房地产企业经营分析第1篇

关键词：现金流量；房地产；管理；建议

中图分类号：F293.33 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.08.16 文章编号：1672-3309（2013）08-35-02

房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。

一、现金在房地产开发各阶段的流动

根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。

二、现金流动的预警指标

当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：

（一）现金流量结构分析

一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅或补充性作用。经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。

（二）获利能力分析

根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。

1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。

2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国W.T.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。

（三）偿债能力分析

充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。

1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。

2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。

三、房地产企业现金管理方式

企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。

（一）房地产企业现金资金池管理

对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内部关联方交易能够减少操作成本，降低融资成本。然而，由于集团资金池管理，也容易出现对项目公司顾此失彼，照顾局部忽略集体利益，更因为关联交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部监管的审查或税务局的质疑。因此，在分析房地产集团企业的现金管理模式下，建议应该从集团层面项目安排及资金统筹等方面着手；集团公司是否建立规范的内控管理和风险防范体系，若一家项目公司不能履行还款义务，集团资金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，还应该防范潜在税务风险及内部操作风险。

（二）房地产企业生命周期与多元化的融资渠道管理

根据中国指数研究院《2012中国房地产百强企业研究报告》显示，百强房地产企业2010年及2011年资产负债率均值分别为70.9%和71.8%，有息负债率分别为48.9%和48.1%。对于这种大的房地产企业，融资比例都将近50%，更别说相对小些的房地产企业，融资需求更为尤胜，投资资金高达80%来自外部融资也不足为奇。因此，多元化的融资渠道是房地产企业突破现金困局，解决流动性问题的一大法宝。

在分析房地产企业融资模式时，可以借鉴对房地产企业生命周期发展的不同时期、不同条件下融资渠道的组合选择。比如下面展示的是融资与生命周期相结合的一种模式，力求企业经营稳定和风险可控的现金流运作：萌芽期，现金流量表现高流出，融资渠道一般是自由资金、风险投资与股权投资组合形式，现金管理主要为资本的原始积累与投资风险相结合；成长期，现金流量以流出为主，现金流入逐渐增加，融资渠道一般来自金融机构信贷，现金管理主要为解决企业快速发展的资金需求；成熟期，现金流量以流入为主，现金流出逐渐减少，融资渠道一般可来自非银机构信贷，现金管理主要充分发挥杠杆作用和寻求新的投资；衰退期，现金维持流入，并逐步收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业，现金管理以资金撤回管理或在寻找新项目投入。将现金管理、融资需求与企业生命周期相结合，更准确判断企业未来偿债能力，较全面分析企业经营发展规划和风险承受能力。

（三）房地产业务模式管理

由于房地产项目的现金投资大、项目前期大量支出、到中后期才有回报的特点，使得这种现金流的大起大落无疑给房地产企业的财务造成了极大的风险。而房地产企业可以通过多种业态的组合、开发项目错配等方式来平衡现金流管理。比如万达为代表的“租赁并举+自营”的商业地产模式，通过销售保证短期业绩，持有部分商业收租物业增值来保证取得长期回报，赢得稳定现金流，并且项目物业综合体化的特征，以“购物中心+住宅+酒店+写字楼+公寓”等业态组合，更能够提升企业的品牌价值，代表性的还有华润“万象城”、中粮置业“大悦城”、上海亿丰“亿丰时代广场”等。

除了对物业业态的组合，还可以推动产业链的组合。房地产一般2-3年的开发周期，资金占用成本较高，通过投资具有稳定现金流的业务，使得房地产企业负值现金流的风险大大降低。2001年后，新世界业务重组：基建、物业开发都是投资回报期长、利润高、资金投入大的行业；服务管理（设施管理、交通运输及金融保险）提供了稳定利润和现金流入；收纳的港口管理及新世界百货也带来了稳定的现金流。

综上，关于房地产企业的现金流量分析是个庞大的管理体系，肯定的是现金流在房地产乃至所有行业都占有重要地位。本文从对房地产行业现金流量表介绍，房地产开发现金流量流动介绍，现金流量预警指标的分析和房地产现金管理模式浅析，希望能够使读者在业务分析的过程中多一份参考。

参考文献：

[1]王惠娟.浅谈现金池在房地产行业的应用[J].中国集体经济，2011，（30）.

[2]祝桂芳.基于现金流量的我国房地产上市公司财务风险的预警研究[D].广州：广东工业大学，2011.

[3]谢家泉.房地产上市公司财务综合评价研究[J].山东经济，2009，（03）.

房地产企业经营分析第2篇

供应房地产品的整个产业链,主要包括各类材料供应商、研究咨询公司、设计院、工程承包商(包括土建、水电、电信、消防、装饰等各专业承包方)、工程监理公司、房地产开发企业、销售公司、物业管理公司。其中,材料供应方、建筑公司属于第二产业,其余属于第三产业。房地产开发企业在产业链中处于“中心签约人”地位(如图1所示)。

一些综合性的大型房地产开发企业,有自己的设计、策划、销售、物业管理等部门或分公司,甚至前向整合把建筑公司纳入自己的体系。但最典型的、精干的房地产开发企业,往往把设计、市场研究、销售、物业管理等业务委托给专业公司完成,企业本身只作为整个产业链中资金实力最为雄厚的“中心签约人”,完成资源整合功能,即俗称的“开发商”,也称其为“房地产企业”。

房地产企业的本质

在我国房地产业过去20多年的历程中,狭义的开发业务占了整个房地产产业链总利润的大部分。国外的情况也类似,只是程度不同。可表面看来,典型的房地产企业所完成的业务很有限,它凭什么获取最大的利润份额?在本文看来,缘由在于:

房地产企业是中间商和资源整合者。房地产企业在整个产业链处在中心签约人地位,提供价格信号和整合市场需求信息,是连接处在上游的材料供应方、设计方、工程施工方和下游的商、物业管理商以及终端顾客的中心,整合整个产业链的资源,完成从土地、原材料到房地产品的飞跃。

房地产企业是批发商。一个稳定经营的较大型房地产企业通过对市场研究、规划设计、建筑施工、工程监理等服务的大规模采购,再将房地产成品零售给购房者,在某种意义上充当了批发人的角色。

房地产企业是金融中介。房地产品普遍具有提前消费的特点,事实上,世界各国特别是发达国家的住宅按揭贷款在消费信贷中占了很大比重。但是,如果没有房地产企业提供形式或实质上的担保,住房消费信贷市场将大大萎缩,因此,房地产企业实际上充当了银行和购房者之间金融中介的角色。

房地产企业是顾客服务商。房地产企业完成包括购置土地,聘请规划设计,办理项目审批手续,聘请施工单位进行施工,聘请工程监理,聘请销售,项目竣工交付使用,委托物业管理等系列事宜,这一过程完全可看成是房地产企业作为未来购房者(小业主)的共同人,提供服务的过程。房地产企业所获取的利润,实质为小业主向其支付的费。

以上几种角色中,为顾客服务的职能是核心,因此产业链关系实质如图2:

理解房地产企业实质的一个有效办法,是将房地产企业的运营与近年时兴的城市居民自建房模式作对比。我国许多城市出现了个人集资建房情况,其模式先后有成立住宅合作社、成立公司、与开发商合作等几种,其中最典型模式是成立住宅合作社。但由于住宅合作社背离了现代社会分工和专业化日益加深这一根本趋势,存在明显的规模不经济和服务不专业,结果往往以失败告终。与住宅合作社对照,房地产企业存在的价值,在于充当数量巨大的小业主的共同人,利用规模经济和自己的专业优势,在为消费者创造价值的同时为自己赢利,使社会总福利得到“帕累托”式的改进。

房地产企业经营决策理念

基于对房地产企业的服务本质的理解,以及针对我国房地产业的现状,我们认为,要想经营成功,房地产企业应有以下理念:

以顾客需求和顾客价值为出发点

重视顾客需求有丰富的内涵。对于房地产企业而言,以下几点很重要:

最好的设计师是住户。由于房地产业多数产品都是先建后卖,如果房地产企业闭门造车,可能孕育着巨大风险。要切合市场需求,唯一的途径是充分了解目标市场的需求。有许多成功的较大型房地产项目,二期、三期的产品比一期产品有较大改善,其主要原因便来自于收集第一批顾客的意见。

基于服务质量的顾客满意度是房地产企业品牌建设和企业竞争力之源。这对任何行业都适用,房地产业尤甚,因为房地产企业是小业主们的大管家,“主人”的满意度决定“管家”的声誉和生存机会。

能否创造出众的顾客价值是衡量房地产企业竞争实力和经营成功度的基本标准。顾客总在追求顾客让渡价值即“总顾客价值”与“总顾客成本”的差额部分的最大化,这一点对于房地产企业制订经营战略具有重要意义。顾客价值的衡量标准是有竞争力的成本和出众的品质,即:在同样的品质下能否有更低的成本,或在同等成本下能否提供更出众的品质。

加强声誉管理提升房地产企业竞争力

企业声誉是一个企业获得社会公众信任和赞美的程度,通常由知名度、美誉度和信任度构成,其核心是信誉。声誉管理是对企业声誉的创建、维护和发扬,是建立并维持与社会公众信任关系的一种具有战略意义的现代管理方法。由于房地产产品总价巨大,有的消费者甚至集其一生的积蓄也只能购买一套房屋,因此,在市场不太成熟,商业欺诈行为偶见,市场风险较大时,购房者会极其在意房地产企业的声誉。此外,对房地产企业而言,融资能力极其关键,而企业融资能力较大程度上决定于企业的声誉和信用度。

树立终身服务观念

在研究汽车行业CRM的时候,美国通用汽车公司的统计表明,在北美,一个车主平均每隔6年会购买一辆新车,每卖出100辆汽车,其中有65部是由通用汽车的老客户购买的(转引自唐云龙等,2005),可见老顾客的价值何其显著。可是,房地产企业的顾客较少重复消费,房地产企业有必要树立终生服务理念吗。从实际销售看,一个企业的早期顾客的意见对后期销售的影响很大。如果说一名顾客对一件普通商品的满意评价和报怨意见大约会分别传给10和25个受众,则受一名购房者对所购房子的满意评价和报怨意见影响的听众数量可能还远远不止10和25人。

基于价值链构筑竞争优势

房地产产品的生产质量如何,是设计、材料供应、施工、监理等各个环节的综合结果,但房地产企业要对消费者负全责。而要最有效地控制质量,房地产企业就须从设计环节开始抓起。质量大师戴明有一个基本观点:质量不是靠检验出来的,质量要从源头抓起。如果质量问题是在设计阶段,纠正失误的损失可能只是一;但到了制造过程,纠正失误的损失就是一百;而到了客户那儿,纠正失误的损失就会是一千甚至一万。考虑到材料供应商、设计方、施工方与房地产企业往往没有纵向一体化,房地产企业对质量控制的难度巨大。作为小业主的唯一人,房地产企业要提高成本质量控制的成效,须设法提高产业链前后环节的协作水平,特别注意尽早发现问题,从根本上杜绝失误。

进行人文关怀树立社会责任

一个房地产企业能否真正能得到顾客的认可,建立显赫的、长期的声誉,很大程度上决定于企业是否具有深度人文关怀的合理利润观和社会责任观。企业的社会责任包括:为社会提供优质的产品和服务;重视经济增长的质量和可持发展;为和谐社会做出贡献。在这方面,国内最知名的房地产企业─“深圳万科”是一个典范。当许多房地产企业热衷于在城中心的黄金地块进行房地产开发获取较高利润时,万科公司多半选择了地价适中的城乡结合部,在荒地上建立了中国最优秀的住宅小区;当许多房地产企业可获得50%、100%甚至100%以上的利润时,地产领袖万科集团却提出一句著名的口号─“不赚25%以上的暴利”。“不赚暴利”原则虽然有规避风险方面的考虑,但它与深具人文关怀的合理利润观是内在契合的。“万科”在中国地产界的巨大声誉,某种程度上与其优秀的社会责任观有关。一个缺乏道德的房地产企业不可能真正长久俘虏消费者的心。

以上理念几乎对任何行业都有意义,但对房地产企业尤其重要,是任何一家欲取得持续成功的房地产企业必备的决策准则。

关于房地产企业服务本性及经营决策中应有的理念的分析,归结到一点,就是房地产企业必须认识到自己作为顾客人这一根本角色,以提供优质服务为基础构筑企业声誉和持续竞争能力,避免短期行为,从而实现企业、小业主和社会的多赢,为企业的经营成功和永续发展奠定基础。

内容摘要:本文通过对房地产企业在产业链中的角色和服务本质的分析,提出房地产企业应树立顾客需求意识和终身服务观念,重视声誉管理。房地产企业应基于产业链构筑竞争优势,树立深度人文关怀的合理利润观和社会责任观等经营理念,提供优质服务,打造房地产企业经营成功的基石。

关键词:房地产企业服务人

参考文献:

房地产企业经营分析第3篇

［关键词］房地产市场；企业；周期波动；资本；土地

1 房地产市场的周期波动特点

任何行业都存在周期波动现象，房地产也不例外。房地产存在供过于求、供求平衡和供不应求三种状态，这三种状态同时也构成了房地产的整个波动周期。当房地产市场产生供过于求时，就会使房屋空置率高，房价变低；当房地产市场出现一片繁荣景象时，说明房屋供不应求，这时房价会迅速增长，房屋空置率也会下降；只有在供求平衡时，房地产市场的发展才是最稳定、最健康的。从供不应求至供过于求形成了房地产的一个周期，这个周期是长期的并具有循环的特性。也就是说，这个周期发生在很长的一段时间内，短期只会表现一种状态。

