房地产会计计量第1篇

关键词：房地产；会计计量；成本计量

1　投资性房地产的定义及特征

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。

2　投资性房地产的范围

属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。

3　投资性房地产的会计处理

3.1　投资性房地产的确认

将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

3.2　投资性房地产的初始计量

总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：

(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。

3.3　投资性房地产的后续计量

后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。

(1)成本计量模式。

企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。

处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。

例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。

甲企业的账务处理如下：

①计提折旧：

每月的折旧：1800÷20÷12=7.5(万元)

借：其他业务成本　75000

贷：投资性房地产累计折旧(摊销)　75000

②确认租金。

借：银行存款(或其他应收款)　80000

贷：其他业务收入　80000

③计提减值准备：

借：资产减值损失　3000000

贷：投资性房地产减值准备　3000000

(2)公允价值计量模式。

采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：

①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。

会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。

例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。

甲企业的账务处理如下：

①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：

借：投资性房地产——成本　90000000

贷：开发成本　90000000

②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；

借：投资性房地产——公允价值变动　2000000

贷：公允价值变动损益　2000000

注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。

③计量模式的变更。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

房地产会计计量第2篇

【关键词】公允价值 历史成本 投资性房地产

一、 投资性房地产的后继计量问题的提出

对投资性房地产的后续计量，目前国际上存在两种不同的观点。第一种是以我国会计准则为代表的计量模式，其中规定：企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用公允价值计量模式。第二种观点以国际会计准则理事会（IASB）为代表，认为资产现行时点上的价值主要取决于特定时点资产的公允价值。这两种观点的焦点在于是以公允价值还是以历史成本作为投资性房地产计量的标准。

二、 计量是投资性房地产会计的核心问题

（一）投资性房地产后续计量涉及的计量属性

在对相关的投资性房地产资产进行确认之后，就需要解决如何对投资性房地产进行后续计量的问题，这必然涉及到计量属性的选择。投资性房地产计量通常使用的计量属性有两种：

1.采用历史成本模式进行后续计量。历史成本又称实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或者其他等价物。我国新会计准则规定：“在历史成本计量下，资产按照其购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。”

2.采用公允价值进行后续计量。IASB对公允价值的定义为：“公允价值通常是指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿交换的双方交换一项资产或清偿债务所使用的金额。”美国会计准则委员会（FASB）的定义为：“一项资产（或负债）的公允价值是自愿的双方在当前交易（而不是被迫或清算销售）中据以购买（或发生）、销售（或清偿）资产（或负债）的金额”。

（二）投资性房地产会计计量比较

我国的会计准则和国际会计准则都规定，对投资性房地产后续计量可以采取两种计量模式，即成本模式和公允价值模式，并对两种模式的转换做出了限制。但是对优先选择计量模式的侧重不同。

我国的会计准则优先采用成本模式计量，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，还应当同时满足两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。国际会计准则是优先选择以公允价值模式对投资性房地产进行计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产进行可靠确定时例外。这是我国和国际会计准则的不同，体现了我国会计准则谨慎性和我国市场条件的特殊性。

（三）公允价值计量模式的探究

围绕全球金融危机和公允价值计量有两种不同的声音。一种是支持公允价值计量，支持者认为：公允价值计量反映真实的财务状况和财务业绩；公允价值计量能够预示危机的征兆；公允价值计量不是病根，而是药方。另一类反对以公允价值计量，反对者认为：在缺乏流动性、处于困境或被迫的市场环境下，无法可靠计量公允价值；公允价值计量无法反映资产或实体的基本价值；公允价值计量以“顺周期”的方式加剧了危机。

随着资本市场的不断健全，社会对财务报告相关性的要求越来越高，公允价值具有无可比拟的优越性。一是因为公允价值计量方式使得资产和负债的信息更加具有决策相关性；二是使收入信息更加具有决策相关性。

公允价值计量模式对投资性房地产计量的优势在于：1.投资性房地产建设期限长、投资数额大、流动性与变现能力差，具有高风险和高收益并存的特点，而且其市场价值往往高于其账面价值，采用公允价值模式计量能够更好的反应其市场价值和盈利能力。2.投资者的股东权益只有在采取公允价值计量模式下才可以很好的体现。房价的持续攀升，持有土地和商业地产的上市公司资产实际价值要比账面价值高很多，企业不能完全反映企业信息，将不能很好反映公司股东权益。3.采用公允价值计量能够更好的反映企业的真实价值，采用历史成本计量将使企业总价值降低。

三、 两种计量模式对投资性房地产计量的影响

（一）对财务指标的影响

在公允价值模式下投资性房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，加大企业的经营和财务风险，同时也会影响到许多重要财务指标的变化。本文选取了房地产类企业“A+H公司”――北京北辰实业股份有限责任公司2010年度境内外财务报告数据加以比较。该公司投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。下面分析不同计量模式对财务指标的影响。

1.对资产的影响。据北辰实业股份有限责任公司2010年度的财务报表显示，该公司香港财务报告总资产为30 574 653 000元人民币，国内的财务报告总资产为25 740 009 334元人民币，以公允价值后续计量比历史成本计量总资产高出483 463 666元人民币。而对于净资产，香港财务报表显示为12 801 641 000元人民币，国内的财务报表显示为9 175 655 893元人民币，以公允价值后续计量比历史成本计量总资产高出3 625 985 107元人民币。从这里可以看出以公允价值后续计量比历史成本后续计量，资产会有较大幅度的增长。

