一、主要做法及成效
（一）加强组织领导，制定方案严格落实。制定了《xx区住房和建设局2016年 “安全生产月”活动方案》，以x住建【2016】x号文通知我区各施工企业，要求各施工企业严格按照文件精神开展建筑施工“安全生产月”活动。同时，专门制定《深圳市xx区住房和建设局燃气行业2016年“安全生产月”活动方案》，印发各瓶装燃气储备站、供应站、服务点严格实施。
（二）深入开展安全生产宣传活动。1.“安全生产月”期间，共发出《深圳市外来务工人员消防安全知识培训手册》160册，悬挂安全标语挂幅共85条，宣传挂图100幅，微信手机发布信息430条。2. 结合我区物业管理工作实际，通过短信、电话通知等方式，指导辖区各物业服务企业充分利用小区宣传栏、黑板报网络等方式，做好安全生产月宣传工作；制定科学合理、可操作性强的标准，严格落实我区物业管理行业安全生产检查机制。3.要求各燃气企业紧密结合消防宣传活动，广泛开展夏季防火宣传教育培训。一是要紧密结合夏防工作特点，广泛开展以学习掌握防灭火常识、疏散逃生技能为主的宣传教育，规范安全用火用电行为。二是采取多种形式开展消防宣传，编印一批消防宣传资料，发放到用户手中，切实提高用户的防火警惕性。三是开展针对夏季防火为主题的宣传活动。6月13日，我局参加东门文化广场举行“安全生产月”启动仪式。并联合燃气企业，开展现场安全宣传、现场咨询服务等工作；6月7日，组织辖区内各燃气企业在深圳市燕山燕鹏石油气有限公司液化石油气充装站开展消防应急实兵演练；6月24日，组织相关单位和企业在桂园街道办事处开展“安全生产月”系列宣传活动，通过有奖竞猜、游戏体验、派发手册等方式提供居民的安全用气常识。
（三）开展安全生产执法检查。一是在这次“安全生产月”活动中，我局以防范重特大事故为中心，以严格依法监管、强化安全生产责任制、加大执法查处力度为手段，以预防高处坠落、施工坍塌和建筑起重机械伤害等事故为重点，于6月2日-6月23日，对我区48个建设规模较大的报建项目开展了施工安全隐患大排查。检查中发出责令整改通知书3份；停工通知书1份，省动态扣分通知书2份。目前检查中发现的问题施工单位已严格按“三定”原则落实整改。二是对辖区各瓶装燃气储备站、供应站、服务点开展安全生产大排查大整治。对辖区各瓶装燃气供应站、服务点开展安全生产大排查大整治。通过企业自查、主管部门督查的方式，对发现的安全隐患监督现场整改和立即下发《燃气安全隐患整改通知书》，及时消除安全隐患，维持xx区燃气行业的安全稳定形势。在要求企业自查自改基础上，我局采取日常检查和不定期抽查相结合的方式，由xx区住房和建设局燃气行业“安全生产月”活动领导小组彭龙副局长带队，燃气管理大队和xx区辖区各燃气企业为成员，对辖区内燃气企业消防进行安全检查。重点检查了各燃气企业是否落实消防安全责任制、消防设施运行、防雷设备的检测和维护保养以及日常检查记录；检查了各燃气企业组织员工进行消防安全教育培训情况；检查了各燃气企业制定应急预案以及不定期组织消防演练情况；四是检查了乱拉乱接的用电现象，加强对服务点电动车辆充电设备的管理；五是结合安全生产月，我局同各燃气企业开展消防安全宣传和演练活动。三是开展物业管理安全生产执法检查工作。6月，我局会同街道办事处，抽查了辖区10个小区的物业管理安全生产工作，以落实安全管理制度，日常安全检查等内容为重点，推进安全巡查规范化，建立季度执法检查制度，落实检查内容、检查对象、检查时间等；特别是指导各物管企业进一步完善安全应急预案制定和备案工作，加强突发事件应急演练，提高应急处理能力。此次检查共开出一份《责令整改通知书》，并抄送区安监局、分管领导、街道办事处及市物业管理协会，提醒相关部门在职权范围内跟进落实。对检查中发现的安全隐患，我局立即下发《整改通知书》，督促企业限期整改，并跟踪落实。
（四）开展安全宣传教育活动。一是开展安全知识进工地活动。我局已将近期下发的安全管理法规、规范、通知及时传达给各施工单位，在施工现场广泛宣传讲解了《建设工程安全生产管理条例》、《安全生产许可条例》等法律法规，以大力宣传建设工程安全生产管理的重要性，形成“关爱生命，关注安全”的氛围，以取得良好的宣传教育效果。二是组织观看警示教育片。各施工单位已按要求组织一线作业人员认真学习，并观看相关警示教育片、结合反思大讨论等形式，对典型事故进行剖析、深刻吸取事故教训，降低各类安全事故。并按要求在施工现场悬挂安全标语、挂幅共85条，各项目自制安全月板报44幅。三是开展观摩交流活动。组织监管中心施工安全监管工作人员于6月2 日参加2016年全省建筑施工“安全生产月”活动启动仪式暨现场观摩交流会。活动参观了由中国建筑第五工程局有限公司承建的“鹏瑞深圳湾壹号广场7#塔楼（南地块三期）”项目。通过这次活动，增强了监管中心工作人员的安全生产、文明施工意识，施工安全管理水平有所提高。
（五）开展“应急预案演练周”活动。一是各建设、施工、监理单位已按要求于“安全生产月”期间组织一次应急演练，通过演练，增强从业人员的安全防范意识，提高从业人员识灾、辨灾、防灾、逃宰、避灾和自救、互救、共救的能力，进一步提高安全生产应急预案的科学性、有效性和可操作性。全区在建项目共开展演练45场。二是督促各燃气企业结合本单位实际情况，开展一系列的燃气行业应急演练。在安全生产月期间，检查了各燃气企业制定应急预案以及不定期组织消防演练情况；同各燃气企业开展消防安全宣传和演练活动。
（六）加大从业人员培训考核力度。一是积极组织开展工人的安全教育、“平安卡”和特种作业人员的培训，明显的提高了从业人员的安全意识和安全技能。全区在建项目共开展工人培训65场次。二是督促各燃气企业组织员工进行消防安全教育培训，提高员工的消防应急知识和应急技能。
二、下一步工作措施
(一) 全力推进建筑工地标准化建设。为全面提高建筑工地安全防护标准化水平，全力推行《深圳市建筑施工安全防护实体标准化指南图集》。我局已下发通知要求各施工企业加强安全标准化和信息化建设，充分利用现场视频监控系统，不断落实企业安全管理各项工作实现信息化、标准化和规范化。
（二）落实企业安全生产主体责任。各工程建设、施工、监理单位要认真开展自查自纠工作，全面排查施工现场每一部位、每一环节存在的安全隐患，确保不留死角，不留盲点，专人负责跟踪整改，确保整改到位。对检查工作不力，导致事故发生的，将依法严肃查处。
今年6月是我国的第19个“安全生产月”，结合我区的宣传主题“消除事故隐患，筑牢安全防线”，东胜区住房和城乡建设局多措并举，扎实开展安全生产月宣传活动，筑牢安全防线。
一是深入开展安全宣传教育“五进”活动。燃气安全宣传进社区，进企业，进农村，进学校，进家庭，通过发放宣传资料，现场讲解，进一步提高广大居民的安全防患意识和事故应急处理措施等方面的安全知识，进一步加强燃气安全生产。
二是深入开展在建项目的专项安全生产大检查。由主要领导带队，深入凯创城市之巅、帝城国际、正东广场等十余个建筑工地施工现场，通过现场检查、座谈交流等方式，对建筑工地安全生产设施、文明施工、扬尘治理、日常安全管理等工作进行了详细检查。对检查中发现的问题，要求企业定措施、定时间立即整改，消除隐患，确保安全；要加强农民工工资监管工作，对发生拖欠行为的工程项目及时处置，确保农民工工资按时足额支付；详细了解企业在施工中存在的困难和需求，建议企业建立项目安全奖惩制度，全员参与安全监管，所有参建各方，包括农民工，对发现的安全隐患可以向建设单位举报，情况属实的，对施工单位进行处罚，并奖励反映人，共同提高安全意识，提升安全监管水平，确保不发生安全事故；各建设、施工、监理单位要提高安全生产意识，认真落实安全生产主体责任；安全就是企业的效益，切实做好现场安全防护和人员安全教育培训工作，坚决杜绝事故发生。
三是结合“安全生产月”活动要求，联合燃气企业开展应急救援演练。通过演练，进一步防范和化解各类燃气风险、提高燃气企业应急救援实战能力，坚决预防和遏制燃气行业重特大事故的发生，为广大群众创造良好安全的环境。
四是开展主题为“强化党建引领 、着眼民生实事 、筑牢安全生产”的安全生产宣传活动。联合区园林绿化事业局、区环境卫生事业局、区市政管理局、新圣天然气公司、瑞洁燃气公司等部门和企业，在东胜区林荫广场通过设立咨询台、悬挂横幅、播放安全警示教育片、发放宣传资料等形式，向过往市民宣传安全生产的重要性、天然气安全使用常识以及防火灭火等知识。
