住房保险论文第1篇

银行在住房抵押贷款保险中的法律地位如何[1]，一直有较大争议。有人主张贷款银行在住房抵押贷款保险中是受益人，有人主张其是被保险人，有人主张其是投保人。正是由于人们对银行在住房抵押贷款保险中的身份定位模糊不清，甚至是混乱的，导致了人们对住房抵押贷款保险的一系列误解和盲目批评。

笔者认为银行在住房抵押贷款保险中的身份，应当区分住房抵押贷款房屋险、住房抵押贷款寿险、住房抵押贷款保证保险、住房抵押贷款信用保险等具体险种，从具体的保险利益出发来进行分析和界定。

一、住房抵押贷款房屋保险中银行的法律地位

投保人，又称要保人，是指对保险标的具有保险利益，向保险人申请订立保险合同，并负有交付保险费义务的人。[1]我国《保险法》第10条第2款将投保人定义为：“投保人是指与保险人订立保险合同，并按照合同约定负有支付保险费义务的人”。因此，银行可否是住房抵押贷款房屋保险的投保人，取决于其是否对该房屋具有保险利益。保险利益，又称可保利益，是指投保人对保险标的具有法律上承认的利益，即在保险事故发生时，可能遭受的损失或失去的利益。[2]

银行是住房抵押贷款的债权人，同时对房屋具有抵押权。如果抵押房屋因地震、火灾等原因而发生毁损、灭失，则银行的抵押权难以实现，银行的债权也就很难保障。逻辑上，当抵押房屋因保险事故发生而毁损灭失时，保险人依保险合同给付借款人保险金；而银行作为抵押权人可就抵押房屋的保险金优先受偿。但现实中未必如此。借款人作为被保险人，既是保险利益的享有者，又是保险事故发生后保险金请求权的行使者；而银行不是保险合同的当事人，在保险合同中没有任何权利。银行作为抵押权人就抵押房屋保险金优先受偿的权利，只能由银行向借款人行使，而不能由银行直接向保险人请求支付。所以，有必要明确银行作为抵押权人对该房屋具有保险利益。[3]抵押物灭失，虽将使抵押权消灭，但抵押权人并得依抵押权之次序，分配其赔偿金，故抵押权人对抵押物具有保险利益，得基此而订立财产保险契约。[4]因此，银行对于该抵押的房屋具有保险利益，可以作为投保人，以该抵押房屋向保险人投保住房抵押贷款房屋险。

被保险人，是指其财产利益或人身利益受保险合同保障，于保险事故发生（或约定期限届满）时，受有损失，从而可以享有保险金请求权的人。在财产保险中，被保险人系指保险事故发生时，享有保险金请求权，并有权受领保险金给付之人。[5]银行投保住房抵押贷款房屋险，当保险事故发生时，银行的抵押权不能实现，遭受经济损失，其自然享有保险金请求权，有权受领保险金，所以这时银行是被保险人。

需要注意的是，借款人作为房屋的所有人，其对该抵押房产当然具有保险利益，因此借款人可作为投保人为自己的房屋投保住房抵押贷款房屋险。实践中，借款人往往应银行要求，通过特别约定条款在住房抵押贷款房屋险中将银行设定为第一受益人。有人主张在这种情况下，借款人投保的住房抵押贷款房屋险属于“为本人也为他人利益的保险”，被保险人有两个，即作为抵押权人的银行和作为抵押人的借款人。而对银行的抵押权利益的保险目的，作为投保人的借款人必须在保险合同中与保险人事先明确约定，否则，其被保险人只是作为投保人的借款人。故银行的身份应该是被保险人，或者确切地说应是第一被保险人。[6]笔者认为该种观点有待商榷。首先，如若承认银行第一被保险人的地位，则银行可以直接取得该保险金的所有权，问题是发生保险事故时借款人不一定会发生拖欠银行贷款本息的情形，借款人按期偿还贷款本息而银行又从保险人处获得保险金，导致了两次清偿。其次，如果将银行认定为第一被保险人，则必然要求借款人作为投保人应事先与保险人有明确约定，方可确认银行的被保险人身份，否则其被保险人就只能是借款人。而实践中，这样的特别约定是很少见的，绝对大多数的住房抵押贷款房屋险合同中都只是将投保人也就是借款人作为被保险人。即便经过特别约定，在被保险人栏中按顺序填明银行和借款人，保险事故发生时，银行和借款人作为顺序先后的被保险人，依据保险法规定，被保险人享有保险金请求权，那么银行与借款人两者的保险金请求权应该如何行使？银行从保险公司受领的保险金数额应该是多少呢？如果保险事故虽然发生，但是借款人另有其他资金可以并事实上按期偿还了贷款本息，那么还有必要赋予银行第一被保险人的地位吗（因为作为第一被保险人的银行依法享有保险金请求权，而在借款人按期偿还贷款本息的情形下，银行有何理由再去享有该保险金请求权）？第三，根据我国保险法的相关规定[2]，被保险人保险事故发生时被保险人通知保险人的义务。如果将银行界定为被保险人，实际上银行是很难履行这些义务的，因为银行毕竟不是该房屋的占有使用人，对于该房屋的实际使用情况并不十分清楚。

笔者认为，当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对该保险金债权享有质押权的质权人。借款人投保住房抵押贷款房屋险，通过特别约定的方式，将银行设定为该保险的“第一受益人”，并将保单交由银行持有和保管。这一特约的真实意图，并不是将保险金所有权让与给抵押权人，而只是为了在保险金给付之时，让作为抵押权人的银行先行受领和占有保险金，使保险金上成立担保物权。这种以特别约定的方式通过交付和占有担保物而成立的担保是一种质押：债务人（购房人）以其对第三人（保险公司）的债权利益，向债权人（银行）提供担保，保险金债权上成立了银行的一项意定债权质权。[7]当保险事故发生后，银行作为质权人，先行受领和占有该保险金作为借款人偿还贷款本息的担保，而不是直接取得该保险金所有权，唯在借款人未能按期偿还的情形下，银行方可以该保险金来清偿借款人所欠的贷款本息。

可见，当银行作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行既是投保人也是被保险人[3]；当借款人作为投保人投保住房抵押贷款房屋险时，银行是对保险金债权享有质押权的质权人。

二、住房抵押贷款寿险中银行的法律地位

借款人对自己的人身具有保险利益，可以投保住房抵押贷款寿险，当借款人因意外事故导致伤残、死亡或者因疾病等情形而丧失还贷能力的时候，由保险公司代为偿还贷款本息。借款人此时既是投保人，也是被保险人。

住房抵押贷款寿险，属于人寿险。人寿险保险的受益人，系指要保人或被保险人指定享有人寿保险契约利益或保险金给付请求权之人。[8]我国《保险法》第39条规定：“人身保险的受益人由被保险人或者投保人指定”。住房抵押贷款寿险中，借款人既是投保人也是被保险人，当然有权指定该保险的受益人。因此，在住房抵押贷款寿险中，银行可以经由借款人的指定，而成为该保险的受益人。银行作为该保险的受益人，只能于债权限额内受领保险金给付，因为借款人指定债权人银行为该人身保险的受益人，旨在确保其债权的实现，也仅仅系确保其债权实现，至于其高于债权额的保险金额，实质上是为自己投保，理应归借款人所有。[9]

债权人对于债务人，具有债权上之经济利益。因此债务人之生存、死亡，对于债权人有金钱上之利害关系，故债权人对于债务人有保险利益存在，得以债务人之生命或身体为保险标的，而与保险人订立保险契约。[10]故银行作为债权人，得以借款人（债务人）的人身或生命为保险标的，投保住房抵押贷款寿险，以保障其债权的顺利实现。实践中银行投保住房抵押贷款寿险的情形极少。

三、住房抵押贷款保证保险中银行的法律地位

借款人向保险人投保住房抵押贷款保证保险，以担保自己的债务能够顺利清偿，当借款人未能按期偿还贷款本息时，由保险人代为偿还其所欠贷款本息。此种保证保险，类似于有偿的保证担保，保险人作为保证人，向银行担保借款人能够按期偿还贷款本息。一旦发生保险事故，借款人未能按期偿还贷款，银行于此情形可以请求保险公司代为偿还借款人所欠的贷款本息。所以在住房抵押贷款保证保险中，银行是被保险人。需要注意的是，保证保险因保险事故造成的损失并非总是由保险人完全承担，国外有些保险公司即只按被保险人（债权人）放贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%的风险则由被保险人自己承担。之所以如此，是为了防止被保险人滥放贷款，促使其谨慎从事。[11]超级秘书网

四、住房抵押贷款信用保险中银行的法律地位

银行为了防范借款人因为意外事故导致伤残、死亡或因疾病、丧失劳动能力等原因而发生无法按期偿还贷款的信用风险，可以借款人的信用向保险公司投保住房抵押贷款信用保险。当发生借款人信用风险时，银行有权请求保险公司向其支付保险金，以保障银行的债权顺利实现。因此，在住房抵押贷款信用保险中，银行既是投保人也是被保险人。