2.对折旧的影响。由于香港财务报表对投资性房地产采用公允价值计量，所以不存在对折旧的计量。国内的财务报表显示的投资性房地产折旧为611 988 107元人民币。

3.对净利润的影响。北辰实业香港财务报表显示该公司的净利润为1 099 787 000元人民币，国内的财务报告的净利润为203 058 165元人民币，以公允价值进行后续计量比历史成本计量利润增长了896 728 835元人民币。

（二）对税负的影响

现行税法对投资性房地产征收房产税，因为投资性房地产不转让所有权，故不增收土地增值税。按照房产计税价值征税的为从价计征，按房产租金收入计征的为从租计征。在成本计量模式下，会计准则和税法的处理基本一致，按照原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法将通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款作为投资性房地产的计税基础，通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费作为投资性房地产的计税基础，不确认公允价值变化产生的所得。企业在对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税额所得额时不得扣除，企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本予以扣除，这样将产生递延所得税资产或递延所得税负债。

主要参考文献：

[1]葛家澍，徐跃.会计计量属性的探讨[J].会计研究2006(9).

[2]财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社2007.

[3]财政部会计司.企业会计准则[M].经济科学出版社2006.

[4]应华羚，张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].会计之友2008(10)上.

房地产会计计量第3篇

房地产业是我国国民经济的主导产http://业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2006年11月财政部的一份会计信息质量检查公报,通报了39家房地产企业存在会计失真问题。面对我国房地产企业会计信息严重失真的事实,研究如何提高房地产行业会计信息质量给我们提供了现实的土壤和机会,这不仅是会计实践研究的问题,也是会计理论研究一个亟待解决的重大课题。

1 房地产行业会计信息质量问题

(1)房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员,它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。严格按照财务制度进行会计核算,敢于坚持原则,是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但由于现在房地产企业会计人员大多是聘用来的,不听从企业领导安排就有可能随时被解雇,不得不按领导意图行事。另外,房地产企业普遍对会计人员的业务素质的提高并不重视,有的企业任人唯亲,聘用没有受过正规训练的专业知识人员,会计人员的学历层次高低不等。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规,但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要,也可能使计量的数据与实际情况不相符,使得会计信息失真。

(2)企业各期的业绩信息可比性较差。房地产开发从选址立项直至销售移交的过程生产周期较长,确认收入的时间短则一年,长则几年,企业投入产出比例呈阶段性不合理。在项目建设期内,由于一些项目并未完工,即使开发产品已预售完毕,其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内,存在大量的资金投入,大量管理费用计入当期损益。这样看来,如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况,是缺乏全面、正确、客观性的。因而会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的运用造成了困难,利润在不同时期会出现波动较大的现象。

(3)风险披露不足。为规范从事房地产开发业务的公司公开发行股票的信息披露行为,保护投资者的合法权益,2001年2月中国证监会颁布了《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》,其中该规定的第五条规定“发行人在预收款项目注释中,除按账龄列示余额外,对预售房产收款,应按下列格式分项目披露”,其目的就是要督促房地产企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。但是从这几年来看,不同的房地产企业有不同的披露标准与会计核算方法,致使执行情况并不太理想。由于房地产企业在开发过程中面临着各种各样的高风险,证监会在《公开发行证券公司信息披露编报规则(第11号)从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》中第八条还规定了“发行人为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保的,应披露尚未结清的担保金额,并说明风险程度”,其目的就是要求房地产开发企业必须披露有关风险事项。但从我国的房地产开发企业的风险信息披露的实际情况来看,对质量保证金信息基本上未加披露。房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足,不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理,也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。

2 提高房地产行业会计信息质量的对策

(1)提高会计人员的职业素质。会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求,房地产会计人员作为会计信息的直接生产者,对会计信息质量的影响起着重要的作用。面对当前日益复杂及多样化的交易和事项,确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求,这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时,根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》,房地产企业每年可拟出学习计划,组织并实施学习计划,大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试,提高其专业素质,做到持证上岗。同时,让会计人员认真学习马列主义的道德思想,牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想,使其敢于抑制歪风邪气,同违法乱纪的行为作斗争,保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。

(2)完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性,其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定,一些会计分支尚未纳入会计规范体系。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展,会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是,目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该行业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此笔者认为,可建立房地产行业收入确认准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。例如,2005年1月香港会计师公会推出第24号——房地产行业收入确认准则指引,规定房地产行业的收入确认以《企业会计准则——收入》四个原则为原则,项目主体完工并且买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引明确了收入确认的办法,统一了房地产行业收入的确认原则。

(3)扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外,还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地产企业提供真实公允的会计信息,提高风险的透明度,为房地产商品的质量提供保证；另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下,帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价,额外提供具有可比性的资料,也是治理信息失真的重要举措。

(4)完善企业内部会计核算。我国在《会计法》等法律法规中已明确规定了内部会计监督制度,企业内部会计核算制度是会计信息监管体系的基础。但目前许多房地产企业只执行统一层次的财务会计规范,缺乏健全、完善的内部会计核算制度,对内部会计核算制度尚未足够的重视。因而房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时,还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度,包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等,以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。

