房产投资利弊第1篇

【关键词】外商投资；房地产；利弊分析；风险

一、引言

按照国际货币基金组织（IMF）的定义，外商直接投资（Foreign Direct Investment，简称FDI）是指一国的投资者将资本用于他国的生产或经营，并掌握一定经营控制权的投资行为。一般认为，东道国通过FDI，可以得到发展经济所需的便宜资本，还可以引进先进技术和设备以及管理方法和营销手段，同时也可以通过投资国对东道国本地招入的员工培训等增加人力资本存量，促进东道国的经济增长。1985年以来，我国FDI的规模一直在不断扩大，到2010年，已有117个国家和地区的投资者在我国设立外商投资企业445244家，大型跨国公司世界500强已有400余家来我国投资；外商直接投资额已经达到1057.35亿美元，较1985年增长了53.1倍，年均增长速度超过17.3％。

同时，外商直接投资的行业也越来越广，除了传统的制造、采矿、电力、建筑、交通运输、批发零售等行业，还包括房地产、租赁商务服务、计算机软件等现代服务行业。

2010年，作为国民经济支柱产业的房地产业已经成为吸收外商直接投资的第二大产业，仅次于制造业，其吸收的外商直接投资额达239.86亿美元，占全部吸收额的23％。

一般认为，外商直接投资房地产业或其他行业都会直接或间接推动房地产业的发展。但在我国，这种推动作用是否存在，推动作用有多大，还是存在反作用力，这些都是值得深入研究的问题。

二、中国房地产市场现状及特点

中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。

真正意义上的中国房地产市场始于　1996　年左右，房地产产业在广州、深圳等一些发达地区率先起步。1998　年，中国开始进行“房改”，为了摆脱亚洲金融危机对中国经济低增长的影响，国家出台了一系列政策来拉动内需，在个人房贷上提供了政策支持，由此步入了中国房地产市场化的高速发展时期。

中国房地产市场化导致房地产价格的市场化，计划经济时期人们被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其强大作用，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，使得房地产价格节节攀升。经过近几年的快速发展，世界房地产行业已经形成一定的产业规模，相关房地产产业也日渐完善，但是中国房地产市场还远未成熟。同发达的欧美国家相比，无论市场规模、产品档次、品种规格、消费水平等方面都有很大的差距。随着市场经济的发展，房地产技术水平和产品质量的提高，以及应用领域的不断扩展，中国的房地产将会有巨大的市场需求和发展空间。

大量外商投资中国的房地产市场，与中国房地产市场的特点密不可分。首先，是中国经济持续偏热，房地产价格上涨迅速。2010年7月中国房地产指数系统百城价格指数报告对北京等十大城市的全样本调查数据显示，十大城市平均价格上涨54．25％。其次，中国的房地产市场需求量很大。中国正在经历城市化的转变过程，大量农村居民涌向城市，对住房的需求有实质性的增加。再次，中国正在经历住房制度的重大变革，比起大多数发达国家，对投资房地产市场的约束力还较弱，土地制度不够完善，市场规范性也较差，而外资正是利用中国制度的不完善，大量投资，以赚取高额利润。

三、外商投资我国房地产业概况

加入WTO　以来，我国按照入世承诺：在房地产业，除高档房地产项目（高档宾馆、高档公寓、高尔夫球场等）不允许外商独资外，其它房地产项目没有限制；在房地产中介服务方面，包括房地产估价、物业管理、中介服务等，允许外商成立合资、合作企业，并在5年内开始允许外资成立独资企业。以此为契机，近年来，外商一致看好中国快速发展的房地产市场，使中国房地产市场再度掀起强大的“外资旋风”。

2005年9月12日，国家外汇局首次披露，外资在我国房地产市场中的投资比例约为15％，境外机构购买中国建筑物资金额高达34亿美元，创造了此前5年的总和。而亚洲地区的投资机构也以其灵敏的反应快速进入我国的房地产市场。2005年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，其中约有　20％到25％的资金投向中国房地产市场。全球最大的金融集团之一ING集团亚太区于2007年10月17日推出首次季度性调研项目时指出，中国内地房地产市场成为房地产投资者的首选意向市场。另外，包括亚洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律宾首都银行等为主的投资机构放量投入到中国房地产市场的资金不下50亿元人民币，其中，嘉德置地计划今后在华投资数十亿美元用于房地产开发。

由于国内对外资的旺盛需求及境外投资者对中国房地产市场的看好，在趋利性的驱动下，外资已大量全面地进入中国房地产市场，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡发展商凯德置地、新加坡政府投资公司（GIC），荷兰　ING　集团等大批的国际投资集团和投资基金。据央行报告统计，外资在中国房地产市场中所占的比重已达到　15％。

四、外商投资中国房地产的动因

房产投资利弊第2篇

房地产救市弊端：有碍于行业规律性调整

任何事物均有其兴衰起落，有着一定的发展规律。房地产行业也一样，上升还是下滑都有着一定的周期性，只不过各地区或是国家的客观条件不同，所体现的周期长短不一，但也是有律可循的。我国房地产业经过10年的高歌猛进，尤其是近几年，房价成倍增长，与行业的正常发展规律似乎并不协调，到了该调整的时候了。目前行业刚出现一些变化，还没来得及由市场来调节，就迅速大面积救市，对于这个行业来说，是有违规律的，对行业的长期发展会造成很多不利影响。

正确的分析行业特征，真正让地产行业进行一次洗礼，淘汰行业中不利的因素，挤掉行业中的泡沫，这样对于这个行业来说才是真正有益的，且有利于其长期、健康发展。

房地产救市弊端：有碍于行业规律性调整

全国老百姓的无数双眼睛都眼巴巴的看着，等待着房价的理性回归，而政策的调控对于高昴的房价而言，核算起来影响很小，就算各项税收有所减免，就算按揭如何延长，就算有些许补贴，但这些相对于房价的回归的期待，相对于目前居高的房价，其幅度微不足道。

在房价刚要理性回归的时候，一系列政策的出台，如果阻止了房价的健康回归，则真正有购房需求的老百姓又不得不重新面对高房价，他们还如往日一样，要用20年的收入，甚至于更长时间的积蓄才能购买到一套合适的房子，如果算上按揭利息，则时间上更要延长，而这要远远高于国际通行的3—6的房价收入比。真正的行业健康不是通过价格的高低来体现的，如果不救的话，或许通过一定时间段的调整，房价会回归到一个理性的状态，市场会是一个供需平衡，竞争有序的市场。老百姓也可以用更加合理的价格购买到自已需要的居所。

房地产救市弊端：滋生了投资、投机行为

房子在过去几年不但承担着居住的责任，同时也承担起了投资、投机品的责任。自去年9月底，一系列政策对房地产的投资、投机行为起到了打压作用，如果现在政策放松，无疑将滋生投资、投机行为，对房价的走势起到助推作用，使房价上扬。这使老百姓面对的房价问题无任何改善，即便是减去一些补贴及税收，房价和以前相比也不会有本质性的变化，可能会更高。

房地产救市弊端：滋生了投资、投机行为

大众心理都是买涨不买跌，如果现在利好出台，老百姓会对市场有更大的预期。这一点从现在的部分地区的市场状况就有所体现。一些地区采取了一系列的政策，如针对公积金进行了额度的提高和时间的延长，对购房进行一定的补贴，在税收方面进行一定的优惠等，从实行效果来看，对房市的观望状态无太大影响。从心理的角度来考虑，当对一个行业的预期是下行的时候，一个政策出台，人们会盼望又一政策的出台，在短期内见好就收的群体不会太多，加之整个世界经济的下滑，大部分客群还要继续观望一段时间，救市政策的出台会进一步增长现有的观望期，使楼市面临更大的风险。

行业有难，拔刀相助，实为大义，然而，要注重的是什么时候出手，如何出手才能不伤及受害者及无辜，这才是关键所在。而今，是地产行业风云变幻之时，救之不当可能伤得更深。

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房产投资利弊第3篇

    关键词:房地产;企业融资;房地产信托

    引言

    从广义上讲,融资也称金融,是指货币资金的融通,当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言,融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况,以及公司未来经营发展的需要,通过科学的预测和决策,采用一定的方式,从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金,组织资金的供应,以保证公司正常生产需要,经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则,通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的:企业要扩张、企业要还债以及混合动机(扩张与还债混合在一起的动机)。

    房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量,主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出,2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”,中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

    本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系,阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道,进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

    一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

    我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革,到目前为止主要经历了三个阶段,调控重点从促进房地产业持续健康发展,到重点控制房价,再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

