房地产不景气的原因第1篇

关键词：房地产市场；成都市；景气循环；扩散指数；K-L信息量

一、引言

房地产景气循环则是房地产市场在发展的过程中，呈现出在景气与不景气之间循环波动变化的状态。对于房地产景气循环的研究不仅可以判断当前房地产市场所处的景气空间，而且还可以对未来短期内的房地产市场状况进行预测，因此景气循环研究成果可以成为政府制定宏观调控政策，购房者确定购房计划，开发商提出营销策略的理论依据。

二、 扩散指数法分析

（一）扩散指数法的内涵

扩散指数法是通过数学方法，在一系列的指标中计算出上升指标的扩散指数，并以此来判断经济景气状况的方法，这种方法避免了仅以单个指标作为评价依据，充分发挥了其利用多个指标进行综合考量的优点[1]。计算扩散指数的关键在于根据房地产市场的特性建立一套能够全面、有效、科学的反映房地产市场变化的指标体系，并对各个指标进行分类，分为提前指标、同步指标、延迟指标。

（二） 扩散指数模型

扩散指数又称扩散率，是扩散指标个数占总指标个数的百分比。其计算公式如下：

DI=t期出现扩散的指标个数该类指标的指标总数×100%（1）

计算扩散指数的步骤如下：

1.对原始数据进行处理。从统计得到的原始数据受到了季节波动、不规则波动、长期趋势及循环波动等因素的影响，但计算扩散指数时，需要使用的是循环波动值，因此就就必须采用不同方法消除原始数据中包含的其他因素，得到循环波动值，然后再计算环比增长率。

2.确定示性函数。将每个指标各年距环比发展速度与其比较基期的发展速度相比，公式如下：X0

示性函数I=（1，Xt>X00.5，Xt≈X00， Xt

其中，Xt为指标在t期的增长率，X0为基期增长率。若某个指标的增长率大于基期的增长率，则为扩张，I=1；若指标的增长率小于基期增长率，则为收缩，I=0；若保持不变则I=0.5。

3.对所有分类指标的示性函数值求和，则得到指标体系中出现扩散指标个数，将扩散指标数除以全部的指标总数，则得到最终的扩散指数DI。

三、成都市房地产市场景气循环研究

（一）建立指标体系

根据成都市房地产市场的特性，在坚持科学的设计指标体系的原则下，本文建立了一套能准确反映成都市房地产运行过程的指标体系。包括：房地产开发投资完成额（亿元）、施工房屋面积（万m2）、竣工房屋面积（万m2）、商品房销售面积（万m2）、商品房销售额（亿元）、商品房销售价格（元/m2）、固定资产投资完成总额（亿元）、财政支出（亿元）、GDP（亿元）、年末金融机构贷款余额（亿元）、社会消费品零售总额（亿元）、工业增加值（亿元）十二个指标。

（二）指标分类

本文采用K-L信息量法，将评价指标分为提前指标、同步指标和延迟指标。

K-L信息量法用以判定两个概率分布的接近程度[2]。在采用K-L信息量进行景气指标的分类时，需要选择一个重要的能够敏感的反映当前经济活动的经济指标作为基准指标，然后对基准指标作标准化处理。

按照K-L信息量的计算方法，本文选取房地产开发投资完成额作为基准指标，根据房地产业实际情况将指标进行分类。

提前指标：财政支出、金融机构贷款余额；

同步指标：竣工房屋面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房销售价格、固定资产投资完成总额、GDP、工业增加值；

延迟指标：施工房屋面积、社会消费品零售总额。

（三）测定循环波动值

本文收集了成都市2000―2014年的房地产、经济数据，数据主要来源于四川省2001―2014年统计年鉴、成都市2001―2014年统计年鉴及成都市统计公报。要做景气分析，必须先计算各指标的循环波动值。本文采用的是年度数据，故可以忽略季节波动带来的影响。

首先，基于最小二乘法利用SPSS软件分别进行指数曲线模型、抛物线模型、曲线模型等回归分析，选择拟合度最优的模型计算趋势项。

根据模型计算长期趋势拟合值，由于采用年度数据，忽略季节波动（S）造成的影响，故可将各指标的长期趋势（T）从原时间序列（Y）中剔除，构成新的时间序列：

消除了长期趋势后，数据中仍有不规则变动和循环波动因素，因此本文采用三项移动平均法需要剔除不规则变动，得到循环波动值。公式如下：

根据上述公式计算出的各指标循环波动值及其环比增长率。

（四）计算扩散指数

把之前处理好的数据按照扩散指数的计算公式，计算成都市房地产市场提前扩散指数、同步扩散指数及延迟扩散指数。

（五）成都市景气循环分析

根据上述扩散指数的计算结果，绘制出先行指数、同步指数及滞后指数的空间走势图，如图1所示。

房地产不景气的原因第2篇

    关键词:房地产市场;监测预警系统;指标体系

    一、引言

    些年,在诸多因素造成的房地产业波动中,政府和企业难以把握其波动的转折点,造成出台的宏观调控政策不能很好地与经济波动相协调,造成企业计划开发与经济波动之间矛盾等,景气的过冷或过热都将会对房地产市场的健康发展产生不利的影响。为了正确引导房地产业健康、持续的发展和有效地促进资源的合理利用,有必要进行房地产市场的监测预警系统研究。

    基于此,本文尝试着从国内外现有的有关房地产市场预警及景气指标体系进行比较分析,并最终构建比较合理的上海房地产市场预警指标体系。

    二、国内已有房地产指标体系比较

    目前为止,对于房地产预警及景气指标体系的分类主要有:其一是根据预警指标数值的变动与房地产景气波动时间相关关系,可以将其分为领先指标、一致指标和滞后指标三类;其二是根据预警指标对房地产这个行业影响程度的大小分为国民经济协调关系的指标、房地产市场供求的协调关系指标和房地产业内部协调关系指标。据不完全统计,现已有多种房地产预警指标体系,限于篇幅,本文选择几个具有代表性的指标体系进行比较:

    1、"中房指数"指标体系

    "中房指数",是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产发展变化轨迹和当前房价变动状况的指数体系,是我国最早研究、编制并公布的房地产价格指数系统。

    其中房地产预警系统的指标体系包括房地产经济活动的外部相关影响因素(主要指影响产业的宏观背景和相关产业方面的因素)和内部相关指标(涉及房地产开发全过程),被分为先行指标、一致指标和滞后指标 [1]。其中,先行指标包括:全社会固定资产投资、房地产投资实际完成额、基本建设贷款利率(3年)、建筑装潢材料类物价指数、商品房新开工面积、商品房施工面积、沪深房地产综合指数和抵押贷款利率;一致指标包括:国民生产总值、商品房实际销售面积、商品房销售额、商品房销售均价和城镇从业人员;滞后指标包括商品房竣工面积和商品房空置面积。

    2、台湾地区房地产景气综合指标

    目前台湾针对房地产景气有较深入及连续性的研究是"内政部"建设所与政大台湾房地产研究中心共同研究台湾房地产景气动向季报。其用编制总体经济景气的"景气综合指数分析法"来编制房地产景气指数。属于以投资、生产、交易、使用等四个层面共16项代表性指标组合而成的综合指数[2]。

    三、房地产市场预警指标的选取原则

    房地产领域的直接指标和相关指标很多,但真正适合构建预警指标体系的只是其中的一部分,因此需要确立预警指标的选取原则,在现在统计指标的基础之上结合房地产经济运行的特点,对预警指标进行筛选;此外,还有必要开展必要的分析,并结合专家咨询的意见,对指标体系及其分类进行调整。

    (一)预警指标的选取原则

    1、指标在经济上的重要性。所选的指标应在反映房地产经济运行的基本规律和房地产同期的波动上具有相当的重要性,并且能代表房地产市场交易活动的一个领域,将其综合起来,能够反映出房地产市场运行的各个主要方面。

    2、指标体系全面性。指标体系的全面性是指对于任何一种经济波动形态或警情,都能从指标体系中找到一个或一组指标来度量,具体表现在以下四个方面:即开发经营过程的全面性;市场影响因素的全面性;市场供求的全面性;市场要素的全面性。

    3、指标体系简捷性。指标体系简捷性是指在满足指标体系全面完整的同时,使所建指标体系既涵盖了监测预警所需要的主要变量,达到了监测预警的目的,又剔除了对主体贡献不大的甚至可能导致模糊判断结果出现的非主要变量。

    4、指标数据在计量上的可靠性和充分性。可靠性,是指数据的准确性和统计口径上的一致性。充分性则是要求所选的指标数据区间要有足够的长度,以便能够从较长的历史变化中分析出波动的循环规律性。

    5、指标数据在时间上的稳定性。即对所选指标变化幅度进行不同状态划分后,划分标准能够保持相对稳定。

    6、指标之间协调性。即在指标相对稳定的基础上,可能通过分析指标之间协调性,找出指标之间有一定规律的时差,并通过先行指标转折点出现的时间和先行指标与一致指标之间的时差来预报警情。

    7、指标独特性。各城市存在自身房地产发展的一些个性指标,有效地寻求不同城市房地产发展的独特性并通过指标表现出来对于进行准确预警不可或缺。

    四、上海房地产市场预警指标体系初步构建

    上述原有的房地产指标体系从不同的层面反映了房地产运行状况。本文根据上海房地产经济与市场特征,房地产预警指标选取原则,参考上述指标体系,提出以下房地产预警指标,并对所选指标与房地产波动之间的关系加以分析。具体见表1:

    参考文献:

    [1]中国指数研究院着,中国房地产指数系统理论与实践(第二版)[M],经济管理出版社,2005.8。

    [2]盛承懋等编着,海峡两岸房地产比较研究[M],东南大学出版社,2004.12。

房地产不景气的原因第3篇

【摘要】本文从货币政策传导机制的信贷渠道与汇率渠道方面入手，构建我国货币政策影响房地产市场的政策因素模型，从而探讨货币政策调控工具对我国房地产市场的具体影响途径与效果。实证研究表明，我国2005 年之后房价的持续上升与货币供应量、个人按揭贷款额度和汇率三者有一定关系。从长期来看，我国房地产市场景气程度与货币供应量、个人按揭贷款额和汇率长期存在稳定关系且呈正向变动。