房地产会计计量第4篇

关键词：房地产；会计核算；会计信息质量；对策

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。而会计信息是指在经济活动过程中，利用会计理论和会计方法，使用会计实践获取反映了会计主体的价值运动状况的信息。随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真问题导致不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。因为这一问题的亟待解决，所以受到了人们的广泛关注。

1 房地产行业会计信息质量的意义

房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。因此制定的房地产开发企业会计制度是对房地产开发企业专用的会计核算进一步的规范，也是房地产业经济发展的客观需要。

中国加入世贸组织以及全球经济一体化进程，客观要求中国的会计制度和会计准则的改革。众所周知，房地产开发企业资金占用量大，往往通过往来款项来协助调节收入和成本。因此，中国会计制度的变革促进了房地产企业会计制度的改革和发展，促进其从套用基本建设会计制度，到形成房地产行业会计制度，到执行统一会计制度，再到全面实行新企业会计准则。房地产开发企业会计制度的形成和发展过程，既是同中国会计制度的改革和发展紧密联系的过程，也是从无到有，从简单规范到全面规范，从行业会计制度到统一会计制度，从统一会计制度向国际会计准则趋同方向发展过渡的过程。

在我国, 房地产行业已成为高增长、高利润的行业。目前大多数城市房地产开发中的利润率普遍在15%以上,而从国际上多数国家情况来看,房地产开发商的平均利润一般只在3-5% 左右,远低于我国目前的房地产开发的平均利润率。如此高利润的背后，反映了房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，也使会计信息监管成为房地产行业监管的重点, 而从房地产企业的经营特点来看, 收人和支出核算是房地产会计核算的重点, 同时也是房地产行业会计监管的重点。

2 房地产行业会计信息质量问题

今天，随着市场经济的发展，房地产行业的会计暴露出了不少问题，特别是会计信息失真问题导致不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。房地产行业会计信息质量问题主要有以下几方面。

第一，房地产行业会计人员自身素质较低。会计活动的主体是会计人员，而会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。严格按照财务制度进行会计核算，敢于坚持原则，是财会人员最起码的职业素质与道德规范要求。但是，由于房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视， 致使会计人员的素质和技能得不到提高， 常发生原理性和操作性的错误。特别是近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多， 更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。另外受到认识水平的局限， 也可能使计量处的数据与实际情况不符， 从而使会计信息失真。

第二，房地产行业监督机制不健全。房地产行业的监督机制可分为外部监督机制与内部监督机制两种。一方面，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的，即会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。导致了不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。另一方面，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。

第三，会计法规制度和会计法规尚不完善。我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实， 会计信息失实，收入、支出和结余虚假。既增加了房地产开发企业的税务会计核算的工作难度，也加大了税收征管的复杂性和艰巨性。因此，我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。

3 有效提高房地产行业会计信息质量的决策

面对房地产行业的会计暴露出的不少问题，提出并实施相应对策是关键。

第一，提高会计人员的职业素质。会计活动的主体是会计人员，它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程，面对当前日益复杂及多样化的交易和事项，确认和计量对房地产行业的会计人员提出了更高的要求，这就要求他们应具备相应的专业素质、职业道德与专业技能。在执行会计准则时，根据财政部颁布的《会计人员继续教育暂行规定》，房地产企业每年可拟出学习计划，组织并实施学习计划，大力支持每一位会计人员参加学习培训和职称资格考试，提高其专业素质，做到持证上岗。同时，让会计人员认真学习马列主义的道德思想，牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想，使其敢于抑制歪风邪气，同违法乱纪的行为作斗争，保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。

第二，完善房地产行业的会计规范体系。我国现行的《企业会计准则》在构成上还较缺乏完整和系统性，其基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，一些会计分支尚未纳入会计规范体系。完善社会主义市场经济，构建稳定合理的企业收益分享制度，是中国会计法制建设更为可行的发展方向。在国际会计协调中要追求互动互鉴，双向趋同，增强话语权，影响国际会计改革。随着我国改革开放的深化与市场经济的发展，会计学术界和政府财政部门已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如质量成本会计、人力资源会计、金融工具会计、物价变动会计等。但是，目前房地产行业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。

第三，扩大信息披露内容。房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。同时，促使房地产企业提供真实公允的会计信息，提高风险的透明度，为房地产商品的质量提供保证。并使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

第四，完善企业内部会计核算制度。会计制度改革和发展要适应国家社会经济发展水平，既要把握发展方向，也要注意协调发展和配套改革。政府及财税部门要重视新会计准则实施的环境建设，推动信息公开，积极培育公开市场，加强社会审计和资产评估机构的监督，有效促进公允价值计量方法的采用，规范有序地推动会计制度的改革和发展。房地产企业在执行国家统一的企业会计制度时，还应根据其管理要求和经营特点制定内部会计核算制度，包括成本核算制度与办法、会计核算的基础管理制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等，以使企业的财务会计制度具有完整性和系统性。

4 结语

房地产开发企业会计制度的改革和发展应当从实际出发，结合自身特点，在企业会计准则体系的原则基础上，创建良好的房地产行业会计信息环境，综合治理房地产行业会计信息质量。进一步明确会计核算规范和内部控制规范，形成一套房地产开发企业会计制度规范体系，为中国房地产业经济发展和会计改革发展增加重要的理论和实践意义。

参考文献

［1］项诚. 企业会计准则［M］.中国财政经济出版社，2009，（9）.