【参考文献】

[1]李玉泉：《保险法》(第二版)，法律出版社2007版，第122页。

[2]朱铭来（主编）《保险法学》，南开大学出版社2006年版，第78页。

[3]杨光：“论改进我国的住房抵押贷款保险条款”，载《北华大学学报》（社会科学版），2007年第3期，第29页。

[4]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004版，第63页。

[5]温世扬（主编）：《保险法》，法律出版社2007版，第64页。

[6]陶丽琴、申进忠：“对住房按揭贷款两个保险问题的法律质疑”，《国家检察官学院学报》，2002年第2期，第27页。

[7]陶丽琴：“抵押物保险合同上的担保物权的竞合——以按揭住房保险为视角”，《现代法学》，2007年第1期，第61页。

[8]梁宇贤：《保险法新论》，中国人民大学出版社2004年版，第234页。

[9]尹田：《中国保险市场的法律调控》，社会科学文献出版社2000年版，第186页。

住房保险论文第2篇

关键词：住房抵押保险；模式；机制

据建设部有关资料显示，2001年~2010年，我国城镇住房需求将保持在年平均5.5亿平方米以上。另据建设部确定的2010年住房建设发展纲要，到2010年，我国城镇居民人均居住面积将从1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面积为25平方米）。此外，城镇还有4亿多平方米的危旧房和住房需要改造和自然淘汰，城镇人口也将从目前的3.7亿人增加到6.3亿人。这些都表明，我国住房建设具有巨大的潜在需求，但是，潜在需求并不等于有效需求，如何把这巨大的潜在需求转化为有效需求，除了积极推进城镇住房制度改革，大力推进住房分配货币化和售房商业化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一个完善的住房抵押贷款保险市场，对于化解住宅金融风险，推动住房金融稳定、健康地发展具有重要的作用。

一、美国的住房抵押贷款保险制度

美国的住房抵押贷款保险制度在推动和促进美国房地产及住宅业的发展过程中，起着至关重要的作用。美国住房抵押贷款占各类抵押贷款的85%，是仅次于联邦政府债务的第二大债务。1999年个人申请抵押申请贷款的数量有968万户，贷款总额达12870亿美元。如此庞大的数量，如果没有一个运行有效的防范系统，一旦发生问题，对整个社会经济的影响将是难以估量的。

美国抵押贷款保险形式主要有四种：（1）全额保险，保险机构承担因借款人违约给贷款机构带来的所有正常损失；（2）限额保险，保险机构最多只承担按原始贷款本金的一定比例计算的限额损失，超出部分由贷款机构承担；（3）共同保险，损失额在原始贷款本金的一定百分比内，完全由保险机构承担；超过这一限额的部分，则按照相同的比例在贷款机构和保险机构之间分配损失额；（4）自我保险，贷款机构承担全部的违约损失。

美国住房抵押贷款保险体系由政府保险机构和私人保险机构两大部分组成。政府保险机构包括联邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的项目针对军人和军人家属，因此在整个市场中所占的份额较小。20世纪初。美国曾经拥有大量的私人抵押贷款保险公司（PMI），但由于公司资本不足，在经济大萧条的时候，大量的私人抵押贷款公司倒闭。因此，1934年，罗斯福总统依据《联邦住宅法》，成立了FHA，该局的主要功能是：为普通居民的抵押贷款提供保险；当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融中介机构支付本息。

FHA与PMI之间的主要区别表现在以下五个方面：

1．贷款限额。FHA有贷款限额，过去FHA的贷款限额在全美是统一的，这就使部分房价高的地区FHA保险短缺。现在，美国根据区位特点对FHA的限额做了调整。PMI则没有贷款限额。因此，在低价房的贷款中，FHA占了绝大多数，但在高价房领域，则是PMI领先，在中等价格房产贷款市场上两者则有着激烈的竞争。

2．贷款比例。FHA最普通的保险项目是贷款年限30年，固定利率的贷款项目。对此项目FHA规定最初的25000美元，其最高贷款比例为97%；25001至125000美元的贷款比例为95%，超过125000美元的则为90%。FHA允许将交易费用包括在贷款额度中。1990年OBRA法则（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了联邦住宅法，对房产评估价值小于50000美元的，最高贷款比例为评估价和市场成交价最小值的98.75%；房产评估价值大于50000美元的，最高贷款比例为评估价值和市场成交价最小值的97.5%。但交易费用不包括在贷款限额中。在一般的贷款过程中，上述两种计算方法都要做，取两个结果的最小值作为贷款额，但不能超过贷款限额。PMI的贷款比例要小于FHA，因此FHA承担了向高风险客户提供贷款保险的任务。

3．保险费率。1984年以前，FHA按年收取保险费，年保险费为贷款余额的0.5%，这一数额除以12后分摊到每月偿付中。如果贷款提前还清借款人就停止支付保险费；从1984年~1991年，年保险费进行了调低，而且改为一次性支付；1991年以后保险费结构改为首付加每年支付，首付部分既可以直接用现金支付也可以加在贷款额度中，如果贷款提前还清，则可以部分返还首付的保险费。FHA的保险费率在全国是一致的。PMI的保险费率比FHA要低，这样就避免出现把私人保险机构踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相结合的费用支付结构。不同PMI的保险费率是不同的，同一家PMI公司针对不同地区、不同保户其保险费率也有区别。

4．保险时间。只有当抵押贷款额完全付清，FHA才允许取消保险。而PMI只要借款人在物业中的权益大于房价的20﹪，就可以停止保险。

5．运作方式。FHA的贷款保险审批程序比较复杂，且等待批准的时间较长，而且是面向中低收入群体的。而PMI则显得比较灵活，但凡有一定支付能力的购房者都可申请。而且FHA的担保合约比较死板，在还贷期间不能有所改变，PMI则允许债务人重新修改保险合同，或提前中止合同。

PMI和FHA两个保险机构并存，既有分工又有合作，形成一种能覆盖全社会的抵押贷款保险机制。

二、中国的住房抵押保险制度所表现出的问题

自1998年初，华泰保险公司推出住户保证保险后，中国太平洋保险公司等也相继出台了住房保证保险险种。我国的住宅抵押贷款保险市场开始形成，但也暴露出不少问题。

1．首付款过高。1999年9月21日后，中国人民银行将个人住房贷款期限从原来最长20年延长至30年，首付款比例从30%下降到20%，但从我国广大工薪阶层的实际收入来看，其首付比例还是偏高。为了切实提高中低收入者的购房能力，势必需要再次降低首付款的比例。

2．险种单调。由于我国住房抵押贷款保险开展时间不长，关于住房产业领域的险种单调，这样不利于充分开展业务。只有险种丰富，才能吸收更多的保户。不同的购房者有不同资信状况和经济实力，多样化的险种有利于银行和购房者做出灵活的决策。

3．抵押物产权不清。按照《城市房地产抵押管理方法》：“依法取得房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。但由于我国一直实行的是房产所有权和城镇土地国家所有权的“两权分离”政策，这使得房地产所有权、抵押权及其收益的界定十分困难。

4．保险责任范围小，保费率偏高。许多该保的事故（如地震）不在保险范围内；而千分之五的年保险费率看似不高，但按房产价值计算就不是个小数目了，更何况要30年保费一次性缴清。

三、针对我国的住房抵押保险的措施

笔者认为可以从以下几个方面着手，推进我国住房抵押贷款保险制度的改革。

1．我国虽然目前有为数不少的先富起来的人，但中低收入的居民依然占我国总人口的绝大多数，正是他们才最迫切地需要改善住房条件。因此，应该把保险的范围优先限定于他们。对于部分经济条件确实比较差的购房者，保险的金额以不超过贷款金额的30﹪为宜。这样能减轻购房者的保费负担；而且对银行来说，由于购房者的首付款为20﹪，加上保险30﹪，银行承担的风险只有50﹪左右。这样，既有利于降低购房者的风险，同时也能抑制他们过高的购房欲望，当然也有助于降低银行的风险。

2．随着购房者还贷次数的增加，银行所承担的风险逐渐减少，因此保险额应该随着还款次数增多而逐渐减少，而且保险费用的缴纳应以按年缴纳为好，以减轻购房者的压力。现行的一次缴清的做法不仅加大了购房者的负担，而且侵占了购房者所缴保险费用未来年份的利息收入。对于部分提前还贷的购房者其所交的保险费用中多出的部分应该归还购房者。

3．由于房屋贷款的还款期较长，在我国，最长可达30年，在此期间购房者如有意外，如疾病、意外伤残或病故等，无法还贷的风险将会变得很大。为了避免出现购房者或其家属无房可居的局面，笔者认为可以试着介入人身险。先以局部地区为试点，如一个省或一个市。由政府牵头，委托一家保险公司做群体险，以后条件成熟后也可以专门成立一家保险公司，或者把一家中等规模的保险公司改组成专门的住房贷款保险公司。该地区的所有进行购房贷款的购房者在支付首付款后，到该公司签订一份保单，该保单的期限与贷款期限相同，金额和贷款金额等同。购房者每月支付贷款利息和保险费用。寿险合同到期后，保险金正好可以偿还贷款额。如在保险期内，购房者因意外丧失劳动力或身故，无法还贷，保险公司可替购房者归还贷款，这样购房者或其家属可以保有住房。如在试点地区可行的话，则可以推行到全国。由于该险种规模大，政府在其中势必要扮演极其重要的角色。

4．我国目前投资性购房的比例偏高，上海已达到16%多，接近国际上公认的20%的警戒线。笔者认为可以在全国就设立一家住房贷款抵押保险公司，利用计算机联网技术，将全国所有参加住房贷款的人的资料全部汇集归档，各银行信息共享。由于所有购房者的信息集中在一家保险公司。这样既可以控制某些人的多头购买，抑制投资性购房需求；又可以控制那些有不良贷款记录的人再去贷款。即使由于条件所限，在全国范围内不只一家住房抵押贷款保险公司，那各保险公司的信息也该可以共享。这样既可以降低投资性购房的比例，又可以降低银行的贷款违约风险。

针对中国目前的社会实际，笔者认为中国的住房抵押贷款保险还是以政府主导为宜，不宜大力发展私营的住房抵押贷款保险机构。可以在部分城市试点实行私营住房抵押贷款保险机构，以满足部分中高层收入者的需求。