复苏、扩张、收缩、衰退四个周期过程是房地产业和其他产业都存在的。就房地产业而言，可细分为复苏与扩张、繁荣、危机与衰退以及萧条四个阶段。这四个阶段形成了扩张与收缩的房地产周期。在扩张阶段，由于社会经济活动的扩张导致对空间的需求增加，房地产市场出现供不应求的局面，从而刺激房地产企业项目开发活动频繁。房地产项目开发活动的频繁出现，会创造许多新的就业机会和增大对相关产业需求，刺激了社会经济的发展。在收缩阶段，房地产市场就会出现不景气、衰退的局面，这个时候房地产市场与社会经济活动之间的关系恶化，房价下降、房屋空置率居高不下，最终出现经济下滑，导致社会对空间需求下降的恶性循环。良性循环与恶性循环互替，房价起始原点上扬，经历了扩张和收缩两个过程，最后落回价格原点，构成了一个循环周期，这样不断循环往复下去，就形成了房地产的周期波动。

2 房地产企业应对市场周期波动的经营措施

(1)业务组合策略。随着房地产市场竞争越来越激烈，多元化业务组合成为房地产企业有效规避单一业务经营风险的发展趋向和最佳选择。所谓业务组合是指企业在经营一种特长主业之外，同时再经营一种或几种辅助产业，以实现经营利润的最大化。而此业务组合策略的多元化，既可以利用资本运作得以实现，又可以通过产品组合经营得以实现。房地产企业的业务组合设计应以价值为导向，具体情况具体对待，业务组合选择方法非常灵活。但是在一般情况下应遵守以下规则：①不偏离主营业务原则。从业务组合的定义可以看出，多元化业务组合是以主营业务为中心的，辅助业务只起辅助作用，任何产品的开发、生产和经营都不能凌驾在主营产品之上。不务正业，会导致整个经营失败。当然主营业务也不是一成不变的，推陈出新也是非常好的想法，但不可操之过急，一定做好充分准备稳定过渡。②辅助主营业务原则。所谓业务辅助就是所经营的其他业务必须是为主营业务的推广与销售而设的。如果所经营的其他业务超出了这个范畴或者与主营业务没有任何依附关系，就不能称之为业务组合，而是多产品的经营。③易于经营原则。在业务经营上，辅助业务难度应次于主营业务，即辅助业务的生产、销售和推广必须保证易于经营，不得过分将时间和精力用在辅助业务上，减少对主营业务的关心。

作为主营业务的经营助手，在遵守以上原则的前提下，可从降低成本、占领市场、提高主营业务形象等角度出发，不断开发新的辅助业务。譬如，香港恒基兆业地产有限公司自成立30多年来先后受到亚洲金融风暴、“非典”等影响，这些外部因素使得香港房地产市场出现了异常的暴涨和暴跌，极大的波动风险依然没有撼动“恒基地产”的稳健发展局面，其重要策略之一是走了多元业务组合的道路。在受到了亚洲金融风暴、“非典”等外部因素的影响后，房地产市场不景气，处于收缩和衰退阶段，这个时候“恒基地产”收购油麻地小轮、中华煤气、美丽华酒店等企业并实现整个企业内部重组，利用自身的业务组合优势，有效地抵御了周期波动风险，使公司的地产主业顺利渡过难关。“恒基地产”的成功影射了一个道理，采取多元化业务组合的策略是企业有效规避风险的一项重要举措。

(2)资本动作策略。①从“恒基地产”的经营策略可以看出，并购与重组可有效稳定现金流。“恒基地产”在遇到市场出现异常的暴涨和暴跌情况下，通过并购与重组实现多元化经营，减少了对主营业务的过度依赖，有效规避了周期波动风险。而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。②业务组合经营有利于企业产生成本优势。在房地产的扩张阶段，可以实现利益的最大化；在房地产衰退或萧条阶段，并购和重组产生的规模经济效应能有效地保持企业现金流稳定，降低周期波动带来的企业风险。③财务协同效应在防止房地产周期波动风险上的应用。财务协同效应就是在可融资环境下，利用企业间的合并，实现优势互补，扬长避短。有的企业有大量内部现金流但缺乏投资机会；有的企业内部现金流不足但有较大的投资机会。在经营不利的情况下，就可考虑企业之间融资，扬长避短，充分发挥企业的优势。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

(3)土地储备策略。房地产企业不论处于任何市场周期中都应当有良好的土地储备结构，它可以有效遏制房地产周期波动带来的风险，从而稳定现有市场和获得未来的长足发展。目前，在房地产竞争如此激烈的条件下，如何进行土地储备是房地产企业值得关注的问题。笔者总结了三个思考点如下：

①企业建立和完善现代管理体制，能够对企业科学的制订短期、中期和长期的战略计划。就土地储备而言，战略目标的规划应坚持“适度提前”的基本原则。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。②应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，从多种渠道获得土地资源，保持良好的储备结构。这就要求房地产企业有高瞻远瞩的战略眼光与发达的信息平台，能够第一时间获得土地信息并合理分析土地潜质，积极参与招标、拍卖工作，争取获得成本低、潜质好的土地。③区位选择也是非常重要的土地储备策略。选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，但并不是每个企业都有机会竞争到重点区域的土地。因此，在实际操作当中，还应注意一些不被人们重视，却存在巨大潜质的土地，如政府规划方向、工业园区外搬等。

3 结 论

房地产市场发展总的趋势会逐步向上，表现为有“起”有“伏”的周期性波动发展。房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须认识和把握房地产市场发展的周期性波动规律，并及时地作出相应的判断和果断地调整企业战略，这样才能使企业跟上发展的脚步。

参考文献

［1］刘洪玉.房地产开发经营与管理［M］.北京:中国建筑工业出版社，2005.

房地产企业经营分析第4篇

[关键词]偿债能力分析；房地产企业；风险

[中图分类号]F2933[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）46-0117-02

1引言

随着经济、政治、文化、市场等多方面的因素，房地产行业现在已经成为中国的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用。房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式，存在一定的风险，因此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力，比如：股东及潜在投资者需要考虑房地产企业的偿债能力做出是否继续投资或者撤资的决策；金融机构在发放贷款前要对其资信及偿债能力进行考核，做出是否贷款持续合作的决策；政府机关对房地产企业的偿债能力进行分析，适当的调控，保持市场均衡发展，提高经济运行效率；房地产企业客户对偿还房地产企业债务进行分析，选择最好的偿还方案。所以对房地产企业的偿债能力进行分析和评价，总结偿债分析指标存在的不足具有非常重要的意义。

2房地产企业偿债能力简析

21短期偿债能力

211流动比率

流动比率越高房地产企业的偿债能力越强。房地产企业持有现金的目的，主要是防止由于现金流入量不足以弥补现金支出情况下的现金短缺情况，但有时会出现现金余额无法维持应有水平的情况，在这种情况下多数房地产企业会向金融机构借款。房地产企业流动资产的一个很重要的组成部分是存货，存货在计价时通常采取历史成本原则，而正常情况下房地产公司的存货的成本与市场价值相差更大，因此用历史成本作为计算流动比率的基础不能正确反映房地产企业的短期偿债能力，房地产企业应该在提高以存货成本为基础的流动比率的同时，也提供以存货市场价值计算的流动比率，使利益相关者较好的了解房地产企业的短期偿债能力。

