房地产业涉税风险第1篇

一、房地产开发企业的涉税风险

依据税收基本原理,高收入多纳税,低收入少纳税。但一些房地产企业似乎不是这样,他们一方面想获得高额收入,另一方面又想少纳税。在这个主题思想指导下,就催生了一些非法行为,利用造假来偷逃国家税款。其主要手段基本有二:

一是藏匿收入。高收入多纳税,但作为一个经济组织又不能不追随高收入,怎么办?胆大的企业干脆“一不做二不休”,把高收入藏匿起来,比如:将销售收入(包括预收收入)挂在往来账上,或隐匿收入,或不作或不及时作账务处理,或直接冲减开发成本;分解售房款收入,将部分款项开具收款收据,隐匿收入;在境外销售境内房产,隐匿销售收入;私建违建阁楼、车库、仓库,对外销售使用权开具收款收据,隐匿收入;与部队、村委会联建商品房,隐匿收入等等。藏匿高收入,就减少了企业的营业收入和利润,降低了增值率,直接偷逃了营业税、房产税、企业所得税和高额的土地增值税。藏匿的收入若进入企业的小金库,用小金库发钱,又逃避了个人所得税。

二是虚增成本费用。在收入确定的情况下,增加成本费用,也就减少了利润及其据以计算的企业所得税,降低了土地增值率以及据此计算的土地增值税。其常用的伎俩大致有:虚开材料采购发票,或到税负较低的地区申请代开发票,或者使用假发票入账,增加成本费用,多预提施工费用,虚列开发成本;滚动开发项目,故意混淆前后项目之间的成本,提前列支成本支出(企业将正在开发的未完工项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目,造成已完工项目成本费用增大,减少当期利润);发生销售退回业务,只冲记收入,不冲回已结转成本等等。此外,房地产企业还存在故意拖延项目竣工决算和完工时间,虚列劳务用工人数等逃税现象。

可以说,房地产企业的涉税风险主要体现在一个“既要高收入又要少纳税”这个矛盾体中,其一切涉税违法行为,都是围绕这个矛盾体开展的。在对房地产企业的税收治理中,执法部门也查处了一些违法乱纪企业,但这些偷逃税款的伎俩屡查屡犯,大有前赴后继之势,原因就是其中的利益太大了,太诱人了一在这条道路上,不知还要倒下多少贪婪之徒。

二、房地产开发企业的节税建议

我们始终认为,绝大部分的经营者都是有“底线”的,有正道就很少有人愿意走邪道。在节税这个问题上亦然。房地产行业偷逃税款的行为猖獗,有巨大利益的诱惑,同时也有没有正道可走的原因。没有正道可走,主要是没有人出来指出正道。

我们不揣浅陋,在此抛砖引玉。

在现行税收政策下,房地产开发企业的税负是可以依据交易安排合法减轻的。前提条件是:先弄懂相关税收政策,以及高税负的原因,再进行交易上的合理安排。我们分普通楼盘和精装修楼盘来谈一下相关政策及其节税建议。

(一)普通楼盘的节税建议

我们所说的普通楼盘是指销售毛坯房的楼盘,即是没有经过装修的商品房。现行税收政策规定:商品房的增长率没有超过20%,免征土地增值税。但对于广大房地产商来说,恐怕没有谁愿意主动去开发这样的楼盘。所以,这条优惠政策,只有那些经济适用房能够享受。非经济适用房的开发商对此不屑一顾,但相关的税负又必须扛着。

我们认为普通楼盘的高税负源于“中间环节的缺失”,特别是对超低价格进料和支付施工费用的房地产开发商来说,超低价的材料和超低价的施工费用'都转化成了自己的利润和增长率,加大了企业所得税和土地增值税的税负。为此,我们建议有二:

一是在进料环节设立一个材料供应公司,专门供应楼盘的用料。材料公司通过原先的超低价进料后,加价卖给房地产开发商。加价部分会增加材料公司17%的增值税,减少房地产开发商20%至60%土地增值税;一般情况下,材料公司的企业所得税税率应该与房地产开发商的企业所得税税率相等(25%),所以。材料公司加价增加的企业所得税与房地产开发商因此减少的企业所得税应该持平。如果房地产开发商的土地增值税税率适应50%,假如加价1000万元,材料(含税),材料公司多交增值税145.30万元[1000÷(1+17%)×17%],那么房地产开发商的成本增加1000万元,土地增值税减轻500万元(1000×50%),总体节税354.70万元(500―145.30),这也是比较可观的。

二是在施工环节设立一个有资质的建筑公司(或收购、合作经营),专门负责楼盘的建设,即肥水不流外人田。这样,房地产开发商在与建筑公司结算费用时,就不会超低价支付,而应按比较高位的市场价支付。其间“转移”的比以前昂贵的价格(要注意关联交易),会增加建筑公司3%的营业税,减少房地产开发商20%至60%的土地增值税;建筑公司的企业所得税税率若与房地产开发商的企业所得税税率相等(25%),应纳所得税总额在总体上也不会发生变化。如果房地产开发商的土地增值税税率也是50%,假如多支付建筑费用1000万元,建筑公司多交营业税30万元(1000×3%),而房地产开发商的土地增值税可以减轻500万元(1000×50%),总体节税470万元(500-30),这比材料公司加价供料的节税效果更可观的。

(二)精装修楼盘的节税建议

我们所说的精装修楼盘是指经过装修的商品房,包括拎包就住的别墅。

精装修楼盘的高税负主要高在土地增值税上一最高税率为60%(这也是我国目前最高的税率)一其原因我们认为是由混合行为造成的。土地增值税主要是根据土地增值率征收的,房屋建成后,毛坯房的价格应是其计税依据,但如果开发商自己又“锦上添花”,对这些毛坯房进行装修,不论你开建筑发票还是收据,那计税价格也得把这些装修费用加进去;如果开发商又买了彩电、冰箱等家具拉进去,这些家具的费用,也要算进计税价格。原因是你销售的精装修房屋是“一口价”,这“一口价”就确定了土地的增值量及其增值率,土地增值税就得按你这“一口价”来收。

这就是房地产开发企业的混合业务,如果不加以区分,无论会计怎么核算,均要交纳土地增值税。

我们对此混合业务的建议是:改变交易模式,从“一对一”的销售模式,改为“二对一”或“三对一”的营销模式,即从房地产开发商一家单纯的销售精装修房子,分拆为房地产开发商销售毛坯房、装修公司装修毛坯房、家具公司销售家具,原先的一个活,分开由三个法人公司来做,这样,土地增值税的征收对象就只有房地产开发商,土地增值率就会大幅度下降,而装修公司和家具公司的业务根本不会涉及这个高额的土地增值税。

我们来大致算一下可节约的税额。《土地增值税暂行条例》第七条规定:土地增值税实行四级超率累进税率,各档税率见表1。

假定一个精装修楼盘扣除项目是1亿元,销售额是4亿元,其纳税额的计算如下:

增值额=4-1=3(亿元)

