房产人事工作计划第1篇

论文摘要：为满足日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部推行了房地产策划师等级国家职业资格认证,按照教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》,探讨房地产市场营销专业课程和教学内容体系的改革。

1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征

2.1房地产策划师的专业能力的培养

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。

2.2房地产策划师的职业能力特征

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。

3.1科学系统地进行专业课程体系设计

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。

从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能;

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;

建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要;

建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要;

建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。

在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。

3.3加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。

1)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。

2)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。

3)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。

通过精品课程建设,促进形成特色专业。

参考文献：

[1]薛长青.房地产营销管理.广州:广东高等教育出版社,2004.

房产人事工作计划第2篇

 

关键词：房地产 市场营销专业 课程和教学内容体系改革

    1房地产策划专业人才市场需求日益增长、就业空间广阔 

随着房地产市场的发展,中国房地产界衍生了一个特殊的新兴职业——房地产策划师。据住建部中国房地产研究会研究报告指出:“中国目前有65%的房产企业急需策划人员,有90%的企业出现岗位空缺。”这表明,目前中国从事房地产策划工作的人员还远远不够,专业人员更是少之又少,在房地产作为我国国民经济支柱产业的今天,随着中国城市化,城市国际化的进程的加快,市场需求越来越大,据智联招聘统计数据显示,2009年房地产策划师已经连续三年蝉联智联招聘十大热门职位。 2005年3月为了满足对房地产策划师日益增长的社会需求,国家人力资源和社会保障部正式推出《房地产策划师国家职业标准》,并将房地产策划师正式列入《中国职业大典》,并将房地产策划师共分为四个等级。 

房地产策划师可在大中型房地产开发企业从事投资分析、开发、策划、销售工作;在房地产估价机构从事估价、咨询工作;在房地产中介服务机构从事经纪、销售、咨询工作;在物业管理企业从事物业服务与管理工作;也可在房地产交易中心、土地拍卖行、资产评估事务所从事相关岗位等等多种工作。 

2房地产策划师的专业能力的培养和职业能力特征 

2.1房地产策划师的专业能力的培养 

房地产策划师的专业能力培养,需要通过系统学习和掌握现代房地产市场营销及策划理论、销售与管理基础理论、规划设计等知识,锻炼房地产市场调查、项目策划、房屋销售技能及管理等专业能力,同时要加强熟悉房地产政策法规。 

2.2房地产策划师的职业能力特征 

房地产策划师的职业能力特征包括具有较强的学习能力、文字表达能力、观察能力、分析判断能力、人际沟通能力、协调合作能力以及信息处理能力和计算能力。同时,房地产策划师应有良好的职业道德和敬业精神。 

3房地产市场营销专业课程和教学内容体系改革 

教育部《关于加强高职高专教育人才培养工作的意见》指出,“课程和教学内容体系改革是高职高专教学改革的重点和难点,要按照突出应用性、实践性的原则重组课程内容”;“教学内容改革与教学方法、手段改革相结合”;“教学内容要突出基础理论知识的应用和实践能力的培养,基础理论教学要以应用为目的,以必需、够用为度”;“专业课教学要加强针对性和实用性”等。这无疑为创建富于高等职业教育特色的课程体系指明了方向。 

3.1科学系统地进行专业课程体系设计 

专业知识主要课程可以设计安排经济数学、统计学、管理学、房地产概论、房地产经济学、房地产市场营销学、消费者心理学、房地产市场调查与分析、房地产市场策划、房地产商务谈判及推销技巧、公关礼仪、房地产定价理论、房地产估价、房地产经纪理论、房地产经纪实务、建筑概论、房屋结构与识图、城市规划设计基础、建筑工程概预算、物业管理、房屋维修与管理、会计学、财务管理学、房地产投资分析与开发经营、经济法实务、房地产法律法规等课程。 

从事房地产策划与销售管理等工作,对房地产项目的规划设计、房地产营销与工程建设的关系等方面要求较多,涉及的学科包括建筑学、城市规划、内外环境以及建筑工程建设、工程概预算、建筑结构、建筑设备与材料等基础知识。房地产项目开发早期就较多涉及到与房地产营销后期的协调,如售楼处包装、样板房建设、销售培训内容等,但随着房地产营销意识的深入,房地产产品本身越来越受到重视,根据市场和自身条件而确定房地产产品定位,从营销角度出发指导规划设计已成为普遍做法,这就要求房地产策划师具备更为专业的知识。

3.2加强校内“房地产实训中心”和校外实习基地的建设 

建设房地产产品概念展示厅(配置房地产主题概念的模型、效果图、沙盘及展示设备),满足形成房地产概念资料库,满足专业及专业群建筑产品从认知与运营等方面的教学需要功能; 

建设概念设计实训室(配置概念设计用桌椅,多媒体教学设施设备,设计资料库),满足包括城市总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划、建筑设计初步、建筑设计原理、建筑设计、景观设计规划等基本技能的实训功能;&n

[1] [2] 

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建设房地产营销实训大厅(配置楼盘沙盘,洽谈桌椅,销售管理软件及其它售楼道具),满足开展销售策划与销售实务技能实训,组织学生进行网上房产营销业务房地产网上交易与交流平台,满足房地产营销员培训需要; 

建设样板间实训室,通过建筑构造、装饰构造节点剖析与展示,满足房地产产品销售、建筑构造、装饰构造等方面的教学和实训需要,满足房地产营销员培训需要; 

建设物业设备实训室(配置各类物业设备,包括消防系统,楼宇智能化运行系统等),满足建筑设备安装施工、设备运行、物业管理等方面的教学工作需要,提供建筑设备安装施工、运行、调试、物业管理等方面的教学工作需要和物业管理公司员工上岗培训需要。 

在加强院内“房地产实训中心”的同时,要加强校外实习基地的建设与利用。通过与多家房地产开发公司、房地产营销策划有限公司、房地产估价有限公司、房地产中介服务机构、物业管理企业等签订了校外实习基地建设协议,已形成长期稳定的实习基地。这些校外实习基地一方面为学生成才提供了良好的实践机会和实践条件,另一方面为这些企业输入了新鲜血液并储备了急需的人才。 

.加强《房地产市场营销》课程改革和精品课程建设 

《房地产市场营销》课程是房地产市场营销专业的一门主干专业核心必修课,是一门实践性、应用性很强的一门课程,对学生从事房地产行业的策划、销售等相关职业能力培养起主要支撑作用,可以帮助分析房地产市场,掌握策划与销售规律。因此,在教学过程中,需要对本课程进行多方面的改革尝试。 

)自编教材、建立教材群,并重组课程内容,与房地产行业对执业人员的职业认证要求结合起来。采用“双教材”教学,即文字教材与多媒体教材相结合。 

)进行教学模式创新。有针对性地采取工学交替、任务驱动、项目导向、课堂与实习地点一体化等行动导向的教学模式。 

)进行教学方式创新。实行多种形式的互动式教学,如讨论式教学、边讲边练、社会实践等,在教学过程中坚持“以教师为主导,以学生为主体”的创新教育观。 

房产人事工作计划第3篇

关键词：房地产企业；项目管理；计划管理

一、前言

在现代，计划管理是企业开展管理工作的重要组成部分，它能够有效的协调企业部门之间的工作，并且还能够有效的促进资源的合理利用、降低企业的经营风险，从而提高企业的经济效益。而作为房地产企业要想最大限度的提高效益，在实际的项目管理中，一定要高度的重视计划管理工作，只有这样才能够促进房地产企业不断的向前发展。

二、事前控制实现对房地产项目的管理

(一)确定控制计划，保证其合理性

首先作为房地产企业的项目管理部门要对市场进行项目的调查，并且还要制定出项目的开发计划，然后计划通过有关部门的审核后，销售部门就制定销售计划；最后将项目计划交给工程部，工程部要根据国家规定的标准、场地的实际情况以及施工队伍的施工能力等确定开发计划和资金计划。同时项目部门和销售部门在进行项目计划的时候，要合理的配合其他部门的要求，并且要按照其他部门的工作要求制定出相关的工作计划，以及一些需要几个部门共同完成的工作要对其进行详细的标注。完成这些工作之后，作为房地产的总负责人要对项目进行协调和确认，从而就能够确定房地产项目管理工作。在房地产中，虽然项目计划管理的制定有很多种不同的渠道和方式，但是项目计划管理中采用的渠道和方式都应该以项目为重点，并且工作的开展要围绕项目进行。同时在制定房地产项目计划时，要对其进行有效的沟通，并且对于一些需要几个部门合作的环节要进行具体的确定和标注。除此之外，房地产企业的各个部门一定要高度的重视制定出来的项目计划，并且还要将计划制定和实施上升到考核，这样就能够有效的对员工的业绩进行考核。

(二)严格审核图纸，保证其真实合理

现阶段，很多房地产企业对于工期的要求是非常高的，这样设计部门提供的施工图纸若因没有充足的时间，就会导致其存在很多方面的错误。所以要想确保在今后的施工中，不出现类似的问题，就要严格的控制项目施工图纸，这样就能够尽量的保证其在设计的时候不出现变更的情况，并且要严格控制施工合同及履行过程中承发包双方根据合同的约定签订的费用补偿、工期顺延损失赔偿等补充协议。

三、事中控制实现对房地产项目管理

(一)节点的制定

在对房地产进行规划管理的时候，一定要对项目进行详细的规划，例如：按照常用的施工项目可以将其分为桩基施工、基础施工、主体施工、装修施工等。但是实际上，可以根据具体的要求对项目规划的各个阶段进行进一步的细分，并且在细分时要严格的按照房地产企业的施工对象、进度控制等对其进行确定。

(二)节点的控制

对于节点的控制，其是过程控制和完成控制两个部分组成的，其中早实施的过程中，节点的过程控制占据着非常重要的地位，并且它能够有效的控制项目施工的进度。同时虽然每个项目都应该有自己的施工计划，但是在具体的施工中，很少有项目能够做到。对于房地产项目的过程控制主要包括以下几个方法：(1)对项目进行的管理，这样就能够保证施工工期不受到外界因素的干扰，从而就能够保证房地产项目在规定的工期之内顺利的完工。(2)与房地产企业的职能部门保持密切的联系，这样就能够保证各项审批手续快速的流转。(3)在项目开发过程中，必须要构建奖惩制度，控制成本，提高房地产开发商市场竞争力。在房地产计划管理中，由于项目部门主要是利用监理单位来监督和控制施工单位的，但是由于监理单位自身的素质不高，所以就不能有效的监督和控制施工单位，针对这样的现状，项目部门可以指定有关的制度来对监理单位进行控制，并且专门利用人员来控制施工单位。在房地产中，节点项目完工以后，要尽可能快的对项目节点进行组织和验收，如果项目节点不能够在规定时间内顺利完工，就应该对其下达违约通知单；如果施工进度发生了变化，就要对后期的施工计划进行变更，并且还要尽快的通知其他部门，变更计划的信息，保证项目全过程各关键节点顺利开展。

