住房改建论文第1篇

2010年两会前夕,北京和大连,两个素未谋面的退休公务员李开发和李明,不约而同地作出一个决定――向全国两会、国务院办公厅及住房和城乡建设部等递交书面建议,呼吁建立国家住房制度、加快住房保障立法,向“过度市场化住房制度”发起“二次改革”。

没有课题经费,仅凭热情和执着,在过去三年中,李开发和李明四处“化缘”,征求各类意见,终于完成了中国住房制度立法方面来自民间的两份建议稿――《国家住房建设制度建议稿(2010版)》和《住房保障法草案建议稿》。

3月2日,《财经国家周刊》记者从他们手里拿到了这两份墨香犹存的建议稿。

“三三制”住房格局

李明,辽宁省外经贸厅企管处原副处长,高级经济师,曾因编撰《住宅立法研究》一书被媒体称为“住宅立法专家”。

从2009年10月23日到12月10日的48天里,李明以平均每天100封信的效率,向1000位全国人大代表和政协委员群发了两份建言――《致全国人大代表和全国政协委员:关于加快立法的议案和提案》和《十四位专家学者联名提出 改革供地方式 建立三三制住房制度――二次房改建议书》。

此前,他自费1多万元购买400余本自己编撰的《住宅立法研究》,寄送给全国各地的官员、学者和媒体记者。

1000封信和400本书,李明收到了7位全国人大代表和2位全国政协委员的回复。这足以让他激动不已。

李明告诉《财经国家周刊》,2月25日晚上,全国人大代表、杭州娃哈哈集团公司董事长兼总经理宗庆后委托秘书给他打来电话,对提议大加赞赏,表示会在全国人大会议上联系30位代表,共提此案。

此外,李明的建议引起了派中5家代表和委员的重视和回应。

在全国人大代表中,九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生曾与30多位律师邀李明座谈,在对其建议字斟句酌后,形成“律师团”联名议案,准备上呈全国人大;致公党中央常委、天津市侨联副主席朱天慧表示也会据此提交议案;民盟浙江省副主任委员、浙江省人民政府参事卢亦愚将其纳入自己有关社会保障的总体议案中;农工党向全国政协提交了名为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》的提案,其中一些内容也以李明的建议为蓝本;民革中央也报送提案“加快制定《住房保障法》完善住房保障制度”。

李明提出,“一次房改”改掉的是实物分配的住房制度,后来出现了房价飞涨、“过度市场化”;而“二次房改”的核心内容是确立“住房是准公共产品”,逐步实现“20%左右的高收入家庭购买或租赁商品住房、60%左右的中等收入家庭购买或租赁公共住房、20%左右的低收入家庭享有保障性住房”的“三三制”住房格局。

在李明看来,合理的住房制度应同时兼顾低、中、高三个收入层次即全体国民的住房需求,但国家《2009~2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度倾向于多建廉租房、保障低收入家庭的居住,使中等收入家庭沦为买不起商品房又申请不了廉租房的“夹心层”。因此,有必要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。

李明提出的公共住房概念,是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式招标供地建设的准市场化平价住房。供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,是三三制住房制度创新的必要条件。

论战“二次房改”

“二次房改”概念提出后,迅速在媒体上蹿红。有网站“民意调查”显示,80%以上的网络受访者支持“二次房改”。

但另有看法的也不少。

住建部政策研究中心主任陈淮曾在公开场合表示,不论短期计划还是“十二五”规划,并没有“二次房改”计划,“中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”

中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌则说:“不能因为猪肉贵了就骂农民,同样不能因为房价高了就全怪开发商”,“二次房改完全没有必要”。

对于这些评价,李明在自己的博客上予以回驳,说对方是在为自己参与制定的游戏规则护短。

这场“房改”论战在2009年10月达到高潮。期间有消息说,住建部成立了一个以副部长牵头、住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,着手调研十年房改的得与失,谋划下一步住房制度走向。

但随后住建部副部长齐骥公开辟谣,说“坚持市场化方向不动摇”,有关“二次房改”的调研言论纯属乌有,“中国房地产是否存在泡沫目前难界定”。

《财经国家周刊》记者了解到,“二次房改”之所以引起论战,是因为触及对1998年房改以来一些问题的评价。

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]第23号文件)明确规定:“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”

李明告诉《财经国家周刊》,时任副总理的在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上就特别强调:“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。”

2000年12月,在听取建设部工作汇报后又一次强调:“住房建设,有两点需要明确,一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变;二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”

而2003年出台的由建设部起草、并以国务院名义下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件),将国发[1998]第23号文件的规定修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

包括李明在内的一些学者认为,正是这一修改,改变了经济适用房的性质,并使住房政策倾向于逐步演变成为全面市场化,把绝大多数城镇家庭推向商品住房市场。

在2010年全国两会前夕,连续三届担任全国人大代表的迟夙生提出,从2008年10月全国人大常委会将住房保障法列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一至今,已有一年半的时间,“时机已经成熟”。

迟夙生准备向上提交李明的四项建议,其中包括成立由国务院牵头的“深化二次房改和住房保障法立法领导小组”,推广北京、重庆和深圳三市把住房用地的50%以上用于住房保障、确定房价收入比考核指标和取消住房保障户籍限制等房改新策。

李明对《财经国家周刊》说,他曾在某些会议的现场将“二次房改”建议书当面交给几位领导,等到会议散场时,却发现建议书仍旧留在座位上。

不是“另搞一套”

和李明相比,现为《中国经济名家讲坛》专家委员会副主任、中国管理科学研究院研究员的李开发更早为媒体所熟知。

在2004年至2006年以“郎顾之争”为发端的国企改革大讨论、2005年“圆明园防渗工程”引发的关于水资源恶化的讨论、2007年至 2008年的“许霆恶意取款案”中,李开发都成为媒体报道的焦点人物。

2010年全国两会前夕,在接受《财经国家周刊》专访时,李开发说,他已将十易其稿、增加了背景、论证和解读的《国家住房建设制度(建议稿)》最新版本,递交给某些参会人士和国务院下属相关部门。

李开发说,之所以要做这件事,是因为几年前总理说过的一句话。

2007年11月,总理在出访中亚时接受凤凰卫视采访,提出“我们确实应该设计一个好的住房制度”。总理的期望,使李开发有了起草一部《国家住房制度建议稿》的想法。

从那以后,李开发四处调研,足迹遍布上海、深圳、广州、南京和武汉等房地产热点城市。由于本身有一定的知名度,李开发在调研过程中受到一些当地高层领导的接待,也拿到了大量一手数据。他还深入湖南、河南等省的农村腹地,调研农村宅基地闲置、农田弃耕等现象,这些调查成为他将进城农民的住房保障写入国家制度建议稿的论据。

调研之余,李开发研究美国、韩国等诸多国家的住房制度,再就是到处请各类专家、房地产业内人士“喝茶”。

2009年全国两会召开前夕,李开发拿出了《国家住房建设制度(建议稿)》的初稿;在经过10次修改后,李开发终于形成了2010年版建议稿。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,他起草的《国家住房建设制度(建议稿)》每一条都有相应的中央文件作为依据,最大限度地契合了整个国家的改革进程,而不是“另搞一套”。

在他看来,“国家住房制度不能光考虑如何正确、如何与国外理论接轨,更重要的是符合中国国情。”

建议稿的争议

翻开李开发版的《国家住房建设制度(建议稿)》可以发现,文中非但有制度条款,还有解读和论证。李开发告诉记者,这是吸取了以前的经验教训,防止别人误读误判。

《国家住房建设制度(建议稿)》中,最有争议的当属“第十一条”:向农村宅基地制度借鉴经验,构建城市居民的住房保障体系。其中引入“基础性保障住房权”概念,为首次置业的居民划定一个基本保障面积,形同于农村的宅基地。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,就这一条,此前曾有位专家讥笑:“不如在城里给每个人都分一块地,让他自己盖房子”。这位专家认为,除非改变现行土地制度,否则无法实现。

就此,李开发在新版建议稿中慎而又慎地作了修改:“城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。”同时又在条款下作出解释:此条款不是要改变现行土地制度,那是“专家的误解”。

李开发表示,他在调研中发现,一些沿海城市的房价收入比是15~20倍,已经明显呈透支迹象;2009年为应对金融危机,银行打开信贷闸门,有大量资金流入房地产业,一些国企成了“地王”;此外,一些地方政府举债建设政府融资平台,预埋下金融风险。

“房地产尽管带动经济增长,但对房地产的支柱产业地位宣传过高、扶植过多,必然会挤压制造业等其他实体产业,使资源配置失衡,经济面临结构性风险。”李开发说,“房价高涨与就业率下降已经现实地联系在一起,对整个经济环境已构成威胁。”

在李开发看来,如果此时能推出国家住房制度,“将是更好地战胜国际金融危机的核心选项之一。”

据他测算:“北京有500万外来人口,至少有300万人是白领。如果出台住房保障制度,让其中的150万人能够买得起约40万元/套的房子(80平方米,其中保障型待遇50平方米,调剂型的30平方米,为一套房),合计拉动的消费就高达6000亿元。”这仅仅是北京市。如果按全国来算,李开发估计“有可能拉动消费10万亿至20万亿元”。

“这是货真价实的内需。能拉动如此巨大的消费,只有国家住房制度能办得到。”李开发说。

他还认为,国家住房制度要通盘考虑,住房至少涉及城市规划、产业发展、户籍制度、教育资源和社会保障等若干方面。有必要由国务院牵头成立专门机构,“找中立的研究机构和学者参与”。

房改的全盘考虑

《财经国家周刊》记者发现,在李开发和李明分头起草的两部住房制度立法建议稿中,出现了不少观点交集。比如,确立“住房是准公共产品”、“人人享有适当的住房保障”的理念和原则,扩大中等收入家庭住房保障覆盖面,建立城乡一体化的住房保障体系、对进城农民实施居住保障,以及支持单位集资、合作建房,培育多个不同的房地产开发主体,等等。

在李开发和李明发出“二次房改”声音的同时,2010年1月中国经济出版社发行了一部新书――《第二次改革》。出乎出版方意料的是,一部艰涩的理论著作,竟排在了同期畅销书的前列。书中提出了“第二次改革”的概念,指出“前30年的改革以破为主,后30年更多强调的是立”。

3月3日,在全国政协会议召开当天,该书作者、全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林接受了《财经国家周刊》的采访。

迟福林告诉记者,自金融危机以来,他始终在关注中国发展的大背景的变化。

“从国内来讲,是发展阶段的变化。即从‘生存阶段’变为‘发展阶段’。在此背景下,长期坚持的以追求GDP总量为目标的‘增长主义’将难以为继,取而代之的,是公平和可持续发展会成为下一步最基本的大目标。”迟福林认为,下一阶段,经济问题会退而求其次,社会方面的问题将越来越急迫。

