房建安全风险评估第1篇

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。

房建安全风险评估第2篇

关键词 移动基站；雷电；风险评估；必要性；方法

中图分类号 S761.5 文献标识码 A 文章编号 1007-5739（2014）01-0257-02

随着移动全球气候变化，雷电灾害的发生范围和破坏的强度正在慢慢加大，目前已被联合国有关部门列为“最严重的10种自然灾害之一”，被中国国家电工委员会称为“电子时代的一大公害”。对于通信行业而言，雷暴天气产生的危害同样不容忽视。多年来，雷暴一直威胁着通信基站的安全，损坏移动基站的设备，影响网络运行，影响市民正常通信，对经济建设也造成很大损失，因此加强移动基站的雷电灾害的风险评估有着很大的必要性。近年来，气象部门都相继开展了雷电灾害的风险评估，雷电风险评估技术也已发展到了一个相当成熟的阶段，但唯独对移动基站雷电风险评估在山西省目前来说还是一片空白。

1 雷击事故调查

1.1 现场调查

2012年8月，武乡县的1座移动基站塔在短短的1个月内就连续2次遭受雷击，基站的传输信号线被烧坏，主设备死机，AC屏空开跳闸，移动基站为电源线架空引入，引入后均未在配电屏安装电涌保护器，进入移动基站的低压电力电缆不从地下引入机房，走线架上塔的馈线及同轴线缆，其屏蔽层均未做好接地且馈线金属外护层直接与避雷针专用引下线（扁钢）相连接，也影响其附近的百家用电器不同程度受损，造成很大经济损失（图1）。

2010年6月中旬，武乡县的一座移动通信基站被雷击，并使得周围居民的大部分电器损坏，民房也严重损毁，是由于其基站的防变雷设施安装不规范，其铁塔与输电线路连接，铁塔受雷击时，其周围原本就会产生强大磁场并感应出较大电位，并通过架空并绑扎在铁塔上的电力电缆线引入机房内，加剧雷电电磁脉冲的危害程度，扩大雷电灾害的影响范围，此种做法在各地非常普遍，存在很大的安全隐患（图2）。

1.2 原因分析

据统计，移动基站的雷击事故，其95%以上都是由电源线、信号线引入，电源线路侵入造成雷电流过电压，是基站遭受雷击的罪魁祸首。平阳县等移动基站也不例外，其电源线架空引入，引入后均未在配电屏安装电涌保护器，进入移动基站的低压电力电缆不从地下引入机房，根据YD/T5098-2005《通信局（站）防雷与接地工程设计规范》规定：进入通信局（站）的低压电力电缆宜全程埋地引入，其电缆埋地长度不宜小于15 m；建在郊区或山区，地处中雷区以上的通信局（站），低压电缆引入配电室或配电屏终端入口处，应安装电涌保护器；进入移动通信基站的低压电力电缆宜从地下引入机房，电力电缆在引入机房交流屏处应加装避雷器。现有很多移动基站其机房地网、铁塔地网、变压器地网无共地或已采用共地但受地理环境所限，两地网之间距离很近，当雷电被引入到地网后，由于电位差，从而引起地电位反击，造成设备烧毁。不过造成这些原因的根本还是在于未在选址、施工前进行雷击风险评估，规划建设时，其设计图纸没有进行相关的防雷图纸审查，竣工后也不做相应的防雷设施竣工验收就开始开通运行，埋下了最初的雷击隐患。

2 移动基站雷电灾害风险评估的必要性

2.1 移动基站风险评估依据

一是法律依据。移动基站风险评估的法律依据见表1。二是技术标准。技术标准包括：《雷电防护-风险管理》（GB/T21714.2-2008）[1]《雷电灾害风险评估技术规范》（QX/T85-2007）[2]《气象信息系统雷击电磁脉冲防护规范》（QX3-2000）[3]《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2004）[4]《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39）[5]。

2.2 移动基站雷电灾害风险评估的意义

累计风险评估是以实现系统防雷为目的，针对雷害的特性以及建设项目的使用性质和所在地雷电活动规律的复杂性等因素进行分析，对保护对象是否应采取防雷措施以及做何种等级的防雷措施做出判断，对采取某项措施前后存在的风险做出评估，以使决策正确防患于未然。对移动基站进行雷击风险评估，分析雷电对该移动基站造成危害的影响因子和因此带来的风险，确定该移动基站所需的防护等级，并提出合理可行的建议及安全对策措施，将雷击所导致的风险降低到最小的概率。有助于将防雷高新技术研究成果应用于建设项目防雷工程设计的实际工作中，避免了因移动基站的防雷工程设计不完善或不合理而造成雷击所带来的重大经济损失。

3 移动基站雷击风险评估的方法

3.1 一般建筑物雷击风险评估的方法

一般建筑物电器、电子信息系统的雷击风险评估可按GB50343-2012《建筑物电子信息系统防雷技术规范》，简易雷击风险评估方法进行简易雷击风险评估后按防雷装置的拦截效率确定雷电防护等级，或是按电子、电器、信息系统的重要性、使用性质和价值确定雷电防护等级。对于特殊重要的建筑物电器、电子信息系统和用户需要详细完整雷击风险评估的建筑物电器、电子信息系统应按IEC62305-2雷电防护风险管理的雷击风险评估要求进行雷击风险评估后确定雷电防护等级。

3.2 移动基站的雷击风险评估方法

通信局（站）雷击损害风险的评估，若按一般建筑物雷击风险评估的方法进行计算，那移动基站的L、W、H和各类因子C是如何取值，建筑物的年预计雷击次数是如何计算，笔者认为移动基站的雷击损害风险评估除按《建筑物电子信息系统防雷技术规范》（GB50343-2012）中定性的方法确定雷电防护等级，还应参照《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39）的雷击损害风险评估方法进行专项专业雷击风险评估后，确定雷电防护等级。虽然国际电信联盟（ITU）制定的《通信局站雷电损害危险的评估》（ITU-TK.39），适用范围是通信局站雷电过电压（过电流）造成的设备危害和人员安全危害的风险评估。但此标准技术方法比较复杂，结构庞大，而且是建立在国外防雷工作基础上，没有能考虑到中国广袤大地的具体情况的差异，不宜完全照抄照搬或全盘引用。在国内，虽然起步较落后于发达国家，但伴随着经济的发展和人们防雷意识的增强，我国相应了一系列防雷技术规范。然而基本都集中在雷电防护系统上，关于移动通信基站的雷电灾害风险的评估和预测研究还比较少，也没有形成一个公认的理论体系和评估方法。

4 结语

以部分移动基站的雷击事故调查为基础，通过查阅相关规范，对移动通信基站遭受雷灾原因进行分析，提出移动通信基站雷击灾害风险评估有着很大的必要性，并总结了动基站雷击灾害风险评估的方法。

5 参考文献

[1] 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会.GB/T21714.2-2008 雷电防护-风险管理[S].北京：中国标准出版社，2008.

[2] QX/T85-2007雷电灾害风险评估技术规范[S].北京：中国标准出版社，2007.

[3] QX3-2000气象信息系统雷击电磁脉冲防护规范[S].北京：中国标准出版社，2000.

[4] GB50343-2012建筑物电子信息系统防雷技术规范[S].北京：中国建筑工业出版社，2012.

[5] ITU-TK.39通信局站雷电损害危险的评估[S].日内瓦：国际电信联盟，1996.

