关键词：商业地产；模式；完善
中图分类号：F281 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）01-0-01
商业地产，即作为商业用途的地产，是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。当前在全国房地产市场受到政策调控的影响下，住宅开发调整态势明显，发展商业地产不失为开发商的一种明智选择，因此完善商业地产开发与运营模式对于中国商业地产的健康发展十分重要。
一、我国商业地产主要开发与运营模式
⒈“纯销售”模式。即商业地产项目在建成后，开发商为了快速套现，实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，这种模式是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式，并且在一些二、三线城市至今仍然是主流的开发模式。它大大缓解了房地产开发商在项目开发过程中的资金压力，同时降低了开发项目的资金门槛，有利于项目的开发运作，短期见效快。但是，单纯的商业地产出售由于业主众多而使产权复杂化，难以实行统一经营；所有权和经营权上失去整体性，难以实现商业物业的保值增值。
⒉整体租赁，不售产权的商业模式。整体租赁不售产权是只出租场地不出售产权的运作模式，一些规模比较大的百货商场和超市等所在的商业地产都采用了这种模式。对存有大面积空置营业用房的产权而并不打算分零销售的房地产开发商而言，往往采用这种商业模式。这样的开发商一般没有商业方面的经营人才，在商业地产建成后，无力自行经营，所以选择有商业经验的商家租赁其物业，以避免经营上的失误和商业经营中的风险。采用这种商业模式的开发商往往把核心竞争力集中在建筑和设计方面，对于商业经营很少涉及。对开发商的社会公关能力要求极高，开发商的收益一般较低。
⒊分零租赁，不售产权的模式。以这种模式进行运作的大型商业物业在国外一般称作SHOPPINGMALL，采用这种模式的商业地产规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，提供全业态的一站式购物服务以能够吸引各个层面的消费者，同时拥有足够数量的停车场地也是其主要特点。这种商业模式对资金的要求极高，招商、管理运营等方面的投入也极高，投资回收期较长。
⒋零售产权、整体租赁的返租模式。这种商业物业又称作“管理型商铺”，其根本特征是开发商拆零销售产权回收资金，通过长达10—2O年固定化、利率化的返租回报，将经营权从投资者手中取回，然后委托专业的商业管理公司进行物业的管理和经营，获取租金，回报投资者。管理型商铺既能够在短期内回收大量资金，又可以避免零售产权导致经营混乱的局面。对购铺投资者而言，管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，投资收益较为长久而稳定，并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。从商业经营角度看，管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定位有着清晰的界定，有助于各经营商家人驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策。这是一种高收益高风险的商业模式，投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测，同时寻找有经验的商业管理公司方面存在难度。
⒌分零租赁经营、零售产权的返租模式。分零租赁经营、零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10-50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。这种开发与运营模式对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高。但各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制，经营风险很大。
⒍零租零售与整租不售两种方式混合的模式。零租零售与整租不售两种方式混合的模式可以这样来表述：部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式通过分零销售物业的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或 自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。商业模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，对开发商而言也大大减少了销售压力。因其主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高，也大大限制了中小投资者的经营范围。
二、我国商业地产开发中存在的问题
⒈商业地产开发中存在着商业和地产结合的错位。地产商凭借多年开发住宅的理念，通常会采取将开发好的商铺出售出去的做法，以实现资金的快速回笼，并获得高额的投资回报。但规模较大的商业地产项目一旦被拆散成商铺卖掉，就很难实行统一的经营规划和管理。而且这种开发商采取出售的短期行为还加大了后期的运营风险。其次，在商业地产开发过程中，多数开发商都是由住宅开发转型而来的，开发理念没有能够迅速地转变。住宅项目是以解决消费者居住问题为目的，只要做好产品定位、保证工程质量，做好销售就可以保证利润。一些开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求；产品功能上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求。这种开发模式除了带来商业地产和商业经营的不适应外，更造成了网点布局的严重失衡。商业地产往往是先建设后招商，许多项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，造成烂尾楼现象。再次，由于开发商对商业规律认识不够，对商业特性的把握存在偏差，造成市场定位不准，没有从商业的阶梯性和互补性来定位项目的业态和业种。开发商凭借非理性的感觉进行项目投资，在缺乏专业的市场研究和商业策划的前提下，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的情况下就定方案，然后再考虑招商问题。其结果是没有有效地将地产同商业对接，造成两者间的严重脱节。
⒉商业地产开发无序，重复建设严重。一些地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的开发。商业地产投资商出于自身利益的需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点发展高潮。因此，抢商机争项目，论证不充分，建设开发盲目，招商和项目定位与市场脱节，造成了阶段性、结构性、地域性的不平衡和网点布局的不合理，并引发就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。这种投资的自发性和盲目性，突出表现在网点店过剩，新型业态发育缓慢。在店址的选择和经营定位上，有的开发商和投资商缺乏科学性，重复建设造成了商业资源和社会资源的严重浪费，加剧了同业之间的恶性竞争。同时，由于大量占压资金，可能引发资金链断裂的危机。
⒊商业地产建设缺乏资金支持。商业地产开发需要大量的资金支持，而我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%－80%左右，商业地产自筹资金比例很低。在我国房地产市场宏观调控的背景下，银行贷款存在越来越多的限制，融资渠道相对单一的商业地产开发商将会面临资金链断裂的危险。同时，商业地产资金回收时间较长，这就造成了资金投入和回收的矛盾，从而产生了商业地产开发以售为主、“卖了就走”等短期行为，为项目随后的经营埋下了隐患。
三、商业地产开发与运营模式的完善
⒈重视项目策划。商业地产不能简单套用住宅 “先设计后销售”的模式，而应该重视项目的前期策划工作。首先，对于城市的特点、城市的文化、消费习惯、消费结构，以及城市的未来规划与发展，进行充分有效的研究与调查，寻找该城市的商业发展空间、商业需求空间、商业业态布局，从而确定市场需求。其次，进行准确的市场定位，包括总体定位、产品定位、面积定位、价格定位、投资人与租赁人定位等。再次，进行符合市场的概念设计与规划。概念设计一定要从商业专业角度进行专业设计，充分考虑未来商业经营者使用的需要，建筑规划要与这个城市的文化与习惯相符合。
⒉调整业务模式。商业地产开发商应改变惯有的思维模式，舍弃过去追求短期利益的想法。应建立适应商业地产开发与运营的业务模式，例如，可采用订单式商业地产开发模式，即预先与企业签订合约，得到其租约的承诺后再进入实质开发阶段。在地产开发中引入商业管理的经验，项目的开发应满足与企业发展战略相一致、经济、可行等原则。
⒊拓宽融资渠道。为了分散项目的资金风险，应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道，改变过去单一依靠银行信贷融资的形式。从理论上讲，商业地产投融资的资金来源很多，包括商业银行、保险公司、养老基金、退休基金，信托公司等。可以探索信托、海外基金、商用物业“证券化”等新型融资渠道。可面向公众募集资金，它的特点是募集对象广泛，募集潜力巨大。或建立长期投资商业地产的基金、机构。除中小投资者和开发商外，各种房地产投资信托基金和机构投资者，也是商业地产开发和经营资金的重要来源。相对于商业银行的贷款而言，其它机构投资者能提供期限更长、规模更大的资金，更适合于长期投资。
⒋加强专业人才团队建设。人才队伍的缺失直接导致了我国商业地产公司在复杂的多环节项目开发运营过程中失利。国内院校没有商业地产专业，商业地产人才输出几乎为零，鉴于商业地产发展日益壮大，国内院校应开设相关学科为行业输送人才。另外，我国地产开发商普遍比较重视土木建筑类人才，而对商业类人才相对轻视。但是在商业地产开发中，商业与地产的地位是并重的。对于前期策划、招商、运营、资金运作都应培养专业的人才团队，并通过对国外成功项目的考察研究加强对商业地产项目的开发运作能力。同时还应注重培养复合型人才，有助于在复杂的商业地产项目各环节中起到沟通、协调、控制的作用。
⒌加强对相关服务行业的培育。在一个成熟的商业地产行业中，除了商业地产开发商，还应该有成熟的相关服务行业，如商业地产招商公司、地产运营公司、商业地产建筑设计院等等。成熟的相关服务行业体现出专业细分的特点，与商业地产开发商配合，才能最有效率的推动商业地产行业的发展。因此，我国目前的商业地产相关服务行业应建立起规范标准，借鉴国际经验提高自身服务的品质。
参考文献：
[1]王景权.商业地产典型模式解析[J].中国房地产，2011（07）：18-19.