增值额与扣除项目比率=3÷1=300%

增值额超过扣除项目金额的200%,适用60%的税率'其简便计算公式为:

土地增值税=增值额×60%-扣除项目×35%=3×60%-1×35%=1.45(亿元)

即要交纳1.45亿元的土地增值税。

如果通过装修,购买家具等分拆总体销售额,把房产的销售额降为3亿元,尽管适用的税率没变,但节税效果明显:

土地增值税:增值额×60%一扣除项目×35%=2×60%-1×35%=0,85(亿元)

房地产业涉税风险第2篇

关键词 “营改增” 房地产业 建筑安装业 涉税风险 风险防范

“营改增”是供给侧结构性改革的重要举措，也是深化财税体制改革的重头戏，前期试点已经取得积极的成效，因此全面推开“营改增”试点，覆盖面更广，意义更大。房地产和建筑安装作为此次全面“营改增”试点的重要内容，从以往经验看，房地产业、建筑安装业均是欠税、发票问题最为突出的领域。随着“营改增”试点工作的不断深入，如何防范房地产业、建筑安装业的欠税、发票虚开、虚抵的涉税风险，将日渐成为国税系统日管和执法风险的重要内容。

一、房地产业、建筑安装I涉税风险的现状

（一）房地产、建筑安装行业的特点

房地产业，又称房地产开发、经营和管理业，它是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业；建筑安装业，是指建筑安装工程作业，是以砌筑组合安装为手段，使产品与大地相连固定不动的生产活动。建筑安装业是房地产业的前期工作，而房地产业是建筑安装业的后期销售。由于房地产业中的房产建设是由建筑安装业来完成的，所以建筑安装业和房地产业有着一种相互依存的关系，它们是相互邻近的上下游行业，具有较为相似的行业特点。

房地产业和建筑安装业具有分包、转包环节多，经营范围广，流动性大，产品多样，施工条件复杂多变，建设周期长，管理困难，资金占用量大等行业特点。

（二）房地产业、建筑安装业存在的涉税风险

房地产业、建筑安装业由于自身的特征比较特殊，在“营改增”之前普遍存在财务制度混乱、发票管理不规范、虚假发票抵减成本、偷税、欠税的现象。全面推开“营改增”试点后，房地产业、建筑安装业一般纳税人将按11%的税率实行进项抵扣制，从缴纳营业税变为缴纳增值税。由于增值税的核算模式比营业税的核算模式更加复杂，如何防范房地产业、建筑安装业存在的涉税风险，将成为国税机关的重要研究课题。

第一，偷税、欠税风险高，日常监管难度大。房地产业、建筑安装业的工程款主要采取两种结算方式：一是预付款的形式；二是进度款的形式。在这两种结算方式下，税款征收都会出现不同程度的较大波动。在工程前期，收款一般较少，增值税进项相对较多，项目无税可缴；在工程中后期，随着工程款的大量收取，增值税销项增加，可抵扣的进项税减少，项目开始缴纳增值税，从而使得税款缴纳的波动较大，不良企业甚至会出现“跑路”的情况，容易造成税款流失。

第二，发票管理不规范，存在发票“虚开”“虚抵”隐患。增值税专用发票的领用、开具、保管、认证等的要求比营业税发票更加严格，“金税工程”基本可以杜绝假发票的现象。全面推开“营改增”试点后，目前普遍存在的房地产开发商利用建筑承包商虚开发票、虚增成本等行为将给自身带来巨大风险，并有可能担负刑责。由于房地产业、建筑安装业无法取得足够发票抵充成本，从而容易催生“代开”“虚开”“虚抵”发票的行业链条。

二、房地产业、建筑安装业涉税风险产生的原因分析

（一）周期长、资金占用量大的行业特点，容易产生偷、欠税风险

房地产业、建筑安装业时间跨度较长，从几个月到两年或三年不等，而在实践中，建设资金大都由施工方垫资，并且建设方拖欠工程款的现象也比较普遍。由此，很多纳税人认为，只要建设方不支付工程款就不需要结算收入和缴税。例如，“甲方供材”的问题，建筑企业通常在工程项目全部结束后才与施工企业结算“甲供材料”，但是这些材料已经使用，按照税法相关规定，应该在使用的时候缴税，因此造成税款缴纳延期，甚至税款流失。

（二）财务制度不规范，法律意识淡薄

在日常检查中发现，房地产业、建筑安装业普遍存在纳税人申报计税依据真实性不高的问题，有相当部分建筑业纳税人财务制度不健全，账证不规范，使税务部门的财务报表和申报表存在虚报现象，申报表上的数据与经营实际存在较大出入。

（三）管理部门之间缺乏协作，增添了征管漏洞

税务机关与建委、财政、监察等部门的协作和配合不够全面，对当地建筑项目的详细信息缺乏交流，增添了税收征收管理的漏洞。例如，建筑业工程项目的承包权通常是采用招标、竞标的方式而取得的，而在这个过程中，建委、公安、消防等部门都会参与其中，对建筑施工单位的资质等条件进行审核，但是税务机关却不能加入竞招标的过程，不能从源头掌握建筑工程项目的具体施工计划进程，从而难以对建筑企业的项目工程进行源头管控。

三、全力防范房地产业、建筑安装业涉税风险的相关建议

（一）加强涉税政策宣传培训，提升企业纳税遵从度

针对房地产业、建筑安装业纳税人有关增值税相关涉税法律法规欠缺的实际情况，采取发放纳税公告、办税手册、宣传资料等“静态”方式与平面媒体、网络、电视、广播等“动态”载体相结合的方式，对“营改增”政策和相关税收的法律法规知识进行广泛宣讲，对增值税的基本情况、发票的领用和使用的相关规定以及实际工作中遇到的各种“营改增”问题进行逐一讲解，引导纳税人自觉落实相关政策，不断提高纳税遵从度。

（二）严把发票领用关，加强企业日常监管

针对房地产业、建筑安装业发票虚开隐患较高的实际情况，在增值税专用发票的供应上，坚持从严管理和限量发放的原则。根据企业经营情况严格票种核定和最高开票限额审批，努力做到“票种合适、票量适量、票面适当”，避免在试点期间超量、超额发售发票。税源管理部门，积极加强对房地产业、建筑安装业增值税专用发票的开具情况进行摸底，对使用过程中发现增值税专用发票的开具有异常的，要及时跟踪，必要时，立即收缴，切实堵住发票“虚开”的口子。

（三）严把专票证认证审核关，强化注销环节的审查

充分发挥“金税工程”信息管税的功能，针对房地产业、建筑安装业中的高风险企业，积极开展涉税检查。结合纳税人实际业务、账务处理、申报情况等不定期抽查进项抵扣凭证，对于不符合抵扣条件的异常发票信息，及时核对其生产经营情况，必要时，及时移交评估、稽查部门，严防“虚抵”风险。同时，税源管理部门要加强对房地产业、建筑安装业企业注销环节的审核把关工作，对票货不符、账实不符、关联交易等涉嫌发票“虚开”“虚抵”的情况进行重点审核，堵塞企业走逃的最后关口。

（四）加强部门间的合作，堵塞征管漏洞

房地产业、建筑安装业涉及的行业多、部门多、产品范围广，要做好对房地产业、建筑安装业的涉税风险防控工作，就要积极深化国、地税以及与相关部门的信息交流，定期开展数据信息交换，努力实现相关各方能够实时掌握税源动态及变化情况，避免因信息沟通不畅导致管理弱化的问题，切实堵塞征管漏洞，防范房地产业、建筑安装业的涉税风险。

（作者单位为青岛科技大学）

参考文献

[1] 靳东升.“营改增”的意义及效果[J].注册税务师，2013（12）.

