房产投资成本第1篇

关键词：房地产开发；投资风险；成本控制

Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.

Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control

中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：

引言

随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。

1房地产投资项目风险分析

因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：

1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。

1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。

1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。

1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。

1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。

对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。

2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施

对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：

2.1加强风险识别

对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。

2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制

对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。

2.3转移项目投资风险，强化投资布局

为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。

2.4强化投资风险控制

在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。

3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施

在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。

3.1设计阶段的成本控制

3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位

在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。

房产投资成本第2篇

【关键词】：房地产开发，价值工程，投资风险，成本控制

Abstract：Real estate development enterprise is to gain sustained profits as the goal, and this requires developers to control the investment risk and reduce costs in the stages of design, development operation, construction and property management, continued to improve and strengthen management so that enterprises will continue to grow stronger and expand influence.

Keyword：Real estate，value engineering，investment risk，Cost control

1前言

房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。在房地产市场激烈竞争中，如何使房地产企业求得生存、发展是当前摆在房地产企业面前一个急需解决的重要问题。

2房地产投资风险

2.1房地产投资风险的多样性

在房地产投资活动过程中收益与风险是同时存在的。房地产开发投资潜在着各种风险。这些风险直接会影响到房地产开发的成本，影响开发收益的提高。房地产投资风险涉及政策风险、利率风险、经济风险、社会风险、购买力风险、市场供求关系变化风险等。

2.2房地产开发投资风险的防范

进行充分的市场调查分析，认真进行可行性研究论证。风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种不确定性，就是通过市场调查获得尽可能详尽和准确的信息，取得了相当数量的第一手资料和数据后，对其进行科学的综合分析，把不确定性降低到最低限度。通过可行性研究论证，使不确定因素提前得到控制防范。首先完善项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制，即项目前期市场可行性研究工作要做到位，如果前期对市场研究不充分，没有详细的项目可行性研究报告，使得项目的初步设计没有设计依据，即使勉强进行了多方案的比较，也会因为市场研究不充分，心中无底，犹豫不决，致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是不断变化的”为借口不重视前期的项目调研。因市场和产品研究不详细，导致决策迟缓，最后匆忙进行上马，导致项目在施工、销售环节出现问题，在建设过程中经常出现原则性、功能性的大变动、变更，导致项目停工，成本和进度受到严重影响。

在工程实施过程中，应有风险监控和应急措施，能及时地发现风险，及早作出反应，控制风险的影响程度以减少损失。

3房地产开发项目管理成本控制

3.1房地产开发成本的构成

房地产开发成本的构成要素主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、费用，贷款利息、税费以及其他费用等。

3.2房地产建设工程项目的成本控制

房地产业作为国民经济的支柱产业，是近年来消费和投资的热点，市场竞争日趋激烈。房地产的开发成本控制已成为房地产企业在竞争中取得优势的重要因素。在相同的开发环境与条件设施下，除了开发产销对路、适应市场需求的产品外，谁能在开发中既能确保工程质量与进度，又能注重项目开发成本的管理，控制和把握好合理的造价，谁就能以最低的项目成本获取最大的效益。要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节。

项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的80%以上。房地产项目设计阶段一般可以分为初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

营销环节控制主要是销售费用的控制。销售费用包括售楼处、广告宣传、样板房、楼盘资料、推广活动、营销人员工资、办公费用等与销售有关的费用。销售费用不但关系到开支的多少， 成本的高低，还影响楼盘的销售。搞得不好，钱花了，预期效果没达到，成本上升，销售又不理想，资金流形成恶性循环；而广告、促销费用花得恰当，则会起到四两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。由于对广告的效果难以准确评价，所以一个简单的办法是按销售额的比例总量控制销售费用。当然销售方面的制度还得建立和完善，费用支出仍然要审批。特别要对营销负责人建立有效的激励和约束机制，并对每次的推广活动做内部评价。有的开发商把销售这块工作交给商，虽然减少了很多事情，但实际情况看大都合作不好，不欢而散的情况多，而且成本比自己操作高。所以如果项目不是很小，还是自己掌握销售的好。

建设工程项目在设计完成之后，施工开始之前是进行工程招投标的阶段。通过招投标一是引进竞争机制，二是降低工程建设成本。工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商择优选择施工单位或材料、设备供应商，这对工程项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。

抓好合同管理，避免工程索赔是加强合同管理。让参与项目建设的工程、预算、财务人员了解合同，也可以将合同发给相关部门和人员，明确双方权责，使大家对合同的内容做到心中有数。在合同执行期间密切注意双方履行合同情况，以维护我方权益，并避免合同违约，是加强合同管理。

工程管理人员严把工程质量关。工程管理人员要始终把施工工序的质量检查和管理工作贯彻到整个过程中，采取防范措施，应对工程建设对象的施工过程实施全面的质量监督、检查与控制，包括事前的各项施工准备工作质量控制，施工过程中的控制，以及某个单项工程及整个房地产项目完成后，对建筑施工及安装产品质量的事后控制，既要杜绝返工现象的发生，又要对存在质量隐患部分及时返工，避免后期造成更大的人、财、物的投入而加大工程造价，而且由于工程质量问题造成不能交工、维修、业主索赔等问题会给项目造成不可预见成本的增加。

对施工进度款的拨付要严格签字制度及审查制度，要实行多级管理及控制。比如对工程量的审查，要做到不多算、不重算，谁签字谁负责。另外，对定额取费的选择要根据施工合同进行严格查核，对就高不就低的项目要坚决纠正。

要重视材料供应商的资源整合和管理，把供应商视作双赢的伙伴；建立、实施严密的工程及主要材料、设备招投标制度。要尽量减少甲方的分包项目，对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。