关键词 货币政策传导机制；信贷渠道；按揭贷款

【基金项目】湖北经济学院青年基金项目“资本约束下货币政策传导的信贷渠道研究”（XJ201327）；湖北省教育厅思政处项目“资本监管下的银行风险承担行为研究”（14G287）；国家社科基金青年项目“金融危机视角下的中央银行资产负债表管理研究”（13CJY124）。

【作者简介】熊劼，中南财经政法大学博士研究生，湖北经济学院讲师，研究方向：货币理论与货币政策。

房地产业由于其对上下游行业的拉动作用一直以来都是我国国民经济发展中的支柱产业。自1998年住房制度改革以来，我国城镇住宅建设取得较快发展，住宅总量快速增加。房地产业增加值占国内生产总值的比重稳定处于4%以上，并呈现逐渐上升的趋势；房地产业投资的增加直接扩大了国民经济中的投资需求，并带动其他相关行业发展，对我国经济增长的总体贡献达到了20%以上；房地产业就业人数快速增加，其增长速度显著高于我国总体就业人数和第三产业就业人数的增速，凸现了其对扩大就业的促进作用。此外，由于与房地产密切相关的产业主要集中在第三产业，房地产业的发展对带动第三产业较快发展从而促进我国产业结构的优化和调整发挥了积极作用。

然而，房地产价格的快速上涨也对我国宏观经济与金融的稳定构成了巨大的威胁，过高的价格对于我国居民的安居工程产生了消极影响，把房地产价格控制在普通民众都有能力购房的范围内是当前政府工作的重心之一。房地产行业的资金高度密集型特征决定了各国政府在对房地产价格进行调控时离不开金融层面的相关措施。就我国而言，由于地方政府对土地财政的过于依赖，土地出让以及保障房供给等地方政府主导的房地产调控措施不能产生很好的效果。而货币政策由于其具有的一致性与强制性，使得中央政府的房地产调控意图不会因为地方政府的博弈行为而产生较大的折扣，因而，货币政策一直是我国政府调控房地产市场的主要政策之一。货币政策的效果很大程度上取决于其对调控目标的传导渠道，而在我国与房地产市场供求相关联的主要渠道表现为信贷渠道与汇率渠道。

一、变量的选取和模型构建

（一） 房地产市场发展的变量

反映房地产市场发展的可选变量有很多，如房地产业的生产增加值、房地产开发投资额、房地产竣工面积、销售面积、销售额、销售价格指数、租赁价格指数、居民住宅消费价格指数、人均住房面积等。上述指标都是从某一个侧面反映房地产市场发展状况，而为了对房地产业的发展变化趋势和变化程度进行综合量化反映，本文选用国家统计局研究建立的全国房地产开发业综合景气指数（下称国房景气指数）Y为因变量（见图1）。国房景气指数选择2000年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100是最合适的水平，至105之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。

（二） 货币政策的变量

为了揭示货币政策对于房地产市场的影响，需要从影响房地产市场供给与需求的各种因素来寻找货币政策的变量。本文主要选用广义货币供应量M2、人民币对美元汇率RE和个人房地产按揭贷款ML三个金融变量。

基于数据的可获得性，本文所选取的数据样本区间为2006 年一季度至2013 年一季度的季度数据，数据来源于中华人民共和国国家统计局、中国人民银行、iFinD金融数据库。

（三） 数据的季节和标准化处理

为了排除季节因素的干扰，本文采用X12方法对相关变量进行了季节调整。同时对所有变量进行了数据标准化处理，使数据的可比性更加优化。

季节和标准化处理后各相关数据如图2~5所示。

（四） 模型的构建

由于货币政策变量可能带有的内生性，本文采用常见的向量自回归模型来估计变量之间的动态关系。具体模型如下：

Yt = c1M2 + c2 RE + c3ML + c

其中：Yt为国房景气指数，M2为货币供应量增长率，RE为人民币对美元汇率，ML为个人房地产按揭贷款，c1、c2、c3为模型系数，c为常数项，都为待估参数。

二、数据的平稳性检验

对变量水平值和一阶差分进行ADF单位根检验，得到结果如表1。

通过对相关变量的单位根检验发现，Y、M2和ML三个变量的ADF值均大于在1%的显著性水平下的临界值，无法拒绝原假设，证明其存在单位根。在原序列为非平稳序列的情况下，需要对该序列的差方项进行ADF检验。

序列D（Y）、D(M2)、RE和D(ML)的ADF值均小于1%的显著性水平下的临界值，说明该序列为平稳序列。因此，Y、M2和ML为一阶单整序列，表明此时经济变量间存在长期均衡关系。

三、回归分析和协整检验

（一） 回归分析

滞后期数的选择对于计量分析的精确度和经济意义有着重要影响。在建立VAR向量自回归模型前，需确定最优滞后阶数。为此需进行滞后阶数检验。

由表2知，在滞后阶数为4时，检测的5项指标有4项全满足，LR此时也取极小值，从而可以确定滞后4期为该模型的最佳滞后阶数。这也表明，当前的经济数据受到以前的数据影响，也就意味着当前的货币政策带来的效果会滞后4期才会有所体现，即货币政策由于其时滞性，它的效果将会在次年显现。这也在一定程度上解释了为何当前我国货币政策调控对于房地产市场的影响不显著的原因。

通过图6的AR检验可以看出，回归模型中的根都落在单位圆内，说明该模型稳定，具有分析意义。

由以上检验，在已知变量一阶单整的条件下，对变量进行回归，得到结果如下：

方括号内数值为t检验值。

由上述回归方程可以看出，Y 与M2、ML 和RE 为正向变动关系。如果控制其他变量保持不变，则广义货币供应量每变动一个单位，国房景气指数Y就同向变动8.708606个单位；个人按揭贷款每变动一个单位，Y就同向变动0.002525个单位。同样，在其他因素不变的情况下，人民币对美元的汇率每变动一个单位，Y就同向变动0.83551个单位。

通过模型结论可以得出，个人按揭贷款对于国房景气指数的影响比货币供应量和汇率波动对国房景气指数的影响略小，但三者都对国房景气指数的变动产生了同向的推动作用。

（二） 协整检验

协整检验是处理非平稳时间序列的一种方法，其基本原理是：对一个自身非平稳的时间序列，若其某种线性组合反映了变量之间长期稳定的比例关系，则称其存在协整关系。下面用Johansen协整检验是否存在某种平稳的线性组合，结果如表3。

由表3可知，经检验表明在5%的显著水平下各变量间有且仅有一个协整关系，说明国房景气指数、货币供应量M2、人民币对美元汇率、个人按揭贷款存在长期稳定的均衡关系。由此证明上述回归模型是具有分析意义的。

四、格兰杰因果检验

格兰杰因果检验时用来检验一个内生变量是否可以作为外生变量对待。对各变量进行格兰杰因果检验，得到如下结果。

从表4可以看出，在0.05的显著性水平下，货币供应量M2是商品房价格指数Y的因果关系；汇率RE是Y的因果关系；个人按揭贷款ML是Y的因果关系。说明货币供应量M2、汇率RE和个人按揭贷款ML都对国房景气指数产生一定的影响。同时也说明了上述构建的VAR模型不存在伪回归现象。

五、实证结论及政策建议

（一） 实证结论

从以上的分析表明，我国的房地产市场景气程度与货币供应量、个人按揭贷款、汇率存在长期稳定关系，且呈正向变动关系。通过对该时间序列的实证分析，得到以下结论。

第一，货币供应量对于国房景气指数有着长期的正向冲击作用，影响力度较大，效果较为明显，持续性较强。

第二，个人按揭贷款对于国房景气指数的冲击力度较小，作用效果不太显著。

第三，人民币对美元的汇率波动，对于国房景气指数有着一定程度的冲击力，国际资金对于我国房地产业的影响越来越显著。

综上所述，实证的检验结果与理论分析以及实际经济运行状况相符，具有一定的参考价值。

（二） 政策建议

中国的房地产市场调控在国际金融危机前后经历了戏剧性的转变：2008 年初货币政策趋紧之后，房地产市场降温趋势明显，但随着金融危机影响的加剧，货币政策再度宽松，导致中国房地产市场迅速由观望转变为亢奋，房地产泡沫再次兴起。近几年政策变化幅度过大，缺少长效机制，多变甚至几近反转的政策对企业与银行是极为不利的，也值得反思。

第一，加大对基础货币的调控力度。基础货币作为市场货币量主要成分之一，主要由现金和活期存款构成，在市场上基础货币不仅承担货币流通等基本货币职能作用，还有货币的派生作用。派生货币往往是基础货币的数倍，这也就相当于成倍地增加货币发行量。因此，基础货币的控制对于货币量的调控显得尤为重要。

第二，积极引导房地产信贷政策。银行对房地产的支持资金从房产项目的开发、房屋的建筑，到最后的商品房的销售都有涉及。贷款的对象主要有开发商和购房者。中央银行对于银行信贷政策的指引，有利于房地产价格的稳定和房地产业的健康发展。例如，对于开发商的房贷，银行在确保房贷资金安全的情况下，根据开发商的实际情况和资金需求的状况，给予不同区别的放贷。对于符合国家房地产政策和有利于民生工程建设的开发商应给予优先放贷考虑。对购房者而言，银行应根据客户购房的套数给予区别对待。

第三，拓宽投资渠道，分散资金投向。我国目前投资渠道较少，居民和国际热钱在国内市场的投资行为主要集中于股市和楼市，近几年更是大规模涌入楼市，其他投资渠道较少。尤其是在人民币升值的背景下，国际热钱源源不断涌入我国，对楼市的泡沫产生了推波助澜的作用。

参考文献

[1]李玉梅.我国房地产价格变动特征及其影响因素的实证研究[D].长春:吉林大学,2012.

[2]向宇,袁锦芝.我国房地产价格与金融机构信贷关系的实证分析[J].四川大学学报,2010,(4).

[3]邱强.房地产金融调控效果基于VEC 模型的实证分析[J].产业经济,2010,(5).

[4]李绍荣,陈人可,周建波.房地产市场的市场特征及货币调控政策的理论分析[J].金融研究,2011,(6).

