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商品房预售管理办法优选九篇

时间:2023-03-01 16:35:14

商品房预售管理办法

商品房预售管理办法第1篇

建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定

建设部决定对《城市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)作如下修改:

一、将第四条第三款中的城市、县人民政府改为市、县人民政府。

二、第六条修改为:商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

三、第七条修改为:开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。

四、第八条修改为:商品房预售许可依下列程序办理:

(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,开发企业的申请不符合法定代表条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

五、第九条修改为:开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

六、第十条修改为:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的,应当有书面委托书。

七、第十一条修改为:开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。

八、第十二条修改为:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

九、第十三条修改为:开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

十、增加一条作为第十五条:开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

此外,对部分条文的顺序作相应的调整。

本决定自之日起施行。《城市商品房预售管理办法》根据本决定作相应的修正,重新。

城市商品房预售管理办法(全文)

(1994年11月15日建设部令第40号,根据20xx年8月15日《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》、20xx年7月20日《建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定》修正)

第一条为加强商品房预售管理,维护商品房交易双方的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》,制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;

市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

第七条开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预售许可申请表;

(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;

(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;

(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图。

第八条商品房预售许可依下列程序办理:

(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查,开发企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。

(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

第九条开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。

第十条商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的,应当有书面委托书。

第十一条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。

商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

第十三条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。

第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由房地产管理部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

第十六条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第十七条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

商品房预售许可证申请流程

商品房预售许可证的取得要符合下列条件:

项目取得建设用地规划许可证;

建设工程规划许可证;

国有土地使用证;

建设工程开工证;

商品房预售管理办法第2篇

第二条  本暂行办法适用于本市城市规划区内国有土地上的商品房预售和销售管理。

第三条  本暂行办法所称的商品房预售,是指房地产开发经营企业(以下简称“开发经营企业”)将正地建造中的房屋预先出售给承购人,与承购人签订商品房预售合同(包括与承购人办理的预订、预约或认购、定购等手续),并向承购人收取定金或房价款的行为。

本暂行办法所称的商品房销售,是指开发经营企业将已建造好的商品房出售给承购人,与承购人签订商品房销售合同,并向承购人收取房价款的行为。

第四条  市建委、市房管局依照市政府规定的职责,负责管理本市商品房预(销)售工作。

第五条  开发经营企业预售、销售商品房,必须持有《商品房预(销)售许可证》。

开发经营企业在预售、销售商品房前,应按本办法有关规定,到市建委办理审批手续。市建委收到开发经营企业申请后,应当会同市房管局等有关部门对照本办法第六条、第七条规定进行审核,并到现场实地查勘。经审查合格的,市建委应当自收到申请之日起10日内办结有关批文。开发经营企业凭批文到市房管局办理预(销)售登记,领取《商品房预(销)售许可证》。

第六条  开发经营企业申请商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得国有土地使用证或已办理建设用地划拨手续,取得《建设用地规划许可证》;

(二)持有《建设工程规划许可证》;预售房的设计图纸应同《建设工程规划许可证》核准的事项相符;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度,初步落实水、电、煤等配套工程;

(四)已拟定的商品房预售方案应包括:商品房的座落、结构、装修与设备标准;商品房建筑明细表、预售分期计划、预售地点方式、物价部门核定的预售价格、交付使用日期和交付使作后的物业管理等主要内容。

第七条  商品房未经预售的,开发经营企业可以在房屋竣工后直接申请销售。商品房销售应当符合以下条件:

(一)持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《固定资产投资许可证》和《建设工程施工许可证》;

(二)同《建设工程规划许可证》核准的设计图纸及有关规定事项相符;

(三)具有竣工综合验收合格证明;

(四)已落实物业管理单位和物业管理措施。

第八条  开发经营企业向境外预售、销售商品房的,还应当符合《无锡市涉外房产交易管理试行办法》有关规定。

第九条  开发经营企业预售、销售商品房,必须在其经营场所出示《商品房预(销)售许可证》,以备承购人查验。

具有房地产中介服务资格的中介服务机构在预售、销售商品房时,应当出示《商品房预(销)售许可证》以及商品房预售、销售的委托书。

商品房承购人经确认上述证件后方可购买。

第十条  开发经营企业预售、销售商品房必须与承购人签订商品房预(销)售合同。商品房预(销)售合同应当使用市工商行政管理局、市房管局提供的示范文本。

第十一条  预售人应当于合同签订之日起30日内持有关合同到市房管局、市国土局办理登记备案手续。

预售的商品房交付使用后,承购人应及时持有关凭证到市房管局和市国土局办理权属登记手续。

第十二条  商品房销售必须使用财税部门统一监制的专用发票。

第十三条  开发经营企业及其委托商预(销)售商品房广告,必须符合《中华人民共和国广告法》,并持有《商品房预(销)售许可证》,广告中应当载明许可证编号。否则,广告经营单位或者单位不得为其制作和商品房预售、销售广告。

