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在我国，酒店行业市场定位选择或是自然流动状态或是片面利益最广原则。从企业长远发展的需求来说，这两种方式都不能产生战略性的利益，而且市场定位策略偏离了市场客户的本质性需求。在这种情况下，酒店会产生两种结果“叫好不叫座”或者“叫座无利可图”。酒店的目标市场定位战略其最终的目的是提高酒店的市场竞争力、品牌价值力和实现内外资源的最优设计安排。国内酒店行业的目标市场应该定位在弥补性消费需求上，而不应该将进阶性消费作为主要内容。在客户源一定的情况下，消费体差异性的需求也将影响酒店的经济收益。在这种情况下，酒店行业的目标市场选择应当是集大众化、特色化和服务化为一体。酒店营销环境的构建需要相关政府职能部门的引导，在多方市场参与力量的协调组织下形成一种和谐文明的发展环境。
二、消费者购买行为的多层交互影响
对于企业的产品销售来说，消费者消费心理消费行为影响的价值比较广泛，且有网状化发展的趋势。在这种情况下，消费者购买行为会产生交互式的多层分布格局。在市场因素、商品价值和消费群体结构的影响下，企业的产品结构被进一步细分，经济利益和营销价值也不断被分割。另一方面，因为多层交互影响效应的存在，消费者群体也会趋向于多层分化，而消费需求自然也就产生了结构性的差异。从酒店经营的结构角度来看，其提供的消费内容是一种约定性的性质。产品多层分化分局既是对消费者利益的差异性分割，也使酒店经营成本进一步增加。如果完全遵循消费者的消费心理和行为，那么市场定位和营销策略也就趋向“过渡型”的发展转变。
三、酒店营销策略分类与目标市场细分
市场经济活动，其本身就是差异化和趋同化消费行为共同存在的阶段。对于酒店行业来说，消费者的需求心里层次不同，选择酒店的标准也不尽相同。应该采取无差别营销策略。产品“供大于求”是一种普遍的现象，但局域性的爆炸性需求依然旺盛。一方面是产品或者服务的差异性需求所产生，另一方面则是酒店根据客户需求以及本企业的资源优势进行的营销策略选择优势。当然，酒店营销策略的选择与市场定位也离不开本企业提供的产品内容、形象、信誉以及品牌等方面的操作。市场需求存在这样的差异，在维持客户群体共性消费心理需求的前提下，通过局域性的或者阶段性的营销手段选择来扩大利益空间。
四、集中化营销与市场定位选择
医疗卫生服务的性质，首先要准确界定公共物品、私人物品的有关概念。
1公共物品理论
1．1公共物品的论述最早的论述
可以追踪到1651年，英国著名思想家托马斯•霍布斯在《利维坦》中提出的一个观念，“大家的和平与共同防卫”，指明了国家或政府存在的合理性在于为个人提供公共服务，这是看到的有关公共物品的最早论述。亚当•斯密最先注意到了公共支出的必要性与市场势力的存在之间的关系。在1776年的《国富论》中，亚当•斯密指出君主要做好3件事：（1）保护君主所统辖的社会不受到其他社会侵犯；（2）建立严正的司法，保护个人不受到他人的伤害；（3）建设并维护公共设施。第1次提出“公共物品”这一概念的是林达尔。1919年，他在《公平税收》中指出“公共物品”是国家对人们的一般给付，个人或集团通过赋税的形式购买。公共物品问题的研究虽然已经经历过很长的阶段，但一般认为对“公共物品”进行严格科学的定义，是萨缪尔森1954年在《公共支出的纯理论》一文中所给出的定义，公共物品是指个人消费这种物品不会导致其他人对该物品消费的减少。
1．2公共物品的类别
公共物品可以分为纯公共物品和准公共物品。纯公共物品通常是指同时具有完全的消费非竞争性和完全的消费非排他性的物品。准公共物品是指只具备非竞争性和非排他性两个特性的一个，而另一个则表现为不充分。布坎南认为准公共物品的特征是“在所提供的一些利益是不可分的方面具有公共的特征，但是，在利益的一部分是可分的方面，他们同样具有私人物品和服务的特征”。
1．3医疗卫生服务的归类作者认为在医疗卫生服务中，公共卫生属于纯公共物品，基本医疗服务属于准公共物品，特需医疗属于私人物品。
2公共物品的主要供给模式
传统经济学和政治学的主流看法是公共物品的最佳供给者是政府，而现代经济学理论以及各个国家的改革实践则向人们展示了公共物品供给模式多元化的成功范例。公共物品供给模式多元化主要包含3种形式，即：政府供给、市场供给和社会供给。
2．1政府供给
虽然随着新公共管理改革风起云涌，倡导实现“有限政府”，并通过“重塑政府”进而改善政府的绩效，在新公共管理运动中推行公共物品的非政府供给的呼声越来越高。但是，在实践中，人们越来越清醒地认识到在纯公共物品的供给方面，政府的角色不仅不能够减弱，反而必须进一步加强，即使是在准公共物品的供给方面，政府的角色也是显而易见的。政府角色在公共物品供给机制中显得十分重要，公共物品所具有的非竞争性和非排他性特性使得有一些公共物品必须由政府供给。政府提供公共物品的方式主要有：政府的直接生产供给和政府的非生产供给。
2．2市场供给市场供给有两种思路
（1）从排他性入手，真实地反映消费者的时间消费量；（2）从制度安排入手，使消费者的消费与付费尽量接近。
2．3社会供给
社会供给即公共物品由第3部门、社区和志愿者等方式供给。政府和市场在公共物品提供方面的角色分担政府是否应该提供公共产品和服务？政府是否应将其中一部分移交市场？政府是否应当实行管制或者应在多大程度上实行管制？作者认为纯公共物品原则上应当由政府提供，准公共物品可以根据其性质由政府提供其中一部分。公共物品的提供方式可以由政府安排，也可以由私营部门安排。政府安排可以由政府直接提供，也可以由政府通过签约外包、给予经营特许权、给予补助或补贴等形式安排私营部门生产。私营部门安排可以通过抵用券、市场运作、志愿者服务等方式进行私营部门生产。政府介入公共物品的程度由弱至强分别为：市场运作、志愿者服务、自我协助、政府贩售、经营特许权、抵用券、补助或补贴、签约外包、政府部门委托、政府部门直接提供。
二政府和市场与医疗卫生事业三者的关系
1政府的主要特点
（1）现代社会中公共物品（或服务）的主要提供者；（2）各种正式的公共机构（或组织）组成；（3）提供有关的物品（或服务）时并不是以营利为目的；（4）通过合法的强制力实现自己的目标。
2市场的主要特点
（1）现代社会中私人物品（或服务）的主要提供者；（2）各种正式的私人组织（企业）组成；（3）市场中的私人组织（企业）提供物品（或服务）的主要目的是为了获得最大利润；（4）分散决策和以互利为原则的自主交易是市场提供物品（或服务）的主要模式。
