2013年，奔腾电工电商的主要工作是深度挖掘各平台，主导全网精细化运营，出台相关政策扶持各商。同时，建设全网分销体系，快速拓展，全面渗透泛电商平台，启动官方商城，布局未来电商战略，探索020模式，并通过大力发展海外电商，撬动海外市场，将奔腾品牌低成本、低风险、快节奏的推向国际市场。
2010年，奔腾电工在正式上线之前就给了自己清晰的品牌定位：腰部制胜。POVOS奔腾制定了中间价破局领航从有到好以需求为导向的电商模式。因为，目前在网上购物的消费者以80后90后为主，由于经济实力有限，他们购买剃须刀既注重外观和性能，又重视性价比。抓住了他们这样的特性，奔腾剃须刀一方面要从产品的设计入手，还要关注产品的品质。于是，奔腾剃须刀锁定了客单价在消费中端，主要针对白领人群，产品定位为“高端不高价，低价不低端”，脱离了“高打高举”的传统营销方式，通过精准定位与精细化运营迅速切入线上市场。
因为产品定位与网络的消费群吻合，奔腾剃须刀上线之后，获得了在传统渠道很难达到的业绩。例如，PQ3300单次活动销量突破24994台，创造淘宝类目单品单日销售第一名的纪录，被列为淘宝大学堂经典案例。PQ3202单次活动销量达到16154台。PQ8108总计销售10198件，单日销量达200万元。
随着销售业绩的增长，奔腾电工的电子商务开始从销售转向营销层面的转型，通过一系列主题活动，深入挖掘消费者的需求。例如，与腾讯微博、QQ空间联合开展“人生第一把刀”的主题活动，意在通过网络营销，抓住腾讯的主流年轻群体，让奔腾剃须刀成为他们青春、成长的见证者。还有，每月推出一款“星座版”剃须刀，呼吁正能量。
奔腾剃须刀的产品精准化营销定位主打价值战，核心是关注用户需求，对产品消费需求进行深层次挖掘，出奇制胜，发挥奔腾本身的核心产品优势，成功搏杀出路。这些线上营销的展开，给一个男士的日常用品赋予了很多全新的内涵，情感，形象，修养等，而这些正是年轻消费者内心的需求所在。使得奔腾剃须刀的电子商务从以产品为导向转向以满足消费需求为导向的营销品牌。
随后，奔腾电工开始做全网分销的布局和规划，在此基础上，线上迅速铺货，扩大铺市率，挖掘培养潜力客户；全平台供应链管理；打造淘宝官方旗舰店；实施全网销售监控；统一品牌推广；整合淘宝及厂家的资源综合利用。
其中，在全网品牌传播方面，奔腾电工利用新媒体社会化营销，整合全网资源，以“广告事件化，事件广告化”为核心，进行全网品牌传播，将奔腾打造为强势品牌，形成品牌文化影响力。通过微博营销，推出奔腾企业品牌宣传，为产品品质担保，形成企业与品牌相互影响提升的传播气场。
为了加大线上渠道网络的建设，奔腾电工还制定了店铺扶持计划：为专卖店提供广告资源扶持；设立扶持基金；电商产品线支持规划：做线上的新产品展示曝光；给予店铺销售运营和活动运营支持；与店铺联合参加促销月等。为保障信息流畅通无阻，并最大化发挥群体的力量，奔腾电商倡导互联网分享精神，组建了客户群、设计群等QQ群，群策群力，共同进步。如奔腾荣爵店铺，为“聚划算”贡献了店铺设计图。以奔腾电商团队为核心，还将陆续组建其他QQ群，帮助店铺培养中坚力量。
为了提高线上店铺的运营水平，优胜劣汰，2012年，针对各等级店铺进行全面KPI绩效考核，奔腾电工制定了KPI店铺考核，对表现突出的商家进行更大的支持鼓励，对考核不及格的店铺。经过帮助依然无法改进的店铺，要全面清理淘汰出局。同时，为了整顿线上市场的秩序，维护品牌形象，奔腾电工还建立全网防窜货体系营造品牌形象，整顿产品市场，针对乱价、假冒伪劣等影响品牌和有损奔腾形象的现象大力展开整顿。如收编店铺，对线下市场与线上电商分开管理，电商总部统一授权，规范出货流程；产品设立单独序列号，从货源控制产品市场流通，进一步防止扰乱市场的行为；平台市场统一管理，真正做到平台市场统一管理，无缝对接，以严谨的品牌形象做好做大全网商务合作。
这一套组合拳之后，奔腾电工的线上销售得以持续爆发。如2012年的淘宝双十一活动，奔腾电工的电子商务中心从7月初就开始规划筹备，并得到销售、财务、研发、工厂、营运等部门大力支持；随后，通过多次的会议、视频召集商共同筹划，历经产品策略、库存准备、店铺PKI体系建立、活动方案、宣传推广等一系列酝酿，迎接双十一大战。
11月1日起，奔腾电商全员紧锣密鼓的进行设计、价格巡查、资源争取、库存调整等，并积极号召全公司一起加入宣传。自11月10日晨时，电商部门就拉响了战斗警报、誓师动员，全网设计紧密调整、每半个小时价格巡查、数据监控、广告投放实时优化、客服检验、运营支持、各店铺现场督战、战术即时调整等一系列措施紧锣密鼓而有条不紊的执行实施。在公司全员的通力支持下，实现了单日销售过千万的成绩，同比2011年增长达到17倍。当天，奔腾电工在京东、苏宁易购、1号店等平台的单日销售额也超过百万元。
自此，奔腾电工从2010年初涉电商占年度销售总额的1%，到2011年下半年9月组建电子商务专业团队运营以来，截止2012年底，电商已经占奔腾电工销售总额的30%，主推产品剃须刀、电吹风等品类在行业排名上均有较大提升。奔腾电工成为淘宝2013年度首批规划合作的十八个品牌之一，并于天猫第三届家电行业交流会上，获得“最佳成长品牌奖”及操盘手的“小蜜蜂奖”两个奖项，这都足以证明奔腾电工线上的成功。
所谓“一铺养三代”，商铺从来就是最受欢迎的投资品种，也是投资回报稳定、升值潜力大的投资品种，现阶段的“商业地产一卖就死”的现象，其本质不在于商业地产能不能销售，而是商业地产还刚刚起步，――如果说住宅地产是一道一元一次方程式，那么商业地产就是一道多元多次方程式，商业地产产业的开发营销链刚刚达到小学生的水平，还达不到可以解开多元化方程式的中学水平。
商业地产，一道多元多次方程式
――深圳世方商业地产顾问有限公司6年专业营销实践
同样是在深圳的东门商业旺地，同样是分割销售的商场，位于东门中路的九龙城，与坐拥东门步行街核心和老街地铁站双重地利的八达商场，却形成了强烈的经营反差：九龙城商场人气旺盛，不仅商场低楼层满租，连六七层以上几乎没有空铺，而八达商场空置严重，业主不得不打出自行招租的条幅。
在东门商业中心，类似八达商城遭遇的还有新2000广场、金世界商业中心等物业，这些当初销售火爆的商场如今惨淡经营，既让投资者背上了沉重的包袱，也使开发者滑进了商业地产的深渊。
曾创下商铺40万元/平米天价的东门九龙城，之所以成为东门的“常青树”，关键在于开发商茂业集团雄厚的经营实力，九龙城也一度发生招商和经营危机，业态也在不断调整之中，如果没有强大的经营管理做后盾，相信就不会有九龙城的今天。
不仅是东门茂业九龙城，人民南罗湖口岸的罗湖商业城、华强北的赛格电子广场、宝安区的宝安电子城等销售过的商场，尽管同样面临着产权分离的局面，但是在开发商成立的管理团队有力地经营下，不但经营稳定，有的更创下了深圳商业的奇迹。
同样的地段，同样是销售型商业地产，其结局却是天壤之别，――那么，商业地产销售产权分离之后，“命根子”究竟在哪里？怎样才能保证商业地产的可持续经营，使商业地产销售之后成为良性物业？
2001-2004年，商业地产简单销售的时代
2001-2004年是我国商业地产刚刚兴起之初，如同超级女声一夜红遍大江南北一样，商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民卖铺”的热潮。这一阶段的商业地产以纯销售为主，能卖掉就万事大吉，主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只管卖不管租，二是包租十年销售。
简单销售模式一：引进主力店，包租十年销售。
商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，投资者往往看中这种销售方式的长期稳定性回报，加上商铺面积分割得很小总值才几万十几万、首期不过几千元，在全国范围内形成了一股“全民买铺热”，然而实际上，这种长期包租的虚拟产权式商铺，并不能给予投资者稳定的收益，投资者恰恰成了受害者。
首先，虚拟产权式商铺，其铺位分割与实际经营卖场不吻合。虚拟产权式商铺，绝大部分为大商家长期包租，以超市、百货卖场的形式经营，而超市、百货的开放式卖场布局，导致经营的铺位与销售分割的铺位完全不一致，投资者购买的铺位有的成为货架，有的成了通道，投资者在经营卖场里根本找不到自己的铺位。
其次，包租期满后难以为继。虚拟产权式商铺包租期满后，业主找不到自己的铺位。由于经营铺位与销售铺位不一致，业主在包租期满后根本找不到自己的铺位，如何再出租？ 此外，大商家整体租赁的租金相当于同地段租金的一半以下，包租期满后，小业主接受不了大商家的过低的租金要求怎么办？大商家谈不好租金撤走了，商场如何再经营？
其三，包租期内也可能会出问题。事实上，当前大商家正在疯狂扩张，存在着巨大的经营风险，疯狂扩张使得大商家就像吹气球一样，气球越吹越大，有的最终升上了天，有的却吹破了。一旦大商家经营不善或关门倒闭，发展商又拿什么支付包租期的小业主回报呢？另外，如果发展商经营不善，无力支付小业主租金，如何兑现包租承诺？
总之，虚拟产权式商铺是发展商套钱融资的手法，一方面发展商用低租金招大商家进场，另一方面却要给小业主高回报，其自身也是利益的损失者，一旦其资金回报率达不到年回报8%，必然要亏损甚至倒闭；另一方面，小业主在包租期内和包租期满后风险都很大，小业主也是利益损失者。建设部曾多次查处虚拟产权商铺，如合肥采取虚拟产权商铺包租销售的某广场就被建设部查封，重庆在某包租销售的虚拟产权式商铺查封后，有关部门立即规定销售的商铺必须要有独立门牌号，同时必须是独立经营等。
虚拟产权式商铺存在种种问题，这些问题都是无法协调的，将是包租期满之后的一颗“定时炸弹”，而且这颗炸弹还可能在包租期内提前引爆，所谓的长期包租最有保障只不过是一张空头支票。
世方公司认为，商铺销售必须明确产权，而且必须保证销售分割的铺位实际经营的铺位，保持高度的一致性。只有独立式分割的铺位，让销售铺位与招商铺位一一对应，业主可以直接向租户收租。
简单销售模式之二：只管卖不管租，从长期包租走向另一个极端。
只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自。但由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，而经营者往往根据自己的判断“什么赚钱卖什么”来选择经营品种，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
只售不租的商业地产开发模式，只能局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。由于管理不善导致商场难以经营甚至瘫痪的悲剧在商业地产领域时有发生，甚至已成为一种通病。试想，一座几千数万平米的商场，缺少必要的短期委托经营，产权分离之后，成百上千的小业主各自为政，如何按照既定的经营分区去招商？事实证明，深圳有多个只管卖不管租的商场，有的不得延期开业，有的经营分区十分混乱难以为继。
根据世方公司的商铺操盘经验，虽然长期包租的虚拟产权式商铺不可取，但采取独立店铺销售模式的商场，必须要采取短期委托经营的办法，如世方的多个商业项目都采取了委托经营两年的办法，也就是发展商一次性支付业主两年租金，发展商于而在商铺销售之后取得了两年的经营权，从而保证商场可以按统一的经营定位招商，并以优惠的租金放水养鱼，做旺商场，而两年之后，业主得到的是一个旺场。
由上述两种商铺模式可以看出，虚拟产权式商铺在包租期满之后，必然成为非良性物业，而只管卖不管租的物业如果开不了业，马上就会成为不良物业。
2004-2007年，商业地产进入探索期的“伪经营时代”
