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房地产会计论文优选九篇

时间:2023-03-17 18:09:29

房地产会计论文

房地产会计论文第1篇

1.在房地产开发过程中因为其产品本身的建设周期较长,所以对于一般的项目商品在建设过程中会投入大量的资金,想要收回成本需要大量的时间,在这个期间中,即使预售工作已经完成,但是对于我们会计工作来说也无法确认收入,这就对两者的配比的原则造成了影响。另外对于建筑工程而言是以整栋建筑为基本单位,而对于销售楼房来说是以户型为基本单位,这就造成了两者的不配比。

2.对于房地产开发企业来说现金流量表的编制工作是以整个企业为主体来进行编制工作。投资和筹资活动也是以一个企业单位为基本的单位,而房地产开发企业是以建筑部门作为一个基本的生产部门,其基本的运营都是以这个部门为主。在工程进行阶段时我们编制现金流量表所体现的是工程用物资、支付工资等科目,但是在整个房地产开发工程完成后则是表现为销售款的回收科目,以上所描述的这些原因都会对企业内部会计核算造成较大的差异性,这些差异性会对企业产生一定的影响,因此无论对于内部的审查还是外部的认知,现金流量表都无法表现出企业现金流的全貌,这也就造成了我们会计工作的困难性。

二、解决会计核算问题的措施

1.合理设置会计科目

在房地产开发企业进行会计账目设计的时候要仔细的对本企业的所有的工程进行详细审查工作,要明确本企业对于开发项目的数量,项目的具体规模,并要求结合具体的内部管理章程进行成本的核算工作。一般说来公司的下属公司部门如果不对本单位内的所有资金的流动进行独立的核算工作的话,那就不用单独设立开发间接费用账。只是在成本栏目内增加利息栏一项及管理费这一项。由于利息费用和管理费用等费用是主体,为了账目的核算更加方便,可以对开发成本一级账适当的取消,并且可以把代建工程、房屋开发等科目设为一级账,然后根据相应的一级科目设置明细账。在我们的实际的工作中房地产开发企业完全能够设立一份明细台账,然后根据我们进行的核算的不同对象,设立成本卡片,这个卡片主要作用就是对项目从开始起到结束的所有的成本费用进行详细的记录工作。在一个会计年度工作完成后要将本年度已经完成的工程项目归档、整理、保存。成本卡片要注明抬头和账表部分,抬头的内容包括开工的具体时间、结束的具体时间、建筑面积及变更施工的单位的具体情况。对于这个卡片的主要内容则是应该采取多栏式的明细账进行记录。这种成本卡片的优点是反映整个项目的进程的资金情况,有利于对项目是否投资进行详细的分析。

2.实施现金收付实现制

房地产开发企业因为在一个会计期间内,可能会导致企业的账目和资金实际支付和发生的实际时间不一样。我们国家的《企业会计准则》规定会计的核算是以权责发生制为主体,但是经过我们会计人员多年的工作经验发现其实对于房地产开发企业可以在日常的会计核算的工作中进行现金收付实现制。因为在我们的会计核算的过程中选择权责发生制的房地产企业会计核算工作存在缺陷,能够让人为的对所产生的利润进行调剂,权责发生制在客观上为企业的待摊费用和应收账款等账户进行调节提供了便捷,能够导致我们会计信息的不准确,进而导致资金的流失。再就是权责发生制不能准确的反映出企业的资金周转和其收入的实际情况,这样会导致企业的资金的周转情况不明确,如果房地产开发企业的工程项目签订越多的购销合同,所产生的资金问题也就更加的明显。由上可以看出权责发生制并不适合我国的房地产开发企业的会计核算工作。如果是收付实现制能够符合会计核算的谨慎性的原则,而且能够很明确的表现出房地产企业的资金的流向问题,在编制现金流量表的时候也不影响现金收入、费用及营业外收入的情况。

3.扩大信息透明度

在房地产开发公司进行会计核算工作的时候应该加大信息的披露力度:一是对于土地的拥有量及其成本的信息,对于一个房地产开发企业来说拥有大量的土地资源就意味着更多的建筑项目,这些土地随着年限的增加也可以产生一定的利润,如果用于开发的话会给房地产开发企业带来的利润更是不可估计。一般的房地产公司在信息中并没有土地使用权、总额等相关的信息。所以我们在房地产开发公司应该在财务报告中增加关于土地使用及拥有量的相关信息,这样可以有利于社会对于土地资源的监督;二是企业在项目开发过程中应该将所有的资金流向进行公开,让媒体和社会进行监督。在房地产开发项目中应该把企业作为基本一个的单位,在这个项目中的所有的活动都应该受到公众的监督活动,尤其是对于资金的流动情况,更应该有详细的报表让媒体及公众来时刻监督。主要的监督内容应该有购买工程物资款,对工人的工资发放情况,还有就是对于楼房销售所得到的房款的多少;三是注重质量保证金及风险信息的透明度,我们房地产开发企业有一定的高危险性,为此我们应该建立起保证金制度来保障房屋产品的质量,以此可以防范风险。但是对于我们房地产开发企业来说开发的工程需要的资金量巨大,所要消耗的时间也相对其余的商品比较长,所以对于保证金的数额自然较高,而且需要保证的时间也相对较长。基于此种情况企业应该就开发的具体情况提取质量保证金,把保证金计入工程成本,提高对于风险的应对能力。同时在企业的财务报告中应该把企业可能遇见的各种风险进行详细的列明,并对项目的抗风险力度进行标注,这样才能够提高房地产开发企业的抗风险能力的透明度。