五是积极开展关爱特殊群体，燃气检测入户活动。对富兴街道兴农社区辖区的贫困家庭、退伍军人等特殊群体实施重点帮扶，免费入户检测燃气管老化、是否漏气、与明火距离、气表及立管锈蚀、软管是否老化等情况，同时对老化的软管及灶具接口处箍卡、免费更换，保证居民家中的用气安全，还着重向居民宣传解答日常用气中遇到的各种问题，让居民进一步了解燃气安全常识，增强安全使用燃气的意识。
“三个深入” 宣传安全生产知识
为确保活动取得实效，各地住房城乡建设主管部门将广泛开展灵活多样、内容丰富、针对性强的安全生产宣传活动，重点组织开展好落实安全生产主体责任集中宣讲、工程质量安全提升行动宣传贯彻、“616”全国安全生产宣传咨询日、生产安全事故警示教育等活动。深入企业、深入工地、深入一线，大力宣传安全生产知识，弘扬安全发展理念，促使安全生产红线意识和责任意识在基层落地生根。
同时，充分利用报纸、杂志、电视、网络等新闻媒体，充分发挥微信、微博、新闻客户端等新媒体作用，向社会广泛报道活动开展情况，大力宣传建筑施工安全生产工作先进典型，集中曝光一批违法违规案例，积极引导社会公众关注、支持和监督建筑施工安全生产工作。
狠抓培训 提升全员安全素质
在活动中，各地住房城乡建设主管部门将深入开展建筑从业人员安全教育培训，着力提高培训质量，提升全行业安全素质。
加强对建筑施工企业主要负责人、项目负责人、专职安全生产管理人员及特种作业人员的建筑施工安全生产法规制度和技能培训，针对危险性较大的分部分项工程安全管理、专项方案的编制及论证等重点内容开展专题培训，提高企业关键岗位人员依法履责的能力。
严格落实农民工安全教育制度，积极推行体验式安全教育等新方式，提升必要的安全防范意识和能力。
加大对建筑施工安全监管人员的教育培训力度，形成常态化的培训机制，不断增强建筑施工安全监管队伍的凝聚力和战斗力，提升依法行政水平。
强化监管 落实企业主体责任
按照要求，各地住房城乡建设主管部门将以“安全生产月”活动为契机，进一步推进建筑施工安全监管执法工作，全面落实企业安全生产主体责任。
督促工程建设企业建立完善安全生产责任体系，将安全生产责任落实到每个项目、每个人员、每个岗位。
深入开展建筑施工安全专项整治，以高支模、深基坑、建筑起重机械等危险性较大的分部分项工程为重点，全面开展安全隐患排查治理，强化企业预防措施，加强安全风险管控，切实防范建筑施工生产安全事故的发生。对安全生产违法行为坚持零容忍、重处罚，一经发现坚决依法进行查处。
积极推动建筑施工安全监管执法的规范化、信息化和标准化，推行“双随机、一公开”执法检查方式，以规范高效的监管督促企业安全生产责任的落实。
论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略
论文摘要：一直以来．公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着(跨国)公司的快速增长和改革的不断深入．公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专I"1部门．组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训．并提出了建议
1什么是公司房地产
公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产。
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
公司房地产(CorporationRealEstate．CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中．很多非房地产公司出于经营．投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下．公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初．公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动．而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时．公司的不断增长．以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大．引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初．企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面．企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合．外包相关的工程和建筑活动．另一方面．企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下．部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门．而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司．企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构．足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间．以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好．管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰．大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办．其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场．并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限．企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然．功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者／创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场．企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全．人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门．最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张．导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张．公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时．公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分／子公司企业的不断扩张．不但导致了总部对房地产的进一步需求．同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性．并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策．或者决定建筑的设计以及施工方案．但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上．并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代．希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造．雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展．集中有限的资源应用于其核心经济活动．这就引发了对租赁的需求．并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代．房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资．不断得益于租金收入的增加和资产的增值．公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨．资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年．日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外．房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50％(Louargand和lambert，1996)。公司重组．员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员．数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后．作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20％～25％，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5％～8％(Vea1e．1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来．公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会．也使企业面临着众多困难．如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
1980年代至1990年代间．一大批房地产对外转移．无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力．以及被收购的危险．都对企业高层管理人员提出了很高要求．如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益．企业不得不裁减大批管理人员和行政人员．削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。在所过去的几十年里．公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型．以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化．促使企业重新思考如何管理其房地产5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程．不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理．纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立．加强同外部各方的合作．企业加强了对房地产资产的管理此外．对于房地产资产的管理．企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识．平衡四个角度之间的关系．为企业获得最大的增值．这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用．如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系．把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值．作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持．作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述．总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大．产品的不断多样化．地方企业业务活动和总部战略／金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大．当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标．而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子／分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布．需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持．也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用．也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位．依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移．公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期．从中央集权式管理．到地方分散化管理．再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移．房地产活动的重点也从建筑转到了使用．再到如今的协调及规划企业资源使用显然．在公司房地产领域．没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理．就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的．都有自身的缺点和优点。
销售计划怎么写?小编搜集了《房地产销售年度工作总结和计划》，供大家参考阅读学习，希望对你们有帮助。
房地产销售年度工作总结和计划首先，就本年度市场的整体环境现状进行总结，诸如行业市场容量变化、品牌集中度及竞争态势、竞品市场份额排名变化、渠道模式变化及特点、终端型态变化及特点、消费者需求变化、区域市场特征等等，目的在于了解整体市场环境的现状与发展趋势，把握市场大环境的脉动，
其次，深刻分析市场上主要竞品在产品系列、价格体系、渠道模式、终端形象、促销推广、广告宣传、、营销团队、战略合作伙伴等等方面表现，做到知彼知己，百战不殆。目的在于寻找标杆企业的优秀营销模式，挖掘自身与标杆企业的差距和不足。
最后，就是自身营销工作的总结分析，分别就销售数据、目标市场占有率、产品组合、价格体系、渠道建设、销售促进、品牌推广、营销组织建设、营销管理体系、薪酬与激励等方面进行剖析。有必要就关键项目进行SWOT分析，力求全面系统，目的在于提炼出存在的关键性问题并进行初步原因分析，然后才可能有针对性拟制出相应的解决思路。
运筹于帷幄之中，决胜在千里之外。新年度营销工作规划就是强调谋事在先，系统全面地为企业新年度整体营销工作进行策略性规划部署。但是我们还要明白年度营销工作规划并不是行销计划，只是基于年度分析总结而撰写的策略性工作思路，具体详细的行销计划还需要分解到季度或月度来制定，只有这样才具有现实意义。
目标导向是营销工作的关键。在新年度营销工作规划中，首先要做的就是营销目标的拟订，都是具体的、数据化的目标，包括全年总体的的销售目标、费用目标、利润目标、渠道开发目标、终端建设目标、人员配置目标等等，并细化分解。如终端类产品的销售目标就要按品项分解到每个区域、每个客户、每个系统等等;流通类产品分解到每个区域、每个客户等。
其次就是产品规划。根据消费者需求分析的新产品开发计划、产品改良计划;通过销售数据分析出区域主导产品，拟制出区域产品销售组合;根据不同区域市场特征及现有客户网络资源状况，拟制出区域产品的渠道定位。然后就要拟制规范的价格体系，从到岸价到建议零售价，包括所有中间环节的价格浮动范围。有时非常必要结合产品生命周期拟制价格阶段性调整规划。