在商业地产后续经营问题不断出现之后，商业地产受到商业地产的强烈质疑，而商业地产的开发者和营销者，开始进入2004-2007年的探索期，为商业地产导入“定位―招商―销售―经营管理”全方位的策划推广，这个阶段的商业地产市场既好看又热闹，伴随着零售市场进入大连锁和升级换代的进期，大型购物中心、步行商业街和社区商业风起云涌，各类消费品和工业品专业市场也随着市场升级层出不穷。
在2004-2007年是商业地产开发营销的探索期，尽管进入了全方位的策划运营，但是概念化、表面化的东西太多，真正进入市场规律和价值规律的东西太少，实质上是一种“伪经营”的状态，在定位、招商、销售、经营管理四个方面的运作都只停留在比较肤浅的层面上。
定位方面追求创意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，几千平米的一座小商场也自称“第五大道”；二是追求环境创意，如广州和深圳都出现了以“五洲风情”主打环境的商场，但由于忽视业态规划，两个商场都关门大吉；三是追求业态定位创意，比如近年动漫概念比较抢眼，商业地产就出现了许许多多的动漫城，却不知一个刚刚处于培育的动漫市场存在着极大的经营风险。
招商方面一味“放水养鱼”。
由于投资者开始关注商场经营，开发商为了推销商铺，不得不被动做招商，而主导营销的是公司，缺少成熟的招商运营团队。多数商业项目的销售一般都有二三年的委托经营期，开发展在这二三年的委托经营期内都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望委托经营期结束、跳过“龙门”后，投资者能坐收高租金。但是开发商放这么多的“水”，会养出什么样的“鱼”呢？事实证明这几招不太管用，不少商业项目因此而带来巨大的经营压力：有的项目这个铺位要转让那个铺位关了门，有的整个商场差不多就剩下一条“大鱼”（主力商家）在游，小鱼（散户）早已稀稀拉拉。免租期还没完，“鱼”就死了一半，还指望什么二三年后跳“龙门”？这种忽视招商定位、招商质量的形式主义，虽然能够完成招商指标，但却给后期经营带了巨大的压力。
经营管理方面“头痛医头，脚痛医脚”。
经营管理前期介入，是商业经营的重要原则，经营管理只有前期介入商场的定位和招商，才能有的放矢地做好经营管理，然而目前的商业地产开发运营程序，基本上都是经营管理团队在项目快开业之前匆匆忙忙建立，项目的定位和招商已是“生米做成熟饭”，经营管理团队只能被动上阵，“头痛医头，脚痛医脚”。
发展商付出了昂贵的后期经营成本。
伴随着全国各地商业地产后续经营问题的不断出现，商铺“一铺养三代“的神话不继破灭，一些经营不良的商铺甚至出现了“三代养一铺”的倾向，商业地产开发面临着市场信任危机。尤其是一些场内商铺，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出现的后期经营问题更多。
商业地产由于定位、招商、经营管理不力而导致的经营后遗症，不仅使投资者交了学费，同时也使开发商自身付出了昂贵的后期管理成本，――由于前期缺少经营管理介入，后期为改变定位高成本调整商户者有之，商场长期亏损颗粒无收倒贴水电费者有之，砸掉装修翻版重来者有之，投资者要求退铺告上法庭者有之……一些开发商面对如此严重的经营管理后遗症手足无措，不得不做出回购商铺的痛苦选择。
商业地产与商业行业的区别
――与成熟的商业行业相比，商业地产还刚刚起步
商业地产与连锁经营的商业行业有着重大区别，商业行业是以商业经营获利，而目前的商业地产开发更多是以销售商铺获利，尤其是销售型的商业地产项目，其经营模式也与商业行业的主流业态存在着本质的区别。
那么，销售型商业地产与成熟的商业行业有什么不同？
首先，商业行业早已进入成熟的连锁经营。成熟的商业行业未来是以连锁化、规模化经营为主导的，购物中心、百货、超市、电器大卖场等正以巨大的规模优势、一站式的购物选择、强大的价格组合战略在零售市场遍地开花。在这些连锁化的零售大卖场中，商场格局基本上都是开放式大卖场，经营模式为统一收银扣点。
其次，销售型商业地产以独立店铺、独立收银为特征。销售型商业地产一般做法是将商场分割成若干间商铺，将分割的商铺产权销售给投资者，投资者通过出租商铺获取租金收益，这种销售型的商铺属于独立店铺。如果将这种卖场百货化，即空间上采取全开放式格局，收银上采取统一收银扣点，将难以满足商铺业主的需要。
其三，业主不可能以扣点为收租模式，而是以实际租金为收租模式。一个销售型的商场，如果采取百货大卖场的统一收银扣点经营的模式，业主根本无法以营业额扣点来衡量租金收入，一方面，业主无法判断经营者的营业额能达到多少，来估算扣点所对应的租金水平，另一方面，波动的营业额将会导致业主回报的波动，从某种意义上说，业主是不愿意承担经营者的风险的。
其四，销售型商业地产在定位上，不要与统一收银、连锁经营的百货竞争。目前不少销售型商业地产的开发者，都有一种贪大求洋的心态，就是要把商场装修得豪华气派，在经营定位上要走高档路线，引进各类大品牌，却不知在百货连锁发展、促销升级、价格战不断的今天，一个销售型的商场，根本不应该走高端定位路线，而应该回避百货竞争，走中低端路线和专业化路线，其原因在于：销售型的商业地产往往只是单个商场经营，不可能在与多店连锁的百货竞争中占上风，同时百货统一收银统一促销，而销售型商场独立店铺独立收银难以进行实质性的统一促销。未来购物中心和百货商场将垄断零售的中高端市场，作为销售型的商业地产，应该立足零售中低端和专业化的市场，与购物中心和百货商场互补性经营。
相比成熟的商业连锁经营，销售型的商业地产还只是刚刚起步，两者之间有着天壤之别。只有把握销售型商业地产和商业连锁经营的区别，才能给销售型商业地产做出正确的定位。
商业地产，输在不完善的产业链
商业地产产业链包括开发商、销售商、招商和经营管理公司、建筑规划设计等，在这条产业链上，有的参与者纯粹以商铺销售为终极目标而对商业经营缺乏基本了解，有的参与者具有丰富的商业行业经验但对销售型商业地产一无所知，从而导致商业地产产业链的极度不完善。销售公司把商铺当作住宅销售，对商业缺少了解。销售公司以商铺销售为导向，通行的营销惯例是，只要将商铺划小，就有投资市场，于是，管它三七二十一，划蚂蚁铺，划柜台，普通的百姓都可以来抢铺，却不知适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划。一些销售公司开始转型商业地产，也只能说是“半路出家”，对于商业地产的经营定位、招商、经营也下过一番功夫，但是由于缺乏对商业规律的深入了解，其运作只能停留在创意的层面上，――可以说，一个不了解商业地产规律的销售公司，其在给项目带来良好的销售业绩的同时，也给项目的后期经营判了死刑。
招商和经营管理公司熟知商业行业，却不了解商业地产。目前绝大多数的商业招商经营管理公司，其人才结构大多是具有购物中心、百货或超市大卖场行业经验的，这类人才和公司，普遍不了解商业地产的特点，存在着“商业地产=商业经营”的误区。比如对于销售型的商业地产，必须考虑独立店铺、独立收银、定位中低端或专业化业态，但是这些人才和公司的骨子里只有开放式卖场、统一收银的概念，对于中高档的百货大卖场有着明显的倾向，――可以说，一个只懂百货超市的商业招商经营管理公司，在给一个销售型的商业地产带来良好招商业绩的同时，也给项目判了死刑。
商业规划设计单位简单照搬国外经验。在商业地产产业链上，不仅仅是销售商、招商和经营管理公司不成熟，规划设计单位等基本都停留在常规型商业连锁认知上，对销售型商业地产缺乏了解，不能融会贯通，比如很多大型的商业地产项目，规划设计单位往往忽视项目销售需要，简单照搬国外购物中心模式，导致发展商不得不采取十年包租的销售模式，给发展商和商铺投资者带来了灾难。
商业地产服务行业进入分工协作时期。目前，商业地产行业已经悄悄进入到行业细分的时期，比如深圳的房地产销售行业，已经细分出专业的商铺策划公司、写字楼策划公司，甚至专业的豪宅公司、大盘公司等等，世方商业地产顾问有限公司2001年开始介入商业地产策划，2003年就开始全面进入商业地产领域，只做商铺不做住宅和写字楼市场。目前在深圳、珠三角乃至全国范围内，已逐渐形成了一种住宅、写字楼、商铺分开寻求策划的气侯，比如深圳的多个综合性项目，都是由世联、中原策划住宅部分，由世方商业部分。
商业地产必须注重可持续经营
怎样保证商铺销售之后成为的可持续经营的问题，实际上是一个让商铺销售之后成为良性物业的根本性问题，它要求开发商跳出以销售、融资为目的的怪圈，真正立足商业经营，实施专业化地开发运作。
首先，要明确什么样的商铺可以卖？只有产权铺位与经营卖场相对一致的商铺才能卖，一类是独立的街铺，一类是独立经营、独立收银的主题商城或专业市场。那种引进大零售大商家、包租十年销售的虚拟产权式商铺，是不符合商铺销售市场规范的。
其次，要考虑一座商场应该卖多少？对于零售类商场，开发商应该尽可能对大商家租赁的部分只租不售，如世方策划的深圳华强东商业中心项目，开发商将沃尔玛租赁的二三层12000平方米不售，以保证二三层产权的完整，只销售首层的6000平米面积。主力店部分只租不售，为首层销售商铺的经营和业态调整留下了较大的空间；而对于专业市场项目而言，发展商必须充分考虑足够的配套空间，比如深圳华南工业原料城的展览中心、酒店等综合配套十分完善。
其三，销售商业地产必须进入专业化运作体系，把握五个重要环节。目前商业地产领域，开发商和策划商基本上还停留在销售时代，其营销流程是：先找一个经营定位，再大肆炒作，然后强力销售。尽管目前开发商和策划商意识到招商的重要性，但还是停留在表面需求上，忽视商业基本规律。如某商场引进电器主力店，再销售电器辅营区，却不知电器主力店的辅营区很难定位，也很难经营下去；再如某零售中心引进家具主力店，却不知家具属于大宗采购型消费，人流很难与超市百货互补。
商业地产定位，在销售与经营之间走钢丝。商业地产作为不动产长期持有经营时，其经营定位是比较单纯的，商业地产一旦要分割销售，就必须在满足经营条件的同时，还要满足销售条件，这就是商业地产以销售为前提的特殊性。
商业运营公司对于商业地产的经营定位，是以经营为导向的。一个零售购物广场项目，可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等，这么多的业态足够选择与组合了，――但是，问题在于，适合经营的业态，并不一定适合销售，比如商铺定位做开放式百货大卖场，开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱，再比如商铺定位做高档品牌店中店，铺位经营面积都很大，单铺总值越高就越不易销售。
地产公司对于商业地产的经营定位，是以销售为导向的。地产公司明白：只要在保证实用率的同时，尽可能将商铺划小，就有投资市场，――但是，适合销售的铺位，并不一定适合经营，不同的业态需要不同的铺位规划，如果只管销售，不管经营定位、招商营运，开发商迟早得给自己擦屁股。
商业地产营销的根本：以销售为目的，以经营为导向。其实，商铺销售的风险性，正在于商铺经营与销售的冲突性，不同的商业业态，涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求，而商铺销售，大多要求面积较小、独立收银，――一个成功的商铺定位，正是在这种冲突中找到契合点，在经营与销售之间走钢丝！
商业规划，调动策划者、设计者、经营者全体参与。在成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、商，基本都能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、公司内部的概念设计部等等，都具备了一定的建筑规划设计能力。
