房地产开发和管理第1篇

由于房地产开发项目管理的核心任务是项目的目标控制，因此按项目管理学的基本理论，没有明确目标的房地产开发不是项目管理的对象。 项目是创造独特产品、服务或其它成果的一次性工作任务。具体说，用有限的资源，有限的时间为特定的客户完成特定目标的阶段性工作。 项目可大可小，其共性：要由个人或组织机构来完成；受制于有限的资源；遵循某种程序；要进行计划、执行和控制等。 项目的属性：一次性；独特性；目标的确定性；活动的整体性；组织的临时性和开放性；开发与实施的渐进性。 项目要求达到的目标可分为两类，必须满足的规定要求和获取的期望要求。 项目管理是通过项目利益各方的合作，把各种资源应用于项目，以实现项目的目标，使项目利益各方的需求得到不同程度的满足。一、房地产开发项目管理的类型 1、房地产开发项目管理的内涵是：自项目开始至项目完成，通过项目策划和项目控制，以使项目的费用目标、进度目标和质量目标得以实现。项目管理分为项目决策期和项目实施期。 项目决策期管理工作的主要任务是确定项目的定义，而项目实施期管理的主要任务是通过管理使项目的目标得以实现。 “自项目开始至项目完成”指的是项目的实施期。 “项目策划”指的是目标控制前的一系列筹划和准备工作。 “项目控制”指的是目标控制中的一系列执行和控制工作。 “进度目标、质量目标”对项目利益各方是相同的，都是项目的整体目标，只是利益各方实施的阶段不同。 “费用目标”对业主而言是投资目标，对施工方以及其他利益各方而言是成本目标。 2、按房地产开发生产组织的特点，一个项目往往由许多参与单位承担不同的建设任务，而各参与单位的工作性质、工作任务和利益不同，因此就形成了不同类型的项目管理。由于业主方是房地产开发项目生产过程的总集成者——人力资源、物质资源和知识的集成，业主方也是房地产开发项目生产过程的总组织者，因此对于一个房地产开发项目而言，虽然有代表不同利益方的项目管理，但是，业主方的项目管理是管理的核心。 3、按房地产开发项目不同参与方的工作性质和组织特征划分，项目管理有如下类型： 1）业主方的项目管理； 2）设计方的项目管理； 3）施工方的项目管理； 4）供货方的项目管理； 5）建设项目总承包方的项目管理。 投资方、开发方和由咨询公司提供的代表业主方利益的项目管理服务都属于业主方的项目管理。施工总承包方和分包方的项目管理都属于施工方的项目管理。材料和设备供应方的项目管理都属于供货方的项目管理。 建设项目总承包有多种形式，如设计和施工任务综合的承包，设计、采购和施工任务综合的承包(简称EPC承包)等，它们的项目管理都属于建设项目总承包方的项目管理。二、 业主方项目管理的目标和任务 1、业主方项目管理服务于业主的利益，其项目管理的目标包括项目的投资目标、进度目标和质量目标。其中投资目标指的是项目的总投资目标。进度目标指的是项目动用的时间目标，也即项目交付使用的时间目标，如工厂建成可以投入生产、道路建成可以通车、办公楼可以启用、旅馆可以开业的时间目标等。项目的质量目标不仅涉及施工的质量，还包括设计质量、材料质量、设备质量和影响项目运行或运营的环境质量等。质量目标包括满足相应的技术规范和技术标准的规定，以及满足业主方相应的质量要求。 2、项目的投资目标、进度目标和质量目标之间既有矛盾的一面，也有统一的一面，它们之间的关系是对立的统一的关系。要加快进度往往需要增加投资，欲提高质量往往也需要增加投资，过度地缩短进度，过低的减少投资会影响质量目标的实现，这都表现了目标之间关系矛盾的一面；但通过有效的管理，例如采用先进的科学技术、严谨的工作计划，在不增加投资的前提下，也可缩短工期和提高工程质量，这反映了关系统一的一面。 3、房地产开发项目的全寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段和使用阶段。 项目的实施阶段包括设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。招投标工作分散在设计前的准备阶段、设计阶段和施工阶段中进行，因此可以不单独列为招投标阶段。

4、业主方的项目管理工作涉及项目实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期5个阶段分别进行如下工作：

1）安全管理；2） 投资控制；3） 进度控制；4）质量控制；5）合同管理；6）信息管理；7）组织和协调等7项。构成业主方35分块项目管理的任务。

其中安全管理是项目管理中的最重要的任务，因为安全管理关系到人身的健康与安全，而投资控制、进度控制、质量控制和合同管理等则主要涉及物质的利益。

三、设计方项目管理的目标和任务

1、设计方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和设计方本身的利益。其项目管理的目标包括设计的成本目标、设计的进度目标和设计的质量目标，以及项目的投资目标。项目的投资目标能否实现与设计工作密切相关。

2、设计方的项目管理工作主要在设计阶段进行，但它也涉及设计前的准备阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。

3、设计方项目管理的任务包括：1）与设计工作有关的安全管理（这是非常重要的，他必须对提供的设计文件是否符合安全法规负责）；2）设计成本控制（本身的）和与设计工作有关的工程造价控制（整体的）；3）设计进度控制；4）设计质量控制；5）设计合同管理；6）设计信息管理；7）与设计工作有关的组织和协调。

四、施工方项目管理的目标和任务

1、施工方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和施工方本身的利益。其项目管理的目标包括施工的成本目标、施工的进度目标和施工的质量目标。

2、施工方的项目管理工作主要在施工阶段进行，但它也涉及设计准备阶段、设计阶段、动用前准备阶段和保修期。在工程实践中，设计阶段和施工阶段往往是交叉的，因此施工方的项目管理工作也涉及设计阶段。

3、施工方项目管理的任务包括：

1）施工安全管理；2）施工成本控制；3）施工进度控制；4）施工质量控制；5）施工合同管理； 6）施工信息管理；7）与施工有关的组织与协调。

五、供货方项目管理的目标和任务

1、供货方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和供货方本身的利益。其项目管理的目标包括供货方的成本目标、供货的进度目标和供货的质量目标。

2、供货方的项目管理工作主要在施工阶段进行，但它也涉及设计准备阶段、设计阶段、动用前准备阶段和保修期。

3、供货方项目管理的任务包括：1）供货的安全管理；2） 供货方的成本控制；3）供货的进度控制；4)供货的质量控制；5)供货合同管理；6)供货信息管理；7)与供货有关的组织与协调。

六、房地产开发项目总承包方项目管理的目标和任务

1、房地产开发项目总承包方作为项目建设的一个参与方，其项目管理主要服务于项目的整体利益和建设项目总承包方本身的利益。其项目管理的目标包括项目的总投资目标和总承包方的成本目标、项目的进度目标和项目的质量目标。

房地产开发和管理第2篇

关键词：房地产项目开发；成本控制；管理

中图分类号：F87文献标识码：A文章编号：1006-4117（2012）03-0062-02

随着中国经济的快速发展，房地产行业已经取得了重大的成就，如今房地产行业已是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。随着建筑市场竞争的日趋激烈，房地产项目的利润空间越来越小，特别是在当前房地产调控政策越来越严厉，房地产开发成本居高不下的情况下，我们房地产企业的生存能力、盈利能力、发展能力与企业的成本控制和管理息息相关，不注重成本控制和管理的企业都将被淘汰出局。所以房地产项目开发的成本控制和管理已经成为研究的重点。因此，为了在行业的逆流中生存乃至增长，为建设和谐社会的目标，对房地产项目开发进行良好的成本控制具有现实意义。

一、房地产项目开发的成本结构

房地产项目开发成本主要由四部分组成。

第一部分是土地成本，约占项目总成本的30%左右，主要指土地获得阶段所发生的各类费用支出，包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助费、土地契税等。

