住房制度论文第1篇

早在19世纪三、四十年代，德国工业革命时期，大量农民进入城市成为市民，需要大量住房，城市住房短缺，这时，一批商人作房产企业主的私人房产公司应运而生，它们建造公寓、别墅作商品房，以市场价出售或出租给市民。私人房产公司以市场价出售或出租住房这标志着住房市场制度已经形成。

同时，德国在工业革命时期，工矿企业主——资本家要大量吸引工人，也建了许多工矿企业工人住宅，以低于市场租赁商品房的低廉价格出租给工矿企业工人。这又标志着当时由企业主赞助的廉租房租赁市场制度也已经形成。

二次大战以后，德国许多地方居民几乎都无房居住，政府为了要使人民有房住，向农民买了许多土地，建造了大量公寓房出租，后来这些公寓房绝大多数都出售给了私人。政府建造了大量公寓房出租、出售，这又标志着政府主导的住房市场制度的形成和发展

上世纪90年代东西德统一后，德国住房出现新的较大短缺现象。这时，德国政府不再从事房地产业，而是大力鼓励私人房产公司和私人从事房地产业，建造或买卖公寓和别墅出售或出租。社会福利房也由政府赞助，房产公司和私人建造并提供市场满足低收入者对住房的需求。这就使市场化的住房制度更加完善和发展。

欧洲考察归来，我对中国与德国、瑞典等市场经济发达国家的住房制度情况进行了一些比较分析和研究，感到一个实行市场经济制度国家的住房制度也应逐步建成市场化的住房制度。成熟的市场化的住房制度，即房地产市场制度应当是租售并举，居住与投资兼容并行发展的市场制度。德国，瑞典等市场经济发达国家在住房制度建设和住房市场发展的创新探索中取得的许多成熟经验都很值得我国借鉴。要搞好我国住房制度建设，要保持我国房地产市场平稳、健康、可持续发展，在当前和今后相当长的时期内，我国应努力加快市场化住房制度建设步伐，尽快努力把我国房地产市场制度建成规范的租售并举，居住与投资兼容并行发展的房地产市场制度。

一、德国与中国的住房租赁市场

德国是现在世界上搞好住房制度建设和住房市场发展，解决住房问题比较成功的国家之一。德国住房制度是一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的市场化的住房制度。

现在，德国住房制度已经成为一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的，较完善、成熟的市场化住房制度。德国住房市场是一种在整个住房市场中住房租赁市场占比大于住房销售市场占比的住房市场结构。德国自有住房率仅为42％，租赁住房率为58％。住房租赁市场占比大于住房销售市场占比，住房租赁市场发达，占有十分突出的地位。为什么现在住房租赁市场还如此之发达?这是由于在现代市场经济发展条件下，住房租赁市场的存在和发展，首先在很大程度上是由大量中低收入家庭承受不起自己购房的经济负担，买不起房，而必须租房居往；现在城市中总还存在一部分流动人口或暂住人口，他们中有的人因生活或工作长期具有一定流动性，暂时不愿意买房或不需要买房而需要租房，有的人暂时买不起住房，需要不定期地租房居往。

现在我国住房市场结构与德国和其他市场经济发达国家住房市场结构还存在较大的差别。据《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》，2005年底，我国全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，全国城镇居民住宅私有率为81.62％。(摘自《建设部2005年城镇房屋概况统计公报》)

据此计算，目前，在我国全国租赁住房市场占比为18.38％。当然，如果我们从实际情况看，我国还有许多富人1户拥有多套住房。按人均或户均住房占比计算的住房租赁市场的实际占比，应比全国租赁住房在住房市场中占比仅为18.38％会要大些。

但是，我们从另一些具体数据看，我国的住房租赁率也还是较低的。据有关资料显示，目前我国城市居民中租房居住的仅有几百万户。2004年，有关部门对我国城市居民住宅状况的调查显示，全国租房居住的城市家庭仅占全部城市居民家庭的9.49％。

从现实情况来看，在目前和今后长时期内，我国对住房租赁的市场需求潜力十分巨大，住房租赁市场发展潜力也十分巨大。我国经济社会发展，城市化水平不断提高，城市经济的发展，产业整合能力的进一步加强，吸引和消化就业能力的加大，必然促进城市大量新的就业人口的增加。而城市人口的增加，必然加大对住房的需求；同时，从总体上来说，当前我国城市居民的住房面积和住房质量都还处于较低的水平线上。随着收入的增长，住房不仅是生活的基本资料，还作为一种享受资料和发展资料，住房消费扩大将是必然的趋势。

为适应住房需求的急剧增加，我国房地产开发投资增长迅速，住房供给不断增加。在住房供给不断增长的同时，商品房的价格亦不断攀升并且持高不下。由于广大中小收入家庭有效需求不足，购房的愿望难以实现，他们必须租房居住。这就从根本上决定了广大中小收入家庭对租房消费将形成巨大需求。

与此同时，我国已经实行住房分配货币化制度的实行，这又将促进广大中小收八家庭对住房租赁市场有效需求的形成。这是因为：一方面住房分配货币化取代了无偿福利分房制度，切断了福利分房的后路，市场成了居民解决居住问题的唯一途径，人们要么买房，要么租房，市场上存在着大量的对住房的消费需求要素。另一方面，货币化的住房分配制度为职工提供了大量长期的资金，又使住房消费成为可能。从我国住房市场发展现状与走势来看，更需要加快发展住房租赁市场。从我国住房市场发展现状来看，较长时期以来，我国住房市场在租售市场结构制度安排上存在“重买轻租”，对住房租赁市场的培育和发展未引起足够的重视，现在我国住房租赁市场的发展已不符合经济发展和居民现有的收入水平的客观需要。

二、德国与中国的住房租赁市场政策

德国在发展住房租赁市场中，高度重视广开住房出租房源，确保租赁住房供应稳定。现在德国租赁住房供应来源广泛，种类构成多样。德国住房租赁市场租赁住房供应来源和构成是：在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，98％左右均为私房。其中占比最多的是自然人私人出租住房和合作社出租住房，分别占66％和22％，另外8％为基金或保险公司出租住房，3％为专业建房公司出租住房。在占全部住房58％的住房租赁市场的出租住房中，仅有1-2％为政府公房出租住房。

德国地方政府还以法律、规定等手段或方式保障租赁住房供应稳定。德国法律规定住房合作社建造房屋只能出租不能出售。同德国地方政府还规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定比例，专门出租售给低收入家庭。例如，现在科隆市一年新建3,800套房，其中1,000套规定房屋开发商必须专门建低收入家庭出租房。

德国在发展住房租赁市场中，政府和银行大力扶植和鼓励私人和房地产开发商投资建造出租出售住房。德国地方政府以税收减免和生产者补贴等形式大力扶植和鼓励住房开发商投资建造出租租赁住房。例如：1978年联邦德国住房补贴中税收减免占50％，生产者补贴占21％。德国还对住房合作社出租房屋政府实行免税政策。德国住房信贷银行以无息或低息住房贷款扶植私人和住房开发商投资建造出租住房。德国地方政府还设有住房屋建设基金，以低息贷款或无息贷款等政策性优惠贷款方式，鼓励扶植开发商和私人商实验新的居住方式和更新改旧房，作出租或出售住房。

德国在发展住房租赁市场中，还特别重视加强租赁市场法制建设和管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。德国重视加强租房合同管理，制定了比较完备的住房合同管理法律。德国重视加强租房租金管理，制定了比较完备的租房租金管理法律。德国重视加强维护住房租赁市场秩序，制定了维护住房租赁市场秩序的有关法律。法律明确规定禁止二房东，有效地防止住房租赁非法投机。和德国发展住房租赁市场比较，目前我国在发展住房租赁市场中，法律还有保障租赁住房供应方面的专门规定。地方政府也还有规定房屋开发商必须提供房产开发总量的一定占比，专门出租售给中低收入家庭。在租赁市场供应房源方面也还很不广泛，目前仍大部分是公房租赁，私人租赁住房的比例很低。在租赁市场供应房源中，私人租赁住房的比例很低，不足以形成比较活跃的住房租赁市场。

由于我国公房租赁的租金仍然执行政府规定的价格，远远低于市场租金，有的甚至相差几十倍，所以我国公房租赁并不利于住房市场的健康发展。而且公房租赁的承租人是住房福利分配的结果，并不是资助最低收入户住房，不能达到救助最低收入人群中无房户的住房社会保障功能。

现在我国也少有房地产开发商开发租赁住房。主要是由于开发租赁住房投资收回周期一般要30年至40年，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资本金，不能承受；同时，住房租赁市场不成熟，市场空间狭小。这也是一个重要原因。其次、目前，我国在发展住房租赁市场中，在对开发商开发租赁住房来源的政策扶植方面，现行的政策大都是鼓励住房出售的政策，缺乏必要的鼓励住房出租的税收和财政补贴政策。我国现行的住房租赁的营业税、增值税、契税等税费加在一起要占到总费用的1/3以上，这很不利于开发商投资租赁房。第三、目前我国在发展住房租赁市场中，法制尚不健全，对市场的监督管理现规制也不健全，监督管理尚较乏力。

目前我国发展住房租赁市场还面临着体制和法律的障碍。按照目前的规定，物业公司只能经营产权房的管理，不得专门从事租赁房的经营，银行不得混业经营，尤其不能像国外那样经营不动产，也经营住房租赁。我国还未制定比较完备的保障租房者合法权益的住房法律，也还有完善规范的控制租爻住房租金制度和有效防止住房租赁非法投机的制度安排。目前我国房地产方面的法律规范基本上都是针对产权房的各种法律关系的调节，对租赁方则没有系统完整的法律法规条文，租赁各方的利益纷争判决缺乏法律依据和保障。

三、德国与中国的社会福利住房和廉租住房

德国在发展住房租赁市场中，特别注重发展保障最低收入者住房的社会福利住房。德国社会福利住房是一种政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业的住房制度。在德国，每个公民都享有住房权并对低收入者实行住房保障制度。对于那些既买不起房，又租不起房的人，由政府出钱为他们租社会福利房。社会福利房是供低收入者购买或租赁，法定的低于一般商品房市场价的廉价房或廉租房。购买或租赁社会福利房的必须是法定的低收入者。现在，科隆市的社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，而一般商品房每平方米月租金为7.8-8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40-50％左右。科隆市100万人口，有10万人享受住房福利补贴，在这10万人中仅约1万人住社会福利房。

德国社会福利房制度作为保障最低收入者住房的社会福利住房制度类似我国廉租房制度。我国建立廉租房制度是1998年就提出来开始建立的，建立三年多来，据建设部2006年3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国291个地级以上城市中已有221个城市在2005年年底前实施了廉租住房制度，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。

目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。而且，我国廉租住房制度覆盖面尚小；廉租住房制度还很不完善；还没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道；有效房源不足是推行廉租房遭遇的重大瓶颈，廉租户“租房难”是一个十分普遍的严重问题。

四、加快培育和发展中国住房租赁市场的政策建议

1、加大住房市场结构调整力度，促进住房租赁市场加快发展

加快培育和发展我国住房租赁市场，首先应逐步把我国的住房制度建设成一种由住房销售市场和住房租赁市场构成的租售并举，居住与投资兼容发展的住房市场制度。各级政府不再经营房地产生产经营，房地产业要坚持走政府宏观调控下的市场化发展道路。

当前和今后一个相当长的时期内，政府应进一步通过完善住房立法、建立完善住房保障体系、制定住房发展规划对住房发展进行宏观调控管理，加大住房市场结构调整力度，完善住房租赁市场体系，增加保障型租赁住房供应，营造有利于住房租赁市场发展的制度政策环境，规范发展住房租赁市场服务，完善住房租赁市场相关政策法规，加强住房租赁市场的监管，进一步促进我国住房租赁市场加快发展，从而进一步促进我国房地产业持续、平稳、健康发展和我国住房保障制度的完善和发展。

2、提倡住房合理消费，鼓励广大中低收入家庭分流租房市场

较长期以来，由于各地政府来也比较偏重于住房销售市场的发展，住房租赁市场的发展相对滞后，许多地方政府公房出租除原租户外早已停止。为此，各级政府部门首先应转变观念，大力提倡与鼓励中低收入家庭从购房市场中分流到租房市场来。对租房仍有经济困难中低收入家庭可实行租房困难直补政策。让这些中低收入家庭在住房租赁市场按租房市价自主租房，以租房租金确定租房困难货币额直补到户。

3、鼓励、扶持房地产开发商和私人投资经营租赁住房

当前和今后一个相当长的时期内，拓展私人出租房源和房地产企业开发商品住宅出租房源，应成为缓解中低收入家庭住房租赁供求矛盾的主要现实选择。

目前我国住房租赁市场开拓私人出租房源潜力很大。原因在于近年来居民在房地产市场购房出租、以租养房、待机出售已经成为一种投资方式。随着生活水平的提高，一部分居民为了改善居住条件购买新房自己居住，而出租已有旧房，以租养房，由此，也可以形成一部分私房出租房源；随着福利分房的取消、住房分配货币化实施、产权明晰，公有住房其中一部分也可以形成一部分出租房源；随着房地产的发展，住房存量日益增多，入住率不高的空置私房增多。同时，随着家庭人口结构的变化，部分家庭也会出现空置私房。这些空置私房也可形成一部分出租房源；此外，随着住房租赁市场的发展，二手房市场中还会分流出部分闲置私房进入租赁市场，形成一部分出租房源。