参考文献：

1．王文英，陈蓉，刘榆风．论我国住宅抵押贷款保险市场的建立与完善．甘肃金融，2001，（5）．

住房保险论文第3篇

我国现在拟采用住宅等级评级制度，消费者可以从住宅工程的保险等级中了解该工程的实际质量，以此决定自己的消费意向，这样就迫使建设单位必须重视住宅工程的实际质量，以此获得高等级的质量评级，来提升自身品牌，吸引更多的消费者。减轻施工单位经济压力从而提高施工水平。采用住宅工程质量保险，其保险评级制度也包括对施工单位施工质量的评级，这样就能促使施工单位努力提升自身水平，承接建造高信用等级和保险等级的工程，从而从根本上提高住宅工程的质量。与此同时，我国目前工程承包合同中总工程款的3%~5%左右通常会以工程质量保证金的名目被建设单位预留，作为工程在质量保修期内的工程维修费用。合同规定，工程质量保修期结束后，建设单位应将保修金余款返还给施工单位，但实际情况却是大多数建设单位都会想尽办法不予支付该部分余款。因此，施工单位会从工程其他部位“挤”出该部分应得利润，这样会对住宅工程质量带来危害。采用住宅工程保险制度，由保险公司承担对工程完工后的质量缺陷保险，就可以从一定程度上减少质量保证金的数额，使得施工单位可以获得应有利润，从而减少工程中的偷工减料，提高住宅工程的质量。使用阶段住宅工程质量问题得到有效解决。住宅工程不同于其他商品，其存续时间最少为50~70年。我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条有关于我国房屋建筑工程最低保修期的规定，对建设单位、施工单位等参建主体有着存续时间上的高要求，但是目前自由竞争的建筑市场并不稳定，规模较小的房地产开发企业或勘察、设计、施工、监理企业随时都有可能退出住宅市场，一旦若干年后其建设的住宅工程出现质量问题将得不到应有的修复，住宅工程使用者的利益无法获得稳定保障。采用住宅工程质量保险制度可以有效解决这一问题，由保险公司代替建设单位和施工单位等承担住宅工程的质量保修责任。在我国现行体制下，保险行业的规范、存续、进退出机制远高于建筑行业，当出现住宅工程质量问题时，保险公司的偿付与处理能力能够保障住宅工程获得有效的资金处理其质量问题，从而保障住宅工程在使用阶段也能够得到有效的质量维护。

我国住宅工程质量保险实施的总体设想

实行住宅工程质量保险要有法律、制度、信用、社会等多维度特定环境的支持，参考国际经验结合我国实际体制情况，可首先确定住宅工程质量保险的正式法律地位，以法律为基础保障逐步引导推进其他环境的建立，促进我国住宅工程质量保险制度快速健康的发展。在此基础上，逐步健全住宅工程保险体系，包括信用评价体系的建立，工程质量检测专业机构的设立，住宅质量性能认证办法的完善，以及保险费率等级划分方案的确定等。完善住宅工程质量保险体系后，就可以确立一套完整的《住宅工程质量保险试行办法》。选取有代表性的城市，包括如北京、上海、深圳等国内一线城市，武汉、长沙等中部二线城市，重庆、西安等西部二线城市，及某些三线城市，开展全国试点工作。总结《住宅工程质量保险试行办法》的优缺点，进一步分析住宅质量性能认证等级划分标准、投保汇率确认办法，以及监理与保险联合机制是否行之有效等具体实施项目。根据推行结果研究完善最终《住宅工程质量保险》条例并在全国范围内推行，成为我国的住宅工程质量保险强制条例。完善我国住宅工程质量监管体系，形成保险业对建筑业监管、质保的双行业渗透，形成对我国住宅工程质量保险业的保障，推动我国住宅工程行业规范、有序的发展。

住房保险论文第4篇

（一）住房公积金贷款对低收入家庭帮助有限

房改以后，中国房地产市场全面推进了市场化改革，在市场化运作下，房价出现了持续快速上涨的情况。这种情况下，大多数低收入群体由于收入低，难以付齐首付款，对于公积金因此也难以使用。相反的情况，高收入者则能充分利用住房公积金进行购房。实际上，公积金演变成低收入者缴纳，高收入者使用的尴尬局面。同时，在公积金贷款政策上，存在着倾斜高收入者的问题，现行的贷款制度，贷款数额与公积金缴纳数额成正比，高低收入者在公积金贷款额之间形成了巨大的差距，较少地享受到住房公积金的政策性低息贷款的好处。

（二）住房公积金覆盖面没有惠及大众

从目前的住房公积金覆盖来看，存在着覆盖率低的问题。其主要覆盖面集中效益较好的垄断行业、大型国有企业、股份制企业和行政事业等单位，这些单位的职工大多为高收入者。在国有企业转制过程中产生的大量下岗员工，私营企业合同工、个体经营户、农民工、自由职业者等却没有涵盖进来。据资料显示，截止到2007年末，我国住房公积金的缴存人数为7187.91万人，与全国几亿的在岗员工基数相比较，覆盖率仍然很低，最需要得到住房保障的人群没有受益。

（三）缴存基数和提取政策不够科学合理

在缴存基数上，目前的政策上，对缴存基数没有合理明确的界定，主要以缴纳者的工资基数为参照，同时制度只规定缴存公积金的基数上限，并没有限定下限，这种制度导致了低收入职工的公积金缴存额明显偏低的问题，进而导致公积金分配的不合理。在一些效益一般的单位，职工公积金缴纳数额不足百元，而效益较好的单位，缴纳数额则高达千元以上。在公积金提取上，目前的政策上，缴纳物业管理费、支付房租、家庭装修等住房消费不能够提取使用公积金。例如，低收入者往往租房生活，房租就是一笔较大的开支，但由于公积金不能使用,只得望房兴叹。

二、住房公积金如何帮助低收入家庭解决住房困难思考

（一）强化贷款政策对低收入家庭的倾斜力度

结合低收入者的实际困难，应对现有贷款政策从低收入者贷款政策制定和首付比例调整等方面进行调整，在政策上扶助低收入家庭。低收入者贷款政策制定，就是在低收入家庭购房时，提供贴息贷款，住房公积金管理中心向购房者发放一定的利息补贴，减轻低收入者的还款压力。首付比例调整，针对首付往往是低收入者购房的主要制约因素的情况，在政策上应进行相应的调整，按照低收入者的具体收入情况，划分相应的等级，针对不同的等级设定不同的贷款利率和贷款额度，扶持低收入群体购房。

（二）扩大住房公积金的覆盖面

在政策上，要强制推行住房公积金缴纳制度，将民营企业、外资企业等全面纳入住房公积金缴纳范畴，使个体小企业职工、困难企业职工、个体经营者以及农民工享受这一政策，同时应加强监管，对各单位住房公积金建立情况进行考核，提高人们享有住房公积金权益的意识，扩大覆盖面，对不建立住房公积金制度的企业单位，加大处罚力度，确保实施。在机制创新上，可以探索住宅储蓄机制建立，对于没有条件缴纳住房公积金的低收入者，在政策上参照住房公积金的贷款和首付等政策，通过个人自愿建立住宅储蓄账户的方式，弥补公积金的不足，进一步扩大覆盖面，扶持低收入群体。

（三）完善公积金缴纳基数和提取办法

在公积金缴纳基数上，公积金管理部门应进行合理测算，对低收入者的公积金的缴纳最低金额进行明确规定，规范公积金缴存，同时限制并降低高收入者的缴存上限，障其权益。在公积金提取上，在办法上应允许低收入群体提取住房公积金用于物业管理费、房租、住房维修等住房消费，提高低收入群体对住房公积金的使用率。对于生活确实困难的低收入者，可以进行人性化管理，在取得相关证明的情况下，允许其提取公积金用于其日常生活支出。

住房保险论文第5篇

关键词：住房反向抵押贷款；定价

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2013年9月18日

住房反向抵押贷款又称“以房养老”，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。住房反向抵押贷款将于2014年1季度试行推广，而如何定价是其核心内容之一，本文主要剖析住房反向抵押贷款定价的各种理论基础。

一、生命周期理论

生命周期理论认为，一个理性的消费者会在整个生命存续期内安排自己的消费和储蓄行为，使一生中的全部收入在整个生命期内达到配置最佳，从而实现效用最大化。因此，影响一个理性消费者行为的主要因素不是当期收入而是一生中的收入总和。按照边际效用递减规律，要使消费者一生中的总效用最大，应该合理安排一生中的全部财富，在生命周期的不同阶段根据收入的不同采取不同的策略。刚参加工作时经验匮乏现金收入少，以后随着经验的积累，收入逐渐增加，到中年阶段收入最大，退休后收入逐渐减少。因此，为了实现整个生命期内效用最大化，理性人要根据其过去积累的财富、现在的收入、将来的收入、可预期的支出以及退休时间等因素对消费和储蓄做出全面安排，当收入大于支出时进行储蓄，当收入小于支出时反储蓄，以实现生命周期内总收入与总支出的均衡。

对多数家庭而言，住房是家庭最大的一笔资产，但由于它属于不动产，由于过去缺乏涉及不动产的金融工具使得住房变现困难，因而以往在根据生命周期理论统筹安排储蓄与消费时，只涉及金融资产不考虑住房，常常把住房作为遗产留给后代。住房反向抵押贷款的推出将使住房这种不动产资源也进行优化利用，从而开辟了生命周期理论的新领域。在青年阶段，通过在约定期限内按揭贷款的方式取住房的全部产权；当退休后，由于收入下降，可以把住房反向抵押给金融机构，从而获得一定数额的资金用于养老，这样实现了生命周期中效用的最大化。

