住房保障政策论文第1篇

关键词：住房保障；福利体制理论；福利国家

一、 引言

福利体制理论（Welfare Regime Theory）的出现是与欧洲福利国家出现“福利危机”密切相关。丹麦学者艾斯平-安德森（Esping-Andersen，1999）的福利体制研究克服了之前的缺点，分别用了去商品化程度、公民社会权利、社会分层化等特点将福利国家聚类为三类，分别是以盎格鲁-撒克逊国家为代表的自由主义的福利模式，以欧洲大陆为代表的保守主义福利模式以及以斯堪的纳维亚国家为代表的社会民主主义的福利模式。福利体制理论为学者们研究福利模式的划分提供了基本的分析模板。

从艾斯平・安德森的福利体制理论应用看，大多数学者关注的领域集中在养老、医疗、就业等社会保障领域。通过国内外文献综述我们发现，运用福利体制理论对住房保障政策进行分析研究的文献极少，而住房保障作为社会保障的一个重要内容，游离于福利体制理论框架之外，不利于这个理论的深化和发展。本文尝试运用艾斯平-安德森的福利体制理论对欧盟典型国家住房保障政策进行比较研究。这样做的优点为：一是福利体制理论对福利体制类型进行了划分，便于进行不同类型国家的比较研究，目前已经广泛运用于其他福利政策，如养老金、医疗保险政策的国际比较，完全可以延伸到住房保障政策领域。二是运用福利体制理论便于清晰地分析出不同类型国家在住房保障政策中，政府与市场的责任边界在何方以及出现差异的原因；三是运用同一分析框架可以使国际比较建立在相同的概念和评判标准中，便于客观判断。

二、 文献回顾

国内外不少学者站在欧洲福利国家角度分析了英国、荷兰、法国以及德国等国家的住房保障政策。马尔帕斯（Malpass，2004）详细讲述了二战后不同阶段中英国保障性住房政策的发展变化，探讨了住房私有化改革对英国福利国家的影响。国内学者陈燕（2003）、陈杰（2011）、王兆宇（2012）等对英国住房政策进行了概括性的回顾与分析，提出政府既不能承担太重的建设负担也不能一味放开住房市场，需要综合考虑各种长期因素。薛德升等（2012）对德国住房保障体系进行了详细的介绍并认为在西方国家中德国的住房保障体系堪称典范。沃尔克（Volker Busch-Geertsema，2004）讨论了德国政府在社会发展的不同时期在社会福利与住房保障政策中所扮演的角色差异。约翰・艾克豪夫（2012）分析了前东德与前西德在住房政策上的不同，着重介绍德国在社会福利保障住房建设中的经验教训。除此之外，胡戈・普里莫斯（Hugo Priemus，1999）、克莱尔（Claire Lévy-Vroelant，2014）梳理法国社会住房的发展历程。景娟等（2010）回顾了“福利国家”的典型代表荷兰住房保障体系的发展过程，分析荷兰公共住房发展多个历史阶段的政策特征，提出了有益的政策建议。这些文献深度大多停留在经验介绍和描述层面，缺乏运用福利多元主义和去商品化的理念进行深入分析。

在欧盟典型国家住房保障政策的比较研究方面，早在20世纪80年代～90年代社会学家哈罗尔（M.Harloe）就对欧洲范围内荷兰、英国、德国等国家的廉租住房体制进行过比较研究；吉姆・凯梅尼（Jim Kemeny，1992）对住房研究与社会学的结合最为杰出；彼得・马尔帕斯（Peter Malpass，2005）详细而全面地论述了欧洲不同福利国家的住房体系和住房政策。余南平（2009）以欧洲福利国家社会政策族群之一的欧洲住房政策为视角，结合欧洲国别差异化的住房市场历史和现状进行全面系统的宏观、中观和微观研究。潘晓娟、吕洪业（2014）选取了英国、法国、德国、芬兰、瑞典等欧盟典型国家，从发展历程、法律政策体系、运作机制、政府作用等方面，分别对其住房保障制度展开了系统全面的研究，并从这些国家的经验和成熟做法中提炼了若干启示。这些文献大多数只是对住房保障政策进行了一般性的介绍并提出经验借鉴，很少运用福利体制理论进行比较研究。

三、 欧洲典型国家住房保障政策的比较

依据福利体制理论的划分，我们选取自由主义模式代表国家英国，保守主义模式代表国家德国，社会民主主义模式代表国家瑞典，从福利体制理论的视角进行比较分析，探求这三种福利模式下的国家的住房保障政策是否也具有三种福利模式的显著特征。

1. 英国的住房保障政策演变。英国的住房保障政策始于20世纪初期颁布的《住房和规划法》。这项法案的施行标志了英国政府正式直接干预住房市场。二战前，英国政府对租房市场补贴，同时新建大量公房，形成一批非营利性的住房协会。战后，由于大量的住房受损，政府推行了社会公房项目（Social Housing Program）的住房改革政策。公共住房建设飞速发展。到1951年，新建住房中的80%是由地方政府建造的。由于政府实施了住房补贴法案，充分调动各方面资源新建公共住房。20世纪70年代，公共住房数量占住房总量的1/3。从这个阶段看，英国住房保障政策体现了“去商品化”的过程。1980年代，撒切尔夫人领导的政府大规模推行“公房私有化”政策。该政策鼓励公共住房的租户以优惠的价格购买其住房的权利，并从金融政策上予以支持。英国的公共住房比例开始显著下降。公共住房通过获得住房模式（Right to Acquire scheme）、购买住房模式（Right to Buy scheme）、社会公房购买模式（Social HomeBuy scheme）等方式转化为私有住房。受这个政策影响，社会公共住房率从1980年的30%左右，下降到2003年的20%左右。从中明显体现了住房保障政策的“再商品化”过程。21世纪初，英国政府逐步加大了对住房协会的建房补贴，通过金融税收政策调节房地产市场，加强与房地产开发商的合作，鼓励其建设社会公房，向低收入者提供可负担房租计划，加强了中低收入人群住房保障，体现出“去商品化”略有回归的过程。

2. 德国的住房保障政策演变。德国的住房保障体系历经长时间发展演变形成。1847年，住房合作社的出现标志德国住房保障制度开始。住房合作社制度将国家、集体、个人三方面统一起来，通过集资合力，共同解决住房问题。二战后，德国城市损毁严重，政府在缺乏资金的情况下，调动社会各方面力量推行公共福利性住房制度。政府提供低价土地、低息贷款、税收优惠等措施，由个人、非营利住房公司、社会团体建造住房，向有困难居民出租。此项制度成功地解决了战后住房短缺的问题。在20世纪70年代后，它的重要性在逐步降低。特别是到2005年，德国已经累计建造了近1 000万套公共福利房，住房短缺问题得到根本解决。近些年，政府对公共福利性住房的投入也在逐步降低。政府推行的房租补贴和租赁管制政策也是住房保障政策的重要部分。房租补贴是对低收入居民住房保障的主要方式。凡是收入不足承担适当住房者，由政府根据家庭人口、收入及房租的支出情况，补贴其中的差额。租赁管制是政府对租房的租金进行管制或指导的一项制度。为防止租房价格过快上升，各地方政府按照房屋的区位、结构、质量，提出相应指导租金参考标准，并通过《租房法》对租赁合同的签订、期限、解除及出租人和承租人权利义务进行规定，侧重保护承租人的权利。20世纪末以来，伴随人口增长的下降，政府逐步加大运用金融财税杠杆来提升住房的质量，鼓励居民新建或购买住房，支持旧房改造。德国住房储蓄制度是德国住房保障政策中非常有自我特点的措施。它是为实现购建房筹资而形成的互助合作融资体系。德国的住房融资40%来自于住房储蓄机构，全国1/3的住房建造是通过住房储蓄融资实现。