    就金融调控政策而言,由于房地产业的兴衰,直接影响到银行体系的安危,在挤压房地产泡沫的宏观调控中,金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来,央行的政策主要以紧缩银根为主,通过加强房地产信贷业务管理,加息等措施,严格限制房地产投资贷款和个人贷款,增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括:

    (一)出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

    2003年6月,央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文),要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

    (二)调整商业银行自营性个人住房贷款政策

    2005年3月,央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策,将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

    (三)建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

    2005年8月,央行2004年房地产金融报告,建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品,考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

    (四)《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

    2007年7月,建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》,对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

    (五)《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

    2007年9月,央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出:对已利用贷款买房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付比例不低于40%,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

    最值得关注的是2007年,除了落实2003—2006年出台的各项措施外,2007年的宏观调控政策再次强化,在坚定不移的保持房价稳定之外,又从建立完善的住房保障制度角度出发,承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件,使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心,并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

    此外,2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充;特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台,也形成了今年调控的一大特色,以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

    二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

    随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温,尤其是在国家土地大限令过后,房地产行业开始步入一个资本时代,而房地产资金来源和资金运用结构不匹配,房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来,房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

    (一)我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

    长期以来,我国房地产企业的融资渠道比较单一,银行系统背负了房地产业大量风险。近年来,国家开始了新一轮的宏观调控,紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有:

    1.银行贷款。作为资金密集型产业,融资向来是房地产业生存和发展的关键,目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道,造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示,截至2006年6月末,房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%,占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比,增长速度却有所下降,主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘,银行信贷被逐步收紧,房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此,目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待拓宽新的融资渠道。

    2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道,不仅可以化解金融风险,而且可以降低融资成本。但是,鉴于金融安全的考虑,国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末,中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式,对今后一段时间内房地产企业IPO(首次公开发行股票)以及其他再融资方式加以限制,内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核(排除接近上市的企业),暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案,只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此,上市融资的愿望对大多数房地产企业来说,短时期内还无法实现。

    3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等着名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入,如果控制好风险,对中国房地产业的发展是有益的,一方面,可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

    4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高,与股票相比,又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,并且具有一定的流动性,因此,在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格,只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格,并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因,房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

    (二)我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

    我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入,随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分,经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式,向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中,我们可以看出,银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端,不得不引起我们的关注。

    1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析,我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束,难以发挥实际功效,导致我国房地产企业融资渠道单一化。

    2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%,如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素,这一比重已达到80%,在我国内地个别地区,这一比重,甚至已达80%~95%。由此可以看出,企业对银行资金依赖的严重程度。

    (三)我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

房产投资利弊第4篇

摘要：着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探寻针对性的有效对策，是为房地产行业会计更进的一项要务。房地产开发企业会计核算的弊病主要存在于现金流量信息不全面，风险披露不足与商品成本与售价呈不配比性。客观、全面的分析上述问题，务实、可行的寻求对策，是研究探讨的价值所在。

关键词：房地产开发企业；会计核算；会计质量

中图分类号：[F235.19] 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01

相较于其它类型企业，房地产开发企业其会计核算有其自身特点，如产品成本的核算较为复杂，经营收入及其相关税金的核算方式不同等等，由此形成房地产开发企业会计核算的种种问题，影响企业财务健康稳定及公共财务监管效率与效力，和企业参与者等储多相关者利益。因此，着重分析房地产开发企业会计核算的主要性弊病，探究有效应对策略，是为房地产行业会计更进的一项要务，本文为此展开探讨。

一、房地产开发企业会计核算问题之分析

(一)现金流量信息不全面

房地产开发企业的现金流量与其它企业及单位的现金流量存在显著的差异，房地产开发企业现金流量的特殊性表现在不同的经营时期其现金流量的单位不同，在筹措资金和投资时，是以企业为现金流量的基本单位，但在开展经营活动时，现金流量的单位就变成每一个开发项目，在以开发项目为单位的现金流量中，现金流出则是在项目建设时期用于购买建设物资、支付工资所产生的费用，现金的流入则是在产品开发期完成后建设项目销售所产生的资金流入，由于房地产开发企业的资金周转时期较长，其资金流入与流出比一般的企业所耗费的时间更长。现阶段，一般企业都是以企业为单位编制现金流量表，对于房地产开发企业而言，信息不够完整，对于企业的持续经营能力有很大影响，更不能给投资者提供充分的企业现金流量的信息，因此，不能全面的反映房地产开发企业现金流量的状况是房地产开发企业会计核算的弊病之一。

(二)风险披露不够

房地产开发企业面临很多企业都无法预计的风险，包括项目开发风险、土地风险、政策风险、工程质量风险，房地产开发企业的风险信息披露不足，对于房地产开发企业外部财务报告人员的相关决策有负面影响，也不利于企业进行有效的风险管理，在房地产开发企业生产开发过程中，在以下几个方面存在着风险可能性，一是资源方面，土地资源是一个房地产企业生存与发展的必备资源之一，我国土地资源结构不合理，土地浪费较为严重，利用效率不高，致使房地产企业后备土地资源不足，开发成本加大；在需求方面，我国人口众多，房地产开发市场潜力较大，但由于我国经济发展水平地区差异大，人们的工资水平也较低，致使房地产等经融服务业发展程度不高，这点对于未来房地产开发企业的扩展造成风险因素；用于规范房地产开发企业会计核算的制度缺位，房地产开发企业具有特殊性，需要有与其相适应的会计核算制度加以规范，但现在我国关于房地产开发企业会计核算的相关规定缺乏统一性与系统性，现行的会计制度中除了《房地产开发企业会计制度》外，已找不到其它制度对于房地产企业会计核算有特殊规定。这些风险因素的存在，一定程度上影响企业发展，从目前我国房地产开发企业的信息披露情况来看，在很多风险因素上面很少涉及，这不仅是企业会计制度的缺失，也成为房地产开发企业会计核算方面的弊病之二。

(三)房地产开发企业商品成本与售价呈不配比性

房地产开发企业的生产周期长，确认收入更是需要短则一两年，长则五六年的时间，在项目建设时期，开发商投入大量资金，即使开发的商品已预售结束，但预售的款项也不是最后确认收入的款项，无法计入当前，这必然使得企业的投入与产出有阶段性不合理现象，从而为配比性原则的应用造成困难。当房地产商品进行销售时，销售的单位是楼层或户型，而开发时成本是整个建设工程，由此造成了整个工程与单个楼层或户型售价不成比例，得到的经营成果不具有真实性。

二、房地产开发企业会计核算制度完善的对策

(一)建立完善的房地产行业的会计规范体系

现行的《企业会计制度》对成本核算的引导力不够，其未对房地产开发企业采取的成本核算方法进行硬性规定，不同的房地产开发企业采用不同的成本核算方式，不仅影响了企业成本核算的质量水平，也不利于企业之间进行比较，建立与完善配置工程会计核算准则处理，可以提高决策力度，为财务报告者提供更确切的信息。

我国会计法规定，会计核算以权责发生制为基础，但以此来衡量房地产开发企业成本有一定缺陷，容易造成人为调节利润，造成信息失真，采用权责发生制不符合我国国情，因此有必要在房地产开发成本确认中实现权责发生制与现金收付实现制相统一。同时，在进行收入确认时，还要符合以下四点要求，企业已经将商品的主要风险与相应报酬转让给了购买方；经济收益已流回公司；相关的收入和成本可计量；企业对于已售出的商品未实施控制。符合上述条件，进行收入确认才具有合理性。

(二)扩大信息披露内容，完善会计核算制度

企业业绩很多时候不能正确反映公司经营状况，加上企业信息披露不完全，很可能误导投资者。因此，房地产开发企业要加大信息披露，土地成本在房地产开发企业总成本中所占比例较大，土地竞争力强的企业相对投资价值高，企业在财务报告中应表明其土地储备量、土地成本等，另外，开发企业应给出各个开发项目的成本、估算价值等，为投资者提供有用信息。房地产投资业风险极大，会计核算时应该揭示存在的风险。相应的会计核算法律法规也应得到健全，政府公共部门要充分重视起来，引导房地产开发企业的会计核算健康发展。

(三)全面与国际会计准则接轨

现阶段，我国的会计准则与国际的会计准则还有很多不尽一致、不协调之处，由于我国涉及外国企业的会计工作量较大，在国际会计准则中，有些方面我国还未做规定，这样会加大我国会计成本，降低国际竞争力，这样，也同时阻碍了包括我国房地产开发公司在内的企业向国际市场拓展的道路。因此，必须使我国会计准则与国际会计接轨，促进我国会计全面国际化。其是包括房地产开发企业在内的广大企业，从根本上应对不合理、不完善的企业会计核心问题的一大路径。

三、结语

会计核算是企业财务工作的重要内容，作为有着行业经营特殊性的房地产开发企业，其在现金流量信息、风险披露和商品成本与售价配比方面，存在会计层面的弊病。从行业实际情况、未来发展方向和操作的可靠性上分析，应主要对房地产行业的会计规范体系和会计核算制度予以针对性的完善，并强制要求房地产开发企业扩大信息披露内容，且渐进、及时与国际会计准则接轨，以促进房地产开发企业及整个行业的财务健康，以从财务会计层面保证房地产业良好、稳定的发展。

参考文献：

[1]尹晓燕.浅析房地产开发企业会计核算[J].企业科技与发展,2009(14).