[2]王欣.初探我国商业地产经营模式及发展趋势[J].知识经济，2011（19）：110-111.
电子商务的概念及其重要意义
何谓电子商务？没有公认统一的说法，根据欧洲委员会的表述，电子商务就是企业与其利益方通过电子、网络的方式，进行交换与交易的任何形式。具体而言，电子商务（Electronic Commerce或e-commerce，简写为EC）是指在世界各地广泛的商业贸易和相关服务活动中，利用互联网（Internet）、企业内部网（Intranet）和增值网（Value Added Network）简单、快捷、低成本的电子处理和传输方式，买卖双方互不谋面地进行各种商业交换、商贸活动和服务，是一种集“金融电子化”、“管理信息化”、“商贸信息网络化”为一体，有别于传统的新型经营贸易模式，具有书写电子化、信息传递数据化、支付手段现代化、经营规模无限制、且无时差、零时滞、无地域、无距离、零库存等特性，是商业领域的一次重大变革，加速了经济全球化和全球信息化，开拓了市场，拓展了商机，为我国中小企业提供了发展机遇。中小企业运用电子商务，相较于传统商业贸易模式，能有效减少交易成本，降低办公消耗，拓展经济效益，缩短市场反应时间，抢占市场份额，增强企业核心竞争力，有效弥补资金、人才、技术、信息、管理等方面的先天不足，消除竞争障碍，通过个性化、差异化发展，赢得与大企业一样公平竞争的机会，甚至改变企业的命运，从一个默默无闻的小企业迅速成长为全球瞩目的跨国公司，成为新生产力的代表。
电子商务运营模式的概念及其种类
电子商务运营模式并不是一种全新的创举，而是在电子商务日益繁荣发展基础上，电子化企业借鉴市场既有的各种成熟的商业贸易模式，同时配合资讯科技，运用互联网技术，对市场进行细分，对市场进行准确定位等来经营企业的方式。通常来说，电子商务有如下五种运营模式：第一，商家（或企业、公司）对商家的网上交易电子商务运营模式，英语缩写为B2B（Business to Business，或BtoB，下同），即商家使用互联网技术或商务网络平台，进行商务交易的过程，也有人称之为商城模式，此种运营模式发展势头迅猛，且趋于成熟，如阿里巴巴就是全球最大的B2B网站。第二，商家对消费者的电子商务运营模式，即“商对客”，也就是说商业零售直接面向消费者销售产品和服务，英语缩写为B2C（Business to Consumer），相比于B2B来说，这种运营模式主要针对的对象是消费者群体，通过互联网开展在线网络零售活动，网上购物网上支付货到付款，又有人称之为网购模式，目前国内较大的B2C当属天猫、京东、凡客等。第三，消费者对商家（企业），英语缩写为C2B（Consumer to Business），这种运营模式最早由美国流行起来，后扩展到其他地方。其运营模式的核心所在，与B2C截然相反，在B2C运营模式下，用户是一对一的出价，相比于奇货可居的商家就相对处于弱势地位，而C2B运营模式，强调“汇聚需求（demand aggregator）”，取代传统“汇聚供应商”，就是通过聚合数量庞大的消费者，形成强大的采购团，这样就可以享受以批发商的价格来购买单件商品的利益。第四，消费者与消费者之间进行的电子商务运营模式，即个人与个人，英语缩写为C2C（Consumer to Consumer），简单来说，就是消费者通过竞标网或拍卖网，或BBS上张贴布告，把一件商品转卖给另一个消费者的行为，又称之为集市模式，比较有名的如淘宝、易趣、拍拍等网站。第五，离线电子商务运营模式，英语缩写为O2O（Online To Offline也可以简称为On2Off），即商家通过打折、提供信息或者开展预定等多种途径、方式，进行线上营销，促使消费者线上购买，线下享受，从而带动线下经营和消费，这种运营模式的核心所在是在线预付。但与B2C、C2C在线购买商品被送到消费者手中不同，O2O是线上购买商品或服务，必须亲自到实体店消费，线下享受服务，如餐饮、美发等，故又称之为团购模式。
我国中小企业发展电子商务存在的问题
在信息时代，能否快节奏有效充分利用电子商务，成为中小企业成败的关键因素，这并不是危言耸听，所以有人这样调侃“21世纪要么电子商务，要么就无商可言”，电子商务对中小企业的重要程度由此可见一斑。尽管我国近年来中小企业电子商务发展势头迅猛，但由于信息化建设起步较晚，且网络基础相对薄弱，网络资源的利用效率不高，相较于全球范围蓬勃开展的电子商务，我国中小企业对其认识和积极参与程度有明显差异，且在电子商务发展、利用过程中，出现了一些令人担忧的问题，主要表现在：
企业高层对发展电子商务的认识不清晰、理解有误区，电子商务人才严重匮乏。很多中小企业尤其像一些家族式企业，管理基础薄弱，企业领导者文化层次不高，接受新事物较慢，观念落后，信息化意识不够，没有全面、科学地理解电子商务，缺乏长远打算，认识不到抢占信息市场在经济时代的重要意义，认为虚拟的电子商务离他们很遥远，没有充分认识到电子商务能打破地域界限，缩短时间差，降低生产、销售、物流成本；或者单纯认为发展电子商务就是建立网站，对信息仅仅停留在原始的运作模式上，没有实行数字化管理，对动态变化信息进行跟踪获取，没有树立信息就是经济的概念；中小企业为节约成本，在人才培养力度上不够，导致人才结构不合理，电子商务人才特别是复合型人才匮乏，企业员工信息化素质不高，对信息处理的实际技能及信息筛选、鉴别、使用显得力不从心，困扰电子商务未来的发展。
网络基础设施薄弱，信息化程度较低，中小企业发展电子商务的技术环境不尽如人意。先进的网络基础设施是发展电子商务的前提，而从全国范围看，中小企业大部分把精力放在业务上，难以投入足够的资源进行信息化建设，这方面明显落后于先进国家，信息基础设施的建设赶不上电子商务全方位发展的需求，更不用说边远贫困落后地区，且投资结构不甚合理，投资中硬件占比较高，配套软件相对较少，导致高投入低回报；中小企业或重视不够，或因资金、人才、技术等因素影响，不建设或只建设不维护不推广，缺乏长远规划，最后成为一个摆设，使得信息化较大型企业更逊一筹，导致在竞争中处于失利局面；中小企业要想从传统的贸易方式过渡到电子商务形式，须具备相应的技术和环境条件，但所需的法律法规、技术标准、网络安全、信用支付等尚未成熟，使企业开展电子商务活动缺乏安全感。
