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房地产业现状优选九篇

时间:2023-01-16 10:45:44

房地产业现状

房地产业现状第1篇

关键词:房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大,周期长,风险高,融资压力大,不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,国六条国八条的出台,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金,而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的,更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一,主要是银行贷款。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%,企业自筹占28.69%,定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金约有60%来源银行贷款,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本,占用了企业更多的资金,同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄,资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的,相关数据表明,我国房地产业发展波动周期一般为4-5年,与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长,未来几年会不会进入一个实质性的调整期?一旦进入调整期,产品销售速度必然明显下降,资金回笼周期延长,所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场,他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业,中国企业必须保证资金的供给,提高资金利用效率,趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机,快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点,中国房地产业在持续走高,中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入,加快了中国房地产业的发展进程,同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发,不重视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善,住宅金融不配套,房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出,虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索,但由于宏观政策的调控,和银行信贷对房地产业的紧缩,使得目前房地产业所需的资金不足,资金筹措渠道不畅,资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善,有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难,直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力,而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大,但信托产品尚没有一个完善的二级市场,难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受,但是最关键的法律条件处于真空状态,使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场,逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路,应该是以金融体制改革为契机,以国际惯例为参照,结合我国现有的房地产金融业务的实际情况,突破重点,带动其他,分步到位,完善体系。所谓突破重点,指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务,并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁,给房地产业制造一个宽松的金融环境,在房地产业金融管理方面,则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合,根据这一思路,目前应着手作好以下几项工作。(1)根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力,积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展,激励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高了融资市场的效率。

(2)适当引进国外先进的金融工具和操作手段,同时以发行B股、H股或外汇债券的形式,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程。

(3)加快完善房地产金融立法,推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手:一是修改完善现有的法律法规,如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方;二是尽快出台相关法律法规,如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障,特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金,建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素,促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟,必然需要寻求中国的合作伙伴,因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作,提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业(集团)有限公司为例,在公司成立的十几年中,就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作,共同投资了6个较大规模的房地产项目,比如位于淮海中路的上海广场项目,位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构,2003年7月,公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟,紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目,该项目已全部售馨,外方取得了良好的投资回报,目前由我集团控股,并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘,该项目目前的平均售价达到22000元/平方米,且目前销售状况良好,也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报,目前集团已累计吸收外资达100亿人民币,开发土地近100万平方米,应该说通过与国际金融资本的合作,为集团开拓了一条新的融资渠道,同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢?以笔者单位的经验:首先要作到诚实守信,外方作为跨地域的经营者,最看重的也是合作方是否诚实守信,往往在我们与外方洽谈合作事项之前,外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况,而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则,“言必行,行必果”,这样才能获得合作方的信任,才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则,即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢,有礼有节的与外方和谐共处,在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益,使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力,提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转,较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转,笔者认为企业应注重自身管理能力的提升,加快企业自身资金流转速度,从根本上降低融资需求。

房地产业现状第2篇

[关键词]物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步,至90年代,特别是小平志南巡讲话后,在房地产建设热潮的推动下,呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣,人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下,探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理,是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理,而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度,直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品,那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段,尤其是设计、建设时期,一点点的疏忽或遗漏,都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值,并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境,物业管理的参与,延长了房屋的寿命,提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明,买房时,人们在关心房价、位置、居住环境之后,最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好,必然会解除消费者的后顾之忧,促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来,有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻,物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米,物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准,而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问,最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:(1)一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患,矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来,因此业主意见强烈,物业公司代人受过。(2)物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高,自行制定收费标准,多收费或乱收费,加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权,运用现代科学和先进的维修养护技术,以经济手段管理物业,从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营,并为使用人提供多方面的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计,截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米,其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富,据粗略计算,如果经营管理得好,使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月,则可为国家节约资金数近16亿元;反之,若管理不当,使这些住宅自然淘汰加快,缩短使用期限一个月,就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而,许多房地产企业单位,对物业管理的概念认识不甚清楚,许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司,不正规必然落后,目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等,多数依然单纯依靠手工方式进行管理,要耗费极大的人力、物力和财力,最终导致效益差,入不敷出,最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。

3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物,种种规则也从房地产业沿袭下来,而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的,这样,自然而然地圈定了势力范围,存在市场壁垒,不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端,物业管理市场一般采取议标的方式,均未实行规范性招标,因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的,仍然运用国企优势,尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变,因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题,也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场,通过招投标聘请物业管理企业,实行优胜劣汰。但是,目前除少数城市外,绝大多数城市的物业管理市场尚未形成,仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业,这种封闭的自我保护式管理方式,不仅有碍物业管理市场的培育和发展,而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感,进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同,考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务,它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多,故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路,在建立健全企业化经营体制的基础上,通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张,从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

房地产业现状第3篇

[关键词]房地产;市场竞争;现状

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(gb/t 4754—2002)分类方法,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈,在激烈的市场竞争中,企业要寻找发展的机会,就必须对企业、行业进行分析。目前,学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多,但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状,采用数据作为理论依据进行分析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面:

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年,房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元,年均增长24.14%;房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元,年均增长14.76%;高于年均国内生产总值12.8%的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对gdp 的拉动,1998—2007年,房地产投资占gdp比重为4.07%~4.75%,近十年平均比重为4.49%,在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与gdp增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大,为0.145,两者并列第一,而对建筑业的关联效应为0.094,居第二,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以,当经济发展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题,而住房问题是重要的民生问题,直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设,解决人民住房紧张的问题,是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元,房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%,对财政收入的贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点,详见表4。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%;经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000—2007年的七年间,更是下降达15.7%;办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7%;自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大,2007年超过7000亿元,为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中:住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69%。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场;而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米,增加了191333万平方米,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市,地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕,城市规模和城市密度较大,城镇化水平较高,这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%,竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%,均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少,土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧,一些房地产商投资重心开始向中西部转移,房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差,经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段,因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持,西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展,本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状:房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析,本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献:

[1]向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析[j].统计与决策,2008(19):114-116.

