住房公积金普法第1篇

关键词:住房公积金 风险分析 风险管理

住房公积金是企业、单位根据相关规定，按照一定的比例为普通员工所存储的，专项用于普通员工住房消费的资金，是属于普通员工工资的一部分。一般来说，住房公积金被存入住房公积金管理中心所委托的银行开设的专户内，实行专户管理，企业或者单位是无权对普通员工的这笔住房专项资金进行挪用的。但是，这种强制储蓄、封闭运用的资金存储形式是具有一定的风险的，需要相关部分严格进行风险分析，以提高住房公积金的使用效率。

一、住房公积金风险的分析

住房公积金具有两个特征：一是积累性，主要是指随着普通员工的工作时间，住房公积金也会逐渐增长；二是专用性，主要是指这项资金仅是为了解决普通员工的住房问题而存在的，任何企业、单位不得随意支配。住房公积金的管理中存在着一定的风险，这是不可消除的，它是随着社会环境与经济市场的变化而变化的，所以，相关部门要想有效地管理住房公积金，那么，首要问题是要对住房公积金的风险进行有效的分析。

住房公积金的风险主要分为三类。运作风险：住房公积金的运作风险主要是指受委托银行利用住房公积金进行投资、运营等活动，从而涉及到的投资风险、利润风险等，这些风险主要受到经济市场动态发展的影响；贷款风险：与运作风险类似，贷款风险也是指受一些个人或者企业不能按照合同规定的时间，按时归还住房公积金的本金与利息，这种行为大大提高了住房公积金的贷款风险，危害了住房公积金使用的安全性与可靠性；筹集风险：在我国，有关住房公积金的法律法规还不是很健全，这就导致一些企业、单位以及普通员工对住房公积金的认识不到位，阻碍了住房公积金的筹集工作，提高住房公积金的筹集风险。

二、住房公积金的管理对策

第一，加强住房公积金管理制度的完善。任何形式的管理都需要完善的管理制度来约束管理行为，所以对于住房公积金的管理来说，也需要完善住房公积金管理制度，以期可以有效地进行住房公积金的管理。在我国，住房公积金管理制度的建设与完善应该以国情为主要出发点，灵活地调控住房公积金的缴交比例，以降低企业、单位的负担；另外，住房公积金存储于受住房公积金管理中心委托的银行专户内，这样就可以将公积金的存储与增值工作分开来进行。

第二，充分发挥住房公积金监督系统的监督作用。住房公积金管理中心对于住房公积金的管理是应该在监督系统的有效监督下进行的，所以，在法律法规允许的范围内，住房公积金监督系统应该充分发挥其监督作用，以降低住房公积金的管理风险，保证住房公积金运营的安全性。在此，可以从以下两个方面进行。国家财政部门对于住房公积金管理中心的工作应该进行定期的检查以及不定期的抽查，以提高住房公积金管理中心的风险意识；社会监督力量也要充分发挥自身的监督作用，这需要网络技术的支持。通过计算机网络技术，建立专门的住房公积金网站，定期进行住房公积金的使用情况的公布，使普通员工了解住房公积金的相关信息，这样可以有效地防范住房公积金风险，有效地管理住房公积金。

第三，加强专业的住房公积金管理队伍的建设。安全管理住房公积金，需要一批高素质的专业人才，他们将专业地分析住房公积金风险问题，进而研究出防范与解决风险的对策，提高住房公积金的运营效率；还可以设立住房公积金协管员岗位，这个岗位的工作人员主要是针对一些拖延缴纳住房公积金的企业、单位，开展通知与催缴工作，以保障普通员工的权益。

第四，加强住房公积金管理中心内部会计控制工作。住房公积金的核算是由住房公积金管理中心的会计部门进行的，所以，会计部门的工作人员应该严格遵守会计工作准则，严禁伪造会计信息与报表，确保会计信息的准确、真实。在会计人员核算住房公积金时应该实行统一核算制度，即国家建立统一的核算制度，使所有的核算行为都在这个核算制度的管理之下，提高会计核算的效率；明确岗位责任制，一旦发现有违反法律法规的行为，一定要严加处理。

第五，加强防范住房公积金风险的宣传。防范住房公积金风险的工作不能只靠管理部门加强管理、监督工作，还需要广大人民群众提高防范住房公积金风险的意识。所以，住房公积金管理中心要加大宣传力度，使普通员工了解住房公积金的重要作用，了解住房公积金风险防范的重要性，提高广大人民群众对住房公积金利用效率的认识，降低住房公积金的筹款风险。另外，加强住房公积金风险的宣传，还可以有效地促进贷款者及时还款，降低住房公积金的贷款风险。

三、结束语

住房公积金作为我国社会保障制度完善的重点改革内容，受到全社会的广泛关注。尤其是当今社会住房问题的日益严峻，使住房公积金风险的管理成为我国必须做好的工作。在现有的住房公积金管理制度下，相关工作人员还要加强对住房公积金风险的分析，以保证住房公积金的有效利用。所以，完善住房公积金管理制度，切实控制好风险，有利于保证住房公积金运用的安全性与可靠性，为更多的普通职工解决住房问题，进而促进我国房地产市场的发展，带动我国经济的发展。

参考文献：

住房公积金普法第2篇

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有58个，持平的城市有2个，上涨的城市有10个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为4.9%，最低为下降7.9%。

二、二手住宅价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市价格环比全部下降。环比价格变动中，最小降幅为0.5%，最大降幅为2.0%。

（二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有1个，上涨的城市有17个。9月份，同比价格变动中，最高涨幅为4.3%，最低为下降10.4%。

北京：取消限购需闯四大关

据10月20日新京报：面对2014年一路下行的楼市，全国各城市纷纷为限购政策松绑。截至目前，仅有北上广深四个一线城市及海南三亚仍在执行限购政策，而这仅有的5个城市也时常传来“松绑”传言。

近日，限购政策最严厉、被业内认为最难“松绑”的北京就被传决策层正在商讨“松绑”自2010年就开始执行的限购政策，内容包括废除二手房不满五年交易需征收20%差额税，以及放宽非京籍五年纳税或社保的资格审核。有业内人士认为，尽管限购松绑已经是大趋势，但由于北京的特殊性，其限购政策至少在近期是难以解禁。若要取消限购，北京楼市还需要闯过房价、人口、经济压力和培育成熟市场四大关。

天津：全面放开限购 无需核查住房情况

据10月20日中财网：10月17日，天津市国土房管局、市建委等六个相关部门发文对房地产市场调控政策进行调整，今后天津市和非天津市户籍居民家庭在全市范围内购买住房（包括新建商品住房和二手住房）及办理房地产权属转移登记手续时，房地产开发企业（或中介机构）、房地产登记机构不再对其家庭拥有住房情况进行查询。

此外，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，天津此前一直为外界误认为已取消限购，此次救市力度之大，出乎市场意料。

广州：暂停二套房公积金贷款 新政已上报待审

据10月20日地产中国网：10月9日，央行、住建部、财政部联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽公积金贷款申请条件。今后职工连续缴存6个月即可申请公积金房贷，同时实现异地互认、转移接续，并取消四项收费。这份《通知》还强调，住房公积金的贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

而就在这份《通知》印发仅仅两天后，广州市住房公积金管理委员就审议并原则通过了一份关于广州住房公积金贷款实施办法的修改意见，要求暂停职工第二次使用公积金贷款。目前，这项新政已上报广州市政府，等待最终审定。有媒体指出，这份广州版的公积金新政不仅在贷款次数上与中央三部委联合下发的通知存在冲突，在贷款要求的连续缴费期限、异地互认等方面，也设置了较高的门槛。

福建：从三方面调整住房公积金提取政策

据10月17日新华网：据悉，福建省将从三方面调整住房公积金提取政策，即：对无房缴存职工，在缴存地租赁自住房且房租超出规定的家庭收入比例，可申提住房公积金以支付上一年度房租，已申提的可根据上年缴交基数直接申提，每年提取一次；对符合条件的缴存职工，可申提住房公积金以支付其承租的保障房或名下一套住宅物业服务费，每年提取一次；对于城市既有住宅且在12个月内无购房提取、还贷或委托还贷等提取行为的缴存职工，可申提住房公积金用于增设电梯，但所有申请人提取金额之和不得超过其实际费用，在项目缴款之日起一年内申请。新政策将于11月开始执行。