四、事后控制实现对房地产企业的管理

(一)施工计划存在变动

房地产企业在进行计划管理的时候，由于受到施工环境和其他因素的影响，就需要变更施工计划。同时因为房地产项目施工的时候，受到施工因素的影响，就使得施工的进度发生了很大的变化，这样就需要重新调整项目施工计划。施工之外的其他因素主要是因为其他部门不能够跟上计划进度，这样就对施工计划造成了一定的影响，针对这样的现状，就要根据实际的情况对项目计划进行合理的调整。除此之外，不管项目计划是因为施工环境还是其他因素而产生的变更，首先要联系有关的部门，并且还要对变更问题进行协调处理，这样就能够尽可能的保证计划变更不会对整个项目施工造成一定的影响，并且还要对影响项目计划变更的原因进行具体的分析，从而就能够更好的调整今后的工作。

(二)任务未能按期完成

对于房地产项目，如果有项目没有在规定的时间内完工，在处理上一定要慎重。现阶段，很多房地产企业的项目部门发生工期退后之后，就加大了工作量，这样又必保在规定的时间内完工后，房地产项目的成本就增加了，质量也下降了，继而加大了后期的服务难度。因此，对于不能在规定时间内完工的项目，首先要及时的通知相关领导及管理部门；最后根据实际的情况看是不是应该调整项目施工计划，并且还要对提出的意见和方法进行分析、论述和总结，这样才能保证项目有序的运行；随后要根据项目退后的原因追究相关负责人的责任。

五、结束语

从目前的现状来看，由于房地产企业在进行项目管理的时候，具有复杂性和系统性的特点，这样进行计划管理就需要注意事前、事中以及事后的各个细节，从而确保对施工和监理单位的合理管理。

参考文献:

[1]梁翠卿.浅析初创企业经营计划管理的PDCA循环[J].商场现代化，2012（32）：64-65

[2]张娟，瑚成健.浅析企业综合计划管理体系的构建[J].西部财会，2013（06）.334

房产人事工作计划第4篇

第一条为加强房地产开发管理，使房地产开发适应社会主义市场经济发展的要求，充分发挥其社会效益、经济效益和环境效益，促进房地产业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条凡在本省行政区域内设立房地产开发企业(以下简称房地产企业)，从事房地产开发活动，均应遵守本条例。

第三条本条例所称的房地产开发，系指按本条例规定设立的房地产企业，根据社会经济发展和城市建设的要求，依法取得国有土地使用权从事房屋及土地开发建设，并将开发建设的房屋、构筑物及其他设施依法出售、出租等活动。

第四条房地产开发应符合城市规划、土地利用总体规划和近期建设规划要求，坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。

第五条县级以上人民政府应加强对房地产开发管理工作的领导，并负责组织实施本条例。

县级以上人民政府建设部门负责城市房政管理、房地产业的行业管理和城市土地开发利用管理工作。

县级以上人民政府土地管理部门负责土地的统一管理工作。

各级计划、城市规划、工商行政管理、物价、财政税务等部门，应各司其职，配合建设、土地管理部门共同做好房地产开发管理工作。

第六条

房地产企业依法从事房地产开发活动，其合法权益受法律保护。

第二章房地产开发规划

第七条县级以上人民政府应根据国民经济和社会发展计划、城市总体规划和土地利用总体规划，组织计划、城市规划、建设、土地管理、房地产管理等部门编制本行政区域房地产开发中长期发展规划。

编制房地产开发中长期发展规划，应坚持旧城改造与新区建设并重，优先开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重及简易房集中的区域。

编制房地产开发中长期发展规划，应注意保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产，加强文化、教育、医疗卫生等设施的建设。

房地产开发在旧城区进行的，应坚持拆迁与安置并重，落实拆迁安置房源，切实安排好被拆迁人的安置工作。

第八条市、县人民政府城市规划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划和开发建设需要，提前提供开发项目的规划设计条件。

第九条省人民政府计划部门应会商建设部门根据市(地)、县(市)房地产开发中长期发展规划，分年度下达商品房建设计划。

第十条省、市(地)人民政府计划部门应根据本行政区域房地产开发中长期发展规划、上一级计划部门下达的年度投资计划和用地规模总量指标，会商土地管理、建设、城市规划等有关部门，安排房地产开发项目用地计划，依法报经批准后实施。

第十一条市(地)、县(市)人民政府计划部门应会同建设部门在省下达的商品房建设计划和房地产开发项目用地计划额度内，确定本行政区域房地产开发项目。

第三章房地产企业的设立与管理

第十二条设立房地产企业，应持建设部门核发的资质证书及有关批准文件向工商行政管理部门申请领取企业法人营业执照。

第十三条建设部门应按规定对房地产企业的资质、开况实行定期检查。房地产企业不符合规定资质条件的，应降低其资质等级或注销其资质证书。房地产企业自领取企业法人营业执照之日起1年内，无正当理由，未进行房地产开发投资建设的，应注销其资质证书。被注销资质证书的房地产企业，由工商行政管理部门注销其企业法人营业执照或核减其经营范围。

第十四条省外房地产企业在本省从事房地产开发的，应事先将其资质证书和企业法人营业执照送交房地产开发项目所在地建设部门和工商行政管理部门审验，并将其实有资金存入房地产开发项目所在地银行。

第四章房地产开发项目所需土地使用权的取得

第十五条房地产开发项目所需土地使用权通过出让方式取得的，一般应采取招标或拍卖方式。因特殊情况需要通过协议方式出让的，应经上级人民政府批准。

第十六条房地产开发项目所需土地使用权的出让，其项目应具备下列条件：

(一)已列入当年商品房建设计划；

(二)已由城市规划部门提供规划设计条件；

(三)所需土地已列入年度用地计划。

第十七条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案，由市、县人民政府组织建设和土地管理、计划、城市规划、财政、物价、房地产管理等部门共同拟定，按国家规定的批准权限报经批准。

第十八条房地产开发项目所需土地使用权的出让方案经批准后，其招标或拍卖，由土地管理部门会同建设部门共同办理。

第十九条房地产企业或申请单项房地产开发项目的企业、其他经济组织，申请参加房地产开发项目所需土地使用权招标或拍卖的，应具备下列条件：

(一)具有与该项目建设规模相适应的企业资质等级或相当的开发能力；

(二)具有该建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；

(三)符合市、县人民政府规定的其他条件。

第二十条房地产开发项目所需土地使用权的招标，按下列程序进行：

(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制招标文书，由土地管理部门招标公告；

(二)投标者按招标文书规定交付投标保证金，提供投标文书，参加投标；

(三)由土地管理部门会同建设部门共同主持开标、评标、决标，并在决标之日起7日内向中标者发出中标通知书，向未中标者退还其投标保证金(不计利息)；

(四)中标者在中标通知书规定的期限内，与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

(五)中标者在中标通知书规定的期限内，与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该开发项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。

中标者在中标通知书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其中标资格自行丧失，所交投标保证金不予退还。

第二十一条房地产开发项目所需土地使用权的拍卖，按下列程序进行：

(一)由土地管理部门会同建设部门共同编制拍卖文书，由土地管理部门拍卖公告；

(二)土地管理部门会同建设部门按公告规定的时间、地点主持拍卖；

(三)竞投者按拍卖文书规定交付拍卖保证金，参加竞投；

(四)拍卖主持人按拍卖文书规定的程序当场宣布竞投得主，并向其他竞投者退还拍卖保证金(不计利息)；

(五)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与土地管理部门签订土地使用权出让合同，并按规定交付定金；

(六)竞投得主在拍卖文书规定的期限内与建设部门签订房地产开发项目合同，并交付该项目总投资(不包括土地使用权出让金)1%的开发项目保证金。

竞投得主在拍卖文书规定的期限内拒绝签订土地使用权出让合同或房地产开发项目合同的，其竞投得主资格自行丧失，所交拍卖保证金不予退还。

第二十二条建设部门按本条例第二十条、第二十一条规定收取的开发项目保证金，应在该项目开工后10日内，向支付者退还50%；在该项目竣工验收合格后10日内，全部退还(含利息)。

第二十三条出让房地产开发项目所需土地使用权，应按国家和省规定的程序，通过评估，确定基准地价。

出让土地使用权招标的标底和拍卖的底价，应以基准地价为基础。

第二十四条房地产开发项目所需土地使用权出让的全部价款，由土地管理部门收取后，按规定期限全额上交财政部门，实行专项管理，按规定用途使用。

第五章房地产开发管理

第二十五条房地产企业应按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地。

房地产企业应按房地产开发项目合同规定的质量、用途、进度、期限等要求进行开发建设。

第二十六条房地产企业应确保房地产开发项目规划、设计、施工的整体质量，并按规定对其开发建设的项目质量负责。

建设部门应按国家有关规定对房地产开发项目工程质量实施监督、检查。

第二十七条房地产企业开发的商品房需要预售的，应向建设部门申请领取《商品房预售证》。未取得《商品房预售证》的，不得预售商品房。

申请领取《商品房预售证》，应具备下列条件：

(一)有审核批准的工程设计图纸；

(二)已取得建设工程规划许可证；

(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达该开发项目总投资的20%以上或已完成该项目的基础工程。

第二十八条房地产企业未取得《商品房预售证》的，不得申请刊播、设置、张贴商品房预售广告，广告经营者不得为其承办或商品房预售广告业务。

第二十九条房地产企业预售商品房收取的预售款，应存入项目所在地银行。商品房预售款用于清偿该预售商品房的全部开发费用后，方可作为他用。

第三十条房地产企业开发的商品房，经建设部门会同有关部门验收合格后，方可依法出售、出租。

第三十一条房地产企业应按国家和省规定的比例承担微利居民住宅建设任务。

第三十二条商品房的销售价格，除微利居民住宅实行国家定价外，由房地产企业根据成本和市场供求情况自行确定，并报该商品房所在地物价、房地产管理部门备案。

第三十三条房地产企业开发的商品房的出售、出租，应签订合同，并在合同签订之日起30日内向该商品房所在地房地产管理部门和土地管理部门办理有关登记手续。

第六章涉外房地产开发管理

第三十四条外商投资房地产企业开发的项目应以国家和省规定的鼓励类引进项目相配套的房地产开发为主。

第三十五条设立外商投资房地产企业，应持建设部门核发的资质证书和有关部门批准的项目建议书、项目可行性研究报告、合同、章程等有关文件以及资信证明，向工商行政管理部门领取中华人民共和国企业法人营业执照。