[2]中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(gb/t4754—2002)[s].北京:中国标准出版社,2007.

[3]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)[m].北京:中国标准出版社,2009.

[4]王重润,崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究[j].集团经济研究,2007(11):107-108.

[5]魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究[j].学术探索,2008(2):56-61.

房地产业现状第4篇

[关键词]房地产;市场竞争;现状

房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业,属于第三产业。主要包括:土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业,是具有基础性和先导性的产业。

根据国民经济行业分类标准(GB/T 4754—2002)分类方法,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。

近年来形成的房地产热吸引着众多投资,房地产企业像雨后春笋一样,迅速冒出来,急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加激烈,在激烈的市场竞争中,企业要寻找发展的机会,就必须对企业、行业进行分析。目前,学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多,但大多数的文章只是概括性的提到房地产业现状,采用数据作为理论依据进行分析相对较少,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析。

1 房地产业的重要作用

房地产业在国民经济中起重要作用,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的重要产业。它的重要性体现在以下几方面:

1.1 房地产业直接推动经济的增长

投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自1998年实行住房市场化改革,推行住房分配货币化以来,房地产业进入持续稳定发展的时期,对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2007年,房地产开发固定资产投资总额从3614.23亿元上升为25288.8亿元,年均增长24.14%;房地产业增加值从1998年的3434.5亿元上升为2007年的11854.3亿元,年均增长14.76%;高于年均国内生产总值12.8%的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对GDP 的拉动,1998—2007年,房地产投资占GDP比重为4.07%~4.75%,近十年平均比重为4.49%,在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与GDP增长对比图。近十年房地产业增加值占国内生产总值比重见表1。

1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献

房地产业除了直接推动经济增长外,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶金、机械制造、金融等产业,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达1.416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大,为0.145,两者并列第一,而对建筑业的关联效应为0.094,居第二,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以,当经济发展面临需求不足或者其他困难时,通常都会采取相应的房地产市场宏观经济政策,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。

1.3 改善人民的居住和生活条件

构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题,而住房问题是重要的民生问题,直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设,解决人民住房紧张的问题,是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表2。

1.4 房地产业对财政收入的贡献不断加大

财政收入是衡量政府财力的重要指标,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要,弥补市场失灵,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源,房地产企业上缴税金近十年持续增加,从1998年的139亿元快速增长到2007年的1660亿元,房地产企业上缴税金占财政收入比重由1.41%上升到3.24%,对财政收入的贡献不断加大,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占财政收入比重见表3。

2 我国房地产业的发展现状

我国房地产业从20世纪80年代改革开放起,经过三十年的发展,房地产固定资产投资快速增长,随着人民的生活水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,取得了令人瞩目的成就。

2.1 投资方面

房地产投资的总体规模逐年增大。由1997年的3178亿元,逐年增加至2006年的25289亿元,增长率高于全社会固定资产投资增长率,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由1997年12.74%增长为2007年的18.42%,增长5.7个百分点,详见表4。从商品房投资类型结构看,普通住宅比重稍有上升,从1997年87.3%上升为2007年的90.7%;经济适用房所占比重直降,从1997年的13.4%下降为4.5%,尤其是2000—2007年的七年间,更是下降达15.7%;办公楼所占比重稍有下降,而商业用房所占比重趋于稳定,基本维持不变。表4为1997—2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997—2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表5。

信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高。从1997年起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从1997年的23.9%下降为2007年的18.7%;自筹及其他来源资金的比重从1997年的63.61%增长为2007年的79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自1997年以来持续增大,2007年超过7000亿元,为1997年的近8倍,是1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表6。

2.2 销售方面

销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升,2007年商品房销售面积是1996年销售面积的近10倍,达到77355万平方米,其中:住宅销售量从1996年的6898万平方米增长到2007年的70136万平方米,增长了10倍。2007年商品房销售额接近3万亿元,为1996年商品房销售额的21倍。近年商品房屋销售情况见表7。

房价大幅攀升。1997—2007年全国商品房价格,年均增长187元。2004年、2005年全国商品房平均房价大幅攀升,1年增长400元/平方米左右。商品房价格从1997年到2005年增长了1171元,其中2004年和2005年增长了809元/平方米,占69%。2007年较2006年增长了497元/平方米,占1997年以来商品房价格增长的27%。商品房价上涨是综合因素导致的,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年,属于新兴起的产业,存在较高的利润,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性,形成垄断竞争市场;而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产品的差别性,加强了房地产商的市场力量,提高了他们进行垄断定价的能力,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表8。

2.3 开发方面

开发规模快速增长。2007年全国房地产施工面积从1997年的44985万平方米上升到2007年的236318万平方米,增加了191333万平方米,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表9。

2.4 区域发展

东部、西部区域发展不平衡。东部城市相比中西部城市,地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕,城市规模和城市密度较大,城镇化水平较高,这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。2007年施工房屋面积东部省份占全国的55.6%,竣工房屋面积东部省份占全国的54.3%,均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少,土地价格上升引起的成本大幅度上升和竞争加剧,一些房地产商投资重心开始向中西部转移,房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差,经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段,因此存在着巨大的增长空间。近年来受到国家“西部大开发”战略的扶持,西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。2007年全国分地区房地产业情况对比见表10。

3 结 论

近年来我国房地产业热度不断提高,房地产业得到迅速发展,本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状:房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低,但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长,商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解,也有助于对房地产企业进行科学分析,本文总结出的数据可以供以上分析研究做参考。

参考文献:

[1]向为民.中国房地产业的支柱产业地位的量化分析[J].统计与决策,2008(19):114-116.