上海：将检查公积金缴存 违规单位或被纳入黑名单

据10月14日地产中国网：上海市公积金管理中心近日消息称，从10月下旬起，上海公积金管理中心将开展住房公积金缴存情况执法检查。不依法缴纳公积金的单位将申请人民法院纳入失信被执行人名单。

据悉，失信被执行人名单也被称为“失信者黑名单”。最高人民法院执行局2013年11月14日与中国人民银行征信中心签署合作备忘录，共同明确失信被执行人名单信息纳入征信系统相关工作操作规程。今后，失信被执行人名单信息将被整合至被执行人的信用档案中，并以信用报告的形式向金融机构等单位提供。

宁波：大学毕业生买房可获补贴

据10月13日中国青年报：近日，宁波市政府网站公布了《关于营造良好安居环境促进高校毕业生来甬就业创业的若干意见》。根据《意见》，2014年9月20日至2015年9月19日期间，在宁波就业的毕业10年以内的普通高校毕业生，首次购买90平方米以下普通住房，可获得房价总额1%的购房补贴；首次购买90平方米以上、140平方米以下的普通住房，可获得房价总额0.75%的购房补贴。而对于到宁波工作的普通高校博士毕业生，《意见》规定，在2014年9月20日至2015年9月19日期间购买普通住宅的，可享受每月不超过3000元的购房贷款贴息，贴息补助期限最长不超过5年。

潍坊：首套房90平方米以下契税100%补贴

据10月20日齐鲁晚报：19日，由潍坊市住房和城乡建设局、潍坊市财政局和潍坊市住房公积金管理中心联合签署的《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》正式公布，针对首套房、二手房及公积金贷款等推出了一系列优惠政策。该《意见》对个人购买90平方米以下首套商品住房或二手住房的，给予实缴契税额100%补贴；对个人购买90平方米以上、144平方米以下首套商品住房或二手住房及购买300平方米以下商业或办公用房用于创业的，给予实缴契税额50%补贴。

同时，《意见》明确指出要鼓励发展二手房市场，对个人出售二手住房缴纳的营业税地方留成部分，在同一区域内重新购买普通商品住房或二手住房时，由所在区财政部门给予等额补贴，跨区的不予补贴。

住房公积金普法第3篇

为满足城乡居民不断增长的住房需求，促使房地产业真正成为我省国民经济的支柱产业之一，根据国家有关法律、法规和政策的规定，经省人民政府同意，现就加快普通住宅建设有关问题作如下通知：

一、充分认识加快住宅建设的重要意义。

加快城乡住宅建设，改善居住环境，提高住房水平，是我国实现小康目标的重要组成部分，是国民经济发展的新的增长点，也是关系到城乡居民切身利益和改革、发展、稳定的大事。同时还可带动相关产业发展，有利于扩大对外开放和吸引外资，促进全省经济发展。因此，各级政府必须提高认识，统一思想，把加快住宅建设作为为民办实事工程抓紧抓好。

二、明确住房发展目标。

我省住房发展总的目标是：到2010年，基本解决城乡居民住房问题。其中城市到2000年人均居住面积达到10平方米，住房成套率达70％；到2010年人均居住面积达到11平方米，住房成套率达到90％以上。农村住房到2010年人均居住面积达到16平方米。

三、切实抓好城镇普通住宅建设。

普通住宅包括安居工程（含集资、合作住宅，下同）和普通标准的商品住宅。每套普通住宅建设的建筑面积控制标准为：四类住宅100至110平方米，三类住宅80至85平方米，二类住宅70至75平方米，一类住宅65至70平方米。

城镇住宅建设要实行统一规划、定向开发、配套建设、完善功能，尤其是基础设施建设必须做到同步规划、同步建设、同步交付使用。同时，要注意把城镇住宅建设与旧城改造结合起来，通过住宅建设推进城镇开发与发展。

各级建设部门要切实抓好住宅建设质量的提高。要制订住宅质量建设标准，加强检查监督，确保住宅建设质量优良。

四、降低普通住宅造价，促进普通住宅消费。

（一）对普通住宅销售价格实行限价。安居住宅销售价格按省物价局、省建委、省房改办湘价房字〔1995〕第40号文件的规定执行；普通标准的商品住宅销售价格在安居工程住宅销售成本价的基础上加15％的利润销售。

（二）区别对待，分类扶持。安居住宅建设，继续执行省人民政府湘政发〔1994〕18号、湘政办发〔1996〕7号文件规定的优惠政策。普通标准的商品住宅建设，土地出让金按当年当地标准地价下调10％交纳，其它有关税费的减免按国家和省有关规定执行。

（三）实行抵押贷款购建房制度。允许购房户在一次性缴付30％的房款时，以所购房屋、职工住房公积金、职工养老保险金、工资收入、储蓄及有价证券等向银行和住房公积金管理中心申请抵押贷款，贷款期限可到20年。向银行抵押贷款的，贷款利率不得高于法定利率；向住房公积金管理中心申请贷款的，贷款利率不得高于规定标准。允许普通住宅建设单位存满40％的建设资金时，以住宅建设项目作抵押，向银行申请贷款，贷款期限3年，贷款利率不得超过法定利率。凡以房地产作抵押的，其评估费减免30％。

（四）在预售普通商品住宅时，其营业税按预收购房款的50％作基数缴纳，其余部分在办理房屋产权登记前缴纳完毕。1998年6月底以前，房地产开发企业销售商品住宅应缴纳的企业所得税暂缓征收。

（五）允许房地产开发企业将部分空置商品住宅转作普通住宅向安居户、拆迁户出售，当地政府应在土地、税费等方面给予优惠政策。

（六）允许购买普通商品住宅的产权人将所购住宅委托房地产管理部门代为经营，并给产权人每年一定的回报。产权人终止委托时，同时停止支付回报。

（七）鼓励进城经商的农民和具备合法身份证明的国内外公民购买商品住宅，并给予常住户口和减免契税等优惠政策。

（八）购买普通住宅自住的，其契税由6％下调到2％。

（九）严格中低收入户购房审批程序，确保中低收入居民购买普通住宅。

（十）加强房屋产权产籍管理，保障房屋权利人的合法权益。要建立健全以房屋买卖、租赁、抵押为主要内容的房地产交易市场，加强对房地产中介服务机构的管理，以促进住房消费。

（十一）建立住宅价格转换机制。逐步实行由住宅成本价过渡到商品价，并引导消费者选择消费。

（十二）大力推行物业管理。建立规范的物业管理体系，逐步形成竞争机制和监督约束机制，使物业管理市场健康发育。

五、加快住房制度改革。

要加快公有住房出售步伐，其每一房改年度的出售价格要基本达到上年普通住宅的造价。要合理调整公有住房租金，到2000年要基本实现按成本租金出租公有住宅，对因提高租金造成生活困难的住户可适当减免部分租金。积极推行住房公积金制度，对不建立住房公积金的单位和个人，在购、建房时不得享受普通住宅有关优惠。对于职工购买公有住房后，需要通过出售该房屋再购买商品住房自住的，不受原定的出售房改房年限限制。禁止无偿分配住房。

要切实加强住房资金的管理，任何单位和个人不得挪作他用。

六、加强对普通住宅建设的领导。

各级政府要加强对普通住宅建设的领导。省成立住宅建设领导小组，负责领导全省住宅建设工作，各有关部门要通力协作，密切配合，做好工作。各地也要成立相应的领导班子负责这项工作，建设、房地产行政主管部门要把住宅建设作为一项重要工作来抓，明确任务，落实责任，及时检查；各级监察部门要加强监督检查，对违法、违纪行为要严肃查处。

