土地管理合同范本第1篇

各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）、工商行政管理局，计划单列市土地管理局（城乡规划土地局、规划国土局）、工商行政管理局：

为贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国合同法》，规范国有土地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理局组织对原国家土地管理局、国家工商行政管理局1994年的《国有土地使用权出让合同》示范文本进行了修订完善。现将修订后的《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF－2000－2601）印发执行。原示范文本（GF－94－1001、GF－94－1002、GF－94－1003、GF－94－1004）同时废止。

GF－2000－2601

合同编号：

国有土地使用权出让合同

中华人民共和国国土资源部监制

中华人民共和国国家工商行政管理局

使用说明

一、《国有土地使用权出让合同》包括合同正文和附件《出让宗地界址图》。

二、本合同的出让人为有权出让国有土地使用权的人民政府土地行政主管部门。

三、合同第四条土地用途按《城镇地籍调查规程》规定的土地二级分类填写，属于综合用地的，应注明各类具体用途及其所占的面积比例。

四、合同第五条中的土地条件按照双方实际约定选择和填写。属于原划拨土地使用权补办出让手续的，选择第三款；属于待开发建设的用地，应根据出让人承诺交地时的土地开发程度选择第一款或第二款，出让人承诺交付土地时完成拆迁和场地平整的，选择第一款，未完成拆迁和场地平整的，选择第二款，并注明地上待拆迁的建筑物和其他地上物面积等状况。基础设施条件按双方约定填写“七通”、“三通”等，并具体说明基础设施内容，如“通路、通电、通水”等。

五、合同第九条土地使用权出让金支付方式的规定中，双方约定土地使用权出让金一次性付清的，选择第一款，分期支付的，选择第二款。

六、合同第二十条中，属于房屋开发的，选择第一款；属于土地成片开发的，选择第二款。

七、合同第四十条关于合同生效的规定中，宗地出让方案业经有权人民政府批准的，按照第一款规定生效；宗地出让方案未经有权人民政府批准的，按照第二款规定生效。

国有土地使用权出让合同

第一章总则

第一条本合同当事人双方：

出让人：中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿市（县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

受让人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。

第二条出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。国家对其拥有宪法和法律授予的司法管辖权、行政管理权以及其他按中华人民共和国法律规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下资源、埋藏物和市政公用设施均不属于土地使用权出让范围。

第二章出让土地的交付与出让金的缴纳

第三条出让人出让给受让人的宗地位于＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地编号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，宗地总面积大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米），其中出让土地面积为大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米）。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。

第四条本合同项下出让宗地的用途为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第五条出让人同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第＿＿＿款规定的土地条件：

（一）达到场地平整和周围基础设施＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（二）周围基础设施达到＿＿＿通，即通＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

（三）现状土地条件 。

第六条本合同项下的土地使用权出让年期为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。

第七条本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）；总额为人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）。

第八条本合同经双方签字后＿＿＿日内，受让人须向出让人缴付人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元）作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。

第九条受让人同意按照本条第＿＿＿＿款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。

（一）本合同签订之日起＿＿＿日内，一次性付清上述土地使用权出让金。

（二）按以下时间和金额分＿＿＿期向出让人支付上述土地使用权出让金。

第一期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第二期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

第期人民币大写＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元（小写＿＿＿＿＿＿元），付款时间：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前。

分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。

第三章土地开发建设与利用

第十条本合同签订后＿＿＿日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出书面报告，申请复界测量，恢复界桩。

第十一条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求：

主体建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

附属建筑物性质＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑容积率＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑密度＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

建筑限高＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

绿地比例＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

其他土地利用要求＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十二条受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；

（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。

第十三条受让人同意在＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日之前动工建设。

不能按期开工建设的，应提前30日向出让人提出延建申请，但延建时间最长不得超过一年。

第十四条受让人在受让宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施同宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程应按有关规定办理。

受让人同意政府为公用事业需要而敷设的各种管道与管线进出、通过、穿越受让宗地。

第十五条受让人在按本合同约定支付全部土地使用权出让金之日起30日内，应持本合同和土地使用权出让金支付凭证，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权。

出让人应在受理土地登记申请之日起30日内，依法为受让人办理出让土地使用权登记，颁发《国有土地使用证》。

第十六条受让人必须依法合理利用土地，其在受让宗地上的一切活动，不得损害或者破坏周围环境或设施，使国家或他人遭受损失的，受让人应负责赔偿。

第十七条在出让期限内，受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。

第十八条政府保留对本合同项下宗地的城市规划调整权，原土地利用规划如有修改，该宗地已有的建筑物不受影响，但在使用期限内该宗地建筑物、附着物改建、翻建、重建或期限届满申请续期时，必须按届时有效的规划执行。

第十九条出让人对受让人依法取得的土地使用权，在本合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要提前收回土地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上建筑物、其他附着物的价值和剩余年期土地使用权价格给予受让人相应的补偿。

第四章土地使用权转让、出租、抵押

第二十条受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第＿＿款规定之条件：

（一）按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；

（二）按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件。

第二十一条土地使用权转让、抵押，转让、抵押双方应当签订书面转让、抵押合同；土地使用权出租期限超过六个月的，出租人和承租人也应当签订书面出租合同。

土地使用权的转让、抵押及出租合同，不得违背国家法律、法规和本合同的规定。

第二十二条土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移，转让后，其土地使用权的使用年限为本合同约定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。本合同项下的全部或部分土地使用权出租后，本合同和登记文件中载明的权利、义务仍由受让人承担。

第二十三条土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押；地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，土地使用权随之转让、出租、抵押。

第二十四条土地使用权转让、出租、抵押的，转让、出租、抵押双方应在相应的合同签订之日起30日内，持本合同和相应的转让、出租、抵押合同及《国有土地使用证》，到土地行政主管部门申请办理土地登记。

第五章期限届满

第二十五条本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下土地的，出让人应当予以批准。

出让人同意续期的，受让人应当依法办理有偿用地手续，与出让人重新签订土地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。

第二十六条土地出让期限届满，受让人没有提出续期申请或者虽申请续期但依照本合同第二十五条规定未获批准的，受让人应当交回《国有土地使用证》，出让人代表国家收回土地使用权，并依照规定办理土地使用权注销登记。

第二十七条土地出让期限届满，受让人未申请续期的，本合同项下土地使用权和地上建筑物及其他附着物由出让人代表国家无偿收回，受让人应当保持地上建筑物、其他附着物的正常使用功能，不得人为破坏，地上建筑物、其他附着物失去正常使用功能的，出让人可要求受让人移动或拆除地上建筑物、其他附着物，恢复场地平整。

第二十八条土地出让期限届满，受让人提出续期申请而出让人根据本合同第二十五条之规定没有批准续期的，土地使用权由出让人代表国家无偿收回，但对于地上建筑物及其他附着物，出让人应当根据收回时地上建筑物、其他附着物的残余价值给予受让人相应补偿。

第六章不可抗力

第二十九条任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第三十条遇有不可抗力的一方，应在＿＿＿＿小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后＿＿＿＿日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。

第七章违约责任

第三十一条受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的＿＿＿‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十二条受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的＿＿＿‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。

第三十三条受让人应当按照合同约定进行开发建设，超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权；但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第三十四条出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。

第八章通知和说明

第三十五条本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。

第三十六条当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。

第三十七条在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。

第九章适用法律及争议解决

第三十八条本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。

第三十九条因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第＿＿＿款规定的方式解决：

（一）提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院。

第十章附则

第四十条本合同依照本条第＿＿＿款之规定生效。

（一）本合同项下宗地出让方案业经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。

（二）本合同项下宗地出让方案尚需经＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准，本合同自＿＿＿＿＿＿＿＿＿人民政府批准之日起生效。

第四十一条本合同一式＿＿＿份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执＿＿＿份。

第四十二条本合同和附件共＿＿＿页，以中文书写为准。

第四十三条本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。

第四十四条本合同于＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日在中华人民共和国＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿省（自治区、直辖市）＿＿＿＿＿＿＿＿＿市（县）签订。

第四十五条本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。

出让人（章）：受让人（章）：

住所：住所：

法定代表人（委托人）法定代表人（委托人）

（签字）：（签字）：

电话：电话：

传真：传真：

电报：电报：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

邮政编码：邮政编码：

二年月日

附件：出让宗地界址图（注明边长（米））

北

｜

｜

｜界

｜址

｜图

｜粘

｜贴

土地管理合同范本第2篇

一、全县农村土地承包和经营权流转合同管理工作现状及存在的问题

一九九五年以来，全县认真贯彻执行上级有关政策法规，基本上完成了土地承包合同的顺延，为承包土地的多数农户发放了土地承包经营权证，使农民真正得到了长期而有保障的土地承包经营权。但存在的问题也不少，主要表现在：

1、“二轮”家庭承包土地合同没有全部落实到位，“四到户”率较低。据统计，全县至今仍有30%以上的承包土地的农户没有与村集体经济组织或村委会续签“二轮”家庭承包合同。