二、保险精算理论

保险精算理论最基本的原理可简单归纳为收支相等原则和大数法则。所谓收支相等原则就是使保险期内纯保费收入的现金价值与支出保险金的现金价值相等。由于寿险的长期性，在计算时要考虑利率因素，可分别采取三种不同的计算方式：一是根据保险合同期末的保险机构保费收入的终值及支付保险金的终值实现平衡；二是根据保险合同成立时的保险机构保费收入的现值和支付保险金的现值实现平衡；三是根据在保险合同某一时点时保险机构的保费收入和支付保险金的终值或现值实现平衡。在运用保险精算理论时往往是有大量的数据作为基础的，对于大量的随机现象（事件），由于偶然性相互抵消，因此保险精算理论的前提是大数定理。

住房反向抵押贷款是一种保险业务，投保老人是用住房所有权向保险机构购买养老保险。它主要通过市场运作，用保险精算的办法进行定价，最终获取利润。对保险公司来讲，住房反向抵押贷款现金流量与传统的人寿保险的现金流量恰好相反，传统抵押贷款是保险公司将收取的保费投资，用投资收益补偿有损失的投保人并实现保险公司的利润；而住房反向抵押贷款则先要保险机构事先向投保人提供资金，利润要等到保险期结束以后保险公司取得抵押房产的全部产权并将其出售后才能获得。对于保险公司来讲，只要对投保人的信息充分了解，建立完备的数据库就完全可以实现运用保险精算法实现住房反向抵押贷款产品的定价。

三、期权理论

期权是以期货为基础衍生的一种金融工具，期权又称为选择权。期权的实质是在金融活动的过程中将义务和权利分开定价，具体操作过程是在规定时间内权利的受让人决定是否交易以行使其权利，只要受让人决定执行期权义务方必须履行。在期权的交易的过程中，出售期权的叫做卖方，买入期权的叫做买方。期权的标的资产属性具有多样性，可以是实物商品，也可以是金融资产。按持有者所享有权利的差别，期权分为买方期权和卖方期权。在签订期权合同时双方约定的成交价格称为期权执行价格，期权持有者的收益是执行时标的资产的市场价格与执行价格之差。持有者为获得期权付出的成本是期权费。

住房反向抵押贷款业务中的借款人在贷款到期时拥有潜在的选择权，可以选择到期后还清已经取得贷款以及利息后重新获得住房所有权；也可以选择将房产交由贷款人结束双方的借贷关系，这种选择权就是期权。该期权的标的物是用于抵押的房产，执行价格是借款人获得借款本息和，执行时间为借贷双方约定的时间。因此，借款人可以选择先观察房地产市场行情的走势，如果房地产市场繁荣，在贷款结束时借款人的继承人放弃期权，偿清已经获得反向抵押贷款的本息和重新获得标的房产的全部产权，此时借贷双方都没有损失；如果房地产市场不景气，价格下跌，借款人的继承人选择执行期权，放弃赎回抵押房产的所有权的选择，双方借贷关系结束。因此，住房反向抵押贷款不仅可以帮助投保老人获得资金、保障生活开支，而且可以有效地降低他们面临的风险。

四、产权分割与资产流动性理论

产权是所有权、使用权、处置权、收益权、转让权的统一体，核心和基础是所有权，实质是收益权。组成产权束的所有权、使用权、处置权、收益权、转让权等可以分解或转让，也可以和其他产权束中的权利重组。虽然资产不可分割但资产的产权却可以分割，产权适当分割并由多元化的主体分别行使可以提高资产的运营效率。和别的资产一样，住房是所有权、收益权、使用权、处置权、转让权等权能的集成体，这些权能通过产权分割可以在不同主体之间进行流动。资产发挥作用的前提是资产流动性。住房作为不动产在物质形态上是不可移动的，但它的价值形态是具有流动性的。房主由自己的实际需要可以将住房的所有权或使用权进行转让以实现住房在实物资产和金融资产之间自由流动。出售和出租两种形式是最典型的住房资产流动方式。出售将房产的价值一次性全部收回彻底实现的资产变现，但住房的所有权和使用权转让给新的所有权人。因此可见，出售住房实现了住房资产流动性，但房主失去了该房屋的所有权。住房出租通过出让使用权在一定时期内来换取租金收益，虽然该房屋的所有权仍然归房主所有，但在出租期内房主失去了该住房的使用权。出售房产出租房产这两种方式虽各有优势，但两者都不能使得老年人居住在房屋内的前提下提高房产流动性。住房反向抵押在确保老年人仍居住在自己的住房的前提下充分利用它的使用价值；同时充分发挥住房融资的派生功能，将住房转化为一种流动性比较强的资产，激活住房的经济价值，统一住房的居住性、流动性和收益性等功能，满足老年人居家养老的前提下，实现住房最大限度的流动性。

五、家庭资源优化配置理论

家庭资源优化配置理论是研究如何配置和利用国家、社会、企业、单位乃至家庭资源，使得资源带来的效用达到最大化的理论。社会的细胞是家庭，如何合理利用家庭经济资源是近年来广泛受到关注的问题。对大多数家庭而言，消耗资金量大、支出持续时间长的家庭支出主要有购置房产费用、家庭养老费用、抚养子女以及教育的费用三大项。除去抚养子女以及教育的费用，购置房产和养老费用这两项筹集资金伴随着家庭存在全过程。

住房反向抵押贷款将购置房产费用和家庭养老费用有效结合，解决了两个家庭难题。考虑时间的不同和资产价值的转换，住房反向抵押贷款使得购置的房产在人的生命存续期内实现优化配置。住房反向抵押贷款的基本运作流程是在青年阶段通过抵押贷款的方式购置房产，在退休之前（一般都是60岁）还清全部贷款，退休以后把房产抵押给相关机构获取养老金，这种做法也叫做“60岁前人养房，60岁后房养人”。

住房保险论文第6篇

随着我国经济社会的不断发展，国民健康状况及医疗水平的提升，人均预期寿命已达到75岁。全国老龄工作委员会办公室指出目前我国已进入老龄社会，并处于快速老龄化阶段。据预测，至2013年年末，我国60岁以上的老年人将突破两个亿，占总人口数量的1/5;到2050年我国60岁及以上的老年人口数量将达到4.3亿，占总人口数量的1/4。另外，社会环境发生变化，“四二一”家庭的增加使得传统的家庭养老困难重重。目前，我国养老保障体系是以国家养老保险为基础、企业养老保险和个人储蓄养老保险为补充，但鉴于我国养老问题的紧迫性及我国养老保障体系中的一系列问题，为了更好的解决养老问题，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

发达国家比我国较早进入老龄化社会，社会服务保障体系相对完善，金融保险市场发达，相关养老经验丰富。纵观世界各国的反向抵押贷款业务，美国的相关业务开展相对深入、制度相对完善、影响相对广泛，其制度模式、政策法规等对我国以房养老具有较好的借鉴意义。因此，本文主要分析美国的运行模式，同时因亚洲文化的特殊性，还分析了新加坡和日本的运行模式。借鉴别国经验，依据我国实际现状发展适合国民的金融养老产品，对缓解我国养老压力，提高老年人晚年生活质量意义重大。

二、“以房养老”的概述

“以房养老”概念有广义、狭义之分，在此主要讨论其狭义概念，即“住房反向抵押贷款”(Housing Reverse Mortgage)。传统的“住房抵押贷款”又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还款付息，而在未还清本息之前，购房者不能拥有全部房产产权。而“反向”即指银行或保险公司等金融机构同意借款人以拥有的独立房产为抵押，其独立评估机构受委托对借款人进行综合评估，评估内容包括借款人年龄、预期寿命、房产未来估值及折损等。金融机构按其房屋的评估价值减去房屋折损及未来贷款利息及各项咨询服务费用后，将房屋剩余价值分摊到预期寿命年限中去，即定期或一次性从金融机构领取一定数额的现金，以满足“住房富有、现金贫穷”的老年人日常生活及医疗保障的需求。借款人去世或永久性搬离房屋时，贷款的金融机构才有权处置该房产，将房屋进行出租、销售或拍卖，从而获得贷款补偿。但贷款人或其继承人还清贷款及贷款利息时，可重新获得房屋的所有权。

“住房反向抵押贷款”主要面向退休后储蓄减少、退休金和基本养老金较少，而子女没有赡养能力或没有子女的，[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]不足以保持退休前的生活水平及医疗卫生保障的老年人。这种状况下，拥有独立产权住房的老年人可以通过住房反向抵押贷款方式将固定资产转化为现金流，以保障老年生活水平。

三、“以房养老”的国际模式

(一)“以房养老”的美国模式

目前，美国是住房反向抵押贷款发展最成熟、最完善的国家。美国住房反向抵押贷款于20世纪60年代萌芽，至20世纪80年代初期，对住房反向抵押贷款大都停留在理论研究，且业务数量甚少。真正意义上的发展是1987年联邦政府颁布《1987年国家住房法案》，明确阐述了联邦政府对于住房反向抵押贷款的政策。1989年美国联邦住房管理局(FHA)推出住房价值可转换抵押贷款(Home Equity Converse Mortgage， HECM)，同时美国住房按揭贷款联合会(房利美 Fannie Mae)将资本证券化引入住房反抵押贷款的资本运作，加强了住房反向抵押贷款的流动性。2000年以后，由于国会和政府的支持及消费者的认同，美国住房反向抵押贷款迅速发展。目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13000～18000笔[1]。现阶段，美国已形成了三类产品为主体的反向住房抵押贷款市场：美国联邦抵押联合会推行的房屋价值转化抵押贷款(Home Equity Conversion Mortgage，简称HECM)、房利美公司推出的房屋保管者(Home Keeper)和私营机构财务自由老年人融资公司推出的财务自由计划(Financial Freedom Plan)。

