顾名思义，石油企业的物业管理就是石油企业运用现代化的经营手段与管理模式，对矿区、办公区、油田居民区进行全方位、多功能的后勤服务管理，对企业员工及其家属提供较为优质的服务，保证他们能够安心工作、生活，为企业创造出和谐的文化氛围，确保员工的稳定性，避免人才的流失与企业利益的受损。伴随石油企业的改制重组，物业管理部门从原来的后勤部门中分化出来，形成独立的机构并愈来愈朝着专业化、市场化的方向发展。改革开放以前，石油企业的建设与发展主要靠企业职工自身的力量，油田勘探、开发，矿区的建设多在偏远地区，职工居住区基础设施较差，配套服务也满足不了基本需求。20世纪80年代末90年代初，石油企业成为我国能源基础建设的重要力量，受到中央与地方政府的高度重视。石油企业不仅创造出更多的经济利益与社会利益，也为长远发展考虑，逐步建成设施完善、功能完备的居民区，保证企业员工的稳定性，做好企业的各项后勤保障工作。尤其是在市场化逐步推广的今天，石油企业的物业管理作为一个独立的行业，作为一种新兴的产业经济，探索出一条迎合市场需求、不断发展、活力四射的道路。首先，石油企业物业管理拥有优质的外部环境。物业管理的涉及面广，是一项综合性很强的系统工程，而作为大型企业的后勤部门，更是需要全社会的理解与支持。由于物业管理从整体上来说还处于发展的初步阶段，行业法规、管理法律都不够健全，需要社会化服务给予一定的支持。政府要理解企业管理中的难处，尽量在资金投入、税收政策、配套设施等方面给予倾斜，为企业内部的物业管理奠定良好的物质基础。其次，石油企业应建立现代企业标准化物业管理制度。现代企业必须遵守严格的市场运行机制，具备无人能及的市场核心竞争力才不至于被社会淘汰。石油企业的物业管理便是遵循了这一原则，很好地体现了与时俱进、优化创新的理念。在石油企业内部，领导层巧妙地运用了市场竞争机制，管理人员奉行竞争上岗制，将职工的工资、福利、奖金等区别开来，形成良好的激励机制。经济手段的约束力最为直接、效果显著，然后辅助一些精神性的鼓励，能够催促企业不断提高自身的物业服务水平。最后，物业管理的专业化能够形成无形的“品牌效应”，在造福企业职工的同时，也为企业创造出更多的经济利润，是互利双赢的好事。物业管理由于涉及面广而杂，如果一直是杂糅在一起，难免会分工不明确、矛盾冲突不断。专业化分工和专业化人才是品牌战略的重要因素，直接关系到物业管理水平与服务质量。鼓励各领域内的管理人才参与培训计划，实时充实自己，在物业管理的平凡岗位上做出不平凡的成绩，巩固石油企业在大众心目中的权威地位。
二、石油企业物业的专业化分工
石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。
（一）咨询服务
作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。
（二）保洁保安
无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。
（三）设备维修
石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。
三、培养石油企业物业管理的专业化人才
纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。
四、结语
由于电力企业长期以来一直将物业管理部门当做是后期服务部，正是由于对其的定位错误，常常安排一些老弱病残，或一些快要退休的老职工，并且在物业管理员工培养方面存在严重不足，结果导致现阶段电力企业物业管理人才严重匮乏。作为物业管理人员，不仅需要具备物业管理专业的知识，还必须掌握经济管理、房地产、建筑、法律等方面的技能，就我国电力企业现阶段的物业管理人员配置来说，文化素质以及专业素养有待提升，在很大程度上影响了物业管理的发展。
2.优化电力企业物业管理的对策
2.1早期全面介入，强化物业建设质量
只有具备高品质的物业，才能提高物业管理的水平。这就需要物业公司尽早的介入，作为物业管理企业来说，应当考虑从后期物业管理的角度出发，综合考虑业主、开放商等各方面的利益，将物业管理各个细节延伸到开发建设的各个环节，提出行之有效的规划、设计建议，为物业后期管理提供便利。
2.2加强电力企业内部管理，强化服务意识
为了提高物业管理的服务质量，首先就需要从物业管理企业的内部出发，逐渐的转变员工的服务意识，并加强对其专业技能以及理论知识的培养，执行竞争上岗制度，合理安排物业管理的程序。具体的措施体现在以下几个方面：
（1）引进优秀的物业管理高层人才，充分发挥其在物业管理中的领导才能。
（2）加强对物业管理企业员工的培训，包括专业管理以及相关方面的知识，定期进行考核，采用评比等手段，提升员工自身的综合素质；
（3）加强物业管理企业的内部管理制度，建立良好的企业文化，增强企业的凝聚力，使全体员工树立高质量的服务意识，提高物业管理整体的服务质量。
2.3规范物业管理自身的行为
为了规范物业管理自身的行为，需要做好以下几个方面的工作：
（1）物业管理工作本身存在程序复杂、项目众多、环节繁杂等特点，需要加强对物业的日常管理，强化管理岗位，突出工作程序，优化物业管理的中心环节。
（2）完善物业管理相关的法律法规，有效的约束物业管理的行为。物业管理企业也需要引进质量体系，制定质量监督手册，运用国际通用的准则，规范物业招投标、管理服务方案制定、接管验收、入伙管理、职工回访、有偿服务、退伙管理等所有过程的控制要求，来逐步完善其质量管理体系。
（3）物业管理企业需要加强对企业员工的沟通，关系员工的工作与生活，和谐企业与员工之间的关系。另外，要建立科学的奖罚制度，激励员工，充分挖掘员工的潜力，积极听取员工的建议。
3总结
关键词:商业物业管理运营措施
目前商业物业发展中存在的问题
我国商业物业的建立与经营大多缺乏对市场的深入调研,缺乏客观的依据,所以物业管理带有很大的盲目性。
经营理念和管理技术落后
商业物业里常有上百个所有权独立的零售商,通过统一管理树立商业物业的整体形象至关重要。但是商业物业的管理比其他物业的管理难度大得多:诸如所有零售商是否接受统一收银,是否接受统一营业时间,是否接受进行统一的促销活动等。由此无论是物业管理企业还是业主或使用人由于经营理念和管理技术的落后,都会使商业物业形象受损,导致顾客失去光顾的兴趣,进而影响商业物业的发展。
商业物业重复建设
在商业地产迅速发展的同时,商业物业的空置率也倍受人们的关注。广州市做为零售商业较为发达的城市具有一定代表性,2002年广州市滞销商品房中,住宅、办公楼、商业用房空置率分别为9.5%,22.9%,43.1%。其中办公楼和商业用房的空置率均已超过10%的警戒线,商业物业空置率最高。居高的空置率,一方面折射出我国商业地产发展的盲目性,另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。原因在于商业地产丰厚的回报,吸引了大批投资商进入,但在投资和建设中由于缺乏统一规划,不可避免地带来了重复建设和空置率高的问题。
商业与地产的脱节
目前,大多数的开发商把眼光盯在了前期的开发上,地产公司通常会采取将开发好的商场直接出售给中小投资者,再由投资者直接或间接出租给零售商的做法,实行的是物业管理指导下的“商业管理”体制。开发商重视的是商场有多少面积出售了,并没考虑出售后整个商业物业的运营状况。从运营稳健的国内外商业项目看,我们不难发现,他们几乎无一例外地采用出租的方式,也见不到分割成独立商铺出售的现象。目前地产与商业之间关系的现状是:两种资源没有有机结合,地产商找不到合适的商业主体,而商业主体找不到好的商业物业项目。
商业经营缺乏特色
