房地产企业资金管理篇1

随着房住不炒、限购、限贷、限售等全国各地政府调控政策的实施，房地产行业面临着十分严峻的形势。在新的发展周期，房地产企业要想不被市场淘汰，必须更加重视企业的资金管理，让资金管理真正贯穿于企业生产经营的各个环节，加速资金周转，提高资金管理效益。

一、房地产企业资金管理的含义与主要内容

房地产企业资金管理的定义有广义和狭义之分。从狭义上来说，就是对房地产企业经营活动中现金收支项目的管理，现金收入项目应该确认什么时间收到收入款项并及时入账，现金支出项目应该什么时间按时支付款项并到账。从广义上来说，房地产企业资金管理就是房地产企业管理的资金，以及与资金相关的风险。现代房地产企业资金管理就是对房地产企业的经营活动、投资活动、融资活动中现金流的管控，以及在房地产企业经营活动、投资活动、融资活动中的风险控制。现代房地产企业的资金管理不仅限于对现金流的管控，还对房地产企业的经营风险和财务风险进行管控，尽量避免和减少风险对房地产企业造成的损失。房地产企业资金管理的主要内容为现金流管理、营运资金管理、融资管理、投资管理、资本架构管理以及风险管理。现金流管理是指对企业经营性、投资性、融资性现金流入流出管理。通过现金流管理可以增加企业现金流量，加快资产周转速度，提高资产周转率。营运资金管理是对经营相关的经营性资产与经营性负债的管理，通常是指应收资产、应付负债与存货的管理。通过对企业营运资金管理可以减少应收账款的管理成本，加快流动资产周转速度，减少存货采购成本。融资管理指企业为满足企业经营需要对外融资所进行的一系列管理活动。融资管理解决了企业因自有资金无法满足项目投资的需求，通过融资管理决策融资方式以降低融资成本，控制融资过程中融资风险，避免企业财务风险的发生对企业带来的损失。投资管理是指对企业投资项目分析、评估与决策过程的管理。投资管理就是对企业拟投资项目进行分析、评估，根据拟投资项目未来运营带来的净现值大小来决定未来运营投产的投资项目的管理。资本架构管理是指对企业的股权资本与债权资本的比例结构的管理与控制。通过资本架构管理选择最佳的资本结构水平，通过财务杠杆作用提升权益资本的报酬，同时通过资本架构管理避免过高的负债率，减少企业的财务风险与经营风险的发生。风险管理是指企业为实现风险管理目标，对风险进行有效识别、分析和应对风险管理活动的过程。企业在经营过程中不可避免存在运营风险和市场风险，风险管理就是识别未来会影响企业的潜在风险，把不利因素控制在可以承受的范围之内，帮助企业顺利实现发展目标。

二、房地产企业实施资金管理的重要性

（一）有利于企业持续经营

资金管理作为房地产企业核心管理职能，具有非常重要的作用，并与其他管理职能进行沟通与互动，形成互相影响、不可分割的财务管理整体。房地产企业的资金管理贯穿于房地产企业管理的各个环节，在房地产企业管理中具有核心地位。房地产企业项目建设的每一步都需要大量的资金投入，资金管理在房地产企业的正常运行中占据重要的地位。房地产企业的现金流与项目建设流程密切相关，资金周转、循环是否通畅、有序、有效，是影响房地产企业生存发展的根本条件。

（二）有利于提高企业竞争力

房地产企业的项目受国家政策和市场波动的影响较大，在经营生产的各个流程中均面临许多不可控因素，“土地红利”时代已然过去，紧随而来的是要抓紧“管理红利”。对房地产企业而言，抓紧“管理红利”，首要任务就是加强资金管理，保持现金流的稳定性，降低经营风险，开拓融资渠道，对项目预算统筹规划等，为项目顺利建设提供保障。资金管理问题不容忽视，房地产企业只有重视资金管理，解决好资金管理问题，提高资金的使用效率，增强企业的核心竞争力，企业才能更长远发展。