2、已签订的合同存在不规范、不完善等问题。首先是地块的“四至”定位不准确。其次是文本不规范。部分乡（镇）、村把家庭承包土地合同、“四荒”发包合同和经营权流转合同混为一体，自制自用不规范合同书文本。三是部分乡（镇）村“四荒”土地、机动地等集体土地的发包程序不规范，不符合《承包法》和《承包法办法》的规定，个别还存在“一地多主”现象。四是土地经营权擅自流转现象较为普遍，程序不合法。致使有些土地流转合同改变了主体和农业使用用途。

3、乡（镇）农经管理员流失严重。截至去年十一月份底仅有北周庄、马营、下喇叭三个乡（镇）有专职农经管理员，且在岗从事农经管理工作。其余因人事变动及其他因素不再从事专项工作，导致乡镇农村土地承包合同的鉴证和纠纷处理等管理工作缺乏熟悉业务的专职人员把关，处于混乱状况。

4、全县的农村土地承包合同纠纷仲裁委员会没有配齐配全，重大合同纠纷无法仲裁，因合同纠纷引起的上访、问题无法解决。

上述问题的存在和发生，成为干群关系紧张，引发纠纷矛盾，农村上访、案件屡见不鲜的重要根源，必须采取切实措施予以解决。

二、进一步完善规范农村土地承包合同管理工作

1、完善农村家庭“二轮”土地承包合同。完善“二轮”土地承包合同指的是农村家庭承包土地的地块、面积、合同书、承包经营权证书四到户。在完善过程中缺什么补什么。补办手续原则上需农户持“一轮”承包合同证件或村委会议记录和土地原始台帐复印件、公示方案及结果，经乡（镇）经管站鉴证，乡（镇）长签字批准后，以乡（镇）上报县农业主管部门办理。

2、规范集体耕地的承包合同。集体耕地承包合同指的是：集体机动地、集体新开发的并经国土部门确认为耕地的土地承包合同。这些合同要按照《承包法办法》第十三条、第四条、第十五条的规定加以完善规范，在此基础上，参照完善“二轮”家庭承包合同的手续办理。

3、完善集体“四荒”土地的承包合同。集体“四荒”土地的承包合同指的是集体的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等集体土地的承包合同，这些合同要按照《承包法》第三章的有关规定，缺什么，补什么。在完善规范经乡（镇）鉴证批准后，持相关手续到县农业主管部门办理证件。

4、规范农村家庭土地承包经营权流转合同。农村土地承包经营权流转合同是指原承包方因故以互换、转让、转包、出租、代耕等方法转包他人的合同。农村土地承包经营权流转是鼓励土地向种田能手、种粮大户集中，发展适度规模经营，鼓励非农企业向农业投资，推动农业产业化发展的重要措施。只要符合国家政策法规和呈报手续，县农业主管部门即可办理。

5、规范集体耕地、集体“四荒”土地的流转合同。规范集体耕地、“四荒”地流转合同主要是对土地类别、权属、面积和流转程序、进行核实认定，只要符合政策法规要求、符合统一规划要求和呈报手续，经农业主管部门核实后，即可颁发证书。

6、农村土地承包经营权证的统一印鉴。根据工作需要，将农用土地承包发证和管理工作，由国土局移交农业局承办。移交后国土局负责出具土地类别证明。启用“山阴县人民政府农用地登记专用章”作为全县农村土地承包经营权证的统一印鉴。由县农业行政主管部门管理使用，印鉴只限用于本县区域内农业用地登记。

7、完善配齐、配全山阴县农村土地承包合同纠纷仲裁委员会。农村土地承包合同纠纷委员会是有效消化、解决大量合同纠纷引起的和民事案件的机构。要尽快配齐配全。根据工作需要，由农业局牵头，抽调法院、监察局、国土资源局等单位有关人员组成新一届农村土地承包合同纠纷仲裁委员会。

三、进一步完善和规范农村土地承包管理工作的措施和办理程序

（一）根据《承包法》和《承包法办法》规定，全县统一使用农业部制定的合同样本。合同样本由农业局统一印制发放，工本费由用户负担，工作经费列入县财政预算。在这次完善和规范以及今后农村土地承包合同书的使用上，不论哪种形式的土地承包合同书，其主本合同书一律到农业局申领。如遇主本合同内容条文表述不清的复杂合同，乡（镇）村可自行印制与主本合同配套的补充合同文本作为附件上报。

（二）农村土地承包合同及承包经营权证的办理程序

1、家庭土地承包合同的补办及流转

①家庭土地承包合同的补办

由乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表交村集体经济组织或村委会填报审批国土资源局出具土地类别证明乡(镇)经管站鉴证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局确定地块坐标并登记备案办理农村土地承包经营证。

②家庭土地承包合同转让和互换的流转合同

由乡（镇）农经管理员到农业局申领合同及备案表交村集体经济组织或村委会,村集体根据流转双方书面申请填报审批国土资源局出具土地类别证明乡（镇）经管站签证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局核定地块坐标并备案，收回作废旧证登记办理新证。

③家庭土地承包合同属于转包、出租、代耕等不需要变更承包经营权证的流转合同

乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据流转双方的书面申请填报备案乡（镇）长签字、乡（镇）经管站存档。

2、非家庭承包合同的补办及流转

①非家庭承包合同的补办

乡（镇）农经管理员持乡（镇）长审核签字的三分之二村民或村民代表大会表决结果记录及公示方案结果复印件到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据承包方项目申请书和可研报告审批填报国土资源局出具土地类别证明持上述手续到乡（镇）经管站鉴证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局依据上述手续确定地块坐标并登记备案，办理农村土地承包经营权证书。

②50亩以下非家庭承包合同的流转

乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据双方的书面申请和项目申请、可研报告审批填报国土资源局出具土地类别证明持上述手续到乡（镇）经管站鉴证乡（镇）长签字审批报农业局农业局依据上述手续核定地块坐标并备案登记办理农村土地承包经营权证。

③50亩以上非家庭承包合同流转

乡（镇）农经管理员到农业局申领合同书及备案表村集体经济组织或村委会根据双方的书面申请和项目申请、可研报告、三分之二村民或村民代表会议通过并公示国土资源局出具土地类别证明持上述手续到乡（镇）经管站鉴证、乡（镇）长签字审批报农业局农业局依据上述手续核定地块坐标并备案登记办理农村地承包经营权证。

四、进一步完善和规范农村土地承包合同管理的组织领导

为将这次完善规范承包合同管理工作抓细、抓实、抓好，经研究，决定成立全县完善和规范农村土地承包合同管理工作领导组。

领导组下设办公室，办公室设在县农业局，办公室主任由杨时功兼任，副主任由张沛同志兼任。

各乡（镇）也要成立相应的由乡（镇）长任组长，分管副职、经管站长任副组长的组织领导机构，统一领导部署实施全乡（镇）完善和规范农村土地承包合同管理工作。

五、进一步完善和规范农村土地承包合同管理工作的要求

1、加强领导，落实责任。完善和规范农村土地承包合同管理是一项政策性强，涉及面广，十分复杂的工作，事关农村改革、发展、稳定的大局，各乡（镇）各部门必须高度重视，充分认识此项工作的重要性、必要性，要建立相应领导小组，落实责任，集中时间、精力，切实抓实抓好。乡（镇）主要领导要亲自抓，对工作中遇到的问题要及时研究，做出处理。

土地管理合同范本第3篇

另一方面，由于当事人在使用《示范文本》作为签约文本时，没有仔细阅读相关内容，或者对相关条款没有达成一致的意见，或者对相关条款理解不一致时，没有向当地房地产开发主管部门咨询，更没有向建设部和国家工商行政管理总局请求解释，在履行过程中形成了争议，给当事人造成损失。《示范文本》第15条就是一个例证。

一、《示范文本》第15条规定的内容

《示范文本》第15条规定：＂ 关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金

3、_________________________________________________.＂

二、《示范文本》第15条规定的争议焦点

围绕第15条的争议焦点是：

1、该条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，还是同时包括国有土地使用权登记材料？

2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，还是同时向国土资源管理部门提供材料？

3、该条规定的房地产权属证书是仅指房屋所有权证书，还是同时包括国有土地使用权证书？

争议的核心是房地产权属的范围。

三、对《示范文本》第15条规定的不同解释与理解

（一）房地产开发主管部门的解释

某地房产管理局认为，《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。目前，A市的管理现状是房屋权属登记由房产管理部门负责，国有土地权属登记由土地管理部门负责，未实行房、地产权合一。因此，A市房产局监制的《示范文本》中关于权属登记的条款只适用于房屋权属登记，不适用于国有土地权属登记。国有土地权属登记由土地管理部门负责。