由于私房出租，私人投资经营租赁住房是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作能有效地促进住房保障体系的完善和发展，承担了部分社会责任，因此应该享受到必要的税收减免和信贷优惠政策。政府可对出租私房按房屋挡次分别采取不同的税收减免和信贷优惠政策，扶持和鼓励私房出租，扶持私人投资经营租赁住房。对中挡(中等质量和面积住房)私房租赁应采取低税和低息贷款扶持和鼓励优惠政策；对低挡(低等质量和小面积住房)私房租赁应采取免税和无息贷款扶持和鼓励优惠政策。也可采取对私房出租实行退税政策，以鼓励更多中小面积房屋用于出租，满足市场需求。

为了鼓励，扶持私人投资经营租赁住房和私房出租，还可以考虑建立一种覆盖一定社会范围的，带有一定社会公益性的租赁住房托管中心，提供零散私房托管租赁等专业化、集约化住房租赁服务，除高效率的开展租赁供需配对的基本工作外，还可承担房屋维修、治安管理等综合服务与管理职能。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，政府都特别应大力鼓励和扶持房地产开发商投资经营租赁住房。一是可以通过政策规定或土地出让合同约定的方式，要求房地产开发企业在其投资开发的商品房中开发一定比例的租赁住房；由于投资经营租赁住房的房地产开发企业，同样是以应享受住房保障的中低收入家庭为服务对象，其工作也能有效地促进住房保障体系的完善和发展，它们也承担了部分社会责任，因此也应该享受到一定必要的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策；由于房地产开发商投资经营租赁住房投资回报慢，政府部门可以采取变土地出让金一次性支付为按年支付、发展商今后如果把房子卖掉，可按约定要求规定补足其土地出让金；政府对房地产开发企业投资开发租赁住房的商品房也可以给予适当的地价补贴；政府可鼓励银行为开发建设租赁住房的企业提供长期贷款，降低资金使用成本；政府可进一步调整出租普通住房的税收政策。通过合理确定税基，允许出租普通住房在税前扣除住房折旧及维修费用，增加租赁住房的供应；政府可通过金融、税收支持，吸引社会闲置资金进入住房市场，以租赁经营为目的投资于商品住宅建设，增加住房租赁市场的有效供给；二是应鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造增加租赁房源。目前，许多城市尚有不少旧公房住宅小区，通过拆除重建更新，原小区居民可原地回搬，减少动迁难度。并根据原多层住宅容积率较低的优势，适当增加重建房屋容积率，多余房屋出售后抵充建造资金，并可留下不少量房屋作为租赁房源。政府可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商积极参与旧公房更新改造，增加租赁房源；三是应鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房源。现有不少企业将暂不使用或待拆迁的厂房与办公用房租给其他单位另作它用，或交给一些房地产企业改造更新后作为公寓出租，这既可以充分利用房屋资源又可以增加不少租赁房源。政府也可采取适当的财政补贴、税收减免优惠政策和信贷优惠政策，鼓励和扶持房地产开发商与企业联手开发租赁房，增加租赁房源。特别是对房地产开发商与企业联手开发租赁房源，政府应使其从单位房屋出租的税收降低到个人出租的税率，甚至在初期可以免税，以低租赁成本，提高房地产开发商与企业联手开发租赁房源的积极性。

4、加强租赁市场法制建设和监督管理。

为了加快培育和发展我国住房租赁市场，当前和今后一个相当长的时期内，还应进一步完善住房租赁市场相关政策法规，加强租赁市监督管理，保障租房者合法权益，稳定租房租金，防止住房租赁非法投机。

首先应进一步完善住房租赁市场相关政策法规。当前，进一步加强完善房屋租赁市场相关政策法规，应尽快出台专门的房地产租赁、房地产租赁中介方面的法律法规：其次应进一步加大对住房租赁市场的监督管理力度。一是应构建房屋租赁交易网络平台，加强对住房租赁的信息工作的监督管理工作；二是尽快建立房屋租赁指导租金制度。为专营房屋租赁居间、的各类房地产经纪机构和租赁当事人提供参考，通过指导租金加强市场的预警预报，确保住房租赁市场的健康发展；三是应加强住房租赁市场中介企业的监督管理。应倡导诚信中介。加强规范中介走规模化、正规化道路。政府、行业主管部门应建立中介企业信用档案，定期公布一批不讲诚信，不规范操作的企业，净化中介市场。

5、采取得力措施，积极推进廉租住房制度建设

由于当前我国有效房源不足已成为推行廉租房制度遭遇的重大瓶颈。廉租户“租房难”已成为十分普遍而严重的社会向题。首先应集中解决有效房源不足，无房的廉租户“租房难”问题。由于现在我国廉租住房制度建设还处于起步阶段，廉租住房制度建设有的地方才刚起步不久，其制度建设尚很不规范不完善。有的地方尚未建立廉租住房制度。解决有这一问题，应强化各级政府住房保障职能，把建立和完善廉租住房制度，作为全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的一项重要工作任务，高度重视解决无房的廉租户“租房难”问题，认真落实廉租住房制度建设的目标责任；解决有这一问题的关键是要开拓廉租房房源。为要扩大廉租房房源，一方面政府应落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。另一方面还应开拓新的租住房建设资金来源。一是应该从政府卖土地的收入中来，也就是应将政府高价拍卖土地的部分收入，补贴到廉租房的建设上。各地应坚决执行2006年“国六条”规定，将这笔钱部分用于廉租房的建设。二是还可允许部分住房公积金资金进入。各地有关部门聚集起来的巨额公积金，除了用于低息贷款以帮助职工购房外，也可以拿出部分公积金赞助当地的房管部门建造一些廉价实用住房，政府部门对这些住房的建设还应给予适当的各种税收和配套费的减免扶持；三是还可以允许基金、债券、证券、保险资金和房地开发商资金等社会资金和民间资金进入，但这些资金界人政府须也要有相应的财税、信贷等优惠政策鼓励扶持资金投入者。

论文关键词：住房住房制度住房租赁

住房制度论文第2篇

试论我国城镇住房保障的制度并轨全文如下：

摘 要：尝试性地提出住房保障制度并轨的观点， 认为这种并轨应该包括短期并轨和长期并轨两个层面。 在短期内， 应该推进租售并举的经济适用房发展模式， 提高租赁型住房保障比重， 逐步将租赁型经济适用房、 廉租房、 公租房并入到租房保障体系; 公积金管理实施准银行式 的模式， 实现保障资金的跨区域流动; 长期内， 应该构建多层次、 梯度性、 差异性的租房保障体系。 同时， 推进租房保障资金的准商业化、 市场化运行模式， 提高保障资金供给的可持续性。 关键词： 住房保障; 保障制度; 制度并轨。

国家十二五 规划中提出， 未来五年内， 我国将拟投资 1.3 万亿～1.4 万亿用于 3,600 万套保障性安居工程的建设，使保障房的覆盖率达到 20%。 如何从制度层面上保障十二五 住房保障规划的顺利进行， 需要我们思考。 为此， 本文尝试性地提出未来住房保障制度并轨的观点， 并设计了住房保障制度并轨的长短期路径， 以期为解决中低收入群体的住房问题提供理论参考。

一、 城镇住房保障制度并轨的总体思考。

住房保障制度并轨是以构建广覆盖[2]、 无缝隙、 多层次、 动态性的租赁型住房保障体系的改革， 其主要目的为提高住房保障制度的运行效率，改变居民的住房消费习惯， 优化住房市场结构，促使房地产市场的良性发展。 制度并轨后的保障对象， 不仅要涵盖现行保障制度的保障群体， 更要涵盖夹心层、 潜在城镇人口 (具有迁居意愿的农村人口)[3]、 短暂流动人口、 被城市化 的农村人口中的住房弱势群体， 以及因市场因素造成的住房弱势群体[4]。鉴于我国住房保障制度发展的特点， 我们认为： 制度并轨后的保障方式， 短期内应该坚持产权式、 使用权式保障并存的形式， 长期取消产权式保障， 着力实现使用权式保障方式。 制度并轨后的保障水平， 应呈现出层次性、 差异性、 梯度性。 保障水平在地区间、 保障制度设计间都存在差异。 一方面， 保障水平的设定必须同当地的经济社会发展程度相挂钩; 另一方面， 短期内， 保障水平在廉租房、 公租房、 经济适用房之间应呈现出差异; 长期保障水平在廉租房、 公租房等租房体系内应呈现出差异。

二、 城镇住房保障制度的短期并轨。

1. 城镇住房保障制度的短期并轨路径。

(1) 经济适用房实施租售并举的方针， 逐步降低出售性的住房保障比重， 提高租赁性的住房保障比重，[5]实现购房保障向租房保障思维的转变， 将租赁型经济适用房并轨到租房保障体系。对于出售型的经济适用房， 暂时适当限制其发展。这一观点的提出， 主要基于以下因素的考虑： 一方面， 在一定程度上， 出售型经济适用房， 可以增加房地产低端市场的供给; 另一方面， 出售型经济适用房的问题突出， 但是， 尚存在一定的发展空间， 直接取消经济适用房的时机不成熟， 容易产生诸多负面效应。

(2) 公积金实行准银行式 的运营模式，即管理中心 + 商业性机构 的模式。 中央公积金管理中心主要负责宏观政策的制定、 资金风险的管理， 以非营利性为目的。 而地方公积金管理可以进行部分商业化、 市场化运作， 强化公积金的盈利性， 提高公积金的保值、 增值空间， 为住房保障体系提供长久稳定的资金支持。 同时， 对公积金进行动态管理， 即实施保障资金跨区域流动。 一方面， 地方间公积金实施跨区域流动， 合理配置区域间的公积金， 提高公积金的配置效率;另一方面， 个人公积金账户实施资金跨区域流动，可以结束长期以来地理空间限制， 加快公积金和人力资源的混合、 同期合理流动。

(3) 大力推进廉租房的发展， 将廉租房并入到租房保障体系。 短期内， 廉租房在租房保障体系内， 仍是保障供给的主体。 随着公租房供给保障力度的加大， 出售型经济适用房比重的增加，廉租房在租房保障体系中的比重会适当降低， 廉租房仍将对低收入群体实施保障。

(4) 加快公共租赁住房的建设， 将其并入租房保障体系。 随着近年来房价的攀升， 游离在保障和市场之外的夹心层， 其住房难问题成为了各方关注的焦点， 为了解决夹心层 的住房问题， 政府采取了公租房的政策。[6]之所以公共租赁房能够应运而生， 是因为其自身上具有诸多的新特点。 其一， 从产权的角度来讲， 公租房的所有权归属于政府， 而其他的房屋侧重于强调房屋的私人所有权， 如经济适用房、 限价房; 其二，公租房同廉租房也存在着明显的不同。 公租房侧重于解决夹心层 群体的住房难问题， 而廉租房着重于解决城市最低收入群体且住房困难的住户; 其三， 公租房的保障方式是租赁方式， 而不是传统的购房方式。

2. 城镇住房保障制度短期并轨的效应。

(1) 通过制度的短期并轨， 可以纠正现行经济适用房的弊端， 提高政策的保障效果。 在制度的短期并轨路径中， 对出售型经济适用房制度实施暂不取消的政策， 只是降低出售部分的比重，这一方面可继续发挥现行经济适用房的部分优势;另一方面可减少由可交易性所带来的效应流失。同时， 制度的短期并轨是建立在现有住房保障制度的基础之上。 这不仅有利于新旧保障体系的平稳过渡， 避免过大的波动， 而且可以减少制度并轨过程中的障碍。

(2) 通过制度的短期并轨， 一定程度上， 可缓解住宅市场结构不合理的局面。 租赁型经济适用房的发展， 可以推进住房二、 三市场的繁荣;出售型经济适用房可以帮助中低收入群体解决住房困难， 增加小户型住房的供给， 调整当前的住房市场供给结构， 平抑房价的过快攀升。

(3) 通过制度的短期并轨， 可以加快解决夹心层 住房问题， 填补制度设计的盲区。短期内， 通过建立涵盖经济适用房、 廉租房、 公租房的多层次、 梯度性的租赁型住房保障体系，可以实现对不同的保障群体实施保障， 解决夹心层 的住房困难。

(4) 通过制度的短期并轨， 可以缓解保障制度的资金不足的局面， 提供更为稳定的资金来源。无论是从行政手段强化保障资金与财政收入 (土地收入、 税收收入) 的联动， 还是对公积金实施准银行式 的运行模式， 在一定程度上， 都会缓解保障制度的资金约束。

(5) 通过制度的短期并轨， 可以在发展公租房市场的过程中， 促进真正的房地产二级市场的发展。 这在一定程度上， 鼓励和促进了租房市场的发展， 从而改变了长期以来房地产市场单条腿走路重购房、 轻租赁的状况， 形成两种市场并存的房地产市场体系。