目前，HECM是美国反向抵押贷款市场中规模最大、最重要的贷款品种。在美国各州都能获得，约占美国住房反向抵押贷款市场的95%，因此本文主要就HECM的各项规定进行解释说明。

1.申请者条件要求

住房反向抵押贷款提供的对象是62岁及以上的、拥有独立产权的老年人，且要求该抵押房屋为老年人的主要居住地。申请者要向相关机构提出贷款申请并签署协议。

申请者在申请贷款之前要向相关机构咨询，并出示证明。咨询的目的是为了确保借款人充分了解住房反向抵押贷款的益处和弊端、除住房反向抵押贷款外的其他可能选择，以及住房反向抵押贷款将对他们生活及财务状况有何影响[2]。咨询机构必须是经美国住房和城市发展部(the Department of Housing and Urban Development，简称HUD)批准的机构，这些机构要与反向抵押贷款的提供者保持独立关系，并确保信息的真实性。咨询机构多为专业咨询公司或老年机构，以保证潜在申请者得到准确的信息。

2.贷款额度及贷款发放、偿还方式

贷款的额度主要受借款人的年龄、当时市场利率的影响及房屋评估价值的限制。贷款额度要低于房产的评估价值或者房屋的出售价格。房屋价值越大，可贷金额越多。但贷款额度有所限制，最高额度为$417000，贷款最高额度因所在地不同而额度不同。

贷款的发放及偿还也较为灵活。一次性全部领取、一段时间内分期分段领取或者取得一个信用额度，都是可以选择的领取方式。在信用额度内，贷款人可以按需提取。所贷款项可以按借款者的意愿，选择将来某一时期偿还，也可以选择借款者死亡或者永久性迁出后偿还[3]。房屋出售后扣除贷款本利之后的剩余价值返回给贷款人或其继承者。在贷款协议到期时，房屋将被放贷机构出售，房屋出售后扣除贷款本利和后的剩余价值返回给贷款人或其继承者，若房屋出售所得金额不足偿还贷款的，放贷机构对贷款人及其继承人也无追索权。

3.借款机构的相关要求

房屋价值转化抵押贷款(HECM)是由政府主导，贷款机构为联邦住房管理局(FHA)授权的银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构[4]。当资产出售时，贷款额度超出净资产的话，联邦住房管理局(FHA)承保的保险可以保障贷款机构避免损失。

对房屋价值可转换抵押贷款(HECM)产品来说，利率由政府规定，但贷款机构可以根据各自情况调整利率水平：利率根据一年期短期国库债券利率调整;年度调整利率最高上浮2%，总共不得超过5%;月度调整利率总共上浮不得超过10%。

4.申请涉及的费用

(1)贷款申请费。即用于借款人准备借款合同及贷款程序中的费用。该贷款申请费的多少依据申请者的房屋评估价值[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]。如果房屋评估价值低于12.5万美元，则贷款人只需交付$2500的申请费;如果房屋评估价值超过100万美元，则该费用计算公式为20万美元的2%加上超出20万美元之后的剩余房屋价值的1%，但该费用最多不超过6000美元。例如，一个房屋价值为25万美元，则贷款申请费用为$4500(2%*$200000+1%*$50000=$4500)[5]。实际中，不同贷款机构的收取的实际费用不同。

(2)贷款保险费。申请者申请反向抵押贷款时必须购买联邦政府的保险。HECM保险保证贷款机构破产后借款人仍继续收到贷款;或贷款到期，贷款数额超出住房价值、房屋贬值，出售住房得到的资金不能弥补全部贷款，则联邦保险可确保贷款人能全额收回贷款。贷款保险费按房屋评估价值的2%收取，最高不能超过HUD规定的房屋价值的2%，之后每年的年保险费为贷款额的50个基点。另外，HECM最新规定，允许消费者一次性付清保险费，以保证他们将来足额拿到贷款。

(3)房屋产权调查费用及产权保证保险费。不同的州域和贷款机构对房屋产权调查费用的收费标准不同。

(4)房屋评估费用。申请反向抵押贷款前要申请房屋评估。房屋评估费用受房屋评估价值和房屋所在州域不同而变动。该费用由房屋所有者在反向抵押贷款申请前用现金支付，且该费用不能用所贷款支付。

(5)服务费。服务费用由贷款机构向申请者收取，服务内容不仅包括初期借款服务，还包括之后发送账目清单及合同执行的一系列服务。费用大概为每月30～60美元不等。该费用每月提前从贷款金额中扣除。每年的借款手续费也提前从贷款金额中扣除。

签订反向抵押贷款合同后，房屋所有者仍要求缴纳房产税、房屋责任保险，直至房屋所有权转移到贷款机构。

5.风险分析

(1)借贷人的风险。首先，住房反向抵押贷款需要高额咨询成本和手续费用，交易成本比较高，通常占到住房价值的1%～2%。对于房屋价值较低的申请者，是一笔较大的支出。住房反向抵押贷款协议签订后，借款人还可以居住在自有房屋内，所以，从美国来看，联邦住房管理局(FHA)规定的可贷金额不少于住房评估价值的40%，不超过住房评估价值的60%。其次，当借款人不能持续缴纳财产税、保险和房屋修理费用时，则抵押贷款合同失效，贷款金额及利息需全部偿还。另外，对于和配偶一起借款的老年人来说，当其中一方老人去世或永久性搬离(即需要医疗救助)时，对于另一方，若不全部偿还贷款则无权继续居住在该房屋中，即丧失抵押品赎回权，这对于其中另一方将来的生活造成了影响。

(2)贷款者的风险分析。一方面，对于住房反向抵押贷款的放贷人来说，所有欠债都依赖于未来住房销售时的收入，对借款人住房以外的财富或收入没有追索权。因此，房屋价值的波动是影响贷款机构风险的重要因素。另一方面，由于信息不对称，借款人对自己的身体状况认知相对贷款人有优势，当借款人的寿命大于预期寿命时，导致贷款数额高于房屋价值的风险。

(二)“以房养老”的新加坡模式

新加坡实行“以房养老”模式已超过了10年，亚洲文化的特殊性使新加坡的“以房养老”模式有较强的借鉴性。本文主要介绍新加坡的住房反向抵押贷款的模式。

新加坡的住房反向抵押贷款是于1997年由职总英康保险合作社率先推出的，60岁以上拥有私人住房且产权在70年以上、并且是公司的寿险保户的老年人可以申请将房子抵押给职总英康保险合作社，由其一次性或分期支付养老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房内，保险公司在老人去世后处理房屋产权，若有房屋价值高于贷款金额及其利息，则其继承人有权获取剩余资金。但此产品仅限于私人建造的商品房且该产品的设计是有追索权，一旦贷款本利和超过房屋价值，屋主或其继承人就必须负担超过部分的归还。这使得房屋所有者担心由于长寿问题导致本利和超过贷款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府组屋全称为组合房屋，其主要提供给中低收入者、由建屋发展局统一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府组屋也可以申请住房反向抵押贷款。拥有政府组屋的70～90岁的老年人，将房屋抵押给职总英康保险合作社，保险合作社负责发放生活费，直至贷款期满或屋主去世。贷款机构获得房屋所有权后，卖掉房屋，以收回贷款，或申请者的家人、继承人还钱贷款收回房子。

(三)“以房养老”的日本模式

东京都的武藏野市于1981年将“以房养老”模式引入日本，现阶段实行的“住房反向抵押贷款”有地方政府的福利部门为主体的政府“以房养老”模式，也有通过银行等民间金融机构参与机构的“以房养老”的模式。

1.政府参与型

就政府福利部门推行的模式来说，各地具体实施模式不同，但总体上，申请门槛较高。以东京为例，要求申请人拥有独立产权的65岁以上的老年人，且不能与子女同住;要求建筑为独门独户且土地价值在1500万日元以上。低于当地低收入标准的家庭无资格申请，且已享受“低保”的家庭不能申请，集体住宅不能申请。

每个月的融资上限是30万日元(可以支持老年人夫妇两人的生活)，但总额度不能超过抵押房屋土地价值的70%。贷款额度到达总额度上限，则贷款期满。每三个月发放一次生活费，贷款利率比较低，约为年利率3%。贷款的偿还期限是申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还[7]。

2.民间机构参与型

参与“以房养老”的民营机构大多为银行、信托公司、信托银行及房地产公司。而结合信托业务开展“以房养老”是日本的典型特点。1981年在武藏野市试点推广时，信托业务就有所涉及。日本将结合信托业务的住房反向抵押贷款称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。民营机构参与的方式主要采用借贷人将[专业提供论文写作和写作论文服务，欢迎您的光临dylw.net]房屋抵押，向经办机构贷款。为进一步发展信托业务，日本已经尝试提出新信托反向抵押的框架——信托银行通过借款人的抵押房产生成金融资产年金，贷款人将为借款人提供医疗看护资金，同时将金融资产年金证券化，向流通市场上的投资人推出证券化产品[8]。该信托业务可以使多数信托机构持有的居住用不动产结合，形成更大的资产资源。

四、国外“以房养老”经验的启示

(一)完善法律法规

各国住房反向抵押贷款的发展，都是在政府制定了相关法律法规，保障机构及申请者的权益的基础上而发展起来的。住房反向抵押贷款涉及产权、土地70年使用权限、金融保险及市场监管等问题，这些需要政府完善相关法律法规，明确市场参与主体，规范市场运作环境，增加市场透明度，增强借款方的市场信心。