“第二变化来自于外部。”迟福林说,“金融危机显示出欧美市场正在发生的变化。使得中国长期奉行的大进大出的出口导向型经济也要面临调整。这就给我们提出一个问题:后30年恐怕会和以前有很大的不同,我们面临一个新的转型。”

在迟福林看来,中国下一阶段“是继续往追求GDP总量为目标的‘增长主义’老路上走,还是另辟一条新路,朝着公平和可持续发展的方向上走”,需要一个理念上的抉择。而抉择的关键期,恰在最近这三五年。

《财经国家周刊》记者告诉迟福林,他的上述理论,已被李明作为注脚引入其“二次房改”的论述中。对此,迟福林说:“房地产的问题,既是经济问题,更是社会问题,如果房地产的问题不解决或者解决不好,则可能不仅是对经济有冲击,甚至会对社会都有更大的冲击。从这些角度来看,我们必须把追求公平和可持续发展作为目标。”

对于“二次房改”,迟福林表示,“应该承认,第一次房改在加快房地产市场化方面有重大推动,但同时也应承认其间肯定有失误。比如,加快商品房发展的同时,保障住房严重缺失。”在他看来,改革过程中不确定因素多,因而一定要历史地看待房改。今后改革,更多地应该从经济和社会两个方面去全盘考虑。

摘帽“支柱产业”

近一年来,在“二李”的“二次房改”和迟福林的《第二次改革》之外,就“房地产是否该被视为支柱产业”、“房地产”和“住房”政策应区别定义等大是大非问题,房地产理论界也热议不断。

一些专家认为,第一次房改之所以会出现过度市场化的倾向,与对房地产的“支柱产业”定位不无关系。自从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件)中首次提出“房地产是国民经济支柱产业”以来,地方政府大力推行住房商品化,“土地财政”长盛不衰,保障房建设却严重不足。

在2010年全国两会召开之际,迟夙生在其议案中写道:“第二次房改的重点,就是‘市场经济+社会主义’。”他认为,“二次房改”的意义在于“一方面解决老百姓住的问题,一方面创造极大的内需”,而不是现在这样头痛医头,脚痛医脚,房价涨了,就调控一下,如此周而复始。

全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵认为,应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路,使住房政策向满足人民基本生活需求回归,向社会保障和准公共产品的属性上回归。

要不要继续保留房地产头上“支柱产业”这顶“桂冠”,目前争论愈发激烈。

中国土地学会副理事长黄小虎在接受《财经国家周刊》采访时表示:多年以来,房地产是抢了建筑业的“功”,“支柱产业是建筑业而非房地产业”,拉动50余个相关产业、带动每年2000万人就业的,也都是建筑业,不是房地产业。因而,有必要正本清源,给房地产“支柱产业”摘帽,“过多的资源向房地产业集中,实际上是一种浪费。”

吴晓灵则提出,“发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题,还是主要解决经济发展问题,关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向”,“国家应对房地产政策和住房政策有所区分”。

这一观念在2010年地方两会期间出现和声。2010年1月底,曾任建设部部长的上海市委书记俞正声在40分钟的发言中用30分钟谈房地产问题,提出房地产业“二分法”:“住房有两个属性,一个是市场属性,一个是民生属性,不能只讲市场属性,不讲民生属性。”

上海市长韩正公布了一个大于“一分为二”的数字:2010年上海市计划开工建设的保障性住房将占全市总住房量的60%以上。

住房改建论文第2篇

住建部领导在宣布这一喜讯时还指出：完成这一宏伟规划，到“十二五”末，我国的保障房可以覆盖城镇居民总数的20%。闻此，令人十分痛心，十分内疚。痛心的是，“十二五”末正是新中国成立66周年，值此六六大顺之年，我国保障房的覆盖率却只能达到20%。内疚的是，我是一个参与房改文件起草的人。如果我们不在房改进程中下出大“昏招”，保障房的覆盖率会远远高于这一水平，到今天许多城镇的覆盖率超过70%也不是难事。

我与一位朋友讲述以上论点时，他吃了一惊，提了很多问题。我把他提的问题和我的回答整理成以下八条，似能比较全面地解释以上论点。

一问：为什么建国60年后的“十二五”才开始大规模建设保障房，直到“六六大顺”之年，保障房的覆盖率才达到20%？

答：党和政府一贯地关心人民的住房问题。新中国建立之初，面对“一穷二白”的国情，实行了低工资制，力求多节省出一些资金来加快建设。在那种情况下，我国推行了与之相适应的公房低租金制度，以求在当时的条件下较好地解决广大职工的住房困难。现在我们可以看清楚，这种公房低租金制度，是一种符合当时国情的以保障房为主体的住房制度（以下简称保障房制度）。最好的证明是，而今正在推行的廉租屋，就是一种公房低租金制度。在当时比较艰难的条件下，通过各级政府和各单位千方百计地努力，每年都能建设一批公房。再加上各城市还进行过三、四次住房解危、解困活动。累计到上世纪九十年代，全国已有60%以上的城镇居民住在这种保障房内，因而当时我国已经成为世界上拥有众多保障房的国家之一。

二问：这样巨大数量的保障房到哪里去了？

答：根据当时住房商品化的房改理念和政策，我们决定把可以出售的公房全部出售成为私房，从而“消掉”了当年实有的数量巨大的保障房。

三问：为什么会形成这样的房改理念和政策？

答：形成房改理念和政策，决定于当时的历史条件。我国推行房改初期的主客观条件主要有三：其一，长期受外国封锁的“闭关锁国”，使得我们对国外的住房情况知之甚少。房改之初我们就不了解什么叫保障房，更不可能把旧住房制度认定为保障房制度。其二，当时我国的大局和主流是推行商品经济和市场经济，因而从房改一开始我们就毫不犹豫地走住房商品化的道路，并认定提租补贴和出售公房是符合商品化要求的、最佳的改革举措。其三，在改革进程中逐步地认定：房改的对象是旧的公房低租金制度，住房商品化的主要对象是公房，因而把可以出售的公房全都出售使之成为私房，是全面推倒旧制度“彻底革命”的举措。

四问：当时人们列举了旧住房制度许多弊端，使人们认为必须推倒它，是否属实？

答：旧住房制度确实存在许多弊端。但其中不少弊端，例如有的单位分配不公，有的单位有人恃权多占住房等，在近些年分配保障房的过程中仍时有发生，并非旧制度所专有。旧制度所专有的弊端是所建公房全都只租不售，并让所有的租房人都享受低租金待遇。这种办法，政府和单位每年都要投入大量资金建公房，却一分钱也收不回来。更由于低租金不敷维修之用，每年政府和单位还要补贴大量维修管理费用。产生这一弊端的主要问题是，没有区别对待，每个居民没有尽其所能地参与住房负担。这种全由公家负担的办法，已使旧制度逐步地处于难以为继的境地。对此，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号，下称“23号文”）决定停止旧制度、推行住房分类供应制度是完全正确的。因为住房分类供应制度正是一种按居民经济承受能力区别对待，有租有售，使每个居民都能尽其所能地参与住房负担的制度。

五问：从“23号文”至今已过去15年，为什么没有人去研究旧制度的问题？

答：当年人们认定旧制度是房改的对象，列举了它存在的诸多弊端，最后由“23号文”做出予以停止的定论。对于已有定论的事，人们不去研究它是完全正常的。只有我这个既研究住房问题也研究房改历史的84岁老翁，通过近十几年的漫长岁月才有所感悟。今天我在此发表的属于反省性质的意见，就会使我成为全国唯一的提出旧制度是保障房制度的人，也是唯一的提出我们下出了“消掉”数量巨大保障房大“昏招”的人，如因其不当而引起众怒，很有可能受到严厉批判。以上意见，没有经过长期的房改经历是难以感悟出来的。我这个产党员既然感悟到了，就不能让其“淹没”，而应以对党对人民负责的态度把它讲出来，使之成为研究房改历史的后来人兼听则明的参考资料，即使受到批判也无怨无悔。

六问：在房改之初决定走住房商品化的道路，可以理解。但在“23号文”做出推行住房分类供应新制度决定后，如果再继读出售公房变成私房，岂不成了先卖掉数量巨大的保障房，然后再去建设保障房吗？

答：你的提问建立在我前面讲的旧公房也是保障房的基础上，现在来看当然提得很有道理，但却不符合当时的历史实际。从“事后诸葛亮”来讲， 即使当年没有认识到旧公房是保障房，“23号文”也面临着两种选择。第一，将出售公房变成私房的改革进行到底；第二，把出售公房改为出售保障房，使改革旧制度与建设新制度紧密地结合起来。可惜当时人们认为，旧公房是住房商品化的对头，是改革的对象，把可以出售的公房全部出售使之成为私房是“彻底革命”的举措。而人们对保障房重要性的认识还处于起步阶段，对保障房需要用半产权房等办法予以稳固更是毫无认识。因而，当时没有一个人能够超越历史局限提出第二选择的建议，也就毫无疑义地把第一选择写入“23号文”。我曾在1992年（与林志群同志合作）和1997年发表过两篇介绍国外推行住房分类供应制度的文章，似乎对此问题了解得稍早、稍多一些。其实了解得很肤浅，当年我在参与“23号文”送审稿起草时，就从未想到过第二选择。

七问：如果当时决定实施第二选择，会不会增加困难？

答：实施第二选择，主要的内容是把出售公房改为出售保障房，与出售公房的任务量完全相等，不会增加困难。如果采用第二选择，主要应采取以下四项措施：第一，宣布将旧制度所有的公房全部改为经济适用住房，出售公房就成了出售经济适用住房。第二，出售价仍按当年定的“房改价”，不让居民多出一分钱。第三，只要居民愿意在这套经济适用住房里住一辈子，政府也不干预，不影响居民拥有住房的愿望。如要出售，则由政府或主管单位依照经济适用住房的有关规定予以回购。第四，在1998年以前各城市已经出售了一定数量的公房，但都没有发产权证。只要在发产权证时申明按新规定所有出售的公房都属于经济适用住房就行了。

八问：实施第二选择有何好处？

答：最大的好处是，在2000年出售完可以出售的“公房”即经济适用住房后，我国的经济适用住房的覆盖率就超过居民总数的60%。回想这些年我国建设供应保障房的波折坎坷和艰难困苦，把第二选择叫做“好得不得了”也不算夸张。在保障房60%覆盖率的基础上继续提高就容易得多。因为其比较容易，各城镇政府的积极性也会高得多。可以这样估计，考虑到城镇人口增加和有些住房必须折除等因素在内，大约用十几年时间，依靠建设廉租屋和经济适用住房齐头并进，许多城镇的保障房覆盖率超过70%也不是太困难的事。个别条件特好的城镇，为了争当“冠军”或“前十”，就有可能率先达到保障房覆盖率超过80%的既定目标。