房建安全风险评估第3篇

关键词：风险评估；雷击；防雷装置

中图分类号：TU982 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-12-0138-1

0 引言

随着我国社会经济的高速发展，各类建（构）筑物和智能大厦的大量增加，以及计算机网络技术在各行各业的普遍应用，雷电造成的灾害也呈逐年上升的趋势。就建筑物来说，如果遭受雷击可能导致：建筑物及其存放物的损害，相关电气、电子系统的失效，建筑物内部或其附近生物的损害，还有难以估计的间接损害。为了减少雷击造成的损失，可能需要采取防雷措施，而是否需要采取防雷措施或采取何种程度的防雷措施应当通过风险评估来确定。因此，我们可以通过雷击风险的评估来确定易受雷电侵袭的高风险区，从防灾减灾的角度来确定最合理的防雷措施。本文就是以这个为目的，对宁武县潞宁集团孟家窑煤矿做了一个风险评估。

1 潞宁集团孟家窑煤矿火工品库的基本情况

潞宁集团孟家窑煤矿所属仓库为地上仓库，库内存放大量炸药，防火等级属于甲类防火，防雷等级应定为一类。近年来，其安装的安防设备频遭雷击受损，为找出原因，针对性的采取措施，做到安全可靠、技术先进，最大限度防止或减少雷击安防设备造成的损失，对其进行雷击风险评估。评估工作依据火工品库提供的相关设计图纸、雷击灾情，结合宁武县防雷检测中心现场勘察资料、检测记录，并严格按照相关防雷标准规范，为该库区的防雷整改提供科学依据。

1.1 火工品库地质特征和气象环境特征

地质特征：火工品库库区，地质系分为灰黄、灰褐及黄褐色粉砂质粘土和少量黑灰色粘土及砂质粘土，夹薄层粉砂，地表土壤均为砂砾型石土混杂的结构，埋设接地装置处平均土壤电阻率150Ω·m；气象环境特征：库区位于芦芽山脉，属温带大陆性气候，呈现冬冷夏热、日照充足、蒸发量大于降水量气候特征。春冬季受冷空气影响，夏季受副高压的作用，夏秋两季雷雨天气较多。夏季雷暴天气频发，雷电强度大。

1.2 库区现有防雷装置现状

仓库现状：以库房围墙为界，面积1180m2。所有库房均为第一类防雷建筑物，现核准在用并安装安防设备的有3类；防直击雷措施：全部库房在天面沿墙体四周安装了避雷带，引下线采用-50×5扁钢沿库房引至库两侧接地。设计的接地电阻值≤4Ω；防雷电感应措施：有防雷电感应接地，其库门、窗、库内金属物共用防雷电感应接地。

2 雷击风险评估的意义

雷电风险评估是设计雷电防护装置的依据。评估的主要目的就是能够对防雷措施的有效性进行迅速合理的判别，可以迅速评估建筑物的雷击风险度，并迅速找出最有效、最经济的防雷保护措施。在对建筑物进行风险评估时需要考虑到建筑物的特性，一般包括：建筑物本身；建筑物内的装置；建筑物的内存物；建筑物内或建筑物外面距离建筑物3米以内区域中的人员；建筑物遭受损害后对环境的影响。

3 评估过程中的参数选择

对201，202号库（两库相同）现场勘察情况：201号库的长、宽、高按平均设为长4m、宽3m、高3m；库区附近的土壤电阻率ρ=150Ω·m；该地区的雷暴日Td=37天；库房是由钢筋混凝土构筑；库房内存放的物品为炸药，属于易爆性材料，防火措施有火警探测系统、消防系统；库房外部地面类型为沙砾；入户的电源线埋地进入，L

4 201号库雷击风险评估计算

根据勘测情况，对201号库进行雷击损害风险评估。由于该库区内存物为炸药，且多次遭受雷击，不做好防雷非常危险，故不考虑所采取的保护措施的成本效率。

5 存在的问题

在认真调查地理、地质、土壤、气象、环境等条件和雷电活动规律以及被保护物的特点等的基础上，根据防雷装置安全性能检测的结果和现场勘察评估结果，库区现有防雷装置存在雷击隐患。须对现有防雷装置和安防设备采取相应措施，以减少雷击造成的损失，最大限度保证库区的安全。

库区内变配电房、变压器、部分普通库房和中心库房接地电阻值超标，应对这些不符合要求的接地进行改造；库区防雷系统的信号线存在着不包括人身及社会价值损失的雷击隐患；中控室的光缆加强芯在设备处未做接地处理；架空电源线入库终端杆处安装的SPD通流量小，需加大；进入库房的电源线、信号线（光缆除处），不是屏蔽电缆；穿金属管的电源及信号线缆埋地引入库房长度未达到设计要求；库区的变配电室低压侧无过电压防护措施。

上述表明，库区在设计低压配电系统防雷保护时，一定要在变压器低压侧装设I级分类试验的开关型电涌保护器。在各库房总配电箱处安装一、二级合一的电涌保护器。并对提出的问题进行相应整改。

6 结束语

针对宁武县潞宁集团孟家窑火工品库遭受雷击灾害的现状，对其进行雷击风险评估是一项意义重大但又比较繁琐的项目，本文按照新规范GB/T21714.2-2008对建筑物雷击风险评估，根据具体情况分析出评估过程中所要考虑的风险分量，并计算出了风险分量来与风险允许值进行比较，由于风险值不在许可的范围内，就对库房的防雷做了改善，然后重新计算和比较，最终得出了经济适用的防雷措施。

参考文献

[1] GB50057-94 建筑物防雷设计规范（2000版）[S].

房建安全风险评估第4篇

关键词：商业房地产；建设阶段；风险管理

中图分类号：S618文献标识码： A

1 风险管理的相关理论

1.1风险的概念

现阶段以来，在房地产建设阶段，风险就是发生不幸事件的概率，或者说是指损失发生的不确定性【1】 。严格说来，风险是一种综合效应，是关于事件本身的不确定以及结果的不确定效应。学术界上有一种经典定义，是将风险用一个函数来表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的风险，P表示事件发生可能的概率，而C表示该事件发生所带来的损失或者收益。

虽然风险具有不确定，但它与不确定有着本质的区别。一般而言，风险是可以量化的，其不确定性是可以通过它发生的概率来进行估计，从而可以采取有效的预防措施、运用各种科学管理方法来加以控制【2】。

1.2商业地产项目风险的特征

众所周知，在房地产开发过程中，可能会存在各种意外情况，从而影响开发项目的利润，房地产项目风险就是指在房地产开发活动过程中发生的风险【3】。商业地产项目风险的特征有：①客观性和必然性②阶段性：由于房地产项目寿命周期较长，因此在每个阶段呈现出来的状态不一样，从而面临的风险不一样③开发模式的复杂性：商业地产遵循遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势-商业定位-主力店招商-产品规划设计-开发建设的开发模式，其过程更为复杂，对建设阶段的风险管理要求也应更高。

1.3风险管理的基本过程

依据现在的文献总结来看，一般将风险管理分为四个阶段：风险识别，风险分析与估计，风险应对和风险监控。项目风险管理就是通过这四个阶段循循渐进进行展开的。详见图1

图1项目风险管理流程图

下面我就以建设阶段为例，站在业主方的角度来对某商业房地产项目风险管理进行分析。

2某商业房地产项目建设阶段风险管理

2.1风险识别

当项目开发阶段的工作完成以后，接下来就到了地产开发建设阶段,所谓的建设阶段通常来讲就是从正式开工到工程竣工的阶段。建设阶段应该是项目整个过程最关键最容易产生矛盾与纠纷，也是最容易产生风险的阶段，这一阶段的主要任务就是进行开发项目设计；采用合适的招标模式，招标选择承包商；选择合理的承包商，拟定合同条款，签订承包合同；施工过程中，加强管理，跟踪控制，确保项目能够按计划保质保量得完成，以保障开发商和投资者的利益，如果管理不当或者技术手段不当，则有可能引起工期风险、技术风险、质量风险以及安全风险等。