3医疗卫生事业的主要特点
（1）医疗卫生事业具有双重属性，即公益福利性和生产经营性。健康是人类的基本人权，医疗卫生服务应当充分体现公平性；（2）医疗卫生事业具有信息不对称等特点，容易导致市场失灵，因此，应加大政府的责任；（3）医疗资源无法采用市场手段合理配置，因此，医疗资源的配置应以规划为导向，而不能以市场为导向；（4）医疗保健费用应控制在合理范围之内，使得国家和社会各阶层（不同收入水平）的民众都能承受。
三政府、市场与医疗卫生事业的关系
政府、市场与医疗卫生事业的关系决定着医疗卫生体制。通过研究国际上医疗卫生体制，大致有两种模式：（1）市场主导型；（2）政府主导型。
1市场主导型
美国的医疗卫生体制是市场主导型的代表。市场导向是美国医疗卫生体制的一个重要特点，医疗卫生的供给和需求完全由市场决定。市场导向型医疗卫生体制的好处在于医疗卫生服务的高效率，并且可以创造出花样翻新的、能够最大限度地满足人们医疗需求的服务项目。但是，在这样的体制下，医疗费用也越来越高，政府无法控制市场上不断上涨的医疗服务成本价格，负担越来越重。美国的医疗费用占GDP的15％，人均年医疗费用5000多美元。从现实情况看，美国的医疗投入远远高于其他发达国家，但是，医疗卫生指标如平均期望寿命、婴幼儿病死率等却排在其他发达国家的后面。而且，虽然拥有如此巨大的医疗投入，但美国仍然有4000多万人没有医疗保险。
2政府主导型
英国的医疗卫生体制是政府主导型的代表。英国实行的是全民纳入医疗保障的国家卫生服务体系，公立医院由政府进行全额拨款，对国民实行免费医疗，其中如果有钱人需要享受一些更好、更快和特殊的医疗服务，可以到私立医院就医，国家不承担这一部分医疗费用。英国的国家卫生服务体系（NHS）在一定程度上兼具了市场自由和政府干预的优点，实现了既有政府干预的公平性，又有市场的灵敏性；既有医疗成本的可控性，又有市场的自由性。在政府主导型的体制下，英国成功实现了全民免费医疗，费用较低，保障有效。医疗费用仅占GDP的7％，不到美国的一半，但实现了更全面有力的医疗保障。当然，政府主导型的医疗卫生体制从目前看也有一个突出的问题，公立医院医疗服务效率较低。
四我国模式的建议
在我国，医疗卫生事业与政府和市场应该是一个什么样的关系呢？作者认为，我国医疗卫生体制应该处理好市场和政府的调控关系，从我国实际情况看，政府不能缺位，现阶段政府的责任应该加强，应该实行政府主导型体制，同时要特别重视发挥好市场的作用。作者认为在现阶段，我国应该实行政府主导型的医疗卫生体制，主要基于以下理由：（1）医疗卫生事业在国民经济和社会发展中具有基础性的作用，它不仅仅是满足人民群众看病就医、防病治病的需求，同时它对社会稳定、经济发展都有着十分重大的影响，在当前的情况下，如果不能有效地解决看病难、看病贵的问题，后果十分严重。因此，政府的主导作用十分重要。（2）我国改革的实践和国际上其他国家的经验教训充分证明，市场为主导的医疗卫生体制虽然提供了无穷无尽的高水平项目和高效率的优质服务，但是医疗费用高居不下，政府、社会、个人不堪重负。政府主导型的医疗卫生体制，虽然服务的效率不如市场为主导的医疗卫生体制，但费用低廉，覆盖广泛，其兼具公平和效益。（3）医学科学是一个高技术、高风险、实践性、经验性的科学，具有很强的特殊性，由于医学科学的专业性特点，医疗所具有的垄断性强、医疗信息不对称及医生有可能出现诱导消费等问题都容易导致市场失灵。市场失灵，就应当实行政府主导型体制。（4）如果政府失职，政府投入不足，让公立医院利用市场进行补偿，公立医院会利用政府办的优越性和政府难以管理自家人的事实去谋取更多的利益，导致医疗费用过快的增长，公立医院运行效率低下，并产生高昂的治理成本。（5）我国是社会主义国家，更加重视社会公平，全心全意为人民健康服务是我国卫生工作的方针和宗旨。因此，在确保广大人民群众的健康利益方面，政府应当发挥主导作用。同时，我国政府权威性强、市场经济环境还不够成熟等特点也决定了在我国实行政府主导型的医疗体制比较有利。但是，也应该清醒地看到，政府主导并不是摒弃市场作用
关键词：逆向物流物流管理战略价值
随着人们对人类社会可持续性发展的关注和绿色环保运动的兴起，社会的各个层面都展开对人类行为的反思。环保理念逐步深入人心，同样也影射在物流领域中。1998年，美国学者詹姆斯.斯多克（James·Stock，1998）发表了《逆向物流方案的制定、执行与应用》。之后，不断有各国学者在这一领域展开深入地研究。在产业界，随着资源环境观和经济管的演变，一些知名企业已经注意到逆向物流所蕴含的商机并将其作为强化竞争优势，增加顾客价值，提高供应链整体绩效的重要手段。他们清楚地知道，有效的逆向物流系统和流程能节约成本、增加利润，并提高客户服务质量。惠普（HP）、通用汽车（GE）、IBM、3M等纷纷启动逆向物流发展战略，近年来，逆向物流业务呈现出快速增长的态势。
一、逆向物流的内涵
1．逆向物流的定义
对于逆向物流的内涵，并没有一个完备或公认的定义。甚至在我国的国家标准《物流术语》（GB/T18354-2001）中，都没有直接阐述。只是对回收物流（RetunedLogistics）和废弃物物流（WasteMaterialLogistics）进行了定义。目前，对逆向物流比较权威的定义有如下几种：（1）美国物流管理协会下属的逆向物流执行协会（ReverseLogisticsExecutiveCouncil）1992年的定义：为从不能用的物品中获取价值或对其进行处理，而从产品典型的最终目的地运往另一个地方的产品运输的过程。（2）2003年，RevLog（欧洲逆向物流工作组）将逆向物流定义为：计划、实施和控制原材料、中间库存、终产品从制造、分销或使用点到恢复点或适当处置点的过程。（3）詹姆斯.斯多克则从企业物流角度和工程物流角度分别作了定义。前者的定义是：物流在产品回收、资源减量化（resourcereduction）、再循环、物料替代与再利用、废料处理以及整修、修理和再制造等方面的作用；后者的定义为：为了在整个闭环供应链中更有利润，而在整个企业中应用最好的物流工程和管理方法的一个系统业务模式。