消费习惯和购物心理对新交易形式难以认同，网络安全备受关注，社会信用体系和有关政策法规不健全。传统经营模式中，一手交钱一手交货成为常态，看得见摸得着，而电子商务是在虚拟的网络中进行，这对比较保守的中老年人的消费习惯形成冲击，对电子商务安全缺乏信任，接受程度就有限；而由于技术和人为等因素的影响，网络的安全性一直备受人们关注，客户身份、网络支付、商业信用等基本处于无序状态，病毒破坏、钓鱼网站、黑客入侵现象频繁，网络安全的隐患和风险未得到根本有效解决；涉及到电子商务方面的法律法规尚不健全，尤其是电子支付安全、网上知识产权保护、网上隐私权保护等诸多法律问题，权利难以得到有效保障，给电子商务发展带来难以克服的障碍。
中小企业电子商务运营的基本模式与管理
为避免走弯路，我国中小企业应在借鉴大企业及发达国家实施电子商务运营模式先进经验的基础上，立足于企业自身特色和实际情况，有效结合业务流程，围绕增强企业核心竞争力和获利能力，确立实施电子商务运营模式的策略，制定出适合自己的一整套完整的电子商务运营模式实施方案。在具体实施过程中，要有正确的心态，牢记电子化只是企业追求利益的手段，商务才是真正的目的，应注意成本控制、风险预测和管理。
（一）中小企业电子商务运营的基本模式
1.专业化电子商务应用模式（ASP）。简单来说就是企业（用户）将整个信息系统的建设、维护等外包给ASP ，按时按量给付租金就可使用该信息系统。此种模式对资金有限、人才缺乏、处于成长初期的中小企业尤其适用，大大促进中小企业的运作效率。
2.第三方电子商务平台模式。此种模式的实质就是依赖第三方提供的公共平台，利用电子商务系统，为企业、商家搭建公用性、公平性交流平台，进行综合性的信息发布和网上交易。为保证交易的安全性，控制一些不确定的风险，此模式还包含电子认证和电子公证服务，解决中小企业在资金和技术方面的不足。
3.企业协作平台模式。类似于常说的“群”，即把属于同一行业的企业通过电子商务联合起来，按照兴趣和目标的不同，分为不同的群组，对应不同的业务，提供各不相同的服务，当然群组内部及群组之间都在同一平台上，可以直接通信，从而实现信息共享、战略协作、同步运行，但也容易加剧同行竞争。
4.电子采购模式。企业运营中采购、加工、销售三大环节，在加工和销售不变的情况下，采购花费的成本越低，其所降低的费用就转化为利润。在线采购便宜快捷，周期也短，过程成本得以有效降低，这对中小企业来说具有举足轻重的作用。
关键词：商业地产；项目运营；创新
一、商业房地产的主要特征
1.运营组织方式不同
商业房地产的运营管理没有具体的运营管理方法和机制，它是无形的，它的主要对象是人，通过对人实行足够的管理，才可以保障房地产的顺利进行，房地产运营管理和制造业不一样，可以对生产进度，生产质量等做出有效地控制，房地产经营过程中很可能因为投资商，经营者发生变化而发生变动，如此商业房地产就必须要有随机应变的本能，只有如此才可以适应商业地产的随机性应变，才可以更好的保障房地产的经营管理模式。
商业房地产的运营管理不同于其他行业的运营管理模式，它更加的特殊，在经营管理中拥有着更加随机变化的性质，不具有稳定性，所以只有对房地产运营管理进行特别的关注，注重它的变化性，努力跟进它的变化进度，从根本上解决房地产的运营管理问题，而不是采用懈怠，慵懒的方式对待房地产的运营管理，否则只会为商业房地产运营管理带来被动，使之不能成功的进行运营，使房地产运营管理遭受到巨大的创伤。
2.运营系统的设计方式存在着差异
在传统的制造业中产品和运营系统通常是分开设计的，只有运用这种方法才可以保障传统制造业的有效发展，而在商业房地产中运营管理的服务和提供系统是一起进行设计的，因为房地产运营管理服务是提供系统的有效组成部分，所以必须注重提供服务和服务体系的共同性，只有如此才可以适应商业性房地产的运营管理特征，才可以使房地产运营管理更加茁壮的成长。
通过对房地产运营管理服务和提供系统的整体性，房地产运营管理可以进行统一的服务和工作，通过这样的统一性，房地产变得更加的步调一致，这有利于工作上的和谐，使房地产运营管理更加的协调，如此的一致性，可以完成房地产一体式的运作过程，使经营管理和销售成为一站式的服务理念，这对于房地产的发展起到了很大的帮助作用。
3.客户存在的作用性不同
在传统的制造业中，对于产品出厂后，客户如果发现问题，才可以同厂房发生联系，而在房地产的运营管理中，客户是直接参与生产的，客户占据着重要的角色，如果客户是消极的，那么就会对房地产的经营管理带来负作用，而客户的积极乐观则会对房地产产生积极的作用，所以客户的心态直接影响着房地产的兴衰成败。所以只有将客户服务的周到得体就会使房地产的运营管理变得更加顺畅。
4.员工具有不同的影响性
在房地产的运营管理中员工占据着重要的角色，因为房地产的管理对象主要是人，所以员工在房地产的运营管理中占据着主要的地位，他们的工作状态直接影响着房地产的兴衰，因为员工服务的客户是房地产所看重的，员工在轻颂愉快的状态下工作就会使服务的客户更加的愉快欢乐，如此房地产就会源源不断的获得客户的认可，使销售额持续增加，所以这对于房地产企业来说是一种积极乐观的状态，只有让员工拥有良好的工作环境，让他们提供优质的服务，才可以保障房地产的快速发展。
二、商业地产运营管理模式的创新
1.因地制宜，与当地的人文地理环境相适宜
人文历史，自然环境对运营创新意义非凡，每个地区都有着各自的地理特征，各自也有着各自的文化底蕴，记你发展状况也是不一样的。而商业地产和一个地区的经济发展水平存在着相互关联的关系，所以在商业地产进行运营管理模式的设计时，一定要以当地的经济基础作为发展前提，还要考虑到当地的文化历史，将地区特色和经营管理设计相互贯通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能够使商业地产更加具有吸引力，才能够是适应当地人的消费水准，才会引起当地居民的疯狂抢购。
同时还需要政府部门对商业地产进行严格的审查，将资金投入控制在城市经济能力以内，以多元化的地产风格来进行筹建，而不是一味的重复建设。
2.建立新型的资金筹措模式
我国的金融市场获得了很大的发展，但是这对商业融资地产没有发挥多大的影响，地产业还是通过间接融资的方式来进行资金的筹措。基金的金融机构没有对其发挥巨大的作用。在不少的中小城市开发对银行的依赖很高，达到了90%，全国城市建设对银行的依赖也达到了70%。所以商业地产因为融资渠道的问题难以取得重大的发展。发达国家的成功经验告知我们发展信托，基金可以为商业地产带来巨大的融资价值，所以利用地产开发商与信托公司和投资银行合作，在市场上直接募集资金，并让资金募集的工作有专业人士进行管理，这种方法既得到了充足的融资金额，而且还是资金的筹措和管理得到专业人士有效地管理，加大了资金的安全性和有效管理，这对商业房地产是一个很好的结果。