要从项目整体运作上真正重视项目收尾阶段的各项管理工作。在项目收尾阶段必须建立一个由领导牵头、整合工程、销售、财务、预算、物业管理等内部人员组成的项目收尾临时机构，共同完成项目收尾阶段的工程决算、税务清算、移交工作。

房产投资成本第3篇

1当前房地产工程项目投资成本控制中存在的问题

1.1编制项目估算不严谨项目在投资建设之前，企业都会对其作出投资估算，但是部分企业没有意识到编制项目估算的重要性。对项目投资的估算不合理，有时候会出现各种漏洞，造成经济上的损失。企业在发展中没有长远的计划与预算，对资源不能做到合理的开发利用，导致隐形的成本支出，对房地产企业的良性发展不利，无意中增加了投入，降低了利润。

1.2施工过程中监管不严格施工过程中的监管力度是影响工程成本的一个重要因素。一方面，企业忽视对材料、设备的监管，设备费用在工程建设中占有很大的比例，一旦忽略了对这方面的管理，造成材料的浪费或者重复投入，整个工程的成本就会极大程度地增加。另一方面，施工过程中的权责不明确，领导对各职能部门的管理不到位，很容易在施工中出现问题，而问题产生时，没有部门出来承担责任，致使企业遭受进一步的损失。

1.3招标工作没有起到控制作用我国在工程建设中采取招标、投标的方式，来提高竞争的公平性，降低工程成本，提高工程质量。但是在现实的投标工作中，各施工单位并没有依据企业自身的特点与工程的难度进行投资预算，而是按照省市统一标准进行工程预算定额，因而他们的报价近似。除此之外，很多房地产公司的建设项目并没有招标的程序，工程承建者早已内定。因此总的来说，投标招标工作没有起到对项目建设成本的控制作用。

2房地产工程项目投资成本进行控制的意义

在房地产市场竞争日益加剧的今天，只有成功地控制住房地产工程的项目投资成本，才能确保企业利益的最大化，促进房地产业的健康发展。就社会效益来说，有效控制成本能够有效地下调房价，改善民生住房条件，促进社会和谐发展。通过成本的降低使企业在房价与利润之间找到平衡点，实现经济效益与社会效益的共赢。

3如何有效地对房地产工程项目进行成本控制

3.1本控制的原则(1)全程控制。在项目建设的整个过程中实现对成本的控制。包括从项目的确立、设计、施工、竣工直至销售阶段，有时还会涉及到后期的线上线下运营。保证项目的成本始终都处在科学有效的控制之中，避免出现严重超支的现象。（2）全员控制。企业内职权的分配、责任的安排对项目成本是有着极大的影响的。合理的组织结构安排，有利于提高员工的积极性，提高他们的责任感，让他们树立起控制建设成本的观念。在问题产生时有人主动承担，主动解决，将损失降到最低。合理安排人员，专人管理施工材料，避免材料的浪费，从而有效地控制项目建设成本。(3)实时控制。一般的房地产工程建设都会持续很长一段时期，在这个时期里，市场与资源可能会发生很多变化。因此，对成本的管理控制要有实效性与时效性。将市场的变化与前期预算进行对比，一旦出现偏差，要及时找到原因，并找到解决的方法。根据市场与资源的波动，调整成本控制计划，重新对资源进行配置，提高工程质量的同时，降低投资成本，实现利益的最优化。

3.2成本控制的方法

3.2.1建立健全成本控制与监督机制良好的制度保障是开展一切工作的前提，在房地产工程项目投资成本的控制过程中要建立健全两个机制。一个是成本控制机制，遵循全程控制的原则，在项目的建设过程中实施有效的监督管理，对施工过程中出现的不必要的成本损失要严惩，对于有效地进行成本控制的工作人员进行表彰，赏罚明确适度。另一个是责任制度，明确不同部门的职责与任务，将职能细化，做到每件事都有组织负责，遵循全员控制的原则，实行全员对成本的管理。提高员工的工作积极性与责任意识，使权利、责任的分配合理化，全员树立成本控意识。

3.2.2.根据阶段特点开展成本控制（1）前期阶段。在项目开发之前，要根据项目的建设规模、当地的政策和法规等，对项目的投资成本做出预算，探究项目的可行性，控制项目的最高成本，确立可行有力的项目建设方案。工程项目的设计一旦完成，后期就很难再将成本降低，预算人员要与项目设计的专业技术人员讨论，将设计人员给出初步的设计图纸与施工图预算，与前期的项目预算想比较，严格控制设计阶段的成本预算，对设计进行监管，务必选出相对来说成本低、质量高的设计方案。招标过程要保证公正、公平与公开，避免暗箱操作等问题的产生。为了从众多开发商中选择优秀的承包者，房地产企业在招标中要比较开发商的工程量计价、标底的预算、施工单位的信誉度等，充分利用市场竞争机制，降低地产的开发成本。在招标结束后，按照招标时提出的要求，签订合同，保证双方的利益。（2）实施阶段。在房地产工程的实施阶段，应加强监管力度。监督施工方是否按照合同约定进行施工，避免出现对材料的不必要浪费或重复投入。在施工中鼓励进行技术创新，进而降低成本。施工中一旦出现问题要及时找相关部门进行解决，避免矛盾的进一步发生。除加强监督外，还应利用赢得值法（见图1）对成本进行有效地控制。图1赢得值法原理赢得值法是通过比较某一时段的已完成工作量与该时段的计划工作量，来对工作进展进行评估。其中BCWS表示计划工作的费用预算；BCWP是已完成工作的费用预算；ACWP则表示已经完成的工作的实际费用。BCWS与BCWP都是以同一时间与同一预算为基础进行计算的，因此二者的比较可以得出预算与实际间的偏差。该进度偏差用SV来表示，SV等于零则实际预算值与计划预算一致；SV大于零则实际预算大于计划预算；反之SV小于零，实际预算低于计划预算。ACWP表示实际费用，它与BCWP的差值通常用CV来表示，指费用偏差。同理，CV等于零实际费用与计划费用一致；CV大于零，计划费用高于实际费用；CV小于零，计划费用低于实际费用。另一个可以有效判定工程效益的指标叫做费用绩效指数，用CPI表示，CPI=BCWP/ACWP，CPI等于零，表示经济效益符合预期目标；CPI大于零，则经济效益高于预期目标；CPI小于零则经济效益低于预期目标。施工过程中，企业要将赢得值法应用到实际中，通过计算得出SV、CV与CPI这三个指数，科学地判断房地产工程的成本是否在合理的范围内。竣工阶段要依据政策、法规，审核工程的各种款项，将工程中产生的工程量、费用等严格送审。（3）销售阶段和后期阶段。销售过程中要注意销售手段的实用性，不能盲目追求规模与档次，要对自己开发的地产项目有一个准确定位，找到目标销售人群，根据他们的需求选择合适的销售手段。选择主流媒体，选择及时有效的途径进行宣传。在后期宣传方面一些地产项目后期还有对客户的回访等一系列活动，以加强对自己项目的宣传。这些后期的宣传活动要适量与适度，否则不但会增加成本，还会产生负面的影响。