（1）招标模式风险：一般而言，以大多采用的公开招标为例，对于业主而言，招标工作量大，费用支出多，用于招投标的时间较长，不利于缩短项目的周期，且对中标者可能不太了解，如一选择素质较差的企业，就增加了今后双方协调上的困难。

（2）承包合同风险：合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或者部分条款与法规相抵触，存有“陷阱”，在执行中可能会对业主造成损失的可能。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间不同分配，即纯合同风险，这里不阐述。

（3）工期风险： 房地产建设过程中，工期拖延是种常见的情况。而一旦工期发生拖延，将会造成巨大的损失，首先可能是市场供求发生了变化，耽误了租售的最佳时间，其次是工期拖延将占用资金，管理成本增加，最终导致投资利润的下降。工期风险发生的原因大多为设计文件的变更，承包商故意拖延工期，不可预见事情的发生。

（4）质量风险：质量对于工程建设项目而言，是最为重要的。影响项目质量的因素主要有：设计理念落后，承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当等。

（5）施工安全风险：施工安全风险主要是由于自然环境因素，现场条件(施工现场安全措施、操作不当)，施工人员的不安全行为导致的风险，材料设备等因素。发生安全风险，必然会使得工期延误。

2.2 风险分析与估计

在商业房地产项目建设阶段，项目风险评估主要是针对于风险识别出来的各种风险进行评估。主要内容包括质量风险评估、进度风险评估、项目成本风险评估、安全风险评估。针对于每种可能发生的风险，现行下都有相应的数学分析方法加以分析。比如质量风险评估（针对于施工阶段而言），在量化的数据中，可以采用模糊事件树方法、FMEA、以及物元综合评价方法，PRA等。在进度风险评估中，现在大多数企业仍然采用传统的双代号网络计划图或者横道图进度计划表。如以CPM为基础，求出关键线路，用PERT来评审关键线路上工期目标实现的可能性。如果发生工期延误的情况，首先找出关键线路上影响工期顺延的因素，然后加以解决。在施工成本风险评估中，可以采用蒙特卡罗模拟方法，基于Possion分布的现场变更成本风险评估模型【4】。在安全风险中，由于企业大多数对风险进行了转移，即通过全部或者部分购买工程保险，所以在对安全风险进行评估时，可以通过查看企业办理的保险范围和相应的保险费率来进行。

2.3 风险应对

在建设阶段主要面临的风险有：工期风险、质量风险、安全风险，因此对项目的风险管理应对策略如下：

（1）严格处理好工期方面的风险:为了避免产生工期拖延的情况，项目管理者应时刻跟利益关系人保持沟通，随时向他们反馈项目的进展情况，及时处理沟通过程出现的问题（如设计出现变更），保持良好的合作；要对承包企业加强督促力度，严格监督施工企业是否按照计划施工、是否有拖沓的迹象，督促承包企业应该保证充足的资金和材料以确保工期，督促承包企业加强对非关键线路上的工序的同时施工以确保工期等。

（2）严格处理好质量方面的风险：由于项目的施工是按照图纸进行施工，所以在质量方面分风险处理上应采取两方面的考虑。①施工图纸的设计阶段，在设计单位提供设计的图纸时，项目的管理者应邀请一些相关专家对可能发生的风险进行评估；然后将整理好的评估结果交由施工图纸审查部门进行审核，在审核合格后应该组织进行设计单位与施工单位的设计交底；最后施工企业应根据施工现场等的实际情况对施工图纸进行全面了解，发现不合理的情况应交由设计院处理（图纸会审）；在图纸会审结束后相关单位就可以熟悉图纸的内涵，掌握工程难点并提出相应的技术方案，从而施工前的问题可以得到最大限度的解决。②工程施工阶段，在施工图纸得到肯定后，管理者对于工程的质量应该进行全面细致的监控，应该安排人员对施工现场（包括施工环境、施工技术的监察）进行监督，加强对施工材料的进场检查；对于已经完成的工序要使用科学公正的方法进行检测以保证工程的质量；对于各个阶段风险识别的结果应采取事前控制，对于级别高的风险因素应随时跟踪，做好应急计划；做好现场建设日志等。

（3）严格处理好安全方面的风险：向开发建设各方人员灌输安全意识，对相关人员进行三级培训教育，专业工种必须先培训后上岗。制定相应的安全管理措施，加强施工现场的安全控制等。

3 结论

本文探讨了商业地产建设阶段的风险管理，以风险管理理论为基础，逐步深入地对建设阶段可能存在的风险以及它的评估和应对作出了阐述。对目前国内正在开发建设的商业地产项目具有一定的借鉴性。但是我们知道，房地产的风险管理是一个动态的过程，仅仅从某个阶段来论证其风险管理是不够的，有关于如何实现商业地产风险管理的动态性及基于DSS来实现商业地产风险管理的集成仍然是一个重要课题。

参考文献：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

[3]RogerP．Sindt，Real Estate Investment，[M]．South-Western Pub.1997

房建安全风险评估第5篇

【关键词】：抵押房地产评估；形成机制；风险评价；风险管理；风险防范

一、房地产抵押存在风险的表现形式

1.1评估目的风险

评估的直接决定和制约着资产评估价值类型和方法选定，

以抵押为目的的评估价值类型是抵押价值。《规范》要求：房地产抵押价值的评估，可参照设定抵押权时的类此房地产的正常市长价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。以抵押为目的的房地产评估要注意以下风险：

1、1、1预测风险。因为房地产抵押评估价值是当时某一时点的价值，而抵押期间一般会在一年以上，一旦发生处分清偿，处置价值是在未来某一时点价值。因此，在评估时，对预期会降低评估价值的因素要充分考虑，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。

1、1、2市场变现能力风险。抵押权人实现抵押房地产回收时大多数是将抵押房地产变卖，而不是回收实物；并且由于宏观经济形势、产业政策、市场变化等因素影响，抵押价值也相应变动。尤其对有价无市的房地产要进行分析，降低因不能及时变现的市场风险。

1、2抵押评估方法选择带来的风险

抵押房地产评估方法根据房地产具体情况一般采取成本法、市场比较法、收益法或假设开发评估法进行评估。采取不同评估方法所评估的结果从本质上讲是一致的，均能反映房地产公开市场的公允价值，但由于各种评估方法在评估过程中所选定的参数和考虑的因素均不相同，也会造成抵押评估价值的高低风险。如：以收益法评估商业用途的房地产价值时，在测定收益率时，会因确定的收益率微小变化造成房地产评估价值结果很大的差异；以假设开发评估在建工程的价值时，建成的房地产价值、后续工程成本、销售税费等参数均需要进行科学的预测，预测结果的真实来自于要有一个完善透明的房地产市场才能实现，但由于房地产市场很不完善及行业内相关信息资料相互共享不够透明和有效，存在着采用不同评估结果高低风险。

1、3评估人员执业风险

在我国，房地产估价是一项新兴服务行业，也是对专业技术要求较高的行业。它要求评估师不仅要熟悉掌握评估专业知识，而且要求评估师要具备广泛的经济、法律、金融、建筑、财务及管理等方面知识。由于行业的规范和管理正在探寻阶段和估价人员执业水平的参差不齐，对评估原则、评估方法、技术参数及相关因素的选择、评估信息资料真实性的甄别、评估人员的执业能力和经验不足及价值含意的把握等都将影响评估结果的科学性和真实性，也都增加了执业风险。