世界上存在着两种主流开发模式，一种叫做欧美模式，这种模式是将商业和地产分开让它们各自发展，一个是进行投资开发的另一个就会进行后续的经营。另一种模式就是亚洲模式，这种模式以日本为主要的实施对象，它是将商业和地产进行有效地融合，如此两种资本便可以相互贯通，形成庞大的资本链，在风险面前，它们也可以相互支撑，这样既能很好的促进双方发展，还能够使双方更好的进行自我保护。而我们适合那种运营模式还不得分晓，在近些年来，众多的大型房地产将零售行业融入到房地产，这条路很有发展前景。
3.与现代化计算机媒体的连接
如今的时代伴随着计算机的出现而变得更加高端，一切事物在计算机的干预下变得简单轻松，然而对于房地产也应该融入计算机媒体，如此才可以加快房地产的宣传和销售。如今的房地产销售可以利用计算机的信息化和普及范围的广泛性，可以在网络上对房地产的销售信息到网络上，形成波及范围广泛的宣传，只有如此才可以促进房地产的宣传，使之变得更加适应于房地产商，网民可以通过自身的需要只需要点击开房地产的网站，那么关于房地产的一切信息便一一展现在需要者面前。
同时房地产的设计和图纸都可以通过互联网进行，如此加快了房地产的办事效率，使房地产的工作更加容易轻松。所以房地产的发展和渗入离不开网络的渲染，只有通过网络才可以使房地产真正的适应社会，才可以促进房地产的广泛传播，制造房地产消费浪潮，形成更加有力的趋势。
4.房地产的设计应该具有现代化不断地开创设计新风潮
商业房地产的设计应该具有现代化的气息，因为时代时刻在变化，所以只有将建筑设计的符合时代的需要，才可以使房地产更加顺应时展的趋势，商业房地产以商业街和大型的商场为主，这些地方的设计必须要有新颖性，只有符合新鲜开创性质，那么这些房地产才会拥有更好的销售，商业房地产是面向大众的，所以它的设计一定要符合现代化的气息，拥有前卫时尚的特点，只有新奇才可以与众不同，只有前卫时尚才会引起注意力，才会吸引更多的人前来进行购物。
商业房地产的开展必须挑选具有创作才华的设计师，只有这样才是对商业房地产的最有力的支撑，才是对房地产最有力的创新，商业房地产的创新理念必须合乎时代的标志，突出个性化和实质化，不能设计一些只顾美感而没有实际效用的建筑物，所以只有将实效和外形结合起来才可以保障商业房地产的良好建造。
商业房地产的设计和商业房地产的运营管理有着密切的关系，只有让商业房地产拥有实际有价值的产品才可以促进运营管理的有效实施，才可以保障运营管理的顺利开展，所以商业房地产的设计和建造是房地产运营管理的有效前提。
三、商业房地产运营管理模式的应用
1.统一管理的运营管理模式
市场，策略，战略等几个方面是统一运营管理模式的主要内容，所以无论什么项目的开始都必须是市场，但是市场的规律是千变万化的，由于市场信息知道的不及时，就会使调研的结果失去准确性，使决策具有了错误性。所以企业必须要注重调研，只有如此才能够使决策更加科学化，更加的正确。对市场有一定的了解之后，还要根据自身的特点和实力进行产品的设计，对我们能够给与顾客什么和我们能够怎么提供这样的问题应该做到清楚地回答。一个房地产只有不间断的为客户提供价值才可以永久的发展下去，往往各项正确化的策略是项目运营的有效保障。同时还要对策略进行有效地指导，只有这样才可以给企业更多的价值，才可以让客户满意。统一运营管理模式的特点是有强大的聚合力，运用如此的管理模式大多是资金雄厚，实力巨大的开发商，他们具有相当一部分的忠实的投资者和经营者，品牌效应可以再这里得到很好的体现，如此的情形会像滚雪球一样吸引商家进来。统一经营管理模式通过打造强势的开发商，投资者甚至使经营者，制造出优秀的商业项目，从而使商业项目不断的获得好的成绩，所以这种模式只适应于大型的商业机构，只有如此才可以保障大型商业机构的更加壮大。
2.需要和零售相结合
零售在商业地产运营管理中的出现是中国的首创，通过零散销售统一经营和零散销售各自运营等几种零售的方法进行地产的销售。各自经营是指各自购买商铺以后进行各自的经营，开发商没有了插手的权利，如此的运营模式主要使用于商业街和一些不大的商业地产，如此的模式对开发商资金的周转是有利的，能够保障他们较高的售价收入并且可以在短时间内将资金收回，可是这种经营模式可能会出现混乱，各自顾各自的状况，如此一来对发展和长期的利益形成了一定的不利影响。而且应为一些店主没有足够的认识也没有长远的眼光，为了图一时之利，使商业街降低了身价，使商业街的档次降低，不利于商业街的长远发展。
四、商业地产项目运营管理模式的实际意义
商业地产项目运营管理模式是房地产进行实际操作的有效过程，它是实现商业地产良好的发展的必要经过，只有确保商业地产项目运营管理模式的有效性的实施，才可以足以保障商业地产的华丽转身，才能够使房地产进入一条更加宽广的大路。如果没有商业地产的运营管理，那么商业地产项目将会失去方向，失去运作的动力，如此的商业地产项目不可能得到发展和继续。
商业地产项目运营管理模式是地产企业发展的重要组成部分，它的有效进行可以促使地产企业更加健康茁壮的成长，地产企业的发展离不开运营管理，地产企业通过运营管理使自身获得有效地整改，使销售工作得到了指引，在地产企业的运营管理之下，地产企业会更加的辉煌，会带给企业更大的成效，使企业稳步的行走在严酷的经济制度下。
我们的生活离不开地产公司，因为我们需要住房，我们需要在商业地产的作用下进行更多性质的住房需要，所以只有使地产企业拥有健康发展的道路，那么我们生活里所需要的住房条件才能有所保障，我们才能够更好的进行生活，我们的生活质量才会获得大大的提升，地产企业是我们幸福生活的有力保障，更是我们实现美好愿望的助力。所以地产公司应该得到稳健的发展，成为我们生活中的有力支撑。
五、结束语
商业地产项目的运营管理是商业地产发展的有力保障，只有对其进行改革和创新，使商业地产项目的运营管理得到实际的应用才可以保障商业地产的更加进步，对商业地产运营管理可以保障商业地产的井然有序的经营面貌，如此可以促进商业地产的有序发展，使商业地产拥有更加宽阔的发展空间。
参考文献：
[1]杜鹃.大型商业地产运营管理研究及应用[J].苏州大学，2010.