三结语

房地产会计论文第2篇

(一)审计制度不够健全完善、科学的审计制度对于企业的发展具有十分重要的意义和作用。制度规范行为,是指导工作人员进行相关操作的准则和办法。只有具有一套系统的财会审计制度,才能规范会计人员的行为,使得操作有依据,会计人员才能对自己的行为负责任。但是,目前重庆的许多房地产企业的审计制度不够健全,没有建立起一套完善的会计制度,使得很多行为没有操作依据,会计人员的行为得不到约束,出现了许多不负责任的行为。这些行为不仅阻碍了重庆房地产企业的发展,也影响了企业的声誉,不利于后续工作的开展。究其原因,企业缺乏对于内部控制制度的监督机制和反馈机制。监督的不健全和反馈的不及时进一步导致了企业审计制度的不完善。

(二)财务预算控制薄弱企业预算的执行,应由本单位主管领导负责,由各预算执行部门具体负责组织实施,并赋予以相应的权、责、利,由内部审计部门负责监督预算的执行。为了确保预算目标的全面完成,关键应做好建立健全预算执行责任制度。收入来源必须合法,支出必须按程序办理。通过编制预算,可以对全年的经济活动有一个大致的了解和计划,进而可以对全年的效益情况作出一个大致的分析和预测,便于领导或上级部门掌握全局情况,做到心中有数。从单位的绩效评估政策方面来看,大部分的单位每月提供一次绩效报告,内容通常包括营业收入、营业成本、数量及质量、利润、销货净利率及成长率等。除了表达当期实际数字外,还包括当期预算数及过去实际数,且特别注明重大差异,并将可控制及不可控制因素加以区分。财务绩效及奖酬之评量,较重视财务绩效指标,包括预算达标率,可见预算对绩效评估的重要性。由于缺乏相关监督,目前重庆不少房地产企业的财务预算控制力度十分薄弱。

(三)缺乏制度改革意识要想完善重庆房地产企业的会计制度,首先必须要加强对会计制度的重视,提高财会审计制度意识。重庆的房地产企业的管理者必须深切意识到审计对于企业发展的重要性和必要性,从而加大投资力度,及时发现企业财会审计中存在的问题和不足之处。审计是现代企业各级管理主体根据财务会计制度规定,对企业的会计及经济业务活动的各个环节、各个方面以及影响和制约公司经营目标的各种因素实施约束和监督的管理活动。审计不仅需要满足监管机构的合规要求,更重要的是要通过审计提升单位的管理水平,使审计的制度、流程通过单位信息系统能够落实,真正让单位通过内控获得收益。

(四)人员素质有待提高随着经济社会的不断发展,企业对于会计人才的需求也越来越大。一个国家的繁荣富强离不开人才,同样的,企业的发展也需要不断补充新的人才。任何组织都是由人组成的,没有人才,组织就不能取得长远发展,更谈不上不断进步和自我完善。对于重庆的房地产企业来说,内部控制人员的素质决定了单位的长远发展。但就目前的状况来看,重庆的房地产企业的会计人员十分匮乏。有的企业虽然有一些会计人员,但大多数没有接受过系统的知识培训,经验也不够丰富,责任心不强,不能履行好作为一名会计人员的基本职责。

二、完善重庆房地产会计的对策

(一)提高会计制度改革意识要想完善重庆房地产企业财会制度,首先必须要加强对财会制度的重视,提高财会审计制度改革意识。企业的管理者必须深切意识到审计制度改革对于企业发展的重要性和必要性,从而加大投资力度,及时发现企业现有的制度中存在的问题和不足之处。会计制度是现代企业各级管理主体根据财务会计制度规定,对企业的会计及经济业务活动的各个环节、各个方面以及影响和制约公司经营目标的各种因素实施约束和监督的管理活动。所以,必须加强企业会计制度改革的重视,切实意识到审计制度对于企业发展的重要性,加大资金投入,确保企业的良好运作。

(二)加强会计人员素质培训国家是由人组成的,人才的多少与质量好坏也决定着国家的发展。要想大力推进完善会计制度改革,必须加强对会计人员的能力培训,提高会计人员的全面素质。随着网络技术的发展和科学技术的进步,会计工作从内容到形式也在发生着深刻变化,企业会计电算化和ERP等系统的推广应用,对会计人员的学习能力和适应变化能力提出了更高的要求。适应能力是每个企业都很看重的,会计人员不但要将所学到的理论很快地应用到实际工作上,还要在短时间内快速融入企业,融洽地协调人际关系。诚实是做人的基本素质,对会计行业更是如此。财务工作每天与金钱打交道并掌管着企业重要的财务信息,所有这些都需要会计工作者要有良好的思想品行。企业必须不断加强对会计人员的培训,切实提高会计人员的全面素质,增强会计人员灵活处理各项事务的能力。

