物业管理知识优选九篇

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第1篇

[关键词]高职 “物业管理实操”课程 考核改革

[作者简介]彭后生（1972- ），男，安徽桐城人，江苏联合职业技术学院常州建设分院，副教授，硕士，研究方向为房地产开发经营与管理、高等职业技术教育。（江苏 常州 213016）

[基金项目]本文系江苏联合职业技术学院2010年立项课题“五年制高职物业管理专业‘工学交替’人才培养模式的实践研究”的研究成果。（项目编号：B/2010/09/020，项目主持人：彭后生）

[中图分类号]G642.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-3985（2014）05-0146-02

当前，高职物业管理专业教育已形成了以培养高素质技能型物业管理专业人才为主线的人才培养模式，课程体系和教学内容改革也初见成效，但在课程考核评价方式方面还存在诸多弊端，不能满足高素质技能型物业管理专业人才培养目标的需求。因此，如何创新课程考核评价方式，使课程考核方式更好地适应高素质技能型人才培养的需要，是高职物业管理专业教育亟待解决的问题。为此，笔者结合高职生的特点和“物业管理实操”课程教学目标，在2007、2008、2009级高职物业管理专业的“物业管理实操”课程考核上进行了改革，取得了较好的改革效果。

一、高职“物业管理实操”课程考核改革的背景

“物业管理实操”课程是高职物业管理专业的一门专业核心课程，其教学目标是学生通过该课程的学习，不仅要掌握物业管理的基本知识和操作技能，能应用物业管理理论与方法分析和解决物业管理工作中的实际问题；还要激发爱岗敬业、团结协作、开拓创新的精神，培养善于沟通与合作的良好品质。这门课程对于学生了解、认识高职物业管理专业的培养目标，促进相关专业课程学习目标的实现，有着重要的作用，教学效果的好坏直接关系到高职物业管理专业毕业生的素质与水平①。但长期以来，“物业管理实操”课程考核内容重理论、轻应用，以理论知识考核为主（占课程总成绩的比例高达70%），占课程总成绩30%的平时表现考核也主要以学生出勤率为主。该考核方式忽视了对学生职业能力和职业素质的考核，无法反映学生的全程学习情况，隐藏在学习过程中的态度、情感、资料收集能力、表达能力、分析能力、创造力、团队精神等得不到应有的重视，且理论知识考核题型变化少、命题重复，致使突击考试现象非常普遍；再加上考核评价完全是由教师包办，学生根本无法参与到考核评价中，使得考核主体过于单一，既不能体现学生在教学活动中的主体地位，也不能实现学生的积极主动参与，更不利于教师及时获取教学情况的反馈信息②，学生学习的主动性、积极性、创造性受到严重挫伤，严重影响了高职物业管理专业人才培养目标的达成。因此，有必要对“物业管理实操”课程考核进行改革，以促进高素质技能型物业管理专业人才培养目标的达成。

二、高职“物业管理实操”课程考核改革方案设计

（一）高职“物业管理实操”课程考核改革指导思想

多元智能理论认为，单纯以书面理论考试甄别学生是片面的，对学生智能的评价应是多元的，这样才能促进学生全面发展③。从多元智能理论角度出发，高职“物业管理实操”课程考核必须体现“多元”特征，“多元”不仅仅要求评价方法的多样化，更应体现评价主体的多元化，评价内容的层次化。因此，高职“物业管理实操”课程考核要从只重视学习结果的终结性评价向既重视学习过程的形成性评价又重视终结性评价的多元评价标准转变；从教师单一主体评价向教师、学生、企业专家多元主体考核转变；从过分关注学生知识的评价转向对学生知识、能力和职业素养、团队合作、情感体验、学习兴趣等综合素质的评价，教师应着眼于学生千差万别的发展现状，坚持从不同的角度评价学生，不要一纸考试定乾坤④。

（二）高职“物业管理实操”课程考核改革方案

1.物业服务项目模拟操作考核（占课程考核总成绩的20%）。考核涉及的物业服务项目包括投诉处理、入伙、验房、装修手续办理、接受电话咨询等。学生分小组参加考核，每组2人（根据物业服务项目模拟操作的需要，可增加小组以外的人员进行客串，客串人数限制在2人以内），各小组根据教师给定的某一物业服务情景进行角色（物业服务处员工、业主等）分工，现场进行物业服务项目模拟操作，每组考核时间控制在15分钟之内，评价内容涉及“情景设置的合理性、物业管理知识运用、物业服务流程熟悉程度、物业服务操作规范性、表达与沟通能力、物业服务礼仪” 等方面，教师、企业专家根据考核标准对学生的操作情况进行现场打分。

2.物业管理基本知识考核（占课程考核总成绩的30%）。物业管理基本知识采取书面测试方式，具体题型有判断题、单项选择题、多项选择题、名词解释、案例分析题。

3.物业管理方案（工作计划）制订考核（占课程考核总成绩的30%）。物业管理方案（工作计划）制订考核内容涉及物业管理知识运用、信息收集与处理能力、方案（工作计划）合理性与可行性、团队合作意识、表达能力、汇报人仪容仪表、创新性等方面，要确保过程性评价与终结性评价相结合、学生作品的评价与知识点考核相结合。

4.学习过程表现考核（占课程考核总成绩的20%）。学习过程表现由师生共同进行评价，由学生自评、学生互评、师评三部分构成，考核内容涉及预习情况、资料搜集情况、遵守纪律情况、注意力、物业管理知识的运用、团队合作意识、沟通能力、能力训练任务完成情况等方面。

第2篇

摘要：近年来，我国城市物业管理纠纷呈现爆炸式增长态势。为了有效破解物业管理的困境，需要深入分析矛盾的成因。基于田野调查和机制分析方法，研究发现我国城市住宅小区物业管理过程中存在五大矛盾。这些矛盾综合作用，共同导致城市普通住宅小区的物业管理困境。从法律关系看，我国物业管理兼具私人性、集体性和公共性等三维属性。物业管理矛盾的生成机制在于无公德的个体、业主自治力不足和政府管理缺位。破解这些矛盾需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与，合作共管的物业治理机制。

关键词：城市住宅小区；物业管理；全能型物业；业主委员会；业主自治

作者：张雪霖(华中科技大学中国乡村治理研究中心，武汉430074)

一、问题的提出及研究视角

当前，我国城市普通住宅小区物业管理冲突问题日益严峻，物业服务企业和业主之间围绕着服务和收费陷入恶性循环。依据法律，业主和物业服务公司之间属于物业服务合同关系，业主支付的物业费属于物业服务企业提供服务的对价。然而，现实中物业服务企业收费难和收费率低已经成为制约合同履行的根本难题，少数业主以物业服务企业服务不到位或财产损失等理由作为抗辩拒交物业费，物业服务企业在面临服务成本的硬约束下，只好裁减服务人员降低成本。而服务质量的降低，又进一步激发更多业主的不满，物业收费就会更难，如此便陷入恶性循环。按照法律制度设计，对于业主不交物业费的行为，物业服务企业关于物业费请求权只有采取起诉至人民法院的司法救济手段。而法院介入物业纠纷虽然能部分解决物业费拖欠问题，但是却加剧了业主和物业服务企业之间的矛盾，甚至导致业主对法院的不满和群体性围攻，法院判决的执行越来越难[1]。

物业服务合同履行是困扰我国城市物业管理的重大问题。近年来，不仅涌向法院的物业纠纷诉讼案件急剧增多，通过拨打12345市长热线或向媒体曝光求援的案件也呈现爆炸式增长态势。有学者指出：物业管理纠纷难以解决的原因在于居民经常选择的解决方式不是有效的手段，即居民遇到物业矛盾，经常先向物业服务企业、业委会、街道办、居委会等部门反映，但解决效果比较差，反而是通过向电视台、报社等媒体投诉或拨打12345市长热线或法律申诉等渠道反映效果要好些[2]。问题是这种非常规的治理手段，只能解决非常小的一部分物业纠纷，甚至会形成非常规手段的常规化，但是这样的冲突化解机制成本是非常高昂的。物业纠纷案件标的虽然数额小，但由于涉及人数众多，和城市居民的生活息息相关，物业管理矛盾的不断累积和升级将有可能危及社会稳定。

既有关于物业纠纷的研究，聚焦于业主和前期物业公司之间的矛盾，主流的观点为“业主维权—公民社会”范式。张磊认为：业委会维权的兴起是由于房地产开发和物业管理领域中，以开发商和物业公司为主体，包括房管局小区办、地方法院、街道办事处和居委会等相关政府部门与政府官员在内的一个具有分利性质的房地产商利益集团已经形成。正是该分利集团的强势地位使得开发商和物业公司敢于普遍地侵害广大业主的合法权益，这正是业主维权运动兴起的深层次原因[3]。业主与物业公司及其背后的开发商之间的纠纷，在基层政府的介入协调下，业主维权的意义被延伸为对地方政府的权力抗争。因此，业主维权的兴起被认为是“物业运作释放的公共空间”[4]“公民社会的先声”[5]“从产权走向公民权”[6]等。在业主维权范式下关于物业纠纷的研究已经取得了丰硕的成果，但是由于集中关注业主与前期物业公司和开发商之间的外部斗争性物业纠纷事件，而缺乏从内部视角对常规性治理阶段物业管理面临的困境以及物业纠纷产生根源的经验研究。同时，由于业主维权范式带有强烈的价值干预和理论期待色彩，而存在用西方的理论对我国实践经验的剪裁和修饰，以期经验符合理论预设，因此无法有效把握物业纠纷发生的内在机制。