实行第二选择，还有以下几大好处：一是，城镇内大多数居民住在数量巨大的经济适用住房内，就成了城镇政府必须十分关注和认真抓好的重要工作。规章制度会越来越完善，管理水平会越来越提高，保障房的运行会越来越健康。而前几年每年建设的经济适用住房只占总房量的5%左右，反而出现了建房很少、问题很多的怪现象。二是，按一户只能住一套经济适用住房的规定（旧制度也规定一户原则上只能住一套公房），完全符合我国人多地少需要在住房建设供应上节约使用土地的要求。三是，要求公务员每户住一套适用于公务员的经济适用住房（我在之前发表的文章中论述过），有利于廉政建设。四是，前些年我国对房地产业的宏观调控，曾对房价和住房套型多次提出要求，但都未落到实处。如果大多数居民住经济适用住房，其房价和套型由政府确定，既解决了广大中低收入者的住房难，切实地成为惠及大多数居民的德政，又抓住了解决上述问题的关键。五是，解决了中低收入者的住房问题，房价问题就成了高收入者的住房问题而“不足为虑”。只要针对高收入者大都拥有多套高档住宅而采取征收较高税收的办法，就会抑制这些人的“购房热”，房价也能平稳。

十分内疚，我们当年囿于历史的局限，在“23号文”中下出了先把数量巨大的保障房“消掉”，然后再从头开始去建设保障房的大“昏招”，使得以上的估计和好处只能是空想，因而成了我国房改进程中另一大遗憾。由于这一“昏招”阻滞建设新制度进程特别严重，也可以称之为最大的遗憾。

这一“昏招”还曾延续到制定经济适用住房的管理办法中。由于建设经济适用住房用地免收土地出让金，因而规定：居民购买经济适用住房超过5年后，只要补足土地出让金就可以上市出售。它再一次证明，当年流行的出售公房是“彻底革命”的思想对人们影响之深，以及对保障房需要大力维护认识之浅。现在人们一看就会十分惊奇，辛辛苦苦建起来的经济适用住房，五年之后就可以通过出售把它“消掉”，完全是一种“狗熊掰棒子”的办法。这一“后续”的“昏招”，直到后来把经济适用住房定为半产权房才得到纠正。

住房改建论文第3篇

【论文摘 要】城市土地的过量开发,使得可利用土地资源紧缺,城中村土地成为城市土地市场的最后一块“蛋糕”。本文分析了城中村改造对住房供应体系的影响并提出了相关的改造建议。希望通过城中村改造不仅可以对土地资源进行优化配置和有效整合,实现土地资源的可持续利用;同时也能促进当地经济和社区居民的可持续增长及人居环境的可持续改善。

1 西安市城中村改造对其住房供应体系的影响

1.1 城中村改造对土地供应的影响

据悉,从1997年到2003年,西安市新增建设用地17万多亩。而按照陕西省政府的规划,其1997年至2010年的建设用地为13.5万亩,西安的建设用地至少提前7年“预支”了3.5万亩。自此土地资源的紧缺,使西安失掉了许多项目,如西安市政府在2002年洽谈的50个投资项目因不能及时提供建设用地走了12个,失掉投资7亿元左右;2003年洽谈的55个项目,因同样的原因失掉投资达4亿元。据统计,目前西安市可投入市场供应的土地仅1万多亩,且绝大部分位于较为偏远的区域。

城中村作为存量土地的一个重要组成部分,优越的地理位置和区位环境使其无疑具有巨大的开发潜力。西安市三环以内的187个城中村中,农业人口20.1万人,总占地面积13.05万亩。按人均65平方米(其中40平方米为居住安置楼;25平方米用于经济发展建设)指标分配,平均3.0的容积率计算,这些城中村的村民安置用地为0.65万亩,改造后可盘活土地12.4万亩,即8.67.08万平方米,可建设各类商品房、商业房、停车场、经营项目等总建筑面积2.48亿平方米,其中80%约1.984亿平方米为居住面积。

可见,城中村改造土地已成为西安市房地产市场的主要供给力量,不仅将为城市提供大量的土地,提高土地资源利用率;同时也为保障性住房的建设提供了很大的发展空间。

1.2 对居民居住条件的影响

1.2.1 对廉租房供给的影响

自20世纪90年代起,农村大量剩余劳动力涌入城市,成为城市建设和发展主要的劳动力来源。但由于他们以体力劳动为主,收入不高,因此城中村的廉租住房成为他们的主要住房需求,同时也缓解了村民的就业问题。

作为西部最大、经济最发达的城市,自20世纪90年代以来,一直是外来人口打工、出行的城市之一。据不完全统计,西安市外来人口已突破40万人,其中70%都居住在城中村,良好的地理区位、低廉的房租、方便的租赁手续、宽松的管理等优势使城中村成为城市外来人口的重要聚居地。随着城中村改造进程的加快,外来务工人员租房问题已越来越凸现。2009年8月,随着西安市雁塔区后村拆迁工作的启动,将近3万的流动人口都面临着租房难的问题。虽然城中村村民为了获取更多的租金使乱搭乱建现象极为严重,但其在缓解城市政府对于大量的外来人口居住安置问题上所起到的积极作用是不容忽视的。

由上可知,城中村改造大大减小廉租房的供应量,因此政府在对城中村改造的同时更应加强廉租房的建设力度,做好城中村的整体规划,改造城中村的同时,也推动了住房供应体系的健康发展。

1.2.2 对商品房供给的影响

经调研发现,西安市城中村改造项目的容积率都较高,价格也比同地段普通商品房要低一些,如莲湖区的“芙蓉新天地”、“古都西苑”等。这些改造项目的容积率基本上在5左右,有些甚至达到了6;其户型以80-120平方米、二室和三室为主;均价在3500元/平方米左右,与同地段商品住房相比价格低1000-1500元/平方米。可见,城中村改造的商品住房项目无论是在户型还是价格定位上都在一定程度上满足了那些真正需要购房来改善居住条件的中低收入阶层,解决了住房市场的刚性住房需求。

1.2.3 对住房供应总体的影响

根据2008年规划,到2012年底,西安市将提供住房总量为5866万平方米,土地来源主要是城中村改造,其中普通商品住房3654万平方米;经济适用房573万平方米;单位职工住房554万平方米;城中村改造安置用房199万平方米;廉租住房22万平方米。其中套型面积90平方米以下的商品住房,占各类商品住房供应总量的70%以上。预计到2012年末,西安市人均居住面积将由2008年底的28.51平方米增加到30.15平方米。

从以上数据看出,政府规划在这四年中商品房的供给以中小户型为主;经济适用房方面以平均每户建筑面积80平方米计算,这四年间将会为西安市提供71625套经济适用房,可见在城中村改造的同时政府也加大了经济适用房的建设力度;但在廉租房建设方面,以每户建筑面积50平方米计算,这四年中的廉租房供给量也只有4400户,远低于市场需求,这显示政府对廉租房的重视程度还很低。但总体来说,西安市的住房供应体系正在努力朝健康的方向发展。

2 建议

2.1 通过城中村改造推动保障性住房建设

据了解,杭州市已将外来务工人员公寓建设纳入城中村改造项目中来解决其居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设,满足外来务工人员的居住需求。这些成功的例子值得参考,但也应结合西安市的实际情况采取相应的方案,在合适的区域将一部分城中村改造为商品房和经济适用房,另一部分改造为合法的廉租房;此外也应多设计一些小户型,除满足房主自己居住外,便于将多出的房屋出租。具体情况视“城中村”区位地段、产业结构调整与升级及暂住人口安置数量等影响因素而定。

2.2 城中村改造应体现灵活性和多样性

首先对城中村的规划应符合其周边环境未来的发展趋势,将住宅、商业和服务业项目建设与城中村改造有机结合,因此规划设计中应带有可变性和灵活性。同时考虑到城中村负载着一定程度的经济职能,如房屋出租、商品销售等,因此改造后的住宅应考虑上层居住、下层经营的布局特点。

?参考文献:

[1] 杨淡锋. 社会视角:“都市村庄”都市化发展问题研究. 西安建筑科技大学硕士论文,2003:19-24

[2] 城中村改造. 2008,(5):17-19

住房改建论文第4篇

一、20*年主要工作

1、加强住房资金的归集管理，做好住宅维修基金和房改资金的归集工作。20*年中心共归集住宅维修基金1950.41万元，完成市政府目标计划的195%，完成中心自定计划的1*%。其中房改房1017户，维修资金376.89万元，商品房6143户，维修基金1573.52万元；在房改房出售逐步减少的情况下，中心归集房改房售房款449.85万元，与去年同期相比减少61%。一年来中心合计归集住房资金2400万元。

2、加强住房资金管理，合理规范使用住房资金。加大资金使用管理，中心共使用房改房售房款用于转住房补贴、住房公积金、维修资金等366.45万元；使用住房资金增值收益支付共用部位维修295.54万元。加强资金财务管理，20*年增值收益937.88万元，比上年同期增长了66%。

3、更新完善房改房售房款和维修资金管理系统，现已基本能满足中心现有的工作需要。

4、做好服务共用部位日常维修养护，重点开展雪灾后受损房屋维修工作。今年年初的雪灾造成住宅公共部位损坏严重，为此中心专题向上级报告，集中开展房屋维修专项工作。全年共维修住宅1043户，共完成翻修石棉瓦屋面24337.42平方米，开展了大量屋顶和外墙防水、翻修平瓦屋面、更换落水管、下水管网改造等工作。

5、超额完成招商引资任务。中心与中外合资企业三林粉末冶金有限公司合作，协助招商港币227万元，折合人民币200万元，完成任务的200%。

6、党风廉政建设深入开展，效能和行风建设常抓不懈。一是强化住房专项资金管理，对维修基金使用进行监督管理；二是严格落实住房城建委效能建设十三项规章制度，采取多项措施提高服务质量。

7、继续加强精神文明建设。一是从强化思想政治工作入手，抓好队伍建设；二是深入开展解放思想大讨论活动，招商引资成绩斐然；三是工会和共青团各项工作丰富多彩，四是文明创建、社会治安综合治理、计划生育、事务公开等工作都落实了目标管理。

8、逐步完善各项基础工作。继续加强安全生产工作，落实安全生产责任制，全年无安全生产事故；继续做好工作、行风热线、市民论坛和人大政协建议提案办理工作，办理各类群众5件，“行风热线”15件，市民论坛5件，人大政协建议提案3件