如果企业仍存在空白区域需要填补、或者现有经销商无法承担新产品销售等原因，还需要制定区域招商计划或者客户开发计划。终端类产品还需要完善商超门店开发计划。
然后拟制品牌推广规划，致力于扩大品牌影响力，提升品牌知名督、美誉度、忠诚度，需要分终端形象建设、促销推广活动、广告宣传、公关活动等来明确推广规划主题、推广组合形式
最后，就是营销费用预算，分别制定出各项目费用的分配比例、各产品费用的分配比例、各阶段的费用分配比例。
如此，整体年度工作总结和新年度营销工作规划才算完整、系统。但是为了保障营销工作顺利高效地实施，还需要通过从企业内部来强化关键工作流程、关键制度来培养组织执行力。
房地产销售年度工作总结和计划在过去的一年里，__?__中心经历了开盘前积累期、开盘期、后续稳销期;在项目组全体工作人员的共同努力下，项目客户经历了从无到有，从少到多的积累，逐步实现了预期销售进度值，实现为开发公司回笼资金1000万，上客320组，现将本公司进驻新安?邻里中心项目部以来截至20__年1月15日主要营销活动及销售工作总结如下：
一、营销总结
1、20__年10月3日：本公司进驻新安?邻里中心
注：进场之前已完成售楼部物料准备、人员及车辆配备等工作
2、20__年10月6日：新安?邻里中心售楼部盛情开放注：活动当天来客14组，并在10月6日前完成各媒体、媒介推广工作。
通过此次活动，将__?__中心售楼部开放信息有效传达，并引起一定的市场关注度。为后期一系列的营销推广活动奠定了坚实的基础。
3、20__年12月9日—20__年1月9日：新安?邻里中心开盘前系列活动
注：活动期间客户积累达150余组，为开盘工作顺利的推进起到关键的作用。期间主要采取以售楼部
门前演出活动及单页发放并重的营销方式，取得了良好的效果。并在此期间完成保安及周边乡镇同类项目的调研工作，并写出详细的调研报告
4、20__年1月10日：新安?邻里中心一期首批房源正式开盘
注：__?__中心正式打开销售的序幕，开盘当天定出房源17套。在此之前完成开盘前所有的广告及准备工作。开盘达到预期效果，为后期资金的回笼及项目能够很好地延续打下坚实的基础，也为新安?邻里中心在保安地产界奠定龙头老大的口碑。
5、20__年1月25日：启动__?__中心春节营销计划
注:此期间主要推出针对保安当地各村有影响力(各村村支书)的人物发放优惠卡活动并为他们带去油、酒等新春礼品，并鼓励其为本项目介绍客户，若介绍成功奖励其2000元/套。事实证明此种推广方式效果还是有一点的，但作用不是太大，还有一点点的负面影响，就是有的客户先到售楼部交过定金后才找的他们。
6、20__年4月20日—20__年五一期间：推出“首批商铺完美售罄，房源应急加推”活动
注：将7#号楼正式推向市场并接受预定，但由于7号楼的工期一再延期，导致销售工作没有很好地
推进。此期间前期房源的价格首次调整，8号楼上调20元/㎡。此次活动首次采用短信的推广方式，可能是由于对号段的掌握并不准确，短信的效果并不明显。
7、20__年7月16日—8月30日：推出“清凉一夏”买房送空调活动。
注：因7、8月份是房地产销售的淡季，且新安?邻里中心销售进度缓慢，适时推出“清凉一夏”买房送空调、看房送凉扇活动，并配合农村村口电影放映等营销方式，打破市场僵局。此期间的7月31日也是首批房源的合同约定交房日期，但由于8号楼刚刚封顶，水电及道路迟迟不到位，交房延期，也对销售工作产生一些负面影响。
8、20__年9月10日—10月7日：推出“庆中秋，迎国庆”活动
注：期间推出看房送月饼及凭__?__中心宣传单页购房可在其他优惠基础上再优惠1000元活动。中秋国庆假期相连，推出的活动也很顺应市场，但由于开发公司与施工方关系处理不当，导致10月12日施工人员对售楼部打砸，此次影响恶劣。致本项目前期精心、努力所建立的良好口碑毁于一旦，楼盘形象一落千丈，而且此恶劣影响也没有在短期内有所好转。保安地方不大，百姓人云亦云，而且夸大其辞，事实证明此影响在短期内是无法根除的，也为后期的销售推进带来一定的难度。且在此期间国家推出整治小产权，对本项目也有一定的影响
9、20__年11月2日：__?__中心一期二批商铺房源盛大公开
注：将D区、E区新建商铺房源推向市场，推出商铺交1000抵3万活动，市场反应强烈。当月售出商铺6套，住宅3套。此月为新安?邻里中心除开盘外单月销售量最多的一个月。但当月由于开发公司的张总与丁总在安置房源等方面问题互不沟通，致可销售房源较少，也导致后期释放房源失去销售时机。
10、20__年12月27日：新安?邻里中心正式启动针对返乡置业潮营销计划
注：因私家小院销售进度缓慢，主要推出购私家小院送10件品牌电器活动：液晶电视、空调、洗衣机、太阳能、抽油烟机、燃气灶、高压锅、电动车、微波炉、豆浆机。并降低购房门槛，将私家小院的首付定为5万元，但由于本项目的私家小院楼距较近，只有5米，且价格相对较高，市场反应一般。
11、20__年元月6日：农贸市场正式搬迁至__?__中心，农贸大街正式启用。
注：农贸市场正式搬迁至本项目的菜市场内，市场摊位正式搬迁至农贸大街，为本项目的繁华奠定了坚实的基础，将__?__中心又推向另一个高度。
小结：__?__中心整体营销活动能够整体连贯及很好地衔接，能够根据市场情况适时做出调整，顺应节点，做出不同的有针对性的营销计划，并能够很好地实施执行到位。
二、销售总结
1、新安邻里中心多层住宅房源共4栋
注：从已售住宅来看，8号楼销售最多，因为8号楼的户型是本公司根据当地市场为开发公司精挑细选的户型，面积为97.1㎡及120.93㎡的三室房源，事实证明本公司给予开发公司的建议是正确及非常明智的。14、15号楼是开发公司在本公司进驻之前就确定的，由于开发公司的丁总盲目自信，对本公司的建议有所保留，不能够完全采纳，导致14、15号楼的两室房源一直滞销。
2、____中心私家小院房源共2栋
注：本项目的私家小院在原有规划上并没有此房源，开发公司的丁总不顾本公司的建议只考虑项目的容积率，认为增加房源，就是为项目增加利润。事实证明此决定并不成熟，因为此两栋楼是后加房源，在楼间距、阳光照射的采光度及舒适度等问题上并没有过多的考虑，导致此两栋楼采光受影响且视觉压抑，所以销售进度一直缓慢。
3、____中心商铺房源150套注：本项目的商铺可售房源较少共40套，此40套房源大多为位置稍差的房源，除菜市场门口的9套外，其余大多为拆迁户挑剩下的房源，未售的17套房源其中有7套为转角且面积多为200㎡以上，面积较大，另有2套为通道房源，市场接受度较低。
小结：本项目虽拥有专业的营销建议及培训有素的销售人员，但也并不意味着可以不顾市场需求，与市场背道而驰。保安市场竞争激烈，地产项目较多，大大小小地产公司总共8家，市场存量房较多，____二期、__小区二期及__小区的二期都将在20__年春节之前集中推向市场，推出房源较多，而且价格相对较低。在保安，经济基础较好人员都已经选择在市区购房，而留守人口经济基础差，百姓投资意识更差，大部分人由于经济原因，暂无购房计划或延缓购房计划。后期__?__中心面临的竞争威胁依然激烈，____中心如何在竞争日益激烈的市场中站稳脚跟，并能够持续稳定的发展都将是后期要面临及要解决的问题。
三、后期计划
1、案场管理方面
一个科学、系统而简约的管理制度和管理方式是凝聚团队走向成功的基石，作为销售部门尤为重要，为了打造更优秀的销售团队，计划将从绩效、激励、行为、心态、奖惩等销售人员最困惑的问题及因素出发，制定更为完善的销售管理制度。
2、销售培训方面
一个地产项目的成功与否，离不开硬件建设(地段、资金、户型、配套、建筑品质)，也离不开软件塑造(物业、推广、销售)，作为软件环节中直接面对客户的先锋，销售人员综合素质的优劣在一定程度上成为客户订房签约的关键因素，为此，塑造一流的销售团队尤为重要，针对20__年的销售计划和市场情况，将在培训中添加针对性的培训内容，同时更加细化，培训涵盖市场调研、房地产基础知识、项目知识、销售技巧、销售基本流程与特例操作方案等7大项，以循序渐进、优胜劣汰的培训方法提高置业顾问的专业水准。
3、营销策划方面
市场竞争日益激烈，对产品的包装及计划性的经营，显得尤为重要。针对新安?邻里中心的营销方式要更好的“闰土”及“接地气”，适应当地市场，将新安邻里中心的销售工作在平稳中更好的推进，适时利用节点推出适合当地市场的营销活动，把新安?邻里中心在现有基础上再推向另一个高度。
四、个人总结
回顾20__，一切历历在目，时间在不知不觉中飘然而过。在公司领导的带领帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，较好的完成了自己的本职及其他工作，通过近一年兢兢业业的工作和切身反思，工作模式有了新的突破，工作方式有了较大的改观，人生最可怕的就是虚度光阴，20__年过去了，在这一年里，我看到了公司的进步，公司的成长，我自己也渴望成长，我希望公司能够向中国大地产企业看齐，我也希望自己成为一位名副其实的地产精英。20__，我要和公司一起努力，一起成长。在公司领导的带领下，迎接挑战，创造辉煌。
房地产销售年度工作总结和计划光阴似箭，201_年即将过去，回顾这整整一个念头，生活、工作没有太大的变化，平平淡淡的过了一年，有过开心有过失落，得到一些东西的时候同时也在失去很多可贵的东西，过去的永远过去了，我不再去想它，只抱定信念，用一颗赤热的心迎接新的一年，相信自己是最棒的。
__年10月份，一次偶然的机会我接触到房地产行业，通过整整一个月的培训我成为了一名房地产销售人员。我非常热爱这份工作，通过自己的努力取得较好的业绩。201_年10月8日，我成为__公司的一名销售人员，在这里我学到了很多为人处世的道理，大家都像一家人相处的特别融洽，工作上互相帮助，互相支持，为了最终的业绩共同努力。我来公司两个月了，非常感谢各位领导和同事对我的照顾，我会好好学习，努力工作的。
201_年12月1日__盛大开盘，销售业绩再创呼市佳绩。从前期的客户积累到后期的成功销售基本两个月的时间，整个销售过程都非常的顺利。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所新的认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。
谁也不能否认，情绪是会传递的，当你以一颗乐观的热情的心去接待客户时，客户也会被你快乐的情绪所感染，如果你给客户带来的是抱怨，忧郁和黑暗，那么客户也会回应给你抱怨，忧郁和黑暗。所以说，情绪很重要，我们要学会控制自己的情绪，在接待当中，始终要保持热情和良好的心态。良好的心态是迈向成功的第一步，无论做什么事都要保持一颗积极乐观的心态，这样才会事半功倍。
如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作中我觉得态度决定一切，当个人的需要受挫时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
20__年，我会给自己制定周详的计划，找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。龟兔赛跑的寓言，不断地出现在现实生活当中，兔子倾向于机会导向，乌龟总是坚持核心竞争力。现实生活中，也像龟兔赛跑的结局一样，不断积累核心竞争力的人，最终会赢过追逐机会的人。
人生有时候像爬山，当你年轻力壮的时候，总是像兔子一样活蹦乱跳，一有机会就想跳槽、抄捷径;一遇挫折就想放弃，想休息。人生是需要积累的，有经验的人，像是乌龟一般，懂得匀速徐行的道理，我坚信只要方向正确，方法正确，一步一个脚印，每个脚步都结结实实地踏在前进的道路上，反而可以早点抵达终点。如果靠的是机会，运气总有用尽的一天。
城市低保家庭资产状况分析
（一）城市低保家庭资产分化急剧扩大，房产成为决定因素在2012年所调查的1051户低保家庭中，平均总资产（现金资产与房产）约为24.8万元，单从这个平均值来看，我们似乎应该很乐观，但平均值掩盖了太多的信息。如果我们把是否拥有房产作为一个分类变量，把被调查对象分为有房产和没有房产的两类家庭，情况就发生了巨大的变化。在我们这项抽样调查中，拥有各类房产的城市低保家庭样本数为696户，占总样本66.2%，没有房产的城市低保家庭样本数为355户，占样本总数的33.8%。进一步的分析表明，拥有房产的城市低保家庭所拥有的平均总资产约为37.64万元，而没有房产的城市低保家庭所拥有的平均总资产实际约为-3659元。也就是说，拥有房产的城市低保家庭平均总资产高达几十万，而没有房产的城市低保家庭实际上是负资产。如果我们把房产这一项大额资产扣除掉，单看低保家庭的现金资产总额（家庭储蓄-家庭借贷总额），结果发现：总体上，城市低保家庭拥有的平均资金总额仅为1151元，而平均每个家庭借贷6076元，这样，城市低保家庭的平均现金资产总额为-4925元。如果我们把有房产的低保户与没有房产的低保户分开来看，不拥有房产的低保户平均资金总额为562元，借贷资金总额为4131元，家庭平均现金资产总额为-3569元；而相比之下，拥有房产的低保户平均资金总额为1452元，借贷资金总额为7067元，家庭平均现金资产总额为-5615元。如果考虑到房屋资产，在696户拥有各类不同来源的产权房屋的低保户家庭中，平均房屋资产约为38.20万元，房产因素使城市低保家庭划分为两个群体，拥有房产并享受到近10年来房屋大幅增值的城市低保家庭，在总资产上平均远远超过了没有房产的低保家庭。初步的数据分析表明，当前城市低保家庭从现金资产来看，总体上处于负资产状态，普遍存在着一定数额的现金借贷，拥有房产的低保户家庭比没有房产的低保户家庭的平均现金资产负债总额要高———尽管从现金资产负债率角度来看，前者没有后者高。房产成为城市低保家庭资产状况急剧分化的决定性因素。资金负债情况也表明，拥有房产的城市低保家庭，从金融上拥有更高的信用，相对具有较强的资金借贷能力。上述数据分析表明了当前城市低保家庭资产状况的总体情况，以及房产在家庭资产分化中的决定性地位，但并没有揭示出城市低保家庭中具体资产的分布结构状况。表3的左半部分“2012年低保家庭资产状况调查”中，列出了详细的低保家庭资产分组分布情况。这部分数据显示，如果不包括房产，累计22.5%的被调查的城市低保家庭为负资产，其中1万元以内的现金资产负债的城市低保家庭为13.5%。73.9%的城市低保家庭的现金资产为5000元以内，1万元及其以上的城市低保家庭只有2.8%的比例。而一旦包括房屋资产，城市低保家庭的总资产分布结构就发生了巨大的分化。总资产为负的低保家庭从22.5%下降到7.4%，总资产不到5000元的低保家庭从73.9%锐降至27.2%。总资产5万元以上的低保家庭占65.1%，其中，总资产5-15万元的低保家庭占4.4%，15-50万元的低保家庭占了46.5%，50-80万元的低保家庭占了12.5%，80万元及以上的低保家庭占了1.7%，城市低保家庭总资产超过100万元的也存在。城市低保家庭的总资产分组数据，让我们看得更清楚，房屋资产不仅大幅度地增加了城市低保家庭的财富，而且导致城市低保家庭内部的资产结构分化程度极其严重。然而，无论是从城市低保家庭资产的平均数额角度进行比较分析，还是从低保家庭资产分组结构分布的角度来比较，这些都属于横向的截面数据分析。下面，从与2005年的一项城市低保家庭资产状况调查数据的纵向比较来看，我们就会对城市低保家庭的资产状况及其变化有更深入的认识。2005年在济南市开展的那项抽样调查研究中，“在被调查的803个（城市低保）家庭中有759个对家庭资产做出了估计……如果不包括房产，被调查家庭的家庭资产平均值只有5815元，中位值仅为2000元，这说明如果不包括房产，有一半的低保家庭资产不超过2000元”[1]38。而至2012年7月，距上次在济南市的抽样调查整整过去了7年，在这7年间，济南市的经济和社会发展有了巨大的变化，城市低保标准也从当年的208元增至450元，但这两次的抽样调查数据表明，城市低保家庭的平均现金资产总额却从为5815元降至-4925元，前后相差超过了1万元。这一数据初看起来，貌似与我们的直觉和常识相违背，直觉和常识告诉我们，近7年来，中国（当然包括济南）经济和社会发展得到了长足的进步，作为城市最为贫困的群体也应该从中分享发展成果，现金资产总额即便是不增加，也不应该大幅度变负。然而，这一数据并不能被简单地解读为，近7年来城市低保家庭没有分享到经济社会的发展成果，生活水平发生了大幅度下降，而更可能应该被解读为，近7年来城市低保家庭总体借贷能力有所提升，以及各种有效支出需求日益增多，而低保家庭的收入结构却不能有效应对这一变化。①从分组结构分布的比较来看，不包括房产，2005年被调查的低保家庭中，现金资产为负资产的家庭仅为1.6%；78.4%的低保家庭现金资产不到5000元；5000元到5万元现金资产的低保家庭为17.7%；超过5万元现金资产的低保家庭为2.2%。而至2012年，被调查的低保家庭中，现金资产为负资产的家庭大幅度攀升至22.5%；低保家庭现金资产不到5000元占73.9%，基本上与2005年基本持平或略有下降；5000元到5万元现金资产的低保家庭为2.7%，超过5万元现金资产的低保家庭仅为0.9%，没有10万元以上现金资产的低保家庭。仅仅从现金资产的分布结构比较结果上分析，2012年被调查的城市低保家庭相比于2005年，除了在分组负债结构比例上有较大的变化之外，基本结构还是较为稳定的，尤其是在5000元以内现金资产的低保家庭比例上，都占有7成以上，总体结构并没有实质性的分化。然而，一旦我们考虑到房产因素，2005年与2012年，被调查的低保家庭总资产的分组结构分布就发生了根本性的分化。2005年被调查的低保家庭总资产（包括现金资产与房产）中为负的家庭比例为1.1%，而2012年则为7.4%；2005年低保家庭总资产在5000元以内的家庭比例为43.8%，而2012年则为27.2%；2005年总资产在5000至5万元之间的家庭比例为21%，而2012年则为0.3%；2005年总资产在5到15万元之间的家庭比例为31.2%，而2012年则为4.4%；2005年总资产过了15万门槛的仅为2.9%，而到了2012年则暴增至60.7%，其中15万到50万之间的家庭占46.5%，50万到80万元之间的家庭占12.5%，80万元及以上的低保家庭占了1.7%。这一对比数据，清晰地表明了，2005年与2012年被调查的低保家庭总资产分组结构分布从相对集中到急剧的两级分化的现实，而造成这种两级分化的决定性因素正是房产及其近7年来的急剧增值。通过各种方式，拥有房产的低保家庭，通过这种不动产，参与了改革开放以来中国经济发展成果的分配，而没有这种不动产的低保家庭，则缺少了这种通过房产分享经济社会发展成果的“资格”。尽管拥有房产的低保家庭，至少从调查数据来看，只有仅有的一套住房②———这套住房并不能立即变卖，形成自己的现金收入，如果其还想继续享受低保待遇的话———但由于产权房不仅具有居住属性，而且具有财产、金融属性，即房产具有实在的金融信用能力以及产生收入的能力（属于财产性收入），这就大大拓展了拥有房产的低保家庭的可行选择能力。上文曾解释了拥有房产的城市低保家庭总体上比没有房产的低保家庭具有更高的负债额，这反映了低保户运用不动产金融信用获得贷款融资的现状。实际上，在调查过程中，我们发现了一些低保户运用房产获得财产性收入的个案，下面提供两个比较典型的相关案例。在济南市SZ区EQ街道TE社区中的一位张姓低保户，该低保户为男性，现年62岁，离异，无子女，曾是一名铁路工人，工作了18年，后来因为对单位①事实上，本文提供了两个反驳这种可能存在的误导性解读———即近7年来，被调查的城市低保家庭现金资产由正资产急剧变为负资产，被简单地解读为生活水平下降———的证据。其一，拥有房产的低保家庭借贷总额超过了没有拥有房产的低保家庭（即便是早年房改房时拥有房产的低保家庭———这部分家庭用于购买公房的资金数额非常低———以及通过继承而来的房产家庭的资产负债额也远远高于不拥有房产的低保家庭负债额），这从一个角度说明，拥有房产大大提高了这部分家庭的金融信用，提高了其敢于和能够借贷的信心和能力。经济学常识也告诉我们，家庭的适度负债并不一定意味着家庭生活水平的下降，有时更可能反应的是，家庭金融信用的水平。也就是说，只有有了一定的金融信用，才更有可能借到钱。其二，下文的收支状况调查分析数据，也将表明，城市低保家庭的收不抵支现状长期积累下来，低保家庭总体上负债是必然的。这部分是由于低保家庭开支出现了扩张，原来被压抑的一些支出被释放出来，比如，低保家庭的日常食品性支出所占比例大幅降低，而医疗性支出大幅攀升。被调查的城市低保家庭现金资产由正资产急剧变为负资产的事实，也不能表明，城市低保政策维持性目标没有达到，恰恰相反，城市低保政策维持性生计的目标早已达成，近几年来，并大大拓展了相关的救助水平和附加福利内容，但发展型的生计支出日益被提上日程，各种开支逐渐增多。我们从这一个方面可能需要认识到，低保家庭开支的增多并不一定是一件坏事情。②本次调查没有发现低保家庭拥有两套及其以上的住房，事实上，即便有，也不可能被如实告知，这需要通过住房登记管理部门进行信息核对。但即便是比较保守的住房情况的调查数据以及比较保守的房产估价，也足以说明问题了。待遇不满意，偷盗单位财产被发现，入狱服刑2年，被单位开除，患有心脏病、高血压，右手落下残疾，年老体衰，基本无劳动能力，享受全额低保金450元/月，仅凭低保金以及相关救助，只能维持吃饭等日常开支，难以充分满足医药等多方面的开支需求。该低保户所处的社区属于地段位置较优的地区，该小区房产价格平均在1万元左右。张先生拥有一套从父母那里继承而来的30平米的产权房，为了补贴日益增多的生活开支需求，他偷偷地把房子出租给他人，每月获得800元/月的租金收入，其在城郊租住一套小房子，支付租金200元/月，通过这种办法，他每月稳定地获得600元的收入。（当然，他有自己的办法来应付政府和居委会的经济财产定期审核。）在谈到通过这种换租的形式获得的租赁收入时，张先生反复提到如下话语：“这让我能够安心，心不那么发慌了”、“没有这笔收入，我晚上都睡不着觉”、“低保金说没就可能没了，房子永远是自己的”，等等。这笔收入对满足其日常生活医药支出非常重要，并大大提高了其生活的稳定性，拓展了生活选择的自由度，更重要的是，给其生活提供了不可估量的信心和可贵的独立程度。另一个比较有意思的个案也是发生在济南市SZ区，XLZ街道XL社区中一位户主为T姓的低保家庭中。T为男性，现年50岁，初中文化，患有甲亢，具有一定的劳动能力，从事一些房屋防水修理工作，每月收入不稳定，时好时坏，最高时收入每月能达到2000元，少时收入不到500元。妻子51岁，患有糖尿病，妻子据T介绍基本无劳动能力，没有信心找到合适的工作，且还要照料无自理能力的孩子。现有两个孩子，均为男性，大儿子26岁，患有严重智障和肢体残疾，无生活自理能力。另一个儿子现年16岁，在上高中，身体健康。自2012年1月至7月间，共花费医疗费1万多元。全家享受低保金510元/月，加上相关的救助，也难以维持全家日益增多的开支需求，尤其是医疗、孩子教育需求。家庭拥有一套40平米的房改房，房改时花费全家积蓄2万元获得房屋产权，目前该小区房价市场估值为30万元左右。其岳父母住在同一个小区，为增加收入，其与岳父母合住在一起，把自己的房子出租出去，每月获得租金1200元。这种通过房屋换租等方式利用所拥有的房产获取稳定的财产性收入，在很大程度上满足了日益增多的消费开支或在一定程度上提升了生活质量，增强了生活能力的信心和独立程度，这种资产效应对于穷人非常重要。
（二）城市低保家庭总体上收不抵支，收支结构难以维持调查分析数据显示，城市低保家庭月收入平均为1673.11元，其中工资性收入平均为412.11元，占24.63%；经营性收入平均为25.13元，占1.5%；财产性收入平均仅为3.21元，占0.19%，几乎可以忽略不计；社会救收入（包括低保金、教育、医疗等各种国家制度性救助转支）平均为700.90元，占41.89%；社会捐赠性收入平均为143.64元，占8.59%；家庭老人退休金（生活在一起，财政统一）转支平均为263.35元，占15.74%；社会保险类收入平均为118.28元，占7.07%；其他收入平均为6.49元，占0.39%。其中，低保金平均收入为575.17元，占平均月总收入的34.38%。这表明，城市低保家庭的月收入构成中，社会转支性收入（社会救收入+社会捐赠性收入+社会保险类收入）平均占到月收入的57.56%，接近六成。也就是说，社会转支性收入构成了城市低保家庭收入的最重要基础。在社会转支性收入中，低保金占59.71%，即低保金又占社会转支性收入的六成左右。关于低保金在低保家庭平均月总收入所占的比例，2005年的那项抽样调查以及2006年12月—2008年12月所开展的一项长期追踪研究，都提供了有力的证据：低保金在低保家庭平均月收入中约占三分之一强。2005年在济南开展的抽样调查结果表明，低保金占低保家庭平均收入的33.5%[1]39；2006年—2008年在济南所开展的对33户低保家庭长期追踪研究结果也表明，低保金占低保家庭平均月收入的36.62%[3]119。低保金构成了城市低保家庭收入的重要组成部分。然而，在城市低保家庭平均月收入的构成中，工资性收入是必不可少的组成部分，如果结合着下文的支出结构来看，我们就会发现，单靠社会转支性收入不可能维持基本生活需求。甚至靠社会性转支和工资性收入都不能维持基本生活需求，家庭老人退休金资助也成为维持低保家庭日常生活开支的重要构成。在这次抽样调查中，低保家庭平均月消费支出为1706.62元，其中最主要的几项消费支出项目、各自平均支出费用以及所占比例，从高至低依次是：食品类支出，平均439.18元/月，占25.73%；医疗类支出，平均437.26元/月，占25.62%；养老与医疗保险缴费，平均294.73元/月，占17.27%；儿童教育成长类支出，平均199.49元/月，占11.69%；以及居住类支出，平均156.26元/月，占9.16%。这五大类支出共占据着低保家庭平均月支出总额的近九成，其中食品类支出与医疗类支出两项分别占家庭平均月支出总额的四分之一强，两项合计占据月消费总额的一半以上。如果我们把“X1食品类支出+X2居住类支出+X3日化用品支出+X4服装类支出+X5医疗类支出+X9交通通讯费+X12其他消费支出”加总在一起，构成低保家庭的维持型消费支出，而把“X6成人教育培训类支出+X7儿童教育成长类支出+X8文化娱乐类支出+X10社交类支出+X11养老与医疗保险缴费”加总在一起，构成低保家庭的发展型消费支出，统计结果显示，低保家庭的平均维持型消费支出为1168.32元/月，占月平均总消费额的68.46%；发展型消费支出为538.29元/月，占月平均总消费额的31.54%。尽管本次调查的维持性消费总体比例依然占了近七成，但发展型消费支出占比也占据了三成多。发展型消费支出对于贫困家庭的可持续生计具有重要的意义。这一点与2006—2008年期间对城市低保家庭的追踪调查的饮食消费占比来看，可得到一定程度的佐证：低保家庭用于饮食比例大幅度降低，由42.99%降为25.73%。[3]119综合上文所描述的城市低保家庭收支数据，我们把低保家庭所有的收入———无论是相对稳定性的收入，还是极其偶然的收入———加总平均后为1673.11元/月，而消费性开支却为1706.62元/月，这样，低保家庭的收支结余为-33.51元，总体上收不抵支。如果我们不包括家庭老人的退休金转支，那么，收支缺口将达到296.86元。尽管城市低保家庭消费结构中发展型消费支出的增长，一直是我们期待的变化，但这也意味着城市低保家庭消费项目和消费数额的增加，仅仅依靠社会救收入是远远不够的。
（三）城市低保家庭耐用品总量不足，物质资产微乎其微家庭耐用品不仅仅属于消费品，在一定程度上具有资产属性，属于有形资产的一部分。“家庭耐用品，有以家务劳动效率提高为形式的收益。在某些方面，家庭耐用品对家庭部门来说，类似于工业部门的机器和设备———两者都需要金融资本开支，都被预期增加效率，都有长期的但并非无期限的功用。”[2]123在我们这次抽样调查中，城市低保家庭中耐用品平均最多的几个项目依次为：大型家具，平均为2.99个/户，手机，1.16个/户，彩色电视机，平均0.93台/户；煤气液化灶具，0.85台/户；抽油烟机，0.67台/户；电冰箱、冰柜，0.67台/户；洗衣机，0.60台/户，其余耐用品和物质资产户均数量都没有超过0.5。大型家具以及手机成为城市低保家庭户均拥有超过1个的耐用品。彩电、煤气液化灶具在城市低保家庭中的普及率也接近于户均1台；但抽油烟机、冰箱冰柜以及洗衣机刚刚查过户均0.6台，远远达不到户均1台的水平，这将在很大程度上降低低保户的生活质量和生活效率。值得注意的是，与信息化相关的工具，除了手机超过户均1个之外，电脑的户均拥有量达到0.22台（笔记本电脑、平板电脑户均几乎为0），这一方面说明，电脑在低保家庭中逐渐开始逐渐增多———相对于2008年之前，电脑在很多地方还是限制低保资格的重要工具———但另一方面，低保户家庭中电脑的户均比例还太少。电脑几乎是现代家庭中必备的消费、娱乐、资讯、学习和生产工作的平台工具，因此，大力倡导贫困家庭拥有电脑具有重要的长期效应。低保户的其他物质资本中，电动自行车、固定电话以及空调的户均拥有量非常低，只能达到或接近达到0.3个，而至于汽车①、摩托车等机动车辆则接近于无。
结论与讨论
通过对抽样调查结果的统计分析与相关比较研究，我们得出如下基本结论：第一，当前城市低保家庭资产分化急剧扩大，是否拥有房产成为低保家庭中资产分化的根本性因素。拥有房产的城市低保家庭，在最近十年间，伴随着房产的急剧增值———房产的增值可被视为三十多年来中国改革开放所带来的经济社会发展的主要成果之一———而参与分享了中国经济社会的发展成果。第二，从中国城市低保家庭的资产构成来看，现金资产总体上大幅度减少，由正变负，城市低保家庭金融负债率较高。城市低保家庭现金资产大幅度减少，甚至总体上平均存在负债的调查现状，主要由如下两个方面的因素交互作用的结果：其一，城市低保制度及其相关救助制度实际上只能维持低保家庭的基本生存需要，而伴随着低保家庭医疗性消费增长以及各种发展型消费需求的增多，城市低保家庭的社会性救助收入逐渐不能满足基本生活需要。即便是低保金以及相关救助不断地随着经济社会发展以及通货膨胀因素而相应增长，也无法满足日益增长的消费需求。这本质上是一种救助理念和目标定位问题，现有的低保救助政策的理念和目标定位就是维持基本生活需要。作为较为严格的经济状况审查的救济制度，在制度机制上排斥和抑制工资性收入与经营性收入，甚至在很大程度上，也排斥和抑制发展型消费支出。其二，城市低保家庭的负债在一定程度上也反映了城市低保家庭负债能力的提高，尤其是拥有房产的低保家庭在金融借贷上具有了一定程度的信用。尽管城市低保家庭的现金资产负债及其扩大，是上述两个因素共同作用的结果，但很显然，这两方面因素在性质及其影响地位上是不同的：第一个因素是制度结构性因素，在这种制度结构性框架下，城市低保家庭的负债及其日益增加几乎是必然的；第二个因素在很大程度上进一步扩大了城市低保家庭的平均负债程度，但这种负债的增加往往具有一定的积极主动性。第三，我们对所调查的城市低保家庭的收支状况的结构性分析结果，为第二点结论中的第一个原因解释提供了证据。对城市低保家庭的收支状况的结构性分析表明：尽管低保制度及其相关的救助制度为城市低保家庭提供了重要的转支性收入，但面对着城市低保家庭日趋多元化的消费需求，尤其是发展型消费支出的释放和增长，城市低保家庭流动资金总体上收不抵支，现有的收支结构难以维持。而造成这种收支结构难以维系的主要原因，正在于低保家庭消费结构的多元化及其日益增长的消费支出———尤其是发展型消费支出需求的增长———与社会转支性收入政策目标之间的内在张力。第四，城市低保家庭耐用品总量不足，物质资产微乎其微。在经济审查性救助政策中，某种家庭耐用品以及相应的物质资产是否应成为限定性标准，除了参照与经济社会发展阶段相适应的基本消费水平这个因素外，还应该充分认识到耐用品以及某些物质资产的生活效率功能与生产，而不能仅仅从耐用品以及物品的消费性属性来考量。
2019年建设系统安全生产月活动方案
一、指导思想
以宣贯《关于落实〈中共北京市委北京市人民政府关于实施安全发展战略促进和谐宜居之都建设的意见〉的实施方案》和《北京市建筑施工安全生产标准化考评管理办法》为主线，以安全知识、法律法规和警示教育的宣传为内容，以形式多样、丰富多彩的宣传教育活动为载体，以预防安全事故为目标，面向企业、面向一线、面向基层，深入开展“安全生产月”活动。通过活动开展，统一思想，深化改革，以安全发展理念的转变引领发展方式转变，以发展方式的转变推动行业结构调整升级，进一步加强和改进安全生产工作，为我市建设系统安全生产形势根本好转提供有力的思想保证、精神动力、文化条件和舆论支持。