[2] 张扬帆.“营改增”中存在问题的探究[D].山东大学，2014.

房地产业涉税风险第3篇

关键词:房地产企业税务 内控体系构建 意义和方法

内部控制是一个企业实现战略目标的一种手段，在企业内部管理监控体系中发挥着至关重要的作用。对于很多企业来说，企业内部控制已经很熟悉，它已经充当着企业防范风险舞弊的一面“防火墙”。但是在企业内部控制制度起着一个重要成分的税务内控，却还没有得到相应的重视。伴随着我国税收环境的不断改善，国内很多企业整体的税负在逐年的下降，税负的下降给企业带来诸多实惠的同时也导致了企业的税务稽查风险也越来越高。这种外部税务环境的变化对企业税务内控水平提出了相应的要求。要求企业在加强内部控制的同时，更要防范税务风险的意识，应将税务内部体系融入到企业整体内控体系中。

一、税务内控的背景、定义和目标

税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制的一个重要组成部分的―税务内控，业界对此还没有明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业的董事会、管理当局和企业的全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值”这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。从税务内控的定义中可以得出：企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

二、房地产企业构建税务内控体系的意义

近年来随着房地产业的快速发展，房地产企业已成为国民经济的一个重要支柱产业，房地产税收收入也随着房地产市场的快速发展逐年增长，成为国家税收收入的重要组成部分。在当今政府对房地产业的宏观调控影响下，政府部门（尤其是税务管理的部分）对房地产业的管理日渐严格。自2002年起，房地产企业一直被国家税务局列为当年度税收专项必检的对象。并且公众目前普遍认为房地产企业偷漏税现象特别的严重，这也说明了目前房地产企业涉税风险很高。

首先对于国家来说，从2006年开始，国家逐步加大了对房地产行业宏观调控的力度，比如限购令、银行加息等政策的出台，2011年密集出台的调控政策已经对整个房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。但是整个房地产行业的税收收入在国家财政收入中还是占有很大的比重，因此建立有效的税务内控体系有利于引导房地产行业健康和谐的发展，对整个金融系统和国家经济的健康发展意义重大。

其次对于企业自身来说，企业内部控制制度是现代企业制度的重要组成部分，能够保证企业高效率地实现其经营目标。一方面成立税务管理部门进行税务内控管理可以使企业进行整体涉税事项布局，合理安排税务事项处置，并利用相关税收法律法规进行有效的纳税筹划，节约税收成本，实现企业税后收益最大化，创造税务价值。另一方面可以经得起税务机关的纳税检查、避免税收处罚、形成良好的企业形象和信用评价。另外企业税务内控机制紊乱会导致企业税务风险的产生。税务内控制度不健全或者涉税事项处理的不正确都可能产生重大的税务风险。企业能否进行有效的税务内控管理会直接影响税务机关对企业的纳税风险评估、检查，进而影响企业正常生产经营。

三、构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

(一)为了提高企业税务内控管理水平

应在财务管理部门下设立专门的税务管理部门，即使没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不单单指税务申报的人员或者财务人员，还包括与公司税收紧密联系的其他部分人员（如业务、采购部门）还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报数据核算、填制申报，发票使用管理情况，税务风险事项分析、评估、处置和监督；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行一定的税务指导，杜绝经营过程中潜在的税务风险；积极参与公司投资、筹资等方面税务管理讨论，并能提出有效的税务评价意见。

(二)对各环节的风险管理流程进行控制

企业内部控制机制是一种防范性的控制机制，是企业防范风险的基础，也是企业防范风险的前提。内部控制制度包括为企业保证企业正常运作、规避和化解风险等一系列的相应的管理制度和措施。作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须要建立科学的内部涉税事物管理组织。还要加大税务工作事前筹划过程的控制力度。实现每个企业流程税务价值的最优化。房地产企业可以根据自身的实际情况，对各个涉税环节的风险点进行评估、控制，建立一套完整的风险控制体系，通过这些体系的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到控制涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

(三)建立健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，是包括汇报制度和汇报标准这两个方面。它的主要作用是在于能明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度，涉税内控人员要以公司管理者的角度，分析公司税务情况。一些重大的涉税事项的确定，是很难一概而论的。必须要根据实际的情况进行有针对性的分析。一般而言税务的检查、筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用，税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须的汇报事项。汇报的标准决定了各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题。方便于汇报文本在不同的部门、不同的人员签字流转中能得到统一理解。譬如，税管人员在工作中发现问题一定要及时汇报，并且已标准化的内部文本进行签字流转。税务主管再与其他部门人员协商纠正那些不合理的处理方式。如果存在较大税务风险，那么他应该向他的主管部门领导进行沟通交涉，并向公司高层领导进行汇报。

(四)建立内部税务风险测评制度

所谓建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确的制度。并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期(每月或每季度)对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整，另外即使设计了清晰的目标和措施，但是由于相关部门和人员的不理解，可能会导致责任人不能有效的执行，实施的效果将会大打折扣，所以，信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

四、结束语

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星,王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理――整合框架[M].东北财经大学出版社,2005

[2]郭伟,肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报,2008

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济,2007(16)

[4]张红玫.论企业税收内控[J].现代商贸工业.,2010(2)

[5]李建琼.企业税收风险管理机制研究[D].西南财经大学硕士论文,2007

[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督,2007

房地产业涉税风险第4篇

关键词：房地产企业 税务内控体系 构建意义和方法

1.税务内控的背景、定义和目标

公众普遍认为房地产企业是涉税风险很高的行业，偷税漏税现象十分严重，并且房地产企业投资额巨大，涉及的税种多，税收在总投资额中所占的比例又很大，所以，房地产企业在建立一套完整的内控体系的同时建立一套适合本行业的税务内控体系体系是十分有必要的。2008年5月，财政部等五部委联合印发了《企业内部控制基本规范》，自2009年7月1日起在上市公司范围内实施，并鼓励非上市的大中型企业执行。2009年5月5日，国家税务总局以国税发[2009]90号文印发了《大企业税务风险管理指引（试行）》。2010年4月，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合颁布了《关于印发企业内部控制配套指引的通知》。根据《企业内部控制指引》，上市公司建立完善有效的内部控制制度，对加强企业的经营管理、保护企业的财产安全、保证企业会计信息真实、提高企业经济效益等都有积极的推动和促进作用。在构建完善的的内部控制体系的同时，结合企业自身特点建立适合的税务内控体系对于企业防范涉税风险将起到积极的作用。由此可以看出，税务内控已经逐步走入人们的视野，并越来越引起人们的关心和注意。作为企业内部控制一个重要组成部分的税务内控，业界对此还没有完全明确的定义，我国学者普遍认为税务内控是由企业董事会、管理当局和全体员工共同实施的，旨在保证企业实现“在防范税务风险的基础上，创造税务价值” 这一最终目标的一整套流程、规范等控制活动。由税务内控的定义可以看出，企业实施税务内控的最终目标有两大类：一是防范税务风险；二是创造税务价值。