房地产不景气的原因第4篇

关键词:证券市场;房地产市场;协整分析;脉冲响应;Granger因果关系;VAR模型

一、数据说明

本文所用的数据来源于中国人民银行网站、国家外汇管理局网站、中国统计数据支持系统、大智慧软件信息系统等。本文在实证分析中的数据样本期为2000年第一季度至2008年第四季度,本文中的各种统计检验和研究分析均是建立在该基础上进行的。本文在分析房地产市场的发展受到我国股票证券市场的影响时,在房地产市场方面是选用房地产市场景气指数作为研究对象,因为房地产市场的经济状况主要以房地产市场景气指数作为衡量的标准,房地产市场景气指数是根据经济周期波动理论和景气指数原理,采用合成指数的计算方法,反映房地产业发展景气状况的综合指数。本文对我国证券市场对房地产市场的影响分析主要以股票证券市场的上证指数为标准,分析中进行的统计等分析均是采用EVIEWS5.1版本的统计分析软件。

二、证券市场影响的理论阐释

我国房地产业作为重要的经济支柱产业,其运行主要是依靠资金流的源源不断地注入得以实现的,这种市场支撑力度几乎完全取决于进入其中的资本的规模。资本的流动本身又具有天然的逐利性,在我国股票市场和房地产市场相继进入市场化过程中,房地产和股票逐渐成为各种资本投资者的资产组合中非常重要的两种投资品,房地产市场与股票市场必然会呈现出一定的相关联动性。在经济学上,房地产和股票作为资本投资品充斥在两个重要的市场上,其背后折射出的资本流动是存在一定的替代效应的,因为当其中某资产相对收益发生变化时,资金就会从相对收益低的资产转移到相对收益高的资产,也就会产生出资产流动的替代效应,现实中主要表现为当股票市场资产价格普遍下降时,大量资金就从股市流向房地产市场,推动房市逐步走向繁荣状态,而一旦房地产市场因为过度繁荣逐渐有见顶的征候迹象时,大量资金就又从房市流出进入股市,逐步推高股市上行。在这种资本的变动过程中,又因为有许多其他外部因素的推动作用,特别是我国投资渠道的匮乏以及市场上各种主体的行为非理性成分的浓厚性,更是加剧这种市场间的相互联动震荡。

三、证券市场影响的实证分析

在进行实证分析前,我们先就各变量的平稳性进行检验。一般来说,时间序列都具有不平稳性,会导致“伪回归”现象以及各项统计检验毫无意义。所以,先对所有序列进行单位根检验,为后面的协整检验做准备。我们采用ADF 检验方法,运用AIC和SC准则来确定滞后阶数。经过检验,各变量Ln(RECI)、Ln(SZZS)均为非平稳序列,再对其进行一阶差分后得到的ADF 值均小于显著性水平在1%或5%时的临界值,所以它们都是一阶单整的,即它们的一阶差分具有平稳性,均是I(1)型,因此,可以考察三者之间的协整关系。该检验结果见下面的表1:

表1:变量序列的平稳性检验结果

变量检验形式ADF检验值临界值(1%)临界值(5%)P值

Ln(RECI)(n,n,0)-0.33701-2.632688-1.9506870.5565

ΔLn(RECI)(n,n,0)-3.40749-2.634731-1.9510.0012

Ln(SZZS)(c,n,3)-3.06178-3.65373-2.957110.0398

ΔLn(SZZS)(c,n,0)-3.53508-3.639407-2.9511250.0129

注:ADF检验结果采用Eviews5.1软件计算得到。其中检验形式(c,t,p)分别表示单位根检验方程的常数项、时间趋势和滞后期,N表示不包括c或T,加入滞后项是为使残差项为白噪声,表示差分算子。

(一)协整检验

协整概念是指非稳定的同阶单整变量之间存在的一种长期稳定关系。我们根据有关数据对我国房地产企业景气指数与上证指数之间的关系进行协整检验分析。当滞后阶p=3时,AIC值和SC值最小,由于无约束VAR模型的最大滞后阶数为p=3,所以,在进行协整检验时,最大滞后阶数取p=2。协整检验的结果表明,迹统计量和最大特征统计量均小于5%临界值,说明上证指数与房产市场不存在协整关系。

表2:上证指数与房地产企业景气指数的协整检验

假定CE数量特征值迹统计量5%临界值最大特征值统计量5%临界值

None0.2658 11.6835 15.4947 10.1976 14.2646

At most 10.0440 1.4859 3.8415 1.4859 3.8415

表2的协整结果说明我国房地产市场和股票市场从长期来讲,不存在稳定的替代关系, 也不存在稳定的相互促进的关系,在某个阶段的股票市场和房地产市场冷热不均的情况并不是长期稳定的。我国这两个市场的发展不完善,市场化不健全,两者之间存在大量非理易,其造成房地产市场和股票市场在一定时期表现得异常繁荣,各自之间不存在长期的联动关系,只是在短期内相互间有着因资本投机而引起的比较明显的替代效应,并且这种效应从某种意义上讲是表现得特别明显,这可以通过下面的脉冲响应函数分析得到确证。

(二)VAR模型及脉冲响应函数分析

脉冲响应函数分析。VAR模型是一种非理论性的模型,它无需对变量作任何先验性约束,所以分析VAR模型时,我们不分析一个变量的变化对另一个变量的影响如何,而是在该模型基础上,进行脉冲响应分析,即分析一个误差项发生变化或者说模型受到某种冲击时对系统的动态影响。实质上,脉冲响应函数反映的是一个内生变量对误差的反映情况,其刻画的是在扰动项上加一个标准差大小的冲击对内生变量的当期值和未来值的影响。在研究中,我们根据AIC和SC原则及LR检验法确定出模型的最优滞后期为3,运用Eviews5.1软件计算可得到三变量的VAR(3)模型。该VAR(3)模型如下:

图1:AR特征多项式的逆根

经过检验,图1中显示六个单位根的倒数落在单位圆内,VAR模型稳定,可以做脉冲响应分析。下面进行脉冲响应函数分析,在该VAR(3)模型的基础上,我们运用模拟冲击法对系统施加一个外部冲击,计算各变量对冲击的反应,并将各变量的瞬时反应进行加总,以考察它们对外部冲击的长期总反应。我们做出LNRECI与LNSZZS的累积脉冲响应图,该图2表示LNRECI和LNSZZS对于一个标准差冲击的累积脉冲响应,也就是显示了它们对来自自身和其他变量的一个标准差冲击的长期总反应。

图2:LNRECI与LNSZZS累积脉冲响

从该累积脉冲响应图2可见,房地产企业景气指数对来自自身的一个新息的脉冲冲击,指数从第1期的正向冲击(3.82%)逐步递减至第11期的负向冲击(-1.87%),然后才逐步回升,期间在第11个季度达到最低点,这说明房地产企业景气指数对来自自身的冲击波动性强,且其对来自自身的冲击的影响时滞为11个季度。上证指数对房地产企业景气指数的影响则主要表现为房地产企业景气指数对来自上证指数的一个新息脉冲的响应在第3个季度达到最高点,之后就一路下滑,正向冲击逐渐减小,经过第5个季度后转变为负向冲击,随后该负向冲击逐渐扩大,直到在第10个季度到达最低点后才止跌回升,逐步上行,过了第15个季度才转为正向冲击,从这种走势上可以看出房地产企业景气指数对来自上证指数的冲击的影响首先表现出来的时滞为3个季度,其产生的影响力达到将近7个季度,这清楚地表明我国的证券股票市场对房地产市场的影响在短期内特别明显,从经济学讲,这种3个季度和7个季度的影响时滞和影响力期间完全是可以理解的,房地产市场作为一个庞大的市场运行体系,其内部的传导是需要一个过程的,这是符合我国的房地产市场的发展情况的,基于我国这两个市场各自具有的不同特点,其必然造成两者之间的联动存在一定的滞后效应,面对同样的外部冲击往往表现出不同步的现象,相对来讲股票市场能够迅速反映外部冲击的影响,而房地产市场则需要一段时间才会显现出来,这种联动滞后效应也意味着,证券股价的财富效应需要经过一段时间,才会在房地产市场上有所反映。

(三)Granger因果检验

表3:上证指数与房地产企业景气指数的因果检验

Null HypothesisLagsF-StatisticProbability

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI3 3.77075 0.02266

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 0.30121 0.82421

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI4 6.55605 0.00113

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 0.89865 0.48087

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI5 8.37805 0.00021

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 0.75612 0.59163

LNSZZS does not Granger Cause LNRECI6 7.27927 0.00056

LNRECI does not Granger Cause LNSZZS 1.22886 0.33992

表3的结果表明在显著性水平位于5%,滞后期为3是上证指数是房地产企业景气指数的格兰杰原因;在显著性水平位于1%,随后的滞后期都表明上证指数是房地产企业景气指数的格兰杰原因,而房地产企业景气指数不是上证指数的格兰杰原因。

该检验结果符合我国的现实状况,客观地讲,我国目前投资渠道比较匮乏单一,股票和债券等金融工具的收益率较低,而房地产的投资收益却相当可观,房价一直稳步上行,财富效应本身吸引着大批投资者将资金从各类证券市场转投到房地产市场。在相对封闭的资金市场上,受资金有限的约束之下,股票市场与房地产市场呈现出明显的跷跷板效应。另外,市场主体可以说绝大部分的上市企业筹集的资金都曾经或多或少流向房地产业,这也是从侧面印证了上证指数是房地产企业景气指数的格兰杰原因的结论。其实就是单单从行为经济学理论上来看,我国房地产市场与股票市场也是存在因果关系的,因为股价上涨可以带来财富效应,提高对房地产的消费需求,引起房地产价格上涨,进而推动房地产企业景气指数。

四、结论与政策建议

我国政府应当积极推进金融市场的建设,努力建立和完善我国的金融体系,构建多元化投资渠道的市场,通过各种制度性建设,使金融体系的各市场形成有机和谐的整体,保持各市场之间的良性互动,市场运行机制的顺畅有序,健全各类市场信号的合理形成机制,发挥信号的指向引导作用,同时要建立先期预警体制,及时敏锐地把握各市场的发展动向,特别要深刻洞察影响辐射面大的主要市场的异动倾向,有效利用先进技术与理论,整合各种资源和信息,科学分析预测市场的未来走向。政府特别要加强股票市场和房地产市场的监管,采取有效的宏观调控措施,拓宽各种投资渠道,弱化股市与房市之间的替代效应,及时疏导缓解各类资金的积滞,释放局部的经济压力,迅速引导市场预期扭转投资非理的扩大化倾向,健全完善市场机制,采取严格措施和手段,打击严重的市场投机和炒作行为,同时在调控政策实施过程中要充分考虑到政策效果的滞后性,积极发挥财政和土地等相关政策的直接调控作用,通过加强各政策间的相互配合与协调,实现政策搭配的合力效应,促进我国房地产业以及整个国民经济的持续、健康和稳定的发展。

参考文献:

[1]古扎拉蒂. 计量经济学基础[M]. 北京:中国人民大学出版社,2004 .