4结语

房产投资成本第4篇

房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用总和，主要包括：土地费用、前期准备费、建筑安装工程费、公共及市政配套费、管理费用、销售费用、财务费用、税金和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。

一、确定项目成本目标

在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个详细的市场调查和初步的估计，并对项目成本有初步的测算，并将成本的初步测算在项目设计过程中予以体现。

在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：V=F/C，即价值=功能/成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途； 成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。

目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上利用自己的设计团队对开发项目进行多方案比选，并做进一步测算优化，以达到项目最优功能并又降低成本的目的，以达到价值工程最大化，并确定项目最终目标成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。

二、项目目标成本的控制从以下几方面关注

第一，合理安排工程周期。

项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。

同时，根据建设周期，施工进度，在不影响关键项目的关键线路的情况下相应安排各项配套工作的时间节点，使工程项目开展的各项工作有序进行。

第二，严格控制建安成本。

严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，合同中增加关于施工单位提出的在保证品质的前提下改进和优化设计的奖励条款，并请有丰富实操经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，以法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。

成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于必须变更或签证的项目务必按合同计价方式先确定造价再进行施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。

聘请独立的造价咨询机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终结算和成本控制打下基础。

第三，严格控制材料、设备价格。

材料设备费在工程的建安造价中约占 70%，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机及付款方案比选，避免资金占用费。大宗材料尽量采用与知名厂家签订战略集中采购，可以大大降低招标采购成本和运输成本。要树立成本意识，形成材料成本控制机制和体系。

三、合理利用税收政策

房地产开发企业应对企业的税务进行科学的综合筹划，针对每种税收的特征，制定合理的避税措施，以有效降低税收负担。房地产开发项目的税金主要为：营业税及附加所得税，土地增值税。比如，增值税是一种销售税，属于累退税，是基于商品或服务的增值而征收的一种间接税。对于土地增值税，相关文件规定是把它作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房产开发企业开具发票的，按发票所示金额予以扣除，未开具发票的，扣留的质量保证金不得计算扣除。因此，房地产开发企业可以根据实际情况，由施工单位提前开具质量保证金发票，进而在计算土地增值税时予以扣除。由此可以看出，房地产用足用活优惠政策，可以做到合理避税，能少交的尽量少交，能晚交的想法设法晚交，用以降低开发成本。

四、不断提升项目成本的管理方法和措施

房产投资成本第5篇

1．项目规模。首先，投资工程项目的建设规模的大小，往往关系到国民经济总量的发展和比例关系的协调，所以项目的生产规模，应首先适应国家、地区、行业的国民经济发展规划的需要。其次，市场需求因素，房地产开发产品最终是要走向市场的，在市场经济的条件下，项目的规模必须符合预期的市场供求关系。再次，生产技术和工艺水平因素，项目规模必须符合社会实际条件，如果技术和工艺跟不上，劳动生产力就会拖后腿，影响项目建设，带来经济损失。接着，物资来源与供应水平因素，在确定项目规模的同时，需要考虑物资供应水平能否达到项目建设的要求。最后，其它因素，包括地质、路网、通信、环境保护等也会影响到项目规模的确定。

2．建设项目标准制定。建设项目标准是指建设项目所选用或者需要达到的标准水平。建设项目标准的内容包括项目规模、总面积、工艺设备、国标类型、配套设施、劳动生产率等。建设标准选定的合理与否，直接决定了其对成本的控制能否到位。在选择建设项目标准时，应把着适用、经济、安全、美观的原则。对于个别特例项目以及高新技术项目，可稍微提高标准。

3．建设项目地点选择。建设地点选择包含两层意思，一方面是指大的区域的选择，另一方面是指具置的选择。在进行区域选择的时候，考虑的主要因素有国家的发展规划、与原材料的距离、与工业区及生活区的距离等几方面。而对具置的选择，主要考虑的因素则包括：区位、面积、水文地质气候条件、拆迁安置情况、交通运输条件、水、电供应条件、环境保护条件、生活设施依托条件及施工条件来考虑。

4．生产工艺和平面布置方案的确定。所谓生产工艺，指的是在生产某件产品时所采用的固定的工艺流程和方法。工艺流程指的是原料或半成品成为产品或加工品的过程中所经历的生产加工手段。一般以先进适用和经济合理作为评判工艺可行性的依据。平面布置方案设计的主要内容是合理的布置建设用地内的主要及临时建筑物、道路、材料仓库，需要根据建设用地的实际情况，同时结合周围已有的条件，考虑生产工艺流程，尽可能的利用原有建筑以节约成本，以确定最佳平面布置方案。上等的平面布置方案对于降低工程成本有着巨大的作用。5．设备的选用。在进行设备选型时，必须遵守的基本原则就是要满足工艺要求。然后，要综合全面考虑其购买成本及使用成本，尽量选择低耗高效、易于操作及维护简便的标准设备。

