房地产目前状况分析优选九篇

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第1篇

【关键词】房地产企业；融资方式；融资选择

引言

很长一段时间以来，中国的房地产融资方式主要集中于银行贷款，但自国家相关部门出台对房地产行业融资的管理与控制政策之后，房地产业融资多元化的趋势开始出现。而在此种多元化的融资形式下，房地产企业如何选择合适自身项目与规模的融资方式成为目前房地产企业有效实现自身持续发展的关键因素。

1、中国房地产融资现状

房地产企业是一类风险相对较高、投资相对较大的行业，房地产企业为支持自身项目的持续开展，需要综合考虑多种融资渠道进行资金的筹集。可以说在房地产企业开发与建设的任何环节都需要有充足的资金的有效供给，因此如何选择资金的筹集模式对整个企业的发展起着关键性作用。目前中国房地产企业融资现状更多的是通过房地产企业的融资结构展现出来的，因此本部分内容以融资结构为例分析目前中国房地产业的企业融资状况。

1.1 资金来源

目前，中国房地产企业的发展主要靠银行贷款作为其基本融资方式，即房地产企业的资金主要来自于银行贷款，且多为商业银行贷款[1]，由此可以发现，中国房地产企业的发展与银行之间存在密切的联系。

1.2 融资结构

中国房地产企业的融资结构主要表现为直接融资比例相对较小、外资融资比例有所下降、融资整体结构呈现多元化发展趋势等特点。首先直接融资主要包括上市融资、债券融资与信托融资等，而房地产企业发展中关于此三种方式的融资比例均较小，而企业债券融资、股票市场融资等则构成房地产直接融资方式中比例相对较高的融资，而我们理解的比例相对较高，也仅仅是整个房地产企业发展过程中融资相对很小的一部分。其次关于外资融资的比例有所下降主要是受政府部门对外资直接投资规定的影响（外资不能直接投资国内房地产），因此造成目前外资房地产融资比例相对较小，更多的几种在联合投资及对不良资产的收购等间接的融资方式上。最后，受国家对房地产企业发展宏观政策调控等方面因素的影响，目前中国房地产企业融资结构呈现出多元化的发展趋势，银行贷款在整个房地产企业融资结构中的比重越来越小，而房地产企业要维持其生存与发展，必然要积极开展其他的资金筹集渠道，比如房产信托、股权合作等方式，房地产企业融资结构多元化趋势凸显。

2、中国房地产融资弊端分析

自上世纪80年代以来国家鼓励开放，积极进行社会主义建设的政策实施以来，国有商业银行开始发放关于房地产领域内的部分贷款，这些贷款涉及到房地产的开发、建设以及后期销售等方面，也由此形成了以银行贷款尤其是商业银行贷款为主的房地产企业融资发展模式。此种单一性质的融资模式也逐渐导致房地产企业贷款融资在金融机构贷款中份额占到绝对优势状况的产生。

但从经济持续发展理论分析，中国房地产企业此种单一化的融资方式是有悖于全面化市场经济发展规律与原则的，同时对银行等金融机构的风险管理以及资金的有效运用等均产生潜在威胁，一定程度上会导致银行风险增加，严重者甚至会威胁到整个金融体系及整个国民经济的持续性发展。另外，从基本的融资方式角度分析，每种融资方式都有其不可避免的弊端存在，比如银行贷款更多的是通过资产业务与负债业务来维持整个系统的运作，而此两种业务并不是总是处于一种被动与主动的关系中，两者是一种有效互动的双方，但目前国内还没有形成此种双向互动，因此会存在一定的风险性[2]。同样其他融资方式，比如资金信托、基金融资、境外融资等方式同样存在这样或者那样的风险。

由此可以发现，虽然银行贷款融资方式在房地产企业发展过程中曾经起到了举足轻重的作用，但此种融资方式从本质上来讲是不科学的，是不利于房地产及金融行业持续健康发展的，房地产企业融资需要一改传统单一银行贷款的方式变为以银行贷款为主，结合其他多种融资方式的多元化融资结构。

3、中国房地产融资选择与调整

第2篇

一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的发展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的发展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业发展还是处于上升期间的，在确认收入成本等各方面还有很多不足之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认方法还比较落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致发展速度比较慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种方法实施的时间比较短，取得的成效并不明显。很多房地产开发商对自身充满自信，并且坚持认为，储备性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比较大型的房地产开发商会积极储备战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于项目式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的项目，因此，这一项目公司的财务报表就可以比较直接反映了该项目盈利与否。不同的房地产项目规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的项目，真正进行预售也是已经在项目开始施工之后大概一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当项目进行到交房环节之后，就表明这个项目的主要的工作基本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地开展其他的项目。在房地产形势较好的情况下，项目预售之后的半年时间内就可以完成大部分的销售，此时的回款速度也会比较好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认方法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，成本在存货中反应，长此以往，房地产项目一般会陷入一个循环中，也就是第一年项目立项并投入大量资金进行工程建设，第二年达到预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的项目比较多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度项目的收入，现金流却是目前的项目的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺不足，降低房地产行业门槛、增加商品房供应以活跃房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差别。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的集合点，对于供给方来说，我国政府部门的土地控制影响着供给量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比较低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于成本较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比较大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，成本和价格都比较高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择成本价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

（1）完工确认收入法

房地产公司若是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，那么承担的资金压力就比较大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮助企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是项目达到了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

（2）完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时的确认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原则来进行确认的。根据这一原则，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，若是开发商对商品进行比较有力的控制，那么将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

（3）完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认方法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现方法体现在以下方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出成本加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和成本匹配原则。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在成本计算上。项目结构复杂，成本高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个项目真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。现在，我国很多大型企业都是依照《企业会计准则15号—建造合同的》明确规定来进行收入和成本确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比方法来进行收入确认成本，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。对比之前所提到的完工确认收入法，若房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮助。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦符合预售的条件且预售已经发生的时候，说明该项目的成本已经大部分发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有办法对已网签房源进行二次签售，这说明购房者不论房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是符合权责发生制的。各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的成本及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差别也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

四、结语

第3篇

关键字：房地产；统计指标体系；构筑

一、当前房地产统计指标存在的问题以及体系构建基本思路

房地产统计指标存在的不足之处

现阶段针对房地产行业的统计指标有很多，但是能够真正反映房地产行业运行状况的指标却很少。很多房地产既不能够为国家的宏观调控政策提供指导和引导，也不能够反映房地产行业的科技创新和科技进步。统计工作者大多将工作重点放在了反映房地产实物形态的统计指标上，很少花精力对价值形态的统计指标进行核算和反应。许多专家和学者对房地产统计指标持有的观念比较陈旧，他们认为只要将房地产生产过程中的统计指标反映清楚即可，对房地产在使用过程中反映物业管理、法律服务、中介服务和咨询服务的统计指标则反映的很少。另外，我国的房地产指标在内涵和计算方法上和国家通用标准存在差异，指标体系存在明显的供需关系不平衡，统计指标难以满足信息使用者的要求，也不便于在国际上比较。在房地产业增加值的统计内容上，我国的统计内容就和国家惯例不一致。这种差异会限制我国市场经济的发展。