(二)政府支持

国外经验表明，住房反向抵押贷款的发展，都离不开政府的大力支持。包括市场培育、资金支持、风险保障、监督审查等。住房反向抵押贷款发展过程中还会面临利率波动、寿命风险及房价波动等的可能性。同时，参与其中的借款人多为老年人，贷款机构多为银行和保险公司，要求风险控制能力高。因此，没有政府的支持培育，相关金融机构及贷款人将会面临较大的风险，不利于我国住房反向抵押贷款的发展。

(三)加大思想宣传

受中国传统文化影响，我国国民对“以房养老”模式的接受度较低，住房反向抵押贷款的顺利推行需要国民对住房反向抵押贷款的了解及认可。虽大部分机构民众对住房反向抵押贷款有了初步认识，但了解程度不够深入，要加大对其宣传力度，使各层级政府、社会、相关机构及国民真正了解其发展模式及利弊。

住房保险论文第7篇

关键词：住房公积金；公积金贷款；风险防范

一、住房公积金贷款风险成因

（一）房地产“泡沫”造成的贷款风险

对于房地产泡沫常见的说法是，房地产泡沫经济指的是由房地产价格在投机行为作用下出现的严重脱离市场基础条件、脱离实际使用者支撑而持续上扬所形成的经济状态。目前我国府官员、专家学者和实业界人士对房地产业是否存在泡沫提出三种观点：泡沫论、非泡沫论、存在泡沫危险论。但无论哪一种观点能够准确定位我国房地产业所处阶段，但有一点可以明确：如果房地产市场因过度投机行为导致房地产价格持续上涨，进而引发频繁的买卖交易，造成市场虚假繁荣，这种不稳定的市场一旦崩溃，后果往往造成住房公积金管理机构将面临无法正常回收贷款，或通过处置抵押房产无法收回贷款本金。

（二）房屋风险

1.房屋权属不清晰造成的风险

如果房屋权属不清晰，放贷机构无法确保抵押物的范围符合有关法律规定，以不能抵押的房屋为贷款设定抵押，造成抵押登记工作无法正常进行，一旦借款人拒绝偿还贷款，将给贷款的追偿工作带来很大的困难。

2.房屋重复抵押的风险

重复抵押指在同一价值担保物上设置两个以上的抵押权的情形对于是否允许重复抵押是有争议的，但无论是否允许重复抵押，对于序位在后的抵押权人，其抵押权都得不到有效保障，均存在追偿权无法实现的风险。

3.抵押房屋未经登记的风险

抵押合同只有经过法定登记部门的登记才有效，抵押权才具有对抗第三人的效力。但在实际操作中，由于我国抵押房产登记制度缺乏可操作性和先进的技术手段大量的住房公积金贷款的抵押房产的登记工作不能够及时落实，无法保证贷款在房屋权属方面最重要的他项权利――抵押权的确立，给贷款的正常回收带来风险。

4.房屋损毁风险

对于房屋的损毁造成的贷款风险，主要体现在：①抵押物灭失的风险。按照法律规定，抵押权因抵押物的灭失而消灭，除非抵押物的灭失得到赔偿、补偿，否则抵押权人无从主张该权利。②抵押物人为毁损的风险。包括抵押人行为造成的毁损和他人行为造成的毁损。

（三）人的风险

1.房屋购置和贷款行为不真实产生的风险

由于目前房屋销售过程中监管缺失，以及住房公积金管理机构和各商业银行之间没有实现信息共享，对于开发商以欺诈行为通过虚假销售骗取个人住房贷款，或通过虚增房价等手段套取大量个人贷款的行为，在认定上存在着很大的困难。

2.个人信用风险包括借款人还款能力和还款意愿风险

个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续15-30年左右，个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，这往往就可能转换为放贷机构的贷款风险。

（四）政策和法律规定引发的风险

1.抵押房屋处置在司法解释方面的风险

《最高人民法关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》的司法解释，第六条规定“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制民迁出”。依照此司法解释，对于低保家庭贷款抵押的房屋处置存在障碍。

2.抵押物处置程序中的风险

当借款人违约的行为无可挽回时，抵押权人有权将借款人所抵押的房屋进行拍卖，以减少自己的损失。而在此过程中，又面临法律执行中的程序风险。

3.经济政策变化引起的风险

政府在宏观调控过程中，就经济的稳定与发展这两大目标进行倾向性选择而产生的波动。国家经济政策的变化对房地产业影响主要表现在信贷政策的收紧引起期房项目的完工风险和房地产价格波动的风险。

二、住房公积金贷款风险防范对策

（一）强化住房公积金管理中心贷款管理的主体地位，改变现有的住房公积金贷款管理方式，达到风险控制与风险承担主体的统一

1.强化住房公积金管理委员会（以下简称管委会）的作用，发挥管委会的资源优势。

2.在贷款审核中引入人民银行的信用评价体系，实现住房公积金管理中心与商业银行的资源共享。

3.住房公积金管理中心应在贷款审核工作中引入专业人才、强化内部管理、制定合理的分工协作和业务流程，避免因制度的不完善引发的操作风险。

（二）在现有条件下，对贷款申请的受理以及贷款存续期间风险防控的各个环节，实行专业化分工，合理规避自身力量的不足

1.在贷前调查阶段，引入专业的房地产评估和信用评估机构。通过对借款申请人和房产的评估，规避造成贷款发放后损失的可能性。

2.贷款存续期间，建立风险预警和发现机制。将分析结果适时向住房公积金管理中心馈，以便作出及时、合理的应对措施。

3.住房公积金贷款资产委托专业的资产管理机构管理。依托专业资产管理机构专业化的团队、丰富的风险防控和处置经验，合理规避住房公积金管理中心在当前资产管理和风险处置上的弱势。

4.加强抵押住房的登记管理。住房公积金管理中心应将这块市场向房产中介机构开放，通过制订合理的市场准入标准、工作标准、收费标准及相应的监督、奖惩机制，推进委托银行发放的存量贷款的房产抵押登记工作的开展，并以此作为贷款风险防控的长效机制。

（三）强化贷款担保，转移贷款风险

1.继续强化传统的抵押加购房综合保险担保方式，将贷款存续期间抵押房产可能遭受的火灾、洪水等自然灾害及意外事故等造成的损失转移给保险公司。

2.国家应大力发展专业的房地产担保机构，以实现贷款风险管理的专业化分工、提高贷款风险管理水平。

三、结束语

住房公积金管理中心作为国家住房公积金有关政策的参与制定者和具体实施者，只负责住房公积金的归集以及处理归集过程中的违法、违规问题。确保住房公积金的安全运营，对于保障广大职工缴存的住房公积金的安全，维护社会稳定，提高住房公积金管理机构的风险实践和管理水平，确保住房制度改革的顺利进行，都有重要意义。

参考文献：

住房保险论文第8篇

1以房养老保险概述

1.1政策背景

第六次人口普查数据显示，我国老年人口（60岁及以上）总数已达到1.73亿，人口老龄化水平达到12.54%，而且65岁及以上的老年人口达到1.15亿，人口老龄化水平为838%，养老成为“国家难题”。中国的经济发展不及人口老龄化速度，国未富而民先老的现实使我国养老压力逐步攀升，我国养老负担日益沉重，以房养老保险模式在此背景下应运而生。

自2006年起，政协委员向我国有关部门提交关于“以房养老”试点的提案，之后在上海、广州、南京等地都进行过一定的试点。2014年3月，武汉市被保监会纳入以房养老保险试点城市，武汉市政府也大力支持保险企业创新养老服务，在以房养老保险方面进行积极探索。2014年8月，国务院下发《关于发展现代保险服务业的若干意见》，其中正式提出要充分发挥保险业社会管理功能，构筑保险民生保障网，完善多层次社会保障体系。

虽然国家在政策上不断推动以房养老保险的推定，但法律规定，我国居住用地使用期限、传统观念以及房价波动等仍是现实障碍。在行为金融学视角下，人们的选择往往具有内在的心理倾向，且不具有绝对理性，因而多数情况下选择倾向是导致其最终决策的直接原因。量化居民的选择倾向，对于理解居民的养老选择，测度以房养老保险投保意愿，具有明显的可操作性和现实性。

1.2研究现状评述

（1）国外研究现状评述

“反向住房抵押贷款”这一概念由Henry Bartel和Michael Daly最先提出，指老年人将个人房产资产转化为稳定的现金流，在此同时保留居住权。

20世纪90年代，Jacobs等人的研究结果表明，有相当一部分符合条件的贫困老年人可以通过住房反向抵押贷款摆脱贫困。21世纪初，Barbara RStueki进一步分析了住房反抵押贷款的必要性以及可行性，对于将反抵押贷款收入都用来购买长期保险的老年人，政府豁免他们前期抵押贷款所应上缴的保险费用，会刺激借款者将倒按揭用于长期医疗保险中。

除美国之外，日本学者Mitchell和Piggott的研究结果表明在日本发展住房反向抵押贷款首先要从政府政策层面上予以支持。Robert Buckley 和 Kim Cawrtright 等论证了倒按揭贷款在俄罗斯的潜在需求及其能否改善老年人的贫困问题。George Liondis经调查发现澳大利亚的住房反抵押贷款业务规模将逐步扩大，并对住房反向抵押贷款在澳大利亚的开展持乐观态度。

（2）国内研究现状评述

在中国，以房养老最早由胡江涛和曾祥瑞（1995）提出，对住房反向抵押贷款的构成要素、产品分类、市场需求、风险以及防范进行了详细的分析。孟晓（2002）对住房反向抵押贷款寿险业务开展提出了一些建议。