二、投资决策阶段成本管理的主要内容

1．投资估算。在进行拟建项目的前期工作时，计算出这个项目所需全部建设资金大体数额的过程，称为投资估算。在项目的前期，分析拟建项目是否具有可行性时，主要通过项目建议书及可研报告来实现，而投资估算正是其中分析其经济合理性的主要依据，意义重大。经批准的投资估算所确定的项目投资额一般为最高限额，到后期的任何阶段，均不得超过此限额。所以投资估算须具备一定的准确性，不然的话，不仅会对投资决策造成影响，而且会影响到后面的设计概算、施工图预算及建造过程中的成本管理工作。

2．可行性研究。可行性研究是指通过收集拟建项目在技术、经济、环境、社会等方面的相关资料，研究其是否具有技术上的先进性和经济上的合理性以及实施的可行性，并进行方案比较，找出各方案的优劣所在，同时分析和预测拟建项目建成后对有关经济、社会、环境方面的能够起到怎样的促进，并敲定最佳投资方案，供决策者选择，为投资决策提供依据。无论是新建、改建还是扩建项目都能够应用可行性研究。未来的情况原本是未知的，但通过准确的可行性研究可以使未知的情况定性甚至定量，减少投资决策时未知的影响因素，帮助决策者作出正确决策，使投资项目的收益得到保证。同时，可行性研究不仅仅可以作为建设项目投资决策的依据，而且在编制设计文件、筹资融资、签订合同、政府审批、组织施工、安排进度、竣工验收及项目后评价时都需要可行性研究作为参考。

3．财务评价。财务评价研究的对象是整个工程项目，研究内容是项目的全部财务收入和支出，根据我国现阶段的财务制度和市场行情，分析研究项目的是否具备足够的盈利和偿债能力，从财务角度评价其可行性。由于财务评价只是从投资人的角度来分析项目的效益和风险，所以是微观层面的经济评价。财务评价的作用非常广泛，可以计算出财务的盈利能力供投资人参考，在融资时也可帮助投资人制定决策，是制定资金计划的主要参考依据，同时还可用于协调企业与国家利益之间的矛盾。财务评价的程序为：①熟悉建设项目的基本情况，包括项目建设的目的、意义、要求、建设条件和投资环境，做好市场调查研究和预测、项目技术水平研究和设计方案分析。②收集、整理和计算有关技术经济基础数据资料和参数，包括项目投入物和产出物的价格、费率、税率、汇率、生产负荷及基准收益率等；项目建设期间分年度投资支出额和项目投资总额；项目资金来源方式、数额、利率、偿还时间，以及分年还本付息数额；项目生产期间的分年产品成本；项目生产期间的分年产品销售数量、营业收入、营业税金及附加和营业利润及其分配数额。③根据基础财务数据资料编制基本财务报表④运用财务报表的数据与相关参数，计算项目的各财务分析指标值，并进行经济可行性分析，得出结论。

4．不确定性分析。项目经济评价中不能缺少了不确定性分析。因为项目的经济评价是投资决策的主要依据之一，其主要是以项目总投资、建设期、年销售收入、年经营成本、年利率和设备残值等已知、确定的指标值为基础，即使某个指标值是估计或预测的，也认为是可靠、有效的。但实际上，所有这些数据都只是对未来的预测，都有可能发生变化。人类无论怎样预测未来，都不可能百分百准确，因此所有的项目，所有的要素都存在一定的不确定性，但是这种不确定性的程度也有区别，因此在投资决策阶段，我们要明确各种不确定性因素对拟建项目未来收益的影响程度，以测算项目承受变化的能力，帮助我们做出正确决策。

不确定性分析的方法有：①盈亏平衡分析，其中的不确定因素为项目投产后的产销量，目的是计算得出使项目盈利与亏损到达平衡状态时的产销量，并分析产销量的变化对项目经济上的影响程度，进而推断项目的面临的风险及其承受能力，供决策者参考。②敏感性分析，其目的是找出对项目影响最大的敏感因素，其方法是通过分析对比各不确定性因素变动时，对项目的总体指标数据的影响程度，影响最大的即为目标对象。

房产投资成本第6篇

【关键词】房地产；投资分析；成本控制；控制路径

1 房地产投资商进行成本控制的必要性

我国房地产行业经历了漫长的发展历程，已经由过去的统分统筹的计划经济时代跨越到现在的市场化竞争的阶段，房地产行业朝着规范化、公开化和透明化的发展方向迈进，并发展成了国民经济的支柱性产业。在白热化的市场竞争中，企业想要战胜竞争对手取得成功，要结合自身发展特点，切实以最小的投入获得最大的经济效益，因而加强企业的成本控制是必由之路。

成本控制不仅是财务管理的重要内容，还是企业的战略手段。如何科学地进行成本控制，成为企业兴衰成败的关键。只有降低企业的经营管理成本，才能为企业提供有力支撑，给企业带来经济效益。因此，降低企业的成本，加强成本控制已经成为备受房地产开发商关注的话题。成本控制自始至终的贯穿于整个房地产开发项目，并涉及到房地产企业的每个职能部门，房地产企业的成本控制任重而道远。

2 房地产企业在成本控制方面存在的问题

2.1 缺乏科学的成本控制方法

科学技术发展日新月异，房地产企业应该把先进的科学技术引入成本控制领域，使企业成本能够得到行之有效的控制与管理，以实现利润最大化的经营目标。然而，从目前的发展情况看，房地产企业成本控制的分析方法太过片面、简单，缺乏系统性，例如，片面强调对生产过程的成本控制，而忽略了在招投标环节、开发前期以及销售阶段的成本控制，使得企业总体成本难以控制下来。