（二）建设部的答复

《示范文本》第15条规定的办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，结合最高人民法院的司法解释，一般应理解为在90天内开发商将办理房产证的资料交登记机关备案。因土地使用证分割没有实际意义，对购买人也不构成实体权利的侵害，现全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割。

（三）国土资源管理部门的解释

《示范文本》第15条规定的房地产权属包括国有土地使用权证。办理国有土地使用权证必须签订国有土地使用权转让合同。

（四）商事仲裁机关的解释

商事仲裁机关对该条的解释为房地产权属证书既包括房屋所有权证书，也包括国有土地使用权证书。办理权属变更和登记时，出卖人的义务是协助义务。

（五）出卖人的理解

出卖人的理解基本与房地产开发主管部门的解释和建设部的答复解相同。

（六）买受人的理解

该条规定的房地产相对性证书既包括房屋所有权证书，又包括国有土地使用权证书；相应地出卖人提供的备案材料既包括房屋所有权登记的备案材料，又包括国有土地使用权登记的备案材料；出卖人既应向房产管理机关提供备案材料，又应向国土资源管理机关提供备案材料。

四、对上述不同解释与理解的评析

（一）对房地产开发主管部门解释的评析

房地产开发主管部门解释的依据是《示范文本》说明第1条规定，即对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。但咨询的目的是为了对合同条款及专业用词在当事人之间达成一致的意见，对一方当事人咨询出具的解释结论，合同相对方不同意时，其解释结论不具有法律效力。此其一。 其二，《示范文本》制定的依据是《合同法》、《房地产管理法》及其他法律、法规的规定。而《房地产管理法》第五章房地产登记管理第59条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）第25条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附属物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。由此可见，在我国房地产权属既包括房屋所有权属，又包括国有土地使用权权属。其三，将《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂适用于由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作并颁发统一房地产权证书的情况（即＂房、地产权合一＂）。而不适用于未实行房、地产权合一的情况，是对《房地产管理法》第62条的错误理解。第62条明确规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理的土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。国家土地管理局《关于贯彻＜城市房地产管理法＞做好土地登记工作的通知＝第5条第2款规定，在省、自治区、直辖市人民政府确定由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的地方，按《房地产管理法》第六十二条的规定，土地、房产证书可实行合一，但登记办法和证书格式及有关土地使用权的内容必须符合土地管理的法律、法规和技术规范的要求。土地、房产合一的证书中有关土地的内容和格式必须报国家土地管理局审批。建设部《关于贯彻＜房地产管理法＞若干意见的通知＝第4条第4款规定，凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。因此，房、地产权合一制度只是房、地产权分立形式的特殊形态，实质上，作为《房地产管理法》规定的管理机关，房产管理机关与国土资源机关分别负责和管理房屋所有权权属和国有土使用权的权属管理工作，即使房、地产权合一也不例外。因此，不能得出《示范文本》第15条规定的＂房地产权属证书＂仅包括房屋所有权证书，而不包括国有土地使用权证书的结论。

（二）对建设部答复的评析

建设部答复的依据是《示范文本》说明第7条规定，即本合同条款由建设部和国家工商行政管理总局负责解释。其答复结合了最高人民法院的司法解释。该司法解释即《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。该解释第1条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第18条第1款规定，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，由于出卖人的原因，出卖人应当承担违约责任。第19条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。由此看来，解释只是调整房屋的销售和所有权的转移，而不调整国有土地使用权的转让和使用权的转移。但不能根据该司法解释得出房地产权属不包括国有土地使用权权属的结论。因此，建设部答复的依据不充分。此其一。其二，实践中全国有百分之六、七十的城市不需要对土地进行分户分割的理由本身就有问题，由此推知，全国还有百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割。难道这百分之三、四十的城市需要对土地进行分户分割就没有任何意义了吗？另外，办理国有土地使用权的变更登记是法律、行政法规的明确规定，不能根据对法律和行政法规的执行不利，得出法律和法规规定没有意义的结论。其三，该答复有偏袒房地产开发企业的嫌疑。根据《城市房地产开发经营管理条例》第9条的规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。建设部作为房地产开发企业资质管理的部门，答复的意见对房地产开发企业很有利，客观上有偏袒的倾向。

（三）对国土资源管理机关解释的评析

国土资源管理机关的解释无疑是正确的。但不全面。因为办理土地使用权的变更登记不仅需要合同，而且还应提供其他相关法律文件。

（四）对商事仲裁机关解释的评析

应当说商事仲裁机关的解释，特别是将该条中的备案，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条后句及《商品房销售管理办法》第34条第3款规定，房地产开发企业应当协助商品房购房人办理土地使用权变更和所有权登记手续，并提供必要的证明文件。解释为协助义务的表现无疑是正确的。但没有具体区分二种权属证书在办理程序上的差异，而作一体解释，又是不全面的。《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。“该条明确规定了房地产开发企业，应当在商品房交付后一定时间内将需由出卖人提供的办理房屋权属证登记的资料提供给房地产行政产管部门备案。

根据《土地登记规则》第37条第1款：“有下列情形之一的，土地使用权转让双方当事人应当在转让合同或者协议签订后三十日内，涉及房产变更的，在房产变更登记发证后十五日内，持转让合同或者协议、土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记：（一）依法转让土地使用权的；（二）因买卖、转让地上建筑物、附着物等一并转移土地使用权的”的规定可知，因房屋所有权变更而使土地使用权变更的，应当是在办理完毕房产变更登记后15天内，将转让合同或者协议及其他相关材料办理土地使用权变更登记，没有规定土地使用权转让双方必须应当将相关材料提交给土地管理机关进行备案，而且，在实践中，土地管理机关不会接受出卖人提前交送的相关材料。因此，二种权属变动法律规定的程序不相同。所以，仲裁机关的解释有不全面之处。

（五）对出卖人理解的评析

如上所述，不再赘述。

（六）对买受人理解的评析

买受人的理解有其合理性。根据对该条的字面含义进行理解，可以得出这个结论。但存在的问题同商事仲裁机关的解释的评析相同，不再重复。

五、笔者的理解

通过对上述解释与理解的评析，笔者认为 ，对上述争议焦点可以表述为：1、《示范文本》第15条规定的出卖人提供的权属登记材料是仅指房屋所有权登记材料，不包括国有土地使用权登记材料。2、与上述焦点相对应，出卖人是仅向房产管理机关提供材料，不需要向国土资源管理部门提供材料。3、该条规定的房地产权属证书仅指房屋所有权证书，同时包括国有土地使用权证书。

同时，该条规定的备案义务实际上是出卖人协助义务的规定，也就是说房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

另外，对《示范文本》第15条规定产生不同解释与理解，原因是多方面的，其一，从立法论上看，是我国现行法律没有对房地产进行法律上的界定，这是产生争议的最根本原因。其二，是管理体制上的原因，我国现行法律规定了房地产管理部门有二家，房产管理部门管理房产，国土资源管理部门管理国有土地，分别适用各自的程序，造成房地产管理上的不协商，在某种程度上可以说是混乱，也是造成争议的原因。其三，从使用上看，《示范文本》作为示范文本，从性质上看只是推荐使用，但在实践中却是必须使用，否则，就不给当事人办理权属登记，或者说，即使当事人没有选择使用《示范文本》签订合同，但在办理权属登记时也必须按照《示范文本》重新签订合同。其四，从解释论上看，《示范文本》是由建设部和国家工商行政管理总局制定的，其有解释权，但在解释时自然会站在自己行业管理的角度，作出对房地产开发企业有利的解释，往往对买受人不利。其四，从房地产开发企业与买受人之间的地位比较看，买受人往往处于弱者的地位，房地产开发企业利用其优势地位，作出对买受人不利的解释，对处于弱者的买受人造成损害。

基于以上原因，笔者认为在适用《示范文本》第15条规定时，根据现行的法律规定，可以采取以下步骤：其一，看当事人之间是否对该条有明确的约定，如果有约定应优先适用；其二，当事人之间对该条没有明确的约定，看是否对该条有补充协议，如果有补充协议，应优先适用补充协议；其三，没有达成补充协议，要对《示范文本》进行体系解释，看能否得出结论，如果能得出结论，就按该结论处理。如果不能得出结论，就进入下一步。其四，即看当事人之间是否存在特殊的交易习惯，如果有交易习惯，那么，就按照交易习惯处理。如果没有交易习惯，就进入下一步。其五，即看是否有法律的明确规定。在此应优先适用《房地产管理法》的规定，如果该法没有规定，即适用《合同法》中买卖合同的有关条款，在买卖合同的条款中没有具体规定时，进入下一步。其六，即适用《合同法》总则的规定，如果没有规定，即进入下一步。其七，即适用《民法通则》关于民事行为制度的规定里找，如果找不到，即进入下一步。其

八，即充分发挥法官与仲裁员的自由裁量权来作出有权解释。

对《示范文本》进行解释时，可以将其视为格式合同，课房地产开发企业对第15条有说明的义务。如果不进行说明或者说明后没有证据证明其履行了说明义务，根据《合同法》第41条的规定，应作出对房地产开发企业不利的解释，以公平地保护作为弱者的买受人的合法权益不受侵害。