第十四条  开发经营企业未取得《商品房预(销)售许可证》擅自预(销)售商品房的,由市建委、市房管局责令其停止预(销)售活动,限期补办手续,并可依据有关规定给予处罚。

第十五条  各市(县)可参照本暂行办法执行。

商品房预售管理办法第3篇

第二条 本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条 本办法适用于我区乡镇商品房预售的管理。

第四条 区住房和城乡规划建设局(以下简称区住建局)负责我区乡镇商品房预售管理工作。

第五条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向区住建局申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。

第六条 商品房预售应当符合下列条件

(一)已交付全部国有土地使用权出让金,取得国有出让土地使用权证书。

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证。

(三)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

第七条 开发企业申请预售许可,应当提交下列证件(复印件)及资料:

(一)商品房预售许可申请表原件1份。

(二)《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

(三)《土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》。

(四)监理公司签证的投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明(原件1份)。

(五)工程施工合同及质监部门关于施工进度的说明(房地产开发项目手册原件1份)。

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容,并应当附预售商品房分层平面图(原件1份)。

(七)房屋主要楼层或户型平面图、剖面图。

(八)各套住房预售幅度价格及花名册。

(九)商品房预售方案(原件1份)。

(十)经审查合格的相关技术资料。

第八条 商品房预售许可依下列程序办理

(一)受理 开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,区住建局应当当场出具受理通知书;材料不齐全的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核 对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可 经审查,开发企业的申请符合法定条件的,区住建局应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业,并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,开发企业的申请不符合法定条件的,区住建局应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定,书面决定应当说明理由,告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章,《商品房预售许可证》应当加盖区住建局的印章。

(四)公示 区住建局作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查询。

第九条 房地产开发企业预售商品房,应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。

商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。

第十条 房地产开发企业预售商品房所得的款项,必须按照规定用于该房地产开发项目的建设。

商品房预售款监管的具体办法,由区住建局制定。

第十一条 商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向区住建局、区国土局办理商品房预售合同登记备案手续。

房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的,应当有书面委托书。

第十二条 商品房的销售价格,可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。

商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合 同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十三条 计算商品房的面积,应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。

第十四条 销售商品房时,房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项,在项目所在地或者销售地点进行公示,并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。

第十五条 销售商品房设有样板房的,房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致;未作说明的,实际交付的商品房应当与样板房一致。

第十六条 商品房交付使用时,房地产开发企业必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的,房地产开发企业应当依法履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。

住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并具体载明使用注意事项。

第十七条 商品房保修期内,房地产开发企业因对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第十八条 商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的,购买人有权退房,其检测费用由房地产开发企业承担;经检测确认主体结构质量合格的,其检测费用由购买人承担。

第十九条 预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人依法到市房管局、土地管理部门办理权属证书的,开发企业应当协助,并提供必要的证明文件。

由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

第二十条 开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,由区住建局责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取预售款1%以下的罚款。

商品房预售管理办法第4篇

第一条为了有效防范商品房预售款使用风险,确保商品房预售款用于项目建设,维护预售商品房交易双方当事人及银信部门的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《省商品房预售管理暂行办法》等有关法律、法规和规章的规定,结合我县实际,制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售款,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款(包括预售商品房按揭贷款)等各种款项。

本办法所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人,是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称监管银行,是指商品房预售款专户的开户银信部门。

第三条凡在我县行政区域内经房地产管理部门批准预售的商品房预售款的收取、支出和使用,适用本办法。

第四条县房产管理局是商品房预售款监管的主管部门,负责组织本办法的实施。

县房地产交易管理中心负责商品房预售款的日常监管工作。

第五条预售人预售商品房的预售款应当用于准予预售商品房的工程建设。

第六条县房产管理局对商品房预售款监管履行下列职责:

(一)监督预售人和监管银行履行监管协议;

(二)对商品房预售款使用计划实施备案管理;

(三)对预售款的支取和使用实施监督管理;

(四)建立房地产开发、施工、监理等单位的诚信档案,并定期公示;

(五)接受预购人对商品房预售款使用情况的查询;

(六)受理商品房预售款收缴、使用中的违法违规行为的投诉,依法查处房地产开发企业违规使用商品房预售款的行为。

第七条商品房预售款监管期限,自核发《商品房预售许可证》开始,至本项目工程竣工验收合格并给予预购人办理产权登记后止。

第八条商品房预售款的使用采取先审批后使用的管理模式。未设立预售款专用账户的项目,县房产管理局不得发放《商品房预售许可证》。

第二章预售款专用帐户设立

第九条预售人在申请商品房预售许可证前,应当在本县银信部门开设商品房预售款专用帐户,并由预售人、银信部门和县房产管理局三方签订统一格式的“商品房预售款专用帐户监管协议书”。协议书共三份,三方各执一份。