三、 城镇住房保障制度的长期并轨。

长期并轨指， 由政府保障性租赁向住房租赁市场转变; 在长期并轨过程中， 通过政府 + 社会 运行模式 (政府从宏观上对租赁型住房保障体系进行管理， 社会中的企业从微观上负责租房保障体系的运行) 建成长期租房保障体系。 最终， 建成涵盖具有政府保障色彩的长期租房保障体系、 纯粹的住房租赁市场相结合的租赁房体系 (见图 1)。

图 1 住房保障制度并轨的长期路径。

1. 城镇住房保障制度长期并轨的路径。

长期取消出售型经济适用房的发展， 逐步将其并入到商品房低端市场; 在租赁型住房保障体系获得发展的基础上， 逐步缩小政府干预市场的力度， 发挥市场的资源配置作用， 通过租赁市场提高住房保障政策的运行效率。 在短期并轨完成后， 公积金制度等相关的租房保障资金来源， 会为长期租赁房保障模式提供所需的资金支持。

2. 城镇住房保障制度长期并轨的效应。

(1) 政府 + 企业 的租房保障运行模式，有利于缓解政府的财政压力， 提高社会资本进入保障房体系的积极性。 宏观上， 政府对租房保障体系的建设、 资金筹集、 房源筹集进行宏观管理，政府可以发挥其宏观优势; 微观上， 企业对租房体系的运行微观管理， 可以发挥其微观优势。 最终， 实现政府、 市场两只手 的协调， 有利于效率的提高和住房公平的实现。

(2) 通过住房保障制度的并轨， 可以建立租赁房保障体系、 繁荣租赁房市场， 也可以从根本上， 扭转长期以来居民过于强调购买住房， 而轻视租赁住房的传统观念。 住房观念的改变， 反过来又推动了租房保障体系的发展。 在长期并轨的过程中， 取消经济适用房制度，[7]将其并入到商品房低端市场， 可以增加商品房低端市场的供给， 平衡商品住房市场的供求平衡， 优化住房供给结构。

四、 结 语。

在当前的经济形势下， 解决住房保障问题，需要转变住房保障思维， 强调租房保障的重要性，大力度推进租赁型住房保障制度的建设和发展。笔者认为， 通过城镇住房保障制度的并轨， 可以建立完备的租房保障体系， 实现对住房弱势群体的无缝隙、 分层次、 广覆盖、 动态性的保障目标。

然而要实现住房保障制度的并轨运行， 还需要克服一些障碍。 如短期并轨中， 经济适用房租售并举是建立在明确的租售分割比例的基础之上的， 这需要依靠科学的实证数据的支持。 层次性、梯度性租赁型住房保障体系的构建， 需要从数量、质量等多个维度对保障标准进行设计。 保障房之间的差异程度， 既不可过大、 也不可过小。 另外，公积金准银行式 的管理模式， 需要配套的制度改革和创新， 如完备的个人信息以及动态的的户籍管理制度。 再者， 住房保障制度的并轨， 会增加政府的财政支出， 如租赁房相关的投资、 管理、 运营、 补贴支出。 在一定程度上， 上述问题都会影响住房保障制度的并轨进程。

住房保障制度长期并轨的难点表现在： 在住房保障制度并轨的过程中， 一方面需要处理好具有政府保障色彩的租房、 住房租赁市场的关系;另一方面， 需要处理好商品房市场同租房保障体系的关系。 如何吸引社会资本参与住房保障? 如何更好的发挥政府和社会力量的优势?这些问题都会阻碍住房保障制度的长期并轨。

[参考文献]

[1] 陈静思，许伟云。 我国城镇住房保障制度现状分析[J]. 红河学院学报，2009(2)：76-82.

[2] 曾国安，胡晶晶。 论中国城镇住房保障体系改革和发展的基本思路与目标构架[J]. 江汉论坛，2011(2)：15-20.

[3] 杨继瑞。 和谐社会廉租房制度重构的思考与对策[J]. 高校理论战线，2007(5)：24-29.

[4] 王吓忠。 廉租房相关问题研究[J]. 城市问题，2006(6)：61-63.

[5] 南 灵，崔 亮。 经济适用房制度存在的问题及模式探讨[J]. 商业时代，2006(16)：52-56.

住房制度论文第3篇

【关键词】住房公积金；财务管理模式；改进

一、我国住房公积金财务管理模式的一般理论概述

（1）住房公积金的概念。本文所指“住房公积金”，是我国在城镇住房制度改革当中，学习新加坡中央公积金制度的经验并结合国情加以创造性发展应用的一种义务性、长期储金制度，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。其实质是劳动报酬的一部分，是归属职工个人所有的、专项用于解决职工住房问题的保障性资金。（2）我国住房公积金现行的财务管理模式。我国住房公积金管理中心的资金来源为职工及单位为职工缴存的住房公积金，资金使用包括住房公积金贷款、购买国债，未使用的资金存在委托银行专户，并且委托存款必须满足职工提取和贷款发放的需求。即现有公积金使用方向主要有三个，即发放个人住房贷款、购买国债和公积金委托存款，如图1所示。

二、我国住房公积金财务管理的理论基础

（1）互助理论。互助理论的主要思想是：通过适宜的保证措施，聚集有条件的社会成员的一部分闲置和暂时闲置资源，按一定规则配置到需要某种帮助的社会成员中去，且通过互贷款支持符合条件的中低收入者解决住房问题。在推行互助理论的同时，必须有两个重要法则有机配合：一是大数法则，即做出利益牺牲的社会成员必须有足够大的数量，且越大越好；二是长期法则，即社会成员做出利益牺牲的时间分布应是一个连续的较长时段。（2）强制储蓄理论。强制储蓄理论是指储蓄主体在明确的强制信号下，即在政府或某些权威主体强制推行的法律、行政或经济的规定下参与储蓄。根据强制储蓄理论，我国在政府颁布和统一推行住房公积金制度下，要求一切符合条件的社会成员都参加强制储蓄，储蓄主体参与强制储蓄使得储蓄主体的一部分收入由主动性支配变为被动性支配，从而削弱了储蓄主体对储蓄的充分使用权。（3）基金投资理论。基金投资理论是指开放住房公积金投资渠道，让住房公积金资金有序地进入资本市场，选择诸如国债、共同基金等风险比较小的投资工具进行保值增值性投资。（4）委托理论。委托理论是指不同经济主体在一定的约束条件下，其中一方将自己的资产委托给另一方代为运作管理，并付给其相应的报酬。委托理论强调，为提高委托的效率和效果，在确定委托关系时应注意以下几个问题：一是委托和受托双方应按照双向选择的原则确定委托关系，并实行动态机制选择受托方；二是要限制委托关系的持续时间，尽量将其控制在一定时期内；三是明确规定委托的内容。

三、我国住房公积金财务管理模式存在的问题分析

（1）住房公积金缴存基数控制不严，缴存比率单一。《住房公积金管理条例》规定：住房公积金缴存基数为职工本人上一年度的月平均工资，核定住房公积金缴存基数是住房公积金管理机构的职责。但在实际操作中，管理机构很难取得企业的真实工资数据，经常出现住房公积金缴存基数核实不清现象。与此同时，住房公积金还存在缴存比率单一的问题。各地区采用单一的缴交率，未能充分考虑职工、企业、政府三方面利益，难以适应我国住房公积金参与者收入层次多、结构复杂等实际状况，不利于住房公积金的筹集。（2）封闭运行的住房公积金管理模式限制了公积金的发展。当前实行的住房公积金地域性封闭运行的管理模式具有保证公积金稳定性的优势，但是其效益低、增值途径少弊端逐渐限制其良性发展。主要表现在以下两点：一是住房公积金的增长幅度、政策覆盖面的增长幅度远小于贷款业务的增幅，一旦出现资金回笼和归集速度低于提取与贷款需求，这种管理机制就会产生大的资金缺口。为避免风险的产生，公积金管理者采取降低资金利用率来降低风险，结果却导致公积金的沉淀；二是地域性封闭管理使得各地区管理中心的资金相互之间不能调用，结果致使某些地区有钱无人贷而造成资金的沉淀，而有些地区却要通过限额贷款来解决“能贷却没钱贷”的窘况。（3）住房公积金使用方面的问题。当前，我国的公积金制度中关于公积金增值的管理机制还不完备，住房公积金除用于购买国债外，几乎不存在其他的允许用途，这样的管理机制致使资金大量沉淀，难以实现资金的增值。体现在以下三方面：首先，公积金的投资渠道单一所造成的资金增值能力差。我国的住房公积金除发放个人住房贷款，只能够用来购买国债，虽然国债的收益较高，但是国债数额少，要真正实现住房公积金的增值还是存在较大的困难的；其次，沉淀资金量大导致住房公积金使用率低；最后，存在较为严重的挤占、挪用住房公积金现象。

四、我国住房公积金财务管理模式存在问题的原因剖析

（1）公众法律意识淡薄，住房公积金的管理缺乏实施的外部环境。一方面职工关于住房公积金的认识存在偏差，认为公积金只能做贷款用、不能随时提取，不如单位将其以工资的形式存入银行；另一方面企事业单位对住房公积金的使用性质认识不清，认为缴存公积金是增加企业负担，不履行为其职工缴存公积金的义务。两方面因素使得住房公积金在进行归集时缺乏外部环境。（2）公积金用途受限，区域之间不流通导致公积金使用率低。《住房公积金管理条例》中明确规定，住房公积金的提取可用于购买、建造、翻建、大修自住住房。关于公积金领取还具有区域之间不流通的制度缺陷，地域的差异、地区经济发展程度不同，结果造成公积金“供不应求”“大量闲置”两个极端。而且从条例的规定可以看出，公积金的使用范围被限制的过死、规定过窄。这两种状况都降低了公积金的使用率，增值空间受到影响。

五、我国住房公积金财务管理模式构建

（1）创新公积金收缴模式：变静态收缴模式为动态收缴模式。一是扩大覆盖面，制定合理的住房公积金缴交率。我国住房公积金收缴现状及对互助理论的分析中可以看出，我国目前的住房公积金制度虽然运用了互助理论，但缺乏完整性和系统性，尤其是与互助机制相配合的大数法则尚未得到很好贯彻。笔者建议根据我国目前经济体制多元化的特点，扩大住房公积金的覆盖面。无论是何种形式的企事业单位职工，且不论正式职工还是临时职工都应纳入缴交范围。除此之外，鼓励自谋职业人员按其营业收入的一定比例缴交公积金，为其解决住房问题提供资金支持。同时，如果参加人员退休后仍能够创造一定收入，建议可在自愿的基础上，允许其继续参加公积金的缴存。根据强制储蓄理论，参加储蓄者都可能有损失，但每个参加者在统一标准下的损失是不同的。因此制定强制储蓄的标准时应考虑参加储蓄者的收入及其增长因素，既不能一刀切又不能一成不变。我国可以借鉴新加坡的经验，根据住房公积金不同参加者的收入水平及其增长情况、企业工资成本及社会公众对公积金的评价等因素，设计并实行多样化的动态缴交率，建立缴交率动态管理机制。另外，对于城市高收入者，可以根据其意愿，适当提高缴存比例。这样既能反映国民收入状况，维护员工利益，又能对经济发展起宏观调控作用。二是强化单位及职工按时足额缴存的义务。有关部门要大力宣传住房公积金的法规，使企业明确建立住房公积金是企业改革的一项重要内容，是企业应履行的职责；使职工明白依法缴存住房公积金是自己的权利和义务，在享受单位资助的权益同时，还要承担长期存储的义务。三是完善政策法规，完善的政策法规是公积金制度健康发展的重要保证。因此，应对我国现有的住房公积金制度法规加以完善，建立刚性制约措施。同时，坚持“有法必依，执法必严”的原则，对违反公积金法规、拒缴、迟缴的单位，通过抽查和职工的举报加以监督。对超过规定缴交时间的单位，公积金管理中心可通过罚款通知进行催交，若再不缴，则通过司法部门以法律手段强制执行。（2）创新使用模式：保证住房公积金的保值增值。一是适当扩大国债投资规模及购买债券种类。我国应合理运用基金投资机制，逐渐开放住房公积金保值增值性的投资渠道，让其有序地进入资本市场，选择风险较小的投资工具进行投资。目前，应从优化资产结构，提高使用资金效率出发，提高购买国债比例，压缩沉淀资金量，使公积金在低风险下取得较高的增值收益。同时，可选择购买中国建设债券、中国石化债券等信用等级只与国债在理论上存在微小差别的债券，这些债券可上市交易，安全性好，且收益较高。二是发展个人住房贷款业务。大力发展个人住房贷款既能体现建立住房公积金制度的目的，又能实现公积金的保值增值，是政策性和收益性的统一。三是完善住房公积金监督体系。完善住房公积金监督体系，首先要求建立严格的信息披露制度。其次，建立国债风险评估制度，规范购买国债行为。另外，还要建立住房公积金外部审计制度，每年聘请会计师事务所对住房公积金的归集、结息、贷款、投资等各方面进行全面审计，重点审计其资金运用是否合理，是否有挪用、占用资金等违规违纪行为。（3）建立住房公积金区域一体化模式。一是建立住房公积金区域融通机制。住房公积金在地区间的发展不平衡，阻碍了住房公积金贷款业务的发展，更阻碍了其身的积累。在现阶段，可以考虑通过同业拆借等方式，打破当前住房公积金在各行政域的内部循环和封闭运营，实行不同地区住房公积金管理中心之间的资金调拨或拆借，建立住房公积金区域一体化模式，可以使得个贷发放率低的地区避免资金沉淀，放贷规模的地区避免资金短缺，从而提高资金使用效率。二是建立全国公积金网络管理平台。针对我国住房公积金封闭运行带来的弊端，建议实行全国统一管理运作的方式，打破住房公积金在各个行政区域的封闭运行。具体操作方法为，建立全国统一的住房公积金网络管理系统，形成一个全国性的公积金管理平台，统一管理全国住房公积金个人缴存账户，形成住房公积金在全国统一配置的局面。