邹小?M、张晶（2006）参考国外文献基础上提出了细化的保险精算定价模型。陶昱（2010）提出了需要由政府部门介入，保险机构担保的反向抵押贷款证券化运作模式。在此研究基础上，同年耿晓君在《我国城镇住房反向抵押贷款运作模式研究》中提出政府、保险机构、中介机构等参与的房地产一级市场和证券化市场相结合的住房反向抵押贷款的运作模式。刘大伟（2011）针对广州市推行以房养老保险分析了以房养老保险风险稀释对策，并对其可行性进行了深入的探究。

国内以房养老保险的研究多限于对其可行性、风险性的研究。学者的研究多直接照搬国外成熟的理论成果，处于一定高度研究以房养老保险的相关问题。而现实要求我们必须从新的角度思考问题，了解老年人心理选择倾向。

4实证结论

4.1结论

在中老年人群体中，以房养老保险投保意愿并不高，持有积极观点的只有18%，远远小于支持“子女赡养”老人的74.50%。但对于“自助养老”持反对态度的老年人占半数之上，这表明目前我国对于机构养老的探索的必要性与紧迫性；随着养老观念与金融普及意识的提升，金融服务机构的完善，老年人对以房养老保险的接受度有很大的上升空间。

4.2结论分析

综合相关文献及数据，本文认为以房养老保险投保意愿低迷原因可能基于以下四个方面。第一，房地产难以评估。由于起步较晚，中国房地产评估机构较为不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果。老年人由于缺乏专业评估知识，难以确定机构评估房产价格的合理性与准确性，因此对机构缺乏信任。第二，养老观念老旧。当前中国经济不到发达水平、贫富差距不容忽视，中低收入群体常常以几十年的储蓄来购买房产。因此房产作为一种“高价值标的”，在家族传承中属于不可或缺的要素。因而老人不想将房产抵押给保险公司，以贷款养老。第三，保险机构不完善。原有的保险机构强制性、干扰性宣传让老人不愿意接触保险产品。保险公司的营销手段与赔付手段都仍有较大欠缺，并且服务参差不齐。第四，适用人群范围小。按照现有情况分析，最有可能是没有继承等问题的独居、孤寡、膝下无子女或子女定居国外的老人参保，而这类老人在我国并不占多数。

5对策与建议

51保险公司与专业房产中介公司联合

保险公司可与专业的房产中介公司进行“强强联合”，共同探索以房养老新领域。一方面，传统房产公司变现能力更强，在售卖和出租方面可以弥补保险公司的弱项，这对于保险公司获得房产之后的置产处置有很大益处；另一方面，在投保时或保险期间之内，房产的估价可以由专业的房产公司进行，房产中介丰富的估值与处理经验可使得保险过程更加科学化与便捷化。

52保险公司与中老年人加强沟通

为了增强营销效果，保险公司应主动走进养老院、福利院与社区，支持中老年娱乐活动，通过开展养生讲座、节日送温暖等较为被老年人欢迎的沟通方式，不断强化与老年的感情纽带，改善老年人对于保险公司原有印象；应扩大以房养老保险的宣传力度，和大型超市、医院等与老年人相关的企业进行合作宣传，注重引导老人形成新的消费观念，增加用于改善生活的消费，包括看病、旅游和保健，为以房养老保险的进一步推行奠定客户基础。

53推进以房养老保险条款通俗化

相比于一般的投保人群，老年人对于保险单证的理解更为困难，因而在以房养老保险条款的设计上更应注重保单通俗化。应尽量使得保险单证简单易懂，业务流程明确，使投保老人便于理解和接受。此外，保险公司在现实的展业过程中，对于保险文书的解释，应采用口语化表述与交流，并听取老人意见，依据实际情况改善交流方式，不断创新与投保人的沟通方式，实现双方的有效互动。

住房保险论文第9篇

    国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1：6左右时，住房的有效需求才能形成。但在我国，两者之比大约为1：20甚至1：30，普通工薪阶层仅依靠储蓄，只能望楼兴叹。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机，在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。目前，我国的不少城市都开办了住房按揭业务随着业务量和影响面的扩大，"按揭" 在实践中亦暴露出不少法律问题，且与西方发达国家相比，我国按揭仍存在不足之处。本文将着重论述保险业介入我国按揭及抵押债权证券化的可能性。

    一、按揭

    （一）按揭的起源及定义

    所谓"按揭"，译为英文即mortgage.在现代英美等国，mortgage通常在两种意义上使用：第一，泛指各种类型的物的担保，从这一意义上来看，质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二，作为物的担保的一种类型，而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列，它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转，而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage.亦有学者认为，"按揭 "一词是从我国香港传至大陆的，它是英语中"mortgage"的广东话谐音。笔者较倾向于第二种观点。

    对按揭的定义，多见学理解释。近代意义上的按揭，在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。美国传统词典解释为“抵押给予债权人临时的、有条件的财产抵押，以此作为履行责任或偿还债务的保证”。

    香港李宗锷法官在《香港房地产法》（注一）中指出，"按揭（mortgage）是属主、业主或归属主将其物业转让予按揭受益人作为还款保证的法律行为效果，经过这样的转让，按揭受益人成为属主、业主或归属主。还款后，按揭受益人将属主权、业主权或归属主权转让予原按揭人".李曙峰亦在《抵押与担保》（三联书店（香港）有限公司出版）一书中指出，"根据1899年Santley. V. Wilde一案，简单说，按揭 （mortgage） 就是转让物业权益保证偿还债务。房地产按揭就是房地产按揭人把其对房地产的业权转让（convey）给债权人，以作为偿还债务或履行责任的保证，一旦所保证的债务或责任得到偿还或解除后，债权人应把房地产的一切权益再转让给按揭人。"

    中国大陆的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行，或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。中国大陆的按揭，必须有银行介入，并且按揭银行介入的目的是为了促进房地产交易的完成。（注二）

    （二）中国大陆按揭的法律特征及涉及法律关系

    现阶段，中国大陆的按揭所涉及的法律关系一般有四个，即：

    1、按揭人（购房人）因购房和房产商产生的房屋买卖关系；

    2、按揭人因支付购房款向银行贷款而产生的借贷关系；

    3、按揭人（抵押人）将所购房屋作为按约向银行（抵押权人）偿还贷款本息的担保所产生的抵押关系；

    4、房产商为保证按揭人清偿贷款与银行产生的保证关系。

    在一些做法中，按揭法律关系并包括按揭人按银行指定的险种向保险公司办理保险而产生的保险关系，及当按揭人不能按约定向银行偿付本息，则由房产商按原房价的一定比例回购按揭房屋所产生的房屋回购关系。

    可以看出，按揭包括购房人、房产商及按揭银行三方主体。按揭银行既是借贷关系中的贷款人，又是保证关系中的被保证人。房产商既是按揭人的保证人，又是房屋回购关系中的回购人。

    二、住房按揭与保险

    （一）住房按揭风险分析

    按揭风险可能源于房产商的欺诈行为，或房产商经营不善，无法按期交楼，及交楼质量不符合《商品房买卖合同约定》导致的购买人要求解除合同，甚至购房人因失业、残疾或主观原因无法按期偿还借款等因素。且贷款银行多为专业银行的房地产信贷部门，其资金来源主要是储蓄存款，基本上属于短期资金来源，而住房按揭贷款期限一般较长，五至三十年不等，金融机构因此存在着银行以短期资金负担长期贷款的风险，即流动性风险。由于我国房地产按揭起步较晚，楼市缺乏稳定性且抵押物评估及楼宇拍卖等方面存在不足。

    以上原因致使银行在减少付款首期和延长贷款期限方面裹足不前，严重影响了购房人的积极性，不利于推动房地产业甚至整个国民经济的发展。

    （二）西方保险业介入住房按揭的经验

    在西方发达国家，保险公司（机构）是房地产金融市场的一个重要主体，它包括官方的保险机构和私人的保险公司，前者实际上经营政策性保险业务，后者则经营商业性保险业务，它们在房地产保险市场上，主要开展三个方面的业务：一是为房地产业办理财产保险；二是为抵押的房地产办理抵押保险；三是为房地产金融机构发放抵押贷款办理贷款保险。

    美国既有官方的保险机构，也有私人保险公司，共同构成按揭保险，房地产保险业高度发达。作为官方的保险机构有联邦住宅管理局和退伍军人管理局，前者承包经其认可的任何私人金融机构向居民发放的住宅抵押贷款，借款人出现违约时，由联邦住宅管理局承担保险责任；后者专门为退伍军人从金融机构获得住宅抵押贷款提供保证或保险。除此以外的其他抵押贷款，一般由私人保险公司（如美国抵押贷款公司）提供保险。

    加拿大1945年颁布了《国家住宅法案》，据此成立了加拿大抵押贷款和建房公司。该公司为官方保险机构，制定了金融机构发放住宅抵押贷款的一些具体规定，并对符合规定的住宅抵押贷款提供保险。在借款人最终无力偿还的情况下，该公司负责赔偿损失。

    澳大利亚根据国会通过的《住房贷款保险法》，1965年成立了住房贷款保险公司，作为购房居民在存款不足的情况下引导放款商发放住宅贷款的手段。由于有了贷款保险公司的保险，放款商就可以在没有任何风险的情况下按照惯例的借款价值比率发放贷款。日本"人寿保险金融系统"作为住宅贷款担保系统为住宅抵押贷款提供担保。英国住宅抵押贷款主要由保险公司作保，通过保险公司保险的住宅抵押贷款要占所有住宅抵押贷款的80%以上。（注三）