经过160多年的发展，德国的住房保障市场形成了福利性公共住房、住房补贴、住房储蓄、购建房税收优惠等多层次的住房保障体系。其发展过程中鲜明的体现了保守主义模式下的福利政策特点，政府与社会的力量强于市场。保障性措施的实施，既满足国民住房需求，又延缓了住房价格上涨，在解决住房问题方面发挥重大作用。德国住房保障政策相比自由主义模式下的国家，公民社会权利有更多的扩张，去商品化程度也高的多。

3. 瑞典的住房保障政策演变。20世纪初，工业化伴随城市化的进程中，瑞典出现住房紧缺问题。政府通过了立法限制租金、贷款补贴、住房救济金以及非营利市政住房公司建设公共住房来增加供给，缓解住房需求压力。二战后，瑞典政府提出“为所有人提供优质住房”的口号，积极介入住房市场，大量建设住房。1955年，提出了“百万工程计划”（Million Dwelling Program），建设100万套公共住房。1968年，政府实施租金价格谈判体系，由租户、房东、租户协会通过集体协商确定租金价格，通过《租房法》保护租户权利，规范了租赁期限、合同终止条件、转租限制、租户装修权等有关权利和义务。20世纪70年代后，随着住房数量的增长，政府完全提供公共住房的弊端也凸显。20世纪90年代以来，由于经济衰退，瑞典政府无法在公共住房方面提供大量的资金支持。在20世纪90年代，政府新建住房达到顶峰。1991年，以保守党为主的新政府推行新的住房保障政策。一是减少对公共住房的财政支持；二是废除国家住房贷款政策，减少利息补贴；三是推动住房建设融资市场化；四是减少对市政住房公司的政策优惠。市政住房公司不再为每一个人提供住房保障。市政住房公司开始向私营公司转型。

从瑞典住房保障政策的发展看，明显表现为去商品化到再商品化的趋势。住房保障政策的去商品化程度也是三种福利模式下最高类型国家的代表。

4. 三国住房保障政策的比较分析。

（1）政府、市场、社会在住房保障政策中角色比较。从英国、德国、瑞典三国的住房保障政策的分析看，我们不难看到作为欧洲福利国家的典型代表，每个国家的政策既有许多共同特点，但又保留了本国传统福利政策的特性。在自由主义模式下，市场机制在获取住房的社会权利中得到强化，政府只保留基础的、普救主义的住房保障，市场起主导作用。政府保留最低限度的住房供给，对私人部门给予一定的补贴式的转移支付。住房保障政策体现出二元化的格局。这一点从英国的住房保障政策上得到体现。在社会民主主义模式下，瑞典政府在社会权利扩张中起主导作用，对全体国民施行普遍、公平的住房保障政策，社会作用次之，市场作用最弱。在保守主义模式中，德国崇尚的是合作主义，政府与社会共同起主导作用，维护既有的社会分层，对不同层次阶层，有差异化的住房保障措施。从保障性住房市场的供给角度看，这三种模式也有明显的不同。在住房的设计规划、开发建造、消费分配三个阶段上看，自由主义模式强调市场的作用为主，政府的保障性体现在开发规划和消费分配两个阶段；保守主义模式在开发规划阶段政府主导，建设建造上市场发挥作用，消费分配上政府干涉管制；社会民主主义模式开发规划、建设建造、消费分配三个阶段中，政府主导作用，社会次之，市场作用式微。

（2）基于去商品化角度的住房保障政策比较。依照艾斯平・安德森关于去商品化的表述，欧洲福利国家住房领域的去商品化可以理解为“个人住房福利相对地独立于其收入之外，又不受其购买力影响的保障程度”。从去商品化的角度看这三个欧洲典型福利国家的住房保障政策变化过程，我们发现大致都呈现出“去商品化”到“再商品化”的发展趋势。各国经济发展的模式不同，社会传统文化不同，导致了三个国家的住房保障政策随着政府保障能力、住房发展阶段、居民住房需求的变化而逐步调整住房保障政策。因此，三个国家的住房保障去商品化程度也存在明显不同。具体来讲，可以从三个维度来衡量比较：

①住房保障政策的覆盖程度。住房保障政策的覆盖程度说明了有多居民能够从住房保障政策中受益。具体还可从保障性住房覆盖率和住房补贴的覆盖率两个指标去衡量。住房保障政策的覆盖程度是衡量住房保障去商品化能力高低的首要也是直接的指标。政府或社会提供的保障性住房数量越多，占社会总住房数量比率越大，发放的住房补贴数量越多，说明住房保障的去商品化程度越高，居民对依靠市场解决住房需求的程度越低。

②获得住房保障的资格条件。获得住房保障的资格条件的难易程度也能说明住房保障去商品化程度的高低。政府对享有住房保障资格的人群设定的门槛越高，则有更多的人群需要从市场去解决住房需求，住房保障的去商品化程度显然就更低。反之，结论相反。

③住房保障的支出水平。政府对居民住房保障的支出包含了直接建设公共住房的投资、居民租房的补贴，居民购房的税收减免、贷款贴息等支出。从住房保障支出的总量以及住房保障的支出与该国的GDP比重两个指标，能够反映了一个国家住房保障体系的总体水平。

根据这三个维度，可以得出社会民主主义福利模式代表国家――瑞典，其住房保障的去商品化程度是最高的，保守主义福利模式代表国家――德国次之，而自由主义福利模式的代表国家――英国在三个国家中的去商品化程度最低。

四、 欧洲典型国家住房保障政策的启示

通过上文中运用福利体制理论框架，从福利多元主义对欧洲典型福利国家英国、德国、瑞典的住房保障政策进行比较分析，我们探讨了基于去商品化的视角下，对三个国家住房保障政策的比较三个维度和指标，能够清晰地看到政府、社会、市场三者在不同国家中所起的不同作用，而从三个欧洲国家的住房保障政策的比较分析中，也给我国建立住房保障制度给予有益的启示。

一是完善住房保障体系中多元化的住房保障供应体系。政府、社会、市场在住房保障体系中各自发挥其优势作用。仅依靠政府提供住房保障，导致保障性住房供给受限，社会组织在住房保障中的作用缺失。二是完善住房金融服务政策。从德国住房金融储蓄制度在社会保障性住房建设过程中的作用，对我们的住房公积金制度的改革有很大的借鉴意义。三是健全住房保障法律体系。完善的法律保障体系，能够规范购房市场与租房市场的行为。从立法上规范享有住房保障的人群、门槛、资金资助、公共性住房分配、租金管理等，都有助于住房保障制度去商品化程度的提高。四是构建完整的住房保障信息系统。准确及时地掌握需要住房保障的人群的真实需求量，掌握保障性住房的供给数量，租赁市场的供求关系等信息，这有助于动态规划住房保障的合理规模。

参考文献：

[1] Esping-Andersen Social Foundations of Postindustrial Economies[M].Oxford University Press，1999：74-98.

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[3] 陈燕，林炳耀.福利国家英国的住房政策[J].城市问题，2003，（2）.

[4] 王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴[J].城市发展研究，2012，（12）.

[5] 薛德升，苏迪德，李俊夫，李志刚.德国住房保障体系及其对我国的启示[J].国际城市规划，2012，（4）：23-27.

[6] 约翰・艾克豪夫.德国住房政策[M].毕宇珠，丁宇译，著.北京：中国建筑工业出版社，2012.

[7] 余南平.欧洲社会模式：以欧洲住房政策和住房市场为视角[M].上海：华东师范大学出版社，2009.

[8] 潘小娟，吕洪业.外国住房保障制度研究[M].北京：国家行政学院出版社，2014.

[9] 陈杰，曾馨弘.英国住房保障政策的体系、进展与反思[J].中国房地产，2011，（4）.

[10] 景娟、钱云.荷兰住房保障体系的发展及对中国的启示[J].现代城市研究，2010，（10）.