[2]中华人民共和国国家统计局.国民经济行业分类(GB/T4754—2002)[S].北京:中国标准出版社,2007.

[3]中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴(2008)[M].北京:中国标准出版社,2009.

[4]王重润,崔玉平.房地产业对经济增长的贡献率研究[J].集团经济研究,2007(11):107-108.

[5]魏润卿.现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究[J].学术探索,2008(2):56-61.

房地产业现状第5篇

同时,为了促进国内经济发展,完善对外贸易,必须寻找国民经济支柱产业,

在90年代后期,作为国民经济支柱产业之一的房地产行业开始有所回暖,

在我国城镇居民的比例中,大部分人由起初的一套住宅变为今天的两套或者

三套住宅,房地产产业发展之快已经超出政府评估和国民预料。

关键词:房地产产业、国民经济、现状、特征

Abstract: China, as a country with a large population of 1.3 billion, when increases China's national economy, must fix the pilar industry of national economy to promote domestic economic development and improve the foreign trade. In the late 1990s, as a pillar industry of the national economy, the real estate industry has begun to develop. In urban of China, most of residents have two or three sets of house form the original one set, thus the development of real estate industry was faster than the assessment of government and public expecting.

Key words: real estate industry; national economy; status quo; characteristics

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:2095-2104(2012)

何为房地产产业及其特征?

在生活中我们所说的房地产这一名词其实是没有固定的法律定义的,房地产应该是房屋与土地的结合物,分开而来也会有自己的固定价值。当两者结合到一体时它的价值会体现的更为突出,在法律上,房地产产业习惯被称为不动产价值,因为房屋建造在土地上是固定的,不会以为毁坏或者拆迁而继续存在自身的价值,这就被称为不动产产业。

房地产产业具有一定的特性,其中包括1、具有一定的风险性,会受到外界环境的影响,2、具有产权固定性,不具有移动性;3、具有一定的投资性,这也会因为外在环境原因受到影响。90年代后期大量出现一些房地产公司,其实就是预见了房地产市场的发展,这就是所说的投资性。

我国房地产产业的现状

在人们生活中衣食住行都占了很大的一部分,对于现状人们的消费观念

看来,大多数人都会先考虑住房问题,从2007年起,全国大小城市房价均

开始上涨,一方面是因为政府鼓励房地产行业的发展,想通过房地产行业促

进国民生产消费,扩大内需,另一方面是因为对外贸易以后,接二连三的国

际盛会在中国召开,比如奥运会、世博会,大量国外企业为了廉价劳动力和

土地在中国建厂,其中更多是的人为因素,对于我国房地产行业的现状,政

府已经无法大力调控,房地产产业本来就是一种多方位的市场,充满了竞争,

就是商人在商场中的一种投资,它具有投机性、滞后性。现今为止我国房地产市场存在的主要问题主要有一下几个方面:

房地产市场发展速度过快

在我国房地产行业真正兴起的时间应该在90年代以后,在短短的二十多年里,房地产的价格已经连续翻涨了许多倍,有的大城市甚至是几十倍,在发展过程中许多房地产商没有遵循自然发展的商业规则,采取了众多不正当的竞争手段,在交易过程中出现了、官官相护等一系列不健康因素,严重导致了我国房地产事业的发展不良现状,就好似空中楼阁一样,没有一点一滴的地基,随时都会坍塌。

2、房地产价格已严重超标

目前我国仍处在发展中国家的阶段,国富民却弱,在这个时期我们应该提高百姓的生活质量,可是相对而来,我们的人均工资是在不断增长,但比起物价的增长速度,真是遥不可及,再说到日常关注的房价,现在一个月的工资基本连房子的一平米都买不起,在现实生活中很多人辛苦一辈子智能付个房子的首付,每个月拖着沉重的房款,就这样过一辈子,现在的房价已远远超出人们的生活水平和承受能力,现在银行借贷能力也严重超出预算,如果房价还不能得到调控,我想我国房地产行业也许会面临着更大的挑战。

土地泛滥,政府违规批地

众所周知,好的小区必须建在好的地段上,那这就离不开土地,政府在我国房地产行业中起到了不可估量的作用,没有政府给房地产商批地,再好的住宅楼也建不起来。现在中央不再给地方政府拨款,地方政府为了自己的利益和政府人员的利益, 为了确保自己地方政府的年收入,一些政府领导就会根据自己的权职范围,以政府征地为借口,或者以低廉的价格从百姓手中购置一些土地,然后采取竞标的方式,以最高价格卖给房地产开发商,以此来满足自己的私欲和利益。