通过比较分析我们可以看出：逆向物流执行协会的定义着眼于为特殊目的而产生一种运输形态，其定义强调了逆向物流的目标，但未能与正向物流的过程清晰的区别开。欧洲逆向物流工作组和詹姆斯.斯多克的定义阐述较为完整，将逆向物流的目标、流向、作业环节和流体均包含在内。综合以上分析，我们可以将逆向物流界定为：为实现企业价值和社会目标，将原材料、中间库存、终产品从目的地沿传统供应链反方向物理性流动的过程。需要说明的是：物流的系统可以分社会层面和企业层面，而本文所讨论的逆向物流仅限于企业逆向物流。
2．对逆向物流内涵的理解
逆向物流是闭环供应链的一个不可或缺的组成部分，它是与正向物流紧密联系的物流网络，从操作环节上看，包括资源减量化（resourcereduction）、再制造、再利用、再循环等环节，从物流活动上看，它主要包含退货逆向物流和回收物流两部分，包括以下环节：回收、检验与处理决策、分拆、再加工处理。其示意图如下：
逆向物流战略现在已经成为国外企业的竞争战略之一。根据美国逆向物流专家(Rogers和TibbennLembke，1999)的一项调查研究显示，全部物流成本占美国经济总量的10.7%，逆向物流成本约占总物流成本的4%；美国1/3以上的企业关心自己产品的最后处置问题，特别在汽车零部件制造业、电子产品制造业、出版业和目录销售等行业。目前，许多国际知名的IT企业已将逆向物流战略作为强化其竞争优势的主要手段。例如，SunMicrosystems拥有国际零部件翻修中心，来自亚洲或拉丁美洲的零件经过翻新，可以达到最新设计的要求；Hewlett-Packard也经常采用翻新或改制的零件，以不同的方式再销售其产品；Thomson家用电器公司委托第三方物流企业，将可回收的零部件运往墨西哥进行翻新。
正如詹姆斯·司多克所描述的：“公司对退货如何处置，已经成为一项标新立异的竞争战略，并正成为提高效率的全新领域。”
二、逆向物流的战略价值
逆向物流战略受到越来越多企业的重视，事实上，很多企业因此而受益。逆向物流的战略价值主要表现以下几个方面，如图2所示。
1．降低企业成本，提高企业长期盈利水平
随着不可再生资源消耗数量的增加，资源枯竭的威胁加剧，企业获取资源的压力越来越大。因此，减少物流耗费，提高物流利用率成为企业成本管理的重点，它是企业增效的重要手段。据汽车零部件再制造协会的估计，全世界每年通过再制造而节约的原材料可以装满155000节车皮，可以排列成1100英里长的火车。美国宇航局重新利用改制与翻新的零部件，使飞机制造费节省了40%-60%。在美国的地毯行业，很多大公司积极开展地毯回收计划，就是为了用低成本的回收尼龙代替昂贵的原材料，因为地毯中的1/3-1/2是纤维，而纤维中有60%是尼龙。在我国，废旧电池的回收现在也开展起来，人们可以通过以旧换新的方式，减少对旧电池的肆意丢弃，对于消费者来说，可以比原价低很多的价格买回新电池，而电池的制造企业也可以通过加工制造出新电池，而且成本要低很多，同时企业的利润显著增加。随着未来资源供求矛盾的进一步突出，逆向物流的优越性将越来越显著。
2．加强供应链内部伙伴的合作，提高竞争力
正如定义中所指出的那样，逆向物流是闭环供应链的一部分，根据乘法效应，供应链上全体成员合作开展逆向物流活动带来的价值大于各个独立成员单独开展逆向物流活动带来的价值。这取决于供应链上所有成员是否组织协调一致，为共同的目标而努力。在目前的以客户满意为最终目标的竞争态势下，下游的销售企业地位越来越重要，因为它们之间面对最终消费者的意见和投诉。如果上游企业采取宽松的退货和产品召回政策，就能够减少下游企业乃至最终消费者的经营风险和投诉意见，彼此之间容易形成共鸣，可以改善供需关系，加强整个供应链的竞争优势。例如家乐福在与供应商签订购货合同时经常要求：1、对于中止单品可退货；2、对于破损产品可退货；3、促销结束后，剩余促销捆绑产品可退货。对于上游企业来说，也只有开展逆向物流的战略，才能加强整个供应链的竞争优势。
3．倾听消费者的反馈信息，改进产品或服务，提高顾客的忠诚度
通过设计良好的逆向物流系统，在顺畅地进行产品回收和再处理等过程外，企业还可以收集宝贵的客户反馈信息。企业开展逆向物流活动，其实也是一种处理客户投诉的方式，可以及时消除客户不满、恢复信誉、确立企业的品质。解决用户抱怨与再次购买之间有着十分密切的关系，据统计，如果用户提出抱怨，且对其解决感到满足的人有70%，则其中再此购买的人竟有54.3%；对企业处理抱怨“非常满意”的用户中，会有95.8%的用户再度购买产品和服务。此外，从产品的设计、质量到售后服务，使用过该产品的消费者对产品都能提出极具价值的建议，这为企业改进产品质量，设计更符合消费者需求的产品提供帮助。再有，通过对产品退货率及退货分布情况的统计，企业对经销商，零售商的销售情况了解更为详细，依靠逆向物流系统，有效加强对销售渠道的控制。最后，越来越多的厂商承诺无理由退货，这在一定程度上提高了退货率，要减少逆向物流的发生，厂商必须在产制环节上下功夫，努力提高产品质量。
4．承担企业的社会责任，树立良好的企业形象
所谓企业的社会责任（CorporateSocialResponsibility）是指企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对消费者、对社区和环境的社会责任。而实施逆向物流战略，保持和改善环境质量，是企业本身的价值观和伦理观的体现。不可再生资源的减少以及环境污染的严重，使得人们对产品的设计、生产、运输以及回收过程中出现的污染或浪费越来越关切。例如杜邦公司在经营活动中推行“企业环保哲学”，以保护环境为己任，通过开展逆向物流，大大提高了原料利用率；在废料回收处理中，杜邦逐渐为自己开辟了一个新的收入来源；据估计，到2010年，杜邦全球工厂至少有10%的能源需求和25%的收入来自可再生资源。杜邦也因在环保领域的努力荣获联合国的奖项。
同时，世界各国政府对危害环境的惩罚也越加严厉。仅在2005年，欧盟就出台了两个环保法案——《关于报废电子电器设备指令》（WEEE）和《关于在电子电器设备中禁止使用某些有害物质指令》（ROHS指令），前者被称为“全球最严厉的环保令”。如不能实施绿色战略，我国相当大的出口企业将被欧盟拒之门外。2006年9月，我国国家环保总局和国际统计局首次了《中国绿色国民经济核算研究报告2004》，报告表明我国因环境污染造成的经济损失已达5118亿元，占GDP的3.05%，这项数据还没有包括自然资源耗减成本和环境退化成本中的生态破坏成本，但是数字已经是令人触目惊心。可以想见，我国今后对于治理环境污染的法规也将成为企业经营的制约之一。