212速动比率

速动比率越高房地产企业的偿债能力越强，在房地产企业中，存货在房地产企业的流动资产中占有很大的比例，而且现有的经济环境下，作为房地产企业主要存货的房产的变现能力很强，因此在计算房地产公司的速动比率时应该区别对待不同的存货，根据其变现能力来确定是否从流动资产中剔除，计算出的速动比率才能更好地反映房地产企业的变现能力。

213现金比率

现金流动性最强，所以现金比率是最能够反映房地产企业偿债能力的一个指标，能够及时反映房地产企业付现能力。房地产企业能否及时偿还债务的关键并不在于账面利润而要看其有无现金，因为有利润的年份并不一定有多余的现金用于维持房地产企业的发展和支付债务。

214现金流量

生产经营活动中产生的现金流量的大小主要取决于房地产企业销售量的大小、资金使用状况、赊销管理等因素。①房地产企业的生产经营流量如果大于房地产企业因生产经营活动发生的支出，那说明房地产企业的生产经营状况良好，处于稳定的状态；反之，则说明房地产企业的生产经营状况差，处于不稳定的状态。②通过现金周转期计算判断现金周转速度。一般来说，现金周转天数越少，其周转速度就越快，房地产企业产生现金的能力就越强，房地产企业的偿债能力就越强。

215房地产企业的短期融资能力

现在的中小房地产企业随着经济的快速发展变得越来越多，部分企业采用举借新债还旧债的政策的偿还债务，它的短期融资能力不能直接在财务报表的项目上看出来，需要以下分析：①短期融资额度，随着房地产企业的逐渐增长伴随着一定的信用额度，可以在这额度里向金融机构贷款，融通资金，这部分资金可以调节房地产企业是生产经营、投资运营等。②信用担保，如果房地产企业承担着为其他房地产企业的担保业务，到期如果对方无法承担债务，该企业将直接承担这部分债务，加大了自身短期债务的压力，融通资金很有可能降为零。

22长期偿债能力

长期负债的举借一般是房地产企业在初创时期，在萌芽期建议房地产企业举债可以考虑长期贷款，由于较长时间的借款期，可以给房地产企业带来一定的时间运营，产生更多的资金保证企业稳定发展；如果房地产企业已经由萌芽期转型变为稳定增长型，可以较多的考虑短期贷款，短期贷款虽然期限短，但是由于房地产企业稳定的生产经营可以有稳定的资金链，短期贷款可以融通资金的同时减少还息力度，加大资金的流通力度，更加的有效。

3我国房地产企业偿债能力存在的问题

31债务负担沉重，偿债风险大

房地产企业的偿还本金和利息未同时得到重视。现在的房地产企业随着生产经营规模的需要有时候需要融通资金，其中较长的资金伴随着较高的利息，因而这部分的利息需要房地产企业生产经营产生利润的积累，支付这部分的资金房地产企业需要承担很大的压力，房地产企业未对这部分的财务积累进行分析，这必然会导致房地产企业在决策中产生错误的想法。

32偿还资金渠道单一

现有的房地产企业偿还资金较多是生产经营中产生的资金、融资、资产变现，其中最常见的是房地产企业通过使用生产经营中产生的资金和融通资金这两种方式偿还资金，但是现在大多数房地产企业在进行偿债能力分析中依然包括其资产变现的资金，上面我已经说过了房地产企业是建立在持续经营的假设前提下计算的偿债能力分析而不是以清算为基础的，所以现在的房地产企业不应该将资产变现的资金加入计算房地产企业的偿债能力分析，这样的偿债能力分析才会更加的准确有力。

33动态偿债能力缺失

偿债能力分析较多的考虑了资产、负债、所有者权益三大会计要素，而且这三大会计要素都是建立在某一时点的分析，现房地产企业的偿债能力分析没有考虑到房地产企业生产经营过程中产生的偿债能力，只考虑了某一时点的偿债能力分析未考虑房地产企业某一时段的偿债能力分析。

4房地产企业解决问题的措施

41建立企业的财务风险预警体系

我国房地产企业仍处于发展中状态，在激烈的市场竞争中，房地产企业面临的财务风险是无法规避的，要加强房地产企业财务风险管理应当建立完善财务预警系统，加强重视应收账款、应付账款、存货以及贷款利息等对经营现金流量影响重大的科目，使经营活动产生现金净流量净额大于净利润，降低房地产企业的财务风险。长期财务风险体系是以经营效益为基础，通过对房地产企业经营结果的综合评价来评估风险。

42拓宽筹资渠道，偿还资金

房地产企业增资扩股，增资扩股是永久性无须偿还的资金，对维持公司长期稳定的发展有益，每月固定的利息负担，经营波动的给公司带来的财务负担较小，没有到期还本付息的压力，筹资风险较小。向金融机构举债，筹资速度相对较快，借款弹性大，借款成本较低，利息可以低税。房地产企业自有商业信用，通过自己的商誉给公司缓解还款压力，成本低于借款成本，同时企业可以合作分成，合作建房，降低个人的还款压力。

43动静结合，不断改善企业偿债能力

房地产企业偿债能力分析考虑时点，同时考虑时段，企业应该定期制作关于偿债金额的预算表，定期制作预算避免房地产企业静态偿债能力分析所产生的遗漏，预算表能够预算下一月度、季度、乃至年度的偿债分析，这样能够在第一时间知道资金偿还额度及期间，避免企业因偿债金额不足导致的破产。

5结论

房地产企业偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析，投资者、债权人、政府机关、乃至企业职工对房地产企业的偿债能力分析都十分的重视，在不可预测的众多未来发展因素，即使房地产企业拥有良好的发展前景，如果不做好企业的偿债能力分析也很有可能在下一秒破产，同时房地产企业偿债能力分析的项目指标使用存在不足，应该结合行业特点做好企业的偿债能力分析。

参考文献：

[1]王洪卫，简德一房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社，1997：12-58

房地产企业经营分析第5篇

文章编号：1005-913X（2015）07-0165-02

在房地产企业经营发展的过程中，由于其自身发展规模以及发展项目上的特性，导致房地产企业在经营发展的过程中必然会动用大规模的资金以保证自身经营发展过程中的稳定性，保证房地产企业能够通过资金的投资回收来更加有效地扩大企业规模和提升企业的经济效益，在这种情况下，房地产企业经营发展过程中所面临的财务风险也会越来越多，对于房地产企业的经营发展会造成越来越重要的影响，采取科学合理的防治措施来提升房地产企业在面临财务风险时的抵抗性，也已经成为当前房地产企业必须重点考虑的问题。

一、房地产企业财务风险的主要内容

房地产企业的财务风险是指在房地产企业经营发展过程中，在经营发展的过程中出现的最终财务活动成果与预期经营发展成果出现偏差的现象。财务风险是房地产企业在经营发展中必然面临的诸多风险之一，一般来说房地产企业在经营发展过程中面临的财务风险主要包括筹资风险、投资风险、经营风险以及收益分配风险四种类型，同时房地产企业财务风险还具有不确定性、分散转移性、预测决策性以及必然存在性等相关性能，对于房地产企业的正常稳定发展造成了非常大的威胁，是房地产企业在经营发展过程中必须重点注意防治的风险内容。