六、对《示范文本》第15条的修改意见

1、在补充条款中对办理什么登记所需的材料以及向什么机构备案进行明确约定。

2、对出卖人在办理土地使用权变更登记时所承担的协助义务约定清楚。

具体可以修改为：

出卖人应当在商品房交付（指交钥匙）使用后______日内，将办理房屋权属变更登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案，并协助买受人办理房屋所有权证书。在取得房屋所有权证书后，出卖人按照国土资源管理机关的要求，协助买受人办理土地使用权变更登记。

如因出卖人的原因，买受人不能取得房屋所有权证书及国有土地使用权证书的，双方同意按下列第______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金

土地管理合同范本第4篇

论文摘要:平稳有序地流转土地承包经营权解放了农村生产力，促进了农村繁荣、农业增效和农民增收。文章分析了当前我国在推进农村土地流转过程中存在的主要问题，并从制定政策措施、完善市场体系、健全管理机构和财政政策等方面提出了对策。

农村土地承包经营权流转是家庭承包经营制度的完善和发展，是构建现代农业模式，实现产业结构调整的客观需要。近年来，随着工业化、城镇化不断推进，农村二、三产业加快发展，农村劳动力大量转移，农村土地流转趋于加快，规模逐年扩大，呈现出了经营主体多元化、流转形式多样化、利益关系复杂化的发展局面。在新的形势下，如何促进农村土地流转的健康发展，是值得我们思考和研究的问题。

1、当前农村土地承包经营权流转中存在的问题

我国农村土地承包经营权流转，反映了生产要素的合理流动和优化配置，总体是健康、有效的，但也存在一些不容忽视的问题。

1.1政策措施不完善

首先，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要地方政府出台相关的具体措施，加强管理和服务，但目前除中央出台的宏观政策外，各地区尚未制定出台指导土地流转的具体政策措施，土地流转缺乏政策的引导和规范，制约了农村土地的流转。

其次，对土地流转的支持不到位。WwW.133229.Com农业生产投入大、周期长、风险高，收效慢，对大资本缺乏吸引力，而中小投资又往往受制于资金技术等原因不愿甚至不敢投人，加之目前我国许多地方的农民流转意愿不强，宁愿抛荒土地也不愿流转，从目前的实际来看，各级政府尚未出台针对流转农民和流人种田大户、专业合作社和企业公司的具体支持政策，严重制约了农村土地的流转。

1.2管理机制不健全

土地流转市场尚未形成，转出转人之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更多方式、更大范围和更高层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，没有与之相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构。农村土地流转服务机构处于空缺状态，致使土地承包经营权流转信息网络无法建立，土地流转供求信息不能及时有效沟通，而且二轮土地承包的一些遗留问题也得不到及时处理，不少地方存在着农村土地承包经营权落实不到户，承包合同签订不到户、不规范、承包经营权证书发放不到位、流转合同不规范等问题。

1.3流转运作不规范

现在农户之间的土地流转多是口头协议，未通过签订流转合同来规范流转双方的权利和义务，即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备等问题，土地流转登记管理难度大，特别是农户以口头协商流转的土地，县、乡农村土地承包管理部门难以掌控，更无法登记备案。由于口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。同时口头协议的随意性也造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投人，积极性不高，不利于农业的长远发展。

1.4服务保障措施不到位

首先，我国农村的社会保障机制尚未形成，土地对农民来说仍具有十分重要的社会保障和就业功能，这就决定了农民不肯轻易离开土地。加之我国大部分城镇化和县域经济发展仍较滞后，二、三产业接纳农村劳动力的能力有限，许多农户仍靠种地维持生计，不敢也不能放弃土地承包经营权，土地流转只能是小规模和短期流转，影响了土地资源的优化配置和使用效率的提高。其次，土地流转服务缺位。绝大多数乡镇、村尚未成立土地流转的服务机构，缺乏合理的引导和组织，没有真正建立起资产评估、委托、法律咨询、信息服务、流转中介等服务机构，供求双方很难找到一个合理的交易平台。

1.5流转违法现象时有发生

少数地方的基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，不顾客观实际，盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转。有的地区为了片面地追求农业规模经营和村集体经济发展，随便改变土地承包关系，用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活;有的地方为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间，低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。

2、促进农村土地承包经营权流转的对策

土地承包经营权流转是一项复杂的、政策性很强的工作，事关农民的切身利益，事关农村经济发展和社会稳定大局。因此，要促进农村土地的流转，加快现代农业建设步伐，就必须要明确思路，抓住影响土地流转的关键环节和问题，突出重点，积极推进，确保农村土地流转的顺利进行。

2.1深化思想认识，确保“五个坚持”

一是坚持稳定和完善农村基本经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。二是坚持尊重农户的土地流转主体地位。尊重农户的选择，流转与否、采取何种方式流转、流转价格如何确定，要由农户来决定。要按照依法、自愿、有偿的原则引导农户流转土地承包经营权，不能强迫农民进人土地承包经营权流转市场。三是坚持农村土地流传中“三个不得”原则。土地流转的只是承包经营权，不能在流转中变更土地所有权属性，侵犯农村集体利益;农地只能农用，不能搞非农建设和开发;受让方和农村基层组织不能以任何借口强迫流转或者压低租金价格，侵犯农民的合法利益。四是坚持因地制宜。土地使用权的流转不能搞一刀切、一个模式，在条件尚不具备的地区，应提倡农户对自身所经营的土地进行劳动积累，提高土地产出率。而在一些经济相对发达地区，农民从事非农生产的机会多且能获得较稳定的收人，应鼓励其进行土地流转。五是坚持管理、规范、有序。要切实加强对土地流转的管理指导，建立健全流转制度，强化流转信息服务，规范流转合同并加强管理，及时调节流转纠纷，维护各方利益，确保土地流转和规模经营规范有序。

2.2抓紧出台制定促进土地流转的政策措施

各省要结合实际，尽快制定出台土地承包经营权流转实施意见，明确农村土地流转的指导思想、总体目标、基本原则以及加快农村土地流转、推进规模经营、提高土地经营效益等方面的政策措施，指导和规范农村的土地流转，加强管理和服务，使土地流转有法可依。同时，各级政府和各级部门要尽快制定出台支持土地流转的具体措施，对土地流出的农民进行奖励，做好各种保障服务，解除农民的后顾之忧，提高流转意愿;加大对种田大户、专业合作社和一些龙头企业的扶持力度，提高他们的投资意愿，推动规模经营;建立健全土地流转的服务机构，不断完善服务措施，规范农村土地流转。

2.3切实解决好农村土地二轮承包遗留问题

稳定农村土地承包关系，把农民土地承包经营权长久不变的政策落到实处。按照有关法律和政策要求，二轮承包时签订的耕地承包合同，承包期限不达30年的，要补签到30年;对尚未签订农村土地承包合同或合同签订不规范的，要补签或重新签订规范的书面合同;对没有按照国家规定式样制发承包经营权证书的，县(市、区)要安排落实经费印制，补、换发到户;土地承包合同档案资料不健全的要收集整理归档，妥善保管。

2.4规范土地流转行为，确保流转规范有序

以实施流转合同制和备案制为重点，规范流转行为。按照农村土地流转合同示范样本，结合本区域的实际，指导流转双方签订规范性合同文本，报发包方和乡(镇)农经管理机构备案。建立农村土地流转合同鉴证制度，对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管。建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况，对以转包、出租或其它方式流转的要及时办理相关备案登记，以转让、互换方式流转的要及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

2.5完善流转市场体系，加强流转管理服务

首先，建立健全土地流转服务网络和信息体系，搭建土地流转信息平台，做好流转规划、汇集信息、沟通供求、价格评估等工作。在有条件的市、县建立农村产权担保公司等中介机构，为农村土地承包经营权流转进行行为担保，开展土地评等定级和估价工作，加强地籍管理和土地市场管理。其次要构建农村土地承包纠纷调解仲裁体系。在县级成立农村土地承包纠纷仲裁委员会，乡镇成立农村土地承包纠纷调解委员会，村级设立土地承包纠纷调解小组。乡镇农村土地承包纠纷调解委员会或村级土地承包纠纷调解小组负责对土地承包及流转纠纷进行调解。县级农村土地承包纠纷仲裁委员会负责对双方当事人不愿协商、调解或协商、调解不成，申请仲裁的纠纷进行仲裁。

2.6健全农经管理机构，加强对流转的指导

尽快建立健全乡镇农村经营管理工作机构，由基层农村经营管理工作机构承担土地承包经营权流转服务工作。进一步加强农经管理机构和队伍建设，强化农经部门工作职能，建立健全职能明确、权责一致的农经行政管理体制，充分发挥农经管理机构在行政执法、行政管理、行政监督的职能作用，不断提高服务水平。