房地产会计计量第5篇

关键词：房地产开发企业；会计信息；问题；对策

会计信息不仅是反映企业财务状况、评价并且分析企业经营情况的主要依据，而且还为企业的投资决策提供重要参考。下面本文以我国房地产开发企业的会计信息质量作为研究对象，分析当前会计信息存在的问题，并在此基础上提出了相应的对策。

一、房地产开发企业会计信息质量问题

(一)财务业绩评价指标问题

业绩，是指组织或个人在一定时期内投入产出的效率与效能。业绩评价指标，是指根据业绩评价目标和评价主体的需要而设计的、以指标形式体现的、能反映评价对象特征的因素。关键成功因素既有财务方面的，如销售利润率、投资报酬率等；也有非财务方面的，如产品市场占有率、顾客满意程度等。由于房地产开发企业生产经营的特性，其收入确认标准与一般企业不同，从而导致财务方面业绩评价指标不能真实反映企业的财务状况，对会计信息使用者产生误导。1.房地产开发企业生产经营特性①项目开发周期性房地产开发项目一般建设周期比较长，从立项审批，经过规划设计、可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一两年，多则三四年，甚至更长。②经营活动资金密集性房地产开发企业在经营管理过程中需要大量的资金，如，房地产开发前期的安置补偿费用、建筑安装工程费等，通常完全依靠自有资金进行项目开发微乎其微，往往需要依赖各种金融工具和金融手段。2.房地产开发企业收入确认标准国税发【2009】31号文《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，这与一般企业收入确认条件有所不同。房地产开发企业在开发项目筹建阶段资金投入巨大，而且还产生了大量的管理费用，由于未正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》，不应确认为销售收入，这就导致企业的年度财务报表无法反映企业真实的财务状况，极易给投资者造成决策困扰。

(二)财务风险信息披露问题

房地产开发企业的财务风险包括筹资活动财务风险、投资活动财务风险、经营活动财务风险三个方面：1.筹资活动财务风险房地产开发企业项目开发过程中需要投入大量的资金，大部分房地产开发企业会选择债务筹资，而企业筹资规模的选择不当会形成筹资风险，主要体现为以下两个方面：一是如果房地产开发企业筹集不到足够的资金，就会导致企业资金链紧张、甚至断裂，从而导致严重的财务风险；二是随着企业资产负债率的上升，房地产开发企业债务筹资金额加大，固定利息负担增大，容易导致企业无法按时偿还本息而给企业带来偿债风险。2.投资活动财务风险房地产开发企业在投资决策过程中，往往由于企业对投资项目的可行性缺乏周密系统的分析和研究，就盲目地在投资项目上投入了大量的人力、物力及财力，从而导致投资项目不能获得预期收益，无法按期收回投资金额，为企业带来巨大的财务风险。3.经营活动财务风险由于企业内部和外部各种原因的存在，企业经营过程中的物资流、资金流和信息流这三大运动过程可能会出现时间上的间断和形式上的停滞，这就决定了企业营业风险的存在。与其他企业相比，房地产开发企业面临的财务风险更大，更需要对风险进行有效地预防和控制，而目前我国关于房地产开发企业财务风险的法律制度较少，无法对企业的财务风险信息进行有效地披露。

(三)会计从业人员素质问题

会计从业人员是企业财会工作的主要执行者，由于房地产开发企业独特的经营特性，其会计从业人员的素质将会对企业会计信息的质量产生直接影响。目前我国房地产开发企业从业人员的素质表现为两个方面：一是业务素质低下，会计从业人员没有透彻理解相关会计法律法规及制度，在实际业务操作过程中，粗心大意造成非主观意识上的会计信息失真；二是职业道德素质低下，会计从业人员虽然对会计准则、相关会计专业知识都能熟练掌握，但是难免通过伪造凭证、隐瞒交易，甚至通过筹划运用不正当会计政策来谋取私利。

二、提升房地产开发企业会计信息质量对策

(一)建立业绩评价非财务指标

传统的业绩评价财务指标是用货币形式来计量的，主要通过投资报酬率等指标来评价企业财务状况和经营成果，其局限性主要体现在两个方面：一是传统的财务指标反映的是已经发生过的事项，是历史数据，容易使经营者只考虑投资者的利益，盲目地追求短期利润行为，未体现出员工及消费者等利益相关者的满意度；二是传统的财务指标的计算是以账面价值为基础的，不能准确地反映企业的未来趋势，同时忽略资金的时间价值概念。1.质量指标产品质量指标是指计划期内企业生产的各种产品应达到的质量标准，是生产计划指标的主要内容之一，是衡量企业经济状况和技术发展水平的重要标志之一。产品质量指标包括两大类：一类是反映产品内在质量的指标，主要包括产品平均技术性能、产品质量分等；另一类是反映产品生产过程中工作质量的指标，如质量损失率、废品率、成品返修率等。2.客户满意度指标客户满意度是指企业的产品或服务满足顾客的需求与期望的程度，通过确定科学的顾客满意度指标和满意度的级度，并在此基础上进行测量监控和分析，使企业利益在顾客方面得以平衡，从而促进企业长期稳定发展。要确定科学的顾客满意度指标，首先要研究顾客的需求结构。主要有以下四个方面：一是品质需求，包括性能、适用性、使用寿命、可靠性、安全性、经济性和外观等；二是功能需求，包括主导功能、辅助功能和兼容功能等；三是外延需求，包括服务需求和心理及文化需求等；四是价格需求，包括价位、价质比、价格弹性等。顾客满意级度是指顾客在消费相应的产品或服务之后，所产生的满足状态等次，主要分为七个级度，即很不满意、不满意、不太满意、一般、较满意、满意和很满意。3.产品创新能力指标科技是第一生产力，创新是人类特有的认识能力和实践能力，是推动民族进步和社会发展的不竭动力，创新是一个民族的灵魂，一个民族要想走在时代前列，不仅不能没有创新思维，而且也不能停止各种创新。如今市场竞争激烈，企业的产品如果缺乏创新，就会慢慢被淘汰，企业也会慢慢灭亡，所以企业要想持续稳定发展，就必须结合现代人的需求，适当地创新，生产新产品、开辟新市场。传统的财务业绩评价指标不能全面反映企业的内在核心竞争力，企业的经营者不宜过度地借助于财务报表、依赖财务指标进行分析研究，而应将财务指标与非财务指标相结合，共同分析企业业绩，促进企业核心竞争力的形成，从而保持企业的持续稳定发展。