第三十六条外商投资房地产企业注册资本与房地产开发项目投资总额的比例，应符合国家有关规定。中外合资经营企业、中外合作经营企业各方应按合同、章程规定的期限缴清出资额，外资企业应在审批机关核准的期限内在中国境内投资。

第三十七条外商投资房地产企业的开发项目，由省人民政府计划部门会同建设部门实行专项管理。

第三十八条外商投资房地产企业开发的商品房应以向境外销售为主，并收取外汇。具体销售比例由企业按外汇收支平衡原则自行确定。

第三十九条外商投资房地产企业向境外销售的商品房，境外购买者的身份应符合国家有关规定，并提供有效身份证明。

第四十条外商投资房地产企业向境外销售商品房，可在中国境内进行，也可在中国境外进行。国家另有规定的除外。

第四十一条省内房地产企业经批准向境外销售其开发的商品房的，应执行本条例第三十九条、第四十条规定。

第四十二条外商投资房地产企业除执行本章规定外，应同时执行本条例其他有关规定。

第四十三条*、*、*地区公司、企业和其他经济组织或个人，投资设立房地产企业，从事房地产开发活动，参照本条例有关外商投资房地产企业的规定执行。

第七章法律责任

第四十四条房地产企业在注册登记时虚假出资或注册后抽逃、转移资金的，由工商行政管理部门责令限期补足资金，并处以1万元以下罚款；逾期未补足资金的，吊销营业执照。

第四十五条房地产企业超资质等级从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动。超经营范围从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门责令停止开发活动，没收违法所得，并可处以违法开发的工程造价1‰至5‰的罚款；情节严重的，吊销营业执照或核减其经营范围。

房地产企业无资质证书从事房地产开发活动的，由建设部门责令停止开发活动，限期补办申请领取资质证书手续。无营业执照从事房地产开发活动的，由工商行政管理部门按前款规定从重处罚。

第四十六条房地产企业在投标活动中有弄虚作假、行贿行为的，其中标无效，并可由工商行政管理部门处以1万元以上20万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条土地管理部门或建设部门擅自改变已依法公布的招标文书或拍卖文书，给投标者或竞投者造成损失的，应依法承担民事赔偿责任。

第四十八条房地产企业未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，应依法承担违约责任。

房地产企业未按房地产开发项目合同规定的期限和质量要求完成工程建设的，应依法承担违约责任。

第四十九条房地产企业未取得《商品房预售证》擅自预售商品房的，由建设部门责令停止预售活动，限期补办申请领取《商品房预售证》手续；不符合预售条件的，责令其向购房者退还预售款，并可处以10万元以下的罚款；情节严重的，并可吊销其资质证书，由工商行政管理部门吊销营业执照或核减其经营范围。

第五十条房地产企业未取得《商品房预售证》进行商品房预售广告宣传的，广告经营者为未取得《商品房预售证》的企业承办或商品房预售广告业务的，由工商行政管理部门依照《反不正当竞争法》等有关法律、法规的规定处罚。

第五十一条房地产企业开发建设的商品房，经验收不合格的，由建设部门责令其限期改正，处以5万元以下的罚款；有严重质量问题，危及安全的，责令其改建或重建，并可降低其资质等级或吊销其资质证书；因质量问题造成严重后果，构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。

房地产企业交付使用的商品房，因质量问题给用户造成损失的，应依法承担民事责任。

房产人事工作计划第5篇

摘 要 房地产开发具有投资大、生产周期长的特点，其耗用资金之大、涉及领域之广、产业链条之长，为其他行业无法比拟。房地产企业在开发销售过程中，涉及的税种至少有10种，平均税负高于国内其他行业，总体税率偏高。如何通过纳税筹划达到企业税负最低，从而减轻资金压力、降低成本、增加经济效益，对房地产企业具有重要的现实意义。

关键词 房地产企业 纳税筹划 临界点

一、 房地产企业纳税筹划的现状

（一）企业没有认识到纳税筹划的重要性

实际工作中，很多领导和员工没有认识到纳税筹划在提高企业资金利用效率，降低企业资金成本过程中的重要作用。领导不重视纳税筹划，员工也不愿意投入时间和精力来做企业的纳税筹划，使房地产开发企业未能形成一个良好的筹划环境，纳税筹划水平偏低给企业造成不必要的损失。

（二）错误的认为纳税筹划是财务部门的工作

纳税筹划是指纳税人通过筹资、投资、收入分配、组织形式、经营等事项的事先安排、选择和策划，在合法的前提下，以税收负担最小化为目的的经济活动。纳税筹划的重点在于事前筹划。很多房地产企业决策人认为：税收是财务部门的工作，财务部门所做的账务处理决定企业的应纳税额，出现多交税或被税务机关处罚是财务人员的责任。财务只是对企业经营成果进行核算和反应，而税收是企业在土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要的。如果决策人没有树立正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负过重，想通过账务处理来解决纳税问题，此时税收已产生，已不存在所谓的纳税筹划了。正确的纳税筹划观念为：合同决定税收，决策人在决策前可先与财务人员、税务事务所进行商讨，利用税收政策进行税务筹划，各部门之间互相配合，规避企业的纳税风险。

二、 房地产企业纳税筹划的基本原则

依法纳税是每个纳税人应尽的义务，偷税漏税是国家法律所不容许的，税收征管法对各种违法行为制定了相应的惩罚规定。企业在进行纳税筹划时，需要考虑以下几项原则：第一，合法性原则。在税收筹划中，首先必须严格遵循合法性原则，这是纳税筹划区别于偷税漏税行为的根本特征。第二，事前筹划原则。纳税筹划必须在事前进行，企业经营活动一旦发生，纳税义务也随之产生，纳税人此时觉得税负太重，在做任何筹划都是徒劳的，经不起税务部门的检查。第三，目标性原则。企业事前应分析企业的纳税环境，掌握存在的问题，考虑筹划的可能性，制定筹划的目标，然后确定实现目标的方法。

三、 房地产企业开展纳税筹划的主要方法

（一）利用税收优惠政策

纳税人应充分利用可享受的优惠政策直接减少应纳税额，来减轻或免除纳税义务。税法制定了大量的优惠政策，纳税人完全可以通过合法途径，依靠纳税优惠政策减轻企业的纳税负担。

（二）利用企业或项目分拆

分拆法是通过将收入在两个或者更多的纳税人之间分配，或者将混合着不同税率和税收优惠政策的项目进行拆分。通过降低纳税人的应纳税基础，减少应纳税额，达到节税的目的。

（三）利用税率临界点

通过税率的差异来调整应纳税额的方法。适用于具有多种税率的纳税项目，通过纳税筹划达到最佳税负点，使纳税额最低。

四、房地产企业主要税种的纳税筹划分析

（一）土地增值税的筹划

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值税性收入的单位和个人所征收的一种税。

税法规定，纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%的，应就其全部增值额按规定计税。实际工作中，房地产企业要测算增值率，如果测算的增值率略高于20%时，应设法使增值率≤20%。改变增值率的方法主要有以下几种：一是合理定价。通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率。二是增加扣除额。如房地产公司可将房屋进行简单装修或适当改善开发项目的住宅环境，通过提高房产的质量来适当增加扣除项目，既能提高市场竞争力，又能合理避税。三是分解销售价格。如果有可能分解房地产销售价格，就有可能存在纳税筹划的空间，通过降低房地产的增值率来减低应缴纳的土地增值税。很多房地产在出售时已经进行了装修，房地产企业可以将装修作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产来进行纳税筹划。房地产企业可将经装修过的房屋出售分为两个合同：房屋出售合同和房屋装修合同。房地产企业只需对房屋销售合同部分核算土地增值税，在合理的情况下，尽量增加装修合同金额，减少装修对应的成本，以降低增值率。土地增值税共设定30%、40%、50%、60%四档税率。如果销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率时，房地产企业就需要进行合理的纳税筹划，所以以上的方法不仅仅适用于20%临界点的筹划。在纳税筹划时开发商应考虑如何使房价在同行中最底，应缴土地增值税最少，所获经营利润最佳这个问题。

房地产企业还可以通过代建房、合作建房等方式进行筹划。第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围。如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，可以采用代建房方式进行开发，而不需要采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以由客户自己购买和取得，关键是房地产产权没有发生转移。通过代建房方式建房，房地产企业只需按代建收入的3%缴纳营业税及相关的附加税。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。而房地产企业只需对建成后转让属于房地产公司的住房缴纳土地增值税。

（二）营业税的纳税筹划

营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人所取得的营业额征收的一种商品与劳务税。房地产企业缴纳营业税的范围主要有：销售不动产，自营建筑、修缮和装饰工程作业和出租自行开发的商品房等业务。

税法规定：纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，按各自的税率计算应纳税额；未分别核算的，从高使用税率。销售不动产的税率 5%，自营建筑、修缮和装饰工程作业的税率3%，出租商品房的税率5%。房地产企业在存在不同的生产行为的情况下，应使用拆分法，对基数进行准确划分，区别各自的应税行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状态，又减低了公司税负。例如，A房地产企业销售精装修后的住宅，总建筑面积80000，预计销售单价10000元/。如果A与买主按10000元/的价格签订销售合同，商品房销售完后A应缴纳营业税10000×80000×5%=4000万元。如果A与买主按8500元/的价格签订销售合同，然后按1500元/的价格签订装修合同，商品房销售完后A应缴纳营业税8500×80000×5%+1500×80000×3%=3760万元。两种不同的销售方式后着比前者节税240万元。对于混合销售行为要通过签订劳务合同，使所提供的建筑业劳务与应缴纳增值税的劳务相分离开来，从而按照营业税率3%进行纳税筹划而不是17%缴纳增值税。