房地产统计指标构建的基本思路

首先，要构建科学的房地产统计指标体系就需要有科学的理论研究作为基础。这是房地产统计指标研究的重点和难点。就我国目前的现实状况来看，我国在房地产统计指标上的理论研究还是一张白纸的状态，学者们应该结合统计学、经济学、信息学、控制论等学科的基本知识共同构筑房地产统计指标的理论基础，为房地产统计指标的建立提供科学的基础，

其次，房地产统计指标的构筑需要扩宽收集统计资料的信息渠道。房地产行业涉及的部分很多，工作内容繁杂，目前统计工作者收集统计资料的渠道还比较单一，目前房地产统计工作最重要的工作就是从深度和广度上两个层面上扩宽信息渠道，全面地反应房地产行业各方面的发展状况。但是统计工作者还要注意采取合理的方式将纷杂的统计资料和信息统一到现实单一的统计报表之中去。

最后，我们要注重运用房地产统计指标去满足不同信息使用者的要求，改变房地产统计指标目前供需不平衡的状态，使得房地产统计指标能够多层次、多角度的满足国家、政府和社会的信息使用要求。构建合理、科学的房地产指标体系内部结构的循环和联系，实现房地产指标体系内部系统的完整性和层次性。

二、构筑房地产统计指标体系的主要内容

反映房地产行业基本状况的统计指标

这方面的指标主要从房地产行业的从业人员的数量，企业中职工的人数、从业人员的薪酬、职工的平均工资状况、房地产企业的注册资本和资本金规模、利润实现情况、资产规模、负债规模、房地产行业的总支出及增加值等指标来反洗房地产行业目前的行业前景、就业情况、财务状况和经营成果。

房地产行业总支出反映了在某一阶段内房地产企业在从事房地产的开发、经营与经纪服务等活动的过程中顾客或者房产使用者能够取得的服务总值，该支出应该以货币形式直观的反映出来。在内容上房地产行业总支出包含了房地产开发企业销售房屋和土地取得的差价收入、房地产开发企业提供物业服务取得收入，房地产经纪行业提供经纪中介服务取得的服务收入、房地产所有者针对自有住房的虚拟租金收入、企业单位和事业单位以及房屋所有者针对盈利性房屋取得的租金收入等等。房地产行业的从业人数应该以某一阶段内房地产开发企业中工作并取得工资报酬的人员和在非房地产开发企业中工作，但是提供房地产开发、经营、中介、经纪服务并取得报酬和收入的劳动人数。

反映房地产开发和经营状况的统计指标

反应该方面的指标有房屋开发的经营收入、房屋实际销售的面积和销售额、房屋的可供出租面积和出租金额、商品房可供销售面积以及非商品房的可供使用面积、全社会空置房屋面积、房屋预售合同中销售的面积和金额、房地产的开发成本、房地产的销售费用、商品房和非商品房本期的投资金额以及完工情况。

房地产的开发经营收入是指在报告期内房地产开发企业、非房地产开发企业和房产所有者从事房屋的销售、租赁取得的收入，包括经营收入和提供其他方面服务取得的收入。非商品房的使用面积实在报告期期末已经竣工完成的，可供企事业单位以及房屋所有者住宅、办公以及商业用的非商品房。全社会的空置房屋面积是指在报告期期间房地产开发企业、非房地产开发企业以及房产所有者本可以销售或者出租但是却将之闲置的房屋的总面积。非商品房的交付面积是指在报告期的期末竣工完成并交付使用的非商品房的总面积。

反映房地产经纪和中介服务的指标

反映该方面状况的指标有房地产管理和提供经纪及中介服务取得收入，为提供服务而消耗的成本以及其他反映服务成果的指标。这方面的指标可以反映和衡量房地产在使用过程中给房屋使用者带来的使用效益，能够衡量一段时期内房地产住宅的开发管理、房地产交易委托状况、抵押和质押情况、信息咨询的重点和结果等等。提供服务取得经营收入在内容上包括物业管理收入、小区治安绿化收入、房屋维修收入、车辆保管收入、供暖收入、信息咨询服务收入、股价服务收入、抵押管理收入以及城市维护费收入、产业档案管理收入等等。另外我们可以用小区的绿化覆盖率、小区发生的偷盗、抢劫等案件数、提供信息咨询和股价服务的次数、业主居住的满意度调查来辅助前述统计指标共同反映提供房地产经纪和中介服务的状况。

总而言之，房地产行业的工作者和统计工作者应该改变房地产开发和服务的工作思路，扩宽统计资料的来源和渠道，从房地产开发和经营、经济和中介服务、经济预警机制的建立等多方面统计指标去考察房地产行业的发展状况，为国家和政府提供准确的房地产行业的基本信息。

参考文献：

[1]秦海霞.我国房地产住宅市场统计指标分析[J].商业文化，2009.

[2]胡学锋.论房地产统计指标体系的建立与完善[J].山西财经大学学报，2000.

第4篇

关键词：修正指标分析法；房价收入比；天津市；房地产市场

中图分类号：F293.35 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）18-0255-03

前言

近年来借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，天津成为继上海和北京等一线城市之后新的房地产投资热点。2011年，天津市建筑业完成增加值381亿元，比上年增长 26.2%；完成总产值 2 986.45 亿元，比上年增长23.18%。2011全市房地产开发投资1 342.5 亿元，比上年增长29.4%。2011年房屋施工面积17 356.9万 m2，比上年增长29.86%；房屋竣工面积 3 378.1 万m2，比上年增长3.26%。商品房销售面积 1 594.57 万m2，比上年增长5.27% [2]。由以上数据可以初步看出，2011年天津市房屋的销售面积不足竣工面积的一半，可见空置率较高。且由于房地产开发周期较长，目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测，加之2013年出台的国5条的影响，目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发，势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大，地价的迅速上升，这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此未来一两年天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。

一、房地产泡沫的主要表现形式

1.房地产价格的暴涨暴跌，这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时，就出现房价飞涨的现象。1988年，海南省的房地产平均价格为1 350元/千方米，1992年则猛增至5 000元/千方米，比1991年增长257%，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7 500元/平方米。

2.房屋空置率高，按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的，一般在发生房地产泡沫时，空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。

3.房地产投资过度，一般情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略高于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的，只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢，到了1996年超过7 900亿泰铢。在七年内增加了五倍多。

4.居民对房价承受能力差，衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，各国可以根据实际情况进行相应调整，而在房地产泡沫膨胀时，由于房地产价格会大幅攀升，导致这一比例严重偏高，使居民对房价失去承受能力。

二、基于指标分析法的天津市房地产市场的实证分析

用房价收入比指标分析房地产市场的运行情况是国际通用的方法，但是由于中国的经济体制的特殊性，此指标在中国的案例分析中需要综合考虑宏观市场状况、房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与城市经济状况。尤其近年来中国居民日常消费品价格上涨幅度过大，需要考虑居民收入中用于购房的消费指数变化，这也是本文的创新之处。