住房公积金普法第4篇

【关键词】 住房公积金 公积金制度 制度设计

住房公积金制度从1991年在上海建立，迄今为止得到了广泛应用，为改善中国居民的住房问题发挥了重要作用。2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%，存贷比的巨大差距使得住房公积金未能发挥最初设定的作用。近年来，住房公积金的积累额和发放额都有明显提升。部分地区住房公积金贷款发放主要支持了中低收入职工购买自住住房、改善住房条件。21世纪初住房公积金在东部沿海省市发挥了保障职工购买自住住房的作用。截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984.77亿元，贷款总额为21639.45亿元，职工覆盖率为70.64%。截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，累计归集住房公积金5.04万亿，住房公积金缴存余额达2.68万亿，我国超过8000万家庭通过公积金贷款购买住房。随着社会经济环境的变化，住房公积金制度在实施过程中逐渐暴露出一些问题，在社会上引发了很多争议和批评。

一、住房公积金制度存在的问题

1、住房公积金管理问题

住房公积金基金管理中存在的问题有：住房公积金制度被用于避税、贷款手续繁琐、资金使用效率低下、管理不善、监督不到位等。有些问题是制度的根本性问题，以前一直被忽视，但如今已经发展到威胁制度生存的地步，急需尽快处理。

2、住房公积金的现实要求

住房同时具有经济属性和社会属性。在市场经济条件下，住房是一种商品，其价格、数量及最终去向主要受市场供求调节，受住房投资巨额性的影响，住房分配与居民收入一般成正比例关系。中高和高收入阶层具有较强的住房购买力。大多数中低收入阶层要住上标准适宜的住房，则要借助金融支持或政府补贴。部分低收入阶层家庭，温饱不能满足，有时租房也较为困难。

3、住房公积金乱象丛生

住房公积金带有福利性、专用性、互和保障性等特殊性质，住房公积金发展二十余年，积累金额巨大，如何保障资金安全、确保资金保值增值成为重中之重。同时住房公积金是一种金融资产，基金管理机构应当发挥金融管理机构的责任。而目前住房公积金管理机构为政府组织的住房公积金管理中心，不具备金融积累、投资运营的职能，这加大了住房公积金的管理风险。

二、文献综述

住房公积金设立的初衷是解决城镇居民购房问题，目的在于提高国民储蓄率，降低政府财政负担，有利于住房政策向中低收入群体倾斜。由于在目标模式、管理体制、信贷政策以及住房公积金这种“政策性”住宅金融活动与银行商业性住宅金融活动的关系上考虑不周，使得其社会、经济效益偏离了设计者的初衷，其潜在的金融风险不容忽视。近年来对住房公积金制度的研究集中在中外住房制度对比、住房公积金管理问题研究、住房公积金资金安全问题研究、住房公积金立法层次较低等方面，相关研究内容如下。

1、中外住房制度对比研究

国内对住房公积金制度的研究，有学者从中外住房制度的对比入手进行研究（汪利娜，1999；程世刚、张彦，2003；孙淑芬，2011）。汪利娜（1992）指出美国住宅金融业务主要有四项职能：贷款审议、信贷服务、投资交易和提供保险。中国情况与美国不同，但仍然可以从美国金融制度的经验和教训中得到以下启示：引导人们转变消费观念，变依赖政府为探寻多种住房金融渠道解决住房问题，走政府管理与市场调节相结合的道路。汪利娜（2008）认为就德国模式而言，其对中国的启示在于，发展以需求手段为主体的普遍住房保障制度需要考虑本国的金融体系特征。与德国一样，中国的金融体系也是以银行为主导的。因此，我们同样需要依靠而非脱离庞大的银行体系来构造普遍住房保障制度。中国的普遍住房保障制度事实上一直是学习新加坡模式。新加坡是城市国家，中国无法建立类似于“公共组屋”的经济适用房制度，需要借鉴更要对住房公积金制度进行变革。

2、住房公积金公平性研究

住房公积金也存在缴费不公平，包括世界银行（2006）所指责的运行和使用中的不公平、存款利率过低、中低收入职工使用机会少，造成“劫贫济富”等问题。不同职业、不同收入、不同地区群体缴纳公积金额度差异较大。对此，也有学者从社会公平入手进行研究（石宇，2011；杨兵，2010；郑瑞兰，2011）。现代社会保障制度的本质在于对公共资源、公共产品的再分配，其分配的原则应该是有利于社会公平正义的实现。公平性，既是该制度所蕴含的潜在价值标准，也是其所要实现的价值目标。然而，住房公积金制度作为一项住房保障政策，在解决城镇中低收人家庭住房问题上的公平性一直受到不少争议。丁虹（2006）认为，公积金制度到目前为止至少将四部分人排除在体制外：一是规模较小的企业和大多数个体企业的职工；二是困难企业的职工及相当一部分下岗职工；三是“没有单位”的城市居民（包括个体经营户）；四是在城市工作的农民工。兰滨晖（2007）通过对我国东、中、西部地区住房公积金缴纳余额的比较，认为住房公积金制度在全国发展不平衡，从中得益较多的是东部沿海发达地区的城镇职工，尤其是在国家机关、事业单位和效益好的国有企业工作的职工。丛诚（2008）认为住房公积金要发挥面向所有就业者的普遍性住房保障作用，必须建立住房公积金缴存额与地方房价平均收入水平相关联的挂钩制度，使住房公积金保持适度的住房购买力水平。住房公积金构成了企业成本，要考虑企业的承受能力，缴存比例不能无限制提高，住房公积金存在缴费结构优化的问题。

3、住房公积金管理研究

还有学者从住房公积金实务如缴存、提取、贷款、投资、管理等方面入手进行研究（缪燕燕，2004；祖小青，2011；周雯琚、袁志忠，2012）。汪利娜（2005）指出资金管理的“行政化”为寻租提供了便利。监督约束机制不健全，无人为管理、投资失败买单。配贷机制不健全，资金使用效率低，长期融资无保障，应当将住房公积金改制为真正的政策性金融机构，以政府信誉承担担保制度的后果。汪利娜（2008）指出各地的公积金管理中心事实上都在从事金融信贷业务，除了资金来源与银行不同之外，其本质就是银行类金融机构。对于这些机构，目前不仅没有适当的监管框架，而且经营模式也是效率低下、风险隐患极大的行政模式。从管理体制看，住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”。可是，作为名义上的公积金管理决策者，“住房公积金管理委员会”实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，致使“管委会决策”变成了政府部门决策、政府官员决策。

4、住房公积金法律支持研究

有学者从住房公积金法律支持入手进行研究（张爱菊等，2011；阎祖美，2012）。张爱菊（2011）从住房权视角分析我国住房公积金制度存在的问题，极左的思想使得人们认为住房不是一种商品，而是一种福利，这导致了我国住房制度改革发展缓慢。制度由于使用率低等原因弱化了保障功能。风险防范、运营监管等体制性问题再度弱化了制度保障功能。对于住房公积金的规范，我国只有《住房公积金管理条例》，缺乏法律层次的立法，仅限于低层次的立法导致《住房公积金管理条例》的权威性不高，缺乏刚性制约措施的条例难以受到普遍遵从，从而导致不佳的实施效果。因此，应当提高公积金制度的立法层次，重新界定住房公积金管理机构的法律地位。

5、住房公积金与住房保障其他项目关系研究

有学者从住房公积金对廉租房和经济适用房等的住房保障支持入手进行研究（周雯B、袁志忠，2011；杨刚、谢永健，2012）。周雯B（2014）提出利用公积金余额投资保障房建设，但这一做法的实施面临风险，如信息不对称及承包商风险。公积金被违规套现或是建成保障房未出租或出售给真正需要的群体，同时住房公积金也面临基金保值增值的风险，提出建立保障性住房的变现机制，建立保障房承租人合理退出机制。

6、住房公积金对住房市场的影响研究

杨刚（2012）以上海住房市场为例，通过运用状态空间模型与卡尔曼滤波解法的实证分析认为，住房公积金制度对上海市住房市场的量价都有很大的影响。公积金贷款对销售面积的影响不仅大而且非常迅速，但对价格的影响系数相对较小且缓慢。