土地管理合同范本第5篇

论文摘要:平稳有序地流转土地承包经营权解放了农村生产力，促进了农村繁荣、农业增效和农民增收。文章分析了当前我国在推进农村土地流转过程中存在的主要问题，并从制定政策措施、完善市场体系、健全管理机构和财政政策等方面提出了对策。

农村土地承包经营权流转是家庭承包经营制度的完善和发展，是构建现代农业模式，实现产业结构调整的客观需要。近年来，随着工业化、城镇化不断推进，农村二、三产业加快发展，农村劳动力大量转移，农村土地流转趋于加快，规模逐年扩大，呈现出了经营主体多元化、流转形式多样化、利益关系复杂化的发展局面。在新的形势下，如何促进农村土地流转的健康发展，是值得我们思考和研究的问题。

1、当前农村土地承包经营权流转中存在的问题

我国农村土地承包经营权流转，反映了生产要素的合理流动和优化配置，总体是健康、有效的，但也存在一些不容忽视的问题。

1.1政策措施不完善

首先，随着土地承包经营权流转规模扩大、速度加快、流转对象和利益关系日趋多元，迫切需要地方政府出台相关的具体措施，加强管理和服务，但目前除中央出台的宏观政策外，各地区尚未制定出台指导土地流转的具体政策措施，土地流转缺乏政策的引导和规范，制约了农村土地的流转。

其次，对土地流转的支持不到位。农业生产投入大、周期长、风险高，收效慢，对大资本缺乏吸引力，而中小投资又往往受制于资金技术等原因不愿甚至不敢投人，加之目前我国许多地方的农民流转意愿不强，宁愿抛荒土地也不愿流转，从目前的实际来看，各级政府尚未出台针对流转农民和流人种田大户、专业合作社和企业公司的具体支持政策，严重制约了农村土地的流转。

1. 2管理机制不健全

土地流转市场尚未形成，转出转人之间缺乏足够的信息联系，阻碍着土地流转在更多方式、更大范围和更高层次上进行。转包费、租赁费缺乏科学依据，没有与之相关联的评估、咨询、公证、仲裁等中介机构。农村土地流转服务机构处于空缺状态，致使土地承包经营权流转信息网络无法建立，土地流转供求信息不能及时有效沟通，而且二轮土地承包的一些遗留问题也得不到及时处理，不少地方存在着农村土地承包经营权落实不到户，承包合同签订不到户、不规范、承包经营权证书发放不到位、流转合同不规范等问题。

1.3流转运作不规范

现在农户之间的土地流转多是口头协议，未通过签订流转合同来规范流转双方的权利和义务，即使签订合同也存在手续不规范、条款不完备等问题，土地流转登记管理难度大，特别是农户以口头协商流转的土地，县、乡农村土地承包管理部门难以掌控，更无法登记备案。由于口头合同稳定性差，双方利益无法受到法律保护，不便于管理，而且也为以后产生不必要的纠纷留下了隐患。同时口头协议的随意性也造成接包方缺乏长期经营的打算，舍不得增加投人，积极性不高，不利于农业的长远发展。

1. 4服务保障措施不到位

首先，我国农村的社会保障机制尚未形成，土地对农民来说仍具有十分重要的社会保障和就业功能，这就决定了农民不肯轻易离开土地。加之我国大部分城镇化和县域经济发展仍较滞后，二、三产业接纳农村劳动力的能力有限，许多农户仍靠种地维持生计，不敢也不能放弃土地承包经营权，土地流转只能是小规模和短期流转，影响了土地资源的优化配置和使用效率的提高。其次，土地流转服务缺位。绝大多数乡镇、村尚未成立土地流转的服务机构，缺乏合理的引导和组织，没有真正建立起资产评估、委托、法律咨询、信息服务、流转中介等服务机构，供求双方很难找到一个合理的交易平台。

1.5流转违法现象时有发生

少数地方的基层干部对维护农民的土地权益和坚持农村基本经营制度的重要性认识不足，不顾客观实际，盲目对流转下指标定任务，违背农民意愿强行流转。有的地区为了片面地追求农业规模经营和村集体经济发展，随便改变土地承包关系，用行政手段将农户的承包地转租给企业经营，严重影响了农民正常的生产和生活;有的地方为了降低开发成本，更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长时间，低价出让土地经营权。这些问题如不加以纠正，将引发许多矛盾，甚至动摇农村基本经济制度。

2、促进农村土地承包经营权流转的对策

土地承包经营权流转是一项复杂的、政策性很强的工作，事关农民的切身利益，事关农村经济发展和社会稳定大局。因此，要促进农村土地的流转，加快现代农业建设步伐，就必须要明确思路，抓住影响土地流转的关键环节和问题，突出重点，积极推进，确保农村土地流转的顺利进行。

2. 1深化思想认识，确保“五个坚持”

一是坚持稳定和完善农村基本经营制度。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是农村的基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。二是坚持尊重农户的土地流转主体地位。尊重农户的选择，流转与否、采取何种方式流转、流转价格如何确定，要由农户来决定。要按照依法、自愿、有偿的原则引导农户流转土地承包经营权，不能强迫农民进人土地承包经营权流转市场。三是坚持农村土地流传中“三个不得”原则。土地流转的只是承包经营权，不能在流转中变更土地所有权属性，侵犯农村集体利益;农地只能农用，不能搞非农建设和开发;受让方和农村基层组织不能以任何借口强迫流转或者压低租金价格，侵犯农民的合法利益。四是坚持因地制宜。土地使用权的流转不能搞一刀切、一个模式，在条件尚不具备的地区，应提倡农户对自身所经营的土地进行劳动积累，提高土地产出率。而在一些经济相对发达地区，农民从事非农生产的机会多且能获得较稳定的收人，应鼓励其进行土地流转。五是坚持管理、规范、有序。要切实加强对土地流转的管理指导，建立健全流转制度，强化流转信息服务，规范流转合同并加强管理，及时调节流转纠纷，维护各方利益，确保土地流转和规模经营规范有序。

2. 2抓紧出台制定促进土地流转的政策措施

各省要结合实际，尽快制定出台土地承包经营权流转实施意见，明确农村土地流转的指导思想、总体目标、基本原则以及加快农村土地流转、推进规模经营、提高土地经营效益等方面的政策措施，指导和规范农村的土地流转，加强管理和服务，使土地流转有法可依。同时，各级政府和各级部门要尽快制定出台支持土地流转的具体措施，对土地流出的农民进行奖励，做好各种保障服务，解除农民的后顾之忧，提高流转意愿;加大对种田大户、专业合作社和一些龙头企业的扶持力度，提高他们的投资意愿，推动规模经营;建立健全土地流转的服务机构，不断完善服务措施，规范农村土地流转。 转贴于

2. 3切实解决好农村土地二轮承包遗留问题

稳定农村土地承包关系，把农民土地承包经营权长久不变的政策落到实处。按照有关法律和政策要求，二轮承包时签订的耕地承包合同，承包期限不达30年的，要补签到30年;对尚未签订农村土地承包合同或合同签订不规范的，要补签或重新签订规范的书面合同;对没有按照国家规定式样制发承包经营权证书的，县(市、区)要安排落实经费印制，补、换发到户;土地承包合同档案资料不健全的要收集整理归档，妥善保管。

2. 4规范土地流转行为，确保流转规范有序

以实施流转合同制和备案制为重点，规范流转行为。按照农村土地流转合同示范样本，结合本区域的实际，指导流转双方签订规范性合同文本，报发包方和乡(镇)农经管理机构备案。建立农村土地流转合同鉴证制度，对流转合同及有关资料进行归档并妥善保管。建立流转情况登记册，及时记载和反映流转情况，对以转包、出租或其它方式流转的要及时办理相关备案登记，以转让、互换方式流转的要及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更手续。

2. 5完善流转市场体系，加强流转管理服务

首先，建立健全土地流转服务网络和信息体系，搭建土地流转信息平台，做好流转规划、汇集信息、沟通供求、价格评估等工作。在有条件的市、县建立农村产权担保公司等中介机构，为农村土地承包经营权流转进行行为担保，开展土地评等定级和估价工作，加强地籍管理和土地市场管理。其次要构建农村土地承包纠纷调解仲裁体系。在县级成立农村土地承包纠纷仲裁委员会，乡镇成立农村土地承包纠纷调解委员会，村级设立土地承包纠纷调解小组。乡镇农村土地承包纠纷调解委员会或村级土地承包纠纷调解小组负责对土地承包及流转纠纷进行调解。县级农村土地承包纠纷仲裁委员会负责对双方当事人不愿协商、调解或协商、调解不成，申请仲裁的纠纷进行仲裁。