(三)强化企业会计监督管理审计监督是国家监督体系的重要组成部分,肩负着维护财政经济秩序、提高公共资金使用效益、促进廉政建设、为经济社会健康发展提供保障的重大职责。企业应强化会计监督工作,为此可以建立会计内控对企业内部各项经济活动进行有计划地控制,及时发现企业会计存在的问题,同时应该加强会计内部审计工作,不断提升工作效率。凡事预则立,不预则废。企业要尽快建立完善重要物品、重要空白凭证、重要机密绝密文件、重要机具等的领用、使用、借用、移交和交接登记簿,对现有物品、单证尽快进行补充登记,并将其作为永久保留登记簿一任一任向下交接下去。除了做好会计内部的监督工作,不断加强会计外部的监督工作也是十分重要的环节。只有内外监督相结合,才能真正确保企业的改革落到实处。以提高信息披露质量为中心,以上市公司真实透明为目标,加大改革和完善发行监管的力度。证监会一方面规范询价和定价的程序、行为,另一方面强化市场约束机制。对发行审核,除了不断提升审核水平外,特别加强中介机构职责,建立中介工作的问核程序,强化现场检查。

房地产会计论文第3篇

在我国投资性房产会计准则中有关公允价值度量的条款是:房产公司应该在会计业务期限结束时运用成本机制将投资性房地产做后续的核算:倘若存在充分理由并足以说明投资性房地产公司的公允价值可以稳妥地连续获取,即可选取公允价值计量机制。一旦房地产经营单位的计量机制得以约定执行,不允许再自由更改。基于此,我们会越发热衷于成本计量机制,仅当公允价值可以准确无误的获取时,才可选取公允价值计量机制。当进行房地产置换时,若采用了传统的成本计量机制,则把房产转换以前的财务账面价值当作转换之后的下账价值;若采用了公允价值计量机制时,把投资性房产更改为自用房产,则需把更改之日的公允价值当做自用房产的入账价值,公允价值与原来的账面价值的差额当做公允价值更改利益损失,把它计算在当时的利益损失之内,当自用的房地产或者以前的储备货物更改为选取公允价值计量机制进行计量的投资性房地产时,取用更改之日的公允价值进行计量。公允价值度量低于以前账面价值的数额当做资本公积金计算在所有者利益之内。当房产公司核实此项房地产资产时,那些原来计入所有者权益的资产更改为处置时期的投资利润。当采取公允价值计量机制进行会计核算时,不给投资性房地产实施折旧和分摊销售,要按资产负债明细表每日投资性房地产的公允价值当做基础条件来修正它的账面价值,公允价值和账面价值的所差部分计算在当时所在时期的收益之内。

二、新准则中公允价值计量的应用条件

能够确切的说,公允价值计量机制的信息资料关联性比历史成本计量机制的关联性具有与生俱来的独特优点,此评价也是经过我国多个实例检验所证实的。怎样尽其所能地给现时和将来的房地产投资商拿出最有价值的决策信息依据一直是当代广大会计工作者的奋斗愿望,落实到房地产行业会计的奋斗目标就是要尽其所能地推广和使用公允价值这一连续计量机制。但是,参照相关专业人士把我们国家二零零七年提供的房地产公司会计财务报表给予统计,在国家推行新的会计准则之后,选取公允价值计量机制实施房地产后续核算的公司还是偏少,其相关统计结果的数据是:两千零八年四月二十七日,在已经公布年报的一千三百零三家上市企业中,只有九家上市企业采用了公允价值计量机制而且将所有股东的权益做了历史性的分配。其中,牵扯到数额规模最大的为中国银行,其金额数目突破三十三点一八亿元。调配数额最少的也有一百四十点一一万元,而有部分驰名的商贸企业却没加入其中。有关专业人士就这个问题进行深入研究,得到的最关键和最具统一性的决定因素是由于在选取公允价值计量机制时要具备极强约束力的基础条件,另外在具有很强约束力的前提下,还必须存在相当恰当的计量体系来确保投资性房地产价值计量工作的高效开展。