基于对业主维权范式的反思，近年来有学者试图从业主自治的内部视角去认识社区物业矛盾，开拓了物业纠纷研究的视野。陈鹏通过对业主维权和常规自治2个阶段的区分，认为在这2个不同的阶段，不同的主体对业委会的态度不同：从社会的视角看，业委会分别是“维权的代言人”和“自治的领头羊”；从市场的视角看，业委会分别是“利益的争夺者”和“共赢的合作者”；从国家的视角看，业委会则分别是“麻烦的制造者”和“社区管理的抓手”[7]。石发勇认为：业委会作为市民组织的发展并非如学界乐观者认为的那样，能给业主注入合作习惯、团结意识和民主参与精神，反而可能因为内在局限和外部制约的双重作用，形成少数既得利益业主经营排斥大众参与的寡头统治和相互争斗不休的“准派系政治”，从而有损于基层治理和社区民主[8]。也有学者提出以利益密度与社区同质性的二维框架来解释不同社区业委会选举景象和治理绩效的差异[9]。因此，本文将在业主自治内部视角研究成果的基础上，通过机制分析法，整体性地理解我国物业管理面临的困境以及物业纠纷产生的根源。而唯有厘清我国物业管理矛盾的内容及其发生机制，才能提出有效的冲突解决方法，这对于建设城市社区良好的物业管理秩序和宜居的生活环境有重大意义。

二、住宅小区物业管理面临的困境

我国城市商品房小区物业管理冲突的表象为物业服务企业和业主之间关于服务和收费之间的矛盾，业主对物业服务企业稍有不满，就以不交物业费作为抗辩，而业主抗辩的理由大多没有合法性证据，得不到法院的裁判支持，反而会加剧物业企业与业主之间的对立紧张关系。学界的主流观点倾向于认为：业主在市场中是天然的弱者，容易成为利益受损方，而物业企业处于强势地位，容易成为侵犯业主利益的一方。通过深入考察物业管理实践，发现物业管理问题是复杂多维的，现实中确实存在物业服务企业违约或违规经营等侵权现象，但物业服务企业并不必然是强者，业主也并不必然是弱者。目前，住宅小区物业管理面临五大矛盾。

(一)物业价格与物业价值之间的矛盾

我国物业服务收费采取政府指导价和市场调节价相结合的定价方式。由于城市普通住宅的物业服务与千家万户居民的生活息息相关，属于基础民生工程并具有一定的公共性，我国城市普通住宅物业服务收费实行政府指导价。但我国现行城市普通住宅物业服务等级和收费标准还是2004年制定的，至今已经有十多年，这段时间既是中国快速发展的10年，也是通货膨胀比较严重的10年。物业管理主要是劳动密集型服务，劳动力成本上涨的幅度与速度决定了物业管理成本涨幅的大小。物业价格严重背离物业价值，物业价格与物业价值之间产生了巨大张力。为破解此矛盾，许多城市开始探索放开物业服务市场定价，即在政府基准价的基础上由物业企业和业主自由协商确定物业服务价格，但是在实践中由于单一的物业企业和众多分散的业主之间存在高昂的交易成本，因此物业服务市场面临涨价难题。

物业服务企业是一个以盈利为目的的市场主体，物业服务成本大幅度提升，但是物业服务价格没有及时上涨，物业服务企业的利润空间不断受到挤压。物业服务企业面临的选择有：(1)撤退。这也是很多中低档小区或建筑面积少的小区，其物业服务企业在合同期满后就撤退不再续签的根本原因。物业服务企业撤退后，往往没有新的物业服务企业愿意入驻，小区的物业管理处于空白地带，极易引发基层社会失序。(2)减少服务人员的数量以降低人工成本，这就会导致服务的范围收缩和服务质量的下降，引起业主的不满，进一步影响物业服务企业的收费率，也就进一步降低服务质量，形成恶性循环。(3)违规非法经营以获取额外收入，以补贴物业收入不足，如违规收取停车费，或擅自利用小区部分公用面积经营等。不管是哪一种情形，都会加剧业主和物业服务企业之间的矛盾。

(二)有限责任的市场主体和全能型物业期待之间的矛盾

“既然我交了物业管理费，小区内所有事物都应该由物业服务企业负责”，这是绝大多数业主对物业服务的认识和期待。由于物业管理法律知识的专业性过强，大多数普通业主不懂法，导致对物业服务企业的服务存在认识上的偏差。业主和物业服务企业签订的是物业服务合同，物业服务企业提供的服务是有边界的，作为市场主体的物业服务企业履行的是合同责任，承担的是有限责任，但在业主的期待中却扮演着全能型物业管理的角色，承担的是无限责任。一旦物业服务企业没有满足业主的诉求，业主就以此拒交物业费作为抗辩。作为承担有限责任的市场主体和业主对全能型物业期待之间产生了巨大张力，必然就会产生业主期待的落空和对物业服务企业的不满，因而大量物业纠纷就不可避免。

具体情况如下。

1.违背质价相符原则

物业企业提供的服务等级和标准与业主支付的物业费用相匹配，物业服务企业提供的服务等级对应不同的收费标准，业主想要更高质量的服务，就需要支付更高的费用。但现实却是业主支付的费用不高，却要求享受到与费用不相称的更高质量的服务，甚至有点吹毛求疵。

2.业主的个体责任

物业服务企业提供的服务通常分为日常综合服务与特约服务，其约服务是为满足不同层次业主的差异化需求设立的，即提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务，由享受服务的业主单独支付对价[10]。但很多业主对此有误解，认为自己缴纳的物业费里包括了专有部分的物业服务，比如家里灯泡坏了，物业服务企业换灯泡收取一定费用，业主就对物业服务企业不满。

3.开发商的责任

关于小区内地下停车库、会所等的产权归属纠纷以及业主对房屋质量不满或小区规划不合理等问题，属于开发商遗留问题，这是业主和开发商之间的矛盾，但业主则容易将矛盾转嫁给物业服务企业，并以不交物业费作为抗辩。

4.政府各相关职能部门的公共管理责任

在业主抗辩的诉求中，诸如家里被盗、汽车被刮伤、住改商、私搭乱建等物业服务企业未管理到位，或致财产损失等，这属于政府各相关职能部门的公共管理责任，物业服务企业有协助管理的责任，包括及时发现、劝阻、制止和上报的义务①。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应责任。”物业服务企业应当承担的只是合同约定的责任，而非兜底责任。

(三)物业供给的公共性和个体机会主义行为的矛盾

一个物业管理区域内的业主基于建筑物区分所有权形成的是团体关系，小区内的物业管理具有准公共物品的形式，相对于团体外部而言具有一定的排他性。但是在业主团体内部物业管理属于集体服务，相较于个体而言，不具有排他性和竞争性，就会存在个体机会主义行为和搭便车的风险。无论准公共物品、集体物品还是纯公共物品，它们都具有公共产品的属性——排他困难，此时消费者为之付费的需求会降低，生产者提供它的激励会打折扣，市场就有可能失灵[11]。《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”现在商品房小区成立业主委员会的尚不多，即使成立业主委员会，在督促业主交纳物业费上很少能发挥作用。当物业服务企业的物业费请求权不能实现时，只有采取司法救济。由于物业纠纷的标的数额小而对象众多，采取司法救济的成本高而效果差，因为物业服务企业采取司法诉讼，不仅要支付律师费，还要耗费大量的时间和精力，同时还会和业主的关系闹僵，更不利于物业费的收取。而我国立法上对物业费请求权不能实现时的救济不足，无法有效约束搭便车现象和机会主义行为[12]。