基金项目：2015年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目（项目号：15JJD810021）。

住房保障政策论文第2篇

海南是中国最南方的城市，随着国际旅游岛的建成，其房价不断上涨，贫富差距不断增大，使得越来越多的家庭无法满足其基本居住要求。针对“住房难”这一现象，海南省已经出台了一系列的保障性住房政策，尤其在经济适用房与廉租房方面给予了很大的重视。保障性住房是近几年的民生热点，虽然这些制度的提出确实解决了部分居民的住房问题，但在实际操作中仍存在很多问题，因此本文通过收入配比公式的方法对海南省20082013年保障住房的申请标准进行测算，并与实际申请标准进行对比分析，得出海南省廉租房和限价住房现行申请标准过低，导致各类保障房比例失调，同时通过市场视角的提出为保障房的申请标准提供了一个量化的计算方法。

【关键词】

保障性住房；申请标准；收入配比公式

一、选题背景

住房是满足人类基本生活的必需品，而住房问题无论是对于中国还是国外一直是重要的民生问题。保障性住房在其中担当着一个很重要的角色，它是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。住房保障工程是一项惠民工程，在一定意义上来说属于广义的公共产品。2008年底，国务院下发了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。2009年12月31日国务院《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干建议》标志海南国际旅游岛建设正式步入正轨。2010年海南省开始全面推行保障性住房制度，面向本省城镇低保、低收入、中等偏下收入、中等收入住房困难家庭出售或出租、具有保障性质的政策性住房，包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用房和限价商品房。保障性住房制度的实施是解决城镇中低收入居民住房困难问题切实有效的行政手段。根据保障性住房制度规定，四种类型的保障房依据居民收入水平分别划定了不同的申请线，收入水平低于标准线的城镇居民可以申请相应类型的保障房。保障性住房申请标准的划定关系到此项制度的科学性、合理性和公平性，关系到中低收入居民家庭的切身利益，因此，在我省现行保障性住房制度下，对申请标准进行量化的计算及分析其合理性具有理论价值和现实意义。

二、文献综述

住房保障制度最早是在西方出现，迄今已有上百年的历史。不管是在保障性住房制度还是有关政策改革方面都有着丰富的经验还有实践成果。相比较之下，我国的住房保障制度还不太成熟，在运行过程中不断地改进、成长。通过对国内外研究成果的各方面分析，可以为研究我国现行制度下的保障性住房政策的相关问题提供丰富的资料。

（一）国外研究综述

在国外，研究者对大都市住房政策研究较早，所著颇丰，大多数学者对住房保障政策的出台背景、主体、体制、模式还有政策影响等方面进行研究。早在17世纪，就有不少学者对土地、房屋同市场及经济关系进行过研究，例如亚当・斯密（Adam Smith）、威廉・配第（William Petty）、大卫・李嘉图（David Ricardo）等人（2003），对地租等土地经济问题进行过研究。麦克唐纳（McDonald）（1999）在《城市经济原理》一书中针对美国所专门出台的社会低收入群体、弱势群体保障性政策进行了介绍和分析。Wong TC（2006）在《公房私有化》对香港公房私有化的相关政策、措施、方法、制度进行了总结和介绍，他还在《守护一国》（2005）中对新加坡几十年来的住房政策和经验进行了总结、介绍和分析。

（二）国内研究综述

在国内，研究主要集中在保障房制度与保障房内涵、制度运行效率、制度完善等方面，在保障房对象界定与划分方面，国内学者赵路兴、浦湛（2003）并未明确划分标准，还是以政策角度提出保障性住房的收入线，且以个人收入作为研究对象。在制度完善方面，吴永宏（2013）、魏丽艳（2014）、程大涛、吕筱萍（2013）等学者有所研究，吴永宏通过借鉴一些发达国家和地区住房保障制度的成功经验，总结出既有理论和经验以及对我国住房保障制度设计的启示，并以南通为例，对住房保障制度的演变过程及其实施情况进行了实证分析，提出像南通这样处于快速城市化阶段的城市，其住房保障制度设计需要考虑的基本问题。在此基础上，指出我国现有住房保障制度中存在着法律法规建设滞后、政府职能不到位、缺乏长期规划、对象难界定、资金来源单一和监督机制不健全等方面的问题。魏丽艳对我国社会保障性住房供给机制的完善及供给方式提出了建议和分析以期提高我国保障性住房供给效率，实现住房保障的政策目标。程大涛等人从我国房地产业实际出发，系统的分析了我国住房制度与保障性住房实践中存在的问题，提出按年征收土地出让金，重构我国住房供应体系的设想。而在对保障性住房的标准研究或是将其进行量化的研究并不是很多，有学者是在家庭收入的基础上利用格点映射的计量经济学方法对标准线进行计算，卢媛、刘黎明（2013）利用收入函数拟合方法对北京保障性住房准入标准线进行统计测度研究。

综上所述，国内外学者对于保障性住房的内涵分析、住房制度的完善、保障房的政策及效果评价、保障性住房制度的运行效率等方面已进行较为全面的研究。对标准线的研究理论研究居多，实证研究较少，并将其进行量化的研究更少。本课题将数量分析方法应用到对保障性住房申请标准线的研究中，从市场角度研究海南省保障性住房的申请标准线测算方法，将政策语言转换为更清晰的数字语言。

三、研究方法和数据说明

有学者在改造传统的房价收入比公式的基础上提出了房价收入配比公式，具体公式为：

P=I×α÷（A×1.33），其中P为商品房价格（元/m2），I为人均可支配收入（元），α为工作年限（年），A为人均住房使用面积（m2），1.33为人均住房建筑面积与人均住房使用面积之比。对α进行不同取值并代入计算，从而求出有能力购买商品房的最低人均可支配收入并以此作为申请保障性住房申请标准线的最高标准。其数据搜集整理如表1所示。

四、实证结果分析

根据上文对收入配比公式的介绍，配比公式为，依据此公式，把当前商品房售价当成既定数值，可以计算出买得起商品房的居民收入，再结合前文中的收入函数拟合方法，收入小于水平的居民是无法在商品房市场获得住房，需要政府为其提供住房保障，这个收入水平就应该作为保障房制度中最高的申请标准线，即限价房的申请标准线。同时我们通过改变的值来进行政策模拟。得出如表2所示的数据。

根据表2所计算出的结果可以得到20082013年海南省申请保障性住房的最高申请标准线，将其与实际申请标准线进行对比，可以看出海南省的保障性住房申请标准线过低，从而可能造成保障规模达不到其政策所规定的要求，还有大部分中等收入及中等收入偏下的居民申请不到保障房，又无力购买商品房，成为住房“夹心层”群体。困难问题依然存在。

五、结论与政策建议

本文以海南省20082013年的数据为基础，运用收入分配函数的方法对保障性住房申请标准进行了重新划分和测算，通过实证分析，将重新划分的申请标准与海南省实际执行的申请标准进行对比，得出以下结论：

第一，廉租房和经济适用房的申请标准线过低使得保障规模水平偏低。依照政府颁布的政策法规，廉租房申请标准虽每年有所调整但总体来说廉租房和经济适用房的实际保障规模与目标保障规模还有相当差距。在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线。

第二，海南保障房存在市县新建保障房覆盖面不平衡、结构不合理、配租配售现状要改善的问题。公共租赁房现行准入标准线覆盖的居民人口比例过大远高于目标保障规模的水平。原因是廉租房的准入标准过低，而保障性住房总体保障水平维持在高水平，这就使公共租赁房被动承受过大的保障压力。

第三，因居民总体收入分布会随时间而变化，一尘不变或是变化幅度较小的申请标准线会导致保障性住房保障规模随之变化浮动。

本文通过市场角度对海南省旧的保障性住房申请标准进行了更为科学的更新，为了使其能满足现阶段海南省社会经济发展的需要，能够使各类保障房的比例平衡，保障水平能够更好地达到一定的标准，本文提出以下政策建议：