三、逆向物流的管理探讨
1．提高企业的逆向物流意识
逆向物流多由对不满意产品的退货、不合格材料和残次品的退(召)回、包装品的循环复用、废弃物的处理、有害物品的回收等引起的，因此，我国多数企业认为逆向物流是负面的。再加上对逆向物流的操作缺乏相应的技术和管理手段，使得企业只注重在正向物流上下功夫。相比之下，我国企业领导对逆向物流也普遍不够重视，并将其排除在企业经营战略之外。因此，必须通过宣传教育使其认识逆向物流的重要性，通过法规约束强化逆向物流的意识，促使企业尽快实施其逆向物流活动。
2．选择合适的渠道建设模式
逆向物流活动的方式主要体现在产品渠道的选择上，根据国内外的实践，目前核心企业选择的逆向物流渠道主要有：一是与正向物流共用一个通道，这种方式的优点在于投入少，成本低，渠道各个节点之间相互了解，企业可以比较准确的了解市场的变化。也由于逆向物流的展开，使得核心企业加大对渠道上的合作伙伴的投入，如产品性能只是培训等。缺点在于一旦销售旺季来临，出现两种流向业务资源不足时，很容易重正向而轻逆向物流。第二种是自建新渠道，它的优点在于企业能掌握第一手的市场资料，信息失真的程度大大降低，同时能够给消费者专业性的指导或服务，当然，这种方式投入也是巨大的，从设立机构到购买设备、广告宣传、招聘人才等等，是大多数企业所不能承受的。第三种为共建新渠道，是指与竞争对手一起出资，以多种形式组建新渠道，共享专业的逆向物流的价值。正如前文中提到的我国家电企业将面临巨大的欧盟绿色壁垒，据悉，中国家电行业协会、中国机电进出口商会和十几家大型家电企业正在商讨家电行业开展联合回收。而在这之前，索尼、惠普、伊莱克斯以及博朗四家企业在3年前就达成协议，组建联合服务采购公司，在欧盟范围内展开保费电子电器产品的回收再循环。第四种是逆向物流外包，第三方物流企业提供逆向物流服务有很多优势，如专业化运作可以在很大程度上提高逆向物流管理效率，且厂商不必要建立自己的逆向物流系统而进行较大投资和承担风险等。
3．建设完备的逆向物流管理信息系统
现代物流是建立在现代信息技术上的物流。同样，逆向物流的管理离不开信息技术。通过对回收产品信息的收集和统计，对每次回流物品原因及最后处置情况编订代码，统计回流物品的回流率等等，企业才能精确地跟踪整个回流过程并计算处理成本，并为客户提供及时地服务，为企业赢得信用。构建完善的逆向物流管理系统应当从以下三个方面着手。首先，应当建立准确迅速的信息采集系统，通过使用条形码、无线射频等技术，对产品的信息进行管理，便于对进入逆向物流领域的产品进行及时有效的跟踪；其次，建立并完善物流信息处理系统，对逆向物流从入口到最后处理的全过程进行信息跟踪和处理，能显著缩短逆向物流处置周期；最后应当建立可靠有效的信息传递网络，通过基于INTERNET和XML的EDI系统能够及时传递退货及回收产品信息，实现在制造企业和销售企业之间的信息共享。
4．加强逆向物流的起始点控制，降低物流操作量的随机性
根据Rogers和Tibben-Lembk提出的逆向物流管理措施中，加强对起始点（gatekeeping）控制是重要一环。由于逆向物流与正向物流有着特殊的特征，如逆向物流的分散性、复杂性和不确定性，使得逆向物流战略在开展时面临巨大的风险。而起始点控制就是在逆向物流的流程入口对产品是否应进入流程进行判定并初步决定回返产品在逆向物流渠道上的流向和处理方法。在实践中，通常零售店的雇员是逆向物流起始点处的把关者，因此，必须加强对这些雇员的培训，在退货逆向物流流程的入口，对顾客要求回流的物品进行审查，加速逆向物流流程。当然也可以通过信息技术的手段。例如美国一家电子游戏Nintendo开发了一套专门的起始点控制系统，在顾客退货时，零售商可以通过扫描进入数据库获得该产品的消息信息，解决产品的非质量问题。在实施这个系统后，Nintendo公司的商品回流降低达80%，回流额度降低到2%以下。超级秘书网
5．扩大公众参与，实施企业可持续性发展
实施逆向物流战略不仅仅是受制于国家的政策或法令，或迫于环保组织的压力。企业一旦真正实施逆向物流，就应当以此作为企业可持续性发展的必要保障。根据1992年里约会议通过的《环境与发展宣言》中27条明确指出：“环境问题最好是在全体有关市民的参与下，在有关级别上加以处理”。特别是在发展中国家，企业应当主动加大对绿色产品的宣传，使得公众更加配合本企业逆向物流的开展。例如对回收物品，企业可以用信函、报纸、电视等方式向顾客告示新的回收政策；也可以在自己的网站上提供丰富的回收物品的导向及相关信息。另外，在电子商务条件下，合理建立购物网站对提高消费者的满意度、降低商品退货率、增加退货与回收的便利等也起到非常重要的作用。
四、结束语
正如企业家所言：物流是企业的第三利润源泉，而逆向物流也许是企业在降低成本中的最后一块处女地。逆向物流战略已经成为国外优秀企业的竞争力的一部分。在我国企业面临越来越大的环保壁垒下，转变经营理念，实现企业自身和社会的可持续发展，唯有加强对逆向物流的研究和实践，才能实现企业经济利益、社会利益和环境利益的统一，才能在未来激烈的市场竞争中拥有一席之地。
参考文献
[1]朱远．逆向物流．效应分析与推进策略．[硕士论文]．辽宁．大连海事大学．2004．
我国房地产企业市场定位策略研究
实践证明，我国房地产企业（除港澳台外）取得楼盘畅销的共同点，是以准确地市场定位最终取得市场，获得买主的认同。在决定开发一个项目之前，首先要进行市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件，也是进一步拓展房地产企业市场的重要途径。
1、我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2、我国房地产企业市场定位的内容
（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
（2）市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3、房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图1.