7、住房公积金增值收益问题研究

住房公积金投资增值收益的性质以及所有权也引起学者们的争论。丛诚（2008）认为增值资金对廉租房资助应从货币补贴转向实物，住房公积金增值部分收购符合廉租房面积质量条件的房屋或者投资建造一定数量的廉租房源，并向买房困难群体进行出租。使用增值收益建造的住房所有权仍然属于住房公积金基金。为了避免住房公积金拉大不同购房群体的购房差异，提出利用增值收益对中低收入职工购房进行首付款补贴或贷款贴息，同时对净存职工进行利息补贴。汪利娜（2008）认为将公积金增值收益用于廉租房建设是一件合情但不合法的事情。“合情”之处在于，地方政府需要为公积金的缴存、使用行使行政力量，配置公共资源，有事权就应该有相应的财权。“不合法”在于直接使用增值收益名不正、言不顺。从资金来源和属性上考虑，住房公积金增值收益从根本上来源于住房公积金的孽息收益。

8、住房公积金实证研究

对住房公积金进行实证研究的较少，主要代表是刘洪玉（2011）对住房公积金运行绩效现状进行评价与分析。近年来对住房公积金的研究，主要集中在覆盖面较窄、保障水平低等方面进行，对住房公积金制度对住房市场和对居民购房等消费行为影响的研究不够。赖一飞（2011）定量研究了武汉市公积金个贷对住房成交量的影响，但没有全面准确地评价其对住房市场的影响。2010年央行《金融机构贷款投向统计报告》指出，很大一部分贷款流向了房地产市场，因此业界认为贷款对房价过快上涨和泡沫膨胀有不可推卸的责任。杨刚（2012）以上海住房公积金为代表分析其对住房市场的影响，通过状态空间模型和卡尔曼滤波解法，动态反映公积金对上海住房市场量价的影响。通过分析得知：公积金个贷对销售面积的影响大且敏感，而对房价的影响相对较小且滞后，公积金个贷对房价的影响系数相对较小，范围大致在0.05～0.2之间，即公积金每增减1%，将带动房价增减0.05%～0.2%。

9、住房公积金管理研究

袁巧峰（2012）认为避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。薛燕（2011）认为住房公积金的运作、管理接受同级财政、审计部门和社会公众的监督，但这些监督基本上都属于事后监督，监督的方式单一，监督力度不够。熊孟秋（2011）认为从1991年上海率先实行住房公积金制度以来，经历了三个阶段的变迁：一是支持住房建设阶段（1991―1998），二是支持住房消费阶段（1999―2002），三是激进型住房消费阶段。并且认为住房公积金促进了住房货币分配，增强了个人购房能力，完善了住房信贷机制，充实了住房建设资金。

10、住房金融制度研究

住房公积金属于住房金融制度的一种形式。国内外也有学者针对住房金融展开研究，以期探讨住房公积金的改革发展方向。国内汪利娜（1999）通过对美国金融体系和二级市场分析及政府作用的发挥，全面揭示了市场化住房金融模式和政府杠杆作用的结合成就了美国住房金融市场的成功。郁文达（2001）在国内最先使用金融结构法和新制度经济学方法分析住房金融的理论书籍，对各国住房金融制度差异进行了系统分析，为我国建立有效率的住房金融制度提供了有价值的理论依据。车文辉（1999）认为中国应建立一个以政策性住房金融机构为主，其他金融机构为辅的住房金融机构体系。他同时认为，在住房金融机构体系中，还应设立一个管理机构，类似于金融机构中的中央银行，负责管理和调控。

对住房公积金制度管理现有的文献进行归纳和整理，可以了解到住房公积金制度领域的研究重点，为下一步的研究指明方向。

（注：基金项目：本文系2012年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“社会保障法制建设研究”（12JJD

840006）阶段性研究成果和2013年国家社会科学基金项目“社会保障国际冲突、协调与合作基本法律问题研究”（13BFX142）的阶段性研究成果，同时受到2013年武汉大学研究生自主科研项目（2013115010202）的资助。）

【参考文献】

[1] 周雯琚、袁志忠：拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析[J].经济与管理，2012，26（2）.

[2] 杨巧：公积金制度对住房市场量价关系的研究――基于上海市住房公积金制度对住房市场的影响[J].经济理论与实践，2014（4）.

[3] 汪利娜：美国住宅金融体制给人们的启示[J].财贸经济，1992（6）.

[4] 李扬、汪利娜、殷剑峰：普遍住房保障制度比较和对中国的启示[J].财贸经济，2008（1）.

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[8] 汪利娜、殷剑峰：不断加强住房金融体制建设[J].中国社会科学院院报，2005（6）.

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[10] 张爱菊：存续与废弃：我国住房公积金制度研究――以住宅权保障为视角[J].法学杂志，2011（11）.

[11] 周雯琚、袁志忠：拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析[J].经济与管理，2012（2）.

[12] 杨刚、吴燕华：公积金制度对上海住房市场发展的影响研究[J].经济经纬，2012（4）.

[13] 汪利娜：构建住房保障制度的新设想[J].中国房地产市场，2008（4）.

[14] 刘洪玉：推进与完善住房公积金制度研究[M].北京：科学出版社，2011.

[15] 赖一飞、龙倩倩、周雅：住房公积金贷款对房地产销售的影响研究[J].珞珈管理评论，2011（5）.

[16] 杨刚：公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究[J].上海财经大学学报，2012（2）.

[17] 袁巧峰：加强住房贷款监管确保公积金资金安全运行[J].经济研究2012（6）.

[18] 薛燕：简析当前住房公积金存在的问题及对策[J].经济问题探索，2011（8）.

[19] 熊孟秋：房改制度下的住房公积金政策问题[J].中国发展观察，2011（11）.

[20] 汪利娜：美国住宅金融体制研究[M].北京：中国金融出版社，1999.

住房公积金普法第5篇

为进一步促进房地产市场健康发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号），结合我省实际，经省政府同意，提出如下意见：

一、加大保障性住房建设力度

（一）切实落实廉租住房保障政策。各地应根据经济发展水平、平均住房水平、财政承受能力等因素，合理确定廉租住房保障对象标准，落实廉租住房保障政策，加快廉租住房保障进度。各市、县原则上应将人均收入在当地城市低保标准3倍以内、人均住房建筑面积13平方米左右的家庭，纳入保障范围。从2009年起到20*年，争取用3年时间，通过加大廉租住房建设力度、完善租赁补贴制度和实施城市棚户区（危旧房）改造等方式，基本解决13万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中实物配租解决10万户，发放租赁补贴3万户。

完善廉租住房保障方式。扩大廉租住房实物配租比例，廉租住房实物配租的比例原则上应当达到廉租住房保障户数的80%，城市低保家庭应当基本上采取实物配租的方式。积极探索、逐步实行廉租住房和经济适用住房的有机衔接。

多渠道筹措廉租住房房源。各地要通过配建、集中新建、收购、改建等方式多渠道筹集房源。配建廉租住房的，应当将配建套数、建设标准、回收条件，作为土地出让或划拨的前置条件。配建的具体比例，由市、县政府根据当地经济适用住房、商品住房建设规模和实物配租廉租住房需要等因素确定。

多渠道筹集建设资金。进一步增加省级廉租住房专项资金补助，采取银行贷款、财政贴息的办法，支持各地加快廉租住房建设。要积极争取中央资金支持，并相应加大各级政府资金投入力度，落实配套资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，要确保保障性住房用地供应，配建、改建、收购（回购）廉租住房项目用地纳入年度用地指标计算范畴。

（二）因地制宜解决其他住房困难群众住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展经济租赁住房、限价商品住房等方式，因地制宜解决其住房困难。

（三）充分发挥住房公积金在住房保障中的作用。住房公积金贷款要优先用于解决城市低收入住房困难家庭。各设区市可根据实际，采取降低首付比例、降低贷款中间费用、简化贷款手续等办法，支持城市低收入住房困难家庭解决住房问题。经提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益，应用于廉租住房建设和租赁补贴发放。要充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。省建设厅要会同有关部门制定试点方案。

二、加快推进城市棚户区（危旧房）改造

（四）抓紧制定城市棚户区（危旧房）和农村危房改造规划。各市、县人民政府要抓紧组织开展对本地区棚户区（危旧房）和农村危房的调查摸底工作，加快编制2009～20*年城市棚户区（危旧房）和农村危房改造规划和年度计划，加快城市中心区内集中成片棚户区（危旧房）改造。结合新农村建设，积极开展农村危房改造试点。