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目录
关键词：现代学徒制；商业运营管理；人才培养模式
为了适应国家产业结构调整与社会发展需要，推动商业运营管理专业人才培养模式的探索与创新，借鉴以英国和澳大利亚等国较为成熟的“现代师徒制”先进经验，湖南网络工程职业学院工商企业管理专业自2013年开始深化校企合作探索现代学徒制人才培养模式，实践并取了一定的经验。
一、现代学徒制人才培养模式改革背景
高职工商企业管理专业是湖南省的传统专业，但由于各院校所在地区经济发展平不同、工商企业管理专业的基础专业不同、办学条件如教师能力、实践条件的配置不同、专业人才培养定位不同，导致该专业的建设水平不均衡、人才培养质量参差不齐，专业布点缩减了近一半。而全省目前10所开办工商企业管理专业的高职院校，人才培养的去向复杂多样，不仅工业企业、商业零售企业、小微企业需要众多的经营管理人才，金融业（含保险与证券业）、移动互联网产业等都需要企业管理人才。其中，商业零售企业、工业企业和第三产业的所占比重最大，目标岗位大多集中于零售运营主管、行政人事专员、生产主管、商业策划、采购、销售主管、部门经理、客户经理等岗位。而部分院校出现人才培养目标模糊、培养方案大而全、专业课程设置欠佳、实践教学环节薄弱，缺乏有实战经验教师等现状。学校的专业建设很难跟上产业升级，特别是互联网+企业管理技术、应用、服务等更新速度和水平。湖南网络工程职业学院工商企业管理专业是中央财政支持的省级特色专业，近年来通过构建基于现代学徒制的“工学交替、岗位进阶”人才培养模式，与长沙通程集团和都市丽人中国控股有限公司等龙头企业的深度融合，行业企业培养了数百名商业运营主管人才，逐步形成了人才培养的特色。
二、构建校企共育人才培养新模式
在专业改革和人才培养模式实施过程中，根据企业对零售商业运营管理人才需求的特点，工商企业管理专业不断探索基于“现代学徒制”的商业运营管理人才培养模式。以“创新理念，深化机制，校企互惠多赢”为基础，探索并实施了“工学交替、岗位进阶”校企共育的人才培养模式。
1.校企共建双元育人模式
学校通过与长沙通程集团、都市丽人中国控股有限公司及人人乐集团等行业龙头企业签订校企联合培养协议进行深度合作，校企共同宣传联合招生，实现招生即招工，学生由单一的学生身份变成“学生+准员工”双重身份，被录用的学生拥有“学号+工号”并采取“校内辅导员+企业班主任”管理模式。学生进校后根据商业运营管理岗位素质及能力进阶路径，校企共同培养，采用大、小学期分段式的课程教学组织方，以真实工作任务为载体，使学生经过环境交替变化、任务情景变换、学生角色与员工角色的异减同增，实现知识与技能的阶梯式上升，构建了“工学交替、岗位进阶”的人才培养模式，实现“教、学、做”一体，企业全程参与人才培养。
2.校企共建双导师制
校企双方建立灵活的人才流动机制，建立了双导师制，实施五个共同，即共同制定人才培养方案，共建“岗位进阶、课证融通”专业课程体系，共同开发教学资源，企业派遣技术骨干与专业教师共同进行课程教学，共同制定学生职业评价与考核标准。校企共同制定人才培养标准，将企业课程嵌入专业课程体系，其中第一学年融入订单企业文化认知、员工手册培训，第二学年在校内生产性实训基地（校中店及特卖场）融入专业核心技能培养，第三学年企业顶岗实习融入基层主管岗位实战挑战训练。企业商学院安排企业培训师和相关岗位资深管理人员授课，将行业、企业在实训基地、课程教学、师资队伍等多方面的资源融入到人才培养的全过程之中。
3.校企共建校内外实训基地
校企共建校内生产性实训基地（校中店），实施共同经营，并延伸“企中校”进行服务外包开发，实现教学与科研的结合，企业进课堂，课堂与工作场所一体化。校中店以非盈利为目的，由学校提供场地和基础设施，合作企业按照品牌旗舰店和培训教室相关标准及要求装修、运营及管理，校中店将由企业派驻实习指导教师，学生自主经营为主体，除课程教学时间外，其他时间将实行市场化运作、线上线下相结合，将市场理念，职业素质理念，创新与创业理念融入专业人才培养的全过程，让学生感受到真实的职业环境，形成“教室与店面合一，学习与经营合一，学生与员工合一”运行效果，实现了教育教学与实践培训的有机结合。校企还共同设立奖学金和奖教金用于实训基地运行科研项目、人才培养模式改革、课程模式改革，开发行业技能标准、微课制作等方面。
另一方面延伸“校中企”校外实训基地，学校为企业培训在职员工和开展技术服务等多方面。教师团队为合作企业员工开设特色职业培训课程，完成相关企业职工通用管理能力培训、高管培训、各类职业资格培训。同时，为合作企业提供基于互联网+全渠道零售运营管理咨询和运营方案等服务，支持企业员工通过远程开放教育提升学历层次。
4.校企共建岗位技能抽查考核标准
湖南网络工程职业学院工商企业管理专业基于企业经营流程和管理思维创新项目设计，在职业标准化的平台上，与行业龙头企业共同开发了面向全省的专业技能抽查标准。通过行业、企业和高职学校同共开发题库，组织考核，将学校的教学课程改革与技能抽查考试内容和标准紧密结合，以期建立起技能抽查考试的激励机制与倒逼机制，提高学生技能水平和核心就业竞争力。同时面向整个零售行业校企共同开发网络课程、岗位操作标准视频、行业岗位技能标准和职业资格证书，共建零售企业区域运营主管培训基地，提升专业服务产业的能力，从而促进了专业的内涵不断发展。
三、结语
目前，现代学徒制是世界各国人才培养的重要形式之一， 在学校职业教育、社会培训以及各行业企业单位都有着广泛的应用。而未来校企双方如何不断深入推进与企业产学研合作，加强“共建三基地”，即校企共建学生实习就业基地、企业员工培训基地和科研实训基地，进一步开发移动课程资源、扩大员工学历提升规模、强化员工技能鉴定和培训等方面需要开展更为紧密和深入的战略合作，真正实现学校和企业、学生和员工四方共赢还值得我们不断探索与完善。
参考文献：
一、企业电子商务的含义
企业电子商务是将互联网系统和企业的内部运营相结合的一种新模式，它要求内部运营结合和企业对外的商业活动步伐一致，这也是说企业的内部是怎样的结构不是企业的管理层说了算，更多的是根据市场的需要来设置企业内部的组织结构。企业电子商务的核心就是根据市场的需求来决定企业的生产。现在的市场已经不是卖方的主体，而是买方的主体。现在作为企业最大程度的利用网络，从产品的调研，研发，规格，销售，运输，售后等一体化的进程中，通过电子商务将它们联系起来，实现最大程度企业发展和管理的网络化，扁平化，数字化，高效化。这就是企业电子商务的最大的优势，他们将会是更加了解市场的企业，是为市场而生的企业。只要有市场，他们就不会倒闭，更不会破产，只会越来越好。他们发展的前景比传统的企业具有更大优势，他们的发展更加具有确定性和前瞻性。