通过本文分析可知，我国住房公积金要持续健康发展，必须保证住房公积金的长期安全运作和保值增值。首先，根据互助理论、强制储蓄理论创新公积金的收缴模式，更好地运用互助机制及大数法则和长期法则，吸收更多的社会成员加入公积金，扩大住房公积金的覆盖面，合理制定参加人员的缴存期；以强制储蓄为保证，制定多样化的动态公积金缴交率，变静态收缴模式为动态收缴模式，有效筹措资金，做大公积金“蛋糕”。其次，根据基金投资理论创新住房公积金的使用模式，减少沉淀资金，提高资金的保值增值能力。

参 考 文 献

[1]张东.住房公积金制度支撑理论：梳理与启示[J].财贸经济.2002（7）

住房制度论文第4篇

关键词：消费结构 高房价 人均收入

一、引言

90年代以来，关于房地产问题的研究多集中于高房价成因，泡沫化，房地产政策等，从消费方面进行的理论探讨及实证研究并不多见，本文将使用中国1993-2008年16年的数据实证研究高房价对居民消费结构的制约作用，旨在揭示高房价在居民消费方面对社会经济的负面影响，说明中国居民消费结构升级究竟在多大程度上受到高房价的制约，进而寻求解除这种制约的市场与政策调控方案。

本文第一部分首先说明中国房地产业发展现状及学术界研究现状，提出研究必要性；第二部分在进行理论论证的基础上提出模型假设，建立模型，并利用该模型论证本文论点；第三部分探讨解决问题的方案，从市场和政策上提出作者的建议；最后对前面的工作进行总结，并指出研究过程中存在的问题。

二、中国住宅房地产业发展趋势与研究综述

（一）中国住宅房地产业发展历程与现状

1、房地产制度发展

中国经历了从计划经济到市场经济的转变，相应的经济制度也有变化。中国住房制度改革大致分为四个阶段：

一是1980-1985年，为理论准备及公房出售试点期。在此期间明确了住房的商品属性，并开始在部分城试行“三三制售房”，即住房价格由国家、单位和购房者各负担1/3。二是1986-1993年，为配套改革期。提租补贴、租售结合，以租促售的政策是这一阶段房改的主题。三是1993-1998年，为综合配套，全面推进期。建立起规范化的住房交易市场和维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出良性循环，推进房地产业和相关产业的发展。四是1998年至今，为深化改革期。从1998年停止住房的实物分配，逐步实现住房分配货币化。

2、住宅市场发展

中国住宅市场是一个新兴市场，通过政策的改革不断得到释放，其发展趋势与房地产周期的研究比较相关。本文将通过几个指标刻画出中国住宅市场发展现状。

(1)房价变化

从中国近21年的房价走势可以看到，90年代以来，中国房价总体呈上升趋势，且98房改后增速也在增加。

(2）住宅消费比重

上图可以看出中国近14年来住宅消费比重在逐步上升，98年房改之后增速放缓。

3、居民消费结构变化

中国居民消费结构变化可归结为以下几点：

(1)食品消费一直占居民消费最高比重，但这个比例在逐年下降，从90年的55%已经下降到05年的36%，表明居民消费水平的提高；

(2)衣着消费支出比重下降，衣着同食品一样，逐渐被更充分更容易地满足，消费的重心在逐渐转移；耐用品消费增长减缓，主要耐用消费品需求趋于饱和；

(3)交通通讯支出持续增长，支出比重变化最大；住房消费比重上升较快；医疗及娱乐教育文化消费比重上升趋势明显。

（二）研究现状

关于房价对消费结构的影响，学术界大都进行的是政策性研究，与之比较贴近的研究主要集中在房地产业对整个经济的影响、高房价、泡沫经济、房地产周期等方面。

关于房地产业对国民经济其他行业的带动作用，石志华（1997）认为住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。王飞、王满盈（2005）从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用，研究发展，2002和2003两年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。

吴雄虎（2005）从市场化、收入增长和政府供地政策三个方面对高房价成因进行了总结。黄向阳等人（2006）研究了制度性因素，认为土地批租制度，税费负担重，以及贫富差距过大造成高档商品房开发的热潮，是导致高房价的三大因素。何小钢，蓝光喜（2006）初步探讨了我国双重住房供给体系及其相互影响机制，认为高房价现象背后的深层原因与住房制度安排和政策取向密切相关。

恩格尔系数是测算消费结构的一个最主要的指标， 国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动关系，一般当恩格尔系数下降至0.4-0.45 之间，住宅消费比重为18%左右。1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445。但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半（范剑平、丰雷，2000）。

本文着意建立居民消费结构与房价指标之间的关系模型，运用中国相关数据实证说明高房价对居民消费结构的影响。

三、中国房价与居民消费结构实证模型

1、变量说明

这样本文模型将牵涉四个指标：居民住宅消费比重、房价绝对数、房价收入比、人均收入。依次表示如下：

2、模型假设

根据在基础理论中选用的模型，本文的研究将基于以下假设：

(1) 实际消费与实际收入之间具有稳定的函数关系，式中C表示消费，Y表示收入；

(2) 边际消费倾向

(3) 平均消费倾向

(4) 除收入、价格、利率以外的变量都视为常数；

(5) 居民年住宅消费为总房价的固定比例，该比例记为常数 a ；

(6) 个人可支配收入等于居民年平均收入，即；

(7) 由于本文研究房价对消费的影响，重点将考虑住宅消费比重的变化，因为该比重将作为衡量住宅结构变化的指标；

(8) 收入是影响消费最基础、最重要的指标，为避免非随机误差太大，本文将其作为一个影响变量进行研究。

3、模型推导

(1) 凯恩斯消费函数：（1）

(2) 住宅消费需求函数： （2）

由于收入对该需求的影响为正，价格对其影响为负，为醒目起见，本文将对该公式作如下形式表示：

（3）

(3) 住宅消费量： （4）

（5）

(4) 住宅消费比重：

（6）

为方便回归，本文将以上模型进行进一步简化，简化为线形模型，这样通过数据回归所和函数的系数将可以将这种关系明确的显示出来。简化模型为：

（7）

这样得到下文将用到的总体回归函数为：

， 其中，是随机误差项 （8）

3、时间序列数据实证

(1)数据说明

本文选用的时间序列有1993-2008年我国城镇居民人均居住支出、人均可支配收入和单位面积商品房屋价格。样本数据来自《中国统计年鉴》。

(2)变量的平稳性检验（CHAW检验）

考虑中国房地产市场的制度历史，1998年房改后，住宅市场由福利化转向货币化，是导致的结构性差异的一个可能性原因。因此本文将数据分为93-98和98-08两组，在进行总体回归后，再进行各组的分别回归。

(3)计量回归

样本回归函数：

分别用SPSS软件对总体数据，1993-1998年数据，1998-2008年数据进行三次回归分析，具体回归结果限于篇幅在此省略。

(4)结果整理

根据本文前面已经作过的变量对照，对以上结果进行整理如下：

总体数据回归方程：

以上结果表明，收入正向影响住宅消费比重，价格负向影响消费比重。定量来看，价格不变时，收入增长1，住宅消费比重增长0.1%，收入不变的情况下，价格上涨1，住宅消费比重下降0.5%。

判定系数，值均小于0.05，拒绝零假设，这是一个十分理想的回归结果。基本能够说明我们研究的问题。

（1993-1998）回归方程：

判定系数，但方程中值都很大，大于0.05，无法拒绝原假设，这说明98年以前，由于中国房地产市场很强的政策福利性，价格和收入对其的影响力度不大。下面是对房改以后数据（1998-2008年）的回归结果：

判定系数，值比总体回归中更能拒绝原假设。方程（11）说明了价格上升1，住宅消费比重将下降0.003,而收入增加1,住宅消费比重将增加0.001。定性来看，价格上涨对住宅消费比重的影响是消极的，而收入增加的影响是积极的。

4、实证结果

回归结果表明，在考虑到收入影响的条件下，房价对住宅消费比重的影响是消极的，即房价提高在一定程度上制约了住宅消费比重的提高。范剑平的研究中显示，1998年我国城镇居民恩格尔系数已经下降到0.445，但住宅消费比重为9.43%，仅为国际平均水平的一半，而本文的研究结果表明中国居民住宅消费比重的这种落后性在一定程度上受到房价上升的影响。

同时，以98年为界，回归得到完全不同的研究结论。房改之前，中国住宅市场化程度低，主要是政府福利分房，此时个人可支配收入及房价对住宅需求的影响力度不大，故回归并未通过变量检验。而房改之后，中国住宅市场一步步市场化，收入与价格对需求的影响便可以正常地反应出来，并通过了回归检验。由此可见，制度因素对住宅消费的影响巨大。

四、政策建议

1、解决居民收入与商品房价格之间的矛盾

本文的研究表明，高房价对居民消费结构升级形成了制约作用，要缓解二者之间的矛盾，一是提高居民收入，一是降低房价。出台相应政策比如土地供应政策等来抑制高房价的形成。

2、提高商品房的建筑和服务质量

一方面，应加大监督力度，严格对商品房的质量监测，严厉打击偷工减料、不负责任的违法行为。另一方面，房地产开发商也应加强商品房的质量保证。

3、简化办理手续

降低住房消费信贷的准入条件，营造住房消费信贷的宽松环境长期以来，我国住房抵押贷款首付款数量过高，贷款期限短，手续繁多，所以，广大对住房消费信贷有需求的中低收入者被拒之门外，因此，应简化贷款手续，扩大对住房消费信贷的需求。

4、消费结构

宏观消费结构方面，我国目前居民消费增长点在居住、交通、通信、医疗以及娱乐教育方面，较为合理的消费结构由于受到消费观念、国家政策和产业结构等方面的制约，还没有完全形成，因此，一方面应推行鼓励消费的政策，加快费改税步伐，建立规范、透明的管理体制，降低住房等高价值商品的价格；一方面着力破除影响消费结构优化的政策制约，进一步促进消费结构优化升级。

五、小结

模型结论表明，房价越高，住宅消费比重将降低，收入越高，住宅消费比重越高。最后本文就研究的结论进行了一些问题的分析和政策研究，提出了作者认为比较合理的对策建议。总结起来集中于两点，一是提收入，一是降房价。本文的模型比较容易的通过了验证，具有一定的说服力，但是本文仅使用了16年的数据，而且未进行房价收入比、房屋租金比等指标的模型论证，这是本文研究过程中存在的一个不足。

参考文献:

[1]曹振良等．房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2003

住房制度论文第5篇

[关键词] 住房需求;保障性住房;供应机制;理论框架探讨

[中图分类号] F830 [文献标识码] A

Theoretical Framework of Security Housing Supply Mechanism Based on Housing Demand

WANG Yan

Abstract： Housing has two basic attributes： It is a commodity and a kind of welfare as well. It not only reflects the welfare nature but is also a key sign of development of the society and civilization to offer housing by the government for the disadvantaged groups who cannot meet their housing demand. The security housing supply mechanism based on housing demand is formed by four subsidiary mechanisms， namely an expression mechanism， operation mechanism， safeguard mechanism， and coordination mechanism. The demand expression mechanism is the main channel for obtaining and giving back demand signals. The operation mechanism is the core mechanism. The safeguard mechanism ensures fairness and justice in the distribution. The coordination mechanism seeks to harmonize the relations between interest parties. The four mechanisms affect each other and closely integrate into a whole.