(四)物业服务企业对人的管理和无公德的个体之间的矛盾

根据物业管理的内容，可以将物业管理的对象分为两大类：一是对物的管理，即共用空间的清洁、绿化以及共用设施设备的养护等；二是对人的管理，主要是对产生外部性的人的行为的管理，以维护公共区域的综合秩序。在小区业主团体内部的权利义务关系中，业主个体在享有权利的同时不得损害其他业主的合法权益，个体行为需要遵守业主公约。但是在物业管理实践中，常常会有少数违背业主公约的无公德的个体，具体表现为噪音扰民、不文明养宠、私搭乱建、毁绿种菜、违规装修、私占消防通道等。严格来说，这属于业主团体内部的自治管理或政府职能部门的公共管理，物业服务企业和业主之间不具有直接的权利义务关系，物业服务企业依据业主团体的委托，依据业主管理规约和国家法律法规对业主损害他人合法权益的行为管理①。但是物业服务企业受业主团体的委托提供物业服务，其中就包括恢复空间规划秩序，及时制止个体业主未经许可侵占公共空间或损害公共利益的行为。以上一些行为不仅损害了业主的公共利益，甚至有些还是违法行为，但是物业服务企业发现后，若及时劝阻，会遇到对方的反抗，物业服务企业将案件上报给相关部门，违规业主得到相应制裁后就会对物业服务企业怀恨在心，因而就会以不交物业费作为抗辩。本应属于业主团体内部人与人之间关系的矛盾，在物业服务企业介入管理后，却演化成物业服务企业和业主之间的私人冲突，物业服务企业对人的管理面临无公德个体之间的矛盾。

(五)无组织的业主和物业服务企业的不当牟利之间的矛盾

正如同物业服务企业面对众多分散的业主面临收费难困境，单个的业主对物业服务企业却面临有效监管难题。小区业主共有资金主要包括公摊收益和专项维修资金，对于很多中高档小区这笔资金流量是很大的。没有成立业主大会和业主委员会的小区，对于占用共有部分或共用设施设备经营产生的公摊收益就处于弃管状态，往往为物业服务企业所俘获。而成立了业主大会和业主委员会的小区，由于业委会不具有法人资格，无法在银行开设独立账户，且业委会成员没有工资报酬，主要由具有公益心的业主利用业余时间为业主服务，没有足够的精力和能力亲自对共有产权经营，所以，在现行条件下通过物业服务企业来代管就相对具有可操作性，物业服务企业可在经营收益中提取一定比例的管理费用[7]。但是由于普通业主没有组织起来，无法对业委会进行实质监督，业委会在巨额利益流量和私利动机趋逐下，往往蜕化为一个相对独立的利益群体，形成寡头治理或派性斗争[8]。业委会往往被物业服务企业收买，和物业服务企业形成不稳定的分利秩序，或因利益分配均衡而形成利益共同体，或因利益分配不均而分裂斗争，而不管哪一种情形都会损害大多数业主的利益。

三、住宅小区物业管理的属性界定

在住房制度商品化改革前，城市房屋产权形态比较简单，物业管理由房管部门或单位后勤集团负责，很少存在物业纠纷。而城市住房制度商品化改革后，房屋所有权以及物业管理一并转移给建筑物区分所有权人。我国城市土地属于国家所有，建筑物区分所有权是建立在土地使用权之上，而非土地所有权之上，土地所有权属于国家。那么，城市商品房住宅小区的产权形态就比较复杂，由私人产权、集体产权和公有产权共同组成，物业管理的属性也就兼具私人性、集体性和公共性三维属性，分别对应的是业主个体、业主团体和政府的责任，唯有三方各司其职和协作共管，方能形成良好的物业管理秩序。

依据《物权法》第八十一条可知，业主自治管理的含义是经业主共同决定，可以由业主自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由于新建的商品房小区，一个物业管理区域内的业主众多，自行管理的难度比较大，目前绝大部分小区都是采取市场化的物业管理方式。因此，物业管理通常是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行物业管理的活动，这是最狭义的理解，也为《物业管理条例》所采纳。但是，将物业管理定义为业主和物业服务企业合同之下的物业管理活动，容易混淆物业管理的本质。尽管处于高度发达的经济社会中，业主已不可能躬亲于物业的管理，或者没有时间、精力、能力管理自己的物业，将物业的管理委之于专业机构，但是物业管理的本质是业主之间的关系，而不是业主与物业服务企业之间的关系[13]。

市场化的物业管理活动，实质上先后存在2个契约形态：第1个契约是业主管理规约，属于一种内部契约或社会契约。一个物业管理区域内的全体业主基于建筑物区分权中的共有权和成员权形成的是一种团体关系，在业主团体内部成员之间权利义务关系的判定就属于业主管理规约的范畴。第2个契约则是由业主大会决定聘请物业服务企业，在业主大会的授权下由业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，这属于外部契约或市场契约。物业服务企业依据物业服务合同约定的内容以及业主管理规约提供物业服务，相当于是经过业主大会的授权提供物业管理，物业服务企业和业主之间达成了物业服务管理公约。物业管理费应该由业主交给业主团体，此基于团体内部的管理规约；团体将收到的物业管理费支付给物业服务企业作为服务的对价，此基于外部的市场契约。出于方便考虑，业主团体可将物业管理费的收取委托给物业服务企业来实施。那么，物业服务合同的当事人就是业主团体和物业服务企业，而非单个的业主和物业服务企业。从组织的角度看，物业服务企业和业主团体关于服务和收费的认定就是一对一的关系，这样就会极大地降低市场交易成本。因此，良好的市场化物业管理供给秩序，就不仅涉及市场化的问题，还需要社会化建设与之相匹配。

我国的物业管理不仅具有私人性，还兼具集体性和公共性，良好的物业管理秩序就相当于是一种准公共物品。从经济学的视角看，公共物品的供给由于存在外部性或搭便车等难题，市场就有可能失灵，需要社会或国家来弥补市场的缺陷；从制度设置上看，通过成立业主大会和业主委员会等组织机构，将业主团体建设为业主自治组织，目标就是将业主组织起来制定团体内部的社会规范来约束外部性或机会主义行为，实现物业的集体供给。问题是业主管理规约虽然对于业主具有约束力，但并没有强制力，面对搭便车者或钉子户就会失灵，这就需要政府的强制力作为后盾。由于物业管理具有公共属性，市场或社会组织在公共利益和公共秩序的供给中失灵时，需要国家的强制力来提供保障；且市场和社会组织机制的有效发挥，本身就需要以政府的强制力作为基础来保障契约履行、交易安全和社会信用。

四、物业管理纠纷的生成机制

由于忽视物业管理的三维属性，仅仅将物业管理狭隘地理解为业主和物业服务企业之间的市场关系，就难以把握物业管理冲突的本质和原因，相应的也就难以提出有效的解决机制。如果仅仅将物业管理理解为业主和服务企业按照物业服务合同约定下的物业管理活动，那么物业纠纷的解决就只有依靠司法救济。但是从司法诉讼实践看，法院虽然能根据法律来判定双方的权利义务关系和帮助合同的履行，但是却无益于物业管理冲突的化解，甚至会恶化业主和物业服务企业的关系。结合前述物业管理的五大矛盾和物业管理的三维属性，我国物业管理矛盾难以化解的原因主要有无公德的个体、业主自治不足和政府管理缺位3个层面，当业主的规则意识、业主自治能力和政府管理没有跟上的时候，业主和市场之间的互动就会不畅，物业管理冲突就会大量产生。

(一)业主的有限理性和无公德的个体

由于我国城市商品房开发市场形成仅十几年的历史，物业管理、物业服务市场和业委会等一套制度设置都是外来的新生事物，属于政府“规划性变迁”的产物[14]。由于住宅小区物业管理具有较高的专业性，普通业主对物业管理的认知具有有限理性，主要表现为2个方面：一是对于物业管理的性质存在认识错位。物业管理不仅具有私人属性，还兼具集体属性和公共属性，业主个体的行为在团体内部就会产生外部性，物业管理的本质是全体业主的公共责任。这就要求业主在享受权利的同时，还要履行不能损害其他人合法权益的义务，实质上这是团体内部人与人利益关系的调整和规范，唯有遵守权利义务相平衡的规则才能形成良好的集体秩序和公共秩序。实践中普通业主囿于有限理性的限制而难免对物业管理的性质认识错位。二是对物业服务企业的认识存在偏差。基于建筑物区分权而形成的物业管理制度，住宅小区的产权形态复杂，物业管理知识的专业性强，部分业主不仅对物业管理的属性认识不到位，而且花钱买服务的意识不足，对物业服务企业提供的物业服务边界认识上有偏差，错把履行有限合同责任的市场主体当作全能型物业主体，物业服务企业实质上被迫承担了无限责任。

物业管理的专业性和业主个体的有限理性，使得普通业主容易对物业管理处于“无知”状态。同时，还有少数业主的机会主义行为而成为“无公德”的个体，加剧了物业管理的矛盾。物业服务企业和业主个体之间并不具有直接的权利义务关系，物业服务企业受业主团体的委托按照业主管理规约和法律法规对小区进行管理，以维护物业管理区域内的综合秩序，但是物业服务企业面对少数只讲权利不要义务的无公德个体时，可能会产生市场失灵，如不文明养宠、私搭乱建、违规装修、毁绿种菜等违背业主公约的行为。一方面，物业服务企业有劝阻和维持秩序的义务，但是当物业服务企业前去劝阻制止和上报时，就会得罪该业主，业主团体内部的矛盾就会转嫁为业主和物业服务企业的私人恩怨；另一方面，由于产生负外部性的行为无法得到有效约束，损害了其他业主的合法权益，就会激起其他大多数业主的不满，同样会将内部矛盾转嫁为业主对物业服务企业管理不到位的不满。最终这都会以物业企业物业费收缴难和业主对物业服务不满之间的矛盾而集中呈现。