房产投资利弊第5篇

关键词：房地产；企业融资；房地产信托

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2008）10－0080－04

引言

从广义上讲，融资也称金融，是指货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从狭义上而言，融资是指一个企业的资金筹集的行为与过程。即公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。企业筹集资金主要基于三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

房地产融资渠道是指融通资本来源的方向和通道,体现资本的源泉和流量，主要由社会资本的提供者及数量决定。长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，基本上以银行信贷为主。2007年12月5日闭幕的中央经济工作会议在部署2008年经济工作时明确提出，2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。货币政策从“稳健”转为 “从紧”，中央就金融政策的宏观调控发出强烈的政策信号。

本文将围绕国家宏观调控的大背景,辩证分析现行金融调控政策与房地产企业融资渠道的关系，阐述我国当前房地产企业传统单一融资渠道存在的弊端及其影响。最后,结合国外现行较为成功的房地产企业融资渠道，进一步提出创新我国房地产融资渠道的若干意见。

一、宏观调控背景下的国家房地产金融调控政策概述

我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。

就金融调控政策而言，由于房地产业的兴衰，直接影响到银行体系的安危，在挤压房地产泡沫的宏观调控中，金融政策的调控就成了管理层最常用、最有效的手段之一。近年来，央行的政策主要以紧缩银根为主，通过加强房地产信贷业务管理，加息等措施，严格限制房地产投资贷款和个人贷款，增加房地产企业的财务费用及个人购房短、长期成本。比较有代表性的金融调控政策包括：

（一）出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》

2003年6月，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），要求对房地产投资贷款和个人住房信贷实行严格限制。

（二）调整商业银行自营性个人住房贷款政策

2005年3月，央行宣布调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。同时实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。

（三）建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品

2005年8月，央行2004年房地产金融报告，建议取消房屋预售制度和推出固定利率房贷产品，考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

（四）《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》

2007年7月，建设部、外汇局等部委联合了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，对境外主体投资境内房地产市场进行了规范和限制。

（五）《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

2007年9月，央行和银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》明确指出：对已利用贷款买房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。商业银行不得向开发商发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

最值得关注的是2007年，除了落实2003―2006年出台的各项措施外，2007年的宏观调控政策再次强化，在坚定不移的保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责。2007年8月份国务院出台的24号文件，使得建立及完善住房保障体系成为2007年调控的中心，并在一定程度上也可以看成是第三次住房改革的启动。

此外，2007年的行业规范、限制外资又得到了进一步的细化和补充；特别是连续6次加息、10次提高存款准备金率等金融紧缩政策密集出台，也形成了今年调控的一大特色，以至于理论界和房地产商界纷纷将2007年定位为“政府房地产调控政策落实年”。

二、我国房地产现行融资渠道在当前金融调控政策下的不足

随着国家对房地产业进行宏观调控和金融调控政策的持续升温，尤其是在国家土地大限令过后，房地产行业开始步入一个资本时代，而房地产资金来源和资金运用结构不匹配，房地产资金来源过于集中于银行等问题开始凸显出来，房地产企业融资渠道单一的弊端逐步显现。

（一）我国房地产企业传统融资渠道概述及现状分析

长期以来，我国房地产企业的融资渠道比较单一，银行系统背负了房地产业大量风险。近年来，国家开始了新一轮的宏观调控，紧缩房地产银行贷款的政策措施相继出台。房地产企业传统融资渠道必将经历一次前所未有的大转型。我国房地产企业主要融资渠道有：

1.银行贷款。作为资金密集型产业，融资向来是房地产业生存和发展的关键，目前,我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主导的较为单一的融资渠道，造成房地产业潜在的金融风险。统计数据显示，截至2006年6月末，房地产贷款余额占同期金融机构人民币贷款余额的比重已达15.5%，占同期金融机构人民币中长期贷款余额的比重为33.3%。但同前几年相比，增长速度却有所下降，主要是受国家一系列宏观调控政策影响。随着政府对金融调控的利剑频频出鞘，银行信贷被逐步收紧，房地产企业融资面临前所未有的挑战。因此，目前房地产企业的银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待拓宽新的融资渠道。

2.上市融资。上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2007年末，中国证券监督管理委员会开始通过“窗口指导”的方式，对今后一段时间内房地产企业IPO（首次公开发行股票）以及其他再融资方式加以限制，内容包括暂停受理房地产企业IPO的申请材料、对已上报IPO申请的暂缓审核（排除接近上市的企业），暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案，只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

3.海外房产基金。随着国家对房地产业宏观调控政策的实施，海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、SUN-REF盛阳地产基金、ING地产、美林投资银行等著名国际地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场。海外房产基金的进入，如果控制好风险，对中国房地产业的发展是有益的，一方面，可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，再加上国内一些房产企业运作的不规范。因此,海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

4.债券融资。房地产债券与一般债券相比收益较高，与股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，并且具有一定的流动性，因此，在境外成为广大投资者欢迎的金融品种。但由于目前国家对发行债券的企业要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制。再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因，房地产开发企业通过债券融资的规模相当少。

（二）我国房地产企业传统融资渠道存在的弊端分析

我国房地产企业融资发展是伴随改革开放的深入，随着城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展起来的。房地产企业融资作为房地产金融的组成部分，经历了一个由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式，向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁过程。从上述论述中，我们可以看出，银行信贷融资渠道曾经包括现在都对推动房地产的发展起过或起着举足轻重的作用。但也存在部分弊端，不得不引起我们的关注。

1.实际融资渠道较为单一。从上述我国目前存在的主要四种融资渠道分析，我国房地产企业开展诸如上市融资、海外融资、债券融资等银行贷款之外的融资渠道均受现行金融政策极大约束，难以发挥实际功效，导致我国房地产企业融资渠道单一化。

2.传统融资渠道严重依赖商业银行。目前,房地产开发投资资金中银行贷款所占的比重为30%，如果考虑建筑安装企业的垫资、个人房贷及土地储备诸因素，这一比重已达到80%，在我国内地个别地区，这一比重，甚至已达80%～95%。由此可以看出，企业对银行资金依赖的严重程度。

（三）我国房地产企业传统融资渠道存在弊端产生的影响

在货币政策从“稳健”’转为“从紧”现行金融调控政策影响，传统房地产企业的融资渠道弊端所产生的影响正日益凸显。

1.融资信用风险高度集中，银行风险增大。由于传统房地产企业融资渠道存在事实上的单一模式，将房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行，使银行承担风险增大，且一旦风险爆发，不但会危及金融业，甚至会危及整个国民经济整体的健康发展。

2.房地产企业的发展将面临资金瓶颈。房地产业是一个资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房地产企业来说就更为明显了。由于受现行宏观政策主导下的货币政策“从紧”的影响，房地产企业试图通过传统银行贷款的融资渠道获取资金支持的难度将进一步加大，势必使一些中小型房地产企业的发展面临困境，进而制约整个房地产市场的有序竞争，使房地产企业的发展面临资金瓶颈。

三、完善我国房地产企业融资渠道的若干建议

中国经济的持续健康发展，房地产业、房地产企业的健康发展客观上需要改变目前房地产融资渠道不畅、资金短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行完善、创新。笔者认为，完善我国房地产企业的融资渠道主要有三大工作：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规及制度建设；三是强化房地产融资专业人才的培养和理论研究。

（一）构建多元合理的房地产企业融资渠道

2008年3月20日，中国房地产业协会了《关于2007年中国房地产市场运行情况及2008年房地产市场预测分析的报告》，该报告对2008年房地产市场发展提出几点建议，其中包括“建议政府不失时机地拓宽房地产融资渠道”。报告建议，积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制，实行差别化住房信贷政策、发展多样化住房信贷机构、健全住房金融风险分担和转移体系、拓宽资金渠道，支持和鼓励广大的中等收入家庭通过市场，特别是二手房市场解决住房问题，使住房资源更加合理、有效的利用。

关于如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，成了房地产理论界和业界讨论和研究的重点。笔者认为，可以借鉴美国、英国、加拿大、新加坡等国以及我国香港、台湾地区在房地产企业融资方面较为典型和成功的做法。