Key words： housing demand， security housing， supply mechanism， theoretical framework discussion

引子

一直以来，有关住房的经济特性在我国存在较大的争论。归纳起来，主要有三种代表观点，即住房福利论、住房商品论以及两重性论。特别是前两种完全对立的观点，都曾在我国的住房发展历程中产生重大影响。住房福利论的来源是住房公有论，这在此前很多马克思主义经典作家的论著里都有所体现。在我国建国之后的几年中，住房福利论倡导的住房应该公有的观点，是和当时整个社会进行的社会主义改造相一致。但是此后，随着社会主义建设的全面推开，由政府全权包办的住房问题日趋凸显，住房短缺、住房分配不公等等矛盾开始激化。于是，住房商品论的观点逐渐占据上风，并成为后来我国住房改革的主导思想。但是，随着改革的深入，面对在住房市场上无力购买却又急需住房的弱势群体，住房两重性论开始引起重视。持这一观点的学者认为，住房的根本属性是商品性，但福利属性也是它性质中重要的组成部分。

基于上述的分析，本文更加倾向于住房两重属性的观点，即住房的根本属性是商品性，但也兼有福利性。理由主要包括两方面，一是依据马克思有关商品两个必备条件的论述。住房的建造因凝聚了人类的无差别劳动而具有价值，而住房建成之后可为人们提供庇护、居住之用证明具有使用价值，因此住房是商品;另一方面，住房的商品论观点具有非常重要的国情背景。住房投入的大量性要求人们把住房按照商品来对待。不过，需要进一步说明的是，由于住房的物质特性决定住房是一种特殊商品，其特殊性就在于兼有消费品和投资品的双重属性，这就意味着人们除了通过消费住房商品提供的居住服务外，还可以产生租金等投资收益。特别需要指出的是，居住权是每一个公民的基本人权，所以现代政府有责任保障这一公民权利。因此，政府为无力实现居住需要的弱势群体提供的住房就具有福利性质。

一、保障性住房的内涵

保障性住房是中国对于具有福利性质住房的独特称谓，在国外这一类住房往往以公共住房（欧美）、公营房（日本）、组屋（新加坡）等字眼出现。而对于保障性住房内涵的界定，国内学者对此持有不同的观点：马黎明（2009）认为保障性住房就是指政府为无法通过市场方式来解决住房问题的居民提供的最低保障水平以下的住房。易宪容（2012）从广义和狭义两个层面加以界定，认为广义上保障性住房体系主要是指现代文明社会，现代政府有责任来保证何一个居民的基本居住权，但从狭义上，就是指通过政府建立廉租房等方式来保证社会上最低收入者或无收入者的住房问题。仲崇矗2012）认为保障性住房是为实现社会公平，满足中低收入居民基本居住权，由政府出资建造或收购，以较低价格或租金向中低收入家庭出售或出租的住房。卢媛、刘黎明（2013）将保障性住房定义为政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。

目前，对保障性住房内涵比较认同的观点是：根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹提供给中低收入住房困难家庭，并且对其建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起到社会保障作用的住房，它是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅。就其构成而言，依据我国现行的有关保障性住房的管理办法和规定，我国保障性住房一度种类繁多，如限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房以及廉租住房（见表1），其中经济适用房和廉租住房是我国城镇范围内推行的两种主要住房保障形式。但从2013年新颁布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，预示着今后我国保障性住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。不过，本研究鉴于现有资料取得及整理的需要，在后面的研究中仍将廉租住房和公共租赁住房进行分类分析。需要指出的是，截至目前就保障性住房的属类仍存有分歧，部分机构和学者采取一种较窄的口径，认为限价住房的土地取得是非国家划拨取得，因此不属于严格意义的保障性住房。如依据国家统计局统计范围，我国保障性住房主要包括经济适用房、廉租房、公共性租赁房和棚户区改造房四类。另有部分学者认为保障性住房应该将限价住房纳入其中。以上各类保障性住房加上各类棚户区改造住房，统称为面向城镇范围的“保障性安居工程”。

各类主要保障性住房基本情况表

资料来源：中国发展研究基金会，《中国城镇化进程中的住房保障问题研究》，中国发展出版社，第43页

二、保障性住房的主要特性

从保障性住房的内涵出发，不难可以归纳出其具有代表性的两大特征：

1.福利性。如前所述，一直以来国内学者对于住房性质的争论聚焦在――住房究竟是商品性？还是福利性？抑或是二者兼而有之？就本文观点看，住房的二重性中的福利性就是特指的保障性住房。依据公共产品理论，准公共产品是指具有有限的非竞争性或有限的非排他性的公共产品，它介于纯公共产品和私人产品之间，在理论上应采取政府和市场共同分担的原则。因此，保障性住房应属于准公共物品，即兼具私人物品和公共物品的特性，而这也是有别于商品住房的本质区别。一方面，保障性住房具有公共性和福利性，同时也存在着一定的外部性，这些属性决定了保障性住房应该由政府来提供;从另外一个方面来看，消费者一旦住进保障性住房，这种效益是私人化的，而且还具有一定的排他性，这就决定了消费者应该来支付保障性住房的成本。也正因如此，保障性住房理应由政府和市场（包括企业和保障房的购买者）共同分担成本。

2.规制性。城市保障性住房是维护社会稳定的重要组成部分，而要使居民公平公正地享受到保障房待遇，必然需要法律制度的保证。保障性住房制度作为一项重要的社会制度，需要具备有效的法律支持。只有通过立法，才能有利于解决保障性住房的投融资、土地供应、开发建设、管理使用、质量安全责任、准入退出机制等所涉及的相关法律问题，才能保障公民实现基本的居住权，并通过国家强制性的执行，才能为构建我国城镇居民完善、有效、合理的保障性住房的供给体系提供依据。此外，由于保障性住房不是一般商品房，因此在房屋所有权上不具有完整性，这就意味着保障性住房的租赁者（或购买者）没有产权或者拥有有限产权，即转让时会受到一定的限制。

三、理论框架的构建

1.保障性住房供应机制的内涵

在韦伯（Webster）词典中，所谓“机制”是“涉及或导致某些行动，反应和其它自然现象的一系列相关的基本活动或过程”。事实上，“机制”原本是物理学术语，是指一个系统中，满足其必要条件，就可以得到符合物理性质的状态或结果的现象。后来“机制”一词被逐渐运用到生物学、医学、经济学、社会学等领域，泛指一个工作系统的组织或部分之间相互作用的过程和方式。因此，保障性住房供应机制的基本内涵可以定义为保障性住房供应体系各组成部分间的内在关联机理和外在制度关系的总和。

2.保障性住房供应机制的构成及关系

保障居者有其屋，目的是使得不能够自行解决住房问题的群体获得住房的权利。从国内现行的保障性住房供应体系看（见图2），保障性住房基本上覆盖到了相对弱势的最低收入和中低收入群体。

图1 我国现行保障性住房供应体系的主要构成

需要说明的是，依据2013年新颁布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，预示着今后我国保障性住房主要包括公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房。

作为准公共产品，保障性住房的供应远比私人产品复杂的多。无论是从保障性住房的规划到筹备，还是从组织建设到分配管理，各环节内容繁杂且紧密关联。就其供应的全过程看，保障性住房供应涉及的方面主要有保障性住房供应的参与主体、运作方式及组织管理等。因此，保障性住房供应机制就其整体构成而言，由需求表达机制、运作机制、保证机制及协调机制四个子机制组成（见图2）。

图2 基于住房需求的保障性住房供应机制结构图

（1）表达机制。消费是生产的最终目的和动力。当前，我国保障性住房供需矛盾突出，其中一个最为重要的原因是有效供给不足。需要特别指出的是，这里所指的“不足”不同于一般意义上单纯的供给量不足，而是从保障性住房供应的可持续性来说，应当是基于保障性住房需求特征表现出的不适应和不匹配。因此，确立一个完善的需求表达机制的优势在于，可以通过需求表达机制获得准确的需求信号，进而用于指导保障性住房的合理供应。此外，需求表达机制的存在价值还在于可以对某个阶段的住房供应绩效评价提供重要的依据。市场均衡理论证实：在一般性商品住房的中低价市场中，保障性住房的供应会使一部分中低收入者的需求发生转移。如果在保障性住房的供应过程中，具备完善的准入和退出机制，限制住房的投机行为，则增加的供给量恰好是商品住房需求的减少量，即产生挤出效应。可见，通过加大保障性住房投资和建设力度，减少刚性需求的市场恐慌，能有效调控居高不下的商品房价，引导社会资本有益流动，促进经济社会稳定发展。因此，需求表达机制还可以实现保障性住房市场信息与商品房市场信息的对接联动。

（2）运行机制。保障性住房的供应过程周期长、投入大，是一项极具难度的系统工程。要确保供应过程中的各环节有效精准的衔接，势必要有一个设计严密科学的运行机制来推动。如在保障性住房项目的规划环节，需要一个有效的运行机制在政府的主导下，在听取专家的专业判断以及民众的真实意愿的基础上进行全面论证;在项目筹备期，运行机制主要发挥获得土地和建设资金的职能作用;在投入组织建设时，仍需要运行机制来推动，及时发现并解决出现的各类问题。由此可见，运行机制是保障性住房供应机制中最为核心的机制，它是保证保障性住房供应体系得以正常运转的主要推动力量。

（3）保证机制。非营利性，是保障性住房与一般性商品住房的本质区别。保障性住房的供应，关乎每个公民基本的居住权利，更关乎一个国家的长治久安。因此，公平原则在保障性住房供应过程中，特别是分配管理环节得到了充分的重视和全面的体现。保障性住房的准入和退出机制，正是公平性原则对保障性住房分配管理的内在要求。此外，在保障性住房组织建设中，还涉及建设资金的使用、建设质量的把控等等关键环节，都需要完善的法律和社会公众的参与和监督，以避免各环节出现错误，进而保障建设初衷。当然，保证机制的发挥还需要有关法律制度建设的配合，因为只有在获得了法律赋予的权力后，保证机制的监督作用才会发挥得更有效率。

（4）协调机制。一直以来，国内外对于具有保障性质的住房供应主体问题存有争议。无论是政府，还是市场，抑或是二者兼而有之，在保障性住房供应机制的探讨上，必须明确责任主体是得到共识的。结合我国当前国情，政府在保障性住房供应过程中的主导地位是不容置疑的。各级政府要高度重视解决居民的住房困难，必须积极参与保障性住房的供应中，已列入政府一项重要的公共服务内容。与此同时，当前我国保障性住房供给缺口大成为不争的事实，单靠政府一揽子解决是不切实际的。因此，政府还需要借助政策导向，积极调动社会力量参与到保障性住房的供应中来，为破解当前保障性住房建设中资金筹措、土地供应等瓶颈问题，尝试创新更多可行的供应模式。但是，政府、企业和居民毕竟代表着不同的利益群体，特别是企业是以盈利为目的的，因此三方力量势必会产生分歧和矛盾，这就需要一个完善的协调机制，在明确各方职责分工的基础上，产生一个良性的互动，营造一个和谐的合作氛围。

上述四个机制共同构成了保障性住房供应机制的主体，但是需要说明的是，四个子机制并不是简单的叠加，或是完全割裂开的，各自功能的发挥也并非独立实现，事实是它们之间存在交叉作用的空间，是一个相互影响、相互联系的有机整体。

[参 考 文 献]

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[3]王全民等.房地产经济学[M].大连：东北财经大学出版社，2002

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[5]徐安琪.中国妇女的家庭生活状况[M].北京：1995-2005：中国性别平等与妇女发展报告，社会科学文献出版社，2006

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[8]李竞能.现代西方人口理论[M].上海：复旦大学出版社，2004

[9]白永秀，任保平.现代政治经济学[M].北京：高等教育出版社，2008

住房制度论文第6篇

[关键词] 商品属性 福利属性 住房保障制度

一、引言

目前,我国城市住宅具有商品属性和福利属性,这两种属性统一于住宅体之中不可分割。不言而喻的城市住宅具有商品属性,人们居住的房屋是一种商品,它凝结了大量的财力与人力,这是它价值的基础,并可以在市场上等价交换,也是所有商品的共性。城市住宅具有商品属性,在现在运行市场经济的时代被认为是很容易理解的,而在我国发展的历程中,对此问题曾存在着争论。我国在计划经济时代,工薪阶层只需支付房屋的低租金,住宅是一种产品而不是商品。随着市场经济的到来,住宅成为一种商品,打上了商品属性的烙印是不可避免的。同时城市住宅也具有福利属性。住宅是一种特殊商品,具有住宅价值高、使用寿命长,低收入人群不宜购买的特点。然而,享有适当住房的权利属于基本人权。自1948 年的《国际人权宣言》第25 条把居住权利列为基本人权以来,居住基本权利已得到了国际社会的普遍认可,其维护和实现理应由政府来承担。向所有人提供住房是每个政府的施政纲领之一,各国也纷纷依照自己的国情实施社会保障制度,保障中低收入人群的住房问题。综上所述,城市住宅具有商品和福利二重属性,如果住宅单纯的具有福利属性,国家采取直接分配的方式,低房租的管理办法,必然导致国家包下来的政策,这种政策是无法解决我国的住宅问题的。但是,如果住宅单纯的具有商品属性,也是不合理的。单纯靠价值规律、地租规律和供求关系来调节住宅供给和价格,会使得很多居民支付不起昂贵的住宅,这其实是剥夺了他们的基本人权,这时政府出台解决相关问题的住房政策是必不可少的,需要政府来平衡社会成员的收入差距,最大限度实现公平的住房环境。