各市、县棚户区（危旧房）改造规划和年度计划应报上一级人民政府备案。在榕省直单位公有危旧房改造由省政府机关事务管理局统筹协调、统一安排。

（五）因地制宜，推进城市棚户区（危旧房）改造。采取政府引导与市场化运作相结合的办法，统筹规划、综合开发、配套建设，充分发挥规划的引导和调控作用，多种方式推进城市棚户区（危旧房）改造。对集中成片的棚户区（危旧房）改造项目，可先明确项目规划设计条件、拆迁补偿安置方案条件等，再组织招标确定改造项目建设单位。对零星、改造难度大的棚户区（危旧房），可与其他片区捆绑统筹开发建设。各地要积极探索改造方式，有计划、有步骤推进城市棚户区（危旧房）改造。

（六）加大政策支持力度。商业银行要加大对城市棚户区（危旧房）改造项目的信贷支持力度；对城市棚户区（危旧房）改造项目中的各项行政事业性收费和政府性基金，各地可根据实际情况减或免收；对城市棚户区（危旧房）改造项目中等面积安置部分不预征开发企业土地增值税、企业所得税；对城市棚户区（危旧房）改造项目中建设经济适用住房和廉租住房的，按配建比例享受相应的优惠政策。要积极鼓励被拆迁人实行货币补偿和异地安置，对实行货币补偿的，可适当提高补偿标准，对在两年内自行购房解决的，契税按其购房款扣除拆迁货币补偿款部分后征收；对实行异地安置的，可适当增加安置面积或适当优惠安置房价格，对被拆迁人办理入户、子女入学等相关手续，有关部门要及时办理。具体的优惠标准和办法由各市、县人民政府研究制定。

三、鼓励支持普通商品住房消费

（七）调整普通商品住房标准。普通商品住房享受优惠政策标准调整为以下三个条件：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价低于同区段住房平均交易价格1.44倍以下。各地可根据实际，按不同区段确定住房平均交易价格，原则上每半年调整一次，并向社会公布。

（八）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。按国家政策，金融机构对居民首次购买普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付款比例调整为20%，贷款期限的年限界定各地可适当延长。各地也可根据住房公积金归集与使用情况，结合市场变化适当调整贷款最高额度。

自2009年1月1日至12月31日，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住房的住房公积金贷款政策执行，具体由各市、县人民政府研究确定。

（九）降低住房交易税费。对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让

收入与购买住房价款的差额征收营业税；个人转让不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，暂免征收契税；对个人首次购买90～144平方米普通住房的，契税暂按购房款总额0.5%征收。

（十）调整放宽购房落户政策。各市、县人民政府可结合当地实际，适当调整放宽购买商品住房和二手住房的外地购房者办理当地城市户口政策。

四、营造发展投资环境

（十一）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对保障性住房、普通商品住房特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力、有信誉的房地产开发企业实施兼并重组，应提供融资支持和相关金融服务。对资金困难的在建项目，在保障信贷资金安全前提下，适当给予支持，促进项目按期建成。

（十二）优化土地供应。科学合理确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性土地使用权以招标、拍卖或挂牌交易方式出让的，各地可将土地出让金全部付清的规定期限延长至12个月；对总价较高或规模较大的地块，其出让价款支付期限也可适当延长，最高限定18个月。

适当延长项目开工、竣工期限。对20*年1月1日之后出让的土地，受让人不能按期开工，项目开工、竣工期限各地可根据地块规模适当放宽一年。

（十三）支持房地产开发企业积极应对市场变化。积极引导企业根据市场变化调整经营策略，优化供应结构，合理调整商品住房售价，促进销售增长。支持开发企业将空置的普通商品住房改售为租，对其租金收入暂免征收营业税、房产税；鼓励政府采购、企业购买空置商品住房作为经济租赁住房、经济适用住房和拆迁安置房。

（十四）缓缴开发项目有关税费。在2009年1月1日至12月31日期间，对房地产开发项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准计算征收企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴；对信用等级高、无欠税不良记录、在建项目按合理工期组织建设的房地产开发企业，按规定经批准，其土地增值税结算收入可分期缴纳或缓缴。

对20*年1月1日以后受让土地进行普通商品住房建设的项目，按土地出让合同约定建设的，各地可制定缓缴或分期缴纳房地产开发企业应缴纳的基础设施配套费等规费，最长可延期至申请办理商品房预售许可证时缴纳。

（十五）进一步优化服务环境。各级各部门要切实改善服务，营造发展环境，共同促进房地产市场健康发展。发改、财政、建设、规划、国土、税务、人防、消防等部门以及供电、供气、供水、通讯、房产交易登记等行业要增强服务意识，切实改进服务态度，进一步简化审批环节、时限和内部管理程序，设立市民反映机制，提高服务水平和效率，方便企业和群众。对重点企业、重点项目实施跟踪服务，建立政府、银行与企业沟通协调机制，搭建银企对接的互动互信平台，协调解决开发建设中的实际困难。

五、加强对房地产市场的监测和监管

（十六）加强房地产市场监测分析。各设区市要进一步完善房地产市场信息系统，房地产开发规模较大的县（市）要加快建立房地产市场信息系统。各级房地产、发改、国土、财政、税务、统计、金融等部门要加强信息沟通和协调配合，进一步完善市场监测分析和动态报告机制，加强市场研判，及时准确把握市场走势，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。

（十七）加强监督检查。各级人民政府要立即组织对20*年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作进行监督检查；认真组织开展市场风险排查，研究制定风险防范预案，切实做好风险防范和处置工作。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。省直各有关部门要按照各自职责，抓好加快保障性住房建设和促进房地产市场健康发展有关政策措施的落实和监督检查工作。省建设厅要会同省直有关部门加强对国家和省级补助资金使用和建设工程质量的监督检查，加强对城市棚户区（危旧房）改造工作的监督指导，确保改造工作顺利推进。

住房公积金普法第6篇

为贯彻落实科学发展观，进一步加强和改善房地产市场调控，不断完善住房保障体系建设，合理引导住房消费和住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（〔20*〕131号）和《嘉兴市人民政府印发关于进一步加强嘉兴市区住房保障建设促进房地产市场健康稳定发展若干意见的通知》（嘉政发〔20*〕97号），结合我市实际，提出如下意见：

一、进一步加强住房保障体系建设

（一）优先落实经济适用住房和廉租住房资金，加大住房保障工程投资力度。进一步扩大经济适用住房和廉租住房保障范围，2009年廉租住房保障范围扩大到人均住房面积16平方米、人均收入为低保标准的1.8倍。

（二）切实改善和提高居民群众居住生活环境。加快推进旧城改造、危旧直管公房改造和老住宅小区整治步伐。进一步加强城市房屋拆迁管理工作，加大拆迁货币化安置力度，鼓励拆迁人通过市场购买等方式多途径落实拆迁安置房房源，适当控制拆迁安置房建设总量。

（三）进一步完善住房公积金制度。不断扩大住房公积金制度覆盖面，在原有覆盖率的基础上，进一步做好对各类企事业单位，特别是大中型企业、民营企业、外商投资企业和民办非企业等的宣传工作，督促其全面实施住房公积金制度。

二、进一步鼓励合理的住房消费

（四）实行购买普通商品住房契税补贴。自本《意见》之日起至2009年12月31日止，对个人购买普通商品住房的，在取得房屋所有权证后，所缴纳的契税地方分成部分给予全额补贴（具体操作办法由市财政〈地税〉局与市规划建设局另行制订）。

（五）实行存量房交易税收减免和补贴。自本《意见》之日起至2009年12月31日止，对存量房交易，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。对个人买卖普通住房的，买卖双方（均为个人）缴纳的其他税收地方分成部分给予全额补贴（具体操作办法由市财政〈地税〉局与市规划建设局另行制订）。

（六）加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

（七）放宽住房公积金申贷缴存年限限制条件。购买自住住房申请住房公积金贷款的，由现行连续正常缴存公积金满12个月调整为连续正常缴存住房公积金满6个月。

（八）职工购买自住住房（属于“二手房”）的，可以按相关规定申请住房公积金贷款。

三、进一步完善房地产开发投资环境

（九）加大对房地产业的金融扶持力度。在确保资金安全、规范的前提下，进一步加大房地产信贷有效投放力度，积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理规范和信誉好的开发企业发展壮大。

