一、物业管理企业的经营现状
物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而，从物业管理企业自身的经营现状来看，物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前，我国大多数物业管理企业经济实力较弱，盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营[1]。
二、物业管理行业发展趋势
1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展
物业管理企业为了克服长期以来的微利困境，将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来，我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索，并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中，建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台，物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务，是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式，对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，可以有效延伸物业管理企业的服务内容，改进传统的物业服务，能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面，物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点，为物业企业创造更多的收入途径和渠道，进而提高物业管理企业的经济效益，扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。
2、物业的资产化运营管理与物业集成化结合
物业管理企业作为现代企业分支，其宗旨是获取丰厚的利润。物业管理企业的最终利润，深受物业终端客户数量的影响。作为服务性企业，物业管理企业的服务对象是广大的业主，这就为物业管理企业创造了大量的终端客户，奠定了物业管理企业获取经济效益的基础。其次，物业管理企业在不断发展过程中，物业已逐渐成为物业管理企业的巨大运营资产。因此，物业管理企业应该打破传统物业管理模式的束缚，寻求商业合作伙伴，积极整合物业的各种资源，在服务业主的同时，也为物管企业创造可观的经济效益。所以物业的资产化运营管理与物业集成化结合，将构成物业管理企业全新的价值链，推动物业管理企业的发展[4]。
三、物业管理与资产运营融合创新的经济价值
1、物业资产运营的内涵
广义的资产包括多种类型，诸如不动产、无形资产、金融资产等。物业资产运营主要指的是不动产运营。从物业管理企业的目标来看，物业的资产运营是对物业所有的不动产进行经营和维护，以实现获取经济效益的目的。物业资产运营大体上有两种模式，一种是投资经营视角下的资产运营模式，另一种是组织管理视角下的资产运营模式。从宏观上来说，投资经营视角下的资产运营模式是通过对房地产进行投资，并对资产进行组合管理和经营，从而获取经济收益。组织经营视角下的资产运营模式是组织物业管理企业拥有的不动产，对不动产进行运作，实现经济效益的增长[5]。本文主要对物业管理企业的不动产运营进行分析。
2、物业管理企业不动产运营的具体措施
（1）加强对住宅小区的商铺运营、停车场运营。物业管理企业要在居民住宅区规划建设高质量的商铺，将商铺对外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物业管理企业可以收取商铺租金，实现物业管理企业拓展收入来源的目的。另一方面，物业管理企业要加强对停车场的运营。物业管理企业首先要科学合理地规划建设高质量的停车场，为业主提供优质的停车服务，同时加强对停车场的安全管理和日常维护。通过停车场的运营向客户收取合理的停车费用，增加物业管理企业的收入来源。（2）加强对物业管理企业旗下的商业楼宇管理运营。物业管理企业旗下的商业楼宇是物业管理企业重要的不动产资源。物业管理企业要合理规划利用商业楼宇，在市场调研和评估的基础上，对商业楼宇进行出租，收取丰厚的租金，增加物业管理企业的经济收益。另外，物业管理公司也可以利用旗下的商业楼宇，自主进行商业活动，在无租金的优势上开展商业活动，为物业管理企业开拓财源。（3）维护物业管理企业在管项目，提升在管项目价值，提高物业费水平。物业管理企业要加大对在管项目的维护力度，为业主提供更为便利和高质量的物业服务，在此基础上，适当增加合理的物业费用，增加物业管理企业的物业费收入。（4）加强对物业管理企业旗下的不动产投资，获取高额回报。物业管理企业要整合企业旗下的不动产资源，统筹规划，合理安排，加大对不动产的投资力度，并确保投资收益。通过对企业旗下不动产的运营来实现高额的经济效益。（5）维护管理物业产权，赚取丰厚租金。物业管理企业要加强对物业产权的管理，改善物业的基础设施，为业主提供各项便捷的增值服务，增加物业经济效益的增值点。
四、结语
我国的物业管理企业长期以来一直是微利行业。微薄的经济收益严重制约物业管理企业的生存和发展。加之经济形势趋于复杂，市场竞争日益激烈。传统的物业管理运营模式已经不能适应时代的发展要求。也不能满足物业管理企业自身的存在和发展要求。物业管理企业调整资产营运模式，能有效增加物业管理企业的经济收入，改善物业管理企业的经济发展效益，为物业管理企业的生存和发展提供动力支撑。因此，中小型物业管理企业应该勇于探索资产运营模式，以促进企业的发展。
作者:陶海燕 单位:温州康居物业管理有限公司
参考文献：
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[3]杨二霞.我国物业管理行业的发展趋势[J].中国集体经济，2010(16)：25-25.
[4]孙峻，刘于鑫，姜雯等.物业管理与资产管理——物业服务企业发展模式的选择[J].建筑经济,2009(8):66-68.
房地产企业的运营资金主要运用在企业正常的采购生产管理、营销宣传活动和企业自身运行的资金分配当中，有一定实力的房地产企还会参与理财投资的经营。所以可以根据房地产企业的运作特点将其运营资金分为生产的运营资金、采购的运营资金、营销的运营资金和理财活动的运营资金。
二、房地产运营资金的特点和现状
1、房地产运营资金的特点
我国的房地产企业其资金主要来自七个方面:国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。大部分的房地产企业资金来源都是源于银行贷款，企业本身的资金比例较低。因为房地产企业的成本在于买地、建造楼房销售楼房和企业自身运行方面。其中买地和楼房的建造是大部分自己的流向，而房地产企业又是可以在得到商品房预售许可证后在买地规划之后但是房屋没有施工完成的情况下进行期房销售的，在营销结束是就可以得到资金的回收。但是其中的不确定性因素也较多。如果施工期间的销售不利没有资金回笼，就不能偿还银行的大额借贷的利息。或者没有在既定时间能完成计划内的楼房还要对消费者进行违约赔偿，房地产企业的大部分资金都在流动运转当中，采购、施工、营销宣传和不断的偿还应该本息。所以在房地产企业的整个运作中要如履薄冰谨小慎微。充分做好每个环节的工作，合理运用好企业的可运营资金。保证企业良性的运行发展。
2、房地产运营资金的现状
在我国房地产市场逐渐趋于成熟的现阶段，大部分房地产企业的共同特点是负债率孤傲高。流动资金的占用越来越大，运营资金的周转周期变长。现在我国的房地产市场已经过了2007年之后那段黄金销售期了，我国现在的房地产库存量很大，这直接就占用了企业的大部分流动资金延长了资金的回笼时间。使得企业的盈利受到严重影响。科学有效的房地产企业的运营自己的管理体系是必要手段。只有将企业的运营资金准确有效的分配和使用才会减少企业的成本，增加企业利润和竞争力。
三、房地产企业营运资金管理的策略
众所周知，制造业的价值链主要体现在自身生产，而房地产开发企业则恰恰相反，主要体现在企业外部，由活动策划公司，企划设计，营销顾问公司，建筑施工单位等共同组成，当这些组成部分相辅相成，互相协作时，会得到事半功倍的效果，利润空间增大。所以，在房地产开发企业中，外部的客户管理和供应链管理直接影响各个环节的营运资金管理。
1、采购方面营运资金的管理策略
如果说资金是房地产企业的血液，那么可以说质量是房地产企业的命脉。没有靠得住的质量保障就不可能有长久的发展，更不必谈企业的利润了。采购是房地产企业运行过程中的关键步骤，不能只为了减少陈本而在选择供应商时按照报价由低到高选择，若想在众多房地产企业中具备自身的竞争力，在保证质量的前提下必须要尽量减少成本，最大利益的让利给消费者，这样才能持久发展。所以采购部门必须要选择有信誉保证和经济能力的供应商企业进行合作，为了控制成本也应在采购明细和数量上做出相应的合理规划，对供应商也要能够制定有效的制约细则，例如交货的质量、时间和服务等方面。如若供应商提供的材料质量不达标会大大影响工程质量也会对企业本身的利益造成极大的损失。供应商不能够按照既定计划配送相应建筑材料会大大影响工程进度，相反若供应的材料大大超出工程实际应用也会造成成本浪费，这样都会增加企业整体成本直接影响销售，减少利润甚至大大延缓资金回流。是所以在房地产企业采购资金的运营管理方面一定要专业化，企业高管应该很好的监管和督促采购不能，制定出一系列可以为企业节约成本，保证工程质量和顺利的进行的措施和方法。合理的分配和运用好采购的营运资金。
2、生产方面营运资金的管理策略
房地产企业的生产部门要根据企业的整体营销计划合理的设计施工进度，要能够保证工程质量的情况下监管施工进度，要与采购不能有效沟通协调，保证材料采购的及时供应并不造成浪费。不能让生产占用过高的企业资金比例。房地产企业的运行与制造业不同，房地产企业的产品就是建筑住，建筑物的进度和质量都直接影响着销售。房地产的销售与制造业不通的是不能埋头制造然后再寻找买家，房地产企业买地施工之前一定要做合理的调查，并根据消费者的意向进行设计施工。并根据企业的计划辅助销售保证企业的利润和资金回流。而房地产企业的特点就是生产周期长，在如今成熟的房地产市场中应该更多的注重客户的需求，以客户需求为导向，以满足客户需要为宗旨，要更加的重视房产的设计，施工的承建单位。要既能够满足客户需求又要符合质量的工程进度，在施工中应用先进的生产技术可以提高生产效率，保证质量。
3、营销渠道营运资金管理策略我国的房地产市场经过
2007年之后的快速发展阶段之后已经进入了成熟期。老百姓的消费理念也越来越理智。大部分城市的百姓也很少会以投资为目的的购买行为。所以现在房地产企业的资金回收速度要比之前放慢了，资金回收放慢就意味着企业成长的脚步放缓。这就要求营销部门不能按照老套的以短信群发的方式就能招揽顾客看房买房了，进入到互联网时代的当今谁会，宣传途径五花八门，怎样进行企业的营销宣传方案是个技术手段，既要能够充分的宣传出企业房产的优势让更多的目标客户知晓，又要合理的控制宣传成本。在销售环节要考虑企业自身的实力和能力，要选择线下直销和互联网线上销售相结合的方式进行销售，线下直销也要考虑是企业直接营销还是找公司分销，或者是企业自营和公司分销共同销售的方式。在房地产企业的销售过程中不仅要求营销速度，也要给客户提供满意的服务，这样才能在客户中形成良好的口碑和社会效应，为企业的长期发展做好铺垫。
4、理财活动营运资金的管理策略
通常情况下房地产企业的资金都是比较紧张的，在能够保障正常的采购施工和营销宣传等并能如期偿还银行和金融机构的借贷本息的情况下可以将企业的一部分资金投入到理财活动当中。参与理财活动的投资资金要严格控制。其参与理财的目的是为了企业带来更多的利润和流动资金进行再生产和销售。万万不能让理财活动成为企业资金的负担，影响企业正常的生产和对金融机构借贷的偿还。要合理的本文主要针对房地产企业运营资金的分类和特点，在企业的采购环节、生产环节、销售宣传环节和参与理财活动时运营自己的管理进行了简单的探讨。其目的是为了有效提高企业运营资金的管理降低成本增加利润。
作者:刘岗 单位:西安天地源房地产开发有限公司
【参考文献】
［1］王竹泉，刘文静，高芳．中国上市公司营运资金管理调查2011－2016［J］．会计研究，2013(12)
［2］王凡．基于渠道理论的营运资金管理模式研究［D］．中国海洋大学会计系，2014
关键词 生产型企业 运营资金 管理
中图分类号：F275 文献标识码：A
一、引言
运营资金是企业流动资金中最活跃的部分，对于大部分企业而言，运营资金和流动资金的概念是等同的，在数值上为流动资产与流动负债的差额。一般情况下，运营资金特别侧重于流动性最强的现金及现金等价物。对于生产型企业而言，占用流动资金的主要是存货（包括原材料、在产品、半成品、燃料等）、往来款项等。改革开放以来，我国的市场经济得到了迅猛发展，企业一方面进行规模化扩张，依靠规模经济降低成本占领市场，增加竞争力；另一方面企业纷纷加强内部管理，依靠改造流程降低成本、保证品质、强化服务来提高竞争力。而企业的扩张与竞争，都离不开资金的支持。资金管理在企业发展中的地位极其重要。企业的财务管理，特别是资金管理必须从理念和实务上采取措施来应对。
二、企业运营资金管理的现状分析
（一）对企业运营资金管理的认识还不够。
当前，一些企业对现金的管理重视不够，没有树立现金与利润同样重要的观念，对于现金流入流出的动态管理与控制管理落后，没有意识到现金也是有成本的，持有适当的经营需要的现金，对于管理人员的经营管理知识的培训很少。由于生产型企业的运营资金及其占用其价值链较长，分散于多个部门和岗位，周转周期相对较长，涉及到的岗位也较多，故在资金管理观念方面的缺失更为突出。一些工作人员把资金管理、资金结算与清算就当作是一类普通的财务工作，没有意识到强化运营资金管理也是提高企业资金效益的重要工作。某些岗位如材料、生产线、销售线的员工甚至根本没有认识到存货对于运营资金的占用问题。
（二）运营资金周转率低，使用效率不高。
由于生产型企业的运营资金流转价值链贯穿于企业的材料、原料、燃料购入，生产过程到销售过程，其周期较长，客观上使运营资金项目的使用效率下降。而由于市场竞争，导致生产型企业不可避免地存在着大量的往来款项、其他货币资金也客观存在。长期存在的往来款，发生坏账的可能性大大增加，没有及时清算的资金也会占用企业大量资源。如果企业没有制定合理的标准生产周期，企业对于营销部门的销售周期也没有合理的调研，导致有意无意地延长了资金周转时间。
（三）资金存量较大与相对分散并存。
企业运营必须有足够的流动资金支持。生产型企业一般都属于资金密集型或重资产型行业，对于资金占用是较大的。而对于我国企业特别是规模较大的企业而言，不同程度地存在着资金过度分散的问题。就生产型企业资金而言，由于工序、环节较多，客观上存在着若干分散的资金余额没有得到统筹安排与利用。而由于种种原因，许多单位还无法在资金结算中心开立内部账户，巨额资金以体外循环的模式进行流转，这既导致了资金积存额大，没有得到充分利用的问题，也可能给资金监管带来不利，如企业对于各车间、部门、分支机构的资金调剂或安排没有相对清楚准确的了解。
（四）整体资金结构不合理影响运营资金效率。
企业配置长短期资金的结构一般有保守型、稳健型、激进型三类，而一些生产型企业，由于企业扩张（如生产线建设、厂区扩建等）等原因，往往对于资金结构没有进行合理的配置，如较多的生产型企业采用了激进型的资金配置模式，即将短期的运营资金占用投入了长期性的资金需求。这样可能导致运营资金短缺，或支付较大的融资费用，增加资金管理成本，以至于严重到影响正常的企业生产经营；也有的生产型企业采用了保守型的资金配置模式，即用长期资金来源解决短期的资金需求，而对于较高投资回报率的项目投资不足，这样造成资金浪费。
三、企业改进运营资金管理对策
（一）强化生产型运营资金管理的认识。
企业管理层应强化企业对运营资金管理的认识，并且要把这样的理念贯穿到整个企业的生产经营工作中去。通过平时的宣传与岗位培训，强化各部门、各车间、各岗位的运营资金管理意识，例如欧美企业中不光注重自己的管理，还注重重要供应商的生产能力和财务状况，以保证自己的原材料的供应和实现供应商对存货的管理，使企业生产无后顾之忧，存货占用资金最小化。充分发挥资金导向，成本先行的管理理念，在日常工作中，要善于在做好日常结算、资金清算基本工作的基础上，由点到面，由外及时，逐步总结出适合本企业的资金管理模式，并针对一些共性的资金管理问题提出系统性的防范意见。当然，这个过程是随着企业管理水平提升，人员素质提高逐步实现的。
（二）改革资金管理模式，促进集约化管理的实现。
要注重全流程全价值链的运营资金管理，深入细化关键点。首先，从资金账户设立就要严格管理。虽然较多的单位目前对于账户开立、注销都有相关的规定，但是目前账户管理相对混乱仍然是不争的事实。在账户管理方面，首先就必须坚持现有的开立账户相关规定，坚持审慎开立的原则，控制账户的管理成本，下属单位不得擅自以任何理由未经正常的审批流程就进行开户行为，尽量减小资金分散的可能性。其次，资金结算所要与协议银行完善《账户监管协议》等类似文件，确保资金及下属相关单位的资金集中管理规范、合法，要求银行确保各单位的资金安全性，同时结算所根据不同性质需要具有相关的权限，根据资金用途、额度的有效监控。最后，企业财务（资金部）要明确资金管理的权限与职责，充分发挥起在企业内部的资金监控、管理的作用，对于资金异常流动有预防性控制和检查性控制，占用资金过多且回报率较低的投资项目、高于保险储备量的存货等占用的流动资金，要及时提出管理建议，并由内部审计部参与负责督促消化。
（三）做好资金规模与配置的协调。
首先，要明确运营资金的规模。企业财务（资金）部要根据企业的日常经营情况、企业本年度销售情况，配置合理的运营资金规模，并同时受企业编制的年度资金预算约束。运营资金占用额不是越大越好，也不是越小越好，关键是要根据企业生产经营的规模与营销、扩展规划综合掌握确定。一般来说，流动负债的成本是低于长期负债的，如果企业合理控制运营资金规模，则可以将部分流动负债投入长期性的资金需求中，这样也可以适当控制整体资金成本。如对于传统型或竞争激烈的企业，由应优先采用稳健型或保守型的资金配置。对于高新技术或具有竞争力的企业，或者急需升级改造的企业，则可以在充分考虑风险的前提下采用激进型的资金配置。
（四）提高运营资金效率，促进企业整体管理水平。
首先，要加快资金周转速度。要做到企业的流动资产与流动负债的之间的差额额与销售规模配比，企业的资金管理才真正的发挥了作用。同时，资金结算部门要动态关注各子单位，整体资金的周转速度（周转率），根据历史数据与考核指标来明确科学合理的周转指标。其次，要认识到资金管理是一个系统工程，必须作为一项系统工程来抓，实现资金管理带动企业整体管理，以促进企业价值最大化的实现。当前，我国企业运营资金管理模式偏向于企业内部自身的管理，强调在生产经营过程中，在保证资金安全和生产经营活动需要的同时，通过对企业流程的改造，技术的更新等等来降低资金的占用量，加速资金的周转。再次，资金管理与成本管理要有机结合起来。资金与成本是一对相辅相成的要素，成本的发生最终都需要资金或资金的等价物去支付。因此，做好资金管理的前提就是对成本管理进行科学的管控。具体来说，首先要考虑量入为出，在确保资金平衡的情况下，才选择有利的投资项目，或者充分考虑“以销定产”，尽量避免产品或库存的积压；最后，在资金的支付方面，要基于严格的成本核算、计量，然后严格按进度或相关约定支付款项。例如海尔就是利用现代的信息技术和发达的物流，加速企业的资金流的增速与增值，以零营运资金管理模式，追求企业价值的最大化，使企业在 20 多年的时间，从亏损一百多万元的集体小厂，发展成为拥有白色家电，黑色家电和米色家电的中国家电第一品牌。在 2004 年世界品牌实验室编制的《世界最具影响力的 100 个品牌》报告中，海尔作为唯一的中国品牌入选。
四、结论
运营资金管理是企业管理的一个重要组成部分。对于生产型企业而言，要对企业各方面、全流程有针对性地进行分析，对现行资金管理体系进行改进和升级，并适时开发出新的体系，努力争取做到物流、信息流与资金流的同步，以信息流与物流的加速来实现资金流的加速，减少资金的占用成本，增加企业的投资资本回报率，灵活选择资金结算方式和运作流程式，实现全企业资金流转的畅通和及时，减少资金在各环节滞留的时间，实现信息共享，并且高度透明，用有限的资产创造出最大的收益。
（作者单位：致同会计师事务所（特殊普通合伙）辽宁分所）
参考文献：
[1]周静. 零营运资金管理策略分析[J]. 财会通讯（综合版）. 2007（10）
【关键词】房地产 融资模式 运营管理
一、引言
企业融资是企业以自身主体进行资金融通，实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线，大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说，房地产企业融资主要分为传统融资方式（银行贷款、股权融资等）与新兴融资方式（信托计划、投资基金等）两种类别，不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。
二、房地产企业融资的基本特征
（一）较多依赖外源性融资
房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程，企业生产活动需要筹集项目建设资金，其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业，房地产企业的融资方向主要分为两种：一是内源性融资，即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动；二是外源性融资，即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要，如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位，企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况，以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。
（二）以土地与房产抵押为条件
房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体，根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测，采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种，间接融资方式就是通过向金融机构（银行）间接贷款进行的融资活动，这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来，而是借助中介机构媒介作用进行；直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。
三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题
（一）房地产信托融资
在国际范围内，房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式，基础设施项目建设周期较长，对资金的需求量大，其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是：房地产企业充分表达项目建设融资需求，并针对项目实施制定出可行性分析报告，拟定资金信托文件等，然后由相关机构进行信托推介，最终成立信托计划，将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题，信托机构监管不到位，导致不合规活动难以得到有效抑制；信托机构管理经营不到位问题也十分突出。
（二）股权融资
股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本，获取企业生产活动需要的长期稳定资金，与债权融资相比，股东收益与企业生产经营收益密切相关，同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征，当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径，股权融入资金是企业股本的一部分，不仅可以用于企业生产经营，同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显，从长远看，不能完全满足房地产企业资金需求；同时上市融资的市场准入门槛较高，特别是中小房地产企业很难以实现上市融资；证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。
（三）债券融资
当前我国房地产企业债券融资比重较小，国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性，同时，债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。
四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略
（一）多元化融资方式互为补充，实现集约化融资
当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多，市场竞争力较低，抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础，在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下，以多元化融资方式互为补充，实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机，实现房地产企业集约化融资目标，进一步提升房地产企业融资管理成效。
（二）规范金融市场环境，提高金融工具创新力度
完善金融市场各项监管法律法规，加强金融市场的监管力度，是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足，适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够，如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式，根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具，拓宽房地产企业融资途径，是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。
五、小结
当前我国房地产企业融资方式单一，工资工具不足，在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标，积极创新融资工具，实现多元化融资方式互补机制，有利于解决房地产企业融资困境。
参考文献
[1]郝智慧，邵四华.我国房地产企业的融资方式比较研究[J].中国房地产金融，2009（12）.
[2]姜永铭.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013（06）.
[3]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2011（17）.
【关键词】房地产开发企业；营运资金；管理策略
近年来，随着供应链管理、渠道关系管理和客户关系管理理论的广泛应用，企业营运资金管理的绩效得到不断改善。相比营运资金管理实践的创新，营运资金管理理论的研究，在深度和广度上都较为滞后。因此，本文从渠道理论出发，基于对营运资金的重新分类，对房地产开发企业营运资金管理的策略进行探析，以期为房地产企业建立基于渠道理论的营运资金管理模式，提高企业营运资金管理的水平，有效防范财务风险提供借鉴。
一、营运资金的分类
从供应链管理和渠道控制、客户关系管理的角度对营运资金进行分类，可以将营运资金分为经营活动营运资金和理财活动营运资金。经营活动营运资金按照其与供应链或渠道的关系可进一步分为营销渠道的营运资金、生产渠道的营运资金和采购渠道的营运资金。这种分类既能够将各个营运资金项目涵盖在内，而且能够清晰地反映出营运资金在渠道上的分布状况，从而为基于渠道管理的营运资金管理策略和管理模式研究奠定基础。
二、基于渠道理论的房地产开发企业营运资金管理策略
与制造业不同的是，房地产开发企业的价值链主要在企业外部，价值活动主要由外部的策划公司、设计公司、顾问服务公司、施工单位等价值载体来完成，特别是当这些外部的价值载体协同作业时所创造的价值会更大。因此，房地产开发企业各渠道的营运资金管理必须基于外部的客户管理和供应链管理。
（一）采购渠道营运资金管理策略
提高采购渠道营运资金效率，首先必须构建企业的供应链条，选择价值伙伴。房地产企业供应链的建立过程实际上是价值伙伴的选择过程，选择适当的供应商作为供应链中的合作伙伴，是加强供应链管理中最重要的一个基础。重视企业间的合作与协调，透过供应链的合作降低成本、提高价值也是增加企业核心竞争力的有效手段。一旦确定了可以长期合作的供应商，就应该与其建立战略伙伴关系。使采购方在长期的合作中获得货源上的保证和成本上的优势，也使供应商拥有长期稳定的客户，以保证其产出规模的稳定性。这种战略伙伴关系的确立，能给采购方带来长期而有效的成本控制利益。在与供应商的合作过程中应该对供应商的行为进行绩效管理，以评价在合作过程中供应商行为的优劣，并根据绩效管理的结果决定与供应商的后续合作事宜，如增大或减少供应份额，延长或缩短合作时间等。许多富有远见的房地产开发企业越来越重视对供应商的管理工作，大连万达和深圳万科等房地产开发企业开始了供应链管理的雏形，如大连万达房管公司开始筹建合格的供应商库。
其次，采用科学的采购模式。我国企业采购已基本实现市场化运作，现行采购模式主要有三种：传统的不透明采购方式、公开招标采购方式、电子商务采购方式。其中，传统的粗放式采购模式仍然是房地产企业采用的主要采购模式。在这传统采购模式下，大部分企业的采购职能被忽视，采购部门只是一个普通的职能部门，承担事务性的采购工作。不利于采购成本数据库的建立与管理以及对供应商的管理。企业的采购应该着眼于供应链的整体框架，考虑供应的速度、柔性、风险，优化采购模式，从单一的竞争性采购模式变成为集中采购、全球采购、准时采购等多种模式及其优化组合以增强供应链竞争力。通过采购模式的优化，可以提高采购效率、降低采购成本，使采购的过程公开化，促进采购管理定量化、科学化，实现生产企业从为库存而采购到为订单而采购的转变。
最后，建立供应商管理指标体系。供应商管理指标体系包括七个方面：质量（Quality）、成本（Cost）、交货（Delivery）、服务（Service）、技术（Technology）、资产（Asset）、员工与流程（People and Process），合称QCDSTAP，即各英文单词的第一个字母。质量一般用次品率，成本一般用年度降价，交货一般用按时交货率，这三个指标相对易于统计，属硬性指标，是供应商管理绩效的直接表现。后三个指标相对难于量化，是软性指标，但却是保证前三个指标的根本。采用信息技术采购，可提高效率、降低成本。
（二）生产渠道营运资金管理策略
房地产开发企业生产周期较长，生产渠道营运资金周转期平均值为1062.50天，周转缓慢。要生产优化生产渠道营运资金管理，首先应以客户需求为指导，实现房地产“拉动型”开发建设。供应链的流程可分为推动流程和拉动流程，其主要区别是看需求的确定性。推动型供应链的需求是不完全确定的，在执行时必须先作预测。拉动型供应链的需求是确定的，其流程从响应客户需求开始。传统企业是按照市场预测来进行的，其流程是全部的推式流程。现行企业应树立以顾客价值为导向、以客户满意为宗旨的服务型营销理念，以客户的需求拉动整个分销渠道价值链的有序、高效运转。
其次，重视设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理。房地产开发项目生产建设的整个过程与设计单位、顾问单位、承建单位密切相关。这些供应链成员不仅决定了房地产开发周期的长短，也决定了房地产产品的质量。完善加强对设计单位、顾问单位、承建单位的选择与管理有利于防范内部风险，增强节点企业之间的信任，有利于供应链的正常运转，从而提高生产渠道营运资金周转速度。最后，要关注生产技术。生产技术不仅决定了房地产产品的质量，也决定了生产建设的效率。先进的生产技术推动生产力的发展，大大提高劳动生产率，越来越多的企业开始重视科学技术在生产管理中的应用，如企业资源规划、业务流需求，不断的改善与管理企业销售、营销、客户服务和支持等与客户关系有关的业务流程，向客户提供适时的服务与关怀，实现客户价值的最大化。
（三）营销渠道营运资金管理策略
由于近几年我国经济持续保持快速增长，房地产市场经营状况良好，资金回收的速度比较快。2007年营销渠道营运资金周转期平均值为44.65天，周转时间较短。目前国家对房地产市场进行宏观调控，调控效果也开始显现，一线城市的房屋成交数量已经在下降，未来将迫使开发商降价以提高房屋销售面积，实现其经营业绩。
要改变当前的房地产营销状况，首先必须改进房地产的营销模式。从房地产发展的历程和趋势来看，房地产销售模式可以分为两大类：传统经济下的销售模式和网络时代的新经济销售模式。两者主要是针对计算机及其通讯网络的普及应用而言的。依据渠道设计中渠道长度不同进行区分，可将传统销售模式分为直销模式和委托销售模式。直销渠道一般较窄，并不利于房地产产品尤其是新产品迅速广泛的推向市场。而委托代销会导致房地产开发企业对市场的敏感度降低，同时中间环节的增加也会降低开发企业的利润。网络营销是利用计算机网络技术，现代通讯技术以及数字交互式媒介平台进行房地产网络营销活动。网络营销模式与传统营销模式相结合，可实现产品信息的高速传播，有助于企业产品的销售。
其次，客户关系管理也是促进营销渠道资金周转的关键。随着房地产市场竞争的加剧，客户关系管理成为房地产企业提高或者建立新的核心竞争力的有利选择。根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略，有步骤、有节奏地建立和实施个性化的客户关系管理体系可以解决产品的销售问题、提升客户满意度、提升企业的服务品质及品牌形象。
（四）理财活动营运资金管理策略
房地产行业存在较高的资产负债率。我国房地产开发企业约有60%～70%的开发资金来自银行系统，有的企业甚至达到80%上，对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产开发企业对银行的依赖度过高（房地产上市公司资产负债率平均高达65%以上），资金链存在严重的风险。因此，必须加强理财活动营运资金的管理。
首先必须重视融资渠道管理。房地产资金现在主要来自七个方面：国内贷款、利用外资、外商直接投资、自筹资金、企事业单位自有资金、购房者的定金和预付款以及其他资金。受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发企业面临资金的瓶颈。拓宽融资渠道，加强融资管理势在必行。目前，新的房地产融资渠道有典当融资、外资银行贷款、NASDAQ上市、香港上市、国内A股上市或私募基金。不同融资方式有其各自的优缺点和适用性，在选择时，应结合企业自身特点进行选择。
其次，注意资金的统筹管理与控制。资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节，有效的资金预算制度能为企业提高资金使用效率、促进有效使用资金打下良好的基础。另外，企业资金存在使用风险、在途风险和或有风险。其中，使用风险主要表现为企业的投资风险，是一种事先可控制风险，因此对此类风险应加强事先控制。资金的在途风险一般发生在企业资金结算过程中，所以在结算票据选择上尤为重要，一般企业在同城结算业务中主要以“贷记凭证”、“转帐支票”为结算手段，在实际工作中“贷记凭证”是一种更为安全的结算手段。资金的或有风险主要是公司为其他企业提供担保而形成的或有负债，包括贷款担保和业务担保等，对外担保企业要求有完善的审批程序。
通过以上分析，可以使房地产开发企业在实践中加强营运资金管理，从而提高资金使用效率，降低成本，增加企业利润。
参考文献：
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关键词：财务管理 房地产 资产运营 转型
房地产企业是我国支柱型企业，房地产企业直接占GDP的比重高达6%由此可见其对于我国经济的重要性。随着我国营改增的税务政策调整以及公允价值计量模式的推行使得我国的房地产行业正在面临着一场比变革，其资产运营模式正在逐渐转换由原本的中资产模式走向轻资产模式，这种模式的转变与财务管理是息息相关的，因此我们必须对财务管理的房地产企业资产运营模式的转型进行深入的分析从而找到影响其转型的各类因素，今天笔者就和大家来谈一谈关于财务管理的房地产企业资产运营模式转型的相关话题。
一、资产模式概述
（一）重资产运营模式
重资产运营模式就是指在企业内部的财务结构当中资产负债中其固定的投资比例较高的资产结构，这种资产结构如果放在产业准入门槛高、市场需求量大供给小于需求且竞争压力不大的情况下哎是非常容易盈利的，但是如果市场是处于饱和状态的，从而使得供大于求那么总资产模式下其大量的固定资产投入就回是的其资金无法在短时间内进行回笼，使得其现现金流极具缩小最终十分容易造成资金链断裂。
（二）轻资产运营模式
轻资产模式是一种较为新型的资产模式，其整个资产就诶够的当中流动现金和交易性金融资产所占的比重大大增加，而相对的固定投资的比例会大幅度缩减，其更重视于产品研发、品牌宣传、营销开发和用户体验等方面。轻资产所强调的是对企业品牌和企业运营能力的增强，利用杠杆效应原理，以最少的资金来获得最多的资源，从而使得固定资本的投入U降低，增加对知识产权、品牌、客户资源和运营的投入。
二、影响房地产企业资产运营模式的主要因素
（一）土地成本因素
我国是一个人口大国所以土地资源显得相对珍贵很多，这一点尤其在人口较为稠密的一线城市显得更加突出。近些年来我国的土地价格正在节节攀升并且政府也加大了对于土地资源的管控这些因素都是的土地的需求量远远大于土地的供给量二者之间成出现了严重地不平衡现象。土地成本的大幅度上升一方面必然会造成开发商拿地难度和拿地价格明显增高从而使得其开发成本大幅度增加。另一方面随着土地价格的快速上升使得开发商已经购买的土地价格变得越来越高其享受到的土地红利也会因此增加，最终使得其固定资产的价值有所增值。因此土地成本因素对于开发商而言可谓是爱恨掺杂的，房地产企业必须权衡好土地增值的幅度与财务费用之间的关系，如今房地产的黄金时代已然过去，土地价格的增长幅度已经不再是以往那种以倍数增值的年代，这就使得如今很多房地产企业其资金成本极速增加而财务费用也越来越高，导致其投入到土地当中的资金过多，其现金流量过少很可能会导致企业资金链断裂。
（二）楼盘库存压力因素
近些年来房地产市场一直处在一个较为低迷的状态下，其库存量节节攀升，楼盘库存对于房地产企业的资金占用是十分严重的，房地产企业的高投入却无法得到迅速的资金回笼甚至会由于这种资金无法回笼造成房地产企业无法偿还银行贷款引发一连串的财务危机，尽管今年我国提出了销库存的国家战略但是库存量依旧十分庞大，这对于房地产运营模式转型而言也是一个巨大的威胁。
（三）现金流因素
房地a行业属于一个资金密集型产业，并且其资金运转的周期较长通常需要3年以上的时间才能够进行一次资金回笼，而在项目建设的过程中是需要持续投入的，任意一笔资金无法到位都可能使得整个企业出现财务风险发生。
三、房地产转型的成功案例
凯德集团丝毫东南亚最大的房地产企业，其目前已经成功的进行了转型，由原本的房地产开发企业（重资产结构）转换为了房地产投资企业（轻资产机构），在其转型过程中同样受到了各类因素的影响，但是凯德通过拍卖非核心业务和资产来弥补核心资产产生的债务，成功地进行了转型。在转型期间也遭遇过财务数据下降的情况，但是其坚定地从原本的香港模式转为美国模式，在房地产土地价格较低时买入土地进行储备，再在房地产市场回暖趋于繁荣是卖出土地，从而获得差价进行盈利，这样的轻资产运营模式使得凯德的利润回报大大提升，而财务风险却大大降低。
四、结束语
对于我国而言房地产企业资产运营模式的转型已经是一个势在必行的趋势，我们必须对影响其转型的各类因素进行了解和控制，使得我国房地产行业能够在财务风险最低的情况下实现成功转型。
参考文献：
[1]黄荣.中粮甩卖君顶酒庄积重难返重资产模式成掣肘[N].中国经营报，2016-05-02
关键词：营运资金；模块设计；房地产
中图分类号：F275.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-0-01
一、研究的必要性、目的及意义
近十几年来，房地产业是国家经济的主力军，不少中小型房地产企业因国家政策调整而面临一定的风险，营运资金管理对于任何一个行业来说都是起到非常关键的资金链的作用。对于中小型房地产企业来说如何提高营运资金管理的水平，提高工作效率和节约成本支出都非常重要。费用高的ERP财务软件和高薪聘请高素质会计人员不现实。对营运资金的专门管理已经成为中小型房地产公司投资管理人员必须关注并且及时决策处理的问题。
营运资金中最主要的货币资金、存货和应收账款进行管理的过程中，若企业逐年或逐月计算其相关的成本和收益，并且逐年研究其变化幅度，则可能浪费大量的人力和时间；若每年从市场获取专业机构的服务，则可能带来高成本，导致企业整体收益降低。若能报表生成的在第一时间能对营运资金的数据进行选择、汇总、计算、分析，就能得到对企业营运资金管理决策有用的信息，实现信息的有效传递和管理，特别是在存在一定政策变动的年份，营运资金的变化信息对企业的生存至关重要。
所以，设计一种适合于中小型房地产企业的营运资金管理模块软件在这个阶段就显得尤其重要。以中小型房地产企业为背景，运用统计学专业软件SPSS和通用Microsoft Office软件Excel模块、VFP编程软件的相关功能为决策支持服务，制作适合中小型房地产企业的营运资金管理模块，生成营运资金原始数据汇总、检索、处理和分析的系统管理软件。
该模块考虑以广泛使用的数据表处理软件微软Excel为基础软件，用该软件对各类中小房地产企业历年（至少3年）营运资金数据进行汇总，并在此基础上结合统计学专用的SPSS软件，实现营运资金的成本收益分析，反映营运资金管理相关指标数据的历年变动幅度，形成一个全方位支持投资管理人员进行营运资金管理和分析的支持软件。
本模块的设计初步考虑以Excel和SPSS、VFP作为开发手段可有效降低开发成本，同时可保证模块的系统稳定和后续扩展其应用功能，实现与其他财务软件的对接。
二、项目的背景、主要内容、技术水平及应用范围
营运资金运动是任何一个企业关注的核心，更是现阶段中小型房地产企业财务管理工作中的重中之重，而繁多的数据和处理流程让投资管理人员应接不暇。对于中小型规模的房地产企业来说，激烈的市场竞争和政策的变化使之不能在仅仅局限于报表数据表面，处理和分析相关信息的需求方面的要求越来越。而较之大型房产企业的资金实力而言，中小型房地产企业想要聘请高素质的财务人才或聘请足够多的投资管理人员又显得力不从心。只有以最小的投入最大限度的提高企业营运资金管理效率才能生存并获得发展的机会。科学有效的管理对中小型房地产企业营运资金信息化提出了较高的要求，但大量的中小型房地产企业由于经费有限，也无法进行或者不愿意进行大规模的信息化建设投入。为此现有的财务管理人员如何更高效率管理营运资金变成问题的核心。开发一种易用的、强大的、廉价的成本管理软件成为一种中小企业的一种迫切的需要。基于Excel 、SPSS的中小房地产企业营运资金管理模块的开发，能满足中小型房地产企业对提高营运资金管理效率的需要。
以中小型企业为背景，以提高中小房地产企业营运资金管理效率和服务中小房地产企业财务管理工作人员为目的，以Excel SPSS为系统开发平台，制作一个的中小房地产企业营运资金管理分析系统且兼具可扩展性。除非用户要求，初始开发的营运资金处理分析模块只拥有简单的功能，但这些功能都是最基本的，而且是经常用到的。
首先要选取典型的中小型房地产企业进行实地调查，汇总常规的中小型房地产企业报表数据，明确营运资金管理处理系统的具体信息要求，收集、整理必要的资料。为营运资金管理分析模块开发的提供资料和数据支持。
其次，运用SPSS软件对营运资金管理分析模块中的历年的数据变动幅度进行计算与分析，反映出营运资金管理指标数据的变动幅度。
再次，根据企业财务管理工作的需要和变动幅度的大小，归纳出其基本特征，找出其基本规律，对营运资金的内部结构和（数据）信息进行系统分析，运用EXCEL进行中小房地产企业营运资金管理分析模块的初步设计。
最后，根据企业营运资金管理工作的具体信息要求（获取基本需求定义），利用VFP开发工具生成应用系统，建立一个营运资金管理分析模块的最初版本，并将其提交企业试用、评价，根据企业的提出的意见修改、补充，直到生成一个企业满意的营运资金管理应用系统。
中小企业营运资金管理分析模块的开发拟采用进化型原型法，根据用户需求，利用VFP编程开发工具，建立一个系统模型，在此基础上与用户交流，最终实现用户需求的营运资金管理信息系统。发项目是运用通用Office软件Excel模块和SPSS软件的相关功能为中小房地产企业营运资金管理工作服务，制作适合中小型房地产企业的营运资金管理分析模块，借助VFP语言，生成中小型房地产营运资金管理应用系统。由于该项目涉及财务工作和软件开发，需要项目开发者既熟悉企业财务工作的基本方法，会熟练操作Excel和SPSS，又有软件开发相关专业背景知识。对项目开发提出了较高的技术要求。
参考文献：
2005年12月份，根据《教育部关于积极发展、规范管理高校科技产业的指导意见》和《教育部关于高校产业规范化建设中组建高校资产经营有限公司的若干意见》，以及北京市有关国有企业改革的相关政策规定，首都师范大学提出了深化校办企业改革的方案，通过设立资产管理公司改变学校对企业的投资方式，改变学校对企业的管理模式，改变学校从企业获得回报的方式，实现学校可对外经营资产的统一管理、规范经营、化解风险。实现国有资产的保值增值。
2001年5月至今，学校在北京市教委的领导和帮助下，严格依照国家有关法律和政策的规定进行改革，充分兼顾了国家、学校、企业、职工各方利益，保证了国有资产处置不流失及人员分流安置的稳定，尤其是在市场经济条件下，努力探索经营性国有资产的管理体制和运作机制。主要解决了三个问题：
明确改制范围
按照教育部要求，所有登记注册的企业都要纳入资产管理公司管理的范围。因学校管理体制的原因，在改制方案设计之初，未将后勤集团管理的企业纳入改制范畴。通过对有关文件的深入学习，在市教委有关部门的指导下，烛红资产管理公司实现了宽口径、全覆盖的改制要求。特别是对学校内部用于经营性目的的部分教育教学资产展开了充分论证。如科原大厦、学术交流中心等。并将它们也纳入规范管理范畴。
对此的体会是认清实际情况，全面掌握政策，加强汇报和沟通，取得领导机关的支持和工作指导。权衡利弊、提出思路，规范管理、实现多赢。
明确依法管理对学校经营性资产的界定与管理
学校资产分为经营性资产和非经营性资产。学校的非经营性资产如果从事经营或投资行为，不仅要涉及工商登记、依法纳税等问题，而且存在着法律风险，一旦出现纠纷，学校必然要承担无限责任。
因此，经营性、非经营性资产的划分是确保学校国有资产管理规范化的前提，将经营性资产从学校资产中剥离，并划转到资产管理公司，由其进行运作，由其承担责任，这样一来就不会影响学校教学、科研活动的正常开展，这也是学校进行企业改制的主要目的之一。
经营性资产界定以在工商局登记注册的经营单位所属资产为划分标准，首都师范大学现有经营性单位有首都师范大学出版社、北京首师大作文导报社、北京安安物业管理中心和北京烛红科技发展有限公司，上述单位所属资产应为经营性资产。
建立以资产管理公司投资设立下属企业这样一种以产权关系为纽带的新型校办企业管理机制，解决学校教育教学资产从事经营活动所带来的问题。就目前学校的现状而言，科源大厦、学术交流中心、国际文化大厦、金海湖培训中心等部门都存在尚未在工商部门登记。就从事经营活动，因其经营活动不符合法律规定，而受到行政执法部门多次查处的情况。通过采取资产管理公司设立专业公司租赁经营的方式可以解决这部分国有资产经营合法化的问题。
经营性资产的界定工作由学校国有资产管理部门负责，资产管理公司予以积极协助。通过界定，将对学校的现有资产进行清晰规划、实行分类建账、分开管理，在确保国有资产不流失的同时。充分提高经营性资产的使用效率。
全资企业的公司化改造
在事业管理体制下，高校与企业的关系难以理顺。首先，高校以事业单位法人的身份创办企业，直接承担着企业经营的风险，“企业生病。学校吃药”，不少高校曾经出现过因企业债务不能偿还，法院强制划走学校经费的情形。其次，高校管理企业不规范。高校企业难以成为市场竞争的主体，难以获得长期稳定的发展。再次。企业运营不规范。法人治理结构没有充分发挥作用，一部分企业还存在着财务管理不规范。总之。高校企业健康成长，必须建立现代企业制度。依法规范管理。
因此。首都师范大学力争在2008年6月份完成所有全资企业的公司化改造。通过改制实现高校企业投资主体的多元化，引进企业发展所需的资金、各类人才和先进的管理方法，提高学校企业的核心竞争力和运营质量，尽快建立现代企业制度。
处理好资产管理公司与其下属企业及学校之间的关系
1 资产管理公司与其下属企业的关系
资产管理公司适时设立包括但不限于餐饮公司、物业公司、科技园管理公司、文化传播公司、学校文化教育设施租赁经营公司、写字楼及宾馆管理公司以实现其管理职责。
资产公司通过向所投资企业派出股东代表，委派董事会、监事会成员。行使出资人权利、履行出资人义务。包括参与企业的资产收益、重大决策、选择管理者等。高校资产公司及其派出人员，应依法履行职责、忠于职守。切实加强对所投资企业的监管，确保学校权益。防止国有资产流失。
资产管理公司对所投资企业要制定并实施业绩考核制度及其奖惩办法对所属企业的财务状况要做到定时监控。发现问题及时纠正，确保国有资产的保值和增值。对因管理不善、监管不严、失职渎职造成重大经济损失的，要追究相关人员的责任。
2 资产管理公司与学校的关系
资产管理公司是学校设立的一人有限公司。根据《公司法》第六十四条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。资产管理公司必须在资产、管理等方面与学校划分清楚，规避学校作为高校资产管理公司的唯一股东承担连带法律责任的风险，改变过去学校以事业单位法人的身份直接办企业的体制，重新确立国有经营性资产的责任主体。
高校投入高校资产公司的资产应独立完整、产权清晰。高校资产公司应当对该资产独立登记、建账、核算、管理。高校不得占用、支配该资产或干预高校资产公司对该资产的经营管理。高校的非货币性资产，如暂不适宜以出资形式投入高校资产公司的，应当签订相关委托经营的协议。
学校按股份分红，从资产管理公司的收益中获取投资利益；双方资产、资源有偿使用，公平计价；学校委派资产管理公司主要领导，贯彻党管干部原则；学校负责办理国有资产产权和变更登记；资产管理公司接受校内审计监督和财务监督。及时报送财务报表；资产管理公司的事业编制人员与学校签订聘用协议。
资产管理公司原则上不与学校之间发生重大关联交易、资金拆借、互相担保等经济行为。
资产管理公司的管理与运作
资产管理公司的管理，关键在于如何建立让权力在阳光下运作的制度保障，形成权责一致、分工合理、决策科学、执行顺畅、监督有力的管理体制。
重点谈集体决策、个人执行与监督机制的设计：
1 借助社会中介机构的监督。《公司法》第六十三条“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告。并经会计师事务所审计”。
2 聘请学校党委常委、纪委书记担任资产公司的监事，有效保障资产公司的运作。
3 签字备查制度：把公司决策过程、决策结果和执行情况及时向股东、董事会、监事做书面汇报，决策人、执行人签字备查制度，对书面报告的真实性、合法性负责。
4 制度化、程序化管理：坚持用制度管权、管事、管人。把“对事不对人”的做法变成一种可操作性的制度。用程序来实现公正。确保权力在阳光下行使。
明确发展方向
目前高校企业主要有三种类型：科技企业、文化产业和服务业。根据学校的实际情况，今后一段时期经济工作主要围绕着文化产业来展开。
指导思想：立足校情、规范管理、讲求效益、创建品牌、做大做强。
发展方向：文化产业、服务业。文化产业主要是书法、国学、艺术、出版等方面，服务业则体现在培训方面。
经济工作中可能面临的问题及其解决途径
1 资金问题
资金可以通过三种方式解决。多渠道筹集资金；积极推动产学研一体化；设立发展基金，对有市场、有收益的项目进行扶持。
2 体制问题
学校成立经济工作领导小组(以下简称“领导小组”)。协调各部门关系，北京首师大烛红资产管理有限公司负责管理学校的经营活动。
3 机制问题
(1)利益分配机制：基于品牌、资产的投入及风险的承担。学校应当参与利益分配；坚持以学校利益为主，兼顾各方利益；学校针对企业上缴额度建立合理的调整机制，调整标准主要参考经济主体本身占有的市场份额、投入情况以及同行业的利润率。
(2)奖惩机制：做到有功必奖，有过必惩，实现权利与义务并行。权利与责任相当。
(3)风险防范机制：建立风险防范基金，用于解决经营中的问题。基金主要来源于学校的自有资金和经济收益。
4 理念问题
学校领导要统一思想，形成经济基础是学校发展前提的共识；充分认识文化的经济属性；对从事经济工作的同志应建立一套符合市场经济规则的价值评价体系学校要不断引进和培养具有创造力、懂管理、会经营的实用型人才，努力营造使各类人才发挥才智的良好环境。
文化产业发展目标
文化产业发展目标主要包括三方面：1 积极创收，补充学校经费不足；2 促进学科建设和人的全面发展；3 充分发挥学校现有资源优势，服务社会。
以上是学校在市场经济条件下，对经营性国有资产的管理体制及运作机制的一些探索。目前。首师大烛红资产管理有限公司已初步完成工商变更登记，首都师范大学的“防火墙”刚刚建立，还有需要加强和完善的地方。今后，烛红资产管理公司决定在以下四个方面加大改革力度：
一、继续理顺学校与资产公司的产权关系，使权责利明确化，规避学校不必要的风险；
二、资产公司内部建立以项目为纽带的管理模式。对资产公司现有资源进行整合，按照资源类别进行项目投资，并使之实体化，独立承担市场风险；
三、进一步扩大和完善科技成果产业化渠道。推动科技成果产业化，建设创办高科技企业时的投入、撤出机制：
〔关键词〕营运资金；流动资产；制造业企业
一、营运资金管理概述
（一）营运资金管理的内容营运资金管理是对流动资产和流动负债的各个具体项目和整体比例的管理。具体地说，营运资金分为流动资产管理和流动负债管理。流动资产管理分为现金管理、应收账款管理、存货管理和其他流动资产管理。流动负债管理分为应付账款管理、短期借款管理和其他流动负债管理。加强对具体项目的管理，对解决企业营运资金管理存在的问题有重要意义，有利于推动企业经营发展。
（二）营运资金管理的原则1.合理确定营运资金的数量。财务人员应当注重对企业生产经营状况的分析，并采取行之有效的方法来预测企业营运资金的具体需求数量，使营运资金的使用能够得到有效控制。2.节约使用资金。企业营运资金的数额有限，管理人员应当在保证企业生产经营能够顺利进行的前提下，合理安排营运资金的使用方式，实现企业收益最大化。3.提高资金的利用效率。加速营运资金周转是提高资金使用效率的重要途径，企业应采取适当手段来提高营运资金的周转速度和利用效率。4.保证企业的短期偿债能力。企业应根据具体情况确定流动资产和流动负债的比例，在保证企业能正常运营的情况下还应考虑企业的负债情况，避免出现企业有即将到期偿还的款项却已将全部资金投入生产活动中的情况，进而危及企业生存。
二、制造业企业营运资金管理存在的问题
（一）现金闲置或短缺现金是指企业的库存现金、银行存款和其他货币资金等，也就是资产负债表中的货币资金项目。企业现金持有量反映了企业的偿债能力和开支能力，企业现金持有数量过多会占用企业资源，不能进行合理的配置；企业持有现金数量过少则偿债能力差，支付水平低，在采购材料、购置资产、偿还到期债务时处于尴尬局面。
（二）应收账款管理不到位应收账款虽然能够为企业带来利润，但是并不能带来真正的现金流入，反而运费及相关税费等费用支出会导致现金流出企业甚至产生坏账。另外，不良资金的占用也不利于营运资金循环利用，对企业经营存在潜在的危害，企业应采取措施提高应收账款的收回率。如较为严格的信用制度使得企业应收账款减少，在一定程度上虽然减少坏账产生的可能，但同时也会流失客户，进而限制企业销售量的扩大，影响企业的盈利水平。
（三）存货管理不到位企业产品产量与市场需求量不符合，存货控制水平低，管理不到位等是企业营运资金管理中存在的主要问题。存货周转慢会造成资源浪费；而存货周转快则说明企业预计销售前景不佳减少产量，这可能导致存货过少无法满足市场需要造成客户流失，使企业蒙受经济损失。
（四）营运资金结构不合理主要表现在流动资产和流动负债的各项目比例失衡。流动资产结构和流动负债结构是否合理会直接影响到企业能否正常经营和财务风险大小。
三、制造业企业营运资金管理问题的原因分析
（一）营运资金管理制度和方法不完善许多制造业企业对营运资金的控制力不足且管理制度落后，缺乏有效监督控制机制。未建立科学的营运资金管理体系，没有明确管理流程、运营制度。只注重单一财务指标，不关注具体的营运资金管理过程，导致落后的营运资金管理模式严重制约了企业的经营发展。
（二）管理层和员工缺乏营运资金管理意识企业管理者对企业运营情况进行评价时往往忽略合理、系统地进行营运资金管理的重要性，同时营运资金管理手段落后，已不适应企业当前的发展状况。另外，企业员工教育水平不高，不具备专门的管理经验和相关理论知识。
（三）营运资金管理信息传递不通畅一是企业在财务信息管理系统开发上具有一定的随意性。二是营运资金管理信息在企业内部各部门之间传递存在不及时和失真的问题。三是对市场信息的变化反应不够及时。
四、完善制造业企业营运资金管理的对策
（一）建立健全制造业企业营运资金管理制度和方法1.现金管理。一是确定合理的现金持有量。企业应根据经营状况，综合统计营运过程中各个环节的现金需用量以及临时举债能力，按月进行现金流量的预测。二是完善账务收支系统。开立专门的收入与支出账户，做到收支账目清楚，专款专用，避免现金管理混乱。企业应该制定合理的资金筹集和使用的预算，然后根据预算具体实施，同时确保流动资金由企业进行统一管理的原则。2.应收账款管理。一是建立客户信用体系，制定合理的信用政策。企业应当对客户的资产情况、经营状况、信誉等进行详细的了解，收集和调查客户信用信息并进行风险评估。在了解客户的资信程度之后，对客户进行信用标准界定，降低应收账款收回的风险。然后，针对不同信用的客户明确制定不同的应收账款管理方式。二是制定优惠收回政策，减少应收账款回收期。制定合理的现金折扣政策，提高回收速度；灵活地选择结算方式，采用网上支付和银行汇票等支付方式减少资金到账时间差，提高营运资金使用效率。3.存货管理。一是合理确定存货储备量。企业应根据具体产品情况、销售大致规律制定合理的存货储备量，满足企业的经营需求。二是对存货进行分类管理。企业可以依据存货的价值、生产周期、储备量等标准进行分类。三是调整产品结构减少库存积压。企业应密切关注市场变化，迎合市场需求，积极调整产品结构，大力开发高新技术产品，开拓市场，实现企业的转型升级。4.短期债务管理。一是合理利用自身商业信用进行担保能够大幅降低营运资金的占用。一般而言，许多企业利用商业信用获得的短期筹资大约占流动负债的40%，是非常重要的短期筹资来源。企业应当根据实际情况，合理制定采购时的信用担保策略。二是科学合理地使用信贷融资，不仅可以提高企业的偿债能力，还可以发挥财务杠杆的作用提高企业收益。
（二）完善营运资金管理信息系统企业要想持续发展壮大，及时全面地了解市场信息、构建合理的营运资金管理信息系统非常必要。企业经营管理信息系统能够及时、准确的获取信息，很大程度上降低了信息失真的情况，使企业能够更及时有效地作出经营管理决策。