    由于保险公司的参与介入，推进了这些国家住宅金融市场的发展，为居民住宅消费提供了政策上的便利，并鼓励和刺激了住宅消费，促进了房地产住宅市场的发展。

    （三）我国房地产保险现状及解决方案

    目前，我国房地产保险品种几乎仅限于抵押住房保险，这是购房者按照贷款银行的要求向保险公司投保的一种保险，抵押的住房在火灾等自然灾害或意外事故中所遭受的保险责任内的损失由保险公司赔付，这实际是购房者花钱保障银行的利益，公众对这种单一品种的房地产保险反映冷淡，不少消费者认为住房作为一种不动产不可能丢失，所以，其风险很小，且银行是受益者，要投保也该由银行来支付保费，个人没有投保的必要。这种由险种单一而引致对房地产保险的片面认识严重地制约了对房地产保险的需求。（注五）

    近期商品房按揭保证保险已逐步替代抵押住房保险，并为越来越多的银行所接受。商品房按揭保证保险是指由保险人承担商业信用中的信用风险的一类新型财产保险业务。权利人要求保险人担保债务人或买方信用的保险属于信用保险；被保证人根据权利人的要求，由保险人担保被保证人信用的保险属于保证保险。日常通称信用保证保险。购房者只需交纳少量的保费购买商品房按揭保证保险，在购房者由于自然灾害、意外事故或市场风险等原因造成伤残、疾病、失业等后果，收入流中断不再具有偿还贷款能力期间，保险公司便可代替购房者向银行归还这段时期的贷款本息，化解了购房者的房屋被低价拍卖的风险。一些论著因保险合同出现“第一受益人”字眼，将该保险归为财产保险，引入《保险法》有关受益人仅限于人身保险的规定，得出《抵押住房保险合同》不符合《保险法》规定、保险公司越俎代庖的结论，此观点有待商榷（注六）。实际上，银行因为有了保险公司的还款保证而较大幅度地提高贷款与房价的比率，例如在美国、日本，得益于房地产信用保证保险，贷款与房价比率可以高达95%，这使首期付款额下降到普通居民的承受能力之内。

    笔者认为，需要运用商业银行法律规避型创新的相关理论，开发新的险种以降低银行贷款风险，进而减少购房人首期付款及供款负担，促进房地产业发展。借鉴国外经验，可以考虑以下险种：

    1、住房抵押贷款寿险

    住房抵押贷款寿险是购房抵押贷款与人寿保险相结合的一个险种，其与住房信用保证保险密不可分、彼此互补，是ING（荷兰国际集团）模式（个人住房融资与寿险联合运营机制）的核心。ING模式要求购房者购买相应年期和金额的人寿保险作为贷款的抵押，在这种机制下，一方面购房者每月仅需支付贷款的利息，人寿保险期满后其保险金恰足以清偿贷款本金，经济负担大为减轻；另一方面，又保障购房者因疾病或意外事故导致身故或伤残时，其家庭其他成员可使用保险公司提供的保险金继续按期归还贷款，直至本息归还完毕，确保贷款提供者的债权，不会因借款人中途遭遇不幸以至丧失还款能力而出现贷款无法收回构成风险。且由于保险公司介入，ING模式不要求第三方（即房地产开发商）作为保证人，购房者在购买失业保险及房屋损失险、医疗保险后，寿险公司的风险亦大为降低，可以看出， ING模式对于购房者、保险公司、商业银行和房产商均有重要意义。

    2、房地产产权保险

    产权保险的标的是房地产产权，产权保险的保证人向购房者保证其所购房屋是完全合法的，保证其房屋无其他债务的牵连，即没有任何别人再拥有此房屋的任何部分，对此房屋的任何部分有任何诉讼或纠纷时，房地产保险公司承担一切风险。

    产权保险增加了房地产交易的可信度，具有广阔的市场前景，在目前我国房地产市场发育初期，产权保险弥补了管理、信息与法律上的不足，可起到激浊扬清、规范市场的作用。

    3、房地产质量保险

    由房地产开发商向保险公司投保质量险，当商品房发生承包责任内的质量问题，可直接由保险公司向购房者承担赔偿责任，这样既确保了购房者的利益又可提高房产商的信誉，保险公司对建筑工程质量的有力监督也可促进住宅工程质量的改进，保险公司本身也可借此开拓一揽子保险业务。

    4、建筑工程险

    对于楼花按揭贷款，为防止来源于房屋质量严重不合格等风险，银行可要求房产商投保建筑工程险。

    三、住房按揭证券化

    （一）证券及住房按揭证券化的可行性

    所谓证券，是一种记载财产所有权的有价的书面凭证，故而又称为有价证券。证券发行人是债务人，在依法发行证券后必须履行其一定的义务，如定期发放股息及红利、定期支付利息和到期偿还本金等。证券持有人是债权人，持有证券这种有价的书面凭证就意味着享有处理财产的权利。综合来看，证券可以看作是经济学意义上既具有法律属性，又具有在市场上进行转让并要求获得相关的权益回报等特性，它反映了一定的经济关系中人们对债务和财产的权属关系。（注四）

    一种资产是否能够证券化，主要取决于证券化的成本与收益之间的关系，只有收益大于成本，才适宜证券化。而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。住房按揭贷款以住房为抵押品，配合保险公司相应保险，其安全性较强，符合证券化资产必须是优质资产的内在要求。在美国，住房借贷抵押公司证券享有"美国政府赞助机构"所发行证券的待遇，被人们视为"美国政府机构证券"而走势坚挺，被评为AAA级证券。兼之住房按揭贷款债权这种资产具备了信用特征简单、还款条件明确、期限长、评估费用低等特点，因而其易于证券化。

    我国证券市场经过近几年的迅速发展，市场规模日益扩大，现已形成了以深圳交易所、上海交易所为核心，A股、B股、债券等的交易体系，并且培育了一批具备从事证券承销、发行的大型证券公司和信托投资公司，这也为住房按揭贷款证券化创造了良好的主体条件。

    随着市场经济改革的深化，我国有关证券法律体系日趋完善，《中华人民共和国人民银行法》、《中华人民共和国商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《公司法》、《证券法》、《企业债券管理条例》等法规为按揭证券化提供法律保障。另一方面，自1999年起，日本国际协力事业团（网址： jica.org.cn ）就住宅金融改革支援调查向我国提供技术援助，由人行及建设部协办，该调查历时两年，日前的《中国住宅金融制度改革支援调查》终期报告认为，我国住宅金融制度改革应从建立住房市场阶段开始，逐步进入引导住房市场阶段。它建议：通过对住房公积金阶段性的根本改革，形成政策性住房金融，同时，扩大商业性住宅金融与确立风险管理体制，并建立抵押与担保制度。据此，在第六次中国住宅金融制度改革课题研讨会上，中国人民银行研究局局长谢平透露，我国住房贷款证券化的有关政策将于今年出台，商业银行有望在年内发行第一批住房金融债券。（注七）

    （二）日本信托型房地产抵押债券证券化的操作程序

    1、 银行和其他金融机构以及住宅贷款专业公司（以下二者统称"住宅贷款债权人"）将其持有的适合于信托的住宅贷款债权汇集成一定数额后，信托给信托银行，并同时缔结信托契约。在积累债权时，对贷出时间、利率和担保等条件类似的住宅贷款债权进行分类选择。

    2、信托银行根据住宅贷款债权信托契约，从住宅贷款债权人手中取得债权证书及其他有关文件，同时发给住宅贷款债权人受益权证书，以证明其拥有信托契约上的受益权。从这时起，受益权就为住宅贷款债权人所有。

    3、住宅贷款的债权人将受益权分为两类，在信托期内归还本息的受益权（第一受益权），由本人作为受益人保存受益权证书；在过了信托期以后归还本金的受益权（第二受益权），则通过将受益权证书卖给第三人的办法流通债权以便于受益人筹措资金。把受益权一分为二是为了防止第二受益权受让人的资金运用效率下降，避免业务复杂化，并以此提高住宅贷款债权信托的商品性。

    4、根据前述委托事项，住宅贷款债权人把债务人按约定日期支付的本息，寄给信托银行。在一般情况下，债务人每个月都支付同等金额的利息，并偿还少量本金（特别在贷款初期，在应偿还的本息中利息比重较大）。受益人如通过他人接受偿还的信托债权本金，则不利于资金的运用和简化业务手续。

    5、信托银行在托收贷款中扣除手续费、信托报酬之后，对第一受益人（住房贷款债权人）支付债务人所偿还的本金和红利后，再对第二受益人支付红利。

    6、信托期结束后，信托银行对第一受益人交付信托所剩的本金，并以此换取收益权证书，对第二受益人交付按时价变现的本金，并以此换取收益权证书。以上两种类型的房地产抵押债权证券化过程，从设计发行的方式看基本上是一致的，只是信用加强的方式和交易方式有所不同，但其实质都在使房地产抵押债权经证券化后能够流动起来，从而有力地推动了房地产金融市场的发展。

    结束语

    相信保险业介入住房按揭及按揭证券化的实现对于缓解我国目前住房供求矛盾、解决开发商业住宅销售、促进房地产及金融（包括银行、保险）的繁荣将起到积极的推动作用。由于保险业介入住房按揭及按揭证券化要求银行、保险及证券行业的密切合作，可以预期，不久的将来，综合经营信贷、保险、证券等金融业务的金融集团亦可能应运而生，金融行业将面临新的挑战和机遇（注八）。

    注释：

    一、《香港房地产法》商务印书馆香港分馆，1997年5月第7版

    二、《住房按揭法律问题研究》第三章第一节《中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系》

    三、《银行法律实务》法律出版社1999年6月版第26-27页

    四《住房按揭法律问题研究》第六章第一节《证券及证券化》

    五、尹晨：“保险业能为启动房地产业做些什么？”载《住宅与房地产》，1999年第2期

    六、贝政明《保险公司不能越俎代庖——再谈抵押住房贷款保险合同》

    七、房产之窗新闻《谢平：住房贷款证券化政策有望年内出台》