第十条《商品房预售款监管协议》主要包括以下内容:

(一)当事人的名称、地址;

(二)监管项目的名称、坐落;

(三)监管项目范围;

(四)商品房预售款使用计划;

(五)违约责任;

(六)争议解决方式。

第十一条商品房开发项目属单家银信部门贷款或提供按揭的,该银信部门即为监管银行。多家银信部门贷款或提供按揭的,监管银行由预售人与相关银信部门商定。

第十二条同一预售人申请多个商品房预售许可证的,应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别设立预售款专用账户,同一个项目分期实施的,可以设立一个专用账户,但应当按每个商品房预售许可证的申请范围分别列帐。

第十三条预售人因开发规模、按揭额度等原因,需要增加或变更监管银行的,须到县房产管理局申请办理商品房预售监管增加或变更手续。

第三章预售许可

第十四条预售人申请《商品房预售许可证》,必须符合以下条件:

(一)必须具有与预售房屋相应并未抵押的房地权属;

(二)完成项目总投资25%以上。

第十五条预售人申请办理《商品房预售许可证》,应填写商品房预售许可证申请表。并提交以下证件(复印件)及资料:

(一)企业《资质证书》和《营业执照》;

(二)建设用地规划许可证和用地审批手续;

(三)建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)完成项目总投资25%以上的有效证明材料;

(五)与金融机构签订的商品房预售款监管协议;

(六)商品房预售方案:预售方案应当说明预售房位置、面积、竣工交付日期,交付使用后须遵循的物业管理约定等内容,并应当附预售商品房分层平面图。

第十六条县房产管理部门在接到预售人申请后,应当查验各项证件和资料,并到现场进行查勘,经审查合格的,在十日内核发《商品房预售许可证》,并通过新晃电视台或新晃县公众信息网向社会公告。

第十七条企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》,售房广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

第十八条预售人应当与承购人签订商品房预售合同,并在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县房产管理部门办理商品房备案登记手续。

第十九条预售人申请办理商品房预售许可证时,须提交《商品房预售款监管协议书》。县房产管理部门应当在预售许可证上明示商品房预售款专用账户信息。

第二十条有下列情况之一的,县房产管理部门不得办理商品房预售合同登记备案、预告登记、按揭等手续:

(一)未能提供监管银行出具的承购人付款已入专用账户凭证和预售人的收款发票的;

(二)承购人未按《商品房买卖合同》的约定付清首期预售款的。

第二十一条办理了备案登记手续的商品房,预售人未经购买人同意,不得将已预售的房屋所有权用于抵押,县房产管理部门不得办理抵押登记。

第二十二条经备案登记的商品房预售合同及有关凭证不得转让。

第四章预售款缴纳

第二十三条预售人不得直接收取商品房预售款,不得向承购人以采取集资、贷款、收取会员费等形式变相预售商品房。

预售人在填写完整好县房产管理部门统一印制的商品房预售款缴款单后,由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的商业银行缴款并将银管部门的进帐单回执交给预售人做帐。

第二十四条承购人、预售人双方可以就商品房买卖交易签订定金书面协议,定金额度不得突破交易额度的20%。

预售人不得直接收取商品房买卖交易的定金,定金的缴纳由预售人在填写好县房产管理部门统一印制的商品房预售款缴款单后,由预购人直接到预售人开设商品房预售款专用账户的商业银行缴款并将银管部门的进账单回执交给预售人做账。

第二十五条预售人凭监管银行的缴款回执向承购人开据购房票据,并在3日内报县房产管理部门备案。

第二十六条银信和住房公积金部门在发放承购人预购商品房按揭贷款时,必须由贷款人、预售人、县房产局三方签订《新晃侗族自治县预购商品房按揭贷款监管协议书》,并按协议书要求直接将该贷款划入指定的预售款专用账户。

第五章预售款使用

第二十七条预售人申请使用商品房预售款时,应填写商品房工程建设投资总费用计划表和商品房预售款使用申请表送交县房产管理部门,并根据下列不同申请款项提交相应资料:

(一)申请施工进度款的,提供项目监理单位出具的工程进度款支付证明;

(二)申请购买建设材料、设备款的,提供购销合同;

(三)申请设计、监理等相关费用的,提供相关合同或缴费证明;

(四)申请缴纳法定税费的,提供相关单据;