第一，申请标准过低导致保障规模偏小，因此在以后制定相关政策时应考虑提高廉租房和经济适用房的准入标准线，这样才能使更多的中低收入水平的居民得到住房保障。

第二，保障性住房中比例失调的问题有待政府部门解决，政府应该加强管理对申请标准进行更精确的预测，其中适当提高申请标准线是其解决方法之一，另外扩大保障对象的范围即不保障性住房不仅仅是针对海南省户籍人口，而是针对常住居民，这样也不失为一种解决办法。

第三，保障性住房制度在任何时候都应该保证其相对稳定的保障规模，因此申请标准线应该与居民收入的变化形成联动机制，以保持保障性住房政策A制度稳定性使制度运行更有效率。

参考文献：

[1]埃温德・S.米尔斯.《区域和城市经济学手册》第二卷[M].北京：经济科学出版社，2003，9

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[4]Wong，TaiChee and Xavier Guillot.A Roof over Every Head：Singapore’s Housing Policies in the 21st Century：Between State Monopoly and Privatisation[M].Singapore：Institute of Southeast Asian Studies，2005

[5]赵路兴，浦湛.中低收入家庭住房保障收入线划分研究[J].城市开发，2003，11

[6]吴永宏.中国城市住房保障制度设计与实践运行研究：以南通为例[D].苏州：苏州大学政治学理论.2013

[7]魏丽艳.社会保障性住房供给机制及方式研究[M].北京：中国社会科学出版社，2014：180183

[8]程大涛，吕筱萍.中国保障性住房建设研究[M].北京：中国社会科学出版社，2013：271276

[9]“基于家庭收入的保障性住房标准研究”课题组.基于家庭收入的保障性住房标准研究[J].统计研究，2011，2227

[10]卢媛，刘黎明.北京保障性住房准入标准线的统计测度研究―基于收入函数拟合方法[J].调研世界，2013，4345，56

住房保障政策论文第3篇

关键词：保障房；诺瑟姆曲线；城市化率；拟合曲线

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）04-0163-02

2006年，中国提出了住房保障政策；2008年提高了对住房保障的重视，并制定相关政策；从2011年起，进入保障性住房建设“加速跑”阶段：计划新建保障性住房3 600万套，大约是过去十年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上。中国近年来为改善人民群众的居住条件，不断地加大保障性住房政策力度，而保障性住房政策何时实施，如何实施成为关注的焦点。本论文从数据特征方面说明并论证保障性住房政策在现今实施的必要性和合理性。

一、“诺瑟姆”曲线

中国自改革开放以来，城市化进程明显加快，住房的需求随着城市化进程的加快也不断增加。在有关城市化进程理论中，美国城市地理学家诺瑟姆Ray.M.Northam于1979年发现并提出了表明一个国家城市化进程的“诺瑟姆曲线”。他将城市化进程分为三个阶段，第一阶段为城市化的初级阶段，城市人口增长缓慢，当城市人口超过10%以后，城市化进程逐渐加快；当城市化水平超过30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快趋势，这种趋势一直要持续到城市人口超过70%以后，才会趋缓；以后为城市化进程第三阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势。

表征城市化进程规律的“诺瑟姆曲线”的一个重要特征为，在初期和部分中期阶段，曲线呈现凹函数的性质，即曲线的斜率递增；在部分中期和后期阶段呈现凸函数的性质，即曲线的斜率递减。

二、美国和日本的城市化进程

根据美国、英国、日本等发达国家在城市化进程中应对城市住房短缺问题的历史经验，各国政府都适时地颁布各项法律法规及其保障性住房政策，以确保城市以及经济的正常扩张和发展。以下从美国和日本城市化率的数据及其各国出台保障性住房政策的时间数据方面，与中国现阶段出台保障性住房政策的时间以及城市化率作一些比较分析。将美国从1900—2000年和日本从1950—2000年的的城市化率数据收集整理如下：

将美国及其日本城市化率的数据随自变量时间t的关系做曲线拟合，结果（见下页图1、图2）：

可得出：美国，日本城市化率随时间拟合的曲线函数分别为（A代表美国，J代表日本）：

当xA，xJ>0时，yA″

查阅资料得知，美国在20世纪早期开始实施住房保障政策。日本在1960年开始实施保障房政策。分别在图2，图3中用箭头标示出，上页表1、表2中用阴影标出。此时，两国的城市化率分别约为：46%，43.7%。

三、中国的城市化进程

中国从1949—2009年每隔五年城市化进程数据整理如下：

中国自1949年成立以来，每五年城市化率数据如下，曲线拟合结果如下：

中国城市化率随时间拟合的曲线函数为（C代表中国）：

yc=10.686e0.1041xc yc″=0.1179e0.1041xc

当xc>0时，可得yc″>0，判断yc为凸函数，因此，中国的城市化进程符合“诺瑟姆曲线”的前中期阶段。

与美国和日本一样，中国的城市化进程也符合“诺瑟姆曲线”所揭示的城市化进程规律。所以，美国与日本在城市化进程中实施保障性住房的时间点，或者说在整个城市化进程中所处的位置可以为中国所借鉴。

四、结论

比较美国和日本均在城市化率为45%左右时实施保障性住房政策。如图3标示所示，中国在2008年城市化率约为45.68%时实施保障放政策。从时间维度分析，中国在2008年提出保障性住房政策，有其时间的偶然性。从“诺瑟姆曲线”城市化进程理论的角度与发达国家比较可知，中国在城市化率为45.68%时实施保障性住房政策有其合理性和历史必然性。

参考文献：

[1] Ray M.Northam Urban Geography Wiley Publisher，1979.

[2] 华东师范大学数学系.数学分析[M].上海：高等教育出版社，2010.

[3] 汤腊梅.基于住房支付能力的住房保障对象的界定[J].城市发展研究，2010，（10）.

[4] 王晖.主要发达国家住房保障制度及其实施对中国的启示[J].世界经济与政治论坛（Forum of World Economics and Politics），2006，（4）.

[5] http：//census.gov/，United States Census Bureau.

住房保障政策论文第4篇

[关键词]保障性住房　认知偏差　行为决策理论

保障性住房的功能是满足中低收入者的住房需求，因此，扩大保障性住房建设的目的在于让更多的中低收入者住有所居，而不是将其作为一种调控工具以稳定房价或者拉动内需。保障性住房的调控功能已被政府，学界及业界所认同。但是，保障性住房该不该具有这一功能，保障性住房功能的认知偏差对保障性住房市场发展以及整个房地产市场的发展会否造成不利影响却很少有学者提出质疑。基于此，本文就基于保障性住房功能认知偏差——保障性住房具有调控功能认知下，政府、房地产企业和消费者的决策行为对房地产市场效率的影响展开分析。

一、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率影响的理论基础

20世纪50年代Simon提出了人类有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人们在认知上无法实现最优化, 在实际判断中经常不遵从概率和最大效用的原则, 其结果就是产生了各种对规则的偏离和认知谬误(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基础上，Kahneman和Tversky等人自20 世纪70 年代以来进行了大量关于认知决策的启发式和认知偏差的研究。Kahneman和Tversky认为在不确定条件下，认识偏差的存在会致使人的判断或决策出现以偏概全、以小见大的情况，也就是说，现实中的人们通常只是重视以直观性现象为依据的条件概率，或者说是按小数法则而不是按大数法则来决定自己的决策。郑雨明(2007)在综合Kahneman、Gigerenzer 等人的观点, 将认知偏差定义为：个体在认识和判断事物时, 与事实本身、标准规则间所产生的某种差别和偏离, 或偏离的倾向和趋势, 是认知与被认知的事物之间、应遵从的判断规则和人们的现实表现之间所存在的一种无法拟合的缺口, 一种没有实现的不完全匹配, 是人们的认知局限和认知风格、感觉机制和加工策略、个体动机和情绪情感等因素共同作用的结果。