相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，既无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段往往与以住宅为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，由于发展商、设计院、以住宅为核心业务的中介公司，三者均不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果，发展商在塔楼住宅上一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。
在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。
商业规划必须调动策划者、设计者、经营者全体参与。开发商业就必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。
商业地产，规划决定成败，一个规划不当的商业项目，其结果只能是市场的弃儿，商场每建高一层，风险就会增大一成，发展商是最后的买单者；只有以策划定位为先导，走好规划设计第一步，并充分把握商业地产运营的每一个环节，才能成竹在胸，才能有效降低商业地产开发的风险。
商业招商，必须严把招商质量关。招商工作是一个承上启下的环节，此环节招商的质量与后期经营管理息息相关。商业地产项目的前期招商，一定要立足长期的经营管理，一方面要在“放水养鱼”的同时把好招商质量关，一方面要摒弃急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在实施有效的业态定位的前提下，把握商户质量，对商户进行“体检”，了解商户实力。一方面确认商户在哪里经营过，经营什么，经营得怎么样，提供相关营业执照、工商税务登记证等，另一方面要看商家的实力能否经得起市场培育期，不少商户是属于“打游击”类型，这类商户开业后发现人气不足就没有信心经营下去。其次是考察商户是否适合本项目的经营环境，看其经营商品与周边存在的消费群体符合多少，消费需求量大不大。其三要看商户之间的经营互补性，尤其是在社区商业中，如果同一品牌、同一品类的商户过多，经营商品相同，就会分流客户，造成恶性竞争。
商铺销售，必须关注销售模式对后续经营的掌控。只售不租的商铺销售模式，必然导致商场产权分离，业主自行招租各自为政，因此，商业地产的销售，必须通过有效的销售模式，来掌控商场销售之后的有序经营。
目前有效的销售模式有两种，一种是短期委托经营，一种是带租约转让。短期委托经营，指开发商通过聘请的经营管理公司一次性支付业主短期（一般两三年）租金，取得商铺短期的经营权，进而可以对卖场统一招商、规划和管理，放水养鱼，引进有实力的商家做旺商场。由此，委托经营期结束之后业主得到的是一个人气较旺的商铺，租金收益较稳定，投资回报有保障。
带租约销售是指开发商在销售前先把铺位租给商家，然后再把商铺卖给投资者。租赁时由开发商先和商家代签合同，投资者买铺后再转让合同，也可直接与投资者签订合同。带租约销售由于开发商在销售商铺前已经进行招商，因此对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位；发展商也减轻了返租的包袱。同时，对于投资者而言，商户的租金真实反映了商铺售价水平。
商业经营管理，建立团队前期介入。纵观近几年商业地产发展，不难发现商业经营低成功率主要有五大因素：首先，开发公司不重视项目后续经营管理工作，近几年房地产开发正处高潮阶段，开发公司一般是多个项目同时开发或连续滚动开发，对商业地产投资偏向于短线投机盈利，急于回笼资金，对项目没有长线经营意识，而商铺投资热更是加剧了开发者忽视经营管理。其二，商业项目开发赶速度，项目规划、业态定位、招商工作等过于粗糙，导致业态定位不准、业态规划不合实际、规模过于庞大等多种负面问题，直接造成项目无法运营成功。其三，商业后续经营管理过于繁琐，开发商没耐心做，经营管理公司对于销售型商业地产的经营管理缺少经验，很难有效介入保障市场运营，导致商业后续经营管理实质上处在真空状态。其四，经营管理方案执行不彻底，有的商业项目也承诺组建专业经营管理队伍，开发商留出多少万专项运营基金等，最后大都不了了之。
其实，从技术的角度来看，商业经营管理并不是无章可寻。要搞好经营管理工作，需要发展商建立经营管理团队，实施前期介入，先认清商业项目经营管理工作的重点，抓住定位期、筹备期、进场期、 启动期、运营期、稳定期六个时期的工作。
定位期，为商业运营打好基础。一个具有良好潜力的商业项目应该在项目施工前，就应该有良好的业态经营定位和清晰的招商对象定位，这个时期经营管理方面最重要的是结合业态实际经营要求，对商业的业态分配、铺位分割方式、配套要求等提出具体的方案，以往这方面的工作往往决定于开发商、设计院、公司，从物业的实际运营者角度说，经营管理工作在此时就应该提前介入。
筹备期，为市场运营做好准备工作。在第一个时期工作完成之后，经营管理公司应对商户的招商对象筛选，并做好市场运营的宣传推广工作。举个例子来讲，一般新商业招商有很多都是首次下海缺少经验的商户，经营管理公司在此时一方面要注重筛选有多次经商经验的商户，另一方面应该编撰创业手册等资料，协助创业者顺利入行。另外经营管理公司还应该在此阶段完成自身架构的完善工作，比如建立信息部优化商户上游货源资料，建立终端推广点，为商业未来商圈辐射做基础工作。期间可以不间断加强和商户的交流活动、提高商户经营素质，帮助商户采购有竞争力商品。
进场期，提升产品竞争力和商户经营信心。此时期商铺逐步进入交铺工作，经营管理公司在此阶段应该帮助商户审视产品竞争力，对持观望心态，不肯下实力经营的商户进行经营信心劝服工作，任何新商业项目投入经营最根本的矛盾是一怕商品没人来买，二怕开始经营了消费者到了现场买不到商品，如此恶行循环经营自然难以做旺。此阶段工作经营管理工作的核心，就是尽最大可能提高商户经营信心，提升商品品质和价格的综合竞争力。
启动期，把人气做起来。商业进入试业或开业后，最初的一段时间最重要的任务就是制造现场的人气，可以用天天特价、买货抽奖、消费送礼、免费接送等方式制造人气和消费额度。不管是零售业态还是批发业态，首先要让商户有生意做，此时值得注意的是，如果前几个阶段的工作没做好，商品款式不新、品种不全、质量不高、价格无竞争力，虽短期制造人气也很难把商业做旺，这种情况下人气越旺，市场口碑形成的消极影响反而会危害了市场成长。相反，商品综合竞争力强，口碑效应则会让商业越发兴旺。
运营期，把生意机会最大化。项目初步经营起来之后，应该在此时期加紧梳理商圈辐射的空白点，专业市场类的应加大和下游终端商户的贸易对接工作，零售卖场类应尽可能扩大商圈辐射范围，对商圈盲点进行专项推介，对商圈居民进行情感性沟通工作等。
稳定期，守卫消费商圈，与时俱进提升商业竞争力。此阶段一方面为商业创品牌，增加商业形象诚信度，促进消费者情感认同度，另一方面要持续不断的为市场商户提供商业资讯、增强其经营素质和新商品引进能力，持续不断推出各类促销活动增加消费热情。
商业经营管理是一件专业性要求较高、工作繁琐的工作，它的工作过程涵盖了开发、定位、招商、经营、推广多个阶段性工作，乍一看起来有些复杂，但是商业经营管理工作并不是无章可循，从技术层面来说，其可操作性还是很强的。
地王广场地处解放碑商圈核心位置，商业建筑面积近10万平方米。得天独厚的优势提供了绝无仅有的商业旺地，用投资置业人坚信的“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”的通常眼光去审视，这是一块“热”得发烫的绝好地块。
然而，这种地理优势并不容乐观。弹丸之地的解放碑区域内在建和已建成的商业物业就有大都会广场、新重庆广场、都市广场、新东方女人广场等数十家之多，它们都有一个共同特点——大，其总建筑面积大都在2万平方米以上，单层面积在4000平方米左右。特殊的地理位置，造成地价“寸土寸金”，同时也就使得这些商业物业价格都较高。如此大面积，再配上居高不下的价格，销售可谓门可罗雀，大量资金无法回笼，令众多开发商寝食不安。
对开发商而言，将商场整层售卖或引进经营“机构”、“大户”入场是再好不过的事，但近年来零售商业节节败退，加上重庆下岗包袱沉重，居民购买力明显下降，商业机构举步维艰，“大户”、“机构”的扩张一时谨慎非常。除此之外，空置商业物业出现的原因之一就是业态定位不准确。解放碑的10多家大型商场，近10余年来仍然徘徊在“千店一面”的怪圈，新建商业物业也不过是“新瓶装老酒”。
在“铺王”项目的酝酿过程中，身为“铺王”发展商掌门人，我一度寝食不安，深感压力巨大。经过大量的调查我摔出了第一张王牌：化整为众，走市场，走一种配备诸如电子远程交易网络等设施的全新高档市场的路子。
化整为小是近年来许多商业建筑的主要思路。就解放碑而言，新重庆广场率先推出了200个小面积铺位，以吸引中小经营者进场，此举当时即引起强烈反响。随后重庆大世界、都市广场、新东方女人广场等先后纷纷打破重庆商业物业整层销售惯例，加入分零销售行列。但是简单分零销售和设计上的趋同造成竞争压力再次降临，盲目冲动的消费者立即冷静下来，对天昏地暗的“搏杀”市场冷眼观望。
投资商铺的目的就是为了赢利，我曾经千百次问自己，假如我是消费者，我为什么要买地王广场商铺？买了商铺，我怎么干？最重要的是投资地王广场，到底有多大的风险。
于是，我决定摔出第二张王牌：七成20年按揭。这是重庆房地产行业首家推出的年限最长的按揭。为了达到“只要会签名，百万富翁不是梦”的程度，还明确了首期付10% ，半年内付10%，开业后再付10%的出人意料决策，用后来购买者的话来说：“少下一趟馆子就可以供一间商铺了！”
5月29日，许多商店还关着门，地王广场售楼处已排起了长长的队伍。5月31日，重庆发行量最大的媒介《重庆晚报》国内综合新闻版发表文章披露：低迷楼市下的地王广场，首期推出的近600个商铺，当天成交近300个，成交金额高达6000余万元。在地王广场那座壮观的售楼中心，人们看到的是连日不衰的火爆情景。几乎在一夜之间，“铺王”美名誉满重庆。 再撼山城
具有生命力的现代化市场至少要具有个性突出、规模大、配套设施齐备三大要素。典型的现代化市场除提供停车、居住、办公的方便外，还应拥有广阔的广场、完备的信息发布和交易网装置，使某些交易电子化，实现并兼顾产品展览和信息远程传输……
地王广场尽管已地处寸土寸金的解放碑，但开发商仍然清醒地认识到设计应具有超前性。商业经营首先是“人气”，楼层越高，风险将会越大。发展商在规划商场的功能时，按照香港及国外发达商业的先进经验，融入人文理念的设计思想，努力将地王广场营造成为符合未来商业竞争、未来商业发展的奔腾不息的商业机器。
首先，发展商在地王广场民族路临会仙楼外侧营建了一个约1000平方米的室外广场，在这条人流如潮的道路旁开辟一个宽松环境，给人一种豁然开朗的感觉。在这寸土寸金的土地上留空地，是需要一种超前意识和勇气的。
其次，民族路负一层至二层，留空高14.5米，面积达300平方米的中庭，上下配8部扶梯，精心设计出“旅游购物环境”。
再次，发展商在第三层的中部开辟了一个近2000平方米的室内广场，并从室外广场配备4部扶梯直达三层，其规模之大在当地独一无二。第三层中庭往上一直贯通第八层，形成浩大室内空间，各层商场、办公、展览相互辉映，两部观光电梯直通第八层，繁华景观尽收眼底……
8月18日，是地王广场三、四层的开盘日。开盘前预定买第三、四层的消费者就有数百人，形成供需失衡、令同行“眼红”的卖方市场。开盘之日，售楼再次火爆。次日《重庆晚报》刊发消息：地王广场商铺三、四层当日成交金额6100万余元，标题赫然写着：最大的成功是先规划商业而后建物业。
连锁的滚动效应带来的效果是，1999年9月25～28日一年一度的重庆房交会上，“地王”出尽风头，成交金额近4000万元，成为本次交易会的明星楼盘。 另有玄机
如果对“铺王”营销策划成功的认识只停留在“产品概念”上，不免显得肤浅和不负责任。从表象上看，只要把产品做得足够好，人们就会排队来买楼，其实，这是典型的“产品概念”营销哲学。“铺王”称霸山城的背后，却另有制胜玄机。
企业在塑造产品的差异化过程中比较注重产品本身品质的差异，往往忽视了服务人员及形象的差异化，往往在楼盘的配套功能、景观、环境以及其它条件上投入较多精力和资金，但仅靠这些硬件的投入就称霸市场几乎是不可能的。作为一个在商场驰骋十余年的老将，我深知建立一支过硬的营销队伍的重要性。
“技巧第一、责任至上”，这种与众不同的管理结果是，每一个员工，专业上行云流水，事业上雄心勃勃，而后潜移默化爆发出惊人的能量。体现在经营理念上即是——诚信各界。一个“诚”字也许就是经营管理中的最高境界。
之所以这样说，是因为这种境界表现在发展第二营销渠道时，对营销策划所起到的是事半功倍的效果。调查发现：“铺王”销售的50%都是老客户带来的新客户。而我们所做的工作是，每个月我们都会向客户们发去邀请函，向他们通报工程进度、所思所想，包括所面临的困难，倾听客户的意见，让客户们明白，这个时候发展商与他们不是买卖关系，我们彼此的利益在同一条线上。这种营销或者说行销的结果几乎使每个老客户都在影响着他身边的人，它的效力是远非广告能比的。据资料记录，老客户带来新客户最高纪录是1人带来8个，并当场签约，销售额超过800万元。
真理往往是最简单的，而房地产营销是最务实的，如果说“铺王”的巨大成功离不开精心策划，那么我们在细处老老实实下的功夫，则是策划成功的巨大动力。 无招无形
“铺王”的广告到底该怎么做？经过一番深思熟虑，人们看到了“铺王”清新的纯版文字广告和理性诉求广告。
从4月21日到5月20日开盘前期，人们看到的是建筑师、学者教授以及营销专家从不同的角度，用不同的理论去客观阐明地王广场独树一帜的特点和所昭示的未来生命力。地王广场纯版的文字广告又说了些什么呢？我可以列几个题目：《我们需要什么样的豪宅》、《第四代旺铺的诞生》、《一个设计师的思考》。诸如此类的消费者关注的话题，旁征博引，一针见血，在无孔不入的重庆房地产广告中自成一派。
如果说“铺王”的导入期广告与众不同的话，那么它开盘后的广告似乎显得有些“愚”了。这些“购买比租用划算”、“口岸是商铺的第一生命”、“第一次投资商铺要紧跟经营户”等之类站在消费者角度去看待商铺投资的广告标题，这种不急不缓近乎笨拙的广告手法，的确会使某些“大师级”人物嗤之以鼻，但事实上，这种准确击中消费者心理的广告效果却事半功倍。投资者需要的是肺腑之言和坦诚相待。他们需要的就是两个字——实在。
事实证明我们说对了也做对了，广告效果的调查反馈上只有三个标题：“这样当老板，太轻松了”、“这种档次的商铺不愁没人来”、“这样的市场，我们有信心”。许多购买和未购买者对广告的反应是：我们有理由相信。
目前白酒厂家大部分以地区来划分业务单位，负责一个地区的白酒区域经理至少要具有以下
素质和能力：
一、积极乐观的生活工作态度和习惯
生活和工作态度也许是和销售工作不相关的方面，但由于销售工作需要长期出差，相对其他岗位来说，公司总部很难进行监督，优秀的区域经理一般都有很强自觉性。
1、态度决定命运。人做事首现需要的是一种积极的工作生活态度，其次需要的是工作技能，再其次可能还需要机遇，其中工作态度能弥补工作技能上的一些缺陷，能寻找和机遇的结合点。具有积极的工作生活态度是成为一名优秀区域经理的前提。
2、理性决定进步。要知道先有付出才有资格要求别人回报，而先要别人回报，然后才去付出只会是一厢情愿！不自视甚高，也不妄自菲薄！既了解自己的长处，也了解自己的短处，然后去学习别人甚至竞争对手的长处，改进自己的短处。有这样的理性和智慧的区域经理才会不断进步。
3、习惯决定效率：要重视计划、注重细节，合理安排时间，既善于沟通又敢于管理，重视对下属、经销商队伍的培训。有这样的习惯区域经理就可以提高工作效率；
二、正确的思路
如果按每家白酒厂有5个单品计算，全国三万家酒厂，就至少有15万个白酒单品，而中国目前最大的超市可能也不会超过1千个白酒单品，这样不考虑品牌的作用，每个单品挤进货架的几率只有一百五十分之一。在这么激烈的竞争环境下，思路决定出路，要求白酒厂家特别是中小白酒厂家的区域经理们必须思路清晰，要做到有所为有所不为。
（一）成熟市场的基本运作思路：
1、 采用弹性促销力度，保持价格体系稳定；
2、 扩大网点覆盖率，加强陈列维护；
3、 进行产品线延伸
（二）空白市场的基本运作思路
1、资源规划：集中资源、重点突破
2、市场规划：划分重点市场和自由发展市场
3、重点市场运作思路：制订合理的产品线和重点产品推广计划，突破重点产品、突破重点渠道，带动全系列、全渠道发展。
4、自由发展市场运作思路：选择一个经销商，根据经销商的渠道特点选择适合的不超过3个产品任其发展。制定好产品线，指导经销商利用利差自行促销，不压货，不进行大的投入，不在全渠道投入，伺机发展。
三、良好的市场规划能力
以前白酒行业的竞争基本上是经销商之间的竞争，那时在一个区域市场如果找到一家有钱、有网络的经销商基本上就成功了80％，而现在的竞争已成为一种系统的竞争。在目前白酒经销商素质普遍偏低的情况下， 白酒区域经理的规划能力就很重要了，一个优秀的白酒区域经理必须能够进行以下规划：
（一）、市场规划：规划重点市场、自由发展市场；
（二）、经销商规划：是维护，是增加，还是发展；
（三）、产品线规划
1、 做产品线规划前一定要做详细的市场调查，主要调查该市场白酒的主流零售价位，每一主流零售价位的主要竞争对手在不同渠道各环节的留利情况和促销情况。
2、 据当地主要零售价位的主要竞争对手在不同渠道各环节的留利情况和促销情况，确定本公司产品对不同渠道各环节的留利大小和促销力度。
3、 据主流零售价位和计划对不同渠道各环节的留利大小和促销力度选择、确定切入产品。
4、 据确定的产品线可规划在不同渠道的分销目标
5、 根据确定的产品线可规划在不同渠道的销售目标
6、 一定要有1到2个产品作为主推产品进行全渠道推广，并策划切实可行的主推产品推广方案，全渠道互动，提高成功率。
（四）、主推产品推广规划
一个主推产品的推广规划要包括产品的价格体系，目标消费者和目标销售渠道，对各渠道的促销力度，分阶段促销计划和宣传计划。这里以XX产品举例说明如何制定一个主推产品的推广方案。
附：XX产品推广方案
1、、产品价格体系:
注：以上促销力度由经销商从利差中出，酒店促销方式为瓶盖帖刮卡或者赠烟；便民店产品直接买赠：买五赠一。
2、目标产品消费群：市区、县城中档收入阶层、.乡镇中高收入阶层
3、目标销售渠道：中小酒店、便民店
4、市场定位： A县、B县
5、市场方案推进步骤及方案实施具体内容：
第一阶段
产品酒店铺市
·时间周期：10天(2005年4月1日-2005年4月10日)；
·工作重点：地级市场200家，县级市场50家;
·组织建设：
·落实铺市方案：
（1）、阶段铺市只对城区中小酒店渠道，其他渠道不铺；
（2）、每瓶盒盖帖刮卡，奖烟，每箱奖价值4.5元烟4盒，费用从经销商利差中出；
（3）、每家铺市至少一箱，送两瓶样品摆到柜台最好位置，两瓶样品由厂家承担；
（4）、填写铺货表，要求一定要登记详细，赠品要有收到条；
·铺市后维护：中小酒店人员负责回访与维护。
第二阶段 酒店促销活动
·时间周期：20天(2005年4月21日--5月10日)
·活动范围：销售好的酒店：市区50家、县城20家
·组织建设：
·活动内容：在规定时间内每销售二瓶XX产品，凭回收标志奖励酒店老板一瓶。每店限30瓶；
·酒店配合要求
（1）、酒店应将XX产品摆在该店最好的位置；
（2）、酒店零售价严格执行15元/瓶；
（3）、酒店老板愿意大力推荐该产品。
·费用承担：赠酒费用由厂家承担，凭回收物兑现
第三阶段
产品便民店铺市
·时间周期：10天(2005年7月20日-2005年7月30日)
·工作重点：地级市场300家，县级市场100家;
·组织建设：
·落实铺市方案
（1）、10元/盒铺市，买五赠一，由经销商利差出；
（2）、每家铺市至少一箱，送两瓶样品摆到柜台最好位置，两瓶样品由厂家承担；
（3）、填写铺货表，要求一定要登记详细，赠品要有收到条；
·铺市后维护：指定便民店人员负责回访与维护
第四阶段
产品便民店促销
·时间周期：30天(2005年8月15日--9月15日)
·活动范围：重点便民店：市区100家、县城50家
·活动内容：空箱陈列，每家陈列一个月奖励其他产品一件;
·组织建设：
·便民店配合要求：
（1）、将XX产品摆在柜台和门外最好的位置；
（2）、同意执行11元/瓶零售价；
（3）、愿意大力推荐该产品。
费用承担：堆箱奖励费用由厂家承担，凭协议和便民店签字兑现。
（五）、制定宣传促销计划
1、 虽然产品线规划和主推产品推广方案里包括了一部分促销计划，但另外制定宣传促销计划可对一个区域市场的宣传促销进行通盘考虑和计划。
2、 可以分年度制定宣传促销计划，也可以分季度制定宣传促销计划，但为了便于执行和监督，建议最终都分解成月宣传促销计划。
3、 制定核心酒店促销计划时一定要根据酒店的竞争对手的促销力度，以及酒店的环境如允许不允许服务员兑奖等情况，一种类型酒店采用一种促销策略。如针对允许服务员兑奖的酒店可加大对服务员的奖励力度，针对不允许服务员兑奖的酒店可以减少开瓶费，增加对消费者的促销力度等。
四、较强的经销商关系管理能力
白酒行业目前的分销模式大都是经销商制，再好的市场规划最终还需经销商和经销商的销售队伍去完成，较强的经销商关系管理能力也就意味着较强的执行能力。较强的经销商管理能力体现在以下几个方面：
（一）正确理解厂商关系。厂商关系是建立在共同利益基础上的平等的合作伙伴关系
（二）掌握经销商关系管理的关键点。经销商严格执行厂家或者销售人员制订的价格体系和促销方案，真正将厂方支持的促销费用落到实处；
（三）赢得经销商的信任。管理经销商关系的最佳技巧其实就是赢得经销商的信任，可通过以下几点赢得经销商信任
1、 具有良好的沟通技巧，能够和经销商进行有效、充分的沟通
2、 能够从厂家和经销商两方面角度来分析和运作市场
3、 真正关心经销商的风险和利润
4、 能够赢得上级和公司的支持，使自己想做的能做到；
5、 要和经销商保持良好的但保持适当距离感的私人关系
（四）、善于和经销商沟通。在和经销商沟通时要注意以下几点：
1、 沟通的关键点：产品价格体系的稳定和促销费用的落实；
2、 要告诉经销商“市场是田地、产品是种子、费用是化肥”的道理，公司的促销费用是用于市场的长期建设的，千万不要用费用仅换取经销商的进货和好感
3、 要敢于和善于要经销商拿出利润做促销
4、 不轻易和经销商争吵，经销商看的是你的态度而不是你的语调
5、 要和经销商得销售队伍处好关系
（五）、指导经销商进行有效的市场规划：主要包括上述的产品线规划、主推产品推广方案规划、月促销计划。
（六）、指导、帮助经销商做好以下基础管理工作
1、 合格销售人员的招聘；
2、 销售队伍的培训
3、 销售队伍薪酬激励机制的建立
4、 销售队伍监督管理机制的建立：主要通过“客户拜访卡” 让业务员自己说每天干了多少事，然后通过电话、实地抽查，确定业务员是否象他说得做了这么多事
5、 建立完善的终端资料，特别是“客户销售记录卡”
6、 提醒经销商防范经营风险：铺市前进行市场调查； 协议控制；建立合理的业务员退出、交接机制
五、工作细致、执行到位
在目前白酒产品高度同质化的今天，一个弱势品牌想在区域市场脱颖而出，要求白酒区域经理们工作就必须细致、执行力强。这里仅就白酒在超市渠道工作时应注意的一些细节，举例说明白酒区域经理们应该如何进行细致化工作：
1、 要注意超市工作五要素产品、价格陈列、促销人员、促销活动的组合
2、 商超推产品定价要留有足够的利润空间
3、 指导经销商促销活动要突出重点，分阶段、有计划的进行促销，赠品要适合促销的产品；
4、 要提醒经销商防止促销赠品的流失：对每个超市建立产品销售、赠品使用档案、和超市签定赠品使用协议；
5、 要招聘最好的商超导购人员，更换不合格的导购人员，加强对导购人员的管理；
6、 规范商超陈列标准：可占据白酒货架人流入口的第二个货架；按价格高低从上到下，从左到右排列；如大于16个排面应上下集中陈列、如小于16个排面可占据从下数第三、第四层货架（假设为5层货架）。
7、 与超市谈堆头、端架、专架时一定要指明位置：靠近白酒货架人流入口处第一个位置最好，并在协议中注明；如果产品在货架中的排面的位置、排面较竞争对手占优势，应首先考虑堆头
8、 堆头应突出一到两个畅销产品，并尽量瓶盒同时陈列；
9、 指导经销商在旺季时对超市产品备货时要考虑堆头和促销活动，准备堆头的或促销活动较大的产品要多备货，其余产品保持适量库存；
10、 高度重视POP使用：醒目、整洁、美观、越多越好；
2007年和2008年北京写字楼新增空间的急剧增加，使得写字楼市场的开发进入了全新阶段。
目前北京甲级写字楼空间的存量累计为676万平方米，其中高达20％的甲级写字楼是在2007年竣工的。市场快速的吸纳能力。超过了此前的预期值。2008年初甲级写字楼租金较上季度增长13％。是6年以来的最高点。
回顾2007年，北京市商业面积供超过了620万平方米，而2004-2006年北京新增商铺供应面积才660万平方米左右。从而看出，2007年是北京商业地产市场有史以来商业面积供应最为集中的年份，在2008年奥运前还将有大量商业投入市场，整体商业零售市场竞争空前激烈，一方面看出商铺投资市场在不断加大，空置率持续上升势也将成为必然。
就目前情势看来，2008年北京商业地产空置率偏高的局势将持续，造成这种现象的主要原因是北京商业的短期集中放量。市场消化需要时间。从市场表现来看。随着商铺供应量的增长。结构错位逐步显现。商业面积供应亦呈现出了进一步加大的趋势，诸多建成的物业未能符合商户的需求，在招商时遇到较大的困难。
去年一个比较典型的例子。SOHO尚都曾因商铺营业率不到40％集体歇业。相关专家分析认为，过高的租金预期以及较大体量是促使空置率过高的主要原因。一、产品自身的设计规划以及产权分割，造成业态规划面临难题，无法达到统一运营。二、很多投资客买铺不为经营为升值，造成商业氛围不浓。无法造成聚客效应；三、高额的租金给已营业的商户们带来了压力，导致很多商户无法度过养商期就关门倒闭。因此可以看出一个商业的合理开发，特色经营以及业态规划与租金定位以及人气和商气等都至关重要，这是开发商以及后期管理运营商、投资者目前面临的课题。
业内专家表示，即便是需求量一直较大的CBD区域，也同样需要时间来吸纳空置面积。
另外，CBD区域在2008年第一季度将会有华贸中心二期和北京国际中心1号楼等6个项目竣工，大量的新增物业使市场需要一定的时间来消化。预计下一季度。CBD区域的整体空置率难以出现大幅度的下降。
沪空置危险的边缘400万平方米的消化压力
让我们看看CBD写字楼的空置率是怎样增加的：2005年写字楼的空置率大约是12.6％，2006年上升至19.75％；2007年空置率则达到20.21％。写字楼同时期开发量过大。建设集中。供给集中，而需求并非一日显现。供给的突然增长，使得出租压力变大。
仲量联行投资部副董事高世斌认为空置率并不是很可怕的概念，所有的写字楼都应该有一定的空置率，以便为住户和业主提供一定的回旋选择余地，比较健康的空置率约为5％。按照正常情况，写字楼市场的空置率在20％以下才说明市场是良性的，如果空置率大于20％。就表明市场存在一定风险。以2007年的空置率作为参考。CBD的空置率已经到达了危险的边缘。
就在上海写字楼还没有逾越供需时。供需失衡所导致的价格连锁反应已经开始。
据上海佑威研究机构统计。2月26日至3月3日，上海全市商铺成交均价为9767元／平方米，这是自去年12月中旬以来，周成交价格第二次跌破万元。分析人士指出，上海商铺供应量整体外移，虽然价格走低，但供应量巨大。商铺经营业态重复率高，市场面临巨大的消化压力。
“目前，上海市区的建设用地较少，使得市区商业用地日益减少。随着城市人口的外移。郊区的商业配套也在跟进。开发量日益增加。此外，近年来市政府大力发展物流商贸业，在郊区开发了一批大型商贸中心，这也增大了郊区商铺的供应比重。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表不。
薛建雄指出，郊区大型商贸城的成交量左右着目前上海商铺市场的整体走势，这些大体量、低单价的项目成交，将全市成交均价直接拉低。
高纬环球研究报告指出，近期上海商铺市场的新增供应量有所下滑。目前商铺的成交主要集中在南汇、宝山、奉贤等外郊环间区域，其中小面积商铺较受青睐。随着上海中心城区商铺的逐渐饱和，区域正逐渐成为商家投资的主要“战场”。
从2007年上海市地块出让的情况来看，商业用地基本集中在青浦、嘉定、奉贤、宝山、南汇等郊县，市中心只有卢湾区两幅商业地块出让，且体量较小。
“商铺供应量外移的趋势自去年起就已经显现。”荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示。“以去年11月份为例，金山区供应量达到235484平方米，占上海该月新增供应总量的66％。松江大学城、南汇等外环区域也出现了大批社区商铺，但由于这些区域的住宅入住率不高，因此短期内商铺的回报率较低，导致商铺市场明显供过于求。此外，目前银行收紧房贷，商铺市场首当其冲。”
制造类的企业开始有选择地迁出上海，而金融类企业开始迁出浦东。这似乎已形成一种趋势。
因为成本原因，近期不准备扩大在浦东工厂产能的还有英特尔、西门子工厂、摩托罗拉公司。如2007年，在浦东建厂已经11年的英特尔公司决定在大连投巨资建设高科技芯片厂。他们考虑的不仅有大连政府的各种优惠政策，还有近一半的成本节省因素。
在上海流通经济研究所所长汪亮看来，一些企业开始放弃浦东，也与浦东的招商引资方式有关。只注重大企业，而忽略了相关配套的小企业。 “如没有小企业的产业集聚。也会让那些大企业陷入不利的局面。”汪亮说。
关键词：半地下停车库、住宅区环境、影响因素
中图分类号： TU248.3 文献标识码： A 文章编号：
第一章：岭南新世界位置与概况
1.1位置
岭南新世界家园位于广州市白云区白云大道北1689号，临近永泰客运站，距广州国际会议中心、新体育馆仅15分钟车程，沿白云大道、华南快速干线三期可达。
1.2概况
岭南新世界家园按“卫星城”的理念规划建设，占地约120公顷，总建筑面积178万平方米，规划户数15000户，规划入住人口50000多人。其中C区规划户数1100户，半地下停车场停车位数500辆，配建停车位比例不足2户1个车位。
岭南新世界花园始发的公交车有3条路线，分别开往广州火车站、珠江新城和白云路；周边有4、5条途径的公交线路；小区还紧邻地铁二号线和三号线交汇站嘉禾望岗站。整体上，岭南新世界花园的公共交通优于其他郊区楼盘。
第二章：岭南新世界车库与住宅及基地的关系
2.1车库与住宅的关系
车库总体与住宅的关系主要有三种：单建式、附建式、混合式。岭南性世界花园的半地下车库与住宅的关系全是混合式。
2.2车库与基地的关系
总平面图
上图为岭南新世界花园的总平面图，蓝色虚线为地下车库位置，从图上可以清晰的显示出：车库的平面形状特征受用地形状及建筑轮廓影响。
第三章：岭南新世界C区半地下停车库与住宅区总体关系
由于岭南新世界花园用地高达120公顷，其中半地下车库也多达20多个，因此本次讨论的重点放在住宅区中已建成入住的C区，该区的半地下车库较为典型。
C区平面图
C区地下车库平面-1
3.1半地下车库与住宅的平面关系
半地下车库与住宅的平面关系主要是上部建筑对半地下室内部空间的影响，具体体现在柱网体系、交接关系上。停车空间受上部建筑的柱网系统的影响比较大，特别在高层住宅小区，高层建筑的结构体系以及必须延伸至地下的垂直消防交通系统，对半地下车库的影响更大。为提高空间使用率，建筑的柱网应尽量考虑车位的合理布置要求。
C区的住宅均为高层住宅，层数分别为11层、16层和18层。由于C区的两行建筑呈较规整的南北布局且该区建筑单体平面也均为方正，因此该区半地下车库的平面布局也比较规则，以中间两个点式住宅为界，C区半地下车库分为东西两个独立部分。每个半地下车库主要停车范围与住宅建筑平行设计的一条车道、两侧垂直停车的方式，其中靠近住宅一侧的停车位置利用了住宅下的位置，并避开了住宅的剪力墙，而车道和另一侧停车位则利用地面上住宅外侧的绿化和人行通道。通过这样的布局，使半地下室的主要停车范围均位于住宅投影线以外，而高层住宅必须延伸至地下的电梯和消防楼梯也避开了半地下室的停车范围，这样半地下室的柱网布局不用受到住宅柱网的影响，也不用进行柱网转换就可以保证停车场内柱网的经济、合理，使得该半地下停车库使用效率高，停车方便。
图a 靠近花园的人行道（半地下车库上部）图b 人行道下部的半地下车库
3.2半地下车库与住宅的竖向关系
兴建半地下车库的楼宇由于车库高出地面一定距离，因此不仅能有效地解决首层住户的私密性问题，更重要的是，广州多雨潮湿，而“通风采光”的半地下阳光车库无疑有助于解决首层住户房屋的潮湿问题。但是相应的，半地下车库和地面之间的高差造成住宅、道路以及环境之间的竖向设计需要精心地处理，岭南新世界C区的半地下车库比较好的解决了这样问题。
C区的半地下车库比用地四周的道路高2米以上，规划设计时将整个半地下车库范围抬高，在南面一排住宅的南侧规划为商铺，将商铺的首层标高降低，使首层商铺与南侧道路平顺衔接。商铺中间架空的人行通道利用台阶联系住宅中心花园与商业；C1与C17之间的空间则通过道路的放坡来处理高差。半地下层住宅部分和商铺部分也是不同的标高，这样，利用住宅和商铺两部分不同功能空间高差的处理，解决了南侧2米的高差问题。
图c 商铺架空处的人行通道图d 半地下车库与消防通道的关系
C区北侧临近区内消防道路，该处直接将半地下车库调高处理，利用绿化不同的种类形成空间分隔的效果。
3.3半地下车库与中心花园的竖向关系
为了营造丰富的景观层次，C区的中心花园规划成为下沉式园林，下沉园林的标高比半地下车库顶部的人行步道（图a）标高低将近1米，通过台阶连接人行道和下沉园林，半地下车库高出地面的部分则形成采光窗。
图e中心园林a 图f 中心园林b
通过这样的竖向处理，不仅丰富了区内的空间层次，而且中心园林与半地下车库分离，保证了中心园林种植大型乔木的土壤种植深度及进行水景设计的空间要求；而半地下车库顶部仅种植一些灌木和花草，所需覆土深度较小，降低了半地下车库顶板的荷载。
第四章：C区半地下停车库内部空间环境设计
4.1半地下车库的采光
在与住宅布局平行的方向上，C区半地下车库结合每栋住宅出入口规划一个采光井（见图g），同时临近中心园林和消防车道的半地下室的侧壁高出室外地坪2米左右，均有直接的采光窗（见图b、d）；在与住宅布局垂直方向的车道处布置了两个较大的采光天井（见图h）。合理的采光天井和采光窗的设计使半地下车库也拥有了阳光和清风，改善了地下车库阴暗、封闭的内部环境。
图g 半地下车库的采光井1 图h 半地下车库的采光井2
4.2半地下车库的人行出入口
C区每个连排布置的住宅都结合住宅地面的出入口布置两个独立的半地下车库的人行出入口，充分满足地下车库独立人行出入口的要求。
图i 半地下车库的人行出入口
4.3半地下车库的车行出入口
半地下车库的车行出入口结合C区东西的车行主干道布置，每个地下车库两个车行出入口，分别位于地块的尽端，既充分利用了高差减少出入口坡道的长度，又营造了地块内部安全的人行活动空间。
第五章：成功与不足
5.1成功
首先，岭南地区多雨潮湿，兴建“通风采光”的半地下阳光停车场有助于解决首层住户的私密性问题以及首层住户房屋的潮湿问题，并可增加更多的绿化面积，提高楼盘小区绿化率，却不会对楼盘容积率造成影响。
其次，不同类型高程的室外空间的处理丰富了住宅区的外部环境，使住宅区的中心更有趣味性，满足不同时段、不同人群的使用需要。
再次，相对于全露天停车场与全地下停车场而言，半地下停车场更容易管理，既不会像全露天停车场那样遭受风吹雨打或影响居住宁静，也不会像全地下停车场那样需要配设更多设备更难以监控。
更重要的是，半地下阳光停车场管理费相对较为低廉，省却了通风抽风及部分照明能源，自然也会节省大量开支，可以大大节省居住的公摊电费，符合当前建筑节能、低碳的要求。
5.2不足
第一，由于岭南新世界花园C区报建时间较早，机动车配建标准不足每户0.5个停车位，远远不能满足现状居民车辆拥有率的实际情况，因此这种仅沿着建筑周边规划一圈半地下车库的做法不能完全满足停车率的要求。岭南新世界后期开发的组团就采用了满铺式的半地下车库的做法。
第二，这种半地下车库平面布局也收到地上住宅建筑布局的限制，C区的住宅建筑较方正，因此半地下车库停车位布置较规整，停车安全、方便，使用率非常高。但是如果地面上住宅平面复杂，则半地下车库的布局就需要跟随着改变，使用率相应会降低。
第三，完全采用半地下车库停车，则还需要考虑住宅区人防的建设要求。
5.3总结
随着我国建设密度的增强，随着居民车辆拥有率的提高，在公共交通尚不能满足居民出行的情况下，住宅机动车的停放是一个不容回避的问题。半地下车库停车相对于其它集中停车方式还是拥有较大的优势，需要我们每个规划、建筑工作者认真考虑解决，结合每项实际工作的具体情况进行规划设计。
参考文献：
[1]《城市居住区设计规范（2002年版）》（GB50180-93）
[2]《广州市城市总体规划(2001－2010)》
博多水城又称博多运河城（CanalCity），建成于1996年，是日本历史上最大的私营地产开发项目，占地面积约9公顷，总建筑面积达23.45万平方米，也是日本最为典型的以水为元素进行开发的商业空间。水铸就了博多水城享誉世界的知名度，而水元素在博多水城商业空间塑造中的作用可以归纳为以下几点。
1.1传承历史文脉
Canal中文释义是运河，博多水城位于贯穿南北的运河东侧。博多水城依傍运河而建，将运河水引入地块内部作为商业空间设计的核心元素，体现了顺应地块周边环境发展的思想和对于历史文脉的传承。它为解决“如何把项目所在地的文化引入到项目中去创造一个令人难忘的、各具特色的不一样的场所”这一问题提供了一个优秀的范例。
1.2突出鲜明的商业主题
博多水城以“装水的容器”为最初的设计概念，通过把临近的运河水体引入地块内部，将水体与建筑连成一体，既在形态上给人以变化，又在心理上给人以放松。同时，柔软的水体与坚硬的建筑形成了强烈的对比，突出了以水为商业主题的设计立意。
1.3串联商业空间
传统的商业空间通常通过中庭、连廊、步行街道等形式进行相互串联。依靠临近博多运河的先天优势，博多水城用一条长约180米的人工运河将商业空间在平面上串联起来，将三个步行街区融合为一个整体。周边商业建筑围绕人工运河展开，连接起包括购物、休闲娱乐、文化、办公、宾馆等一系列不同功能的商业空间。沿着人工运河为月亮街和地球街，通过购物者的流线与水的流线合二为一的方式，在交合的流线上设置星星庭院、海洋庭院和太阳广场，将博多水城的五大主题区域在平面上通过人工运河这一“纽带”串联起来。
1.4保证商业空间的可持续性
水作为自然元素贯穿于整个地块的规划设计之中，使得博多水城的商业空间能够保持可持续性。同时，博多水城的规划设计还考虑自然通风条件、建筑遮阳、绿化景观、绿色屋顶、微气候环境等因素来配合人工运河的设置，以保证达到商业空间的可持续性的效果。
1.5加强商业空间的活力
人拥有亲水的本性，博多水城利用人工运河的设计，将亲水空间与购物空间有机的融为一体。通过在人工运河的沿线设置积极活跃的开放空间和场所来增加商业空间的吸引力、丰富了商业空间的活力。这其中最主要的三个活跃场所为星星庭院、海洋庭院和太阳广场。海洋庭院和星星庭院分别位于人工运河南北两端，作为商业空间的开端和收束点。星星庭院采用不同形式铺装的硬质地面，拼凑成含有星星图案的小型场地，场地中央布设地灯和旱喷，周边以圆形排列的列柱为支撑，由底层至上层逐层对中央场地形成半包围的空间。在靠近人工运河的一侧，设置从底部向上收束的金属柱状标志物，提升星星庭院的视觉吸引力。海洋庭院位于人工运河南端出入口，利用高差通过踏步将购物者引入半地下空间。海洋庭院由水面和多种植物构成，滨水空间遍植草坪和低矮灌木，深入水面的圆形铺地内种植庭院内唯一的高大乔木，上层空间在东南侧的维护结构外部采用立面绿化的形式与地面绿化相呼应。庭院内水系中设置了水底灯管和小型喷泉，沿岸水面放置石头作为点缀。同样在水面内立有从底部向上部收束的金属柱状标志物。太阳广场作为整个博多水城的核心场所位于人工运河的中部。硬质铺地的中心广场嵌入人工运河，周边弧形的商业店铺呈半环绕状，从底层至上逐层递退再逐层收拢，在平面和立面都采用拱形，形成半围合的开放空间。广场几乎每天都举行来自世界各国的表演秀等趣味活动，人工运河内设置大量的喷泉成为广场演出时的绚丽背景，给观众带来独特的视觉冲击。太阳宫广场是人流聚集的创造性场所，也是吸引顾客的重要元素之一，这是它位于整个博多水城核心位置的价值所在。
2．南京水游城商业空间设计中水元素的作用
南京水游城建成于2008年，占地面积约2.7公顷，总建筑面积16.1万平方米，位于升州路和中华路交叉路口的南京老城区，夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，是一座集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等多种功能于一体的商业综合体。与博多水城毗邻运河的地理位置不同，水游城没有紧邻河道的城市界面。但水游城地块原本也是一条运河河道，于1935年改河道，遂成地面。因为兴建于隋唐时代的京杭大运河贯穿江浙，并且在中国历史上扮演着重要的角色，成为沟通南北的一条重要水道，所以在江浙地区的文化体系中人们有着深深的运河情结。因此，水游城地块的设计理念与灵感源自于对过往历史的追忆和民俗的延续，以运河水系为主线进行整体规划布局。水游城以博多水城的成熟经验为蓝本，深入挖掘地块历史文化价值，充分利用了水元素来创造活跃的商业空间。水游城占地面积仅2.7公顷，总建筑面积约16.1万平方米，规模远小于博多水城，因此，虽然在设计理念上有相仿之处，在具体设计中也有一些“拿来主义”的元素，但南京水游城对于商业空间的设计和塑造，特别是利用水元素上仍然有很多值得借鉴的地方。
2.1水游城中的“静态水”与“动态水”
（1）静态水静态水是景观水系的主要表现形式，水体不流动或流动相对较为缓慢，水面相对静止。相比于动态水，静态水能够反映周围环境的倒影，丰富空间的层次性，扩大空间的视觉效果，增添空间的虚与实、明与暗的对比，同时给人内心带来平稳安详、宁静舒坦的感受。在水游城中，静态水主要以薄水池、浅水河道、广场水湾等形式出现。静态水通常被塑造为较为静谧的空间，邻水空间布置休憩座椅或供店铺摆放餐桌，配合小型盆栽植物，顺其自然的打造幽静私密的空间。常有购物者、情侣、小孩子在水边休息、饮食、玩耍。（2）动态水动态水是处于迅速流动、跌落、喷涌等状态的水景。动态水可以活跃环境，在流动、跌落、喷涌过程中产生声音，因此给人带来听觉和视觉上的双重冲击，给人以清新明快、活泼兴奋、变化莫测的感受。在水游城中，动态水以主要以流动和喷涌等状态出现，最为普遍的是各种形式的喷泉，常结合各种商业节点进行布置，其中最有代表性的是整个水游城的“中央舞台”。舞台周边的水系内设置了喷泉，当舞台上举办活动和表演时，喷泉就成为广场舞台的“背景”。（3）动态水与静态水的结合在水游城中的动态水一般与静态水相结合，而并非以单一形式存在，多处采用了浅池喷泉、舞台喷泉和水幕喷泉等形式。通过动与静的对比，营造丰富的商业空间环境，能够赋予同一场所不同的含义，创造出多样的空间使用性能。配合灯光和音乐的变化，动静结合的水元素在水游城内产生了多种变化，给购物者带来了轻松愉悦的感受，达到商业空间在时空上的不断变化和引人入胜的效果。
2.2水游城中的水元素与“城市意象五要素”
南京水游城通过将凯文•林奇的“城市意象五要素”——“边界、道路、节点、区域、地标”运用到规划设计之中，将水游城塑造成为一个城市化的空间。（1）边界水游城沿南侧道路向地块内部退让，提供更多建筑沿街步行空间。以沿街水系作为商业建筑主体与城市步行道路的边界和缓冲，对建筑内部商业空间和城市公共空间进行了有效的划分和界定。在为水游城吸引大量人流的同时，也为内部商业空间提供了一个免受城市公共过多干扰的天然屏障，创造了更加舒适的商业消费环境。（2）道路滨水商业街是一种常见的商业形式，水游城以水元素为主题，将水系引入地块内部，打造沿水系的商业内街。水系成为串联商业空间的道路和提升商业品质的元素，使得商业综合体中覆盖了城市化的市民空间，实现了商业建筑外廊与邻水内街的空间融合。（3）节点动态水对于吸引人的注意力、创造活跃的商业空间节点有着良好的效果。在水游城东南角的主要人行出口，通过广场配合地面层和地下层的“双首层”设计，迅速疏解人流。同时，在入口处地下层结合水系设置景观喷泉，喷泉高度可达20米，在地面层和地下层均可以起到聚焦购物者视线的良好效果，从而成功地吸引客流，创造出活跃的商业空间节点。（4）区域和地标水游城的中心处，水系形成扩大的水湾，配合变化的喷泉和各种活动聚集的中央舞台，创造了整个水游城的核心场所。通过水将中央舞台、外廊空间、商业内街有效地联系起来，同时，通过形成“区域”的元素，强化了中央舞台的核心地位。喷射高度可达5层楼高的喷泉，将中央舞台从平时购物者休憩交流的外廊空间转变为充满吸引力和感染力的演绎空间，凸显了中央舞台的“地标”性质。
3.结语
又是勤奋的一年，又是收获的一季，转眼就迎来了新的一年，在年底这个时候，很多地方都需要进行一些活动，以下是小编精心收集整理的年底活动策划，下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
年底活动策划1一、低门槛法 方案一：一天一块钱美容，顾客只要缴纳365元，就可以享受全年的美容护理，主要是利用低价位把顾客吸引进来，再通过全年销售来赚取其它利润。方案二：年卡2400元，做
满20次以上，年底返1000元。
说明：以上类似种种方案利用低价拓客，进而再销售，如转卡或项目捆绑等。 二、限量法如：“三八”妇女节只需要花38元的促销标语，美容院全部服务项目“38特价优惠一周活动。如建国六十周年，还可以与当地单位搞个666元提供66位女性同胞进容光焕发迎国庆
的活动，反正只要敢想动脑筋，促销的方案就多得很。 三、透支法：1、储值卡：现有许多美容院用储值卡来做销售，在没有新品牌新项目新顾客的情况下，其促销政策为：凡是消费者缴纳1万元给美容院，其护理，项目五折，产品六折。可能还有
八千，六千等。这种促销政策的设计有优点，但对于美容院利润来说损失具大; 2、保值卡：消费者预存2万，2年后基础护理后，2万现金全部退回，号称美容股票; 3、任选卡：消费者缴纳1万元，就可在一年内不限次数，不仅项目，不间来挑选
自己喜欢的各类服务。 4、终免卡：将美容院项目拆分，进行终身免费的服务，如油压终身卡;基础护理终生卡;说明：其实美容本身就有融资的性质，以下几种方法手段不过突出一些，美容院最常见的一种方法，5、“消费储值”模式：消费储值方式通过变相返点返现的形式，可以提升客户的消费附
加值，并可留住顾客长期消费。 四、对比法:
1、美容院年卡1800元，同时下半年赠送送价值600礼品套盒;2、美容院年卡2000元+1的方案，当场送价值600礼品套盒;第二年只要1元钱就能美
容，(前三个月只做服务不卖产品。) 说明：就顾客而言，更喜欢比较和占便宜，其实政策设计就是让顾客选择第二种方法，
不过用第一项来做比较而已。如美容院设计1000元卡3000元卡，与1280元卡与2880元卡就有区别，因为3000元相对1000元，最起码要3倍以上的好处才能打动顾客，而与1280元卡与2880元卡，在顾客看
起来相当于2倍，如果有3倍以上的好处，顾客就很容易接受了。 五、撕单法：一、如相关减肥项目，号称五百元做一百个项目，其实从肚腩到手臂到大腿，一次就做
了十个地方，全套下来只相当于做了十次而已; 二、如果顾客现场能成交，根据不同消费者会有多达五六种礼品赠送，层层加量，如迷
你装，小礼品，加次数，多项目，抽奖券等;三、案例如：美容院常见促销政策：年卡：2000元，送1000元产品，额外再送手护10次，卵巢保养10次。后面送得再多，顾客也会觉得羊毛出在羊身上。鉴于美容院开年卡相
对较难，这个政策可转化调整为： 第一步：美容院半年卡1500元，送产品1000元，限活动当天开卡有效;第二步：如果顾客再加500元，就可享受全年卡，是上个半年卡的一半优惠。 第三步：
如果顾客再愿意，手部护理5元/次，限10次，卵巢保养10元/次，限10次说明：不要一次把好处给人;还有利用女性消费一次多消费，买上瘾的欲望;因小失大。 六、划点法：
自由划卡式消费：中大型美容院普遍采用的一种销售形式，即将美容院所有项目计算成积分，通过顾客划卡划点式消费。但也有问题，就是积分与具体金额划等号，顾客很清晰单
次的价钱，一般地改良的方法为：如顾客存入1万元，送积分2800分，共12800个点，泡浴28个点，花茶10个点，精油开背188个点，这样顾客每次消费都不清楚具体花了多少钱，很容易做消耗。说明：利用顾客懒得算帐的心理来消费，而且通过赠积分来做工消耗，总有花完的时间，不像打折，养成习惯就很麻烦。 七、现金法：
1、美容院年卡1380元，送价值700礼品套盒;
2、美容院年卡2000元，7折优惠，同时送700礼品套盒3、美容院年卡2000元，做到10次时，返现金600元或旅游，同时赠送同时送700礼品套盒
说明：三种方案其实对于美容院获利都是差不多的，但是第三种方法用了焦点销售，让
顾客产生注意力，容易达成。 八、体验法：方案一：在美容院开设体验日，每月二天，每次二个人，老顾客可以花18元体验其它项目(一般都是丰胸等高价位服务)，老顾客介绍的新顾客可以花18元体验基础护理，或从在淡季时1号到31号，每天花1到31元来美容院选择项目做。a案例：某美容院开业之际，在周遍社区散发6000余张宣传单，宣传其推出的 “ 1 — 30元钱，就能买年卡 ”的促销活动。促销活动规定，在促销活动期间美容院每天低价销售30张美容服务年卡，其售价，根据
消费者来店购买顺序依次定为1元 —— 30元。售完为止，其它服务项目均按原价销售。 某美容院为吸引消费者，赢得市场竞争，推出了 “ 0 —25元体验价，体验后，根据
感觉付款 ” 的促销活动。活动规定，凡在本店体验任何美容服务项目，其最高体验价格均为25元，且消费者体验完毕后，可根据自身感受酌情付款。就是本人促销
百法的感觉定价拓客。说明：体验方法是由最早街边派单衍生转化而来，就拿街边派单来说，到现在还是有很多公司在用，用得还不错，就看有没新意，麦当劳肯得鸡的优惠券，学生卡，网上下载都有此种方法的影子。九、特价法： 北京一家设在某医院附近的化妆品零售店，为达到招揽生意，同时清理库存的目的，在5.12护士节期间，举办了为期十天的 “ 只要你是护士，就可享受3折” 的凭证优惠促销活动。凡是医院女性护士，凭本人工作证，由本人亲自前往，即可以3折的价格购买指定的20余种产品。说明：此种方法前店后院是一种不错的方法与模式，但品种不能过多，折扣也要分开，
从3折到6折，应该有效区分很重要。 十、超值法： 活动期间消费者选购消费公司产品达300元者，额外加20元，可获赠价值___钱的礼包：送一个大礼包包括：____产品价值148元。___沐浴露价值130元，旅行包 价值36元。购防嗮套装+16元就送简约套装+防紫外线伞+68元购买原价380元脊椎保养经典套又如：顾客购家装专业丰胸套装特卖2680元(定价2880元)，特别赠送手部年卡(或美甲一张)，打
时间差，用来锁定顾客全年来美容院;说明：这是我们厂家许多年前经常用的一种方法，不能过20元礼包赚钱，而通过它带动300元产品销售，当然美容院也可以去一些大市场购一些类似东西，自己来做促销。到后来演变成与会员制结合的，办一张卡，再加98元钱，可每月有礼物，价值3800元，但礼物不
能是产品，只好是沐浴露，口手，香薰挂瓶，或者一些非常规销售的产品 十一、抽奖法：美容院举办了“月月有抽奖，季季送大礼”活动，每个月抽出小奖，每季抽出大奖，小奖为产品或赠品，凡在3个月内到该美容院进行消费达一定额度的消费者均有机会参加现场抽奖活动，奖品有十余种，其中吸引力的大奖是一辆嘉陵摩托车或者香港泰国旅游名额一个。
十二、抵价法： 也称抵价法：凡活动期间购买纤体项目服务卡的顾客，均可参加“精油空瓶抵现金活动”
纤体项目服务卡：2000元/10次(无产品) 推荐产品搭配：腹部减肥：循环油+塑身油+腹部按摩霜+迷迭香(?元)腿部减肥：循环油+塑身油+腿部按摩霜+迷迭香(?元) 关于精油空瓶的相应抵用金额： 1.抵用50元的空瓶有：茶树油、葡萄油、柠檬油、迷迭油、甜橙油) 2.抵用70元的空瓶有：天竺葵、薰衣草、洋甘菊、檀香油，抵用100元的空瓶有：玫瑰油
活动期间，新顾客凭未消费完毕的其它美容院护理卡在本美容院开卡，可获赠该护理卡所剩余次数的护理(注：不超过该卡一半的次数)，同时享受正常开卡优惠政策;凭其它品牌护肤品空瓶(或包装盒)在美容院购买相应的产品，一个空瓶(或包装盒)可获九折优惠，二个空瓶(或包装盒)可获八五折优惠，三个空瓶(或包装盒)可获七八折优惠(注：总数不超过三个);说明：第一可针对老顾客，第二可以针对新顾客，用置换概念让顾客觉得价值。 十三、捆绑法：
三合一活动：
全价购面膜280元一套 半价购眼部特护一套455元 三折购夏季养膜一套572元篇二：美容院促销方案经典 美容院促销方案 一.
一.下点成本，把传单做成超市促销的那种大传单，彩色的。60cm_50cm那么大的，进活动策划
一 批美容院经营的价格比较低的化妆品。传单共分四版，第一版写着为庆祝美容院开张多少天，大促销活动。购买化妆品多少钱可以送一次身体护理;购买化妆品多少钱可以送一次皮肤护理。另外买满多少钱可以抽奖，一等奖什么东西，二等奖什么东西，三等奖什么东西。办卡护理多少钱，从几日至几日。第二版皮肤护理系列。写着什么护理多少钱，贴上图。再贴一些化妆品的图片，贴上多少多少
钱。系列要多一些，足够一版。第三版身体护理系列。精油开背贴上图，多少钱。筋络排毒贴上图，多少钱。骨骼调理贴上图，多少钱。减肥贴上图，多少钱。健胸贴上图，多少钱。肾部保养、卵巢保养、耳烛
等， 要把各项功能都写在下面。以上均为一次性， 第四版仪器类项目。注明各类项目一次护理多少钱。洗眉毛多少钱等。按类贴上图片。
年底活动策划2一、目的
1、回馈老客户;
刺激休眠客户;吸引新客户注册并转化为成交客户 2、提升销售
3、提升网站关注度
4、探索网站独有的特色营销模式和促销推广模式
二、主题
1、感恩回馈不离不弃的老客户
2、圣诞狂欢购
三、活动内容及方式(根据现有网站可以实现的功能)
1、折扣：购物满2000元，除特价商品、秒杀商品外，一律95折
2、特价：设置品牌产品特价活动，基本按折价5%实施
3、秒杀：将_年3月——6月到期的商品设置为秒杀商品，扣率1.5折
四、活动准备及实施
1、12.22日周一将活动主题图片通过审核后上架到商城;
(彭宴、李青松负责)2、12.22：确定品牌厂家及产品，确定促销执行价格(彭宴、先宇、黄仁玖) 3、12.22：确定秒杀品种、数量、价格(彭宴、先宇、黄仁玖、谭平)4、12.22：向客户发信息(短信、QQ、微信)，以提示本次活动(彭宴、姚芙蓉) 5、本次活动主要以库房现有的品种和效期品种为主。
6、12.23：集合整个促销活动细节方案，报谭杰核准执行。
五、异议处理
1、活动期间，特价商品和秒杀商品售完即止，由彭宴马上下架处理;活动策划
2、期间所有订单折扣，彭宴为最后审核人，出现差异时，由供应部先宇、销售部黄仁玖协
同处理
3、仓储物流部及时反馈信息，特别是效期商品和缺货商品;发货要严格执行48小时;客
户体验为重。如出现发货差错，由谭平与彭宴沟通，当天处理。
4、因我们的原因导致订单低于2000元时，按2000元的折扣标准处理。
年底活动策划3有一句话说得很好“没有计划就是，计划着失败。”我们不管做什么事情，都应该事先做好计划，再按照计划来执行，这样执行的目标会更明确，效率也会更高。明确了推广的目的之后，就要针对推广目的制定一份详细的推广计划。在此期间可以选择哪些推广方式进行推广、这些推广方式要在什么时候开始进行、推广时间多久等。制定出详细的推广计划，再按照计划一步步执行推广。
一、制定活动方案
预热方案：营造大促氛围提前优化转化积累收藏/购物车/优惠券推广节奏安排。
大促方案：营造抢购气氛刺激购买转化提升客单价为后续持续销售铺垫。
产品规划：主副推款选择上新节奏安排价格体系拟定产品存货盘点。
二、具体步骤
1.当前客单价为基准。
11月11日淘宝嘉年华来了，它最考验卖家的是什么?这是个综合的整体，从小方面说有客服、后勤、店铺优化、关键词设置、产品推广、店铺推广、定价、促销等，往大里说，有品牌定位、市场定位、推广策略、店铺风格定位、价格定位等。
2.衡量大促的打折力度。
挑选爆款宝贝，定位目标人群
可以拿出一部分的资金，做一次以“提升销量”为主的促销活动，促销价格尽量低于行业价格，以“低价”吸引用户购买和传播。同时，对用户的选择也很重要，大促期间购买能力比较强，大多是20-35之间的成年女性，通过一定的方式，分析店铺用户的分层，精准区分人群，进行个性化营销，是比较合适的选择。
3.衡量大促的满就送力度。
巧设优惠门槛，实现更高转化。
设置店铺满减门槛及优惠券生效的门槛的时候，我们需要结合大促期间整体的促销力度相对店铺日常的促销力度升降幅度、日常客单价均值、大促期间主打产品的货单价等，衡量大促期间客单价的升降幅度进行设计优惠的门槛。
4.参考打款大促当天售价。
临近大促，网店的促销气氛是最让人产生购买冲动的。特别是女性消费者，若卖家们能抓住她们的心理特点及需要，那么，想在大促当天取得好的战绩绝非难事，在装修布局上就得把网店营造出大促的气氛，在用色上可以使用大红的色调，大促的素材。
的历史确实不是所有卖家们都能承受得起的。如何能在此大促当天，低价的同时也能获取丰厚的利润?首先，我们可以择取几款极低折扣的商品做的主推品，然后再以7折或者8折之类的优惠价去推其他商品。若吸引力不够，还可以进行满减、满赠等优惠。
大促前，卖家们肯定是要备好充足货物的，特别是一些热卖主推款，以随时应对供不应求的情况出现。
三、总结
一件商品如何被卖出，主要是看消费者的购买念头有多强。而期间，如何做一份成功的活动策划，成为各商家的要事，如何能够吸引更多的顾客，来进店消费，便成了重中之重的要事了。“双11、五折、抽奖、送礼、红包、优惠券、限量、品牌团、秒杀、抢购”等等，这些卖点词语成了吸引顾客的关键词。
主要是优化品牌，提高品牌知名度、认知度、好感度，推广自己店铺内的产品，增加店铺会员人数，把店铺发展成为消费者必逛的店铺。11月1日到11月10日，主要是为了当天的预热，主要是营造大促的一个氛围，提高进店收藏加购的数量，把店铺发展成为买家最期待的店铺。活动当天分为疯抢期，理性期，扫尾期。疯抢期的时候，买家的目的是明确的，就是为了抢到商品。作为卖家，我们需要实时公布数字，激化疯抢的气氛，刺激买家尽快下单。理性期的时候，买家都会进行一个货比三家，享有找到更具有性价比的产品。
作为卖家，我们需要设置多重的优惠，组合优惠，购物抽奖，以额外的优惠刺激买家下单。除此之外，主动去对比自己的产品，根据之前卖家的反馈，证明自己的产品，确实比别人的要好，从而打消一部分人的疑虑。扫尾期的时候，买家都是怕错过这个好产品，疯狂购买的。作为卖家，我们需要给买家展示一个热卖宝贝人气销量展示，激发买家的一个从众的心理，促进下单。
年底活动策划4一、活动主题
低价风暴全民疯抢(亲，你买了吗?)
二、活动时间
11月9日—11月11日
三、活动内容
活动一、全场5折终极狂欢(11月11日)
11日11日10时起，全场5折销售，低价风暴，席卷全城!
(注：务必使全场参与活动，以达到集群效应。)
活动二、购物有礼幸运随行(11月9日—11月11日)
凡活动期间购物的顾客，单张水单金额满11元，均可参加抽奖活动。
一等奖1名品牌智能手机一台价值1111元。
二等奖2名超市购物卡一张价值111元。
三等奖6名真空保温杯一个价值60元。
四等奖20名心相印卷纸一提价值30元。
参与奖20__名精美礼品一份价值2元。
(注：抽奖为即开即对型刮刮卡，礼品以实物呈现。)
活动三、一个人的节日双倍的甜蜜(11月11日)
购物满11元+1元赠2个棒棒糖(2元/个，200份)
购物满111元+11元赠2盒巧克力(25元/盒，40份)
(甜蜜有限，礼品送完为止。)
四、活动费用预计
1.抽奖刮刮卡预计成本1000元，奖品成本8000元，总计9000元。
2.双倍甜蜜活动，活动预计成本1500元。
3.海报及广告宣传费用5000元。
此次活动预计总体费用15500元。
(注：活动7000元可由商家分摊，活动前期将分摊费用与商家谈判敲定，方便活动顺利开展。)
五、活动宣传
1.广告投放，采用报纸提前3—5天投放2期。
2.大型外立面广告宣传及超市DM单相结合，做到醒目，吸引顾客。
3.采取超市播音加场外促销宣传等方式，加大宣传力度。
4.采取地贴、吊旗和宣传指示牌，加上喜庆的音乐营造良好的活动氛围。
年底活动策划5一、活动目的：
1、增强员工的团队凝聚力，提升__的竞争力;
2、对_年营销工作进行总结，对市场业绩进行分析;
制订新年度营销工作总体规划，明确2020年度工作方向和目标。
3、表彰业绩优秀的公司优秀员工，通过激励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来，投入到未来的工作之中。
二、年会主题：一个团队一个梦想
三、年会时间：_年12月日30下午时
领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时聚餐
四、年会地点：_×大酒店×楼_厅
五、年会组织形式：由公司年会工作项目小组统一组织、执行。
六、参加人员：客户群、领导;邀请业界领导;公司工作人员。
1.会场总负责：_×
主要工作：总体工作协调、人员调配。
2.策划、会场协调、邀请嘉宾：_×
主要工作：年会策划、会议节目安排、彩排、舞台协调;对外协调、现场资讯采集。
3.人员分工、布场撤场安排：_×
4.嘉宾接待、签到：_×
5.音响、灯光：_×(会前半小时检查音响、灯光等设备)
6.物品准备：_×
主要工作：礼品、奖品等物品的准备。
七、会场布置：
会场内：
方案：
1、舞台背景喷画：
内容：
文字内容：
2、舞台悬挂烘托气氛的红灯笼;
四周墙壁挂烘托节日气氛的装饰。
3、舞台两侧放置易拉宝各4个，内容：宣传企业文化。
会场外：
1、充气拱门放置宾馆大门外主要通道。
2、酒店入口处挂红布幅。
3、酒店内放置指示牌。
文字内容：
八、年会流程：
形式：领导致辞、表彰优秀员工、表演节目，同时公司聚餐。
备注
1.主持人开场白，介绍到会领导和嘉宾，邀请领导上台致辞。
2.公司领导上台致辞。
3.嘉宾致辞。
4.表彰优秀员工员工文艺汇演、现场有奖问答、游戏。
外请演员表演节目、中间抽奖。
演出内容：年会节目单
规划、建筑概念设计任务书
一、项目地块基本特征概述
规模尺寸：占地338亩。北临子龙路、东临紫云大道，南临新105国道，东临规划中的八号路，地块被宽30米的孺子路分成大小不等的两半，其中南边地块较小，北边地块地界线均约400-600米左右，两个地块大致呈现非规则型四方形；
区位：地块位于子龙路与一零五国道之间，就丰城市新城区局部区域现状而言，属于新城区的中心偏东南地带，因为开发时间不长，目前配套设施不太完善。但就未来大城区范围而言，将成为未来的中心区，具突出的区位价值；
环境：丰城市政府早已将新城区列为科教文卫的重点发展区和高尚住宅区，位于新城区子龙路与一零五国道之间的本案，居住环境自然十分理想。随着周边多个现代住宅小区的陆续建成和众多政府机关的搬入，地块区域的居住生活环境在不久的将来会有更大的提升；
交通：地处新城区子龙路与紫云大道两大城市主干道大的交界点，路况很好，交通出行十分便利，因为开发时间不长，地块周边开通的公交线路不是太多，而且运作较不规范，但有望在年内得到改善；
生活配套：地块处于新城区，周边的生活配套较为缺乏，仅有的生活配套设施分布散乱，规划水平与层次比较滞后，故项目周边的生活配套的成熟度会是一个喜忧参半的大问题.
二、总体规划构想
1、 规划布局基本原则
（1） 与城市规划体系合理衔接；
（2） 在保证较低成本的情况下将规划做得较好；
（3） 分期分组团开发策略；
（4） 尽量合理利用地块固有的景观生态及文化元素。
（5） 将合理组织景观视线通廊；
（6） 注重社区天际轮廓线的节奏与韵律设计；
（7） 注重社区规划布局的层次感与梯度感设计，达成和谐统一。
首期建筑风格构想
、以现代风格为主。
、小高层建筑可采用一些欧陆的风格元素；
建筑外立面设计
外立面应以“清新、活泼”为设计理念，体现本项目的“活力、健康”主题。重视第五立面（屋顶）的设计，使其在功能和景观上成为本地的唯一性。强调色彩的变化，要生动，富有跳跃感，创导时尚潮流。
单体设计建议“园中有盘、盘中有园”
多层单体楼盘建议设计成板式，局部呈错齿状。少部分多层单体（如组团衔接处/对接处）让组团景观在实现上自然延伸进来，以弱化与组团联系不够紧密的感觉,但须注意的是:在与参与性、互动性景观衔接处，景观过渡不可太浓厚，不要产生视觉阻断性。
小高层单体楼型建议主要设计点式形，多层可设计成短板式，同时将部分单体错开，使其形成围合的空间。使组团景观的连续性增强，同时弱化人行走时建筑过密的压抑感，进一步提高整体均好性，同时考虑部分架空层作室外半封闭娱乐、活动空间及设备设施房之用。
尽量采用一梯两户。为提高容积率，局部小高层的单体可设计成一梯三户的品字形、一梯四户的风车形。
朝向：绝大多数要求南北向，但可有适当的偏角（10度以内），须注意丰城市常年风向与建筑朝向的关系。
关于会所、建筑单体、楼型设计，于此只建议要注重审美个性与独特品味的创新设计及与周围建筑景观的协调性。
商业物业设计细则及建筑风格提示
建筑风格必须与小区的整体风格相吻合，但因其使用功能的不同，建议其层高在4.5米左右，以便适应经营范围的变化。
商铺开间设计在4～5米，进深8～10米，丰乐大道和子龙路（府前路）的商铺进深可较大，府中路的商铺进深稍小，小区内商业街进深最小。
建议丰乐大道和子龙路（府前路）的商铺总面积可考虑大些，以便于大型商家入住（一般在6米ⅹ12米或8米ⅹ12米）；起湾道上的商铺总面积可考虑小一些，以满足功能及小型投资者（包括小区内住户）的需要，面积可考虑在（4米ⅹ10米或6米ⅹ10米）
在南部地块丰乐大道入口处设置一集中式商用物业区，并且延伸进入小区内，成为一条特色商业街，既可在经营专业街时引进一龙头店，用来带动整条街的经营氛围，又可预留下来，招进诸如电信、金融、邮政等服务业单位，以完善该区域的社区配套。
两个集中式商用物业，均需考虑停车场的设置。开发期间，以门前广场停放车辆，招徕顾客。社区发展成熟后，车辆可停放于其下的地下停车库，建议其地下停车库可预小区内地下停车库连通，以便调剂使用。
住宅物业户型设计要求（原则、户型面积及比例）
基本原则：动静分开、干湿分开，充分考虑空调、热水设备、管线布置的合理性及隐蔽性。
所有户型均需考虑景观的不同视点，尽可能做到每个端头户型的创新设计，以便最大限度的提高销售单价。
户型适当多样化，可适当设计部分错层、双复式等多种创新户型，兼顾各层面消费者的同时，试探市场的创新接受程度。
卫生间、厨房及工作阳台北向布置，主卧南向布置。
厨房的开间尺寸至关重要，建议设置工作阳台。
建议每套均设置储物间。
餐厅要有自然采光、通风，与客厅分开，且避免餐厅与过道的混合。
避免暗卫、暗厨。
建议客厅阳台设计成空中花园，或者直接由空中花园入户。
如有可能，尽量设置一南向卧室阳台，以便单独晒晾衣物。
户型面积及比例：
户型类型 面积范围(m2) 配比(%) 平面布局形式
2房2厅单卫单/双阳台 100 15 平层
2房2厅双卫单/双阳台 105-110 5 平层
(小三房)2房2厅单卫单/双阳台+小书房 110~120 10 平层
(中三房)3房2厅双卫双阳台 120-130 35 平：错=5：5
(大三房)3房2厅双卫双阳台+储藏间 150左右 25 平：错=4：6
4房2厅双卫双/三阳台+储藏间 150~180 5 平：错=5：5
复式楼 180以上 5 复式
公共配套设施的设计建议
室外运动设施：应方便业主运动，一部分尽量设置在建筑物的组团里，既能运动，又能达到共享环境空间。以部分设置在运动岛上。首期及核心启动区尽量多设置一些集中式的户外活动设施，至少保证：室外网球场1个，室外篮球场l～2个，室外羽毛球场1～2个。
生活配套设施：提供必要的购物、交通、教育、医疗、文化、娱乐等条件，达到不出社区便能满足日常生活需求。集中布置在首期入口两侧的商业街里。需统一装修风格，整体包装、整体招商。
社区保健、文化活动站等集中布置在会所中。会所设计时要考虑今后的功能可变性。
其他设计要求
各种管线：合理利用丰乐大道、子龙路（府前路）上，现有的水、电、气、电信等市政及专业管线的接口，处理好小区今后的智能化、供水、供电、排水、排污、排洪、电视、等管线的布置问题，设计预留一定空间，便于今后施工接口。
环卫设施：充分考虑环卫设施（垃圾站、公厕等）的合理数量及位置，即便与小区内业主的日常生活及运动，又便于小区物业管理及相关部门的管理。
