房地产价格调控第1篇

【关键词】城市住房 价格波动 政策调控

一、我国房地产价格的现状

统计数据显示，自2001年到2010年的十年间，我国的商品房销售均价从2170元/m2上涨到5053元/m2，期间除2008年受金融危机的影响房价小幅跌落外，房价基本呈现一路上升的态势。房价增幅在2004年、2005年、2007年和2009年数值较高，均超过10%，2009年达到最高增幅23.18%。经计算，2001年到2010年间，我国商品房均价平均增速为10.09%。由此可见，我国房地产业正处于一个价格持续上升的态势，过高的房价已严重影响国计民生的发展。

二、房地产调控政策回顾

从2003年开始的宏观调控期间，我国商品房价格的绝对值除个别年份外，基本呈现上涨态势，但受宏观调控政策的影响，房价涨幅在不同的年份产生了较大的起伏，其中，2006年、2008年、2010年期间，房价出现明显下降；而2004年、2005年、2007年和2009年，房价涨幅较大。

2003年，房地产投资增速过快，经济出现过热迹象。2003年6月，央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称121号文），对房地产信贷业务进行规范，并提高行业进入门槛和项目资本金的要求。8月份国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），指出房地产业是国民经济的支柱，需要促进其持续健康发展。18号文是对房地产业宽松政策的信号，旋即扭转了121号文带来的房地产业内紧张的局面。经济过热，再加上政策之间的不协调，房价上涨的势头并未遏制住，反而加快了上升速度，2004年和2005年房价涨幅迅速。

2005年是房地产行业的调控年，新旧国八条相继出台。2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，即“旧国八条”，提出抑制住房价格过快上涨的八项措施。5月9日，国务院办公厅转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》（新“国八条”），提出调整住房转让环节营业税政策等新的八项意见。具体的，对个人购买住房不足2年转手交易的，按其取得的售房收入全额征收营业税。同时，2005年上半年央行开始上调个人房贷利率，自营性个人住房信贷优惠利率由原来的5.29%调整至6.15%。针对房价上涨过快的城市，上调最低首付款比例由20%至30%。财政政策和货币政策双管齐下，房价得到一定的抑制，2006年房地产市场呈现量跌价滞的局面。2006年房地产市场低迷，于是2007年国家再没有出台严厉的调控政策，被压抑的房价又开始爆发式上涨。2007年房地产行业又呈现新一轮投资过热局面。

2007年3月18日起，央行出台一连串的加息政策，前后6次加息。并多次上调存款准备金率，年初至年末累计达1.5%，至2008年初我国存款类金融机构的存款准备金率达14.5%，创近20年的历史新高。2007年美国次贷危机爆发并引发了全球性的金融危机，我国的经济也受到严重冲击，房价在2008年出现了本世纪来的首次下降。

为了缓解金融危机带来的经济衰退局面，国家实施了一系列鼓励投资的救市政策。2009年5月，国务院《关于调整固定资产的投资项目资本金比例的有关通知》，规定普通住宅的最低资本金比例18%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为28%。这是自2004年执行35%的自有资本金贷款比例后的首次下调。同时，居民个人住房转让营业税征免由2年恢复到5年，不足5年的，按其销售收入与购房价款的差额征收营业税，超过5年的，免征营业税。在这种政策的大利好下，2009年房地产市场出现空前繁荣，房价井喷式上扬，甚至高出2007年。

2010年4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“国十条”）将二套房首付提高到50%，第三套停贷，外地人购房必须出具1年以上纳税证明或社保缴纳证明。2011年房产税在上海和重庆两地进行试点。2011年1月26日国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，规定个人购房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税；家庭购买二套房，首付款比例不得低于60%；制定和执行严格的限购措施，同时提出增加公共租赁住房供应。北京、上海、深圳等陆续出台楼市限购令，其中2011年2月16日，北京的“京十五条”成为“史上最严限购令”，与此同时，欧债危机愈演愈烈全球经济下滑。到2010年底房价快速上涨的趋势有所缓和，2011年，大多数城市的住宅价格更有大幅回落趋势。

三、政策建议

房地产价格调控第2篇

一、我国房地产价格上涨原因分析

（一）需求量大是房地产价格上涨的直接原因。房地产的需求主要分为消费需求和投资需求。从消费需求来说，近年来随着我国经济的发展、城市化进程的加快、旧城改造的加速，以及上世纪七十年代的出生高峰导致最近几年结婚人口大量增加，形成了对房地产市场巨大的需求。如出生于“生育高峰”时期的20世纪七十年代的年轻人目前正处于结婚生育期，没有福利分房享受，是第一批真正完全“走入市场”的人，因此他们对于商品房有很高的购买欲望，同时收入的提高和住房按揭政策的实行，使得他们的买房愿望完全可能变成现实，并成为楼市上的消费大军。随着城市化的进一步推进，大量人口涌入中心城市和征地、拆迁等因素，也会创造大量的刚性消费需求。

从投资性需求来说，近年来随着我国经济健康快速发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票、期货、基金等投资工具的收益又缺乏保障，再加上长期低利率的因素，且房价不断上涨的示范效应使得投资性购房快速增长，并保持了较高的比例，部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。而外资大规模涌入我国房地产市场也加大了房地产的投资性需求。2005年8月15日央行公布的《2004中国房地产金融报告》中指出，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。外资进入中国房地产市场已成潮流。

（二）成本增加是房地产价格上涨的内在原因。在市场机制下，住房价格的确定还取决于房屋的建造成本。在我国城市商品住房的开发中，房屋的建筑成本不断攀升。导致住房建筑成本升高的因素主要有三个：一是土地成本升高。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例为25%左右，部分地区更高。由于我国国民经济发展和城市化建设的需要，对土地需求量日益加大，使得地价飞速上涨，地价的上涨必然导致整个房价开发成本的提高，进而推动房价的快速上涨；二是建筑材料涨价。近年来，水泥、钢筋、铝合金等建筑材料的价格上涨幅度比较大，成为房价上涨的一个推动因素；三是城市建设配套费用和税收不断增加。这也在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。

（三）消费者预期是房地产价格上涨的根本原因。在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。近年来我国宏观经济不断向好，GDP快速增长，人均收入不断提高，人们普遍看好未来的经济预期。因此，房地产价格持续上涨也使得购房者预期今后房价将更高，从而决定及早购买，而政府的政策如通过银行收紧房地产开发项目的贷款供应，严格控制农用地转为建设用地的规模，从紧控制房地产开发的土地供应等宏观调控措施，也进一步提升了消费者的预期，造成对房地产商品的需求出现扩张，使得房地产价格出现事实上的上涨。

（四）政府管理缺位是房地产价格上涨的重要原因。政府管理部门的缺位造成了房地产市场缺少公开、公平、公正的市场机制。由于开发企业和中介机构的市场准入制度不完善，出现了大量的商品房违法违规销售行为，如虚构买卖合同，囤积房源；不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间等。而面对这些违规现象，各级政府的有关管理部门没有采取有效的措施给予行政干预，致使房地产市场存在严重的信息不对称，没有给消费者创造一个透明有序的房地产市场。加之许多地方政府为追求政绩，或明或暗地支持房地产开发商投资，而对投资方向不加限制和引导，以至于近年来我国房地产市场出现了结构性供求失衡，造成一部分中高端房地产商品积压，而有大量需求的普通商品房则供给不足，形成价格攀升的态势。