目前大量的商业项目存在为招商而招商的倾向,商户组合缺乏竞争力和协调性,开发商为了招商指标,不能全面考虑商户的组合,为未来的经营管理埋下了隐患。在经营中,业主和使用人缺乏经营理念,盲目建设,目标经营市场不明确,缺乏商业的准确定位,多数商场经营没有特色,给人“千店一面”的感觉,缺乏对顾客的吸引力。诸多城市开发的商业物业出现“开盘时火爆,开业时冷清”的现象,商场给人以萧条冷清的感觉,顾客像看画展一样浏览各个店铺,光顾的人不多,买东西的就更少了。客流量不旺,致使商业物业中的商户像走马灯一样地更换,使顾客难以产生信任感,更谈不上培养忠诚性顾客了,如此恶性循环,商业物业的营运就可想而知了。
商业物业管理与运营困难的原因
主观原因:缺乏对商业物业发展规律的认识。房地产将其作为物业来做,商业把它当作商场来做。实际上它是一个综合体,其运营比单纯的物业或纯粹的百货商店要复杂得多。商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司,除了要有对房地产的丰富知识和管理经验之外,还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务,又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用,维护和扩大市场的影响力,吸引消费者的驻足。因此,商业物业的管理与运营对物业管理企业具有很大的挑战性,在管理过程中出现一些问题是必不可免的。
行业原因:爆发式的零售革命。西方发达国家在近l5O年时间内,依次爆发了百货店、连锁店、超市店、商业物业、自动售货、步行街和多媒体销售等多次零售革命,产生了20多种零售业态。而我国在九十年代中期三、五年时间内,几乎所有零售业态都出现了。这一方面会给商业物业的发展带来难得机遇,另一方面也使商业物业发展出现了的盲目仿效的现象。许多项目不看地点,靠追风来指导建设,如此的商业物业效益不仅不会好,还会造成国家财产的浪费。更有一些投资者因资金不足,把为消费者购物等提供方便的必要现代化硬件设施滚梯、空调砍掉,而在墙面、地面等装潢上大量花钱,给后人留下“弃之可惜,改之不能”的遗憾。
环境方面:商业物业条件不成熟。商业物业发展所需的客观经济环境是形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店,城市居民向郊区延伸,消费观念转向生理和心理需求的双重满足,人均国民收入2000美元以上,居民小汽车普及率超过50%。我国目前城镇人均居民收入1000美元左右,卫星城、小区建设刚刚起步,一些郊区的人主要在城区购物,小汽车普及率还不高,因此形成了商业物业郊外无客流,建在城区又与百货商店、社区商业中心竞争的两难境地。
发展商业物业管理与运营的对策
树立先进的经营管理理念
经营性商业项目的主要收入来自于商户的租金。租金的支付者,是创造营业收入的主要组成力量。商业项目的功能就是要帮助商户去创造收入。简而言之,就是提高每一平方米商业面积的赚钱能力。这就是商业项目经营管理的价值所在,也是商业地产成功运作的关键所在。物业管理企业在商业经营管理上应拥有一支专业队伍,建立一套超前的经营管理模式和理念。通过提供商业项目从定位、规划、招商到管理的全程服务,从而确保未来有效而持续的经营管理。
提高物业管理队伍的专业素质
物业管理是运用现代经营的技术手段,按合同对物业进行多功能、全方位管理和服务,为物业产权人和使用人提供高效、周到服务,以提高物业的经济和使用价值,创造一个良好的物业环境这样的一个过程。要完成这一过程,一支高素质的专业队伍是必备的条件。商业物业管理队伍的建设必须与这一管理特点相适应。在人员配置上除了常规的物业管理所需要的专业人才外,还应注意吸收下列人员:懂商务、会管理的经营人才;懂法律掌握政策的管理人才;高级技术人才。不少商业楼宇的智能化程度相当高,特别是楼宇自动化、通讯自动化以及信息管理自动化的广泛使用,迫使我们必须以更先进的科学手段对商业楼宇进行管理。当然在引进专业人才的同时,对原有的商业管理人员进行不断的培训也是十分重要的。只有把引进人才和自我培养有机结合起来,物业管理队伍的专业素质才会不断提高。
利用制度规范市场秩序
任何企业都存在两方面的制度:一是企业的基本制度。它们规范企业的基本经济关系,构成企业的经济形体,是企业经营机制的决定因素,有什么样的企业基本制度和经济形体,就会产生什么类型的经营机制;二是企业的具体管理制度。它规范企业内部各个部门、单位、个人的职责和联系,构成企业管理的组织形态,对企业的经营管理水平具有重大影响。现代企业制度指的是企业的基本制度。建立现代企业制度的原则是:产权清晰、权责分明、政企分开、管理科学。随着进场租户租赁或合作时间的延续,合同及其补充文件和附件将不断增多,契约越多管理上就越复杂。所以,对商业物业的管理应采用制度来明确各自的权利和义务,用完善的制度来规范市场秩序。
科学设计商业地产开发模式
商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式,而应该先确定经营模式、招商对象和业态需求,再进行建筑规划设计,以最大限度地减少日后改造费用的成本,从而降低商业地产的风险。大连万达提出的订单式商业地产模式,即预先与世界500强企业签订联合发展协议,得到其租赁项目的承诺后才进入实质开发。这种战略伙伴组合的营销模式的好处是显而易见的:对于万达集团而言,与这种外资零售业巨头结伴而行,可以加大投资开发购物广场的知名度;另外,商业地产做到了强强联手,通过各种品牌组合,产生经营优势,有效地控制了经营风险,增强了业主的投资信心。此外在开发商业物业时,重视物业管理的前期介入,对商业物业的定位、结构和外观设计给予合理建议。
实现商业与地产合理对接
地产商借助商家的品牌效应,能有效提升商业物业的销售,因为零售巨头、餐饮娱乐、家具建材商等的加盟是项目的一大卖点;成熟的大型社区为商业经营者提供了高素质的人流量和消费力。在现代化商业模式中,商业地产的盈利并不是通过商铺销售来获得地产增值利润,而是通过持续的经营管理,提升商业空间的价值。因此,商业与地产的合理对接,才使双方互利,使商业物业得到较大的发展空间。
准确定位商业经营方向
由于商业地产与市场需求关系紧密,地产商开发地产时,定位是非常关键的,同质化经营只能带来商业资源和社会资源的巨大浪费。比如社区底商的定位,其招商目标主要有:自身配套所用、综合百货业、专业市场、主题式商场等几种形式。底商首先必须考虑消费市场,只有准确、恰当的商业经营定位,才能在激烈的市场竞争中生存和发展。要做到准确定位,一方面必须适应市场的需求,另一方面也要从自身的具体情况出发,走适合自己的路线。市场细分是商业物业定位的前提,尤其是针对商业密集区,要让商业物业成功盈利,就必须把市场细分、再细分。
主体经营凸现特色
主题式商场可以按人群、功能进行划分,小型商业物业尤其要做好定位工作,要避免与大型商业物业正面交锋,切忌盲目地比“大”、比“全”,而要做“专”、做“精”,以自身特色来吸引消费者。从而在激烈的市场竞争中,求得生存,站稳脚跟,以获更大的发展空间。
商业物业不同于其他物业,其项目的定位、规划、招商和经营管理是一个有机的整体,需要我们理性的思考,全盘规划,逐渐让商业物业的管理与营运走上正规发展渠道,使商业物业走向成熟。
参考文献:
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1.引言
众所周知，当今企业的交易成本主要为物流所占用。物流成本成为企业销售成
本的重要组成部分。物流成本的高低与企业的效益紧密相关，具有乘数效应：即物流成本的降低可以显著增加企业的效益。举例说，假定其他条件不变，某企业的利润率为10%，要想依靠增加销售以获取10万元的利润，则企业要增加100万元的销售额。如果我们能通过采取切实有效的措施，将物流成本降低10万元，则等同于间接增加了100万元的销