3.1房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。
（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的利润。因此，那20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：
（1）深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
4、结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1]王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
（二）外部环境分析
随着经济全球化的发展，我国的市场经济也逐渐呈现出开放型经济特点。资金的来源渠道、社会财富的结构类型、融资结构的变革、居民收入和消费格局等要素的变化，及政府职能的转变，都为我国商业银行的发展提供了强大的动力和活力。但同时，商业银行长期以来存在的不足和缺陷还未能根本解决。此外，利率市场化、外资银行涌入、货币政策变化、国有银行革新、监督政策调整、市场竞争激烈等问题，也使得我国商业银行的外部环境不容乐观，总体而言，目前我国金融体系呈现出竞争、开放、多样化的特点，商业银行处在这样一种动态发展的外部环境中，面临着前所未有的机遇和挑战。
（三）内部资源分析新时期
我国商业银行的内部资源主要有六大劣势，一是总体资产的质量有待提高，不良资产过多，成了银行发展的沉重负担，缺乏多样化的融资手段，造成总体资产不足。二是缺乏合理的股权结构，内部控制能力不强，抗风险能力较差，公司制度不够完善。三是缺乏特色业务，市场定位模糊，与国有银行存在业务重叠。四是缺乏科学的信贷资产体系，经营结构不合理，贷款在时间和范围上集中度过高。五是与国有银行相比，商业银行总体规模较小，服务范围有限。六是从业人员素质有待提高，对产品的开发、利用和创新能力较低。我国商业银行虽然存在着以上劣势，但总体发展态势良好，这主要是由于，商业银行在内部资源方面存在以下两大优势：一是与区域经济联系密切，大部分商业银行与地方性企业保持着良好的合作关系，准确地掌握着地区企业的经营成效和资信状况，并据此提供相关服务和帮助。二是经营方式灵活多变，可以根据市场的变化迅速的做出反应，拟定对应策略，这对急需资金支持的企业无疑产生了巨大的吸引力。
二、新时期我国商业银行的市场定位及战略
选择通过以上分析不难发现，新时期我国商业银行在外部环境、竞争环境和内部资源等方面，虽然存在着优势和潜力，但同时也存在着较多的问题和劣势，尤其是商业银行市场定位不够清晰，极大地降低了自身的竞争力。因此，新时期我国商业银行若要取得长足进步，就必须及时进行市场定位，做出合理的战略选择。笔者根据多年研究经验，认为新时期我国商业银行的市场定位和战略选择可以从以下方面入手。
（一）新时期我国商业银行的市场定位
第一，应当将主要服务对象定位于中小企业。新时期我国商业银行的从业人员总体呈现出本土化趋势，因此，较为熟悉地区客户的经营效果和资信状况，与客户联系比较紧密，易于监督中小企业的经营状况，这就可以最大限度的降低交易成本，并且预防因信息不对称引发的信用风险。极大地提高了信贷资金的安全系数，保障了服务效率。
第二，服务范围应主要面向地方经济。新时期商业银行一般都设立在各地区的中心城市，这就使得商业银行可以更好地运用周围地区经济的交融性，与地方经济的发展趋势保持一致，进而探究地区经济的主要态势，捕捉经济的主要增长点，在此基础上逐步扩大资源支配范围，谋求长足发展。
第三，在业务模式上应立足于零售业务。相对于大规模的批发业务，零售业务收益更加稳定、客户群体更大、风险相对较小。因此，针对当前我国居民收入日益增长，金融需求多样化的态势，我国商业银行应当进一步扩大对外开放程度，大力发展零售业务。
（二）新时期我国商业银行的战略选择
第一，区域化发展战略。随着经济全球化的发展，我国金融市场的对外开放程度进一步加深，外资银行逐渐进入，这无疑加剧了我国金融市场的竞争程度。同时，新时期我国许多地区的金融市场实行地域限制，这使得商业银行的发展受到了极大的约束和限制。致使商业银行在与国有银行的竞争中处于劣势，无法谋求长足进步。这就要求商业银行要努力扩大发展路径，积极打破区域限制。那些竞争力强、业务量大、业绩突出的商业银行可以采用参股、控股、设立异地支行、兼并异地银行等手段，进一步扩大自身规模，增强自身竞争力。扩大区域服务范围，提供更加全面的金融服务，打造区域性金融平台。
第二，重构银行管理体制。首先，要进一步扩大资本输入渠道，革新内部管理体制，优化股权结构。其次，创新管理模式，完善组织体系，全面推进扁平化管理理念。在重要业务领域实行事业部制管理体制，而对于营销环节和整体组织则采用扁平化管理模式，以此精简管理层次，有效提高工作效率。最后，打造特色企业文化，运用价值链管理理念推动银行改革。
第三，差异化发展战略。这种战略模式要求商业银行要对市场和客户进行细致分析和区分，进而探寻金融市场在某一细节方面的个性化要求，从而形成特色服务。首先，要细致区分市场，全面了解金融市场的需求差别，并以此为依据，打造符合客户需求的金融产品，根据服务产值合理分配资源。其次，明晰市场定位，将主要服务范围面向零售业务、中小企业、地方经济，并以此为基础提升自身的核心竞争力。最后，要切实依据客户需求，确定产品定价。同时，还要考虑市场竞争、服务成本、服务产出等因素，根据市场弹性及时调整价格。此外，还要建立个性化、多层次、经济化、效率化服务体系。
第四，成本领先战略。首先，要对资金成本实行更加精细的管理，充分运用商业银行内部资金，合理转移定价机制。其次，要依据作业成本法，分摊和归集运营成本。此外，合理计量风险成本和补偿力度，增强抵御风险的能力。最后，要有效控制资本成本，努力优化经济成本配置。
1、我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2、我国房地产企业市场定位的内容
（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
（2）市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3、房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图1.