(二)业主自治力不足

物业服务市场从本质上说是业主的服务需求和物业服务企业提供服务的结合，两者之间的关系是服务与被服务的关系。在前述物业管理的三维属性中已经分析了基于集体属性的物业管理，是基于业主共同利益的需要而产生的物业管理活动，物业管理关系本质上是业主团体内部人与人之间的关系。从法律关系上看，业主与物业服务企业之间先后存在2个契约形态，物业服务企业和业主组织之间是一对一的关系，是交易成本内部化。但是现实中业主自治的意识和能力严重不足，业主并没有组织起来，呈现的是一盘散沙的原子化状态[15]。如业主大会和业主委员会难以成立，业主参与意识不足，缺乏对业委会的监督机制以及业委会有谋取自身利益而偏离业主意愿的可能[16-17]。由于业主自治力不足，在物业管理活动中物业服务企业和众多分散的业主就变成了一对多的关系。具体说，在关于物业服务的判定上，就会变成单个业主和物业服务企业之间的矛盾；在关于物业费收取上，则会变成物业服务企业和单个业主之间的矛盾。那么，物业服务企业和众多分散的业主直接打交道就会面临高昂的交易成本，使得交易成本外部化，物业服务企业和业主之间难以建立有效的沟通机制。业主对物业服务企业的不满以及物业服务企业收费难的问题就缺乏一个公共平台来沟通，双方都只有诉诸司法救济，但这只会加剧彼此的不信任。

(三)政府管理缺位和基层行政能力不足

经济活动的规则，大部分是自然形成的，由约定俗成而成为共同遵守的规则。当经济活动产生外部性，涉及公共利益时，或者经济活动的各利益主体自身不能实现利益平衡时，就需要政府制定规则[18]。由于我国物业管理和业主自治制度是国家规划性变迁的产物，作为公共管理角色的政府，既要履行市场监管的责任，也要担负培育业主自治的重任。物业管理的公共属性也需要政府履行法定的公共职能和维护公共利益。从物业管理五大矛盾中也可以看出，业主以不交物业费作为抗辩的很多诉求，实际上是由公共管理秩序缺失导致的，并不属于物业服务企业的职责，而是由政府管理缺位所致，如住改商、私搭乱建等行为。

地方政府在行政管理过程中，倾向于凡是有物业服务企业的小区就不多管，让物业服务企业去管。当出现物业管理冲突时，地方政府为避免麻烦，倾向于让当事人去找法院通过司法诉讼途径解决。而和居民打交道最多的街道和居委会由于没有执法权而致基层行政能力不足，难以构建有效的冲突管理机制。物业服务企业只是一个依法自主经营，以盈利为目的的企业，诸如车辆丢失、被刮或家里被盗等社会治安的管理是国家有关机关的法定职责，不应把行政机关的责任全部推给物业管理企业，无限扩大物业服务企业的服务管理职能[19]。否则，物业服务企业承担的责任过大，又没有权力和能力管理，不仅不利于物业服务市场的健康发展，还会造成大量矛盾冲突的产生，不利于良好的物业管理秩序的形成和社会的稳定。

五、结论

由于我国城市住房制度商品化改革以及业主自治制度的设置并不是市场和社会自发形成的，而是属于政府规划性变迁的过程。加之我国城市商品房住宅小区比较复杂的产权形态，决定了物业管理属性的多维化。由此，良好的城市社区物业管理秩序就需要在政府主导下构建由政府、市场、社会三方共同参与，合作共管的物业治理机制，方能有效破解物业管理的五大矛盾[20]。对于城市社区业主而言，他们要的不是单纯的权利，而是宜居的生活环境和良好的公共秩序。为破解物业管理矛盾，形成良好的物业管理秩序，笔者提出以下建议。

第一，探索动态而灵敏的物业服务价格调节机制。由于物业管理具有准公共属性，完全交由市场定价容易产生失灵，因此需要进一步探索能根据社会发展的实际情况，动态而灵敏地调节物业服务价格的机制，以体现质价相符的原则，破解物业价格严重偏离物业价值而产生的物业管理矛盾。

第二，培育业主自治意识和自治能力。这就需要政府做好物业管理知识的宣传和普及，提高业主的法律知识素养，纠正业主对物业管理的认识偏差；同时政府还要积极指导和协助成立业主大会及业主委员会，并组织对业委会进行业务培训，动员普通业主参与到与自己利益息息相关的物业管理活动中来，加强居委会对业委会的指导和监督作用。

第三，提高政府的监管能力和冲突管理能力。这就要求政府完善相关的法律法规以及提高法律执行能力，为市场交易和社会交往提供制度化的信任。比如政府可以完善对物业服务企业服务绩效的市场信用等级评定，也可以设置对业主交纳物业费的信用评定，还可以适当听取社区居委会的意见(因为居委会对物业服务企业和业主的情况比较了解)，以对机会主义行为实行制度化的软性强制措施。

最后，建设社区物业管理的合力治理机制，形成有效的物业冲突管理联动机制。法律上虽然规定了区(县)房地产行政主管部门、街道和社区居委会等对住宅小区业主自治和物业管理的指导与监督责任，但是实践中各方力量并未有效地整合与衔接，容易产生“卸责”或“推诿”现象。因此，为了形成有效的物业管理秩序，需要进一步建设社区物业管理的合力治理机制，如在社区内部可以加强以社区党委和居委会对业委会和物业企业的指导与监督作用，建设社区党委(居委会)、业委会与物业公司之间的三方联动机制，在业主和物业公司之间搭建沟通和信任的桥梁。

参考文献：

[1]袁振龙，张辉文.法律解决物业纠纷的运行逻辑[J].北京社会科学，2008(3)：64-67.

[2]漆国生.社区物业管理纠纷化解机制研究——以纠纷化解的选择性和有效性为视角[J].广东社会科学，2010(4)：172-178.

第3篇

第一条为了规范物业管理行为，提高物业管理专业管理人员素质，维护房屋所有权人及使用人的利益，根据《物业管理条例》及国家职业资格证书制度有关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于在物业管理企业中，从事物业管理工作的专业管理人员。

第三条本规定所称物业管理师，是指经全国统一考试，取得《中华人民共和国物业管理师资格证书》（以下简称《资格证书》），并依法注册取得《中华人民共和国物业管理师注册证》（以下简称《注册证》），从事物业管理工作的专业管理人员。

第四条国家对从事物业管理工作的专业管理人员，实行职业准入制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

第五条建设部、人事部共同负责全国物业管理师职业准入制度的实施工作，并按职责分工对该制度的实施进行指导、监督和检查。

县级以上地方人民政府房地产主管部门和人事行政部门按职责分工实施物业管理师职业准入制度。

第二章考试

第六条物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。

第七条建设部组织成立物业管理师资格考试专家委员会，负责拟定考试科目、考试大纲，组织命题，建立并管理考试试题库等工作。

第八条人事部组织专家审定考试科目、考试大纲、考试试题，组织实施考试工作；会同建设部研究确定合格标准，并对考试考务工作进行指导、监督和检查。

第九条凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：

（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。

（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。

（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。

（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。

（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。

（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。

（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。

第十条物业管理师资格考试合格，由人事部、建设部委托省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门，颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《资格证书》。该证书在全国范围内有效。

第十一条以不正当手段取得《资格证书》的，由省、自治区、直辖市人民政府人事行政部门收回《资格证书》。自收回《资格证书》之日起，3年内不得再次参加物业管理师资格考试。

第三章注册

第十二条取得《资格证书》的人员，经注册后方可以物业管理师的名义执业。

第十三条建设部为物业管理师资格注册审批机构。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为物业管理师资格注册审查机构。

第十四条取得《资格证书》并申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向本企业工商注册所在省的注册审查机构提出注册申请。

第十五条注册审查机构在收到申请人的注册申请材料后，对申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内，一次告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。

对受理或者不予受理的注册申请，均应出具加盖注册审查机构专用印章和注明日期的书面凭证。

第十六条注册审查机构自受理注册申请之日起20个工作日内，按规定条件和程序完成申请材料的审查工作，并将注册申请人员材料和审查意见报注册审批机构审批。

注册审批机构自受理注册申请人员材料之日起20个工作日内作出决定。在规定的期限内不能作出决定的，应当将延长期限的理由告知申请人。

对作出批准决定的，应当自决定批准之日起10个工作日内，将批准决定送达注册申请人，并核发《注册证》。对作出不予批准决定的，应当书面说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权力。

第十七条物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。

第十八条初始注册者，可以自取得《资格证书》之日起1年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本规定继续教育的要求。