售收入。常言说得好：“省钱比赚钱容易”。由于当今科技的高速发展，特别是计算机网络技术的发展和广泛应用，给企业的物流职能的改进提供了强有力的技术支持。在顾客需求多样化和个性化、理性化趋势明显的当今经济社会，显然，改进企业的物流职能，降低其物流成本，要比改进企业的销售职能，提高销售收入要容易得多。因此，企业要想适应不断变化的市场需要，提高其核心竞争力，必须适时、有效地整合其物流资源。本文从企业物流资源整合的相关文献入手，对企业物流资源整合的概念、实质、原则、问题进行较为系
统的理论研究，进而提出再造企业物流流程的建议和对策。
2.企业物流资源整合的概念和实质
2.1企业物流资源整合研究的相关链接
资源整合是当今物流界较为热门话题。然而，迄今为止，人们对于资源整合的理解还千差万别，从笔者所涉猎的国内外文献看，比较有代表的观点主要有：
2.1.1.何明珂在其著作《物流系统论》指出物流要素集成化原理实质上就是物流资源整合原.理。该文指出：物流要素集成化是指通过一定的制度安排，对物流系统功能、资源、信息、网络要素及流动要素等进行一系列规划、管理和评价，通过要素之间的协调和配合使所有要素能够像一个整体在运作，从而实现物流系统要素之间大联系，达到物流整体优化的目的的过程。还指出物流要素集成是区别传统储运业与现代物流业的主要特征；系统分析了要素集成的动机、机制和结果；指出物流系统内部结构的原理有：物流要素集成化原理、物流系统网络化原理和接口无缝化原理等。
2.1.2.王佐在其文《论物流企业的资源整合》中将物流资源整合从战略思维层面和战术选
择层面对物流整合的涵义和物流整合的内容，进行了较为详细的论述，其文认为物流整合内容包括客户资源、能力资源和信息资源的整合。
2.1.3王国雄在其文《试论现代物流的整合效应》中从大物流的观点出发，认为物流整合力是物流企业对市场发展所具有的适应力、协调力和综合力的总和。物流整合力=物流设施+营销能力。
2.1.4李雷鸣、陈俊芳在分析了企业物流的作用和制约因素之后，从多个方面分析了我国企业集团现行的分散物流模式的弊端，并在此基础提出了企业集团组织一体化整合和信息整合的第三方物流改革目标模式。
2.1.5.唐纳德.丁.鲍尔所克斯等人在其著作《物流管理——供应链过程一体化》提出的整合理论。强调了对物流位置结构、仓库位置类型、运输节拍、库存节约、物流战略的制定方向。
2.1.6DorothyLeonard从动态角度概括了企业资源整合的方法和过程，他认为企业资源整合就是在发现并建立企业的核心竞争能力的基础上，通过一定的的决策措施，对物流企业内外的系统功能、实体资源、信息、网络要素以及其他要素进行统一规划、管理和评价，从而实现整体的最优目标，并且通过动态的资源检验和发展物流企业的核心竞争力，促进企业的快速健康发展。
2.2.企业物流资源整合的概念和实质
上述各种企业资源整合的研究，角度各不相同，有些从技术的角度进行研究，有些则从管理运作的角度去研究；有些从企业的角度进行研究，有些则从社会的角度进行研究。应该说，这些研究还是令人满意的，但也存在一定的局限性：一是，各种资源整合的研究基本上都集中在具体的整合内容和方法上；二是，对企业物流资源整合的前提-----制度资源研究比较缺乏；三是，对企业物流资源整合本质研究
的缺乏，没有围绕提高企业核心竞争力的物流资源整合而作出一个系统的研究。应该指出，企业物流资源的整合不仅仅是对企业和社会原有的物流资源进行重新的优化配置，更重要的是为了使企业的运作形态发生根本性的转变，使企业由以职能为中心的传统运作形态向以优化资源配置为中心的现代企业运作形态的转变。实现企业经营管理运作的根本性变革。在当今经济社会中，企业物流资源的整合，不论从何种角度看，都不能忘记关键的一点：即企业物流资源的整合应有合理的制度安排作为其前提，并有现代的科学技术，特别是计算机网络技术作为其强有力的支撑。只有这样，企业才能将其有限的物流资源和分散的社会物流资源进行无缝化对接，真正形成以企业核心竞争力为主要目标的物流资源的动态运作。为此，本文将企业物流资源的整合定义为：为适应不断变化的市场环境的需要，在科学合理的制度安排下，借助现代科技特别是计算机网络技术的力量，以培养企业核心竞争力为主要目标，将企业有限的物流资源与社会分散的物流资源进行无缝化对接而进行的一种动态管理运作。这也是本文将企业物流资源整合置于新经济背景下研究的原因。这一定义虽然有些长，但其能较为全面说明当前和今后企业物流资源整合的主题和趋势。反映企业物流资源整合的本质特征：
2.2.1“在科学合理的制度安排下，借助科学技术特别是计算机网络技术的力量”说明企业物流资源整合运作的制度基础和知识技能基础。
2.2.2“以培养企业核心竞争力为主要目标”说明在新经济条件下，只有正确识别和把握
企业的核心竞争能力，才能使企业的物流资源整合更加有效。
2.2.3所谓“动态管理运作”说明企业物流资源整合运作的非静态特征。因为企业所面临的市场环境总是处于不断的变化之中。不同时期，企业所面临的社会、政治、经济和科学、文化等环境都会有所不同，企业内部环境也会因此引起变化。环境变了，企业物流资源的整合也将发生变化。因此，只有以动态的观点对待企业的物流资源整合，才能使企业内部的物流资源与外界物流资源保持一种动态的相互适应性，才能响应顾客的快速需求反应，保持企业在不断变化的市场环境中立于不败之地。
综上所述，企业物流资源的整合其实质就是再造企业的物流流程。实现传统以职能为中心的管理运作向现代以资源优化配置为中心的管理运作的转变。是企业一种全面彻底的管理变革。
.企业物流资源整合的原则
3.1顾客导向原则
以顾客为导向原则，要求企业的物流资源整合必须紧扣顾客需求主题而进行。
随着经济的发展，消费者的价值观念不断演进。在当今的经济社会中顾客的需求日
趋理性化，人们开始希望花合适的代价购买到具有合适功能的产品或服务。强调以
顾客为导向的企业将发现，最好满足市场需求的产品或服务，并不是由企业为顾客
设计的产品或服务，而是由顾客设计或由顾客参与企业共同设计的产品或服务。在
产品或服务的购买过程中，顾客具有“否决权”，顾客群及潜在的顾客群决定产品
或服务的需求特点。使得企业面临严峻的挑战。因此，以顾客为导向必须使企业各
级人员都明确：企业生存和发展的理由是为顾客提供价值。顾客作为企业的重要
“资产”，企业必须善待顾客。必须创建并维护良好的顾客关系。从长远的观点看，
企业的使命就是要使顾客当前价值最大化，同时使顾客的寿命周期价值最大化。企
业物流资源的整合只有达成这些使命，才有意义。因此，企业任何物流资源整合的
设计与实施都必须以顾客价值为标准，将客户关系管理作为企业的长期发展战略，
努力培养顾客对企业的忠诚度。这是企业物流资源整合得以成功的重要前提。
3.2知识管理原则
企业物流资源整合的知识管理原则，要求企业必须提高其物流知识管理能力。
这是企业物流资源整合能否成功的关键。关于这一点，也是知识经济、网络经济、
信息经济对现代企业的要求之一。随着时代的发展，以波特的竞争理论为代表的，
认为企业的竞争优势来源与行业结构和市场机会的传统管理理论，逐渐暴露出其不
足。实践证明，同一行业的企业往往面临同样的市场机会，但其赢利能力却相差甚
远，而且这种差距还有变大的趋势。为了解释这些问题，对传统理论进行休整产生
了资源管理学派。资源学派认为，企业的竞争优势来源于企业拥有或能够支配的资
源。如土地、设备、资本和人力资源等。不同企业因其占有不同规模资源，组合不
同而产生不同的经营规模和效益，这从一定的程度上弥补了传统竞争战略理论的不
足。但，随着市场经济趋于完善，企业原有的各种资源都可以借助资金，通过交换，