二、国内外对城市住宅属性问题的探讨

国外的城市住宅的发展,向我们证明了城市住宅具有商品和福利二重属性,国内学者在城市住宅的发展的过程中对城市住宅的属性问题有比较多的讨论。

1.国外的综述

在国外,针对住宅的商品属性和福利属性问题早有研究。恩格斯曾指出,无产阶级国家免费分配住房是错误的,列宁也非常赞同他的观点。这说明把住宅作为单纯的社会福利品或只征收象征性的房租是违背住宅的商品属性要求的,住宅是具有商品和福利二重属性的。国外发达国家的经验证明,单一的商品住宅或是福利住宅都不能解决城市的住房问题,尤其是大城市的住房紧缺,更需要建立完善的住房保障体系来服务于不同层次的城市居民,这就需要住宅的商品和福利二重属性作指引。从各国的对待城市住宅的政策上看,欧美国家都承认了城市住宅的这双重属性,欧美国家的资本主义性质决定了住宅具有商品属性,而随着住宅供给不均和价格偏高问题的出现,各国都提出了适应其国情的住房福利政策,这就给城市住宅戴上了福利属性的光环。

各国的住宅福利政策各有不同,具体来说,德国最初实行了房租管制制度,政府以低租金的形式提供没有支付能力的居民公共房,并成立了住宅储蓄银行,以筹集社会建房资金。后来主要采取房租补贴制度,是由政府给予居民以适当补贴,保证每个家庭能够有足够的住房支付能力保持一定的居住水平,同时政府通过无息贷款、减免税和其他奖励措施鼓励私人建房解决住房供给问题。英国经过50年代～70年代大规模福利住宅建设和80年代私有化转变后,近年来出现私有化时期承包出去的部分公共住房又开始被地方政府回收管理,政府重新推行可承受租金政策。这表明,城市住宅应长期具有福利属性,英国基本形成以房租补贴为主,出租公房为辅的模式。同时注重发挥民间团体和私营机构的作用提供住房供给。法国也采取了类似的方法,主要是通过政府住房补贴帮助困难家庭从市场上租房。香港根据实际情况,采取了以出租公屋为主的住房福利政策。美国的住房问题相对较缓和,通过家庭补贴的方式,帮助低收入家庭从市场上获得合适的住房租住或购买。新加坡是通过政府雄厚的财力支持大规模建设国家公共住房―组屋。组屋以出售为主,出租为辅,向中低收入地居民提供住房,出售的组屋价格是私人住房的20%,新加坡实行长期稳定的公共福利制度,城市住宅的福利属性在新加坡尽显无遗。

2.国内的综述

在国内,对城市住宅的商品和福利二重属性问题也进行过激烈的争论。二十世纪八十年代前,我国的对城市住宅的属性问题认识是比较模糊的,对于住宅的是否存在商品属性没有清晰的认识。二十世纪八十年代,我国的市场经济的实施和住房问题的产生,引起了我国学者对城市住宅属性问题的大讨论,因为城市住宅属性问题是住房制度改革的基础理论问题。讨论的重点是城市住宅是否具有商品属性,和城市住宅是否具有商品和福利双重属性这两个问题。针对第一个问题的讨论结果是城市住宅是具有商品属性的。对于第二个问题,有两种观点,一种观点是城市住宅具有商品属性的同时兼具福利属性,另一种观点是城市住宅只具有商品属性,福利是社会主义制度下一种人为的政策措施,它并不是住宅本身固有属性。最终讨论的结果是城市住宅兼具商品属性和福利属性。城市住宅属性问题的讨论形式有讨论会和学者发表文章两种。1982年4月召开了全国九城市房产经济研究年会,在其后就召开了一次集中讨论房产经济基本理论问题的学术会议,主要讨论了城市住宅的属性问题。一直以来,有很多学者发表文章论证城市住宅的属性问题,认为城市住宅具有双重属性的文章有陈启中、李昌清、陈伯东和张燕和发表的《我国城市住宅的二重属性》、国世平发表的《论住宅的二重属性和应采取的政策》等等。

三、 城市住宅属性与住房政策

城市住宅的属性问题是住房制度改革的基础理论问题。明晰了城市住宅的属性对国家出台住房制度和政策起着一定的指导性作用。我国住宅属性的认识和时代背景有着密切的关系,而时代背景和住宅属性的认识又指引了我国的住房政策。

在八十年代之前,我国对住宅属性的认识不是很清晰。在建国初的一段时间内,偏向于把我国城市住宅的属性定位为福利属性,这是和当时的时代背景有关的。在我国实行计划经济的时代,我国居民的工资很低,家庭储蓄很少。在这种情况下,我国实行的是社会福利和收取房租相结合的计划分配制度。建造居民住宅由国家预算拨款,国家从社会福利基金中拿出一部分给居民作为住房补贴,分给居民的福利房只象征性的征收房租,但住房的产权不归居民所有。这在后来也导致了许多的问题如住房短缺、房屋资源的浪费以及分配上的不合理等。

在八十年代至九十年代后期,我国普遍开始承认了城市住宅的商品和福利的二重属性。当时我国开始从计划经济向市场经济转变,国家进行着总体的经济改革。在这样的情况下,城镇住房改革为了适应总体经济改革的需要,建立商品化的住房体制。当时大多数居民的支付能力仍比较低,国家要保证城市住宅的福利属性及解决居民的住房问题,这就促使我国在住房体制上也实行双轨制,即保留国有企事业单位向职工分配住房体制又提倡房地产开发商向居民出售住房的市场化体制,这两种体制共存成为过渡时期的住宅制度。在此期间,我国提出了许多商品化的住房改革措施。1982年,我国开始实行公房出售政策,居民只付三分之一的价格,即可获得公房的产权。1988年,国务院住房改革领导小组了《关于在全国城镇分批分期推行住房制度改革实施方案》,主要提出了“提租增资”政策,这标志着住房改革的全面推开。“提租增资”即提高房租,增加居民的工资,这是向住房商品化过渡的重要政策,减轻了国家和企业的住房建设负担。1991年,上海借鉴新加坡经验,在全国率先建立住房公积金制度。1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》,将该制度在全国推广普及,同时提出了经济适用房政策的主张。住房公积金是不以盈利为目的专项储蓄基金。公积金缴存部分由居民和工作单位共同承担,其目的是增加职工的购房支付能力。经济适用房政策,建立了住房投资由国家、单位和个人联合承担的住房投资新体制,即缓解了政府住房建设资金不足的问题,又满足了中低收入家庭的住房需求,在住房商品化转轨时期发挥了重要作用,有效配合了房改的进行。1997年国家为了保障中低收入家庭的住房问题,安排实施安居工程项目并在全国大部分地区实施,以成本价出售住房。1998年成为一个分界点,这一年国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,逐步实行住房分配的货币化,对现有公房实施成本价出售。这也意味着公房分配的结束和住房商品化时代的到来,住宅的商品属性将逐步成为二重属性中的主要属性。

九十年代后期至今,我国明确了城市住宅的商品和福利二重属性,商品属性成为住宅的主要属性,福利属性成为必要的补充。到2004年除保留一定的数量的公房供最低收入家庭廉价租赁外,基本上可出售的公房都已经出售。随着公房时代的结束,我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系。1999年我国出台了《城镇廉租房管理办法》,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。廉租房制度是市场经济条件下的一种福利住房制度。到90 年代后期,国家为配合住房制度的改革,开始允许商业银行开办个人住房贷款,购房只需交纳首付金就得到了住宅的使用权,大部分的余款可分月偿还。这极大的满足了人们的购房需求并对人们的购房模式产生了深远的影响。21世纪初,随着社会经济的发展,房价逐年攀升,城市居民购房难问题随之出现。城市住宅商品属性的地位不断巩固,而福利属性在一段时期内似乎在日益弱化,之后出现的住房问题使得住房的保障制度不断完善,住房的福利属性也处于非常必要的补充地位。2002年、2003年、2004年和2007年国家相继出台了经济适用房和廉租房的管理办法。2007年同时出台的《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》更能体现对中低收入人群住房的保障。经济适用房保障的人群更加明确,取消了原来覆盖人群中“政府确定的供应对象”这一项,户型面积受到严格的控制,有效防范了经济适用房变成“公务员小区”现象的发生,保障了低收入人群、无房人群和住房面积低于标准人群的利益。“廉租房”政策为低收入的困难家庭提供了比较合理的保障措施,不仅为他们提供了住房,而且在原来的基础上增加了住房补贴。保障的人群也有所增加,新建廉租房户型严格控制在50平方米以下,我国的住房保障制度在不断出现的问题中朝着更加完善的方向发展。

四、结论

通过对国外的城市住宅的发展的了解和国内学者的讨论,可以得出城市住宅是具有商品和福利二重属性的。明确的城市住宅的属性对国家出台住房制度和政策起着一定的指导性作用,无论从国外还是国内的城市住宅的发展中看,住宅的商品化是必然的趋势,我国的城市住宅已经度过了这个阶段,但要有完善的城市住房保障体系我们还有很长的路要走。

参考文献:

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住房制度论文第7篇

关键词：社会保障；住房保障；对策

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.

住房制度论文第8篇

关键词：蛛网理论；需求弹性；供给弹性；调控方向

中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：1003-4161(2012)01-0064-05

一、 引言

住房作为生活的必需品，是人们满足正常生活的最基本条件。它与广大民众的切身利益密切相关。但近十年来，中国住房市场中的城市商品房价一路攀升，远远超过一般民众的承受能力，据统计，我国城镇居民中真正具有置房能力的高收入户和最高收入户总共仅占19.6%［1］。过高的房价已经成为社会财富逆向再分配的工具，这必然会引发十分尖锐的社会矛盾，也必然会侵蚀并恶化经济持续发展的宏观环境。高房价对宏观经济环境产生的负面作用主要体现在以下几个方面：

（一）高房价导致整个社会的消费能力下降

有研究表明，占据全社会人群50%左右的中等收入群体，其住房消费对收入高敏感，高弹性。这说明50%左右群体的住房消费是建立在其拼命挤压除住房消费以外生存空间基础上的［2］。这50%左右的群体如果一旦购买商品房，未来的日子必将大幅压缩其他生活消费品的消费，使普通消费品的社会需求下降。高房价必然会导致租金上升，这会使低收入租房群体生活更加贫困，同时通过市场传导机制，租金以商品物价上升的形式转嫁到普通消费者身上，这进一步抑制社会需求。近年来政府出台很多刺激消费的政策，中国的最终消费率却不断刷新历史最低纪录，居民消费需求对经济增长的贡献持续下降，2008年的最终消费率已经下降到48.6%，其中居民消费支出占GDP的比重仅为35.3%，与发达国家超过70%相差甚巨［3］。由此可见，高房价通过多种渠道抑制整个社会的需求，进而影响消费品行业的健康发展。

（二）高房价不利于经济结构的调整和经济质量的改善，恶化金融环境

资本的趋利性，决定了房地产业的高利润会吸纳大量社会资金流向房地产业，高技术产业得不到资金的有力支持，使整个社会的技术创新能力下降，不利于产业结构优化，产业升级困难，经济质量难以改善。同时，许多实体产业纷纷将资金投向房地产业，导致资金链紧张，民间借贷利率很高，像温州地区民间利率至少12%，而且每月付息，这么高的利率积累了大量的金融风险，一旦房价下降将会导致多米诺效应。因此房价越高，政府被绑得越牢。

（三）高房价造成的财富分配不公还会导致整个社会浮躁投机的心理，影响人们的价值取向，进而损害整个社会健康价值观体系的构建

房地产投资带来的部分人群的财富快速增长，动摇了人们劳动致富的观念。依靠劳动收入的缓慢提高与快速飙升的房价之间的强烈反差使诚实劳动的人们产生前所未有的无力感，人们纷纷寻找获得财富的捷径，梦想通过投机取巧一夜暴富，无视财富来自劳动的基本事实。一些实体生产企业产业空心化严重，它们无心经营自己的产业，或通过圈地、或从银行套取资金投向房地产业达到使自身财富快速积累的目的。

因此，住房既是中国不同利益阶层矛盾集聚的焦点行业，也是关系到其他行业健康发展，进而影响社会和谐稳定的重大问题。党中央对此高度重视，从2003年4月中国人民银行下发121号文件《关于进一步加强住房信贷业务管理的通知》开始，我国对住房市场出台了多轮调控政策，2005年的“旧国八条”“新国八条”、 2006年的“国六条”、2007年的“国四条”、2008年的“国十三条”、2009年的“新四条”直至2010年的“国十一条”， 2011年1月“新国八条”，调控政策紧锣密鼓，那么为何调控不见成效，住房价格却越调越高？房产调控背后的经济学依据是什么？一些学者建议政府加大力度调控住房市场，一些专家建议住房由市场调节，政府不要干预，我们似乎雾里看花。本文试图从蛛网理论的角度，对此做一番梳理。