(二)扩大信息披露的范围

信息披露是对每个上市公司的基本要求，上市公司的信息披露主要分为定期报告和临时报告两类：定期报告包括年度报告和中期报告，中期报告分为半年度报告和季度报告；临时报告包括的内容和形式较为广泛，较为常见的有股东大会决议公告、董事会决议公告、监事会决议公告。房地产开发企业除了披露一般企业披露的信息外，对企业的预售情况及质量保证金等信息还需要重点披露，一方面将商品房的真实信息可以及时传达给公众，整合了消费者需要的有效信息，让消费者充分了解房产信息；另一方面可以为银行提供房地产开发企业预售市场的情况，为银行做出安全有效的放贷决策提供基础，使银行降低金融放贷风险。所以，扩大信息披露的范围可以检验房地产开发企业其他会计信息的真实性，也是治理信息失真的重要举措。

(三)提高会计人员的整体水平

1.加强会计人员思想政治教育要想提高会计人员的整体水平，应该从加强会计人员的思想政治教育做起，首先应认真学习邓小平的道德理论，邓小平道德理论是马列主义道德思想在当代中国的继承和发展，具有鲜明的中国特色，通过学习邓小平道德理论，可以将共产主义信念和全心全意为人民服务的思想渗透到会计人员的思想深处，从而净化其内心世界，确立符合道德规范的世界观、人生观和价值观。2.提高会计人员道德水平我国会计职业道德规范的主要内容包括：爱岗敬业，诚实守信，廉洁自律，客观公正，坚持准则，提高技能，参与管理与强化服务。目前我国会计信息失真与会计人员的道德素质下降不无关系，为了避免会计信息失真，会计人员必须做到以下三点：一是具有对各类事物客观公正的态度，求真务实，向信息使用者提供准确、可靠的会计信息，不随意调节和隐瞒会计信息；二是廉洁自律、坚持原则、秉公办事，不利用职务之便为自己和他人谋取私利、；三是爱岗敬业，忠于职守，提高会计信息的质量。3.加强会计人员专业培训会计信息的质量不仅取决于会计人员的思想政治教育水平、职业道德水平，还取决于会计人员的专业素质。由于会计人员的专业素质不同，在实际工作中往往会做出不同的职业判断和选择，从而造成会计信息质量的差异，进而给企业管理带来损失。通过开展会计从业人员的培训工作，可以提高会计人员对会计实务工作的了解和掌握、避免出现工作失误，从而提高会计信息的质量。

三、结论

综上所述，由于房地产开发企业过渡地追求经济利益引发了会计信息的质量问题，这不仅影响房地产开发企业投资者的决策与企业的发展，也有可能影响到国民经济的发展，所以房地产开发企业亟需深刻意识会计信息质量的重要性，并采取各种措施来抑制、避免会计信息失真问题的出现，保证企业持续稳定发展。

参考文献：

[1]范静.浅谈我国房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].财会学习，2015(06).

[2]黄素梅.房地产会计信息质量经验研究的完善与运用研究[J].房地产导刊，2015(04).

[3]单志丽.浅谈房地产行业会计信息的质量问题[J].中国外资，2013(05).

[4]丁晓琳.房地产企业会计信息质量存在的问题与对策[J].华章，2013(01).

房地产会计计量第6篇

关键词：房地产行业；会计信息；质量；策略

1 房地产行业会计信息质量问题

1.1 会计实务中销售收入的确认随意性较大

由于会计制度中房地产行业收入确认原则的存在，使得房地产企业收入各期损益变化较大。通常情况下，项目建设期内的成本费用要比当期所确认的收入要大。项目在竣工以后要出售，这时将预收款项和应收款项确认为收入。

1.2 房地产行业会计人员自身素质较低

会计职业判断是会计人员按照会计准则、制度的要求，根据企业理财环境与生产经营特点，利用自己的专业知识和执业经验对会计事项的处理进行判断与选择的过程。它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会计信息失真。

1.3 企业各期的业绩信息可比性较差

由于开发企业从土地开发到确认收入的时间较长，大量的资金要投入到项目筹建中，这样一来，大量管理费用就要计入当期损益。而又因为一部分项目没有完工，预售款项也不能回收，这样使得理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，利润在不同时期下的波动较大。在项目建设期内，由于一些项目并未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内，存在大量的资金投入，大量管理费用计入当期损益。这样看来，如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况，是缺乏全面、正确、客观性的。因此一般公司的评价业绩的标准并不能将企业的真实情况作出客观的反应，还有可能对投资者进行误导。