三、房地产企业资金管理存在的主要问题

（一）预算管理松弛

资金管理的质量与预算管理的质量息息相关，预算管理水平势必影响资金管理水平，目前很多房地产企业预算管理松弛，导致资金管理效率低、收益低。房地产企业在预算管理过程对预算的刚性控制和柔性控制的结合把控程度不够。主要表现为预算指标调整太频繁，如销售类的指标，销售部门为寻求完成绩效考核任务，一再请求管理层和决策层进行调整。另外管理层为追求报表数据好看，为了达到年底考核预算完成情况百分比的数据，也是不断向决策层请示再三调整预算报表数据。在这种情况下，预算完成情况没有任何意义，反映不出实际预算执行情况。这些现象说明决策层没有理解预算管理的意义，没有坚持预算刚性原则，没有坚持除客观因素发生才能调整预算指标。此外，导致预算指标数据调整频繁的另一个原因是公司部分项目工程人员、财务人员对预算的把控和理解不到位，在预算数据的填报时敷衍了事。填报预算数据应是在根据以前年度的预算完成数据时，再结合房地产企业的实际经营情况来分析填列。在预算执行阶段，实际执行数据与预算数据比对差异数较大，资金管理的难度也随之加大，加上应收款项的资金没有及时到位，企业资金账户余额不足，为了维持项目运营企业又要对外筹措资金，这样不但增加企业的负债，同时还增加企业的融资成本。

（二）资金监管措施力度不强

房地产公司项目多，资金使用量大，支付款项频繁，而一些房地产企业管理层对资金监管重视力度不够：首先，房地产企业一般每运营一个项目就要成立一个项目公司，项目运营周期长。集团公司为了调动项目公司的积极性，项目公司成立之初，设置成各项目公司财务独立核算，设置时授予项目财务部审批支付权限授权金额较大。这样设置的弊端就是集团公司不能及时把控收入支出情况，对各项目支出与收入没有做到总的收支平衡。当需要投资新项目时，集团公司没有多余资金可以调度使用进行投标，必须靠外部融资解决资金问题。这样，房地产公司的贷款越来越多，融资成本越来越高，负债率也越来越高，逐渐超过银行要求的企业负债率，导致银行贷款难度加大。其次，房地产企业公司新增的投资项目审批程序不完善，新增投资项目没有预先进行可行性分析，没有考虑集团现有规模产生的效益与项目同时开发资金承受能力是否匹配。只要投资项目有利可图，不考虑企业自身综合的承受能力及资金条件，就开发运营项目，导致多个项目同时开发进行。各项目抢资金，资金供需不及时，资金支付不到位，导致项目可能无法按时交付，也因此影响项目楼盘的销售及资金回笼。

（三）融资方式单一，负债率高

房地产企业的融资方式单一，负债率高，没有实现资本的良性循环。所有房地产项目用地所付的投标保证金、贷款保证金、建设用地出让金，必须是现金转账，不受理银行保函形式，支付工程款项也是使用现金转账，导致房地产企业资金需要量大。加上政府对房地产企业金融监管力度加大，房地产企业启动项目所需资金除了自有资金外，就是对外融资使用银行贷款。银行贷款条件苛刻，只受理抵押贷款，且贷款资金金额受到限制，使用资产抵押贷款资产使用率不到50%，如抵押资产有1000万，所贷款的款项最多就500万。银行对房地产企业资产的二次抵押贷款也均不受理，这样导致房地产企业自有资产使用率低下。此外，在资金回笼情况不理想、销售情况达不到预期效果下，房地产企业为了保证企业信用，仍然按时支付大额贷款利息，应付贷款利息居高不下。这样单一的融资方式，不利于房地产企业利用自有资产和外部融资进行项目运营，从而导致房地产企业的资产周转率低和周转次数少，资金使用效率低下。

（四）风险意识薄弱

房地产企业决策层没有树立风险意识，企业没有建立相关的内部控制制度，也没有设置专门内控部门或审计岗位。由于缺乏风险意识，没有相关内控控制制度约束，企业招聘工作人员对职业素养没有过多要求，在执行职务过程中相关工作人员因职业道德缺失，给企业造成不必要的损失。虽然通过法律诉讼解决了相关事件，相关人员也受到法律的制裁，但给企业造成不可弥补的损失。对此，对企业应聘人员在就职前应进行相关职业调查，就职后也应注重入职人员职业素养培养问题，避免此类问题再次发生。另外，房地产企业没有保留一定金额的经营流动资金，企业抗风险能力差。遇到销售资金回笼不理想，房地产企业资金链可能断裂，甚至对企业的信誉造成不可挽回的损失。