二、房地产企业财务风险的形成原因

根据房地产企业所面临的财务风险的性质进行具体的分析，一般来说房地产企业财务风险形成的原因可以分为内部原因和外部原因两种类型。具体来讲，房地产企业财务风险的形成原因主要包括以下内容。

（一）房地产企业财务风险的内部原因

房地产企业财务风险的内部形成原因又可以根据其不同的性质分为房地产企业自身的经营原因、房地产企业的内部资金流动原因以及房地产企业的财务管理工作质量原因等三种类型。

首先，房地产企业自身经营原因造成的财务风险主要指的是由于房地产企业经营发展过程中自身经营管理水平不高、经营管理理念较为落后、项目投资时过于盲目、缺乏有效的市场调查和分析工作内容、对整体房地产市场的竞争缺乏有效的评估等等，最终造成房地产企业自身经营管理工作水平落后，进而造成经营发展过程中出现财务风险；其次，房地产企业的内部资金流动原因造成的财务风险主要指的是房地产企业在资金流动的过程中，存在着自身资金结构不够合理、外来资金流动量过大的现象，这种情况下一旦外来资金出现波动情况必然导致房地产企业面临着相应的财务风险；最后，房地产企业的财务管理工作质量问题主要原因是房地产企业在财务管理工作过程中，财务管理工作水平不高，并且经常出现财务管理漏洞，导致自身财务管理工作难以取得有效的成果，部分房地产企业财务管理工作甚至存在监守自盗的现象，自然也会造成房地产企业经营发展过程中的财务风险。

（二）房地产企业财务风险的外部原因

房地产企业财务风险形成的外部原因则主要包括市场原因、国家政策原因以及其他意外因素等等。

首先，房地产企业市场原因形成的财务风险主要指的是房地产企业在项目运行过程中，没有完全地把握好市场的变化情况，没有做好市场信息的调查分析工作，没有根据当前阶段市场的实时需求完成项目运行筹划工作，进而导致房地产企业在项目运行工程中出现项目买卖不够顺利，进而出现了房地产企业的财务风险现象；其次，国家政策原因导致的房地产企业财务风险主要指的是由于国家房地产政策宏观调控过程中造成的房地产企业财务风险，当前国家政策原因事实上是造成房地产企业出现财务风险的本质原因；最后，其他意外因素造成的房地产企业财务风险主要指的是房地产企业在经营发展的过程中出现的一系列意外因素的统称，房地产企业在经营发展过程中很有可能遭受到非常多的外界影响因素，例如，项目运作过程中的地震因素、安全因素等等，都会造成房地产企业经营发展过程中大量资产流失，进而出现房地产企业财务风险现象。

三、房地产企业财务风险的治理措施

综合上述房地产企业财务风险的形成原因，房地产企业在经营发展过程中应该结合自身经营发展的特性，采取科学合理的治理措施，提升房地产企业在面临财务风险过程中的抵抗能力，保证房地产企业规模实现健康快速的提升。具体来讲，房地产企业在面临财务风险的过程中应该采取以下治理措施。

（一）提升房地产企业财务管理工作质量

房地产企业应该通过提升房地产企业财务管理工作质量来达到规避房地产企业财务风险的目的，首先，房地产企业应该针对员工自身在财务管理工作上的理念进行全面的更新，保证企业财务管理工作观念能够有效地契合当前财务管理工作的发展和要求，能够紧紧跟随在国家房地产市场宏观调控政策的指引，从而有效地提升房地产企业上下在财务管理工作上的风险意识，更加有效地做好企业财务管理工作；其次，房地产企业应该针对自身的财务管理工作制度进行优化和完善，将财务管理制度更加深层次和更加全面的融入到企业的经营发展工作中，通过科学标准的制度来实现企业财务管理工作质量以及工作范围的进一步提升，保证企业财务管理工作能够取得更加有效的应用成果，帮助房地产企业更好地规避财务风险。

（二）加强房地产企业项目运作流程的优化

房地产企业应该在项目运作的过程中进一步优化项目的运作流程，针对项目运作过程中存在的财务风险进行分解和分析，加强财务管理工作在项目运作过程中各个流程的应用，以便更有效地完成财务管理工作的同时，也能够有效地调整房地产企业的项目运作内容，保证项目运作过程中出现的财务风险得到有效的控制，提升项目运作效益的同时有效的提升房地产企业的整体经济效益。

（三）加强财务管理工作的预算机制应用

房地产企业还应该充分加强预算机制在财务管理工作中的应用，有效的达到提升房地产企业财务管理岗工作质量，减少企业财务风险的目的。房地产企业可以将预算管理机制全面的应用在自身的经营管理工作中，包括企业的财务管理、人员管理、行为管理、项目管理等内容，房地产企业可以通过对预算管理的应用来有效地提升其经营发展过程中的控制能力，通过科学统筹的安全以及规范合理的预算制度来有效地降低企业在进行上述工作时面临的财务风险，从而有效地达到控制房地产企业财务风险的目的。

（四）加强市场调查

房地产企业在经营发展的过程中应该时刻加强对市场情况的分析调查，加强对国家宏观调控政策的学习和领悟，通过对上述内容的学习来衡量当前自身在市场竞争的地位，进而更好的做好房地产企业的经营发展工作，也有效的降低房地产企业的财务风险。

房地产企业经营分析第6篇

关键词：房地产企业 税务筹划 经济效应

随着房地产市场的竞争日益加剧，房地产企业需要灵活运用税务筹划手段，在合理承担自身税负的前提下，尽可能地降低经营成本和资源浪费。学术界和实业界都对房地产企业税务筹划做出了较为系统而全面的研究，在制度安排和技术创新方面都有所突破[1]。然而，随着市场环境的变化和经营条件的转变，房地产企业税务筹划面临着两大问题需要去解决：一是新税制的颁布和实施对房地产企业税务筹划带来的影响分析；二是紧缩性的房地产调控政策对房地产企业税务筹划带来的影响分析。

鉴于此，本文在充分分析新的市场经济环境条件的基础上，分别从理论和实践两个角度，全面而深入地分析了房地产企业税务筹划的经济效应，为房地产企业在新的政策条件下合理税务筹划提供有力的思想指导和技术支持。一方面，本文运用理论工具对房地产税务筹划的经济效应做出了深入解析，探求房地产税务筹划的内在经济规律；另一方面，本文分别对开发建设环节、交易环节和保有环节中的税务筹划经济效应做出全面分析，从实践环节增强房地产税务筹划的执行效果。

1 房地产企业税务筹划的经济环境分析

随着商品房市场机制的不断发展和完善，房地产企业也正在经历着市场化的变革。税务筹划的兴起，既是房地产行业市场化的重要表现，也是企业积极参与市场竞争的必然选择。因此，宏观的经济环境和行业特点，无疑对房地产企业的税务筹划起着十分重要的作用。本文将从房地产行业发展特点的角度，充分说明税务筹划的必要性和可行性。