三、投资性房地产公允价值的确定和作用

国际上曾有著名的经济学家对会计计量工作做过精辟的阐述,其核心意思是:一个经济组织有较高生产率的前提条件是其必须有很强的财务计量核算能力。由此可见,一个企业的财务计量能力相对于它的键康发展是多么的重要。劳动生产率的波动,能够导致资源分配的重新排序,其可严重地左右到产权由外向内的转变历程。另有经济学家也曾做过阐述,其基本思想是说会计的计量职能是会计体系的核心价值。所以,投资性房地产企业如果选取公允兼职进行计量和核算,那么,即可以大力促进投资性房地产的产权组合和资源调整。故我们一定要仔细研究公允价值的概念、环节和计量措施等内容。国际会计准则指出,公允价值是指在平等交易中掌握具体情况细节的财务所有人主动实施资产交易的资金数额。依照国际上对公允价值的定义可认为,公允价值的裁定一定要符合下面的要求:A此商品一定要发生大量的交易数额;B此种交易一定是连续的,是发生在经营主体间长期的交易行为;C实施交易的价格是公开的、透明的,合理的和大家公认的。对在市场上实施的所有交易都是同等公平看待;D实施交易的价格是随时都能够获得的,而且进行极小的投入就可以获得这些价格信息。依据我们国家投资性房地产会计准则要求,仅当投资性房地产的公允价值可以随时把握地获取时,该企业财务核算方能够选用公允价值计量机制。所以,根据国际会计准则中公允价值的定义,投资性房地产一定要符合前述四个项目要求的情况下方允许运用公允价值计量机制。通常来说,我们国家现一时期的房地产价格在全国大部分城市中都存在着广泛的交易情形,此类交易都是一直持续发生着的,而且都是阳光实施的。现时我们国家上市公司所拥有的房地产资产基本上都符合上述的各项要求,所以就整体上来说,我们国家对投资性房地产实施公允价值计量机制是完全可以做到的。那么,公允价值与市场价值这两个概念又有怎样的区别和联系呢?市场价值说的是在瞬息万变的市场上采购一笔资产或偿还一笔债务所采用的市场价格,也可叫市场价格或者交换价格。把公允价值与市场价值对照起来比较便知,投资性房地产公允价值的确定允许依托公开了的市场价格。市场价格可作为投资性房地产会计准则中公允价值的选取依据。所以,可以把前述内容当作前期环节,即在可以获取公开公允的市场价格条件下,依据公开的市场价格能够极方便地确定公允价值。此类情况是在局部范围内选定市场价格与公允价格的差别来确定。

四、对投资性房地产后续计量工作的见解

依据上面所述内容,本人以为投资性房地产开发后的计量机制应维持成本方式度量,遵照时间安排对投资性房地产提取折旧或摊派销售,针对资产负债表日,实施减值测试并做好减值和计提减值的准备工作。自用型的房地产及存储货物变更成投资性房地产或投资性房地产变更成自用型资产或储备货物时,都要依据所拥有资产的账面价值数量实施结账转换,由于投资的宗旨没有发生更改,更改的只是拥有财产的方式,故不可能出现转换过程的利益损失。

五、结语

房地产会计论文第4篇

(一)完善财务会计工作机制针对当下房地产行业中会计成本管理中存在的一些问题,我们要加强企业会计工作机制的建设力度。而首要的工作就是完善企业会计财务结算的监督制度,只要有一个完善的监督机制,才能保证会计财务工作的良好开展,才能真正地发挥会计工作的作用,对公司的财务工作起到一个良好的监督作用,保证会计工作的良好开展。

(二)提高对会计财务工作的监察力度房地产行业的会计成本结算工作存在漏洞的另一个原因是监察力度不够,这就要求企业在会计成本结算的工作中要实施监察制度,不定时地对成本核算工作的成果采取抽查,查看工作是否到位,这样能够有效地提高监督人员的工作态度,保证核算工作的良好开展,为会计工作的良好开展创造一个稳定的外部环境。

(三)加强会计财务工作的落实性对于完善房地产行业的会计成本结算工作,更重要的一个举措是加强会计财务工作的落实性,工作的真正效力只有其具体工作落实到实处才能发挥出明显的作用,因此,想要会计财务工作在企业工作中发挥出应有的作用,必须要将具体的工作细节落实到实处,才能保证企业财务工作的公平公正性。

(四)设立专门的会计财务工作机构完善房地产行业的会计财务工作的另一个有效方法是设立专门的会计财务工作机构。在房地产企业的管理机构中加设一个专门执行会计核算任务的机构,利用专业的管理人员加以监督,切实地对会计工作加以监督和制约,才能确保会计工作的良好执行,取得一个良好的管理。

(五)建立会计财务信息化管理体制针对房地产行业中会计工作中存在的质量问题,首先要将信息化引入到房地产行业的财务管理工作中,需要建立信息化的财务管理体制。财务管理工作是比较繁琐的,具体的工作事宜也比较多,引入信息化技术后,可以利用信息化建立财务管理体制,这样能够更好地对具体财务工作实行信息化管理,提高财务管理工作的水平。促进房地产行业会计财务工作的高效性。

二、提高会计信息质量的必要性

(一)有利于房地产企业的会计财务工作正常开展对房地产企业的会计财务工作有一个良好的实施效果是十分必要的,从各种会计财务工作中滋生腐败现象的案例都可以看出来,导致腐败的很大一部分原因就是外部监督的力量薄弱,不能对会计部门的财务工作造成有影响力的制约,才导致一些不法人员心存侥幸,给房地产企业的财务造成巨大的损失。而对房地产企业的会计财务工作进行强有力的外部监督,就能有效减少不法现象的滋生,维护房地产企业的正常工作,促进房地产企业的业务发展。

(二)有利于提高房地产企业经营的水平对房地产企业的会计财务工作进行外部监督,还有利于房地产企业的经营水平的提高,房地产企业的会计部门是房地产企业经营的核心部门,一旦会计财务工作中出现问题,就可能危及到房地产企业的正常经营发展,使房地产企业遭受巨大的经济损失。对房地产企业的会计财务工作实行外部监督,可以保证房地产企业的会计财务工作得以公平、公正地开展。保证房地产企业的财务系统的正常运转,为房地产企业其他业务的进行提供一个良好的平台,促进房地产企业的经营壮大。