二、20*年工作打算

1、进一步加大宣传工作力度，优化工作流程，提高服务质量，努力消除房地产市场疲软的不利影响，积极做好维修基金归集工作，重点做好二手房维修基金缴存工作。

2、进一步加强住房资金的管理，力争房改房售房款和维修基金分账核算。

3、规范维修基金的使用管理工作，争取安排1-2个实施物业管理并成立业主委员会的小区进行维修基金分摊使用的试点。

4、配合各辖区政府做好住宅维修基金审批权下放的对接工作。

5、配合有色控股公司做好有色系统房改房维修基金的移交工作；

6、全力做好房建委下达的招商引资任务。

住房改建论文第5篇

【关键词】公共租赁住房 居住福利 构成指标

一、引言

住房具有商品性和福利性的双重特性，根据住房所面对的消费群体不同，福利性存在差异，对于低收入阶层，住房的福利性往往超越了其商品性。在我国城镇化进程加快的背景下，新生代城市居民、大中专院校毕业生和农民工等中低收入群体催生了大量“夹心层”住房需求群体，由于户籍等各种限制他们被排斥在现有住房保障体系之外，而短期内又买不起价格日益上涨的商品房。2009年3月，住房和城乡建设部提出要加快公共租赁房的建设（以下简称“公租房”），能够解决住房可支付能力较低的中低收入人群的住房问题，“十二五”期间我国规划建设3600万套保障性住房，其中重点发展公租房，公租房不仅仅是一个栖身之地，它被视为是帮助中低收入人群摆脱贫困，使他们拥有更多的资源和能力获得自身发展的机会，提高其经济和社会地位的重要手段。

公租房的需求量巨大且逐年递增，能够改善居住条件和实现社会和谐发展，但也存在很多问题，如土地和资金等供应不足、空间失配，居住隔离等现象，而综合研究公租房带来的福利及其衡量评价的较少。在发达国家和地区，对福利测度的研究广泛用于评估个人或某一群体的不平等、贫困状态。以居住为核心的物质资源是人的基本生存条件和形式，住房周边的自然与人文环境、就业机会、教育、医疗、交通等公共资源要素以及住房带给人们的心理状况构成了居民的居住福利，居住福利具有空间维度和时间维度，中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距，促进社会公平，因此研究公租房的居住福利的构成有重要的现实意义。

二、文献综述

国外很多学者研究了和居住相关的福利，世界银行（1995）认为城市居民的住房周边的空间环境，包括自然与生态环境、人文环境、教育资源、医疗卫生条件、交通便利程度、就业机会等空间资源要素构成了居民的居住福利，是住房消费决策的重要因素之一。Hunter& Smith（2005）在森的理论基础上，应用2000年英国家庭面板调查数据考察了健康、住房、社会交往、休闲、拥有伴侣和就业6 个方面的功能、能力与主观福利的相关性。GusdorfF（2008）研究阐释了城市在变迁过程中究竟是怎样产生不平等的。交通费用对于郊区的福利受惠者家庭的影响比其他地区的居住者更大，短时间看来，有限的住宅供给也使他们无法迁入城市中心，长期看来，城市希望通过调整来消除不平等。日本的早川和男（2005）认为在当今社会居住权应当重视住所周边公共资源的优化配置，它涉及与居住活动相关的经济因素，安全因素，文化因素和心理因素等，即所谓的居住福利。

国内学者近几年研究居住福利的增多，郑思齐（2011）认为住房就不仅是遮风避雨的物质空间，它决定了城市居民的生活环境和社会交往空间，为社会民众获得各种城市资源，积累人力资本和社会资本，融入城市主流社会提供机会，城市的众多公共服务资源（如教育、医疗、基础设施、治安等）和社会资源（如人力资本和社会资本、工作机会和其他机会）都是有形或无形地附着在区位之上的。李梦玄（2012）建立保障房社区居民福利的评价指标体系，使用模糊评判方法对被保障对象的福利变化进行测度，研究显示除了居住条件、心理状况有了非常明显的改善之外，被保障对象的生活条件、教育条件、就业条件和交通条件均有不同程度的恶化，保障房应选址在市区就业机会多的地方，保障房的公共设施也需逐步完善。李红波（2013）考察全面福利中的居住福利，将其空间化，即居住区位选择的可行能力，基于森的可行能力理论，融合客观主义福利理论的测度方法―消费者剩余，运用改进的AMM模型对居住空间福利即不同群体居住区位选择可行能力进行阐释。

三、公共租赁住房居住福利的构成

3.1森的可行能力理论框架下个体福利的测度

不平等程度和贫困状况的分析是以个人福利水平的测量和比较为基础的。阿马蒂亚・森在前人研究的基础上，明确提出用功能、能力与自由等概念来考察人们的福利进而考察不平等状况，这就是能力方法理论（方福前，2009）。森所构建的福利分析框架创造性的从人的“可行性能力”的角度入手，用能力（capability）一词作为衡量福利（well-being）的手段，能力是人们能够取得各种生活内容（功能）的不同组合，包括了不同类型的各种生活，人们可以根据自己的喜好自由（在可以实现的前提下）对其进行选择，即，当对某类目标人群进行福利测度的研究时，由于福利本身的复杂性，森（Sen，1997）的框架仅仅告诉我们应该从功能（function）或可行性能力（capability approach）方面进行研究，而没有具体提出对于这些功能应该如何量化并形成一个衡量福利的指标体系。在森的可行能力框架下，对于微观层面个体福利的衡量可以从三个方面入手（聂鑫，2011，方福前，2009），首先，对研究对象选择列出适当的功能指标；其次，对各个功能指标进行量化赋值；最后，对多维福利的功能指标进行加总。

3.2可行能力分析框架下公共租赁住房居住福利的构成研究

根据森的可行能力框架，可行性能力是人们能够取得各种生活内容（功能）的不同组合，研究福利，首先要列出目标群体的多维居住福利生活内容，即福利影响因素指标体系。住房及其周围的资源极大的影响人们的生活质量，居住不仅是一个静态的场所，它意味着物质空间的改善和身心健康的需求。物质是福利的载体，居民的认知是福利的体现，居住福利涉及客观因素和主观因素，其内容是包罗万象的。

由于福利的内涵很广，无论是理论研究，还是实证分析，都显示出福利衡量和测度的多维性，所以当前对于居住给人们带来的福利研究也出现了概念理解多样化、研究手段复杂化和等趋势。（Adriaanse 2007； Amole 2009）描述了一个居住福利多维框架，并可以使用不同的评价方法，Mohit （2010）指出居住福利的客观衡量与住房的物理特征、设施、服务和环境相关。而Galster （1985）和 Amole （2009） 发现居住福利的主观衡量与人们的心理层面、感知测量、情绪、态度和期望等密切相关。Amerigo and Aragones （1990）认为居住环境的客观属性被居住者评价的时候就变成主观性的。在这一前提下，很多研究（Kahana 2003； Amole 2009； Mohit and Nazyddah 2011）强调了客观和主观参数在不同情境下评价居住福利的作用。近来，Lee和Park （2010）认为居住福利主要包括对住房和邻里满意情况的感知。而Mohit and Nazyddah （2011）根据他们对两个住房项目的测量，认为居住福利指标包括：住房单元特征和单元相关服务（包括非住房部分）、公共设施、社会环境和邻里社区设施。Mohit （2010） 指出公共住房居住的中等收入家庭对住房的空间和成本满意，而对水暖和公共设施不满意，如休闲区域、操场、出租车和公共汽车服务等。Ha （2008）则发现韩国公屋中的居民对医疗保健设施、商店、银行和邮局满意，而对停车场和绿化很不满意。而在马来西亚新建的低收入群体的公共住房中，人们对居住单元服务的满意超过了其他居住特征。因此在前述研究的基础上，居住福利的衡量应该包括三个方面，住房单元特点、居住社区设施和环境、住房的管理。

相对于居住福利的影响因素，人口和社会经济特征（Lee and Park 2010），如性别，收入（Varady and Carrozza 2000），年龄（Galster 1987），婚姻状况、收入、教育背景（Jaafar et al. 2006；

Salleh 2008），居住时间和使用权（Ogu 2002）也是影响居住福利的关键因素。客观的房屋特征、社区特点和环境条件（Kahana 2003； Jiboye2010； Teck-Hong 2011； Buys and Miller 2012），住房交付策略（Teck-Hong2011），居住位置（Jaafar 2006）也被发现影响居住福利。Mohit （2010）发现这些影响居住福利的变量随着国家和文化的不同而不同。

综上所述，根据森的可行能力框架，列出可行性能力，即人们能够取得各种功能性生活内容的不同组合，即居住福利的多维构成要素。本文的概念框架是公租房的居住福利受到居住者特征的影响（如性别、年龄、收入、教育背景、职业、婚姻状况、居住时间和家庭规模），由居住者的住房水平客观情况（住房单元特征、社区设施和环境、区位环境）和主观满足的复杂感知（居住满意、感知公平）构成。这是基于一种假设，即公租房的居住福利的构成是基于住房能否充分或不充分的满足居住者的特定或多样化的需要。

在这个理论框架下，进一步分析公租房家庭居住福利的各个维度，并在可行能力理论框架下创造性的构建公租房居住福利的构成指标，主要包括五大方面：住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境，居住满意情况和感知公平情况，其中住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境主要是居住福利的客观构成，居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成，具体居住福利五大方面的功能性内容即指标构成如下图2所示：

四、总结

基于森的可行能力框架，本文深入剖析城镇公共租赁住房的居住福利的内涵及构成，研究发现公租房的居住福利受到居住者特征的影响，由居住者的住房水平客观情况（住房单元特征、社区设施和环境、区位环境）和主观满足的复杂感知（居住满意、感知公平）构成。并创造性的构建公租房居住福利的构成指标，主要包括五大方面：住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境，居住满意情况和感知公平情况，其中住房建筑特征，邻里设施和环境，区位环境主要是居住福利的客观构成，居住满意和感知公平主要是居住福利的主观构成。中低收入群体居住福利的改善能缓解贫富差距，促进社会公平，本研究为今后探索公共租赁住房居住福利的影响因素和改善奠定了理论基础。

参考文献：

[1]Sen，A.K. Well -being，Agency and Freedom：The Dewey

Lectures[J].Journal of Philosophy.1985.pp82.

[2]何强，福利测度方法的研究述评[J]，财经问题研究，2009.