二、企业电子商务运营模式的范围
企业电子商务运营模式的不是仅依靠互联网来实现的，它主要是指利用更多、更广的电子信息技术来实现对问题的解决，主要包括最大程度的推广产品，降低成本，简化企业内部的冗余管理，为商业和贸易获得更多的效益。主要的手段是市场的调研，产品的可行性研究，产品的规格和技术参数，销售的方式和平台，产品的出售的价格和物流运输，以及后期产品的跟踪调查和售后服务等一系列的商业贸易活动。
三、企业电子商务运营模式构建的必要性
1.交易的效率更快。这里主要是指跨区域的交易，在传统的交易活动中本地区或者是本区域内的交易依靠传统的交易模式当然是非常有利的，付款后立刻就可以提取货物。但是现在的市场不是某个地区的市场，它是全国的市场或者说是全世界的市场。顾客更加需要不在本地区的商品，如果还是简单的依靠传统的商务运营模式，那么这中间的费用加起来或许超过商品本身的价格，这其实是对顾客购买欲的打击，反而不利于企业的发展。此时电子商务就应运而生，电子商务的最大的优势就是可以让厂家和顾客通过网络的交易平台，实现“面对面”的交易，让相隔万里的购物，也近在咫尺。电子商务系统提供的是更加方便快捷的购物模式和平台。其中B2B和B2C，就是其中的典范，它的优势促进了顾客和卖家之间的联系。
2.交易成本更大程度降低，企业的竞争力提高。传统的商务运营如果需要实现不同地区之间的需要长途的通信和邮寄费用，这对顾客来说可是一笔不小的开支，从自身利益出发他们就不再愿意去花费这笔费用。电子商务运营这是就有优势了，它只需要业务数据就可以了，其他的部分交给电子信息系统就足以搞定了。这期间大大的降低的人工成本和中间的中转环节的不必要的消耗。对于顾客来说，他们的只是需要要支付的价格更低，便可以享受的质量更高，可以说真正做到的顾客获利。同样对于企业来说，最大程度的降低了中间环节的消耗，自己的利益不再被中间商“绑架”，他们自身的利益也被最大程度的提高。这里就必须谈到B2C的运营模式，它的服务质量和服务效率远远是其他实体店达不到的水准。因此企业的商务运营模式也是现代市场的发展的需要。
3.进一步提高的服务质量。在谈企业电子商务运营模式之前，首先来谈一下传统的商务运营模式。传统的模式更多的是顾客来到实体店，细致的筛选，仔细的对比，最后付款。现在的电子商务模式以网络为基础的信息时代，顾客可以足不出户的了解这些信息，并完成最终的付款，等待心仪的货物送到手上。利用现代的科技技术，更多在网络上交易，你可以更多浏览产品的信息，同时最大的好处在于可以参考其他顾客的评价，这是实体店里购买时，达不到的服务质量，因此企业电子商务来说这是传统商务模式不可匹敌的。B2C在这方面的优势在于它可以在自己的网站上显示所有应该告知顾客的信息，同时还接受其他顾客的提问，这样对于不同顾客，提供不同的服务，这就是高质量的服务。
4.互通式的销售平台。在产品出售后，顾客可以在其评价上进行留言，这样顾客可以将自己的满意方面和不满意方面都告知卖家。卖家然后根据反馈的情况，结合自身实际的情况，最大程度的改进自己的销售的模式。其中的CRM和B2C就是很好的例子，特别是在B2C平台上，更多的顾客反馈自己的用户感知度，卖方进行调研，然后把这些信息反馈到前期的研发和生产过程中，同时最大程度的在售后方面进行改进。这样对于卖家来说他们的生产和服务的积极性被最大化的调动，同时顾客的满意度也被提高。这样就会形成良性循环，顾客满意，同时卖家也有利可赚。
5.全方位，全天候，分层次的服务质量。首先是服务的全方位，在企业的电子商务运营模式下，服务做到了最大化的精细分工，服务不再是简单的对答。售前的介绍，售中的咨询，售后的维护，这是它的优势，尤其在大型的商品上面，它的优势被展现出来。全天候是指在服务的过程中，不再是简单的“工作频段”，而是全天24小时，全年365天提供顾客需要的服务，服务实现了无缝对接，只要顾客需要这样的服务，卖家就提供这样的服务。分层次，主要是说服务不再是简单的“看简介”，“随便看”，对于顾客的咨询，卖家不再是简单的按照产品的说明去分析，更多的是要真正了解产品之后才能去介绍，不然遇到内行人，估计就不是简单的“差评”了。同样对于顾客咨询的问题种类繁多，问法也是千奇百怪。这就更要求每一个卖家都要做好最充足的准备，提供最精细的服务，达到顾客最大的满足。这样的服务才是顾客需要的服务，更是用永不会被淘汰的服务。
6.企业的电子商务运营模式的必然性。我国的互联网用户每年都在递增，越来越多的人更加愿意通过互联网进行购物。在前面也提到了有部分人认为现在的网购是可能是昙花一现。他们的观点是网络中交易是虚拟的，购物的质量得不到保证，还有甚者说网购就是购买盗版和假冒伪劣产品。当然这些在网购中确实有，但是这不是主流。首先，无论是政府主管部门，还是网购自身的平台，以及顾客自身三方中，没有哪一方说他，他们需要的是假冒伪劣产品。其次，网络的发展是人类社会发展到一定阶段的产物，同样网购在此基础之上实现交易也是社会经济发展的产物。最后，在现实的购物中难免出现假冒伪劣产品，这就可以证明不是什么媒介下才有假冒伪劣产品，而是这种情况的出现是整个市场经济中的问题，要整个经济发展区面对的共同问题。
四、企业电子商务运营模式运营研究的几点建议
1.操作界面应当简洁明了，筛选要简单，菜单设置要根据顾客的使用习惯设置。这里重点说一下我国的著名搜索引擎百度，它的优势就是在于界面简单，快速，方便。因此这个优势在企业电子商务运营模式也是可以借鉴的。
2.前台和后台的结构采用整体的B/S结构，这样的优势在于操作的简易性，系统方便使用。
3.在网络购物中最重要的就是成千上万的商品中，挑选出顾客需要的商品，这就要求搜索功能不仅好用，更要支持最大的多组的查询和搜索。
4.系统的扩展性要重点加强，优势企业的快速发展，需要扩展业务时企业不需要其他大的投资，直接进行软件的升级即可。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
一、尚未形成完整的金融支撑体系
在美国，养老地产不是一类房屋，而是一个完整的金融生态系统，由开发商、投资商、运营商共同构建。在养老地产开发和运营的过程中，三者各自扮演着不同的角色。
养老地产的开发商通常由其他类型的开发商演化而来，根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，并按照事先约定的价格卖给运营商或者投资商。部分运营商也会自己充当开发商或与开发商组建合资公司来共同开发项目；投资商主要有三类，REITs、私募基金和非盈利性组织。其中，REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有；而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖；至于非盈利性组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供养老社区。养老地产的运营商类似于酒店管理公司，靠品牌优势和规模效应盈利，是一个典型的人力资本密集型行业，其雇员规模通常是投资商的百倍。为了充分发挥规模效应，运营商在自己持有少量物业的同时，通过租赁和托管的方式扩大资产管理规模，实现轻资产运营。