二、完善房地产价格调控建议

（一）改善房地产市场供应结构，完善住房保障体系。首先，大力发展经济适用房和廉租房。政府必须通过科学规划、相关政策的引导，适度控制高档商业用房、高档公寓、别墅的开发建设，保证对普通商品房、经济适用房和廉租房的用地供应，提高普通商品房、经济适用房和廉租房的供应比例。同时，不断健全和完善经济适用房、廉租住房的相关供给政策，强化政府的住房保障职能，确立经济适用房的供给对象，落实各项优惠措施，严格控制住宅户型和建设标准，审定住房销售价格，加强购买和售后环节的监督，使得住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应，特别是着力解决中低收入家庭的住房问题。其次，加快二手房市场的建设和房屋租赁市场的发展。目前，我国二手房市场和房屋租赁市场还不是十分发达。通过进一步简化交易手续，推进存量住房的流通，有利于稳定房价，满足广大中低收入家庭的住房需求。通过竞争和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金，鼓励中低收入者租用房屋以解决居住问题。

（二）重视土地供应政策对土地价格的调控作用，完善土地储备制度。通过土地收购储备制度的实施，合理调控土地供应和市场价格，健全土地交易市场公开性与透明度，完善相关的法律法规，建立必要的监督机制，合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心应根据经济发展目标和市场的需求，及时掌握市场信息和调控土地的供应总量。对高档商品房的开发，应在土地供给总量上给予适度限制；对面向广大居民的商品房和经济适用房的用地开发应予适当放宽，并给予税费政策的优惠，使政府、广大老百姓以及房地产开发商都成为真正受益者。因此，重视并有效利用土地供应政策，加强对土地价格的调控作用，完善土地储备制度，将有利于合理高效地利用稀缺土地资源和整个房地产市场的有效运行。

（三）完善房地产税费制度改革，加强房地产信贷控制。对于土地使用费的支付，可以采取按年收取物业税的方式，这样不仅减轻房地产开发商和消费者的负担，而且也能促进政府财政收入持续、稳定的增长。对税费的设置也可以根据市场状况的变化进行调整，借鉴国外“宽税基，少税种，低税率”的税收政策，逐步强化不动产税和财产税，减轻房地产的流转税，以促进房地产的流通与消费。与此同时，继续改善住房信贷政策，大力发展住房公积金和商业性贷款相结合的组合贷款业务，充分发挥住房公积金支持个人住房贷款的作用。并且，切实加强房地产贷款的监管，完善住房公积金管理体制和个人住房抵押贷款监督机制，分散和降低房地产市场的投资风险，为城镇居民购房提供全方位、高质量的金融支持和服务。

（四）扩展民间资本投资途径，加强对外资进入我国房地产市场的管理。在住房价格上涨的浪潮中，一些民间资本和部分外资参与住房的倒卖、炒作，对住房价格的上涨也起到了一些推波助澜的作用。因此，对于民间资本，政府应当积极采取措施，激活民间资本在其他领域的投资，通过调整民间资本的市场准入政策，进一步放宽投资领域，拓宽投资渠道。对于外资进入我国房地产市场，应从维护国家经济安全和防止国民财富流失的角度高度重视其对房地产市场的影响，要制定相应的对策，限制外资参与短线炒作，促使其参与我国房地产行业的长期开发，真正促进我国房地产行业的健康发展。

房地产价格调控第3篇

关键词：房地产；价格调控；分析

中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：

1 房地产价格调控的界定

房地产价格调控关系到国家税收的征缴以及国家宏观调控政策的落实，是房地产宏观调控中的一个重要问题。政府对房地产价格的宏观调控是指房地产价格管理部门依据国家的价格政策，按照市场经济客观规律的要求，对房地产价格及其评估进行指导、监督活动。房地产价格调控的目标是确定合理的土地价格和住房基准，房地产的销售价格围绕基准价格波动，使房地产价格和国民经济发展水平以及可支配收入的增长水平相适应。在此，需要明确一个前提，对房地产价格调控的目标并不意味着对房价的控制和打压。房地产价格快速上涨是房地产业发展过程中各种深层次问题与矛盾结合的具体表现，其背后包含着城市规划发展问题、土地出让和合理发展问题、住房供求矛盾问题以及金融信贷风险控制问题等。

2 我国房地产价格调控现状

随着我国社会主义市场经济的发展和经济全球化进程的不断加速，大量资金涌入到房地产行业中，这在很大程度上推动了我国房地产行业的发展。但是，其在发展过程中也存在了很多问题，房价上涨过快也给人民生活带来了严重的负担。面对过快增长的房地产价格，近年来我国政府也积极出台了一系列措施：2010年的系列房屋调控政策及2011年的“新国八条”等 。这些政策使得我国房地产调控工作已经拉开了帷幕并在探索中不断前行，在一系列金融、税收政策的“组合出击”下，又配合了限购、限贷等颇具行政色彩的措施，房地产调控初见成效。但房地产价格仍然很高，远没有达到人们的理想预期，同时保障性住房在落实推行的过程中也面临着种种的困难。这些都预示着我们要将房地产价格调控到合理水平的任务还很艰巨，还需要我们进一步的工作努力，这就对政府的宏观调控能力提出了更高的要求。

3 我国房地产价格调控中存在的问题

房地产是一种特殊的商品，是人们生活的必需品，因此房地产行业的发展也直接影响到人们的生产和生活水平。面对过高的房价，各种调控手段也不断出台，但是，在整个现行的调控过程中还存在很多现实的问题。

3.1 地方政府的执行力度不足

受到我国财税体制和政绩考核体系的影响，中央与各地方政府对于房地产调控的态度和立场并不完全一致。为强化地方政府的执行力度，确保调控措施执行到位，在第三次调控中，特别强调了“行政问责”、“约谈机制”，与“目标调控”、“一房一价”、“限购限贷”相结合。但在政策执行过程中，在地方层面仍不可避免地出现了玩“数字游戏”的现象。某些地方为了应付中央的调控要求，将调控目标定得过于宽泛，使其失去实际意义；某些开发商公然上演“阴阳合同”的闹剧，致使“一房一价”也形同虚设。这也同时反映了地方政府的执行力令人堪忧。对房地产调控政策的落实和收效无疑造成了影响。

3.2 住房保障制度的落实还有待进一步提高

近年来，为了调控过高的房价，我国政府积极采取措施，建立廉租房和经济适用房制度。但是目前来看，这两项工作在全国范围内落实的情况仍然有限。很多城市还没有建立廉租房制度；建立的城市中，多数进程也比较缓慢，实物配租的比例也过低，不能满足人们的需要。例如，国家廉租房的政策是面向社会上5%的最低收入者，但是只有最低收入者中的20%能享受到这个政策，很多人不在保障范围之内。同时，由于住房市场化的推进、土地供应紧张等问题，经适房的建造也并不理想；而且，在巨大的利益诱惑面前，经适房的分配问题也是非常棘手的。