(五)申请供还在建工程抵押贷款的,由抵押权人提供他项权证明、借款合同及抵押合同。

第二十八条为使预售人正常开展业务,预售人可以向县房产管理局申请一定额度的资金作为备用金,以支付经常性的零星开支,其额度不得超过预售款的10%。

第二十九条预售人设立的商品房预售款专用账户内的款项在按本办法规定撤销专用账户前,只能用于本办法第二十七条、第二十八条规定事宜,不得挪作他用。

第三十条县房产管理部门收到预售人资金使用申请后,应进行现场勘查,对施工进度、先期拨付的预售款使用情况进行评估,并核对商品房预售款专用账户对账单。

经现场勘查且符合条件的,应在两个工作日内办理用款拨付批准手续;对不符合条件的,应在两个工作日内书面通知预售人,并说明理由。

第三十一条除监管银行监管资金比例外,有下列情况之一的,县房产管理部门不予办理用款手续:

(一)专用账户余额不足项目销售款总额的10%时;

(二)收款单位、用途等内容与合同约定不符;

(三)已拨付款项未专款专用;

(四)其它违规用款事项;

预售人在办理《商品房预售许可证》之前应支付而未支付的各项费用,不得在商品房预售款监管账户中支取。

第三十二条监管银行应按监管协议条款,凭县房产管理部门出具的同意拨付款证明拨付预售款。

预售人应于每月10日前将监管账户上一月份资金收支情况的对账单复印件送交县房产管理部门备案,县房产管理部门应进行认真核查。

第三十三条监管银行凭县房产管理部门的证明材料及预售人的票据划转账,收款单位的账户和金额由县房产管理部门的同意拨付证明资料载明。

第三十四条预售人应按期向县房产管理部门申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单复印件。县房产管理部门应对各建设项目的商品房预售与其预售款入帐情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行监管,预售人应予以配合县房产管理部门到监管银行核对账务。

第三十五条预售人再次申请预售款的使用之前,县房产管理部门应审查前一笔款使用情况。在正常情况下,监管人员每月巡视工程进度一次,并将进度记录在案。若发现工程停工,即列入监管重点,改为每半个月巡视一次,若巡视三次发现工程一直停工,县房产管理局必须迅速调查停工原因,积极采取相应措施。

第三十六条预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的,预售人可以向县房产管理部门提交退房退款申请书,申请解除退款部分的监管。经核实,县房产管理局应当在2个工作内通知监管银行解除该部分预售款的监管。

监管银行可将退房款直接打入承购人的银行账户中或由退房人领取现金。

第六章预售款专用帐户撤销

第三十七条预售商品房经竣工验收合格并给预购人办理产权登记后,预售人应根据建设部《商品房销售管理办法》第七、八条规定,在现房销售前向县房产管理部门申办商品房现售备案,经审查符合商品房现售条件的,出具《商品房现售备案回执》。预售人凭回执填写《商品房预售款撤销监管申请表》向县房产管理部门结算该项目预售款专用账户的资金。

第三十八条县房产管理部门在接到申请之日起3个工作日内进行审查确认,如预售人已按规定交清税费及地价款、不存在违反本办法或法律规定情形的,出具办理结算手续的书面意见并通知银行办理撤销监管账户手续;如有违规情形的,县房产管理局出具不予办理结算手续的书面意见通知预售人,并说明理由。

第七章罚则

第三十九条开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的,依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定,由县房产管理部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十条预售人隐瞒有关情况、提供虚假材料,或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,由县房地产管理部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

第四十一条预售人未按本办法规定将预售款缴付监管账户的,由县房产管理部门责令停止该预售项目的销售,限期改正,并公示其不良行为,记入不良信息档案。承购人将预售款直接交给预售人而造成损失的,由承购人直接追究预售人的民事责任。

第四十二条预售人不按规定使用商品房预售资金时,由县房产管理部门责令限期改正,并可依照《城市商品房预售管理办法》有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十三条开发企业或预售人有下列行为之一,由县房产管理局可以处以警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销《商品房预售许可证》、通知金融机构冻结商品房预售款项,直至停办交易手续和产权转移登记:

(一)未按本办法办理《商品房预售许可证》的;

(二)违背监管协议,将商品房预售款项挪作他用,未能保证项目建设的;

(三)未按规定办理备案登记手续的;

(四)预售后又设立抵押的;

(五)违反商品房预售合同条款的,私自为承购人转让商品房预售合同及有关凭证的。

第四十四条监管银行擅自批准预售人使用商品房预售款专用账户内的款项或挪作他用的,由监管银行负责追回流失款项,对拒不改正或情节严重的,暂停办理该银行新开设商品房预售款专用账户手续。

第四十五条建设项目监理机构提供虚假工程施工进度款支付证明,造成预售人因提前、超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的,应承担相应法律责任。