房地产企业的经营特点主要表现在以下几个方面：

1.1 资金密集型 房地产企业属于资金密集型经营模式。也就是说，在所有资源配置的过程中，资金要素对房地产企业的发展起着决定性作用。由于房地产企业对资金的市场需求巨大，加之投资回报周期较长，资金链的安全性成为房地产企业首要考虑的问题。

1.2 生产复合性 从生产过程角度看，房地产企业属于生产复合型的经营方式。换句话说，房地产企业的经营过程十分复杂，涉及到的生产环节众多，需要从宏观层面和微观层面恰当的处理好资金的分配关系，以保证各个环节的工作正常进行，减少不必要的经营风险。

1.3 产业带动性 从产业角度分析，房地产企业属于产业带动型经营模式，在整个产业系统中起到引领的作用。房地产企业的发展壮大，将会促进地区娱乐、餐饮、公共服务等社会服务体系的建立和完善，形成产业互动机制。

正是基于房地产企业的经营特点，我们不难发现，税务筹划已经成为影响房地产企业资金周转和经济效益的重要因素之一。税务筹划在房地产企业的不同经营阶段具有不同的特点，需要纵观取得环节、交易环节和保有环节的经营特点来合理安排税务筹划工作。

在此基础上，本文分别从取得环节、交易环节和保有环节的税务特点出发，由理论分析和实践经验相结合，全面而系统地分析税务筹划对房地产经营产生的经济效应。

2 税务筹划经济效应的理论分析

税务筹划是市场经济的重要组成部分，不仅不是对市场经济的效率性造成负面作用，相反可以提高整个社会的资源配置效率，增强社会福利，是市场主体主动运用市场机制实现自身利益最大化的有效工具[2]。

从博弈论角度看，税务筹划有助于实现微观市场主体和公共政府部门的“纳税均衡”，促进社会福利的最大化。之所以如此，是因为微观市场利益与公共利益之间存在着相对均衡的博弈关系，税务筹划可以有效矫正资源配置的非效率性，使得在保证政府征税需求的情况下，纳税主体选择理性的调整方法，降低自身的税负水平。从利益相关者角度看，税务筹划有助于协调企业的经济责任和社会责任之间的利益关系。税务筹划是企业积极参与市场活动的重要表现，一方面可以充分自身内部资源，以最少的成本投入实现最大的经济利益；另一方面可以在承担纳税的社会责任的基础上，理性降低纳税数额，有利于促进市场机制的资源配置效率的提升。从社会契约论角度看，税务筹划有助于规避微观市场主体在纳税方面的道德风险。由于税收是在公共产品需求的情况下而产生的，市场主体需要按照既定的契约要求承担自身的税负责任。税务筹划则为市场主体在处理公共产品服务和自身经济增长之间提供了有效的调整工具，减少了道德风险的可能性。

以上分析，不难看出，税务筹划是市场机制充分发挥作用的重要表现，有利于提高市场主体的经济利益，增强社会福利。在此基础上，本文要分别对房地产企业各个环节的税务筹划经济效应进行分析。

3 房地产企业开发建设环节中税务筹划的经济效应分析

在开发建设环节中，筹资方式是影响房地产企业税务筹划的经济效应的重要因素[3]。选择合理的筹资方式，充分利用筹资方式的税收优惠条件，有助于降低房地产企业的资金占用，为税务筹划提供较大的空间和手段选择。

筹资方式一般由融资筹资和银行贷款两种形式。而确定利息费用扣除方式筹划的临界点是选择融资方式的关键。如果利息费用扣除方式的筹划临界点小于企业的利息费用，那么，房地产企业的理性选择就要按照转让房地产项目计算分摊利息支出；如果利息费用扣除方式的筹划临界点大于企业的利息费用，那么，房地产企业就不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出。只有这样，房地产企业才能在开发建设环节中尽可能地降低自身的税负承担水平，避免不必要的税收支出，以便提高企业的整体市场竞争力。

4 房地产企业交易环节中税务筹划的经济效应分析

房地产企业的交易环节涉及到的税收种类繁多，税务筹划技术安排较为丰富。本文将从定价策略和利用税收政策两个方面分别解析税务筹划的经济效应。在定价策略方面，房地产企业首先要解决的问题是税收临界点的确定[4]。税收临界点的合理确定，有助于房地产企业准确评价房屋售价和被扣除项目数额的大小关系。经验表明，如果房屋售价约为被扣除项目数量的1.285倍，那么，房地产企业的定价策略是具有经济性的。在这种情况下，房地产企业可以享受营业税的优惠政策，起到降低自身税负的目的。在利用税收政策方面，房地产企业需要充分理解新税法的具体做法。一方面，房地产企业可以充分利用现金折扣的促销方式，减少财务报表中的房屋销售数量，起到降低税基的作用；另一方面，房地产企业可以通过赠送劳务服务的优惠方式，降低房屋销售收入，减少自身应该承担的税负水平。

5 房地产企业保有环节中税务筹划的经济效应分析

保有环节中的房地产企业税务筹划的经济效应因经营方式的不同而存在差异。一般而言，房地产企业在保有环节中的经营方式主要分为对外租赁和自行经营两种方式。房地产企业对外租赁房屋，则会增加租赁收入；如果采用自行经营方式，可以获得投资利益[5]。税务筹划则在两种经营方式下产生不同的经济效应。如果房地产企业对外出租房屋，那么在获得租赁收入的情况，也要承担因为租赁而产生的税负义务。这样的话，房地产企业自身承担的税负水平就会增加，对财务工作产生了较大的成本支出。如果房地产企业通过合理的投资渠道自行经营房屋，将租赁业务转换为投资业务，那么不仅可以获得数量客观的投资收益，与此同时，也可以有效规避因为租赁而产生的各种税负，从而在很大程度上减少自身承担的税负水平[6]。合理的税负筹划可以使得房地产企业获得良好的经济收益。

6 小结

通过以上分析，本文得出以下结论

6.1 税收筹划可以有效减轻房地产企业的税负水平，起到积极的经济效应。无论从理论角度，还是从技术操作角度，税收筹划积极的经济效应是不可否认的，不仅可以有效降低房地产企业的税负水平，而且，也可以有效提高社会资源的配置效率，增强整个社会的民众福利。

6.2 税收筹划在不同环节中的经济效应存在差异。由于房地产企业的经营过程分为开发建设环节、交易环节和保有环节，该三个环节各具生产经营特点，而且涉及到的税收结构也存在差异，所以，税收筹划对于减轻房地产企业的税负水平也就不同，则产生的经济效应则存在程度上的差异。

参考文献：

[1]李大明.论税收筹划的税收理论依据[J].税务研究.2003，（05）.

[2]曲晓辉.论长期股权投资财务决策的税务问题[J].税务与经济.2006，（01）．

[3]张英明.纳税筹划与企业战略[J].经济与管理.2006，（09）．

[4]黄黎明.税收筹划理论的最新发展——有效税收筹划理论[J].涉外税务.2004，（02）.