3.1房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。
（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的利润。因此，那20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：
（1）深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
4、结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1]王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
1、我国房地产企业市场定位存在的问题
房地产市场定位存在着许多误区，主要表现在：
（1）产品定位不准确。房地产开发商热中于做广告，但是宣传手段及内容相似，使产品无法在消费者心目中形成独特的形象，消费者很难分辨它们之间的差别。
（2）客户管理不到位。由于大多数房地产开发企业未能建立统一的客户资源管理平台，给管理客户带来很大难度。很多企业未能对客户进行分类管理，也未建立起与客户沟通的有效渠道，没有建立规范的客户回访制度和客户关怀行动，不能及时掌握客户需求变化和客户满意程度，难以进行市场准确定位。
（3）销售过程缺乏规范管理。由于缺乏相应的管理手段和系统，大量曾经访问、咨询过、没有最终成交的客户的信息没有得到保留，而这些潜在的、未成交的客户资源都是花费巨额广告投放或通过展览活动吸引而来的。由于缺乏处理过程，未成交客户的背景信息、未成交原因以及对产品的需求等都未能得到应有的保留和分析处理。如果由于市场定位不准，企业要对市场重新定位。但是，就目前很多企业没有重视企业的再定位。
（4）随波逐流大盘定位。目前商品房的开发趋向于建筑面积越来越大，小区绿地面积越来越大，装修水准越来越高等。虽然无法回避不同居住群体之间客观上的差异，但是开发规模太大，将给现行物业管理模式带来管理上的困难，还使得居住其中的业主可能难以找到家的感觉。
（5）缺乏战略规划。未能充分考虑市场定位的影响因素，在营销过程中仅仅是随房地产市场竞争的潮流，被动、零散地运用广告、宣传、改善服务态度等促销手段。
2、我国房地产企业市场定位的内容
（1）市场细分。房地产市场细分是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据一定的细分参数，将房地产市场总体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费群，其中，每个消费群即为一个细分市场。房地产市场细分是房地产企业选择目标市场及目标客户的前提与基础，其根本功能在于为房地产企业实施有效的目标市场营销战略服务。房地产市场可以从以下角度进行细分：一是心理需求细分。分析消费者的心理需求，其实是分析其在购买住宅时的动机，人们的生活方式和个性不同决定了不同的住宅消费群。二是家庭组成细分。在城市中家庭是一个生活单元，家庭数量及结构对住宅的需求有重大影响。三是地理环境细分，包括自然地理环境、经济地理环境和人文环境方面内容。消费者对房地产的需求爱好，实际上是对房地产及周围环境进行综合评价和选择的结果，即是房地产所处地区的地形、地貌、气候条件、距离市中心的远近、交通便利、文化教育情况等的综合。
市场细分的作用主要表现在细分市场有利于开拓、发掘新的市场机会，企业可以集中人、财、物等资源，取得更大的经济效益；有利于掌握潜在市场的需求，不断开发新产品，开拓新市场，通过细分市场可以从中选择有效的目标市场。
（2）市场调研。是市场定位的核心，也是顾客和企业联系的纽带。对于房地产企业市场定位来说，信息的收集很重要，主要包括宏观信息即整个市场竞争的情况，竞争对手的楼盘类型，销售定位；潜在目标人群的需求信息和企业内部信息。
（3）房地产品牌形象的培育。品牌是房地产企业楼盘的市场信誉、市场竞争力的集中体现。房地产产品品牌能更好的满足特定消费群体的心理需求，对那些有强烈偏好的顾客来说更有吸引力。
（4）打造真正的卖点。如何打造房地产项目的真正的卖点是项目定位的关键内容，卖点可从多个方面进行，如文化定位突出商品房所蕴涵的文化氛围，智能化定位突出小区的设施和物业管理的智能手段；概念定位突出感性消费时代的概念营销等。房地产市场在竞争日趋激烈的今天，越来越多的企业注重在产品本身和附加值上加以再定位，重申产品与众不同的特色。
3、房地产企业市场定位的策略
房地产企业市场定位包括产品定位、品牌定位、企业战略定位，房地产企业市场定位的分析如图1.
3.1房地产企业产品定位策略
房地产企业首先了解竞争对象的产品具有哪些特性，研究消费者对该产品重视程度，然后决定本企业的产品定位。
（1）提高产品的性价比，注重人文环境。消费者在购买时，考虑最多是的是商品房的质量和性价比。房地产开发商必须严把质量关，确保项目在各个方面的质量。居住小区的选址与建设必须要考虑人文因素，包括交通、教育和环境等内容。
（2）保证空间的合理布局。住宅最关键的要素是它的空间，因为其他设施都可以更新换代，惟独住宅的空间在其寿命内是不变的。保证空间的合理布局是住宅建设的发展方向。