商品房预售管理办法第5篇

1 国家为进一步加强商品房预售管理,先后出台了一系列的法律法规及相关政策。

商品房预售制度,是我国房地产业最基本、最重要的制度之一。为规范商品房预售行为,保障交易双方当事人的合法权益,先后出台了一系列的法律法规及相关政策。

1.1 《中华人民共和国城市房地产管理法》中的规定:

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十四条规定:商品房预售,应当符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第四十五条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。

1.2 《城市商品房预售管理办法》中的规定:

《城市商品房预售管理办法》第五条规定:(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(2)持有建设工程规划许可证;(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。

《城市商品房预售管理办法》第九条规定:商品房预售,开发企业应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。

1.3 建房[2010]53号《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中的规定:

该通知第一条规定:加强商品住房预售行为监管。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照申报价格,明码标价对外销售。房地产开发企业不得将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售,不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房,不得进行虚假交易。

1.4 国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》即《新国十条》中的规定:

该通知第九条规定:对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,要在规定时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。

2 从商品房预售的各个环节着手,进一步加强管理。

2.1 进一步建立健全规范商品房预售的法律法规,尤其是对开发企业非法预售行为的处罚方面的法律法规。

对于不符合预售条件,没有取得《商品房预售许可证》而非法预售的行为,目前缺乏强有力的法律法规的支持。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定:违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

但此条没有明确核定什么是违法所得以及罚款的处罚额度。

《城市商品房预售管理办法》第十三条规定:开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款。

此条同样没有明确核定什么是违法所得,对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统,可操作性不强。

《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定:违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

此条同样没有明确核定什么是违法所得,对已收取的预付款1%以下的罚款的规定较笼统,可操作性不强。

2.2 严格商品房预售条件的审核。

2.2.1 要严格商品房预售条件的审核,除检查是否持有土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证外,要现场勘察,对施工进度及投入开发建设资金进行审核。另外,还要审核工程项目是否严格按规划部门所批进行施工,对违反规划的行为,同样要加大处罚力度。

2.2.2 目前,在很多城市,项目工程还没冒出地面,就已经开始卖房,甚至有些项目“四证”不全,都敢收钱。因此,针对这种情况,住房城乡建设部门要对非法预售行为进行定期的清理整顿,最大程度地规避开发企业卷款潜逃,维护交易公平,保障社会稳定。

2.3 核发《商品房预售许可证》后,对开发企业预售行为实施动态监管。

2.3.1 加强对商品房预售款的监管。

完善商品房预售资金监管制度。商品房预售资金要全部纳入监管账户,由专门的监管机构负责监管,以确保预售资金用于商品住房项目工程建设。对于个别开发企业不按规定使用商品房预售款项的,由住房城乡建设部门责令限期纠正,并给予大力度的处罚,切实维护购房者的合法权益。

2.3.2 加强对商品房预售合同的监管。

应严格商品房预售合同的登记备案。各开发企业应在规定时间内,持商品房预售合同到住房城乡建设部门办理登记备案手续。各开发企业不得擅自更改购房者姓名,住房城乡建设部门要严格预售商品房的退房管理,预防变相的倒房现象,维护商品房市场的正常交易秩序。

商品房预售管理办法第6篇

第一条为加强商品房销售管理,维护房地产市场秩序,保障商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条本细则所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。

商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。

第三条市行政区域内商品房销售及其销售管理适用本细则。

第四条市房产管理局负责全市商品房销售管理工作。

第二章预售管理

第五条商品房预售实行预售许可证制度。

房地产开发企业预售商品房,应当向房产行政主管部门申请登记,取得《商品房预售许可证》。

第六条商品房预售应当符合下列条件:

(一)已办理国有土地出让手续,并已取得国有土地使用权证;

(二)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;

(三)已确定施工进度和竣工交付日期;

(四)七层以下(含七层)的商品房项目,完成形象工程的二分之一,八层以上(含八层)的商品房项目,完成形象工程的三分之一;

(五)法律、法规规定的其它条件。

第七条申请办理《商品房预售许可证》,应当提交下列证件及材料:

(一)房地产开发企业的营业执照和资质等级证书;

(二)国有土地使用权证;

(三)建设工程规划许可证及红线图;

(四)建设工程施工许可证及施工合同;

(五)商品房预售款监管协议,商品房预售款缴存银行及存款账号。

(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总套数、预售总面积等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图、分户平面图和预售项目的现场照片一张;

(七)土地使用权或在建工程已经设置抵押的,还应当提交抵押权人签署同意的书面意见;

(八)物业管理方案及物业管理用房红线图;

(九)房屋拆迁赔偿安置红线图;

(十)法律、法规、规章规定的其它证明材料。

第八条商品房预售许可证的办理程序:

(一)受理。房地产开发企业按本细则第七条的规定提交有关材料,材料齐全的,房产行政主管部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的,应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。