1.房价收入比的测算。房价收入比的计算公式为：年度房价收入比=年度城镇人均住房面积（建筑面积）×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入[4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时，表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度，此时房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。1998年世界银行对96个国家的房价收入比统计结果表明，这些国家的房价收入比的区间为0.8～30，平均值为8.4，中位数为6.4。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内，国际上通常认为这个范围是3～6，世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间，发达国家一般在1.8～5.5之间 [1]。目前由于经济的发展，且由于房地产的地区性特性比较明显，所以首先应该通过设定模型来推导适应于天津市房地产市场的合理房价收入比区间。我们设住宅的销售价格为p，家庭年收入为I，住房贷款利率为i，贷款期限为n，首付款比例为x，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k，居民收入每年以固定的比例g增长，房价收入比为R，同时依据等比数列公式，则有

（1）当 i≠g 时，有

（1-x）p=k×I[（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n （公式1）

计算可得 R=p/I=k [（1+i）n-（1+g）n]/（i-g）（1+i）n/（1-x）

（公式2）

（2）当 i=g 时，有

（1-x）p=k×I×n，计算可得，R=p/I= k×n/（1-x） （公式3）

目前银行个人按揭贷款期限一般不超过30年，因此可以设定贷款年限的上限为30年。目前天津市住房公积金贷款利率为4.50%，购房商业贷款利率6.5%，各商业银行实际提供的房屋贷按揭利率在6%～7%之间，因此我们取住房贷款利率变化区间为4%～8%进行运算。根据《天津市2012年统计年鉴》的数据，2005—2012年天津城市居民人均可支配收入指数平均每年增长12.86%，考虑到天津经济今后20—30年的发展速度将高于过去8年的平均速度，居民收入的增长也高于过去8年，但是由于近年日常消费品价格上涨幅度大大增加，天津居民家庭收入的增长幅度却是在无形中被缩减了，所以我们取天津城市居民人均可支配收入指数平均每年增长6%，历年来天津居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%～20%之间，由于近年房价提升的速度超过了收入增加的速度，住房支出比例呈上升趋势，因此取k=25%为k的上限，取购房首付比例为30%，根据公式2和公式3：

k=25%，x=30%，g=6%

可得表1有关房价收入比的计算列表：

由表1可知，当家庭收入每年平均增长6%时，市场上比较常见的贷款期限为20—30年，利率为5%～7%时，合理的房价收入比为6～11倍。因此，我们可以把天津房价收入比的正常区间取值为6～11倍，12～18倍为警戒区，19～25倍为危险区，25倍以上为严重危险区。

2.指标分析修正法计算。指标修正法以房价收入比指标为基础，运用模型测算出该指标的客观综合评价标准，同时综合考虑天津宏观市场状况、天津房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与天津经济状况来测度天津房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度，其泡沫系数公式如下：

年度泡沫系数=房价收入比×本年度GDP环比指数×1/本年度房地产业环比指数×1/本年度实际销售面积环比指数×1/本年度国内贷款环比指数×1/本年度区域经济贡献率环比指数 （公式4）

以年度房地产业环比指数为例说明公式4，当本期房地产价格高于上期时，表明房地产市场发展较热，如果有了房地产泡沫，交易价格的上升会加剧泡沫现象，从而其倒数的修正系数小于1，对泡沫基准值做向下修正使其下降，反之则起到助推房地产泡沫的作用。下面我们运用指标分析修正法来计算天津房地产泡沫系数（如下页表4所示）。由前面的分析可知，天津房价收入比的正常区间取值为6～11倍（含11），11～18倍（含18）为警戒区，18～25倍为危险区，25倍以上为严重危险区。

根据《天津2012年统计年鉴》统计的数据显示，2005—2011年间天津平均每户家庭人口在2.7～2.8人之间，考虑到家庭中的老幼没有住房消费能力，所以取家庭人数为2人，乘以与之对应的人均收入就可以得到各年度每户家庭的收入（如表2所示）。另外，我们取90平米的房屋面积来计算单套商品房的平均销售价格，因为该面积是作为首付两成或三成的一个分水岭（如下页表3所示）。下面我们运用指标修正法来计算上海房地产泡沫系数（如下页表4所示）。

根据表4所示的计算结果我们可知，（1）房价收入比指标在2005年、2009年处于正常变化区间7～9倍，即房价收人比合理；（2）房价收入比在 2006—2008年及2010—2012 年间处于12～14倍，属于房地产泡沫的警戒区。我们可以看到 2005 年、2009年房价收入比与修正后的泡沫系数差别较大，这主要是因为交易状况修正系数比较小，将房价收入比的值向下拉，从而使得泡沫系数较大幅度地小于房价收入比数值。这表明由于房地产市场投资额与实际销售面积的增大，开发商与消费者一致看好当期的房地产市场，使得房地产泡沫呈下降的趋势。国家统计局网站公布了2013年2月份70个大中城市房屋销售价格指数：全国70个大中城市（包括天津在内）房屋销售价格上涨情况，2013年2月份天津新建住宅价格指数同比上涨2.8%。房价的涨幅仍然很大。

三、研究结论

根据以上研究我们可以看出，2005年、2009年期间房地产泡沫系数位于正常合理区域，表明天津房地产市场发展良好。2006—2008年、2010—2012年间出现了房地产泡沫，虽然泡沫程度不高，但也需要相关监管部门与房地产市场参与者引起警戒与重视，采取相关措施，防止泡沫的扩大，甚至引发金融危机，给整个市场带来不良影响及危害。

参考文献：

[1] 中国统计局.统计年鉴（2005—2012）[K].

[2] 天津市统计局，天津统计网，2012.

第5篇

关键词:房地产企业会计核算

进入新时期，伴随着现代经济的快速发展，国内房地产市场迎来了大发展时期，给房地产企业提供了巨大的商机。但是，与此同时，由于房地产企业的投资规模大、资金占有量大、资金使用周期长，使企业的会计核算面临比较大的问题。如果会计核算不到位，工作环节处理不恰当，不仅对房地产企业的投资 项目的资金使用造成影响，同时有可能影响到房地产企业的生存与发展。因此，加强对房地产企业会计核算问题的研究，积极探寻相应的解决对策，对规范房地产企业的资金管理、推动企业的持续发展等都起着至关重要的作用。

一、房地产企业会计核算存在的问题

现代企业的会计核算工作不仅包括传统的经济活动结束后的资金记账、结算、报账等过程，同时也新加入了会计核算之前和核算过程之中的经济内容。而从目前国内房地产企业的发展状况来看，房地产企业的会计核算工作的开展仍然存在诸多问题，主要表现在这几个方面：