[2] 张晓峒.Eviews使用指南与案例[M]. 北京:机械工业出版社,2008.

[3] 魏锋. 中国股票市场和房地产市场的财富效应[J]. 重庆大学学报,2007,(2)

[4] 刘丽, 刘爱松. 房地产市场财富效应实证分析――基于广州市房地产市场的经验证据[J].价值工程,2008,(8)

房地产不景气的原因第5篇

城市建设和房地产的快速增长，为人们提供更高品质的城市生活，也带来了不少问题：城市的生态环境正遭受着史无前例的破坏，甚至已经威胁到人类自身的生存、发展和繁衍。痛定思痛，人们开始重视生态环境，对城市建设、房地产开发中的生态设计要求也越来越高。

一、基本概念

1.1 房地产景观环境

本文所指的房地产景观环境是指具有商业目的的居住用地范围内的,除建筑以外的土地上建设的绿化空间，房地产景观环境是房地产产品的组成部分,提供个特定的居民使用的景观环境。

1.2 生态设计

在人们适应自然与改造自然的过程中，设计几乎无所不在，也影响着周边的环境。设计是人们按照自己的计划、意愿和设想，作用于物品上，使物品呈现人们所期望的状态。诚然，设计在一定程度上实现了人们的意愿，为人们带来了生活或者工作上的便利，但是，不可忽略的是，在设计的过程中也产生了与其他生物相关联的意料之外的效果。这些效果如果在设计之初没有纳入考虑范围，就容易在使用过程中影响人类和地球的健康。

以房地产为例，最初人们建造房屋的目的是为了安全，遮风避雨和防护外部侵袭，然而，随着房屋建造数量的几何级递增，不仅耗费了大量的资源，在建设活动达到一定的数量时，污染的负面效应开始显现出来了，如大量的炼钢厂、水泥厂污染了周边的大气、水和土壤等环境要素。

生态设计是遵循景观生态学原理，通过对生态系统的设计和人工干预，通过对其结构、功能以及工艺流程的优化，使得项目实现减量化、再利用和再循环。在房地产项目中的生态设计,其目的是改善房地产项目的生境质量,恢复因人群密度过高和使用频率过高,忽视保护等而日益恶化的景观环境。

二、房地产景观环境的基本特征

2.1 房地产景观环境的环境与功能构成要素

在房地产景观环境中，主要的环境构成功能要素包括：生态功能、空间功能、美学功能和服务功能。房地产景观环境的生态功能，主要表现在以下几个方面：1、可以成为生物栖息地，供植物，鸟类、昆虫等栖息；2、可以调节局部区域的气流、温度、湿度和光照强度等，改善区域的微气候；3、可以通过工艺措施，改善土壤，通过增强道路、场地的透水性，补充地下水，涵养土地；4、通过植物层次和距离的控制，阻隔噪音污染；5、通过植物品种的选择，达到清洁空气的目的。

城市房地产景观有着与其他景观类型共性的一面，同样也有着与其他景观类型不同的个性的一面：

1、房地产项目具有商品属性，房地产景观环境需要为提升产品价值服务。

2、房地产景观环境的使用群体是居民，基于居民尺度的景观空间、居民使用的舒适性与参与度，房地产景观环境的特点。

3、在房地产景观环境需要注重平衡不同区域的差异性，做到“均好性”，均衡环境和利益平衡，有利于区域整体环境的优化。

4、房地产景观环境具有人群活动频繁，人口密度高的特点，因此，生态功能和环境品质有着独特的两面性：一方面，人类的高强度干扰，将导致生态系统受到影响，甚至是破坏；另一方面，人类对生态系统的调整和重构，会将人的因素融入到生态环境的演替中，达到人与自然融合的可持续发展的环境目标[1]。

房地产景观环境的生态设计，需要从大局出发，充分考虑区域的大地肌理安全以及生态平衡。 房地产景观环境中的生态设计，需将项目整体看成是一个系统，景观不仅仅是绿色的景物或自然空间，更是连续的地表结构，我们称之为景观基础设施［2］。

三、生态设计的形成和发展和原理

3.1 生态设计在国外的形成和现状

生态设计正是基于解决建设过程中存在的环境污染、资源浪费的一系列的问题，伴随着景观生态学而产生和发展的。景观生态学是在1939 年由德国地理学家C. 特洛尔提出的。麦克哈格的《设计结合自然》一书，则为生态规划设计奠定了坚实的理论基础，是生态规划设计的转折点。进入20世纪80年代以后，景观生态学真正意义上实现了全球性的研究热潮。

3.2 生态设计的原理

景观生态设计的基本原理包括：1、地方性：充分发掘乡土文化、利用本土材料，尊重场地的自然延续性。2、保护和节约自然资源：提高建设效率和产品的使用效率，尽量减少能耗，节约资源。通过再生系统，重新利用废弃资源。3、让自然做功。最大限度地利用自然本身的修复和更新能力，控制空间容量，让自然根据规律实现自我恢复，实现生态平衡 。

四、基于景观生态学的房地产景观环境设计

景观生态学是以整个景观为对象，通过物质流、能量流、信息流与价值流在地球表层的传输和交换，通过生物与非生物以及与人类之间的相互作用与转化，运用生态系统原理和系统方法研究景观结构和功能、景观动态变化以及相互作用机理、研究景观的美化格局、优化结构、合理利用和保护的学科。［3］

4.1 房地产景观环境设计要素

房地产景观环境中包含自然要素和人工要素。自然要素是指的项目中的地形地貌，气候，植物等要素；人工要素是在设计者主观干预下，对原有环境进行改造所形成的景观空间。

4.2 房地产景观环境生态设计

可以说，设计的好坏直接作用于环境，关乎每个人的安全和健康以及地球环境的可持续性。房地产景观环境的设计也是如此。在房地产景观环境的生态设计中，需要考虑三个层面的生态设计。首先是生态设计让房地产景观环境与周边环境的形成良好互动，也即环境的友好性；其二是生态设计使得房地产景观环境对原有地块和周边的空气、水和土壤等环境要素的质量有所提升；其三是生态设计需要满足在房地产景观环境的整个设计、建设和拆除、灭失等过程，在一定的时间期限内实现对环境的零污染。

城市的居住区分布于城市的不同区域，具有一定的均质性。单个居住区的生态环境的质量，对区域的小气候会产生一定的影响。在居住区生态设计时，首先需要分析居住区与周边地块的关系；居住区内部的原有生态条件，如树木、溪流、地形等；居住区所处的地区的气候条件，如风、雨水、日照等；还有居住区内部的建筑条件和道路条件。对这些资源或不利因素进行综合分析，选择有利于居住区景观生态设计的方法，保证居住区生态效应的最大化和对周边环境影响的正效果。

在针对居住区的现有条件进行分析后，会发现在现有条件下，或多或少地存在着一些不利因素，如大气、水、土壤、噪音或者光线的污染，这就需要设计师通过生态设计，通过区域景观元素的合理配置，将这些不利条件转化为有利条件。如在噪音区种植富有层次的，密度较大的植物，用于降低噪音污染；如在土壤收到污染的区域，通过对土壤污染元素的分析，种植可以降解污染的植物；如在活动区和建筑的南侧，种植落叶乔木，保证在冬季能够为场地和建筑提供足够的光照。

在景观生态设计的中，需要充分考虑使用的材料、工艺的生态性，让工程从建设之初到使用中直至拆除和分解，都处在环境容量能容纳的范围内。将整体的景观环境作为一个生态系统，通过对内部各种景观元素的合理搭配，使物质和能源在生态环境内部实现安全、有序地转换和循环，实现居住区景观环境的可持续性。

五、总结

生态设计的目的在于实现社区和城市的可持续发展。城市居住区的生态设计，需要从控制、管理和保护等手段入手，加强对环境容量的控制，以自然为本，通过生态设计的手法逐步实现居住区景观环境的生态平衡。系统的生态设计和建立生态设计规范和体系，可以保证在急速发展建设大潮中，开创生态友好型、多方共赢的景观环境。

参考文献

[1] 曾艺君,钟军立．基于景观生态学的城市居住区景观设计(J)．四川建筑科学研究,2010,36(4):238-241.

房地产不景气的原因第6篇

2011年的房地产市场在经历台当局政策打房，实施奢侈税以及之后的欧债风暴及美国调降信评事件，加上2012年通过修法的实价登录等议题，都让房市交易量急速下滑，近年住宅家户比均维持在100%以上，表示台湾住宅呈现「供过于求现象....

一、 产业年度概况回顾

根据中华征信所行业分类，凡从事不动产投资、开发、兴建、经营、租赁之行业均属于「建筑投资业。依据中华征信所征信资料库，以及近五年台湾地区大型企业排名资料显示，建筑投资业TOP10业者近五年营收总额以8.1%的年平均成长率稳定成长，营收总额由2007年的新台币759亿元最高成长至2010年的新台币1，048亿元，2011年则略微下滑至新台币1，023亿元。（参见图一）

分析营收主要成长原因，在低??房屋贷款的优惠政策下及近几?房地产市场景气基本面好转下，房贷??普遍仍维持2%以下，在「租?如买的实质考?下，?激?少潜在的自用型消费者提前购屋或改变其租屋决策，因此虽然2008年有金融风暴影响，但在需求稳定下，TOP10业者推案量也不畏景气持续增加。而随着房价持续高涨，虽然台当局在2010年为压抑房价，持续祭出如停标公有地、增加低价住?、?融紧缩、调整税负等管制性措施，但在市场资金充沛推升下，TOP10业者营收仍来到新台币1，048亿元的近五年新高。由于相关管制措施均无法有效抑制房价及投资客炒作，台湾当局在2011年进一步祭出「奢侈税抑制房市，名下有第二间房地产两年内转卖将课征10～15%的交易税，使得投资客纷纷退场，原本畅旺的房市交??瞬间急冻，加上因欧债、美债等国际?融局势动荡?安等因素影响下，2011年TOP10业者营收出现近内首度的下滑。