(二)审核。房产行政主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。

开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。

(三)许可。经审查,房地产开发企业的申请符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出准予预售的行政许可证书面决定,发送房地产开发企业,并自作出决定之日起10日内向房地产开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。

经审查,房地产开发企业的申请不符合法定条件的,房产行政主管部门应当在受理之日起10日内,依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由,告知享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利,并送达房地产开发企业。

商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书、《商品房预售许可证》应当加盖房产行政主管部门的印章。

(四)公示。房产行政主管部门作出的准予商品房预售许可的决定,应当予以公开,公众有权查阅。

第九条商品房预售许可证应当载明:预售人的名称,许可证编号,项目开工日期、竣工日期,商品房预售款缴存银行及存款账号,房产行政主管部门的网址、预售商品房的名称、坐落位置、用途、楼号、楼层、预售面积、在建工程抵押、拆赔情况及注意事项等内容。

第十条房产行政主管部门对《商品房预售许可证》的具体内容实施公示制度。

(一)在《衡阳日报》、房产行政主管部门的网站及房地产开发企业商品房销售现场预售许可公示。公示第九条载明的内容。

(二)商品房销售现场设立的预售许可项目公示,房地产开发企业在领取《商品房预售许可证》前,应按照房产行政主管部门确定的统一格式制作固定公示牌。公示内容为:预售合同示范文本、预售合同登记备案要求及项目拆迁安置、直管公房赔偿、在建工程抵押及商品房预售款缴存银行、商品房预售查询和房产行政主管部门投诉电话。

第十一条房地产开发企业在办理房屋初始登记时应将《商品房预售许可证》上交房产行政主管部门。

第十二条房地产开发企业取得预售许可证后,方可销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得预售商品房,也不得以认订、登记、选号等形式收取预定款,变相预售商品房。

第十三条房产行政主管部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十四条商品房预售款是承购人依照合同的约定,预先支付给开发企业,在商品房竣工验收合格前用作该商品房建设费用的款项。

商品房预售款在商品房项目竣工验收前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、该项目贷款及法定税费,不得挪作他用。

第十五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证前,由房产行政主管部门、房地产开发企业和银行签订商品房预售款监管协议,明确各方的权利、义务。

第十六条购房人应当将商品房预售款直接交存监管协议所确定的银行,凭银行出具的收款凭证向开发企业换取售房发票。房地产开发企业不得擅自收存购房人支付的商品房预售款现金。

第十七条房地产开发企业使用商品房预售款时,应当根据工程进度编制用款计划书分送房产行政主管部门、监管银行。

房地产开发企业需使用商品房预售款的需经监理公司签具工程进度证明意见,银行凭建材供应商出具的发票,直接将款拔付至建筑材料供应商帐户。

第十八条银监部门应当对商品房预售款使用进行监控,督促商品房预售款缴存银行履行商品房预售款监管协议。

第十九条商品房预售款监管制度和协议文本由房产行政主管部门和市银监局等相关部门另行制定、,并报市政府备案。

第三章现售管理

第二十条商品房现售,应当符合以下条件:

(一)房地产开发企业营业执照和资质证书;

(二)取得土地使用权证或者使用土地的批准文件;

(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(四)已通过竣工验收并办理了房屋权属初始登记;

(五)拆迁安置已经落实;

(六)物业管理方案已经落实;

(七)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

第二十一条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

第二十二条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

第二十三条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。

第二十四条销售人应将已销售的商品房按套及时在房地产网站和现场公示。

第四章销售

第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照和已在房产行政主管部门登记备案的房地产中介服务机构。

第二十六条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当在营业场所公示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

第二十七条受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所销售商品房的有关情况。

第二十八条受托房地产中介服务机构在销售商品房时除依法收取佣金以外不得收取其他费用。

第五章合同管理

第二十九条商品房销售时,商品房销售人和买受人经充分协商,达成一致,签订书面合同,也可以按照房产行政主管部门和工商行政主管部门监制的商品房买卖合同示范文本签订合同。

第三十条商品房销售人应按国家有关规定将商品房买卖合同报房产行政主管部门登记备案。

第三十一条房地产开发企业需购买商品买卖合同的应到市房产行政主管部门购买,房产行政主管部门应建立商品房买卖合同登记薄。

第三十二条商品房买卖合同登记备案实行“实名制”。

第六章广告管理

第三十三条工商行政主管部门负责各类房地产广告的审批工作,房产行政主管部门在其职责范围内配合工商行政主管部门做好相关工作。

第三十四条房地产广告,应当具有或者提供下列真实、合法、有效的证明文件:

(一)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明;

(二)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书;

(三)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明;

(四)房地产项目预售、出售广告,应当具有房产行政主管部门颁发的预售、销售许可证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;