2.房地产企业构建税务内控体系的意义

在当今政府对房地产业宏观调控的影响下，政府部门（尤其是税务管理部门）对房地产企业的管理日趋严格。从2002年起，房地产企业一直被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高。所以房地产企业要想在激烈的市场竞争中生存、发展、获利就必须高度重视税务问题。房地产企业结合自身特点构建一套税务内控体系无论是对企业本身还是整个国民经济都有重大的意义。

3.构建适合房地产企业税务内控体系的方法

为了尽可能的规避税务封风险，为企业创造更大的价值，房地产企业应该在深入学习和研究《企业内部控制基本规范》和《大企业税务风险管理指引（试行）》等文件的基础上，积极探索适合本企业的税务内控管理实践，现结合所学知识，提出几点房地产企业建立税务内控体系的方法。

3.1为了提高企业税务内控管理水平，应尽量在财务管理部门下设立专门的税务管理机构，没有能力设立专门的部门，也应设立专人专岗，专门来负责企业具体的税务管理工作，并明确税务管理人员的岗位职责。涉税岗位不仅仅指税务岗的人或者财务部门的人，还包括与公司税收联系紧密的其他人员，还应当有房地产公司领导层的支持。税务管理的职责包括：税务申报表的填制、管理发票、评估、处置和监督税务风险事项；收集并整理分析财政税收政策的最新变化，确定与房地产企业相关的有效涉税业务信息；对各业务部门进行税务指导，杜绝经营过程中的潜在税务风险；尽量参与公司投资、筹资税务管理评价，并能提出有效的税务评价意见。

3.2对各环节的风险管理流程进行控制

作为内部控制制度的一个重要组成部分，企业要进行税务内控管理，就必须建立科学的内部涉税事务管理组织与标准，加大对税务工作事前筹划和过程控制的力度，实现各个业务流程税务价值的最大化。房地产可以根据自身的情况，对各个涉税环节的风险点进行控制，即建立一套各税环节的风险控制流程，通过这些流程的有效运行，对涉税风险进行有效控制，最终达到防范涉税风险，创造税务价值。房地产企业主要涉及以下几个业务环节，开发建设环节主要涉及土地增值税；交易环节，即房地产企业的销售环节，涉及营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税等多个税种，是房地产企业涉税最多的环节；保有环节，即出租取得租金收入或以房地产入股联营分得利润，这个环节所涉及的主要有房产税、营业税、城市建设维护费、企业所得税等。

3.3建立完健全企业内部风险汇报制度

风险汇报，包括汇报制度与汇报标准两个方面，主要作用是明确各级涉税人员的责任，提高房地产企业对涉税风险的反应速度。汇报制度以公司管理的高度， 明确重大涉税事项，必须要向公司领导及时汇报。重大涉税事项的确定，很难一概而论，必须根据实际情况进行针对性的分析，一般而言税务检查、税收筹划、重大涉税合同、重大税收优惠政策的应用、税额超过万元以上的涉税风险等都属于必须汇报的事项。汇报标准决定各部门涉税人员如何进行汇报，是一个流程标准的问题，以便于汇报文本在不同部门、不同人员签字流转中的统一理解。

3.4建立内部税务风险测评制度

建立风险测评制度，就是从房地产管理的角度对税务风险测评进行明确，并将其作为房地产企业日常管理的一部分。

一是要提高每个员工的风险控制责任感和敏感度。这一点可以通过加强培训来实现，尤其对涉税业务岗位、生产经营人员进行基本税务知识的培训，使其对涉税风险有全面认识和深刻理解，同时培养端正的风险效益观。

二是各涉税部门应当定期（每月或每季度）对本部门的业务进行涉税风险评估，对于存在的风险应当及时整改，消除风险，对于可预见的将要发生的风险可以合理规避，防患于未然。

三是税务风险测评制度要根据税收政策的变化，房地产内部管理体系的变化及时进行调整。信息的交流和沟通对整个纳税风险管理工作来说是必不可少的一部分，房地产企业各部门、房地产企业和其他企业以及公司和税务机关之间都要加强信息交流和沟通，特别是要加强和税务机关的友好联系，同时对风险管理结果进行分析，并做好下一步的纳税风险预测。

4.结论

以上是本人结合房地产公司的行业特点和涉税事项以及内控体系的流程提出的几点适合房地产企业税务内控体系构建的方法，希望对房地产企业构建完整、系统高效的税务内控体系和对房地产企业防范涉税风险能起到一定的积极作用。

参考文献：

[1]方红星，王宏译.（美）COSO制定.企业风险管理——整合框架[M].东北财经大学出版社，2005.

[2]郭伟、肖大勇.税务内控为企业筑牢“防火墙”[N].中国会计报，2008.

[3]林凤羽.企业税收风险产生的原因及控制对策[J].金融经济，2007（16）.

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[6]张舒.加强房地产企业税收征管的思考[J].财政监督，2007.

房地产业涉税风险第5篇

【关键词】房地产 企业税务风险 管理 控制

一、企业税务风险概析

企业税务风险指的是在一个特有的税收政策体制下，该企业因为其涉税行为与相关法律不相符，因而违反了其纳税的有关规定，在这情况下，就会让企业产生了一些不可确定的损失，它的一个直接表现就是该企业过多地缴纳税款，又或者过少地缴纳税款。

企业税务风险作为一种风险类别，它也具有一般风险的特点，主要有五个方面。第一，企业税务风险的普遍和广泛性。企业税务风险存在于每一个企业之中，规模大或者小的企业都会或多或少地发生税务风险。第二，企业税务风险具有客观性。企业税务风险是不会随着其企业或者个人的意志发生变化。第三，企业税务风险常会使企业产生一些损失。第四，企业税务风险具有转化性。企业的税务风险在一定的情况下，它的影响范围和影响程度都可能会产生一定的变化，它是不会一成不变的。第五，企业税务风险会存在于企业的经营活动当中，它是看不见，也摸不着，它是无形的。