(三)有利于增强房地产企业的市场竞争力对房地产企业的会计财务工作实行外部监督的另一个优点是提高房地产企业的市场竞争力。房地产企业在市场中的地位提升主要取决于房地产企业的资本、实力的多少。而会计财务工作于房地产企业的资本实力是有着密不可分的联系的。对会计财务工作实行有力的外部监督,能够保证房地产企业的会计财务工作的良好开展,保证房地产企业的财务正常积累,为房地产企业创造更多的利益、资本。有利于房地产企业在市场竞争中提高自身的地位,更好地发展壮大。

(四)有利于促进房地产企业会计制度的完善对房地产企业的会计财务工作进行外部监督的另一个积极影响是能够促进房地产企业的会计制度的完善,当前市场中的会计制度时而发生问题,出现漏洞,说明房地产企业的会计制度是存在不足之处的、是不完善的,缺乏必要的监督机制。而对会计财务工作开展有力的外部监督,能够弥补会计行业中存在的一些弊端,促进会计财务工作的良好开展,完善会计制度,促进市场经济中的会计行业的机制健全。

三、总结

房地产会计论文第5篇

一、房屋范围有章法,既不扩大也不缩小

税法规定,独立于房屋之外的建筑物不征房产税,但与房屋不可分割的附属设施或者一般不单独计价的配套设施需要并入原房屋原值计征房产税。这就要求我们在核算房屋原值时,应当对房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当划分。

所谓房屋,就是上面有顶,四面有墙(或柱),能够遮风避雨,可以供人们生产、休息、娱乐、活动、仓储等的场所。根据这个定义,我们可以区别于其他的独立于房屋之外的建筑物,如围墙、假山、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦厂灰窑以及各种油气罐等,以上建筑物均不属于房产,不征房产税。与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施,是指暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备,各种管线,如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线,电梯、升降机、过道、晒台等等。由于附属设备和配套设施往往不仅仅为房产服务,税法同时规定了具体界限:“附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起,电灯网、照明线从进线盒联接管算起。”

关于房屋中央空调设备是否计入房产原值的问题,财税地字[1987]28号文件规定,新建房屋交付使用时,如中央空调设备已计算在房产原值之中,则房产原值应包括中央空调设备;如中央空调设备作单项固定资产入帐,单独核算并提取折旧,则房产原值不应包括中央空调设备。关于旧房安装空调设备,一般都作单项固定资产入帐,不应计入房产原值。

二、核算地价有技巧,围绕“相关”找归属

无形资产准则第21条规定,“企业进行房地产开发时,应将相关的土地使用权予以结转。结转时,将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。”该规定不仅适用于房产开发企业开发的商品房,对非房地产企业自行建造自用的房屋同样适用。

根据《企业会计制度》第47条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。这里应当注意,一次结转的土地使用权账面价值只是指与在建工程相关的土地。

这里的“相关”应当理解为“对应”或“配比”。企业应当以对应房产占用的土地面积按比例结转,对于非房产占用土地(如场地),应当予以摊销。

例如,某企业于2002年3月1日征用100亩(66666.66平方米)土地,支付土地出让金500万元。企业按50年摊销。2002年6月份,动用5000平方米(长100米,宽50米)

兴建一号厂房。相关账务处理为:

1.取得土地使用权时:

借:无形资产——土地使用权5000000

贷:银行存款5000000

2.2002年3月、4月、5月,每月应摊销:5000000/50/12=8333.33(元)

借:管理费用——无形资产摊销8333.33

贷:无形资产——土地使用权8333.33

3.2002年6月初,“无形资产——土地使用权”账面余额为:5000000-8333.33×3=4975000(元)

应结转至在建工程金额为:4975000/66666.66×5000=373125.04(元)

借:在建工程——一号厂房373125.03

贷:无形资产——土地使用权373125.03

4.本月应摊销额=(4975000-373125.03)/597月=4601874.96/597=7708.33(元)

借:管理费用——无形资产摊销7708.33

贷:无形资产——土地使用权7708.33

房地产会计论文第6篇

关键词:新会计准则投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售,主要包括:已出租的土地使用权;持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中,企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外,还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上,这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产,即投资性房地产。与此相对应,为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同,例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有,因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产(如生产设备、原材料、人力资源等)相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》,而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产,由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异,将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算,不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映,无疑有利于提高会计信息的相关性,从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量,取得的方式不同,则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

(1)外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

(2)自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成,包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

(3)以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中,存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,应当确认为投资性房地产;不能单独计量和出售的用于出租(或资本增值)的部分,不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。

(1)采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》,按月(期)计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试,计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。

(2)采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

(3)投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更,并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益,但已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换,实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式:作为存货的房地产转为投资性房地产;自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产;投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单,就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理,公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租,存货相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本,同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租,即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产,转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本,同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的,按其差额记入公允价值变动损益;公允价值大于账面价值的,按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产,转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下,还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”,如存在原转换日计入资本公积的金额,则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日,甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议,将其开发的一栋写字楼出租给乙企业,租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元,公允价值9400万元,2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满,企业收回该投资性房地产,并以11000万元出售,出售款已收讫。

2007年5月1日转换时:

借:投资性房地产—成本94000000

贷:开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日:

借:投资性房地产—公允价值变动2000000

贷:公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时:

借:银行存款110000000

贷:其他业务收入110000000

借:其他业务成本96000000

贷:投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时,将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借:公允价值变动损益2000000

贷:其他业务收入2000000

同时,将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借:资本公积—其他资本公积4000000

房地产会计论文第7篇

会计核算在房地产中是十分重要的。会计核算的主要工作目的是对企业的日常经营进行财务核算,从而将企业的经济活动状况进行反映,会计核算是和企业的总目标有直接联系的。房地产这一行业从建立开始,就存在着残酷的竞争,只有在不断的竞争过程中,房地产企业的实力才得以体现,房地产企业才能够长远生存。房地产企业想要在激烈的市场竞争中存活下来,实现其盈利,就需要有良好的会计核算。会计人员将相关的数据进行统计、审计,为企业提供数据支持,利于企业的管理和目标的实现。核算是企业的重要工具之一,经过会计核算,实现财务信息的收集,利于企业管理者根据实际数据情况作出相关管理策略。

二、会计核算在房地产中的主要内容

不同企业会计核算有着不同的核算内容。在房地产行业,会计核算一般包括对建筑材料的核算、对固定资产的核算、对成本的核算以及对房地产企业销售和利润的核算等方面的内容。房地产会计核算在对建筑材料的核算方面,需要对其购买和加工等内容作出计划,对所需要的费用等进行会计核算。房地产会计核算在对固定资产方面,需要对固定资产的账务作出处理,还需要对固定资产的变化情况作出监督,对相关的损耗、减值等作出核算。房地产会计核算在对成本的核算方面,需要对费用的支出等进行核算、分析和考核。房地产会计核算在对销售利润核算方面,需要作出比较精细的核算,在账目方面要加强明细账目,提高企业的利益。

三、房地产会计核算中存在的问题

(一)会计核算的科目设置比较复杂

会计科目指的是在经济活动中的详细分类设计。会计核算在设置会计科目的时候,依据国家的相关法律法规,对会计活动进行监督和控制。房地产会计科目同样是基于法律法规进行的。房地产资金运作属于一个巨大金额范畴,周期较长,使得会计核算的难度加大,也在一定程度上影响了会计核算的准确性。会计在记账的时候,往往会年终结账后建立新帐,这样就把账目上的处理变得复杂,增加了会计核算的工作量。这些对于房地产而言,是不利于其发展的。

(二)会计核算在财务风险披露方面有一定的不足

新会计准则认为,财务风险应该是指企业在活动中,其预期财务和实际财务因为企业内外部的环境和一些不可控因素的影响而出现差距,使得企业可能会受到损失。房地产企业的财务风险是指的由于各方面因素使得房地产投资得不到回报的风险,包括投资风险,筹资风险、利率风险和汇率风险等。对于这些风险,房地产在投资时,更应该小心谨慎,规避风险。基于这些因素,房地产需要更进一步完善其相关会计制度,做好财务管理工作,保障其收益。

(三)收益评价指标难以反应企业的真实业绩

房地产投资属于长周期投资,会计年报表上会有比较大的业绩波动,在建设期间业绩比较差,当房屋完成验收出售之后,预收款项计入收入,使得净利润指标难以反应其真实的经营情况。

(四)会计核算在合作建房方面也存在一定的问题

土地和建设资本来源不同,因此往往会出现利润分配不均的情况。会计核算进行利润分配时,很多房地产企业都会提高自己的经营成本。这样的行为是对开发成本有弊的。

四、房地产会计核算中存在问题的解决策略分析

针对以上问题,需要进一步解决。首先,会计核算科目要进一步优化。房地产企业在关于会计核算科目问题方面,需要根据其企业的规模等,结合自身情况进行设计,使得会计核算是有意义的。通过设置会计核算科目,宏观调控房地产企业资产问题。其次,要建立房地产财务风险管理系统。规避风险是房地产企业需要做好的一项工作。建立健全完善的财务风险管理系统能够提高企业规避风险的能力,降低风险。第三,企业还应该加大监管力度。企业往往会为了提升自己的市场竞争力而隐匿收入,降低税额。政府相关部门应该加大监管力度。最后,要完善企业收入认可制度。如何规划房地产企业的收入需要进一步完善。只有这样才利于企业财务制度的完善。

五、结束语

房地产会计论文第8篇

关键词:新会计准则;投资性房地产;公允价值

2006年2月15日,财政部颁布了新的《企业会计准则》,并已于2007年1月1日在上市企业率先执行。新准则基本实现了与国际会计准则的实质性趋同。其中,投资性房地产后续计量引入公允价值计量模式格外引人注目,它使会计信息能更准确地反映企业投资性房地产的真实价值。由于大部分地产企业在取得投资性房地产时成本都非常低,从而出现了不同程度的价值被低估现象。在目前房地产价值大幅度升值的背景下,一旦采用公允价值模式计量,可以给地产企业投资性房地产一个价值挖掘的机会,提高企业的价值。另外研究也表明中国证券市场上的投资者通常只关注企业净利润的变化情况,对企业现金流量的变化缺乏敏感性,因而利润最大化就成为评价企业价值的重要标准。当前房地产市场不断攀升,对投资性房地产采用公允价值计量,可以使地产企业的净利润得到大幅提高,为企业的再融资产生积极影响。因而此前普遍预计新准则实施后很多企业会倾向于采用公允价值模式后续计量投资性房地产。2006年以来地产股价格连续翻番,也与此预期有着密切的关系。然而新准则执行已半年有余,随着2007年中报的陆续公布,除绿景地产等个别地产企业外,绝大多数企业仍采用成本计量模式。到底是什么原因导致企业不愿意采用公允价值模式?笔者试图从六个方面对产生这一现象的原因进行分析。