观察台湾不动产市场之组成结构，以各类别销售值比重分布来看（参见图二），目前仍系以住宅及住宿安养类别为重，比重逾五成，2012年前三季约达55.35%，其次为工业仓储类，约达19.97%。此外，在推案金额方面仍以台北市、新北市的区域为重（参见图三），2012年前三季台北市推案金额平均比重达20.08%，新北市约达26.43%，二者合计约近五成，虽比重已较往年略微下降，但推案量仍足以左右岛内住宅市场，其在岛内房市表现仍具重要性。

二、TOP10业者分析

依近五年建筑投资业TOP10排名状况分析（参见表一），近五年每年约有110家以上业者入榜TOP5000，入榜业者的变动幅度低，因为每年业者推案量不一，入榜TOP10业者之排名顺序也不断变动，显示建筑投资业市场竞争十分激烈，然其中远雄建设、兴富发建设、华固建设、太子建设等四家业者近五年都在TOP10的行列，日胜生、国泰建设、丽宝建设、冠德建设、长虹建设等也在均在前20名之列，可见建筑投资业呈现大者恒大的趋势明显，其他中小型业者欲进入TOP10排名门槛不易。

首先提到近二年均稳居龙头地位的兴富发建设，其成立于1980年，原名为「福建设（股），在1989年5月吸收合并宏巨建设（股），并更名为宏巨建设（股），又于2003年5月变更公司名称为现名。近年来其建案大都采以毛利较高的「合建分屋方式进行，2006年全台湾推案量达新台币300多亿元，勇夺当年度十大建商排行的龙头宝座。目前该公司业务以兴建住商电梯大楼或办公大楼为主，分布于新北市、台北市及其他要都会区，如台中、台南及高雄等。土地开发方面，则选择交通便捷、生活机能完整、具发展潜力的地段为主。虽然房市景气欠佳，但该公司于2012年陆续推出「台北1号苑、「台北苑、「德安百货案与「麒麟饭店改建案等，合计推案量达新台币450亿元。不过受到台当局打房政策不断影响，虽然该公司在2012年初宣布将新建案降价25%震撼房市，但仍就无法提升急冻的买气，2012年营收仍较2011年下滑2.72%。虽然该公司在2013年全台预估推案量仍高达新台币955.3亿元，可分回销售金额约828.3亿元，将成为后续2～3年的营收来源，不过在目前房市景气持续低迷情况下，营收能否达标仍有待观察。

其次是近两年排名第二的远雄建设，主要从事委托营造厂商兴建商业大楼及民众住宅出售、出租业务。其推案多集中于大台北地区，原先以兴建厂办大楼起家，在内湖、汐止等地做大面积的工业区开发，但在产业景气从厂办市场转为住宅市场后，逐渐转型经营住宅市场，厂办市场只保留内湖部分，开发土地仍以新北市及台北市为重心，推案则以中大坪数产品为主。该公司自从事自有住宅开发以来专注于建筑品质提升，其在新北市三峡区兴建的远雄二代宅等建案颇获市场肯定。不过由于岛内房市景气欠佳，该公司近年也积极转往大陆投资，目前在大陆有5大投资案，分别是天津生态城、苏州英式古典生态城、海峡建设平潭案、海峡建设南京案、成都案。未来若投资案开发顺利，将有助于进一步提升公司整体营运。不过目前该公司主要营收来源仍以岛内建案销售为主，在房市景气低迷下，2012年营收仍较2011年下滑1成左右，2013年第一季新推案目前也仅有桃园龙冈的新台币35亿元，在推案量保守下，2013年营运仍有待努力。

三、产业前景展望

房地产不景气的原因第7篇

关键词：房地产预警 景气指数法 综合模拟法 BP神经网络

房地产预警是经济界研究的热点问题，目前国内外对房地产预警的研究比较多，主要是从房地产预警指标的选择、房地产预警方法的选择和房地产综合预警三方面进行的。可是在目前的研究中，存在的主要问题是建立的房地产预警系统预警功能不强、精度不高，这主要是因为传统的预警方法对资料的要求和我国房地产发展的实践不相符。本文主要分析当前在我国进行房地产预警应注意的几个问题。

1.房地产预警方法的选择

房地产预警是经济预警的一个重要的组成部分，它的基础理论和方法来源于对经济预警理论的研究，因此对房地产预警系统进行全面系统的研究，可以对宏观经济预警理论体系进行补充和完善。而预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。

1.1景气指数法

我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。经过长时间的发展，景气指数的计算方法有了许多改进，景气指数法的运用也比较成熟。但是用这种方法来对我国房地产进行预警，其不足之处也显而易见：

首先，景气指数法用合成指数的升降来表示景气状况，易造成信息量的不完整。合成指数是对各种指标进行的加权综合，虽然综合指数能够反映总体的走势情况，但也容易掩盖某些个别指标的异常波动情况，若这些指标在房地产经济变动中非常重要的话，那么合成指数所显示的信息量就很不完整。 其次，景气指数法预警不利于对每个指标进行监控。景气指数法预警利用合成指数和扩散指数显示总体发展趋势，综合指数包含的信息量有限，很难对每一个指标进行分析判断，这样不利于找出警源，找出控制对象和控制目标。 第三，房地产经济周期性不明显会影响景气指数应用的范围和效果。景气指数法的预警基础是经济波动的周期性，构成景气指标的先行指数可以提前预报经济周期的转折点。而我国房地产真正发展时间不过10多年，房地产经济的发展受国家政策等因素影响明显，城市房地产经济的周期性还有待研究，因此运用景气指数法进行房地产预警不是最佳选择。

1.2综合模拟法

综合模拟法也叫统计预警法，是我国目前房地产预警采用最广泛的方法。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。

综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题：

第一，实际数据的分布不能满足要求。单指标理想状态的预警域是房地产综合模拟预警的基础性工作，是预警成败的关键。而采用统计预警方法，则要求它的参数必须满足多元常态分配的假设（如正态分布），而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3σ预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效。第二，统计预警法对资料的输入不具有容错性。房地产在我国真正的发展不过十来年的时间，统计数据难免出现错误和遗漏，而统计预警法对错误资料的输入不具有容错性，无法自我学习与调整，这也就是为什么采用此方法做出来的预警系统精度不高的一个重要原因。第三，用3σ预警准则确定的预警域是静态的。统计预警方法属于静态预警方法，而房地产的发展本身是个动态的过程，因此采用此方法难免出现理论和实际不吻合的情况。有不少学者对这一问题进行了研究，对预警区间进行不断地修正，使之更接近现实，提高了预警的有效性，但未能从根本上解决其存在的问题，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。

1.3 BP神经网络法

而近年来BP神经网络的出现引起了人们极大的关注。BP神经网络采用平行分散处理模式，这使它不仅能较好地进行模式识别，还具有容错能力强和对数据分布要求不严格等传统方法不具备的优点。同时它还具备学习能力、处理资料遗漏或错误的能力，可随数据的更新进行自我学习、训练和调整，能够应对多变的经济环境。人工神经网络中应用最广泛的是前向三层BP神经网络，它分为输入层、隐藏层和输出层三部分，能够准确地模拟输入、输出的近似关系，因此它在房地产预警中被广泛应用。

BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的以下问题：难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标；以及预警指标的警限、警区采用确定方式，不具备时变特性，缺少自适应、自学习能力；预警信息和知识获取是间接的、费时、效率低等。从而为预警走向实用化奠定了基础。

但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，由于BP神经网络学习算法是利用梯度下降法调节权值使目标函数达到极小，导致其过分强调克服学习错误而泛化性能不强。同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。

2.房地产预警存在的主要问题

国内学者在房地产发展时间不长，数据资料残缺不齐的情况下进行了大量研究，取得了可喜的成果，给后续的研究提供了思路。但目前我国房地产预警研究无论是从理论研究还是实践的角度来看仍处于起步阶段，主要不足表现在以下几个方面：

2.1预警结果误差较大，精度不高

不管是景气指数法还是综合模拟法预警都是建立在房地产经济周期基础上的，这两种方法都要求有较长的时间序列数据，欧美一些国家因为房地产发展时间长，发展较成熟，采用这些方法预警都取得了较好的效果，而我国的房地产市场起步晚（90年代初才真正起步），发展不稳定，积累的历史数据很少，统计数据不完整，统计口径不一致，再加上房地产市场发展还不规范，受政策影响非常大，房地产经济周期波动不明显（或短期内难以体现），这些特征使得采用传统的预警方法预警，输出结果误差较大。

2.2指标权重和警界值的确定缺乏科学性

在进行房地产预警时，综合警度的确定是我们预警的最终目标。而综合警度是各指标警度的综合，因此要想准确地预测警度，房地产预警系统中各指标权重的确定和各指标预警界限的确定则是问题的关键。警界值的确定，我国早期基本上是通过主观经验来判断，缺乏客观依据，而近期则主要采用正态归一法和μ-σ法来确定，用这两种方法确定警界值都要求有充足的数据，而实际却很难满足。另外用这两种方法确定的警界值都是固定的，不能动态调整，目前我国房地产整体发展还处于初级阶段，某些指标的波动剧烈，如果按照统一不变的标准来划分，那些指标可能会因为标准差过大而使其正常区间过大，从而影响了预警的精度。而在确定各指标的权重时，方法也过于粗糙、简单。目前的预警研究中有的没有考虑指标的权重，只是简单的平均；有的采用完全主观的专家经验法；而有些研究所采用的简单的定量分析方法，其适用性和科学性也有待检验。

2.3趋势预测功能不强

预警系统有警度判断与趋势预测两项功能，准确的市场预测可以很大程度上避免由于系统不稳定性而产生的判断误差，具有更强的实际应用意义。前人绝大部分研究成果都侧重于警度判断的功能，而趋势判断功能较弱。如在景气指数法预警中选取先行性警兆指标就是为了增强其预测功能，但同时也选取了同步与滞后指标，前人研究中简单的把先行、同步与滞后指标加权综合，使其预测功能受到影响；而在综合预警中则是根据历年警值趋势图走势来预测下一年的警情，该方法对警值转点的预测功能较差。

2.4系统学习性不够

目前的房地产预警系统研究的初步成果不具备很好的动态学习性，而“系统学习性”对于房地产预警系统，特别是我国目前的房地产预警系统构建是十分必要的。我国的房地产市场真正发展才短短十多年的时间，需要能够不断积累历史数据，从而修正系统参数，使系统更趋完善和准确。

3.房地产预警未来发展趋势

3.1多种预警方法协同预警

房地产是一个复杂的非线性大系统，不管使用前面讨论的哪种方法，都有其局限性。只有将不同预警方法结合起来进行综合预警，才能提高预警可靠度。另外在进行房地产预警时，也不能只重视定量分析方法，要把定性分析和定量分析相结合，把短期与长期相结合，把静态与动态分析相结合，把统计分析与数学模型相结合。

3.2房地产预警指标的选择和调整

随着房地产业的不断发展，新的影响房地产市场的因素会不断出现，因此，构建科学、动态的房地产预警指标体系是建立实用的房地产预警系统的关键。未来指标选择应是在有关房地产经济理论的指标下，结合当地实际，采用定量、定性方法相结合来进行的。指标的选择应遵循全面性、代表性和灵敏性的原则，并能随着实际情况的变化而作相应的动态调整。

3.3建立动态的房地产预警系统

房地产市场始终处于变化中，如何建立具有学习性的动态的房地产预警系统将是未来的一个方向，在这个过程中不可避免地要和现代计算机信息技术相结合。信息技术为开发动态的、智能的房地产预警系统提供了基础，今后的房地产预警研究应大量运用先进的计算机技术，开发先进、实用的软件，使建立的预警系统有良好的人机交互能力。因此，如何将计算机信息建模技术和房地产预警系统有机结合将成为我国房地产预警研究的一个热点问题。

湖北省教育厅人文社科项目青年项目（项目编号：239269）。

参考文献:

[1]张学工.关于统计学习理论与支持向量机[J].自动化学报，2000,（1）:32-42.