2.2 行业整体成本控制意识不到位

各种传统因素影响着房地产投资商的成本控制意识，许多房地产企业的成本控制缺乏整体性，只关注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽视长远的整体利益；只限于施工阶段和财务领域的成本控制，轻视设计、选址、规划过程的成本控制；单纯依靠扩大投资规模，搞规模化经营来获得利润，不懂得合理控制经营规模。以上种种行为，都不利于企业形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整个工程项目的成本。

2.3 企业风险意识较为薄弱

虽然竞争日益激烈，企业的生存难度加大，然而，房地产企业仍然缺乏足够的风险意识，或者风险意识不强。房地产企业的风险意识淡薄会加大企业在行业中的竞争风险，企业间的竞争不断加剧，经营风险也与日俱增，这就使得房地产企业要转变意识，强化竞争意识和风险意识，加强企业内部管理和控制，提高企业相关管理人员的思想意识，树立风险意识、成本意识，以免影响企业的长远发展。

3 房地产投资商的成本控制有效策略

3.1 在工程项目的投资决策和设计环节加强成本控制

对工程项目的投资决策和设计环节进行成本控制是整个项目工程实施成本控制的关键环节。长期以来，我国房地产投资商普遍关注工程项目施工阶段的成本控制，而不注重项目前期的成本控制。只有把精力放在工程项目的投资决策和设计阶段，才能从源头上控制企业的生产和经营成本。

3.1.1 优化招投标和设计方案

房地产投资商在进行项目投资时，适度引入竞争机制，在委托设计时采取设计招投标机制来确定设计单位，竞争机制可以优化项目设计方案，选取有实力的设计公司，以此来保证工程设计的科学性、合理性以及安全性，在根本上控制企业的工程成本，减少直接的经济损失。

3.1.2 实施工程项目限额设计

在工程项目建设过程中，实施限额设计能够有效地控制工程项目的建设成本，抑制大规模盲目投资，是控制房地产投资规模的有效手段。此外，工程项目的设计影响着整个工程项目，决定着建设费用和建设周期，也决定着工程项目完工后的使用价值和经济效益。

3.1.3 加大对设计图纸的评审力度

在对设计图纸审查环节，加大对设计图纸的审查和复审力度，是为了保证施工环节的畅通、有序。在审查过程中，对于设计图纸不完善的环节及时向设计企业提出修改意见，以免在施工环节出现无法施工而影响工程进度。对设计图纸的技术性指标进行严格审查，保证施工的合理性和可行性，避免出现由于设计环节的失误而影响整体工程的情况。

3.1.4 价值工程在开发项目中的运用

价值工程能够把创新理念巧妙融入房地产的设计中，通过经济分析和技术分析，实现了使用价值最大化。不仅能够降低工程造价，还能最大限度地提高工程整体功能。例如，保温层墙体设计，既能有效使用太阳能资源，还能减少资源浪费和环境污染，使设计工作完成了成本控制和环保功能的完美结合。

3.2 在工程项目具体实施阶段进行成本控制

3.2.1 在招投标阶段实施有效的成本控制

在招投标阶段进行有效的成本控制是项目工程成本控制的核心环节。工程项目的招投标主要包括两个方面：材料设备的招投标和施工招投标。房地产开发商通过招投标可以择优选择建筑施工材料和设备，选择优秀的施工单位，这对整个工程建设至关重要，这不仅能够提高施工企业自身的经营效率，还能够为建设单位解决后顾之忧。

3.2.2 在工程施工阶段进行成本控制

施工阶段是建设资金投入最多的阶段，是建设时期最长的阶段，做好施工环节的成本控制也是投资企业较为注重的环节。加强对施工阶段的控制，也就是加强对履约行为的监督和管理。

首先，加强对合同的管理，避免出现工程索赔事件。造价管理人员要做好事前把关，加强监控力度，对于工程变更严格审核，避免投资失控；其次，建立和完善监理机制，明确职责分工，落实责任制，加强对项目投资的有效控制；再次，工程建设可以采用新工艺和新材料，在技术方面对成本进行有效控制，力争提高劳动生产效率，缩短施工周期，进而降低在建工程成本；最后，对于施工现场的经费和管理费用进行控制，使费用支出合理化。

3.2.3 在竣工阶段实施成本控制

对竣工阶段进行成本控制，要依据项目合同、工程预算及费用定额对工程款项进行审核，审核是否在工程建设的某个环节出现纰漏，款项的支出和预算是否一致，同时根据合同及相关规定，对报送的竣工结算进行审核，保证结算与工程实际造价相吻合，做到量准价实。

4 结束语

在激烈的市场竞争中，房地产投资商除了要迎合市场需求提供优质的产品和服务外，还要在建设项目开发过程中，保证工程进度与质量，严格做好成本控制，力求以最低的项目投资成本取得最大的经济效益和社会效益。唯有如此，才能在市场竞争中抢占商机，掌握竞争主动权，只有进行有效的成本控制，才能使房地产企业长久健康地发展。

参考文献：

[1] 陈小文.房地产企业成本控制的战略思想[J].中国房地产,2004,(07).

[2] 费树林.房地产项目开发建设过程中的成本控制[J].住宅科技,2005,(03).