二、蛛网理论

蛛网理论是20世纪30年代由第一届诺贝尔经济学奖得主、荷兰经济学家丁伯根提出的，它通过引进时间变化因素，连续考察属于不同时期的需求量、供给量和价格之间的相互作用，用动态分析的方法论述诸如农产品、畜牧产品等生产周期较长的商品的产量和价格在偏离均衡价格状态以后的实际波动过程及其结果。下面以需求和供给的线性函数为例加以讨论。

蛛网理论有三个基本假设：

第一，产品从生产到上市需要较长的周期，而且在这段时间内生产规模很难改变。

第二，本期需求量决定本期价格，以Pt和Qdt分别表示本期的价格和需求量，则需求函数为：Qdt=α-βPt

第三，上期的价格决定本期的产量，以Pt-1代表上期的价格，则供给函数为：Qst= -θ+δPt-1。

蛛网理论将市场均衡理论与弹性理论结合起来，来考察市场价格与产量的变动状况。在

我们再来看价格弹性的情况，价格弹性分为需求价格弹性和供给价格弹性。需求的价格弹性通常被简称为需求弹性，它是用来表示一定时期内一种商品的需求量相对变动对于该商品的价格的相对变动的反应程度。用Ed表示需求弹性，则需求弹性公式可表示为：

Ed=（dQ/Q）/(dP/P)=(dQ/dP)(P/Q)=- β(P/Q)

而供给的价格弹性通常简称为供给弹性，它表示在一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动的反应程度。用Es表示供给弹性，则供给弹性公式表示为：

分析（6）式，可以得到以下三种情况：

第一种情况：当t∞时，若Es/Ed

第二种情况：当t∞时，若Es/Ed>1，则Pt∞。这说明，随着时间t的增加，如果Es>Ed，则实际价格Pt将以越来越大的幅度围绕着均衡价格Pe上下波动，最后无穷大的偏离均衡价格。

第三种情况：当t∞时，若Es/Ed=1，则Pt为常数。这说明，随着时间t的增加，如果Es=Ed，则实际价格Pt将以相同的幅度围绕着均衡价格Pe上下波动，既不进一步偏离，也不逐步逼近均衡价格。

以上这三种情况就是蛛网理论的三种模型：收敛型蛛网、发散型蛛网和封闭型蛛网，如图：

蛛网理论告诉我们，当一个均衡价格体系受到外力的干扰而偏离均衡点时，如果商品的供给弹性小于需求弹性，这个体系在市场机制的作用下就能够回到原有的均衡点，也就是说市场机制作用能够使价格达到稳定均衡，对于这些商品，不需要政府干预，市场就能高效地实现资源配置的作用；如果商品的供给弹性大于需求弹性，则这个体系在市场机制的作用下不再回到原有的均衡点，这时，市场机制不能使价格达到稳定均衡，只会使价格越来越偏离均衡价格，对这些商品政府必须采取必要的措施，稳定商品价格。因此，政府要不要对商品的价格进行干预，是由商品本身的需求弹性和供给弹性的特点决定的，当商品的供给弹性大于需求弹性时，往往需要政府制定有关政策对市场进行干预，农产品市场如大米、蔬菜等的价格控制政策就是蛛网理论的具体运用。

三、住房市场价格弹性分析

住房具有开发周期长，项目一旦开工，中途很难改变规模；房价也是由同期市场上房子的数量来决定的；市场情况决定开发商下一期的开工情况。住房市场的这些特点符合蛛网理论的基本假设条件，我们可以用蛛网理论对住房市场的价格运行规律，尝试讨论住房市场如何通过市场本身力量恢复均衡？如果市场失效，政府该如何进行干预等等问题。

蛛网理论的核心是需求价格弹性和供给价格弹性大小的比较。如果住房的需求价格弹性大于供给价格弹性，那么住房市场通过市场力量会自行恢复平衡，无需政府干预；如果住房市场的需求弹性小于供给价格弹性，则市场力量对资源配置失效，必须通过政府干预使市场恢复平衡。因此，政府该不该对住房市场进行干预，以及政府如何干预，主要是由住房市场的需求价格弹性和供给价格弹性的比较来决定的，因此我们有必要对住房市场的价格弹性进行分析。

对住房市场的价格弹性研究能够查到的资料还很少，从国外的实证研究成果来看，美国Hunushek等对美国菲尼克斯584户和匹兹堡799户屋主调查研究显示，短期（1年）来看价格对需求的影响是不显著的，两地需求价格弹性分别为-0.12和-0.16，但长期看，需求价格弹性为-0.45和-0.64。Polinsky等利用美国联邦署31个大城市的10 054份数据研究结果，表明房地产的需求价格弹性为-0.67， Tong Hun Lee和Chang Min Kong利用1968―1972年美国一些代表性家庭的面板数据分析显示，房屋所有者的价格弹性为-0.57［4］，从这些实证资料来看，住房的需求价格弹性为负值，与一般的正常商品一样，住房市场的综合性需求价格弹性绝对值小于1，是属于缺乏弹性的商品，尤其是短期内住房价格弹性非常小。这符合住房作为生活乃至生存必需品的特点。

国内也有一些学者对我国的住房价格弹性作了些实证研究。李松、綦群高通过1998年至2007年的数据统计结果显示，住房供给市场对价格的平均敏感程度小，需求市场对价格的弹性为4.00［5］，这说明住房的需求富有弹性，供给缺乏弹性。高波、王斌研究结果表明，我国东部、中部、西部地区房地产需求价格弹性分别为：0.743、1.412和4.913，收入弹性分别为3.1、1.727和2.746［6］，研究表明我国的住房需求价格也是富有弹性。一般商品的需求量与价格呈反方向变动，需求价格弹性系数为负值，但有趣的是，上述两组学者研究的结果住房的需求价格弹性系数都是正的。为什么国内的实证结果与国外的实证结果相差那么大呢？

影响需求弹性的主要因素有：商品的可替代性；商品对消费者生活的重要程度；商品用途的广泛性；商品的消费支出在消费者预算支出中所占的比重；消费者调节需求量的时间等。可替代的商品越多，这种商品的需求弹性越大；生活必需品的需求弹性小，非必需品的弹性大；商品用途多，弹性大，用途狭窄，弹性小；商品支出在预算中所占的比重大，弹性大，比重小弹性小；消费者调节需求量的时间就是消费者寻找替代品的时间，时间长，寻找的替代品的可能性大，弹性也大。

从目前我国国内情况来看，住房需求市场至少可以分为两个市场，一是解决居住需要的住房市场，一是改善住房条件或投资的住房市场。

解决居住需要的住房市场弹性很小。这主要表现在：第一，住房是生活乃至生存的必需品，人人都需要。第二，个人住房市场上的商品房没有足够的替代品。城镇人口解决住房问题有两个渠道：一是购买住房，一是租赁住房。购买自有住房的替代品是租赁住房。对于这一点，崔裴、严乐乐进行过详尽研究。研究表明，由于中国住房租赁市场上的供给主体以非企业、非职业化的个人为主，无法在出租单元层面上保证住房服务供给的持续性以及配套服务的品质，中国住房市场上租赁住房所提供的住房服务与居民自有住房所提供的住房服务不可完全替代，导致住房租买选择机制在中国缺失［7］。租买选择机制的缺失使得租住市场替代性很小。第三，对于居民满足居住需要的第一套住房，其用途也狭窄，只能是居住。第四，虽然购买住房支出在整个预算中所占的比重很大，但由于住房租买选择机制的缺失，以及住房的刚性需求，只要能买得起房子的人都会选择购买住房。有研究指出我国住房消费能力对收入具有高弹性，说明决定是否买房的主要因素是收入，也就是说只要收入条件许可，一般人都会压缩其他消费而去购买住房。因此从影响弹性的因素来看，说明满足居住需求的住房市场弹性非常小。美国有非常完善的住房租赁市场，并且私有财产保护机制完善，也没有像中国这样凶猛的城市化进程，在不区分住房需求类型的情况下，其短期需求价格弹性在-0.12至-0.67之间，中国国内满足居住的住房市场的需求弹性远比这个数据小，所以个人判断其短期弹性系数绝对值应该小于0.12和0.16，长期的需求价格弹性系数绝对值应小于0.45。

改善型或投资型的住房市场，因为用途相对比较广，改善型的住房在当前的房价下是属于奢侈品，投资型的则与预期有关，投资的替代品较多，因此其需求价格弹性绝对值应该比较大，且价格弹性系数为负值。

但国内学者们实证研究的弹性接近4.00，需求价格弹性系数大于零，需求量与价格同方向变动，价格越高，需求量越大，说明我国的住房市场已经是一个非理性的投机市场。我国的快速经济发展与大规模的城市化进程催生了庞大的住房刚性需求市场，在住房供给受到限制的条件下，住房价格必然上升。2003年以来多次的房价调控由于各种原因没有取得预期的效果，这改变了人们对调控政策的预期，结果是住房价格上升，导致人们恐慌性购房，住房市场投机者囤货居奇，使得住房供需矛盾进一步恶化，房价越调控越报复性上涨，越报复性上涨越恐慌性购房，住房市场进入恶性循环中，这就是我国学者实证研究中发现我国住房市场需求价格弹性绝对值大而且弹性系数大于零的原因。如果刚性居住住房市场能够稳定住房供给，消费者对房价有一个理性的预期，投资性住房市场在价格机制作用下会趋于平衡。

影响供给价格弹性的因素主要有：生产的难易程度；生产成本；生产周期；预期价格等。目前中国住房生产技术含量普遍很低，生产相对比较容易，且由于住房供应短缺，预期价格上涨使预售机制在住房销售中充分发挥作用，开发商成本低利润高，所以相对于满足居住需要的住房市场，供给弹性要大于需求弹性。但由于国家的土地限制、预期价格上升使开发商囤地及勾结垄断经营等因素，使得我国的实证研究中住房的供给弹性也很小。但自住需要的住房需求远比住房供给更为刚性。

综合以上分析，在住房的两个市场中，为满足居住需求的市场，需求弹性小于供给弹性；而改善型或投资型的住房市场，需求弹性会大于供给弹性。

四、住房市场的调控方向

根据蛛网理论，改善型或投资型的住房市场，需求弹性大于供给弹性，这个市场无需政府干预，通过市场机制就能够自行恢复平衡；满足居住需求的市场，需求弹性小于供给弹性，一旦价格偏离均衡价格，市场机制无法使市场价格回到均衡价格，而只能使价格越来越偏离均衡价格，这个市场必须需要政府干预以稳定价格。因此，必须区分两个不同的住房市场，政府干预的市场为居住需要的住房市场，政府干预这个市场的基本方向为：

（一）从供给方面要稳定供给

由于居住需要的住房需求弹性非常小，即住房需求刚性难以改变，要解决住房供需矛盾，最为可行的方法是稳定住房供给。历年来房价暴涨的根本原因是供给不足，供给不足的根本原因：一是地方政府的土地财政和GDP政绩考核制度。地方政府财政收入对土地的高度依赖，使地方政府完全没有动力建造经济适用房和廉租房、公租房，这直接将居住需要的住房市场逼向改善住房条件和投机型住房市场，促使住房市场成为社会财富逆向再分配工具；同时廉租房和公租房的缺乏也使住房租赁市场难以规范，住房的租买无法替代。GDP政绩考核制度使地方政府成了高房价的推手，高房价导致的商品价格全面上涨使得名义GDP快速上升，政府政绩赫然，但实际的GDP无人关注，人们生活日益艰难，幸福感下降。历次中央对住房市场的调控政策被地方政府化解而达不到调控预期目标，与此密切相关。因此，要使地方政府在控制房价过快上涨上有所作为，必须打破地方政府财政对土地的过分依赖，打破GDP政绩考核制度。二是住房供给的垄断经营。经济学原理告诉我们，需求弹性小的商品，可以通过垄断，控制产量，大幅度增加利润。由于住房需求弹性很小，因此目前国内的寡头垄断经营者通过联合、囤地控制生产数量以获得高利润，同时利用信息不对称，通过利用媒体虚假信息、饥饿营销等手段诱导人们预期。所以要增加供给，就需要打破住房市场的垄断经营，公布住房信息，使人们对住房市场有一个理性预期，同时增加住房供给渠道，比如可以民间集资联建、政府建经济适用房、商业开发建设等。

（二）从需求方面要抑制住房需求和提高需求弹性

住房需求有很大部分是由于城市建设中的拆迁等推动的，在住房供求不平衡时，要尽量减少拆迁等被动型的住房需求。要满足一般城镇居民的基本居住需求，在不能有效划分居住需要的住房市场与改善投资需要的住房市场的情况下，要通过信贷、税收、法律等手段抑制投资性住房市场需求。从需求弹性影响因素看，增加购买住房的替代品从而增加需求弹性比较可行。为此要规范现有的住房租赁市场、政府建造大量公租房廉租房等方式增加租房市场供给和增加租房与住房可替代性。也可以仿造农产品市场建立住房储备制度，公租房、廉租房与经济适用房之间进行转换，当经济适用房有剩余的，政府收购作为公租房和廉租房用，公租房、廉租房住户经济条件许可，以经济适用房价格可以购买廉租房和公租房。如果有规范稳定可以预期的租房市场，就可以大大减轻住房买卖市场的压力，经济条件不许可的，参加工作年限不长的人都可以租房住，而不必非买房不可。