4 对我国房地产价格调控的建议

房地产价格的改善不是一蹴而就的问题，需要结合我国的实际情况，有步骤、有重点的进行，既要注意与现有政策的衔接，又要防止对住房市场化进程造成冲击。

4.1 房地产价格调控要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用

在当前经济条件下，政府的宏观调控要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。因此，房地产价格调控要充分利用市场手段，例如，可以充分发挥税收调节作用，财政补贴，利率等经济手段，对房地产市场进行调控，再辅以行政手段。促进房地产价格的合理回归。

4.2 政府要进一步完善廉租房和经济适用房制度

两房制度是保障低收入者住房需求的重要举措，政府要完善廉租房和经济适用房制度。廉租房的保障范围可以逐步扩大，增加廉租房的房源。从城市最低收入家庭扩展到低收入家庭，合理确定廉租房的保障对象及标准。有关经济适用房方面，可以通过合理确定住房标准，对上市交易进行严格管理等经济手段来加以发展和完善。

4.3 进行房地产产业结构调整

重点推出市场潜力较大的中档住房，完善交通、环境等方面的规划。增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。

4.4 规范土地市场

规范国有土地使用权，公开土地储备量、待拍卖土地、现有使用土地结构、规划、评估价格等相关方面信息，防止由于信息的不对称，为一些人圈地炒地谋取了便利条件。

总之，我国房地产价格增长过快，已经严重影响到了居民的生活水平，这就需要国家采取措施对房地产价格进行宏观调控。国家对房地产价格进行宏观调控，要以市场为导向，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，政府要积极采取措施，完善廉租房和经济适用房制度，还可以通过进行房地产产业结构调整及规范土地市场来促进我国房地产价格的合理回归。

4.5 完善房地产金融调控制度

提高金融调控法规的层级，尽快出台高效力等级的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好法律环境。此外，成熟的房地产市场需要产品多样的房地产金融，所以，要加快建立相关房地产金融产品法规，促进房地产信托、抵押贷款保险、抵押债券等金融产品的发展。同时，要强化金融机构的法律责任，对违规违法行为进行严厉查处，进而充分发挥金融调控的作用。利用恰当的信贷政策对房地产价格进行调控。可以根据房地产购买者的不同目的，实行有差别的信贷政策。对中低收入者给予贷款优惠，提高其购买力；而对于投资性、投机性购房者，则实行抑制性信贷政策，抑制其需求，增加其购房经济负担。

4.6 完善房地产土地使用制度

对土地价格实行上限管理，防止地方政府通过提高土地成本来获取利益。加强对土地市场的监管，对违法违规的开发商进行严厉惩处，遏制开发商的投机行为，防止其通过囤积土地推高土地价格。严格土地“招拍挂”制度，完善经营性用地招拍挂制度，在高、中、低档的房地产市场分别展开竞争。进一步强化土地供应管理，根据市场需求，及时调整房地产开发用地的供应结构和总量，控制高档房地产开放项目用地，增加普通商品房用地。完备土地储备制度，使政府真正完全垄断土地一级市场，加强各地储备中心和政府间的沟通，协同政府盘活市场土地存量，适当增加土地供给量，通过影响房地产的供给来遏制价格上涨。

从全局和战略高度出发，重视土地利用规划的制定和执行工作，充分考虑经济社会发展对土地的需求，建立综合指标体系和管理制度，协调好不同行业用地规模。也要加大对违反土地利用规划的处理力度，对违法占地行为进行严厉惩处，使土地利用总体规划真正得到落实。

参考文献：

[1] 赵铁刚.我国房地产价格调控问题研究.商业经济.2011，(9).

[2] 齐婧.反思现行房地产调控政策明确未来调控方向.中国房地产.2012，(15).

[3] 景富生.房地产价格调控的经济法分析[J].天津市财贸管理干部学院学报，2010，（03）.

[4] 杨德文.探析我国房地产价格调控法律制度的构建[J].中国市场，2011，（09）.

房地产价格调控第4篇

关键词：房地产泡沫；货币政策；资产价格

中图分类号：F832 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2014）11-0139-02

一、货币政策应密切关注资产价格

近几年来，一个饱受争议的话题――货币政策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心，这其中就包括美联储前主席格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率，并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是，资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为，机构本身很难判断资产价格中存在泡沫，而且对资产价格的调控力度也很难去控制。

2008年国际金融危机以来，美联储受到大家的垢病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国，近30多年来，全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子，然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币政策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

货币政策关注和调整资产价格，在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是，大部分经济学家都认识到，中央银行即使不直接的调控资产价格，最起码的对资产价格的关注还是要给予的，以便于尽早发起行动，采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币政策以外，金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为，我国在推出刺激经济的政策的同时，财政付出了相当大的代价。中国相对积极的财政政策和宽松的货币政策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用，然而，防范房地产泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014年我国政府对宏观经济调控的重要内容。

2014年，中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而，贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题，流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期，这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观政策不得到及时的调整，太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014年继续实行宽松的货币政策，以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭，对我国经济将造成不可估计得损失，企业、银行、家庭和政府部门资产价值将大幅下降。所以，我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看，调整宏观经济的政策应该有针对性，不该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早实施微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场而临的问题

（一）放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就，大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控政策，才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显，经常看到的情况是在泡沫初期，政府会出台一系列的政策以防止房地产泡沫的进一步扩大，但是由于市场整体预期过于乐观，弱化了这些政策的效用；随着泡沫不断扩大，泡沫继续变大的压力会落在政府头上，随之将会颁布一些严厉的政策进行调控，这时乐观的市场预期将会动摇，房地产市场随之降温，资金持有者将会观望市场；房地产业冷却所带来的负而效应凸现，宏观经济受损，政府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的政策，这时，假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向，新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来，如果政府在这时更加严厉的措施，房地产业将会长期陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路，中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下，我国应该花几年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，重视现在资产价格的隐患，同时，也要保持耐心。

（二）过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2013年，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示，在此前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上2013年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，因此，如何把握好调控力度确实是一道难题。

（三）微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施；而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控口标。例如，2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成（79.3 %）网友表示受政策影响推迟买房；14%网友表示不受政策影响；仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。

（四）基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此，地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方而。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者；另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。

中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先，要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。

其次，要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。货币政策工具有很多，要根据现时的市场状况采用适当的货币政策工具，并保持这些工具操作方向的一致性，配合使用，加强货币政策的调控效果。能对房地产价格进行调控的宏观政策措施也有很多，包括货币政策、税收政策、土地政策和行政手段等，要对这些政策措施进行协调，使其相互配合，加强整体调控效果。

因此，中央银行在调控中应充分加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合，尽量统一两者的政策方向；同时加强与土地政策、财政政策之间的配合，才能提高货币政策调控房价的有效性。

参考文献：

[1]张红，殷红.房地产金融学[M].北京：清华大学出版社，2007.