有些政府在将土地卖给开发商以后,看到开发商谋取暴利以后,往往会以自己的权力逼迫开发商更改合同,但是更改合同所增加费用从哪里得来,房地产开发商肯定会在房价上增加价格然后从购房者的手中谋取失去的利益,其实这就是一种恶性循环,最后受苦依然会是百姓。

4、房地产行业供大于求、结构失衡

在我国现今的房地产市场中,存在着比较严重的失衡状况,城镇贫富差距巨大,并且正在不断的上涨趋势。

在城乡规划中,大批村庄变成城镇,但是在城市中,每年有1300年新生青年将会进入城市,这就意味着更大的房产需求,但是作为刚刚从学校从农村出来的我们,根本无力去购买现今高昂的楼盘,所以更多的人只是在租房,从而这又带动了房地产业又一个小的发展,更多的有钱人去将手中余富的钱购买房产,然后将房产出租给新生青年,首先房价上涨自然会带动房租的上涨,在现今房地产产业中,其实是一小部分人在掌握着大部分人的命运,这也就是我们所说的炒房团,发生这一现象的根本问题所在就是国家制度问题,虽然现在政府出台了一些政策,但是已经毫无意义,有钱人也不在乎那点房产税。

其次是政府在全国会议上提到的廉租房,现在已经被称为社会保障房,但是保障的却不是普通百姓,政府官员以各种名义团购廉租房,普通百姓根本没有机会去接触保障房。

房地产中介纷纷倒闭、银行债务繁重

现在的房地产市场中很多小的地产公司因为物价上涨、建筑材料的上涨、很多小的地产公司都纷纷倒闭,银行借贷的债务已经无法偿还,银行亏损严重,房地产市场低迷,加之经济危机的来临,房地产行业面临着巨大的考验。

参考文献:【1】王冰,黄磊,浅谈居民收入水平与住房价格的关系。中国科技信息,2005,年

【2】杨勇华,论房价和房价收入比。经济学家,2006年

【3】李真雅,影响我国住宅需求的非经济因素,北方经济,2005年

房地产业现状第6篇

关键词:房地产业 融资 法律对策

1.我国房地产企业融资现状

1.1房地产企业融资现状

现阶段,我国房地产企业从过去主要依靠银行贷款,逐渐转向房地产信托、上市、海外融资、企业债券、股权融资等多种途径。然而,对于为数众多的中小房地产开发企业而言,因为其在资产规模、企业形象、信用等级、经营业绩、偿债能力等方面普遍存在一定的缺陷,融资机构考虑贷款的安全性等因素通常难以通过对中小房地产开发企业的贷款评审。

1.2我国房地产企业融资现状存在的主要原因

1.2.1贷款方式少,融资压力大

房地产业是资金高度密集的行业,没有资金就没有房地产。因此,房地产开发企业最关心的问题是融资。近几年来,我国房地产业环境出现的一些新变化:央行121文件,利率上涨,银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。另外,房地产开发贷款在国内的三种贷款方式的期限都很短,无法适应房地产开发周期的需要。因此,目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高,相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

1.2.2融资渠道单一,间接融资比重较大,开发资金仍以银行贷款为主

银行融资是企业解决资金需求的重要途径,也是企业融资的主要形式。目前,来源于银行的资金往往占房地产企业资金的60%以上,有些企业甚至达到80%。据统计,全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款约占24%,企业自筹约占29%,定金及预收款约占39%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此,房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

1.2.3房地产的各种融资方式均有一定的局限性

内部融资。就是企业不断将自身的留存收益和折旧转化为投资的过程,这种融资方式成本低,不需要实际对外支付利息或股息,自主性强,风险小。同时,企业内部融资不需要其他金融中介,具有很大的内生性。因此,这种融资方式应该成为企业在资金紧张时进行融资的首选方式。

外部融资。外部融资是房地产企业获取资金的主要途径。其主要渠道有银行贷款、股权投资、发行企业债券、发行股票、房地产信托、利用外资等。 但就目前而言,各种融资方式均有一定的局限性。

1.2.4上市融资难度大

随着经济金融步伐的加快,金融业越来越市场化,资本市场也逐渐发展完善,上市融资也成为众多中小企业融资的新工具。但是由于上市的条件很苛刻(一般的房地产开发企业不易达到上市的标准),时间的跨度比较长,企业所面临的竞争也很激烈,且企业还要让出部分股权(一般开发商不愿意别的投资者控制企业),并承担很高的信息披露成本,这可能会泄露企业的商业秘密。所以,房地产公司上市较少。

2.我国房地产融资问题的解决对策

2.1宏观对策(政府方面)

2.1.1积极创造有利于房地产企业融资的制度环境

(1)加快完善房地产金融立法。我们都知道,相关法律、法规制度的不完善及空位,是我国房地产企业融资受阻的主要原因,房地产业缺少一个稳定、规范的融资市场。因此,在房地产市场发育并不成熟的情况下,房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

(2)建立健全政府支持体系。房地产金融是一个风险极大的金融领域,必须有一种有效的机制和相应的制度,房地产业健康发展,避免融资风险,离不开一个健全的政府支持体系。

2.1.2 政府加强对中介机构的监督

独立、客观、公正是信用中介机构的基本原则,中介机构的独立性,对整个信用行业乃至整个市场经济的健康发展都是至关重要的。在我国也有一部分经营效益差的房地产企业为了筹得足够的资金,和信用机构联合起来,制造虚假的财务数据,来获得贷款。因此,从法制上加大对中介违规的处罚力度,同时加强对中介机构的社会舆论监督,建立中介机构的信用记录档案,定期公布,来加强政府对信用中介服务机构的监督和管理。