初始注册时需要提交下列材料：

（一）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》；

（二）《资格证书》；

（三）与聘用单位签订的劳动合同；

（四）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。

第十九条注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本规定第十四条规定的程序申请延续注册。注册审批机构应当根据申请人的申请，在规定的时限内作出延续注册的决定；逾期未作出决定的，视为准予延续注册。

延续注册时需要提交下列材料：

（一）《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》；

（二）与聘用单位签订的劳动合同；

（三）达到注册期内继续教育要求的证明材料。

第二十条在注册有效期内，物业管理师变更执业单位，应按照本规定第十四条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《注册证》在原注册有效期内继续有效。

变更注册时需要提交下列材料：

（一）《中华人民共和国物业管理师变更注册申请表》；

（二）与新聘用单位签订的劳动合同；

（三）工作调动证明或者与原聘用单位解除劳动合同的证明，退休人员的退休证明。

第二十一条物业管理师因丧失行为能力、死亡或者被宣告失踪的，其《注册证》失效。

第二十二条注册申请人有下列情形之一的，注册审批机构不予注册：

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）刑事处罚尚未执行完毕的；

（三）在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满2年的；

（四）法律、法规规定不予注册的其他情形。

第二十三条物业管理师或者聘用单位有下列情形之一的，应由本人或聘用单位按规定的程序向当地注册审查机构提出申请，由注册审批机构核准后，办理注销手续，收回《注册证》。

（一）不具有完全民事行为能力的；

（二）申请注销注册的；

（三）与聘用单位解除劳动关系的；

（四）注册有效期满且未延续注册的；

（五）被依法撤销注册的；

（六）造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；

（七）聘用单位被吊销营业执照的；

（八）聘用单位被吊销物业管理资质证书的；

（九）聘用单位破产的；

（十）应当注销注册的其他情形。

第二十四条注册申请人以不正当手段取得注册的，注册审批机构应当撤销注册，并依法给予行政处罚；当事人在3年内不得再次申请注册；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条被注销注册或者不予注册的人员，重新具备初始注册条件，并符合本规定继续教育要求的，可按照本规定第十四条规定的程序申请注册。

第二十六条注册审批机构应当定期公布注册有关情况。当事人对注销注册、不予注册或者撤销注册有异议的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第四章执业

第二十七条物业管理师依据《物业管理条例》和相关法律、法规及规章开展执业活动。

第二十八条物业管理项目负责人应当由物业管理师担任。物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作。

第二十九条物业管理师应当具备的执业能力：

（一）掌握物业管理、建筑工程、房地产开发与经营等专业知识；

（二）具有一定的经济学、管理学、社会学、心理学等相关学科的知识；

（三）能够熟练运用物业管理相关法律、法规和有关规定；

（四）具有丰富的物业管理实践经验。

第三十条物业管理师的执业范围：

（一）制定并组织实施物业管理方案；

（二）审定并监督执行物业管理财务预算；

（三）查验物业共用部位、共用设施设备和有关资料；

（四）负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护与管理；

（五）维护物业管理区域内环境卫生和秩序；

（六）法律、法规规定和《物业管理合同》约定的其他事项。

第三十一条物业管理项目管理中的关键性文件，必须由物业管理师签字后实施，并承担相应法律责任。

第三十二条物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务。

第三十三条物业管理师应当接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。每年接受继续教育时间应当不少于40学时。

第五章附则

第三十四条对在本规定之日前，长期从事物业管理工作，具有丰富物业管理实践经验，并符合考试认定条件的专业管理人员，可通过考试认定办法取得物业管理师资格。

第三十五条取得《资格证书》的人员，用人单位可以根据工作需要聘任经济师职务。

第三十六条符合考试报名条件的香港、澳门居民，可以申请参加物业管理师资格考试。申请人在报名时应提交本人身份证明、国务院教育行政部门认可的相应专业学历或者学位证书、从事工作及物业管理相关实践年限证明。台湾地区专业技术人员参加考试的办法另行规定。

外籍专业人员申请参加物业管理师资格考试、注册和执业等管理办法另行制定。

第三十七条物业管理师继续教育内容、物业管理企业配备物业管理师数量和注册管理等具体办法，由建设部另行规定。

第三十八条各级人事行政部门和房地产主管部门及物业管理师资格考试等机构，在实施物业管理师制度过程中，因工作失误，使专业管理人员合法权益受到损害的，应当依据国家有关规定给予相应赔偿，并可向有关责任人追偿。

第4篇

    第二条  凡在福州市范围内从事物业管理活动的企业和兼营物业管理的机构或组织，均适用本规定。

    第三条  本规定所称物业管理企业资质是指企业的工作业绩、管理水平、人员素质、资金情况等。

    第四条  福州市房地产管理局负责本市物业管理企业资质的管理工作。

    第五条  物业管理企业资质分为甲、乙、丙三个等级。

    第六条  甲级企业标准：

    1.近两年管理的住宅小区建筑面积达20万平方米以上房屋及附属配套设施，或3幢2万平方米以上的综合商住楼、高级公寓。

    2.近两年管理的住宅小区获得省、部级以上优秀管理住宅小区称号。

    3.经理具有三年以上从事物业管理工作的经历。

    4.有职称的工程、经济、会计、统计等人员不少于15人，并且中级职称不少于5人，且建筑、结构、暖通、给排水、电气、园艺等专业齐全。

    5.企业注册资金不少于200万元人民币。

    第七条  乙级企业标准：

    1.近两年管理的住宅小区建筑面积达10万平方米以上的房屋及附属配套设施。

    2.近两年管理的住宅小区获得市级以上优秀管理住宅小区称号。

    3.经理具有2年以上从事物业管理工作的经历。

    4.有职称的工程、经济、会计、统计等人员不少于10人，并且中级职称不少于3人，且土建、给排水、电气、园艺等专业齐全。

    5.注册资金不少于100万人民币。

    第八条  丙级企业标准：

    1.近两年管理的住宅小区建筑面积达3万平方米以上的房屋及附属配套设施。

    2.经理具有一年以上从事物业管理的工作经历。

    3.有职称的工程、经济、会计、统计等人员不少于5人，并且中级职称不少于1人，且土建、给排水、电气、园艺等专业齐全。

    4.注册资金不少于50万元人民币。

    第九条  物业管理企业承接业务范围：

    1.甲级企业：可承接住宅小区、综合商住楼、高级公寓、别墅区等各类房屋及附属配套设施的物业管理。

    2.乙级企业：可承接10万平方米以下住宅小区及其配套设施的物业管理或十五层以下综合商住楼、高级公寓、50幢以下别墅区的物业管理。

    3.丙级企业：可承接5万平方米以下住宅小区及其配套设施的物业管理。

    第十条  企业应当按照相应的资质承接相应的物业管理业务，少数信誉好、素质较好的企业经市房地产管理部门批准，可适度超出规定业务范围承接物业管理业务。

    第十一条  物业管理企业资质由企业所在地县（市）、区房地产管理部门审查后，报市房地产管理部门审批认定。

    第十二条  已经设立的物业管理企业申请资质，应提供以下资料：

    （一）物业管理企业资质等级申报表；

    （二）营业执照；

    （三）企业章程；

    （四）法定代表人任职文件及工作经历；

    （五）有职称人员的职称证明；

    （六）物业管理统计报表和财务决算年报表；

    （七）验资证明；

    （八）管理物业的基本情况；

    （九）其它需要出具的有关证件。

    第十三条  新设立的物业管理企业，必须具备本规定第八条2、3、4款规定的条件向工商行政管理部门办理登记注册，取得《营业执照》后，按本规定第十一条申请资质认定。

    新设立的物业管理企业，其资质等级应由最低等级定起。

    第十四条  经资质审查合格的物业管理企业，由市房地产管理部门颁发《物业管理资质证书》，资质证书分为正本和副本，具有同等法律效力。

    经审查达不到最低等级资质标准的原有物业管理企业，给予颁发临时资质证书，并限期整改，整改期间不得承接新的物业管理业务。

    未持有《物业管理资质证书》的企业，不得从事物业管理经营业务。

    第十五条  不同等级的物业管理企业可以实行不同的收费标准。具体收费标准由市物委会同市房地产管理部门按省、市有关规定另行制定。

    第十六条  企业资质实行年度检查制度。

    年度检查内容：物业管理合同履约情况、物业管理投诉情况、经济财务运行情况，以及各类人员的变化情况等。

    第十七条  企业资质实行动态管理，一般在资质定级二年后，根据企业物业管理、经营情况，其资质条件达到上一资质等级标准，并且连续两年资质年检合格的，方可申请晋升一个资质等级。