房产投资成本第7篇

【关键词】房地产；投资成本控制；设计阶段；招投清单

一、概述

房地产建筑产品除了安全、科学、适宜、美观的功能价值外，怎样进行投资成本控制，对创造社会物质文明和提高人们生活水平，以及房地产企业的发展具有非常重要的意义。

（一）投资成本控制的含义

投资成本控制就是在把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内，保证开发项目投资控制目标的实现，力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力，获得良好的经济效益、社会效益和环境效益[1]。

（一）投资成本控制的意义

房地产业经过高速发展，已经走出了暴利时代，微利时代的房地产投资成本控制的意义比房地产规模扩张更为重要。在未来售价不明确或只能预估售价的情况下，成本控制不力的企业必将被市场逐渐淘汰。

二、项目决策阶段的投资成本控制

本阶段基本上决定了项目的投资总额。

可靠的投资估算是项目决策的关键依据。投资估算的准确程度，直接影响项目的可行性和投资效益。在该阶段应全面认真收集有关资料，通过与类似工程的对比和各类技术参数的研究[2]，周密地编制投资估算，充分预计各种因素对工程造价的影响，使投资估算符合实际并留有必要空间，使其真正起到控制项目总投资的作用。

由于可行性研究报告和项目建议书阶段主要是以经济分析和方案为主，内容和深度不够，工程量不明确，投资估算的内容都比较简单和粗略，漏项严重，所以准确性较差。甚至有时建设单位为了所报项目能被批准，在做投资估算时有意低估，增加了投资估算的不准确性。 因此，在投资决策阶段应该充分做好基础资料的收集，以及同类项目的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性进行认真分析和选用。

（一）进行政策风险研究

房地产业随时都有可能受到国家调控政策的影响，投资风险较大。因此，在策划阶段一定要专门研究国家对该产业的政策及其今后发展趋势。

（二）进行市场和受众分析

进行周密的市场调查，分析项目所在地的人文风俗、经济特点、消费观验等，充分掌握市场需求，掌握项目所在地施工行业的状况，定位产品档次和风格、楼盘布局和户型等。

（三）可类比项目分析等

收集周边项目的情况，研究类似项目的实施情况等，进行类比分析，确认竞争的激烈程度，并做好对策预案。

（四）进行财务经济分析和评价，确定评价指标数据和开发的可行性

1、主要评价指标如下：

（1）项目资本金财务内部收益率（所得税后）；

（2）项目动态投资回收期；

（3）项目总投资收益率；

（4）项目投资财务内部收益率（所得税前）；

（5）项目财务净现值（所得税前）等。

2、做好税务筹划工作。《企业涉税零风险操作手册：合理避税、税务稽查、权益维护》对怎样房地产企业进行纳税筹划减轻税负、节约税赋，智慧经营进行了深入的分析[3]。

3、合理确定评价基准。在财务评价中，评价指标的选用是项目经济评价的关键，直接影响评价的质量。合理确定评价指标和基准参数，以合理评价投资效益对项目取舍实行效益否决制，达不到经济效益标准的项目不予立项。

（五）项目实施的时间跨度也直接影响项目成本和效益，必须制定切实可行的项目总体进度计划。

三、严格设计和监理单位的招标工作

严格资质要求，采取招标方式，通过竞争，选择信誉和业绩良好，并且有长期同类工程经验的设计和监理单位。

四、项目设计阶段是进行投资控制最关键的环节

设计阶段的投资控制是项目投资成本控制的重点[4]。

一个房地产项目盈利与否，除了政策的因素，对投资影响最大的就是设计因素，它延伸和执行了项目决策的意图，。因此，设计阶段是进行项目投资成本控制最关键的环节。

投资成本控制并非一味强调投资成本越少越好，而是要积极运用价值工程原理[5][6]以最合理的投资成本形成最有效的项目造型、安全和功能等要求，即合理进行资源配置，选择最优的技术经济方案。

（一）初步设计阶段

实行限额设计是设计过程中行之有效的投资成本控制方法。

初步设计阶段各专业设计人员应掌握设计任务书的设计原则、建设方针、以及各项经济指标，根据可行性分析和市场变化情况，调整和细化建筑总平面布局、单体形状及平面布局，处理好关键设备和工艺流程等，多做几套方案，同时建立造价控制系统，细化和修正决策阶段的投资估算，通过多个方案的技术经济比选，把初步设计造价严格控制在投资限额内。

（二）技术设计阶段

1、进行基坑支护选型、建筑与结构匹配的经济技术比较论证。在住宅建筑中，基础的施工占着极为重要的地位，它的施工质量直接影响着建（构）筑物的使用安全和寿命[7]，以及项目造价。

2、合理选择设备。高层建筑尚需合理设置转换层和设备间，既满足使用功能，又考虑空间的美观性要求。

3、合理采用新技术、新材料、新工艺。

4、掌握项目所在地的建设施工市场情况，因地制宜、就地取材，从设计源头降低投资成本。

（三）施工图设计阶段

1、施工图设计文件的规范性、深度、细度和精度对造价文件的编制以及施工阶段的影响特别大，特别是目前实施清单报价模式，更对这方面提出了更高的要求。若上述方面达不到要求，一方面不能满足准确编制招标清单的需要，另一方面容易导致施工图设计阶段变更频繁，给投资控制工作带来不确定性。

2、严密的编制投资预算和招标控制价。

（四）各专业人员必须共同参与，密切配合

投资控制目标的实现，需要各专业技术人员共同参与，密切配合，造价工程师、物业管理人员、销售管理人员必须全面全过程全方位的参与设计工作。

五、做好施工招标准备是前期投资控制的又一个关键环节

（一）合理确定发包模式，选择资质符合要求、信誉、实力和业绩良好，且有同类工程经验的施工单位

（二）做好编制施工招标文件及招标控制价的准备工作

往往由于招标文件编制不严密，有关表述模棱两可，造成投标报价不准确，给施工阶段带来争议。

（三）做好编制施工招标清单的准备工作

应高度重视分部分项工程量清单工程量的准确性，及其项目特征描述的正确性，避免在施工合同履约过程中产生分歧，导致纠纷和索赔。

（四）明确施工合同中以下方面的内容尤其重要：承包范围、合同价款方式的约定、合同价款调整的约定、计量支付合同条款的约定、风险责任的约定、措施费的约定等

六、结论

房地产项目的投资成本控制贯穿于项加强对设计、招标和施工建设三个阶段的工作，进行主动投资控制，过去较长时间却普遍忽视了设计与招标这两个阶段的控制，往往把精力放在施工阶段。只有扭转这种观念，认真做好上述各方面的工作，才能达到房地产项目投资成本控制的预期目标。