1、4职业道德风险

房地产评估公司是公正性的中介服务机构，对所出具的评估报告承担法律责任。在房地产抵押评估过程中，评估机构和评估人员应恪守职业道德、遵循独立、公平、公正、公开的原则。但当前，个别房地产评估公司和评估人员出于自身私利目的或委托方需求，故意提高抵押房地产价值，提供虚假评估报告，导致评估结果失真，职业道德意识淡薄造成了抵押人员利益的潜在损失风险。

2、房地产抵押的风险

2、1认识误区。房地产抵押贷款是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以房地产抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比第一种多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。因此，从这一意义出发，房地产抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。而不少信贷人员正是从这一认识出发，把借款人能否提供抵押物作为能否贷款的主要依据，而不注重对借款人的偿付能力进行分析。

2、2操作风险。银行操作上的缺陷也是引发房地产抵押贷款风险的重要原因。

2、2、1抵押物产权存在瑕疵造成的风险。抵押物虽然通过特殊方式取得了所有权证，但没有相应完善的程序和手续；抵押物存在产权纠纷或债权债务纠纷；占有形式不合规。如办理房产或地产抵押时，房产与地产分离，没有同时进行抵押登记，一旦所占用的土地用途发生变动时，抵押房产的价值将灭失；抵押权被悬空。如开发商以无定着物的土地使用权作抵押取得贷款，用于该地块上的房产开发，随着商品房的完工出售，开发商可以轻而易举地将售房款转移，最终使抵押权悬空；抵押权灭失。如《城市房地产管理法》对以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的土地有动工期限限制，超过出让合同约定的时间可以加征土地闲置费甚至无偿收回土地使用权。依此规定，土地长期闲置不用超过一年的，无疑会增加处置成本，削弱还贷能力，更为严重的是，一旦闲置期届满两年，土地使用权被国家无偿收回，抵押物就不复存在；抵押权难以实现。根据《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权的，必须按照出让合同的约定进行投资开发，达不到法定转让条件的均不得转让。显然，面对这样的土地使用权，银行即使维权成功，也只能够以折价形式受偿，但问题还在于受偿以后抵债土地使用权如何处理。

2、2、3抵押物的价值风险。

（1）抵押物市场价值减值风险。抵押物市场价值减值主要分四种情况：一是远离城区的企业以土地、厂房设备抵押，抵押物重置价值与市场变现价值相差大；另一种是外部环境变化引起的抵押物减值。如用城区土地抵押，由于城市规划的调整或抵押物所处地区的功能环境的改变，也会使抵押物市场价值减值；第三是部分用专用性很强的抵押物如厂房、职工宿舍楼，交易市场狭窄，变现能力很差；第四种是功能性减值，如用机器设备抵押的，由于技术进步和设备的加速损耗，造成抵押物市场价值减值。

（2）现行抵押率计算方法已不能有效控制风险。一是当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是市场价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距；二是确定抵押率时，未从评估价值中扣除实现抵押权所需发生的费用，如诉讼费、评估费、资产保全费、产权过户费、处置费等，而这些费用所占抵押物价值的比例甚大。

2、2、4社会经济环境不规范形成的风险。一是现有的法律、法规对咨询评估机构的评估失真责任追究不严，为虚假评估报告提供了生存空间；二是政府职能管理部门存在管理上的漏洞，不具备产权办理条件的，通过特殊关系可以办理产权C明。不符合抵押登记条件的，办理了抵押登记手续；三是地方保护主义的影响，银行在实现抵押权时，法院裁定用于抵偿债务的抵押物价值往往偏高，且未考虑偿债物处置变现的相关费用。

3、房地产抵押风险的防范及对策

3、1进一步完善抵押贷款管理办法。对抵押物件进行细分，明确规范不宜作抵押物的统一标准。房地产抵押物的选择，应牢牢把握"坚固耐用，不易毁损；通用性强，容易变现；价值稳定，不易贬值"二十四字原则。

3、2加强银行内部管理，规范业务操作程序。信贷人员要到现场核实抵押物真实状况，到有关职能部门核实产权档案情况；法规部门要严格审核抵押物权证的合规合法性；咨询部门要重新评估确认抵押物价值。

3、4建立与规划、城建、房管、国土、工商等职能部门的联系机制，及时了解抵押物是否存在缺陷，是否存在变动，是否存在重复抵押等情况。

3、5严格审查抵押人资格及抵押房地产的有效性。要审查抵押人是否是《担保法》、《房地产管理法》等规定的不得作为抵押人的几种情形，是否有法人资格或是否具有完全民事行为能力的自然人、是否是体制改革后可以作为抵押人的事业法人。

3、6严格完善房地产抵押登记手续。房地产抵押合同自登记之日起生效。在房地产抵押过程中，应严格核实抵押房地产的情况，在进行抵押房地产评估后，在县以上地方人民政府规定的房地产产权管理部门办理登记手续。抵押登记期限一般以评估报告的效期为限，但往往借款期限长于抵押登记期限，这就要求债权人在登记到期日前重新办理评估和登记手续，才能完善房地产抵押合同的法律延续性和有效性，保证债权人的合法利益和风险可控。

3、7加强法律、法规、政策的信息收集，及时了解各种有关抵押担保上的新的司法解释、抵押管理办法和政策。

3、8认真进行实地勘察、收集、整理和分析相关资料。实地勘察是依据抵押房地产产权证明和相关资料到实地验证和勘察，从而确定影响房地产价值的主要因素，主要包括：房地产所出位置和交通条件、周围环境质量及配套设施等区域因素；房地产的建筑结构类型、内外装修、设施设备、朝向楼层及完损程度等个别因素；了解当地房地产市场行情，掌握市场交易信息；实地拍照、收集资料等。

3、9 综合分析评估过程，慎重确定评估结果。明确了评估对象之后，应选定拟采用的评估方法。由于采用的评估方法不同，计算出的评估额不同是很自然的。无论采取何种评估方法都要对整个评估过程在基础数据是否准确、参数选择是否合理、公式选用是否恰当、影响因素是否齐全及是否符合评估原则等方面进行检查，在确定所选用的评估方法估算出的结果无误后，对市场行情和潜力进行综合分析，最终决定评估价格。

4.结语

综上所述，本文针对在房地产抵押评估过程中面临的一些风险进行了罗列，并提出了相应的防范措施，根据实际的房地产抵押评估的操作来从对于抵押人主体资格的审核等多个方面进行分析，以期能引起相关部门的思考。

参考文献：

[1]刘卓群 建设银行佳木斯分行中间业务部

房建安全风险评估第6篇

关键词：房地产评估；金融风险；策略；分析

Assessment of the real estate and financial risk prevention

Wang Yanchao 1 Yan Shanhua 2

1 Agricultural Bank of China Limited Liaoning Dalian Dalian Branch of the 116001

2 Dalian Vanke Real Estate Development Company Limited Liaoning Dalian 116021

Abstract: in recent years, our country real estate industry development, and has become a new growth point of national economy in. But at the same time, the real estate industry is also one of the most easy to produce economic bubble, cause financial risk industry. This article embarks from the reality, analysis of the real estate appraisal in the problem of existence, put forward the corresponding bank financial risk prevention measures, in order to regulate the real estate assessment and prevention of financial risk of real estate for the purpose of.