（三）改变住房消费观念

人口庞大和土地资源的不可再生性决定了住房以满足基本居住需要为主，为此要改变住房享受的观念，通过房产税等法律措施和构造健康的消费理念等文化建设，抑制享受型的住房消费。满足基本居住需要的住房以够住适用为原则，以小户型住房为主，倡导小户型住房消费观念。

五、小结

由蛛网理论分析可知，住房调控的关键是要区分两个不同的住房市场，居住需要的住房市场最重要的是要稳定供给。这几年中国住房市场节节攀升的原因是没有将居住需要与改善投资需要的住房市场区分开来，将居住需要的住房市场逼向改善型和投资型的住房市场，造成整个住房市场一片混乱。投资性住房以追求利润最大化为目标，在住房供给严格控制的情况下，住房市场的垄断经营很容易使住房价格上升。在庞大的居住刚性需求情况下，居住需求者不得不接受难以承受的高房价，使得投资者获得高利润的风险极小，在预期的可观的利润驱动下，投资型购房的规模日益扩大，投资需求的日益扩大和居住需求的恐慌性购买，使得住房价格越来越高。如果居住需要的住房都得到保障和满足，投资型购买者没有可承接的对象，投资风险随着房价上涨而上升，投资规模自然会得到控制，那么改善型的、投资型的住房市场将在市场机制作用下自行恢复平衡。

从住房调控政策历史看，国家2007年前的住房调控政策没有很好区分两个不同的市场需求，调控的重点在控制需求，在增加住房供给方面只有指导性意见没有具体可操作的调控措施，比较宏观空泛。因为没有有效可行的增加住房供给政策，因此调控很难见效。2009年开始，调控政策开始区分两个不同的住房市场并对两个不同的住房市场采取不同的调控方法，基本居住需要的市场增加供给，投机需要的住房市场抑制需求，因此2009年的调控政策基本抓住住房市场的问题要点。2010年的调控政策是对2009年调控政策的执行加强量化监督，以防地方政府消极懈怠。2011年1月出台“新国八条”，在供给方面要求保障性住房用地不低于住房用地供给的70%，要求多渠道筹集保障型住房房源；从需求方面，严格控制投资投机性住房购买，实行严格的限购政策，增加公租房供应，提高住房购买需求弹性；同时引导大众理性消费。这些调控点非常精准，如果这次能严格监督政策实施，想必住房市场必定有一个理性的回落。但要从根本上解决住房市场问题，还要彻底解决地方政府财政对土地的依赖，解决GDP政绩考核制度的负面作用。

参考文献：

［1］ 张平石,祝平衡.住房消费观念及其对经济社会的影响［J］统计与决策，2009,(01).

［2］魏文彪.房市依赖于消费的“高弹性”是一种悲哀［N］中国改革报2007,(11-15):005.

［3］付文林.住房消费、收入分配与中国的消费需求不足［J］经济学家,2010,(02).

［5］李松,綦群高.我国住房价格弹性、梯度机制及分异研究［J］建筑经济,2010,09:(总335).

［6］高波,王斌.中国大中城市房地产需求弹性地区差异的实证分析［J］当代经济科学,2008:30-01.

［7］崔裴,严乐乐.住房租买选择机制缺失对中国房地产市场运行的影响［J］华东师范大学学报（哲学社会科学版）,2010,(01).

住房制度论文第9篇

    近年来以北京上海为代表的大都市房价高速增长,住宅价格上涨幅度远远超过居民可支配收入上涨幅度,使住宅保障的问题成为最重要的政治和社会问题。住宅一般被认为与其他的商品一样是由市场机制供给的物品,但即使在先进的资本主义国家,完全由市场机制决定住宅供给的情况也不存在。住宅作为人类生活的基本条件之一,是个人享有政治权利乃至职业选择等基本自由的前提,因此住宅的享有不仅仅是不受国家侵犯的财产权利,更包含要求国家干涉住宅市场或提供居住保障的社会权层面。

    中央政府意识到住宅市场化的弊端,从而在面对中低收入居民住宅保障缺失的情况下,早于2005年5月,就由建设部、财政部等七部委联合发文《关于做好稳定住房价格工作的意见》,提出通过规划控制改善住房供应的结构,增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,通过运用税收等经济手段调节房地产市场等措施来保障普通居民的住宅消费可承受能力。各个地方政府也针对地方具体情况,开始采取以上政策手段,介入土地住宅供应市场。 [1]然而2007年上半年至今,包括上海、深圳在内各大城市又出现了住房价格飞速上涨的现象,远远超出了普通居民收入可承受的程度。

    可见,着眼于政策手段选择的角度,现有的措施并不能有效地解决居民住房保障的问题,并且在以财政支出为基础提供补助金或建造公共住宅的政策手段往往存在供应缓慢,财政压力大、住宅管理成本高的问题,因此广为各国采用的控制租金或限制出租人的解约自由等政策成本较低的优势选择就有必要纳入政策选择的视野。而在公法学上,控制租金、限制出租人解约自由也早有其坚实的理论基础,即早已被先进立宪主义国家所接受的财产权的公共福利制约理论。因此本文就试图以日本住宅政策中限制出租人解约自由的“正当事由制度”为例,阐述私人的居住保障与立法对解约自由限制的关系,并进一步指出该制度所对应的财产权限制理论的正当性。

    二、正当事由制度的展开

    (一)二战期间房屋租赁法的改正

    日本房屋租赁法上的正当事由制度最早是作为二战期间地租房租统制令的配套措施而出现的。因为地租房租统制令的实施 [2]可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约,致使出租房屋供给量明显减少,必须辅之于对出租人解约权进行限制的制度,以保障承租人的居住权益和社会的稳定。

    1941年房屋租赁法的修改被提上日程。 [3]改正主要对出租人的解约自由进行了一定程度的限制,即增加了除非出租人具有“正当事由”,否则不得随意提出解约的规定。(房屋租赁法第一条之二)这一修正,反映了当时战时体制下住宅困难的情况,即没有正当的理由,不能要求土地、房屋的承租人交付土地或房屋,保护租赁土地或房屋的承租人,主要是放眼于当时谋求治安安定的目的。为了保证应招参战的承租人家人居住的持续。

    其实早在改正前,就有判例以民法上“权利滥用”和“信义则”为由,确认了对出租人解约权的限制(大判昭16,3,18,民集20,306)根据当时判例的内容,实际上已经有对住宅难问题以及承租人生计的考虑。而在帝国议会贵族院对改正案的审议中,“正当事由”被理解为具有以下的情况:房东自己使用的必要、承租者经催告仍不支付租金、承租人未得到出租人同意擅自改变土地的原状、承租人未得到出租人的同意擅自改变、损毁建筑物的原状、承租人未得到出租人的同意擅自转借建筑物或让渡租赁权、出租人接受破产宣告时。1944年大审院(过去的最高裁判所)判例指出:“判断是否有正当理由时,除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外,对公众利益及社会上其他各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定的判决。” [4]

    而修正案立法者对于“正当事由”的解释,相当广泛和富于弹性,真正对于解约限制只是出于资本的超额利润以及对国家整体战时秩序、利益的考虑。对于承租人的保护只是排除房东前近代的利润,维持低租金、低物价政策所带来的附随的利益,就像渡边洋三所指出的“是大目的的反射的效果”,承租人的生活状况,并不制约解约自由。 [5]

    (二)二战后正当事由解释的变迁

    二战后,房屋租赁法的条文并没有发生变动, [6]但战后丰富的社会变化,却在判例理论和解释学上给了房屋租赁法特别是正当事由制度许多新的内容。

    首先是刚刚战败时,严峻的战灾问题以及政府将当时的住宅问题主要推卸给民间解决,众多的租赁纠纷为判例理论的形成提供了源泉。由于战争摧毁了大量的住宅,加之从军队复员、从国外撤退回国的人使住宅需求骤增,面临着未曾有过的住房短缺的紧张局面。恰是此时,1941年经过修改而增加了正当事由制度的土地房屋租赁法发挥了极大的作用。当时的法院在判断房东拒绝更新契约、提出解除契约是否具备有正当理由时,不仅仅依据房东自己使用的必要性,同时对承租人的情况也进行比较衡量,确立了极为重要的“利益比较原则”。即:在判断出租人是否具备有拒绝更新或提出解约的正当理由时,对出租人和承租人双方的必要性及其他情况进行比较、衡量之后再作决定。 [7]

    对于正当事由的判断,就像使用天平,需要对要素之间的轻重进行归纳分析、比较,来得出结论,其中法官根据各个事实,进行主观的利益衡量过程占据重要的作用,因此很难通过判例归纳出统一的判断基准。 [8]由于利益衡量原则要求考虑出租人、承租人双方的情况以及其他各种情况,作为一般条款的正当事由制度的调整利害关系的性格变得强烈起来。这种倾向,在其后的50年代后期到60年代初,由于提供腾退费(立退料) [9],成为补充正当事由的判例理论得到确立,正当事由的判断中金钱这一极为柔软的因素被考虑,使得正当事由制度的调整利害关系的性格得到了极大的强化。 [10]

    因此在解释论上,利益衡量的过程(正当事由判断的基准),就要根据正当事由制度的目的、制度趣旨等进行判断。从历史的角度来看,二战刚结束时,日本处于绝对的住宅困难时期,围绕正当事由的争议多数是争议生存的绝对条件的,那时可以说正当事由制度的机能是保障经济弱者作为基本生存条件的居住和营业的场所。但是到了1950年代后绝对的住宅困难有所缓和的时期,争议生存绝对条件的纷争减少,多数以居住、营业的条件或者开发利益等的经济利益为争议的焦点。

    笔者认为正当事由尽管使用比较衡量的方法,具有纠纷解决、以及实现国家住宅分配的机能,但是仔细分析判例中对正当事由的判断的考虑和轻重比较,租赁双方基本的居住需要和生存需要特别是承租人的居住、生存需要都是最重要的考虑因素。

    三、学说的争论

    通过立法的考虑和法院判断时利益衡量因素的总结,学者们对于“正当事由”制度有以下不同性质的论断。对于“正当事由”的立法趣旨也存在各种对立的观点。

    1、渡边洋三在其1950年发表的“关于房东的解约申入权”论文中提出房屋租赁法第一条之二正当事由规定的立法趣旨是在于促进支持房东具有的半封建的权力的半封建的房屋租赁关系的解体,而其在1958年的“市民法和社会法”论文中对上述观点有所修正,二战中房屋租赁法的修改,尽管包含保护承租人的契机,但实际根本上是对战时独占资本的保护,本质上是法西斯法。但战后房屋租赁法的保护,则应属于由劳动者运动和生存权理念所支撑的社会法的构造。 [11]

    2、而铃木禄弥则是社会性立法性质的坚定主张者。他在其1959年出版的《居住权论》的着作中明确提出明治30年代后的日本的房屋租赁关系本质上还是建立在市民法原理之上的,因此正当事由制度的规定根本上是对作为市民法的这一房屋租赁民事法律的社会性立法的修改,为了保障所有国民过上像人一样的生活。 [12]他主张法院对于正当事由的判断本质上应该以出租人的牺牲保障承租人居住的利益角度出发做出比较妥当,应作为国家的社会法的判断。不过他同时指出实务上,法院主要采取的是作为住宅分配政策的判断方式。 [13]

    3、从正当事由制度本身客观所具有的机能的角度出发,在讨论定期房屋租赁权 [14]立法过程中,吉田克已提出正当事由制度具有4项机能:抑制不正当的租金上扬、对住宅这一资产利用进行分配、对开发利益进行分配、保障住宅所处位置的利益的机能。后两项机能主要是在日本城市开发的展开和80年末不动产泡沫的形成过程中,正当事由制度与腾退费制度相结合,客观上达到了以上的效果。并且他认为对正当事由制度性质的判断要从住宅整体的状况入手,并指出日本的公共住宅、社会住宅政策不足,因此正当事由制度可以说承担着住宅社会保障功能的负担。 [15]

    因此仔细加以分析,可以发现尽管学者们对于战时立法改正插入的“正当事由”规定在立法时的宗旨以及战时“正当事由”制度起到的作用存在社会性立法和近代化立法的不同观点,并且对于正当事由制度在战后存在的理由(政策上的考虑)抱有数种因素并存的观点,但战后“正当事由”制度从承租人的生存权考虑,具有社会性立法的性质这一点,还是受到多数学者的认可。从而,从这一性质出发,房屋租赁法上对出租人所有权的社会性限制,一定程度地实现了承租人的居住利益,因此私法上出租人的租赁契约解除权或更新拒绝权限制与宪法上的出租人财产权限制共同构成了承租人居住利益保障的法的结构。

    一般房屋出租人与房屋承租人的债权债务关系是受对等当事人之间的市民法的原理所规律和保护,但是对于居住用建筑物,很多国家都有特别的规定,保护承租人,从而对市民法原理进行修正。因此对于居住用建筑物的承租权的保护,是对其居住利益的保护,或者说具有生存保护的意义在内吧。