参考文献：

[1]卜一德：《房地产开发经营管理手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2006年1月第二版

[2]中华人民共和国住房和城乡建设部：《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008，中国计划出版社，2008年9月第一版

[3]江正荣：《建筑地基与基础施工手册》第二版，中国建筑工业出版社出版，2005年6月第二版

房产投资成本第8篇

【关键词】投资性房地产；计量模式；成本模式

2006年我国的《企业会计准则第3号――投资性房地产》对投资性房地产的后续计量引入了公允价值模式，公允价值模式使会计信息更具有相关性，更好地反应了投资性房地产的市场价值和盈利能力，并给企业盈余管理提供空间。准则颁布之后，专家预测许多企业会对投资性房地产采取公允价值模式计量，但投资性房地产公允价值计量模式的应用情况究竟如何呢？

一、投资性房地产中公允价值计量模式的应用现状

CAS3实施近5年间，绝大部分企业采用成本模式计量投资性房地产，采用公允价值模式计量的极少。具体数据如表1所示：

数据显示，在新准则实施的五年内，只有不到5%的上市公司选择了引入公允价值计量模式，而超过95%的公司，仍然钟情于采用成本模式计量投资性房地产，且通过数据可以看出，越来越多的上市公司拥有投资性房地产，而采用公允价值模式计量此类业务所占的比例却有下降趋势。并且，更让我们困惑的是那些A+B和A+H类型的企业也不愿意采用公价值计量模式。以2008年为例，54家A+H类企业中有23家持有投资性房地产，但除中国银行外，其余全部采用了成本模式。这与之前理论界预期形成鲜明对比。

二、管理层偏好成本模式的原因分析

（一）管理层出于谨慎的原则，采用成本计量模式

CAS3规定投资性房地产可以采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式进行后续计量的，必须满足两个条件，同时，对计量模式的变更做出了严格的限制：投资性房地产的计量方式不得随意变更，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在符合上述条件时可以改按公允价值模式进行后续计量，而采用公允价值计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转回成本模式。准则还规定：“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产。”因此，上市公司在决定是否采用公允价值对投资性房地产进行计量时非常谨慎，除非有充分的市场环境和技术支持，否则不会贸然采用公允价值模式，以避免公允价值运用对拥有投资性房地产企业可能造成的不良后果。而且成本模式本身具有其独特的优越性：风险小和未来转换成本低，出于上述考虑，上市公司更偏好成本模式。

（二）上市公司利润平滑的要求

利润平滑（Income Smoothing）即是公司管理层运用报告中的可调整项来降低公司所实现利润的波动性。许多国内外研究表明：只要管理层还能对会计选择具有操控性，利润平滑就不可避免。Graham、Harvey and Rajgopal（2005）调查了401名财务主管，发现有96.9%的受访者偏向于平滑盈余，78%的受访者为了平滑收益宁愿放弃企业实际的经济价值。

投资性房地产采用公允价值计量模式后，相关公司每年净利润将受到投资性房地产市场价格变动的影响，且公允价值的变动直接计入当期损益，这样，净利润就会出现波动性，随着房地产业市场价格的变化而不断波动。同时，由于房地产市场的国家宏观经济调控政策反复，房地产企业的利润受市场波动的影响将更加明显。这种波动会给企业造成业绩不稳的假象，也为投资者、债权人等利益相关者做出正确的决策造成了一定误导，从而影响这些上市公司的股票价格。因此，一些业绩较稳定的上市公司会倾向于采用成本模式进行计量，以规避市场价值波动给企业形象带来的不良影响。

（三）出于政治成本的考虑

政治成本表现为寻租成本、税费管制成本和社会契约成本等。政治成本可能是由公司的高盈利能力引起的，因为公司的高盈利能力会受到媒介和顾客的关注；也可能是因为公司规模太大引起的，因为大公司看起来很大很有势力，受到的关注多，受到的行为规则的限制也就更为严格。公司管理人员总是希望通过各种努力以降低所受到的关注程度，降低现实和潜在在危机的影响，这样，若某个企业存在着由于政治活动而引起的潜在财富的转移，那么它的管理当局为减少政治成本就会产生选择那些能够将当期盈利延续到未来期间的会计程序的动机。

近年来，中国城市房地产市场快速发展，房价高涨，出现过热迹象。高烧不退的房地产市场引起了国家和消费者的注意，国家和各地方政府相继酝酿和出台了一系列调控房价的政策。2010年9月，面对房地产市场的非理性繁荣，被称之为史上最严厉的房地产调控新政出笼。2011年1月26日，“新国八条”出台。2011年2月，为落实“新国八条”细则，北京、上海先后出台“京十五条”和“沪九条”。2011年3月5日，总理在《政府工作报告》中明确指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。进一步落实和完善房地产调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。

上述政策的出台及实施对房地产业产生深刻影响，所以房地产企业，尤其是大规模的房地产企业不愿意选择引起会计收益波动较大的公允价值计量会计政策，以免产生过高的利润被政府视为“暴利”或“不当得利”，迫使政府采取一系列不利于企业的限制性措施。