[2]郭峰.基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究[M].重庆大学博士学位论文，2005.

[3]刘广利.基于支持向量机的经济预警方法研究[M].中国农业大学博士学位论文，2003.

[4]李斌,丁烈云.房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究[J].系统工程理论与实践,2003,23(1).

[5]陈彦,陈森发. 模糊模式识别在房地产预警信息系统中的应用. 运筹与管理,2005,(6):95-100.

房地产不景气的原因第8篇

关键词：国房指数；宏观经济景气指数；协整理论；VAR模型

中图分类号：F2933文献标识码：A文章编号：1006-723X（2013）03-0048-07

我国房地产业从20世纪80年代后期逐步发展，随着我国经济体制建设的逐步完善，国家总体经济水平的不断发展，房地产业经过这二十多年的酝酿和探索，已经迅速成为推动国民经济发展的基础性、先导性和支柱性产业，并拉动相关配套产业的发展，形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体。近年来，我国房地产业蓬勃发展的同时，房价居高不下，炒房、囤房等现象屡屡发生，中央及各地方政府也相继出台如“国八条”、“国六条”等调控措施对房地产业进行调控和引导。

因此，广大学者就我国房地产价格方面展开大量研究，梁云芳，高铁梅，贺书平[1]利用协整分析和H-P滤波方法，计算了房地产均衡价格水平及房地产价格偏离均衡价格的波动状态，我国房地产市场价格的偏离只是受部分地区的影响等结论。严金海[2]运用格兰杰因果检验、误差修正模型等方法，短期内房价决定地价，长期内二者相互影响等结论。杜敏杰，刘霞辉[3]建立了房地产价格变动与汇率变动之间的数量模型，通过实证研究得出汇率的小幅变动可以通过久期杠杆使房地产价格大幅度变化。依资产定价无套利规则，房地产价格的上涨需要同等幅度的地租上涨来支撑，如果上述关系不能满足，就会产生房地产价格泡沫等结论。沈悦，刘洪玉[4]利用1995—2002年我国14城市的中房住宅价格指数与宏观经济基本面相关变量的平行数据，运用混合样本回归等分析方法，对住宅价格与经济基本面的关系进行了实证研究，我国住宅市场并不符合有效市场假说、1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化等结论。梁云芳，高铁梅[5]运用误差修正模型形式的面板数据模型，从货币政策效应、人均GDP、房价预期等角度对房价区域波动的差异及其原因进行深入研究，得到相应结论。

综上可知，我国广大学者分别从房价的均衡价格、房价影响因素及机制、房价差异性等方面入手展开了广泛研究，得到了丰富的成果。但另一方面也看到对房地产研究大多集中于对房价的研究，而对房地产业本身发展及其与我国宏观经济运行的关系和相互影响少有研究。因此，本文通过实证手段探讨了我国房地产业发展与宏观经济运行状况的关系及相互影响机制等问题。

一、主要模型和方法

本文将采用以下检验方法和步骤进行实证检验和分析：首先，检验各序列的平稳性；其次，运用Engle-Grange法[6～10] （以下简称E-G法）进行协整性检验；然后，建立VAR（Vector Autoregression Model）模型[1，9]，得到模型最佳滞后阶并以该滞后阶为基础进行Johansen协整检验[11，12]及Granger因果检验[10，13-15]；再次，运用Johansen协整检验结果对E-G法结论做出验证，并结合E-G法和Granger因果检验结果分别建立国房指数和宏观经济景气指数长期协整方程[7，9]；运用脉冲反应函数和方差分解[16]，分析两者的脉冲响应效率表现情况，并研究各个信息对两者的相对重要程度；最后，为观察和分析上述序列间短期作用与长期均衡间的关系建立VEC模型。

（一）序列平稳性检验

本文采用ADF检验法进行单位根检验，这是因为其检验效果较好，简单易行，且在检验线性协整时具有较高的检验势而被广泛应用[17]。

ADF法有以下三种检验模型：

模型一：无趋势和截距项

yt=δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（21）

模型二：无趋势项，有截距项

yt=μ+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（22）

模型三：有趋势和截距项

yt=μ+βt+δyt-1+p11j=1λjyt-j+ut（23）

具体检验过程是通过判断使用模型和方程参数δ，来判断原假设H0：δ=0是否成立：若原假设成立，则表明存在单位根，序列非平稳；反之则不存在单位根，序列平稳。

（二）协整性检验

对于两个或多个非平稳时间序列，虽然每个时间序列具有各自的长期波动规律，如果它们是协整的，则它们之间存在着一个长期稳定的均衡关系，从变量之间是否具有协整关系出发选择模型，其数据基础是牢固的，统计性质是优良的[17]。

首先使用E-G法判断国房指数和宏观经济景气指数之间是否存在协整关系，主要步骤如下。

第一步，首先求出序列xt和yt单整的阶，若单整阶相同，则它们之间可能存在协整关系。其次，若两变量是同阶单整的，则用OLS法分别以xt和yt为因变量估计协整回归方程：

yt=b0+b1xt+vt（2.4）

并分别保存回归残差et，作为均衡误差vt的估计值。

第二步，对于协整变量来说，均衡误差估计值必须是平稳的。为检验其平稳性，对上一步保存的et应用ADF检验法估计建立如下方程：

et=δet-1+p11j=2δjet-j+1+νt（2.5）

若均衡误差估计值et是平稳的，则yt与xt是协整的；反之则不是协整的。

（三）VAR模型

由于Johansen协整检验、Granger因果检验及脉冲反应函数等都可在VAR模型框架下建立，本文建立VAR模型：

yt=A1yt-1+……+Apyt-p+Bxt+εt（26）

其中yt是k维内生变量向量，xt是d维外生外生变量向量，A1，…，AP和B是待估矩阵.εt是随机扰动项。由于内生变量有p阶滞后，所以上述模型叫做VAR（p）模型。

在VAR模型框架下，对国房指数和宏观经济景气指数序列进行Johansen协整检验以对E-G法所做协整检验结果进行验证，并得到相一致的结果。

（四）VEC模型

VEC模型（即向量误差修正模型）的误差修正项表示对变量长期均衡关系在短期内偏离纠正调节作用的大小，模型形式如下：

Δyt=α0+∑m11k=1αkxt-k+∑m11k=1βkyt-k+δecm+μt（2.7）

二、数据说明和实证分析

（一）数据来源及预处理

本文主要研究我国房地产业和宏观经济整体运行状况的关系和相互影响情况。我国统计局公布的“全国房地产开发业综合景气指数”（以下简称“国房指数”）是针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系。宏观经济景气指数具体包括：一致指数、先行指数、滞后指数及预警指数具体解释详见.cn。由于一致指数反映当期我国宏观经济的基本走势情况，本文仅使用一致指数数据表示宏观经济景气指数。

其次，我国自1998年底开始实行一系列房地产改革，1999年开始在全国范围内推行住房分配货币化制度，停止福利分房，正式开始住房制度改革的市场化进程。因此本文选取我国1999年1月至2011年12月国房指数和宏观经济景气指数月度数据为实证研究数据，并剔除缺失及不匹配数据，最终得到165对数据数据整理自国家统计局公布统计资料，具体见统计局网站http：///tjsj/。

最后，本文在实证检验中全部使用自然对数数据。这主要是因为：（1）对数化并不影响统计特性与VAR模型的建立和检验。（2）降低异方差性影响。同时将国房指数序列定义为xt，宏观经济景气指数为yt，其对数序列数据相应为ln xt和ln yt。

（二）协整性检验

1平稳性检验

首先运用ADF法未经特殊说明，本文实证计算及检验均由Eviews6.0完成对ln xt和ln yt及它们的一阶差分序列进行平稳性检验，结果见下表：

2E-G协整性检验

上述序列均为一阶单整序列，接下来使用E-G法检验序列ln xt和ln yt之间的协整关系。首先分别以ln xt和ln yt为因变量做出它们的OLS回归并得到相应的两个残差序列e1， e2，然后检验残差平稳性，检验结果如下表：

分别以ln xt和ln yt为因变量得到的两个回归残差均平稳，因此国房指数与宏观经济景气指数间存在协整关系。

（三）建立VAR模型

1VAR模型的建立

由E-G协整检验得出ln xt和ln yt存在协整关系，但无法确定两者之间是否存在滞后期的影响以及该影响作用是否显著，因此建立VAR模型。表3VAR模型滞后阶AIC和SC值

4 脉冲反应和方差分解

脉冲反应函数可以反映VAR模型内某一内生变量的冲击对其他内生变量所带来的反应。通过对内生变量协方差矩阵进行Cholesky分解，可得正交化脉冲响应函数图2和图3。

国房指数和宏观经济景气指数波动一方面受自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短，大约50期左右即达到收敛；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，影响持续时间较长，如在15期左右的反应显示为负，且大约在80期附近才达到收敛状态。

三、结论

通过本文实证检验与分析，可得以下结论：

（1）通过协整检验，发现国房指数和宏观经济景气指数间均存在协整关系，说明我国房地产业和宏观经济整体运行情况密切相关。长期协整方程的建立从数量角度揭示出二者间的长期均衡关系。

（2） 由Granger因果检验得到，我国宏观经济景气程度对房地产行业的发展和运行具有单向引导作用。

（3）国房指数和宏观经济景气指数的波动一方面会受到自身变化的影响，另一方面还受到对方的影响，且上述影响均呈现先增后减的特点。相对而言，国房指数对自身及对宏观经济景气指数的影响较为平缓且持续时间较短；而宏观经济指数对国房指数冲击影响更为强烈，且影响持续时间较长。

（5）通过方差分解可得，国房指数和宏观经济景气指数误差主要由自身解释，但国房指数占有重要的解释能力。一定程度上反映出我国房地产业作为支柱产业对国民经济具有重要影响，房地产的冲击对经济具有长期影响。

（6）通过建立VEC模型，发现长期趋势的偏离在短时间内可以得到修正，且修正作用明显，同时宏观经济景气信息对房地产市场的影响较为迅速。

[参考文献][1]梁云芳， 高铁梅， 贺书平. 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析 [J]. 中国社会科学， 2006， （3）.