Key words: real estate appraisal; financial risk; strategy; analysis

房地产引起不可移动性和保值增值性，成为银行最理想的中长期抵押物。银行为保障其贷款安全性，就需要合理地对抵押房地产进行估价，从而形成基于抵押贷款为目的的房地产评估。我国在房地产评估理论和实务方面的研究相对滞后，实践中亦存在着多方面的问题，如评估的时点性、选择方法不当同融资本身的长期性相矛盾，抵押物产权瑕疵、业务衔接不合理等。因此，健全作为联系房地产市场和银行金融风险纽带的房地产抵押贷款评估体系就显得十分重要。

一、房地产评估中存在的主要问题

（一）估价方法的选择问题

房地产估价常用的三种方法是成本法、市场比较法和收益法，估价人员应以实际情况为依据，来对估价方法进行合理的选择。其中市场比较法的本质是将近期类似房地产交易价格作为向导来实施的评估。当房地产市场过热，其交易价格持续超出实际价格合理范围时，此种方法估算的抵押物价值必定比其真实价值要高，银行贷款发放额度自然扩大。当房地产市场回归理性，其交易价格又会重新回到合理范围内，这时抵押物实际价值逐渐显现，导致了银行信贷安全隐患的形成，很大程度上会导致将来大量的坏账、呆账。

（二）估价特点同融资长期性相矛盾

房地产估计的一个显著特点就是时点性，即很大程度上是对当前价格状态的评估对象作出判断，大致市场比较法的广为应用，使得在对房地产抵押物进行评估时，多是以当前市场景气度为依据来对抵押贷款价值高低作出判断，而对抵押物未来成交价格变化则相对忽略。房地产抵押贷款偿还周期伴随着数个房地产的经济周期，房地产市场繁荣时期发放抵押贷款，确定的贷款发放额度易高于抵押物长期均衡价值估价。当房地产市场一旦进入萧条或衰退时期，抵押物市场价格便会低于评估结果。此时，如果借贷方理性违约或无力按期还款，就很可能对银行资产的安全性形成冲击，诱发金融风险的形成，甚至爆发金融危机。

（三）估价机构同银行业务衔接问题

各商业银行曾下设房地产评估部，但随后逐渐被分离出去，转而委托专门估价机构来对抵押物进行评估。此种情况下，评估机构同银行业务的衔接好坏十分重要。当前，我国银行中懂得估价程序和方法的技术人员不多，评估机构中人员对银行放贷细则和程序也知之甚少，从而致使银行难以对估价结果有效地利用起来。暂且不谈抵押贷款比例的确定问题，就当前这种肤浅又简单的衔接模式，就导致了估价工作客观性和科学性的大程度降低，致使金融风险的增加。

（四）抵押物产权瑕疵问题

房地产不但包括地上及土地定着物和同地上利用相联系的地下改良物，以上组成部分的衍生权利亦包含其中。因此，抵押物产权的明晰性将对对房地产抵押价值的高低与实现产生直接影响。于福利分房的基础上，我国又进行了住房制度改革，房地产产权结构和类型较为复杂，产权不全或产权多元化的房屋数量较多，这一定程度上增加了房地产评估的难度。如果抵押物产权本身存在瑕疵，抵押人一旦违约，抵押物的变现价值将大大低于抵押价值，金融风险进一步增加。

二、基于房地产评估的银行金融风险防范策略分析

（一）创新完善现有评估方法

在我国，因抵押物处置同抵押物评估间存在脱钩关系，一般规定抵押物评估报告的有效时间为期一年，这一年当中房地产市场的变化是巨大的，如这时对抵押房地产进行处置，评估价值和抵押物限制就会形成相当的差异。因此，应对国外的评估理论和评价方法加以借鉴，不断创新和完善现有评估方法，使其同我国当前国情和房地产自身特点相适应。

（二）强化评估人员抵押贷款业务认知

评估人员对银行抵押贷款安全性则责任性据顶了其在掌握评估理论和评估方法的同时，还必须对银行抵押贷款业务有深刻的理解，一般来讲，评估人员应加强对权利义务、还款计划及相关手续和费用等方面内容的认知。

（三）完善制度，建设统一的行业协会

一些评估机构的工作不认真，出具的评估报告不负责任，其中一个重要原因就是评估制度的缺失。因此，制定完善房地产相关评估制度十分必要，应作为评估行业主管部门的重要任务来抓；因当前各部门的评估程序和评估标准不统一，这就造成了统一标的物在评估结果上有着较大的差异，弱化了房地产评估的权威性。因此，建设统一的行业协会是目前的一项重要任务，起到协调各部门职能的作用；此外，评估协会和评估行业主管部门还应进行制度的完善，提倡竞争的公平性，来杜绝行业垄断行为，促进评估机构、行业协会、行业主管部门等各方互动的良性发展。同时，行业管理协会和评估行业管理部门还应建立统一的地区房地产市场信息数据库，从而为房地产行业的健康发展提供依据。

(四)银行抵押贷款估价管理方面

中国银行对于抵押物评估价值尚未确立有效的审核制度，对于评估结论的价值和内涵的定义却反充分的分析和理解。这就需要强化对抵押物评估报告及报告出具相关评估机构的审核，从而正确对评估报告作出正确的判断；银行在房地产贷款的过程当中，了解和拥有评估机构质量保证体系的完整信息资料十分必要，指定信誉好、资质高、服务水平好的评估机构，并与评估行业实现资源共享，从而银行金融风险的防范创造条件。

三、总论

房地产行业的高收益伴随着高风险，当前我国的房地产评估上仍存在着一些问题，增加了银行的金融风险，从实际出发，针对性地从采取措施，并积极地加以实施，来使得房地产行业快速发展的同时，最大程度低降低银行金融风险。

房建安全风险评估第7篇

【关键词】收益法 房地产 评估 应用

收益法与成本法、市场法是价值评估的三种基本方法。而收益法对评估收益性房地产的价值，具有显著优势，也更加符合报告使用者的心理需求，因而成为评估收益性房地产价值的主要方法。

一、收益法简介

收益法理论依据为效用价值论，即房地产价值在于未来该房地产所带来的收益，因而可通过折现未来收益的现值之和求取该房地产的价值。其基本计算公式为：

其中：V-收益价格（元，元/O）；

Ai-未来第i年的净收益（元，元/O）；

R-资本化率（%）；

n-未来可获收益的年限（年）。

二、收益法在房地产评估应用中存在的问题

（一）收益法适用的范围

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291―1999）（以下简称《房地产估价规范》）规定“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。收益法适用于有收益性的房地产的评估，例如商场、写字楼、公寓、旅馆等；排除如政府机关、公园、广场等不以盈利为目的的公益性房地产。收益法是以房地产的预期收益为基础，因而它不仅适用于有现实收益的房地产，而且适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地产，虽然没有现实收益，但可以用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，采用市场比较法来求取估价对象的客观收入。

（二）房地产的净收益的确定

房地产的净收益是房地产的客观收入减去相关费用后的净额。《房地产估价规范》界定“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。房地产的客观收入应在市场上同一供求圈内收集类似租赁案例，根据房地产的实际情况，综合考虑市场因素、区域因素、个别因素等因素，采用市场比较法确定，对有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；此外，房地产收入还包括押金的利息收入；同时，要考虑空置率和租金损失。房地产成本费用是指与房地产收入相关的预计应发生的经营成本、经营费用、税金和损失。

（三）折旧费用的扣除问题

就房地产单项资产评估而言，其现金流出中是没有折旧的，或者说折旧只是会计核算中的配比原则下的一种会计处理方式，并不因为企业计提了折旧，就造成了现金流出。因此，收益法评估房地产价值时是不考虑折旧的。