2.2微观对策(房地产企业方面)

(1)宽融资渠道,实现企业融资方式多元化。中共十六届三中全会报告中,第一次把银行、证券、保险和信托作为金融四大支柱产业一并提出,这为我国房地产企业走融资渠道多样化之路提供了政策上的可行性,同时“121号”文件出台也使房地产企业面临严峻的融资现实,因此,对房地产企业来说,实现融资渠道多样化是非常必要的。房地产企业应抓准时机结合实际情况,大胆寻求融资方式上的突破,只有努力拓宽房地产融资渠道,尽可能实现融资渠道多样化,为企业的发展壮大找到强有力的资金支持,才有可能在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。

(2)房地产企业要提高自身的竞争力。笔者认为,要实现融资方式多元化是一个漫长的过程,它需要房地产企业、政府及金融机构的共同努力。在竞争如此激烈的形势下,房地产企业必须提高自身的综合实力,诚信经营,迎接市场的变化,力争将企业做强做大,逐步向规模化、专业化、品牌化发展。

(3)要理性融资,确定合理的融资规模。企业在进行融资决策之初,笔者认为,要根据企业对资金的需要,企业自身的实际条件及融资难易程度和成本情况,量力而行来确定企业合理的融资规模。

参考文献:

[1]张立梅.房地产企业融资现状[J].承德民族职业技术学院学报,2005.1

[2]韩克勇.金融风险:特性、表现及其防范[J].山东经济

房地产业现状第7篇

关键词: 房地产中介服务发展现状对策

Abstract: This article elaborates the development present situation of the local real estate intermediary industry, from the regulation and adjustment of the real estate intermediary illegal behavior, analyzes the current problems in the industry, and puts forward relevant measures and suggestions, in order to promote the local real estate intermediary organization and the whole real estate industry healthy development.

Key words: real estate; intermediary services; development present situation; countermeasure

中图分类号:F293.35文献标识码: A文章编号:2095-2104(2012)

0 前言

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。自20世纪90年代初开始发展起来的,随着房地产市场突飞猛进的发展,房地产业作为消费热点和新的经济增长点,对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用,不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一,而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

随着房地产行业的不断升温,房地产市场空前活跃,房地产中介服务机构如雨后春笋般纷纷涌现。房地产中介行业是房地产业的重要组成部分,房地产中介贯穿在房地产业经济运行的全过程之中,一方面,中介机构为房地产交易的供求双方起到了媒介和桥梁的作用,为房地产业的生产、流通和消费提供了多元化的中介服务,促进了房地产交易的专业化、规范化运作;另一方面,由于我国房地产中介服务起步较晚,立法也不够健全,房地产中介服务行为混乱无序,侵害当事人权益、欺诈消费者事件时有发生。文章阐述了当地房地产中介行业的发展现状,分析了目前行业中存在的问题,针对问题提出了相应措施,以促进本地房地产中介组织和整个房地产业的健康发展。

1.当地房地产中介行业发展现状及问题

1.1 当地房地产中介行业的总体发展现状

当地房地产中介行业的发展现状总体上看,本地房地产的发展己步入快车道,具备了作为新的经济增长点的特征和条件。据统计,2010年本地房地产中介企业数量占全市中介服务业企业的13. 8%; 年末从业人员达到11283人,占17.5%; 营业收入为13.05亿元,资产总计约为40亿元。由于行业政策等因素使得市场并未形成垄断,本地中介行业的竞争显得异常激烈。到2010年初,本地房产中介行业里比较强大的企业约有20多家,此外还有众多的小型中介企业为街道两旁的小型门面店及办事处等。

1.2 本地房地产中介行业发展中存在的问题 1.2.1 发展无序,企业生存率低

市场对房地产中介的需求逐步放大,但房地产中介尤其是普通中介市场,由于投资成本低,管理不规范,准入制度不完善,企业间存在恶性竞争,因而许多中小房地产中介企业逐步被淘汰,近年来,由于当地政府推行的住房建设、分配、使用、交易制度和土地使用制度改革在不断向纵深发展,房地产市场的潜力在不断释放,本地的中介业务成倍上升,有许多投资人看好这一巨大的市场,不断地涌入从而大大加快当地房地产中介业的洗牌速度。

1.2.2经营失信,社会信誉度低

日前对房地产中介组织的资质管理和行为监督尚不健全。楼市异变之下的中介市场,是一个急需监管和自律的市场,房产中介老总轻易携客户巨额房款潜逃,充分暴露了当前二手房市场在资金监管方面存在巨大漏洞。另外,本地的一些房地产中介机构将赚钱看作是唯一目的,一些经纪机构扣留、骗取看房押金的行为,故意让房屋买卖双方互相隔绝,加剧信息不对称,以压低卖价、抬高买价,从中获取非法所得的现象; 以霸王条款、虚假广告、隐瞒重要信息、承诺不予兑现、巧立名目胡乱收费等方式强迫和欺骗的问题也较为普遍,因此,如何重塑社会对房地产中介机构的信任,己成为整个中介行业发展所面临的严重问题。

1.2.3 企业规模较小,抗风险能力差

据统计,目前当地房地产中介服务企业中从业人员数在10人以下的占80%; 超过50人的占4.9%。专业化程度低也是此类企业普遍存在的问题之一,除少数规模较大的机构内部设有一些专业部门,绝大部分机构业务范围狭窄,没有实行专业分工,缺乏自身的业务强项,因此缺乏为客户提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化的服务。业务种类单一,经营范围狭窄,也造成了企业抵抗风险能力的不足。