[2]成家军.资产价格与货币政策[M].北京：社会科学出版社，2004

房地产价格调控第5篇

【关键词】房地产价格；房价上涨原因；法律调控

1.我国房价现状

我国的房地产价格自2000年以来呈现出逐年上升的态势，自2003年以来，我国房地产业一直保持着持续快速的增长，投资增速始终高于全社会固定资产投资增速，因而房地产业己被公认为我国国民经济发展的一大支柱产业，在我国的国民经济贡献中发挥着越来越重要的作用。伴随着房地产投资增速的上升，房地产价格也持续上涨。2000-2007年我国房屋销售价格累计上涨了82.9%，虽然2008年的金融危机，在很大程度上抑制了房价的持续上涨。不过，2009年以来，随着我国经济的复苏和发展，房价又开始回升，2010年1月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，并且全年持续上涨。由此可见，近年来全国房价上涨速度迅猛。

2.我国房价高涨的原因

我国房地产价格有强烈的地域特点，但是我国部分经济、文化较为发达地区房价增长速度高涨的原因却有着可供研究的共性。

2.1 我国国民经济总体形势大好

在1978-2008年的30年，中国的增长速度大步加快，从农村到城市，从国家整体实力到个人居民收入及外部储备，各种经济指数的增长都是很快的，GDP平均年增长率在9%左右。中国经济的发展速度世界罕见。依托于经济的高速发展，中国的城市也在进行着多、快、好、省的建设中，城市的整体功能随着大量有形和无形的人力、物力、财力等的相继投入而得到大幅提升，蓬勃发展的房地产市场满足了部分国民的住房需求。然而，房地产市场快速发展的同时不可避免地带来的房价上涨。因此，这是我国房地产价格高涨的基本所在。

2.2 不规范的房地产金融市场

房地产行业是第三产业中的资金密集型行业，开发运营全过程是一个整合资金、资源的过程。金融业对于房地产业来说，其作用相当于血液之于心脏，依靠开发商自己的资金完成房地产运作对于现阶段的中国房地产行业早已不可能。不仅如此，在房屋购买者买房过程中，金融业也为普通民众提供了住房金融服务，帮助其改善住房条件。但是我国的一部分信贷资金价格是受政府管制的，并非完全按照市场化的要求运作。所以一些真正有需求，而且需求合理的房地产企业不是都能顺利的得到所需要的资金，通过正规渠道获取所需资金又由于金融制度本身的缺陷而难以实现；相反一些资质不良的房地产却总能通过非正常渠道或者大笔数额的贷款或融资，这样金融企业的资金流动安全就会受到严重影响。另外，房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理、规范的经营，房地产商通过正规金融机构获取资金的困难，这些都使得房地产市场资金的配置效率低下，增大了房地产行业的生产成本，那么最后这部分房地产企业的负担最终还是要转移到房价里面去的。所以最终结果是导致房地产价格的不断上涨。

2.3 住房保障体系不够完善

自1998年房地产实现了商品化与社会化之后，人民的住房需求主要是依靠市场解决。但是纵观全球，即使是德国、日本、新加坡等经济发达的国家依然有高达半数的民众的住房问题是依靠政府保障性住房予以解决的。如果缺乏可靠、安全、完善的住房保障系统，商品住宅的刚性需求就会变成民众头上的一把剑，造成“住房永远需大于求”的错误民众认知，逼着房地产价格不断上涨。虽然近两年中央开始重视社会保障房的建设，但无论从资金的来源和保障性住房建设分配，还远未形成制度和住房保障体系。因此，我国住房保障体系不完善是造成房价高涨的重要因素。

2.4 对于房地产行业定位不当

中国的房地产行业建设在住房制度改革的强力推动下，已经取得了举世瞩目的发展。其发展对钢铁、建材、化工、纺织、家电等60多个行业的拉动作用巨大，推动了其相关行业的发展，达到增大内需的目的，极大地发展了国民经济。所以尽管目前房地产行业问题多多，但是却有一个比较大的所谓“共识”，那就将房地产定位为：国家的支柱性产业。在这种思想的指导下，地方政府为了经济的发展可能会倡导“土地经济”，以高地价换取地方税收、地方官员的政绩。所以，对于房地产行业的定位不当也在一定程度上导致了房地产行业价格高涨。

2.5 中央与地方的博弈结果

房价的高涨引起了社会的广泛关注，房价高涨所造成的社会不和谐问题也引起中央政府的关注。2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过了“国八条”，到2006年“国六条”对其进行的补充和更加强有力的落实，以及2010年1月的“国十一条”对首付比例的规定，无不显示出我国政府对房地产价格调控的态度，目的只有一个，那就是一定要控制房价，不能让房价再疯涨下去了。但地方政府为了地方税收和地方政绩，反应并不积极，许多地方政府官员或者消极应或者曲解中央政策，明里暗里力挺房市，使中央政府调控政策的效果大打折扣。正如新华社所发文章的标题所言，管“政策效应初显”，但住房供给的“结构问题仍未解决”。所以，中央和地方的博弈结果使得房价高涨未能得到有效调控。

3.法律调控体系的构建

3.1 构建合理房地产产业法律制度

产业法是指调整国家产业政策、实施过程中发生的经济关系的法律规范的总称，属于经济法中宏观调控法的范畴。而我国房价快速增长的原因之一就在于政府对房地产业在国民经济发展中的定位不明确。我国政府将房地产业定位为先导产业，支柱产业，国民经济发展新的经济增长点。这样的定位导致地方政府为寻求加快城市建设和经济发展资金，以经营城市土地获取高地价，把地产作为“资产”来利用，放弃了经济适用房的建设责任。因此，要调控房地产价格回归理性，应当借鉴国际先进经验，尽快制定房地产产业法，规范我国房地产业的定位、发展目标和指导原则，明确我国的房地产业的发展目标、原则，明确地方政府在保障居民实现住宅权的首要责任，制定切实有效的法律责任追究机制，使房地产业法得到切实有效的执行。

3.2 构建多元化的房地产法律制度

结合我国的具体土地制度和改革开放的现实国情，建立多元化的房地产市场制度势在必行，即对部分的普通居民基本住房需求，应当建立具有社会保障性质的住房制度来解决；对于满足部分普通居民对于改善住房条件的需求，则通过市场化的商品房制度解决，但在贷款、税收、首付比例等问题上政府应给与必要的支持；对于对满足国内高收入群体和外来投资者的住房需求，则通过完全市场化的商品房制度来解决。这样保障了各类的住房需求得以实现，又实现了土地资源的利用最大化。我国目前的保障性住房体系正在逐步摸索完善中，缺乏专门性的法律保障实施。大部分保障性住房政策都是以政令形式颁布的，相较于法律法规，缺乏持久性、稳定性。因此，构建多元化的房地产法律体制势在必行。

3.3 构建合理房地产土地、金融、税收制度

法律的作用之一就是调整利益分配。因此，为了改变房价高涨的局面，可以从土地、金融、税收等方面入手，从源头上改变房地产市场的不合理的现象。首先，为了避免“土地财政”可以适当减少地方政府对土地使用金的占有份额，地方政府对土地使用金的使用应有法可依、公开透明、专款专用。其次，应加快我国金融体制改革步伐，引进先进的金融工具，在控制风险的前提下为房地产企业的发展提供高效、便捷、低成本的金融服务，也为广大群众提供有效的住房信贷服务。最后，应针对多元化的住房去求合理地利用房地产的各种税收设置达到调节住房市场供需的目的。

4.结论

从前文可以看出虽然国家一直在对房价进行调控，但成效颇微。其中固然有房地产价格涉及面广难以调控的因素，更是因为政府调控手段单一、调控力度不大以及缺乏法律的持久性。对我国房地产价格进行宏观调控最直接、最有效、也最具有确定性的手段便是法律调控。法律所特有的预决性、稳定性、权威性和强制性恰好弥补了房地产价格的非理性和不确定性，法律调控能有效地保障房地产市场健康稳定发展。

参考文献：

[1]从数字看中国房地产的发展[OL].北方网省略.