1.房地产信托。房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为。相对于上市、债务融资等渠道，信托方式具有操作灵活便利、运作周期短等优点。目前，国内比较多的是房地产资金信托，即投资人基于对信托投资公司的信任，将自有资金委托其投资于房地产，将所得按投资额分配。

2.房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，缩写后即为REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票，集合投资者资金，由专门机构经营管理，通过投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合在有效降低风险的同时通过将房地产经营收入以派息的方式分配给股东。从而使投资人获取长期稳定的投资收益。其实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。房地产投资信托基金从20世纪60年代在美国发展，出现以后不断完善，在21世纪初进入到韩国、中国台湾和香港、日本，是国际房地产市场上经过几十年健全起来的成熟投资模式。

3.房地产产业投资基金。房地产投资基金是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。它不同于一般的投资基金，房地产投资基金是专门用于房地产投资、开发、销售和消费等方面的投资资金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。其设立目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。美国是最早成立房地产产业投资基金的国家，其发展不仅为广大投资者提供了金融投资工具，也为房地产企业提供了高效的融资渠道。

4.商业房地产抵押贷款支持证券。商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS，CommercialMortgage Backed Securities）属于抵押贷款支持证券（MBS，Mortgage Backed Securities）的一种。根据打包资产的不同，MBS 可分为个人住房抵押贷款支持证券（RMBS ，Residential MBS）和商业房地产抵押贷款支持证券，前者属于商业银行资产证券化的范畴。后者是适用于房地产开发经营的一种债务性融资方式，是将房地产贷款中的商用房地产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券的形式向投资者发行。虽然都属于债务性融资工具，这种债务与向商业银行申请贷款在运作上复杂得多。

5.其他融资渠道。除以上融资方式外，还有企业上市融资、发行企业债券、个人住房贷款证券化、BOT、TOT、ABS等方式。

综上所述，笔者认为，构建多元合理的、符合我国国情的融资渠道，除了不断克服现行宏观政策主导下的金融调控政策给传统银行贷款传统融资带来的消极影响外，下阶段我国应重点培育发展房地产信托业务，同时积极探索完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道。积极鼓励和引导有条件的房地产企业进行上市融资和发行公司债券。尤其对积极开发中小户型、中低价位普通商品住宅的企业、对推动节能环保型住宅的房地产企业，对其融资提供金融政策倾斜支持。

（二）不断完善房地产企业融资相关法律法规

现行相关法律法规体系在现行的法律法规中，如《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《担保法》等法律法规条文中缺少有关房地产信贷和金融条款的法律条例，对约束和规范房地产开发商、个人的金融行为极为不利，造成了商业银行在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门槛，将审查手续简化，将审查速度加快等，也造成了一些开发商和购房个人提供假资料、假资信，来骗取信贷资金，造成了资产流失等损失。因此，我国应尽快修改完善现行的法律法规，确立房地产信贷的法律地位，如制定房地产开发企业贷款管理法、产业基金法、违反房地产信贷管理办法处罚条例等，明确规定开发商及个人的权利与义务，规范房地产开发商的融资行为，促进房地产金融市场健康发展。

（三）继续加强房地产信贷监管完善制度建设

加大房地产信贷监管。加强房地产贷款监管，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。同时，要加强房地产开发贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；加强对预售款和信贷资金使用方向的监督管理，防止挪作他用。要进一步加快建立个人征信系统建设，继续完善房地产抵押登记制度，探索符合国情的房地产保险制度，构建房地产抵押登记网上信息网络。要妥善处理过去违规发放或取得贷款的项目，控制和化解房地产信贷风险。

（四）鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究

要积极鼓励和倡导既懂金融又懂房地产的复合型人才的培养和理论研究。房地产信托业务、房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等一系列新的房地产金融业务的兴起,需要大量的人才作基础后盾。这些人才与以往的不同,他们不仅精通金融、证券业务,还要涉猎与房地产经营、法律、资产评估等知识。同时，由于我国的房地产企业融资渠道相对于国外同行融资渠道显得比较单一，导致对房地产企业融资的理论研究相对滞后。笔者认为，为了更好完善我国房地产企业的融资渠道，进一步降低融资风险，建立健全融资工作各项法律、法规和制度建设，有必要进一步强化对房地产企业融资工作的理论研究，以期更好地指导实践工作。

结束语

目前，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，但与房地产业的重要地位和发展速度极不相称的是房地产企业融资工作却步履蹒跚。随着近几年来国家新一轮宏观调控的推行，特别是金融调控政策的力度不断加大，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化，传统单一的银行贷款融资渠道弊端渐露,且门槛渐高。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道。多元化的融资渠道要求在我国房地产以后的发展中，银行贷款不能也不应该是房地产企业融资的唯一渠道，而应是以银行贷款为主渠道的前提下，配之以房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

参考文献：

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[2]高聚辉．房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J]．中国房地产金融，2006，（6）．

[3]朱腾飞．房地产融资渠道现状与未来展望及其金融风险分析[J]．中国水运，2007，（5）．

[4]许南，董洁，宋林峰．中国国内房地产投资信托基金的定位、模式及基本框架[J]．中国房地产金融，2006，（8）．

[5]钱瑛瑛．房地产经济学[M]．上海：同济大学出版社，2004．

[6]曹建元．房地产金融概论[M]．上海：上海财经大学出版社，1997．

[7]肖元真.我国房地产开发和经营中融资渠道探究[J].市场周刊・理论研究，2007，（7）：38-40.

[8]李倩.拓宽融资渠道化解房地产信贷风险[N].金融时报，2007-01-12.

房产投资利弊第6篇

关键词：公允价值 投资性房地产 投资决策

一、引言

目前，对于公允价值的定义，IASB定义为：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或者负债清偿的金额。随着市场经济地位的确立、国内金融领域的不断改革创新，传统的历史成本计量已经不能满足资本市场发展和投资者投资决策的信息需求。

2007年报持有公允价值变动损益的公司占A股上市公司总数的21.86%， 2008年增加到25.27%（徐经长、曾雪云，2010）。从数据中可以看出，运用公允价值计量的公司越来越多，公允价值损益的影响越来越广泛。损益正是影响公司财务报表的重要因素，影响着投资者的投资决策。因此，探讨公允价值对投资者投资决策的影响是有必要的。文章从公允价值与投资者的关系出发，探讨公允价值对投资者投资决策的影响机制，并以近年来活跃的投资性房地产为例说明该机制，然后分析公允价值对投资者投资决策的利弊影响，提出相关改善建议。

二、公允价值对投资者投资决策的影响机制

（一）公允价值影响投资者投资决策的一般原理

不同的会计计量属性对交易或者事项处理要求不同，随之，就产生一系列的影响。无论选择何种计量属性，都不能忽略广大投资者的利益，完全游离决策有用观这一会计目标。下面，笔者将探讨公允价值如何影响投资者投资决策：

从图1可以看出，一般来说，公允价值变动数额计入当期损益，而当期损益变动会影响当期利润。根据每股收益=归属于普通股股东的当期净利润÷当期发行在外普通股的加权平均数，利润的变动会影响每股收益，当期利润与每股收益两者正方向变动。

市盈率是指每股市价与每股收益的比值，市盈率（静态市盈率）=普通股每股市场价格÷普通股每股收益。市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，是人们普遍关注的指标，对投资者投资决策产生重要影响。在普通股每股市价确定的情况下，当每股收益上升，市盈率下降，当每股收益下降，市盈率上升。一般来说，市盈率越低，投资回收期越短，公司越具有投资价值，市盈率越高，投资回收期越长，公司投资价值越低。市盈率与每股收益成反比，每股收益与利润成正比，即市盈率与利润成反比。

（二）公允价值对投资者投资决策的影响机制——以投资性房地产为例

近年来，土地价格、房屋租赁价格、商品房价格增长较快，房地产市场活跃。据资料表示，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产。其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。尽管公允价值运用尚不十分普遍，但是随着资本市场的发展，公允价值在投资性房地产的应用将越来越成熟，越来越受到重视。下面，笔者将以投资性房地产为例说明上述机制的运行。

在其他条件不变情况下，投资性房地产不同交易或者事项对市盈率影响如下：

注：“——”代表不变，“↗”代表上升或者增加，“”代表下降或者减少。

从表1可以知道，在初始计量中，无论是自建的还是外购获得投资性房地产，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”等科目，此时，不涉及损益类科目，市盈率不受影响，对投资者影响不大。