1.2.4 市场准入低,从业人员素质参差不齐

房地产中介企业的经营服务水平在很大程度上取决于从业人员的素质。目前,只有少数几家大公司在招聘员工时有大专以上学历要求而且要有相应的工作经验,其他一些小中介企业都没有学历限制,一般的高中学历都可以去任职。

1.2.5 法律法规尚须完善,行业监管和自律不力

当地对房地产中介组织设立、运营以及对从业人员资格认证、行为管理进行规范的法律、法规和部门规章、规范性文件己初步形成了一个框架,但还不健全和完善。同时,由政府直接监管,面对数量庞大的中介机构和不胜枚举的中介纠纷,难以到位,同时还存在着寻租空间,另外,政府各职能部门以各自的依据和方式参与监管,会造成政出多门,企业无所适从,且易产生许多漏洞,而行业协会监管同样存在诸多问题。1.2.6信息化程度低

目前在本地市场上,实行计算机信息化和网络化管理,并拥有自己的网站的中介企业可以说是少之又少,除少数大的中介公司外,一般都没有像样的设备,因此被人们称之为"皮包公司"。

1.3 房产中介市场现实存在的欺诈行为

目前房地产中介市场的欺诈行为包括包销、无照经营、超越经营范围和非法异地经营、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书、滥用格式合同、房地产经纪组织未按期限办理备案手续、虚假广告等。这些不当行为严重危害了房地产中介市场的有序、健康地发展。同时,也给社会维稳带来了极大的隐患。

2. 健全房地产中介行业的对策和建议

2.1 房地产中介行业发展对策

2.1.1 加强政府规划和调控,引导企业有序发展

由于市场机制在解决信息不对称方面有其自身的局限性,因此,政府应采取措施对市场进行调控,以弥补市场机制的不足,因为市场是有缺陷的,需要政府加以干预。当地政府可以通过制定一定时期的产业政策和发展计划,并运用信息披露、税收、信贷、担保基金等经济手段,对本地房地产中介组织发展的速度、规模和结构进行事先规划和过程调控,避免或减少大起大落。

2.1.2 树立中介品牌,加强企业诚信建设

鼓励一批具有实力、运作规范的房地产中介企业,通过各种手段塑造服务品牌,以真诚的服务、专业的素质在客户心目中树立威信,在竞争中脱颖而出,成为房地产中介名牌企业。同时,采取建立企业信用档案,开展企业信用评级,创造有利企业诚信经营的环境和条件。

2.1.3 规范市场准入制度,提高从业人员整体素质

应加快实施房地产中介人员执业资格管理,从事房地产中介的机构必须具备相应的人员和资金,并取得有权部门颁发的房地产中介机构资格证书: 严肃查处无资质的中介企业和中介行为。同时,加强对从业人员的培训,通过培训考核,使房地产中介从业人员具备系统的专业知识,较强的沟通能力,良好的职业道德和牢固的法纪观念。

2.1.4 完善法律法规,改进政府监管和行业自律

制定一部自成体系的房地产中介法律或法规,提高立法层次和法律效力。修订、调整和充实与房地产中介"基本法"衔接配套的法规或规章,优化法律结构, 完善法律体系。

在房地产法律法规中增加或重新设置概念准确、含义清楚、解释详尽的条文,增强法律法规的适用性和实效性。

2.1.5 推广实行计算机信息化和网络化管理

将IT产业与房地产中介服务业结盟,创建局域网、远程网和互联网等网络体系,构建公司在房屋置换市场上的网络信息高速通道。开发各种与房地产中介服务相关的软件,如交易、评估、抵押、按揭等。利用基于互联网的网络科技手段向客户提供高品质、人性化和多样化的房地产中介服务。

2.2 对相关立法的几点建议

借鉴国外的立法经验,结合我国房地产中介市场的实际情况,建议立法应确立以下几方面内容:严格市场准入制度、设立行业协会、规定房地产中介服务的禁止行为、建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。

房地产业现状第8篇

【关键词】房地产;融资;现状;对策

一、引言

房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业,具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程,资金是房地产企业的血液,资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究,不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义,对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。

二、我国房地产企业融资现状分析

目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源(主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金)三个项目,这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元,其中来自银行贷款的部分为14778亿元,占15.3%;房地产企业自筹资金39082亿元,占比40.5%;其他资金来源42274亿元,占43.8%,其中个人按揭贷款为26558亿元,占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元,占筹资总额的16.14%;自筹资金42742亿元,占比39%;个人按揭贷款30534亿元,占比28% 。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中,银行贷款比重最高,直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上,其次是企业自筹资金,仅次于银行贷款,其他融资方式获得资金较少。

三、我国房地产企业融资中存在的问题

1.房地产企业融资渠道过于单一

目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款,银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位,债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖,使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者,成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中,直接的银行贷款平均为18%,在其他资金来源中按揭贷款占25%,来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程,不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款,容易诱发各种风险,一旦国家政策有变,房地产企业从银行难以获得资金,房地产业的资金链就会断裂,这样不但会对房地产行业带来致命打击,而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端,优化房地产业的融资结构,促使房地产业更好的为我国国民经济服务。