（五）管理水平不高

房地产企业部分管理人员观念老旧，不会运用现代管理工具和管理软件进行办公，在遇到经营决策问题时，运用传统的管理方法，仅凭一些经验去分析决策经营问题，这种管理水平最终可能导致项目运营失败。此外，房地产企业领导层，由于管理水平有限，无法引导部门人员快速、有效、正确地实施企业经营活动，很可能因为一个小的错误而错失大的经营商机。由此可见，房地产企业的管理水平成为企业发展的短板，只有不断学习新的管理知识，提高管理水平，才能为企业的经营决策提供正确的指引。

四、房地产企业改善资金管理的策略

（一）强化预算管理

房地产企业在预算管理过程中，对预算目标的执行必须坚持刚性原则，不得轻易变更。对于不可抗拒的外在因素，应设计完善的调整体系，这样才能保证预算管理的有效性和准确性。房地产企业应提高预算管理水平，对公司所有人员进行预算管理培训，提高基层管理者和员工的参与度，提升预算管理水平。公司上下从总经理、部门经理、员工等各层级都必须认可预算的重要性和必要性。保证实施预算管理过程全员参与执行到位。只有预算管理到位，各职能部门相互配合、相互协调、统筹兼顾，房地产企业的资金管理才能出效益，才能引导房地产企业经营活动有序进行，以最有效的方式实现房地产企业的预定目标。

（二）加强资金监控力度

房地产企业加强资金监控力度措施如下：一是通过成立财务结算中心，使集团公司的资金利用率得以提高，对整个集团的资金收支情况完全把控。集团内各项目公司银行账户只保留基本余额，多余资金及时划转到集团财务结算中心账户。集团内各项目公司根据预算提前报批支付计划，由集团统一支付。二是完善投资项目审批程序，组成投资项目审查小组也可聘用专业投资人员对项目进行可行性分析，慎重选择投资项目，减少企业投资风险，避免企业遭受不必要的损失。三是在资金管理过程中，保留可用于企业运营三个月的资金，将这部分资金用于购入短期理财产品，可随时套现，用于解决因销售资金回笼不及时短期流动资金不足的资金短缺情况。

（三）拓宽融资渠道，降低负债率

首先，解决融资难的问题，寻求与其他房地产企业合作开发，进行项目置换和处置，盘活房地产企业资金。其次，将现有的融资部改设为投融资部，增设投资分析工作岗位，为企业投资项目风险把关。每一项目投资前出具投资分析评估报告，全面评估项目投资风险。最后，是降低资产负债率。在现有高资产负债率情况下，不适宜增加投资项目。在考虑适当降低利润的情况下，尽快处理项目的存量房，加快项目的资金回笼，将房地产企业的资产负债率控制在60%左右。

（四）强化风险管控意识

房地产企业为了应对未来发生的不确定风险因素，必须加强风险意识管控，其强化风险管控措施如下：一是房地产企业应先对决策层和管理层进行相关风险管理的学习和培训，加强中高层管理人员的风险管理意识，避免在公司经营决策时出现决策失误给企业经营带来重大影响和损失。二是企业应建立科学有效的内控控制制度，设置审计部门，招聘专业审计人员对房地产公司所有业务进行内部审计，特别是完工项目的审计，如果条件允许，也可以聘用注册会计师协助审计部对项目所有情况进行审计，查清项目利润的真实性，及项目资金具体支出情况，出具项目审计报告。三是企业财务规划上要留有一定的余地，保留一定的备用财务能力，防范可能出现的风险。

（五）提高管理水平

现代是知识经济时代，知识日新月异，房地产企业的中高层管理人员，只有不断学习和积累新的知识，才能提高自身管理水平，跟上时代的步伐，为房地产企业的经营决策指明正确的方向，为房地产企业的发展保驾护航。房地产企业还应注重人才的培养和引进，人员管理到位了，管理水平才能有一定程度的提高。房地产企业管理水平达到一定高度，资金管理才能出效益。只有不断提高房地产企业的管理水平才能发挥资金管理的作用，才能促进房地产企业高质量的发展。