[2]杜蔡承.中国房地产价格失控的原因与对策研究现代商业[J].2008(9):76.

[3]潘永盛.对我国房地产价格调控的法律分析[D].兰州大学硕士研究生学位论文,2007:11-12.

[4]王玉贵.金融泡沫的形成机理及我国股市、房地产泡沫实证研究[D].中国人民大学硕士学位论文,2005.

[5]何君.我国中央与地方关系之探讨――房价调控引发的思考[D].中国政法大学硕士学位论文,2006.

房地产价格调控第6篇

一、货币政策应密切关注资产价格

近几年来，一个饱受争议的话题――货币政策应不应该对资产价格做出反应。很多经济学家都曾经对资产价格问题表示过担心，这其中就包括美联储前主席格林斯潘。然而当时在格林斯潘掌控下的关联储一直保持低利率，并没有对资产的连续高涨做出任何反应。格林斯潘对自己行为的解释是，资产价格泡沫只有破灭之后才能知道这是泡沫。美联储认为，机构本身很难判断资产价格中存在泡沫，而且对资产价格的调控力度也很难去控制。

2008年国际金融危机以来，美联储受到大家的垢病，美联储长期的低利率政策被认为是这场灭难的重要诱因。不仅仅是美国，近30多年来，全球范围的重大金融危机中我们都可以看到资产价格泡沫的影子，然而资产价格泡沫基本都是在宽松的货币政策下滋生、膨胀的。假如中央银行机构对资产价格的持续走高没有行动，那就意味着他们是在对未来的重点经济波动无动于衷，这是货币当局的失职。

货币政策关注和调整资产价格，在当今学术界还没有得到一致的肯定。但是，大部分经济学家都认识到，中央银行即使不直接的调控资产价格，最起码的对资产价格的关注还是要给予的，以便于尽早发起行动，采取有力的举措去预防资产泡沫进一步扩大与其带来的通货膨胀。除了货币政策以外，金融监管机构也应该在降低杠杆、预防资产价格泡沫和减少损失方而发挥更积极、更有针对性的作用。

国务院发展研究中心金融研究所夏斌认为，我国在推出刺激经济的政策的同时，财政付出了相当大的代价。中国相对积极的财政政策和宽松的货币政策可能使资产价格存在隐患。虽然房地产投资在推动中国经济复苏的进程中起到了不可磨灭的重要作用，然而，防范房地产泡沫的形成，以及防止泡沫在一瞬间破裂便成为了2014年我国政府对宏观经济调控的重要内容。

2014年，中国资产泡沫问题理应得到更多的关注。2012年之后，股票与房地产等资产价格经历了一段时期的恢复性上涨，这对实体经济复苏和信心的修复产生了积极的作用。然而，贷款的增加与投资增速稍快可能会引起流动性过剩的问题，流动性过剩又会引起资产价格通胀的预期，这将进一步引起房地产价格的上升。如果宏观政策不得到及时的调整，太多的未完工程项目很有可能将会促使中央银行在2014年继续实行宽松的货币政策，以至于在今后的几年甚至更长时间里产生出比2007年还要大的资产泡沫。倘若资产泡沫破灭，对我国经济将造成不可估计得损失，企业、银行、家庭和政府部门资产价值将大幅下降。所以，我国中央银行应该尽快对宏观经济进行微调。从这个角度来看，调整宏观经济的政策应该有针对性，不该过度受外需前景暗淡的牵制，应该果断调整当前过度宽松的货币政策和投资策略，及早实施微调措施，前瞻性地应对国内可能会出现的流动性过剩和资产泡沫。

二、现阶段货币政策调控房地产市场而临的问题

（一）放松调控将导致房地产泡沫卷土重来

世界上任何一个国家或地区对房地产价格的调控都无法一蹴而就，大部分都是经过多次斟酌、连续调整调控政策，才使房地产能够得到“软着陆”。但是调控效果往往违背初衷。房地产业对本国经济的影响效果十分明显，经常看到的情况是在泡沫初期，政府会出台一系列的政策以防止房地产泡沫的进一步扩大，但是由于市场整体预期过于乐观，弱化了这些政策的效用；随着泡沫不断扩大，泡沫继续变大的压力会落在政府头上，随之将会颁布一些严厉的政策进行调控，这时乐观的市场预期将会动摇，房地产市场随之降温，资金持有者将会观望市场；房地产业冷却所带来的负而效应凸现，宏观经济受损，政府可能会因为通货紧缩与利益受损方的压力而实施较为宽松的政策，这时，假如资金持有者自己宽裕而且观望的资金无法找到好的投资方向，新一轮更加猛烈的泡沫将会随之而来，如果政府在这时更加严厉的措施，房地产业将会长期陷入萧条。

房地产市场具有消费性和投资性的双重特性，中国房地产市场的建设应该以消费品为主。比起美国房地产金融的套路，中国应该选取德国的发展模式。在如今如此复杂的经济形势下，我国应该花几年的时间，健全中国以消费品为主导的房地产的各项政策制度，重视现在资产价格的隐患，同时，也要保持耐心。

（二）过度调控会阻碍经济的持续发展

从房地产业自身的特性来看，房地产业具有产业链长、产业关联度高、带动作用明显等特点，房地产急速冷却将导致多个产业产能过剩、企业效益下降。发达国家市场经济运行的经验表明，有效需求不足引起的通货紧缩是各国所而临的主要问题。如果采用过严调控，通过经济的传导机制，最终可能使总供给持续大于总需求，通货紧缩在我国极可能再次出现。2013年，中房协多次向国务院建议暂缓出台新的紧缩性房地产调控政策。中房协表示，在此前的调控新政下，土地购置、开发投资等指标均在下降，房地产上下游产业亦受波及；加上2013年宏观经济的不确定性，需暂缓出台新的紧缩性调控政策。此言在饱受争议的同时，也说明了房地产市场的稳定对经济持续发展的重要性，因此，如何把握好调控力度确实是一道难题。

（三）微观主体预期对货币政策有效性构成挑战

对货币政策有效性构成挑战的一个重要因素是微观主体的预期。一般来说，市场主体依据其预期顺应于调控政策的实施而调整其行为，货币政策才可以较有效实施；而如果相逆于调控政策的实施调整其行为，则货币政策的有效性就会大打折扣。消费者的这种预期行为可能成倍扩大宏观效果。如果房地产市场主体消费者对房价的这种下跌心理预期持续时间过长，其后果可能会偏离政府的调控口标。例如，2010年“国十条”出台以后，购房者观望情绪浓重，已订房的人甚至开始采用退房的违约方式来规避可能的房价下跌风险。根据“新浪乐居”的调查:近八成（79.3 %）网友表示受政策影响推迟买房；14%网友表示不受政策影响；仍有6.7%的网友担心后续政策更收紧，加紧买房。而“搜房网”网络调查显示:64.14%的调查者即便已购房，也会在首付增加后选择退房。

（四）基层中央银行落实政策难到位

我国地方政府在经济发展中具有特殊的地位，对经济的影响很大，因此，地方政府是货币政策传导中不可忽视的一个重要方而。首先，地方政府在房地产市场中具有双重的身份。它一方而是房地产市场的监管者；另一方而又以土地供应者的身份成为市场的参与者。作为市场监管者，政府代表社会公众利益，帮助解决低收入家庭的住房问题。作为市场参与者，政府希望土地卖出高价，增加财政收入。这种双重身份引起的利益冲突，在缺乏有效的市场机制和公众监督制约时，可能导致其监管功能的失效。