随着认知心理学的发展及人们对认知偏差研究的深入，促成了理性决策悖论的形成。对行为决策理论影响最大的学者是Kahneman和Tversky。他们把认知心理学的研究成果运用到经济决策中，发现人们的“三类认知偏向”，并根据不确定条件下人们的真实决策行为，提出了“预期理论”(Prospect Theory) [3]。这也是行为经济学理论中最重要的部分，而预期理论的基础就是认知心理学中的偏差分析。

综上所述，我们可以看出，认知心理学中对认知偏差的研究促成了行为决策理论的发展。行为决策理论是通过实证的方法研究人们的实际决策过程，描述决策者真实的决策行为，从中归纳出行为特征并从认知和心理方面进行解释，提炼行为变量并改进理性决策模型。其研究范式是先提出有关人们决策行为特征的假设，然后从实验、统计调查、访谈等方法中得到的现实资料来证实或证伪所提出的假设，从而得出结论[5]。黄成(2006)对行为决策理论发展的历程及各阶段中决策行为的实证研究方法进行了梳理，发现决策行为的实证研究方法（观察法、调查法、实验法）在很大程度上决定了行为决策理论发展的进程[6]。

二、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率的影响

观察法指研究者在未经控制的日常生活条件下，有目的、有计划、系统地观察记录经济行为人的外部表现，从而分析、判断其行为及心理活动的一种方法。下面，我们将通过观察法归纳和描述政府、房地产企业、消费者三个中观主体的决策行为及其对房地产市场效率的影响。

1.保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为及其对房地产市场效率的影响

廉租房的资金来源主要是公共财政预算安排的专项资金和接受社会捐款的住宅保障资金，而经济适用房建设用地一般通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免。因此，依靠保障性住房拉动内需时，政府没有动力建设保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建设标准上监督不力，会出现保障性住房建的不经济、不适用，比如建筑面积过大，功能和装修标准过高，导致总价过高，使得低收入者和“夹心层”无力购买保障性住房，从而导致经济适用房销售对象的外延就无限放大。通过建设保障性住房以抑制房价时，一方面政府在通过建设保障性住房抑制房价上涨上没有动力，不愿意房价下降。因为房价下降会影响地价，从而政府的土地出让金也会“缩水”；另一方面，从经济特性上讲，土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小，因此地方政府在保障性住房的土地划拨上缺乏动力，不舍得划拨更多的土地用于民生工程建设。

从上面的分析我们可以看出，在保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为引起的房地产市场低效率的主要表现：一是保障性住房不能很好的配置给保障对象；二是地方政府在保障性住房建设用地的配置上缺乏动力。

住房保障政策论文第5篇

【关键词】新型城镇化；农民工；住房保障

新型城镇化是我国现代化建设的历史任务，是扩大内需的最大潜力所在，紧紧围绕提高城镇化质量，积极引导城镇化健康发展。把有序推进农业转移人口市民化作为一项重要任务完成好。同时要把生态文明理念和原则系统的融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路【1】。

实现新型城镇化的核心是使农民工真正融入城市。住房是农民工在城镇安定生活的关键，安居才能乐业。目前农民工住房保障问题凸显，因此解决好农民工住房保障问题是推进新型城镇化健康发展的核心。当前我国农民工住房保障体系建设不完善，需要深入研究提出合理的建议。目前我国农民工住房问题很相似，主要有：1、居住面积狭小，住房设施简陋，环境卫生差，以集体居住为主，而以家庭形式居住的农民工比例低；2、在住房保障政策实施过程中，户籍制度使进城农民工缺乏合理的劳动待遇和基本的住房保障；3、住房保障政策覆盖面不宽，保障住房设计不合理，附属配套设施差，法律法规建设滞后等问题。因此，鉴于越来越多的农村剩余劳动力流向城市，各级政府应该制定应对政策，采取有效措施，探索改善农民工住房问题的办法。本文提出了一系列对策建议，希望对农民工住房保障工作的开展有一定借鉴意义。

一、农民工住房保障对策提出的思路

在新型城镇化背景下，应该以科学发展观为指导，从宏观全局来思考农民工住房保障问题。既要抓住目前比较突出的细节问题，也要谋划深远，有步骤有计划的分阶段系统化的思路来提出对策，以应对目前农民工住房保障的突出问题。当前我国剩余农村劳动力基数庞而且大多数收入偏低，要将大量的农村剩余劳动力有序转移到城镇，再加上超过1.5亿已经进城的农民工，使得农民工的住房保障问题的解决是一项艰巨的任务。按照新型城镇化的发展要求，应该以科学化的决策应对大批量的农民工的住房保障问题，提出分阶段的解决对策。以循序渐进的方式，妥善有序地接纳越来越多的的农民工在城市定居生活。所以，应将农民工住房保障问题的应对策略分为短期对策和长期对策。

二、农民工住房保障的短期对策

（一）加强房屋租赁市场的规范化管理

要对房屋租赁市场进行有效监督和管理。出台政策细则来指导和规范房屋中介机构的市场行为，同时建立面向农民工群体的房屋租售信息制度，免费把及时有效的房屋租赁信息服务提供给农民工群体。推出具体措施来推进集体土地与国有土地上的房屋租赁市场管理一体化进程，一手抓集体土地上的房屋租赁市场的规范运营，一手抓集体土地上的房屋权属信息登记管理。为了农民工的居住安全，出台农民工自建房和出租的规范指导意见，严禁农民工集体乱搭乱建棚户房，杜绝安全隐患【2】。

（二）制定农民工集体宿舍的建设标准

为了切实保证农民工的安全健康，针对用人单位制定政策引导其为农民工建造或者提供符合规范的集体宿舍，做到住宅安全标准和基本卫生标准双达标。对于农民工集体宿舍的建设问题要因地制宜，分业而治。针对建造或提供农民工集体宿舍比较集中的几类行业，着力制定更细致的指导标准。特别是加强对餐饮行业、建筑行业农民工的集体宿舍的管理和监督，对集体宿舍的设施条件严格整顿，制定专门的集体宿舍安全建造标准，具体细化集体宿舍的质量和配套设施等基本居住条件的硬性标准。有关部门要定期检查，杜绝安全隐患，保证农民工集体居住的安全卫生条件达标。

（三）鼓励多渠道提供低价位租赁住房

地方政府按照有关标准，在土地供应、税收等方面制定优惠措施，鼓励和引导开发企业在合理规划建设面向农民工的集中式住房，通过租赁市场为用人企业或农民工个人提供低价格的理想居住条件。同时制定相关财政补贴政策，引导劳动密集型企业按照安全建造标准，将闲置厂房等建筑改造成农民工集体宿舍。另外，以优惠的政策鼓励相关组织利用村镇集体土地建造面向农民工的小户型公寓，以市场化的租赁方式，满足多人共住和家庭承租多重需求。

三、农民工住房保障的长期对策

（一）将保障房建成政策实施综合平台

按照新型城镇化要求，应该把农民工住房保障的建设目标定位为最终建成以保障房为中心的一系列社会政策实施的综合平台。所以要把农民工住房保障的建设的问题，置于国家发展战略层面上综合考虑。新形势下农民工住房保障的建设与管理，应该在我国住房保障体系构建中占据更加突出的地位，也将会成为农民工市民化过程中的重要着力点，一系列针对农民工市民化的社会政策的实都将围绕保障住房来展开实施。所以农民工保障住房将会承担新型城镇化的重要任务，将建设成为社会政策实现的综合平台【3】。

（二）政府通过税收挤出闲置住房

从国内外的住房保障运作经验来看，保障房完全新建是不必要的。更关键的是以市场化的手段从闲置的住房资源中发掘潜力。根据“梯度消费理论-住房过滤模型”【4】，政府实施房产税等税收办法可以有效挤出闲置住房。 对中低收入家庭实行租赁补贴政策，让中低收入家庭向公共租赁组织来租到闲置房屋，这也是一条解决问题的有效途径。这需要政府协作成立公共租赁组织，以房屋市场中介的市场化运作，购买城市的空置房屋使用权，然后转租给享受补贴的中低收入家庭。