（十）对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年汇算清缴。

（十一）加强土地资源调控。根据市场需求科学确定并通盘考虑房地产开发计划和土地出让计划，在确保市场供应的基础上，以供需均衡为目标，适度控制增量，调整住宅用地出让结构。

（十二）放宽建设项目开、竣工期限。对按合同约定开工确有困难的地块，由受让人提出申请，经市人民政府批准，可以增加一年的开工时间，竣工时间同时顺延。已开工建设的地块，按合同约定竣工确有困难的，由受让人提出申请，经市人民政府批准，竣工时间最长可以延期一年。

（十三）对以出让方式取得土地使用权的地块，符合城市规划，具有地块分宗条件的，在缴清宗地地价款和审定总平面方案的前提下，经土地使用权人申请，依照地块分宗规划红线和土地使用条件，可分宗办理土地使用权证。

（十四）政府要加大出让地块拆迁力度。对因拆迁或周边道路、环境建设不及时等因素影响地块开发建设和竣工交付的，各相关部门应及时排查分析，提出解决问题的具体办法和措施。

（十五）优化公建配套设施规划。根据我市房地产市场发展实际，科学合理地优化学校、商业等公建配套设施的布局和配置，鼓励商业地产的开发建设，发展楼宇经济。

（十六）自本《意见》之日起至2009年12月31日前，房地产开发涉及的相关行政事业性收费、押金、保证金等，在房地产企业出具相关承诺后，可缓缴或分期缴纳。开工前应当缴纳的，最长可延期至办理销售许可前缴纳。

（十七）鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能降耗。房地产企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

(十八）鼓励企业做大做强。积极鼓励房地产开发企业重组为规模较大、实力雄厚的集团企业，引领房地产市场竞争，积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，走联合开发之路，增加抵御风险的能力。

（十九）实行物业服务企业地方财政补贴。为培育和发展物业服务市场，对为居民小区服务的物业服务收入征收的营业税地方分成部分从2009年起连续3年给予全额补贴。

四、进一步稳定房地产市场秩序

（二十）建立房地产联席会议制度。认真分析当前房地产市场形势，加强对房地产市场的监控，建立健全房地产市场预警预报体系；加强与企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。

（二十一）加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

（二十二）加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对房地产有关法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，积极引导全社会形成健康的房地产市场预期和合理的住房消费观念。

住房公积金普法第7篇

关键词：住房公积金贷款 加强 群众

近几年来，住房公积金贷款制度在住房建设、改善居民住房条件等方面发挥重要的作用。但是据调查显示，公积金贷款仍然还存在着一些问题需要解决。

一、住房公积金贷款制度存在的问题

我国住房公积金贷款制度具有很多显著的优点，住房产业已经成为国民经济新的增长点，同时，由于现时国内住房价格和其他因素，住房公积金贷款成为一个热点关注问题，人们选择使用住房公积金贷款来进行购房融资，在使用过程中，住房公积金贷款的优劣逐渐暴露出来，虽然经过十多年的发展，住房公积金贷款也进行了多次的改革和完善，但是仍然存在着很多缺陷。

（一）覆盖面低

公积金是国家对于住户困难的群众提供的低息贷款，这种贷款制度是国家通过政策颁布实施的，它的目的在于让低收入者、住户困难的家庭能够享受到这种待遇。但是目前出现了一个很普遍的问题，由于公积金只针对参加工作已经就业的员工，所以它的覆盖面积非常的狭小。很多住户困难的家庭恰恰是没有收入的下岗员工，或者是一些经济困难的企业中的员工，还有一部分是无法就业的城市居民以及来城市打工的农民工，这些人完全无法参加公积金，享受不到这种优惠的政策，这样一来公积金实际上只是符合一部分人的利益而已。除此之外，公积金贷款还存在着一个缺陷，它的贷款条件非常严格，城市中很多收入较低的人无法交付房款的首付资金，所以根本无法通过公积金贷款这个渠道来获取融资买房，因此可以看出这部分人虽然也缴存公积金，但是公积金并不会发挥应有的作用，他们无法通过这个方式来购买住房，只能等到其退休之后才能领到公积金。公积金贷款政策只能对一部分人群优惠，对于低收入家庭而言，这种低存款低贷款的政策反而会适得其反，让这些家庭受了利息损失，因此低收入群众对于公积金贷款只能是望尘莫及。

（二）没有优惠低收入群体

在各个城市房价大涨的今天，就全国而言，申请住房公积金贷款的借款人多位是具有一定经济实力的家庭，属于收入中等或高收人人群，低收入者申请住房公积金的家庭较少，造成大多数中低收入者用自己的公积金储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的局面。因此，对于已经拥有住房的职工一旦其多次申请公积金购买住房的时候，应该要求其多付一些成本，例如增加其公积金贷款利率等，通过这样的方式能够一定程度上制约这些高收入者买房的欲望，使得住房公积金能够在低收入群中发挥最大的价值。

（三）缺乏灵活性

公积金贷款的主要目的是让住户困难的群众能够收益，但是目前在许多工作单位之中，都会让内部员工购买，并且对员工提出了强制性的要求，住房公积金实际上已经成为了一种有关住房的强制储蓄模式。不仅如此，在贷款住房公积金的时候，并不是轻易就能贷到的，贷款住房公积金的时候必须要本人有购买住房需要的时候才能申请贷款，而且在使用住房公积金的时候也有限制，特别是员工在第一购房和第二次购房的时候有严格的规定，这样一来会造成员工住房公积金贷款申请困难，让一些员工无法普遍的享受到这种优惠政策带来的便利。由此可以看出住房公积金贷款限制诸多，缺乏灵活性。

二、解决对策及其建议

（一）加强公积金管理

国家政策规定员工的住房公积金不属于员工收入范围内，因此不需要像个人收入一样缴纳个人所得税，这样一来很多经济效益好的企业就会利用这一政策，提高企业公积金缴纳的数额，特别是在某些国企或者垄断企业中这种现象普遍存在。企业提高住房公积金的缴存比例实际上是为了让员工的福利增加，而且还可以让企业所得税和员工个人所得税锐减，很多企业都开始相继的模仿。因此各个地区的住房公积金管理人员需要加强公积金管理，履行好自己的职责，切实的将工作做到实处。具体做法是要严格的审查当地的各个企业是否按照规范来缴存住房公积金，必须规定好缴存的上限，对于某些擅自的超过公积金应缴比例的企业，应该严惩不贷，要严格的杜绝这种提高住房公积金缴存比例来规避所得税的行为。

（二）减少限制条件

我国现行的住房公积金贷款制度是政府的优惠性政策，住房公积金管理单位也是属于事业单位，它是以服务群众为目的的，不具有盈利性质。这样就导致了其在工作之中难以与银行协调好，因为银行和公积金管理处的利益、职责存在着差异性，在公积金贷款这一工作上，两方互相限制颇多，这对公积金贷款效率造成了巨大的影响。因此公积金管理处、相关银行以及其他的中介机构应该互相协调一下，实现联合办理制度，将贷款公积金的障碍扫清，让贷款工作效率提高，让其贷款的手续简化，降低住房公积金贷款的门槛，减轻员工负担，让公积金真正的用于购房困难的家庭使用。

（三）实现跨区域

由于区域间的限制，导致公积金闲置，因此公积金贷款管理中心应该实行区域间的融通，让公积金可以跨区域的流通。这样就可以让公积金使用率低的区域将公积金向资金不足的区域流动，两方可以建立友好合作关系，使得公积金流动性均衡，提高其使用率。

三、结束语

综上所述，要解决公积金贷款中存在的问题，公积金贷款管理人员必须得完善公积金贷款制度，降低其中可能存在的风险，减少限制性的条件，让公积金贷款业务能够朝着健康的方向发展。

参考文献：

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住房公积金普法第8篇

为贯彻落实科学发展观，进一步促进我市房地产业健康发展，合理引导房地产开发与消费，稳定市场消费心理，引导百姓住房消费，规范和维护房地产市场秩序，推动我市社会经济协调发展，现结合我市实际，特提出如下意见：