(一)会计科目的设置不合理

房地产企业的会计核算存在的最突出的一个问题就是其会计科目的设置极不合理，且行业内的会计科目也比较桓銮。目前，我国的新会计准则对金融、石油、银行等各个行业都设置了专业的会计科目，但是却没有设置针对房地产企业的专属会计科目。各企业都是根据企业自身的发展状况来设置会计科目，没有一个统一的标准。房地产企业的会计成本费用项目包括土地征用及差钱补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等内容。工程的费用项目繁多且涉及的会计内容十分复杂。例如仅开发间接费用就包括工程管理费、资本化借款费用、营销设置建造费、物业管理完善费、行政管理费等内容。开发间接费用核算与工程项目的开发直接相关，但是它所包含的费用项目不能明确是属于哪一特定的开发环节的成本费用支出，在会计科目的设置上还不够完善，不能对各项费用的属性进行明确，有时造成在对开发间接费用成本进行核算时找不到项目费用的出处。会计科目的混乱给房地产企业后期的资金成本核算增加了一定的难度。此外， 由于一般的房地产项目的建设周期都比较长，项目建设要分成好几个阶段，项目要通过验收到竣工结算的时间跨度大，而各不同阶段的建设单位在会计科目的设置上不统一，无疑极大地增加了会计核算人员的工作量，使得工作人员进行梳理账目、核算等竣工结算的工作时间大大增加。

(二)缺乏真实、准确的会计信息披露

现代企业建立完善的信息披露制度是保证企业内部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保证企业会计信息披露的准确、真实。房地产企业一般都是大投资、大规模的项目开发，企业需要承担更大的投资风险。不仅需要面对土地开发风险，同时还要应对市场和政策风险。在如此高风险下，要求房地产行业拥有更加充分的风险披露。但是，从目前我国的会计制度的发展状况来看，针对房地产行业的金融政策和会计体制还不是很完善，使得房地产企业的会计信息风险披露得不到强有力的制度保障，不能真实、准确地反映企业的财务状况。房地产企业会计信息披露的主要载体是企业的财务会计报表，主要包括了企业的利润表、资产负债情况表、现金流量表以及企业所有权的变动情况表等。从房地产企业的财务报表来看，目前，房地产企业财务报告中的信息披露存在比较严重的虚假信息情况。这主要是因为许多房地产企业出于为自身的利益以及其他目的的考虑，而在财务报告中对一些项目的会计信息进行蓄意的造假的行为，使得企业会计信息的披露失真。房地产企业会计信息披露的失真对房地产企业的内部控制有效性的发挥产生极大的负面影响，虚假的会计信息不能反映企业真实的资产和负债情况，使得房地产企业有可能因为突发的事故、金融风险等状况而陷入危机。

(三)房地产企业的收入确认核算复杂

目前，我国绝大多数房地产项目都是先有开发商自行开发出来，让后再向外售卖，加之不少购买者都是采用分期付款来购房。折旧使得房地产企业的项目收入变得比较复杂。目前，房地产企业的商品开发销售一般包括自行开发后进行销售以及房地产企业在开发之前先与客户签订销售合同，按照客户的要求来进行开发。这两种销售方式的收入确认不太一样。第一种销售收入的确认比较复杂，这主要是由于房地产开发的周期长、投资大，商品的价值大等特点，这使得其商品的销售收入一般通过预售以及分期付款等方式来进行确认，这种确认方式时间长、手续繁杂，存在一定的变数。而第二种商品销售方式的收入确认比较简单，一般就是按照建造合同的规定来进行收入的确认。房地产项目的效益回收时间长。此外，由于目前对房地产企业的收入的界定还比较模糊，并没有一个定性化的解释，这使得一些不良开发商采取投机取巧的方式来帮助房地产企业掩盖其存在的问题。例如通过财务会计报表作假等方式来误导使用者等。

二、改善房地产企业会计核算问题的对策

(一)设置科学、合理的跨级科目

改善房地产企业的会计核算问题，首先就要从设置科学、合理的会计科目来着手。房地产企业应该综合行业的整体发展情况以及企业自身的项目开发数量、规模等各方面的内容，设置能够满足项目开发的会计科目。如果企业的下属单位不需要采用独立核算，那项目建设就不需要再设立另外的间接费用的账目，只需要在总账目下分开子账目，这样能够简化会计核算的流程，节省会计人员的工作时间，提高会计核算的效率。而在项目建设过程中，企业应该根据具体的项目需要来建立必要的台账，主要包括销售台账、合同管理台账、物业管理台账、工程付款台账、所得税管理台账等，并且对不同的会计核算对象设置不同的账目卡片，将真个项目的成本费用记录清楚，保证竣工结算的真实、准确。

(二)完善房地产企业的会计信息披露

加强房地产企业的会计信息披露，企业应该在广泛搜集各种信息的基础上，对各类企业信息进行科学、合理的筛选、分析、核对及整合，尽可能地提高信息的有效性和有用性。主要从这几个方面来加强房地产企业的会计信息披露：一是加强对土地成本信息披露。土地成本是房地产企业项目开发成本中最重要的一部分，而土地资源的优劣也决定了房地产项目在日后的发展前景，因此，在房地产企业的财务报告中要对土地成本以及土地的储备量等信息进行专门的披露注释。二是项目全过程的资金信息披露。要对企业项目的各个分项目的现金流量的信息进行过披露，包括项目的设备资金成本、工程建设资金成本、工资成本等现金支付信息都要有所披露。三是项目的质量保证金信息披露。根据房地产项目建设的高风险性，对项目的质量保证金信息进行披露也是必要的，根据财务报告的信息披露，建立科学、合理的质量保证金制度，以此来帮助房地产企业有效地规避建设风险。四是建立完善的内部控制信息交流系统。加强房地产企业内部控制信息交流系统的建设，主要应该从这两方面的考虑，一是加强房地产企业内部信息的交流和共享，即实现企业内部各部门之间信息交流渠道的通畅。二是建立外部信息沟通系统，主要是指通过行业组织、业务合作企业、市场调查、市场反馈、媒体组织、国家监管部门等渠道来获取相关的信息。

(三)加强房地产企业收入核算的确认

对新会计准则进行深入了解的基础上，对房地产企业的项目销售的收入的范围进行确认是完善房地产企业收入核算的基础。房地产企业的收入核算需要从法律标准和财务标准两方面来予以明确。房地产企业的销售收入不仅仅是房屋出售所获得的收入，同时还包括转让土地所有权以及出售相关的配套设施所获得的收入等。至于其他不符合法律规定和财务标准的收入是坚决不应被允许的。房地产企业要把握好这个标准。此外，房地产企业的项目收入应该是在工程的竣工验收且完成房屋使用权的移交后，才能最后对销售收入进行确认。

三、结束语

综上所述，加强房地产企业的会计核算问题的研究已经成为我国房地产企业建设过程中一个非常重要的组成部分。而加强房地产企业在会计核算方面存在的问题的分析，探寻完善房地产企业会计核算的对策成为有效控制房地产企业经营风险的一个重要内容。只有真正解决好企业的会计核算问题，才能实现房地产企业的长效发展。

参考文献:

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[3]林风华.房地产企业会计核算存在的问题及对策初探[J].中国商界(下半月),2010(12)