    第十八条  企业连续两年资质年度检查不合格的，降低一个资质等级，直至吊销资质证书。

    没有申请资质年度检查的企业，经资质管理部门督促后仍不申请，其资质证书无效。

    吊销资质证书或资质证书无效的，由市房地产管理局通知有关工商行政管理部门按企业登记规定处理。

    第十九条  未取得资质证书从事物业管理经营的，由市房地产管理部门责令停业，没收非法所得，并可处以10000元至20000元罚款。

    超越核定的业务范围承接物业管理业务的，由市房地产管理部门给予警告、责令整改，并可处以3000元至10000元罚款。

第5篇

一、中职教师业务管理的作用

近年来人们更多的是谈管理体制、教学计划、课程设置、实践教学等学校教学方面的宏观管理，而对教师的各项具体业务的微观管理强调和总结得不够。教师业务管理是提高教育质量和办学效益的主要措施之一，不容轻视。这可以从两个方面加以说明。一方面，教师是学校教育教学工作的实践者，通过教育教学的各项具体工作实现对学生的教育培养。每个教师积极工作取得的成绩，综合起来就表现为学校的办学效益。反之，如果没有每个教师在各个方面的积极努力，学校的办学效益就无从谈起。另一方面，教育部下发的文件明确指出：“改革教育体制，要调动各方面的积极性，最重要的是要调动教师的积极性。”教师积极性的发挥，从整体上看，除了从思想上、生活上对教师予以关心外，还有赖于对教师的业务管理。

二、中职教师业务管理的内容

根据教师主要工作内容的不同，可把对教师的业务管理分为文化课教师、专业课教师、实习指导教师、其他教师的业务管理。但一般来讲，所有中职教师都承担着对学生的思想教育、知识传授和实验（实习）指导的任务。因此，对一般教师的业务管理可分为德育工作、理论教学和实验实习三方面内容进行。

（一）德育工作。班主任是学校德育工作主要实施者。在教师业务管理中，一方面要把班主任德育工作作为主要的管理内容，紧抓不放，发挥他们的积极性和创造性，实现对班级的严格管理。另一方面是对科任教师的德育工作的管理。要发挥其教书育人的功能，使之与班主任配合，实现对学生德育的齐抓共管。

（二）理论教学。这一方面包括文化课、专业课教学的管理。通过对各科教师从制订具体教学工作计划、备课、课堂教学到作业批改和课外辅导、考试等整个教学过程的管理，督促他们认真负责地进行教学，促进学校教学质量的提高。另外，提高教学质量，还需要提高教师的教学业务水平，加强对教师开展教学研究活动的管理。

（三）实验实习。一般说来，除政治、语文、数学及文科专业外，其他各科都存在实验课教学。由于一些教师怕麻烦，该做的、能争取做的实验不做，影响到学生理论知识的学习和操作技能的培养，因此，要采取一定措施促其尽可能地按要求完成实验课。专业课教师绝大部分既是理论课教师，又是实习指导教师，加强实习教学的管理，充分发挥专业课教师的实习指导作用，是培养学生一技之长的重要措施之一。

中职学校的教育教学工作是以上三个方面的有机统一体，它们互相影响，互相促进，缺一不可，必须切实加强管理。

三、中职教师业务管理的方法

（一）明确职责。使教师明确职责是教师业务管理的首要工作。一是学校领导要组织全体教师学习有关的文件材料，使他们明确中职学校的性质、任务和培养目标，了解党和国家有关职教的方针政策、当地社会和经济发展对职业教育的要求、当前学校的主要任务等，提高认识，统一思想，增强责任感，共同担负起学校的办学重任。二是进行目标管理，把任务层层分解到人，提出要求，使其职责分明，方向明确，能够有计划有目的地开展工作。三是制定《教师工作责任制》、《教师履职考核办法》、《班级量化评比办法》、《奖金评定办法》、《教师行为规范》等必要的规章制度，使教师明确行动的准则和范围，实行思想教育与制度化管理相结合。

（二）检查督促。学校各方面工作安排部署完毕，只是工作过程的开始，重要的是要落到实处，这需要学校领导经常进行检查督促。是否经常检查督促、注重落实，它反映了学校领导的工作作风是否踏实，关系到学校工作能否按计划顺利进行，达到预期目的。

经常性地检查落实主要靠分管的行政领导或有关业务人员。检查的内容既要全面又要有所侧重，并认真地做好记录，作为教师业务考核的依据。对发现的问题要及时处理，对带有共性的问题，要讨论分析，统一认识，予以解决。

（三）考核评价。对教师工作进行全面考核和评价，是教师业务管理的重要方法。它是在上述明确职责要求、检查督促两项工作的基础上，在学年末对教师各项工作和表现进行考核、评定的业务管理手段。

教师业务考核评价的实施可分为三个步骤。

1.根据教师工作职责等方面的要求制定相应的教师业务考核办法。“考核办法”的制定需遵循以下原则：（1）借鉴与创新相结合的原则。别人成功的考核办法可以借鉴，避免走弯路，但不能全盘照搬。他人的先进经验到了本单位就不一定行得通。这是矛盾的同一性和特殊性共存的结果。因而既要借鉴，又要结合本单位的实际有所取舍，有所创新。（2）定量与定性相结合的原则。定量是指对某项工作，利用平时检查掌握的数据转换成考核得分；定性是指凭考核者的印象，人为地给定一个考核得分。定性考核简单易行，但缺乏准确性和说服力。定量考核工作量大，但它能客观如实地反映教师的工作，排除人为因素的影响，可信度高。如果学校绝大部分内容采用定性考核，就可能会有少数人对考核结果不服，而学校又没有准确的数据说服他们，会造成人际关系恶化，使学校工作受到影响。如果学校以定量考核为主，每一分都基本上有据可依，有据可查，群众公认，实施后就可达到调动教师积极性的目的。因此，在教师业务考核办法的制定中宜定性的尽量定性，能定量的要尽可能定量。（3）完整性与可能性相结合的原则。不完整、不全面的考核内容，不能全面地评价教师的工作成绩；而一味求全的考核内容，势必造成工作量过大，难以完成，而且有的内容是无法进行考核的。考核的内容和范围应根据需要和可能确定。

2.建立健全教师业务档案。积累完整的考核材料是考核的重点，也是考核的实施过程。它好比建筑工程的施工阶段。实施考核的内容应与“考核办法”规定的内容相一致。对一般科任教师来讲，应包括德、能、勤、绩四个方面。材料的获得也应采取多种方式。如利用班务日记，召开学生代表座谈会，进行民意测验，查阅教育教学活动记录等。考核需专人负责，始终如一，不漏不缺，所获得的材料才是完整的、可靠的。

3.考核的评定。在获得大量材料、数据的基础上，进行统计分析，转换成各项考核得分。累积各项考核得分便是教师得分总和。不论是采用群众评议还是考核小组评议，对于定量考核项目，都只能是以平时考核获得的资料评分。

第6篇

关键词：　知识企业　财务管理　比较分析　创新

知识经济作为一种经济增长方式，强调了经济的增长已经越来越依赖于知识这种最重要的资源，已经越来越以知识为基础。正如德鲁克所言“在知识社会中，知识已是且将代替自然资源、金融资本等而成为最重要的资源”。在这种情况下，知识企业以其独特的竞争优势，独领，成为新经济时代的领头羊。

1　知识企业及其特点

知识企业有狭义与广义之分。狭义的知识企业是以知识为对象，对知识进行直接生产、加工和分配的企业。广义的知识企业是指以科学技术为基础对信息和知识进行生产、存储、作用和传播的企业，主要分布在教育、研究与开发、通讯媒介、信息服务等领域。知识企业以员工的知识及其商品化为利润源泉，具有资金更多地投资于知识和信息活动，以提供高附加值的知识密集型的产品和服务为经营目标，具有极大的不稳定性和高风险性，对风险投资和股票市场的高度依赖性等特点。

2　知识企业财务管理的比较分析

知识企业的财务管理观念不同于传统企业。首先财务管理服务于知识管理的观念，这主要包括两方面含义，其一是知识企业应转变传统企业中流行的企业管理以财务管理为中心的观念，而代之以知识管理为中心的观念，故财务管理要服务于知识管理；其二是指知识管理中知识资产的开发、利用以及企业技术创新活动都需要财务管理活动的支持和参与；其次，高收益与高风险相配比的观念。知识企业表现为高收益与高风险并存，要想取得高收益就必须接受高风险的存在。为此知识企业必须突破传统企业财务管理中保守的消极规避风险的观念，而应树立在高收益与高风险合理配比前提下勇于承担风险的观念，这也是社会和历史赋予其的使命。知识企业的风险主要源于技术创新，技术创新是其生存和发展的关键，如果技术创新停滞不前或反应不够敏捷就会导致企业覆灭。因此在等待死亡与可能获得高收益的高风险技术创新之间，知识企业只有选择不断的技术创新。