1.4 现金流量信息不全面

根据规定，现金流量表必须以企业为编制主体。然而，现金流量在房产开发企业和其他的企业中差异性显著。房地产开发企业以企业为基本单位来进行筹资活动和投资活动，但是经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的。开发期过长而使得经营产生的现金流入与流出与其他的企业相比具有很大的不同性。而又由于项目的现金流入与企业的发展关系密切，对企业的发展和未来起着决定作用，所以不管是加强企业内部管理还是让外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，如果只是按会计制度和流量标准来对企业现金流量进行估计，效果都失真，不能准确、客观的对开发企业现金流量进行反映。

1.5 风险披露不足

房地产开发企业质量保证金信息风险披露的不足，不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理，也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。

2 会计信息质量的影响因素

2.1 收入确认对会计信息质量的影响

《企业会计准则──收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，在理论上有合理性，但实务上要求会计人员具有较高的职业判断能力。另外，根据收入与成本配比的原则，在确认收入的时候，是否有确定的地产行业的周期较长，何时确认收入，对于地产企业各年的会计信息的准确性有着至关重要的影响。

2.2 成本、费用的归集与分配对会计信息的影响

对于大多数企业而言，核算对象差异小、各单元楼层的销售价格差异也小的情况下，大部分企业多层住宅的成本核算大都采取平均成本。而高层建筑因低楼层、高楼层、裙楼之间的建筑成本与售价都存在较大的差异，如果成本仍用平均单位成本，必然导致单价低的楼层出现亏损，而单价高的楼层要缴高额税费，进而对企业的利益影响甚大。因此企业必定选择更有利的归集与分配方法，这些分配方法的确定对成本会计信息的质量产生了不可忽略的影响。

2.3 往来款项对会计信息质量的影响

房地产开发企业资金占用量大，往往通过往来款项来协助调节收入和成本。实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，将日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心，隐匿收入：二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托账户，再以往来的形式转回本公司使用。往来款项如此操作，对企业的会计信息质量影响也非常大。

2.4 税费对会计信息质量的影响

房地产企业主要有三大税种：营业税、土地增值税、所得税。其中土地增值税的影响最大，而且可筹划空间也大。只有开发成本是在项目建设过程中陆续支付，在这个过程中，利用权责发生制原则确认工程和成本及预付应付款项，能对各年的企业所得税和土地增值税产生影响，起到少缴或延缓缴纳的效果。

2.5 资产确认对会计信息质量的影响

对于地产行业，在建工程的时间一般跨越一个会计年度，且资产金额巨大，本应在每年末进行资产减值准备测试。但是监管方与企业之间存在严重的信息不对称，在企业不清查，知而不报，不提供相关资料的情况下，相关部门很难认定，由此也给企业留下了调节利润的空间。

3 提高房地产行业会计信息质量的对策

3.1 提高会计人员的职业素质

会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求，房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。让会计人员认真学习马列主义的道德思想，牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想，使其敢于抑制歪风邪气，同违法乱纪的行为作斗争，保证会计信息真实公允地反映企业的财务状况和经营成果。

3.2 实施两大策略，促进财务管理

两大策略即市场营销和品牌策略。销售是企业经营中的重中之重。在我国，房产行业的地位越来越明显，但是也面临着越来越大的竞争。因此，如何使得企业在竞争中寻找合适自己的发展道路，并适应市场经济的需要，品牌策略是广大企业所首选的策略。并且品牌策略在企业中的应用比较成功。品牌策略的定义为：房地产开发企业始终坚持建立企业品牌的信念.通过为顾客提供高品质的住房、完善的社会环境、优质的服务。

3.3 全面与国际会计准则接轨

应该按照国际会计准则的结构框架和内容去制定我国的会计准则框架和内容,修正我国会计准则中与国际会计准则不相符的有关会计程序、方法,使我国企业编制的会计报告适合全球化竞争的要求。

3.4 扩大信息披露内容

房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。尽管经济宏观调控后房地产业降温，资金紧张，市道平谈，但房地产开发企业经整顿却未减少，还在悄然增长。增加披露信息一方面可为房地产商品的质量提供保证，另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的资料，也是治理信息失真的重要举措。

4 结语

社会责任会计是伴随着现代化社会的发展而产生和发展的。房地产行业会计信息失真的原因很多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业内部对自身利益的追求等。针对管理会计信息质量不高的问题,应建立一个指导性的管理会计准则体系,以现代企业制度为基础,企业经营目标为中心,涉及财务管理、资产经营、成本管理各方面内容的管理会计准则,为企业的内部管理和决策服务。

参考文献

［1］赵平.房地产行业会计信息质量问题的探讨［J］.2010.