从市场获取。由此可见，企业的竞争优势与企业具有普遍意义的资源之间并不存在
必然的因果关系。在实践中，我们也可以看到，一些企业较之其他企业有较大规模
的各种资源，但其经营状况却始终不甚理想，有些甚至倒闭破产。透过资源这个表
面现象，追根溯源，我们不难发现，企业的竞争优势，实质上根源于企业所拥有的
知识。
在当今的市场经济中，一方面，由于顾客或消费者知识素质的提高，收入水平
的增加以及其选择范围的扩大，其主要消费将越来越多转向知识含量高的产品或服
务，而且要求和期望也随之变得越来越高。新的需求特点导致了产品或服务的经济
寿命周期越来越短，产品或服务更新换代的速度越来越快。企业面临前所未有的产
品或服务的压力。另一方面，从技术的角度看，技术进步的日新月异与其在世界范
围内的迅速扩散，使企业进入新的市场更加容易。此外，各个国家不断降低其关税
和世界范围内取消市场管制的趋势，为企业市场的全球化提供了可能。企业面对的
市场不在是以往受一定保护的区域性市场，而是全球市场。企业面临的竞争压力和
开拓市场的难度也空前的加大。在如此激烈的市场竞争中，企业要想获取竞争的优
势，只有靠不断的创新，而创新的源泉主要不是实物资产，也不是金融资产的物质
资源。而是企业拥有的知识及其对知识管理的能力。我们可以说，企业资源的整合
是企业知识存量的函数，企业的知识存量越大，则企业资源整合的供给成本就越小。
因此，企业要想整合物流资源，再造物流流程，必须开展全方位的知识管理，加大
企业创新的广度和深度。只有这样，才能真正形成以知识管理为基础的核心竞争能
力。
3.3系统整合原则
企业物流资源整合的系统化原则，就是企业物流资源的整合要按系统整体最优
为目标，对企业物流资源整合系统内部相互冲突的要素，或者虽不相互冲突，但须
相互协调的要素进行权衡、选择和协调。理解这一原则，应拽住其关键所在：企业
物流资源整合的目标是要实现企业物流系统的整体最优，而不是系统内部的要素目
标最优。因此，在实施这一原则，对企业物流资源进行整合时，首先需要确定一个
系统边界，只有系统边界确定，才能便于其整合运作的开展，否则，将无从着手。其二是，不论如何界定系统边界，物流系统的含义还是比较确定的，它包括运输、储存、装卸、包装、流通加工、配送和物流信息。也就是说，企业在进行其物流资
源整合的系统边界界定时，最好以其供应链物流系统，即包含其上下游企业和内部
所有物流资源的物流系统，作为其系统边界。其三是，如果企业无法驾御其外部物
流系统时，至少必须以其内部所有的物流资源的物流系统作为其系统边界。否则，企业物流资源整合的开展便会失去其应有的意义。
3.4物流运作规范化原则
企业物流资源整合的规范化原则，指的是企业应依据现代物流的要求，对物流
整合的具体运作和物流作业流程再造进行规范，并确立科学合理的物流作业绩效评价
标准体系，并依此进行物流具体的运作组织和管理，以降低物流资源整合成本及损
失，提高企业物流资源整合质量。对于企业物流资源整合的规范化运作，不论从物流
服务的提供方，还是从物流服务的需求方而言，都是必要的。现代物流需要对其所有
的系统要素，围绕物流成本和物流客户服务之间的平衡进行系统优化。在既定的物流
成本预算下，尽可能使物流客户服务水平提高。反过来，要在提供既定的物流服务的
同时，使物流成本尽可能的低。许多研究表明，要想实现这一平衡，必须通过制度的
合理安排，对物流的作业和流程进行规范。只有这样才能降低物流成本，其原因至少
有二：其一是，规范化的作业便于自动化运作，而随意性的作业无法实现自动化。其
二是，现代物流是以高新技术尤其是计算机网络技术作为支撑的。而计算机网络技术
本身就极具程序化、规范化的技术。在使用这些技术时，如若没有规范化的操作与其
配合，非但无法实现效率的提高，相反，还会增加成本。因此，一个好的物流资源整
合，必须有其自己完善的流程、作业规范体系和制度体系，这也是进行物流资源整合
绩效评价的依据和标准。
3.当前企业物流资源整合的主要问题
目前我国大多数企业的物流活动主要由企业自身承担，造成物流资源分散，这种分散的物流模式是传统“纵向一体化”管理模式的集中反映，在传统“纵向一体化”管理模式中企业功能俱全，在短缺经济条件下也曾发挥其优势，各个企业可以对其自身的物流系统进行较为严格的控制，保证其生产经营的连续性，感到利用的方便。但随着改革开放的深入，市场经济的确立和发展，传统卖方市场向买方市场的转变，企业交易的主动权也随之转移。传统“纵向管理一体化”管理模式下的企业物流运作的弊端也日益突出！概括起来主要有以下几个方面：
3.1.1企业物流规模较小，无法取得规模效益。
3.1.2.企业内部物流相关职能部门各自为政，相互脱节，供、产、销基本活动无法形成相
互协作的价值链，物流系统协调性差。物流利用能力低，无法达到整体最优。激励以部门目标为主，孤立地评价部门业绩，造成企业内部各职能部门片面追求本部门的利益，物流，信息流常被扭曲、变形。传统企业中的库存管理是静态的、单级的，以高库存保持生产的连续性，库存决策缺乏与供应商的联系，无法利用供应链上的相关物流资源，致使库存成本太高。
3.1.3信息系统落后。我国大多数企业仍采取手工处理方式。企业内部信息系统极不完
善，数据处理技术落后，企业之间的信息传递工具落后，EDI、INTERNET、EC等先进技术没有得到充分利用，无法及时、准确处理相关物流信息。不同地区的数据库彼此分离，无法充分有效地加以集成，致使企业无法实现柔性化的敏捷物流作业。
3.1.4企业之间的合作缺乏。企业往往从各自的短期利益目标出发，挑起供应商之间的价格竞争，失去了供应商的信任与合作基础，无法实现企业价值最大化的长远目标。
3.1.5企业物流资源整合重内不重外，导致企业内部与外部环境不能互相作用而缺乏动
态适应性。
3.1.6企业普遍缺乏规范与合理的制度安排。企业各项规章制度尤其是素有企业“宪
法”之称的企业基本制度不够健全、完善，难以调动企业各方的积极性、主动性和创造性。
4.企业物流资源整合的建议----再造企业物流流程
如前所述，物流资源整合的实质就是再造物流流程，也就是要对现有的物流流程进行根本性的反思和彻底的再设计，以便迅速提高企业物流流程的绩效水平。物流流程的再造涉及企业的全面变革，再此变革过程中，有各种博弈方进行的策略对抗或合作。物流流程再造能否成功，与企业物流流程再造的方案有密切的关系。企业在进行其物流流程再造之前会制定其方案。每个方案定会有优劣之分，但企业如果不去实行，是很难分辨方案优劣的。面临多种方案，由于企业的习惯力量使然，企业会有实行或不实行的策略选择。各种方案分别出现的可能性大小取决于两个因素：一是方案是否可行，二是企业变革观念的强度。在这两个因素中，方案的可行是前提，企业变革观念的强度是保证这二者共同决定的博弈结果。
再造企业物流流程是当今企业界最时髦的企业物流运作变革术语。但整合企流资源，再造企业物流流程并不是泛泛进行的，它不仅需要先进合理的观念作保证，还要有企业的组织、制度、技术、文化、信息等作保证，还要有足够的知识技能作保证。依据前述的物流资源整合的原则和实质，结合当前我国企业物流资源整合存在的主要问题，笔者以为，再造物流流程，实现企业物流资源的整合，主要应围绕以下几个方面进行：
4.1企业的观念再造
“观念先行”是企业一切变革的客观要求，只有首先树立正确的观念，才有可能做正确的事。在当今的经济社会条件下，整合企业物流资源，再造企业物流流程，必须树立以下几个方面的观念：一是，再造物流流程的使命是为顾客创造价值；二是，企业物流流程在企业为顾客带来价值方面有举足轻重的作用；三是，企业物流事业的成功来自于优异的物流流程绩效；四是，优异的流程绩效是通过科学的流程设计、合适的人员配置与良好的工作环境共同作用达成的，尤其是科学的流程设计（包括先进物流网络技术的应用），它是企业对顾客需求作出快速反应和物流流程本身有效性的根本保证。