[3]杨爱婷，基于可持续发展和福利增长的经济绩效研究[D]，

华中科技大学博士学位论文，2012.10

[4]方福前，吕文慧，中国城镇居民福利水平的影响因素分析

―基于阿马蒂亚・森的能力方法和结构方程模型[J]，管理

世界，2009.4

[5]王瑜炜，基于空间计量的福利水平与住房价格关系研究―

以浙江省为例[D]，浙江工业大学硕士学位论文，2013.10

[6]李红波，徐宁，刘滢鸿，森的可行能力理论框架下的居住福

利测度―以昆明市为例[J]，城市发展研究，2013.2

[7]聂鑫，微观个体福利的测度理论、计量及其实证研究文献

评述[J]，理论月刊，2013.12

[8]早川和男，居住福利论―居住环境在社会福利和人类幸福

住房改建论文第6篇

[关键词] 商品属性 福利属性 住房保障制度

一、引言

目前,我国城市住宅具有商品属性和福利属性,这两种属性统一于住宅体之中不可分割。不言而喻的城市住宅具有商品属性,人们居住的房屋是一种商品,它凝结了大量的财力与人力,这是它价值的基础,并可以在市场上等价交换,也是所有商品的共性。城市住宅具有商品属性,在现在运行市场经济的时代被认为是很容易理解的,而在我国发展的历程中,对此问题曾存在着争论。我国在计划经济时代,工薪阶层只需支付房屋的低租金,住宅是一种产品而不是商品。随着市场经济的到来,住宅成为一种商品,打上了商品属性的烙印是不可避免的。同时城市住宅也具有福利属性。住宅是一种特殊商品,具有住宅价值高、使用寿命长,低收入人群不宜购买的特点。然而,享有适当住房的权利属于基本人权。自1948 年的《国际人权宣言》第25 条把居住权利列为基本人权以来,居住基本权利已得到了国际社会的普遍认可,其维护和实现理应由政府来承担。向所有人提供住房是每个政府的施政纲领之一,各国也纷纷依照自己的国情实施社会保障制度,保障中低收入人群的住房问题。综上所述,城市住宅具有商品和福利二重属性,如果住宅单纯的具有福利属性,国家采取直接分配的方式,低房租的管理办法,必然导致国家包下来的政策,这种政策是无法解决我国的住宅问题的。但是,如果住宅单纯的具有商品属性,也是不合理的。单纯靠价值规律、地租规律和供求关系来调节住宅供给和价格,会使得很多居民支付不起昂贵的住宅,这其实是剥夺了他们的基本人权,这时政府出台解决相关问题的住房政策是必不可少的,需要政府来平衡社会成员的收入差距,最大限度实现公平的住房环境。

二、国内外对城市住宅属性问题的探讨

国外的城市住宅的发展,向我们证明了城市住宅具有商品和福利二重属性,国内学者在城市住宅的发展的过程中对城市住宅的属性问题有比较多的讨论。

1.国外的综述

在国外,针对住宅的商品属性和福利属性问题早有研究。恩格斯曾指出,无产阶级国家免费分配住房是错误的,列宁也非常赞同他的观点。这说明把住宅作为单纯的社会福利品或只征收象征性的房租是违背住宅的商品属性要求的,住宅是具有商品和福利二重属性的。国外发达国家的经验证明,单一的商品住宅或是福利住宅都不能解决城市的住房问题,尤其是大城市的住房紧缺,更需要建立完善的住房保障体系来服务于不同层次的城市居民,这就需要住宅的商品和福利二重属性作指引。从各国的对待城市住宅的政策上看,欧美国家都承认了城市住宅的这双重属性,欧美国家的资本主义性质决定了住宅具有商品属性,而随着住宅供给不均和价格偏高问题的出现,各国都提出了适应其国情的住房福利政策,这就给城市住宅戴上了福利属性的光环。

各国的住宅福利政策各有不同,具体来说,德国最初实行了房租管制制度,政府以低租金的形式提供没有支付能力的居民公共房,并成立了住宅储蓄银行,以筹集社会建房资金。后来主要采取房租补贴制度,是由政府给予居民以适当补贴,保证每个家庭能够有足够的住房支付能力保持一定的居住水平,同时政府通过无息贷款、减免税和其他奖励措施鼓励私人建房解决住房供给问题。英国经过50年代～70年代大规模福利住宅建设和80年代私有化转变后,近年来出现私有化时期承包出去的部分公共住房又开始被地方政府回收管理,政府重新推行可承受租金政策。这表明,城市住宅应长期具有福利属性,英国基本形成以房租补贴为主,出租公房为辅的模式。同时注重发挥民间团体和私营机构的作用提供住房供给。法国也采取了类似的方法,主要是通过政府住房补贴帮助困难家庭从市场上租房。香港根据实际情况,采取了以出租公屋为主的住房福利政策。美国的住房问题相对较缓和,通过家庭补贴的方式,帮助低收入家庭从市场上获得合适的住房租住或购买。新加坡是通过政府雄厚的财力支持大规模建设国家公共住房―组屋。组屋以出售为主,出租为辅,向中低收入地居民提供住房,出售的组屋价格是私人住房的20%,新加坡实行长期稳定的公共福利制度,城市住宅的福利属性在新加坡尽显无遗。

2.国内的综述

在国内,对城市住宅的商品和福利二重属性问题也进行过激烈的争论。二十世纪八十年代前,我国的对城市住宅的属性问题认识是比较模糊的,对于住宅的是否存在商品属性没有清晰的认识。二十世纪八十年代,我国的市场经济的实施和住房问题的产生,引起了我国学者对城市住宅属性问题的大讨论,因为城市住宅属性问题是住房制度改革的基础理论问题。讨论的重点是城市住宅是否具有商品属性,和城市住宅是否具有商品和福利双重属性这两个问题。针对第一个问题的讨论结果是城市住宅是具有商品属性的。对于第二个问题,有两种观点,一种观点是城市住宅具有商品属性的同时兼具福利属性,另一种观点是城市住宅只具有商品属性,福利是社会主义制度下一种人为的政策措施,它并不是住宅本身固有属性。最终讨论的结果是城市住宅兼具商品属性和福利属性。城市住宅属性问题的讨论形式有讨论会和学者发表文章两种。1982年4月召开了全国九城市房产经济研究年会,在其后就召开了一次集中讨论房产经济基本理论问题的学术会议,主要讨论了城市住宅的属性问题。一直以来,有很多学者发表文章论证城市住宅的属性问题,认为城市住宅具有双重属性的文章有陈启中、李昌清、陈伯东和张燕和发表的《我国城市住宅的二重属性》、国世平发表的《论住宅的二重属性和应采取的政策》等等。

三、 城市住宅属性与住房政策

城市住宅的属性问题是住房制度改革的基础理论问题。明晰了城市住宅的属性对国家出台住房制度和政策起着一定的指导性作用。我国住宅属性的认识和时代背景有着密切的关系,而时代背景和住宅属性的认识又指引了我国的住房政策。

在八十年代之前,我国对住宅属性的认识不是很清晰。在建国初的一段时间内,偏向于把我国城市住宅的属性定位为福利属性,这是和当时的时代背景有关的。在我国实行计划经济的时代,我国居民的工资很低,家庭储蓄很少。在这种情况下,我国实行的是社会福利和收取房租相结合的计划分配制度。建造居民住宅由国家预算拨款,国家从社会福利基金中拿出一部分给居民作为住房补贴,分给居民的福利房只象征性的征收房租,但住房的产权不归居民所有。这在后来也导致了许多的问题如住房短缺、房屋资源的浪费以及分配上的不合理等。

在八十年代至九十年代后期,我国普遍开始承认了城市住宅的商品和福利的二重属性。当时我国开始从计划经济向市场经济转变,国家进行着总体的经济改革。在这样的情况下,城镇住房改革为了适应总体经济改革的需要,建立商品化的住房体制。当时大多数居民的支付能力仍比较低,国家要保证城市住宅的福利属性及解决居民的住房问题,这就促使我国在住房体制上也实行双轨制,即保留国有企事业单位向职工分配住房体制又提倡房地产开发商向居民出售住房的市场化体制,这两种体制共存成为过渡时期的住宅制度。在此期间,我国提出了许多商品化的住房改革措施。1982年,我国开始实行公房出售政策,居民只付三分之一的价格,即可获得公房的产权。1988年,国务院住房改革领导小组了《关于在全国城镇分批分期推行住房制度改革实施方案》,主要提出了“提租增资”政策,这标志着住房改革的全面推开。“提租增资”即提高房租,增加居民的工资,这是向住房商品化过渡的重要政策,减轻了国家和企业的住房建设负担。1991年,上海借鉴新加坡经验,在全国率先建立住房公积金制度。1994年,国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》,将该制度在全国推广普及,同时提出了经济适用房政策的主张。住房公积金是不以盈利为目的专项储蓄基金。公积金缴存部分由居民和工作单位共同承担,其目的是增加职工的购房支付能力。经济适用房政策,建立了住房投资由国家、单位和个人联合承担的住房投资新体制,即缓解了政府住房建设资金不足的问题,又满足了中低收入家庭的住房需求,在住房商品化转轨时期发挥了重要作用,有效配合了房改的进行。1997年国家为了保障中低收入家庭的住房问题,安排实施安居工程项目并在全国大部分地区实施,以成本价出售住房。1998年成为一个分界点,这一年国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,逐步实行住房分配的货币化,对现有公房实施成本价出售。这也意味着公房分配的结束和住房商品化时代的到来,住宅的商品属性将逐步成为二重属性中的主要属性。

九十年代后期至今,我国明确了城市住宅的商品和福利二重属性,商品属性成为住宅的主要属性,福利属性成为必要的补充。到2004年除保留一定的数量的公房供最低收入家庭廉价租赁外,基本上可出售的公房都已经出售。随着公房时代的结束,我国确立了以经济适用房和廉租房为核心的住房保障体系。1999年我国出台了《城镇廉租房管理办法》,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。廉租房制度是市场经济条件下的一种福利住房制度。到90 年代后期,国家为配合住房制度的改革,开始允许商业银行开办个人住房贷款,购房只需交纳首付金就得到了住宅的使用权,大部分的余款可分月偿还。这极大的满足了人们的购房需求并对人们的购房模式产生了深远的影响。21世纪初,随着社会经济的发展,房价逐年攀升,城市居民购房难问题随之出现。城市住宅商品属性的地位不断巩固,而福利属性在一段时期内似乎在日益弱化,之后出现的住房问题使得住房的保障制度不断完善,住房的福利属性也处于非常必要的补充地位。2002年、2003年、2004年和2007年国家相继出台了经济适用房和廉租房的管理办法。2007年同时出台的《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》更能体现对中低收入人群住房的保障。经济适用房保障的人群更加明确,取消了原来覆盖人群中“政府确定的供应对象”这一项,户型面积受到严格的控制,有效防范了经济适用房变成“公务员小区”现象的发生,保障了低收入人群、无房人群和住房面积低于标准人群的利益。“廉租房”政策为低收入的困难家庭提供了比较合理的保障措施,不仅为他们提供了住房,而且在原来的基础上增加了住房补贴。保障的人群也有所增加,新建廉租房户型严格控制在50平方米以下,我国的住房保障制度在不断出现的问题中朝着更加完善的方向发展。

四、结论

通过对国外的城市住宅的发展的了解和国内学者的讨论,可以得出城市住宅是具有商品和福利二重属性的。明确的城市住宅的属性对国家出台住房制度和政策起着一定的指导性作用,无论从国外还是国内的城市住宅的发展中看,住宅的商品化是必然的趋势,我国的城市住宅已经度过了这个阶段,但要有完善的城市住房保障体系我们还有很长的路要走。

参考文献:

[1]陈启中李昌清陈伯东张燕和:我国城市住宅的二重属性[J].社会科学研究,1986,(3):14

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[7]刘琳:现有经济适用房政策不适合进入住房保障制度[J].中国投资,2009,(9):90

住房改建论文第7篇

【关键词】房地产政策；二元化住房制度；住房保障

0 引言

近年来我国房地产市场持续高位运行，中低收入者难以承受高价商品房消费究竟是政府通过直接干预商品房市场采用行政手段把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，还是通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求，发达国家和地区的二元化住房制度实践模式已经提供了有益的启示：建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求。本文将以二元化住房制度视角，通过我国历年来房地产政策的纵向比较以及中德、中新房地产政策的横向比较来分析中国房地产目前保障性住房存在的问题，借鉴其他国家的二元化制度实践模型，为中国进一步加强住房保障有重要启示。

1 二元化住房制度内涵与研究现状

1.1 二元化住房制度的内涵

二元化住房制度是将住房分为商品房性住房和公共保障性住房，根据两类住房的不同属性分别用两套不同的逻辑来进行资源配置的制度。其中商品性住房主要依靠市场供求关系来进行调节，针对的受众主要是高收入群体；而公共保障性住房主要有政府直接提供或者帮助实现，针对的受众主要是中低收入家庭。

二元化住房制度是基于住房这种商品的特殊属性而产生的制度模式。住房不仅要满足低收入人群满足基本住房的需求，中等收入人群改善居住条件的需求，还要满足高收入人群消费投资的需求。所以，一方面住房具有其准公共产品的属性，不论贫穷富有都应该享有最基本的维持生存生活的住房权利，国家政府有义务提供保障；另一方面，住房又是用来交换的劳动产品，具有商品属性。因此运用二元化住房制度视角指导房地产政策的制定和实施有其理论根据。

1.2 研究现状

现今，提倡突破商品房制度框架，利用二元化制度来解决当前住房问题的研究已经逐渐成为热点。徐平华认为，市场作为配置资源的手段，往往只讲效率，不讲公平，他主张构建“市场+保障”的二元化住房制度框架，把解决中低收入家庭“住房难”问题的工作重心从控制房价转移到提供保障住房上来【1】。新加坡南洋理工大学刘云华博士认为，在新加坡二元化的房地产市场结构下，普惠性的公共住房制度为普通民众提供了可支付的低价住房，而自由竞争的商品房市场满足了高收入者和外来资金对房地产的需求，即使面对金融危机的影响，新加坡亦做到了房价涨跌而与民无涉。刘云华认为，房地产在和谐社会构建中具有重要作用，主张二元化房地产市场是不发达的开放经济通常的选择【2】。清华大学刘洪玉教授等人指出，房价的持续上涨使中等收入者也逐渐失去了从市场上购买住房的能力，这需要我们重新审视我国的住房问题，重新认识房地产市场，重新认识公共住房政策；我国的市场经济体制改革还未完成，住房制度的转型，即从公有住房体制转为公共住房与市场住房结合的新体制，也才刚刚起步。

2 我国二元化住房制度的实践

2.1 我国房地产房地产政策现状

从1998年首次启动房改至今，中国的房地产政策从土地、财税、金融、行政等方面陆续进行了多次改革。在房地产调控政策频出的同时，保障性住房政策却进展缓慢，并在反腐进程不断推进的同时屡屡爆出“房哥”“房姐”及保障房分配丑闻。

中国的现行公共保障性住房分为经济适用房、廉租房、限价房等几种形式，这开始于1998首次启动的房改，此次改革核心是建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，具体包含高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，政府承诺城市80%以上家庭应由政府供应经济适用房，而不是商品房。这为中国奠定了房地产政策的整体基调。然而2003年国家的政策却发生了偏转，03年8月，“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”（18号文件）出台，将房地产业定位为国家经济发展的支柱产业，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”，经济适用房让位于商品房，这也成了我国住房保障缺位的开端。此后中央虽出台了《经济适用住房管理办法》、“关于保障性安居工程建设和管理的指导意见”等相关文件，并提出建设3600万套保障房，但制度的漏洞与实施环节的监管不严使得保障房却仍屡陷建设和分配困境――建设方面由于利润低导致地方政府和开发商都无动力参与建设，在分配上更是屡屡曝出保障房成公务员福利小区的丑闻。

2.2 二元化住房制度在我国实践的迫切性

基于以上现状，我们发现中国的房地产政策在政府和市场的定位中仍存在偏差，商品房与公共保障性住房存在混杂，根据二元化住房制度的分析视角，政府除了通过税收、银行利率等方式对商品房市场进行干预外，更加应该着力推动保障性住房的进程，不仅大力建设保障性住房，同时还要加强相关立法、落实监管并保证保障性住房的质量，让保障性住房制度真正发挥其作用。商品房与公共保障性住房齐头并进，商品房主要交由市场调控，政府主导保障性住房建设，才能真正扭转中国目前房地产市场的矛盾与尴尬。

3 国外二元化住房制度

3.1 新加坡二元化住房制度

在新加坡的房地产政策中二元化住房制度起了极其重要的作用，“以政府分配为主，市场出售为辅”是新加坡房地产政策所坚持的特色理念，住房市场分为公共住房（租屋）和商品房市场。

1、分阶段梯度来细分房地产市场的有效需求

新加坡的房地产政策目标经历了“满足居民居住需求――不断改善居民居住质量――鼓励居民拥有住房产权”三个阶段。早期的房地产政策旨在满足公民居住需求，基本居住条件满足之后，新加坡又通过发展新市镇，不断提升居民居住环境和品质，现如今其房地产政策目标转为保证公民拥有自己的住房并促进房地产市场发展，让公民拥有自己产权的住房，不仅满足居住需求还能为居民提供资产收益。

2、建立多层次住房供应体系以保障居民居住权

从各国的实践经验来看，住房具有消费和投资的双重属性，住房市场既要满足低收入人群的刚性消费需求和中等收入人群的改善性需求，又要满足高等收入人群的投资性需求，因此应该建立有分众化、多层次的房地产市场。

3、制定严密的制度来保证有限住宅资源优先满足民生需求

制定严格的市场准入条件和严格的市场退出机制。新坡政府规定，一个家庭只可拥有一套组屋，如需再购买新房子，旧组屋须退还出来，以防投机占有。对于弄虚作假、骗购骗租者，当事人将受到达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者二者兼施。

3.2 德国的二元化住房制度

德国的二元化住房制度的成功实施主要得益于其明确的住房福利政策和完善的房地产市场机制。

首先，德国拥有明确的住房福利政策即对于房地产业有明确的房地产经济地位。德国宪法规定，与医疗、教育等一样，保障居民住房也是政府的首要政策目标之一，德国并未把房地产作为经济增长的支柱性产业而是作为社会福利机制极其重要的一环，稳定房价是政府实施房地产政策的基本目标，并未把房地产作为支柱产业。

其次，德国建立了完善的房地产市场机制。主要表现在以下几个方面：

第一，房地产规划。德国法律规定，开发商应为社会不同阶层的居民提供住房，在面积大小、房屋设施、租金或购买能力等方面需满足不同阶层需求。第二，房屋租赁市场。德国政府重视房屋租赁市场的法规建设与管理，鼓励修建租住房屋，保护房客利益，大批量供应廉租房和商业出租房。第三，独立的房地产评估。德国建立起一套完整的独立的地产价格评估机制，各类地产的价格均由独立的地产评估师来评估认定，并要求其对自己的评估结果负责30年。第四，完善的信贷制度。在地产金融领域，德国的合同储蓄住房金融模式和房贷的固定利率机制为稳定房价提供了金融制度保障。第五，法令政策方面。承建者必须履行国家规定的义务，受到以下几方面的制约：公益性住宅须是供出租的住宅；出租的公益性住宅实行低房租制，受政府控制。

4 二元化住房制度的启示

二元化住房制度为我们重新认知住房问题，调整宏观调控住房市场的思路，推进住房市场的健康发展具有重要意义。构建二元化住房制度，应从以下三方面着手：

第一，制定住房保障法，在法理上界定清楚居民的基本住房权利与政府在住房保障中的责任与义务。近些年来，我国的公共性住房政策出现摇摆，商品房投资高速增长，公共住房却越建越少，这与我国缺乏相关的住房保障法律有很大关系。在发达国家，公共住房法均是国家大法。因此，当前我国尽快制定公共住房法，明晰二元化住房制度的法理地位迫在眉睫。

第二，加强公共租赁房的建设，树立住房梯度的消费理念。住房租赁与较低的支付能力相对应，是形成住房梯度消费理念的前提。国际上在制定公共住房政策时都很重视公共租赁房的发展。我国租赁房建设严重滞后，加之近年来旧城改造，城区廉价房源减少，很多人只能到城郊租房。针对当前新进入城市的年轻人以及进城务工人员被排斥在住房保障范围之外的情况，可用发展租赁房来保障他们的基本住房需求。

第三，发挥非营利机构的作用，加大公共住房建设力度。我国目前的住房市场开发商独家经营，而公共住房的非营利性使得一些开发商兴趣不大，更有甚者，开发商为谋取利益通过粗制滥造来降低公共住房的成本。在国外，公共住房建设中政府控制的非营利性公司和非营利组织发挥了重要作用，这些机构组织的存在打破了开发商的垄断势力。鉴于我国正处于城市化发展阶段，应该重点借鉴发达国家在城市化过程中实施的住房政策，增加公共住房数量，而不应把中低收入者推向商品房市场。

5 结论

近年来，我国商品房价格的上涨和高位运行，受很多因素影响，如土地供给有限性“人口城市化加速”国外热钱的涌入等，房地产市场的需求还可能持续旺盛，房价具有不断上涨的趋势【15】，这使得中低收入者难以承受高价商品房消费。政府通过直接干预商品房市场采用行政手段不断把商品房价格打压到与广大中低收入者的可支付能力相应的水平，但力度过强抑制房地产市场发展，力度过弱达不到使低收入者买得起房的目的。发达国家和地区的实践证明通过市场化的方式不可能解决所有人的住房问题，中低收入者的住房问题必须靠公共住房来解决，通过建立健全住房保障机制，为困难家庭的基本住房需求“托底”【14】，一味的通过干预商品房市场已经不再使用。

如今，提出通过构建公共住房体系来满足普通收入者住房需求而不影响房地产市场的正常运行成为新的解决思路。发达国家和地区的二元化住房制度实践模式为中国解决当下问题提出了新思路。制定住房保障法、加强公共租赁房的建设、发挥非营利机构的作用，建立分众化、多层次的房地产市场，既满足低收入家庭的刚性消费需求和中等收入的改善性住房需求，又满足投资性需求，建立中国化的二元化住房制度。

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住房改建论文第8篇

关键词：住房保障制度；公共服务；公平价值；效率价值

一、 引言

转型时期，维护社会稳定的问题成为政学两界关注的焦点。但是，人们普遍性地就稳定谈稳定，而忽略公共服务等其他保障性因素对社会的作用，更没有人把公共服务和社会稳定两个变量联系起来加以研究。作为公共服务的重要内容，社会保障的社会稳定作用却得取极大关注。早在20世纪90年代，就有学者注意到居民生活保障问题与社区稳定的关系。张凤英（1998）指出：“建立社会保障制度，既是社会主义市场经济正常运行的必要条件，也是维护社会政治稳定的重大措施”。吕红平（1999）认为失业与下岗人员的生活保障问题关系到社区的和谐和稳定的问题，主张通过建立居民生活保障体系来维持社区的稳定问题。邱向宁（2001）认为“社会保障正是通过提供经济上的社会保险、社会救助、社会福利、医疗卫生、优抚安置等保障，满足社会上各个不同人群的需要，使他们的基本生活得到保证，进而调整社会关系，缓解社会矛盾，促进社会稳定发展”。（王莉丽，2002；张昆玲等，2011；马子量，2011；刘立刚、薛惠元，2013）持类似观点。张晓玲（2014）认为“弱势群体的基本权利受到忽视甚至被严重侵害引发了大量的社会矛盾和冲突，这些矛盾和冲突已经成为影响社会稳定的突出问题”。在她看来，加强弱势群体的利益保障与社会稳定的维护有内在联系。徐广路、张聪和李峰（2015）认为“我国已经基本建成覆盖城乡的社会保障体系，对社会稳定起了极大地促进作用”。他们从流动人口的角度分析了社会保障对社会稳定的具体的促进作用。虽然社会保障属于公共服务的范畴，但是，关于公共服务与社会稳定的关系尚未有学者专门进行探讨。而随着公共服务理论与实践的日益深化，这个问题日益成为十分紧迫的研究课题。

为此，本文梳理了相关理论文献，建构了一个公共服务与社会稳定关系的命题框架。根据这个框架，以住房保障制度服务为例，分析了唐家岭村的案例。本文不仅能够在理论上起到抛砖引玉的作用，呼吁学界关注公共服务与社会稳定的关系。在实践层面，本文也能为实务工作者进行政策制定提供一定的理论启示。

二、 有关概念与理论框架的提出

1. 概念界定。

（1）公共服务。由于受到西方学界研究逻辑的影响，我国学者对公共服务的概念的界定常常是与公共产品相联。例如，吴双（2005）认为公共服务是指“提供公共产品和服务”，一般来说，公共服务属于公共物品，具体可以分为三类。第一类：具有非竟争性和非排他性的服务，如国防服务、公共安全服务等。第二类：非竟争性和非排他的服务，包括邮政、电信、民航、铁路服务，水电气服务等。第三类：非竟争性和非排他性强的服务，包括公共环境服务、公共科教、文体事业、公共医疗，公共交通以及社会保障等。本文也是在这个框架内使用公共服务概念的。

随着实践探索的拓展，关于公共服务的测量问题受到关注。理论界，主要有两种相互对立的测量方式，即基于公共管理的政治民主视角和基于企业管理的经济效率的视角（Halachmi Arie，1999）。两者观点的差异，主要在于服务使用者的理解不同。公共管理的视角将服务使用者看作是公民，主张服务质量应当根据他们的需要来判断，注重回应性、透明性和参与性等标准；企业管理的视角则将其视为顾客，基于顾客至上的理念，主张服务质量应该由作为服务商行的公共部门来决定，价值取向上注重经济、效益和效率等标准。简单地说，就是一个方法是侧重于政治回应性，一个方法侧重于经济效率价值。

（2）社会稳定。通常，人们很容易对“社会稳定”作望文生义的解读，认为“社会稳定”就是指社会稳固安定、没有变动。在冲突治理实践中，各地方政府的做法就是最好的证明。

但是随着实践的不断发展，国内学者们已经普遍认识这种理解的弊端，并致力于寻找一个更科学化的基于动态关系的定义。龙玉琴（2012）认为，人类社会只要是处于发展过程中，就总是包含着社会问题、社会冲突，没有绝对意义上的稳定。来源于百度百科的资料指出，社会稳定并不是意味着社会的固定不变而是维持现行秩序前提下的动态平衡。周斐斐（2011）认为社会秩序、和谐的状态是社会稳定的特征。也就是社会稳定是指人类社会生活的安定协调和谐和有序，是在人们自觉地干预控制和调节下实现的社会生活的一种动态平衡的状态。社会稳定是一种动态的平衡，是多种因素相互作用的结果，是国家长治久安的重要保障。

这些回顾能够更好地帮助我们理解社会稳定的内涵。而就本文而言，我们更关心的是如何对其内涵的理解，使这个概念更好地为本文的研究问题服务，而非社会稳定的概念本身。因此，我们只需这样认识社会稳定，它是与秩序、和谐、公正等价值内容相关的概念。

2. 理论回顾及分析框架。吴玉宗（2005）从服务型政府的高度来认识这个问题。他认为“公共服务型政府建设与和谐社会构建提出的背景是相同的，在方向与内容上是一致的。公共服务型政府既是和谐社会的内容，又是构建和谐社会最重要的主体。而且公共服务型政府建设的过程就是和谐社会构建的过程”。陈福今（2005）认为完善政府公共服务职能，有利于为构建和谐社会奠定稳定的社会基础。公共服务具有“提高人民群众的生活质量、提高整个社会满意度的作用，因而完善的公共服务是社会团结和社会安全的稳定器”。高云（2006）认为政府应当在认识社会矛盾复杂性的基础上，厘清公共服务的重心，在社会矛盾动态变化的趋势中，寻找相适应的公共服务模式，在构建和谐社会的动态进程中改善政府的公共服务。李建刚（2007）认为“和谐社会蕴涵着公平正义、民主法理、诚信友爱以及现代政府与社会关系的同质化”，因而“构建效能、责任、服务、法理、监督、互动型模式的现代服务型政府”是十分必要的。彭未名和王乐夫（2007）认为新公共服务理论追求公共利益和价值，重视公民和人的价值，因而这样的行政理念能够成为和谐社会的新视角，故而十分强调政府的公共服务职能等。肖鹏（2007）的研究更为深入，他直接指出我国公共服务的财政保障机制不足，这不利于政府建构更科学合理的公共服务体系，进而影响到和谐社会构建。

基于我们日常的经验及上述研究的回顾，我们可以认为公共服务与社会稳定之间是有相关性的，甚至优质的完善的公共服务对社会稳定的维护具有积极的作用。这个理论命题的提出，能够有助于我们更好地认识一些治理实践。为此，在这个框架下，本文来分析和审视，蚁族村唐家岭的改造实践，由此得出一些关于国家政策制定的启示。

三、 公共服务对社会稳定的影响：基于唐家岭村的考察

1. 蚁族村唐家岭的改造及后续影响。唐家岭，位于北京市区西北五环外的西北旺镇，属于比较典型的城乡结合部。

近年来，随着北京市城市化进程的推进，唐家岭村日益发展壮大，成为各界瞩目的“蚁族”村。但是，唐家岭村的发展带来管理上的难题。据统计，唐家岭现有的户籍人口仅有二千六百多人，而高峰时期流动人口可达五万多人，其中之1/3是大学生，它们被形象地称为“蚁族”。村民为此转以出租房屋为生，每月收入相当“可观”。但村居改制后管理人员不足，只有9人的村委班子，要管理从户籍、治安、保险、上学等全部的事务，给政府带来管理上的巨大难题。为了获得高额的利润，村民们极力阻碍改造工程，而政府方面又基于社会稳定的考虑，态度十分坚决。唐家岭村的改造工程是势在必行。2010年3月29号北京市政府启动唐家岭地区整体腾退改造工程。政策宗旨是，改造后全体村民迁上楼，从“源头”上减少外来人口的涌入。由于唐家岭村处于北京近郊，这样特殊的地理位置，村民们的补偿预期自然很高。在唐家岭村改造的过程中，由于每个村户情况不同，补偿标准及方案难以面面俱到，因此补偿落实的过程中，引发很多村民们的极度不满，甚至一度引起越级上访行为。为了表决心，村民们徒步4个多小时到海淀区政府上访，给当地村两委施加压力。但，最后，经过村两委的努力和相关政策保障的实施，唐家岭村腾退拆迁工作顺利完成。

但是，唐家岭的问题虽然得到解决，但是北京周边又涌现出新的“唐家岭”村。随着“蚁族村”外来人口的大量搬迁，唐家岭周边房屋租金普遍上涨，回龙观、天通苑等大型居住区的涨幅高达三成。为了寻找价格低廉的“栖息地”，“蚁族”们纷纷涌进邻近的很多未拆迁村子，致使类似“唐家岭”村生活模式的村落不断涌现。小牛坊村成为很多人的搬迁目的地。这里租金比唐家岭更便宜，400元能找到18平米的房子。更严重的是，类似的聚集地还在不断地以全面铺开的形式加速形成。小牛坊村以北2公里～3公里外，以东半壁店村，西半壁店村及史各庄村为代表，正在形成不断扩大的趋势。这三个村连在一起，与八达岭高速公路相连，因为是三村相连，又因为村民自建的房屋都很高，交通又很方便，价格相对低廉，因此聚集人口达15万人，远胜原“唐家岭”村的程度。

尽管同样有拆迁预期，但村内到处可见新建违章建筑。为了挣取高额的租金收入，村民们完全不顾政策规定，也无视村民和租户的安全。据了解，村民盖的六七层小楼，尽管成本只有100万元，但是租金收入每年可以达到60万元～70万元。这也正是村民们敢在拆迁预期下盖房的原因。

可以设想，这些新唐家岭村同样会因拆迁引起越级上访事件或是更为严重的。如若相关制度保障服务不及时跟进，如此下去，在类似北京这样的大城市，可能会不断地循环下去，政府治理面临的挑战会日益加大。这就需要，从根本上改变治理的战略，加强公共服务体系的建设，从而突破“维稳”来谈“维稳”的怪圈。

2. 案例分析：以基本住房保障制度为例。某种意义上说，唐家岭蚁族村的反映出我国住房保障制度服务的问题。住房保障制度是我国的基本公共服务。“公共租赁住房、限价商品住房，以及棚户区、危旧房、城中村改造等，都属于地方政府提供的公共服务范畴”（齐慧峰、王伟强，2015）。当前的问题是，尽管外来务工人员已被纳入住房保障的对象范围，但住房保障对象仍以户籍人口为主。大量在城镇工作与生活流动人口，被排除在住房保障制度的覆盖范围之外。如唐家岭的"蚁族"们就是如此。根据公共服务的两个评价标准，审视这个问题要从公平维度和效率维度两个层面来进行。

（1）公平维度：公共服务的回应性。早在上个世纪末，国务院就发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》（1998年）。该《通知》指出要建立以经适房为主体的多层次的住房供应体系。也就是，高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。

在政策文件的影响下，短短几年时间，全国各地的经济适用房快速发展，无论开工面积还是项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。因其房价相对低廉，经适房逐渐成为中低收人家庭住房的重要选择。

但是，随着中国房地产市场不断成熟，仅仅经济适用房已难以满足市场的需求。2007年，两限房开始受到人们的关注。两限房即限房价、限套型普通商品住房，是指经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

又随着经济社会的发展，经适房和两限房显然不够。也是根据1998年的纲领性文件《通知》的要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。目前，我国逐步形成实物配租、租赁住房补贴和租金减免等三种主要保障方式的廉租房保障休系。

2006年开始，由于各种弊端出现，经济适用房建设制度受到质疑，迫切需要加强廉租房建设。国务院颁布条例给予政策支持，要求地方政府按一定比例将土地出让净收益用于廉租住房建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。不过，由于标准过低等诸多因素影响，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准的人群。被排除在外的重要群体就包括中低收入阶层。这可能也是类似于唐家岭地区出现的重要原因。2007年8月，国务院又出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，强调把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的重要职责，同时，进一步明确住房保障范围和标准。这个《意见》的最大特点就是，将解决城市低收入家庭住房困难列为政府公共服务的重要职责，这无疑为解决住房保障服务提供了强有力的制度保证。2010年6月，“公租房”首次被正式提出。它主要为了解决中低收入阶层的住房问题。新一轮的保障房计划，将公租房列为未来“重点发展”方向。

为了回应公民的住房需求，政府不断出台新的政策。目前，我国的城镇基本住房保障制度已初步形成。但现行的城镇住房保障制度也还存在一些问题，导致的结果就是制度落实的问题。

通常说来，住房保障制度的落实难的原因有：住房保障资金来源少，财政投入不足，地方政府热情不高，企业投资的动力不足，甚至还存在着偷减料等行为，造成住房保障质量存疑。

（2）效率维度：公共服务的市场化。2007年，根据国家政策，廉租住房、经济适用住房以及公共租赁住房建设所需的土地，由地方政府划拨提供，住房保障的财政支出主要由县、市级地方政府承担。2007年《中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租住房项目的支持办法》明确规定：“廉租住房建设是地方事权，投资以地方为主，中央予以适当补助”。在这样的制度安排下，各地方政府最为困扰的难题就是资金来源问题。

按照2010年7 800亿元的保障房投资来推算，预计2011年1 000万套保障性安居工程投资将超过1.3万亿元，投资规模接近全国房地产投资规模的1/4。据查，其中有5 000亿元资金将由中央政府和省级政府以及市县政府通过各种渠道来筹集，这5 000亿元的资金投入还不包括地方政府无偿划拨土地的成本。而且，保障房资金来源不容乐观，1.3万亿元资金估算还没有把征地、拆迁补偿以及公共配套措施计算在内。

据了解，地方政府融资平台的债务已经超过10万亿元。如果无偿划拔保障房用地，以及将土地出让金的10%严格用于保障房建设，将使得原不堪重负的地方政府更加举步维艰。

为了突破资金来源的制约，各地方政府积极寻求多元化的资金渠道。

最重要的资金来源是企业及社会捐助。但是，由于利润率不高以及分配和销售等主动权在政府手中，参与机制缺乏，民间资本直接参与的积极性差；而地方政府也更倾向于将建设权给央企和国企。企业参与保障房建设的常见方式是代建模式，即企业不投入资金我，不经手财务，主要提供劳务和技术，扮演类似项目经理的角色，并收取少量项目管理费，以弥补其工资及办公费用支出；在目前的情况下，这种代建的模式较有可行性。

在住房保障服务中，发挥市场机制是极为必要的合理的。但是，由于国家制度不规范，这种代建模式也有问题。最严重的就是保障房的质量问题。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，对于施工方来说，要想在这个利润内求利，只能违规发包；对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利。层层盘剥之后，保障房质量失控似乎成为必然。例如，2010年北京“明悦湾”保障件。类似的事情还有很多。这些事件加重了社会各界对保障房质量的信任危机。

（3）公共服务对社会稳定的积极影响。在我国的基本住房保障制度中，政府既希望增强公民的回应性，实现住房保障制度服务的政治民主价值；又希望通过市场机制的作用，增加基本住房保障制度的效率性价值。以住房保障制度为例的公共服务，其标准不仅由它对公民有回应性来决定，还要取决于公共服务的市场化水平。尤其是后者，它是基于公共服务的效率性价值的政策标准，在实践中，最容易快速地实现公共服务，市场的劳务和技术都是公共服务所需要的。但是也是最容易出现的问题的，由于国家制度化不足，市场监管不到位，常常会出现难以保证公共服务质量和水平的事件，最终影响到公民对政府的信任，从而加剧社会的不稳定危机。因而，公共服务对社会稳定施加的积极的影响，需要从政治层面的民主价值和市场层面的效率价值两个方面努力，从社会稳定的根本源头上，来探讨当前的社会稳定的问题。

四、 结论与政策启示

论文通过文献的回顾与梳理，初步尝试建构了公共服务与社会稳定之间关系的命题框架，并以此为工具，以住房保障制度服务为例，审视和分析了北京唐家岭村的改造问题的根源。论文认为，公共服务质量对社会稳定有潜在的影响作用。它是通过政治民主的回应性价值以及企业管理视角下的效率性价值两个层面而发挥作用的。因此，社会稳定问题的研究应当重视公共服务问题，而不是就稳定谈稳定。当然，本文只是作者进行的一个初步尝试，还有很多不完善之处，今后会继续关注和开展后续的研究，尤其是关于公共服务与社会稳定的相关关系的系统分析。

但是，本文中唐家岭村改造的案例还有需要我们不断反思的地方。在当前主流的公共服务市场化思潮的倾向下，市场化某种程度上能带来效率，而市场也会失灵，我们应该坚持怎样的公共价值观，以更好地履行公共服务中的政府的责任，这可能是本文最需要反思的地方。

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[7] 林志；张震.试论构建服务型政府理论依据及其现实必要性[J].电子科技大学学报（社科版），2006，（5）.

[8] 吴玉宗.建设公共服务型政府是构建和谐社会的根本途径[J].社会科学研究，2005，（5）.

住房改建论文第9篇

按照经典的社会学理论，社会化是个体在与社会的互动过程中，逐渐适应社会生活，体认社会规范，最终成为合格的社会性个体的过程。但是，从这个学科的专业含义出发，很难推演出我们通常所说的“住房社会化”的要义。正如住房政策界一些专家指出，住房社会化，实际上指的是解除单位在住房经营管理上的责任，特别是在住房使用范畴上，居住区空间从“单位小区”转化为居民多元化的社会性住区，从而“去单位化”。专家学者近来所做的最新研究表明，纵观已经的房改，可将旧住房体制到“新住房体制雏形”的改革阶段视为“一次房改”，其时区大致在1980年至2001年；而从新住房体制雏形到其基本完善的整个转换阶段，则属于“二次房改”，其前期在2001年至2011年，中后期始于2012年，并将延续较长时间。应该说，“一次房改”后，这种住房“单位制”模式转型为“社会制”，大体是我们通常所说的住房社会化的基本含义。

然而，住房社会化是以住房商品化为前提条件的，并不具有同住房商品化一样的根本性特征地位。理由是，比较房改前后住房建设管理诸环节中的各行为主体的主要变化，便可发现“去单位化”的住房社会化，其源动力来自住房商品化或市场化，是对它们的适应性调整。所谓的住房社会化，实际上源之于住房商品化，只不过因建管主体面向整个社会，被习惯性地称之为住房社会化而已，故而其不具有住房商品化的根本特征、元特征的地位。但是，在住房商品化改革的基础上，在经营管理主体方面生发了住房社会化的表达诉求，从另一侧面揭示住房体制转轨的面貌，而成为房改某一方面的特征，有其存在的理论价值。

正确把握房改中住房社会化的含义，厘清其与住房商品化之间的根本特征和派生特征的关系，对于新形势下推动高校教职工住房制度改革健康发展，仍有着积极的意义。当然，需要指出，这里的房改，主要是住房制度改革或住房体制改革之义，而不包括整个房地产制度改革或房地产体制改革的所有领域。

高校住房改革，是高校后勤改革乃至高校整体改革的重要组分，也是全部房改中的重要组分。局部改革显然应与整体改革和谐对接，但是，高校的房改有其特殊性，特别是在明晰住房社会化与住房商品化的逻辑关系后，更能发现其改革的特殊性。

一方面，由于高校住房不同于社会上一般的住房领域，所以，经过多年的房改，高校教职工住宅小区内的住房，总体上仍然不是普通的商品房，而大体上呈现准商品房、公共住房的混合格局，因而需要体认，高校教职工住宅并不必然地对应着社会上普通商品房小区所采用的社会化物业公司商业管理模式。之所以如此，是与高校的特殊性紧密相关。高校的校园环境、文化氛围有特殊性，高校教师的教学科研工作有特殊性，高校学生的学习、科研和生活也有特殊性。也正是基于这些特殊的校情特征，无论是国发的房改文件（国发〔1998〕23号文），还是教育行政部门的房改文件（教发〔1998〕23号文），都强调了高校住房改革的特殊性。两类文件也都特别地明确要求，建在校园内或毗邻校园，与教学区、办公区难以完全分割开来的住房（或在学校近期和远期规划区范围内），不得出售和简单地上市交易。此外，还要求高校留有一定比例的公房，作为租赁型教师公寓、周转房。这就决定了大多数高校教师住房并非普通商品房，即使是在对本校教职工出售长期自有使用权的那些高校教师住房，因为再次出售时，一般也只能售给本校，所以充其量只能算是准商品性住房。在上述契合高校校情的独特房改制度约束下，当前绝大部分高校住房产权，也就自然地呈现准商品性、公共性的多元格局。既然高校教职工住宅区的住房，并非普通的商品房，自然也就使得其住宅小区的物业管理，在相当程度上不同于普通商品房小区所采用的物业公司管理模式，因而，其正常的维修服务，不一定都必须交给社会化的商业性物业公司。

我们发现，这个改革原则，尤其适用于那些位置偏远、维修管理成本较大，一般的商业性物业公司不愿涉足的利润较薄的高校新校区。此种情况下，可借鉴有关高校成立自管型教职工住房物业组织，并辅之以热心高教公益事业的学生骨干，共同参与管理的阶段性模式，从而在因校制宜、因阶段制宜、因地制宜的原则下，持续保证高校拥有整洁的卫生环境、优美的生态环境、安全稳定的治安秩序、宁静有序的教学科研环境，以及契合教师职业工作特征的宁静安谧的生活和工作环境，进而为高校整体事业持续健康发展提供基础性支撑条件。