一、进一步创造良好的住房消费环境

（一）调整房地产交易税收政策。

1、自20*年11月1日起，对个人首次购买90m2及以下普通住房，契税税率暂统一下调至1%，购房证明由住房所在地的市、县房地产主管部门出具。对个人销售或购买住房暂免征收印花税。对个人销售住房暂免征收土地增值税。

对个人销售住房不符合免税条件又不能提供合法、有效扣除凭证的，其个人所得税附征率暂统一下调至1%。

2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。

3、房地产交易环节中的二手房最低计税价格在20*年的基础上降低*%。

4、降低房改房上市门槛，房改房首次上市交易，享受二手房税收优惠政策。

5、积极鼓励市中心城区核心规划区以外人员及核心规划区以内的农民（以户籍为准）进城购买90m2及以下普通商品住房和二手成套住房。凡购房者，凭户口籍、身份证原件及购房合同等证件，可享受契税全免。凭房产证，商品房买卖合同（已备案）可直接办理本人及其直系亲属农转非落户和城镇户口迁移，可为其接受义务教育的子女办理就近入学手续。

6、合理认定二手住房交易税征收时点。个人购买商品住房的时间由房屋产权证上注明时间调整为商品房买卖合同备案时间。

（责任部门：市财政局、市地税局、市公安局、市房管局、市教育局）

（二）调整普通商品住房标准。

住宅小区同时具备建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下（含144平方米）二个条件的商品住房为普通商品住房，可享受相关税收优惠政策。

（责任部门：市房管局、市地税局、市财政局）

（三）调整住房公积金贷款政策。

1、凡购买自住普通住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%。购买经济适用房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至*%。购买90平方米以内自住住房延长贷款期限至20年（不得超过国家规定的法定退休年龄5年）。

2、取消购买第二套房的贷款限制，再次购买自住住房。还清前次贷款即可申请再次贷款。已缴存住房公积金购买经济适用住房的，可采取公积金担保方式申请住房公积金贷款。

3、在本市范围内（含各县、市，下同）购房，可自主选择在公积金缴存地或购房地公积金管理机构办理贷款。本市范围内缴存公积金，在市外购买住房的，如在公积金缴存地有抵押物，可在缴存地申请住房公积金贷款。

4、个人购买商品房申请贷款的认定时间由商品房买卖合同签订时间调整为商品房买卖合同的备案时间。

（责任部门：市住房公积金管理中心）

（四）加大居民购买自用普通住房金融支持力度。

1、各商业银行对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求给予优惠支持，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。

2、对一户家庭年满18周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

（责任部门：人民银行*市中心支行）

（五）稳步开展住房置业担保。

房管部门应尽快组建“*市住房置业担保有限公司”，并积极开展个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款担保业务，提高购房户的购房能力，防范信贷风险。

（责任部门：市房管局、人民银行*市中心支行、市住房公积金管理中心）

二、进一步优化房地产业投资发展环境

（六）坚持集约用地、节约用地、科学用地的原则，进一步加强土地市场管理。

1、科学合理供应土地。加强建设用地供应总量的宏观调控，科学合理地安排建设用地的供应，根据土地利用总体规划、城市规划、国家产业政策、国民经济和社会发展计划，结合房地产市场供求状况，编制房地产用地年度计划，调节土地市场投放，有序出让开发建设用地，避免土地出让规模大起大落。

2、拓宽土地储备融资渠道，搞好开发土地前期整理。土地储备资金主要通过财政收入、土地收益留成、土地使用权抵押贷款等渠道筹措，每年从土地收益中安排适当资金作为土地储备中心的资本金，用于土地征用、收回、收购、开发资金，以此加强附着物拆迁、场地平整、完善基础设施等手段对储备土地进行前期开发，增强储备的房地产开发地块市场吸引力和开发单位的投资开发信心。

3、实行土地出让金分期缴款，延长缴款时间。

土地出让成交后，土地出让金由限定的1个月交清，放宽至2个月之内交清。土地保证金按挂牌起始价的20%交缴。

4、采取有效方式尽快解决已出让但未交付土地的遗留问题。

（责任部门：市国土资源局、市财政局）

（七）调整房地产开发项目建设条件。

1、全面清理房地产开发过程的收费行为，没有政策规定的坚决取消。

自2009年元月22日起，市政公用设施配套费按每平方米60元降至每平方米40元、人防易地建设费按每平方米72元降至每平方米40元征收。

（责任部门：市物价局、市规划建设局、市人防办）

2、房地产开发项目在办理报建手续时，其规费先按50%缴纳，余款在办理商品房预售许可证之前交清。

（责任部门：市规划建设局、市房管局、市财政局）

3、对开发单位通过招拍挂获得的土地，支持开发商按照市场需求确定住宅户型面积。

（责任部门：市规划建设局）

（八）对房地产开发企业的企业所得税按下限预征，对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的标准预征企业所得税，实行按月预缴，按年清算。

（责任部门：市地税局）

（九）加大对房地产业的信贷扶持力度。

在确保资金安全、规范的前提下，各商业银行要进一步加大房地产信贷有效投放力度，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性住房开发建设，支持经营管理和信誉好的房地产开发企业发展壮大。

对有诚信的房地产开发企业的在建工程，银行给予支持，可办理在建工程抵押贷款，专项用于支付项目工程建设费用。

（责任部门：人民银行*市中心支行）

（十）加快对城市社区和城乡结合部教育、文化、卫生、体育、广场、公园等公共设施建设，提升商品房配套功能和改善房地产开发小区周边环境。

（责任部门：市规划建设局等）

（十一）创优服务，提高审批效率。各相关职能部门要按照《*市开展机关效能年活动实施方案》以及省政府提出的“三个缩减30%的要求，进一步增强服务意识、提高审批效率,公开办事程序、收费标准，压缩办事时限，简化办事手续，进一步创优行政服务环境。

（责任部门：市优化投资环境办公室、市法制办、市行政服务中心、市国土资源局、市规划建设局、市房管局等）

三、进一步营造房地产业发展的良好社会环境

（十二）建立房地产联席会议制度。联席会议由市政府分管副市长主持，市房地产管理局、市规划建设局、市国土资源局、市地税局、市工商局、人民银行*市中心支行等部门参加，专题研究和分析我市房地产市场发展中存在的问题，提出相应的解决对策和措施。

（责任部门：市房管局、市规划建设局、市国土资源局、市地税局、市工商局、人民银行*市中心支行等）

（十三）加强房地产市场信息引导。加强对房地产行业发展战略研究和市场趋势分析，完善房地产统计和信息披露制度，健全房地产市场的预警预报机制。适当安排经费,支持建立房地产专业化研究机构，全面、及时、准确地掌握市场信息。

各县（市）要加快对商品房网上预（销）售合同即时备案系统的建设，为住房消费者提供公开、透明的信息平台。

（责任部门：市房管局）

（十四）积极发挥行业协会作用。尽快成立*市房地产业协会，为企业与政府之间搭建沟通桥梁。积极引导和帮助企业提高竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。组织专题调研，举办房地产展示交易会、开展行业发展论坛等行业活动，引导产业发展。

（责任部门：市房管局）

（十五）加强房地产市场监管。加强房地产市场秩序管理，严肃查处房地产开发企业违规开发，虚假广告，恶意炒作，误导消费等行为。加强房地产市场价格秩序管理，规范商品房房价款以外的收费行为。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

（责任部门：市房管局、市工商局、市物价局）

（十六）加强舆论宣传引导。充分利用各种媒体，加强对我市城市建设、城市发展和房地产业发展的优越条件和美好前景的正面宣传，鼓励投资，增强住房消费信心。同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等相关知识的宣传，引导广大百姓树立正确的住房消费观念。

住房公积金普法第9篇

摘要：由于我国住房公积金归集总规模快速增长，隐藏在其行业领域中的危机也不断涌现。文章从当今住房公积金体制中日益表现出的一些弊端入手，并结合迪庆州住房公积金管理中心的实际情况，给出一些意见，对症下药。并结合迪庆州住房公积金管理中心的实际情况，以期让住房公积金制度不断发展，在我国政策性住房金融体系中发挥更重要的作用。

 