为了促进销售，房地产企业在销售不动产时推出促销活动是常有之事，在选择促销方式上需要合理筹划。例如，B房地产企业开发建设了一住宅小区，准备在国庆前开盘销售，并推出一个促销方案：凡在当年10月1日―10月7日与B签订购销合同的客户，均可赠送价值3000元的空调一台。该促销活动吸引了不少客户，在优惠期间共实现销售收入2000万元，并送出空调200台。根据税法相关规定，B的促销活动属于混合销售行为，赠送的空调应按市场价值并入销售收入缴纳营业税，B应纳营业税=（20000000+3000× 200）×5%=103万元。如果B更换另一种促销方式，直接给出3000元的购房折扣，将赠送空调的价值抵为购房折扣，以降低成交价。税法规定：单位和个人提供营业税应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价值为营业额。在这种促销方式下，B可按折扣后的金额为营业额，应纳营业税=（20000000-3000× 200）×5%=97万元。后一种促销方式比前一种节税6万元。

（三）房产税的筹划

房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余额或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。房产税采用比例税率，有两种征收方式：其一、根据房产计税余额的1.2%征收；其二、根据房产租金收入的12%征收。

财税【2008】152号一、关于房产原值如何确定的问题：“对按房产原值计税的房产，房屋原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”对于土地使用权是否需要计入房产原值计征房产税，取决于企业执行的会计制度。如果企业执行《企业会计制度》，纳税人会计核算时应将土地使用权通过“在建工程”计入房产原值的，应按账簿“固定资产”科目记载的房屋原值计征房产税，而不得为减少基数而分离土地使用权成本。如果企业执行《企业会计准则》，应将土地使用权作为“无形资产”核算的，房产原值不包括土地使用权，计征房产税时是不包含土地使用权成本的。假设，房产公司自建自用的办公楼等房产对应的土地使用权价值2000万，按30%计算房产的计税余值，执行《企业会计准则》比执行《企业会计准则》每年要多交房产税2000万×（1-30%）×1.2%=16.80万元。企业在房产税纳税筹划时，应综合考虑会计制度这一因素。

房产税税率的特殊规定：从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对于同一房产出租行为，就房产税而言，出租给企业用于生产经营的税负是出租给个人用于居住税负的3倍。所以，房地产公司在进行房产出租时，在可获得租金差不多的前提下，应优先考虑出租给个人用于居住这一方式。

对企业而言，将机器设备、办公设备等附属设施一同出租给其他企业是常见的情况，按照现行的房产税法规定，在同一份租赁合同中签订的相关标的，将视为一个整体征税。如果将房产和附属设施不加区分，附属设施租赁收入也按12%税率征收房产税。因此为减轻企业负担，对于房产公司将房产和附属设施同时租赁的行为，应分别签订租赁合同，而且应在当地税务机关允许的前提下，尽量压缩房屋租金，提高附属设备租金，已达到合理避税的目的。

参考文献：

[1]段光勋.房地产开发企业财税实物疑难解答.2010(1).

[2]黄剑伟.纳税筹划的方法与原则.中华会计网校网站.

省略/new/429/430/431/2006/7/ma2705354831167600217235-0.htm.

房产人事工作计划第6篇

一、职责调整

（一）将原区建设局除指导市客运以外的职责划入区住房和乡建设局。

（二）取消已公布取消的行政审批事项。

（三）建立健全全区镇住房保障体系，完善廉租住房制度，落实住房建设和住房制度改革政策，着力解决低收入家庭住房困难问题。

（四）加强全区乡建设统筹，推进建筑节能和镇减排，改善人居生态环境，促进辖区内镇化健康发展。

（五）落实政文33号文中涉及的安全生产监督管理职责。

二、主要职责

（一）贯彻执行国家和省、市的法律、法规、规章和政策，以及相关的发展战略、产业政策、中长期发展规划，并指导检查督促实施；规范全区住房和乡建设管理秩序；协助相关部门落实住房和乡建设地方规范性文件、政策，拟订全区住房和乡建设科技发展规划；指导和管理全区住房和乡建设行政执法、执法监督工作，进行行业管理。

（二）建立和完善住房保障制度；拟订全区住房保障相关政策并组织实施；协助区政府拟订全区镇住房保障、棚户区（危旧房）改造中长期发展规划和年度计划并监督实施；拟订全区廉租住房规划及政策，协调有关部门做好中央、省、市有关保障性安居工程资金安排有关事项。

（三）拟订全区住房政策，指导全区住房建设和住房制度改革工作；完善镇住房制度改革实施方案和配套政策并组织实施；研究提出住房和乡建设重大问题的政策建议。

（四）会同或配合有关部门拟订全区房地产市场监管政策并监督执行，指导镇土地使用权有偿转让和开发利用工作；提出房地产业的行业发展规划和产业政策；制定房地产估价与经济管理、物业管理、危房公房管理、国有土地上房屋征收拆迁的规章制度并监督执行，协同有关部门管理和全区房地产开发信息；受托管理市规划区内国有土地上房屋拆迁安置工作。

（五）参与全区市规划、村镇规划、风景名胜区规划、开发区规划、市勘察和工程测量以及市雕塑工作；参与镇体系规划、市总体规划、市级住宅试点小区规划的审查、报批工作；参与土地利用总体规划的审查；参与对历史文化名相关的审查、报批和保护监督工作。

（六）拟订全区乡市政公用事业的发展规划和政策并指导实施；负责辖区排水、燃气、园林、污水垃圾处理、建设档案等行业工作；参与管理市规划区内的绿化工作；参与管理全市风景名胜区保护、建设工作；参与市规划区和风景名胜区内生物多样性工作；指导和管理乡环境治理工作；指导和管理全区建设项目档案工作。

（七）指导和管理全区村镇建设；指导村镇公用设施、村镇容貌、环境卫生、园林绿化、农村住房建设工作；指导和管理小镇和村庄人居生态环境的改善工作；指导村镇统一开发和综合建设。

（八）组织贯彻实施国家、省工程建设行业规范、规程、标准设计；指导和管理新型建筑材料和散装水泥工作；执行全市建设工程估算指标、概（预）算定额、工程费用定额、工程劳动定额、工期定额工作，组织工程造价信息。

（九）指导和管理全区建筑市场，规范建筑市场行为；负责全区勘察设计咨询、建筑施工、室内外装饰装修、工程监理的行业管理；指导和管理全区有形建筑市场；指导和监督全区建设工程的招标投标活动；指导和管理全区工程建设监理工作；指导和管理全区建设工程的施工图设计文件审批、施工许可证发放工作。

（十）负责工程建设过程中规划、勘察设计咨询、工程监理、工程施工和安装、室内外装饰装修、工程质量监督与检测、市建设、房地产开发与管理等企事业单位资质审批与管理；负责建筑行业生产与应用的企事业单位资质审批与管理。

（十一）指导和管理全区建筑工程和市政公用设施建设质量安全监管工作，拟定建筑工程质量、建设监理、建筑安全生产和竣工验收备案的政策、规章制度并监督执行；指导和管理建设工程质量监督、检测工作；管理建设行业安全生产工作，组织或参与重大工程质量、安全事故的调查处理；参与房屋建筑和市政公用设施工程的抗震设防工作；推进全区建筑节能镇减排工作，组织指导重大建筑节能项目，推进镇生活减排。

（十二）负责编制全区建设系统科技发展规划、计划和技术改造计划，并组织实施；组织重大科技项目攻关和成果推广；指导先进技术引进和创新工作。

（十三）开展住房和乡建设方面的对外交流与合作，组织协调建设企业参与国际工程承包和建筑劳务合作。

（十四）制定全区住房和乡建设行业人才教育培训规划并组织实施；负责全区住房和乡建设行业专业技术资格评审的相关工作;负责组织实施住房和乡建设行业职业标准和执业资格标准；管理机关和局属单位的人事、机构编制和劳动工资的审查报批工作。

（十五）承办区政府交办的其他事项。

三、内设机构

根据上述职责，区住房和乡建设局机关设3个股（室）：办公室、市建设管理股、建筑业管理股。

（一）办公室

综合协调局机关和局属单位工作，督促重大事项落实；负责文电、重要会务、机要和档案等机关日常运转工作；承担信息、保密、、政务公开、新闻宣传、重要文稿起草工作；接转处理部门、单位的请示报告、上级批示件；负责局决定事项的催督办；负责机关政治学习、思想教育；管理局机关财务、物资、房产和安全保卫等行政事务；指导所属单位保卫、保密、工作。

（二）乡建设管理股

宣传贯彻执行国家有关市建设管理、村镇规划建设的方针政策和法规，研究制订全区市建设管理和村镇规划建设的实施细则、技术规范、发展目标、产业管理办法、中长期发展规划，并指导检查、督促、实施；负责乡建设项目的编制立项工作及建设发展规划并指导实施；组织实施环境卫生的基本建设和公园、风景区、苗埔基地的建设和绿化工作；负责全区内的生物多样性保护工作；负责全区燃气企业的资质管理；指导村镇的统一开发、综合建设，参与组织村镇建设试点工作；指导推广村镇规划、设计及村镇建设的技术进步，推动农房建设新技术、新材料、新结构的应用；组织和推动农村通用设计图的编制和推广工作；指导村镇规划建设有关资料的收集、整理保管工作；负责全区房地产业的行业管理；负责对从事房地产开发、交易、价格评估、中介和物业管理机构的资质及其从业人员的资格认证管理工作；指导住宅示范小区试点建设和经济适用房基地建设；负责有关房地产业的政策业务知识咨询和有关经济指标的统计。

㈢建筑业管理股

组织执行建筑业的发展计划、产业政策和有关的法律法规，健全和规范全区建筑市场，负责规范建筑市场各方主体的市场行为以及全区建设工程质量、建筑安全生产、工程招标投标、建设监理、合同管理、工程风险管理、工程勘察设计咨询和工程造价咨询市场的规章制度的制定并监督执行；组织或参与工程重大质量事故、安全事故的调查处理；负责建筑施工企业、建筑安装企业、建筑制品企业、建设监理单位、勘察设计咨询单位资质的审查和审报并监督管理；负责认定从事各类工程建设项目招标业务的招标机构的资格；负责各类房屋建筑及其附属设施和市设施的建设工程抗震设计规范工作；负责研究全区建筑项目开发和论证、科技成果申报和推广应用；组织协调建筑企业参与国际工程承包、建筑劳务合作。

三、人员编制和领导职能

区住房和乡建设局行政编制为4名；其中：局长1名，副局长3名，总工程师1名。

四、挂靠单位

（一）区住房委员会办公室

受区政府委托，负责全区镇住房制度改革工作，制定全区镇住房制度改革实施方案和配套政策、措施；负责房改政策的贯彻落实；负责住房公积金管理建立住房公积金制度；负责制定全区住房公积金收集、管理与使用的相关制度；审批住房公积金的年度使用计划和发展规划，确定住房公积金贷款项目的审批权限，审议确定住房公积金的预算、决算。

房产人事工作计划第7篇

关键词：房地产开发企业计划管理项目开发后评估制度

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、引言

计划管理是现代企业管理工作的重要内容，它能够协调企业各部门之间的工作，促进资源的有效利用，降低企业的风险，提高企业的经济效益。房地产开发企业要想提高综合效益，在实际工作中，就必须重视计划管理工作。

二、计划管理的概念

计划管理是企业运行过程中的重要工作，它是指设立目标、制定政策、选择科学合理的方案，以期能够对现有资源进行合理的使用，使企业的各项工作能够获得最大经济效益的活动。房地产开发是一项比较复杂的工作，涉及到众多方面，并且投资金额巨大，投资时间长，参与者众多，并且容易受到政策的影响。为了保证房地产开发工作的顺利进行，提高开发工作的综合效益，必须加强计划管理工作，以协调企业运行与外部环境之间的关系，保证房地产开发企业经营目标的顺利实现。

三、房地产开发企业计划管理的原则

房地产开发企业计划管理的原则是对房地产开发起指导作用的各种规则和制度的总称，具体来说，应该坚持以下几项原则。

1、科学性。计划的制定必须根据房地产开发的实际情况，能够对企业的运行发挥指导作用。要考虑到企业的经营方针和经营目标，并结合市场的实际情况，正确处理开发、销售、现金流与成本之间的关系。在项目开发之前就做好预测工作，并对企业的内外条件进行全面的分析，制定科学合理的行动方案，

2、合理性。在明确目标的前提下，做好工作与时间的安排。在制定计划的过程中，应该加强与各部门的协调与沟通，对各部门的工作进行科学合理的安排，使各部门更好的开展工作。

3、动态管理。房地产受宏观调控政策的影响比较大，并且市场需求时刻会发生变化，房地产企业的经营也时刻发生变化，因此在执行计划的过程中，必须加强对相关信息的反馈，并根据变化的情况及时调整有关计划。加强月度检查、季度检查和年度检查工作，将事前控制、事中控制和事后控制有机结合起来，实现对计划的动态控制，保证经营目标的顺利实现。

四、房地产开发企业计划管理的分类

1、项目总体开发计划。它是以整个房地产项目作为开发对象，涉及到项目开发的全过程，从项目中标开始，到项目开发、项目后评估结束。在总体开发过程中，以关键节点作为骨干，例如开工、开盘、封盘、竣工、入住等等，通过协调和平衡之后形成。值得注意的是，总体开发计划从全盘考虑，需要确保后期开发计划的连续性和一致性。而对于分期开发项目，允许在开发后期，根据具体情况对成本、售价、利润做出相应的调整。

2、公司经营计划。它是指公司在一个财年内所有经营计划的集合，在编制的时候，主要根据董事会的决定、年度经营目标、项目总体开发计划而制定。管理范围包括一个财政年度。就内容来看，主要包括经营目标、各月的重点工作、为实现目标的行动和措施等等。为了方便管理，常常将年度经营计划分为月度、季度、半年计划，这样便于管理和控制，确保年度经营计划的实现。

五、房地产开发企业中计划管理的运用

在房地产开发企业当中，计划管理是通过以下制度和规定发挥作用的，从而使得企业的经营目标得以更好的实现。

1、计划管理制度。健全完善的计划管理制度是对项目开发进行合理安排的前提，有利于保证施工进度，销售进度，提高企业的管理水平，保证企业经营管理的各项工作有序进行，并提高各部门的工作效率。

2、计划模板。要想顺利开展计划管理工作，建立完善的计划模板体系是十分必要的。也就是常说的报表，通过对这些报表进行研究和分析，能够掌握企业的运行情况，为制定计划，做出正确的决策提供合理的依据。

3、项目开发。在项目开发过程中，主要是明确项目开发的节奏，具体包括以下几个方面的内容：分几期开发建设，开发周期多长，每期的开发量，动工的时间，基础施工时间、开盘时间、封顶时间、竣工时间等等，都要明确下来。当开发节奏明确之后，相关的人员和工作安排也就容易得多，也有利于管理工作的顺利开展。

4、月度运行报表。包括项目经营计划的实施情况以及下个月工作的重点和安排。通过对月度经营情况、销售情况、项目实施情况、项目综合管理情况进行分析，可以为制定相关的管理计划提供科学合理的安排，有利于提高管理水平和管理效率。

六、房地产开发企业中计划管理存在的问题与完善

1、存在的问题。尽管计划管理在房地产开发企业中早已得到运用，并取得较好的效果，然而，由于受到多方面因素的影响，目前房地产开发企业中计划管理仍然存在着一些问题与不足，总的来说表现在以下几个方面。第一、思想重视不够。房地产开发企业容易受到外部因素的影响，然而相关人员的思想观念却没有改变，计划工作赶不上变化的实际情况，往往对房地产的进度、质量、成本等造成不利影响。因而，为了改变这种情况，相关负责人必须转变思想观念，高度重视计划管理工作。第二、执行力不够。计划管理是企业非常重要的工作，然而，如何将计划执行的关键是人。但目前很多的房地产开发企业尽管计划管理工作做到位，也制定了相关计划管理制度，但是执行力不够，很多的工作没有落到实处，最终影响了计划管理工作的实际效果。第三、缺乏后评估制度。在房地产工程项目建设中，当某一阶段性的目标完成之后，往往需要对项目进行后评估管理。但是，目前房地产开发企业缺乏后评估制度，对相关工作经验没有进行总结，制约了计划管理工作的提高。

2、完善对策。为了应对当前计划管理工作中存在的问题，提高企业的效益，结合房地产开发企业的实际情况，笔者认为可以采取以下对策。第一、提高思想认识。由于房地产容易受到外部因素的影响，因此，企业负责人必须提高对计划管理工作的思想认识，认真编制计划，并做好管理工作，以便对项目的进度、质量、成本进行合理的控制，充分发挥计划管理在房地产开发企业中的作用。第二、提高执行力。事实证明，企业和企业之间的差距在于执行力。执行力较差严重制约了房地产开发企业综合效益的提高。因此，今后在实际工作中应该提高执行力，保证计划管理工作的效果。可以采取制定相关的规定，明确相关人员的责任的方式，也可以采取健全奖惩激励机制的方式来提高企业的执行力。第三、建立后评估制度。在实际工作中，当某一阶段性目标完成之后，应该立即对项目进行后评估管理，关键内容是对项目在进度执行方面的经验进行总结，以便为将来的工作提供借鉴和指导。

七、结束语

总而言之，计划管理对房地产开发企业来说具有重要的现实意义。今后在实际工作中，我们需要认识计划管理存在的问题，并根据实际情况采取相应的策略，做好计划管理的各项工作，提高房地产开发企业的综合效益。

参考文献：

[1]张兆维.光华房地产公司项目管理关键环节实践探讨[D].南京理工大学硕士学位论文,2006

[2]范渝.浅论房地产开发企业中的计划管理[J].科学咨询,2009(9)

[3]程志超.浅谈当前房地产开发企业资金管理[J].科技信息,2009(29)

房产人事工作计划第8篇

现将《广州市房地产综合开发管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。

                           广州市房地产综合开发管理实施办法

第一章  总  则

第一条  为加强本市房地产综合开发管理，促进城市建设和经济发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省房地产开发经营条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条  本办法所称房地产综合开发，是指在依法取得使用权的国有土地上进行商品房屋及其相配套的城市基础公用设施建设的行为。

第三条  在本市行政区域内从事房地产综合开发及经营活动，适用本办法。

第四条  本市城市新区开发和旧区改建实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

第五条  广州市建设委员会（以下简称市建委）是本市房地产综合开发管理的行业主管部门。区、县级市建设行政主管部门在各自行政区域内负责房地产综合开发管理工作。

第二章  开发企业技术资质

第六条  从事房地产综合开发的企业（以下简称开发企业），必须持有市建设行政主管部门核发的开发企业技术资质等级证书。

第七条  在本市从事房地产开发的企业、经济组织必须办理工商登记和技术资质审核手续，依法取得独立企业法人资格：

（一）向市工商行政管理部门申请，核发《企业法人名称登记核准通知》。

（二）向市建委申请，提出行业主管部门的审批意见。

（三）向市工商行政管理部门申领《营业执照》副本。

（四）向财政、税务部门办理相应的登记手续。

（五）由市建设行政主管部门审定技术资质等级后，核发《城市综合开发公司资质等级证书》。

（六）凭验资证明、《营业执照》副本和《城市综合开发公司资质等级证书》向市工商行政管理部门申领《企业法人营业执照》正本。

开发企业在领取营业执照后1个月内，到市建设行政主管部门备案。

第八条  开发企业按其拥有自有资金、技术、经济管理人员、开发实绩等条件，划分为一级、二级、三级、四级共4个等级。按以下标准评定其开发企业技术资质等级：

一级开发企业的自有流动资金不得少于2000万元；须配备工程师（含建筑、结构、给排水、概预算、电气等专业工程师）10名以上，会计师、经济师、统计师各1名以上，配备具有初级技术职称的专职统计员。

二级开发企业的自有流动资金不得少于1000万元；须配备工程师（含建筑、结构、预概算等专业工程师）6名以上，会计师和经济师各1名，配备具有初级技术职称的专职统计员。

三级开发企业的自有流动资金不得少于500万元；须配备工程师（含建筑或结构专业工程师）3名以上，会计师1名，配备具有初级技术职称或持有《统计人员上岗专业知识合格证书》的统计员。

四级开发企业自有流动资金不得少于300万元；须配备建筑或结构工程师1名，配备助理会计师和统计员。

第九条  开发企业技术资质等级由市建设行政主管部门或由其委托县级市建设行政主管部门负责审查评定：

（一）市建设行政主管部门审查评定市区内资、外商投资开发企业（含香港、澳门、台湾地区以及外国投资者在市区设立的中外合作、合资和外商独资企业，下同）和县级市一级、二级内资开发企业的技术资质等级。

（二）各县级市建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责审查评所在市三级、四级内资开发企业和外商投资开发企业的技术资质等级。县级市属一级、二级的开发企业由县级市建设行政主管部门初审同意后，报市建设行政主管部门审定。

第十条  申请办理开发企业技术资质等级审查，应提交下列材料：

（一）申请报告。

（二）营业执照。

（三）企业章程。外资开发企业还须提交对外经济贸易部或其委托审批机构发给的批准证书和企业合同、章程。

（四）法人代表证明。

（五）验资机构出具的自有流动资金的验资证明。

（六）技术、经济管理人员资格证书，任职文件及聘用合同。

（七）开发经历和实绩材料。

（八）法律、法规规定应提交的其他书面材料。

第十一条  开发企业的技术资质等级每两年评定一次，实行升降级制度。

申请升级的开发企业，除符合第八条规定的标准外，晋升一级、二级、三级的开发企业从事房地产综合开发的经历分别不得少于4年、3年、2年，并有相应的综合开发实绩。

对不符合原定技术资质标准的开发企业，由原资质审批机关予以降级或吊销技术资质证书。

第三章  计划统计

第十二条  房地产综合开发用地纳入计划管理。市、县级市建设行政主管部门会同计划、国土、规划部门，每年根据市经济发展需要和社会实际承受能力，确定当年房地产综合开发总规模，提出商品房建设计划，报同级人民政府批准后实施。规划、土地管理部门、金融机构根据计划安排规划审批、土地使用权出让、贷款规模。

第十三条  商品房屋建设（包括利用外资经营房地产项目）必须纳入商品房屋建设计划。

商品房屋建设计划分为预备项目和正式项目计划。商品房建设施工应按年度申报商品房屋年度建设计划。

商品房项目开始施工后，列入年度商品房建设计划的公共配套设施投资，不得低于当年商品房计划投资的10％。开发企业必须按照计划完成相应公共配套设施建设。

第十四条  开发企业申报预备项目计划需向市建设行政主管部门报送下列资料：

（一）《房地产开发建设项目手册》。

（二）办理规划报建及征地拆迁手续的有效文件。

（三）建设银行或会计师事务所出具的年度预备项目计划所需的资金证明。

第十五条  预备项目计划经市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。开发企业须持经批准的预备项目计划，向土地房管部门办理批准用地、征地拆迁、土地使用权出让等手续；向规划管理部门办理建筑报建手续，领取《建设工程报建审核书》。

第十六条  开发企业凭下列资料到市建设行政主管部门申报正式项目计划：

（一）规划方案批文及其总体规划图。

（二）《建设工程报建审核书》。

（三）建设银行或会计师事务所出具的正式年度项目计划所需的资金证明。

（四）《房地产开发建设项目手册》。

（五）利用外资合作开发的房地产项目，须提供经市对外经济贸易委员会（以下简称市外经贸委）批准的合作合同、章程及外商进资证明。

第十七条  正式项目计划经市建委或县级市建设行政主管部门审核后，报市计划部门下达。

开发企业须持经批准的正式项目计划向市计划部门、建设行政主管部门、房地产管理部门分别办理《固定资产投资许可证》、《施工许可证》、商品房交易及产权登记等手续。

第十八条  开发企业实行综合开发统计制度，定期向建设行政主管部门和统计部门报送统计资料。不得虚报、瞒报、拒报、迟报，不得伪造、篡改。建设行政主管部门依据企业报送的统计资料评定其开发、建设及经营情况。

各房地产开发企业必须按资质等级配备相应的专职或兼职统计人员，并指定统计工作负责人。

第十九条  房地产综合开发统计工作实行分级管理。市建设行政主管部门负责全市房地产综合开发的统计工作，各县级市建设行政主管部门负责本市（镇）房地产综合开发的统计工作，各区建设行政主管部门负责本区区属房地产开发企业综合开发的统计工作。

第四章  开发建设

第二十条  进行房地产综合开发必须严格执行城市规划。开发企业必须根据规划管理部门批准的规划设计要点，委托有相应技术资质的规划设计单位编制开发项目修建性详细规划。

第二十一条  除单幢建设的普通民用建筑项目外，房地产开发项目规划方案由开发企业报请所在区（或县级市）规划管理部门会同各专业管理部门按照规划设计要点进行论证后，报市规划管理部门审批。

开发项目的勘察、规划设计和建筑设计，应当委托具有相应资格的单位承担。

第二十二条  房地产开发项目实行市、区两级建设行政主管部门合理分工、条块结合的管理制度。开发企业应当在办理开发项目的《规划用地许可证》后的15日内，持规划批文到市建设行政主管部门备案、领取《房地产开发项目手册》。

开发企业在房地产项目实施过程的主要事项和政府有关部门对开发企业的开发经营的审查、批准、处理意见均记录在《房地产开发项目手册》中。开发企业每年10月将《房地产开发项目手册》送项目所在地的区建设行政主管部门验核。

第二十三条  开发企业之间相互转让土地使用权进行房地产开发，转让中的受让人应当在向原审批机关办理土地使用权变更登记手续后的15日内，持土地使用权转让合同、土地使用权变更登记证明和原《房地产开发项目手册》，到市建设行政主管部门备案，并办理项目开发人变更手续。

第二十四条  开发企业进行新区开发、旧城改造需要进行建筑物拆卸施工的，须委托有相应资格的施工企业进行施工。开发企业在开始建筑物拆卸施工前，应向房屋所在地的区建设行政主管部门申请，经批准并领取《建筑物拆卸工程施工许可证》后才能进行拆卸施工。《建筑物拆卸工程施工许可证》由市建委统一印发。

第二十五条  《建筑物拆卸工程施工许可证》由开发企业内具有工程师以上职称的工程技术人员作为申报人，在授权范围内代表开发企业向所在区（或县级市）建设行政主管部门办理申请手续。拆卸项目的工程技术和安全责任由申报人负责，拆卸项目的经济责任及工地管理责任由开发企业承担。

第二十六条  申报人办理《建筑物拆卸工程施工许可证》须提交下列文件资料：

（一）开发企业申请报告及法人授权书、申报人技术职称证书及任职证明。

（二）市国土局房管局鉴证的房屋拆迁补偿协议书的产权交换证明。

（三）房屋拆卸安全技术管理方案。内容包括承担拆卸工程施工的企业名称、资质证明；拆卸房屋原有结构构造勘察结果及其1∶500建筑物位置平面图；拆卸安全技术监督措施；拆卸施工现场围闭方式；工地余泥排放准运证；对分期拆卸的项目，应列出分期的安全保障措施。

第二十七条  房地产开发项目应当按有关规定选择具有相应资格的施工单位，并与施工单位签订书面合同。建设工程开工，开发企业应将指定的施工现场总代表人、委托建设监理单位和施工单位项目经理情况，报项目所在地的区、县级市建设行政主管部门备案。

第二十八条  房地产开发项目实行建设监理制度。开发企业必须委托具备建设监理资质的单位实施建设监理，审查工程计划和施工方案，监督施工单位严格按规范、标准施工，控制工程进度和质量，检查安全防护设施，认定工程质量和数量，参与处理质量事故，验收工程，提出竣工报告。

第二十九条  综合开发项目，实行单项工程项目竣工验收和住宅小区（组团）竣工综合验收制度。

第三十条  单项工程完工后，必须报有关专业管理部门进行单项工程验收。

单项工程验收不合格的房屋，不得交付使用。

第三十一条  全部工程完工，开发企业应当将用地红线范围内的占用道路、绿地的临时建筑、堆放的材料、工地围墙拆除、清理干净，并疏通排水管道，及时修复施工过程中损坏的市政、公共设施。同时申报综合验收。

第三十二条  商品住宅小区（组团）全部竣工并经全部单项工程验收合格后，开发企业应当凭相应的验收资料向市建设行政主管部门提出组织综合验收的申请。建设行政主管部门收齐有关资料后，应在60天内组织有关部门进行综合验收。

经有关部门同意实施分期建设的住宅小区（组团）的综合验收可以分阶段进行，待全部建成后再进行整体综合验收。

综合验收应当包括以下内容：

（一）规划要求是否落实。

（二）配套建设的基础设施和公共服务设施是否建成。

（三）单项工程质量验收手续是否完善。

（四）拆迁补偿安置方案是否落实。

（五）物业管理是否落实。

第三十三条  居住小区或住宅组团的综合验收，分两步进行：

（一）由开发企业向项目所在区建设行政主管部门申请组织初步验收。

（二）通过初步验收的住宅小区，由市建设行政主管部门会同有关部门组织正式验收，验收合格的，核发《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》。

第三十四条  开发企业销售的商品房出现质量问题，属竣工1年以内（含1年）的，由市建设工程质量监督站负责鉴定，属竣工1年以上的，由市国土局房管局属下房屋安全鉴定所负责鉴定。

经鉴定，如属非购房者使用原因造成，应由开发企业负责保修，质量问题严重的，应予以更换或退货。

质量问题如属于施工企业或其他责任人过失造成的，销售商品房的开发企业有权向该责任人追索赔偿，或由该责任人自行承担。

第三十五条  在建的住宅小区，或分期建设，局部已交付使用的商品房及其配套市政、公用设施，由开发企业自行或委托有管理资格的物业管理单位提前介入管理。承担维护居民入住范围的生活环境卫生和安全，协助有关部门预防和制止各种违法建筑等行为。

第三十六条  建成并通过综合验收的住宅小区（组团），凭《广州市新建住宅小区（组团）验收合格证书》，向所在区建设行政主管部门办理移交管理手续。

第三十七条  商品房及其配套设施移交管理时，开发企业应同时移交其验收档案资料，缴交住宅小区管理统筹金，并与区建设行政主管部门签订提供物业管理用房的合同书。

第五章  房地产经营

第三十八条  除享受国家优惠的政策性居民住宅实行政府限价外，开发企业销售商品房按照市场供求情况自行定价。开发企业须在签订商品房销售（预售）合同30日内分别向市（县级市）建设行政主管部门、房管部门和物价管理部门如实申报销售（预售）成交价。

第三十九条  利用外资兴建商品房，需具备市建设行政主管部门对该项目建设管理的初步审查意见。

申请办理利用外资兴建商品房项目初步审查，须报送下列文件资料：

（一）中方合营者申请办理立项手续的报告。

（二）合作各方共同签定的意向书或协议书。

（三）项目可行性研究报告或项目建议书。

（四）《建设用地规划许可证》及规划设计要点。

（五）《建设用地通知书》。

第四十条  开发企业在向市外经贸委申报审批项目合作合同、章程时，须提交该项目用地有偿出让或转让合同，或经政府主管部门批准获得土地使用权的有效文件，作为合作企业合同的附件。

第四十一条  开发企业赴境外购买土地、房屋，从事房地产开发经营，应当填报《房地产开发项目手册》，办理有关国有资产管理及对外经济管理审批手续。

第四十二条  开发企业向境外出售商品房，应经市建设行政主管部门审核同意，并报市外经贸委批准。开发企业在境外出售（预售）商品房应公布批准机关及批准文号。

第四十三条  开发企业预售商品房屋，必须持有《预售商品房许可证》。开发企业刊登售房广告以及签订销售、预售商品房合同时，必须载明预售商品房许可证号码。

第四十四条  开发公司出售商品房，买卖双方必须签定售房合同，并到土地房产管理部门办理房屋所有权和土地使用权权属登记。

第六章  法律责任

第四十五条  有下列行为的，由市建设行政主管部门按规定进行处罚。

（一）违反本办法第二十四条规定，逾期不办理房地产开发项目开发人变更等有关手续的，责令其限期补办，并可处以10000元以上，50000元以下的罚款。

（二）违反本办法第三十九条规定，不如实审报成交价格的，处以10000元以上，200000元以下的罚款。

第四十六条  对下列行为由市建设行政主管部门予以警告，责令限期改正，并可处20000元以下的罚款。

（一）违反本办法第七条规定，逾期未备案的。

（二）伪造、涂改《房地产开发企业资质等级证书》的。

（三）不如实填写或不按规定时间交验《房地产开发项目手册》的。

第四十七条  对下列行为，由市建设行政主管部门责令其停止活动，并可处以项目总投资额1％以下罚款，并视具体情况对开发企业降级处理：

（一）违反本办法第二十一条规定，委托无相应资格的单位承担设计任务的。

（二）违反本办法第二十五条规定，委托无相应资格的施工单位承担施工任务的。

第四十八条  各建设行政主管部门要按规定对开发企业进行资质审查，对2年以上无开发业绩，或有严重违规行为的企业，由市建设行政主管部门分别给予降级、撤并和吊销开发资质证书等处分。

第四十九条  违反第二十四条，未向原土地审批部门办理转让或变更手续，通过私下转让土地使用权或私自以合营方式开发房地产的，由市、县规划土地部门分别对其违法用地、违法建设作出处理。并由市、县级市建设行政管理部门对有关开发企业给予降级处理。

规划、土地部门除按规定进行必要的处罚外，对情节严重者，按规定收回其土地使用权。

第五十条  当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知书之日起15日内，向作出处罚决定机关的上级机关申请复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起15日内，向人民法院起诉。

第五十一条  建设主管部门及其他有关业务主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊的，由其所在单位或其上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第七章  附  则

房产人事工作计划第9篇

二是积极开展村庄环境整治活动。全县共有95个村庄开展了环境整治，通过组织、宣传、发动，全县八镇一区村庄环境工作取得了明显成效，累计拆除旧房、危房2.4万平方米，新建和改造农村道路93.7公里，新增村庄绿化4.1万平方米，新建下水道23.5公里,清除粪坑5096个，清理草垛等乱堆乱放2560处，新建垃圾箱580个，新建农村公厕68个，建设农村休闲广场17个，新建文化活动室1*7平方米，清淤河塘168个，新建路灯334盏。通过村庄环境整治，改善了农民居住环境，提高群众生活质量，全县5万多农民从中受益。

三是积极推进“三个集中”建设。主要是抓好十里牌农民康居小区等6个农民康居小区建设，永阳镇、东屏镇、白马镇、和凤镇、石湫镇等农民康居小区已全部开工建设。通过镇和村集中点的多层次“集中”建设，有效地推进了我县城镇化进程。

四是继续加大以工业集中区为核心的小城镇建设。重点镇白马镇紧紧抓住“三个集中”发展契机，率先完成年度小城镇建设目标任务。共建设道路3.2公里，完成集镇主街道黑色化铺装长6.4公里，完成工业集中区530亩的三通一平工程，招商引资11家企业进驻工业集中区，县其他各镇也都自我加压，加大城镇基础设施建设。20*年我县小城镇建设总投入达11578万元，较2005年增长了48%。

五是进一步规范村镇建设管理。在全县组织开展了《南京市村镇规划建设管理暂行办法》培训学习，进一步规范村镇规划建设办事程序，严格“一书一证”、“一书两证”的发放。共办理村镇建设选址157件，面积1.5万亩，用地212件，面积6704.69亩，建设工程67件，建筑面积25.1万平方米，村镇建设行政许可436件。

(六)房地产持续健康发展，住房保障体系进一步完善

坚持以促进发展为主题，围绕中心，突出重点，全县房地产业取得了较好的经济和社会效益。

一是房地产业持续健康发展。房地产的开发建设是城市建设的重要内容，也是拉动全县经济发展的重要动力，20*年我们从规范房地产市场秩序，保护老百姓的消费积极性着手，制定整顿**县房地产市场经济秩序三年规划，以确保全县的房地产业市场秩序良好的运行。到年底,全县共有房地产开发企业43家，其中二级资质4家，三级资质35家，四级资质4家，到期换发新资质证书的27家。截止12月底，全县共有18家房产开发企业在建项目34个，在建面积约80万平方米，其中已竣工面积40万平方米，20*年新开工面积31万平方米，全年目标任务顺利完成。共组织11个住宅项目的综合验收，建筑面积约24万平方米，综合验收率100%，合格率100%。在验收的过程中，更加注重对小区整体的容积率、房屋实际测量面积的考核。全面推行了以《房地产开发项目管理手册》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为主的“一册、两书”管理制度，商品房预销售逐步走上规范。加强了房地产预警预报系统的上报工作，全县房地产开发企业基本参加预警预报系统。规范了市政附属工程验收，尤其对住宅小区内的雨污分流管线敷设更是严格把关，为今后的污水处理打下良好的基础;积极组织开发商参加**系列宣传周的活动，进一步扩大了**房地产的知名度。

二是房管工作稳步推进。县房管所围绕服务经济建设这个中心，进一步解放思想，创新思路，转变作风，认真履行职能，稳健推进全县房产工作及房地产的发展，树立了房产行业的良好形象。一年来，共发放商品房预售许可证34件，商品房买卖契约2361件鉴证，面积27.9万平方米，商品房交易1342件，面积15.5万平方米，申报金额28592.6万元;房改房交易203件，面积1.6万平方米，申报金额2224.2万元。坚持为民办实事宗旨，在保证直管公房住户居住安全的同时，也做到了房屋维修工作的安全性，不管是雨雪天气，还是节假日，工作人员轮流值班，保证了直管公房的及时维修。全年直管公房住宅房建筑面积8945.15平方米，非住宅房建筑面积约933.95平方米。此外房地产评估、白蚁防治、物业管理、房产测绘也取得新的成绩。

三是房改工作得到加强。县房改办坚持以住房保障统揽房改工作的全局，咬住年初制定的各项工作目标，以抓好住房保障为中心，以新、老职工货币化分配和已购公房上市交易作为重点，加强对经济适用住房建设的管理，认真履行职责，严格依法行政，改进服务态度，提高办事效率，房改工作实现了新的突破。共发放住房补贴800万余元，计280人次;组织收缴商品房房屋维修基金1033.14万元，计2301户，出具房改房维修基金证明246户，拨付维修基金共计37.3万元;按照省、市、县有关文件精神，及时纠正以往在房改中以大改小的问题，共清理纠正69户，收回房款9.98万元。

四是经济适用住房建设有序进行。20*年我局继续大力发展经济适用住房和廉租房建设项目，建设经济适用住房20000平方米，廉租房2000平方米。目前21000平方米经济适用住房和2000平方米廉租房已全部交付，廉租房已分房到户。

五是城乡统筹取得重大进展。一年来，我们不断抢抓统筹城乡发展的大好机遇，加快**新城建设，主动与市帮促部门市房产局密切联系，争取资金，寻找城建融资的最佳对接点。市房产局在05年借款1000万元的基础上，*年仍然免息借款1000万元用于城建重点项目建设;拿出近200万元，支持我县廉租房建设、网上房地产软件开发应用、老旧小区的出新改造、危旧直管公房的改造与维修及小城镇建设;继续通过委派专业人员到市局跟班学习等形式，每年为我县培训一批专业技术人才;竭力帮助我县进行招商引资。10月中旬，我局和市房产局共同成功主办了20*年南京**新城建设项目推介会，共拿出21个项目，取得较好的效果。

(七)强化开拓创新，局各项工作得到进一步优化

一年来，全系统坚持解放思想，大胆实践，勇于开拓，各项改革取得了丰硕成果。

一是积极提升城市开发建设的市场化运作水平。发挥规划调控作用，广泛吸纳城市建设资本。利用土地、市场等资源优势向市场要资本，向县外吸纳资金，会同国土、计经等部门编制旧城改造和新区建设出让地块计划，按照公开、公平的竞争挂牌方式逐年投放市场。同时借市场投入契机，低成本打通市政节点，将城市道路、广场涉及拆迁的房屋纳入各开发地块整体包装出让，减少了市政建设成本，仅20*年5条新城区市政道路建设通过BT市场化成功运作，融资1.69亿元。

二是招商引资工作取得重大突破。一年来，局系统干部职工自我加压，开拓进取，充分发挥城市建设联系面广的优势，积极开展招商引资工作。年初及时调整和充实了局招商引资工作领导小组和工作组，对招商引资任务进行目标二级分解，通过建立了考核奖励机制和风险抵押责任制等多种办法，较好地完成了局招商引资目标任务，共引进内资2190万元，实际利用外资50万美元。

三是积极做好“双清”工作。以“发案少、秩序好、社会稳定、群众满意”为目标，全面落实县委、县政府综治创建部署，坚持“打防结合、预防为主”的方针，深入开展社会治安综合治理和安全文明单位创建活动，严厉打击和防范建设领域拖欠工程款和农民工工资行为，全力维护社会政治经济秩序稳定，提高了人民群众对建设队伍和行政人员的满意度，重点解决了中原阳光城项目和八幸回峰公司拖欠问题，共清欠发放农民工工资400余万元，清欠率达100%，维护了农民工的合法权益和全社会的稳定。

四是经济效益逐年提高。县建筑设计院共完成勘察设计项目150多个，完成建筑设计面积39万平方米，同比增长11.4%，实现勘察设计收入401万，同比增长21.5%，签订监理合同2*万元，实现监理收入169万元，同比增长38.3%，年度各项指标均超额完成。县房地产开发总公司强化管理，开拓创新，积极参与我县经济适用住房和廉租房的建设，通过南苑小区建设的整体运作，建成城南生活路，对全县旧城改造和公益设施建设起到了积极的推动作用，实现销售收入1433万元，累计上交税收及基金共计1*万元。此外，我局经营性事业单位的改制终于实现了零的突破，也为全南京市的建设系统事业单位改制的全面完成发挥了重要作用，本着公开、公平、公正的原则，严把改制程序关，县房地产开发总公司改制方案全票通过，县建筑设计院的改制工作正在积极推进中。