（四）确定资本化率相对困难

资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称折现率、还原利率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。《房地产估价规范》规定，房地产资本化率以市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法确定。

⑴市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在评估工作中，如果可以搜集到3个以上类似房地产的租赁和产权交易资料，则可以直接采用市场比较进行评估确定折现率。当然，在市场法提取资本化率计算过程中，除需对可比案例的区域因素以及面积、楼层、装修、物业类型等个别因素外，还需十分注意租期、付款方式、押金数额等因素的影响。

⑵安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。由于风险调整值一般根据经验判断，主观随意性大，不同人员的取值范围可能会跨度较大。

⑶复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。但是抵押贷款收益率与自有资本收益率以及两者的权重均不容易确定。

⑷投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。这要求估价人员对资本市场具有丰富的经验，并充分了解当地的房地产市场，才能求出适当的资本化率。

三、加强收益法在房地产评估过程中应用的具体策略

（一）建立健全房地产估价的标准体系

应进一步完善和提高我国房地产估价理论和方法，组织行业专家抓紧修订新版《房地产估价规范》及相关理论教材；同时，制订房地产估价相关资料及参数的数据库，利用网络平台，规范相关参数取值范围，防止参数取值畸高或畸低。政府有关部门在不侵害公民隐私权的前提下，应在一定的范围内公开房地产租赁、产权交易等相关数据，方便估价人员采用。

（二）合理确定有关参数

应用收益法评估房地产价值，估价结果主要取决于净收益、资本化率和收益年限等3个关键因子。上述3个因子的取值只要稍微变动，估价结果就会有显著的变化，因此，估价人员在评估过程，应恪尽职守，严格遵守相关估价规程，科学计算，不得随意调整参数。

（三）加强估价人员的专业技能和职业道德培训

房地产估价师每3年须接受120个学时的继续教育，这可以让估价师了解行业新动态、学习新知识，从而提高职业道德水平和执业能力。但是，在估价行业中，特别在中小估价机构，大量工作是由估价助理人员完成的，有些助理人员对估价行业的许多规定知之甚少，导致无知无畏，盲目听从委托人的建议，随意修改估价参数，致使估价结果严重偏离。因此，在做好估价师的继续教育的同时，应加强对估价助理人员的教育和管理力度。

房建安全风险评估第8篇

【关键词】既有公共建筑；评估时点；安全性风险

任何一个建筑都要经历前期建设和使用维护两个阶段，其中使用维护阶段跨越时间较长，也最容易出现各种各样的问题。对于公共建筑来说，使用阶段跨度时间更长，出现问题后对社会影响更大，理应是安全性风险的重点评估时段。但是目前我国针对既有公共建筑的风险评估没有详细完整的规定，只是针对比较容易出现问题的事件约定了评估的机构和内容。此外虽然有规定要对危房进行鉴定，但却要先由房屋所有权人或使用人提出申请之后方能进行鉴定，并没有涉及房屋强制性定期检测的问题1。相关部门无法律依据来对既有公共建筑整体进行强制性的周期安全评估，也无法强制要求对存在安全隐患的公共建筑进行整修。所以，针对既有公共建筑研究其安全风险评估问题势在必行。本文从三个方面详细研究了我国既有公共建筑安全风险评估的评估时点设置问题。

1 国外建筑物风险评估时点情况分析

在众多的国外建筑物管理相关的法律文献和相关研究资料中，真正涉及风险评估时点的内容并不多，而且由于执法力度、气候、地理因素等方面的不同，对我国的借鉴意义不大。相关研究中只有新加坡和日本在这方面有较为明确的规定，此外还有德国的行业约定俗成值得参考。

1.1 新加坡

新加坡是一个法制性较强的国家，其《建筑管理法》中就明确规定除临时建筑物和独立和半独立住宅外，建筑物在投入正式使用后，政府仍然要定期进行检查，对住宅项目规定每十年检查一次，对非住宅项目每五年检查一次，以确保其能安全使用。这是国外相关资料中对建筑物使用阶段风险评估时点较为明确的规定。但该规定主要针对的是建筑结构安全，并不包括建筑内部人员活动的安全性，因此该时点设定的并不全面。

1.2 日本

由于日本属于地震频发国家，所以日本在建筑物抗震方面有比较严格的规定2，对一定规模的剧场、影院、超市、医院、学校、体育馆、美术馆和宾馆等公共建筑还要进行定期检查：在建筑竣工后第5年、第10年及之后每10年，对建筑进行一次全面检查，该项定期检测时点可作为建筑物使用阶段风险评估时点设置的重要参考依据。此外日本对住宅类建筑还制定了详细的检查年限和修缮周期3：房屋结构三年检查一次（包括基础、地国梁、墙柱、梁板、楼梯等）；房屋设备每年一次；外落水设施三年一次。虽说住宅类建筑不能代表全部的建筑物，但该修缮周期还是可以作为建筑物使用阶段安全评估的参考时点。

1.3 德国

虽然德国相关法律法规中没有关于建筑物使用阶段风险评估的具体时点规定，但却有一个约定俗成的行业规定――在建筑物即将到达使用年限时，原设计单位有义务向该建筑物的现有者提供延续使用或更改用途的设计建议及需要进行安全评估的部位。即由设计单位发出提醒及相关建议，由业主进行该项工作。由此可知，在德国，由于其质量较好，建筑物在设计寿命期结束后是可以继续使用的，但其内部的各个部分都将进入到一个质量无法保证的阶段，因此如果想继续使用，则应在设计寿命期结束时进行全面的安全评估。

2 安全事故的统计资料推断

对既有公共建筑发生的安全事故进行分析、总结和推断，可以得出既有公共建筑风险评估时点的应设时段。

2.1 从使用原因导致事故推断

从目前统计的资料来看，既有公共建筑因使用和维护原因导致的安全质量事故并不在少数，表2-1详细列举了导致安全质量事故的具体原因和所占比例。

表2-1 既有公共建筑安全事故原因分析

事故原因类型 事故原因 频率（%）

维护管理不善 未建立清灰制度（减轻屋面荷载） 16.7

未设计和考证便注胶治漏

疏水缝堵塞

下水管堵塞致使水压升高

线路老化

拆除不当

使用不当 随意改变结构用途 23.3

长期无人使用

二次装修不当

天燃气管道泄露

超荷载使用

地下水位变化 过量抽取地下水 6.7

长期不定时的滥灌水

违反安全操作规程 电梯违章操作 23.3

年久失修 超寿命使用 3.3

渐发型因素 钢筋锈蚀 26.7

水土流失

久雨后贴面砖吸水饱和

无排水沟，水渗透严重

下水管破碎，生活污水浸入素填土地基

大量污水渗入地基土

气候导致冻融交替次数增加

地基长期浸泡

从上述统计分析中可以看出，渐发型因素和使用不当及维护管理不当是造成既有公共建筑安全事故的主因，其中涉及到装饰材料的一般发生在使用2~5年内，因此该时段中应设立一个安全风险评估时点。涉及到管道材料的一般发生在使用2年内，因此在装饰材料设置时点之前还应设置一个安全风险评估时点。涉及到钢筋锈蚀的一般发生在使用8~10年内，一旦钢筋锈蚀就容易出现较大的安全事故，因此在该时段也应设立一个安全风险评估时点。

此外关于超寿命期使用造成的安全事故也有涉及：重庆一使用100多年土木结构的老房子突然倒塌，在倒塌前老屋便已年久失修存在危情。老屋原本是作为图书馆兴建的，其设计寿命大大低于实际使用年限，当其设计寿命期到达后并没有进行任何评估和鉴定便继续使用，最终造成倒塌事故。通过该事故我们可以看出，在到达使用年限时，为了确定能否继续使用该建筑，需要对建筑物进行全面的评估，以保证安全。