众所周知，财务管理通常有筹资管理、投资管理和分配管理等内容。在知识企业中，这些内容都会发生很大的变化。

在筹资管理方面，筹集足够的资本是企业实现生存、发展、获利的管理目标的前提之一。在传统企业中，筹集资本主要指筹集资金；而在知识企业中，知识在企业基本中占据主导地位，成为企业核心竞争力的重要源泉。筹集资本不仅包括筹集资金，更重要的是包括了资本的筹集。在Intel公司生产的芯片价格中，原材料与能源只占3%，设备与设施费占5%，直接人工占6%，而85%以上的价格为知识、专利与技术占有。对企业而言，如何筹集各种能唯我所用的知识资本将成为企业财务管理的重要起点，“筹知”与筹资相结合将是一种必然。事实上，货币资本筹集和人力资本筹集这两者是互相促进的。货币资本的筹集为人力资本的筹集创造条件，只有筹集到一定量的货币资本，才能吸引人力资本，购买或研发无形资产；而人力资本的筹集反过来会有助于货币资本的筹集。因为在知识经济社会，一个企业是否具有竞争力，是否有发展前景，并非决定于实物资产、多少设备，而主要在于是否拥有杰出的经理人和科技人员，是否具有专利、技术诀窍、商誉、知名商标等无形资产；是否具有一个或若干个能够随时与企业进行广泛合作的虚拟组织。人力资本是组织的“灵魂”，而物质资本只不过是组织的“躯体”。所以，组织的筹资能力大小，基本上取决于组织拥有上述无形资产的能力。换句话说，拥有了优质的人力资本，即使没有任何实物资本，资金持有者也愿意提供货币资本给你支配；相反，如果只有实物资本而没有人力资本，那么就不会有人愿意提供货币资本。所以，企业在筹资阶段，财务管理应实现这样一种良性循环———通过筹集货币资本为人力资本的筹集创造条件，通过财务管理的其他功能，发挥人力资本的作用，创造更大价值，为筹集更多的货币资本!为进一步做大做强企业打开通道。

第7篇

第一条为维护xx市粮食收购秩序，规范粮食经纪活动，促进粮食经纪人队伍的健康发展，依照《粮食流通管理条理》、《xx省实施〈粮食流通管理条例〉办法》和《xx省粮食局〈粮食经纪人业务规范暂行办法〉》等有关法律、法规和制度，结合本市实际，特制定xx市粮食经纪业务管理实施办法。

第二条本办法所称粮食经纪人是指活跃在农村市场，以盈利为目的，直接向种粮农民或其他粮食生产者收购原粮，销售给粮食经营企业、饲料及工业用粮企业、个体粮食加工户或自然人。

第三条粮食经纪人从事经纪活动，应当遵守国家法律法规，遵循平等、自愿、公平、诚信的原则。

第四条粮食经纪人的合法权益受到国家法律法规保护，任何单位和个人不得侵犯。

第五条县级以上（含县级）粮食行政管理部门会同同级工商行政管理部门负责本区域内粮食经纪活动的指导、服务和监督管理。

第二章资质条件

第六条从事粮食经纪活动的经纪人，应当具备下列条件：

（一）具备粮食经营资金筹措能力；

（二）具备鉴别粮食质量的基本技能；

（三）熟悉粮食收购政策和有关粮食收购、储存、运输常识；

（四）具有加盖委托人公章的《粮食收购许可证》复印件。

第七条申请从事粮食经纪活动，应当向当地粮食行政管理部门提交书面申请，提供个人简历、资金等书面材料。粮食行政管理部门应当自受理之日起3个工作日内完成审核，对符合办法第六条规定条件的申请者授予粮食经纪人资格，并颁发《粮食经纪人资格证》。

第八条粮食经纪人应当持《粮食经纪人资格证》与有《粮食收购许可证》的粮食企业签订《粮食经纪合同》后，方可从事粮食收购活动。

第九条《粮食经纪合同》为格式合同。粮食行政管理部门应当依据《合同法》相关规定明确双方的责任与义务，合同内容应当注明代购粮食的品种、数量、价格、质量标准、货款结算及付费方式。

第三章业务管理

第十条粮食经纪人应当明确各自收购粮食的市场份额，自觉遵守粮食收购纪律，共同维护粮食收购市场秩序，保障收购本市场份额内的粮食。

第十一条粮食经纪人应当执行国家粮食质量标准，不压级，不抬级，不得在收购的粮食中掺杂使假，不得收购不符合国家质量标准的粮食。

第十二条粮食经纪人应当遵守国家粮食收购政策，依质论价，不压价，不抬价，切实保护好种粮农民利益。

第十三条粮食经纪人应当积极配合和支持粮食行政管理部门对粮食收购市场管理与指导工作，履行经纪人义务

第十四条依法从事粮食收购活动的经纪人，应当告知售粮农民或者在收购场所挂牌公示收购的粮食品种、收购价格和质量标准。

第十五条粮食经纪人收购粮食，应当及时支付售粮者售粮款，不得拖欠；不得接受任何单位、组织或者个人的委托代扣、代缴任何税费、款项。

第十六条粮食经纪人应当向与其签订《粮食经纪合同》的粮食企业提供各种收购信息，反映粮食收购活动中遇到的各种情况。

第十七条粮食经纪人跨区域收购粮食，应当向收购地粮食行政管理部门登记备案，接受收购地粮食行政管理部门管理与监督。

第十八条粮食经纪人根据其经纪业务需要，可以以股份合作、联合经营等合作方式与粮食企业进行购销合作，并与粮食企业签订合作合同，在合同规定的范围内从事合作业务。

第十九条粮食经纪人应当加强经纪行业自律，在维护粮食市场秩序方面发挥监督和协调作用。

第二十条粮食经纪人由委托企业一年一聘。一经聘用，委托企业应当将其聘用资料报送当地粮食行政管理部门备案。

第二十一条粮食行业协会应当吸收粮食经纪人为协会会员，在经纪人多的地方，可以成立农村粮食经纪人分会。协会应当为经纪人提供下列服务：

（一）组织粮食经纪人进行经纪业务和政策法律知识培训，不断提高粮食经纪人经纪业务水平，增强粮食政策和法律法规的适应能力；

（二）组织粮食经纪人向农民宣传粮食生产政策，引导农民调整种植结构，种植市场适销对路、收益更高的粮食品种；

（三）传递粮食市场信息，在经纪人之间架起信息共享的桥梁。

第二十二条在粮食收购期间，粮食行政管理部门应当加强对经纪人市场行为的规范、管理与监督，以增强经纪人内部自我约束力。

第二十三条粮食行政管理部门应当鼓励和引导粮食经纪人直接与粮食生产者签订粮食订单，或者根据粮食企业需要，协助粮食企业走村入户做好粮食订单工作。

在收购期间，粮食经纪人应当按粮食订单要求履约，优先保证收购订单粮食，确保农民订单收益，形成订单粮食业务与粮食经纪业务发展互动、双赢的局面。

第二十四条粮食行政管理部门应当鼓励和引导粮食经纪人与农民开展粮食品种兑换业务，通过品种兑换业务收购农民余粮，为农民提供需要的各种物资，满足农民需求。

第二十五条粮食企业应当对其所属粮食经纪人加强管理，保持联系和沟通，了解粮食经纪人的粮食收购信息；敦促粮食经纪人履行《粮食经纪合同》，帮助粮食经纪人解决粮食收购中遇到的问题。

第四章法律责任

第二十六条粮食经纪人有下列行为之一的，其所从事的粮食收购活动，视同无证收购，依据《粮食流通管理条例》第41条进行处罚；情节严重的，取消粮食经纪资格，禁止从事收购粮食活动：

（一）未按本办法第六条规定取得《粮食经纪人资格证》；

（二）未签定《粮食经纪合同》。

第二十七条粮食经纪人违反本《办法》第14条规定，和在收购活动中有压低或抬高价格收购粮食、欺行霸市、强买强卖等行为的，依据《粮食流通管理条例》第43条进行处罚；情节严重的，取消粮食经纪人资格，解除粮食经纪人聘用合同。

第二十八条在收购活动中，发生下列不正当行为之一的，依据《粮食流通管理条例》第44条进行处罚；情节严重的，取消粮食经纪人资格，解除粮食经纪人聘用合同：

（一）压低粮食品种等级标准；

（二）在粮食中搀杂使假；

（三）拖欠售粮者售粮款；

（四）代扣代缴税费和其他款项。

第五章附则

第二十九条本办法中所指粮食收购，是指为粮食经营企业、工业及转化用粮者、个体粮食加工户，在农村开展零散收购粮食的活动。

第8篇

【论文“电子商务企业的知识管理战略”分2个部分，本文是第1部分】：

一、电子商务企业知识管理战略的选择；

二、电子商务企业的知识管理战略的表现形式。

今天,企业已经认识到了它们的关键资产和持续竞争优势的来源是它们有效地管理和利用组织的知识。数字革命不仅改变了企业搜集、储存和处理消费者行为信息的方式,改变了商家制定价格、促销或分销产品的方法,而且提高了它们管理知识的能力。信息系统和信息技术的发展能够使企业积累大量消费者的数据和信息,拥有和逐步搜集消费者的特征和其购买方式的信息对提高企业的营销能力是非常有益的。随着因特网的不断发展和电子商务企业的出现,知识管理的实践和研究正变得越来越重要,除了电子商务企业,传统企业也正在网上建立它们的电子商务平台。在电子商务时代,许多正在改进和变化的商务活动要求有效地创造、组织、检索、交流、共享和利用知识的新形式。尽管电子商务发展很快,但许多企业还没有意识到把知识管理作为促进企业长远发展和提高竞争能力的经营管理战略。本文想就此进行一点有益的探讨。