（三）彻底改革城乡户籍制度

无论从国家层面到地方层面，都制定了一系列的住房保障政策法规，但由于户籍制度的原因，保障住房的申请登记环节大都将农民工排除在外。有些城市并不明文规定户籍制度的限制政策，但是其他一些附加的条件基本上限制住了农民工享受住房保障福利的机会。所以，彻底改革城乡户籍制度，实现城乡户籍政策一体化，是确保农民工群体享受住房保障的重要环节。对于在城市居住一定年限、有住房需求且不愿意返回农村的农民工群体，应该规避户籍政策限制优先将其纳入住房保障的群体，从而促使他们尽快融入城市完成市民化过程。

参考文献：

[1]新型城镇化：回归到“人” [EB/OL]，

， 2012-12-31

[4]张振勇、郭松海.国内外住房保障理论与政策述评及对我国的启示[J].山东经济， 2010， 01：45-46

住房保障政策论文第6篇

1998年，住房政策由福利的实物分配改为货币化，房价成为备受关注的话题。2003年始，房地产业一度高歌猛进，全国各城市高楼林立的同时，日益高涨的房价使民众怨声载道，房地产商成为“暴利”的炮轰对象，中央调控政策频频出台。2008年，房地产经济由直线上升应声而落，进入量缩价滞期。如何防止中国经济的大起大落？怎样保障作为支柱型产业的房地产经济的健康发展？《小康》记者走访华远地产董事长任志强，从房地产开发商的视角来思考中国的住房政策、房地产市场化与中国的人居状况。

过于频繁出台的调控政策，让市场失去了预期。谁都希望中国的经济始终保持高增长、低通胀，但如果是以人为压低的资产与资源价格的垄断为代价，那么就必然是不可持续与重病后发的。也许今天的无法预期正来自于这样一种结果。

《小康》：自从年初深圳房地产市场从高涨状态步入滑坡，引发人们讨论是否房地产市场的“拐点”就要到来。您当时是否定“拐点”说的。但经历这几个月，人们对房地产市场一直处于观望状态。您是怎么看这个现象的？

任志强：观望就是因为社会与民众无法判断政策变化与未来的预期。每次宏观调控政策出台之后都会有一个观望期，市场中不管是企业还是个人、不管是投资者还是消费者都在观望中等待。

过于频繁地出台调控政策，让市场失去了预期，无法根据政策预期的走向实施战略或较长期的调整。最初的政策出台，社会以为这就是预期了，但每次出台的政策都在极短的周期中再次调整了。当社会中的投资与消费主体刚刚按着上一个刚出台的政策调整了自己的经营与消费行为时，不久新政策就从相反的方向出台更严厉的手段，让市场与民众无所适从。于是就形成了每次政策出台之后都有一个观望期，似乎形成惯例地都在等待“第二只靴子落地”。

另外，人们观望还因为他们不知道政府是希望要控制通胀而牺牲增长速度，还是容忍一定的通胀条件去理顺被扭曲的资产与资源价格来保证经济的持续增长。我觉得政府应该尽快地给人们一个政策的稳定预期，这是打破这种沉闷观望的唯一有效出路。

为了防止炒房者发财和防止炒房可能产生的泡沫，就一刀切地限制了住房的二套信贷，让以旧换新、以小换大的住房梯次消费也成了泡影，甚至还清了贷款的也不能合理地用较低的消费信贷去改善住房条件，这显然是不合理的。

《小康》：自2007下半年以来，政府为了针对房地产业的投机确实出台了一系列的政策。对于购房者来说，影响最大的是对于购买第二套住房的银行贷款上的限制；而对于开发商，也在信贷管理上做了相应的调整。作为房地产开发商，您是如何看待这些政策的？

任志强： 因为还有人住房情况较差或尚未改善住房条件，因此要限制有些人拥有第二套住房，这似乎已成为了多数民众或舆论高唱的主调，政府也因此出台了相关的措施以迎合民众的呼声。我认为是荒谬的。

最简单的道理就在于不能因为有人还买不起私家车就不允许其他人拥有第二、第三辆车，社会主义不能因还有人贫穷就让所有人都贫穷。有人说居住是个“人权”问题，有人说第二套住房多占用土地资源，第二辆汽车同样占用着钢铁资源与燃料资源。任何非平均的消费都必然会占用更多的资源。难道可以用平均资源占用为理由而只能实现平均消费吗？

如果用放水养鱼的方式，则应是对无力购房的应保障群体用转移支付的廉租房解决住房问题，对帮助的群体用免除土地出让金的经济适用住房解决，同时既然政府能对那些无力交税的群体实施无偿的或免除土地收益的方式解决以保障住房，为什么不能对纳税群体中的弱者用购买商品房免征定额的个人所得税的方式给以帮助呢？那些超出了免税额度的炒房人自然就不能享受免税的权利了，那么在炒房获利的风险与法定的免税获利之间，人们就不得不做出更理性的选择，也许炒房的风险远不如合理的免税更有诱惑力。

央行和银监会的信贷管理的通知仅仅针对商业性房地产信贷，只严格地控制了市场的部分（包括个贷）。这让我产生一个问题，难道中国真的不要市场经济了，不要住房市场化了吗？

以万科作为例子来说，他们的产品全部供向市场出售，他们所有的资金都是生产的流动资金而不是不动产的持有性投资。因此央行要求他们的注册资本必须大于或等于项目资本金率，而股东贷款却不能算作自有资金的怪现象。正因为这样，也才有了所谓的封闭贷款的管理和开发贷与个贷捆绑式信贷管理的发明等一系列的计划管理方式。

我们不否认这种信贷管理方式会增加银行信贷的监管能力与安全度，但市场经济中除了防范风险之外，更重要的是要提高资金的利用效率。如果安全是在降低效率的基础上保障的，那么中国的经济又如何形成竞争力呢？

24号文件明确了政府与市场分工的责任。它的实质是告诉社会与民众，住房人权保障的问题是政府的事，政府必须从资金、资源、产品、制度上对低收入家庭的住房困难给以全面的保障，这与市场化无关，是政府的责任，做不好打政府的板子，用清楚的问责制与市场的管理分开。

《小康》：您多次在研讨会上指出，同时也撰文表示：良好的住房政策是房地产业健康发展的基础。作为房地产开发商，您认为目前的住房政策是怎么样的，又该在哪些地方改进呢？

任志强：住房政策是个长期政策、龙头政策，影响着市场政策与产业政策。在1998年之前，住房政策是福利的实物分配制度，但并没有从根本上改善住房的条件，反而让各级财政背上了沉重的包袱。1998年的住房制度货币化分配的改革是市场经济转型中的突破。但当时在拉动经济增长的主要矛盾掩盖之下，忽视了对低收入无房户群体的保障体系的建立，留下了十年的遗憾。当我们试图用市场化的方式解决保障性问题或无强制性约束的分层次解决住房的政策，这会造成公共产品严重的缺失，也会在最终形成了住房制度的扭曲。这就是目前所有的社会矛盾集中转移于市场化和产业政策上来，同时也让所有行政调控的板子打在了房地产行业上。

什么是中国的住房政策呢？目前尚没有立法（如住宅法）而是只有1998年的23号文件、2003年的18号文件和2007年的24号文件。

前两个文件中有明确的经济适用住房与廉租房的需求，但没有明确责任与资金保障，因此让保障性的廉租房成了一句空话，也让经济适用住房飞出了保障性的轨道，混入到了市场的行列之中，成了富人们财产性收入的工具和行政性寻租的工具。