[2]严金海. 中国的房价与地价： 理论、实证和政策分析 [J]. 数量经济技术经济研究， 2006， （1）.

[3]杜敏杰， 刘霞辉. 人民币升值预期与房地产价格变动 [J]. 世界经济， 2007， （1）.

[4]沈悦， 刘洪玉. 住宅价格与经济基本面： 1995——2002 年中国14 城市的实证研究 [J]. 经济研究， 2004， （6）.

[5]梁云芳， 高铁梅. 中国房地产价格波动区域差异的实证分析 [J]. 经济研究， 2007， （8）.

[6]ECHURA L，OBROV L. The price transmission in pork meat agri-food chain [J]. Agric Econ， 2008： 77-84.

[7]ROBERT F E， GRANGER C W J. Co-integration and error correction： representation， estimation， and testing[J]. Econometrica， 1987， 55（2）.

[8]刘汉中. Engle-Granger方法在协整检验中的应用研究 [J]. 数量经济技术经济研究， 2007， （8）.

[9]焦建玲. 中国煤炭需求的长期与短期弹性研究 [J]. 工业技术经济， 2007， 26（4）.

[10]ENGLE R F， GRANGER C W J. Co-integration and Error Correction：Representation， Estimation， and Testing [J]. Econometrica， 1987， 55（2）.

[11] BALABANOFF S. Oil futures prices and stock management A cointegration analysis [J]. Energy Economics， 1995， 17（3）.

[12]余炜彬， 范英， 魏一鸣， 等. Brent 原油期货市场的协整性分析 [J]. 数理统计与管理， 2004， 23（5）.

[13]PAUL S， BHATTACHARYA R N. Causality between energy consumption and economic growth in India： a note on conflicting results [J]. Energy Economics， 2004， 26.

[14]K NYA L. Exports and growth： Granger causality analysis on OECD countries with a panel data approach [J]. Economic Modelling， 2006， （23）.

[15]CHENG B S， LAI T W. An investigation of co-integration and causality between energy consumption and economic activity in Taiwan [J]. Energy Economics， 1997， （19）.

房地产不景气的原因第9篇

二季度，市委、市政府继续积极贯彻科学发展观，建设和谐*和社会主义新农村，经济运行继续保持健康发展的态势，企业景气调查结果表明，在已往宏观调控措施继续发挥作用，以及新的宏观调控政策影响下，企业家对经济发展的信心较为乐观，企业综合生产经营整体状况良好，企业景气指数处于较强景气水平，企业家信心、企业景气分别为127.12点、124.99点，仍处于较高水平，均高于同比程度，但与上期比有所回落，随着对国家和省市新的宏观调控措施的适应和认同，企业家对宏观经济发展的信心将趋于增强，进而会努力促进企业生产经营更好的发展,因此，预计下季度*市经济发展将呈稳中有升的局面。本期景气走势如下图：

一、企业家信心有所回落，宏观经济仍被看好

企业家信心指数就是宏观经济景气指数，它综合反映企业家对当前宏观经济环境与宏观经济政策的感受与信心。本季度，国家、省陆续出台一系列经济调控政策，进一步巩固调控成果，我市企业家对宏观经济发展环境和政策态度进入更理性调整阶段，据对218户企业统计数据分析，今年二季度，*市企业家信心指数为128.52点，比去年同期增加3.07点，但比上期回落10.09点，显示*市企业家对当前宏观经济发展的认识更加理性化、客观化。在监测的企业中，有91.12%的企业家对本行业发展前景表示乐观或基本乐观，有8.88%的企业家对本行业发展状况表示不乐观。*市企业家不仅对当前宏观经济表示乐观，对今后经济运行趋势.也表示也有更高的期待，他们对下期经济信心预期指数达到132.86点，比当前信心指数高出4.34点。

（一）、建筑业企业家信心提高，社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输明显下调。二季度，在八个行业中建筑业属于较景气的部分，经营环境总体得到改善，企业家对本行业运行信心进一步提高，指数为124.19点，比上期、去年同期分别增加22.22点、5.15点，是本期信心唯一一个同步增长的行业；本期社会服务业和信息计算机软件业主要受国家体制改革、能源价格及工人工资上涨等因素的影响，信心指数下降比较明显，分别从一季度的150点和*点下降到本季度的100点和160点，下降幅度分别为50点和40点；由于受市场主要原材料与能源价格上涨、货币紧缩、国家调控房地产过热政策、石油紧张及自然灾害等多种因素的影响，本期社会服务业、信息传输业、房地产业、交通运输信心指数也明显下调，分别为100点、160点、72.73点、111.18和131.25，本季度由于国家、省、市相继出台了抑制房地产价格过高的相关政策，特别是本市经济实用房的大力推广，房地产业企业家信心影响较大，在1季度基础上下滑了36.36点，同期更为明显，直接下降63.63点，进入不景气区间，企业家信心指数的明显波动，说明国家、省政府重点调控领域，企业家信心指数变化比较敏感；由于世界原油价格的不断攀升，近期国内成品油供应紧张，致使交通仓储邮电企业的企业家信心下滑，比上期和同期分别下降了21.46点和7.11点。本季度作为本市的支柱产业工业企业由于受原材料、能源价格及用工成本的增加，使企业家信心指数比上期下降了7.61点，但同比上升了6.25点，工业大类中，制造业、电力煤气及水的信心景气指数分别为139.43点、1101.17点，同比分别下降3.96点、32.37点，环比分别增加6.25点和1.43点。

（二）、三资企业、集体企业的企业家信心饱满，国有企业有待提高。本调查期内，国家、省、市各级政府继续把招商引资作为工作的重点来抓，想法改进企业内、外部经营机制，*市三资企业的企业家也感受到各级政策的利好措施，因此显示出高昂的信心，其指数分为162.50点，环比上升12.50点，同比上扬33.65点。比较之下，国有企业家信心显得底气不足。有限责任公司、股份有限公司二季度信心指数分别为131.91点和139.74，均在景气区间运行，环比分别下降9.85点和4.82点，同比分别下滑1.23点和23.86点，如何从经济政策上、环境上促进企业的发展已不容忽视。

（三）、大型企业家信心指数高位运行，中小型企业家信心需要补充。在社会主义市场经济条件下，国家对大型企业按照现代企业制度的要求，进行改制、改组，去逐步实现产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学的目标，大型企业家凭借丰富的经验和智慧，能够顺应经济发展的大潮，发展企业的信心倍加乐观，本期内*市大型企业家信心指数为170.94点，处于历史上较好水平，虽然比上期分别下降12.28点，但同比分别增加25.56点，虽然中、小型企业在残酷的市场经济中基本上自主沉浮，但是它们也在不断的努力，扩大规模开拓市场，信心指数分别为115.43点和118.38点，比一季度分别下降8.64点和4.70，同期分别上扬4.32和18.38点。

二、企业综合生产经营景气呈现健康良好态势，但景气强度略逊于上期

企业综合生产经营景气指数也称企业景气指数，用以反映调查期内企业综合生产经营状况。二季度，随着企业家信心持续积极乐观，*市企业努力克服国内外不利因素，抓住企业发展的机遇和有利条件，调整行业产业结构，把握产品市场定位，挖掘自主创新、科研开发潜力，提升产品科技含量和附加值，增强企业抗御风险能力，降能节耗，压缩生产成本，提高企业经济效益，企业生产经营呈现生机和活力。本期企业景气指数为133.06点，在景气区间运行。同比攀升8.97个指数点，低于一季度6.05个指数点。当期全市有91.12%的企业认为综合生产经营状况“良好”或“一般”，有8.88%的企业认为综合生产经营状况“偏差”。景气状况表明企业生产经营在迂回曲折中前进。

（一）、工业企业景气上扬，社会服务业、信息计算机软件业大幅下滑。二季度，工业作为我市支柱产业，景气指数在较强范围内，为137.64点，高出*7年2季度13.35点，比上季度上涨0.71点，工业中电力煤气及水的生产经营情况比制造业好，景气指数分别为135.89点和136.75点，分别比上期增长31.79点和下降7.47点，同比分别增加21.57点和11.37点，说明本季度制造业的综合生产受原材料及价格上涨较为严重。本季度，社会服务业、信息传输业综合生产景气指数下降幅度较大，景气指数分别为112.50点、140点，分别比上期下降50点和40点，同比分别下降16.07点和20点，房地产业生产经营总体与上期持平，景气指数为10.9.09，去年同比下降45.46点，而建筑业与上期相比却有小幅下滑，本期指数为121.84点，比上期下降3.84点，而同期却上升14.22点，说明在国家以控制土地和商品房销售价格为主要手段的宏观调控政策下，我市房地产业、建筑业还保持着积极健康发展的态势，充分显现出了我市产业结构调整的成效。交通运输业原本处于营运淡季，又受到石油价格上涨且供应紧张的冲击，经营形势较为严峻，景气指数为128.55点，仍处于景气通道内，比上年同期上扬4.71点，环比下调15.2点，本季度批零业和住宿餐饮业比上期也有回落，景气值分别为129.65点、137.5点，但同比均在上升，分别上扬18.33点、31.25点。