4.2制度再造
企业的发展需要有完善的市场制度（游戏规则）作保证。我国是发展中国家，加之以建国以后，计划经济的思想长期占主导地位受其影响，在当今的经济转轨中，不论从企业的宏观层面，还是从企业的微观层面看，都存在着基本制度的严重缺失，企业发展所需的制度供给不足。致使企业难以进行市场化、规范化和程序化的运作。如当前物流分割管理局面的存在，造成企业物流运作中存在大量的非市场化行为，这些行为的存在，破坏了社会的基本信用制度，使得以合作信誉为前提的，以物流运作虚拟为方向的企业物流流程再造的组织形态----虚拟企业（供应链企业联盟）的运作变得十分的艰难。不仅严重抑制了企业物流效益的发挥，而且，使在其之后的制度演进还可能存在路径依存现象。因此，要想有效整合企业的物流资源，再造企业物流流程。我们必须：一、在全国范围内建立和完善一个有关权利规范和保护的体系，对公民财产给予法律的保护。这是保证企业有效运作的最基础性的制度。这些制度应包括对所有权、债权、期权、契约等所作的界定和规范，还应包括各种权利流通和转让制度的制定，对权利和权利行使收益进行保护。二是，在规范市场秩序和提升企业信誉的过程中，应强调执法的严肃性，长期一贯地依法行事。三是，从企业自身的角度而言，应加强以企业基本制度为基础各种规章制度的建设，完善企业的技术规范、业务规范和个人行为规范以及各种管理制度。
4.3企业组织的再造
由于企业资源投入的有限性和企业规模运作边际替代效应的存在。因此，企业不可能以无限制地进行企业规模扩张来获取利益的增加。R科斯在1937年发表的经典论文《企业的性质》一文中指出：企业是价格机制的替代物，其之所以存在就在于企业可以节省通过市场价格运转的交易成本。当企业内部交易成本增加并超出其外部价格的调节费用，必然导致其市场竞争能力的削弱。在新经济条件下，由于科技的发展，特别是计算机网络技术的发展，使企业物流资源与社会物流资源进行无缝化对接成为可能。因此，我们可以依此对企业组织进行再造，在认真识别企业核心竞争能力的基础上，顺应社会分工越来越细的要求，将企业的非核心业务外包给世界范围内的“专家”企业，建立一种全新的，基于计算机网络技术支撑的诸种核心能力的动态联合体----虚拟企业组织。这样，可以克服企业传统规模运作的缺陷，以较少的物流资源投入来获取规模物流运作的效果。这是从今以后相当长时期内，企业组织运作的主流形式。
4.4企业的文化再造
企业文化的再造是一种较高形式的流程再造，企业文化对企业具有巨大的软约束力和驱动力，能保证企业物流流程再造的顺利完成。企业文化的再造，包括企业的使命、基本目标、战略的转变，是最为复杂和艰难的部分。成功实施企业文化的再造，需要对企业有一种全新的价值理念。应在企业高层领导的重视下进行。企业文化再造，应有远景目标的规划，强调企业组织的持续发展。如前所述，企业核心竞争能力的提高是基于企业所拥有的知识存量。因此，企业文化再造必须以提高企业的知识存量为目标，在企业内部及虚拟企业成员之间建立学习型组织，进行第五项修炼，改进其心智模式，进行自我超越。在企业文化再造过程中，激励学习和创新机制是其重要内容，它需要以人为本，重新设计企业的考评体系。以学习为手段使整个企业的知识存量得以提高，并不断创新，最终实现企业素质的提高。
4.5技术再造
技术再造是企业物流流程再造的基础设施和硬件。技术再造应以企业物流流程的需要为前提，主要考虑物流运作技术、信息技术和管理技术。依据企业物流技术设备水平，物流运作的特点和信息化的状况及再造后的总体要求而进行。企业在采用其物流运作需要的新技术后，应建立自己的物流信息系统，采用网络技术连接物流流程再造的各个工作单元，构建企业内部网络，以协调和管理企业的各种物流资源，再将其与INTERNET进行连接，为企业物流资源整合的动态运作组织----虚拟企业的运作提供可靠的技术支持。
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1、物业管理公司要实现对分散的下属物业管理处进行统一高效的管理，必须首先实现管理的网络化和标准化，保证公司信息的上传下达快速准确，不会失真；2、总部领导需要在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况；3、统一规范化的工作流程可以保证每个管理处都有一流的服务水准；4、网络化管理可以削减中间管理层，简化文件传递等中间环节，实现管理“扁平化”、无纸化，大大降低管理成本；5、网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等，从而有效降低经营成本；6、统一的信息平台可以缩短领导与员工距离，实现公司内部的交互式管理，营造宽松的企业文化；同时也可以实现物业公司与住户间的“零距离沟通”，为物业公司实行个性化服务提供了可能。
二、网络化管理在物业管理中应用的必要性
物业管理公司是小区专业管理的主体，全面负责公共设施维修、环卫清扫、绿化养护、小区治安保卫等服务性工作。通常情况下，住宅的管理是一个劳动密集型的行业，然而它并非一般意义上的体力劳动。物业管理行业发展到现在，已经渐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念。高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统意义上全天候的人工管理。
1、消费群领域的网络化刺激了物业管理的网络化进程根据CNNIC的统计，到去年年底中国已有网民2230万，任何一个积极寻求发展的物业管理公司都无法面对如此巨大的市场群体而无动于衷。网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。
千兆以太网和VODSL等宽带通信技；噩术的应用，利用现有电话线实现带宽达1OMb/s的双向传输，完全可以解决传统ADSL技术中存在的用户上行带宽窄及用户端接入设备昂贵的问题，ADSL终端设备大约要2700至3000元，而VODSL只要几百元钱，用户完全可以负担得起，有条件的发展商也可以免费提供。随着一个个智能化小区纷纷崛起，强大的社区信息网络体系逐渐形成。
2、智能化配套设施的统一管理要求物业管理以网络化与之相适应三表远程抄送系统、消防自动控制系统、自动巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等越来越多的智能化配套设施逐渐进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关。如何充分高效地利用这些设施为住户服务?如何将社区中管理的需求与系列基础设施的功能统一起来?这就要求物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。
3、日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴，并最终实现与物业管理的良性互动住宅建设飞速发展，人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心、教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司把自动化的服务延伸到客户一端，为客户提供方便、迅捷的个性化服务和定制信息。目前深圳一些小区如天安数码城、梅林一村等，已经可以在网上实现物业费用查询，网上建议，上网投诉、报修等功能。