第6篇

关键词：房地产企业；财务危机；防范策略

中图分类号：F23文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.058

1房地产企业财务危机产生原因

1.1资产负债率过高

资金占用量大，负债率高是房地产企业的主要特征。然而，很多房地产企业在进行融资时经常基于项目资金需求的考虑，导致其忽视了对公司整体财务状况的考量和分析。具体表现在房地产企业筹集资金时首先考虑的是如何快速筹集到所需的资金，使项目正常启动或者使得企业能够摆脱资金不足的现状，没有综合考虑以前融资的到期时间而对整个企业的融资进行整体规划。一旦房地产业整体发展形势面临阻碍，房地产企业无法快速收回投资，资金链可能面临较大压力，使得其财务状态恶化，无法偿还到期债务，甚至导致企业的破产。另外，企业负债越多，所需支付的利息费用也就越多，加大了企业经营的财务杠杆，虽然高负债率经营能够扩大企业的资本回报率，但是负债率过高也使得企业面临的财务风险加大。

1.2盲目扩张

房地产作为目前高利率的行业之一，房地产企业普遍拿地热情非常高涨，然而许多拿地行为是不符合企业发展需求的，这与我国企业家过分想要将公司做大做强有关，导致了房地产企业的盲目扩张行为。房地产由于其高利润的特性，使得很多房地产企业持有大量的现金资产，出去维持正常经营活动所需的资金，房地产企业倾向于将剩余资金进行再投资，加上市场竞争激烈，使得我国房地产企业普遍存在拿地热情高涨的情况。目前我国房价持续上涨，也推动了房地产企业的拿地热情，使得其忽视了风险的存在，或者在进行决策时过于乐观。然而，房地产企业的投资行为如果不是基于对市场的充分调查和对竞争对手的充分分析，极易导致投资的失败。同时，一旦房地产市场进入萧条，将使得很多房地产企业出现危机。

1.3财务管理人员对财务危机认识不够

房地产企业的财务结构较为混乱，财务人员普遍缺乏对房地产业的理解，同时缺乏实务水平的实务水平，导致了我国房地产企业对财务危机的漠视。房地产企业财务管理人员和相关决策者在进行经营决策时，没有充分考虑和分析公司的财务状况，当企业财务状况良好时，对未来可能产生的财务压力没有充分认识，很容易做出错误的基于经验的决策，导致不良的后果。同时，当公司财务状况趋于恶化时，企业的财务管理人员由于缺乏足够的知识和能力，无法有效地化解财务危机带来的负面影响。很多房地产企业的经营者就是投资者，这类财务人员多为投资者亲属或者朋友，缺乏足够的专业知识，使得公司的财务管理活动更加紊乱。

1.4房地产企业组织结构不合理

我国房地产企业普遍根据投资项目成立多个分公司对项目进行经营，这类结构使得房地产企业的管理更加方便，但是会增加其管理风险。总公司与项目分公司的关系是委托关系，项目分公司是人，总公司是委托人，项目公司在经营活动上具有独立性，使得总公司与项目分公司之间存在严重的信息不对称的情况，总公司获得项目公司的有关信息具有滞后性和不准确性，项目公司的经营活动可能有悖于总公司的整体发展战略，使得总公司难以有效地控制和管理项目公司的决算和预算等财务活动，加大了财务危机发生的概率。

1.5国家宏观政策影响

我国房地产业的发展与各类房地产政策息息相关。我国房地产企业主要通过银行进行融资，政府相对房地产业进行管控只需要通过压缩银行对房地产企业的借贷总额就可以，一旦政府想要抑制目前房地产业泡沫的现状，实施更加严苛的货币政策，不仅将使房地产业融资成本迅速增加，同时将影响按揭贷款的利率，进而使得需求下降，影响房地产的销售，导致其资金无法迅速回笼。另外，我国已对多个大城市实施了房地产限购，一旦限购政策更加严苛或者扩张到更大的范围，房地产企业也将受到很大的影响。贷款利率和限购政策都为房地产企业的经营带了很多不确定性，如果房地产企业进行经营活动时没有充分考虑这两者对其未来经营活动的影响，更可能当国家进行房地产市场的调控时爆发财务危机。

2房地产企业财务危机防范策略

2.1资金集中管理模式

房地产企业应该采用集团公司模式，对资金管理倾向于集权式的管理。总公司应该充分发挥其资金整合的作用，不仅应该对各分公司的资金收支情况实施监控，同时应该强化各分公司的资金管理，优化其资源配置效率，充分利用资金，减少资金过分闲置的情况，提供整个集团公司的资产配置效率。通过对整个集团公司的资金进行集中管理，可有有效防止企业资金链断裂的风险，保证公司持续稳定的现金流。同时可以对资金的流动进行有效的控制和管理，进而对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解集团公司资金的流向、流量和存量等财务状况，有效地监控集团公司资金的使用情况，合理分配和使用集团资金，满足重点项目的资金需求，加快资金的周转效率，从而提高整个集团公司资金使用效率。资金的集中管理业使得房地产企业在与银行谈判的过程具有更大的优势，可以更加快速的获得更加优惠的、期限更长的贷款。

2.2做好财务规划

预防财务风险，整体的财务规划非常重要。定期对财务规划的实施情况进行总结分析，对存在问题的部分进行优化，可以有效地防范财务危机的爆发。做好财务规划，可以从资金的调度结果、利息的支付情况、资金成本的结构、支出与财务规划之间的差额等多方面着手，分析财务规划的实施情况，预防财务风险。在财务状况处于不同的阶段时，房地产企业可以采用不同的投资策略，包括利用举债进行大量投资、不增加财务压力的情况下慎重投资、不增加任何财务而放弃所有投资。房地产企业应该给予对自身财务状况的分析合理地选择当期的投资策略，使财务规划符合企业当期的发展需求。

2.3合理选择融资方式

房地产企业应该在充分分析财务风险的基础上选择融资方式，只有这样财务将财务风险降到最低。例如，当企业财务风险非常高时，房地产企业应该尽量使用股票或者增资的方式进行融资；当财务风险相对较高时，通过发行债券或者银行借贷的方式进行融资；当财务风险非常低的时候，通过债券市场或者银行进行大量举债，提高资本回报率。房地产企业应该根据自身的财务风险程度合理选择融资方式。

2.4加强项目生命周期各阶段财务管理

房地产企业项目周期包括融资、投资、项目开发、销售和资金分配等五个环节。在融资阶段，房地产企业通过获得的土地使用权从银行获得抵押贷款，科学地安排项目的债务和权益投资的比例，加强先期项目投资资金的管理和回笼。在投资阶段，应该通过市场调研等活动对项目进行全面地可行性分析，同时对投资规模、资源、选址、环境、财务效益、风险等进行综合评估。在开发阶段，房地产企业应该对项目的成本实施全面地监控，避免不必要的成本支出，确保实际成本不高于预算成本；在销售阶段，实施有效的多元的营销策略，加快房产的销售，使资金能够快速回笼。通过对项目生命周期各阶段的财务管理，房地产企业能够提高资金的使用效率，防止财务风险的爆发。另外，房地产企业应该建立其一套科学完整的财务危机预警系统，对项目生命周期中各阶段的财务状况进行监控，一旦指标超出预警值，迅速对其进行优化，防止风险的事故的发生。

参考文献

第7篇

关键词：房地产开发 财务风险 财务管理

引言

财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素，使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益。近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展，目前已经成为投资的重要的领域，也是资金密集型的高风险产业，在国际金融变动的时代下，房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展，必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力。下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作。