1.电子商务企业知识管理战略的选择

Nonaka(1994)根据知识的表达形式把知识分为显性知识和隐性知识。显性知识是指正式和规范的、客观有形的、可以清晰地表述、完整地向他人传递的知识,通常以语言、文字、事实、数据、图像等有形结构的形式存储,表现为著作、文件、计算机程序、专利、数据库、产品说明书以及计算公式、方程等。而隐性知识则是指复杂的、隐含的、高度个体化、难以形式化或沟通的、难以与他人共享的主观知识,通常以个人经验、印象、感悟、团队的默契、技术诀窍、组织文化、风俗等形式存在,难以用文字、语言、数据、图像等形式加以表达。从知识的编码格式化角度看,可以把知识分为可编码和不可编码的知识。显性知识可编码,隐性知识不可编码。由于知识只有被编码格式化后才能方便地为他人所共享,因此企业必须尽可能地实现隐性知识向显性知识的转化。然而,这种转化过程并非容易。知识的客观成分被认为主要对过程发生影响,而主观成分则对创新发生影响。

Watts(1992)认为知识管理存在紧密和松散两个方面,就象洛克(Lockean)/莱布尼兹(Leibnitzian)和黑格尔(Hegelian)/康德(Kantian)这两个截然不同的哲学流派的观点;或者用阴阳比喻来描述知识管理的两个方面,因为二者对促进知识管理的发展是必需的,而阴阳法则是中国思想真正的根。紧密的这一面是建立在洛克)/莱布尼兹哲学的基础上,它实质上为知识管理提供了信息处理方面,支持知识管理的客观观点。相反,松散的这一面提供了在黑格尔/康德的哲学观点中的敏捷和柔性,承认含义分歧的重要性,它实质上支持知识管理的主观观点。对知识管理系统的根本挑战是它们支持知识管理的两个方面:紧密/松散或客观的/主观的观点。

第9篇

一、充分认识加强物业管理工作的重要性

近年来，随着旧城区环境综合整治的深入开展和新区建设的积极推进，我市城镇化进程不断加快，城市面貌发生了显著变化，物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强物业管理工作有利于提高城市管理水平，提高城市品位；有利于保持和改善市民工作和生活环境，营造文明和谐的良好氛围；有利于提高城市经营水平，促进城市经济健康快速发展；有利于增加就业岗位、维护社会稳定。各级、各部门要牢固树立科学发展观，以加强管理、改善环境、构建和谐社会、创建文明为目标，以社区环境综合整治、住宅小区建设与物业管理同步为重点，坚持尊重现实、服务市民的工作原则，健全长效管理机制，扩大物业管理服务覆盖面。

二、构筑适应城市发展的社区物业管理体系

按照“县、区政府负责，街道办事处组织，社区居委会落实，主管部门指导监督，条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥县区、街道和社区组织的优势，共同推动物业管理工作。

（一）市房产局作为物业管理的行政主管部门，负责研究制定相关政策和行业标准；指导县、区物业管理工作。

（二）县、区人民政府对本辖区物业管理工作负总责（谯城区政府应成立专门的物业管理主管部门）。具体负责组织所辖街道办事处落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；落实办事机构，建立县区、街道、社区三级物业管理工作体系；落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的组织实施，负责物业服务企业资质和住宅专项维修资金的监督管理，指导监督物业管理招投标，依法查处物业管理重大违法行为。

（三）街道办事处（乡镇人民政府）负责组织辖区物业管理工作。具体负责划定社区物业管理区域，界定物业管理服务范围；组织召开业主大会和选举业主委员会；指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，保障业主委员会的正常运转，充分发挥业主自治作用；负责联席会议的召集，调解社区、业主委员会、物业服务企业的关系；对辖区物业管理工作进行督促检查，协调相关部门支持和帮助社区搞好物业管理工作。

（四）社区居委会要明确具体人员负责物业管理工作，主要职责是组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则，规范业主和物业服务企业的公共行为；指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同并组织实施；督促检查物业服务企业或物业服务组织落实物业服务合同，调处物业服务中的矛盾纠纷；制止破坏公共管理秩序和损害业主共同利益的违法违章行为，并及时向相关部门反映。

（五）建立物业工程质量保修金管理制度。建设单位提取的物业工程质量保修金应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会、物业服务企业和物业管理主管部门的监督。

三、严格规范物业管理市场秩序

（一）规范前期物业管理工作。新建的物业项目在未成立业主委员会期间，必须实行前期物业管理。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，落实物业管理用房和业主委员会办公用房，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业进行前期物业管理。

（二）规范业主委员会。每个物业管理区域都要成立业主委员会。各街道办事处要根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，可从社区居委会、有关产权单位和物业管理区域内热心公益事业的人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会，选聘物业服务企业，监督履行物业服务合同，监督实施管理规约等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。业主委员会成立前，由街道办事处指定社区居委会代行业主委员会职责，确保工作正常运转。住宅小区不依法成立业主大会，选举产生业主委员会的，由县、区物业管理机构责令其限期成立。未实行物业管理的小区，由社区居委会组织业主自行管理，提供以公共设施设备维修、保洁、维护公共秩序为主要内容的基础，所发生费用由业主共同分担。

（三）规范物业服务合同管理工作。建设单位与买受人签订的房屋买卖合同中，应明确约定前期物业服务内容、服务费用、物业保修范围和时限、违约责任等事项。业主大会成立后，业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将格式合同文本报当地工商部门备案。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，对逾期不交纳的，业主委员会应协助物业服务企业进行催交。对物业服务企业违反合同约定的，业主委员会按合同约定予以处理，双方有争议的，可由县、区物业管理机构调处，调处不成的依法解决。

（四）规范物业服务行为。物业服务企业要认真履行物业服务合同，提高服务质量，对超出服务合同的事项，由双方协商确定。县、区物业管理机构要会同街道办事处（乡镇人民政府）监督物业服务企业认真履行合同，按约定提供管理服务。县、区房地产主管部门要建立健全物业服务企业信用档案制度，并定期向社会公布，实现信用信息资源共享，促进市场合理有序竞争机制。

四、完善物业服务企业退出机制

县、区物业管理机构要会同街道办事处（乡镇人民政府）加强对物业服务企业的日常监督管理，保证物业管理活动正常开展。物业服务企业退出物业项目服务时，由县、区物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）本着维护社会稳定、依法有序、平稳过渡的原则，指导业主大会或物业服务企业依法按程序进行。在物业服务合同期满不再续约或提前解除合同的，由解约方在解除合同前60日书面告知对方，并将解约原因、解约时间书面报告县、区物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）。同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。县、区物业管理机构、街道办事处（乡镇人民政府）指导业主委员会在合同解除前，依法召开业主大会选聘新的物业服务企业、签订物业服务合同。县、区物业管理机构监督物业服务企业在合同解除之日起10日内，按规定向业主委员会移交物业图纸档案等资料。合同期限内，物业服务企业不得擅自退出物业项目管理服务；否则，应依法承担赔偿责任。

五、建立质价相符的物业服务收费机制

物业管理服务内容要区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区管理服务内容和收费标准，根据区域内规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房产部门制定的物业管理等级评定标准，确定服务等级和收费标准。旧住宅小区的物业管理服务，可采取选项服务的形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与选聘的物业服务企业签订服务合同，并将收费项目、收费标准等在小区内公示。

六、强化措施，推动物业管理工作健康发展

（一）加强组织领导。物业管理工作事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各级、各相关部门要切实加强领导，建立健全组织，把加强物业管理工作摆上重要议事日程，明确任务，落实责任。市政府成立市物业管理工作领导小组，市政府分管副市长任组长，市房产局局长、谯城区政府分管副区长任副组长，市房产、建设、城管、园林、公安、人防、环保、物价、财政、税务、工商、民政、监察、质监等部门以及城区三个街道办事处分管领导为成员。各县、区政府要成立相应的领导小组，并指定专门机构具体负责物业管理工作。逐步建立起一级抓一级、层层抓落实的工作体系，为物业管理工作提供有力的组织保障。

（二）建立联席会议工作制度。街道办事处（乡镇人民政府）要组织社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会等相关单位召开联席会议，协调解决物业管理活动中出现的矛盾和问题。公安、城管、规划、建设、财政、环保、物价、工商、园林、民政、市政等相关职能部门应依据各自职责，分工协作，共同抓好物业管理相关工作。