2.房地产企业内部管理薄弱,信用风险较高

据统计2013年我国共有房地产企业8万多家,但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业,跨区域影响力较小,内部管理薄弱,风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足,更多的关注如何解决风险,而不是如何防范风险,缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响,信用风险较高,这在一定程度上加剧了银行的信贷风险,出现一些不良资产,一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象,严重影响了房地产企业的信用,信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。

3.关于房地产企业融资的法律法规不完善

目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少,有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系,缺乏相互一致性和协调性,这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定,但这两部法律中对融资的规定很模糊,可操纵性较弱,在实际中无法对房地产企业进行指导和监管,没有发挥法律应有的作用。在发达国家,市场是对资金调节的主要手段,国家对房地产业的调控都是有法可依,而我国由于缺乏具体的法律规定,只能依靠行政手段进行调节,如近几年我国各地实行的“限购”政策,对需求进行抑制,导致一部分限制资金无法进入房地产业,影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏,使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾,使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。

4.房地产企业缺乏融资方面的专业人才

房地产企业的融资具有较高的专业技术性,企业应结合自身实力,项目规模等情况对需求资金进行计算,然后对比各种融资方式的成本,选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务,投资,熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算,往往是根据企业负责人的意志盲目融资,只重规模不重效益,为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式,只关注银行贷款,而且不管自身的需求是多少,贷到的钱越多越好,最后往往导致大量资金的闲置,或者资金无法回笼,使企业陷入财务困境。

四、优化我国房地产企业融资对策分析

1.构建多元化的融资渠道

党的十六届三中全会中首次提出“要大力发展资本市场,扩大直接融资比例”,我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式,构建多元化的融资渠道,降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司,然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展,而我国目前仍处于起步阶段,因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式,并结合我国的具体情况,逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式;其次,大力推进融资租赁业务。在发达国家中,融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源,在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道,解决房地产企业融资渠道单一的问题,而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件;最后,加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金,然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担,减轻对银行贷款的依赖性,拓宽资金来源。

2.加强房地产企业内部控制管理

企业内部控制是现代企业加强管理,提高经营效率,有效化解风险的重要手段,关系到企业的生存与发展,对房地产企业来说更是如此。由于目前我国很多房地产企业内部控制制度不合理,制约了企业的融资能力,因此房地产企业要加强企业内部控制制度的建设,主要包括完善会计系统的建立,提高管理人员对内部控制的认识,完善公司治理结构,强化内部监督机制,提高企业信用等级,从而使企业有能力扩大融资来源。

3.完善房地产企业融资相关法律法规

我国房地产企业的健康发展离不开健全的法律体系,我国目前关于房地产企业融资的法律法规在一定程度上制约了我国房地产企业的融资状况,因此我们必须借鉴国外成熟市场法律状况,并结合我国房地产市场具体情况,完善我国现阶段的相关法律法规。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企业融资的相关规定,明确规定房地产企业融资的范围以及违约后果,从而进一步约束我国房地产企业的融资行为。

4.培养房地产融资专业人才

房地产企业要想扩大融资渠道,提高融资能力,必须具有一批高素质的精通房地产金融的专业人才。房地产金融到不但涉及房地产市场,而且还涉及资本市场,比较复杂。因此企业要培养一批精通财务、金融、法律、房地产等方面知识的人才,只有这样房地产企业才能提高融资能力,扩大融资来源,同时提高融资效益,避免盲目投资。提高融资效益,避免盲目投资。

房地产业是我国最重要的支柱产业之一,房地产市场的稳定与健康发展,关系到我国国民经济的全局,而融资问题是房地产企业发展的关键。目前虽然房地产企业融资中存在一些问题,但是只要我们采取有效措施进行解决,就一定会促进房地产企业获得更好的发展,更好的为我国经济建设服务。

参考文献:

[1]邹文杰.浅析我国房地产企业融资模式的改进与制度创新[J].时代金融,2014(17)

房地产业现状第9篇

[关键词]房地产;房地产企业资金;融资渠道

正文

一、我国房地产企业融资现状

1.房地产企业的主要资金来源及构成

据国家统计局统计,自2010年4月14日楼市新政实施以来,全国房地产市场过热态势在2010年一季度过后有所冷却,进入三季度后房地产开发投资资金来源总额呈现一定复苏态势。1-9月全国房地产开发投资资金来源总额达50504.44亿元,较上年同期增加12383.26亿元,同比增长32.5%,增幅较上年同期收窄3.2个百分点,资金来源总额增长非常快,但资金来源累计增幅已呈现持续收窄态势。由于上年年初国内房地市场遇冷,各项资金来源基数较小,自上年3月后房产市场才开始显露强劲复苏迹象,2010年1-9月各项房地产资金来源总额与上年全年情况大体相当。

从1-9月各项资金来源数据看,全国房地产开发投资资金来源于国内贷款有9398.14亿元,同比增长27.2%,增幅较上年同期收窄5.6个百分点,其中银行贷款总额达8630.61亿元,同比增长26.5%,较上年同期增幅收窄6.9个百分点;1-6月利用外资452.07亿元,同比增长26%,结束连续13个月负增长态势,其中来源于外商直接投资达到增长354.22亿元,同比增长18.2%,较上年同期外商直接投资增幅扩大46.7个百分点;1-9月房地产行业开发投资自筹资金来源共19123.01亿元,同比增长增长49.7%,投资增幅较上年同期扩大35.3个百分点,自筹资金一直是我国房地产行业资金来源中重要来源方面,在资金来源中占有较大比重,其中自有资金9921.98亿元,同比增长41.7%;1-6月其他资金来源共21531.22亿元,同比增长22.3%,较上年同期增幅收窄39.6个百分点,房产新政实施以来,其他资金来源增幅大幅回落,但目前仍是各类资金来源中增幅最快一类,其中定金及预收款共有12185.45亿元,同比增长18.7%,个人按揭贷款达6390.82亿元,同比增长19.6%,均较上年同期增幅收窄88.1个百分点。