二、房地产企业税务风险产生的原因分析

（一）房地产企业内部原因

1.房地产企业财务核算水平的准确性不高

财务核算是对企业涉税进行处理的重要一环，它直接对企业的税务情况产生影响。房地产企业财务核算的基础数据对企业的全部涉税行动产生着非常重要的作用，有很多的税额都是要按照财务核算的基础数据进行计算。房地产企业财务核算的水平，在很大范围内决定了房地产企业涉税行为处理的恰当程度。如，据国家审计署2004年第四号审计结果公报公布了对785户房地产大中型企业税收征管情况审计调查结果，显示在2002年，以上785个企业少缴税款133亿元，而在2003年的1月至9月共少缴税款118亿元。而以上审计结果原因分析为，上述房地产企业的财务核算数据存在主观或客观的核算误差。

2.房地产企业制度不健全

房地产企业制度的不完善是企业制度层面的一个重要问题。历史证明，制度在房地产企业管理的过程中有着非常重要的作用，制度是否健全可直接影响到房地产企业的生死。目前，某些房地产企业内部规定的财务制度非常不合规范，且与国家的相关法制规定不相符，还有一些房地产企业在内部没有确立有关的财务制度，以上状况均让房地产企业的涉税行为潜伏一定的风险隐患。

3.房地产企业纳税的重视度不够

房地产企业的纳税意识是房地产企业的一个主观态度。每个房地产企业都应该尽按时、足额、依法纳税。可是在实际日常的经营运作中，由于缴纳的税款对于企业而言是一种现金流出，这样会把企业的利润降低，一些房地产企业为了其业绩，利用了一些违法方法，使自身面临重大的税务风险。而且房地产企业对涉税行为的重视意识不强也是其风险产生的一个非常重要的因素。在房地产企业中会存在这样的误区，就是房地产企业的涉税行为应该由财务部门进行处理，而房地产企业中的税务风险也应该由财务部门进行防范。

（二）企业外部原因

1.税法的多变性

每个国家的税法都不会一个缺点也没有，它总会存在着某些比较笼统、不明确，又或者比较容易产生歧义的项目，这些都会让房地产企业在操作的时候增加一定的难度。还有一点就是，企业没有税法的解释权，这样就会让房地产企业处在一个非常不利的位置，所以税法的多变性在一定程度上会引发税务风险。例如，2009年1月1日起全面实行的增值税转型，关于购置固定资产的处理等也发生了较大的变化，企业也需要按照新的《增值税暂行条例》进行相关税务处理。

2.税务机关的自由裁量权及不规范执法的存在

代替国家行使征税任务的行政机关和纳税人存在着一种行政管理人员与和被管理人员的关系，而他们的权利和义务具有不对等性，这是税收法律的一个非常重要的内容。我国的税法给予税务机关行使一定程度的自由裁量权，如果在税法规定的范围内，税务机关在执法的程序中是具备弹性的，他们有权按照自己的判断对其纳税人的行为进行判定。而因为现阶段的法制环境不良、文化传统因素等原因，房地产企业作为纳税人，在相互关系中通常处于一个比较不利的位置。而且存在一些税务机关执法不规范、自由裁量权使用不恰当等现象。例如，一些省级的国家税务局自行地把企业正常申报且有能力缴纳的税款延期到下年征收。这反映了税务机关对税法赋予的自由裁量权的滥用，这些行为通常会损害到了纳税人的权益，让房地产企业的涉税问题加大了很多的不确定，同时也把房地产企业税务风险提高了。

三、房地产企业税务风险防范的若干策略

（一）房地产企业税务风险预警系统建设

企业税务风险预警指的是在风险产生之前，按照以前的经验总结的一些规律或者所看到的一些信息，告诉相关部门并对他们发出紧急的信息，把这些风险的信息传达下去，为的是避免发生一些准备不足或者不知情的状况，以此最大限度地把风险所引发的危害或者损害降低的一种行为。所谓的风险预警系统则是一个自己组建起来的组织，它是风险预警行为依据有关的内部联系构建而成的一个整体。

1.推行房地产企业税务风险的评分评级制度，同时进行定期的税务检查

房地产企业税务风险的评分评级的体制主要是采用了沃尔评分法的原理及其分析思路，同时主要经过查找房地产企业中比较重要的税务风险性、比较关键的部门、比较关键的人员，确立相对应的权重，并结合所在企业的一般实际状况，算出每个企业自己的总得分，再评价该企业的风险情况。

2.预测房地产企业税收，强化日常税务的监督

对税收的预测不仅会在税务机关的管理中应用，在房地产企业中也是会有广泛的应用，也就是在房地产企业中对企业税收进行预测。房地产企业对税收的预测是按照房地产企业涉税行为的一些历史材料，并参考现有的基本要求和基本条件，针对房地产企业将来的涉税行为及需缴纳的税收做出一个科学的测算与预计。对房地产企业开展税收预测的意义在于：第一，预测一个项目或者它将来的一段期间内应该缴纳的税收，这样可以为决策提供一定的可靠标准；第二，测定各个项定额及其标准，这样可以编制计划，同时可以分解计划中的指标服务。第三，房地产企业对税收的预测是房地产企业税务风险预警系统的一个非常重要的部分，也是预警系统中所构建的非常重要一个环节，这样能够对房地产企业防范税收风险提供一定的数据支撑。

（二）控制税收筹划风险

房地产企业税收筹划，在理论基础的设计分析上，需要具备相应的环境的适应性，它是一个系统工程。因为房地产企业其纳税环境在客观上会存在着比较多的不确定的问题，而房地产企业的税收筹划作为一个决策的行为，它也是会存在决策上的一些风险。依照对房地产企业税收筹划过程中的一些分析，房地产企业税收筹划的计划在执行中所遇到的较大风险是所执行的障碍，可能要被迫地对原来的决定做出调整，又或者房地产企业税收筹划计划的一个重要预期的财务效果，并没有得到税务机关的认同，而与房地产企业税收筹划最初确定的目标产生一个非常严重的偏差，甚至是有一个相反结果。

（三）加强企业与外部机构的沟通合作

加强房地产企业与外部机关的一个沟通与合作，有益于房地产企业获得并掌握一些最新的、同时也是比较准确的税收政策的消息，尤其是房地产企业所在区域的主管税收机关，在国家税务总局等机关制定的最新的一些税收的文件的基础上，某些时候会制定一些地方的法律法规或者是一些补充政策，但是这一些地方的法规以及所补充的政策经常会被房地产企业所轻视，这样就非常容易产生一定的税务风险。

在加强与外部机关、组织的沟通中，房地产企业应该从细节做起，在基于防范企业税务风险之上，应该主动、积极地寻求税务机关的指导与帮忙。如果对税收的政策或者法律法规不能准确把握，就应该要主动积极与税务机关进行沟通和联系，听取其建议与指导。

四、结语

房地产业涉税风险第6篇

关键词:房地产企业 税收 风险防控

一、企业税收风险

企业税收风险是指纳税人没有充分利用税收法规或者纳税风险规避措施失败而付出代价的一种可能性，经济活动环境的复杂性，多样性，以及纳税人认识的滞后性，对税后法规理解的失误等共同作用的结果。