在后续计量中，以公允价值计量的投资性房地产不用计提折旧或者摊销，此时，对利润无影响。而在资产负债表日，需要比较投资性房地产的公允价值和账面余额的差额，把差额计入“公允价值变动损益”科目。当公允价值高于其账面余额时，利润会增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者；相反，每股收益下降，市盈率上升，难以吸引投资者。

在转换的过程中，投资性房地产转为自用房地产或者存货时，以转换日的公允价值作为自用房地产或者存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当该项资产公允价值高于原账面价值时，利润增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者，反之亦然。

当自用房地产或者存货转为投资性房地产时，应当按该项资产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”、“存货跌价准备”等科目，贷记“开发产品”等科目，同时，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益。此时，利润减少，市盈率上升，难以吸引投资者投资决策；相反，公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积-其他资本公积”，不涉及损益类科目。

在处置投资性房地产时，按实际收到的金额确认其他业务收入，按投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，若存在公允价值变动或者转换日计入资本公积金额的，要结转。对利润的影响，主要看投资性房地产账面余额与出售时的公允价值的大小。若投资性房地产账面余额小于出售价格，则利润增加，市盈率下降，吸引投资者；反之，市盈率上升。

三、公允价值对投资者投资决策的利弊分析

从辩证的角度看，事物具有两面性。公允价值对投资者投资决策的影响也不例外，既有利也有弊。当某项资产或者负债数额比较大的时候，该影响就会被放大，更要格外关注。以下是公允价值对投资者投资决策利弊分析：

（一）积极作用

1.更全面反映企业的收益，有利于投资者做出科学的投资决策

采用历史成本法计量，会计收益只有在交易或者事项实现之时才会确认。而公允价值计量既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值， 也要计量公允价值变动所造成的损益。即使交易或者事项没实现，某项资产或者负债的公允价值变动也对会计信息产生影响。这样能更合理、真实地反映企业的当期的财务状况、经营成果、现金流量、所有者权益，让投资者获取更全面的信息。

2.提高会计信息的相关性，及时满足投资者投资决策的信息需求

某项资产或者负债的价格不是一成不变的，在不同的时间，不同的经济条件下，有不同的价格。如果采用历史成本计量，在账面上反映的价格并不能跟上瞬间变化的市场价格，特别是价格波动较大的资产或者负债，如房地产价格等，历史成本滞后性强。公允价值可以动态地反映资产或者负债的变动情况，及时地披露相关的信息，紧跟市场步伐，提高了财务报表的相关性，为投资者预测和决策提供更有价值的信息，有利于投资者作出科学的决策。

（二）消极作用

企业使用公允价值计量能使会计信息更具全面性、及时性，有利于提高决策的科学性。然而，公允价值计量也会产生一定的负面效应，误导投资者投资决策。

1.公允价值确定难免主观性

我国的资本市场不是十分发达，很多时候，公允价值的计量需要使用估值技术，而估值技术是需要很强的专业知识和经验，虽然有相关的法规准则规范会计实务，但是在很多方面难以完全避免主观判断。在价格的估算上，恰好因为这些可选择性的主观判断给了相关人员“主观”主观估算公允价值的机会进行盈余管理。转贴于 　在时点的选择上，也具有很大主观性。不同的时点，市场上某项资产或者负债的公允价值是不一样的。不同的时候作出不同的处理，对会计信息有不同的影响。特别是存在关联方交易时，利用公允价值人为操纵利润的可能性就更大了。因为人为有目的性地利用公允价值，可能会导致会计信息失真，误导投资者投资决策。

2.冲突的存在，导致公允价值被利用，歪曲财务信息

由于所有权与经营权的分离，股东与管理者之间存在冲突。利润和管理者的业绩、薪酬等个人利益挂钩。利润越高，代表管理者业绩越好，管理者的薪酬也会越高。据研究结果表明，公允价值收益对公司高管薪酬的影响显著为正，并且激励作用显著大于其它盈余项目，而公允价值损失对高管薪酬都无显著影响，助长管理层的私利动机和投机行为（徐经长、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常会忽视投资者的利益，不惜粉饰报表，甚至造假。再者，股东与管理层之间存在信息不对称，股东几乎不参与公司的具体运营。在信息不对称的情况下，管理层就有机会利用公允价值歪曲财务信息，使得投资者就难以了解公司的真实情况，判断会计信息的真实性，据以对管理者业绩作出合理、客观的评价，做出科学的投资决策。

3.公允价值容易波动，导致股价不稳定

某项资产或者负债的公允价值具有一定的波动性，该波动性会在一定程度影响股价。欧洲中央银行在2004 年一份有关公允价值会计和金融稳定性的研究报告中指出，公允价值的广泛应用会增加银行财务报表项目的波动性，甚至降低它们应对不利冲击的能力（陈学彬、许敏敏，2010）。

据实证分析结果显示，公允价值变动与上证指数有一定的正相关关系。很大程度上，公允价值变动数额总计为正数时，上证指数为正；公允价值变动数额总计为负数时，上证指数为负。股价会因为公允价值的波动而波动，左右投资者投资决策（陈学彬、许敏敏，2010）。

四、发挥公允价值对投资者投资决策积极作用的政策建议

公允价值在我国的采用对投资者投资决策既有利也有弊。随着公允价值的广泛应用，公允价值对投资者的影响也将越来越广泛。如何趋利避害，发挥公允价值的积极作用显得尤为重要。对此，笔者有以下建议：

（一）发挥市场“无形的手”在资本市场中作用

考虑到我国资本市场还不是十分发达，需要必要的国家调控。但是过多的干预，将不利于资本市场的发展，难以形成成熟活跃的资本市场，不利于获取客观的公允价值。活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供了有力的依据，有利于减少公允价值确定的主观选择性，提供相对客观的公允价值，为投资者提供更客观的会计信息。

（二）完善会计准则的相关细则，加强指导作用

由于公允价值在我国的运用并不是十分成熟，相关的准则也还没完善，不是十分具体，对公允价值的确定缺乏相关细则的指导。不同的行业，不同的地区，不同的交易情况，公允价值的确定有不同的结果，有关部门应该根据具体的情况完善相关的细则，提高公允价值确定的可操作性。

（三）加强信息披露，实行全方位的监督

某项资产或者负债的公允价值时刻在变化，对会计信息、股票市场造成一定的不稳定性。为了减少股价的波动性对投资者投资决策的影响，应该在符合成本效益的原则下，缩短信息披露的周期，增加披露的频率，让投资者能时刻关注会计信息的变化，对有关信息有一个持续的、整体的把握。

此外，尽管在客观方面的准则已经尽可能地规范人们的行为，减少主观随意性，但是很多时候，把有关的准则制定得完美是不可能的。书面的制度条例难免存在一定的滞后性和漏洞。为了防止人们利用漏洞，全方位的监督是必须的。政府相关部门、会计协会、审计协会、会计师事务所中介机构、学者专家等各方面的有效监督，将更好地防范公允价值的运用。

（四）提高相关人员的专业素质和职业道德

在公允价值估价技术使用过程中，涉及极强的专业知识和职业判断，必须提高专业人员的专业素质，提高估价的可操作性和可靠性。此外，职业道德更重要。若专业人员以及管理层诚实守信的防火墙坚不可破，自律性强，从根本上就没有利用公允价值人为造假的动机，造假行为就不会发生。如果相关人员的自律性差，职业道德不过关，危害将随着他的能力的提升而提升。因此，加强专业人员以及管理层的职业道德教育十分必要。

五、结语

公允价值在我国的运用是与国际接轨的需要，也是我国资本市场发展的需要。公允价值正确和准确的运用将大大地提高会计信息的相关性，更符合决策有用观，有利于投资者作出科学的决策。公允价值在我国运用还不算成熟，有一定的负面影响。我们应该从各方面入手，借鉴国外先进经验，逐步规范其应用，逐步完善。科学地运用公允价值需要社会各方的长期努力。

参考文献

[1]徐玉德.公允价值计量理论与实务[M].北京：商务印书馆，2009

[2]中国注册会计师协会.2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材·会计[M].北京：中国财政经济出版社[M]，2010

[3]朱丹，刘星，李世新.公允价值的决策有用观：从经济分析视觉的思考[J].会计研究，2010：84-96

[4]徐经长，曾雪云.公允价值计量与管理层薪酬契约[J].会计研究，2010-03：12-19

[5]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007-08：6-12

[6]张超伟.公允价值计量利弊分析[J].经济论坛，2010-08，8：191-193

房产投资利弊第7篇

关键词：公允价值 投资性房地产 投资决策

一、引言

目前，对于公允价值的定义，IASB定义为：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或者负债清偿的金额。随着市场经济地位的确立、国内金融领域的不断改革创新，传统的历史成本计量已经不能满足资本市场发展和投资者投资决策的信息需求。