1评价公允价值的市场体系尚未形成

根据新会计准则的相关规定,对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定:“有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”准则同时规定了采用公允价值模式计量必须同时满足以下两个条件:(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。根据准则应用指南的规定,同类或类似的房地产,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物,以及同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

公允价值模式虽能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力,但是由于相关市场体系还不健全,交易信息的公开程度还不够高,目前情况下还很难满足新准则所规定的两个条件。新准则要求企业从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计,也就是说不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。但是考虑到不同的房地产有着不同的地理位置、楼层和朝向,要对每一处房地产的公允价值进行合理的估计,其实并不容易。如何保证公允价值确认的方法是否恰当、所确认的公允价值是否合理,仍就是一个难点问题。在现阶段综合环境下,公允价值计量模式如果要严格执行起来还是相当困难的。

2税收成本的对企业价值的影响

在原来的成本模式下,投资性物业每期要提取折旧或摊销,使当期的账面利润减少,但是折旧或摊销可以在税前列支,因而起到了抵税的作用。如果采用公允价值模式计量,根据新准则的规定,便不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销,而应当以资产负债表示投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不计提折旧或摊销固然可以减少企业当期费用,起到提高账面利润的效果,但是原来折旧或摊销的抵税效应的消失而引起的税负担的加重,也成了不少地产企业的一大顾虑。由DFC模型分析可以发现,若仅考虑折旧抵税效应的推迟,将使新建投资性物业的DCF估值降低至少8%,基于50%的负债率假设,股东权益将减少16%,这说明企业实际真实价值可能会受到损害。

另外,财政部和国家税务总局去年7月推出的《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》规定:“企业以公允价值计量的投资性房地产,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。”这一政策虽然明确了投资性房产在持有期间公允价值变动不计税,但是从长期来看,仅仅是将这部分实际并没有现金流入支撑的账面收益应承担的税负滞后了,在处置期间仍旧会使企业的现金流支出增加,减少企业的价值。

3公允价值模式会影响净资产收益率等考评指标

近几年来,国家出台了上调放贷利率、“国六条”等一系列政策措施,对房地产市场进行了多次较大规模的宏观调控,使得不少地产企业的资金流普遍紧张,因此部分地产企业纷纷求助于通过资本市场定向增发新股筹集资金以满足其资金方面的需求。然而证监会在《关于上市企业增发新股有关条件的通知》中对上市企业增发新股条件作出了规定:即要求上市企业必须在最近的三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于10%,且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于10%。采用公允价值计量投资性房地产,虽然能够享受房地产升值带来的收益,并在会计政策变更之时企业的净资产出现较大幅度增长,然而净资产增长的速度往往跟不上收益增加的速度,影响当期甚至后期净资产收益率的增长。所以大多数上市地产企业不得不在账面净资产的增加和净资产收益率下降两者之间进行权衡。特别对那些高负债、资金需求极其强烈的地产企业来说,这更是一个需要审慎考虑的问题。另外,净资产收益率往往也是衡量管理层业绩的一个重要指标,尤其是对那些实行股权激励计划的企业,净资产收益率的变化直接影响到经理人员的绩效考评,因而他们在是否采用公允价值模式计量这一问题上也会采取比较谨慎的态度。

4公允价值模式具有不可回转性

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定:“企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更”;“已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式”。可见,企业一旦采取公允价值模式计量,就很难再调回到原来的成本模式。因为企业如果采用了公允价值模式,则说明该投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场,同时也能从活跃的交易市场获取同类或类似房地产的价格信息,倘若此时再转回到原来的成本计量模式,显然不会比采用公允价值模式能更好地反映企业资产的真实价值。正是由于计量模式的不可回转性,使得大部分地产上市企业不敢轻易改变投资性房地产的后续计量模式,而仍处于观望态势。

5公允价值模式使企业业绩波动加大

投资性房地产计量模式的变化,可以使企业隐性价值显性化,使报表更为国际化、合理化,但并没有改变企业真实的内在价值。在目前房地产市场一片涨势情况下,采用公允价值模式的确能增加企业的资产和利润;但是,一旦房价下跌,无疑也会给公司带来巨大的账面损失,这就使企业的资产价值处于经常性大幅波动之中,增加了企业业绩和股价的不稳定性,给资产和利润管理带来诸多不便。特别是对于周期性行业,一旦采用公允价值计量模式,这种业绩的不确定性会尤为突出。