二、房地产企业税收管理存在的问题

1998年以来，房地产投资持续快速增长，房地产价格持续上涨。然而，房地产在发展过程中存在很多问题，税收风险的防控就是房地产企业提高企业竞争力所面临的重要课题。

(一)房地产企业内部管理缺失或不完善

房地产的税收管理基本包括三个环节，分别是交易环节、保有环节、继承环节。后两个环节我国基本没有，第一个环节在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地产企业组织的结构比较庞大和复杂，所经营的业务也是纷繁复杂的。同时，设计，加工，广告和物业管理各个方面之间的关系也非常混乱。

(二)房地产企业内部财务核算问题

中国的房地产发展起步相对比较晚，所以在其在内部财务核算方面还是存在一定的问题，突出表现在财务核算比较混乱。例如，做账相对缓慢、延迟报表，其企业所得税申报数字的真实性也让人怀疑；两套账，一套账应付银行，账面反映为盈利和经营良好，这样做的用途是贷款方便，一套账应付财政和税务部门，账面反映为亏损或小额盈利。同时，房地产企业收入的核算方式采取两种核算方式，即收入按收付实现制核算和成本按债券发生制核算，就是少记收入，多记成本。

(三)房地产企业办税人员自身综合素质的欠缺

在房地产企业平时的经营的过程中，企业办税人员综合素质的不足导致企业不能及时和全面的了解相关的税法和法规。同时，由于办税人员对有关税法精神理解错误，也会使企业陷入税收风险。尽管企业主观上没有意愿违规操作，但由于房地产企业办税人员自身业务素质欠缺而导致事实上的偷税或逃税，使企业陷入税收风险。因此，在房地产企业的日常活动中，提高企业办税人员的业务素质也是提高企业防控税收风险关键因素。

(四)房地产企业在政策执行方面的问题

首先，企业所得税预交政策落实不到位。在企业税收办理的具体操作过程中，部分房地产开发商没有落实企业所得税预交政策。同时，企业的办税人员对企业所得税的预交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企业实际发生预售收入未向主管税务机关申报缴纳税款。在房地产开发市场，开发商在项目开发前已向购房者提前收取了部分的房产销售款，但房地产商在一定程度上违反税法，即并没有如实向税务机关进行纳税申报。

三、房地产企业应该如何防控税收风险

1998年以来，房地产税收已经成为地方政府财政收入的重要来源。但是，由于房地产内部管理问题，企业办税人员自身业务素质和房地产企业在政策执行方面不完善，企业在防控税收风险方面还有问题。因此，房地产企业如何防控税收风险是其健康发展和提高企业竞争力的关键因素。

(一)房地产企业应该建立健全和完善的内部税收防控制度

面对税收风险，建立健全和完善的税收内部防控制度是房地产企业有效防控税收风险的关键。企业内部税收防控制度涉及从企业经营到财务控制各个方面。同时，企业内部税收的防控制度是企业健康发展的重要组成部分，其建立需要企业会计，税务，审计，信息等各个部门共同制定和实施。另外，在建立完善的税收内部防控制度过程中，房地产企业可以向专业的机构进行咨询，以便更准确的了解相关法律法规。

(二)房地产企业税收筹划能力的提高

企业成功开展税收筹划的前提是企业经营决策层应该树立依法纳税的观念，税收合理筹划能够提高企业的经营业绩。因此，依法设立完整和规范的财务会计账，报表和正确的进行会计处理是企业进行税收筹划的基本前提，提高自身税收筹划的效果，规避企业陷入税收风险。另外，具体项目实施前做好项目税收规划，预测该项目税收总额、纳税环节及各环节的税收比重，对即将发生的税收事项了然于胸，也是规避税收风险的有效手段。

(三)提高企业干部和办税人员的综合素质

房地产企业业务量是比较大的，交易也比较复杂。因此，做好税收风险防控的工作，房地产企业的干部和办税人员应具有较高的业务素质，掌握相关的税收法律法规。也就是说，培养企业办税人员的综合素质特别是业务素质是房地产企业有效防控税收风险的基础。例如，企业涉税人员要不断学习新知识和新的税收法规，提高企业涉税人员运用税法武器维护房地产企业的合法正当权益和避免企业陷入税收风险。

(四)加大涉税业务自查力度，避免涉税违法行为

房地产企业的信息，项目开发的信息和税务的征收是比较复杂的，企业要根据自身企业的特点，对相关开票数据认真进行分析比对，切实做到按照税法法规进行纳税，使企业避免涉税违法行为。另外，企业也要认真执行相关的税法政策，深刻理解税法的精神，提高自身防控税务风险的能力，提高企业的竞争力。

四、结束语

随着社会主义市场惊异的快速发展，房地产企业已经成为关系国计民生的重要方面。因此，房地产企业如何防控税收风险是房地产企业本身所面临的重要课题。总之，房地产企业要不断地建立和健全内部税收防控制度，也要不断提高企业干部和办税人员的综合素质，更重要的是要切实执行相关的税法法规，提高自身防控税收风险的能力。

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房地产业涉税风险第7篇

一、房地产业税收风险事前控制要点

一般来说，一个房地产项目按时间流程主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，房地产企业或多或少都存在有各种税收问题及风险，只是程度不同而已。据笔者的实践来看，至少涉及以下多个风险点。

1.在土地取得环节存在4个风险点：（1）佣金等支出没有取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；（2）没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（3）虚增拆迁安置费，中介费逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（4）以收购股权方式取得土地使用权时，溢价部分无法列支土地成本。

2.在规划设计环节存在3个风险点：（1）总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；（2）虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（3）境外的规划设计费没有代扣代缴税金。

3.在融资环节存在6个风险点：（1）向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；（2）从信托或基金公司“名股实债”形式支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；（3）可控资金不够支付利息或其他开支；（4）支付的利息可能涉及代扣代缴税义务未履行；（5）与股东及其他关联方资金往来支付利息，存在偷逃税金问题；（6）借给自然人股东超过1年以上的借款，存在初认定为股息、红利分配需要缴20%的个税风险。

4.在工程建设开发环节存在4个风险点：（1）虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；（2）为少缴税，实际发生的工程支出，但不索要发票；（3）签订建安合同后未足额缴纳印花税；（4）不缴纳或者不足额缴纳，或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。

5.在房屋预售环节存在9个风险点：（1）取得预售收入（包括定金）没有按规定及时申报纳税；（2）没有按规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税；（4）销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；（5）售后返租时，按返租后金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；（7）以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；（8）装修收入没有申报纳税；（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。

6.在项目清算环节存在4个风险点：（1）取得发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；（2）购买虚假发票虚增成本；（3）企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；（4）关联方交易定价不合理等。

二、规避房地产涉税风险的途径

一般来说，公司所有经济活动都会对公司税收工作产生影响。税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程。很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收发生的过程。结果，往往是到需要缴纳几千万元税款，或者在税收出现问题可能被税务处罚的时候，才开始重视税务工作并要求财务人员想办法。可问题是，税收发生的过程在前，税收缴纳过程在后，“事后诸葛亮”往往成为“马后炮”。