（四）公允价值模式可靠性不足，遭受投资者质疑

CAS3要求房地产开发企业应用公允价值计量模式时，应采用行业所公允的市场价格作为资产价值评估的依据。这在本质上属于一种量化的需求，但是CAS3中并未具体规定房地产行业如何确立公允标准，各地区房地产市场也存在一定的差异，更需要系统的指导标准作为会计信息计量的依据，再加上市场评估制度的不规范，监督和管理机制的不完善，使得公允价值在执行过程中缺乏有利的保证，这种模糊为企业操纵提供了空间。而且通过查阅公司年报附注，发现上市公司确定公允价值金额的方法各异，采用房地产评估价格的企业居多，其次是参考同类同条件房地产价格和第三方调查报告，少数企业未按规定披露确定的方法对公允价值进行确定。这与准则要求相比，存在一定距离。这让投资者对投资性房地产公允价值的“公允”产生质疑。尤其在一些企业投资性房地产的公允价值变动收益，开始扛起利润增长的大旗，比如：中航地产、三木集团、ST国商，更让投资者对其的合理性产生怀疑。这在一定程度上削弱了上市公司采用公允价值模式计量的动机。

三、推进公允价值计量模式应用的建议

随着经济的发展，采用“公允价值会计计量模式”是大势所趋，是符合社会发展要求的。因此本文建议：首先，构建公平的房地产交易市场，让房地产的市场价格理性的回归；其次，会计准则要对如何取得公允价值进行严格的规定。并对投资性房地产的公允价值取得方法和过程进行披露，使信息使用者能够更加清晰地了解企业信息。再次，规范资产评估体系，加强队伍建设；最后，国家应建立独立的监管体系，对企业投资性房地产的公允价值执行情况进行监管，并不定期开展会计信息质量大检查，以增强会计信息的的可靠性和公信力。

参考文献：

[1]张奇，峰张鸣，戴佳君.投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素：以北辰实业为例[J].会计研究，2011.

房产投资成本第9篇

    1.开发成本受经济形势的影响

    因为经济形势的变动给房地产开发商造成的损失是巨大的,比如像:市场需求、购买力、汇率等等方面。从最初的可行性研究到最终的楼盘上市,中间间隔很长的一段时间,在此期间内,市场需求会发生很大的变动,消费者需求等各种因素的变化会直接导致投资收益与预期计算偏离很远。

    2.开发成本受法律政策的影响

    对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。法律政策风险是指一个国家所处的国际国内政治环境变动以及相应的法律政策调整,造成房地产开发商经济上的损失。货币正常的松紧直接影响到项目的开发,从而影响到企业项目开发所需的成本费用。

    二、完善房地产开发项目投资决策经济分析的措施

    1.建立科学的评估指标体系

    规划评估指标主要考虑的因素有:土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、公共设施配套等等因素。在进行设计方案的评比过程中要充分考虑性价比、经济性以及环保、格调等等各个细节问题。在进行经济评价的过程中要综合考虑财务评价和综合评价,每个评价指标所包含的因素都对房地产开发项目的成本存在直接或者间接的影响。适当的提高建筑平均层数和建筑密度,控制适当的建筑容积率,可以减少房地产开发项目的单位造价,同时节约用地,从而能有效降低整个项目的建设资金。

    2.规划方案的优选

    要想有效地控制工程造价,必须在进行充分的市场调查研究之后,结合项目的具体情况,保证能满足使用功能与生产要求的双重前提下进行技术和经济的有效整合,制定出多个方案进行比较,从中选出最优方案。在进行比较方案的优选工作时,一定要注意各个方案之间的可比性,根据项目的实际情况,选择适当的经济评价指标作为比较选择过程的参考指标。

    3.尽可能地提高项目抵御风险的能力

    房地产市场是一个资金密集型的行业,资金的使用量非常大,市场的任何波动和国家宏观调控政策的调整都会直接给房地产项目的收益造成严重的影响。这就要求开发商在投资决策阶段通过对影响项目投资效果的社会、经济、环境、正常和市场等因素的分析,了解各因素对项目的影响性质和程度,帮助投资者根据房地产项目风险的大小和特点确定合理的投资收益水平,提出有效的控制风险的方案,有重点的加强对投资风险的防范和控制。

    4.采取多样化组合投资

    作为房地产开发企业需要将资金有选择的投资到不同类型的房地产开发项目上,针对不同收入层次的居民建造不同类型的住宅、写字楼或者娱乐场所等,以减少未来收益的不确定性。不同类型的房地产在开发的过程中风险也是不同的,对应收益高低也存在较大的差别。一般情况分析,开发项目收益率相对较高的对应风险也大。所以,如若将资金投入到不同的房地产开发项目中,可以将整体的风险降低,最终获得的是一个相对平均的收益。

    三、对房地产开发项目进行有效成本控制的方式

    1.转嫁风险

    首先,可以向保险公司进行投保,以缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司,由保险公司承担风险。但是,保险公司虽然是一种及时、有效且合理的实施经济补偿的方式,但是保险的使用方位是有限的,而且在最初交的保险费金额也是非常大的。所以,通过保险转嫁风险并不能解决一切风险。

    其次,以合同的形式将开发风险转嫁给其他的经济单位。比如在房地产项目的施工过程中,可以将部分危险性极高的工作转包给经验丰富的施工单位,这样也是变相地减少了自身的风险。

    2.透过目标成本控制方案进行投资决策

    开发企业在进行房地产开发项目前都要有可行性研究,如果盲目进行投资,不仅使企业的利润得不到很好的保证而且极易导致企业的亏损,严重者会导致企业的倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来进行投资决策具有一定的科学性和可行性。在立项以前,要经过反复测算,在确定建筑成本的总额比建筑成本控制数低之后,才能确认这个项目是可行的。如果高于建设成本控制数,则表示未达到利润的期望值,该项目不可行。通过系统全面的测算,能够确保企业开发项目的目的性,减少因盲目开发而给企业带来的经营风险和不必要的开发成本。

    3.做好前期预防工作