（二）、外商投资企业、股份有限公司、有限责任公司是各类型企业景气良性发展的主力军。本期，外商投资企业以其先进的管理经验和生产技术工艺推动企业迅速发展，企业的股份制改制尽管不尽如意但使使企业充满活力，这两类企业是稳定我市企业景气主要力量。这两种经济类型企业景气指数分别为175点、148.68点，外商投资企业显示了较强的发展势头，同比上扬45.86点，环比增加12.5点，后者虽然显示强势，但指数同比和环比分别下降14.18点、6.19点。国有企业、集体企业、有限责任公司企业景气指数分别为118.55点、115.76点、136.62点，同比分别上升10.18点、9.79点、11.65点，但分别低于前期20.94点、3.18点、7.69点。

（三）、大型企业景气高位运行，小型企业稳中有升。本季度，大型企业景气指数为168.74点，同比扩大32.7点，虽略有回落，但从规模上看，已成为企业景气的佼佼者，小型企业生产经营稳步改善，其景气度为126.92点，比去年2季度提高12.34点，与上期持平。中型企业景气指数为119.75点，在景气区间运行。

三、企业生产总量、产品定货、盈利主要指标均处于景气区间，但有回落势头

二季度景气调查结果显示企业生产总量、产品定货、赢利等主要经济指标景气指数均在景气范围，但比一季度均有不同程度的回落，说明企业生产经营的微观经济基础良好，同时在市场供求、国家政策措施影响下需要进一步加强。

（一）、企业生产放缓，生产总量景气下降。由于部分企业继续改制、转产，加上生产季节、国家、省政策性关停、压缩污染、浪费资源企业，生产速度放慢。本期企业生产总量景气指数为110.89点，同比、环比分别下降5.71点、5.88点。建筑业、房地产业受城镇规模持续扩大影响和国家抑制房地产热的因素，建筑业企业务量继续上升，生产景气指数为136.97点，同比和环比分别增加32.65点、12.53点，房地产业景气指数比前一季度上扬9.09点、但去年同期下降81.82点，进入不景气区间，信息传输业、住宿餐饮业、批发零售业生产景气指数分别为65.51点、87.5点、106.93点，前两者景气降滑至不景气区间，后者在景气临界值以上，前两者同比分别下降49.25点、6.25点，后者上升22.73点，但比第一期分别降40点、17.29点、62.5点。交通运输业、社会服务业生产景气指数分别为112.65点、100点，在临界值附近，同时呈强势递减，主要原因在于行业经营淡季和石油价格高涨且供应紧张。工业企业生产指数为113.83点，环比上升7.04点，但同比却下滑2.95点，工业中，制造业为105.95点，比去年同期及上期分别变化-3.28点、6.74点，电力煤气及水虽然在145.62点，显示大幅度上升，同比与环比分别增加11.89点、10.95点。

（二）、市场消费徘徊渐减，产品定货多不均衡。二季度，国家继续实施增加城、乡居民收入的惠民政策，但受物价、能源上涨等因素的影响，人们的购买力减弱，市场运营有所滞后。企业产品定货景气指数为124.66点，比上期回升3.24点。工业定货指数是136.17点，比一季度提高8.37点，工业中制造业、电力煤气及水分别为130.97点、152.86点，在1季度水平上分别攀升1.81点、34.09点，表明工业企业产品销售趋旺，国际、国内市场扩大。另外，建筑业市场销售显出旺盛的势头，销售景气值为120.34点，环比、同比分别扩大16.27点、5.02点，房地产业销售指数为81.82点，进入不景气区间，分别比上期、同期下滑27.27点、45.45点，社会服务业、信息传输、住宿餐饮市场销售明显缩小，景气指数分别为100点、120点、81.25点，比上期和去年同期分别下降12.5点、20点、68.75和28.57点、13.55点、25点。

（三）、企业盈利总体减少，经济效益有待提高。二季度，企业赢利景气指数为114.58点，同比降低4.74点，比上期降低7.91点，我市无天然矿产资源，能源、煤、油、钢铁等必须的生产资料完全依赖外界供给，这些生产环节比较薄弱，易受市场的震动，本期能源、原材料供应持续紧张、价格居高不下增加了生产成本，抵消了企业利润，致使经济效益不理想。工业企业赢利景气指数为121.23点，比去年同期及上期分别减少4.74点、7.91点，工业中，制造业为122.23点，也比*7年2季度、今年1季度分别缩小0.95点、10.14点，电力煤气及水指数为105.42点，但盈利能力增强，比去年同期和上期分别提高16.17点、18.06点。建筑业盈利能力好转，指数为115.38点，同比分别增加9.09点32.71点，比前一调查期和同期分别扩大7.42点、20.72点，房地产业同期盈利能力大幅下滑，由去年同期的181.82点下滑为118.18点，但上期不所好转，比上期增加9.09点。社会服务业、信息传输业赢利景气大幅度回调，均降为不景气区间。交通运输业、批发零售业盈利景气度分别为107.02点，95.36点，下降趋势也不容乐观。

（四）、企业劳动力需求略有减少，吸纳劳动力空间缩小。本季度，部分企业因改制、转产以及技术设备的更新，加上新劳动法的实施，而精简部分富余人员，辞退临时工人，用工减少。劳动力需求景气指数为101.63点，同比增加1.28点，但比上期回落13.08点，工业为98.5点，比去年二季度微增加1.98点，但比上期下降16.41点，其中制造业景气指数为01.49点，也是同比稍微增加3.97点，比前期下降19.19点，电力煤气及水用工仍不景气，为86.29点，建筑业吸收劳动力较多，景气指数分别为130.13点，在上一调查期基础上分别向上弹升18.72点、同期上升16.36点。房地产业用工产业化不太明显，本期指数为109.09点，但比同期少有增加，增加9.09点，住宿餐饮同比分别上升18.75点，但比上期下降25个指数点，交通运输、批发零售社会用工也有所减少，用工招数分别为100.77点、96.76点，分别比上期下降9.57点、1.82点，比同期下落5.04点、1.43点，服务业用工比上期陡降，用工指数为75点，处于不景气状态。

（五）、企业货款拖欠有所抬头。调查结果显示：二季度企业货款拖欠景气指数为115.50点，比上期降低6.33点，比去年同期有所好转上扬7.71点，说明随着我市清理企业拖欠款高潮，企业货款拖欠又有松动。批发零售业、房地产业货款拖欠持续好转。景气指数分别为112.65点、136.36点，同比增加6.68点和持平，比上期分别升高4.56点、9.09点，社会服务业、住宿餐饮业货款拖欠加剧，景气指数分别为50点、106.67点，比期分别降低37.50点、30.83点，比去年同期分别上升7.14点、0.42点。建筑业有所抬头，指数为95.69点，比上期及同期分别下降9.54、4.28点，信息传输业与上期持平，比去年二季度上升53.55个指数点、工业与1季度比较，下降3.29点，但同比上升8.25点，政府执法机关、企业应继续加大企业间三角债、多头债的清理，促进企业资金良性循环。

（六）、工业、房地产业、信息计算机软件业、建筑业企业投资意向趋强，固定资产投资增加。本期，建筑业、房地产业生产规模迅速扩大，拉动了企业投资上升。两个行业投资景气指数分别为114.15点、109.09点，同比建筑业增加6.65点，房地产业持平，比上期分别增长2.99点、18.18点，社会服务业有所减速，但同比增加39.29点，还有批发零售业投资指数为105.45点，比同期及上期分别下滑10.08点、25.51点，工业投资回升，主要用于生产设备的更新改造，生产规模扩大，指数为137.07点，比一季度升高2.58点，同比提升29.29点，制造业、电力煤气及水投资分别为点35.7点、140.33点，后者比一季度回升18.75点，前者回落0.97点。交通运输业为123.69点，同比及环比均有所减少，信息传输业投资指数为132.76点，分别比上期和同期上升5.52点和40.14点。

四、企业生产经营中存在的问题及对策

本季度，尽管各级政府所实施的宏观调控政策使企业发展的制约因素有所缓解，但企业生产经营中深层次的矛盾和问题带来的影响有所显现，通过问卷调查及实地走访调查了解一些企业生产经营中存在的问题及来自一线企业的呼声。

（一）、企业生产经营中存在的棘手问题：行业竞争激烈、市场混乱、恶意倾轧压缩了企业的生存空间；融资难度大、货款拖欠严重造成企业资金恶性循环，制约企业的发展；部分企业改制、改组简单粗放，少数企业国有资产没有很好的实现保值、增值，小部分企业不能妥善安置富余职工，在一定程度上降低了经济运行质量和社会效益；企业科研技术水平落后、人才素质不高，使企业缺乏核心竞争力；企业历史债务、富余人员安置使企业负重运行；能源、燃料供应紧张，制约企业发展。

（二）、*市企业家根据本行业运行的特点，提出如下切实可行的建议：为加快企业发展，提高经济运行质量，进一步提高精细经营、精准的营销水平，使企业持续快速发展。*市企业家认为：工业企业应摈弃小农企业意识，加快科研步伐，实现技术创新、产品创新，不断促进本系统产业结构优化升级。企业最靠近市场，投资发展高科技产业的主体应该是企业，而不是政府。政府的主要作用是制定政策，加强宣传，合理引导企业投资，促进科技成果转化为生产力。大企业资金及技术实力雄厚，新产品研发能力强，抗风险能力高，市场竞争力强。政府应在资金、人才、科研技术等资源配置方面给予大力倾斜，全方位、多角度实施引智工程，开发前沿产品，提升企业核心竞争力。着力培育出像金丹乳酸、辅仁药业等实力强大，在全国叫得响的企业。以全国开展的打击商业领域行贿、受贿行为为契机，净化房地产、建筑业、医药、食品市场，规范市场竞争秩序，有效遏制无序竞争、恶意竞争行为，为企业发展壮大提供良好空间。政府、金融部门对效益好、实力强、信誉高的部分企业及企业市场潜力大、经济贡献突出的部分项目真正实行切块封闭运做，不应以银行利息、生产形势差等为由拒绝资金支持，这些企业如同沙漠中的骆驼急需轻装上阵；加强市场管理，特别是石油市场的监控，不能使国家的政策变成个别个体的赚钱法宝，国家正规加油站正常油价无油可供，个体加油站高价油可加，给和谐社会带来了没和谐，建议有关部门加强监管力度，严厉打击不利于社会和谐发展的不正之风。