2007年报持有公允价值变动损益的公司占A股上市公司总数的21.86%, 2008年增加到25.27%（徐经长、曾雪云，2010）。从数据中可以看出，运用公允价值计量的公司越来越多，公允价值损益的影响越来越广泛。损益正是影响公司财务报表的重要因素，影响着投资者的投资决策。因此，探讨公允价值对投资者投资决策的影响是有必要的。文章从公允价值与投资者的关系出发，探讨公允价值对投资者投资决策的影响机制，并以近年来活跃的投资性房地产为例说明该机制，然后分析公允价值对投资者投资决策的利弊影响，提出相关改善建议。

二、公允价值对投资者投资决策的影响机制

（一）公允价值影响投资者投资决策的一般原理

不同的会计计量属性对交易或者事项处理要求不同，随之，就产生一系列的影响。无论选择何种计量属性，都不能忽略广大投资者的利益，完全游离决策有用观这一会计目标。下面，笔者将探讨公允价值如何影响投资者投资决策：

从图1可以看出，一般来说，公允价值变动数额计入当期损益，而当期损益变动会影响当期利润。根据每股收益=归属于普通股股东的当期净利润÷当期发行在外普通股的加权平均数，利润的变动会影响每股收益，当期利润与每股收益两者正方向变动。

市盈率是指每股市价与每股收益的比值，市盈率（静态市盈率）=普通股每股市场价格÷普通股每股收益。市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，是人们普遍关注的指标，对投资者投资决策产生重要影响。在普通股每股市价确定的情况下，当每股收益上升，市盈率下降，当每股收益下降，市盈率上升。一般来说，市盈率越低，投资回收期越短，公司越具有投资价值，市盈率越高，投资回收期越长，公司投资价值越低。市盈率与每股收益成反比，每股收益与利润成正比，即市盈率与利润成反比。

（二）公允价值对投资者投资决策的影响机制――以投资性房地产为例

近年来，土地价格、房屋租赁价格、商品房价格增长较快，房地产市场活跃。据资料表示，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产。其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。尽管公允价值运用尚不十分普遍，但是随着资本市场的发展，公允价值在投资性房地产的应用将越来越成熟，越来越受到重视。下面，笔者将以投资性房地产为例说明上述机制的运行。

在其他条件不变情况下，投资性房地产不同交易或者事项对市盈率影响如下：

注：“――”代表不变，“”代表上升或者增加，“”代表下降或者减少。

从表1可以知道，在初始计量中，无论是自建的还是外购获得投资性房地产，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”等科目，此时，不涉及损益类科目，市盈率不受影响，对投资者影响不大。

在后续计量中，以公允价值计量的投资性房地产不用计提折旧或者摊销，此时，对利润无影响。而在资产负债表日，需要比较投资性房地产的公允价值和账面余额的差额，把差额计入“公允价值变动损益”科目。当公允价值高于其账面余额时，利润会增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者；相反，每股收益下降，市盈率上升，难以吸引投资者。

在转换的过程中，投资性房地产转为自用房地产或者存货时，以转换日的公允价值作为自用房地产或者存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当该项资产公允价值高于原账面价值时，利润增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者，反之亦然。

当自用房地产或者存货转为投资性房地产时，应当按该项资产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”、“存货跌价准备”等科目，贷记“开发产品”等科目，同时，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益。此时，利润减少，市盈率上升，难以吸引投资者投资决策；相反，公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积-其他资本公积”，不涉及损益类科目。

在处置投资性房地产时，按实际收到的金额确认其他业务收入，按投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，若存在公允价值变动或者转换日计入资本公积金额的，要结转。对利润的影响，主要看投资性房地产账面余额与出售时的公允价值的大小。若投资性房地产账面余额小于出售价格，则利润增加，市盈率下降，吸引投资者；反之，市盈率上升。

三、公允价值对投资者投资决策的利弊分析

从辩证的角度看，事物具有两面性。公允价值对投资者投资决策的影响也不例外，既有利也有弊。当某项资产或者负债数额比较大的时候，该影响就会被放大，更要格外关注。以下是公允价值对投资者投资决策利弊分析：

（一）积极作用

1.更全面反映企业的收益，有利于投资者做出科学的投资决策

采用历史成本法计量，会计收益只有在交易或者事项实现之时才会确认。而公允价值计量既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值, 也要计量公允价值变动所造成的损益。即使交易或者事项没实现，某项资产或者负债的公允价值变动也对会计信息产生影响。这样能更合理、真实地反映企业的当期的财务状况、经营成果、现金流量、所有者权益，让投资者获取更全面的信息。

2.提高会计信息的相关性，及时满足投资者投资决策的信息需求

某项资产或者负债的价格不是一成不变的，在不同的时间，不同的经济条件下，有不同的价格。如果采用历史成本计量，在账面上反映的价格并不能跟上瞬间变化的市场价格，特别是价格波动较大的资产或者负债，如房地产价格等，历史成本滞后性强。公允价值可以动态地反映资产或者负债的变动情况，及时地披露相关的信息，紧跟市场步伐，提高了财务报表的相关性，为投资者预测和决策提供更有价值的信息，有利于投资者作出科学的决策。

（二）消极作用

企业使用公允价值计量能使会计信息更具全面性、及时性，有利于提高决策的科学性。然而，公允价值计量也会产生一定的负面效应，误导投资者投资决策。

1.公允价值确定难免主观性

我国的资本市场不是十分发达，很多时候，公允价值的计量需要使用估值技术，而估值技术是需要很强的专业知识和经验，虽然有相关的法规准则规范会计实务，但是在很多方面难以完全避免主观判断。在价格的估算上，恰好因为这些可选择性的主观判断给了相关人员“主观”主观估算公允价值的机会进行盈余管理。

在时点的选择上，也具有很大主观性。不同的时点，市场上某项资产或者负债的公允价值是不一样的。不同的时候作出不同的处理，对会计信息有不同的影响。特别是存在关联方交易时，利用公允价值人为操纵利润的可能性就更大了。因为人为有目的性地利用公允价值，可能会导致会计信息失真，误导投资者投资决策。

2.冲突的存在，导致公允价值被利用，歪曲财务信息

由于所有权与经营权的分离，股东与管理者之间存在冲突。利润和管理者的业绩、薪酬等个人利益挂钩。利润越高，代表管理者业绩越好，管理者的薪酬也会越高。据研究结果表明，公允价值收益对公司高管薪酬的影响显著为正,并且激励作用显著大于其它盈余项目,而公允价值损失对高管薪酬都无显著影响，助长管理层的私利动机和投机行为（徐经长、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常会忽视投资者的利益，不惜粉饰报表，甚至造假。再者，股东与管理层之间存在信息不对称，股东几乎不参与公司的具体运营。在信息不对称的情况下，管理层就有机会利用公允价值歪曲财务信息，使得投资者就难以了解公司的真实情况，判断会计信息的真实性，据以对管理者业绩作出合理、客观的评价，做出科学的投资决策。

3.公允价值容易波动，导致股价不稳定

某项资产或者负债的公允价值具有一定的波动性，该波动性会在一定程度影响股价。欧洲中央银行在2004 年一份有关公允价值会计和金融稳定性的研究报告中指出，公允价值的广泛应用会增加银行财务报表项目的波动性，甚至降低它们应对不利冲击的能力（陈学彬、许敏敏，2010）。

据实证分析结果显示，公允价值变动与上证指数有一定的正相关关系。很大程度上，公允价值变动数额总计为正数时，上证指数为正；公允价值变动数额总计为负数时，上证指数为负。股价会因为公允价值的波动而波动，左右投资者投资决策（陈学彬、许敏敏，2010）。

四、发挥公允价值对投资者投资决策积极作用的政策建议

公允价值在我国的采用对投资者投资决策既有利也有弊。随着公允价值的广泛应用，公允价值对投资者的影响也将越来越广泛。如何趋利避害，发挥公允价值的积极作用显得尤为重要。对此，笔者有以下建议：

（一）发挥市场“无形的手”在资本市场中作用

考虑到我国资本市场还不是十分发达，需要必要的国家调控。但是过多的干预，将不利于资本市场的发展，难以形成成熟活跃的资本市场，不利于获取客观的公允价值。活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供了有力的依据，有利于减少公允价值确定的主观选择性，提供相对客观的公允价值，为投资者提供更客观的会计信息。

（二）完善会计准则的相关细则，加强指导作用

由于公允价值在我国的运用并不是十分成熟，相关的准则也还没完善，不是十分具体，对公允价值的确定缺乏相关细则的指导。不同的行业，不同的地区，不同的交易情况，公允价值的确定有不同的结果，有关部门应该根据具体的情况完善相关的细则，提高公允价值确定的可操作性。