4、网络化的进程，使物业管理完全可以与外界配套取得联系，甚至将周边配套视为资源，以补充自身配套的不足项目与商业中心区的距离是目前房价的支撑点，然而随着网络化管理的推进，管理的等级程度将成为人们考虑的另一个焦点。通过网络化管理物业管理公司完全可以与外面的配套取得联系，甚至将周边的生活配套视为自己的资源，以补充自身配套的不足。
三、物业管理网络化的实施措施
1、网络化管理，将社区中人的需求与系列基础设施的功能统一起来通过网络化管理，实现对集成的智能.化设备、系统、网络飞数据库等进行全面的管理和监控。例如一旦出现事故报警，不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理，同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程，以便于及时采取相应的配合措施。
2、小区物业管理的网络化，促进社区管理规范、高效运营在住宅小区的物业管理中，大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通，供电的稳定，冬季的用暖供给，土建结构的安全保障，外墙装饰的破损补救，以及对突发事故的急修、抢修等。这一系列对物业各类硬件的日常维护、修缮、更新、改造等，相当复杂繁重。网络化管理，将其纳入程序化管理，则能够极大地降低劳动强度，使社区的服务管理规范有序，同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。
3、社区网络化管理，为物业管理公司带来增值效益如果说网络化的管理给住户带来的是便捷飞高效的服务，对管理公司则意味着勃勃商机。除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度，开展各种在线的增值服务，如VOD点播、远程教育、远程医疗，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务，并从中获取增值效益。
四、网络化管理的应用优势
在对物业管理的问题上，人们经常谈论的是对社区的物业管理。实际上，它还包括另一个重要层面，即对公司的内部管理。网络化管理首先解决的是实现了对分散的下属物业管理处统一高效的管理。物业管理是规模出效益的行业，但如果集团下属物业管理处个数众多且分布分散，势必造成资源的浪费及管理的不便。网络化物业管理，能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理，并为物业所有人、使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。
1、实现对分散的下属物业管理处统一高效的管理发展速度快本来是一件好事，但同时也暴露出了一些问题，如开发单位多、物业项目小而零散，致使点多、片大、线长。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。网络化物业管理有效地解决了远程化管理问题，将物业管理升级，利用网络将有关联的或同一发展商、物业管理公司旗下的项目联结起来，达到资源共用、信息共享，以较少的资源投入发挥更大的功效；物业管理公司老板还可以安坐家里测整个企业在各地的进度。
2、减少中间环节，有效降低成本网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾，有效的削减中间管理层，简化了费用核算、文件传递等中间环节，大大降低了管理成本；并实现资源共享、信息、公用，从而有效降低经营成本。
3、统一的信息平台实现了交互式管，理与个性化服务，缩短了领导与员工的距自离，实现了公司内部的交互式管理，营造出宽松的企业文化物业管理是一项系统的管理工作，随着市场的变化，小船的抗风险能力是有限的，大的集团公司的出现，可起到整合市场的功效，只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制，即时调整策略，才有可能走自在市场竞争的前列。
1.不开展培训需求调查，盲目组织培训。
小型物业企业也会做年度培训计划，但计划如何制订，有哪些输入条件，往往没有更多的人关心，人力行政部往往只征求为数不多的几名企业管理者、经理的意见，就内定培训计划。对企业管理骨干、技术人员和班组长的培训意愿、管理困惑，各部门员工整体表现和行为，业主、公司的管理服务期望有多大的差距，与行业的服务标准有多大的差距上不作分析。这样的培训计划实施下去，显然不会给员工能力和企业业绩带来实用性的效果。
2.培训形式和内容单一，员工感受较差。
小型物业管理企业大都采用“面授”的培训形式多，课堂互动效果差。授课内容采用“理论”形式的多，结合企业和物业服务中心管理服务实操的内容少，对实际工作帮助不大。在员工物业管理知识方面培训多，在员工沟通技能、心态调整、应急事情处理等服务技能方面培训少。
3.未组织人才梯队培训，企业缺乏活力。
小型物业企业管理楼盘少，人才队伍人数少，企业就是靠他们发挥管理和传帮带的作用，但是他们的知识也会过时，思维和观念也会落后。企业不能只发挥现有人才的能力，还应当给他们培训的机会，让他们的潜力发挥到更大更好。主管、班组长人才队伍是小型物业公司非常重要的人才梯队，企业中80%的重复性的管理和服务工作就是靠主管、班组长在平时工作中抓起来的：比如员工行为管理、对客服务流程、员工工作任务分解培训等。但很少有小型物业企业建立人才库、开展人才队伍建设培训，企业培训管理缺少了强大的基层培训组织者、引领者。
二、小型物业管理企业加强培训管理的相关措施
1.建立三级培训管理架构，推动三级培训工作的有力开展。从架构上，总部人力行政部要有兼职人员做公司级的培训和组织管理，统筹三级培训管理调研分析、实施和评估效果跟踪与改进，做好公司人才队伍培训的组织工作。物业中心重点落实员工行为培训、岗位履职能力培训等工作，班组级开展案例培训，业务实操培训。从组织架构上保证公司三级培训工作的重点有序开展。
2.突出抓好新员工的培训，全面实施入职引导人培训制度。
物业企业员工入职时文化层次低，入职门槛低，很多员工都是第一次从事这一行业，让员工达到公司的要求，满足业主的服务需求，需要大力开展新员工培训，使新员工内化成企业人。建立新员工入职引导核查清单制度，在公司级培训、物业中心级培训、班组级培训上让新员工真正了解公司、了解物业中心、了解自己的工作任务和胜任本职工作的能力。
3.开展培训需求分析，突破重点、注重实用。
在新员工、在职员工，管理层员工，各条线员工等多个角度、多个群体组织员工培训需求调查。在员工行为管理、员工工作绩效方面进行需求调查。从物业管理的本身对物的管理、对业主的服务方面进行需求调查。从服务标准、标准执行效果上进行需求调查。找到提升员工行为管理、绩效提升、心态调整方面可以通过培训解决的内容。同时在培训评估上围绕培训满意层面、学习收获层面、行为改变层面、产生效果层面上改进培训管理工作。
4.培训形式和内容要有针对性和多样性，提高培训效果。
通过员工培训反馈，保安员最喜欢的培训形式是案例分析和游戏、竞赛，客服最喜欢的培训形式是对客的情景模拟和案例分析。在技能培训方面，有效沟通技巧占首位。技能结合理论培训远比单纯的理论培训效果好，理论培训最好的方式是组织员工在网上学习、在线考试。在服务现场，主管、班组长当教练示范更易让员工接受。正如《细节决定成败》的培训专家所言，企业最好的培训是：内部推荐优秀者作充分的准备课件（内容基础扎实、紧贴实际、有可操作性），再和同事交流是最好的。同时给予员工优惠政策，鼓励员工进行学历、证书教育培训，满足员工多方面培训需求。
5.重视几类群体的的培训管理，带动员工整体素质提升。