（3）准确挖掘高价值的客户。如何判断客户的价值？从什么样的角度看待客户的价值？能否将客户价值量化？这是房地产企业特别关注的问题。房地产产品定位应考虑客户关系管理。客户关系管理中重要的理论是“二八原则”，也就是客户价值金字塔。在客户价值金字塔的顶端，20%的客户能够为企业贡献80%的利润；在客户价值金字塔的底端，80%客户能为企业带来20%的利润。因此，那20%的客户为企业高价值的客户群体。从客户生命周期的角度来看待客户，不断挖掘客户价值是树立品牌、打造百年老店的房地产商们的追求。树立企业品牌的一个重要原因就是使得客户在其生命周期之中能够不断地购买房地产开发企业的产品。
3.2房地产企业品牌定位策略
房地产企业品牌定位策略可从以下几方面考虑：
（1）深化品牌营销观念。目前品牌营销观念深入人心，广告成为广大客户购房时主要信息来源之一，因此品牌广告竞争也成为众多发展商重要竞争手段之一。广告创意突出绿色家园独特的产品品牌价值，包括园林生态、体育健身、休闲等特色；突出企业品牌价值，包括企业良好的知名度，美誉度及雄厚的实力，企业文化等。
（2）使消费者增强对房地产商的信心。房地产开发只靠硬件投入是不能构成品牌产品的，以品牌切入，更有利于竞争，建立特有的房地产品牌，逐步树立良好的品牌形象。
（3）建立优质的物业管理品牌。物业管理是与老百姓密切相关的大事，优质的物业管理对企业品牌树立则起到了至关重要的作用。
3.3房地产企业战略定位策略
房地产开发企业战略通常有以下几种：一是建立专业化、跨地域房地产开发企业。资金雄厚的企业将逐步把企业资源向作为房地产专业化公司的发展方向聚集。二是综合性、跨领域房地产开发企业。这部分企业的房地产开发将呈现出多元性特征。三是房地产产业链投资延长型房地产开发企业。有些房地产开发企业，它的投资范围自延伸到了与房地产开发相关的上游或下游行业，取得产业链的利润最大化。四是从开发商转向房地产服务类企业。随着二手房市场即将全面起动，房地产细分市场架构进一步明显，房地产开发企业服务创新将面临非常好的市场环境和机遇。
（1）产业链投资延长定位。投资范围向相关的上下游行业延伸。
（2）补缺式定位。通过市场细分发现新的尚未被占领，但为许多消费者重视的空位产品。在这种定位下企业容易取得成功，因此这部分潜在市场即营销机会没有被发现，也许有的企业发现这种潜在市场，但没有足够的实力，无法去占领空白的市场。
（3）挑战式定位。当企业能比竞争者生产出更好的产品，该市场容量足够吸纳这两个竞争者的产品，同时比竞争者有更多的资源和实力，这时企业可把产品定在与竞争者相似的位置上，同竞争者在同一细分市场竞争。
（4）突出优势式定位。房地产企业在市场中所处的地位是不同的，有的是市场的领跑者，有的是随行就市跟随者，有的是补缺者。当企业意识到自己无力与同行业强大的竞争者相抗衡从而获得绝对优势地位时，可突出宣传自己与众不同的特色，如前期的规划设计、后期的物业管理等方面取得领先地位。
4、结束语
当今房地产业竞争越来越激烈。房地产企业在进行市场定位时要充分考虑定位过程中的品牌、超前和创新观念，为自己的商品打造卖点，并采用定性和定量相结合的定位模式。只有通过准确的市场定位，房地产企业才能取得成功。
参考文献：
[1]王洪卫。房地产市场营销[M].上海：上海财经大学出版社，1998.
[关键词]机关报定位营销
定位的概念来自于美国著名营销专家艾•里斯和杰•特劳特。他对定位下的定义是:“定位是你对未来的潜在顾客心智所下的功夫。”说得确切些,报纸必须在预期受众头脑里建立一个“地位”,它不仅要能够反映出其本身的优势和劣势,也要能反映出竞争对手的优势和劣势,从而和竞争对手的同类产品相区别,有利于企业赢得竞争。
报纸定位是任何一家报社首先要解决的问题,报纸定位就是确定办报理念,即根据报纸的性质、目的和主要的读者群制定相应的办报宗旨和办报方针,在竞争中寻找和发挥自己的优势,为报纸今后的发展指出方向。
一、政府机关报的定位现状
1.消费者定位。报纸发行量的多少,很大程度取决于消费者的多少,因此,如何吸引消费者成为报纸定位的先决条件。报纸的“消费者”包括两个方面:一个是读者,另一个就是广告主。
读者定位——面向广大市民,政府机关报参与市场竞争后,将读者定位于市民;广告主行业分布——以商贸广告、房地产广告、汽车广告、医疗广告行业为主。通过分析政府的经济特色,报纸的经营者发现商贸、房地产业、汽车业、通讯业、医疗保健业是市场上最活跃、最具有广告发展潜力的几个行业,因此机关报的经营者将商贸、房地产业、汽车业、通讯业、医疗保健业确定为该报的广告细分市场。
2.内容定位。贴近实际、贴近生活、贴近群众。一份报纸在市场上是否具有竞争力,能够把握住更多的读者,报纸的信息内容是否吸引读者是关键。政府机关报的读者定位是广大市民,因此在报纸内容的安排上也尽可能的做到“三贴近”——贴近实际、贴近生活、贴近群众。
3.功能定位。服务消费者。拉斯韦尔和赖特认为大众传播媒介有四个方面社会功能,即监视周围环境,联系和协调社会各个部分以适应环境,传承社会文化遗产,娱乐。直到今天,人们对传统媒体功能的认识基本上仍沿用这一观点。通常将新闻事业所能发挥的社会作用归纳为五种,即:沟通情况,提供信息;进行宣传,整合社会;实施舆论监督;传播知识,提供娱乐;作为企业,赢得利润。然而这样的归纳仍未能全面反映机关报的实际功能定位。政府机关报一个突出的特点就是把“服务于社会大众”作为自己的新闻价值观,是在新闻实践中坚持报纸的党性和人民性的具体体现。
二、政府机关报定位存在的问题——读者认知与定位的矛盾
政府机关报的定位是否准确,是否能被目标市场准确地感受到呢?换言之,目标市场是否满意报纸的服务、质量呢?