2.2 从事故发生时间推断

既有公共建筑风险评估的评估时点还可以从事故的多发时段来推断。表2-2中列举了安全质量事故的多发时段及其所出现的频率。

表2-2 在使用阶段发生安全事故的事故发生时段分析

事故发生时间 2年以内 2~5年 5~10年 10年以上

频率（%） 因使用原因造成的安全事故 34.6 23.1 19.2 23.1

从表2-2中可以看出，使用2年内是所有安全事故的多发时段，该时段离建筑物的设计使用年限结束期相距太远，故在该时段应设置一个风险评估时点，以保证建筑能安全使用，完成其使用价值；使用2~5年和使用10年以上也是事故频发的时段，因此这两个时段也应分别设置评估时点对建筑进行安全性风险评估；使用5~10年是事故发生频率最低的时段，原本作为评估时点的参考时段价值不大，但因使用原因导致的安全事故在该时段发生的频率将近20%，也是一个不可忽略的比例，所以该时段还是具有一定的参考价值，设置一个风险评估时点是比较妥当的做法。

3 使用阶段结构疲劳及损伤研究 建筑物在建成使用后，随着时间的推移，其各部分结构不可避免的会产生疲劳及磨损，一旦这种疲劳和磨损达到一个“临界点”，结构便会产生裂缝、渗漏、剥蚀等问题，给整个建筑物的安全稳定带来隐患，影响继续使用。因此有必要针对结构疲劳和损坏的“临界点”进行分析，从而找出应该设置安全风险评估的时点，进行定期检测和周期性维修，能够预防病害和破损的发生、发展，保持设备技术良好，安全适用，延长建筑的使用寿命。

3.1 我国建筑物保修期 通过我国目前对建筑物保修期的规定可以看出当前各个部分结构的正常使用年限，从中可以间接得出结构的疲劳及损坏“临界点”。

我国规定，建设工程在正常使用条件下的最低保修期限4：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

3.2 我国既有公共建筑结构耐久性分析 由于混凝土自身耐久性差等原因，许多建筑建成后几年就出现钢筋锈蚀、混凝土开裂等现象，其他部分也常常由于材料的耐久性差而出现问题，因此应对结构的耐久性进行分析，找出耐久性失效的时段。

3.2.1 混凝土耐久性 我国多数既有公共建筑采用钢筋混凝土结构，因此混凝土的耐久性直接关系到整个建筑物的正常使用。钢筋混凝土结构一直被认为是一种非常耐久性的结构形式，然而，大量的钢筋混凝土结构由于各种各样的原因而提前失效，达不到预定的服役年限。这其中大部分是由于结构的耐久性不足导致的。特别是沿海及近海地区的混凝土结构，由于海洋环境对混凝土的腐蚀，尤其是钢筋的锈蚀而造成结构的早期损坏，丧失了结构的耐久性能。耐久性失效是导致混凝土结构在正常使用状态下失效的最主要原因。 混凝土耐久性失效多见的是混凝土碳化、钢筋锈蚀等。

（1）混凝土碳化5 混凝土的病害主要有裂缝、渗漏、剥蚀三种，其中影响安全和使用的最大病害是裂缝。而混凝土出现裂缝则主要是由于混凝土碳化导致的，故在实际使用过程中，混凝土结构达到使用寿命的标志一般认为是混凝土碳化到钢筋表面或钢筋锈蚀后构件出现顺筋裂缝。

影响混凝土碳化的因素包括环境因素和混凝土材料本身的因素：混凝土密实度越大，碳化速度越慢；二氧化碳浓度越大碳化速度越快；环境温度越高，碳化速度越快；环境相对湿度在50～70％时，碳化速度最快。这些因素可以从时间中体现出来，基于Fick第一扩散定律的碳化模型认为混凝土的碳化深度D与碳化时间t的关系式为：

D=α*t1/2 （3-1）

式中，a为碳化速度系数；D为混凝土碳化深度（mm）；t为测定D的碳化时间（年）。

由现有资料可以看出，建筑物使用10年其结构碳化深度一般是15~20mm，使用20年的为20~23mm，使用30年的大约在25mm左右。但值得注意的是，环境条件的变化也会造成碳化深度不同。我国环境正在不断恶化，目前酸雨面积已超过国土的30%，酸雨会导致混凝土碳化加剧（酸雨中含有较多的酸性物质，雨水直接与混凝土中的Ca(OH)2作用，使混凝土碳化速度加快），我国目前关于混凝土保护层厚度规定中最薄的仅有15mm（一类环境、C25~C45、板、墙、壳），根据上述资料所表明的碳化深度有必要在使用10年进行一次安全性风险评估。除此之外，由于外在环境的影响，在进行该评估之前也应适当增加一个评估时点。

（2）钢筋锈蚀及混凝土腐蚀6 大量工程实践证明，在钢筋混凝土结构中，钢筋的锈蚀是影响服役结构耐久性的主要因素。在有水、二氧化碳的环境下，混凝土中埋置钢筋表面的钝化膜被逐渐破坏，钢筋就会发生锈蚀，并且随着锈蚀的加剧，将导致混凝土保护层开裂，钢筋与混凝土之间的粘结力破坏，钢筋受力截面减少，结构强度降低等一系列不良后果，从而导致结构耐久性的降低。混凝土中钢筋锈蚀过程可分为以下几个阶段（见图3-1）：

图3-1 混凝土中钢筋腐蚀过程示意图

从图3-1中可以看出，t0> t1> t2> t3。即当混凝土表面出现破坏现象后，很快结构便需要进行全面大修，因此，钢筋锈蚀引起混凝土顺筋开裂的临界时间点是一个安全评估的关键时点（t0+ t1）。上面已经讨论了碳化时间，在此基础上考虑氯盐污染可以得出t0大大低于碳化时间，又根据现有资料可以看出，t1大约为t0时间的一半，t0+ t1基本可以定在使用10年。

3.2.2 其他材料结构耐久性 其他材料结构主要包括装饰工程和水电管道工程，该结构部分对建筑整体稳定性影响没有混凝土结构大，但因其与既有公共建筑中人员活动安全密切相关，因此，该部分耐久性也是使用阶段安全性风险评估时点需要研究的部分。

对于防水材料来说，其老化期根据使用材料的不同约为8~15年。虽说很多建筑物防水耐久性最低为10年，但因为目前在防水工程中普遍存在的施工不过关和材料质量不合格等原因，实际上防水材料普遍在5年内便出现老化现象，尤其是中小学的校舍，往往使用不到3年，防水材料就需要重新进行铺设或加盖。对于内墙面、地面装饰来说，由于既有公共建筑中人员流动性较大，使用频率较高，其老化要比防水材料早，如：墙面、顶棚抹灰层脱落多发于使用3年；地面空鼓开裂、大面积起砂多发于2年；门窗翘裂、五金件损坏也多发于2年7。对于外墙面砖尤其是许多大型公共建拥有的玻璃幕墙来说，其发生脱落的时间大约为使用5年。既有公共建筑的管道和供热供冷系统较多、使用也较频繁，故此其结构老化的速度也较快，大约在使用2~3年。

4 结论 从上述分析中可以看出，文中第一节通过对国外资料的分析中可以看出，值得我国借鉴的评估时点为使用5年、使用10年及之后每10年、设计寿命结束；第二节通过两个不同的角度对现有的安全事故进行统计分析，得出评估时点的建议时段为使用2年内、使用2~5年、使用8~10年、达到设计使用年限。第三节罗列了我国的保修期、相关需要进行质量检测时点的法规，还对结构的耐久性进行了分析，得出结构的疲劳及损伤“临界点”为：2年、5年、10年。

综合上述三方面的考虑，针对我国既有公共建筑安全风险评估时点设置问题，本文通过上述研究给出以下建议。建议设置在：使用2年，使用5年，使用10年及之后的每10年，设计使用期结束后每年。具体见图4-1。 值得注意的是，既有公共建筑在其较长的使用维护期内，发生对建筑物使用安全产生较大影响事件的可能性较大，故还应对这些偶发事件（地震、恐怖袭击、非常规性暴雨、使用功能改变等）进行研究，分析其给建筑物带来的安全性风险，进一步确定既有公共建筑的特殊评估时点。

图4-1 既有公共建筑安全性风险评估时点

参考文献：

[1]《城市危险房屋管理规定》（1989制定，2004年修正，建设部第129号令）.