一、房地产开发企业财务风险的成因

财务风险分为外部原因和内部原因，因此要客观地分析和认识财务风险，从而采取有效的措施加以控制。

（一）外部原因

在经济全球化的市场经济环境下，企业所处的环境复杂，宏观的经济环境以及国家的经济政策，都会给企业带来一定的影响，例如全球经济危机，国家的利率汇率政策变动，都有可能加重企业的成本压力，造成房地产开发企业的存在财务风险。

（二）内部原因

1、资本结构不合理，在目前经济形势下，大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高，资本结构不合理的状况，企业过分依赖银行贷款，融资渠道单一，也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力，在国家实施货币紧缩政策时，就会导致资金链紧张，造成财务风险。

2、缺乏财务预算管理，预算管理在企业的财务管理中处于中心地位，很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足，比较注重预算管理对成本费用的节约，缺乏系统管理和价值管理的观念，甚至将预算与计划相混淆，对预算管理的重要性认识不够，预算执行和监控的力度也不够，也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力 。

3、缺乏现金流量管理，房地产现金流就是通过融资和销售房地产产品而取得的现金流入，在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价。我国房地产企业的对于现金流量的管理的关注较晚，目前还普遍存在着现金流量管理没有与企业战略相吻合，现金流管理缺少全程控制等问题。

二、完善房地产开发企业财务风险的防范措施

关于房地产财务风险的防范措施，已经有较多文献进行了研究阐述，本文在此基础上，结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题，对如何完善房地产开发企业财务风险防范措施进行了分析。

（一）对筹资风险的防范

1、进行税务筹划，降低税收成本，由于在政府的宏观调控下，从而造成国税局对房地产开发企业土地增值税不断的提高，进而造成房地产开发企业的财务管理成本提高，为了降低税收成本，我们可以对土地增值税进行筹划，比如按照建立的方式分别核算进行筹划，或者规划控制房地产建设的住宅档次以及通过分散收入进行筹等措施进行降低税收成本，从而有效降低房地产开发企业存在的财务风险。

2、拓展筹资途径的多样性，我国的房地产开发企业要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法，在这方面可以借鉴西方国家的经验，推动房地产融资的证券化，一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券，面向公众发售，用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行发行住房建设债券，用以筹集资金。另外，还可以利用房地产信托筹集资金，房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道。

（二）对投资风险的防范

1、加强投资项目的可行性分析， 房地产项目的种类很多，风险程度也不相同。房地产开发企业要建立高水平、多学科的开发队伍，对房地产市场加强调研，在项目开发之前进行可行性研究，选择适宜的投资项目类型，避免盲目开发。

2、制定投资组合战略，由于房地产投资具有资金大，收益时间长的特点，为了降低风险，房地产开发企业可以采用投资组合战略，例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合，也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合，来分散投资风险。

（三）加强全面预算管理

在市场经济条件下，企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化，房地产开发企业具有投资大，建设周期长，投资风险大的特点，因此完善资本运营机制，加强全面预算管理具有重要的意义。编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据，也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据 。房地产开发企业要要编制科学合理的预算计划，建立完整的资本预算程序，同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度，从而降低风险。

（四）加强现金流量管理

现金流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理，分为战略性的管理和战术性的管理。房地产开发企业要在分析企业战略及环境因素的基础上，根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略，做到企业战略与现金流管理想吻合，切忌盲目扩张。同时，房地产开发企业的现金流管理还要与企业的生命周期相结合，满足企业不同发展阶段，突出重点。另外，房地产开发企业的现金流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡。现金流的战术性管理就要从现金流预算、现金收入管理、现金支付管理以及融资管理等方面做起，来保障企业战略目标的实现。

参考文献：

[1]吴志华，华马姣.房地产开发企业的财务风险管理初探[J].现代经济（现代物业中旬刊），2011，10（5）：45-46

第8篇

【关键词】 房地产业； 财务风险； 预警分析； 风险防范

一、引言

房地产业是个资金密集型行业，高投入、高回报、高风险。由于我国房地产业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化。在国家宏观调控政策的影响下，房地产企业的资产负债率不断攀升，企业承受着巨大的财务风险，其可持续发展面临着严重的挑战，如何有效防范和降低财务风险已成为很多房地产企业求生存、谋发展而迫切需要解决的问题。因此，建立房地产财务风险预警机制，以便企业管理层及时采取有效措施，避免或减少财务风险对企业的威胁，对房地产业具有重要的理论价值和现实意义。

企业财务风险的预警研究在国外开展较早，Altman曾运用多元变量分析法对企业的财务困境进行预测，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神经网络系统对这些模型进行了修正；后来，Kahya等提出了一个使用时间序列累计和Cumulative Sums（CUSUM）统计方法的财务困境研究模型。在国内，吴世农、黄世忠较早介绍了企业的破产分析指标和预测模型；周首华等利用Compustat PC Plus会计资料库中的4 160家公司数据为检验样本建立了F分数模式；陈静（1999）、张玲（2000）、陈晓（2000）等采用国内A股市场数据对此命题进行了实证研究。在房地产企业财务风险预警研究领域，龙胜平、张丽丽、郦大海、李建中分别利用各种预警模型对财务风险进行了分析。但由于部分公司通过操纵利润、弄虚作假而导致财务指标不准，使得仅采用财务指标作为判别依据进行预警与防范的有效性大打折扣。基于此，本文通过引入非财务指标采用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析，以期提高预警信息的准确性，并提出了相应的风险防范措施。

二、房地产企业财务状况与财务风险类型

（一）财务现状分析

由于我国房地产市场开发较晚，公司自有资金十分有限，房地产开发对资金的巨大需求使得房地产企业的资产负债率向来比较高，表1为我国部分大型上市房地产企业2010年和2011年的年报数据。从表1中可以看到房地产企业的资产负债率普遍在60%以上，房地产企业负债经营现象严重，资金结构不合理。

（二）财务风险分析

1.非系统性风险

非系统性风险是由特定经营环境的变化引起的不确定性而对个体产生影响的特有风险，源于房地产企业自身特有的经营活动和财务活动。资金结构是否合理、财务管理水平高低等，都使得房地产企业面临较大的非系统性风险。

2.资本运动风险

（1）融资风险。房地产企业资金需要量大，房地产项目的每一个阶段都需要大量的资金流。目前房地产企业的资金主要依靠银行贷款和预售房款，随着国家宏观调控政策的不断落实，银行对房地产企业的贷款及居民购房按揭贷款受到更多的限制，这使得房地产企业融资困难；同时借贷融资也导致房地产企业资金结构不合理，资产负债率偏高。

（2）投资风险。房地产项目投资所需资金量大、回收期长、周转率低，项目还需要一些建设条件，加上房地产企业本身缺乏对风险的预测，使得房地产企业从投产到回收乃至产生利润都存在较大的不确定性。

（3）资金营运风险。资金营运是指企业将所有的资金通过流动、优化配置等各种方式进行有效运营，以实现资本增值的目标。房地产企业项目周期长，政策法规、供求关系、利率等各种环境会发生变化，加大了企业变现风险。