调查结果显示,政府机关报虽然有明确的市场定位,但仍然存在着以下问题:
1.报纸“机关”内容太多,与百姓相关的实用信息太少。作为普通的读者,读报过程中大部分希望了解国际、国内、地方的最新信息,能读到与自己生活息息相关的信息。而该市机关报目前在内容安排上经常花大量篇幅介绍党委市委前一天召开的会议内容,不仅详细描述会议的内容,还要刊登部分领导的发言词,一个会议需要占用2个版面;无形中挤占了其他新闻位置。
2.部分内容报道不及时,“热”点不热。政府关于某些事件的报道与扬子晚报或者其他一些非本地报相比较明显迟缓。比较常见的情况是整个城市的普通市民都在讨论某个问题,而机关报却只字不提,或者过了一段时间在报纸某个不显眼的角落发表“迟来”的评论。“机关报”代表的是官方言论和意见,读者在遇到热点问题时希望能了解到最权威的评论或者解说,不报道不等于没发生,反而使读者对报纸失去信心。
3.舆论监督力度欠缺。党的十三大提出“要通过各种现代化的新闻和宣传工具,增强对政务和党务活动的报道,发挥舆论监督的作用,支持群众批评工作的缺点错误,反对,同各种不正之风作斗争。”这之后,舆论监督慢慢成为党报以及其他报纸的重要内容。而政府机关报在这方面做的并不到位。首先,对市民反映的一些问题在报纸中没有反映;其次,对市民反映的一些问题没有做任何的评论。
三、对政府机关报定位的改进建议
1.增加百姓需求的实用信息。本文认为,日报在今后的内容改版中:(1)把报纸从原原本本地转载各级领导讲话、从连篇累牍的会议报道中解脱出来,要压缩市委相关领导的讲话稿(这也是政府市委书记与市长在近期讲话中提倡的),节约报纸版面刊登其他百姓更加关注的报道;(2)要加大本地新闻的报道(读者虽关注国际国内和周边城市发生的重大新闻,但相对而言,读者更关注本地区范围内发生的新闻),本地新闻是吸引读者的最重要内容,是网络、其他地方报纸很难预测和复制的;(3)充分利用目前百姓关心股市行情的情况,对常州日报原本阅读率偏低的投资理财版块进行改版,减少部分纯理论的文章,增加地方投资机构或者证券公司的个股点评等。
2.报道及时,追踪热点话题。机关报要敢于报道本地发生的各种事件,不能报喜不报优,当有影响较差的事件发生,政府机关报应该在事件发生后,及时对事件的起因、发展及结果进行详细的记载与分析,用权威的评论及精确的分析引导普通百姓的舆论。
3.加强报纸的舆论监督功能。机关报可以单独开设舆论监督版块,针对百姓提出的问题,报纸充分利用其特殊性与问题的相关部门进行沟通联系,为保证普通百姓对报纸舆论监督的信心,本文认为可以从两个方面努力:一是保证舆论监督的质量。对于普通市民提出的疑问,报纸应确保得到相关部门的答复;二是保证见报时间。坚持第一天接到问题,第二天能将问题和咨询到的结果刊登在舆论监督版块。
总得来说,机关报应综合各方面的因素,尽可能想读者所想,写读者所看的内容,真正关注目标消费者的变化,才能把握市场,提升报纸的“有效发行”量,提高报纸的阅读率,提高报纸在该地区的威望和声誉。
参考文献:
[1]艾•里斯杰•特劳特.定位.什么是定位.外文翻译出版社,2000.
[2]顾秀苹.做好报纸营销,提高传播效率.青年记者,2007,(4).
关键词:青年期刊;策划;定位
青年期刊的策划与定位是对读者的消费水平、文化程度,期刊的选题、专栏、文风、封面风格、版式设计、作者队伍以及营销发行、广告和活动等诸多元素,进行可行性分析或设计,制定出行之有效的策略和措施。对期刊的所有元素进行统一、系统的运筹与协调,从而使期刊在同类青年刊物中独树一帜,将特色鲜明抓住一群青年读者,并相对固定。
一、核心理念策划
核心理念是期刊编辑出版中所体现的编辑的理想追求、价值准则和行为规范在精神上的积淀和升华。具体表现为期刊的思想和办刊方针。每种期刊都应根据自身的办刊宗旨,建立自己的办刊风格,创造一种品牌甚至一种文化。编辑就要首先从办刊理念上与期刊的宗旨、方针相一致,在不背离宗旨的前提下,广泛涉猎,积极创新,树立精品意识和特色意识。如在全国有很大影响与发行量的《读者》与《家庭》就分别定位在“人与人性”和通过“家庭”小细胞看“大社会”这两个独到的核心理念上。而《青年岁月》(上、下半月刊)则定位在“文艺界成功人士”与“成功与智慧的事例与理念”上,上、下两册有区别又有呼应,故发行量相对稳定。
二、选题策划
选题策划是一项创造性的行为,选题要求要有新意,有独到的特色,要具备“你无我有,你有我全,你变我新,你新我高”的水准。唯其如此,才能在激烈竞争中抢占制高点,使自己立于不败之地。作为一本好的期刊,应该培养专门的策划编辑,使他们时刻站在期刊发展的最前沿,对选题要有创新性,有新发现、新视角,才能以新取胜。如《建国大业》热映时,我刊针对该片音乐颇具特色的亮点,选择了对“音乐统筹”的报道,给人耳目一新的感觉。
三、组、约稿策划
确定好选题之后,就要组、约稿件。策划编辑要增强敏锐意识,及时捕捉当前发生的重要事件,重大活动的脉络,同时,要建立自己层次高、涉猎面广的作者群,根据选题选择合适的作者,将自己的意图与想法告诉他,这样作者才能撰写出更符合编辑思路的作品,符合期刊的要求。
约好稿件之后,具体地就要对稿件进行精心的编辑加工。编辑要具备较高的政治修养、极强的责任心、扎实的专业知识、较好的文字功底和敏锐的观察力,对稿件作准确的取舍,从而强化事先的思想定位。
五、形式策划与定位
期刊能否吸引读者,引人入胜,形式策划往往起着十分重要的作用。期刊的形式包括装帧设计、版式、开本、封面、用纸、印刷等各方面,它属于编辑美学范畴,既是直观的欣赏形式,又是无声的载体广告。读者最先接触的是期刊封面,看到的是版式,版面就是期刊的脸面,第一印象常常决定了读者的选择。呆板、普通的面孔很难打动读者的。所以,版式策划要在“新”“特”“系列化”上下功夫,要走出去,深入读者中征求意见,倾听读者的反馈;同时也要开阔新思路,加强新设计,吸收新气息,与时俱进,赢得读者。或庄重、朴实、典雅,或艺术、浪漫、潇洒。
六、读者策划与定位
所谓读者策划定位,主要是为自己的期刊做好目标读者的定位。读者是期刊的服务对象,期刊的内容、版式、风格等等成功与否,很大程度上要取决于读者的认同。只有为期刊定位好自己明确的读者群,有的放矢地去为读者服务,才能使他们变成期刊的忠实读者。《青春岁月》早在1985年就针对读者问题进行了调研,将读者群从学生、团员中扩大开来,将《河北青年》更名为《青春岁月》,发行范围突破了河北界限,发行量也从10万份左右猛增至50多万份。
当然,期刊适应读者并不意味着一味去媚俗,只顾迎合低层次读者的口味,而是应该秉承和弘扬正确的舆论导向,时时不忘作为媒体的社会责任,弘扬主旋律,去引导、激励、塑造读者。所以,期刊要不断地策划,塑造和开拓出新的读者群,创造一个雅而众的文化市场氛围。长期以来,《读者》《青年文摘》等刊物坚持高品质的定位,形成了自己的品牌和特色,在期刊大势不好的情况下,仍能使发行量相对稳定,这不能不说是定位的成功。