那么，有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？答案是有的。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益。因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须做好税收筹划工作。比如，在房地产项目的规划设计环节，经常会碰到这样的情况：样板房既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板房的修建装饰费用在财务上应计入营销费用；如果选择建在主体建筑里，样板房的费用可以计入到开发费用中。这两种做法，费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。

由于房地产开发企业的开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，因此，房地产税收筹划必须结合以上各个环节，提前进行系统的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开始之前，需要重点关注的筹划节点有很多。如在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都是涉及税务成本。在规划设计环节中，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，以及住宅、商业等项目如何配置，才能做到财税成本最优。

实务中，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初哪怕一个小小的错误决定，可能会酿成一个大的税务问题。因此，事前的合理安排对房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。

参考文献

房地产业涉税风险第8篇

关键词：房地产企业；税务风险；风险防范；税务管理

房地产企业的发展带有自身的特点，其资金投入较大，流动周期较长，回款慢，具有较高的税务风险。这就要求房地产企业要正视自身的发展目的，树立可持续发展的战略目标，将税务风险科学合理的降低，才能保证房地产企业的长远发展。房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失[1]。因此，房地产企业必须通过税务风险管理，实施税收筹划、风险评估等对税务风险进行科学的管理，才能实现房地产企业的发展目标。可见，房地产企业税务风险防范管理已经成为房地产企业必须解决的实际问题。

一、房地产企业税务风险防范管理的必要性

房地产企业税务管理成为房地产企业不可缺少的管理内容。然而在税务管理中，涉及到一个税务风险问题，对房地产企业的发展特点而言，税务风险无可避免，只能降低。那么，房地产企业税务风险防范管理就成为企业发展降低风险的必要条件。2009年5月5日，国家税务总局下发《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称《指引》）[2]。依靠《指引》，房地产企业能够有效防范税务风险。那么，从反面也证明了房地产企业税务风险防范管理的必要性。房地产企业税务风险管理是指合理控制税务风险，防范税务违法行为，避免因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉害[3]。

二、房地产企业税务风险的影响因素

房地产企业生产经营的过程中，涉及的税务种类相对来说较多，据统计涉及11项税费（10个税种、1项涉税费用）[4]，如此之多的税种，对于房地产税务管理来说并不容易。无论哪一类税务处理不当，都会产生较大的税务风险，给房地产企业带来经济上的损失。因此，房地产企业税务风险管理的责任重大，必须认真分析税务风险的影响因素，做到心中有数，有的放矢。

1.非公允关联交易增加税务风险

表1 S公司2012年期末买入关联交易情况表

表2 S公司2012年期末销售关联交易情况表

非公允关联交易是房地产企业经营中较为常见的违规行为，其业绩虚报，利润不实，损害少数股东及债权人权利或权益[5]，使得国家税收减少。以S公司2012年期末关联交易为例，其详情见表1和表2。由表可见，截止2012年末，S公司购买关联方材料项目金额合计为230500万元，向关联企业销售金额合计为 118000万元。2012年关联方较多。总计10个。关联交易额较大，无论是买入还是销售合计金额，排名第一位的都是远东公司，金额为128000万元。该公司是S主要的建筑材料供应商，同时又购买S公司的房产。并且从S公司2012年财务报告中还看出，S公司2012年期末对该企业的应付账款高达7000万元，应付账款长期挂账且金额较人，说明收入的真实性有问题，很可能被税务机关认定其通过转让定价，多列成本费用，从而增加税务风险。

2.利率变动引发的税务风险

由于房地产企业经营期长，资金投入大，回款较慢，而在银行的贷款数额较高，成为负债经营企业。在负债经营期间，市场经济存在货币膨胀因素，此时，就会影响贷款利率而提高，使得房地产企业的利润再度缩减，给房地产企业带来更大的经营压力。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险[6]。这种利率变动引发的税务风险是不可测的，房地产企业税务管理中非常有必要针对这种风险提前做好应急预案，以备不时之需。

3.房地产企业管理制度不健全而产生税务风险

房地产企业管理制度是否健全直接影响到税务风险的高低。国家要求房地产企业财务管理需要专业的财务人员，而且需要专设财务管理部门，配套专业的财务管理制度来保证房地产企业的税务管理，从而降低其税务风险。然而，部分房地产企业并未真正意识到税务风险防范的重要意义，没有专门的财务人员进行税务管理，大大增加了税务风险的比率。另外，房地产企业为了提高业绩，应用违法手段，减少纳税比例，使自身面临重大的税务风险[7]。

此外，房地产企业财务核算水平低、法人对纳税的认识不够、税务风险评估能力不足以及税务部门执法不规范等原因同样对造成房地产企业税务风险的增大。

三、房地产企业税务风险防范管理的有效措施

1.构建房地产企业税务风险预警系统

为了在税务风险发生之前做好风险应对的方案和准备，有必要在房地产企业内部构建税务风险预警系统。就是由具有风险评估能力的财务人员、有风险意识的上层领导人员和信息收集人员组成的一个税务风险预警系统。这个系统能够依靠以往税务风险总结的经验，对目前的经济信息或动向进行税务风险预测，并将风险的信息传送到房地产各部门，使得房地产从上到下做好充足的准备，以把税务风险引发的损害降至最低。

2.加强房地产企业与税务部门的沟通

由于税务管理部门在税收的管理上具有较大的自由性，征收何种税，征收比率在哪个范围，是用最高比例还是最低比例等等，这种自由掌握的度能否被房地产企业所应用，主要靠房地产企业与税务部门的沟通。所以，房地产企业在税务风险防范上有必要加强与税务部门之间的联系，从而详细了解税务机关工作程序基础上，以便在理解税法这一方面与税务机关具有相同的看法，从而最大限度地防范和化解企业税务风险[8]。

3.优化房地产企业资本组成结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但要把握好度，不是负债越大，利益越高。为了降低企业税务风险，房主产企业可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用， 利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方面应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债务资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将财务风险降到最低。

另外，房地产企业还要建立完善的税务风险防范管理制度，提高财务人员的专业素质，加强对项目的内部控制，提高风险防范意识，才能更好的做好风险防范。

四、总结语

房地产企业税务风险防范管理是房地产企业账务管理的重要内容，房地产企业要依据国家相关政策，做好风险评估，才能将税务风险控制在最低水平，促进房地产企业的良性发展。

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[6]赵莹.房地产企业财务风险管理及其防范[J].大众商务，2009，（04）：54～55.