《物权法》明确，保护业主的财产权是物业企业的重要任务。不管是小型物业企业的还是较大型物业企业，保护业主的人身和财产安全，是重中之重。很多大型物业公司均建立有保安培训中心。小型物业企业也应当做好保安入职培训和在职培训。并突出加强对保安班组长的培训管理。在此基础上，建立公司人才库，做好梯队人才培训管理，使企业骨干团队管理能力、服务水平上一个台阶，满足企业发展的需要。
6.它山之石。
小型物业企业培训管理，必须要在稳定人员的基础上，从实际出发、突出重点，围绕新员工、围绕人才队伍培训开展工作，实行员工和企业双赢。正如比尔盖茨所说：员工的努力工作，已经不是公司的要求了，而且是市场的要求，是员工自身成长的要求，是客户的要求。
三、结语
1、企业物业管理的内涵比较
企业对物业进行自行管理，也称之为自管，是由企业业主直接管理自己的物业。根据物业管理实施主体的法人地位，可以划分为企业下属物业子公司、企业物业管理项目部或管理中心，但随着物业业务的不断发展，无论项目部门或是管理中心，都必须发展为具有独立法人资格的公司。物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托监管、并行委托等主要形式。
2、企业物业管理模式的优劣势比较
企业物业自行管理具有明显的优势，由于从属于或曾经从属于企业本身，物业管理的机构、人员以及财务系统都与企业是一体的或与企业是集中管理模式下的分支体系之一，因此，企业物业的自行管理存在天然的优势———与企业业主的密切联系。从经济意义出发，企业业主作为物业权利所有者，物业管理公司或部门作为物业业务实施者（管理者），二者之间必然存在着“所有者———管理者”之间的信息不对称矛盾，这就会导致信息不对称容易引起的管理成本问题。显然，企业物业的自行管理，可以减轻信息不对称问题引起的主体之间的矛盾问题。如企业内部上下级沟通的便利性，信息的互通性，无论是物业管理运作上的便利性还是体现企业管理文化的直接性，都可以予以实现；同样，物业管理过程中如果需要上级企业的支持，无论是新制定制度的批准还是某些服务功能的增加，相对于呈分离状态的独立物业管理机构来说，自行管理模式有明显的优势。并且，从成本角度，与企业呈一体化的物业管理，能够为企业节约成本费用。但是，应该看到企业物业自管，由于企业自身的持续而欠缺物业管理专业性，物业管理的低效而导致额外成本过高是企业物业自管存在的问题。另外，企业与物业管理的一体化，责任实施主体与权利主体的一体容易导致责任的推诿，从而致使物业管理责任由于“搭便车”的存在致使物业管理效率低下。显然，自管模式的良性发展需要企业自身拥有专业的物业管理队伍，并通过物业人员培训或引进补充管理队伍，不断强化物业管理部门的管理经验。物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托监管、并行委托等主要形式。相较于企业物业的自行管理模式，首先是企业从附属的物业管理业务脱离出来，而从事于自身长期进行的且最具有专业性的主营业务，提高了企业经营的效率；其次是物业管理业务方面，专业的物业管理公司具有专业的物业管理队伍，高效的物业管理业务流程；再次是多样化的委托管理模式，丰富了物业管理行业的可持续发展，在社会化专业分工的优势基础上，真正实现了“权责分开，效率优先”的现代化企业管理发展需求。但是，企业物业委托管理模式也有显然的缺点，相对于自行管理来说，物业管理费用十分高。另外，企业与物业管理公司之间，存在一定的信息不对称问题，对于物业公司的项目运作并不完全可控，可能造成物管费用过高；同时，企业与物业管理公司之间的沟通不顺，企业不断更换物业管理公司的情况也较为常见，会造成企业支付的费用进一步增高。
二、企业物业管理两大模式的发展趋势比较分析
就我国目前物业管理行业的现状来看，企业物业自行管理的模式仍然占企业物业管理市场的一部分份额，尤其是企业自建，物业也就顺其自然以自管模式为主。这与我国企业发展的现状有密切联系，即如前所述，企业可以节约成本，可以实现对物业管理的无信息损失“上传下达”，可以有效管理物业项目部门的服务项目规划或实施等等。而且，对于我国早期的企业，尤其是国有企业，通常是艘“航空母舰”，经营的业务除了主营业务，几乎都是作为企业的自营项目。另外，相较于物业管理的委托管理模式，即专业物业管理公司对于企业也是有一定的选择的，如研究发现，物业管理具有规模效应，如果物业管理面积未达到其管理的盈亏临界点，专业物业管理公司不会接受这样的委托业务。因此，就成本角度企业物业自行管理仍占有一定的市场份额；但从专业化分工视角，委托物业管理将成为企业物业管理的未来主要模式。而在我国经济发达的地区与城市，企业物业委托管理模式已经开始发展甚至成为主要的物业管理模式，这与物业委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企业若要克服自行物业管理模式效率的低下，需要培养自身的专业物业管理人员，或是通过培训或是引进模式。诚然，相对于自行物业管理，企业委托物业管理中由于具备专业的物业管理人员而效率较高。因此，从这个角度来看，无论是自行物业管理还是委托管理，专业的物业管理人员成为关键，那么，两种模式的优劣势共同决定了处于效率考虑，企业物业未来的发展趋势将出现“职业物业管理经理人”。从西方发达国家的物业管理实践来看，专业化也是物业管理行业最显著的特点之一，以美国为例，物业管理公司一般只负责小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。我国在借鉴西方国家先进制度的基础上，已从2005年开始推行物业管理师制度，也称之为物业管理职业经理人制度，并于2007年培养出第一批专业化的注册物业管理师队伍，这些注册物业管理师基本上都隶属于专业化的物业服务企业。企业物业管理势必往更高效的模式发展，预计独立的物业管理CEO会像注册会计师一样，受雇于物业管理公司或物业管理事务所，成为物业管理行业发展趋势中的关键一环。正如前文比较的一样，企业主营业务与物业管理业务的分开，适应了社会化专业分工的发展趋势，能够提高物业管理效率也使企业自身专注于主营业务，提高企业的经营绩效。而企业委托物业管理模式分类较多，根据委托权利的是否继续细分分为的全权委托、并行委托等方式。可以看出，全权委托模式对于企业来说较为简单，而对于物业管理公司来说则需要具有较强的统筹管理能力，如果物业管理公司采取聘用专业物业管理人员针对项目进行管理，将企业物业中的各个组成部分的分包进行有效组合与管理，将不断提高物业管理的专业化与效率，促使企业物业管理具有明显的现代化特征。
三、结语
随着中国房地产业的持续发展，国外先进物业管理企业的进入，中国未来物业管理行业的竞争将会异常激烈。物业管理企业如何良性发展，如何在激烈的竞争中立于不败之地，这要求物业管理企业在管理上有所创新，主要从以下几个方面入手：
一、物业管理企业的计划
创新管理计划是由企业的高、中层管理者制定的，它将企业战略中具有广泛性的目标和政策转变为确定的目标和政策，并且规定了达到各种目标的确切时间。管理计划的创新要围绕战略目标进行。物业管理企业的高、中层管理者在制定具有创新性的计划时，应当普遍听取物业管理企业一线员工的意见和建议，因为他们是物业管理服务的直接提供者和接触者，只有他们最了解服务对象的需求。
二、物业管理企业的组织
创新物业管理企业的组织创新在一定程度上说是一场管理的革命。首先要创造一种创新的舆论氛围，使企业的员工充分熟悉组织创新的紧迫性与重要意义；其次，要明确创新的艰巨性与复杂性，使大家对组织创新的困难有个比较清醒的熟悉，从而做好思想上和心理上的预备；再次，要明确创新的有利条件与有利时机，做好宣传工作，以增强对创新成功的信心，发动企业全体员工参与组织创新；最后要明确组织创新的目的、目标、原则、程序和方法等，以保证组织创新过程中的科学性与平稳性。