2. 6健全农经管理机构，加强对流转的指导

尽快建立健全乡镇农村经营管理工作机构，由基层农村经营管理工作机构承担土地承包经营权流转服务工作。进一步加强农经管理机构和队伍建设，强化农经部门工作职能，建立健全职能明确、权责一致的农经行政管理体制，充分发挥农经管理机构在行政执法、行政管理、行政监督的职能作用，不断提高服务水平。

土地管理合同范本第6篇

一、开展以补签、补发合同书和经营权证为重点的农村土地承包完善工作

土地承包合同和农村土地承包经营权证是农民承包、经营土地的法律依据和有效证明，也是农民依法获得征地补偿和维护自身合法权益的重要保障。目前，我旗还有部分农户未签订土地承包合同和未领取土地承包经营权证，还有部分农户因土地流转、证书丢失、土地征占、退耕还林等原因需要补签补发和变更注销合同及经营权证。各乡镇（含中心）要按照《农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令33号）抓紧补发农村土地承包经营权证，确保证书全部发放到户。在补签补发或换发农村土地承包合同和农村土地承包经营权证时必须坚持三大原则：一是坚持稳定土地承包关系30年不变的原则。补签补发合同书和经营权证书，是政策上完善二轮承包关系，不是重新开展二轮土地承包，不得重新发包，不搞重新丈量，不得借机调整土地，不得借机改变原承包期限；二是坚持公开、公平、公正和民主协商的原则。在补签补发承包合同书和经营权证书过程中，要保障农民群众的知情权、决策权、参与权和监督权，遇到重大、复杂和涉及面广的疑难问题，要及时召开村民大会或村民代表大会讨论决定；三是坚持“先确权，后发证”的原则，补签补发合同书和经营权证书时要搞清楚各承包户承包地块的权属，保证补签补发工作依法、有序、平稳进行。同时在具体工作中还要按照“核实、完善、规范”三个要求来认真开展。“核实”就是将二轮土地承包以来的土地承包、土地流转、专业承包进行逐项核实、逐地核实，全面清理土地，完善台账管理，对核实发现的问题及时进行处理，做到土地台帐、承包合同、经营权证内容“三统一”。“完善”就是对二轮土地承包以来在土地承包、土地流转、专业承包等方面手续不完善、已订立的合同协议等条款不清晰的，全部进行完善，确保做到双方权利、义务明确，条款无异议。“规范”就是通过清理和完善，使农村土地承包管理、土地流转、专业承包管理达到规范化、制度化的要求。依照《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令47号）加强对当前土地流转的规范管理。在签合同时，各乡镇村可参照修订后的合同文本（在原土地承包合同的某些条款上做了必要的修订）与应签未签和新增人口进行补签。原已签订的二轮土地承包合同仍然有效。对于二轮土地承包后一直承包耕地但未签订二轮土地承包合同的农户，承包期起止时间应和当地签订合同的农户一致，即“前后齐”；对于新增人口分地签订承包合同的起始时间为签订的实际日期，结束时间应和当地其他签订合同的农户一致，即“前不齐后齐”。

二、进一步规范土地承包合同档案管理和严格农村机动地管理工作

土地承包档案是开展延包工作落实农民土地承包经营权的重要原始依据，是党和国家的农村基本政策在基层落实情况的历史记录，必须及时规范整理，不得损毁、遗失。要按照《农村土地承包法》和《档案法》的规定建立健全土地承包档案管理责任制，做到土地承包相关文件、合同、方案、台帐、表册等资料完整齐全，实行专柜存放，专人管理。同时要建立农户承包台帐，农户承包经营权流转台帐，“四荒地”等专业承包台帐，逐步实现土地档案管理的标准化和制度化，不断完善土地承包档案管理工作。

机动地的预留管理和使用，是农村土地承包中农民普遍关注的重要问题。要采取有效措施，确保规范管理，有效防止和消除机动地管理使用中的矛盾和问题。一是严格控制机动地面积。2003年3月1日实施的《农村土地承包法》明确规定：本法实施前已经预留机动地的，机动地面积不得超过本集体经济组织耕地总面积的5%，不足5%的不得再增加机动地。本法实施前未留机动地的，本法实施后不得再留机动地。二是依法规范机动地发包。依法预留的机动地应当优先用于调整承包土地或者承包新增人口。机动地对外发包应按照《农村土地承包法》其它方式的承包程序公开、公正、公平地进行，不得搞暗箱操作。承包期限要合理，承包手续要完备，同等条件下机动地发包方要保证本集体经济组织成员的优先承包权。三是规范机动地收益管理。发包机动地及“四荒”等获得的收入，归本集体经济组织全体成员共有，必须纳入农村集体帐内核算和财务管理及村务公开内容，实行民主管理、民主监督。

三、切实加强检查指导和验收工作

土地管理合同范本第7篇

虽然经过近几年的我们国土资源管理部门的不懈努力，基本上已经规范了土地抵押登记行为，改变了以前的“要他办”为现在的“他要办”。但是至今还有金融部门对此认识相当薄弱，如一些抵押人未经国土管理部门批准，擅自将土地使用证抵押到金融部门，金融部门便将资金贷给抵押人，还有一些人未领取土地使用证，仅与金融部门一起到公证处办理了土地抵押公证手续等等，这些不规范的土地使用权抵押行为，导致抵押当事人的合法权益得不到保护，因此土地使用权抵押过程中仍然存在着许多问题，加强土地使用权抵押登记管理工作，尽快把土地使用权抵押登记活动引上规范化、法制化的轨道已是当务之急。本文拟对如何规范土地使用权抵押登记管理作粗浅的探讨：

一.加大宣传，形成规范土地使用权抵押登记意识

为推动土地使用权抵押登记工作的健康发展，针对社会各界对土地使用权抵押登记工作的重要性认识不足和尚不规范的状况，我们国土资源管理部门要做好宣传工作。

首先，我们国土管理部门要针对以前一些金融部门的土地使用权抵押贷款只凭抵押协议、土地使用证或办理公证手续等不规范行为，对他们进行宣传，和他们一起学习《房地产管理法》、《担保法》以及我们国土管理部门关于土地抵押的有关规定，讲清土地使用权抵押权的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续，土地使用权抵押的合法凭证是《土地他项权利证明书》，《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》不作为抵押权的法律凭证，抵押权人不得扣押抵押人的土地使用证，抵押人扣押的土地证书无效，土地使用权人可申请原土地证书作废，并办理补发新证手续。土地使用权抵押合同经登记后方才生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。一些不规范的抵押行为导致金融部门无法收回贷款，使他们充分认识土地使用权抵押登记的重要性。

另外我们国土管理部门还有采取形式多样的宣传方式，扩大政策的覆盖面，将土地抵押登记的法律法规汇编成宣传手册，发放到有关部门，广泛宣传土地抵押登记的意义，使这些部门认识到盘活已有土地资产是融通资金，加快自身发展的有利机遇。同时，还有对一些单位和个人怕交费、怕办手续麻烦的模糊认识，宣传办理土地抵押的程序，热情、快捷的服务，使他们消除疑虑。

二.加强协调，促进有关部门加强土地使用权抵押工作规范运作

土地使用权抵押登记，既是我们国土管理部门的本职工作，也是一项社会性很强的工作，仅靠我们的努力是不够的，还需各有关部门的大力配合和支持。以便更进一步的规范运作。

（一）协调与房产部门的关系

有的土地使用权人由于不熟悉有关法律法规，只到房产部门办理房产抵押登记手续，而未到国土管理部门办理土地抵押登记手续，我们应主动协调好与房产部门的关系，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第三十三条“地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”的规定，请房产部门在办理房产抵押登记时，督促抵押人到我们国土管理部门办理土地使用权抵押登记手续。

（二）协调与司法部门的关系

要通过宣传或座谈会等形式与法院等司法部门的同志一起学习《担保法》、《城市房地产管理法》等以及其他土地使用权抵押的有关规定，使他们明确，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护，从而对未经我们国土管理部门登记的土地使用权抵押纠纷案件不予受理和维持。

（三）协调好与公证部门的关系

我们要对公证部门进行宣传，使他们认识到土地使用权抵押只公证、不登记是一种无效行为，公证部门应当依法保护抵押人和抵押权人的合法权益，从而抵制私下土地抵押行为公证。

三.认真研究，形成土地抵押登记的规范程序

土地登记抵押工作，是一项法律性、业务性很强的工作，为顺利推进此项工作的规范开展，必须根据《城市房地产管理法》、《担保法》、《城镇国有土地使用权出让和暂行条例》精神，形成一套土地抵押登记工作规范程序。

（一）土地使用权抵押贷款申请

土地使用权抵押人向抵押权人提出书面申请（包括拟贷款金额、拟抵押土地的情况），并进行办理。

（二）土地使用权价格的评估

抵押双方当事人持土地使用证和土地抵押人的贷款申请到地价评估机构联系对抵押地块进行地价评估，评估费由抵押人交纳，评估结果报我们国土管理部门备案。

（三）签订抵押贷款合同

抵押人持土地使用证、土地使用权地价评估报告与抵押权人签订贷款合同和抵押合同。

（四）土地使用权抵押登记

抵押人在签订合同后，持抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估报告、抵押双方当事人的证件共同到我们国土资源管理部门申请土地抵押登记，抵押登记申请经审查，符合要求的准予登记，我们国土部门进行登记并向抵押权人发放〈土地他项权利证明书〉。