与之相对，今天的中国养老地产领域虽然汇聚了地产商、保险公司及其他民营企业，但各自的角色定位很模糊，更谈不上彼此的分工合作，结果在养老地产的开发运营过程中，开发商仍然处于主导地位，从投资到开发建设，再到后期的持有运营，都能看到开发商的身影；而投资商和运营商尚未形成清晰定位，既缺乏专业的运营商，更缺乏长期的投资人。由于开发商扮演的角色过于复杂，也使其不能更专注于某一方面，进而影响整个养老地产的可持续发展。
二、尚未形成多元化的运营模式
美国的养老地产由开发商、投资商和运营商共同组成，在整个生态系统中，其运营模式主要有三种：净出租模式、委托经营模式以及租赁+经营模式。
净出租模式：养老地产的持有者将物业租赁给运营商，每年收取固定的租金，而所有的运营费用、税费以及保险费等均由承租方承担。在此种模式下，持有者的风险最低，收益最稳定，运营商则获得全部的经营收益，并承担全部经营风险。美国最大的养老地产公司HCP REITs，于1985年成立，截至2010年末，已拥有672处物业，总值145亿美元。其中自有物业573处，主要采用出租模式运营。
委托经营模式：养老地产持有者将物业托管给运营商，运营商每年收取一定比例的管理费，但不承担经营风险。此时，持有者的收益更大，但是经营风险也更高。Ventas成立于1983年，截至2010年末共拥有602处物业，是全美第二大养老/医疗类REITs公司。与HCP以出租为主的运营方式不同，Ventas的1/3的养老社区采用委托经营方式。在此种模式下，Ventas获取的不仅仅是租金收益，而是从客户处收取的全部经营收入。因此，尽管Ventas的资产规模远比不上HCP，但收入规模却与之相当。
租赁+经营模式：养老地产的持有者将物业的部分权益出让给运营商，并与运营商签订委托管理协议。在新框架下，运营商将获得管理收益和与所拥有权益相对应的部分经营收益。此种模式下，养老地产的持有者既能分享较多的经营收益，又能通过调动运营商的积极性从而提高物业经营收益。HealthCare REITs成立于1970年，是美国第三大养老/医疗类REITs公司。该公司主要采用共同构建物业组合的方式激发运营商的管理积极性。
由于目前国内尚未形成完整的养老地产生态系统，其经营模式仅停留在开发与经营的各种拆分与组合上。根据开发和经营主体的不同，可以将我国的经营模式分为两种。
一是开发商自主经营的模式。这种开发模式类似于商业地产的运营模式，开发商除了前期投资建设，还需要后期持有经营，这种模式的产品以出租为主。此种模式适合有物业管理优势且社会资源整合能力强的开发商。这种模式下，对开发商物业管理的能力要求比较高，经营风险大，不利于快速回笼资金，一般小型的开发商很难完成从开发向经营的转变。
二是开发商与运营商合作的模式。这是一种集中经营模式，这种模式下开发商建设完成以后并不亲自进行管理，而是转卖给专业的经营公司管理，这种模式的产品以出售为主。此种模式适合于没有物业管理优势的开发商。这种模式下，开发商仅仅获得开发利润，不能分享后期的经营利润。运营商承担全部的运营风险，并收获全部经营收入，这对运营商的考验比较大，目前能完成此类工作的运营商还比较少。
由上可知，目前我国的运营模式仍过于单一，这为养老地产实现可持续发展埋下了隐患。
三、养老地产的服务属性不足
尽管美国养老地产已经发展了几十年，但是其服务品质仍受到质疑。目前国内的养老地产刚刚起步，开发商在发展老年住宅时都在考虑硬件，考虑该投资多少，该盖什么样的房子，对服务不够重视，使得老年住宅沦落为普通住宅项目，丧失了老年住宅最本质的意义。
由于我国养老产业仍处于萌芽期，我国专业的护理人员仍十分缺乏，单纯靠开发商的投入还远远不够，因而更应该集中社会力量进行大力发展。按老年人与护理员的比例为3︰1推算，全国最少需要1000万名养老护理员。而目前，诸如老年病专业医师、康复治疗师、长期照护护士、心理咨询师、营养师等应该在老年社区中提供服务的合格的专业或准专业人员几乎没有。这是因为目前中国的卫生和医学院校还没有把这些专业领域纳入自己的教育计划中。未来老年社区的发展如果没有大量上述专业或准专业人力资源的参与，最终就不会成功。
通过对比美国和中国的养老地产可以发现，中国的养老地产在发展过程中尚未形成完整的金融生态系统，运营模式单一，且对应的服务缺失，这些问题是制约我国养老地产发展的核心问题。通过分析可知，正是由于缺少专业的运营商和投资商，使得养老地产的运营模式过于单一，并不能集中力量提升服务质量，因此金融生态系统的不完整是最核心的问题。要发展养老地产，就必须培养专业化的运营商团队以提升养老地产服务，并为投资商提供完善的金融环境以为养老地产发展提供源源不断的资金。最终通过投资商、开发商和运营商的风险分拆，发挥各类机构的最大优势，进而促进养老地产的良性健康发展。
参考文献：
关键词：电子商务环境;中小茶叶企业;经营管理模式;内涵分析
当前电商模式是整个时展的趋势和方向，但是在电商模式应用过程中，无论其实施理念，还是其应用模式都较不成熟，因此对茶叶企业来说，尤其是中小茶叶企业来说，有着相应的难度和要求，在互联网技术成熟发展的今天，电商模式已经成为整个社会发展的一个主要要素，无论是具体的互联网技术的成熟应用，还是消费者自身消费理念和消费习惯的变化，都是当前电商模式应用推广的主要背景。
1电子商务模式的具体内涵分析