房地产会计计量第7篇

【关键词】 公允价值 投资性房地产 装修费 用途转换

一、投资性房地产公允价值模式的选择分析

公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。

1、公允价值计量的会计信息生产成本较高

这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。

2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大

在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。

3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划

公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。

同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。

4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担

税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。

二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用

1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值

根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。

2、公允价值模式计量对公司装修费的影响

投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。

一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响

房地产会计计量第8篇

关键词:房地产行业;会计信息质量;会计准则

随着我国国民经济的飞速发展,作为国民经济支柱产业的我国房地产业也得到了空前繁荣,对国民经济的贡献率不断增大。但是,由于种种原因,我国房地产开发企业普遍存在较为严重的会计信息失真现象,如部分企业隐瞒利润以偷漏营业税,虚构交易以骗取银行信用,曲解行业特殊性以掩盖核算随意性,不选用统一会计制度以使得会计信息缺乏可比性等诸多问题。由于国家对房地产业宏观调控政策的制定、房地产业税收的征缴和上市房地产公司利益相关者的投资决策离不开正确的会计信息,因而房地产会计信息的各种质量问题必然会对国家和个人的利益造成严重危害。有鉴于此,如何通过宏观决策和微观管理以规范和提高房地产开发企业会计信息质量,就成为我国理论界和实务界研究的热点。综上所述,本文将通过对房地产开发企业会计信息质量问题的成因以及危害的分析,探讨其完善和提高的对策。

一、房地产业会计信息质量问题的成因

房地产业会计信息质量低下问题的成因,既有企业内部利益的因素,也有外部制度、监管等方面的因素,具体而言包括以下几点:

(一)财务舞弊导致会计信息缺乏真实可靠性

房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点,且由于工程结构的原因,在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程,使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认,这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广大空间,从而使得其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。

(二)滥用会计准则导致会计信息质量不高

由于我国房地产行业的特殊性,使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法,使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如,在配比原则方面,由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行,导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异,使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况,从而为企业操控利润提供了巨大空间。

(三)随意确认会计事项导致会计信息失真

由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度,使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性,例如:在收入确认方面,有的开发企业在商品房交付后予以确认,有的在收讫房屋销售款后确认,有的在办妥产权转移手续后予以确认,有的则视收益情况随意确认,不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响,从而导致企业会计信息严重失真。

(四)外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力

由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门,使得各类开发信息过于分散难以得到共享,从而无法对开发商进行有效监管,促使其利用利用虚假会计信息牟取私利。此外,由于相关法律体系的不完善,使得同巨额利润相比,开发商虚假会计的违法成本相对较低,一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金,惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。

二、会计信息质量低下对利益相关者的危害分析

通过以上分析可以看出,企业会计信息质量低下既有客观原因,也有主观因素,因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响,表现在:

(一)会计信息质量低下对债权人的危害

与企业股东不同,企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益,其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而,作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行,其在进行信贷决策时,最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之,房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则,就成为保护债券人利益的关键,这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则,并扣除未来所面临的损失,而不包括未来可能的收益。显然,目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。

房地产会计计量第9篇

摘 要 房地产行业一直以来都是促进我国国民经济发展的主导产业，在现代经济社会中更是占据着极其重要的地位。随着经济形式的不断变化，我国房地产行业也随之发生变化，逐渐走向国际化资本市场道路。然而由于房地产企业的特殊性，也使得其会计信息质量问题极其严重。本文以房地产企业会计信息质量问题为出发点，首先介绍了房地产企业的主要特点，其次对房地产企业会计信息质量问题进行分析，最后对完善会计信息质量问题提出了具体的改进措施。

关键词 房地产企业 信息质量 措施

一、房地产企业的主要特点

房地产企业是以开发经营土地和房产为主，能够自主经营并独立核算的经济组织。房地产行为较为特殊，它既不属于施工类企业，也不属于建筑类企业，但是它所开发的最终是向社会或个人实行有偿出售与转让的，其主要特点有：

1.1 开发周期较长且环节复杂

房地产企业从立项开始，经历招标、施工、销售、售后等多个环节，有时完成一个项目短则数月，长则需要几年的时间，与此同时，还要与房屋施工企业、材料供应商等密切联系。每个工作环节可以在相同的时间、地点进行平行交叉作用，每个工作步骤相互之间也没有明确的工作时间或地点分界，所以，在房地产企业的会计核算过程中，不需要也无法准确的计算每个工作环节的使用成本。

1.2 开发投入金额大且风险高

房地产企业的开发以土地和房产为主，所需投入的金额非常之巨大，通常在几十万到上亿元之间不等。与此同时，在房地产开发过程中还可能发生各种风险，比如：受到市政的规划调整、受到土地的地价波动、银行贷款政策的变化、施工设计及质量等问题。

房地产行业本身就是一个高投入、高风险、高收益的行业，它要求企业在进行会计核算时要全面的的考虑到多方面因素，充分的发挥出企业会计监督与财务预警功能，并严格要求本企业财务会计人员积极的参与到项目投资预测与决策当中，做好房地产企业项目的可行性研究，确保该项目开发顺利。

1.3 开发的产品自身价值之高

房地产企业所开发的产品，属于具有较高价值的产品，其在销售过程中，多数采用预售或是分期付款销售的办法，收款期与所售房屋的交付使用期往往不能一致。所以，房地产企业的当期收入确认与其他生产企业相比较具有一定的特殊性。

1.4 开发产品的销售成本率差异较大

房地产企业的产品供求具有特殊性，所以，房地产企业的产品耗费的材料、设备、人工等费用水平在一般情况下，与产品的价格和产品开发成本没有直接的必然联系。房地产企业的产品在销售时，通常是按照房屋的楼层或户型为基本单位，在不同城市、不同地段所开发的房地产产品，其之间的销售成本率差异较大。