24号文件明确了政府与市场分工的责任。2008年温总理的政府工作报告也特别强调了政府与市场责任的划分与界定，再一次明确了中国的住房政策，即中高收入家庭靠市场（商品房）、低收入家庭靠政府（廉租房）、中间层介于两者之间，上端政府帮助进市场，下端政府帮助进保障（分别为限价房与经济适用住房）。

公共产品的十年缺失，让更多的民众将房价中被政府索取了大量土地出让金，却不能提供社会保障的责任转嫁给了市场和开发商。该不该买房本是有完全支付或部分支付能力家庭讨论的问题，但却成了全民关心的事情，让那些本就没有支付能力的家庭也成了市场中的争抢者，让市场中增加了许多无理性的噪音。

《小康》：这几年，社会对于房地产开发商多有责难，房价的看涨看跌也成为大家的热点话题。作为华远房地产董事长，您是如何看待这个现象的？

任志强：当房地产业被称为是中国经济发展的支柱型产业时，反对的声音就从未停止，房地产开发商也连续不断地成为重拳猛击的对象，变成了人人喊打的过街老鼠。房地产业一方面在改善着城市面貌、增加着政府第二财政的收入、提高着城市人民的居住水平；另一方面又被当作经济过热的祸根和推动资产价格上涨的源头。

该不该买房是个需要不需要的判断，前提是有支付能力。否则人人都觉得自己该上月球、该有房、有车、有高等教育与高消费，这就成了天方夜谭了。讨论问题应有前提与基础。

什么时候与什么价位购房是与支付条件和预期收入能力相关的事，却在市场中成了投资者的讨价还价。更多的人不是以需求为前提，而是以房价是否能产生更多盈利为条件的讨论，让消费观念产生了混乱。固然商品房具有双重属性，包括投资产品的功能，却不能不强调社会舆论导向作用，更多地让住房变成投资品的单一属性，让社会的预期发生了重大扭曲。

而政府出台的各种严控政策则从限制、抑制投机变成了面对整个地产行业的调控。似乎炒房产生的危害远远大于解决与改善住房需求的实际效果。投资过热已成为房地产业的副产品，让支柱型产业不但徒有虚名，且连拉动内需都成了空话。解决保障性住房已压倒一切地占了主导地位，而商品房市场化改革也成了备受争议的错误。

于是住房是政治、房价是政治等等与市场原则根本无关或相背的口号都堂堂正正地出自政府官员之口并写到了政府的工作文件之中。更有甚者，则是要用社会保障性住房的大量推出来降低市场商品房房价，将政府责任与市场责任完全颠倒了，也在干扰与破坏中国的住房政策和市场经济。

政府在制订政策时，不但要对贫穷者给予法律的保障，维护世界人权公约这一基础，同时，也应该对合法收入与劳动致富给予肯定，并对财富给予必要的尊重。如果整个社会的平均水平很低，即使有保障制度也不会让社会更快发展，也不会让穷人过上更好的日子。

《小康》：您认为我们该如何合理地规划好保障性住房与商品房，以此保证人们的居住权？

任志强：我们可以用分层次的交通体系来对比一下中国住房政策中的多层次消费问题。每个层次中又有高、中、低的不同消费层次。这些划分恰恰是给不同收入的群体进行消费选择的权利。

高收入的家庭可以选择私人交通或公共交通中的高消费；中低收入家庭可以选择适于自己消费能力的交通方式，如市内的私人交通、航空中的中等消费、火车中的高消费；低收入家庭则更多选择公共交通中的带有政府补贴或较低的消费方式。

住房政策也同样。住房分为保障性的公共产品（廉租房），半保障性的公共产品（经济适用住房），帮的半商品房（两限房）以及商品房中的高、中、低档房。不同的消费群体可以选择不同的消费或保障，但绝不能将不同的消费群体放在一个水平上去对比。

市场只面对高或中高收入的家庭，这是中央与国务院文件定的调子，也是中国住房政策的重要改革之一，所以才有了商品房是给富人盖的前提。

政府的税收毫无疑问的应对那些缺少竞争能力的弱势群体和贫困家庭给予逐步提高的社会保障，包括最低生活保障、收入保障、住房保障以及医疗、教育、退养等各种保障。但对低收入群体的保障性政策与法律并不同时和必须去限制其他人创造财富和增加财产性收入。

住房保障政策论文第7篇

【关键词】住房；保障住房政策；评价；研究

住房是人类社会生存、发展所必需的基本生活需要，是人类生存的基本要求。居住问题对于所有国家来说，都是一个非常重要的社会经济问题，它关系到人民群众的安居乐业和社会稳定和谐，健康发展，“居者有其屋”是各国政府为之奋斗的重要目标，实现“每人都享有适当的住房”，是党领导全国人民构建和谐社会的重要意义。近些年，房价一路高攀远远超出了人们收入的增长水平，严重影响了国计民生，对构建和谐社会和全面建设小康社会带来严峻的挑战。1998年，中国开始实行住房分配货币化改革，停止福利住房分配。这一改革的纲领性文件――国务院1998年23号文件中，第一次提出在全国范围内建立新的保障性住房供应体系，这一体系包括高收入者购买和租住商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。

一、太原市住房保障主要政策评述

1、关于棚户区改造的政策

保障性住房统筹方案除了要安排廉租住房、经济适用住房、普通商品住房的建设外，还要关注棚户区改造和危房改造的问题，要适当建设公共租赁住房，解决“夹心层”的住房问题；要把棚户区改造与危旧房整治和历史文化街区、文物古迹保护结合起来，旧住宅区整治与有保留价值的建筑，主要进行房屋维修、配套设施完善，环境整治和建筑节能改造，严防大拆大建。并与城市规划、土地利用总体规划、城市基础设施建设、社会事业发展、生态环境保护、节约资源以及产业结构调整相结合，坚持统筹规划、合理布局、因地制宜、综合开发的原则，有计划有步骤地组织实施。

2、关于廉租房政策

廉租住房保障对象为低收入住房困难家庭。申请廉租住房保障的家庭应当符合以下条件：家庭成员应当具有本市市区城镇户口，且其中1人在太原市居住5年以上、其他家庭成员居住两年以上的；符合太原市政府确定的低收入和住房困难标准的；家庭成员之间有法定赡养、抚养或扶养关系的；在房改过程中，未购买过房或未享受过购房补贴的；在城市拆迁过程中未享受过货币补偿安置的；申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买或出售过房产的；未享受过购买解困房、安居房、经济适用住房、单位内部集资建房等购房优惠政策的家庭。

二、太原市住房保障政策绩效评价

保障性住房的实施对经济增长有了显著的驱动力，房地产业与其他众多产业密切相关，住房的投资和消费能够有效带动经济增长。经济适用住房相对低廉的价格使得中低收入家庭的住房支付能力显著提高，以一套80平方米的经济适用住房为例，其价格可能比周边等面积商品房低30%。在经济适用住房价格的调节下，太原市整体商品住房平均价格水平也有所下降事实上，经济适用住房和普通商品房的差价可以看作是政府给购买者的补贴。所以，在运用保障性住房政策的前后，我市的住房状况发生了巨大的变化，从公平性考虑，满足了很多中低收入者的住房需求，替弱势群体解决了居住问题，缩小了两极分化，消除了很多社会问题的隐患；从效率性考虑，经济适用房的大量涌入，抑制了房价的盲目上涨，在政府给予补贴的同时，开发商得到了很高的经济效益。住房保障政策的积极运用，使得创建和谐社会得到更好的完善。

三、完善太原市住房保障政策的改进建议

1、建立良好的激励机制，加强政府监管。

为了体现社会公平，政府必须履行这些市场无法完成的功能。首先，要解决政府管制缺位的问题。在具体操作的过程中，体现为选择性激励机制的配套建立。解决了如何激励政府加强监管之后，还需要考虑政府如何监管能有效激励开发商和个人的行为。在考虑各方的需求基础上，建立相应的激励机制来增强对经济适用房的销售对象的监管，才能保证控制销售对象的政策规定有效的落实，从而使经济适用房真正起到社会保障的作用。