（五）土地使用权抵押注销登记

抵押合同解除或终止，抵押权人应持解除或终止抵押合同证明文件，与〈土地他项权利证明书〉一起交抵押人，抵押人自抵押合同终止或解除之日起15天内到我们国土部门办理注销抵押登记手续。

四.热情服务，全力为抵押当事人排忧解难

土地使用权抵押登记工作，是各级政府部门的加强土地管理的重要工作，也是帮助抵押当事人特别是困难企业排忧解难的服务工作。为此，我们要树立为抵押当事人热情服务的观念，想其所想，急其所急。

（一）简化办事程序，提高办事效率

土地使用权抵押需要经过权属审核、地价评估和备案、签订有关合同、办理抵押登记手续等一系列程序，涉及我们国土管理的诸多业务科室，加上抵押当事人对有关法规和办事程序不大熟悉，感到手续难办，为此，我们要方便当事人，提高办事效率。

（二）合理收取费用，减轻抵押人负担

土地管理合同范本第8篇

关键词：新农村建设；土地使用权流转；农民权益

中图分类号：F320 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2009）01－0031-04

一、当前中国农村土地使用权流转呈现的特点

（一）经济发展较快的地区，流转面积较大、比例较高

就全国而言，江苏和浙江等发达省份由于乡村工业化、城镇化以及农村劳动力大量转移到非农产业，为土地大量流转和规模经营创造了条件，因此土地流转的速度相对较快，流转规模较大。浙江省土地流转起步早，截止2001年底，土地流转326万亩，占农户承包土地面积的13.5%；截止2003年6月底,浙江省土地流转面积463.8万亩，占耕地总数的20.3%。江苏省截止2008年7月，已累计流转土地面积达824万亩，占全省农户家庭承包面积的16.5%。

（二）流转形式多样化、流转方向多元化

目前农村中出现的土地流转形式多种多样，有转让、转包、委托经营、互换、租赁、反租倒包、股份合作制等，极大地活跃了土地流转市场，其中又以转包、租赁、转让等形式为主。土地由过去流向“种田能手、种植大户”，转向农业开发区、农业科技示范园区、外向型农业企业、私营农业企业、股份制农业企业、大中型农场等多样化的新型农业投资主体。

（三）土地储备、信托、流转中心应运而生

在土地使用权流转的过程当中，江、浙发达地区在乡镇和村一级普遍建立了土地流转管理服务中心或者土地托管中心。苏州目前已有40%的乡镇建立了农村土地流转管理服务中心，建立了流转土地储备库，对各村农户退包或经引导流转的土地，通过调整集中成片，列入乡镇、村土地“储备库”，实行统一招商开发；浙江省绍兴县等地建立了县、镇、村三级信托服务体系：县级为土地信托服务中心或土地流转中心，乡镇一级设立土地信托服务中转站，“站”再与全县千余个行政村的村级经济合作社挂钩。

二、制约中国农村土地使用权规范流转的瓶颈问题

（一）农民的权益保证问题

1． 强制流转――行政干预过多。随着农村土地流转速度的明显加快和规模的加大，许多地方村级组织和地方政府介入，在很多情况下他们在土地流转中起主导作用，强制性地推动土地流转。有些地方把土地流转作为增加地方收入和福利的手段，抑或作为政府决策者“政绩”的形象工程；有些地方为了降低开发成本和更多地招商引资，借土地流转之名，随意改变土地的农业用途，并强迫农民长期低价出让土地经营权。这些强制性的土地流转不顾农户意愿而进行，使得农户在流转中的主体地位难以得到有效保障，农民的谈判地位缺失，利益受损。

2． “黑箱操作”――发包和经费收支不公开。一些地方的集体经济组织在对外发包流转土地的过程中，既没有按照规定实行公开招标，也没有按照规范的合同样本签订好承包协议，而是由村干部私下与承租者达成交易；有的甚至与承租者事先串通搞假招标，蒙骗群众；更有甚者居然纠集带有黑社会习气的人员，对其他要求参加招标的农民进行武力威胁，阻止他们参加公开招标。不少地方对收取的土地资源费及其支出情况，没有严格按照“村务公开”的要求，及时准确地向农民公开。

（二）土地流转市场发育问题

1． 农村土地流转市场机制不健全。农村土地流转市场是土地资源优化配置的需要，土地只有与资本、人力等生产要素相结合才能产生最佳效益。土地的市场流转可以使农村土地从素质较低的劳动力转移到素质较高的劳动力手中，使不同土地使用者都有一个较高的土地边际效益，从而提高土地的使用效率，降低土地交易成本。土地是商品，就应当确立市场化运作机制，而当前农村土地市场的供求机制、价格机制、竞争机制都未形成，土地流转受到地方政府的较大控制，土地产权还不能实现跨区域流动，因此，市场化操作就比较困难。

2． 土地交易组织匮乏，交易成本高。目前，中国农村土地流转中介服务体系发展缓慢，缺少一个自下而上、网络状、多功能的中介服务体系。资产评估、委托、法律咨询、土地投资、土地融资、土地保险等各类中介服务组织相当匮乏，致使土地供求双方的信息流动受阻、信息辐射面狭小、信息传播渠道不畅，农民进行土地流转的交易成本较高，限制了土地流转的区域范围，一定程度上影响土地流转的速度、规模和效益。

（三）土地流转的不规范问题

1． 流转形式的不规范问题。自从1984年国家政策允许有偿转包、转让土地以来，土地转包、转让就一直是农村土地流转的主要形式，对有效利用农村土地起到了积极的作用。但在现阶段存在着许多极不规范的问题：从时间长短来看，多为“一年一议”，长的也只有3年~5年，不利于提高农民投资的积极性；从转包、转让的运作方式看，多为自行转包，私下运作，口头协商，无正规合同，交易双方的权责不明确，易引起纠纷，不够稳定，私下流转大多不申请、不登记、不报告；从转包、转让的范围看，多数是在合作经济组织成员或邻近的亲朋好友之间进行，限制了流转的规模与地域，使农村土地不能在更大范围内实现有效配置。反租倒包从实际操作上也存在很多弊端，一些干部操作为先“倒包”后“反租”。乡村组织成为土地流转的操作主体，先将农户的承包地包给开发商，再回过来找农户办理租地手续，这样就“忽视”土地流转必须坚持农民自愿这一先决条件，导致工作尚未开始、隐患已经留下的局面。

2． 土地流转合同不够规范。目前农村土地使用权流转合同不科学，不完善的现象相当突出，存在手续不规范、条款不完备、合同内容没有统一和规范的问题。据调查，有的地方农村土地流转无约定或只有口头约定合同的占到了60%以上，签订合同但并未经合同管理机构审查鉴证的占1/4，也就是说，没有法律效率的无效合同几乎占到土地流转合同的近90%。还有一些地方的土地流转合同业主与农户之间的责、权、利关系都没有明确的规定，也无违约责任和保障条款，流转期限与土地第二轮承包期不一致，也没有充分考虑今后市场变化的因素。有的合同没有明确业主的生产共同费的负担主体和业主所进行的临时建筑物将来复耕费用的负担主体，有的合同甚至与现行的法律、法规、政策相违背。并且，大多数的合同在租金、生产性、公益性投入、基础设施投入、国家税费调整等重大问题上都缺乏长远考虑，留下了许多隐患。

（四）法律、法规的支撑问题

1． 土地承包经营和流转立法滞后。目前，我国农村土地流转的法律基础薄弱，土地流转带有明显的自发性、盲目性与随意性，土地纠纷日渐增多，侵权行为时有发生，造成农村土地承包关系不稳定并引起农村社会动荡。即使中国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》中有规定，但诸多规定过于笼统，有关内容和程序不够明确具体，缺乏操作性，导致许多地方出现有法难依的现象，同时在现行的法律法规中涉及土地流转和交易方面内容的规定还没有。因此，有必要研究出台土地流转的具体法规，使其有法可依。

2． 没有涉及土地流转的专门的法规条例，法律审批机构不够明晰。迄今为止，国家相关部门仍没有出台有关农村土地流转的法规或明确的具体政策。现阶段中国还没有一部专门针对土地流转的法律法规，各地方也没有出台相应的条例、办法来指导、规范土地流转。由于土地本身涉及到国土、农业、林业等众多职能部门，而这些部门又各有各的法律和政策，使得土地流转部门之间出现法律或政策相互制约、互相掣肘的现象。土地、荒山、水面、林地等的流转包租，需要哪些部门审批，办理何种手续才具有合法性、权威性，承包者和包租者都不清楚。