电子商务是基于信息技术成熟应用和互联网技术系统发展下的营销模式改革，电子商务模式的成熟应用，其体现的是互联网技术与消费理念之间的趋同化融合，在电子商务模式中，消费者选购产品的内容更加多元，而且选购过程也更加便捷，同时消费者成本和企业营销成本，也进一步降低。所以，电商模式的成熟应用为整个市场经济的发展，提供了创新与突破的动力。随着人们消费习惯更加成熟，如今电商模式在整个婴儿产品营销过程中的比例日益增加，其对消费者的具体应用需求也实现了进一步融合，比如其经营理念更为成熟，消费者可以完全通过自身的判断，结合客户的评价模式，选择满足自身需要的产品。所以，通过对电商模式的具体交易状况，可以看到，电商模式在整个产品效果中的比重日益加大。通过使用互联网电商模式，对于消费者来说，其不仅是产品价格上的变化，更重要的是其选购产品时，不再受到客观因素的影响。而对于多数中小型茶叶企业来说，使用电商模式，其整体营销压力进一步降低，无论是其具体的运行成本，还是其分销渠道建设的力度，都可以稍微减弱。因此，无论是消费者的具体需求，还是整个企业运行的客观需要，互联网电商模式都是实现其有效应用的基础，也是两者都不能忽视的重要要素。而对于当前整个社会的消费主体来说，多数中青年更喜欢选择电商模式来选购自身的产品，对于茶叶企业来说，我国多数茶叶企业当前正处于从传统经营模式中，处于转变发展的关键时期，因此在这一过程中，想要实现理想的经营效果，就必须结合电商模式的具体内涵和客观要求，通过系统化融入价值需要，构建合理完善的发展模式。但是客观的来说，我国电商茶叶企业，无论自身经营实力，还是经营理念都较为匮乏，相对于其他大型茶叶企业来说，不少中小型茶叶企业，未能选择与之相匹配的经营模式和经营理念，所以，不管其成熟度，还是其经营效果，都与实际应用之间存在较大差距。在电子商务环境日益成熟的今天，中小型茶叶企业想要实现理想的经营效果，就必须结合时代特点，优化经营管理模式，构建适合整个企业发展的中小型茶叶企业的具体理念。
2当前中小茶叶企业经营过程中存在的问题和不足分析
在我国传统的茶叶营销过程中，依赖的都是渠道加盟店的营销模式。对于大型茶叶企业来说，其具备完善的营销渠道，而对中小企业来说，其茶叶产品的营销难度压力就较大。因此，随着互联网电商模式的应用日益成熟，中小型茶叶企业如果能够借助这一网络媒介，便能够实现自身产品的有效营销，但是对于整个中小型茶叶企业来说，在使用电商模式时，其存在一定的难度，首先其整体运行理念构建上，存在一定差别，对于互联网电商模式来说，其要求茶叶企业在使用这一模式时，必须注重产品经销、产品客服和产品贸易等多个体系内容，而中小型茶叶企业，由于其自身经营实力较为有限，加上其经营实力和经营经验不足，因此在具体运行过程中，其很难对茶叶营销过程中所存在的问题及时察觉。对于互联网电商模式运行来说，其最重要的就是要选择与之相匹配的服务运输模式，而完善的物流运输，是实现整个电商模式运行的基础，也是其最重要的一环。但是从当前整个物流状况来看，多数中小茶叶企业也缺乏应有的法律意识和对产品品牌的保护理念，所以整个茶叶产品在运输过程中容易出现丢失、破损等现象，从而影响了其市场口碑和成熟消费者的满意度。最后，在茶叶企业电商模式运营模式构建过程中，经常存在一个问题，就是多数茶叶企业缺乏选择合适平台的经验。通过对当前茶叶营销电商模式进行分析，我们可以看到京东商城、淘宝和天猫都是可以都是当前最适合消费者选择的营销模式，而对于茶叶企业来说，如何选择合适的平台，是企业经营实力和产品销量要求相一致的。选择的合适平台，就值得我们深入分析和探究。
3电子商务环境下对中小茶叶企业经营管理模式构建的具体要求
事实上，茶叶产品的电子商务模式，其在于对环节上的优化和简化，所以说，经营管理模式就是实现这一过程的重要突破点和创新点。对于中小茶叶企业来说，使用电子商务运营模式是其最重要的创新营销模式和营销理念，从而实现理想的经营效果。在运行过程中，要合理应用互联网技术和计算机技术，将茶叶产品的特点内涵及具体的参数状况以及相应信息，通过文字和图片的形式，在相关网页上进行传输，从而使得消费者更为便捷地了解该产品的具体特点和内涵。使用电商模式，是消费者和中小型茶叶企业之间的双赢过程。所以，合理探究经营管理模式的内涵和要求就极为必要。在中小型茶叶企业电商运行模式过程中，其能够有效降低自身渠道建设的压力和难度，同时也使得整个产品销售活动的成本进一步降低，当然很少人认识到，在这一过程中，茶叶企业需要直接面对消费者和市场，因此其必须及时快速的了解整个茶叶市场的选择的具体需求和消费动态，只有系统化了解整个市场的特点，才能够实现电商模式与茶叶企业经营的合理融合。对于中小型茶叶企业来说，其想要真正用好电商模式，就必须认识到电商模式的运行，不仅仅是该企业营销模式的变化，更是整个企业运营理念的创新与完善，因此，选择茶叶企业要将自身发展与模式运行结构相结合，通过将消费者的具体要求和整个时展的具体趋势相融合，从而构建满足茶叶企业发展运行的具体模式。
4电子商务环境下中小茶叶企业经营管理模式的具体内容
通过不断优化该模式内容，从而实现整个茶叶企业经营的最佳效果，而想要在电子商务环境下，构建完善的中小型茶叶企业经营管理模式，就需要充分做到：首先，中小型茶叶企业要具备产品品牌意识，确保自身产品的独立性和品牌化意识，在进行产品品牌注册过程中，必须将自身企业经营理念和茶叶产品的特点与品牌的设计相结合，通过打造属于自身的独立品牌，才能够在整个互联网时代，使得消费者能够及时有效地了解和选择该产品。当然，在品牌化建设过程中，不仅仅要注重丰富品牌内涵，还要注重对自身品牌的益维护。在电商模式中，品牌是企业运行的核心，也是产品的象征。其次，茶叶企业要结合自身的经营状况和产品特点，通过了解市场的具体需求，不断优化和调整茶叶产品的生产理念，在茶叶企业电商模式运行过程中，其最重要的特点就是生产过程较为迅速，对市场的反应也较为便捷，所以在这一过程中，厂家要直接面对市场及消费者，在构建该模式运行过程中，必须注重对自身能力的有效评估，不能使得其超过自身运行能力，从而限制了发展质量，在互联网电商时代，其要求茶叶企业具备良好的反应速度，所以，中小型茶叶企业必须注重构建快速反应的运行机制。此外，茶叶企业在构建适合自身发展的运营模式时，需要对自身产品的市场定位和消费群体进行有效了解，结合具体的市场调研状况，从而打造和包装满足自身产品营销的具体模式和理念，当前在整个电商模式运行过程中，不同的企业要结合适合自身的产品特点，选择合适的电商平台，或者结合自身状况，构建属于自身独立的门户网站。中小型茶叶企业要通过互相抱团，从而构建具有经营实力的运行平台。最后，在中小型茶叶企业运行模式中，其不能使用单一或者固定不变的模式来运行，其需要在结合中小型茶叶企业的经营目标和市场定位，以及具体发展状况来不断调整企业的运行模式，通过认知自身发展过程中所存在的不足，实现自身产品的经营效果。在电商运行模式过程中，要注重对自身内部的运行模式建设，还要注重选择与企业自身相关联的各个元素，进行充分有效的融入。比如适合中小型茶叶企业产品的运输机制，客户服务机制等等，通过融入市场化元素，提升电商模式运行的效果与质量，在坚持以消费者和客户为导向的运行过程中，实现整体最佳效果。
5结语
总的来说，当前我国茶叶企业正处于转型发展的关键时期，无论是中小型茶叶企业的经营实力还是其发展趋势，都必须与互联网信息化技术相融合，可以说，电商模式是实现其转型发展的核心，对于中小型茶叶企业来说，想要应用好电商模式，就必须探究适合自身的经营管理模式。对于中小型茶叶企业电子商务运营模式来说，其想要实现理想效果，就必须从根本上对于这一模式的内涵进行准确认知。
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