2、完善保障性住房的产权结构，引入合理的退出机制

对于暂时没有能力支付保障性住房款而末来收入预期较好的家庭，考虑售租结合，可以将自己居住的旧房屋委托专门的机构按照市场价格出租，而租赁按政府制定价格的经济适用房，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出保障房的补贴范围，使保障房资产更具活力。

太原市的保障性住房政策短短发展了十几年，时间虽短，但我们取得的成绩的是有目共睹的，但是，目前保障性住房的供应量还很低，很多政策还未落实，城镇居民住房保障政策还不能从根本上解决居民的住房问题，亟待完善。借鉴国内外的经验，通过对国外住房保障政策的分析，归纳出对我市保障性住房政策的启示：（1）制定完善的法律制度，提高全民的普法意识。完备的法律制度是保障性住房政策实施的有力保证。（2）保障性住房政策是动态发展的。政府应当根据经济发展的不同时期和住房发展的不同阶段来确定、调整保障性住房政策，与时俱进。（3）政府要适度干预，加强监管。政府对保障性住房的政策调整不能过多的干预住房市场资源配置的基础性作用，住房市场与政府与参与各部门在住房建设上应有分工，各负其责。

保障性住房政策是以市场化运作实现社会福利的一项举措，它从无谋利目的开始，又以有谋利目的结束，政府行为与市场行为矛盾地交互在一起，并贯彻于始终。而政策的评价恰恰是对政策出台的一种依据，政策执行的保障，政策结果的考评。尤其是保障性住房政策的评价，取之于民用之于民，为政府搭建一个科学的测量平台，为百姓生活填补一项安全措施。

参考文献：

[1]王薇.住房制度改革，1999

[2]陈庆云.公共政策分析（第二版），2011

住房保障政策论文第8篇

[关键词]公共租赁住房；住房保障；法律保障

中图分类号：TM764 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）15-0328-01

由政府和社会主体通过投资筹建建设的住房，借助的是政策和立法的支持，给予城镇住房困难群体以保障，解决中低收入群体住房困难的实质问题；这就是公共租赁住房制度实施的初衷。随着我国的相关政策和法律法规的出台，当前的公共租赁住房制度在土地供给、资金吸纳、准入和推出等问题上必须要加强监督。按照现行的住房保障政策以及法规等，设立住房保障法，将当前我国在住房保障基本立法不足的情况进行完善，保证住房保障法律体系的合法化和规范化。同时还要给予土地、税收等法律法规的支持，为日后进行公共租赁住房土地、建设、服务等运营环节的顺利进行提供保障。

1、理论思辨

为了消除住房保障户籍的壁垒，弥补商品房价格过快上涨与住房租赁市场不足之间的矛盾，达到为住房困难群众提供住所、保证住房保障体系良性运行的目标，公共租赁住房的设计和推行，地方政府采用层级高低的检验标准，建立了公平视域下的公共租赁住房制度，以解决当前的根本问题[1]。

关于公共租赁住房的概念，无论是学术界还是地方法规，都在概念上予以了界定：是政策支持，拥有套型和租金标准的，面向城市中低偏下收入住房困难家庭的特供的保障性住房，在户型面积、租金水平、投资主题上等方面，都有具体的规定，政府提供的是立法和政策的支持[2]。

目前的保障性住房体系包含了经济适用住房和廉租住房以及公共租赁住房。面向的政策主体范围具体包含低收入住房困难群众、最低收入的住房困难家庭。但是值得注意的是，第一，无论是哪种保障住房类型，均对户籍有要求。公共租赁住房没有户籍的限制。第二，经济适用住房的保障对象产权自有，可以在市场买卖。公共租赁住房没有房屋产权，不能用于交易。而且公共租赁住房鼓励社会资金的参与，筹建的速度一般都非常快。不符合条件的租房家庭可以退出，全力保障需要保障的家庭[3]。

2、存在不足

2.1当前，我国的公共租赁住房的制度运行上存在一定的不足，例如出让收益和商品房用地出让收益具有一定的差距。各个地方政府对于土地财政的依赖过度，导致用地紧张，因此给予公共租赁住房用地的数额不足，难以让公共租赁住房满足住房困难家庭的需求。而且公共租赁住房用地的布局和规划也不尽科学和完善。交通条件、配套设施等相对不够健全。很多公共租赁住房设置在城郊等边缘的地段。生活和工作成本较高，弃租问题较为严重。政府财政支持公共租赁住房的资金也比较有限，来自金融机构、社会投资以及住房公积金的资金不足以满足公共租赁住房的建设需求。并且由于地方财政的负担较重，因此依靠土地出让收益还是地方政府维护运营的主要渠道，因此依靠土地财政的现象一天不解决，公共租赁住房就难以达到预期的有力支持，这与公共租赁住房低于市场价格，保本微利的模式运行也有很大的关系[4]。

2.2目前的保障性住房的建设体系，是在保障范围内，对于低收入住房困难群体以及住房困难家庭等提供具有保障功能的支持。我国公共租赁住房的筹集方式一般是具有多样性的，有的是来自国家财政支持，有的是通过新建、配建等模式加以筹集，但是多种资金筹集方式，在制度和程序流程上均缺乏具体的规定，而且公共租赁住房的产权归属也不是很明确，因此在产权共有的前提下，房源的保障不是很充足，不能持续地供给，而相对来说，国外在公共租赁住房的归属问题上较为开放，如非营利性组织协会接管政府职能等举措，减轻了政府的负担的同时，也通过社会力量保证了公共租赁住房的供应。

3、解决对策

3.1给与土地供应制度的完善。充足的土地资源能够促进公共租赁住房的建设。土地储备制度本身就是要对土地资源进行持续的补充。避免土地发生盲目的供应。合理分配用地，各地均要结合当地的实际情况，对于闲置的土地予以收购，确保土地存量的充分利用。将储备的土地优先用于公共租赁住房建设，就可以将公共租赁住房的比例加以提升。

3.2引导社会力量加入房源的管理。解决政府财力不足，人力有限的问题，通过引导社会力量进行房源的筹集，实现公共租赁住房产权主体的多元化，例如BOT方式，将民间力量引进公共租赁住房建设，授予企业特许经营权，进行公共租赁住房的建设和运营，成本和利润获得之后，在特许期届满后无偿还给政府。还有一种是PPP模式，社会投资者和政府共同运营公共租赁住房，享有利益、风险和责任，政府给与社会投资者以税费优惠[5]。

3.3完善公共租赁住房资金供应制度，首先是采用新的税种征收的方法保证政府的财政资金的投入，或者将公共租赁住房资金纳入到政府财政预算之中，都是较为有益的方法。公积金制度的完善，也是为公共租赁住房提供充足资金的渠道。改进住房公积金管理模式，加强监督和指导，就能确保住房公积金的投资运营满足公共租赁住房的资金供应要求。

结语：

公共租赁住房建设需要建立政务信息公开平台予以监督，另外也需要公众加强对公共租赁住房制度的舆论监督，学术界加强对公共租赁住房制度的理论研究，因为这将对于体现社会公平公正，稳定社会秩序，促进社会和谐有着非常重要的意义，同时也可为我国城市解决住房保障问题提供可借鉴的内容。

参考文献：

[1] 李进涛，涂姗.公共租赁住房可支付能力测度研究--以武汉市为例[J].技术经济与管理研究，2016，（9）：97-101.

[2] 邹劲松.公共租赁住房社区治理机制研究[J].管理评论，2017，29（3）：231-241.

[3] 刘东卫，褚波，朱茜等.设计方式转变下的公共租赁住房建设――《公共租赁住房优秀设计方案汇编》与标准化设计[J].建筑学报，2012，（5）：6-12.

住房保障政策论文第9篇

关键词：社会保障；住房保障；对策

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.