第二部分是前期费用，约占项目总成本的10%左右，主要指规划设计费、各类报建报批报审费、土地测绘费以及可研费用。包括勘察费用、规划设计费、项目的报批报建费、工程预算编审费、工程监理费、三通一平等临时工程费。

第三部分是建筑安装工程成本，作为房地产项目开发成本的主体，约占项目总成本的50%左右，主要是指直接用于工程建设的总成本费用，包括建筑工程费、设备及安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。其中在建筑安装工程成本中，材料所占的比例最大，约占建筑安装工程成本的60％左右。

第四部分是期间费用，约占项目总成本的10%左右，主要指管理费用、财务费用、销售费用。其中管理成本比较固定，在财务费用和销售费用有一定控制空间。

二、房地产项目开发的成本控制和管理中存在的问题

目前，房地产项目开发的成本控制和管理中存在的严重问题。例如，某些房地产开发项目，不做可行性研究就直接做设计，这使得项目的开发成本无法预知。

有些房地产企业由于缺乏管理经验，不注重设计变更和现场签证的管理，部分项目工程甚至发生“倒签”的情况，导致超合同付款，无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本状况，难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，所有这些都对房地产项目开发成本的控制产生了不利影响，这对于房地产行业的持续健康发展是有害的。

（一）无法准确预估项目成本

在项目开始投资之前需要进行可行性研究。目前编制的许多可行性研究报告缺乏细节，没有有效的控制项目物资的数量，出于严谨的考虑，投资估算值往往偏低。此外，在进行可行性研究过程中没有进行必要的调查，不能有效地识别一些潜在的地质缺陷和其他一些未知风险，从而导致预算超出估算。

（二）设计变更、现场签证难以有效控制

很多房地产企业虽然都很重视成本管理，由于缺乏经验，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司的成本管理体系成为一纸空文，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。

（三）无法掌握项目建设过程中的最新动态成本

目前大多数房地产企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。

（四）不遵循基本建设程序，无法控制成本

对于一些项目，由于时间紧迫，造成边设计边施工，因此，设计也不完善。在施工中不严格遵循基本建设程序，有时，先作设计后做可行性研究，有的项目甚至是工程完工后才补做可行性研究。其结果便是：投资估算和预算不能有效地控制工程造价。

（五）融资结构不合理、融资渠道过于依赖

目前，中国房地产项目开发的资金主要来自国内贷款，利用外资和其他资金来源较少。虽然融资方式很少，且不成熟，限制更多，造成项目资金不能及时到位。为了确保项目的正常进行，房地产企业不得不从银行贷款。因此，大量的建设资金为银行贷款，然而信贷周期长，无法保证投资回报。房地产行业的特点决定投资回报的滞后性。只有一个融资渠道，会增加风险和成本，银行贷款余额的增加，会带来日后建设成本的增加。

（六）成本管理不科学、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通过很多项目的工程结算审核，我们发现，管理不善是造成预算超支的因素之一。造成超支的主要项目包括管理费、拆迁补偿费和工程设计变更及签证增加费。主要原因包括：缺乏完善的成本控制体系，无法管理和控制系统的成本。缺乏成本控制和约束机制的理念。项目管理人员只注重质量和建设工期，而不注重成本控制。该这种情况之下，将会使项目的投资无法控制。

三、房地产项目开发中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地产项目开发科学的管理体系和完善相关配套措施

1、成本控制的关键是要建立科学的管理体系，完善相关配备的措施，以及实施“投资、建设、管理、使用”的分离。

2、改革现行建设程序、使工程建设更加理性。简化行政审批程序，完善审批制度。

3、建立和完善政府的监督。加强对房地产项目的勘察、设计、招投标、施工的有效监督和管理。完善工程的建设和监理。

4、规范项目建设当中的勘查、设计、招投标、建设过程。

5、建立对勘查和设计监督制度。使成本控制一开始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制体系，并实现基于成本的全过程控制

建立和完善成本控制体系，形成一个在设计、招投标、施工、管理和建设过程中一以贯之的成本控制的组织。建立和完善成本管理责任制度。建立一个以项目负责人为控制重点的成本控制制度，其可以帮助预测成本，并作出决定。建立成本控制的信息管理系统以实现信息的反馈，信息系统可以帮助提供错误的预警，分析原因，提出建议，并实现成本控制的动态管理。建立成本控制标准，明确岗位职责。建立成本的监督检查和激励机制，激发企业员工参与成本管理的积极性。

（三）强调设计，加强合同管理，严格控制设计变更

设计是在房地产项目开发可以直接影响工期和投资规模的成本控制的所有要素当中最重要的一环。因此，实行设计方案招投标制度和对设计单位提出限额设计要求是很有有必要的。加强合同管理，合同是施工阶段造价控制的依据，合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清、日后扯皮的现象，有关的责任人都要熟悉合同条款，各尽其责。加强图纸会审工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前；加强设计变更管理，杜绝不合理的设计变更。

（四）扩大融资渠道，优化债务结构。降低融资风险，降低资金成本

进一步扩大融资渠道，吸收更多的资金来参与到房地产项目开发。降低银行贷款规模，避免过多依赖银行，降低资金成本。房地产企业应该尝试获得政府补贴。探索新的融资渠道，如资产重组，股权融资，发行企业债，短期融资，BOT方式，拍卖，在市场上市，吸收外资。

（五）控制拆迁费用

1、政府在土地征用和拆迁中占有主导地位。只有政府参与进来，项目开发企业才能解决拆迁补偿这个最困难的问题。从成本的角度来看，它比由项目开发企业自行解决这个问题更为经济的。

2、建立补偿标准体系。由政府出台一系列的补偿标准，项目开发企业按照补偿标准补偿到位，这样有利于社会稳定。

3、确保补偿。在开始的时候，有必要考虑到补偿，避免滥用补偿。补偿是否能达到其所有者的要求是一个非常重要的问题。

4、设计尽可能严谨。确保土地征用的可预见性。同时，项目开发企业应做好项目建设的前期准备工作，缩短设计和施工之间的时间距离。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括项目管理成本、风险管理成本、供应链管理成本、人力资源管理成本各个方面,它是一个整体性的成本控制。工程项目管理成本控制主要体现在：项目管理机构要精干,管理人员的业务素质要高,人员职务设置要科学,财务管理要严谨等。风险成本管理主要是在工程项目管理中,要切实减少各种可变因素带来的工程风险,要做好风险评估,建立有效的预警机制。供应链管理成本指的是在工程建设过程中,对材料、设备、服务等供应的管理。人力资源管理成本是在工程项目中对人力资源的管理控制,选择高素质、高技能工作人员,合理安排人员,进行一定的技术培训,建立完善的激励机制,实现人力资源成本优化整合。

结论：房地产项目开发的成本控制和管理是一项系统工程，它的成功取决于所有参与者的奉献精神。本文探讨了中国房地产项目在开发当中的成本结构、成本控制和管理当中存在的问题以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在现阶段的房地产项目开发上面，我国还存在着诸多问题，有碍于房地产行业的发展和壮大，不利于总体宏观经济的持续稳定的增长，当然，许多专家学者和房地产行业的经营管理者都在这方面做出了自己应有的贡献，为我国房地产事业的蓬勃发展贡献了宝贵的经验和理论基础，本文也希冀靠自己的思想的火光，来启发我国房地产项目开发中的参与者。房地产项目开发的成本控制和管理的指导思想是与在我国建设资源节约型社会的理念一脉相承的。本文应贡献自己的作用，以利于中国的房地产项目开发在未来房地产市场的成本控制和管理。

作者单位：云南西双版纳阳光房地产开发有限公司

参考文献：

[l]史影.谈论房地产开发项目的成本控制探讨[J].中国房地产业,2011,08:2-6

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[3](英)费雷德里克·哈里森,丹尼斯·洛克著.高级项目管理：结构化方法[M].操先良译.北京:经济箭理出版社,2006.

[4]满其忠.房地产开发项目成本控制研究[J].时代经贸,2011,02:43-46.

[5]熊克屏.浅谈房地产开发的成本控制[J].企业管理,2011,05:27-28.

[6]陆颖青.房地产项目开发建设前期的成本控制[J].建筑施工,2010,07:36-45.

[7]王洪,陈健编著.建设项目管理[M].北京:机械工业出版社,2006.

[8]蔡东明.浅谈房地产项目开发全过程成本控制[J].城市建设理论研究,2011,17:22-25.

房地产开发和管理第3篇

关键词：楼市调控；企业转变发展思路；资金管理；融资渠道

在当前国家针对楼市的宏观调控和限购令的大背景下，房地产企业的资金面临着前所未有的压力，应该清醒地认识到，国家的调控政策是一项长期的政策，因此企业面临的困难也是长期的，因此做好企业长期的发展方式转变和现阶段解决企业面临的问题，最大限度降低资金风险，确保资金安全和正常周转，从而走出当前困境，确保当下平稳发展，进而促进企业的长远发展，无疑是当前所有房地产企业（不仅仅是中小房地产企业，同样包括一些房地产业的龙头企业，甚至也包括涉足房地产业的央企、国企等）的首要课题。在这样的背景和动机下，加强并且改进企业的融资管理，改变发展方式，规划长远发展，从而度过目前的困境便有了现实意义，也能达到保证资金平稳周转、最大限度降低资金对于房地产企业发展的制约，确保企业快速、健康发展的目的。

一、目前房地产企业管理的现状及存在的问题

第一，融资渠道单一。目前房地产企业融资的主要渠道是银行贷款，虽然其他方式的融资已经被越来越多的房地产开发企业所重视（也是迫于银行贷款收紧而不得已为之），但最主要的融资方式还是银行贷款，而一旦国家对房地产动手，银行对房地产企业的贷款马上收紧，甚至关闭贷款之门，房地产企业的资金便会受到巨大威胁，这种威胁已经深及企业根本，因为没有钱，便拿不了地，造不出房子，恶性循环便会最终导致企业破产、倒闭，近几个月来，已经有一些中小企业迫于房地产资金紧张而最终关门大吉的例子见诸报端，可见融资渠道的单一已经成为企业可持续发展的重要瓶颈之一。

第二，资金压力大。房地产项目的先期投入大，包括拿地（土地出让金）、前期设计咨询费用、建房（建设资金）、人力（建筑商的建设费用）等，而投资的回收期又较长，风险高，这都导致房地产项目本身所固有的融资压力大等属性，而目前国家的楼市调控，如新国八条等政策文件，严格控制了购房人资格，导致房屋预售压力大，而财政政策对银行对房地产企业的贷款进一步收紧，一些企业感到从银行贷款是越来越难了，这些国家层面的打压和房地产自身的属性结合起来，对房地产企业的融资造成了空前的压力。

第三，企业自我积累能力下降。导致这个问题的原因是多方面的，一是开发商的贪大，报纸、网络上一些房地产开发行业暴利的新闻导致越来越多的人投入到这个行业来，做着一夜暴富的美梦，倾尽全力地贷款、拿地，盖房，这些导致了企业的不理性发展，不注重自身的资金积累，一旦外界条件发生变化，企业便面临着巨大的风险，而且这种风险可能是致命的。二是外部的竞争所致。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争，这些导致企业盲目地扩张，扩充自己的地盘，更加加剧了企业自我积累的能力下降。

第四，融资市场混乱，缺乏完善的法律法规规范。房地产的金融市场并不完善，房地产信托、住房抵押贷款证券化等金融产品虽然对房地产金融市场的发展作出了有益的探索，但这并不足以弥补法律法规不完善，政策法律缺乏一致性和协调性对房地产融资渠道所造成的阻碍。

二、加强房地产企业管理的建议

鉴于上述房地产企业融资现状、问题及原因分析，本文对于加强和改进房地产企业融资管理有如下几方面的建议：

第一，转变发展思路，从数量的扩张型向品牌的扩展转变，转变发展方式。一些房地产企业过于依赖粗放的发展方式，开发项目遍地开花、规模庞大，大量建造毛坯房，和科技含量低、质量低、舒适度低的“三低”商品房，其中一些企业在建造装修时资源浪费严重，甚至以次充好，偷工减料，造成商品房纠纷有增无减。这种发展思路是一种短视的思路，单纯注重眼前利益，不顾企业长远发展，这种方式可能在一段时间内产生巨大的经济利益，但从长远来看，无疑对企业的品牌和声誉造成负面影响，有的甚至因此而倒闭。这种牺牲长远利益来获取眼前利益的方式实不可取。相应地，集约利用土地，提高人员素质，加强住宅产品研发，加快科技创新能力，大力推进全装修房，全面提升住宅品质，节约土地资源，降低建筑能耗，减少资源消耗，走绿色低碳的可持续发展之路成为企业转变发展思路的可行之径。房地产开发商要从数量扩张转为品牌提升，不要盲目扩张，以免造成资金链断裂，提高房地产的开发质量和服务水平。数量扩张时代，中小房地产开发商服务意识和品牌意识淡漠，缺乏长远的规划，如果不能及时调整，会逐渐被市场淘汰。总之，房地产行业的品牌的阶段已经提前到来，企业要有充分的认识和思想上的重视，适应并且顺应这种发展趋势，在变化中把握先机。

第二，加强企业资金管理，各职能部门要紧密合作。在项目之初，提高现金流预测的准确性。加强企业资金管理，重点是现金流预测的准确性，从资金的源头、使用流向、投入比例、回笼周期、产出比、房价策略等方面做一次完整而深刻的梳理，找出资金使用的问题所在。

第三，加大投入产出比高的项目，对资金的使用流向进行严格和规范的管理，每一笔资金的使用，都应该经过缜密、深入的分析，对预期收益、回收周期、存在的风险等做出比较专业而理性的分析，力争使每一笔资金的投入都得到最大化的收益。同时应该加快资金周转，提高资金的使用率，避免周转期长的项目造成的可能的资金回笼压力。可以借鉴目前被广泛采用的基于现金流量模型的房地产投资价值，加强理论创新，重视投资价值分析技术的使用，避免那些投入产出比低的项目造成资金浪费，经过深入分析比对，发现潜在投资价值高的项目，抓住先机，果断出手，在激烈的房地产市场竞争中占得先手，用高投入产出的项目收益比来缓解资金压力，这种可以成为“先发制人”的方法本质上是一种化被动为主动的方法，在大环境不利的情况下，在别的企业都在通过打折促销等方式加紧回笼资金，投资更为谨慎的情况下，笔者认为值得房地产企业出其不意地主动出击，在最基本的资金周转不被威胁的情况下，主动出手，以进为退，通过多种渠道尽可能多得筹集资金，去占领其他企业不敢或不愿，却具有重要投资价值的项目。占据了投资收益高的项目，就占据了未来发展的先机，从短期看可能会进一步加剧资金压力，但从长期看，对保证长远资金安全，促进后期发展具有重要的作用。

第四，实施适度灵活的房价销售策略，不可死扛。在比较准确的现金流预测基础上，找到资金缺口的量，在房价销售阶段：以解决资金缺口为限，制定一个严谨的销售政策：促销价格和促销量。从目前的通货膨胀形势看，房价有其坚挺的基础，因此现阶段的销售政策是解决企业不能趴在成功的途中的政策。实施适度灵活的销售策略可以释放一种善意的信号，对缓解目前买方、卖方的尴尬局面有重要的作用，从一定程度上可以缓解企业背负的社会压力和道德责任，为企业改善大众口碑，提升企业信誉，从而推动销售量的提升，促进企业资金回笼，保证企业资金平稳周转，具有不可忽视的作用。

第五，加强资金风险意识。尽管以借贷方式筹措开发经营资金是房地产开发企业的普遍发展模式。先期内部投入资金不会很大，这对企业的资金来源来说可能起到一定的缓冲，但这种过分使用财务杠杆的方式存在比较大的潜在危险，一旦债务发生危机，便会危及企业生存。这种侥幸心理在经济过热、通胀压力空前的大环境下，显现出其危险性，一旦政策转变，哪怕是些许的变动，都会对市场预期产生不可估量的影响作用，对企业的资金压力起到的暗示作用，甚至强于真实的数字变更。所以，房地产开发企业应加强风险意识，稳定的可持续发展是企业的第一要务，不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内。

第六，严格控制成本费用的支出，完善资金监控。房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。资金监控包括期前预控和期间监控两方面。前者的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以防患于未然。而后者则贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过完善资金监控，最终实现资金的良好管理。

第七，拓宽融资渠道，建立多元化的融资方式。企业不应该把注意力仅仅集中在银行贷款上，尽管这种企业融资方式能够快速获得大量资金，给企业发展提供足够的资本支持，但这种借贷方式的危险性也不容忽视，商业银行的放贷与否、放贷多少是根据国家的宏观经济政策来调整的，这种具有依赖性的方式具有变动性和不可预见性，当经济发展时，银行大量放贷，企业获得大量资金，房地产业蓬勃发展，大家都从中获利，而一旦经济过热、泡沫显现，通胀过快增大，货币政策和财政政策便会相应收紧，这对企业的资金冲击是不可忽视的。拓宽资金的渠道，促进融资方式的多元化，对企业发展来说便显得更加重要，一个好的融资方式，不仅关注银行信贷，更应该重视有股权融资、合作开发、房地产信托、典当等方式的完善和丰富。从资金来源上实现多元化，最大限度保证资金安全，为企业的长远和可持续发展提供坚实的和基本的资金支持，为实现这一目标应做到：第一企业应规范化管理，符合上市公司的要求；第二，重视业务素质的培养，熟悉各种融资方式的区别； 第三，要和金融机构和非金融机构保持良好的工作联系，保持各种融资渠道的通畅。

结论及建议：房地产行业是国家的支柱产业，房地产业的繁荣与否直接影响到国家的宏观经济形势，作为房地产业的承载，房地产企业的每一步从宏观上说都会对行业产生影响。在国家宏观调控和对楼市的过于繁荣的打压和限制的大背景下，房地产企业要做好足够的准备和思想上的重视，而这转化到具体的企业管理策略上，便重点表现在企业的融资管理，只有做好融资管理，促进企业资金流转，避免资金风险，才能从根本上保证企业的长远发展，促进企业更好更快地发展，也能间接促进国家经济的平稳较快发展。企业应该意识到，这不仅关乎企业自身，更和企业的社会责任密切相关。

参考文献：

[1] 武书义.我国房地产金融存在的问题与发展策略.华北金融,2008年第1期

[2] 潘爱青.房地产融资问题研究.科技创业月刊,2006年第7期

房地产开发和管理第4篇

【关键词】房地产开发；成本控制；设计管理

1、房地产成本构成

房地产开发成本的核算是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，再根据全部费用的支出最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。 同时，由于每个项目开发规模的不同，房地产开发的成本的管理也是不同的。对于小规模的开发，如单幢楼或几幢楼体的开发，这个问题相对就比较容易解决，可以将全部开发量作为成本对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发，如上万米的小区开发建设，就必须科学地确定成本对象。在这种情况下，房地产开发成本核算就不能过细，因为许多直接开发费用很难分摊到每幢房屋，这样做势必会增加工作量，使成本核算工作繁琐化。相反，成本核算也不能简单地以小区为核算单位，因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间，而其中所开发的商品房却是陆续完工出售的，这样做势必使成本核算资料滞后，失去其成本结算和管理上的作用。 房地产开发成本主要有四大部分组成，一、土地费用；二、前期费用；三、建筑安装成本；四、工程建设其他费用等组成。

2、现阶段房地产项目成本管理中存在的问题

房地产业作为我国支柱产业之一，现阶段还存在着许多问题，主要表现在以下两个方面： （1）把项目成本管理的重点放在施工阶段 房地产开发项目成本由地价，土建和安装成本费，配套建设费用，开发商的运营成本组成。施工成本在整个项目成本中所占的比率不是最高的，只能说施工阶段可能是成本投入最明显的一个阶段。为防止在施工中产生的各种经济问题，各公司均采取分散权利的办法，项目经理的权力被减少至最低，职能部门的权力相对做大。控制成本被分解到各职能部门后，各部门就只关注自己的职能范围内的成本管理情况，至于对其他部门甚至全局会有什么影响根本就不是相应职能部门关心的范围。因此将项目成本管理重点放在施工阶段是不可行的，应该在每个部门每个阶段都要注重项目成本的管理。 （2）项目运作过程中不注重施工计划 项目成本管理管理方式很多，但首先要做的就是计划。施工前做好工程的估算，必须依据材料计划并对照市场材料价格估算出材料所需费用，还有加工费、临时设施、办公用品及生活设施费等，对每一项做一个较详细的估算。把估算出的总金额与预算总金额进行对照，这对今后的工程实施和成本管理有很大的帮助。制定详实、可行、精确的计划对于项目管理目标完成有着重要的作用。现阶段项目运行时，房地产商为了早开工，早开盘。计划成立一张消耗了劳动力的废纸，完全起不到应有的作用。这样在实际工程中没有科学的计划可以依据，某一分部分项工程不知花费是超还是省，成本管理效率低下。

3、成本管理原则

明确科学的成本管理目标： 管理是为确保目标的实现而服务的，一个系统若没有目标，就不能进行有效控制。设Z管理目标应有科学的依据。 房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程，建设者的开发经验、知识水平是有限的，再加上科学、技术条件的限制，因而不可能在开发项目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的成本管理目标，而只能设置一个大致的投资成本控制目标，这就是项目投资估算。随着项目建设的反复实践，投资成本控制目标逐渐清晰、准确，即设计概算、设计预算、承包合同价等。可见，开发项目投资成本管理目标的设Z是随着项目建设实践的不断深入而分阶段设Z的。具体来讲，投资估算应是设计方案选择和进行初步设计的开发项目成本管理目标。设计概算应是进行技术设计和施工图设计的项目成本管理目标；设计预算或建安工程承包合同价则应是施工阶段控制建安工程成本的目标。 成本管理目标的制定，既要有先进性又要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造力。

综合控制成本管理的原则 ：有效地进行项目成本管理应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，而技术与经济相结合是项目成本管理最有效的手段。技术上采取的措施包括设计方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工外组织设计，在技术上研究节约投资的可能性。经济上的措施包括动态比较投资的计划值和实际值，严格审核各项费用开支等。 我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，设计思想保守，设计规范、施工规范落后，很少考虑如何降低项目投资。而财会、概预算人员的主要责任是依据财务制度办事，不熟悉工程建设知识，不了解工程进展中的各种关系和技术问题，难以有效地控制项目成本。为此，迫切需要培养房地产开发综合技术、经济人才，在项目建设过程中把技术与经济有机结合起来，正确处理先进技术与经济合理两者之间的对立统一关系，力求技术先进条件下的经济合理，把成本控制观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。

4、设计阶段的成本管理

在房地产设计运作过程中，设计阶段的成本管理工作是项目开发全过程成本管理的重点，项目设计要尽可能采用国家和省级的标准设计，因为优秀的设计标准规范有利于降低投资、缩短工期，给项目带来经济效益。开发商可通过招标方式选择设计单位，在委托设计单位之前一定要对项目投资进行详细分析，在此基础上一般采用限额设计的方式，保证有效的成本管理设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。在设计阶段中做好以下问题控制成本。

（1）推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。（2）开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。（3）加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

5、结语

房地产的开发和管理离不开成本控制，只有将成本控制做到最优，才能最大限度的为企业创造价值，成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制设计阶段以及其他阶段的成本费用，而且还必须保证项目质量，这样才能使企业高效运营，在房地产开发当中赢得先机。

参考文献：

[1]王新芳. 房地产开发成本控制研究[D]. 西安科技大学， 2008

[2]任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究[D]西北大学， 2006 .

房地产开发和管理第5篇

【关键词】：房地产开发项目;工程管理;措施

中图分类号： [F235.91] 文献标识码： A

引言

工程管理在房地产开发项目中占有很重要的地位。它是一个系统工程，同工程建设的各方面紧密相关，建筑工程管理的好坏在很大程度上取决项目实施的各个阶段的措施.在房地产开发项目中工程建设的各个阶段，只有运用合理的工程管理手段、管理的职能与科学的技术方法，才能在建筑市场竞争中占有一席之地，本文就工程项目管理目前所存在的主要问题及采取的措施作了简要的阐述，以求达到房地产业的健康发展。

一、我国房地产业工程管理工作中存在的主要问题

目前建筑工程管理工作中存在很多有待解决的问题。这些问题主要体现在以下的几个方面：

1.质量责任不明确，没有有效的奖罚制度

工程管理中，没有明确的确认工作人员的责任，质量与责任挂钩不紧，当出现质量问题时，往往找不出其责任人，造成工作人员责任感的淡薄，从而直接影响到工程的总体质量。同时，还缺乏健全有效的奖罚制度，功而没有奖，错而没有罚，造成工作人员积极性的降低，从而敷衍了事、潦草施工。只有加强考核，制定严明有效的奖罚制度，切实落实该赏的赏，该罚的罚，才能提高员工的积极性，确保工程质量。

2.规定的管理制度难以深入基层

近年，各级建筑有关部门都加强了对建筑行业的监督检查力度，同时也出台了一系列的建筑政策法规和管理文件来宏观调控建筑行业的体制。但是，这些制定的工程管理制度难以深入，只存在于表面工作中，当工程管理制度文件下发到各单位以后，没有运用到工程管理与施工建设中，而只是在应付上级检查察的时候应付一下，没有起到应有的作用。

3.在管理体制中没有科学完善的管理部门机构与工作人员

为了节省开支，增加利润效益，工程管理部门不是精简机构，就是有机构而无工作人员形同虚设，没有起到调节管理工程进度的作用。而且工作人员一人身兼数职或多人在同一工作岗位上的现象时有发生。

4.缺乏专业技术人员，不注重技术开发与科研成果的应用

缺乏项目管理软件的高级管理人才，高素质的且能按照国际通行项目程序、管理模式、标准进行项目管理的人才尤其是缺乏，而且科技创新机制不健全。

5.质量监管核心与机制的不健全

施工工程质量监督与控制工作是建筑管理工作的一重要内容，该工作的实施需要施工、监理及质检机构三方参与。三者由于利益出发点的不同，并且三者之间不存在隶属关系，这就形成了没有明确的监管工程质量的核心机构的局面，缺乏明确的质量监管部门，导致工程管理的混乱，从而为想要提高工程质量的安全增加了难度。

二、提高工程管理的措施

1、认真贯彻各项技术管理制度

贯彻好各项技术管理制度是搞好技术管理工作的核心，是科学地组织企业各项技术工作的保证。技术管理制度的主要内容有：(1)编制施工组织设计与施工场地总平面图；(2)施工图的熟悉、阅读和会审制度；(3)工程技术变更联系单管理制度；(4)施工图技术交底制度；(5)材料及半成品试验、检验制度；(6)施工质量管理制度；(7)工程质量检验与评定制度；(8)隐蔽工程的检查和验收制度；（9）工程结构的检查、验收与竣工验收制度；（10）工程技术档案与竣工图管理制度。

施工的技术管理

在工程施工前，设计单位、建设单位及监理单位要严格审查施工设计图纸，保证有配套的施工项目的设计图纸说明和地质勘查资料，施工人员要熟悉施工的图纸，充分的理解设计的意图，并能够把设计图纸当中的内容准确无误的应用到施工的现场当中去，同时还要掌握一些关键环节的专业技术。在施工阶段，每一道的工序都要进行及时准确的技术交底，把有关的技术经验反馈到下一步的施工工作中去，不断的提高土建的专业施工水平，对于施工过程中的一些比较特殊的环节，容易出现安全隐患的部位以及一些特殊的建材进行施工时，对于所采用的新设备、新工艺更要严格的进行技术交底的工作，确保整个建筑工程施工进度和工程的质量。

3.制订企业施工标准，逐步完善成套的技术

这就要求施工企业制订企业的标准，它是落实规范标准的规定，是确保工程质量，提高投资效益的重要举措，是施工规范标准体系改革的重要方面。工程技术标准分为国家标准、行业标准、地方标准和企业标准。他们之间的关系是国家标准最低，企业标准最高，严格执行企业自身制定的标准，才能保证国家标准的真正贯彻落实。企业标准有补充标准、产品标准、方法标准、工艺半成品标准、工作标准和生产经营活动中的管理标准等。通常施工企业制定的施工工艺标准都会选择企业最优的特长或专业，结合本企业的管理水平和技术水平，制订出该项的施工工艺或操作标准。

4.激励、竞争、约束和监督四大机制的建立和完善

鼓励技术工作人员进行施工的办法就是给人才加薪，以促进技术人员的刻苦工作。对施工质量进行管理，对施工图纸进行检测，以确保准确的进行，并有利于提高竞争力。用相关的法律法规进行约束工人的施工状况，不能出任何差错。监督部门要严格按照制度进行监督，不对的地方直接指出来进行完善。

三、优化方案，提高工程管理质量

在工程管理过程中，房地产开发商的工程管理人员应根据工程实际，建议设计单位采取技术与经济相结合的有效设计方案，对原有的设计进行优化。

某工程项目，设计单位依据《岩土工程详细勘察报告书》对桩基础进行设计时，在计算受力时，因不能准确判断灰岩石埋深，对桩端持力无计算依据，设计考虑仍以摩擦为主，桩端持力为辅的计算方法。桩尖持力层为地质报告中的勃土层或灰岩层，预估单桩承载力极限值取值以勃土层以上各土层的摩阻力为主的计算约为1600kN，此时设计总桩数为510根，选用直径为400mm的预应力管桩，有效桩长为27m-28m.

该工程经过试桩，在试验过程中有意选择近50%以上试验桩端置于灰岩层上。检测报告表明，当桩端置于灰岩层上时，试验桩最大压力为2OOOkN已大于预设静压桩机压力，单桩试验承载力为2200kN，也大于预设最大静荷，且仍未出现极限沉降迹象，试验桩长为28m.

针对上述情况，房地产开发商的工程管理人员为辅的计算方法。经计算，最终桩基设计为:桩长28m，单桩竖向极限承载力标准值为2200kN，桩端持力层为第6层一灰岩层，桩数减少到301根。

通过对设计的优化，经济效益是明显的，初步统计减少桩基施工量约5800m，节约投资约58万元。工程完工后，经过多期的沉降观测证明:房屋观测点的最大沉降量为5.Omm，与规范比较，远远小于允许沉降量。

结语

虽然我国的工程管理体系还有待完善。不过总体方向是好的，是正确的。不仅体现在管理方法的改进，还包括管理措施的完善。如果我们都能够注重技术管理，培养技术人才，合理运用管理的职能与科学的方法，我国的工程施工问题会逐步得到解决，使得我国的房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]刘泽权.建筑工程管理的现状研究[J].山西建筑,2009,(14).

[2]王文忠.建筑工程管理现状和改进[J].消费导刊,2008,(15).

[3]钟敏.论加强施工现场管理的途径及其重要性[J].科技资讯，2006，18.

房地产开发和管理第6篇

（河北润德物流集团有限公司，河北 石家庄 050000）

摘 要：随着我国人民生活水平的不断提升和建筑市场日益变化，我国的房地产行业存在着更大的机遇和挑战，风险和竞争也不断加大，使房地产财务管理存在着一定的问题。由于房地产行业具有投资周期长、不确定性强等特点，因此我们应深入了解房地产开发和经营过程中财务管理的特点，并探寻完善房地产财务管理体系的具体途径。

关键词 ：房地产；开发和经营；财务管理；构造

中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1000-8772-（2015）05-0039-01

收稿日期：2015-02-06

作者简介：朱利亚（1974-)，女，河北赞皇人，本科，会计师。研究方向：财务管理。

随着房地产行业的快速发展，越来越多的人开始重视房地产开发和经营的情况，与此同时，房地产企业的资金投入量变大，使得房地产企业具有很大的资金风险，如果不注重对房地产开发和经营过程的财务管理，就可能限制房地产企业的长远发展。

一、房地产企业财务管理现状

1.财务风险增加

随着城市化进程的不断加快，房地产行业获得了很大的发展优势，越来越多的房地产项目得到了开发和建设。但是与此同时，房地产企业的财务管理周期加长，使得房地产企业在开发和经营的过程中存在着很多不确定因素，使得房地产投资存在着很大的风险。为了能够降低经营中的风险，房地产企业对财务管理人员也提出了更高的要求，希望他们可以以专业的角度来使风险得到分散和降低。

2.财务管理难度提高

由于房地产开发和经营呈现出复杂性，使得房地产企业的财务管理也呈现出复杂的关系，增加了财务管理的难度。一般情况下，房地产企业的财务管理不仅包括了开发企业、投资人、债权人、内部职工等，还包括的上级管理部门、勘察单位、设计单位等，房地产企业与这些单位都有着资金上的往来，使得房地产企业的财务管理难度加大。唯有正确处理好企业自身与各个单位的关系，才能够更好地促进房地产企业的开发和经营工作顺利进行。

二、完善财务管理系统，保障房地产企业经营活动

如今房地产企业的现状是资金缺乏合理监管，筹集资金困难很多，流动资金紧缺，成本管理制度不够完善造成房地产企业的生存状况让人担忧。由于房地产开发和经营活动具有不确定性、复杂性、周期长等特性，给财务管理带来了很大的困难，为了能够更好地保障房地产开发和经营过程中的资金安全，降低财务管理中的风险，我们应积极完善财务管理系统，以促进我国房地产行业的稳定发展。

1.拓宽筹资渠道

由于房地产行业的特殊性，在开发的过程中需要大量的资金投入，使得财务人员具有很重的筹资任务。为了能够保障资金来源和可靠性和资金的稳定性、快速性，应加强对多个筹资渠道的开发，使企业能够具备多元化的筹资渠道，从而使资金能够快速到位，完成筹资任务。首先，企业应发展银行贷款之外的其他形式金融业务，例如商业汇票、银行承兑汇票等结算方式；其次，企业应积极寻找进入资本市场的最佳途径，例如发行债券等方式进行筹资，最后，房地产企业可以实施并购、重组等措施，加大自身在市场中的份额，既能够使企业更加壮大，也能够成功筹集资金。

2.采用现代化财务管理制度

在新形势下，企业如果想得到良好的发展，就需要采用现代化的管理制度，使企业的内部管理能够符合时展的需求，才能够更好地完善财务管理体系。并且，随着时代的发展，企业内部的审计职能也向着多元化方向发展，不仅限于企业的核算，也向着评价与咨询的方向扩展。随着企业规模的不断增大和内部管理层级增多，公司内部审计工作也逐步向着经营管理方向渗透，不仅局限于财务管理方面，还渗透在公司经营管理的各个方面中。

3.进行动态性财务管理

房地产企业的开发和经营不应只局限于一个项目中，而应从全局的角度来对多个项目工程进行分析，从而进行归类总结。财务管理人员应从纷繁复杂的资料中对有用的信息进行提取，使投资者能够进行科学的投资决策，并且，应在企业内部建立动态的管理模式，使整个房地产开发和经营的环节相互连接，使其能够在财务管理人员的监督下进行，从而能够保障房地产企业运行过程中的真实性和有效性。

三、结语

在新形势的推动下，房地产企业的财务管理也应顺应时代的发展，探索更多创新管理理念和方法，完善企业财务管理体系，从而使房地产企业的项目开发和企业内部经营活动能够顺利开展，使企业的资金风险降低。在本文中，我们对当前房地产企业财务管理的现状进行了分析，并探索了完善房地产企业财务管理体系的具体措施，希望能够与业内同仁共同努力、共同进步，为房地产行业的蓬勃、快速和长远发展提供良好的保障。

参考文献：

[1]许艳荣.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].中国外资,2011(14):93.

[2]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].湖南大学,2008.

[3]周彬彬.新形势下完善房地产企业财务管理体系的探讨[J].财经界,2010(2):122-123.

[4]朱华建.中国企业财务管理能力体系构建与认证研究[D].东北财经大学,2013.

房地产开发和管理第7篇

关键词：房地产开发企业 经营管理 存在问题 解决对策

房地产开发行业要想获得更好的发展前景，就要加强经营管理，尤其是项目管理。近年来，项目管理逐渐成为了企业保证产品质量、取得经济效益的主要手段，很多房地产企业都加大了对项目管理的研究力度，把项目管理作为一种高效的管理模式，逐渐应用到企业开发的实践中。从目前来看，房地产开发企业项目管理还存在很多问题，正阻碍房地产事业的发展，因此，寻找有效的解决对策势在必行。

一、房地产开发企业项目管理中存在的问题

（一）项目方案方面存在问题

项目方案的确定对房地产企业日后的发展起决定的作用。一般来说，房地产开发商对项目方案的确定比较重视，但在这一过程中总是不按照相应的规章制度进行，导致这方面的工作做得不足，主要体现在以下几个方面：第一，没有深入市场进行调研。很多房地产开发企业在得到项目后，想要快速获得经济效益，在没有进行市场调查的情况下，就盲目确定了开发的方案，只考虑什么赚钱，就开发什么样的产品，过分的效仿别人，所以导致开发的产品没有特色，缺少吸引力。第二，因为缺少市场调查这一过程，所以导致决策层在方案的决策阶段会出现失误，从而增加企业的风险。第三，没有树立品牌意识。房地产开发企业过分的追求经济利益，在方案确定的过程中，只考虑怎样才能从这个项目中赚到更多的钱，而没有重视产品的品牌意识和形象，而一个企业要想可持续发展，就要树立品牌意识，否则企业将无法生存。第四，项目开发投资估算报告缺乏，这一过程如果不严谨，会导致项目在施工过程中无法有效的控制投资成本，从而会出现投资成本大于计划成本的现象，造成严重的经济损失。

（二）施工设计方面存在问题

很多房地产开发企业在图纸设计阶段做的工作很少，甚至没有，开发商认为图纸设计不是他们的事情，只要交给专业的设计单位就可以，所以只注重施工阶段的成本控制和质量控制，忽略设计阶段的成本和质量控制。一些企业为了尽快的得到图纸进行项目施工，在一切事情都不明了的情况下，要求设计单位进行设计工作，这样就会导致设计的图纸在功能和使用方面存在问题，如果在施工的过程中发现问题，就要进行变更，这不仅增加了投资的成本，还影响了工期。企业对设计单位图纸设计的过程缺乏监督和管理，使得图纸在投资控制方面不明确，企业无法有效的进行成本控制。

（三）合同管理方面问题

目前，还有很多房地产开发企业缺乏法制观念，导致在合同管理方面存在问题。企业在合同签订的过程中，大多是经过双方友好协商签订的，但如果合同的内容不完善，双方对合同条款的理解存有歧义，协商不成就会产生纠纷。很多企业合同管理存在的问题有以下几点：第一，开发项目合同签订的过程十分简单，不符合标准合同的要求，合同的内容不全面、不严谨，存在漏洞，往往会因一字之差给企业带来经济损失。第二，合作双方都不严格遵守合同的内容予以执行，存在随意更改合同的现象，这样就会导致工程索赔、工期延长、成本增加的情况发生。第三，在发生纠纷时，往往采取一些不恰当的手段进行解决，而不用法律武器来维护自身的权益。

二、房地产开发企业提高项目管理的措施

（一）深入市场进行调研

房地产开发企业要重视项目的市场定位，根据市场的需求研究项目产品。首先，企业要了解国家和地区的政策和法规，明确政府对房地产企业的政策取向，如果政府对这一行业持支持的态度，就会在各方面给予帮助，这样企业就会减小投资的风险，所以企业要清楚了解开发的项目是否是政府支持的，切忌违反政策。其次，企业要根据自身的发展情况和特点，积极深入市场进行调查，明确该项目的消费群众，掌握消费群众的生活水平、居住环境、设施需求等情况，从而研究出满足人们需求的产品。最后，开发商要了解周围楼盘的基本情况，如：设计、价格、销售面积、开发商的实力等，掌握竞争对手的情况，做到知己知彼，提高企业的竞争力。

（二）重视品牌建设

房地产企业的竞争越来越激烈，企业要想在激烈的市场竞争中生存和发展，就要重视品牌建设，树立品牌意识。企业要在为市场提供优等的产品和优良服务的情况下，进行科学的策划宣传活动。可以利用媒体广告进行宣传，要保证广告的真实性，不要自我吹嘘。房地产企业品牌建设和形象的树立要经过长期的积累，例如：万科地产、绿地地产等，它们都是经过了多年的经验积累才获得知名度的。

（三）加强项目合同管理

合同是房地产企业顺利开展的关键，首先，房地产企业要做好基础工作，其中包括：明确国家的政策、行业的发展情况、项目所需要的材料、设备和投资等。其次，在合同制定的过程中要走相应的法律程序，保证合同的完整性和合法性，这样可以在发生纠纷时，做到有法可依。最后，在施工的过程中，要严格按照合同的内容进行，避免随意修改合同的现象出现，保证工程的质量和进度。

三、结束语

总而言之，房地产企业在激烈的市场竞争中要想站稳脚跟，就要不断提高项目管理的水平，完善管理程序，创新经营管理理念，深入市场调查，树立品牌建设意识，只有这样才能提高企业的竞争能力，获得知名度，从而为企业带来更大的经济效益。

参考文献：

[1]杨萍.浅谈房地产开发经营存在的问题与经营管理创新[J].经济师，2013

[2]杜永晖.房地产企业成本控制与现金流管理问题探析[J].新财经，2013

[3]刁雪萍.浅析高速发展的房地产企业薪酬设计[J].东方企业文化，2013

房地产开发和管理第8篇

关键词：房地产开发;项目工程;管理;问题;解决措施

中图分类号：F293.3 文献标识码： A

引言

随着我国国民经济水平的迅猛发展，推动我国房地产事业的规模不断扩大，也加剧了房地产行业内部的竞争。因此，针对目前房地产开发项目工程管理中常见的问题采取相应的解决措施，力求提升我国房地产开发项目工程管理的质量。

一、当前房地产开发项目工程管理存在的主要问题

1、开发前期准备和调研工作不够

当前，我国房地产项目普遍存在着盲目决策开发的问题，在一个项目开始之前，往往缺乏前期调研论证，一拿到地就开始盖楼，不进行技术、经济方面的考量和论证，造成了项目管理在前期无法进行预测和控制，使后期出现了一系列问题，影响着土地和资本的流通和优化配置。

2、管理体制不健全，致使进度和成本偏离预期目标

我国房地产项目在进行开发时，对项目管理的理解不够深入，照搬项目管理的模式，与预期目标出现了很大的偏离，如近年来出现的延迟交房，开发成本过高，管理费用居高不下等等，超出预期很多。

3、不够重视施工许可规定，致使施工不能如期进行

房地产开发企业开发项目时，通常都希望工程尽快结束，实现经济效益。大部分施工单位为了尽早开工，在没有经过政府建设主管部门施工检查与办完相关手续之前就开始施工，容易在施工过程中被强制暂停，而施工单位会遭受罚款，房地产项目开发企业也会被实施经济惩罚。

4、设计监理制度不够规范

当前，设计单位和监理单位存在配合不紧密甚至脱节的问题，使得大量设计问题在施工中频繁出现，变更图纸比原设计图纸还多，既造成了成本上的浪费和管理上的混乱，加之工程设计的建立制度本来不够完善，使得工程进展变得缓慢。

5、造价预算出现严重偏差

一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。

6、完工验收与备案管理不够严格

房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况，从而导致不能办理相关的验收手续，出现拖延交付等不良结果。假如建筑施工单位是由多一个施工队伍组成，工程验收环节与备案就更加重要，必须重视。

二、房地产开发工程项目管理难点的解决措施

1、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作

前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。龙头抬不起来，“龙身”无法行动。没有图纸，无法建设;有图常变，目标落空。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，必要时要“借脑”;完善决策程序，提高决策水平和效率，使得项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。

2、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作

整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件;此阶段尚要依据项目可研和设计文件编制详细的项目管理计划和完善、周密的、包含接口条件在内的项目各工程内容招标文件。要严格控制工程变更，凡涉及建筑功能性等的原则性工程变更，一定要慎重并经过必要的决策程序才能进行。

3、要从开发商整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作

在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导牵头、整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，与工程项目管理现场人员分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

4、加强房地产开发工程项目中成本的控制

政府规费、监理费用、设计费用、小区建设费用、建安造价等构成了一个房产开发工程的成本。其中建安造价占到总成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入竞争机制，做到招标的公正、公平、公开，选择质量保证高、信誉好、价格合理的施工单位承担工程施工任务。第二，施工前做好工程预算，在工程施工中控制工程款项。第三，严格执行三级签证的制度，就是只有在经过三级负责人的审核通过后，现场代表方才能鉴证给施工单位。做到层层审核，进行合理鉴证。

5、工期的控制

工期的控制在房地产开发项目中也是非常重要的工作。因为其不仅有关施工企业和开发商的利益，还关系到房产消费者的利益，是一个利益的连环。所以要根据工程实际情况监督施工单位，制订切实可行的进度计划和组织设计。

6、安全的控制

房地产开发商和施工单位应该对地产开发的永久性和施工安全结构足够重视，必须根据国家相关安全规定进行严格控制，保证工程的安全性。

7、房地产施工质量管理

首先，积极使用先进的工艺技术，科学合理安排施工进度，科学调配劳动力，对总体计划进行周全、翔实的安排，特别是对施工容易发生的技术问题要制定详细的应急措施。同时，专门成立测量小组，认真细致做好测量放样的工作，工程平面的点、线，都是通过坐标点和该点的高度来确定形成，因此，要重视放样，数据要经有关人员复核后才能进行下道工序的施工。

而且，建立高效灵敏的质量信息反馈系统。设置专门机构作为信息中心，负责搜集、整理和传递质量动态信息给项目领导小组，便于领导小组对异常情况的数据信息迅速做出反应，把指令信息传递给执行工程部，及时调整施工安排，纠正偏差，进而形成一个对数据迅速反应、保证项目质量的信息网络。现场质检工作员要按时搜集班组相关质量信息，并且进行随机抽样，提取相关的质量数据，为决策提供可靠依据。

最后对材料进场严格执行检验制度。根据材料计划检查材料的规格、名称、型号、数量，检验是否具有合格证、材料检测报告，严把质量关，只有材料全部符合条件之后才能通过，并做好进货验证记录。试验员还要对使用中的材料进行抽查，做好材料二次检验工作。

结束语

随着房地产市场和建筑市场的进一步规范，利润将随之降低。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。必须科学合理地对施工中各项工作进行管理，保证整个项目工程的顺利进行。

参考文献

[1]曹怀.基于房地产开发项目工程管理措施分析探讨.四川建材,2009,4.