（三）加强信息披露，实行全方位的监督

某项资产或者负债的公允价值时刻在变化，对会计信息、股票市场造成一定的不稳定性。为了减少股价的波动性对投资者投资决策的影响，应该在符合成本效益的原则下，缩短信息披露的周期，增加披露的频率，让投资者能时刻关注会计信息的变化，对有关信息有一个持续的、整体的把握。

此外，尽管在客观方面的准则已经尽可能地规范人们的行为，减少主观随意性，但是很多时候，把有关的准则制定得完美是不可能的。书面的制度条例难免存在一定的滞后性和漏洞。为了防止人们利用漏洞，全方位的监督是必须的。政府相关部门、会计协会、审计协会、会计师事务所中介机构、学者专家等各方面的有效监督，将更好地防范公允价值的运用。

（四）提高相关人员的专业素质和职业道德

在公允价值估价技术使用过程中，涉及极强的专业知识和职业判断，必须提高专业人员的专业素质，提高估价的可操作性和可靠性。此外，职业道德更重要。若专业人员以及管理层诚实守信的防火墙坚不可破，自律性强，从根本上就没有利用公允价值人为造假的动机，造假行为就不会发生。如果相关人员的自律性差，职业道德不过关，危害将随着他的能力的提升而提升。因此，加强专业人员以及管理层的职业道德教育十分必要。

五、结语

公允价值在我国的运用是与国际接轨的需要，也是我国资本市场发展的需要。公允价值正确和准确的运用将大大地提高会计信息的相关性，更符合决策有用观，有利于投资者作出科学的决策。公允价值在我国运用还不算成熟，有一定的负面影响。我们应该从各方面入手，借鉴国外先进经验，逐步规范其应用，逐步完善。科学地运用公允价值需要社会各方的长期努力。

参考文献：

[1]徐玉德.公允价值计量理论与实务[M].北京：商务印书馆，2009

[2]中国注册会计师协会.2010年度注册会计师全国统一考试辅导教材・会计[M].北京：中国财政经济出版社[M]，2010

[3]朱丹，刘星，李世新.公允价值的决策有用观：从经济分析视觉的思考[J].会计研究，2010：84-96

[4]徐经长，曾雪云.公允价值计量与管理层薪酬契约[J].会计研究，2010-03：12-19

[5]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007-08：6-12

[6]张超伟.公允价值计量利弊分析[J].经济论坛，2010-08，8：191-193

[7]陈学彬，许敏敏.公允价值变动对中国上市公司影响的实证分析――从盈利和股价波动的视角进行[J].金融论坛，2010,1：50-55

[8]符倩倩.如何运用市盈率进行股票投资决策的探讨[J].经济管理论坛.2005,13：9-10

房产投资利弊第8篇

关键词：公允价值投资性房地产投资决策

一、公允价值对投资者投资决策的影响机制

（一）公允价值影响投资者投资决策的一般原理

不同的会计计量属性对交易或者事项处理要求不同，随之，就产生一系列的影响。无论选择何种计量属性，都不能忽略广大投资者的利益，完全游离决策有用观这一会计目标。下面，笔者将探讨公允价值如何影响投资者投资决策：

从图1可以看出，一般来说，公允价值变动数额计入当期损益，而当期损益变动会影响当期利润。根据每股收益=归属于普通股股东的当期净利润÷当期发行在外普通股的加权平均数，利润的变动会影响每股收益，当期利润与每股收益两者正方向变动。

市盈率是指每股市价与每股收益的比值，市盈率（静态市盈率）=普通股每股市场价格÷普通股每股收益。市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，是人们普遍关注的指标，对投资者投资决策产生重要影响。在普通股每股市价确定的情况下，当每股收益上升，市盈率下降，当每股收益下降，市盈率上升。一般来说，市盈率越低，投资回收期越短，公司越具有投资价值，市盈率越高，投资回收期越长，公司投资价值越低。市盈率与每股收益成反比，每股收益与利润成正比，即市盈率与利润成反比。

（二）公允价值对投资者投资决策的影响机制——以投资性房地产为例

近年来，土地价格、房屋租赁价格、商品房价格增长较快，房地产市场活跃。据资料表示，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产。其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。尽管公允价值运用尚不十分普遍，但是随着资本市场的发展，公允价值在投资性房地产的应用将越来越成熟，越来越受到重视。下面，笔者将以投资性房地产为例说明上述机制的运行。

在其他条件不变情况下，投资性房地产不同交易或者事项对市盈率影响如下：

注：“——”代表不变，“↗”代表上升或者增加，“”代表下降或者减少。

从表1可以知道，在初始计量中，无论是自建的还是外购获得投资性房地产，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”等科目，此时，不涉及损益类科目，市盈率不受影响，对投资者影响不大。

在后续计量中，以公允价值计量的投资性房地产不用计提折旧或者摊销，此时，对利润无影响。而在资产负债表日，需要比较投资性房地产的公允价值和账面余额的差额，把差额计入“公允价值变动损益”科目。当公允价值高于其账面余额时，利润会增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者；相反，每股收益下降，市盈率上升，难以吸引投资者。

在转换的过程中，投资性房地产转为自用房地产或者存货时，以转换日的公允价值作为自用房地产或者存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当该项资产公允价值高于原账面价值时，利润增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者，反之亦然。

当自用房地产或者存货转为投资性房地产时，应当按该项资产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”、“存货跌价准备”等科目，贷记“开发产品”等科目，同时，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益。此时，利润减少，市盈率上升，难以吸引投资者投资决策；相反，公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积-其他资本公积”，不涉及损益类科目。

在处置投资性房地产时，按实际收到的金额确认其他业务收入，按投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，若存在公允价值变动或者转换日计入资本公积金额的，要结转。对利润的影响，主要看投资性房地产账面余额与出售时的公允价值的大小。若投资性房地产账面余额小于出售价格，则利润增加，市盈率下降，吸引投资者；反之，市盈率上升。

三、公允价值对投资者投资决策的利弊分析

从辩证的角度看，事物具有两面性。公允价值对投资者投资决策的影响也不例外，既有利也有弊。当某项资产或者负债数额比较大的时候，该影响就会被放大，更要格外关注。以下是公允价值对投资者投资决策利弊分析：

（一）积极作用

1.更全面反映企业的收益，有利于投资者做出科学的投资决策

采用历史成本法计量，会计收益只有在交易或者事项实现之时才会确认。而公允价值计量既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值,也要计量公允价值变动所造成的损益。即使交易或者事项没实现，某项资产或者负债的公允价值变动也对会计信息产生影响。这样能更合理、真实地反映企业的当期的财务状况、经营成果、现金流量、所有者权益，让投资者获取更全面的信息。

2.提高会计信息的相关性，及时满足投资者投资决策的信息需求

某项资产或者负债的价格不是一成不变的，在不同的时间，不同的经济条件下，有不同的价格。如果采用历史成本计量，在账面上反映的价格并不能跟上瞬间变化的市场价格，特别是价格波动较大的资产或者负债，如房地产价格等，历史成本滞后性强。公允价值可以动态地反映资产或者负债的变动情况，及时地披露相关的信息，紧跟市场步伐，提高了财务报表的相关性，为投资者预测和决策提供更有价值的信息，有利于投资者作出科学的决策。

（二）消极作用

企业使用公允价值计量能使会计信息更具全面性、及时性，有利于提高决策的科学性。然而，公允价值计量也会产生一定的负面效应，误导投资者投资决策。

1.公允价值确定难免主观性

我国的资本市场不是十分发达，很多时候，公允价值的计量需要使用估值技术，而估值技术是需要很强的专业知识和经验，虽然有相关的法规准则规范会计实务，但是在很多方面难以完全避免主观判断。在价格的估算上，恰好因为这些可选择性的主观判断给了相关人员“主观”主观估算公允价值的机会进行盈余管理。在时点的选择上，也具有很大主观性。不同的时点，市场上某项资产或者负债的公允价值是不一样的。不同的时候作出不同的处理，对会计信息有不同的影响。特别是存在关联方交易时，利用公允价值人为操纵利润的可能性就更大了。因为人为有目的性地利用公允价值，可能会导致会计信息失真，误导投资者投资决策。