三、规范中国农村土地使用权流转的思路

（一）加快土地市场建设，明确界定流转参与主体

培育土地流转市场，必须有市场的主体和客体。作为商品流转的土地使用权是土地市场的客体，使用权进入市场，让市场机制调节土地的流转与集中；要求土地使用权转移双方的农户，是土地市场的主体，只有二者结合，才能形成土地市场。土地流转应主要在农户间进行，农户可以根据有偿转让、自愿成交的原则，在符合本身利益的前提下达成协议。经过多次频繁的市场交换，形成使用权转让价格，或称之为均衡地租。我们可以鼓励和支持工商企业进入农业产前、产中、产后领域为农民提供社会化服务，对于公司、企业大规模、长时间占用农用耕地，从事直接农业生产活动，必须制定相应的政策加以必要的限制。这样的限制使得农地流转主要是在农户之间进行，使土地交换或出卖仍然用于农业。土地交换没有农民参与会使其失去土地，土地出卖没有农民参与会使农民得不到应有收入。

（二）健全土地交易服务机构

首先，要培育和发展土地使用权流转的中介服务组织。建立土地流转中介服务组织，实行土地流转委托管理，这些中介组织提供土地市场的信息、咨询、预测、估价、评级等服务，使服务专业化、社会化，是优化土地资源配置、充分发挥土地资源优势、实现土地有序流转的有效途径。其次，要制定土地市场的交易规则，明确土地的交易程序，规范交易行为，打击非法交易。再次，要建立土地交易的监督机构，加强土地交易的申报、登记、核准、过户手续，加强合同的管理，处理纠纷。

（三）建立完善的土地流转机制

首先，要建立合理的价格形成机制。土地流转价格的形成，应主要通过市场来决定，由供求双方平等协商，共同确定。管理上要承认土地的差异性，允许不同的级差价格，逐步建立合理的价格形成机制。因此，要加强土地价格的评估工作，在充分考虑价格形成因素的基础上，对农村土地进行分等定级，科学评估，确定转让土地的基准价格和流转价格。其次，要构建良好的外部引导机制。主要措施是加强对农村土地的宏观管理，建立健全土地向规模经营发展的引导机制，严格控制农村土地“农转非”，有效防止土地碎化，稳定农地数量，提高土地质量，实现农村土地的可持续利用。建议在各级土地管理部门内部设立土地流转管理机构并赋予相应的管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规范化管理，对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。

（四）建立健全合同管理制度

第一，由国家统一制定和颁发土地流转合同文本，纳入合同法范畴，杜绝以往的“手写合同”、“口头合同”等不规范行为，并且在性质、基本条款、程序等方面定型化，明确规定流转的形式、数量、年限、条件及合同双方当事人的权利、义务和违约连带责任等，提高合同的规范性。第二，合同鉴证和纠纷处理。各级农业承包合同管理机关要指导流转双方签订好合同，要审查合同的真实性、合法性和有效性，对流转合同进行鉴证并监督合同的实施，提高履约率，防止虚假合同、仗权合同、侵权合同给流转双方及土地所有者造成损失，要及时调解处理合同纠纷。第三，要加强土地承包流转合同资料的档案管理，保证其不受损坏，做到专人、专柜保管，即设置专门的合同档案管理专柜和专门的管理人员，完善流转合同的立卷、归档、调阅工作，提高合同的安全性和保密性。

（五）制订法规政策，出台规范措施

首先，修改现行关于土地流转法律中的一些不合理条款。国家除大力宣传和切实执行《农村土地承包法》，还要对《农业法》、《土地管理法》中存在的不适应中国农村土地流转发展要求的条款应尽快进行修订，要把农村土地使用权流转及其相关内容纳入其中。其次，针对土地使用权的流转，制定一些专门的法律、法规。比如可以尽早制定《农村土地使用权流转法》、《农村土地使用权流转登记条例》以及《农村土地使用权流转合同管理条例》等。与之同步，还应逐步完善和强化土地流转的执法监督机制。县级以上人民政府的农村土地承包主管部门和乡镇人民政府，要切实负担起执法主体的责任，加大监管力度，真正做到有法必依、执法必严、违法必究。国土资源、劳动保障、法院等单位要积极支持和配合农村土地承包主管部门搞好执法管理工作，加强监督检查，对侵害农民合法土地权益的行为要依法查处，切实维护法律的权威性和严肃性。

参考文献：

［1］王景新.现代化进程中的农地制度及其利益格局重构［M］.北京：中国经济出版社，2005.

［2］田野.中国农村发展重大问题研究［M］.北京：科学出版社，2004.

［3］杨金风.人力资本对非农就业收入的影响――基于村庄内外的视角［J］.山西财经大学学报,2007，（6）.

［4］郭三德.克服农村土地流转进程中的法律障碍［J］.前沿,2003，（8）.

［5］土地流转课题组.建立农村土地使用权市场 实行流转机制的实践与创新［EB/OL］.bjic.省略/hgjj/2206.htm，2002-07-26。

On the Bottleneck and Countermeasures of Farmland Usufruct Circulation in

Building the New Socialist Countryside

Liu Yurong

（School of International Economy and Trade, Anhui University of Finance and Economics, Bengbu 233041, China）

土地管理合同范本第9篇

为切实加强村级资源管理工作，确保村集体土地规范流转，现根据《市关于加强农村集体资源管理的实施意见》、《市农村土地承包经营权流转实施办法的通知》、《市关于规范农村土地流转管理工作的通知》等文件政策规定，现对我镇农村集体土地流转和提水养殖管理提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观为指导，以促进农业增效、农民增收为核心，在坚持农户家庭承包经营制度和土地承包关系明确的基础上，遵循平等协商、自愿、有偿的原则，实行“依法、有序、规范”的流转，充分发挥集体资源，发展土地规模经营，加快推进现代高效农业和农村经济发展。

二、组织机构

镇建立农村土地流转工作领导小组，镇经管站（农村土地流转交易服务中心、村级资产资源管理服务中心）为土地流转和提水养殖管理的职能部门，受镇、村委托，对全镇土地流转为提水养殖及非农用地和其他农业用地进行管理，负责组织招标和合同见证，负责指导和服务好土地流转，维护养殖户依照法律法规和章程开展生产经营活动。各村要相应建立土地流转工作领导小组，村党组织书记要亲自抓负总责，村民委员会主任要具体负责依法流转程序，其他村干部要包干负责所分工组的农户承包土地流转工作，坚决纠正农民违反土地承包经营权流转法律、法规行为，确保全镇农村土地“依法、有序、规范”的流转。

三、管理措施

1、科学规划，引领调整。镇政府将按照全镇总体规划和产业分布特点现状，规划土地流转提水养殖重点发展区域，逐步形成分布合理、产业特色明显、自然条件优越、生态、高效、具有自主品牌的提水养殖基地。

2、调查登记，建立档案。为完整、准确地反映全镇土地流转和提水养殖业基本概况的开发利用情况，各村必须对土地流转后生产经营情况进行调查核实，建立台帐，如实上报，由镇土地流转交易服务中心、镇资源管理服务中心建立电子文档，实行动态化的长效管理。

3、依法流转，规范签约。农村土地承包经营权流转由承包方向村委会提出申请，经村调查核实后报镇土地流转交易服务中心审核，并领取土地流转合同，需要流转的面积由农户签章后委托发包方（村委会）流转，流转双方签订省公布的规范书面流转合同文本，经镇土地流转交易服务中心鉴证生效。对流转期限超过三年的土地，承包经营权流转价格的确定，应当考虑价格变化因素和承包方向土地改造投入因素，分年段确定补偿标准。一般每三年为一时段，按前三年粮食综合价格上涨幅度调整补偿标准。凡土地流转未签订书面合同的都必须及时补签合同，凡土地流转已签订合同但内容不完善的要予以完善。对不依法流转，没有规范签约的面积，今后将根据土地的实际用途，发放粮食直补等有关惠农资金。

4、强化服务，规范收费。村及镇有关职能部门要承担起维护集体利益和农民利益的责任，加强土地流转管理，切实解决土地流转过程中出现的矛盾纠纷，确保农村土地依法流转，为土地流转当事人提供优质管理服务。服务管理收费项目和标准要严格按照上级有关文件执行，其中见证服务资源管理费按总标的额（租金）5%收取，对未经镇土地流转交易服务中心鉴证的合同要依法规范补签，按合同剩余年限交纳资源管理费，资源管理费50%返还所属村作集体收入。在签订土地流转合同时，交纳土地复垦保证金，保证金金额根据土地复垦难易程度每亩确定为200—1000元，复垦难度较大的，由发包方根据流转后乙方的土地建筑物、附属物等状况确定每亩保证金标准。保证金应专户储存，任何单位和个人不得截留和挪作它用。如土地流转乙方自行复垦并经过发包方及所属农户验收同意，复垦保证金在期满后全额退还给乙方。

四、明确责任。