房地产业涉税风险第9篇

关键词：房地产;税务风险;税收筹划;风险管理

一、企业税务风险管理概述

（一）企业税务风险概念

企业税务风险是企业在税务方面面临的不确定性[1]：其一在于未能正确理解税收法规，未进行纳税申报或未能足额缴纳税款，可能面临补缴税款、加收滞纳金、罚款等行政处罚。其二在于未能正确适用减免税等法律法规，应享受税收优惠而未享受，给企业增加税收成本，降低利润。

（二）企业税务风险管理的原则

企业税务风险管理就是指针对企业可能面临的各种涉税风险从制度规范、人员配置、评价监督等方面进行管理以降低税收成本的活动。此项管理活动需遵循一定的原则：其一，诚信合法。企业需诚信经营，正确理解并适用符合自己经营条件税收法律法规。其二，效益最大化。税务风险管理中需要以企业利润为最终风向标指导制定企业政策、选拔人员。其三，切实可操作。税务风险管理需立足本企业经营情况，非会计、税务专业处理范围外的内容，方法需简单易行、切实可操作。

二、房地产企业税务风险管理问题

（一）房地产企业税务风险的外部因素

1.税收法律体系不完善导致的风险管理问题

目前我国税收法律体系不健全、变化快、不稳定。多数税收规范以国税总局、国税总局与财政部以及其他职能部门联合的“函”、“发”、“公告”等形式，各地根据自己的实际情况对这些文件的解释。税收法律规范多如牛毛、替换迅速，给企业适用税收规范带来一定风险。

2.税收执法行为不规范导致的风险管理问题

税务机关基于自由裁量权对相同行为给与不同税务执法结果的现象较为常见。且税务机关本身对税收规范的解读和理解也不尽相同;有时候税务机关解释本身难以理解，甚至发生错误，这种税务风险对企业充满不确定性。

3.征纳双方信息不对称导致的风险管理问题

税务机关掌握的税收信息要远远快于、多于、深于、全于房地产企业所掌握的，且国、地税相分离，房地产企业需要与两个不同的税务机关打交道，信息的不对称严重影响着企业的税务风险。

（二）房地产企业税务风险的内部因素

1.企业纳税意识低下导致的风险管理问题

大多数企业对纳税存在或多或少的抵触心理，想要并且实际付诸实施的偷逃漏税行为不胜枚举。有些企业觉得只要按时申报纳税即可，但对申报真实性没有风险防范意识。

2.财务人员专业不足导致的风险管理问题

会计和税收有密不可分的关系，但是会计知识不等于税收知识。很多企业的财务人员对于会计处理上了解甚多，但是对税务流程，税收处理等几乎一无所知。这种财务人员税收知识的缺乏直接导致了税务风险。

3.企业整体控制不力导致的风险管理问题

有些企业过分依赖财务人员对税务方面的处理，对税务的整体控制上没有前瞻性、预防性。部门联合不足，对财务人员约束不够、涉税处理成功与失败的奖惩制度不规范，都是企业在整体控制上不力导致的税务增高的风险点。

4.企业税收筹划失败导致的风险管理问题

很多房地产企业会在纳税行为发生前，进行税收筹划。但有时企业事前筹划跟不上政策变化，比如近期的营改增，房地产企业很可能转征增值税，如此事前有关营业税的税收筹划必将面临失败。另外，有些企业喜欢钻税收法律的漏洞，自认为的合理避税行为，有时候反而会面临税务机关的反避税调查，无形中反而增加了税收风险。还有些企业会外聘税务师事务所进行税收筹划，但有时外聘单位执业能力的缺失产生的税务风险只能有房地产企业自行承担。

三、加强房地产企业税务风险管理的具体路径探析

（一）房地产企业内外部税务风险特点分析

房地产企业税务风险的外部因素是存在于房地产企业经营之外，不受企业本身左右的固有风险。这一风险对于每一个房地产企业存在的状态都是相同的，无法避免。所谓内部因素则主要存在于房地产企业内部，是可控的、可降低的。可以由房地产企业从完善内部管理制度、配备专业人员、加强评价监督等多方面降低风险。所以研究房地产企业税务风险的管理，主要需从控制内部风险入手。

（二）房地产企业税务风险管理路径探析

1.配置税务风险管理专业人员

房地产企业本身税负较重，涉及税种繁多：房产税、印花税、营业税、城镇土地使用税、土地增值税等;营改增后，还涉及增值税[2]。如此繁多的税种，各种不同的计税方法、申报期限、税收筹划方式，必须由企业配备专业财务税务人员。若企业规模不大，为节约聘用、培养人员的成本，可以选择外聘税务师事务所负责本单位的税务风险管理。但签订合作协议时，可将相关税务风险处理不当可能带来的损失进行明确约定，将风险转移。

2.控制企业各阶段的税务风险

房地产企业税务方面主要特点有：项目周期长、涉及税种多，在项目不同阶段所需关注和防范的税务风险重点不同。其一，在项目立项、购买取得土地时，需着重关注契税、城镇土地使用税、耕地占用税。其中耕地占用税根据土地所属地区不同税率有所差别。此三税种可以作为取得哪一土地的成本考量因素。其二，在房地产项目设计和施工过程中，需着重关注印花税、城镇土地使用税、营业税。其中营业税可以通过会计调整，将实际税收负担推后，使企业占用资金时间延长。其三，在房屋预售、最终竣工阶段，需着重关注营业税及附加、企业所得税、房产税，且企业所得税为重中之重。房产企业前期投入较大，易亏损;预售完成收入大幅提升，应纳税所得额提高。此时需关注固定资产折旧和弥补以前年度亏损两大明细表，降低所得税。各阶段的数据需要由成本部、项目部、工程部、财务部、法务部、外聘税务师事务所多个部门协同数据共享、数据分析、共同防范。

3.加强降低税务风险的沟通交流

目前地税仍采用专管员制度，国税已经取消。房地产企业在与地税沟通时需与专管员保持联系，了解企业涉税的最新政策，以充分享受税收优惠、及时纳税申报。在与国税沟通时，需充分利用国税咨询电话，与其政策法规科、收入核算科、税源管理科等主管部门密切联系，积极参与税务部门的税务宣传。确保在税务系统留下的联络电话准确，以便及时接受信息。现在正在进行营改增，房地产企业更需要充分与此两个主管部门沟通，以便对自己的税收事项深入了解、重新筹划。

（三）房地产企业税务风险管理的评价与监督

房地产企业的税务风险管理过程涉及多环节、多部门的动态、变化、持续的过程[3]。所以在税务风险管理过程中，需不断根据运营中的税收实况与税收筹划进行数据比较分析，以参考值或标准值对不同阶段的税务风险管理进行评价与监督。对于由个人原因造成税收负担增高，如财务人员忘记及时申报带来的滞纳金和罚款等通过企业内部制度合理控制，转移风险。对于政策变化造成的负担增高需及时调整税收筹划。对于会计处理技术欠缺或失误等原因，应在企业选用财务人员时及时关注并避免。

四、总结

综上所述，税务风险的有效管理可以控制税收成本，税收成本的有效控制是控制企业整体成本的重要环节。因此针对企业内外部的税务风险点识别并从不同阶段合理控制税务风险，从人员、制度、沟通、筹划等多方面规避降低税务风险能帮助房地产企业获取更多利润、增强竞争力、提升企业价值。

参考文献：

[1]郑朝来.房地产企业税务风险管理制度研究[D].南京林业大学，2013.

[2]陈健怡.中国房地产企业税务管理问题研究[D].西南财经大学，2013.