[2] 肖元真,叶松青 发达国家抗震救灾的有效方法及启示[J] 盐城师范学院学报.

[3] 潘其源 房屋修缮技术[M] 中国建筑工业出版社.

[4]《建设工程质量管理条例》第40条 2000年1月10日.

[5]《钢筋混凝土结构耐久性研究的进展》.

[6]《混凝土结构耐久性》.

[7] 《土建工程结构的安全性与耐久性的探讨》.

房建安全风险评估第9篇

关键词：社会稳定；评估机制；风险识别方法

近年来，我国城市基础设施建设和房地产业迅速发展，随之产生的各类社会矛盾逐渐凸显，利益分化程度加大，社会稳定潜在着较大风险。在这种形势下，我国各省市政府紧密贯彻中央提出的《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》，根据自身发展特点，先后出台了关于建立重大事项社会稳定风险分析和评估机制。

一、建立重大事项社会稳定风险分析和评估机制的相关概念和理论

重大事项社会稳定风险分析与评估机制是指在与人民群众利益密切相关的重大决策出台或重大项目审批前，对可能引发群体性社会矛盾风险、影响社会稳定的因素开展科学、系统的预测、分析和评估，制定风险防范、应对策略和预案，以便充分考虑相关群体利益诉求，从源头上预防、减少和防范化解社会稳定矛盾，是维护社会稳定的一项创新工作机制，主要评估范围如：政府重大投资项目、重大公共设施建设、土地征用、房屋拆迁、环境保护等。

二、建立重大事项社会稳定风险分析和评估的程序和方法

以工程建设项目为参照，对建立重大事项社会稳定风险分析和评估的一般程序和方法进行论述。

（一）社会风险分析和评估范围

主要针对工程建设项目，组成风险分析调研咨询组，通过对工程建设项目基地现场调查及相关规划资料，对项目选址周围用地的现状进行分析，包括居民住宅、办公楼、工业厂房、医院、商业设施、配套设施、道路等进行调研分析，甄别出项目周围主要建筑和敏感目标。

（二）社会风险分析和评估过程

社会稳定风险分析评估主要经历了风险调查、风险因素识别、风险估计、风险评判、风险对策建议、报告撰写等阶段，各阶段的主要工作如下:

1．风险调查：收集资料、现场踏勘、召开会议；

2．风险识别：因素识别、风险筛选、编表汇总；

3．风险估计：概率估计、影响估计、时间估计；

4．风险评判：概率等级评判、影响等级判断、整体风险评判；

5．风险对策建议：研究应对策略、提出分工建议、提出预案建议；

6．报告撰写：撰写初稿、论证研讨、修改完善。

（三）社会风险分析评估的主要方法

建立重大事项社会稳定风险分析和评估的主要方法包括风险因素对照法、主观概率专家估计法、风险概率－影响矩阵法、综合评估法。

1．风险因素对照法。根据重点建设项目社会稳定风险分析和评估的一般编制中的风险因素分类，按照项目的实际情况和相关参考评价指标，逐条对照，初步识别项目中可能引发的各类社会稳定风险。

2．主观概率专家估计法。主观概率专家估计法是通过对风险事件发生的概率（即可能性大小）做出主观估计，以此作为风险事件概率结论的一种定性分析方法。主观概率法一般和其他经验判断法结合运用。

3．综合评估法。邀请有经验的专家对可能出现的风险水平或风险事件进行评估，然后综合整体的风险水平，对风险进行排序。通过调查专家的意见，获得风险因素的权重和发生概率，进而获得项目的整体风险程度。

4．风险概率－影响矩阵法。根据判断的风险发生概率等级和风险影响等级，运用风险概率－影响矩阵（也称风险评价矩阵）对单个风险因素进行分析，判定其风险等级。

（四）社会风险识别和估计

工程建设项目的社会稳定风险因素一般可以分解、归纳成项目工程风险因素和项目与社会互适性风险因素两类，主要发生在项目的前期阶段、施工阶段和运营阶段。工程风险因素包括直接风险因素和间接风险因素，根据不同风险的发生概率，又分为重大风险、较大风险和一般风险。工程风险因素随项目情况而各异，一般可分为以下6大类:

1．政策、规划和审批程序方面的风险：包括与产业政策、发展规划之间是否存在矛盾；项目立项程序是否全面合法合规；规划选线（选址）是否合理；规划设计参数是否合理；立项过程中公众参与。

2．技术经济方面的风险：包括工程方案是否合理；施工组织管理制度的健全落实和实施进度安排的合理性；资金筹措和

保障。

3．生活环境方面的风险：包括大气污染物排放；水体污染物排放；噪声和振动影响；电磁辐射、放射线影响；土壤污染；固体废弃物及其二次污染（垃圾臭气、渗沥液等）；日照影响；通风、热辐射影响；光污染；公共开放活动空间、绿地、生态环境和景观的破坏；环境风险。

4．项目管理方面的风险：包括项目“五制”建设是否到位；项目建设单位六项管理制度是否到位；地基开挖是否引起周边地质沉降或建筑损坏；施工是否引发周边人群生活不便；社会稳定风险管理体系是否健全。

5．宏观经济和社会环境方面的风险：包括对周边土地、房屋价值的影响；就业影响（失业率增加）；当地居民收入是否下降；相关生活价格是否提高；对公共配套设施的影响；项目引起的流动人口的增长；对社区文化的影响；对周边交通的影响。

6．安全和治安方面的风险：包括物理伤害事件；火灾、洪涝灾害；治安和公共安全影响。

（五）社会风险等级评估标准

工程建设项目社会稳定风险等级按导致后果的影响程度，可分为三级：

A级：项目的实施可能引发大规模。风险水平高，项目必须严格实施削减风险的应对措施。

B级：项目的实施可能引发一般。风险水平较高，必须实施削减风险的应对措施。

C级：项目的实施可能引发个体矛盾冲突。风险水平一般，当前应对措施有效，可不必采取额外技术、管理方面的预防措施。

（六）社会风险对策措施建议

根据工程项目建设的总体目标，将以有利于提高风险控制能力和降低风险潜在危害为原则，分析研究和提出具有针对性的风险预防、控制对策建议。

风险对策措施可以分为风险预防和规避措施、风险控制和处置措施两大类。

1．风险预防和规避措施主要是从源头上控制风险的发生以及发生后的影响程度。

2．风险控制和处置措施是在采取风险预防、规避措施后，对其中自留风险以及由此引发风险事件的控制和处置方案，力图将风险置于可控范围，有利于项目的顺利推进。