[2]谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用[J].科学与管理,2009.1.

房地产开发和管理第9篇

【关键词】房地产；风险识别；风险评估；风险控制

一、引言

随着我国经济的迅速发展、农村城镇化的速度逐年加快，房地产行业也进入了一个新的发展阶段。房地产投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了房地产一个高风险的事业[1]。投资过程中既有金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险，使投资方案和决策具有相当的潜在风险[2]。目前国内对房地产风险管理的研究还不够深入，定性分析和经验决策仍然是房地产开发经营风险分析中常用的方法，也很少有系统的定量研究方法的应用。

针对上述情况，本文结合了风险管理理论与房地产业的施工建设具体实践，根据房地产风险的特点，以a市天和苑房地产开发项目为研究对象，从项目风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目施工建设阶段的风险管理进行了深入研究，以期为加强本项目的风险管理提供科学依据。

二、项目概况及施工建设阶段的风险识别

a市天和苑项目定位为cld概念，也就是中央居住区，是复合地产项目，即融合商业、商务、商住和居住为一体的大型地产项目。从项目选址上讲，本项目四面临街，地处城市中心，具备极强的商业辐射能力，且周边已经形成若干有规模的市场，具备成为a市新的商业和居住中心的地位。本项目规模较大，共分五期进行开发，每期开发约15万平米，基本处于市场可消化的范围内。项目建设采用滚动开发模式，以销售资金支持后续开发，保证资金使用的效率。本项目总的销售额是136123万元，其中，住宅销售额99003，底框商业销售额11760万元，商业销售额25360万元。

a市天和苑房地产开发项目的施工建设阶段是指开发项目从正式开工到工程竣工验收形成建筑物实体的过程，其主要任务是在施工过程中，通过加强管理、采取措施，确保开发项目计划工期、质量、成本和安全目标的实现，从而保证项目能按时、按质地推向市场，保障投资商利益[3]。a市天和苑房地产项目内建筑承包商比较多，他们的施工水平参差不齐，引起的风险因素难以预测，主要的风险因素有工期风险、质量风险、管理风险及技术风险等，详见表1。

表1 项目施工建设阶段的风险因素表

风险因素 类型 风险

管理 管理 项目目标是否清晰

决策是否征求各方面的意见

是否对经验教训进行分析

技术 施工方法风险 安排施工组织、采用的施工方法不合理

新材料、新技术和新工艺风险 因为科学技术的进步、新材料、新技术和新工艺的不断创新而给投资商带来的工期、成本和质量损失

工期 管理者自身造成的工期延误 未能按时提供图纸；临时增加工程量；未能按时支付工程款，建设管理和质量监督部门拖延审批时间，不可抗力等

项目承包商造成的工期延误 承包商技术水平不够无法完成任务；承包商设备不齐备；原料供应不足等

无法识别的风险 一些不可抗力造成的延误；意外的社会因素造成的延误等

质量 质量 影响工程质量的五个重要因素是人、材料、机械设备、施工方法和环境

三、项目施工建设阶段的风险评估

在上述风险识别的基础上，本文将运用综合评价法对项目建设前期阶段中识别出的项目风险进行全面的评价，其具体过程是：（1）讨论专家确定每个风险因素的权数；（2）确定权重即风险的等级值e，可以按照风险发生的概率分为五个重要等级，分别为0.2、0.4、0.6、0.8、1；（3）将每风险因素的权数和相应的等级值相乘，求出该项风险因素的得分；（4）将风险得分相加，求出此风险因素的总分，即风险度，它表示一个项目的风险程度。

按照综合评价法的步骤，通过对a市天和苑房地产项目的调查，联系了a市具有一定影响力的房地产专家、该项目的经理、项目组成人员和工程师，确定在天和苑房地产

目建设阶段各个风险因素的权重和打出相应的等级值，形成了风险因素评价表，详见表2。

表2 项目风险因素评价表

主要风险因素 权重 风险因素发生的可能性 wc 排

序

很小0.2 较小0.4 中等0.6 较大

0.8 很大1.0

征地拆迁风险 0.1 √ 0.08 3

突发事故 0.05 √ 0.02 8

安全事故 0.1 √ 0.02 7

质量不达标准 0.15 √ 0.06 5

工期拖延 0.2 √ 0.16 1

施工索赔 0.1 √ 0.06 4

设计变更 0.15 √ 0.09 2

施工方案不合理 0.15 √ 0.03 6

合计 0.52

由风险因素评价表可以看出，该项目建设阶段风险度为0.52，在0.5和0.7之间属于中度风险。通过对上述风险因素排序可知，项目的主要风险为工期拖延风险、设计变更风险；次要风险为征地拆迁风险、施工索赔风险、质量风险；非重要风险为施工方案不合理风险、突发事故风险、安全风险。

四、项目施工建设阶段的风险控制

通过上述分析，a市天和苑房地产开发项目在建设阶段的主要风险依次是工期拖延风险、设计变更风险，其主要的应对控制措施如下：

（1）工期拖延风险控制

首先，采用合同手段进行风险转移。即严把合同关，严格制定相关工程工期条款，明确工期拖延所造成的后果及相应承担的责任，将该部分风险转移到主体承包单位；找准专业监理单位，在委托监理合同要明确工期条款，明确监理公司对各施工单位拖延工期也要承担责任[4]。然后，及时有效地与人沟通，督促承包商在非关键路径上的工序同时施工；督促承包商保证资金和材料的充足；找对供货商，保证供货的质量、合格等，要确保供货商提供的产品满足设计文件所确定的各项技术要求，以及后续服务保障问题；完善风险控制过程；强调供方资源风险管理，加强风险监控[5]。最后，改进房地产企业的工程进度控制水平，做到事前有计划、事中有控制、事后分析。

（2）设计变更风险控制

主要是通过风险转移的方法加强风险管理，具体措施主要有：加强建筑设计图的审查和最后的验收制度建设；采用监理制度，并在施工的整个过程中，处理好工程部与监理单位、施工单位的关系；严格设计变更审查制度，设计变更必需经过业主和原来的设计单位的共同同意，并且要由原设计单位制作正规的设计变更计划，签字确认[6]。

五、结语

本文将项目风险管理的相关理论与a市天和苑房地产开发项目实际密切结合，从风险识别、风险评估、风险控制等方面对本项目的施工建设阶段进行了深入的风险管理研究，提出了相应的风险控制策略。然而，由于房地产项目本身的复杂性，房地产项目风险具有很大的不确定性，其风险管理是一项复杂的工程，为了完善相关的研究分析，并使之指导于实践，还需要进一步的努力。

参考文献：

[1]尚庆云.浅谈房地产项目风险管理[j].集团经济研究，2007（1）：31-32.

[2]丁烈云.房地产开发[m].北京：中国建筑工业出版社，2004：8.

[3]骆珣.项目管理教程[m].北京：机械工业出版社，2004：8.

[4]董志文.试析房地产项目的风险管理[j].江南论坛，2006，（3）：4-6.

[5]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[j].现代商业，2009（12）：44-45.