（4）收益分配风险。我国房地产企业是从20世纪80年代开始发展的，目前尚未实现规范化，也没有完整系统的企业规划，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏稳定性和多样性，分配行为不规范易受政策条件的限制等。

三、房地产企业财务风险成因分析

（一）宏观因素

1.外部环境复杂多变

房地产行业是国民经济中的重要行业，国家为了保证国民经济健康协调发展，常常运用财政、税收、金融、土地等各项政策来对房地产行业进行宏观调控。目前，针对国内房地产业过热现象，国家出台了一系列宏观调控政策进行抑制，一次比一次严厉，针对性更强。另外，自2007年爆发次贷危机以来，全球经济急剧下滑，金融危机逐渐演变成经济危机，在经济全球化的背景下，国际市场经济的剧烈震荡势必对中国企业造成巨大冲击。

2.项目开发经营周期长

房地产项目从规划阶段开始，要经历市场调研、可行性研究、征地、拆迁、安置、建设施工、物业、绿化、房屋销售等多个阶段，项目周期长，不确定因素多，财务风险也随之变大。

（二）微观因素

1.企业财务风险意识淡薄

目前房地产企业的财务管理人员及企业经营者对财务风险普遍缺乏足够的认识和了解，风险防范、预警意识不强，不能从根本上把握风险的本质。在当前复杂的经济环境中，经营者对房地产行业的市场定位、发展趋势很难把握，造成他们对财务活动中资金的筹集、运用、投资等各环节的控制更加困难。

2.企业资金结构不合理

出于财务杠杆以及各方面利益的考虑，房地产企业在项目开发过程中会有各种举债行为，导致债务资金比例过大，特别是对银行信贷的依赖程度较高，一旦资金链发生断裂，房地产企业财务将陷入困境。

3.企业内部控制不健全

长期以来，国内房地产企业内部缺乏一套全面系统的管理体系和监督机制，奖惩和激励政策不完善，内部各部门以及人员之间权责不明，导致在资金管理、利益分配等方面存在严重的问题。

四、房地产企业财务风险评价指标选择与预警分析

（一）财务风险评价指标的选择

房地产企业财务风险评价指标的选择，应遵循全面性原则、逻辑性原则、有效性原则、客观性原则、敏感性原则，同时还应结合房地产企业自身特点选择能够衡量房地产企业财务目标以及财务风险的指标。房地产企业财务状况复杂，面临的不确定因素多，一方面要选择能直接反映企业财务状况的财务比率指标，另一方面也要有能够反映企业财务状况的非财务指标。

借鉴国内外的实证研究成果并结合我国房地产企业实际情况，笔者选择短期偿债能力、长期偿债能力、营运能力、盈利能力、现金流量、发展能力作为评价房地产企业财务风险的财务指标，具体内容参见表2。

相对来说，非财务指标难以量化，但是引入非财务指标能更全面地反映企业的财务状况，这里选定如表3所示的非财务指标。

（二）我国上市房地产公司财务风险预警分析

1.预警模型选择

财务风险预警模型比较多，本文选用Zeta模型作房地产企业财务风险预警分析。Zeta模型实际上是一个多变量线性函数模型，通过对企业多个财务比率进行汇总，求出一个总判别值来预测企业财务风险。Altman、Haldeman和Narayanan曾运用Zeta模型对1969—1975年间53家破产企业和58家非破产公司进行了实证分析，结果发现，Zeta模型用于预测五年和一年的财务危机的企业精度分别为70%和91%，而且越接近财务危机发生的时间，预测精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1为营运资产/总资产；X2为留存收益/总资产；X3为息税前利润/总资产；X4为股东权益/总负债。

判别标准为：Z

2.财务风险预警分析

运用Zeta模型对表1中所列的我国部分上市房地产公司2009年至2011年的财务数据进行测算，得出如表4所示的财务预警信息，从中可以看出样本企业的财务处于安全状态，但2011年与2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明国家宏观调控政策的作用已经开始显现，房地产企业的财务状况开始变差。

五、房地产企业财务风险防范措施

（一）宏观防范措施

1.关注政策变动，加强投资环境监测

我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，受政府政策影响更大，所以房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态。通过对各项政策的关注和研究，既有助于房地产企业确定正确的投资开发方向，预测投资环境，继而预测未来，又有利于房地产企业根据政策变动及时调整投资策略，有效控制企业的投资方向，防范投资风险。

2.制定合理的税务筹划策略

房地产行业是个周期长、税费多的行业，制定合理的税务筹划策略对企业成本控制、风险防范具有重要意义。房地产企业首先要根据自身的特点选择会计制度中收入、成本、费用、资产、负债等会计要素的确认、计量和记录方法，然后再制定合理的税务筹划策略；选择合适的存货成本计价方法、固定资产折旧方法、销售收入确认时间、坏账准备的提取等会计政策进行纳税筹划。要完善会计核算工作，注重税收筹划方案的整体性，达到合理避税、降低成本的效果。

3.加强房地产企业之间的合作

目前，房地产市场发展不平衡且区域性较强，在市场份额和土地供应都相对有限的情况下，房地产企业可以通过合作走异地扩张和开发之路，利用优势互补增强综合实力。现在房地产销售不畅，资金回收慢，联合买地、共同开发能降低企业的财务风险，加强企业现金流的稳定性，尤其是将合作市场投向二、三线城市，潜力巨大。因为目前二、三线城市正值迅速发展时期，受国家宏观调控措施的影响比一线城市滞后，通过合作转战二、三线甚至三、四线城市是房地产企业分散财务风险的有效路径。

（二）微观防范措施

1.增强财务风险意识，提高财务管理水平

房地产企业要提高自身的财务风险意识，特别是财务人员，要善于发现问题，抓住非正常的经济现象，深入分析并及时提出解决方案。财务人员要不断提高自身的综合素质和财务管理技能、水平，学会对资产负债表、现金流量表、利润表、所有者权益变动表的分析利用，改变以往依靠经验或者主观判断进行决策的习惯，根据企业客观情况和外部环境做出科学合理的判断和决策。

2.健全风险管理体系

面对激烈的市场竞争和多变的经济环境，房地产企业应从自身出发建立完善风险管理体系，对房地产企业可能面临的风险进行全面监控，通过对企业风险的识别、计量、防范、控制等进行监督管理，降低企业的财务风险，及时消除不良隐患。

3.基于企业发展战略实施全面预算管理

房地产企业在发展过程中要明确自己的发展战略规划，以战略为依据，以价值链分析为前提条件，以平衡计分卡为手段，以作业成本管理为基础构建现代全面预算管理模式，寻求降低各项活动成本的方法，优化企业的管理流程与作业流程，对房地产企业防范财务风险十分有用。

4.拓宽融资渠道，优化资金结构

银行贷款在房地产企业资金来源中占据着主导地位，但受政府宏观政策影响大，导致房地产企业财务风险增大。因此房地产企业应积极寻找多元化的筹资组合来规避风险，如寻找风险投资者、天使投资者进行股权融资，推动股票市场、债券市场、吸纳民间资金、发展产业投资基金，探索各种投资组合，优化资金结构，降低财务风险。