三、物业管理企业的控制创新第一，人员配备控制
人员配备控制创新包括两方面的内容：一是对员工进行选择，二是对员工进行培训。
对员工的选择主要包括任用谁、提升谁和调动谁的问题。例如，制定人力资源规划时，人力资源部门根据劳动力市场发展变化的猜测，以及组织机构业务发展的要求，向企业管理层提出组织内部人力资源的发展规划，包括组织内部人员数量、年龄结构、文化结构和职业结构的变动趋势，让企业管理层从整体上进行把握。
对员工的培训，既包括技术和业务方面的练习，又包括员工行为和态度方面的练习，物业管理企业对员工的培训创新可从以下几方面入手：
1.培训机构创新。物业管理企业的培训机构一般分两类：外部培训机构和内部培训机构。外部机构包括专业培训企业、大学以及跨企业的合作（即派本企业的员工到其它企业挂职锻炼等）；内部培训机构则包括专门的培训实体，或由人力资源部履行其职责。一般来讲，规模较大的企业可以建立自己的培训机构。规模较小的企业，当培训内容比较专业，或者参加培训的人员较少，缺乏规模经济效益时，可以求助于外部咨询机构。
2.培训对象及方式的创新。根据参加培训的人员不同，可分为高层管理人员培训、中层管理人员培训、普通职员培训，根据不同的受训对象，设计相应的培训方式和内容。一般而言，高层管理人员应以灌输理念能力为主，参训人数不宜太多，采用短期而密集的方式，运用讨论学习的方法；对于中层人员，应注重人际交往能力的练习和引导，参训规模可以适当扩大，延长培训时间，采用演讲、讨论及报告等方式，利用互动机会增加学习效果；对于普通职员的培训，需要加强其专业技能的培养，以“大班制‘的方式执行，长期性的延伸教育，适当运用模拟等方法，充实员工的基本理念，加强实务操作。
第二，信息沟通渠道的控制。
良好的沟通有助于决策者正确、及时地把握与企业运作相关的各种信息，增强物业管理企业员工的团队精神，与业主建立积极的互动关系。沟通，包括内部沟通和外部沟通。外部沟通是指物业管理企业与业主之间的信息传递，物业管理企业与开发商、设备供给商、服务供给商之间的信息传递，以及物业管理企业与政府相关主管部门、园林、水电等部门之间的信息传递。其中，最主要的还是物业管理企业与业主之间的沟通。比较新奇的沟通手段有建立网络平台、举行各种与业主的联谊会等。
内部沟通是指企业内部在运作、管理上的信息传递。内部沟通主要包括两个方面：水平沟通和垂直沟通。水平沟通是指信息在平行的职能部门之间、同级的管理者之间以及基层员工之间的传递。垂直沟通是企业内部具有上下级关系的组织与组织之间、组织与员工之间、上级员工与下级员工之间的信息传递。垂直沟通按信息传递顺序可分为向下沟通和向上沟通。在内部沟通方面，一些外资企业走得比较靠前，如将微软的办公平台系统和专业物业管理系统软件引入物业管理企业，大大简化了沟通手续、提高了沟通效率、节约了沟通成本。
四、物业管理企业的激励创新第一，目标激励
员工从事任何一项工作，都希望所在企业能有一个明确的工作目标，并引导他们围绕这个目标去工作，最终达到和实现。因此，物业管理企业一定要有一个详尽的发展计划，并规定每年要达到的具体目标，是创全国优秀物业管理大厦（小区），还是通过ISO9000质量认证。只有目标明确，员工才有奋斗方向和工作动力。
第二，奖励激励。
员工工作的目的主要是获[FS：PAGE]得生存所需的物质基础，物质奖励的作用显得十分重要。因此调动员工的工作积极性，要充分体现“多劳多得，不劳不得”的公平分配原则。对企业的优秀员工要给予一定的物质奖励，用奖励来激发员工的工作积极性和创造性。
第三，福利激励。
福利可为员工解除工作和生活上的后顾之忧，使员工全身心地投入到工作中。现在的企业一般都会为员工购买养老、医疗等保险和住房公积金。还可以根据企业的经营状况，实行年终双薪、带薪休假、生日礼品、伙食补助等更丰富的形式来提高员工的福利，就可能最大限度地激发员工的工作积极性，增强员工对企业的忠诚度。
第四，榜样激励。
榜样的力量是无穷的，一个单位重要领导的工作能力和人格力量会直接影响到员工工作积极性的发挥。作为物业管理企业的领导层和主要管理人员，一定要处处以身作则，率先垂范，以自身的榜样力量来影响和调动员工的工作积极性。
第五，荣誉激励。
人的需要和追求是分层次的，当基本的工作需求和物质利益得到满足后，他们往往渴望得到各种荣誉。因此，对工作成绩优异、素质高、业务能力强的员工，企业要将他们晋升到高级工作岗位，使工作岗位与他们的工作能力相一致；对工作突出、遵守企业管理规定、受到用户称赞的员工授予“优秀服务标兵”，“先进个人”等荣誉称号，并将其主要事迹在有关报刊和宣传栏中大力宣传；对素质高、品质好、有发展潜力的员工可派出考察学习和培训，提高他们的业务能力。
中国有句古话：“苟日新，日日新，又日新。”这说明中国人是具有创新精神的。希望我国的物业管理人也具有创新精神，努力走出一条具有中国特色、适合中国特色的物业管理之路。
参考文献：
1.杨锡怀，《企业战略管理》，高等教育出版社
就目前物业管理状况而言，高校是物业管理行业的一片净土。高校图书馆的物业管理更是这片净土中的一块处女地。那里没有业主"论坛"、那里没有业主委员会的"硝烟"。开拓高校物业管理市场，是我们物业公司发展又一新的契机。
高校是一个高层次、高学历的上层建筑，每年都有几十万学子怀着对未来的憧憬踏入这扇大门。他们来自五湖四海，随着我国经济的发展，高校为迎接他们，每年都在不断创造良好的环境，让学子们的入驻环境得到改善。我们了解到：近年来高校图书馆的改扩建，职工公寓的新建，学生宿舍的改善、翻新，学生食堂、教工食堂的改造都给我们物业公司带来了商机。原来老气化的物业管理模式已不适应新一代学生的需求。而温馨的服务，科学的管理是探索高校物业管理的新途径。
为探索我们走进了高校，为探索我们访问了教师、学生，你们需要我们提供什么服务？我们能为你们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎样管理？所有的问号让我们确立了高校经营的理念：服务质量是我们的生命线，科学创新的管理是我们的头脑线，学生教师的认同是我们的感情线。根据这个经营理念我们制定了高校物业管理的经营方针与策略和管理模式。我们用这些经营理念、方针与模式终于叩开了高校大门，我们拥有上海复旦大学教师公寓楼、复旦大学理科图书馆和文科图书馆的物业管理权总计3万平方米。这些物业与常规的物业在管理上有以下几个不同：
1.服务对象不同：过去我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，而现在服务对象是老师、是学生，单纯知识型。
2.管理的环境不同：商住环境与图书馆环境不同，人流量大，给保洁与安保增加了工作量。
3.管理的模式不同：商住式小区是封闭式管理，而图书馆是开放式的管理。
4.管理重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，而图书馆则是以消防安全为重点。
根据这些不同，我们对员工进行了专题培训。首先，从礼貌用语开始：“您好！”、“请出示学生证！”、“谢谢！”规范礼貌用语，增加亲和力，让学生与老师认同我们。其次，是做好保洁工作，让老师学生们每天有一个干干净净的学习与工作环境。再从加强夜间闭馆后的消防安全检查入手，注意对书库的保卫和保洁。书库中的有些书籍属绝版，这是部级的珍贵文献，是业主关心的重点，在操作上用精确的工作流程来加以规范与约束，也是我们在日常培训中三令五申的重要课题。
经过努力，我们所管理的物业协助复旦大学通过了国家教委“211工程”的验收，并得到了部级领导、市领导参观检查工作时的好评。很多学生在校内比较了不同物业公司管理的场所后，公开在网上向校方表扬了我们的物业公司，夸奖我们管理的规范和服务的亲切。