二、活动主题
筑牢安全基础，促进协同发展。
三、活动时间
北京市建设系统“安全生产月”活动时间自2019年6月1日至30日，其中，施工现场安全隐患治理和落实施工方案专项行动等工作将贯穿全年。
四、参加活动对象
市住房城乡建设委相关处室及市建设工程安全质量监督总站，各区住房城乡(市)建设委，经济技术开发区建设局，各集团、总公司，在本市行政区域内施工的所有建筑施工企业、施工项目和相关单位。
五、组织机构
成立2019年北京市建设系统“安全生产月”活动领导小组。
组 长：王承军 市住房城乡建设委副主任
副组长：魏吉祥 市住房城乡建设委施工安全管理处处长
丁 胜 市建设工程安全质量监督总站站长
石向东 市建筑业执业资格注册中心主任
姜 丹 市住房和城乡建设宣传中心副主任
成 员：各区住房城乡(市)建设委主管副主任，经济技术开发区建设局副局长，北京市轨道交通建设管理有限公司、北京城市快轨建设管理有限公司、各集团(总公司)主管副总经理。
办公室设在市住房城乡建设委施工安全管理处。
六、活动内容
(一)市级建设系统“安全生产月”活动
1.组织“安全生产月”启动仪式。6月1日举行“2019年北京市建设系统‘安全生产月’启动仪式”，市住房城乡建设委及有关部门领导讲话并宣布“安全生产月”活动启动。
2.开展“青年安全生产大讲堂”竞赛活动。为进一步发掘本市建设系统青年安全生产管理人才，使建设系统广大安全生产从业者共同分享建筑施工企业和建筑施工项目的安全管理的先进经验，市住房城乡建设委将组织“青年安全生产大讲堂”竞赛活动，竞赛分为预赛和决赛，根据决赛成绩评出一、二、三等奖，并在全市通报竞赛结果。
3.开展北京市建筑施工安全生产知识竞赛活动。为全面提高本市安全监督人员和企业安全管理人员的业务能力，市住房城乡建设委将针对全市一线安全监管人员，组织开展建筑施工安全生产知识竞赛。竞赛分为参赛单位内部选拔初赛和建筑施工安全生产知识竞赛决赛，根据比赛成绩，将分别评出监督人员和企业管理人员个人奖与集体奖，并在全市通报竞赛结果。
4.积极参加“安全生产月”宣传咨询日活动。6月16日，市住房城乡建设委将根据市安委会的统一安排，设立宣传咨询台，采取互动问答、展览展示等形式，向社会公众、从业人员提供咨询服务，大力宣传安全生产法律法规、安全生产知识，营造良好的安全生产氛围。
5.发放安全生产宣传品。为强化施工人员的入场安全教育，提高人员安全意识，市住房城乡建设委将购置施工人员入场安全教育挂图和光盘，发放给在建的施工项目，普及安全生产知识。
6.开展安全隐患排查和安全生产专项整治活动。认真贯彻“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”和安全生产“党政同责、一岗双责”要求，继续抓好建筑施工安全隐患治理工作。开展以消除特种作业违法、违章行为以及施工用电、消防、防汛安全隐患问题为重点的专项行动。
7.开展危大工程落实专家论证和施工方案专项抽查。为进一步加强危险性较大分部分项工程的安全管理，在全市房屋市政工程开展危险性较大的分部分项工程落实专家论证及施工方案的专项抽查，确保危险性较大分部分项工程按照规定编制专项施工方案及组织专家论证，并严格按照方案组织施工。
8.组织开展安全技术公益讲座。委托协会组织公益讲座，重点介绍新《建设工程施工现场安全资料管理规程》、新《绿色施工管理规程》等标准规范，并针对高支模、深基坑、起重机械等危险性较大分部分项工程开展义务培训，提高技术管理水平，促进安全管理能力的提升。
9.开展安全生产应急演练活动。各集团公司要结合本市汛期特点，组织开展应急演练活动，认真做好应急演练记录。通过应急演练，进一步增强作业人员的安全意识和自我防护能力，提高对突发事件的应变处置能力，为进一步确保安全生产打下坚实基础。
10.全面开展体验式安全教育培训活动。为切实提高安全培训的实际效果，各单位应严格按照《北京市住房和城乡建设委员会关于推广体验式安全培训教育的通知》(京建发〔2019〕73号)要求，于今年6月30日前对本单位在京施工项目进行一次体验式安全培训，并妥善保存《体验式安全培训教育人员登记表》。
(二)区住房城乡建设委及建筑施工企业“安全生产月”活动
为明确“安全生产月”各阶段宣传的重点，增强活动的针对性，按照北京市“安全生产月”活动组委会的统一安排，将“安全生产月”划分为四周，每周一个活动主题。第一周(6月1日至6月7日) 为用电安全警示教育周，第二周(6月8日至14日) 为事故隐患排查治理周，第三周(6月15至21日)为法治宣传周，第四周(6月22至30日)为特色活动展示周。各区住房城乡建设委、各企业要积极参与市、区组织的各项“安全生产月”活动，也要围绕主题，制定每周活动计划，组织开展好有特色的活动。
1. 做好环境布置工作，营造安全生产和谐氛围。各区住房城乡建设委及各建筑施工企业要充分利用体验式安全培训基地、施工现场围挡及农民工夜校，通过悬挂安全标语，张贴宣传挂图、设置安全专栏、开展图片展览、播放教育影像等多种形式，重点宣传安全生产和绿色施工有关的法律法规、标准规范，在普及安全生产和应急救援知识的同时，大力营造安全生产的良好氛围。
2.开展安全生产宣传教育培训活动，提升行业安全管理水平。以《安全生产法》、《北京市生产安全事故隐患排查治理办法》、《北京市生产经营单位安全生产主体责任规范》为重点内容，认真组织开展安全生产宣传教育培训工作，切实提高施工人员的安全素质和业务水平，保障安全生产，最大限度地避免事故的发生，不断提升行业安全生产管理水平。
3.认真组织开展“2019安监之星·北京榜样”主题活动，增强全社会参与、支持安全生产工作热情。各单位要严格按照市安全监管局和首都精神文明办《关于组织开展“2019安监之星·北京榜样”主体活动的通知》(京安监发〔2019〕16号)要求，秉承客观工作、实事求是的原则，认真遴选，充分发挥榜样人物的影响力和品牌效应，营造自觉践行“北京安监精神”的浓厚氛围。
4.召开事故案例剖析会，深刻吸取事故教训。各建筑施工企业要结合企业安全生产实际情况，组织安全生产相关职工骨干认真剖析一个典型生产安全事故案例，全面总结经验，深刻吸取教训，形成书面材料，并在全体职工大会上进行宣讲，将安全生产法律法规、方针、政策、措施及安全常识落实到每名员工，营造良好的企业安全文化氛围。
5.积极开展安全生产标准化考评工作，提升施工现场标准化与标准化管理水平。各区住房城乡建设委、建筑施工企业及工程项目要按照《北京市建筑施工安全生产标准化考评管理办法》积极开展安全生产标准化考评、自评工作，通过标准化工作的推进，杜绝各类违章行为，消除安全隐患，切实提升施工现场标准化与标准化管理水平。
6.开展安全生产专项检查，消除重大安全隐患。各集团总公司要按照“四不两直”的工作要求，集中组织开展对施工现场危险性较大的分部分项工程进行安全生产专项检查，消除重大隐患，坚决杜绝较大及以上生产安全事故，遏制一般生产安全事故。
7.抓好各项专项整治行动，提升安全监管水平。各区住房城乡建设委要紧密结合当前施工现场管理重点，加大施工现场的监管力度和安全生产知识的宣传力度，突出做好各项安全生产专项整治行动和“绿色安全工地”创建活动，树立样板引路的思想，以典型带动辖区内施工现场管理水平的全面提升。
七、工作要求
(一)加强领导，注重协调。各单位要按照“党政同责，一岗双责，齐抓共管”的要求，加强对“安全生产月”活动的领导。按照全市统一安排，紧扣全市“安全生产月”活动主题，全面动员和部署“安全生产月”活动，主要领导至少要参加一次“安全生产月”活动，分管领导要亲自部署并积极参与“安全生产月”活动，注重协调动员全员参与，加强协作，发挥党、团、青、妇的作用，通过创新活动方式方法，吸引他们自觉加入到“安全生产月”活动中来，改变以往安监部门“单打独斗”的局面，确保将“安全生产月”的各项工作落到实处。
(二)提早筹划，深入基层。各单位要提早筹划“安全生产月”各项活动，进一步创新形式和载体，制定科学合理的活动方案，并于2019年5月25日前报送至市住房城乡建设委施工安全管理处。“安全生产月”活动要深入施工一线，充分调动各基层单位开展活动的积极性，切实将“安全生产月”活动做深、做实、做细，使活动贴近工作实际，确保活动开展的质量和效果。