关键词：住房公积金 问题 应对方案 迪庆州住房公积金管理中心

引言

住房公积金是我国房地产金融政策中的重要组成部分，其开拓了一条有效妥善地处理城镇居民住房资金来源的道路。但是由于我国住房公积金归集总规模快速膨胀，产生了一系列疑难问题，现分析如下：

 

一、公积金制度存在的问题

（一）归集层面方面

如今我国许多城镇地区与社会组织都已引入了住房公积金体制，尤其是东部发达省市，其住房公积金的普及率已提高至总人口的百分之九十以上，而住宅公积金缴交率约占职工基本工资的12%。与之相成强烈对比的是，在占我国三分之二面积的中西部，城镇住房公积金的普及率却只是在百分之五十至七十左右上下，其公积金缴交率同样也低于东部沿海地区，个别地区甚至达不到5%的规定比例。产生这种现象的最重要一个因素就是归集的力度不够。许多企业并没有按照相关规定推行住房公积金制度。甚至有小部分的国有企业与事业单位也是如此。上述这些企业或单位的负责人对住房公积金政策时不够积极，马虎了事。例如：不代扣职工的个人住房公积金，也不缴纳企业应承担的集体住房公积金，还以种种借口来推搪敷衍。个别地方甚至以住房公积金制度的名义，向职工扣取住房公积金后后作为单位内部的运转资金，此类行为严重侵犯职工财产权，属于违法行为。还有一些单位因没有及时缴纳住房公积金，也会减少职工的住房公积金的经济利益。

 

（二）运作层面方面

我国确立住房公积金制度，其本意是在可预知的一段时间快速促 进城市住房基金的累积，由此来应对非中低收入居民的住房难题，然而却在一定程度上导致了相反的效果。通过大量的调查发现，目前多数贷款的人员都是收入相对较高的人群，贷款的目的便是对住房问题进行解决。中国处在一个发展阶段，对于住房供求的紧张状态可能会持续比较长一段时期，所以房价上涨的压力也会在相当一段时间内存在。而对于一些收入较低的人群来说，随着房市价格的不断上涨，其已经难以承受购房款或还贷的压力，同时住房公积金在贷款资金安全方面的要求相对较高，对于担保的条件较为严格，这便造成一些低收入者难以用公积金卖房。这时因为中低收入居民往往无法筹集、偿还住房公积金委托贷款，而真正得利的却是中高收入人群。部分中低收入居民，既无法从公积金制度中取得必需的扶持与帮助，又因为公积金制度的义务性，从而不可能获取等同市场平均水平的经济利益。

 

（三）风险层面方面

依照相关规定，我们知道住房公积金是由住房公积金管理中心来管理运作的，所以住房公积金管理中心就作为公积金资金的运营主体，资金运作的风险也应该由其负担。可是一旦介入现实情况可以发现，住房公积金管理中心无法一力担此大任。违约风险，是指交易对象未能履行契约中的义务而造成经济损失的风险，即受信人不能履行还本付息的责任而使授信人的预期收益与实际收益产生落差的可能性，它也是金融风险最主要的类型。住房公积金贷款是面向全社会的，所牵涉的地方极广，如果没有准确庞大的数据资料库，想准确无误地确定借款人的信用等级可以说是天方夜谭。一般来说，是以借款人所在单位出具的收入证明来作为参考，但这种参考并不是万能的，因为只能以此评价借款人一定时间内的静态收入水平。而市场瞬息万变，借款人收入不可能永远保持静态，其一段时间内的收入情况也无法完全体现其的信用等级，如果仅以其作为参考依据，必然不符合现实。

 

二、应对方法

（一）归集层面方面

完善住房公积金制度，既与职工的经济权益息息相关，也影响着国家加快住房建设与扩大内需政策的实施，所以要通过行政、法律手段来保证相关法律法规的施行。首先，要加强对《住房公积金管理条例》在广大群众中的教育与普及，重点指出住房公积金制度的积极作用，通过舆论手段来加强公积金制度的影响力。在这一点，迪庆州住房公积金管理中心就做得很好，使该政策深入群众，充分激发了当地单位与广大职工缴纳住房公积金的热情。其次，要督促财政与审计部门的合作交流，严格监督环节，全力消除住房公积金普及率低的现象，让各单位负责人从根本上了解缴纳住房公积金的必要性。再次，对违反相关政策，非法使用公积金的单位负责人，必须追究其责任，并给予相应的罚款教育，才能保护职工的合法权益。

 

（二）住房保障方面

1、构建更为科学实际的住房金融体系。对于住房公积金贷款，必须适当限制贷款人的使用权限，来保证住房公积金使用的社会公平。

2、不断继续建设针对中低收入职工的住房供给制度。近些年来，经济适用房概念的提出，就是为了抑制房价的恶意上涨，保护中低收入居民。可是因为相关制度在实施过程中缺少必要的监管，使得经济适用房逐渐沦为一部分中高收入居民购买剩余住房的重点目标。对于这种现象，政府必须严格居民收入核查制度，强制规定住房的购买条件。

 

3、在一定范围内推行经济适用房政府回购制度。

（三）住房公积金管理中心改制方面

迪庆州住房公积金管理中心创新思路，借鉴外国的成功案例，努力将住房公积金管理中心建设为一个真正的政策性住房金融机构。笔者认为可以考虑如下措施：让政府出面，为其住宅政策目标服务；让资金有条件地让渡，从而相区别于财政资金的运作；让单位享受一定政策优惠，比如获得利息补贴或税收减免等，以此来区别于一般的商业性金融；同时加强银行和财政的监督作用，使其在实际中发挥效果。如在实际的工作中，财政部门通常只对一些管理费用的预决算进行审核，对政区域内的资金的使用情况未严格审核。而银行处于吸储为中心的机制下，所以对于住房公积金这样一个较大的客户，恐怕是唯恐发生怠慢情况，怎能有效监督，处于普遍不管的情况，所以在此方面应加强管理，给予重视。自2011年起，迪庆州提高了住房公积金缴存比例。由原来工资总额的7%提高到了10%，总体提高了3个百分点；根据国家出台的有效遏制房价虚高、投机性买房的相关政策和最大限度保证住房公积金缴存人的利益，结合当地的实际情况，一个家庭最多可以支持两次用住房公积金购、建住房，但视具体购、建住房情况决定是否放贷。这一系列措施可以作为规范我国住房公积金的内部风险管理与外部监督机制的基础。

 

（四）个人信用档案制度方面

如今，各个商业银行与个人资信评级标准相对独立，很难准确全面反映出贷款人信用的实际情况。因此在个人信用档案制度方面主要有两项工作：首先是完善法律法规；其次是建设一个相对统一的资信评级体系。由于个人的信用资料分布比较广泛、散乱，因此，怎样全面、规范、有序地获取相关数据资料并依法对其进行处理分析，就成为一个亟待解决的问题。而且在这个过程中还要注意保护贷款人的隐私权，这些都急需相关法规的保护功能。

 

（五）公积金两级监督机制方面

在目前局势下，社会对住房公积金的监督如上文所述，往往不能如意。因此，必须建立一个自主的住房政策性金融机构，从而在根本上扭转现今住房公积金监管体制下的异常现象。这个监管机构可以隶属于国务院，对地方住房政策性金融机构形成强有力的监管，地方政府无权对其进行行政管理。政策性住房金融机构应该周期性地向社会公开住房公积金的运行情况。此外，住房银行监管机构也应该定期公布监督报告。审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行的监督报告，也应该定期公开。

 

三、结语

我们必须承认，尽管我国住房公积金制度在以往十几年的实际运行中，存在这不少问题，但是也无法忽视它在解决城市居民住房问题上取得的成绩，可以说功大于过。所以，想要妥善全面地处理城市住房问题，形成强力稳定的住房金融体系，就应该加快推进住房公积金制度改革，从根本上实现住房公积金建立的伟大目标。

 

参考文献：

[1]黄正祥.浅谈住房公积金贷款业务的创新[j].经济师，2010，1（24）24-27

[2]马永国.加快农民工社会保障制度建设的思考[j].特区经济，2007，2（03）56-58

[3]马永国.加快农民工社会保障制度建设的思考[j].特区经济，2007（3）150- 1521