中央政府又把GDP增长作为考核地方政府的指标，而房地产无疑是推动地方GDP增长的重要动力，这导致地方政府在执行中央政府的决策时消极敷衍。同时，地方政府在制定本地房地产政策之时，也倾向于最大限度地利用鼓励性货币政策，而最低限度地遵守中央银行紧缩性货币政策。

三、完善我国货币政策调控体系的措施

首先，要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡。同时，由于房地产市场数据信息是调控决策的基础，央行也应加快建设房地产市场数据信息库，并建立数据信息共享机制，定期房价信息，提高各类房地产市场的透明度，制止谣传的误导作用，以解决房地产市场的信息不对称问题。

房地产价格调控第7篇

【摘要】房地产业是国民经济的基础、先导性产业。房地产价格的讨论一直都是热门话题,影响房价的政策因素主要在于国家金融政策、土地政策、国家公共住房政策等方面。本文从理论上分析了房地产价格的影响因素,并以实际出发分析了房地产现状及其形成原因,就政府如何从根本上抑制房地产价格提出建议。

【关键词】房地产价格波动政策因素建议

在房地产价格的构成中有一部分来源于土地开发和房屋建造所形成的价值,另一部分来源于土地租赁的资本化收入。房地产价格包括总成本和利润两部分,房地产总成本是指企业在开发建设和经营房地产过程中所投入的总费用,一般包括地价、土地开发费、建筑安装工程费、税金、利息和其他费用分摊。房地产价格受总成本影响

很大。从总成本的变化潜因来看,政府政策是引致价格上涨的重要诱因。

一、影响房地产价格的主要政策因素

1、国家金融政策

(1)银行信贷对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施对遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要影响,从而波及房地产价格走势。比如对于按揭首付的规定,分面积和购房次数来决定首付数额比例,对于大面积住房和二次购房要支付较高的首付款,从而限制投机和盲目消费。

(2)银行利率。存款利率的调整直接影响到房地产投机行为,投机的减少带来成交量的下降,因此有可能导致房价涨幅的回落,这一情况在一定程度上缓解了炒房热,从而推动了房地产价格的理性回归。

(3)货币政策。由于银行信贷和外资的控制,货币供应量的增加同样是房价上升的重要原因,直接后果就是大量银行信贷及民间资本流入房地产业,而这个过程有其背后的制度原因。首先,在强制结汇制度下,外汇占款导致基础货币大量发行,并且由于人民银行对冲能力有限,从而导致货币供应量快速增长;其次,投资渠道有限以及其他各种原因,导致储蓄率过高,大量货币资产以储蓄的形式存放在银行等金融机构内;最后,中央政府和地方政府在一段时间内偏好性的扶持该行业,加之房地产作为一种投资品本身所具有的特殊性质,促使房地产价格在短时间内迅速攀升。

2、土地调控政策

首先,土地出让价格是房地产价格的重要组成部分,房地产价格与土地价格密不可分。地价指数与房地产价格指数也具有十分密切的关系,两者相互影响、相互作用。一方面地价水平受房地产价格和房地产投资力度的影响;另一方面房地产价格和房地产投资力度也受土地价格的影响。其次,土地使用权出让方式的规范对土地价格产生影响。最后,土地利用用途管制与监督对房地产价格的影响也很大。

3、政府公共住房政策

当前房地产业的症结在于政府未对房地产业进行合理区分,房地产的定价全部依靠不成熟的市场机制。作为消费品的房地产和作为投资品的房地产混同在一起无法区分,居民的居住权在开发商、地方政府以及外资等各方面寡头利益的博弈中无法得到保障,政府必须承担起保证居民基本居住权的公共责任。而在这个过程中政府的政策必然会导致供给和需求的变化,从而成为影响房价的重要的因素。

4、税收政策

税收手段是财政政策的主要手段,它通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。这些税种的可能影响到房地产发展的每个环节,从而限制其成本,造成价格变动。

5、城市规划政策

城市发展规划对房地产价格都有很大的影响,特别是城市规划中的规定用途、容积率、绿化率、建筑高度等指标。

6、国家收入分配政策

城镇居民人均可支配收入的增加反映人民生活水平的提高。居民可支配收入决定了其实际购买能力,进而决定了居民住房消费能力。城镇居民可支配收入的增加将使居民用来购房的资金增加,同时也使居民有了改善居住水平的愿望,这样就刺激了对房地产的需求,从而在一定程度上推动了房价的上涨。因此,房价水平与人均可支配收入也应呈现出正向关系。

二、近年来房地产市场政策缺失导致的价格波动

1、土地供应政策

政府逐步放量推地,土地供应总量有所增加。与2007年土地市场频现“地王”不同,2008年土地市场却异常冷清,“流拍”、“退地”成为全国土地市场的整体表现,这是整个房地产市场萎靡所带来的结果。

国家统计局2009年公布的第一季度数据显示,房地产开发投资增长比去年同期回落28.2%,全国商品房销售面积同比增长8.2%,销售额同比增长23.1%;房地产开发企业本年资金来源额度同比增长9.2%;房屋销售价格同比下降1.3%,购房景气指数下降至94.74。从数据不难看出,房地产市场低迷态势还在延续。

通过比较土地交易价格和居民住宅用地价格发展的趋势,发现其相关度是很高的。土地价格受政策和经济的影响波动比较大,住宅用地更是如此。

2、金融与货币政策

2008年下半年,国家连续5次降低贷款利息,5年以上的贷款利息降低1.89个百分点;为了鼓励住房消费,将购买普通住房的贷款优惠利率由基准利率的0.85倍下调到0.7倍,使利用按揭贷款购房者节约了较大的利息费用。2009年3月,政府确定了2009年的房地产政策将从五个方面进行改革,进一步减免房地产交易环节税费,全国各地方政府在国家政策的基础上又相应出台了众多促进房地产稳定的相应措施,但目前房地产价格变动并未取得房地产市场维“稳”的要求和政府调控的力度。

3、政府管理缺陷

(1)国家宏观政策实施管理缺陷。从国务院提出有条件的地方可以实行土地储备制度到现在的10年多时间,各地成立了2000多个土地储备中心,县级政府几乎都有土地储备中心。相比之下,国务院规定的廉租房制度从提出到今天也有10年了,291个地级市中尚有70个城市未实施廉租房制度。2009年国家将“保障性安居工程、改善民生”列为首项任务,表示3年内中央财政将投资9000亿元用于廉租住房、经济适用房等相关保障住房的建设方面。然而,如此反差说明国家在对房地产市场的管理中确实存在着制度缺陷。

(2)地方各级政府管理的不当。特殊的土地产权制度决定政府对房地产进行干预的必然性。地方政府既是房地产市场最直接的管理者,又是房地产发展的受益者,这种双重地位决定房地产经济运行中地方政府行为的内生性。房地产价格与居民收入水平的大幅度偏离,与地方政府不当干预或过度干预所导致的政府职能失灵分不开。