2.房地产企业融资的主要渠道

(1)证券融资。房地产证券化是房地产市场发展的方向,可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。通过证劵融资源可以迅速筹集巨额资金,可以扩大规模,化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润,使房地产企业主体从国有制走向股份制,有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合,扩大企业规模,实现规模效益,达到上市融资的目的。从目前的分析来看,大型房地产公司主要通过此方式拿地和获取开发资金。是大型房地产公司筹资的主要渠道。

(2)合作开发。房地产公司合作开发,包括外资合作和内资合作。也包括一方出地,另一方出建设资金的合作开发模式,还包括集资建房。可以通过利用较好的国外先进管理技术和经验,进行优势互补。在承接大型国际项目。提高自身知名度的同时达到融资的效果;利用内资,是寻求民间大量闲散资金进行融资。这种方式能充分降低资源浪费,集中不同企业的优势及先进的管理理念,分散投资风险,有钱出钱,无钱出“力”。从目前的分析来看,中小型房地产公司主要通过此进行开发合作。是减少拿地所占用的企业资金。

(3)债券融资。房地产债券是企业债券的一个组成部分。很多房地产企业发行企业债券比较困难,如果政府加大对房地产企业的支持力度,正确引导房地产企业进行多种经营活动,利用政府的信用建立房地产企业发展基金,为房地产企业债券融资“添砖加瓦”,就会使大众对债券融资的态度有实质性改变,为房地产企业进行债券融资创造良好的前提条件。 从目前的分析来看,大中型房地产公司主要通过此方式筹集资金。是大中型房地产公司筹资的主要渠道。

(4)信托投资基金。信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本,节约财务费用,而且期限弹性较大,在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势,并具有较强的灵活性,已成为房地产企业融资的新热点,是与银行并驾齐驱的融资模式。 从目前的分析来看,大型房地产公司主要通过此方式拿地和获取开发资金。是大型房地产公司筹资的主要渠道。

(5)民间借贷。随着国家鼓励民间资本市场的形成,新兴的民间借贷已成为房地产行业新的融资渠道,民间借贷以资金来源小,借贷手续简捷,借贷利率高注称,但由于民间资本寻存高收益性,而房地产企业又存在一定风险性,因此,造成民间借贷进入房地产企业一直持谨慎态度,但随着房地产企业逐步规范,民间借贷管理水平的提升,民间借贷的资金筹措将高于商业银行借款比例。从目前的分析来看,中小型房地产公司主要通过此方式获取建设资金,通过蚂蚁搬家的形式,将企业的建设资金凑齐。

二、我国房地产企业融资存在的问题

1.房地产企业融资问题的表现形式

(1)融资结构单一。虽然我国房地产企业融资渠道有多种,但依靠银行贷款仍然是主要方式。在政策上屡次对房地产开发企业贷款风险提出防范措施一定程度上反映了国内房地产开发企业融资渠道单一,主要依靠银行贷款的现状。这从长期来看,将制约中国房地产金融市场的成长,并最终影响到整个房地产市场的发展。开发商对银行贷款的过度依赖,也会加强商业银行经营状况与房地产行业的联动关系,影响央行进行宏观调控的政策效果。

(2)银行体系所承担的风险与收益不对称。作为自负盈亏的企业,银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益,承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险,风险和收益处于极度的不对等状态,再加上各种违规贷款的存在,整个房地产金融面临巨大风险,不利于银行体系的稳定。

(3)房地产企业融资瓶颈亟待突破。为防范整个金融体系出现系统性风险,央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定,使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈,房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。

2.房地产企业融资问题导致的风险

我国房地产现行的融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响,其中蕴含了巨大的风险。

(1)金融风险较为突出。我国房地产行业资产负债率较高,开发过度依赖银行贷款的问题逐渐引起了监管部门的重视。这从长期来看,将制约中国房地产金融市场的成长,并最终影响到整个房地产市场的发展。开发商对银行贷款的过度依赖,也会加强商业银行经营状况与房地产行业的联动关系,影响央行进行宏观调控的政策效果。从降低金融风险的角度看,对开发商负债率进行一定限定是必要的。

(2)房地产行业存在信贷风险。房地产开发商资质良莠不齐,从前面的分析可以看出房地产上市公司的总体经营情况要优于行业的平均水平,同时也存在大量小型房地产公司资产负债率较平均水平更高,经营风险较大。银行对房地产整个行业提高风险控制,区别开发商的信用程度,对不同信用程度的企业,实行不同的按揭政策和严格的预售款管理政策。对已经取得和正在申请贷款的开发商进行清理,房地产整个行业发展面临考验。

(3)容易引发经济社会矛盾发生。房价呈现波动,房地产相关贷款存在市场风险,既影响了房地产市场的发展,也会影响关联行业的发展,也对我国金融稳定构成威胁,同时对于居民拥有住房的,房价的急涨急跌,也会引发社会不满情绪,影响社会稳定。

参考文献: