［摘要］ 一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，而我国开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产投资，导致资本市场与房地产市场的脱节。本文从房地产投资信托（REiTs）的IPO信号传递效应、规模经济效应、抵御通货膨胀效应和投资组合多样化效应分析REITs对房地产投资市场的作用，肯定REITs对房地产投资市场的积极促进作用，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。
［关键词］ 房地产投资信托；REITs；作用机制
房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）概念起源于19世纪60年代，是指由专门投资机构进行房地产投资的经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式，投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。REITs是房地产证券化的一种典型形式。
1REITs的IPO和信号传递效应
REITs进行首次公开发行（Initial Public Offering， IPO）可以向整个房地产市场传递有利的发展远景的信号，也表明了房地产市场存在投资机会，需要资金支持。投资者可以把IPO的发行主体视为REITs部门的内部人，这些人可以发现房地产市场的投资机会。因此，如果REITs通过IPO的方式筹集资本，那么投资者可以得出房地产市场存在着投资机会的结论。
在对REITs定价研究的基础上，很多学者研究了IPO的信号传递效应（Signaling Effect）。Michaely和Shaw（1994）、 Benveniste et al．（2002）以及Lowry和Schwert（2002）认为，IPO活动向其他的发行上市主体和整个产业传递了信号。近期的一些研究认为，IPO行为是与市场偏好紧密相关的。这种信号效应可以从以下两个方面来探讨。
1.1 内部效应
非对称信息假说认为，IPO定价过低向投资者传递了公司优良的自身价值的信号。公司进行IPO后，在市场逐渐获知公司的真实价值后，公司进行再融资（Seasoned Equity offerings， SEOs）就可以获得比较优惠的价格，也可以弥补IPO时的损失。因为REITs可以享受税收减免，所以REITs没有动力去发行债券融资，又因为REITs必须至少支付其净收入中90％的份额作为红利，因而REITs不得不通过再融资（SEOs）的方式筹集资本。所以说IPOs和SEOs之间的信号链条对REITs来说非常重要。Chinmoy Ghosh，Raja Nag和C．F． Sirmans（2000）采用信号传递模型（Spiess和Pettway， 1997）进行研究得出结论：IPO时定价过低的REITs更有可能在很短的时间内进行再次融资；定价过低幅度比较大的IPO导致REITs的资本是通过IPO和SEOs共同募集到的；REITs在IPO时定价过低，那么它在再融资（SEOs）时也会低估发行价格。
1.2 外部效应
REITs进行IPO会增加整个市场的可销售的股份， 从而很有可能促使不同的房地产证券之间产生替代效应，在整体市场资金量给定的情况下，会对其他的在市场流通的房地产证券价格施加负面的压力。
因为REITs进行 IPO时会披露出有关证券市场的相关信息，因而有助于重估二级市场上流通的房地产证券。为了确定REITs在IPO时发送的信号信息是否在房地产证券的价格上反映出来，Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）对在IPO时已在市场流通的“竞争性”的房地产证券的收益进行了研究，发现一般情况下，“竞争性”房地产证券投资组合在发行日附近经历一个负的和不正常的收益。Aigbe Akhigbe， Jarrod Johnston， Jeff Madura， Thomas M． Springer（2004）选取了1982-2000年间在美国市场流通的123个REITs并使用横截面数据方法对样本在发行日附近的表现进行了分析，认为在以下条件得到满足时，该REITs在IPO时对“竞争性”证券投资组合的负面影响会十分明显：该发行上市的REITs的规模比“竞争性”证券的规模大；市场条件不好时；进行IPO的REITs数量较多时；该IPO不是伞形合伙REITs （Umbrella Partnership REIT，UPREIT）。总之， REITs进行 IPO传递了一个可以改变正在市场流通的房地产证券估值的信号，但该信号会随着IPO特点的变化而变化。
2REITs的规模经济效应
多数研究者认为REITs存在规模经济特性，认为REITs规模越大，其运作效率越高，因而主张REITs进行大规模并购。
Bers和Springer（1997）使用1992-1994年的数据并采用回归分析方法首次检验了REITs的规模经济特性，他们的研究结果表明了REITs规模经济的存在，在他们1998年的研究中进一步表明了管理费用和间接费用最有可能实现规模经济，实证研究证明，规模大的REITs可在资本市场获得更优惠的债务条件。Ambrose和Pennington－Cross（2000）的研究也证明了REITs规模经济的存在。Anderson et al．（2001）使用DEA（Data Envelopment Analysis）方法估计了1992-1996年间REITs的规模经济和效率状况。
REITs采取内部治理或者采用外部治理对其运作效率具有一定影响。现实中越来越多地使用内部治理和内部所有权控制，这有利于投资者协调管理层的利益和所有者的权益。Capozza和Seguin（2000）调查研究了为什么采用外部治理的REITs不如采用内部治理的REITs表现得好，他们的研究结果表明外部治理使用了过多的财务杠杆，债务成本比较高。Bers和Springer（1998b）的研究表明采用内部治理的REITs比使用外部治理的REITs规模上更有效率。
除了管理类型外，使用债务的程度也会对REITs的效率造成或好或坏的影响。一方面，债务利息的支出会减少现金流，这会迫使管理层更加节约成本；另一方面，高额的利息成本会使得REITs在成本上变得更加没效率。Bers和Springer（1998b）认为使用更少债务的REITs也会变得更没效率。Anderson et al.（2001） 通过分析1992-1996年间的数据认为债务的增加和REITs投入的利用率呈负相关。
总的来说，认为规模大的REITs具有规模经济的支持者认为， REITs在成本上是有效率的，并且存在规模收益递增，也就是说如果REITs扩大其投资组合并进而扩大其经营规模的话， REITs会从中获益。也有证据表明，在1995-1997年间， REITs行业变得更加有效率。
转贴于 3REiTs的抵御通货膨胀效应
早期的研究认为，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系。根据Fisher（1930）理论，资产的预期名义收益等同于实际收益加上预期的通货膨胀率。在实际收益保持不变的情况下，更高的通货膨胀率意味着更高的名义收益，也就是说如果投资者想要维持同样的购买力，那么他们会在出现高通胀时要求更高的名义收益。Sirmans（1987），Hoag（1980）， Brueggeman et al．（1984）， Miles 和 McCue（1984）， Hartzell et al．（1987），Gyourko 和Linneman（1988）认为房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。但是关于REITs是否能够抵御通货膨胀的实证研究的结果是不明朗的， Gyourko 和 Linneman（1988）， Goegel 和Kim（1989），Titman 和 Warga（1989），Park et al．（1990），Chen et al．（1990）， Liu et al．（1997）认为收益和通货膨胀之间存在负相关关系。
John L．Glascock，Chiuling Lu和Raymond W． So（2002）认为货币政策对REITs价格的变动有着很大的影响，所观察到的REITs收益和通货膨胀之间的负相关关系只不过是货币政策变动的产物， REITs并不是很好的可以抵御通货膨胀的工具。这些研究结果和Darrat and Glascock（1989）的研究一致。
4REITs的低买卖价差提升交易的流动性
较大的买卖价差意味着较低的交易流动性，较小的买卖价差意味着较高的流动性。由于REITs可以提供给单个投资者一个可以投资较大规模房地产项目的平台，并且可以为私人投资者提供专业的管理服务，在这个意义上REITs以独立实体进行作为的能力受到限制，如REITs必须披露其应纳税收入中的90％。严格的披露规定可以减少不对称信息，可以增加市场上交易的效率，这也意味着REITs在IPO后的买卖价差会比较小。
Nelling，Mahoney，Hildebrand和Goldstein（1995）认为权益型REITs的买卖价差就比抵押型REITs的小。与此相反，Below， Kiely和 McIntosh（1995）认为权益型REITs的买卖价差是最大的；John L． Glascock，William T． Hughes和 JR．Sanjay B． Varshney（1998）认为由于依附资产的不同产生了以下不同的结果：抵押型REITs的资产组合是由一些具有固定收益的被动管理的金融资产组成，其买卖价差在所有类型中幅度最小；封闭式基金的资产组合是由权益型的可交易的被动管理的金融资产组成，其买卖价差比抵押型REITs大得多，又比一般股票小得多；一般股票的资产组合是由一些不经常交易的可移动的需要主动管理的实物资产组成，其买卖价差幅度比基金的大，但又比权益型REITs的小；权益型REITs的资产组合是由一些不经常交易的不可移动的需要主动管理的不可移动实物资产组成，其买卖价差幅度最大。
Nelling，Mahoney，Hildebrand和 Goldstein（1995）发现REITs的买卖价差随着时间的变化而变化，在1986-1990年间呈增加趋势。此外，他们发现在NASDAQ上市的REITs由于市场规模较小，因而相对于在NYSE和AMEX交易所上市的REITs，具有较大的买卖价差，其中，市场规模尤其是资本规模的大小决定着REITs相对买卖价差的大小，这在Huang 和 Stoll（1994a）对在NASDAQ和NYSE市场上流通的股票的对比研究中得到了印证。
5REITs的投资组合多样化效应
早期的研究表明REITs具有低风险、低回报特点。Howe 和 Shilling（1990）， Chan et al．（1990）以及 Glascock 和 Hughes（1995）研究发现REITs的系统性风险低于市场风险。Glascock（1991）研究发现REITs的Beta系数随着市场条件的变化而变化：在市场处于上升阶段，Beta系数也增高；在市场处于下降的时候， Beta系数也降低。这意味着REITs的收益在市场大幅下降时不会受到很大影响。John L． Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中， REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。在当日由于市场不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REITs的买卖价差在缩小。可见， REITs会为整个投资资产组合带来收益。
6结 论
一方面，房地产业是典型的资本密集型行业，房地产业的发展离不开金融的运作和支持。作为国民经济的支柱产业，房地产业的资本化程度是衡量该行业成熟与否的重要标准。由于房地产业本身的特点和房地产金融政策的不完备，大多数房地产企业经常处于资金缺乏状态。长期以来，我国国内开发商以向银行贷款作为主要融资渠道，中国的房地产业必须寻求新的资本来源以支撑其长足发展。
另一方面，以抑制投资性需求为重点的宏观调控并没有因为购房成本上升而降低购房者房价上升预期下的购房投资热情。大量分散的社会闲散资金、机构资金由于缺乏有效的投资渠道和投资工具，难以聚集起来进行房地产业的投资，导致资本市场与房地产市场的脱节。发展房地产证券化，利用房地产投资信托基金形式（REITs）募集社会资金，可以缓解房地产业巨额资金不足问题和银行等金融机构的资金压力，并降低以银行资金作为主要融资渠道的单一信贷风险的发生，REITs在解决中国房地产业投融资综合矛盾问题上具有显著优势。而我国与房地产行业相关的现代资本市场理论与应用研究仍处于探索阶段，房地产投资信托（REITs）的研究将为推动REITs在我国开展起到积极促进作用。
主要参考文献
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尼克(Nick Leslau)，英国最富有的房地产企业家之一，在2007年市场下滑之前退出了这个领域。但是现在他和一群小规模、但人数越来越多的投资者持一样的看法，他们认为现在是时候开始买进了。
上个月尼克设立的最大值地产集团(Max Property Group)，高达2亿英镑(约3亿2千900万美元)进行招股，这是今年英国第一个公开招募。对该股票感兴趣的投资者很多，以至于尼克先生仅仅公开了一个星期就卡断了投资者的渠道，尽管这样，股票仍然被超额认购。
事实上，在过去一个月里，至少有三家英国投资公司分别宣布了大约2.4亿美元的购房计划，这也预示着新房产出量开始趋于稳定。
根据戴德梁行(DTZ)的消息，投资者们正返回遭受重创的英国商业地产市场，以2007年市场最高价75％的价格，抢购办公楼和购物中心。
英国房价下降低于美国的89％，或亚太地区的80％。但是在英国，房地产成交量下降速度更快――在市场最高价三个月之后，突然下降了51％，与此相比，美国下降了35％，亚洲下降了19％。
一些分析家认为，如此快速的纠正有助于英国市场比纽约、东京或法兰克福更快地恢复过来。
“你永远不会知道市场的底部在哪里，直到衰退过去，但我们的感觉是，正在接近。”尼克先生说，他正在考虑数亿英镑的房地产投资，“我们有一个强烈的感觉，市场可能会像20世纪90年代那样。”
在经济不景气的时候，尼克通过低价购买商业地产并且对其重新开发获得大量财产。
今天，英国正面临第二次世界大战以来最严重的一个衰退。银行仍不愿贷款，各个行业复苏缓慢，失业率继续上升，空置率增高导致租金较低，尤其是在伦敦金融区，空置率上升到10％。但是过去的一年里，英镑贬值吸引了一些外国投资者，还有一些人正在寻找对抗通货膨胀的方法，同时被较低的房地产价格和银行利率所吸引。
根据戴德梁行的消息，虽然普通住宅市场仍在继续挣扎，英国还是有希望比美国更好地进行市场定位，从商业房地产市场中第一个复苏。
“伦敦房价调整得非常快，”戴德梁行伦敦全球预测负责人托尼・麦高(Tony McGough)说，“坏消息已退出这个市场，租金下跌很多，即使我们还没有触底，也正在接近底部。但纽约还是没有见底。”
纽约的房地产数据服务机构Real Capital Arialytics的研究主管丹・法苏洛(Dan Fasulo)估计。伦敦的市场周期大概比纽约提前6个月。一些分析家认为，原因是英国市场有更大的价格透明，在英国传统上，房地产投资主要是资金规模较小的投资者。当市场下跌时，许多投资者希望房产赶快变现，迫使他们的资产价值几乎每月变动一次。
英国的市场较少提供商业性不动产抵押贷款证券，更多是通过商业银行贷款。
一些分析师仍然持怀疑态度。并且预测市场只会在明年年中有限恢复。但一些房地产投资者的投资已经开始。
不动产投资机构London & Stamford，由雷蒙德・穆尔德(Raymond Mould)和帕特里克・沃恩(Patrick Vaughan)经营，在2007年的时候就准备拿出2.85亿英镑投资房地产市场，但一直等到今年年初才作出了第一次投资。他们花7400万英镑购买了伦敦金融区办公楼One Fleet Place，其价格只有原来最高价格的45％。目前为止，它已经收购了4个以上的房产。
沃恩先生说：“从今年年初起，房地产价格下跌充分，能明显感受到市场在回暖，可以肯定地说，这个市场有更多的机会。”
一些海外投资者也有兴趣。这个月的早些时候，阿曼投资基金(Oman Investment Fund)收购了位于伦敦金融区的One Bishops Square大部分股权，据安理国际律师事务所(Allen & Overy)对房屋的评估，收购价比去年年底下跌了8％。卖主是英国最大的房地产投资公司之一汉森公司(Hammerson)，它迫切需要偿还债务。
果园街投资管理公司(Orchard Street Investment Management)是一家以新加坡政府为背景的公司，6月8日同意以2140万英镑的价格，购买在同一地区的办公楼，包括租户12年的租契。
另一房地产投资者――伟大的波特兰置业(Great Portland Estates)，上个月宣布了一项1.75亿英镑的增股计划，并承诺明年年底前，资金大部分投入围绕着伦敦牛津街重要的零售场所。物业投资者沙夫茨伯里(Shaftesbury)还宣布了一项购买折扣房产招股计划。
对商业地产兴趣的突然复苏，造成了激烈竞争，无疑将导致高端地产的长期租户很难寻找到。果园街主席克里斯・巴特拉姆(Chris Bartram)说，他注意到，从今年年初，对高端资产的争夺开始升温，因为英国政府的资产保护计划，帮助了避免强行拍卖的房产蜂拥而至。
但是巴特拉姆警告说，如果银行变得更加积极地清理其资产负债表，它将使资产缩水和扼杀复苏。“如果我们现在有一个上升的市场，我们可以看到银行将以此为借口，出售资产保护计划里的所有资产。”他说。
继去年出现创纪录的资本外流之后，中国当局收紧了对现有资本管制的执行，并加大了中国企业海外投资的难度。
中国公民每人每年只被允许用人民币购买价值5万美元的外汇。寻求在国外花掉更多资金的人使用各种变通办法，比如利用多人的购汇额度，或者在境外使用中国信用卡，但国家外汇管理局已采取行动限制这类做法。此前银行还被允许帮助客户向海外转移资金，但现在要获得转移大笔资金所需的官方批准更难了。
中国富人把目光投向海外，是为了在国内过热的房地产市场之外分散自己的资产。近60%的同比价格涨幅，令人担心局部的泡沫可能就要破裂。在深圳和上海等一线城市，地方政府已采取行动遏止价格飙涨，提高了购买第二套住房的难度。
流入海外一线市场的资金已经在一些国家引发反弹，例如澳大利亚和新加坡政府在本地居民抱怨价格太高、自己被排挤出房市后，均出台了针对海外买家的限制措施。
上述报告的作者们预计，中国人士对美国住宅物业的投资将从2015年的286亿美元降至2020年的约240亿美元。他们相信，这一下降将缓解价格上涨压力。
“中国买家是非常咄咄逼人的竞价者，少了这样一个咄咄逼人的竞价者，整个竞价的局面就会改变，”罗森咨询集团合伙人亚瑟・马刚表示。“在这2至3年的间隙期间，房价的上行压力将会小一些。”
关键词：保险资金；房地产；投资；利弊
保险资金能够以商业资金的身份进行公共投资领域的城市基础设施建设，在一个方面，这种投资可以满足日益增长的城市化建设资金需求，另一个方面，也能有助于拓宽资金的运用渠道。保险资金投资房地产市场也是投资城市基础设施建设的一种方式和表现。
一、我国保险资金投资房地产的有关规定
在我国，对于保险资金的投资很长时间都没有明确的规定，这成为了制约保险业发展的投资瓶颈。
多年的空白终于由保监会填充，《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》的颁布，对保险资金的投资进行全面的、系统的规定，这无疑放宽了保险资金的投资渠道。其中，新增的未上市公司股权和不动产投资的开闸又是一个亮点。
《暂行办法》在投资的主体、方式、规模等多个方面都进行了严密的布控，以严防保险公司变身成为房地产商。当然，后续规定中是允许保险资金采用股权的方式投资相关项目的，这些项目必须是已经取得了国有土地使用权证以及建设用地规划许可证的。
二、我国保险资金投资房地产的现状
我国的保险资金投资房地产的行为在近几年发展较为迅猛。这不仅与市场因素有关，也是国家宏观调控的结果。
根据现在正式实施的新《保险法》第106条规定，保险公司的资金运用渠道不再仅仅是原来限定的“买卖政府债券、金融债券”，而改进为“买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券”，同时还新增了“投资不动产”一项。这是保险资金对房地产市场的第一次正式开闸。在此之前，保险公司也只是以自用的名义购买写字楼，或者是通过信托和资产管理公司进入房地产市场。
就2008年来看，中国保险公司的总投资额是2.25万亿人民币，如果按照其他国家的惯例来保守估计，保险业在房地产的投资比例占总额的15％，并且估算出国内的房地产市场可以接收约2500亿元的保险资金投资额。
另外，2010年的保险市场也是相当的热闹。中国平安在上半年发生的两件大事，即最大规模的员工股解禁以及收购深发展，都将影响未来几年的保险市场。目前，已经有越来越多的保险公司曲线进军房地产市场，其中包括了中国人寿对11家上市房地产公司所进行的股权投资。在今年七月和八月，中国平安和中国人寿也分别在深圳和杭州两地无竞争拿地。
从保监会的政策层面来看，入市比例在下半年会得到提高，包括准入房地产市场和不动产投资等等。未来的若干年都将是令保险业和房地产都充满期待的。
三、保险资金投入房地产的利弊
保险资金投入房地产市场会对处于调整中的中国房地产业带来怎样的影响呢?总体来说，保险资金的开闸对于保险业和房地产业来说，都是一个长期的利好，当然也存在着一定的风险和不利的影响。
保险资金的投入对于国家的调节有较大的好处，国家通过市场化手段实现经济适用房和廉租房的投资建设，调节房地产市场的结构，国内保险业直接进入房地产投资市场是重大转变的第一步，这就可能有助于国家大大地改变中国房地产市场的投资格局。其次，如果机构投资者多是一些上市公司，那么有关市场活动的信息就将会向公众，这就进一步提高了市场的透明度。另外，由于投资者的建议，物业税和土地的使用续租权等等也将可能得到快速的明确。
新的资金流入房地产市场有助于缓解房地产商的资金链供应，增强市场的流动性，保险资金的入市就如同当前土地市场的国进民退一样，会提升整个地产行业开发的水平，提升其性价比，也推动了整个房地产行业的整合。由此可见，保险资金的投入甚至要比房地产的多元融资渠道的加速开放更有意义。总而言之，保险资金投资房地产市场对整个市场来说都是有很大好处的。
当然，也有许多业内人士认为，保险资金的开闸实质上是房地产市场的游戏而已，获利更多的是那些实力雄厚的大型商业物业。保险业作为长期的、稳定的机构投资者，应当追求长期稳定的发展，投资房地产业的风险是否适合行业的发展呢?虽然相比债券、股票等投资来看，商业地产的平均投资收益最小，安全性也较低，但是拥有稳定的现金流的物业也是一种较为理想的投资产品。
四、制定监管细则，加强监管力度
房地产市场对保险业有着很大的诱惑，尤其表现为住宅市场。如果政府不加强相关的监管，任由保险资金参与住宅市场的开发和利益炒作之中，将房地产泡沫越吹越大，抬升房价，后果必然是严重的。
国家相关部门进行监管的关键在于投资门槛的设定，在最终确立房地产领域将向保险资金开放的大方向下，对于投资主体、方向、比例、模式等方面就要做出严密的规定。即监管部门要出台相关细则，对主体资格及投资比例的上限都要进行把控和明文规定。只有这样，我国的保险业和房地产业才能共同进步，健康有序地发展。
参考文献：
[1]卓志：保险资金投资城市基建的探索[J]，财经科学，2003(3)
[2]王宁波：城市价值与房地产价值关系探讨[J]合作经济与科技，2010(1)
2009年10月1日开始实施的《保险法》第一百零六条规定：“保险公司资金运用限于下列形式：(一)银行存款；(二)债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；(三)投资不动产；(四)国务院规定的其他资金运用形式。”与之前的有关规定相比，明确了保险资金“可投资不动产”。不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。按照保险行业内部的理解。不动产包括基础设施和房地产。
新《保险法》虽然对于保险资金投资不动产予以放行，但在实际操作上，保险公司还要依据《保险资金运用管理暂行办法》及《保险资金投资不动产试点管理办法》的有关规定进行。
作为保险资金运用法规的基础性总纲，已交保监会主席办公会议审议并原则通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》的总趋势更加谨慎，尤其是对险资投资不动产，无论从数量占比还是投资方式，都更加严格。其中，与人们普遍预计的10％的投资比例上限不同，险资投资不动产占比降至5％。并且不允许投资居民住房、商业房地产以及参与房地产开发。在此法规出台之后，涉及险资投资不动产细则的《保险资金投资不动产试点管理办法》也将很快推出。该《办法》将按宏观调控的需要和产业政策的规定，对投资主体、投资方向、投资范围、投资比例和投资模式等进行具体规范，同时确定业务流程和操作程序，强化信息披露。
与保监会的审慎态度不同的是，多家保险公司对投资不动产持积极态度：在实践层面，多家保险公司已经开始积极行动，提早布局。虽然由于细则尚未出台，险资投资房地产仍然在运转，但投资方式已然花样繁多。在北京金融街、中央商业区一带，带着保险公司标志的高楼大厦越来越多。中国人寿集团以及股份公司，各自在金融街购入新办公大楼，泰康人寿一举拿下两座写字楼，太平洋保险集团也在2009年以近22亿元的价格收购了位于北京金融街的丰盛大厦。中国不动产研究中心的数据显示，从2006-2009年底，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。仅在2008年。保险公司购买的物业就累计达20万平方米，以自用名义购入投资性物业成为保险公司曲线进军房地产的主要方式。
此外，2009年底中国人寿斥资58，19亿港元，认购远洋地产股票，成为远地第二大股东。而中国平安亦通过旗下的平安信托，与金地、绿城及蓝光等分别签订信托投资协议，承诺对上述房企的具体项目设计股权信托计划，共同投资优质项目以及城市综合体项目。
二、保险资金投资房地产对保险公司自身的影响
(一)有助于进一步拓宽投资渠道，分散投资
与国外相比，我国保险资金投资渠道还比较单一。截至2009年6月末，保险资金配置情况为银行存款占31％，债券50.2％，证券投资基金6.8％，股票(股权)9.8％，其他投资只占2.2％。除了固息产品之外，大部分保险资金投资的收益都依赖于资本市场的涨跌，波动幅度较大。数据显示，从2004-2006年，保险资金投资收益率分别为2.87％、3.6％和5.8％，在2007年达到10.9中国整理％的历史最好水平，2008年迅速回落，投资收益率只有9.1％，2009年则为6.41％，与资本市场的表现基本契合。而不动产投资，不论是直接持有还是通过金融工具(如REiTS)投资不动产，都可以使原有资产组合因资产种类和数目的增加而获得分散投资在降低非系统风险方面的好处，以减少对资本市场的依存度。
(二)有助于提高保险资金对抗通胀的能力
在高通胀环境下，不动产投资是对冲通胀的一个重要手段。目前，保险企业的资产组合中大约80％的保险资金配置在固息产品上。由于保险资金还不能通过购买与通胀挂钩的产品(如Tips)、买卖黄金和投资大宗商品(如石油)等三种传统手段来对冲通胀。在不能有效对冲通胀风险的情况下，大量固息产品在通胀来临时会面临浮亏风险。因此，在当前通胀预期上升的环境下，投资包括房地产在内的实物资产，不失为对冲通胀的一种可行手段。
(三)有助于提高投资收益
一方面，在低通胀的环境下，不动产投资可以作为固息产品的一种替代工具。提高投资收益率。以商业地产投资为例，如果不考虑房价本身变化。现在国内一线城市中商业地产的租金收益率大概在5％-7％之间，它的收益率就要比大多数固息产品好。另一方面，保险资金投资保监会规定的房地产项目，特别是廉租房、养老实体等国家重点支持的项目，既能得到国家的支持，风险相对比较小，又能获得可观的收益，可以说是一个双赢的合作。
(四)有助于改善保险资产错配风险
保险企业通过投资房地产，不仅可以拓宽保险资金的投资范围，更重要的是有助于保险资产的优化配置。从目前来看，保险企业在总体上还缺乏与其负债相匹配的资产，可以匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券，但这类金融债券的规模有限且流动性不高，因此，长期性负债就有了资产匹配多元化的要求。包括房地产在内的不动产投资所具有的投资周期较长、抵御通胀风险的特点，与保险资金的资金需求较为契合，在一定程度上有助于解决保险公司资产错配的风险，可以成为一种匹配长期负债的新选择。
摘要：随着经济全球化和金融一体化步伐的加快，重大突发事件的国际影响也被逐步放大。房地产开发企业必须对国内、国际重大突发事件保持高度敏感性，密切关注各类突发事件可能给国家或区域房地产市场走势带来的影响，进而提早进行谋篇布局。本文从国际环境的宏观方面，国际房地产投资以及房地产投资对我房地产业产生的影响这三个方面对我国的房地产市场进行分析。
关键词： 国际环境；国际房地产投资；国内房地产业
一、国际宏观环境分析
人们常说，大河有水，小河不干。这说明了宏观环境对事物的决定性作用，用到房地产行业就说明了宏观环境对于房地产市场的重要影响。同样的道理，国际环境的变化也会对我国的国内环境产生显著的影响，进而波及到我国的房地产市场。
（一）世界经济形势
1.理论基础
世界经济状况，特别是周边国家和地区的经济状况，对房地产价格有很大的影响。如果世界经济发展良好，一般有利于房地产价格上涨。反之则引起价格下降，房地产投机是建立在对未来房地产价格预期的基础上的。若一国经济不景气，房地产投机也会相对减少。
2.当前形势
2011年全球经济形势严峻，发达国家经济不振，美国经济在量化宽松的政策刺激下维持了低速增长，但就业形势无改观；欧洲债务危机恶化，呈经济负增长；尽管发展中国家经济受到世界经济总形势的拖累，但新兴经济体仍保持较高增长，发展中经济体的分量进一步上升。整体来看，经济不平衡性加大，财政危机也进一步恶化，对国际货币体系的影响持续深入。
（二）国际政治安全形势
1. 巨大动荡
从俄罗斯杜马选举结果看，俄罗斯国内矛盾激化。尽管主流民意仍然是“求稳”，但2012年3月的总统选举可能会引起进一步的政治分化。日本大地震对日本社会产生深刻影响，正处于一个政治变革的历史性的分水岭阶段，日本国内政局仍将处于难预料的转变状态。美国“占领华尔街”运动的出现，表明社会分化矛盾尖锐，同时，面对内外的困局，国内政党政治深度两极化。奥巴马政府为赢得选举，可能会对金融寡头开刀，而这将激化其国内矛盾，对美国国内政策和对外政策增加变数。
2. 政治对立状况
政治对立状况对房地产市场有显著影响，如果国与国之间发生政治对立，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些一般会导致交易失败、房价下跌。
中国鼓励企业海外投资。然而，在“走出去”的道路上，包括华为在内的诸多中国企业屡屡遭遇非经贸壁垒。中国企业赴海外投资被境外扣上“政治帽子”已不是新鲜事。
（三）战争军事局势
一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。因为房地产不可移动，一旦发生战争，避难时无法随身携带；如果遇到空袭或其他战争上的破坏，则繁华城市有可能瞬间化为废墟，所以，在遭受战争威胁时，大家争相出售房地产，供多于求，房地产价格势必大幅度下跌。因此，国家的稳定与和平对经济发展至关重要。
二、外商房地产投资
从中国统计年鉴1996-2010年的数据我们可看出，外商对我国的房地产投资额总体上是递增的，2006年由于我国金融业全面开放，外商对我国的房产投资额达到了最高，但是由于2007年我国建设部、商务部等七个部门连续颁布《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》和《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》，这两个新文件无疑给来势迅猛的外商投资巨大的打击。2008年由于金融危机影响，有关部门又一度撤销“ 限外令”，出台了暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》，外商的投资又有所增加，但是由于金融危机的加剧国外经济不景气，09年外商投资额较08年有所下降。2010年，在政府推出的大量经济刺激政策的推动下，房地产市场恢复了加速发展的状态，外商投资额也随之大幅增加。
三、房地产投资对我国房地市场的影响
1. 积极影响
（1）增加房地产市场竞争
国外投资者为国内房地产行业带来了成熟的管理体系和先进的操作经验，促使国内房地产企业学习先进的经营管理理念，使用先进的技术设备，不断创新经营机制和改革管理体制，提高了房地产企业经营能力，促进房地产设计、施工、开发和房地产金融等各领域的成熟和发展，并促使国内房地产企业在理念上与国际接轨，使国内房地产企业更有机会参与到国际市场，从而推动中国房地产市场融入际市场的进程。
（2） 缓解国内房地产企业融资难困境
一直以来，我国房地产行业的融资模式过于单一，绝大部分来源于银行贷款。近年来为了稳定房价的过快上涨，国家出台了一系列调控政策，很多房地产企业处于资金不充足的状态；此外由于房地产是资金密集型行业，项目的开发需要大量资金，且资金占用时间较长，投资风险较高，因此开发商经常面临资金周转问题。而外商直接投资的进入，有效缓解了房地产开发领域的资金短缺现象。外资房地产开发企业一般实力较为雄厚，因此外资的进入使国内一些大型项目尤其是优质房地产项目得以开展，促进了社会经济发展和城市现代化建设。
（3）提升房地产专业服务水平
随着我国房地产业的发展和开放程度的进一步提高，国外先进的房地产服务公司逐渐进入国内，如国际知名的房地产五大行第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕和高力国际都己进入我国开展业务，并且逐渐向二三线城市渗透。这些国际知名房地产服务公司的进入，直接带来了先进的房地产服务管理理念和新的经营管理模式，引发了国内房地产服务企业在服务理念与服务方式上较大的改变，带动了房地产服务业专业服务水准的提高。
2.消极影响
（1）推动房价上涨，诱发房地产投资过热
通过对1996年到2010年外商对我国房地产业的投资额和我国1996年到2010年的房价均价数据进行SPSS统计分析得知，房价=0.001*外商对我国房地产业投资额+1365.507，也就是说，外商对我国房地产业的投资额每增加1万美元，我国的房价就上涨0.001元。就2009，2010年的数据来看，2010年外商对我国房地产业的投资额较2009年增加了718937万美元，那么2010年我国的房价就上涨了718.937元。可见外商对我国房地产业的投资额对我国房价的影响力是很大的。
（2）制约货币政策的有效性，加大了宏观调控的难度
近年来，随着房价的大幅攀升，央行推出了加息等系列调控措施，收紧了房地产业的资金链。但是外资的大量涌入为房地产企业提供了资金，制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。
（3）民怨加大，对外商投资产生质疑
官方公布的数据显示，危机后我国外商投资质量不断提升，服务业利用外资超过制造业。而民众看到的是大多数外资进入的是房地产这样的高利润服务业，而过多外资进入房地产业对我国经济的负面影响大于正面影响。此外，地方政府官员为政绩又热衷于引入房地产外资这类资金密集型企业，如重庆超过60%的外商投资是进入房地产行的。因此，在目前法律监管和政策体制下，外资的大量进入影响了我国调控房地产的政策效应，加大了房价上涨压力，也对外资质量的提升产生了负面作用。
参考文献：
[1]腾家园.外商对华直接投资研究.武汉：武汉大学出版社，2001
[2]曹振良.房地产经济学通论. 北京：北京大学出版社，2003
外商投资是投资的特殊形式，是外商资本运作的主要形式，它是指一国政府、企业、个人所进行的超出本国边界的投资活动，以求实现资本增值的经济行为。广义的外商投资包括外商直接投资、外商证券投资、外商借贷及部分外商援助;狭义的外商投资一般是指外商直接投资。对外外商直接投资（FDI）的概念，经济合作与发展组织和外商货币基金组织认为，外商直接投资（FDI）是指一国（或地区）的居民和实体（直接投资者或母公司）与在另一国的企业（国外直接投资企业、分支企业或国外分支机构）建立长期关系，具有长期利益，并对之进行控制的投资。经济与发展组织认为，外商直接投资有如下三种具体方式：一是股权资本，即外商直接投资者在本国之外拥有的企业股权;二是利润再投资，外商直接投资者用于再投资的国外分支机构股份（直接参股比例）的尾分配红利或未汇回的收益;三是企业内贷款（或称企业内债务），即外商直接投资者（即母公司）与其分支企业直接之间的短期或中长期贷款。
我国国家统计局认为，外商直接投资是指外国企业和经济组织或个人（包括华侨、港澳同胞以及我在境外注册的企业）按我国有关政策、法规，在我国境内开办外商独资企业，与我国境内的企业或经济组织共同举办中外合资企业、合作经营企业或合作开发资源的投资，以及外商从企业得到收益的再投资。2002年起我国国家统计局的“外商直接投资”统计口径调整，“企业投资总额内的境外借款”只包括“企业投资总额内直接投资者对企业的贷款，即外方股东贷款”，不包括“直接投资者提供担保的第三方对企业的贷款即外方股东担保贷款”和“其他方式的企业境外借款即其他境外借款。
王家庭、季凯文、武鹏在《我国房地产投资中的FDI与房地产增长关系的实证研究中》，从实证角度分析，两者存在较强的相关性，彼此正向影响，但由于主要是因为我国房地产开发利用的FDI在我国房地产投资总额中占的比例小，2006年比重仅为1.56%.。我国房地产开发利用FDI对房地产业增长的推动作用不十分显著，对我国房地产市场影响小。华中科技大学戎雪（2008），分析FDI总额对房地产市场规模和价格影响，阐述FDI总额对房地产投资总额、商品房投资、房地产价格的影响较大，与商品房、住宅价格的相关系数高达0.921、0.929，属于高度相关。FDI总额每增长1个单位，可以引导房地产投资总额增加7.191个单位，可以引导商品房投资增加5.128个单位，影响大。尽管FDI总额不能直接作用于我国房地产市场。同时也分析房地产开发利用的FDI虽直接作用与房地产市场，但相关性分析表明他对房地产市场规模和房地产价格的影响是非常小的，也不具备线性相关性。以上通过分析国内学者关于FDI与房地市影响的主要观点，本文将通过分析深圳市近几年的房地产市场，分析FDI在房地产中的关联关系。
近年来房地产政策在国家连续紧缩货币政策后，房地产市场资金逐步紧缩。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中指出90平米以下的首套自住房首付比例调整至三成，明确要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2010-1-1212月10日，中国人民银行至年内共六次上调法定存款准备金率。2010年10月19日、12月25日中国人民银行年内连续两次上调金融机构人民币存贷款基准利率。2011年8月7日中国人民银行起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。中国人民银行已于2011年26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴，预计冻结8000亿资金。2010年以来国家政策对于房地产市场表现明显的紧缩态势。
1996年～2010年房地产市场经历快速增长、下行态势和震荡发展阶段。从1997～2002年深圳房地产完成投资额，均在10%以上。但市场进入2002年以后，直到2010年，深圳市房地产市场完成投资额的总量，一直保持增长，但增速却处于振荡。在2005年2008年的市场进入低谷，深圳市房地产市场完成投资额的增速形成负增长深圳市房地产商品住宅销售面积，2005年销售面积达到峰值900万平米。在经济危机时，2007年增速降到最低，2008年的房地产商铺住宅销售额为1999～2010年最低值。深圳房地产商品住宅市场，在1996～2005年进入稳步增长之后，便进入市场振荡期。当年市场的成交量，从1996～2010年，总量处于波动上升，总量增速处于下行振荡状态。
受市场成交量影响，开发商当年新开工面积也受影响。1998～2005年，房地产市场新开工面积，呈现振荡上升过程。但在2006年，受土地供给影响，深圳新开工面积逐年减少。
房地产开发投资资金来源及构成1992～2010，如下图：
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
1992～2010年深圳房地产市场的开发投资资金，呈现平稳上升的趋势。2008年经济危机，市场进入低谷，但在2009年快速反弹。从1992～2010年走势上看，深圳房地产直接利用外资的增幅变化不大。从1997年～2010年，深圳外商直接投资年均增长为6.9%。深圳FDI的总额总量，在2010年成为1996～2010年间达到最大值。在2004年外商直接投资跌幅为-0.4%。从1990～2010年深圳实际利用外资的年均增长速率为16.9%。高于1996～2010年深圳房地产市场投资的年均增长额是10.2%。
深圳市房地产投资资金来源及构成中可以看到，房地产资金中国内贷款和自筹资金，是房地产资金的主要来源。两者之和，占到房地产投资资金的52%。深圳统计年鉴2011年中，2010年深圳房地产投资资金中房地产直接利用外资的比例，只占到投资总额的1%，远低于国内贷款和自筹资金。2010深圳房地产开发投资资金来源及构成中国内贷款199亿元，占26%，利用外资占据10亿元，占比1%，自筹资金203亿元，占26%，其他资金358亿元，占47%。考虑占比较小，FDI对于房地产的影响效应不明显。
横向比较1997-2010年深圳市房地产投资利用外资同比增速、商品住宅销售面积同比增速、本年度房地产完成投资年均增长率比较如下图。
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
由上图发现，2006～2010年深圳市房地产投资直接利用外资的同比增速，快速增长，但当年商品住宅销售面积增速与房地产完成投资增速，并无明显变化。由此可初步判断，深圳房地产投资利用外资，对深圳市房地产市场的影响并不显著。
资料来源：深圳统计年鉴2011年。
由上图，1997～2000年，FDI总额的增速，呈上升趋势，同时该阶段房地产完成投资的增速，呈现上升趋势。并且在2001年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入拐点。并在2002～2004年，FDI增速与房地产完成投资的同比增速，同时进入下行的调整通道。由于当年商品住宅销售变化，对开发商完成投资和政府开发信心，产生下行影响。
通过整理1997～2010年FDI总额、房地产开发投资数据、商铺销售数据和房地产完成投资数据，由于目前FDI在房地产资金占比不大，房地产投资利用外资。对深圳市房地产市场的影响并不显著。考虑未来国内资金成本逐渐走高，引入FDI进入资金需求量大的商业地产开发，会成为房地产市场发展的研究关注热点。
参考文献
一、房地产企业的财务现状分析
目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业-万科地产和保利地产为例，以2010-2014年的财务数据为依据，进行财务分析.选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。
1、企业盈利能力分析
盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。
净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考 。2010-2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。
2、企业营运能力分析
企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。
3、企业偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010-2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。
4、企业成长能力分析
企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为3641%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。
二、存在的风险
1、房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产过度投机引起的房地产价值与价格的严重背离。目前，我国购房者多以投资、保值为目的，而非住房需求，一、二线城市尤其如此。在国家一系列政策调控下，我国一线城市的房地产销售额大幅萎缩，价格出现松动，并且有价无市，中国的房地产泡沫已经开始泄气。但是，据此判断市场下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。
2、城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一、二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。
宏观及金融市场
印度的经济增长速度也不慢，一些分析师预计GDP的增长率将提高到9％。高盛公司最近的一份报告预言，到2030年，印度的经济将超过日本；到2050年，印度将成为继中国和美国之后的第三大经济体。
另一方面，印度虽然有通胀压力，但在2006年4月中旬举行的一次会议中，印度储备银行的主席反对升息，坚持让利息率保持6％不变。印度银行在自由的市场经济条件下经营已久，在银行经营和为印度企业融资的经验丰富。在孟买证券市场上市的公司有6000多个，是纽约证券交易所上市公司数量的两倍。孟买证券市场蒸蒸日上。SENSEX30指数在过去的三年里已翻了一番。印度股价的狂涨已引发估价问题。SENSEX30指数内成分股的交易价是公司预期收入的24倍，是亚洲继日本之后最贵的股票。短期内印度股票的上涨潜力似乎受到限制。
基础设施
但在基础设施方面，印度缺乏道路、机场、电信设施、电力供应等有形基础建设。很多城市一天之内要断电几次。而从孟买国际机场进入这个印度的金融中心，竟没有一条直接的路，出租车司机不得不走小道以避免塞车。
如果投资者决定在印度投资经营一个办公或住宅楼，最好买一个备用发电机，用来为租户提供不间断的电源。但这将大大地提高投资者的经营成本并影响净收入。虽然与基础建设没有直接关系，但印度有超过1.22亿的人口没有厕所，3000万人面临缺水。
分析师预测，要想将印度的基础建设提高到一个合理的水平，至少需要1150亿到1130亿美元的投资。
人口及城市化
根据联合国人口委员会报告，到2050年印度将有16亿人。
到本世纪中叶，印度最密集的人口群体将是40岁―50岁那一组。印度人的年龄中值是25岁。
财富分布状况
根据《福布斯》杂志的数据显示，印度的财富集中程度居亚洲之首。印度最富有的40个人的总资产为1060亿美元，仅印度最富有的人拉克希米・米塔尔自己名下就有235亿美元。与此同时，却有25％的人生活在贫困线下。
印度的财富似乎都集中在“城市精英”的手中，财富分布的不均自然引出支付能力问题。印度的房价在过去两年里平均上涨了3倍，孟买南部CONDO的价格已逼近曼哈顿的水平。同时，进城务工人员经常住在用纸板搭建的棚户里，无力负担哪怕是最起码的住宅。
印度的日益繁荣正进一步拉大贫富差距。
商业惯例与法律系统
自英国人统治以来，私有企业、私人财产和法制在印度就已司空见惯。虽有民主传统，印度办事程序之繁琐闻名遐迩。官僚们炮制了迷宫似的规章制度，延滞投资进程。尽管司法制度颇为强大，但不同的州对法律的解释和执行有所区别。
另外，与土地购买、物权登记、房地产税收、房租调控、以及城市土地发展相关的法律还未得到修订，不能反映近年来印度的发展。所有权不明，而且购地成本非常高。商业关系在任何国家都重要，在印度也不例外。但是印度看起来比较客观，比较开放。你不需要建立那些“特殊关系”来开办自己的房地产业务，取得必须的信息，或开始置办产业。
2005-2006上半年时间里，印度的土地价格上升了30％到100％，房地产股票价格飙升了2000％。高盛公司亚洲房地产投资主管迈克尔・史密斯说：印度是亚洲最令人兴奋的房地产市场，是亚洲正在上升的几个主要市场之一。