结构相同的同一栋房屋，其低层的建筑施工成本小于高层建筑施工成本，但在销售产品时，却正好相反；与此同时，结构和面积都相同的同一栋房屋，虽然它们的开发成本相同，但由于其朝向不同，它们之间的销售成本率也存在很大的差导。

二、房地产企业会计信息质量方面存在主要问题

2.1 确认销售收入时不够严谨

房地产企业在进行收入、费用确认时缺乏规范化，各期损益浮动普遍差异较大。在项目的建设初期时，成本费用普通高于当期收入，而开发项目与销售结束后，把大量的预收款项或应收款项全部都确认为企业收入。企业在确认为销售收入后，不论是根据国际会计准则，还是公认的会计原则都注重实际收入的产生，比如：销售产品时产品的所有权及相关风险的报酬的转移、实现销售收入后的具体售后工作、销售收入的收取实质等。然而我国的大多数房地产企业对于销售收入的确认标准，多数以取得销售收入的手续完成为准，比如：房地产企业的产品已经发出、已经收取了销售产品的现金或已经办理了现金收取手续，并没有考虑到实质交易的完成过程。在这一方面，体现了我国房地产企业在确认其销售收入时还尚不够规范。

2.2 各期之间的会计信息不可比

房地产企业的项目从开发到确认收入这个周期非常之长，从企业开发项目的筹建期就需要投入大量的资金和管理费用。而且由于一些工程项目还没有完全完工，预售款项也不能确认为企业的实际销售收入，因此，在房地产企业中，会计理论关于收入费用配比原则并不明确。房地产企业每年的损益表都因为项目处于不同时期而波动较大，房地产企业在项目建设期内，其年度会计信息只能反映出当期费用的投入，并不能真实、准确的反映出企业的具体经营情况，同时，也无法与同类企业相比较。房地产企业在预收账款中，除了列出账龄余额外，还充分的反映出企业期初及期末余额、预计竣工时间等，其主要目的就是为了确保房地产企业所披露的信息中能够全面的展现出房地产行业的特殊性。但是其具体实施并不理想。不同的房地产企业所采取的会计信息披露标准和会计核算方法也不一致。

2.3 企业会计人员的综合素质水平偏低

由于房地产企业的行业特殊性，对于会计人员的综合水平要求偏高。会计人员不仅要对会计账务处理熟练掌握，还要对国家规定的相关会计制度、会计准则有着正确的理解和把握。企业会计人员的职业判断力是对企业会计信息质量的直接影响因素。然而我国房地产企业会计人员与其他企业会计人员相同，并没有接受过专业的房地产会计培训，对于房地产企业会计核算的复杂性，还能很完全掌握，这也使得房地产企业在进行会计核算和提供会计信息时，存在一定的弊病。

三、完善房地产企业会计信息质量问题的改进措施

3.1 建立健全房地产企业会计规范体系

近几年来，随着我国改革开放的不断深入，会计理论也随之发生变化，各级政府财政部门和会计界的各学者们也开始探讨建立健全相关会计体系。房地产企业由于费用、成本、收入等因素确认的特殊性，应根据其行业制定符合房地产企业管理的相关企业会计规范体系，对于房地产行业的特殊性，具有针对性。加强行业特殊事项的规定，完善相关会计准则或会计制度，使得房地产行业内的会计核算实行规范和一致，提高房地产企业会计信息的质量，促进企业经营业绩，实现会计信息的可比性和实用性。

3.2 扩大房地产企业会计信息披露内容

由于房地产企业的会计核算特殊性，企业所提供的会计信息也具有相应的特殊性。因此，企业会计信息披露内容也应当进行扩大和完善。其一，在企业现行利润表的基础上，应当增加“预提的公共配套设施费用”科目，反映出房地产企业在按权责发生制原则和收入费用配比原则下，结转商品房等产品时的销售成本应由开发的产品来承担相应的配套设施费用。其二，在该房地产项目尚没峻工结束前，预售的收入不能直接进行结转，但产品的预售情况可以反映出企业的实际经营情况，因为各房地产企业间采用的预售政策不同，且不同的预售政策又对各企业不同期财务状况和经营成果影响较大，导致投资者难以在财务报告中取得正确的预售会计信息。其三，由于房地产行业的特性性和高风险性，在对会计信息披露方面应当进行充分的披露。建立健全房地产产品的质量保证金制度，为房地产企业产品提供优质的质量保证。且房地产企业的产品质量保证金与其他行业企业产品的质量保证金不同，其行业的保证金数额、保证期限都更大、更长。因此，企业应当根据该项目的具体实际情况来提取保证金，并将该保证金计入到工程成本之中，进而提高企业应对风险的能力。

3.3 完善房地产企业的内部会计核算

我国大多数房地产企业的内部核算制度都不够完善。一个完善的会计规范体系，不仅仅只包括国家统一制定的企业会计制度，还应当包括企业根据自身经营情况和实际管理情况，所制定的企业内部会计核算制定。主要包括：企业的会计核算基本管理制度及办法、企业的成本核算制度及办法、企业内部成本费用的分析考核制定及办法等。只有制定和实施规范、合理的企业内部制度才能更好的为房地产企业发展打下良好基础，完善企业内部会计核算，使得企业的财务会计制度更加完整化、系统化。

参考文献：

[1]王兆峰，彭继增.我国房地产市场存在的问题及对策.江西农业大学学报.2004.7.