房地产企业经营分析第7篇

（一）重要性

企业的财务报表可以及时且充分的反映出企业实际的财务状况、经营成果以及现金流量情况。然而，如果我们只是盲目的从财务报表的表面数据来知悉企业的财务状况的话，那将会造成一定的局限性，因为企业的财务报表无法全面反映出企业的经营水平与经营成果。这就需要我们对企业的财务报表进行分析。一旦能够采取科学合理的财务报表分析方法，将可以准确且全面的反映出企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，还可以揭示出企业面临的各种潜在风险，并对企业的预算完成情况进行细致的核实，并对企业经营管理人员进行一定的考核，尽可能的构建起一套完善高效的激励机制。

（二）基本内容

企业的财务报表分析工作是由不同的使用者具体执行的，他们实际分析的核心与侧重点各有不同，但最终的目的却是一致的。一般来说，企业的财务报表分析主要包含了三个方面的基本内容，即对企业的实际偿债能力、企业权益的结构进行详细分析，估量对债务资金的利用程度。这三项内容之间是相互联系，并有着互补作用的，可以为企业的会计信息使用者提供更为可靠的会计信息。那么，在财务报表分析中，能够促使企业顺利实现财务目标的核心部分就是其偿债能力，企业的营运能力则是一种物质保障，盈利能力是偿债能力与营运能力同时作用的结果。

2房地产企业财务报表的局限之处

（1）房地产企业的预收账款增加

影响了财务报表使用者对于企业偿债能力的判断。由于房地产企业生产经营涉及的面很广，并有一种特殊的预售制度，因此，它的项目预售到收入确定，需要经历一个较为漫长的过程。一般来说，最少要花费几个月的时间，有时甚至会需要几年的时间。那么，应收账款就是一个较大的问题，它不仅会加剧房地产企业的短期负债，同时还会大大削弱所有者的正当权益。而企业的财务报表则无法准确反映出企业实际的盈利数据，大大降低了房地产企业的财务报表分析结果。

（2）房地产企业的一些期间费用会计入当期损益

从而导致报表使用者无法准确判断出企业的实际经营成果。根据当前的房地产企业会计制度规定，房地产企业的实际开发经营过程中所产生的各项管理费用、财务费用以及销售费用都应该计入到期间费用当中去，并直接划入当期损益。这就会导致企业在工程竣工前发生严重的亏损情况，即使看到隐含的利润，但是却无法真实的反映出来。

3房地产企业财务报表分析的科学方法

（1）我们应该根据房地产企业的收款方式来重新分析其应收账款

并确认实际收入情况。房地产企业的商品具有自身的特殊性，不仅生产周期长，而且所需的资金量庞大，它的收款方式与一般的商品是不相同的。一般来说，房地产企业可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多种收款方式。在实际的收款过程中，一次性付款只是占到了少数。那么，针对一次性付款方式，我们就应该对房地产企业进行收入确认时，把收款项全部作为的核算数据，它可以明确表明房地产企业的财务风险得到了有效转移。如果按照分期付款的方式进行销售，房地产企业的收入确认就应该根据合同中约定的收款日期来进行确认，一旦出现了买方到了合同约定时间还存在费用欠账情况，财务报表分析者就应该把买方的资信能力与实际欠付金额进行详细且及时的分析。如果出现了买方缺乏资信以及欠付金额超过了房价的30%，就不可以确认收入。如果房地产企业的销售以按揭付款形式为主，我们则必须以款项全部到齐为核心标准来确认最终收入。当然，房地产企业的所有预收账款都应该进行相应的预结转，并进行销售税金的计提。

（2）我们应该根据收入与费用配比原则来合理整改房地产

企业收入结转前所产生的期间费用。这就需要房地产企业的财务总监强化财务报表分析工作，不仅需要编制出核心的战略标准，还需要对金融市场与价值管理工作发挥出重要的作用。这是因为在全球经济一体化趋势日益加快的大背景下，传统的财务管理知识显然已经无法适应现代企业的发展需求，这就需要我们房地产企业的财务管理工作者与企业管理者都坚持优质的原则，并及时做好相关的资本市场与财务管理状况研究与分析，还应该充分利用好现代化的技术手段，确保自己的财务报表分析工作做到位，最大程度的保护好相关企业所有者与股东的合法权益。

（3）我们还应该对房地产企业的成本构成进行科学合理的分析与研究

以让房地产企业的成本得到有效的确认。房地产企业的开发建设工作较为特殊，它需要购置一个并没有经过开发的土地，然后再根据周边的土地价格进行细致比较后开展相关的评估工作。在评估过后，对于一些已经剔除到资金成本后的财务数据可以确认为土地增值额。对于一些本来应该入账而并没有实际入账的工程款项，房地产企业则应该通过预算或估算的方式来进行入账，从而确保房地产企业的收入与费用配比较为合理可行，并对收入结转前产生的各项期间费用进行合理且适当的调整。

4房地产企业财务报表分析的特殊性要求

（1）充分利用财务报表外的信息

房地产企业的财务报表数据有着自身的局限性，并不能全面且客观的反映出企业的真实财务状况与经营状况。因此，我们就应该对财务报表的大量表外信息进行合理的分析与运用，并选择合适的会计分析方法，让其为房地产企业的财务数据分析提供更为可靠的依据。

（2）重视对现金流量表的分析工作

房地产企业的现金流量表是以收付实现制来编制的，因此，它的数据更为客观真实。因此，我们就应该对其进行相应的分析，让其对企业的相对利润指标发挥出切实的指导性作用，并对财务报表的项目进行具体分析和做出一定的调整，从而更好的应对财务报表中的数据受到会计准则的约束而造成的不良影响。这样，财务报表分析则可以准确的判断出房地产企业实际的偿债能力。

5结论

房地产企业经营分析第8篇

关键词：营销组合理论；营销体系；客户管理；市场环境分析

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1672-3309（2008）07-0052-02

一、营销组合理论简析

美国营销学著名学者麦肯锡认为，企业的可控因素是指产品因素（Product）、价格因素（Price）、销售渠道因素（Place）和促销因素（Promoiton）等四大因素，这就是著名的4P营销组合策略理论。企业的房地产市场营销策略就是先通过市场细分和市场定位，确定其楼盘（包括住宅和商用楼、铺面）在市场上的位置，规定该楼盘对哪一阶层消费者以何种文化价值、品牌与价格层次出售。进行市场定位需要认真研究房地产市场本身状况、楼盘地段和住宅素质情况及消费者情况。然后运用4P因素，实行最优化的营销组合，突出整体效果，以达到企业预定的营销目标。同时，通过消费者调查、消费者沟通、消费者反馈楼盘信息，实行消费者的系列化，为自己的楼盘创造稳定的消费者队伍。所谓消费者系列化，就是培养本企业房地产品牌的受用者和忠诚者。最后通过消费者的广泛认可形成知名楼盘，形成品牌效应，用快速推进的方式打造品牌群，达到提高房地产市场占有份额，保持占有率的目的。