5.完善内部控制制度

虽然一些房地产企业已经建立了内部控制制度，但是内部控制的执行情况不容乐观，企业内部各部门的职责不明，相互配合不协调，运营效率有待提升。房地产企业要积极开展内部控制建设工作，根据外部环境变化及内部管理要求，修订完善公司内部控制制度及流程汇编，建立科学的决策机制、有效的监督机制和涵盖经营管理相关环节的内部控制体系，以提高企业的经营管理水平和风险防范能力。

【参考文献】

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第9篇

关键词：房地产指数 编制方法 缺陷

我国当前几种主要的全国性房地产指数编制方法

据不完全统计，目前我国公布的各类房地产指数有10多个，其中，既有全国性的，也有地方性的；既有政府主办的，也有企业主办的，还有官方和民间合办的。这里，以目前房地产市场较具代表性的中房指数和国房指数为例，来介绍我国目前房地产指数的编制方法和特点。

中房指数的编制方法

“中房指数”是“中国房地产指数系统”的简称，是一套以价格指数形式反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前房价变动状况的指标体系，是我国最早研究，编制并公布的房地产价格指数系统。“中房指数”以1994年11月北京物业的比较价格为基值，按用途分为四大类：即住宅、商业服务业用房、办公用房和厂房仓库；将各城市的四类物业以其销售价格为依据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为权数计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以竣工量为权数求得加权平均价格，作为各城市的物业比较价格。其计算公式为：

某时期该城市物业比较价格

某时期城市房地产价格指数――――――――――――――×100%

1994年11日北京物业比较价格

关于中房指数编制方法的几点说明：

中房指数是一种修正的拉氏指数，实际操作中以1994年11月为基期，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为1000点，属于定期指数；计算时采用加权平均方法，权数采用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。由于权数固定，中房指数在计算时可以消除权数变化对指数的影响，可以更纯粹地反映“同类同质商品”的价格变动情况。

中房指数采用了抽样调查方法，在对市场商品房项目进行调查的基础之上，采用聚类分析方法，确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。中房指数样本数据直接来源于市场，对市场反映及时、灵敏，保证了中房指数系统对市场的准确把握。

由于中房指数属于定基指数，不同时期指数值都可以直接对比，具有比较好的历史可比性，可以采用图表形式直观表现。采用这一表现方法，可以直观地表示出市场周期发展状况以及目前市场形势，趋势和幅度。

国房指数的编制方法

“国家景气指数”的编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择房地产开发投资，资金来源，土地转让收入，土地开发面积，新开工面积，竣工面积，空置面积，商品房销售价格等8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系。国房景气指数的测算分为八个部分：一是确定指标体系；二是建立原始指标数据库；三是消除量纲的影响；四是确定权数；五是确定基准对比时期；六是消除季节，价格因素的影响；七是建立分类指数和国房景气指数计算数学模型；八是国房景气指数计算结果的分析报告。

中房指数和国房指数缺陷分析

中房指数缺陷分析

中房指数虽然开创了中国大陆现行房地产价格指数编制之先例，有许多值得推行之处，但仍存在以下缺陷：

采用固定权数的拉氏方法，降低了指数的横向可比性 由于采用了固定权数的拉氏方法，在市场发展迅速，结构变化较快的情况下，反映基期市场结构的权数会逐渐与现期市场结构脱节。这样一来，指数虽然还能够反映市场房价的变化趋势，可是会与市场实际结构与价格产生距离，降低指数的可比性，尤其横向可比性会受到较大影响。

指数测算方法不够完善

现实应用的公式未考虑物业结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而原始公式所用的权重是固定(即基期)的物业面积。原始公式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择方式，则会在指数中包含非价格变化因素。

样本数据缺乏代表性

样本数据是编制指数的最基本的资料，为保证指数的科学性和准确性，首先应保证足够的样本量均匀的样本区城和物业类型分布、样本数据的及时更新、样本数据的真实性和连续性等。目前中房指数在编制过程中，存在样本规模小、样本区域和物业类型分布不合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。

指数的应用受限制

目前中房指数在应用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指数的应用。例如中房指数公布的往往是上一月、上一季度、年度的数据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述，而开发商，投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数的理论研究深度的限制，以及房地产实际从业者对市场研究工作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不够，以及就指数论指数、只是进行一些简单的说明和肤浅的分析等问题。

国房指数缺陷分析

国房指数忽视了指数的横向与纵向可比性 国房指数由于是环比指数且为合成指数，该指数包容了大量市场信息，但缺少纵横比较的能力。若要进行纵向比较，则必须经过逐级换算，工作量大。

不同指标变化对指数造成的影响不能清晰反映 国房指数综合了多种信息资料，可经综合地反映市场状况，但先行、同步、滞后等不同指标变化指数造成的影响却不能清晰反映，需要单独说明。

调查数据的可靠性问题 国房指数采样由各级统计部门采用统计报表制度。统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产开发公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。

完善我国房地产指数的若干建议

根据我国目前房地产市场的现状及其发展趋势，笔者就进一步完善房地产指数提出如下建议：

在基期确定问题上，宜采用可变基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势。房地产价格指数是反映两个时期房地产价格变动趋势和程度的相对指标，这里所说的两个时期是指基期和报告期。由于房地产的异质性决定了房地产的品质易发生变化，如果采用固定基期更使对比缺乏可比性，因此，采用可比基期和环比指数来反映房地产价格变化趋势更具操作性。

宜用特征价格理论作为编制房地产指数的理论依据。特征价格理论已成为国外编制房地产价格指数最主要的理论基础之一，但目前我国各地大多采用分层抽样的方法来编制房地产价格指数，缺乏应有的理论依据。但是随着我国经济迅速发展，在市场体制较完善的地区和城市，房地产市场不断规范和成熟，市场交易案例逐步增多，已初步具备了应用特征价格理论的现实可行性，大量的交易案例和实际价格数据使得房地产各属性与房地产价格关系的测算成为可能。就目前而言，上海、北京、广州和深圳等城市的房地产指数可以考虑尝试应用特征价格理论进行测算。

由政府部门与民间合作共同编制房地产指数。政府部门主办的房地产指数其优势在于：有一套自下而上完整的信息来源系统，能够保证数据来源的稳定性，完整性和及时性。就数据来源而言，官办的房地产指数具有民办房地产指数所不能比拟的便捷和时效性。此外，政府部门在国家政策走向上具有明显的优势，在指数的分析和应用上可能会更加成熟和更具有指导意义，并容易取得社会的信任。民办房地产指数的优势在于：民办机构本身往往就是房地产中介机构或咨询公司，正在或者曾经过很多楼盘，掌握着市场上很多楼盘从开发到销售全过程的详细资料，甚至了解每个单元的销售价格，付款方式等，可以以较为全面的房地产开发项目，供需资料为基础，详细把握各具体区域，具体物业的价格及其变化。也就是说，民办房地产指数的分析可能更加微观和具体，对开发商的指导意义会更强一些。因此，应充分发挥各自优势，让政府部门与房地产企业（民间）合作共同编制房地产指数。

参考资料：

1.李国柱、孙焕民，《编制城市房地产价格指数的若干问题》[J]，《统计研究》，2003.8