五、结语

资金管理是企业管理的核心，但它不是一成不变的。随着房地产行业政策的不断收紧，房地产市场竞争越来越激烈，房地产行业中的不确定性因素在不断增加。对此，房地产企业在经营管理过程中不但要关注利润，更要关注利润背后的“质量”，努力提升企业的现金流管理水平，这样才能实现房地产企业的高质量发展。

作者:唐红 单位:湖南湘汉房地产有限公司

房地产企业资金管理篇2

一、引言

根据数据显示，2018年房地产业占我国总GDP的比重达到16.7%，国家经济的稳定还需要房地产业。从大环境的角度观察，房地产对资金的管理就决定了房地产企业对国家GDP贡献的程度，对资金管理得当，使企业资金运转效率最大化，也就可以为企业创造更多的价值；相反，如果对资金管理不到位，就会使资金链断裂，很有可能会使企业破产，工程项目无法正常进行，留下“烂尾楼”给社会造成麻烦。房地产企业是一个资金需求量大，资金运转周期长、资金流动风险大的企业，在实体经济管理方面，已经引起了房地产企业的重视，如何管理好企业资金是现阶段需要共同探讨的问题。

二、探析房地产企业关于资金管理方面的不足

（一）房地产企业对资金管理意识淡薄

房地产企业对资金管理不到位的原因有很多，但企业对资金管理意识淡薄是根本原因。房地产企业虽然知道资金对企业很重要，通过多种渠道聚集到很多资金，在投入工程项目之后，缺乏足够的管理意识，使资金的使用、管理不到位。房地产企业对资金管理意识淡薄是资金利用率低、资金运转周期长、资金创造价值低的主要原因，企业把焦点聚集在营销、工程进度、销售业绩等数据上，忽视了对资金的管理。

（二）房地产企业资金来源渠道单一

房地产企业对资金的需求，在置地、缴纳保险金、采购工程建设材料、人员工资等各个方面都需要大量的资金，所以房地产企业对资金需求大，资金流动大，但是其资金变现周期却很长，少则两三年，多则不知道什么时候才能重新变成流动资金。企业在筹集资金这方面不可能全部由企业负担，需要向外筹集资金，但大部分企业没有私自募集资金的权力，需要向银行贷款。所以，这就使企业的资金来源过于单一，房地产企业在运营过程中出现资金链断裂，银行又不愿意在承担过多的风险，就会导致房地产企业因缺少资金而陷入深渊，所以房地产企业资金来源单一是企业潜在的一个巨大风险。

（三）房地产企业未形成对资金风险管控意识

房地产企业对资金需求量大，就会存在一些资金风险，企业未建立资金风险管控意识就会使企业陷入深渊。房地产企业获取资金的方式大多是从银行贷款，银行也承担着巨大的风险，房地产企业缺乏足够的风险管控意识，对资金的使用缺少预算、管理，将资金投入工程项目建设之后，该项目的未来收益情况一无所知，一旦未来效益不好就造成资金无法回流，制约企业发展。

（四）房地产企业对资金的监管、激励未落地

房地产企业将资金投资到下面的工程项目之后，未落实对资金的监管、激励工作，没有定期对工程资金进行审计、检查，没有对工程资金进行全面检查，在对项目工程管理过程中，未将工程资金回收效率和工程部人员奖金挂钩，未形成有效的激励制度。缺乏对资金的后期监管机制，使部分员工有机可乘，损害企业的整体利益，所以现阶段对资金的监管、激励制度迫切需要“落地”。

三、关于房地产企业资金管理不足的解决办法

（一）增强资金管理意识，完善资金管理制度

房地产企业对企业资金的管理是企业在市场竞争中必不可少的一项管理，如果想在市场竞争中脱颖而出就需要做好资金的管理工作。现阶段，对部分房地产企业来讲，意识不到高效管理企业资金的重要性，像这类房地产企业需要增强资金管理意识，建立相关资金管理制度。首先需要从领导层入手，通过学习专业财务知识，了解企业资金管理的重要性，世界上任何一家有实力的企业都不可能不重视资金管理；还可以让他们去其他完善资金管理制度的企业进行参观、学习。其次是建立企业资金管理制度，尤其是底层资金的管理方式，需要从细微处入手，逐步建立资金管理体系，包括对企业资金的来源、企业资金的流向、投资的项目调查、贷款的利率分析、资金周转情况的了解。房地产企业建立相关资金管理制度，定期对企业的资金进行统计处理，重点在于对资金的使用情况的统计，清楚了解企业资金流向并关注后期收获情况是保证企业可持续发展的基本需求。