(3)区域房地产垄断。由于土地位置的固定性,房地产这一特殊商品在各个地区之间是不能流动的,同时,由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品,他们往往会将购房目标锁定在某一区域内,这样,只要开发商不到另外一个区域去开发房地产,某个地区的房地产商与其他地区的房地产商就不存在直接的竞争关系。在只与邻近开发项目的企业进行竞争的情形下,只有少数企业间存在竞争,房地产的市场结构就是寡头垄断,寡头垄断的必然结果就是价格高额。

(4)宏观经济环境不稳定。近期宏观环境的不稳定首先来自于国际经济的不确定性。2008年以来,国际金融危机已经导致以美国为首的发达国家经济趋于衰退,世界市场大规模萎缩,全球资本市场都出现了连续暴跌和巨幅振荡,目前金融危机已经明显向实业领域蔓延,各国政府纷纷采取了前所未有的市场干预措施。但人们对世界经济何时走出衰退阴影仍持悲观态度,美国次贷危机预示着房地产市场风险将更加突出。

三、克服政策缺失的主要改进措施

1、取消价格双轨制

价格双轨制仍然在土地转让市场中大量存在。导致这一问题的最终根源并未解决,同样的商品只要在市场上存在两种价格,运用各种方式找到政策漏洞的人就一定会出现。只有在全国范围内取消协议出让土地方式,才能真正还市场一个公平公正公开的竞争环境。至于危改拆迁、国企改造、基础性设施等具有公益性的开发项目,应尽量避免非公开的土地转让方式。

2、简化行政审批环节,降低交易成本

政府对房地产开发项目实施如此严格而繁琐的监管是不符合市场经济的一种体现。审批中的大部分环节可以通过市场来加以检验。政府需要做的是在开发前对房地产开发企业的资质、信誉情况进行审查;在建设中及建筑完成后进行严格的质量验收。并且严格规定每一个必须进行的审批环节所需要的具体时间,超过期限可以提出申诉索取赔偿。

3、改进税收政策

降低住房交易税费,加大对中小企业的信贷支持。按照出手要快、出拳要重、措施要准、工作要实的要求,迅速推出进一步扩大内需、促进经济增长、促进房地产市场健康发展、搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长、稳定就业等政策措施。一是实施新的《企业所得税法》,统一内外资企业和个人房地产税收制度。二是实行结构性减税和推进税费改革。采取减税、退税或抵免税等多种方式减轻企业和居民税负,促进企业投资和居民消费,增强微观经济活力。三是促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。

总之,虽然房地产市场还处于一个发展阶段,但其对于国民经济的贡献巨大,此外,由于房地产行业涉及行业较多,一旦房地产行业不景气,势必影响到整个国民经济体系。而针对目前状况,首先,在加强国家宏观调控的过程中,各地方政府应将措施落到实处;其次,国家应该调整房地产产业机构,增加保障性住房建设步伐;再次,加强社会的各级机关、企事业单位,特别是地方房地产管理部门、新闻媒体的监管;最后,提高居民在房地产市场中的消费意识。

【参考文献】

[1]王国军、水杏:房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究,2004(8).

[2]刘允洲:土地拍卖导致房价攀升[J].新财经,2001(12).

[3]牟小苏:高房价与现有土地供应方式无关[J].中国经济周刊,2006(23).

[4]岳晓武、小映:地价上涨是房价上涨的结果而非原因[J].中国土地,2006(11).

[5]张红、文诞:北京商品住宅价格变动实证分析[J].中国房地产金融,2001(3).

[6]肖元真、德钧、劲生:世界各国调控房地产业做法与启示[J].学术,2006(3).

房地产价格调控第8篇

文章最后提出了土地和保障房政策的建议。

关键词：房地产调控政策 房地产价格 影响因素 实证分析

2003年以来，我国房价呈现快速上涨态势，到2013年全国的房价上涨超过了1.5倍，部分一线城市更是上涨幅度达到3倍多。为控制房价快速上涨，我国政府相继出台了多个宏观调控政策。从2002年的“”，到2005年的“

国八条”和2013年的“新国八条”等，一系列的政策接踵而至，可见我国政府在调控房价上高度重视。那么这些政策最终的效果怎样呢？本文将对此采用定量的方法进行研究。

一、相关理论模型

来自房地产市场上的供需状况是对房地产的价格动态产生一定影响的关键因素，而供需状况的变化受多个方面的影响。其中政府调控政策就是其中最为重要的影响因素之一。在分析基础上，本文选择人均可支配收入（贷款量）、通货膨胀率（个人住房贷款利率）和供给等影响因素，构建起供求均衡角度的房地产价格变动模型。

本文选取的反映价格变动的理论公式为HPe=f（Qs，Qd），其中供给以Qs为代表，需求以Qd为代表。房地产供给变量为四个推出影响供给的公式为Qs=S（LAND，LOAN，IAI，CPI），同理，影响需求的变量因素也有四个，其公式为Qd=D（INC，MS，DRR，LIR）。将上述几个公式结合之后，就可以得到反映房地产价格波动的理论模型：HPe=P（LAND，LOAN，IAI，CPI，INC，MS，DRR，LIR）。

二、模型试验和实证分析

本文分析之中土地的供给量用成交量来反映，并以经济适用房的投资额作为保障房的投资额代表，通货膨胀率用CPI来代表，在整个的分析过程中所选用的数据来自于中经网和中国人民银行的相关统计数据，时间选择为2003年第一季度到2013年第三季度。

（一）单位根和协整检验

1、单位根检验

为了使模型有效，本文首先对变量进行ADF单位根本检验，最终发现所有变量存在单位根，而后在对原有序列进行一阶差分，此处不存在单位根，也就是证明全部序列都是一阶单整序列。可见本文需要对模型中的变量作进一步协整检验。

2、协整检验

本文检验变量间协整关系时主要选择JOHANSON来实现，结果表明多数变量处于显著性水平之下，说明各个变量彼此存在长期的均衡关系。

（二）脉冲响应分析

下图一代表了来自供给方面的冲击所带给房地产价格的影响，再出现正向冲击的背景下，整个价格将会呈现下滑态势，而后六期阶段逐步增大，最后一直维持稳定。考虑到房地产开发所需要的周期特点，因此土地方面的变化一般不会对房价产生较大的跌价影响。当前来自政府方面的政策变动以及权限集中，存在造成供给单一的隐患，极有可能造成供给不足，从而加剧其价格上涨态势。

下图二代表来自贷款量方面的冲击可能对价格造成的影响。在出现正向冲击时，价格多会呈现出一种先升后降的态势，并在最终呈现一种负状态。这种状态从长远来看，有利于抑制房价快速上涨。

图三所反映的是来自个人住房贷款利率对房地产价格所造成的影响。在其正向冲击下，价格接近第三期之后即转而下降，第七期达到增长最大值，并从长远来看也对整体房价的抑制产生影响。

各个不同的变量冲击能够对房价影响造成的影响是彼此各异的，一般来说，整个价格的变动综合的受到来自各个因素的整体影响，具体每一个变量因素对房地产价格的整体波动影响程度具体优势不相同的，可见对各种解释变量能够对房产整个价格造成的影响进行具体分析就显得至关重要了，此类分析的进行不仅仅能够对寻找造成房产价格波动的原因很有裨益，而且还能够协助政府调控房价提供可选参考。