2.冲突的存在，导致公允价值被利用，歪曲财务信息

由于所有权与经营权的分离，股东与管理者之间存在冲突。利润和管理者的业绩、薪酬等个人利益挂钩。利润越高，代表管理者业绩越好，管理者的薪酬也会越高。据研究结果表明，公允价值收益对公司高管薪酬的影响显著为正,并且激励作用显著大于其它盈余项目,而公允价值损失对高管薪酬都无显著影响，助长管理层的私利动机和投机行为（徐经长、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常会忽视投资者的利益，不惜粉饰报表，甚至造假。再者，股东与管理层之间存在信息不对称，股东几乎不参与公司的具体运营。在信息不对称的情况下，管理层就有机会利用公允价值歪曲财务信息，使得投资者就难以了解公司的真实情况，判断会计信息的真实性，据以对管理者业绩作出合理、客观的评价，做出科学的投资决策。

3.公允价值容易波动，导致股价不稳定

某项资产或者负债的公允价值具有一定的波动性，该波动性会在一定程度影响股价。欧洲中央银行在2004年一份有关公允价值会计和金融稳定性的研究报告中指出，公允价值的广泛应用会增加银行财务报表项目的波动性，甚至降低它们应对不利冲击的能力（陈学彬、许敏敏，2010）。

据实证分析结果显示，公允价值变动与上证指数有一定的正相关关系。很大程度上，公允价值变动数额总计为正数时，上证指数为正；公允价值变动数额总计为负数时，上证指数为负。股价会因为公允价值的波动而波动，左右投资者投资决策（陈学彬、许敏敏，2010）。

四、发挥公允价值对投资者投资决策积极作用的政策建议

公允价值在我国的采用对投资者投资决策既有利也有弊。随着公允价值的广泛应用，公允价值对投资者的影响也将越来越广泛。如何趋利避害，发挥公允价值的积极作用显得尤为重要。对此，笔者有以下建议：

（一）发挥市场“无形的手”在资本市场中作用

考虑到我国资本市场还不是十分发达，需要必要的国家调控。但是过多的干预，将不利于资本市场的发展，难以形成成熟活跃的资本市场，不利于获取客观的公允价值。活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供了有力的依据，有利于减少公允价值确定的主观选择性，提供相对客观的公允价值，为投资者提供更客观的会计信息。

（二）完善会计准则的相关细则，加强指导作用

由于公允价值在我国的运用并不是十分成熟，相关的准则也还没完善，不是十分具体，对公允价值的确定缺乏相关细则的指导。不同的行业，不同的地区，不同的交易情况，公允价值的确定有不同的结果，有关部门应该根据具体的情况完善相关的细则，提高公允价值确定的可操作性。

（三）加强信息披露，实行全方位的监督

某项资产或者负债的公允价值时刻在变化，对会计信息、股票市场造成一定的不稳定性。为了减少股价的波动性对投资者投资决策的影响，应该在符合成本效益的原则下，缩短信息披露的周期，增加披露的频率，让投资者能时刻关注会计信息的变化，对有关信息有一个持续的、整体的把握。

此外，尽管在客观方面的准则已经尽可能地规范人们的行为，减少主观随意性，但是很多时候，把有关的准则制定得完美是不可能的。书面的制度条例难免存在一定的滞后性和漏洞。为了防止人们利用漏洞，全方位的监督是必须的。政府相关部门、会计协会、审计协会、会计师事务所中介机构、学者专家等各方面的有效监督，将更好地防范公允价值的运用。

（四）提高相关人员的专业素质和职业道德

在公允价值估价技术使用过程中，涉及极强的专业知识和职业判断，必须提高专业人员的专业素质，提高估价的可操作性和可靠性。此外，职业道德更重要。若专业人员以及管理层诚实守信的防火墙坚不可破，自律性强，从根本上就没有利用公允价值人为造假的动机，造假行为就不会发生。如果相关人员的自律性差，职业道德不过关，危害将随着他的能力的提升而提升。因此，加强专业人员以及管理层的职业道德教育十分必要。

房产投资利弊第9篇

关键词：房地产开发企业；内部审计；舞弊

中图分类号：F239.4 文献标识码：A

收录日期：2015年5月26日

一、当前我国房地产开发企业内部审计存在的问题

我国的内部审计是在20世纪80年代以后发展起来的。1982年我国恢复审计制度，一系列法律法规的出台表明我国推进内审工作的决心。《内部审计暂行办法》于1985年出台，《中华人民共和国审计法》在1994年出台，《关于内部审计工作的规定》紧随其后。进入21世纪以来，《内部审计具体准则》和《内部审计基本准则》相继出台，这无疑有力地推动了我国内审工作的发展。但改革开放以来，我国才大力发展市场经济，并没有给企业内审的发展创造良好的客观环境，尤其是新近发展的房地产行业，还存在诸多不足和问题：

（一）不合理的内审机构设置。在大多数西方发达国家，内部审计的产生主要是由于内部管理的需要，它是内部制衡机制的重要组成部分。而我们的内部审计是在政府的推动下建立和发展起来的，其机构设置、人员配备具有强大的行政命令色彩。另外，西方发达国家公司的董事会下设的内部审计机构及其审计委员会直接由董事会负责，其他部门无权干涉，独立性很强。但我国大多数企业的内部审计由总会计师或财务副总裁负责，一些公司还没有专职的内部审计机构，还属于公司的会计部门或纪律委员会、监察厅。这表明我国内部审计机构的设置还不是很合理，这极大地影响了其权威性和独立性。

（二）内部审计人员素质偏低，缺乏综合型高级管理人才。房地产开发属于固定资产直接投资管理，涉及多学科、多专业的管理内容，从前期科研、策划到项目实施阶段的设计、招投标、成本控制管理，每个阶段都需要多学科多专业知识的相互配合。所以，作为房地产企业的管理人员必须是具有从技术到经济多学科知识的综合型人才，而且其知识构成要不断更新，否则，就会因其管理行为的局限而使企业的管理体系产生漏洞。但是，目前很多公司的内审人员来自于企业内部财务系统，但由于专业知识面狭窄的限制，不具备现代内部审计所要求的知识结构；还有不少人既没有接受过完整系统的专业训练，又缺乏必要的生产经营管理经验，内部审计就难以发挥其作用。

（三）缺乏个人诚信机制。我国每年的固定资产投资多达数万亿元，有大量人员在房地产领域从事工程建设等相关工作。行业的高速发展促成了专业人员的紧缺并使其产生极大的流动性，专业人员的不断流动使很多企业忽视了对其信用度、执业履历的监督和跟踪考评，从而为舞弊行为的产生提供了温床。一些人对岗位权利滥用不计后果，问题暴露后换一家单位或者换一座城市并不困难，但对企业来说，既损失了培养人员的成本，又损失了精心选拔的管理人员。同时，由于房地产开发企业在经营过程中存在的一些特殊问题，使得一些企业受到了损失也未必真正追究当事人的责任，并不依制度或依法惩处，从而也放纵了其不法行为的发生。

（四）信息沟通不对等，跨区域经营管理难度加大。房地产公司多为跨地域、跨业态的项目公司开发模式，近年来集团化、规模化发展的房地产企业逐渐增多，管理信息不流畅的问题也愈发明显，信息的准确性、时效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一线项目公司成为独立王国，个人或团体舞弊行为时有发生，先斩后奏的现象屡见不鲜。项目公司发生的问题不能及时准确地反馈，增强了问题的隐蔽性，助长了腐败的滋生蔓延。例如，某企业的外埠项目公司在某内装工程施工队伍的选择过程中，表面上执行企业要求的招投标程序，但在实际操作中，项目公司负责人与投标单位暗箱操作，故意隐瞒事实情况，人为控制招投标结果。由于信息手段的滞后，集团公司在上报资料的审批过程中无法发现破绽。后期企业内审部门在对该项目进行例行审计时发现问题，但损失已既成事实。

（五）房地产的建造价格具有隐蔽性。各种材料价格、设计、施工招投标价格均具有隐蔽性（商业秘密）的特点，致使最终的建设产品的建造价格存在不公开性。地理位置唯一、结构设计复杂多变、使用功能多样、材料选择的不同等，使每个开发项目在具有一定相关性的同时，又各具特点，这样就使得造价管理相当困难，为舞弊产生创造了温床。又因为施工项目建设时间长、投资大，增大了舞弊行为的隐蔽性。一些小规模房地产企业并未在每个项目的开发后期对各种价格信息进行整理，从而无法实现价格信息的内部共享，而一些较大规模的企业也不一定设立专门部门完成此类工作，从而也无法形成一个良好的价格控制体系。同时，基础价格（如材料）又具有时间性、地域性，所以社会公开的相对信息只可起到参照作用，对建造价格的控制作用非常有限。价格隐蔽性的现实存在，给企业的造价控制带来了一定的困难，为舞弊行为的发生提供了机会。

二、加强房地产开发企业内部审计相关对策

（一）健全内部审计机构设置及内部审计制度