二、结合4P营销组合理论分析房地产营销体系建设

房地产开发商应在理解房地产营销内涵的基础上，重新构建房地产营销创新体系，逐步形成自身特色，在实现顾客满意和社会效益的基础上，最终实现包括利润在内的企业营销目标，并同时实现营销观念的创新。营销观念是企业进行营销实践的指导思想和行为准则，它贯穿于营销活动的全过程，并起着主导作用，对企业经营成败具有决定性意义。思想制胜是21世纪企业营销的基本特征。创新企业营销观念，一是要以 “4P”营销组合理论来指导企业的整体营销活动，要始终坚持把满足顾客需求作为营销活动的出发点和归宿，树立营销活动在企业经营活动中的核心地位。二是要树立全过程营销的思想，企业营销活动应开始于项目开发前的市场调研，结束于顾客满意之后，从而避免企业为了“营销”而营销，有效减少开发商在项目前期决策上的失误，改变开发商在楼盘收尾后无所适从的被动局面，有效提高房地产开发的整体水平。三是要从战略高度认识企业营销工作，要避免“营销近视症”，谋求企业的长期利益和可持续发展。把企业的经济利益与社会利益很好地结合起来，力求把握两者之间的切入点和关键控制点。

三、如何构建房地产营销体系

基于目前国内外市场营销的现状、发展趋势以及房地产市场营销的特点,应构筑“以顾客为中心”的市场营销与客户管理于一体的房地产企业营销体系。

根据市场营销学,结合房地产企业的营销特点,可以将房地产企业的市场营销体系分为市场环境分析、确立营销战略、制定营销方案和管理营销活动等4个基本部分。

1．市场营销环境分析

市场营销环境分析的目的在于房地产企业发现、分析、评估市场机会，看它是否对本企业适用，是否有利可图。它一般包括宏观环境分析、行业特点分析、竞争对手分析、企业内部分析和客户需求分析等部分。

2．确立营销战略

经过分析和评估,选定了符合企业目标和资源的营销机会后，还要对这一市场特性和市场结构做进一步分析，以便缩小选择范围，在本企业准备为之服务的目标市场准确定位，并同时确定进入市场的时机、地点与方式。

在确立营销战略时要做的工作有:市场细分；目标市场选择；市场定位；确定竞争战略、楼盘产品战略和市场开发战略等。

3．制定营销策略

房地产企业针对市场的需要,对自己可控制的各种营销因素如楼盘、价格、促销手段等进行优化组合和综合利用,使之协调配合,以取得最好的经济效益和社会效益。

具体的营销策略可包括楼盘产品策略、价格策略、促销策略、服务策略、关系营销、网络营销、整合营销手段等。

4．管理营销活动

管理市场营销活动包括3个方面:

（1)制定市场营销计划:它是企业整体战略规划在营销领域的具体化,包括企业的营销目标以及达到这些目标的途径或手段,营销活动程序、营销预算等过程；

（2）市场营销实施过程:具体包括制定详细的行动方案；建立合理有效的组织结构；设计相应的决策和报酬机制；开发并合理调配人力资源；建立适当的管理风格等过程；

（3）市场营销控制系统:通过控制系统可以及时发现问题，分析原因，反馈信息，加以纠正。具体包括年度计划控制、盈利控制、战略控制等过程。

在营销体系中,房地产企业应特别重视对客户满意度的研究。只有满意的客户才会成为忠诚的客户,才会为企业做宣传,忠诚的客户是企业最重要的资源。企业营销管理最重要的任务在于发现潜在的顾客和刺激顾客的需求,专注于顾客满意,通过提高服务质量确保顾客满意。因此在营销体系中加入了客户分析和客户开发等理论,在营销策略的制定和营销活动的管理中突出了客户管理的重要性,营销体系以客户满意为终极目标,通过提高服务质量来增强客户的满意度。

总之，对于房地产企业来说,“没有销售就没有一切”,未来的竞争实际上是营销部门之间围绕房地产市场有限的资源市场的竞争。营销不仅仅是销售部门的工作,它是公司发展战略的核心组成部分,公司的各个部门都应被纳入到营销体系之中,为公司的经营目标服务。为了解决营销中企业各部门的协作与配合的问题,同时协调顾客满意与企业满意、员工满意和社会满意之间的关系,房地产企业管理层应该利用营销组合管理理论，将价值服务利润概念应用到营销体系的构建中,形成房地产企业的营销理念,以求在竞争中取得成功。

参考文献：

［1］ 张大亮、范晓屏、戚译编著.营销管理［M］.科学出版社，2000.

［2］ 买可静.郑州市房地产市场营销状况浅析［J］.华北水利水电学院学报（社科版），2006，（11）.

［3］ 孙家庆、孙巍、郑建.论国际航运企业市场营销体系的构建［J］.水运科学研究，2007，（03）.

The Affect of Marketing Combinatorial Theories in the Marketing System Construction

Zheng Yongjie

(Jinan University, Guangzhou, Guangdong, 510120)

房地产企业经营分析第9篇

【关键词】房地产企业 能力分析 财务状况

从2007年第四季度开始,中国房地产市场开始了调整,全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况,对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析,反映企业真实的财务状况及赢利能力,为企业管理层提供决策依据。

一、房地产企业的赢利能力分析

赢利能力是企业成败的关键,只有长期赢利,企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等,所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况,但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力,在计算净利润时,应剔除两方面的影响,一是剔除非经常性损益的影响,二是剔除企业管理层利用技术手段调节利润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。

经验告诉我们,决定企业命运的是现金流,唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率,反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比,表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比,表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说,这两个比率越高,企业获取现金的能力就越强。

二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析

房地产企业偿债能力和资产变现能力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率,这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数,这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。

在计算流动比率和速动比率时应充分考虑以下三个因素。首先是存货的界定。在房地产企业,开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中,而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现。因此在计算流动比率时,需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产,并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备,必须充分考虑减值准备,才能真实反映存货的变现价值,客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策,预收账款实质上是企业未实现的销售收入,一旦项目竣工入伙就可以结算收入,因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时,应结合行业的平均水平进行分析。

在分析房地产企业的短期偿债能力时,还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长,不同企业间存货变现的速度差异也很大,在相同条件下,房地产企业存货周转率越高,其现金流入越快,净资产收益率将越高,防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入,是偿还短期债务的重要保证。

房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值,比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时,同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除,这样才能真实反映企业的实际偿债能力。

目前业界普遍认为,国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上,国内房地产企业的负债水平普遍较高,处在高负债运营的状态,房地产企业应更重视偿还短期债务的能力。从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力,这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比,反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1,说明公司到期债务的自我清偿能力较差;该比率大于1,则显示经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比,反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比,反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高,说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息,企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力,是指企业除了现有货币资金外,未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数,表明经营现金流量比较充沛,足以偿还到期债务,反之,说明公司到期债务的自我清偿能力较差。

在分析现金流量时,“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼,“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除,还原真实的经营现金流量。

三、营运能力的财务分析

营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快,表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快,形成收入和利润的周期就越短,经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高,说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下,存货周转率越高,房地产企业将获得更高的资产收益率。

在分析房地产企业的营运能力时,还应结合企业的发展战略,不能简单地以资产周转速度作为判断依据,因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率,而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。

四、房地产企业成长能力的分析

在现实生活中,人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时,掌握该企业连续若干年的数据,才能得出较为准确的判断。

主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高,表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强,成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比,该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说,该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1,表明公司经营现金流量呈上升趋势。