6投资性房地产在总资产中所占的比率不大

实际上,根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定,投资性房地产是仅指“为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产”,包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,以及已出租的建筑物;而不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。对于这部分企业来说,即使对投资性房地产实行公允价值模式计量,对业绩的影响也不会太大,但是却会给财务工作带来较大的影响,如增加财务人员的工作量,使企业花费在会计和审计上的成本提高。因此,只有拥有大量持有型物业的企业才可能会有比较大的动机或必要性去采取公允价值计量模式。

采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性,引导市场给一些原来信息披露不够充分的企业创造一个价值挖掘的机会,使企业投资性房地产的账面价值更加真实地反映资产的市场价格。但是,由于上面这些问题的存在,公允价值的实施不可能一蹴而就,而是一个逐步被市场接受的过程。可以预计,随着市场体系的逐步完善以及地产企业投资性房地产的增多,特别是人民币升值和我国经济的持续稳定发展,市场会更多地关注各项投资性房地产的真实价值,公允价值必然会被越来越多的企业接受。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社,2006.

房地产会计论文第9篇

“中级财务会计”课程所涉及的金融资产种类较多,在教材中除各项货币资金、应收项目外,单独作为一章讲解的金融资产包括交易性金融资产和可供出售金融资产,而把另一类金融资产即持有至到期投资与长期股权投资作为一章放在金融资产后一章进行讲解。这样的排序方式主要是考虑到资产的流动性,按交易性金融资产、可供出售金融资产、持有至到期投资进行编排。可供出售金融资产涉及权益性工具与债权性工具两类,其中债权性工具的核算方法与持有至到期投资比较接近。可供出售权益性金融资产初始投资的计算与处理、持有期间各资产负债表日采用实际利率法计算投资收益及溢折价的摊销与持有至到期投资的核算完全一致,所不同的是可供出售金融资产要求按公允价值计量,所以期末应该对公允价值变动进行计量与会计处理。这部分内容是课程的难点,学生在学习时有一定的难度。如果按课本的顺序进行讲解,涉及到可供出售金融资产时要同时学习债权性工具的处理,又要涉及股权性工具的处理,难度就会更大,掌握起来就比较困难了。但把持有至到期投资提至可供出售金融资产之前进行学习,在持有至到期投资中全面、细致地学习实际利率法,由于仅涉及债券的处理内容,就相对容易掌握了。有了持有至到期投资会计处理的基础,再学习可供出售金融资产,就比较容易了。当然,如果这样处理,那么在讲解之前应该明确说明此类资产流动性的强弱。

二、应收账款与应收票据应收

账款与应收票据都属于应收项目,两者均要求以真实的商品交易为基础才能确认。在“中级财务会计”中,按应收票据、应收账款排序。对于两项流动资产的安排,可以把应收票据理解为是在商业信用的基础上,通过签发、承兑票据进行信用的加强。在讲完应收账款后,提出“为了加快应收账款的回收、减少资金占用及机会成本、降低坏账率”,要求债务人承兑票据,从而引出应收票据。这样的安排逻辑性更强,且应收账款的会计处理为应收票据的学习奠定了良好的基础。同时,笔者认为仅凭应收票据有明确到期日来判断其流动性超过应收账款不尽合理。我国的商业汇票期限最长为六个月,属于流动资产中流动性较强的资产。而提供了期限小于六个月信用期的应收账款,或者没有信用期限的应收账款,其流动性更强。与应收票据、应收账款相对应的应付票据、应付账款也可以按照这种思路进行思考,在讲解流动负债时,先讲解应付账款,再讲解应付票据。

三、存货内容适当扩充“中级财务会计”课程

对存货项目进行了细致的讲解,包括存货的初始计量、计价、主要存货的会计核算、后续计量(期末计价,存货减值的核算)、清查盘点等内容。存货初始计量的一个重要指标是存货的计价,包括存货收入的计价与发出的计价,存货发出的计价等于存货发出的数量与发出单价的乘积。这里的发出单价可以是计划成本,也可以是按某一种方法计算的实际成本。关于发出单价的确定,教材一般都进行了较为详细的阐述,但对存货数量的确定基本上没有涉及。虽然在“基础会计学”中对确定存货数量的实地盘存制与永续盘存制两种方法都有内容安排,但“中级财务会计”作为一个完整的课程体系,也应当适当地对这两种方法进行简单的讲解。

四、投资性房地产的反映

投资性房地产是我国2006版会计准则新命名的一项资产,是投资者持有的为赚取租金或资本增值,或者两者兼有的房地产。在“中级财务会计”教材中,把投资性房地产与无形资产合并为一章,放在资产的最后一项。若完全按照资产的流动性来考虑的话,说明该资产的流动性是最差的。教材编者这样安排,主要是考虑投资性房地产包括已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权等,从范围来看主要包括因特种目的而持有的固定资产与无形资产,所以放在资产的最后一项。但投资性房地产的定义明确了该资产的属性就是投资,是会计主体为了获取租金或资产保值增值而投资的一项资产。既然投资性房地产的性质属于投资,属于长期投资,那么其与长期股权投资在性质上是相近的,且比作用于企业生产经营过程的固定资产、无形资产的变现能力强,所以投资性房地产的会计核算应该在长期股权投资之后,固定资产、无形资产之前,这样更能体现其投资的基本属性,也符合其流动性的划分。

五、借款费用资本化问题