时间：2023-06-04 09:28:22
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第一周我的主要工作和任务是进行公司会计制度,会计章程的熟悉,学习如何使用公司的财务软件,熟悉公司建筑工地的位置,以及材料仓库的位置.
开始实习工作之后,我便开始重新将家中的书本课件找出来,重新温习一遍这些相关的知识,以及会计科目和会计报表的制作.由于公司刚刚成立不久,并没有什么特别大的工程,目前也只是在建设一个中等规模的商品房住宅区,所以它的会计报表并没有如涉外资金等,也没有过于频繁的现金交流.
由于在实习的第一天主要是学习和了解公司财务部门的保密条款等知识,所以第一周所学,所知许多内容不能体现在实习周记中请见谅.
综合一周的感受,我最最深刻体会到的是：财务工作,是一项十分细致的工作,每一笔现金帐幕都要2个财务工作人员的核对,大笔的资金流动还需要财务主管以及分管财务的副总经理签字才能进行.
同时,财务工作也是一项保密程度很高的工作,由于工作原因,我们这些财务工作者经常可以接触到很多公司的财务信息,如何有效的保护这些公司的内部机密信息不外泄是公司保持优势竞争力的一项重要工作！
进入第二周的公司实习,由于经过了上一周的学习,我更加熟悉了公司的业务章程和业务情况条例.
本周,我开始学习如何编制公司的财务报表.刚刚开始我先是用了两天的时间翻阅公司上一个财务季度的财务报表,以及原始凭证等.由于时值***地方税务局开展学习劳动法的学习讲座,公司的几位经历以及财务部门的经历都去开会了.
所以正式的工作直到星期3才开始.为了锻炼我的能力,公司让我用手工编制报表.我的任务主要是帮助公司的财务主任核对各项数据是否有缺漏以及原始凭证是否有遗漏.我在工作开始的阶段也尝试着参与原始凭证以及总分类帐幕的报表的编制.
但是由于在工作中的粗心大意,在总账中漏填了一个数据,导致我试编的财务报表最后不管怎么算都算不平衡,在财务主任和财务经理的帮助下,我终于找到了这个错误的地方并且加以改正.因为我是试着编制报表,所以公司并没有因为我的疏忽而造成工作进度的延误.
错误的原因：在同一天发生的财务活动过多,过于频繁.在编制的过程中不够细心,错误的将一份还没有来得及编制的原始凭证放入已经录入的原始凭证中.
造成最后的试算不平衡.经验教训：在开始录入信息之前,一定要先把桌面清理干净,整理清楚.并且把各项财务信息整理归纳,在开始之前一定要事先调整好自己的精神状态.不能着急,也不能在工作中产生厌烦的情绪.在工作过程中,要注意检查每一份报表的是否完整的录入,避免最后不必要的返工.
已经进入第三周的实习段了,在本周的实习过程中,单位实习指导老师教会我如何发放工资和春节奖金.她先把工资取回来,让我在财务办公室中发放.本以为这是多么简单的事情啊.因为不要自己去计算,所以觉得很容易,会很快就完成.
可实际上在发工资的过程中却又出现了很多的问题.看似简单的事情,其实做起来却并不那么容易了.并且由于春节降至,所以我们周末要进行加班工作.体会整个发放工资的过程我感觉好像是在打仗,这个人还没有结算完,下一个又在那边催了.
同事们焦急的等待着工资的发放,好像再慢几分钟就会少很多钱.因为我是新手,对整个公司的人员情况并不熟悉.所以就要求我根据他们的名字在工资单上慢慢的寻找对应的人,而且出现了两个同名的人,所以发放过程中还发生弄错对象,工资发错了人.
因为同事们的理解,所以事情很快的解决了.发放工资的时候,还要计算着自己所发放的钱的“零”和“整”的情况,第一次发放没有注意,一开始把所有的零头都找光了后面还有几个部门的人,只好麻烦人家去找别人借钱以“零”换“整”.
而且一开始把所有的一百的整钱发的差不多没有了,最后发放的是管理阶层人员的工资,基本上大家全是整数,但却只好用五十来代替,惹的大家“怨声载道”.还有就是有的同事不止做了一份工作,所以他们应有两份工资可拿,但我自己不知道多亏旁边的指导老师的提醒才注意到.所以小小的发工资的工作却还存在很大问题,这是从课本上学不到的.
存在问题：
1. 没有搞清楚人员名单,把同名的人的工资发放错误.
2. 没有注意到发工资时应该有所规律,导致最后零头和百元大钞发放光了,使得管理部门人员的工资最后拿的是五十、五十的.
3. 没有搞清楚有些同事干了两份工作,所以有两份工资.
她们的工资是分开来抄的,发放的时候应该一起给付经验教训：
1. 发放工资之前先要看清楚有无人员同名同姓,分清楚究竟每一份工资对应的该发给谁.
2. 要事前看一下有无员工是干了几份工作,他们的工资在发放之前应该先汇总好,方便于发放.
3. 发放过程中要合理的分配工资的“零”、“整”情况,尽量避免最后全剩下五十、五十的单张或在发放过程中把其中的一种发光.
这是我在这家公司实习的最后一周.由于是春节结束之后的第一周,公司没有什么大的项目,我的主要工作就是在办公室查阅以前的财务报表和会计分录复习之前的实践内容.
2月20日,我跟随公司的副总林经理前往公司的仓库进行巡视和核查.公司在***一共有两个货仓,一个位于城东路主要是存放用于出售的各种建筑材料.
另外一个仓库位于少年宫附近的一栋仓库内,主要是用于存放公司建筑房产用的各种机械工具.仓库的保管措施做的非常到位,并且在许多地方都配备了灭火设施,和火警报告系统.特别值得纪念的是2月21日,公司给了我一个机会让我填写一张汇款单据.因为突然有一笔比较大的建筑材料订单,所以公司需要向浙江省的一家建筑材料生产公司回去30多万元的汇款单.
一、房地产企业经营的概述
房地产行业的发展庄要从事房地产的开发和建设进行租赁经营以及相关的服务等形成的一种独立性产业部门。其中主要内容包括进行土地的开发、对房产的买卖和租赁、进行物业的管理以及金融方面的投资等具体的运营中, 具有一定的周期性。从整体上来说房地产经营的周期性和社会经济发展的周期性有很大的关系, 同时房地产企业的发展,能够带动建筑、建材和机械、冶金、家具、电器等行业的发展。因此房地产经济的发展对社会经济的发展具有基础性的影响。
二、房地产企业存在的财务风险问题
(一) 债务方面的风险。房地产企业的发展中最大的特点就是负债率比较高这也是房地产企业容易出现财务风险问题的重要原因。相关的资料显示月前我国的房地产企业平均负债率达到了75 % 左右而且一般的房地产项目需要投入的资金都在一两亿甚至是十几亿所以流动资金比较大,才能保证项目的实施和运转。但是一般的房地产企业拥有的流动性资金比较少所以主要是通过银行等一些金融机构来进行融资。但是银行的利息是比较高的而且房地产企业的还款还要等到地产项目开始盈利所以很多的房地产企业都是在负债率比较高的情况下进行经营所以会产生很大的财务风险。一旦某个环节出现问题就会给整个项目的运行产生影响, 对企业的经济效益造成很大的损失。
(二) 房地产企业进行再次融资的风险。由于房地产项目的投资比较大所以,一般的房地产企业很难单独完成一个地产项目往往需要一些金融机构来介入。一些房地产企业在没有机融机构介入的同时就盲目的开始建设项目,导致项目建设中进行融资出现问题。我国的银行大部分属于国有企业在社会经济的发展中起着一定的调节和保持平衡的作用,但是如果房地产企业的收入状况受到影响池会导致银行的运作出现问题始社会经济发展造成一定的影响。
(三) 利率变动给企业造成了财务风险。房地产企业的货款,受到利率变动的影响比较大, 特别是国家的经济政策会对利率变动产生很大影响所以这些因素的影响容易给企业造成比较大的财务风险这也是房地产企业发展中需要考虑的问题。所以国家实施了一定的加息政策进行房地产泡沫的抑制造成了房地产企业的融资成本提高增加了企业的还货压力。而且企业若经营不善段有实现预期的发展目标就会影响到正常的投资和经营这也是目前房地产行业面临的重要问题。
(四) 房地产企业经营管理中的风险。房地产企业的发展中和许多部门有相关的经济往来例如政府、审计等一些管理部门还包括一些企业的债务人、股权人、企业的职工以及企业内部的各个单位等。
由于房地产企业和这些方面的经济关系比较密切所以涉及到的资金量也相对较大这也造成了房地产企业的财务风险增加。同时许多的房地产企业在财务管理方面的制度不是很完善, 也容易导致企业在财务管理方面的疏漏。所以在实际的操作中不仅仅是和其他的部门账目往来的不清楚好包括对成本管理的缺失许多企业没有建立规范的成本控制和管理体系。这些方面的影响容易造成资金的使用超过预期影响企业的经济效益。
三、房地产企业进行财务风险防范的措施
(一) 房地产企业需要优化资本结构。房地产企业的发展,属于资本密集型企业所以必须拥有比较合理的资金结构。目前,国内的很多房地产开发企业拥有的资金是无法独立进行项目开发的但是房地产企业在进行融资的过程中,一定要充分的考虑企业的偿还能力, 以及具体的房地产项目的收益情况。进行项目的开发过程中房地产企业需要进行资本结构的优化,虽然房地产企业的负债经营能够通过金融杠杆原理来增加企业的收益情况但是房地产企业的负债情况需要保持在一个相对合理的范围内。
(二) 房地产企业需要优化融资渠道。当前房地产企业的发展中应积极的拓展融资渠道采取多元化的融资策略从多方面进行融资。所以房地产企业需要摆脱以往的单一性融资方式根据自身的优势,丰富融资手段,例如采用产业基金融资、信托计划融资、以及资金的证券化融资等方式,同时还可采用民间融资的方式为企业的发展提供充足的资金支持。进行多样化的融资还可以降低企业的债务比例减少财务风险。
(三) 房地产企业需要树立财务风险意识。随着市场环境的竞争日趋激烈房地产企业需要树立起一定的风险意识特别是企业的财务风险意识。所以需要企业对整体性的国民经济加强认识根据社会经济的发展形式预测相关的政策变化, 以及对企业的经营管理产生的风险。目前我国的经济发展速度比较快而且相关的政策也需要进行调整和变化必然会对房地产企业的发展产生一定的影响, 因此就需要企业加强对经济形势的分析,以及政策的研究最大限度的避免出现财务风险问题。
(四) 房地产企业需要加强项目的调查, 有效控制成本。房地产行业的发展是一个具有高风险性的行业,受到社会环境的影响比较大特别是社会经济政策的影响所以房地产企业的发展中进行相关项目的开发建设需要在投资前加强对建设项目的考察及投资风险的调查。做好准确的风险评估报告,是促进房地产企业进行成本控制, 减少财务风险的重要方面。
无论哪一家企业都是想要获取高额的利润，房地产行业利润虽高，但是却具有很大的不稳定性，另外利润是否最大企业又无从得知，所以控制财务成本是主要方法之一。但是一个房地产项目需要追加投资的话，财务费用势必会一起提高，这样就会严重的影响利润率，另外，利润的不稳定性也是一种比较大的风险，必须完善财务管理制度才能将风险降下来。
二、造成财务管理风险的因素
1.财务决策不够合理造成房地产企业财务风险主要有两个原因：第一点是企业在决策时缺乏大量的真实信息，各种各样的企业信息会造成公司无法对未来变化作预判，市场中真实有用的信息少之又少，导致企业在决策时显的十分被动。第二点因为制度环境的改变，决策者控制不了财务风险，更无法控制这种风险的不稳定性，如果出现了经济损失，就不会获得利润，财务的风险就会由此而生。2.对预算的管理不够严格房地产在中国经济发展中起到中流砥柱的作用，但是其每一个项目都需要大量的资金注入，又由于地价、材料成本以及人工成本提升，如果财务管理部门在预算上的监管不够严格，就会严重的影响到财务管理，在资金分配时就会出现偏差，最终导致项目难以顺利实施，进一步的对企业的财务造成了不可估量的风险。3.对于现金流量管理的忽视房地产项目的周期很长，所以现金的周转期也较长。如果需要对项目进行追加投资的话，就会需要巨大的资金，因此，企业需要加大对现金流量的管理。现阶段，民营的企业占了很大一部分，他们又缺少对现金流量的管理制度，这样就进一步加大了企业遭遇财务风险的几率。
三、对于财务风险防范措施的分析
1.增强市场调研的管理随着经济市场快速的发展，市场调研部门对于公司来说至关重要，财务管理需要在多个方面开展工作，要进入市场进行深度的调查，让有关的专业人员对当今的市场进行深度的剖析，掌握第一手资料，同时要对竞争对手进行分析，研究并且讨论出一套新的决策，以此保证项目顺利的施工，将财务管理风险降到最低。2.加强对于预算的管理由于房地产企业的财务管理，不稳定因素很多又无法预料，在开发项目前，对于预算的管理显得十分重要，有效地降低施工成本，才能获得最大的利润。对于房地产行业来说，财务管理要对预算进行严格的控制，具体分配出资金的流动方向，并提供可行性的项目研究，做一个预算管理计划书，对所开发的项目做准确的预算，才能提高决策的时效性和准确性。企业中的财务管理部门，一定要从所处于的环境和实际情况下出发，合理的决定现金的流向，将大大减少遇到风险的几率。另外，企业的预算管理保障体系要进行完善，加强管理，对于项目的预算要准确，将获得利润视为目标，才可以避免各种风险。3.资金结构需要“巩固”资金结构是否牢固对房地产企业来说是十分重要的，同样也是公司运作的必要条件之一，如果企业的具有很大的债务并且可以进行偿还，可以适当的采取举债的经营理念，为项目融到更多的资金，需要保持利润和结构的一致，可以有效地减少公司的债务，资金结构得到了加固，降低风险的效果十分显著。4.尽快完善财务管理体制企业有一套完整的财务管理体制是加强对财务管理的基础，制度的不断完善，需要提高施工人员、技术人员、以及各部门员工的自身素质，以及对待工作的认真态度也需要提高，因为财务管理是不允许有任何的错误，否则由于疏忽导致的后果将会不堪设想，财务管理的工作要认真完成，加快完善财务管理风险防范措施的步伐，才可以将财务管理所遇到的风险降到最低，降低了破产倒闭的风险，确保了企业平稳的发展。
四、结束语
房地产交易服务市场集体事迹材料
区房地产交易服务市场作为房产系统为民服务窗口，全体工作人员牢记“全心全意为人民服务”的宗旨，扎实为群众办实事、做好事，在社会上树立了良好行业形象，先后被评为“省巾帼示范岗”、“市巾帼文明示范岗”、“市巾帼建功活动先进集体”、“市三八红旗集体”、“南京市市民放心房地产中介”、市房产系统“十佳文明服务窗口”、“区文明单位”、“区巾帼文明示范岗”。
一、优化“窗口”管理，服务人员素质一流
作为服务群众的“窗口”，实现规范化管理、不断提升服务水平尤为重要，交易市场在加强内部管理和规范行业管理上下功夫，争当优质服务窗口，全体人员的综合素质不断提升。一是强化了教育培训。积极参加“三个代表”重要思想的学习，牢固树立为民服务的宗旨意识，争创服务品牌、党员品牌形象；自觉加强房地产交易业务学习，特别对权证、商品房销售、经济适用住房申购、房地产中介等业务探讨，不断提高业务素质。现拥有6名专职房地产经纪人，聘请“全国换房状元”、“建设部劳模”王瑞芬同志为市场高级顾问兼总管，队伍整体素质高。二是规范了办事行为。先后制定、完善了一整套考勤、考核、奖励等管理制度，对直管公房调整、转让、更名、交换、等业务的办事程序以及委托业务的权限、收费标准等都作了明确规定。有了这些较为详细、规范的制度，使每位职工在工作中忙而不乱，各负其责。办事程序实行公示上墙，使住户群众知晓理解并积极配合工作。三是依法办事，严格按程序操作。一方面按要求收取各类税费，另一方面在国家法规及物价政策允许的范围内收取合法中介服务费，没有发生一起违反工作程序的事件。
二、狠抓“岗位建功”，服务优质塑造新形象
交易市场始终恪守全心全意为住户服务的宗旨，本着“为住户着想、为住户分忧、为住户文明办事”的态度，在工作中耐心、细致的接受住户的咨询，周到的解答住户关心的各类热点、难点问题，积极做好房屋的交易、调配、租赁更名过户等工作，满足住户的需求。把直管公房交易转让作为服务住户的最基本服务项目。同时，不断拓宽业务范围，增加服务内容，扎实做好房屋权证、土地使用权的代办工作，商品房、二手房的销售工作，以及辖区内重点拆迁工作中的房源提供，建立了全区房地产二级子网络，进一步活跃了全区房地产交易。鹭鸣苑公房承租人王康发因家庭生活困难原因，欲将其公房使用权转让，在其已将租用的公房意向性转让给某房产中介公司的情况下，我们工作人员本着对其利益高度负责的精神，帮他认真分析该房屋的合理价格，建议他将房价提高7000元，他当时惊喜万分，与交易市场签订了售房协议，经多方联系，顺利将此房出售。在拿到房款的当天，他与妻子专门从农村赶来，一个劲地讲：“你们公家办事的人真好，替我们房价卖得高，我们差点上当损失7000元，真的从心里感谢你们”。一位住户在表扬信上这样称赞交易市场职工，“你们的工作耐心、细心，老百姓找你们办事放心、安心”。以来，市场累计办理公房交换手续22户、直管公房使用权转让171户、公房租赁手续240户。
随着最近几年我国房地产行业的起起落落，使得房地产行业犹如大浪淘沙般将许多缺乏竞争能力的房地产企业淘汰掉。这样也增加了现存房地产企业的危机感，生存下来的企业为了能够在未来更加剧烈的市场竞争中继续生存下去，其已经逐渐将自身的财务控制与资源配置放在关键环节，而财务内部控制也在房地产企业财务管理机制中脱颖而出，其已经逐渐成为房地产内部控制的重要角色。财务内部控制的新颖之处就在于其将房地产企业的重点放在财务资源的配置以及财务风险的防范与应对，它的出现使得整个房地产企业的财务管理提升了一个台阶。其所带来的优势主要有以下几点。第一就是财务内部控制是通过财务预算的方式来针对房地产企业的所有资源进行事先预算，从而保证房地产企业的所有资源能够达到最大利用效率的地步，这样能够充分的发挥出企业的整体潜力，也是房地产企?I经营活动能够获得更多的财务收益，这种财务资源的利用水平是许多企业梦寐以求的。同时由于房地产企业作为庞大的不动产企业，其必定会有大量的固定、有形与无形等资产堆积，而财务内部控制也将更加重视固定、无形与有形资产管控，确保资源不浪费。第二就是财务内部控制的内容主要是针对房地产企业中各种风险而构建的，所以财务内部控制能够更好的强化企业整个风险防范机制，将企业防范以及应对风险的能力更进一步的提升。第三就是财务内部控制的落实是将房地产企业整个财务环境进一步优化的重要举措，由于财务内部控制机制将于房地产企业的所有制度机制进行挂钩，通过这种密切的联系能够通过财务内部控制来达到提升企业整个财务环境的目的。
综上所述，财务内部控制制度，对房地产企业是十分必要的。只有实行内部控制，才能在接下来更加激烈的竞争当中取得先机与优势。
二、财务视角下房地产企业内部控制的弊端
（一）现有内部控制机制整体性与灵活性较差
由于现代企业的发展程度，其内部控制理论已经逐渐的完善，其已经将企业的内部控制机制指导到一个较为完善的层次。房地产企业也不例外，将该内部控制机制适时的引进，在刚起步时为房地产企业带来巨大的效益。但是某些房地产企业在引进的过程中采取的是粗放式的拿来主义，通过完全照搬的形式来构建并且落实内部控制机制，这样就使得由理论充斥的呆板内部控制机制更加的缺乏灵活性。这种照搬的形式并没有依据房地产企业自身的特征以及财务管理的需求来进行内部控制机制的建设，这样的内部控制机制也是缺乏整体性的。因此随着房地产企业规模的不断扩大，内部控制机制在进行各种控制程序的过程中还出现各种不协调，会使得该制度的落实碰到意想不到的阻碍。此外，房地产企业的市场环境事业诡谲多变的，一旦内部控制机制缺乏灵活性没有足够的变通就会被市场的巨轮碾压掉。当下许多企业的内部机制都是较为呆滞的，这个弊端也是房地产企业最容易忽略的环节。
（二）无法有效的遏制与应对财务风险
随着房地产企业市场环境的不确定因素逐渐增加，房地产企业的风险也在不断的增加。所以风险就作为房地产企业财务管控的重要目的之一。就当下整个房地产行业的风险管控现状来看，其只是利用内部控制针对风险进行粗放式的管控，并没有针对风险制定相应的风险防范与应对机制。而内部控制机制无法有效的对风险管控，主要体现在对房地产企业运营风险的分析与更新不及时，同时缺乏相对应的科学的应对策略，从而无法针对房地产企业的风险进行评估，也就没有办法对其进行一定的防范以及应对，这样就使得房地产企业财务上极易产生风险，对房地产企业会造成不必要的损失。
（三）内部控制机制缺乏监督机制保障
无论什么企业执行内部控制机制的主体都是人为的，房地产企业也不例外。因此针对人的行为进行监督就是降低人为操作风险的重要保障，但是由于这个监督的过程是繁冗复杂的，因此房地产企业这方面的监督机制并没有有效的保障。具体体现在房地产企业的监督机制层次性不强，只是简单的利用内部审计机构兼任监督的功能，但是这样却难以及时有效的监测到企业财务运转过程中的种种财务风险，尤其是大型的房地产企业集团公司，有拥有诸多的子公司、分公司，如果监督机制不能够很好的对整个房地产企业集团的内部控制落实进行有效的监督制约，那么就会出现监督的断层，就会为下属各个公司或是部门营私舞弊提供机会。其次就是由于房地产企业的内部控制机制整体存在一定的滞后性，这样内部控制的监督人员的监督活动也不能实时的将监督反馈给相关部门，多数都是在事后才反应过来，这样就大大的削弱了监督的作用。最后就是某些房地产企业的内部控制监督机构没有认真落实的完成自身的监督工作，没有严格的按照日常工作来进行监督工作的实施，致使内部控制部门没有压力，这样就不会提升工作的积极性，最终耽搁了风险防范或是处理的最佳时机。
三、加强房地产企业财务内部控制的策略
（一）健全风险控制应对，从财务角度全面的风险评估
内部控制需要从两个角度加强，首先是针对房地产企业各个隐藏的风险诱因从源头上进行消除，其次就是需要在内部控制实践中重点关注风险的监测与控制。我国房地产企业面临着极为恶劣的市场环境，其政策性与市场性风险都较大，所以房地产企业能够脱颖而出的方式就是具备良好的风险控制能力。房地产企业要不断的健全风险管控，加强风险识别与评析，审慎的进行风险研究，最终形成与环境相适应的自我更新的风险分析机制。其具体操作方式，就是利用当下科学有效的风险分析模型、评估工具以及研究策略，来对风险的破坏力进行预估；同时构建出动态的风险监测机制以及数字化的风险预警机制，这两种机制能够帮助房地产企业更好的对风险进行管控，无论是预防还是应对都能够提升其及时性与精确性，这样房地产企业能够从最大程度上降低各种风险产生所带来的损失。
（二）加强完善投资决策
随着我国政府针对房地产进行宏观调控的复杂形势之下，房地产企业是否能够继续传统的暴利还是一个无法确定的事情，房地产行业未来的发展方向也不是很清晰。但是某些房地产企业一味的坚持以往的经验不断投入大笔的资金来追求资产增长，却将过高的负债置之不理，这对房地产企业的财务是十分不利的。因此财务内部控制应该其重点放在解决房地产企业高负债的问题，通过制定一系列的措施来规范财务投资决策，从而达到合理科学的投资，而不是盲目的进行投资。财务内部控制中应该明确要构建一个投资决策的部门，明确该部门的职能以及责任、负责人以及具体成员；其次就是需要负责人依照财务内部控制机制构建一个切实可行的计划，针对这个计划不同环节安排不同的负责人，同时明确其职权。通过上述方式能够有效避免财务决策失误的现象，从而达到科学投资的目的。
（三）构建全面预算控制机制
房地产企业的项目开发通常都是巨额投资，要想每个房地产项目的资金都能够得到充分的利用，那么构建一个健全的全面的预算控制机制是必不可少的。财务内部控制从某种程度上来说就是加强预算管控，该方式是事前预防的最有效的措施之一，这能够有效避免控制资本项目超支的现象，房地产企业内部财务控制应该充分把握好财务预算管控工作。具体需要房地产企业的管理层将其注意力能够放在财务预算管控环节上；其次需要强化预算部门员工预算知识以及意识的培训，提升其参与预算管控工作的责任感与积极性，这样才能够为财务内部控制改革打下良好的群众基础。之后还需要相应部门组织编制、审议预算草案，针对财务预算管控制定详尽的落实细则与方案，形成最后的预算方案，之后上交房地产企业的管理层由其审批；审批通过后通过相关部门组织下达预算，最后执行相关预算项目。最关键的就是还要在这个预算项目结束之后对其进行执行情况评估，以此作为约束与监督机制，还能够为以后的预算留下经验。
（四）加强财务监控，加强内部监督机制
第一需要房地产企业能够构建出多层次的财务内部控制机制，这样能够提升内部控制的全面性。首先其对提升房地产企业财务活动的灵活性有所帮助，其要综合利用财务资源，要想有效的、合理的不干扰到房地产企业资金链的正常?转的方式就是构建多层次的财务内部机制，这样无论是整个房地产企业还是其子公司等的财务都能进行整体性的管控。第二就是房地产企业要将财务内部控制监督尽量往整个财务活动的后方移动，这样能够有效结合内部控制监督机制，从而形成财务、内部双重监督机制，能够为房地产企业的财务运转程序与内部控制运行提供强有力的保障。
关键词：房地产企业；财务管理；具体措施
一、前言
随着我国住房需求量的增长，房地产企业迎来了发展的新契机，在这一有利形势下，房地产企业面临着新的发展局面。从房地产企业本身而言，要想提高整体经营管理效益，在竞争中处于有利形势，内部经营管理环境和经营管理手段十分重要。作为房地产企业经营管理的基础工作之一，财务管理是关系到房地产企业整体经营状况的重要因素，只有切实做好财务管理工作，并加强财务管理质量，才能达到提高房地产企业效益，提升房地产企业经营管理水平的目的。因此，我们应立足房地产企业的经营管理实际，制定具体措施，做好财务管理工作。
二、房地产企业财务管理工作的重要作用和意义
对于房地产企业而言，财务管理作为一项基础工作，具有重要的作用和现实意义。从房地产企业的经验管理实际来看，财务管理工作的作用和意义主要表现在以下几个方面：
（一）财务管理对提高房地产企业整体效益具有重要作用
从财务管理的实际作用来看，财务管理对房地产企业的经营和管理具有重要影响。由于财务管理是资金管理的重要环节，因此只有做好财务管理工作才能保证房地产企业的整体效益得到有效保障。从目前房地产企业的经验管理来看，财务管理对提高整体效益具有重要作用，对房地产企业产生了重要影响。
（二）财务管理对促进房地产企业快速发展具有促进作用
基于财务管理的内容及其对房地产企业资金管理的实际作用，财务管理工作可以被认为是促进房地产企业快速发展的重要因素。通过对房地产企业的深入了解发现，财务管理工作开展的是否深入，是衡量房地产企业经营有效性的重要标志。为此，我们应认识到财务管理工作对房地产企业发展的促进作用。
（三）财务管理是保证房地产企业有序经营的重要手段
房地产企业要想在激烈的市场竞争条件下做到有序经营，并稳步提升企业业绩实现企业的快速发展，就要对财务管理工作引起足够的重视。结合房地产企业经营管理实际我们可以发现，财务管理质量已经成为房地产企业经营管理的重要指标，如何做好财务管理工作成为了房地产企业经营管理的重要内容。
（四）财务管理是房地产企业实现高效化管理的重要措施
考虑到房地产企业的特殊性，资金周转量大是其重要特征。如何在保证资金安全的前提下合理利用资金加速企业发展，成为了房地产企业的重要课题。而要想实现房地产企业的这一管理目标，财务管理无疑是重要手段。由此可见，财务管理是房地产企业实现高效化管理的重要措施，对房地产企业具有重要作用。
三、房地产企业财务管理的现状及存在问题
虽然财务管理工作对房地产企业具有重要的促进作用和现实影响，但是受到房地产企业经营管理环境及人员的限制，房地产企业财务管理工作还存在一定的问题，主要表现在以下几个方面：
（一）项目的可行性研究不到位
目前在我国房地产企业财务管理中存在的一个最为突出的问题便是对于房地产公司所要开发的某些项目的可行性分析研究得很不到位，结果就可能导致企业在这个项目上的损失，甚至影响到整个公司的发展。所以，项目的可行性研究制约了财务管理取得预期效果。
（二）财务管理意识淡薄
当前我国众多的房地产企业在企业财务管理的意识方面还很淡薄，缺乏足够的重视，这种重视程度上的差异对于整个财务管理的各个环节都有重大的影响。从目前房地产企业的经营来看，财务管理意识淡薄的局面必须得到改变。
（三）财务管理方式不规范统一
我们都知道，因为房地产企业同时会进行好几个项目工程，成立不同的项目公司，甚至于一个大型的房地产企业会存在较多的分公司，正是由于这种分项目的多样化而每个项目的财务管理方式都不一样，所应用的软件、采取的成本费用标准、会计科目、核算方法等等也不统一。 如果不能财务统一的财务管理方式，势必会造成财务管理工作陷入被动局面。
（四）缺乏成本管理能力
不少房地产企业财务人员成本管控能力较低，由于财务人员非工程造价人员，对项目成本造价缺乏专业知识，难以判定成本价格的合理性。成本管理能力的缺失，是造成房地产企业财务管理效果不理想的重要原因。
（五）资金管理能力较差
当前在我国的房地产企业的资金活动方面，不管是资金的筹集、回收、投资、支出都存在着投入过大并且周期过长，资金难以形成健康的流动模式，企业也缺乏资金的流量管理观念。资金管理不到位，成为了房地产企业财务管理的软肋，不利于房地产企业的发展。
四、房地产企业提高财务管理质量的具体措施
基于当前房地产企业财务管理工作存在的问题，要想提高财务管理的整体效果，就要从以下几个方面入手：
（一）提高项目的可行性研究质量
考虑到目前房地产企业项目可行性研究不够深入的问题，房地产企业应立足企业实际，做好立项审批和项目可行性研究工作，并在项目研究过程中加强财务管理工作，使财务管理能够贯穿于项目研究始终，提高项目可行性研究质量，满足企业发展需要，达到提高财务管理水平的目的。
（二）加强财务管理意识
目前财务管理意识不强的问题是困扰房地产企业经营管理取得实效的关键，为此在房地产企业中，必须不断加强财务管理意识，提高对财务管理的认识，充分认识到财务管理的作用，使财务管理真正成为促进房地产企业发展的重要手段，保证财务管理取得积极效果。
（三）采取规范统一的财务管理方式
从目前房地产企业的财务管理来看，缺乏规范统一的财务管理方式是制约财务管理质量的重要问题。所以，只有根据房地产企业发展实际，采取规范统一的财务管理方式，才能保证房地产企业的财务管理工作取得积极效果。为此，我们应优化此物管理手段，统一财务管理方式。
（四）提高成本管理能力和效果
在财务管理中，成本管理能力是关系到财务管理整体效果的重要因素。为此，我们应重视成本管理工作，认真研究房地产企业经营管理形势，将成本管理作为财务管理中的主要工作，不断提高成本管理能力，使成本管理效果能够满足实际需要，达到促进房地产企业发展的目的。
（五）加强对资金的管控
考虑到房地产企业资金管理的重要性，我们在财务管理过程中，必须加强对资金的管理和控制，一方面要保证资金安全，另一方面要提高投资效益，使资金能够满足房地产企业的经营管理需要，保证房地产企业的经营管理效果满足实际要求，达到提高房地产企业整体效益的目的。
五、结论
通过本文的分析可知，在房地产企业经营管理过程中，财务管理作为基础工作，财务管理质量成为衡量房地产企业经营管理有效性的重要因素。为此，我们应从加强财务管理意识、提高成本管理能力、加强资金管控等几个方面入手，切实提高财务管理质量，为房地产企业发展提供有力手段。
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[3] 侯彩虹.房地产开发成本控制研究[J].经营管理者，2011（12）.
[4] 李占军.大型房地产企业走强现象分析[J].城市住宅，2011（08）.
目前大部分集团房地产企业已经开展财务核算电算化,提高了财务部门的工作效率,但也存在一个共同的缺陷,它只是简单模仿和照搬手工流程,将一项项相对独立的工作搬到计算机中,并通过一个个相对独立的子系统(如工资核算系统、固定资产核算系统)完成相应的工作,它所反映的资金流信息往往滞后于物流信息,缺乏会计数据传输的实时性。在经济环境瞬息万变的今日,信息的实时性决定了它的有用性和控制力度。当一笔超标准的采购费用发生时,或一笔非法事件的发生,会计信息的滞后性使资金流不在严格地受控运行。随着集团房地产开发企业业务做大做精,管理层对信息的需求和预期发生改变,传统的财务管理信息系统必须更新。实现财务、业务一体化是集团房地产开发企业信息化建设中最关键的问题。怎样实现财务、业务一体化,以达到真正有效的经营运作控制,实现信息高度集成,这就是笔者所探讨的主题。
一、立项、规划环节的预算控制
新项目开发应进行财务预算管理,即以资本预算为中心的预算管理模式。新项目的开发面临极大的经营风险,这是因为必须投入大量的资本,而未来收益又具有极大的不确定性。因此在新项目开发初期必须以资本投入为中心进行财务预算管理。
1.立项环节的控制
各开发公司新项目立项时须向集团总部提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》,并经集团立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容:
成本费用估算和控制目标及措施;
投资及效益测算、利润体现安排;
税务环境及其影响;
资金计划;
《竞投方案》;
投资风险评估及相应的对策;
项目综合评价意见。
2.规划设计环节的控制
总体规划设计方案,应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查,获通过后进入下一设计阶段(如小区设计、单体设计、施工图设计)。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概(预)算》,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制《建造成本概(预)算》,确定各成本单项的控制目标。
关于施工招标环节的成本控制、施工过程的成本控制、设备管理、竣工交付环节的成本控制、工程结算管理等一般均由各开发公司依据各自的特点在预算范围内灵活处理。
由此可见,集团总部的成本管理工作前期最为关键。新开发项目经认证审核后,各开发公司在财务分析子系统中,编制有关项目的阶段性预算,从财务管理的角度,把各种控制项用相应的科目和部门进行反映和控制,因此,在管理软件中需要进行预算管理科目的设置,如“在建工程”设置为“部门核算”以便在各成本费用发生的同时,可以在总账中按部门录入其发生额,在进行数据处理时,可以按照部门进行归类汇总,在将数据转化为信息输出时,按部门、科目将预算和实际发生额进行对比分析。以便集团公司高级管理层根据管理需要,对项目进行预算控制。
二、项目开发环节的财务控制
1.房地产开发成本的核算
(1)成本归集对象。房地产开发企业在进行成本核算时,像其他行业一样。首先应该确定成本归集对象,即成本核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个问题比较容易解决,可以将全部开发量作为成本归集对象,设立一个成本核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必须科学地确定成本归集对象。在这种情况下,笔者认为成本核算对象不能过细(如以单幢为单位),因为这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简单地以整个小区为核算单位,因为一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年的时间,这样做势必使成本核算资料滞后,失去其在管理上的作用。笔者认为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定成本归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,比如将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,利用信息系统对集团公司所属的分公司、分小区、分区块进行编码分级管理,明确所属级次及隶属关系。
(2)成本项目的设立。正确划分成本项目,可以客观地反映产品的成本结构,便于分析研究降低成本的途径。按现行的房地产开发企业会计制度规定,“开发成本”作为一级成本核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和管理需要,选择成本项目,并据此进行明细核算。如何确定成本项目?笔者认为成本项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的费用,应尽量合并。如各种配套费用支出,可设立一个“配套费用”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。如土地费用、土建费用及设备费用,特别是土建费用,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。对公司要求的项目进行分类、分级核算。
企业的间接费用主要包括管理费用、财务费用和销售费用。按现行房地产开发企业会计制度规定,这些费用应作为期间费用,直接计入当期损益。笔者认为,这样处理,对部分费用来说,有悖于会计的配比性原则。比如,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售费用,这些费用的特点是数额较大、受益对象明确,如果在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者认为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售费用应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发成本”,作为成本项目的一个组成部分;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售费用”科目。然后按成本对象进行归集分配。
2.网络化反馈式成本控制 新晨
公司高级管理层根据管理需要,根据期初编制有关项目的预算信息系统,随着项目的进展,将有关业务信息录入账务系统,使用资金单位在旬末的3日前,将需求资金计划按类别填报、录入资金数据库,经各开发公司、总公司经理等授权逐级批准后,由网上到执行分公司或部门,按批准计划分配资金。计算机系统通过不相容岗位分离和权限的设置,使各业务岗位相互稽核,资金在授权范围内审批和使用,杜绝先斩后奏现象,以往具有权力特征的资金使用,通过资金计划管理信息系统得到规范。资金的使用在网络上向公司决策层公开,堵塞资金使用中的漏洞。系统对超预算的项目给予报警提示,实现对项目的事中控制。通过项目计算机系统功能提供多种条件进行统计与查询,给公司高级管理层提供查询分析的依据。同时可以就成本控制情况进行跟踪分析,不仅可以了解该项目的当前状况,而且可以跟踪了解形成目前状态的明细事项,从而可以从源头对异常现象进行分析,有针对性地采取措施。期末,管理者通过项目进行预算分析,为对相关责任中心和责任人进行业绩考核提供定量分析资料。办公自动化使资金运作效率大大提高,同时也对高层管理人员形成了制约。
三、销售环节的财务控制
关键词：房地产企业 财务风险 风险测度
房地产业是一种高风险、高收益的产业，价值规律如同一只“看不见的手”给房地产开发企业投资带来巨大的不确定性。作为典型的资金密集型行业，由于资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，同时存在行业自身尚不成熟、体制不健全、法规不规范等问题，决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险。中国指数研究院2008年6月的一项有关房地产上市公司研究成果表明：沪深房地产上市公司资产负债率在2007年大幅上升，达到76. 49%，负债风险显著提高。同时，部分沪深房地产上市公司在多次加息后资本成本上升，EVA （经济增加值）降幅明显。数据显示，近百家沪深房地产上市中，超过60%的公司2007 年EVA为负，导致沪深上市公司资产成本压力日益加大。房地产企业的财务风险成为当前房地产企业亟待解决的问题之一。本文从实证分析的层面来来测度和反映我国房地产企业财务风险，并就此提出防范房地产行业财务风险的相关对策，从而为促进我国房地产企业健康发展进行积极探索。
一、房地产企业财务风险表现形式及其管理问题分析
（一）房地产企业财务风险的表现形式 房地产开发企业，财务风险主要表现为以下几个方面：（1）偿还债务风险。开发企业虽然也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本金比例相当低，大量的开发资金来源于借贷。根据调查显示，目前我国房地产开发企业的资产负债率平均高达75%以上，甚至有超过90%以上的，远高于60%的警戒线。筹资结构不稳定，资金成本高。在所谓高回报利益趋动下，很多企业置到期能否偿还本金及高利率的风险于不顾，盲目地、过度地、不合规范地进行名目多样的筹融资活动，资金空转、借贷短期流动资金贷款、大面额存单转贷等，为企业埋下了到期支付能力及利滚利负担的财务风险。（2）利率变动风险。房地产企业需要的资金链一般都很长。在负债经营期间，由于通货膨胀等影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。高额的利息将成为房地产企业沉重的负担。自2008年以来我国经济通货膨胀问题较大，财政政策的紧缩同时货币市场上利率增长，使得我国大部分房地产公司资金成本的上升，进而使得企业预期收益减小的风险增大。利率变动风险在某种意义上是房地产企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。（3）再筹资风险。对于房地产企业来说，高负债率进一步限制了企业在其他融资渠道上进一步得到贷款的可能性。而且房地产企业的经营链条一般比较长，这种高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应， 再筹资风险的效应会放大从而给集团经营带来致命威胁，从而对整个经济来说也是一个巨大的经营风险。
（二）房地产企业财务风险管理存在问题 目前房地产企业财务风险管理存在问题主要有：（1）企业贷款比较随意。目前我国有些房地产企业没有对资金进行科学合理规划，为了使得一些项目上项，有些企业没有对自身的资金潜力进行估算，没有对内外负债进行估计。而是千方百计地向银行贷款甚至向事业单位借款，从而加大了房地产项目的投资风险程度。再者，一旦拿到项目上项以后，并没有对整个项目进行合理规划，没有做全面的研究计划，盲目使用，分不清资金使用的轻重，没有从整体上规划项目的用款，客观上导致风险的增大。（2）单个项目的负债金额较大。我国大部分房地产企业的大量资金都是来源于借贷，很少有自有资金，因而其借贷的资金金额都比较大，如果项目较大的话，同样导致负债成本的上升。另外，一些项目上项以后，由于质量的难度和风险使得项目在很长时间内都成为一个比较大的问题困扰着房地产企业。有些房地产企业为了能使项目正常开工，在所谓高回报的利益驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险，企业负债规模巨大，利息支出加大，收益降低而导致企业丧失偿付能力或破产的可能性也增大。（3）资本结构不合理。而且根据组合风险分散理论，多元化筹资可以有效地分散企业的筹资风险，单一化筹资是非常危险或成本很高的，极易造成资金链断裂。（4）内部信息传递不畅。目前，大多数房地产集团内部各部门之间以及上下级企业之间缺乏统一的规划，就很容易造成房地产企业难以对下属的部门及子公司的财务数据进行提取、汇总、分析和管理。（5）对开发项目缺乏合理规划和科学管理。由于房地产具有不可移动性，其交易的完成只能是通过所有权或是使用权的转移；其次，由于房地产投资的规模大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，因此，科学的规划和管理非常重要，一旦规划不合理，开发定位出现失误，投资分析缺乏可靠依据、开发过程缺乏严密、有效地投资控制、进度控制、质量控制等，就会造成企业财务风险的出现。鉴于房地产企业发生财务危机的现实，房地产企业只有构建符合自身条件的财务危机预警模型，才能及时的发现财务危机的相关动向，随时动态跟踪公司的财务状况，根据预警判别值的变化和判别区间的归属来预测公司发生财务危机的可能性，及时发现导致公司财务危机存在的不良因素，以此寻找关键原因，采取适当措施，从而对财务风险加以有效防范和控制。
二、房地产企业财务风险的实证测度
（一）预测指标的选择 本文选取了我国沪深交易所A股的39家房地产公司作为研究样本。在选取的样本中，房地产行业上市公司数目，ST公司数目都排名第2，满足实证研究对样本的要求，能有效保证实证分析结果的准确性和可靠度。本文选取的具体数据和相关指标按照以下几个方面来选择：本文引用的流通股市值是以公司股票当年12月31日收盘价为依据计算得来的，而非流通股本则是以每股净资产与非流通股数相乘计算的；所有年报数据均采用合并会计报表中的数据；由于所需的利息费用一项从公司财务公布的报表中难以获取，因而使用报表中的财务费用来代替利息费用；每股净资产、净资产收益率、每股收益采用非国际标准数值；总资产按年末数计算。
（二）z模型及其修正 美国学者奥尔曼（Altma）在20世纪60年代中期构建了Z―Score模型，这个模型主要是用来预测企业破产发生的概率。他通过选用66家样本企业，即33家破产企业和与之相对应的相同规模相同行业的33家正常企业，然后按流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和周转能力五项标准选取了22个指标，最后从中选取五个财务变量，并赋予这五个财务变量一定的权重，这五个变量分别为营运资本/总资产、留存收益/总资产、息税前利润/总资产、股权市价总值/总负债、销售收入/总资产，并依据这个五个变量建立了Z模型。利用搜集到的样本数据代入Z模型计算出一个数值，根据该数值归属哪个区间来预测企业财务危机发生的可能性，其本质是一种多元线性模型。其基本公式为：Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+1.0X5。奥尔曼（Altman）在总结搜集到的破产企业数据中，发现了判别Z模型经验性临界值，其中2.675为上临界值，1.81为下临界值。当判别Z值高于2.675时，企业被认定为财务状况良好，破产几率极低；而当判别Z值高于1.81、低于2.675时，企业通常财务状况不稳定，有可能存在财务危机的隐患，需要进一步的跟踪；如果判别Z值低于1.81，则该企业被认为存在极大的破产概率，如果不采取有力措施，将难以摆脱破产命运。具体来说，奥尔曼（Altman）提出的Z模型临界区间如（表1）所示。从Z模型判别区间可以看出，计算出来的Z值越大，则企业出现的财务危机越小，破产机率极低，相反Z值逐渐变小，则企业出现破产机率逐渐增大。同时奥尔曼还发现Z模型在企业破产时前一年预测企业破产情况正确率相当高，在33家破产企业样本中能有效预测31家，33家正常企业样本也能准确预测到32家未发生破产，预测正确率达到95.45%。为了更好的证明Z模型预测的良好效果，奥尔曼教授又选取了81家样本企业即25家破产企业和56家非破产企业，同样采取类似的判别方法，实证结果得出Z模型预测正确率达到93.83%。本文在借鉴奥尔曼对各个变量的定义及计算公式，同时考虑到我国的一些特殊情况，对Z模型运用的5个变量计算公式设定为：X1：营运资金/总资产=（流动资产-流动负债）/总资产；X2：留存收益/总资产=（未分配利润+盈余公积）/总资产；X3：息税前利润/总资产=（净利润+所得税+财务费用）/总资产；X4：股权市价总值/负债总额=（每股市价×流通股数十每股净资产×非流通股数）/负债总额；X5：销售收入/总资产=主营业务收入/总资产。
（三）Z模型临界值的修正 奥尔曼教授构建的Z模型是具有相当大的学术价值，但是判别方法是基于西方国家较为完备的市场经济环境下的企业风险测度，并不适合我国市场经济条件下的上市公司风险测度，尤其是该模型所设置的临界值偏高，并不适合我国房地产企业财务风险的评价。因此，具体到我国房地产企业的现实来说，必须探索适应我国市场经济条件下的房地产企业财务风险判别标准，才能精准反映我国房地产企业的财务风险状况。基于此，本文在借鉴相关文献资料和数据统计支持下提出我国房地产行业上市公司的经验临界值，然后利用2008年的数据对经验临界值做出检验。目前，国内学者使用净资产收益率指标来预测财务危机时，如陈晓、陈治鸿在研究中认为当净资产收益率小于6%，财务风险较大。因而根据净资产收益率小于6%，得出财务风险较大这一结论。本文统计了此段区间房地产公司的Z统计值，随后再把条件调整地更为严格一点，让每股收益和净资产收益率都小于零。因为通常一家公司每股收益和净资产收益率小于零时，人们一般认为该公司出现财务危机的可能性更大，所以相应的本文也计算了此段区间房地产公司的Z统计值，具体见（表2）。由表得知，当Z值小于0.8481时，ST公司有6家，占了总ST公司的近70%；非ST公司有10家，占总非ST公司的11%。根据谨慎性原则，为了包含更多的ST公司起到提示风险的作用，本文估计Z模型下临界值为1（0.973的约数）。许多文献（刘凤娇，2006；王芳云，2005）都表明，当每股收益大于0.4时，公司的财务状况比较好，本文选为风险较小者，对每股收益大于0.4这一区间的Z值做数据统计，见（表3）。同时也运用了另一个传统指标净资产收益率来判别风险较小者，根据有关文献及房地产业业绩评价标准，当净资产收益率大于10%时，公司财务风险较小。对净资产收益率大于10%这一区间的Z值做数据统计，见（表4）。根据谨慎性原则，本文定义当Z值大于1.7（1.6133，1.8368两者的平均值）时为业绩比较好的公司，风险较小，见（表5）。在Z值大于1.7时，有20家公司，这20家公司按每股收益、净资产收益率、主营业务收入排名都在前面，其每股收益、净资产收益率远超过房地产行业上市公司加权平均每股收益（-0.4）和加权平均净资产收益率（0.09）。综上所述，本文提出我国房地产行业上市公司Z指标的经验临界值见（表6）。
（四）新z模型临界值检验 运用房地产上市公司2008年度财务数据对结论进行检验，在86个非财务危机公司中，模型把9个非财务危机公司判别为财务危机公司，其判别准确度为89.5%；7个财务危机公司中，有1个被认定为非财务危机公司，模型判别准确度为86%；对于整个样本来说，模型判别正确为83个，总体判别准确度为89.2%，模型能具有较好的区分度。从判定结果来看，修改的Z模型的临界值具有较好的使用价值。可以利用Z模型临界值变化趋势来预警房地产公司财务危机。如2009年房地产行业上市公司被实行退市风险警示的珠江控股公司股票，从连续三年的Z值数据来看2006为 1.468，2007为1.056，2008为-0.04，公司发生财务危机概率大。因此，在运用奥尔曼模型对我国房地产企业财务风险进行测度时，应该运用修正后的Z值进行判别，这样才能准确衡量我国房地产企业财务风险，并能加以有效防范和控制。
三、房地产企业财务风险的控制策略
由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内。一是做好全面预算和财务集中管理。将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。二是合理安排权益及债务资本，优化资本结构。一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。以此来优化资本结构，为控制财务风险奠定基础。三是注重融资策略创新，建立多元化融资渠道。企业可以积极地、主动地实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。四是加强资金管理，提高资金的利用率。在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，降低企业坏账损失风险，加速资金的运转，提高资金的利用率。同时， 企业要努力降低商品房空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率。五是加强投资项目管理，控制投资风险。房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。六是建立房地产公司的财务预警系统。通过建立短期财务预警系统，编制现金流量预算，为房地产企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。此外，在建立短期财务预警系统的同时，还要建立长期财务预警系统，更好地使管理者和员工掌握财务风险的预防、控制、化解和处理的全过程以及自身的风险责任履行情况，责权利相结合，更好地激发员工参与风险管理，控制风险损失。
参考文献：
关键词：房地产；财务危机；管理；防范
随着社会经济的发展，大量的青年涌入城市创业和参加工作，房地产业的发展也越来越迅速。房地产行业是投资相对较大，收益相对较高的一个行业。如此的行业定义，使得房地产业变得特殊。在房地产企业的发展中不仅受内部跳动，政策等因素的影响，国家政策，社会管理等都对企业的发展有很大的影响。因此，如果想在房地产业中立足，就必须制定良好的管理防范条例。
一、房地产企业的概述
房地产，顾名思义就是以房产、地产等为经营范围的企业。房地产最为近年来兴起的企业，发展势头之大，也是许多企业家所青睐的商业行为之一。房地产收益之大是有目共睹，但是，房地产企业在前期发展中就需要企业家拥有足够的资金和人力资源。房地产企业能否很好的运转与资金链是否紧凑，社会经济是否健康发展以及国家宏观调控有很大的关系。房地产对社会发展具有基本的调控作用。房地产的发展可以解决国家劳动力冗余的问题，对建筑，家具，冶金，机械，电器等都有很好的经济拉动的效用。房地产不仅仅可以提高个人收益也可以推动社会经济的发展。
二、房地产所存在的财务风险问题
(一)债务方面的风险。房地产前期的资金输入极大，需要足够的资金才可以使得房产项目得以正常运行，在众多的融资方式中，银行贷款是多数企业选择的融资方式，这时候企业的负债率就大大提高，与此同时所面对的风险也相应的变高。在相关的资料显示中，中国的房地产企业平均的负债率可以达到百分之七十五左右，而且一般情况下，房地产的收益是在房产项目完成之后才开始，在贷款到开始收益这个过程中，企业所面对的风险也相应的变大。在这个过程中，如果企业内部的资金链或是国家政策出现微小的调整都会对企业造成很坏的影响，甚至会击垮整个公司。(二)房地产企业再次融资的风险。房地产企业楼盘的开发在大部分情况下都是一段时间内有多个比较大的项目，一个项目的收益还未开始，另一个项目就开始运行，这时就需要向银行借资并且资金量很大，相应的企业负债量也变得很大。银行是国有企业，在整个国家中对经济起到一定的调控作用，如果一味满足个别企业的发展而不考虑社会经济的整体性就会对社会经济产生消极影响。(三)利率变动对企业的影响。房地产企业还资过程是一个相对较漫长的过程，由于企业向银行借的资金数目很大，微小的利率变动都会对企业所还资金数量产生很大的影响。企业融资都是在项目启动前期开始，然而企业的收益大多是在楼盘完成或者开始销售之后才开始，在这段时间中企业在资金方面面对的风险是很大的。在这段时间如果国家出现很大的资金变动或者银行利率的微小浮动对于企业来说不但会增大前期的成本，而且增加企业的还资数目。对于现代房地产企业来说如果没有达到预期的收益效果，就会影响其他经营项目的正常运行。(四)房地产企业日常管理中的风险。家有家法，国有国规，没有规矩不成方圆。企业的良好发展不但需要有国家政策扶持这个大背景，同时也需要自己有周全的制度政策保障。在企业发展中，企业不单单是内部之间的相互协作，企业也需要与政府，审计等各部门进行交流。在2015年的有关报告中表示，百分之八十的企业倒闭的原因都是因为企业制度腐败，没有跟上时展的脚步。由于房地产对房地产发展的影响最大的是资金，所以如果一个房地产企业在资金管理，成本控制等方面的漏洞很多，那么，这个企业所面对的风险也大大提升。
三、房地产企业进行财务风险防范的措施
(一)优化资本结构。房地产企业属于资本密集型企业，所以，必须拥有比较合理的资金结构。目前，在我国的众多房地产企业中很少有企业具有独立项目开发的能力，大部分的项目运转资金都是需要银行贷款的。在企业融资的过程中，企业就应该考虑自身的资金偿还情况，以及企业的发展状况。企业应当优化资本结构，对企业资金的借贷，支出情况有一定的了解，把企业的借贷调整在一个相对可控制的范围之内。(二)优化融资渠道。在房地产企业的发展中，应当积极优化融资渠道，采取多元化的融资方式，采取多渠道方式进行融资，不要仅仅依赖银行这一简单的融资方式，可以根据自身的优势，丰富融资方式。比如：股票，证券融资，信托融资等方式。运用多样化的融资方式，不仅可以优化企业结构，而且可以减少财务风险。(三)树立财务风险意识。随着社会经济的发展和社会环境竞争的日益激烈，房地产企业需要树立一定的财务风险意识。企业发展是在国家大背景的环境下发展的，国家经济，政策的变动都会对企业的发展产生很多的影响，企业人和相关工作人员需要对国家政策的调整具有敏感的洞察力，加强对经济形势的分析和政策的研究，最大限度的避免出现财务风险问题。(四)加强项目调查，有效控制成本。房地产企业的发展是同时多个项目一起进行的。在项目开发的过程中，针对不同阶段要有不同的政策措施，在项目开始前期应当对成本有一定的把控力，在项目开展过程中，应当对项目进行实时调控，加强项目调查和相关的财务预算和财务核算，保证企业资金的有效利用，同时建立有效的监督制度，进行有效的监督和控制。
四、结语
我国的房地产企业尽管近年来发展十分迅猛，但是政策方面依然有很多不完善的地方。为了避免企业房地产企业在发展中出现财务危机问题，就需要企业对国家政策有敏感的洞察力，优化企业结构，融资渠道，树立风险意识，加强对企业的资本调控，实现企业健康发展。
作者:赵丽华 单位:天元建设集团有限公司
参考文献：
[1]刘蓉.房地产企业财务危机防范措施研究[J].企业经济，2011，09，11.