三、结论与建议

根据以上实证分析，可以看出在房地产价格波动的诸多因素中，来自经济基本面的解释力相对较小，相比起来政府相继出台的房地产调控政策反而成为了一个十分重要的影响因素，在这一基础之上，本文就如何调控我国房地产市场提出如下几条建议：

首先，在土地政策上，考虑到来自土地的供给量是造成并影响房产价格波动的最大因素，所以在具体调控时，我们应当专注政府对土地规划以及审批等诸多权力的改革，严厉打击并力促真实显现对政府圈地等行为的管控力度和效果。确保足够的土地供给量，同时还需要调整结构，提升在土地供应总量之中的保障房建设土地供应面积比重，确保实现两个保有量的双提速。

其次，保障房层面的政策。目前在对房地产价格进行抑制的过程中，保障房建设的抑制作用并不明显。即便如此也并不意味着我们需要放弃或者放松保障房建设的力度，相反还应当加大保障房建设的整体力度，这主要是因为：一经济适用房有社会保障的性质，进行保障房相关建设在促进我国和谐社会建设以及改善民生等方面具有十分明显的作用。二是进行保障房建设十分有助于满足房地产市场的刚性需求，从而减小房价进一步上涨的可能，确保我国中层收入者的生活质量，这是一项标本兼治的利民政策。所以保障房建设应成为我国政府调控房地产价格的重要举措。

参考文献

[1] 罗刚强，赵涛.区域经济基本面与住房价格波动――1999-2008年东、中、西部地区房价动力因素的经验研究[J]. 西安电子科技大学学报（社会科学版）. 2012（04）

[2] 余华义.经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价[J]. 财贸经济. 2011（03）

房地产价格调控第9篇

    关键词：房地产；价格；经济；政策调控

    1概述在2005年和2006年，中央政府分别出台了“国八条”和“国六条”，旨在遏制房价上升过快的势头，但收效甚微，房地产价格并不听政府调控的“使唤”。只有对症下药，洞悉我国房地产价格波动的真正原因，调控方能有的放矢。研究房地产价格对宏观经济的影响，进一步明确房地产价格与经济发展的相关的联系，将房地产价格纳入政府和央行的重要关注指标具有重大的意义。

    2房地产价格对宏观经济的影响

2.1房地产价格过高导致总需求结构失衡高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。根据国际货币基金组织的《国际金融统计》，发达国家消费支出占gdp比重平均在80％左右，发展中国家平均74％。2006年中国的消费支出占gdp比重仅50.0％，国际上各国的横向对比中我国的消费率明显偏低。

    以我国自身的历史数据作纵向对比，我国的最终消费率和居民消费率也程逐年下滑态势。在过去的20年，以支出法计算，最终消费占gdp比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占gdp比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近5年来，最终消费率的下降尤为显着，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。截至2006年，我国的最终消费率和居民消费率均创下解放以来最低点。中国的总需求结构已经处于失衡的状态。而以上分析表明，过高的房价使消费减少并使投资增加，是造成我国消费/投资比例失调并导致总需求结构失衡的重要原因。

    2.2房地产价格过高导致通货膨胀房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，公司办公需要商业写字楼，工厂生产需要厂房。这样，房地产价格的上涨会导致居民居住成本、公司办公成本和企业生产成本提高，而人们在居住成本提高的条件下又会向企业要求更多的工资，导致企业的用工成本也随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。综合两方面的分析，房地产价格过高最终必然导致cpi等价格指数高企，产生通货膨胀。

    2.3房地产价格过高导致金融风险的产生过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。泡沫经济是指由金融投机所导致的经济状态，表现为大量资产价格飙升到远远脱离其内在价值的程度，其中隐藏着资产价格狂跌并引起市场崩溃和经济萧条的可能性。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。

    3政策调控建议

3.1税收调控政策税收调控政策，是对房地产保有环节实行累进课税，从而抑制房地产投资性需求，平稳或降低房价。具体操作如下：对拥有一套房产的家庭，视为该家庭未进行房地产投资，不征收物业税；对拥有两套及两套以上房产的家庭，视为该家庭进行了房地产投资，除第一套房免征物业税外，对第二套房征收税率较轻的物业税，如有第三套房则对第三套房征收税率高于第二套房的物业税，以此类推。

    3.2保障性住房调控政策

保障性住房调控政策，是指大量建设经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房，增加房地产市场上的供给特别是针对中低收入阶层的住房供给，从而降低房价。许多国家和地区运用保障性住房供给对房价进行调控和对中低收入阶层进行住房保障，取得了良好的效果。

    香港政府在历史上数次大规模发展保障性住房。为解决普通市民住房的问题，香港政府1978年开始推行“居者有其屋”计划，解决了222.5万普通市民（占当时香港居民总数的一半）的住房问题，同时使居高不下的房价得以回落。在我国，保障性住房已经存在很长一段时期了，但由于规模小不足以对房地产市场发生影响。我国目前的高房价即使中等收入人群也很难承受，所以我国的保障性住房应该将低收入人群和中等收入人群都纳入保障范围，并扩大建设规模，完善分配制度，保障人民住房需要的目的。

    3.3最高限价法调控政策

由于我国房地产供给存在较高的自然垄断程度，在必要时候也可考虑通过最高限价法调控政策进行调控。具体方式是在地方政府将土地拍卖给开发商时，在土地出让合同上规定该块用地所建房产的房价上限，在此基础上实行“价高者得之”的土地竞拍方式。若开发商在日后进行房产销售时擅自超出了土地出让合同规定的房价上限，依照惩罚措施对开发商进行严厉惩罚。实施最高限价法政策的好处是开发商在竞争土地时不能盲目的高价拿地，他们必须对开发成本进行核算并各自给出能承受的土地价格，土地开发权将流入到具有开发成本和开发质量有优势的开发商手中。在我国早已存在成品油、粮食的最高限价等价格管制措施，由于房地产供给特别是地产供给的垄断程度高，所以必要时对房地产行业采取最高限价法调控政策也是合情合理的。尤其需要说明的是，最高限价法调控应该是“最后的选择”，在税收调控、保障性住房调控等措施不能有效发挥作用的时候，才可考虑最高限价法调控政策。

    结语

前文所述的三种房地产调控政策不是孤立的和单一的，可综合运用其中的两种或三种进行宏观调控。例如，可以综合运用税收调控、保障性住房调控等政策进行调控，这样在减少房地产市场需求同时又可以增加房地产市场供给，调控的作用和效果会更好。在进行保障性住房调控的时候，也可以同时采用经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房类型，将各种类型的比例进行科学分配。税收调控政策和保障性住房调控政策是可以优先选择的两种政策，最高限价法调控政策在必要时可以考虑采纳。除了本文主要论述的三种调控政策外，其它的一些政策，如房地产信贷控制、外资购房控制、规范楼盘销售行为等，也可以同时被使用，重要的是将所有这些政策综合运用合理搭配，以取得良好的调控效果。

    参考文献

[1]陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析[j].财经理论与实践，2007，2：48-55.

[2]董超，任泽平，邢伟.房地产价格分析与预测———从利益主体博弈角度出发[j].中国物价，2006，11：102-109.

[3]董鸿波，李倩.房地产税收转嫁及其对房地产价格影响[j].哈尔滨市委党校学报，2007，1:23-29.