（二）创新融资方式、扩宽资金来源

房地产企业的资金来源一般比较单一，在风险失控的情况下，房地产企业无法获得新的资金，而使企业资金链断裂，造成不可挽回的损失。房地产企业保证资金顺利周转是企业发展的基本需求。创新融资方式、扩宽资金来源就是要创新融资方法，通过向多家银行贷款的方式进行融资，或者是和其他企业共同合作，共同建造，共同分享利润的方法，还可以在签订采购建材合同的时候，和供应材料的企业商量延后结账日期，还可以通过多家企业合作建立企业资金合作社，在现行财税法规框架内进行资金融通。

（三）强化房地产企业资金风险管控意识

房地产企业资金需求量大的同时也存在资金风险，在房地产企业向各个银行贷款的时候，银行会根据房地产企业的项目资料进行风险评估，只有在风险评估合格的情况下才会将资金发放给房地产企业。对于房地产企业而言，具有较强的资金风险管控意识是房地产企业“防患于未然”的有效方法，企业应该在资金流入阶段建立风险管控机制，时刻排出资金存在的风险。例如：在资金进行项目投资的时候，计划中该项目的销售情况会很好，结果工程建设过程中对资金使用存在贪污腐败，使用低等建筑材料，降低了工程质量，在后期销售过程中，因质量低而无法销售出去，就会造成企业巨额亏损，甚至面临破产的境地，所以企业需要强化资金风险管控意识，对资金进行严格预算、管理、跟踪。（四）坚持落实房地产企业对资金管理的监督、激励工作资金管理对房地产企业至关重要，对资金管理的监督、激励工作也同样重要。若房地产企业在资金管理的监督、激励工作中存在漏洞，就会降低企业资金的利用率，阻碍企业的发展。在房地产企业建立对资金的监督、激励等有效制度中，需要细化到每一个环节。对资金的监督工作，可以每天对项目部做一次“日总结”，每周对全部项目资金进行总结，每月对整个企业资金动态进行分析，观察哪些地方存在波动点，还需要对房产项目的营销情况进行分析，分析资金回流效率，并制定出下一步调整方法。

四、总结

房地产企业是资金需求量大的企业，在资金管理过程中会出现其他企业不会出现的情况，当遇到问题的时候，要从根源上分析问题，从而尽快解决问题。房地产企业对资金管理也是一项复杂的工作，需要企业高度重视对资金的管理，落实相关的制度，鼓励员工共同为企业的发展而管理资金，同时房地产企业更需要扩宽融资渠道，通过多种方式获取建设资金，房地产企业还可以通过缩短资金运转周期，从而获取足够的资金。随着时代的发展，人们对住房的需求也在不断提高，建造科学、合理的房屋才是房地产企业缩短资金周期的方法，只有人们愿意购买，资金才会注入房地产企业。

作者:罗业辉

房地产企业资金管理篇3

一、房地产企业资金管理特点及重要性

(一)资金管理特点

1.投资规模大。房地产企业主要以房地产开发为主营业务，但这项业务不单涉及到土地和房屋开发，还涉及到配套设施的建设，业务范围囊括从征地、勘察设计、施工、销售到售后服务的整个过程，其经济往来对象也包括政府、其他房地产企业、建筑施工企业、供应商等多个对象，业务内容多且复杂，房地产企业需要在前期投入大量的资金来支撑整个工程的建设，房地产企业投资规模较大。

2.资金回报周期较长。房地产开发的特殊性使得其建设周期较长，首先，在前期准备环节，设计人员要除了兼顾质量问题外，还要考虑到美感和总成本。在经过可行性分析后，还需要进行征地拆迁、安置补偿等一系列工程，等到正式施工阶段，又因为自然、环境等因素的制约而时常就可行性进行进一步分析，因此，房地产开发工程需要少则两年，多则数年的时间才能完工，才能进行下一步销售操作，即房地产企业从资金投入到获得销售收入的整个过程较长[1]。

3.资金投入风险较大。从上述两个特点来看，房地产企业在经营过程中面临投资资金大且投资周期长的问题，虽然房地产企业可以从自有、借入以及预售等手段获取资金，但按国家相关规定，房地产开发自有资金在总投资中的占比不能低于30%，而多数房地产企业属于负债经营，再加上自然、环境、经济形势等不确定因素众多，一旦决策失误，势必会影响到最后的销售环节，房屋积压率增加，销售收入远达不到预期目标，给企业带来资金周转风险，甚至部分企业在施工中途出现资金链断裂，工程烂尾，资金周转失灵，直接引发破产危机。

(二)加强资金管理的重要性

房地产企业属于高投资、高风险性企业，在经济上行时期，整体经济形势较好，居民消费倾向较高，房地产企业所投入的资金回笼较快。而且，在这一时期，银行放贷较为宽松，房地产企业可以较为容易的获得贷款，可以满足项目建设时对资金的要求。但在经济下滑时期，整体经济走势并不较好，居民储蓄倾向较高，房地产企业所投入的资金回笼较慢。而且，在这一时期，银行放贷严格，房地产企业不容易获得贷款，企业资金紧张，如何提高资金利用率将成为房地产企业最为关注的问题。而目前房地产企业所面临的市场环境不单单是经济下滑，还伴随经济的深化改革，“三去一降一补”等政策的实施，制约了空房囤积、炒房的趋势，房地产企业利润空间远达不到预期指标，然而伴随利润下降的是成本的上升，人力成本、原料采购成本等都在不断上涨，开展资金管理是房地产企业提高资金利用率、规避或减少资金断链的概率，降低企业财务风险的重要手段[2]。同时也可以提高房地产企业的经济效益，促进企业利润最大化目标的实现。

二、房地产企业资金管理现状

(一)存货周转率分化严重

房地产企业的存货一般包括已完工开发产品、在建开发产品以及拟开发产品，存货规模直接反映了当前可供企业发展的资源量，是企业创造价值的基础。而根据企业年报、CRIC所发布的数据(如表1、表2所示)，截止到2019年6月30日，房地产行业整体存货规模呈上涨趋势，其中68家重点监测房企规模存货总额达107349亿元，较年初增长9.1%，存货周转次数为0.299次，较2018年下降0.058次；174家典型房企的存货总额达到123380亿元，较年初增长8.5%，平均存货周转率为0.288次，较2018年下降0.056次。同2018年同期数据相比，当前房地产企业整体存货周转率有小幅度上升，但规模房企之间存在明显分化问题。依旧《2019上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》数据(表3)，排行榜前20、20到50之间以及51到100之间的房企存货周转率差距较大，尤其是排行榜51到100之间的房企平均存货周转率仅有0.202次，远低于行业整体水平0.288次。由此看来，多数房地产企业存货周转率较低，存货变现能力较弱，存在资金周转紧张风险。

(二)偿债压力大

随2019年第四季度的到来，房地产行业迎来了偿债高峰期，而根据《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》数据显示(如表4)，当前排行榜前50家房企的资产负债率维持在81.1%，略高于2018年。同时，房企的平均速动比率维持在0.59，未达到稳定水平1，虽然交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为房企经营资金可以覆盖即将到期的债务，但从大数据来看，房地产企业偿债压力较大，未来企业财务风险依旧较高，甚至超过以往几年。

三、房地产企业资金管理中存在的问题

(一)资金管理风险意识不足

房地产企业投资规模大、投资周期长以及投资风险高等经营特点使得其在发展过程中更加重视资金的安全管理，以规避会计舞弊，但相对忽视资金管理过程中存在的其他问题，比如利用率低下导致的资源浪费、投资回报率达不到预期等。而且，在当前的经济形势下，国家对房地产行业的调控力度依旧较大，“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”等政策手段使得房地产企业将重心放在业务创新、拓展融资渠道等方向上，企业管理人员、财务人员更侧重于对收支情况的管制，而相对缺乏对新政策、新知识的摄取和学习，企业资金管理的思想、模式依旧以传统模式为主，进而导致其缺乏对资金使用有效性的思考，没有风险意识，主观认为企业的资金管理制度是完善的，抑制了企业资金管理制度的优化，资金管理体系内容难以满足房企在当前经济环境下稳健发展的要求[3]。

(二)融资渠道单一，融资成本较高

数据显示，2017年房地产行业流入资金约为14.5万亿，现金流出额为15.76万亿，行业资金缺口1.26万亿，房企资金压力加大。而房地产企业资金主要由自有资金、借入资金以及预售资金，其中借入资金占比相对较重。但对于中小型房地产企业来说，受企业规模、经营现状等的限制，企业筹资渠道较为单一，多以银行借贷为主。但即便是诸如万达商业、红星美凯龙等大型房地产企业，虽然其经营规模较大、业务涉及面较广、产业链丰富等，拥有多种融资渠道，包括银行贷款、合作贷款、股票融资等，但主要融资渠道依旧以银行融资为主[1]。在目前的经济形势下，整体房地产企业获得融资的难度较高。首先，我国经济下行以及中央银行对商业银行贷款的管制，“限贷”政策、银行紧缩贷款等手段导致房地产企业获得商业贷款的难度加大，尤其是针对一般型房地产企业。其次，虽然银行不是唯一获得贷款的途径，房地产企业可以依靠民间借贷、发行债券、股票等来获得资金，但在目前我国经济形势下滑的趋势下，市场预期下降，投资者投资房地产的倾向下降，贷款利息较高，通过非银行渠道需要付出更多的融资成本，而这也压缩了房地产企业的利润空间，影响企业自有资产的累积。同时，受财务管理转型影响，房地产企业还未形成较为完善的企业管理制度和运行流程，风险发生的概率较高，因而其融资成本也居高不下。

(三)监督评价机制不完善

房地产企业在资金管理上的不足还体现在监督评价机制的不完善，房企在市场拓展以及业务创新等方面的侧重使得其在内部建设上的投入较为有限，多数企业甚至没有真正意义上的监督评价机制，难以监管房地产企业现行资金管理制度、模式运行情况，并对资金管理效果以及制度有效性进行合理评价，财务人员无法发现资金管理中存在或潜藏的风险，影响管理者决策计划有效性，导致企业资金管理真空和管理重复问题并存[4]。

(四)不可控因素诸多，资金管理方案难落实

就目前房地产企业经营管理来看，首先，多数房地产企业缺乏专业的管理型会计人才，技术缺乏，难以制定专业化的工程预算方案，资金在各环节的分配上缺乏合理性。其次，财务人员未深入到业务活动中去，预算方案过于形式化，难以落实到具体，资金调动较为随意。而且也导致财务人员对市场动向、形势的把握不够充分，所编制的投资可行性分析报告的权威性不足，增加房企投资的盲目性，所制定的资金管理方案失灵。再者，成本控制不严格，预算执行力不足。虽然房地产企业成本管控意识不断加强，但受人才、资金、技术等的限制，企业预算执行力度不足，成本管控缺乏明确的目标，同时在成本细分以及分摊上还存在分界不明晰的问题，成本管控效果不佳。

四、解决措施

(一)加强资金风险管理思想建设

现代化财务管理转型是一项耗时、耗力的系统工程，资金管理作为财务管理中的组成部分，其建设也非一蹴而就之功，房地产企业在加强资金管理时，首先应加强思想层面的建设，借助专题研讨会、专业培训会等加强上下全体人员对财务管理转型以及资金管理重要性的认识，提高人员风险管理意识，同时深入了解现阶段资金管理改革之路，分析企业现行资金管理中存在的隐患。此外，还要加强对管理层、财务人员专业能力的培养，促使企业管理层以批判的眼光分析现有资金管理体系的功能和应用效果，做好顶层设计；促使财务人员可以编制出科学合理的资金管理方案。

(二)构建多元化融资平台

1.加强银企合作

虽然随互联网时代的发展，投资者、企业可以快速获取其他企业所披露信息，但就整体来看，由于企业公开披露的信息并不完整，大部分投资者参照银行的征信来评估一个企业的发展。因此，和银行之间维持良好的关系首先可以提高企业信誉，借贷公司、投资方更愿意投资。其次，商业银行贷款作为目前房地产企业主要的筹资渠道，和银行之间维持良好的关系可以降低贷款利率，减少企业的融资成本。在具体操作中，第一房地产企业应和银行间树立合作共赢的融资理念，在不泄露企业机密的基础上尽可能多的将企业经营情况披露给银行，减少信息不对称问题，借此让银行准确的把握企业的真实经营情况，有利于二者关系的维系。第二，房地产企业应健全内部信用管理制度，加强对企业信用管理的重视，及时偿还各项债务，并积极发展各项业务，以维持并提升信誉等级。第三，做好项目的前期可行性分析。房地产企业开发项目是否成功关键在于做好项目前期可行性分析。一般企业的可行性分析主要集中在于对项目的地理位置、项目的定位、项目的配套、项目的亮点和卖点以及项目是否符合国家政策(如学区房、安置房等)等方向，在前期做好详尽的项目资金来源分析、项目盈余分析等，如此才可以使得房地产企业的项目得到银行等贷款机构的青睐。

2.加强对金融工具的应用

除了受金融市场完善程度这个不可控因素外，房地产企业可以从加强对金融工具应用出发，拓展融资渠道。第一，利用期权工具。对于未售出房屋，房地产企业可以采用销售期权的模式，按照约定买方拥有可以在未来约定的时期以约定价格购入房屋的权利，并享有不行使这个权利的自由，所付出的只是一个期权费。在目前的经济形势下，居民购房的欲望下降很大程度上是由于政府对房价的干预，居民想要购买房屋但怕房屋贬值，遭受损失，尤其是对于非黄金阶段的楼盘，其销售速度较为缓慢，拉长了企业资金回笼周期。相比直接购买，期权费用支出更少，而且居民可以自行决定是否行使权利，自由度较高，可以有效刺激购买欲[5]。第二，房地产企业项目开发贷款。项目开发贷款主要是房地产企业申请商业银行贷款：在项目前期取得国土证时，利用抵押进行流动资金贷款，在项目四证齐全时进行项目贷款，五证齐全进入销售阶段时逐步还款开发贷款。

(三)完善监督机制，实施计划管理

首先，风险管理可以帮助房企分析出资金管理中存在的风险，同时规避或减少风险带来的经济损失。而监管评价机制的建立和完善可以帮助事业房企分析和识别资金管理运行过程中存在的问题和隐患，给民政房企资金管理的优化提供参考依据和革新重点。其次，实施全方位资金流动管理。业务开展中各项支出必须要经领导审批方可记账支出，同时将资金管理各环节工作职责、权利划分到具体部门、具体个人，在出现问题时直接找负责人和经手人。最后，定期开展财务报告会，报告内容包括财务收支报表、银行对账单、收支会计科目文字说明等，加强房地产企业对财政资金使用情况的了解，便于管理者及时修正决策计划。

(四)加强预算管理，提高资金利用率

预算是企业对经营活动的预算，企业可以依据预算指标实现资源的优化配置，并提高资金的利用率，从而帮助企业规避或减少资金管理风险。因此，第一，房企应提高预算指标编制的科学性，从战略目标出发，融合部门、个人计划，再将其细化到各活动环节。第二，加强预算执行。在科学编制预算指标后，企业还需要加强对预算指标落实的监督，及时对实际数据和预期指标进行对比，并调整偏差。第三，加强对资金流向和流量的控制，保障预算内资金供应，防止经营风险。并通过控制存货规模和优化债务结构来降低资金成本。第四，更新改造、设备大修等资金必须严格按照审批的项目预算执行，保证专款专用，不得挪用资金及变更项目[6]。第五，发生年度预算外资金，必须按预算审批程序上报上级部门批准追加预算后办理，杜绝无预算、超预算的资金支付。

五、结束语

综上所述，当前形势下房地产企业在资金管理过程中还存在诸多问题，不但阻碍企业经营目标的实现，同时还给企业带来经济损失的可能性。现阶段，房地产企业必须加强资金风险管理思想建设、构建多元化融资平台、完善监督机制以及加强预算管理，在结合自身实际经营情况的基础上对现行资金管理制度进行优化，从而促使企业可以稳健发展。

参考文献：

[1]刘爱华.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国集体经济，2018(9)：132-134.

[2]吴春桃.房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].中国集体经济，2017(14)：111-112.

[3]林晓梅.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].时代金融，2017(36)：88-88.

[4]祁淑红.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经贸实践，2018(4)：110-111.

[5]蒲亚萍.浅谈企业资金管理存在的问题及对策——以房地产企业为例[J].中国商论，2017(9)：21-22.

[6]徐政伟.当前形势下房地产企业强化资金管理的对策[J].知识经济，2017(11)：123-124.

作者:晏津津 单位:鸿基世业集团