(八)深入开展民主评议行风和政风活动，为民执政水平得到提高，机关作风进一步好转

一年来，全系统在抓好物质文明建设的同时，高度重视精神文明建设，着力打造一支作风过硬的建设队伍，全系统紧扣时展主题，围绕中心，服务大局，与时俱进，不断加强精神文明建设，为建设事业的改革与发展提供了有力的思想保证、精神动力和智力支持。20*年，县建设局被市委、市政府评为“城市建设立功竞赛先进单位”，并作为全市13个区县建设局的唯一代表上台领奖，这是我们建设局全体职工共同努力的结果，也是我们建设局全体职工的荣耀;被市委、市政府表彰为“新农村八件实事先进集体”、“平安创建先进单位”及多个市级单项先进，县房管所被市委评为“优秀基层党组织”，另外还有多个单项获奖;有多名同志分别获省市县先进个人。在这里我还告诉大家一个好消息，在20*年全县千人评议机关作风工作中，我局排名比去年又前进了5位，综合排名第13名，这一成绩来之不易。

一是民主评议行风活动取得阶段性成效。围绕城市规划、建设、管理中心，认真扎实地开展了规划、房产行业行风评议活动，取得明显成效。成立了行风评议领导小组，专门制定下发了开展民主评议政风行风工作的实施意见，与各相关科室及下属单位签定了责任状。以提高办事效率和服务群众为宗旨，建立健全了岗位责任制，规范工作程序，大力推行政务公开，公开办事程序、收费依据和标准等服务内容，方便群众办事，主动接受群众监督。坚持边评边改，如房管所在梅雨季节到来前，对有问题的直管公房及时进行了维修，消除了隐患，保证了直管公房住户的安全。局规划科、拆迁办等科室对群众咨询的问题及时解答，对群众反映的问题及时调查回复，对群众提出的合理建议及时采纳。规划、房产所有窗口工作的人员责任心、服务质量都得到了提高。加大了“首问负责制”和“限时服务承诺制”的落实力度，狠抓文明办公，改善窗口形象。对全县所有工业类项目实行了零规费;对所有的工业园区项目的审批都做到了随到随办，并定期回访，保证为全县各方面提供最便捷周到的服务。特别是围绕全县175个重点工业项目的落地及开工建设，强化快捷高效的行政审批服务，加快了重大项目推进速度，确保了重点项目顺利进行。以信息化建设为载体，大力推行政务公开，优化办事流程，目前除特殊规定外，规划审批、拆迁、住宅综合验收等行政许可事项全部实行了网上公示制，让规范服务、高效服务、便捷服务惠及每一个企业和群众。一年来，网上公示规划审批项目近44项，是2005年的一倍，建设局政务网的点击率超过了15万人次。

二是党风廉政建设及精神文明建设进一步加强。

首先是加强教育，着力提高干部队伍的思想政治素质，在学习方面，局领导班子带头学习，认真落实党委中心组学习制度，重点学习党的十六届五中、六中全会精神及省市党代会精神，“三个代表”重要思想，集中学习了总书记有关“八荣八耻”的重要论述，开展了学习活动。其次是抓好党员干部的学习。运用先进性教育活动创造的好做法，加强对党员干部的理想信念和从政道德教育、党的优良传统和作风教育、党纪条规和国家法律法规教育以及社会主义荣辱观教育;深入开展结对帮扶活动，共向联系点村、社区捐赠款物4万多元，慰问了联系点村和社区的困难群众和特困学生。

三是深入推进“三级联创”活动。坚持把党建工作作为促进机关作风建设的有效载体，深入开展了“三级联创”活动，积极争创“五个好”部门党委，党建工作为机关作风建设提供了有力的组织保障和思想动力。强化党建目标管理，成立了创建工作领导小组，制定了“打基础、求发展、见成效”的“三步走”创建规划。创新双重考核方法，考核结果直接与年终奖金挂钩。丰富党员实践活动内容，在城区主要地段设立了党员先锋岗、党员示范岗、党员责任区、社区小分队，为社区做实事，有效激发了党员的积极性。党员先锋岗自设立以来，共开展各类帮扶济困活动20多次，捐款2万余元，受理投诉、求助电话50多起，无偿帮助居委会及社区居民解决各类实际困难50多件，折合款项20多万元;开展了党员“融入社区(农村)、永葆先进”主题活动。坚持每周一次局党政工作联席会议和每月一次中层干部参加的局务会议，做到了局所有重大事项都坚持集体讨论，集体研究、集体拍板。党建工作制度的全面建立为加强我局机关思想作风建设提供了可靠保证。

二、20*年城建工作存在的问题

在肯定成绩的同时，我们仍要清醒地看到，建设工作还存在着一些问题和不足。主要表现在：建设资金紧缺，筹集难度加大;用地趋紧，不能满足工程建设需求;拆迁工作阻力过大，拆迁氛围不够够浓厚;少数房地产开发企业的行为不规范，行业管理缺乏有效的手段;城市建设和管理某些方面的工作基础还比较薄弱，少数工程建设有关手续还不是很完备，内部的工作机制有待进一步加强，城市建设和管理的水平与先进地区相比还存在较大差距。个人工作能力和水平还有待进一步提高，工作人员在岗专研业务的风气还不够浓，专业资格考试的氛围还不够广泛深入，鼓励学习、鼓励先进的激励机制还不够完善。对这些问题，我们务必高度重视，采取有力措施切实加以解决。

三、20*年工作计划

20*年是“十一五”规划实施的第二年，也是我县“实现经济五年翻两番特别是前三年翻一番”的关键之年，建设任务是**有史以来最繁重的一年，任务艰巨，工作量大，做好*年工作至关重要。全局上下要把*年的城市建设作为提升**形象的良好契机，加大工作的力度，提高工作效率，积极协调配合，强有力地推进项目落实。城镇建设的指导思想是：认真贯彻落实党的十六届六中全会及市十二届党代会精神，以科学发展观统揽全局，以构建和谐**为目标，以城镇发展为核心，既负重奋进，又量力而行，突出便民和群众受益，突出管理水平提升，注重新城建设的突破，注重老城功能的完善，注重城市环境的提升和人民生活水平的提高，以及经济建设发展的良性互动。城市规划、建设和管理工作将遵循“规划先导、拓展新城、完善老城、环境优先”原则。主要内容有：

(一)、继续深入和完善各项规划工作，为城市建设有序发展、合理布局创造科学依据

根据省市城乡规划会议提出“三年内实现规划全覆盖”的精神，将“工业园区、城市近期建设区、重点区域、重要基础设施”的规划编制列入优先。继续规范规划管理，强化规划咨询和公示制度，严格规划审批。一是继续实施数字化地形图“全覆盖、保重点”工程，拟测绘无想山、天生桥、卧龙湖等地块40--50平方公里。二是进一步深化规划编制，扩大规划覆盖面。启动编制重点区域控制性详细规划8平方公里，开展城区道路专项规划、重点区域概念规划、城市街道设计等。三是加快小城镇规划编制。启动并完成石湫、东屏两镇总体规划修编，适时启动其他镇总体规划修编工作;开展重点工业功能区的控制性详细规划编制，完成石湫、东屏、和凤工业配套协作区的控制性详细规划。完成县域北部区域发展规划。四是完成村庄建设规划。在镇村布局规划的指导下，根据市下达计划完成部分村庄建设规划，继续做好村庄建设规划，完成县域35个特色村庄建设规划。

(二)、继续加快**新城建设，拓展新城框架，提升服务功能

根据新城总体规划，20*年将继续拓展新城框架的交通骨架系统，计划实施新城道路“二横二纵一改造”工程。具体项目有秦淮路南延、韩辛路南延、幸庄一号路、幸庄二号路、金蛙路拓宽改造。争取对县人民医院、县体育中心、广电大厦等社会事业实施项目开工建设。

(三)、继续完善老城基础设施建设，全面提升城区环境

一是抓好城区路网的完善工作。继续加快老城次干道建设，进一步改善城区交通状况和出行条件，做到方便群众出行。具体项目有城东干道、韩辛路、花园路东延、交通路西延、花园西路、双塘路。二是加大城区绿化景观建设，提升老城环境。主要目标是加大新城BT道路绿化建设和老城景观工程整治，新城道路绿化建设项目有珍珠南路南延、龙山路东延、青年路东延、中山东路东延等两侧绿化建设;景观提升项目有城北干道中山河景观整治,护城河景观提升,长途客运公司四周景观、金湖毕交叉口景观、中山西路环境整治、宝塔路、机场路、宁高线环境改造以及零星改造等。

(四)、继续大力实施民心工程，切实为老百姓排忧解难

继续做好便民工程，完善一批城市设施功能和便民设施。一是进一步加大路灯建设力度。新设路灯10公里;更换路灯5公里;完成新建广场及河道的亮化。二是继续做好市政养护及市政110服务、绿化管养。三是建设一批绿化广场、停车场和公厕。四是继续实施经济适用住房和廉租房工程。新开工经济适用住房3万平方米，廉租房2000平方米。

(五)、逐步完善住房保障体系，促进房地产健康平稳发展

加快县城房地产开发，力争城区新开工面积30万平方米，竣工面积35万平方米。加大廉租房和经济适用住房建设，同时高标准启动一批具有**特色的休闲旅游度假项目。

(六)、继续加大以工业集中区为核心的小城镇建设，深入推进新农村建设

一是加快推进“三城九镇”建设。重点推进白马、石湫两镇的城镇设施建设，完成白马镇政府办公楼、康居路、镇下水道、府前广场及绿化工程建设。完成石湫镇石峰路等3条道路、集镇路灯、自来水管网延伸等建设。二是继续做好小城镇“三个集中”建设。加快推进农民居住向城镇、向规划居民点集中，按照镇村布局规划，引导农民新建住宅向规划居民点集中。三是加大集镇基础设施建设。全面提升集镇主干道的环境水平，继续完善镇区基础设施配套建设，同时加快各镇工业集中区的基础设施建设。四是积极开展村庄整治工作。按照因地制宜、实事求是、有序推进的村庄整治原则，完成一批村庄整治工程。

(七)创新党建工作思路，全面加强党的建设