(五)中介机构所的房地产项目广告,应当提供业主委托证明;

(六)法律法规规定的其他证明;

(七)各新闻媒体网络及广告场所,凡涉及房地产房预售、销售的广告,必须经市工商、房地产行政主管部门审批,签署意见后,方可采用。否则,将追究撰自采用广告的责任。

现房广告的还应提供工程竣工验收合格证明。

第三十五条房地产预售、销售广告必须载明以下事项:

(一)开发企业名称;

(二)中介服务机构销售的,载明该机构名称;

(三)预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。

第三十六条房地产广告必须真实、合法、科学、准确、符合实际,不得在地理位置、区位环境、物业管理、户型、面积、设计等方面欺骗或者误导公众。

第三十七条有下列情况的房地产不得广告:

(一)未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;

(二)未经国家征用的集体所有的土地上建设的;

(三)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(四)预售商品房未取得该项目预售许可证的;

(五)权属有争议的;

(六)违反国家有关规定建设的;

(七)不符合工程质量标准,经验收不合格的;

(八)法律、行政法规规定禁止的其它情形。

第三十八条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。

第七章信息管理

第三十九条建设、房产行政主管部门应建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统,建立房地产开发企业信用档案。

第四十条已批准设立的房地产开发企业,应按房产行政主管部门的规定进行网上联机,将其企业的基本情况、项目情况、商品房价格、销售情况等动态信息及时发送给房产行政主管部门。

第四十一条房产行政主管部门应定期汇总、分析和全市商品房交易的相关信息,并提供网上公开查询服务和网上交易服务。

第八章法律责任

第四十二条房地产开发企业违反本细则规定,擅自预售商品房的,根据《城市商品房预售管理办法》第十三条的规定,由房产行政主管部门责令停止预售,补办手续,没收违法所得,并处以已收取的预付款1%以下的罚款。

第四十三条房地产开发企业隐瞒有关情况,提供虚假材料,或者采取欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的,根据《城市商品房预售管理办法》第十五条的规定,由房产行政主管部门责令停止预售,撤销商品房预售许可,并处3万元罚款。

第四十四条房地产开发企业违反规定用途使用商品房预售款的,根据《城市商品房预售管理办法》第十四条的规定,由房产行政主管部门责令限期纠正,并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十五条未取得房地产开发企业资质证书,擅自销售商品房的,根据《商品房销售管理办法》第三十七条的规定,由房产行政主管部门责令停止销售活动,处5万元以上10万元以下的罚款。

第四十六条在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,根据《商品房销售管理办法》第三十九条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十七条房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的,根据《商品房销售管理办法》第四十一条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十八条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的,根据《商品房销售管理办法》第四十二条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

(一)未按照规定的现售条件现售商品房的;

(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房产行政主管部门备案的;

(三)返本销售或者变相返本销售商品房的;

(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的;

(五)分割拆零销售商品住宅的;

(六)不符合商品房销售条件,向买受人收取预订款性质费用的;

(七)未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的;

(八)委托没有资格的机构销售商品房的。

第四十九条房地产中介服务机构销售不符合销售条件的商品房的,根据《商品房销售管理办法》第四十三条的规定,由房产行政主管部门处以警告,责令停止销售,并可处以2万元以上3万元以下罚款。

商品房预售管理办法第7篇

    我们认为,实现商品房预售制度的调整在客观上需要三个条件:首先,现行法律文本与社会秩序有难以克服的缺位和缺陷;其次,为制度的调整找到足以令人信服的理论依据;再次,在现实社会资源中能够寻找到足以替代该制度发挥作用的新的调整手段。而这三者的现实基础是否具备值得我们认真思考。

    一、商品房预售制度考察:文本与实践

    房产预售制度起源于上个世纪五、六十年代的香港,当时香港住房严重不足,需求庞大。霍英东成立的立信置业有限公司,一改当时的现楼销售政策,提出“预售楼花”,并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效尤,成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年十年间,香港地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被国外部分媒体称为“中国人的第五大发明”,并波及东南亚地区。而我国大陆房地产法律制度的复兴从1979年改革开放之后才开始。

    奥斯丁认为,法律最重要的目的是研究有关实际存在的由人制定的法(positive law)。1988年全国人大通过“宪法修正案”规定,土地的使用权可以依照法律规定转让。从此,土地有偿、有期限使用制度得以建立。同年全国人大通过新《中华人民共和国土地管理法》。此后,我国房地产立法地位不仅提高,房地产法调整的对象和范围也不断扩大,从开始时的房地产产权、私房买卖、租赁扩展到房地产开发、建设、房地产交易、抵押以及房地产使用、消费等新的领域。但是由于商品房需求的普遍性和生产周期的长期性,处于起步阶段的房地产企业普遍面临开发资金短缺的问题。为解决房地产开发商先期工程建设资金不足、降低房地产业门槛、增加商品房供应以活跃房地产市场, 1994年7月第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,均对这一制度做了相应具体的规定。由于这些法律、行政法规、规章中关于预售制度的规定较为零散,我们对其进行归纳分析,认为目前我国商品房预售制度的文本内容主要包括以下几个方面:

    (一)商品房预售归口管理制度。2004年7月20日建设部修正的《城市商品房预售管理办法》第4条规定:国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产管理部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。

    (二)商品房预售条件法定制度。出于对《城市房地产管理法》第44条的细化, 2004年修正的《城市商品房预售管理办法》第5条规定商品房预售应当符合下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二是持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。

    (三)商品房预售许可证制度。房地产开发企业要进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。房地产开发企业申请办理商品房预售登记,应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、营业执照和资质等级证书、工程施工合同、预售商品房分层平面图、商品房预售方案。房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的,应当核发商品房预售许可证明;不同意预售的,应当说明理由。

    (四)商品房预售广告限制制度。《城市房地产开发经营管理条例》第26条规定:房地产开发企业不得进行虚假广告宣传,商品房预售广告中应当载明《商品房预售许可证》的文号。此外,《城市商品房销售管理办法》第23、42条规定房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。否则处以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下罚款。

    (五)商品房预售合同登记备案制度。《城市商品房预售管理办法》第10条规定:商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托人办理。委托人办理的,应当有书面委托书。

    (六)商品房预售款专用制度。《城市房地产管理法》第44条第2款规定:商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。《城市商品房预售管理办法》第11条进一步进行授权性规定:商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。也就是说在工程竣工前,预售款必须用于相应楼盘的工程建设。

    (七)预售商品房权属登记制度。《城市商品房预售管理办法》第12条规定:预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发企业和承购人有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。

    以上七项具体制度共同构成了我国现行商品房预售的法律规则和行为模式。经过十几年的发展,目前各大主要城市的商品房预售比例普遍都在80%左右,部分城市甚至高达90%以上。预售已经成为商品房销售的主要方式。国家统计局的资料显示:“2004年房地产开发资金共筹措17168. 8亿元,定金和预收款达到7395. 3亿元,比上年增长44. 4%,占房地产开发资金的43. 1%,成为房地产开发的第一大资金来源。企业自筹资金占房地产开发资金的30. 8%,其中大约有70%是来自于个人按揭贷款,房屋定金和预收款中也有

    30%的资金是来自于银行贷款,加上开发贷款也占到总开发资金的18. 4%,房地产开发中使用银行贷款的总比重实际已经达到了52%以上。”①我国房地产业也仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累。

    同时我们也观察到:房地产商在房产预售中的经验法则是把预售作为融资和转移风险的重要手段。一方面由于商品房贷款规模过于庞大,使银行存在的隐性金融风险逐年提高,另一方面由于现阶段我国的商品房预售及相关法律制度尚不健全,整个社会还缺乏行之有效的诚信约束机制,实践中开发商滥用其优势地位损害购房者利益进行重复买卖和抵押的情况屡见不鲜,严重损害预购人的合法权益,破坏房地产市场的正常交易秩序;作为房地产开发的管理主体———政府,则为了规范房产预售行为、遏制房价过快增长,采用政府规章的形式,严格商品房预售许可管理,完善房地产市场信息系统,提高房产交易成本,以期打击投机需求、维护房价稳定;作为预售商品房的购买者的经验法则则是在神秘、紧张的市场氛围下,要么排队购房,要么持币观望。市场参与各方的经验法则,引发了学界对预售制度的探讨和反思。

    二、商品房预售制度存与废:两种对立的观点

    通过前文对我国商品房预售制度的法律文本和实施现状的分析,我们不难看出预售制度是我国商品房销售的法定方式之一,随意废止是不行的。同时预售在实际操作中也是问题多多。因此商品房预售制度的存与废,不仅是一个严肃的立法问题,而且也是事关房地产业健康发展、国民生活质量改善的宏观、中观、微观的问题。我们必须谨慎地参照现有的学术资源,进行横向的比较分析:

    首先,商品房预售制度保留论:认为目前应当保持商品房预售政策的稳定和连续。因为一是目前国家为商品房预售所设置的门槛并不低。要取得房产预售证,需投入人力、物力。并且开始预售只是获取现金流的开始,离投资目标的实现还相差很远,开发商还要防范和控制各种风险,协调各方利益;二是取消预售、筑高门槛,把中小开发商清出市场,不利于房地产市场的公平竞争和健康发展;三是目前的房产纠纷不能都算在预售制度头上,主要是预售制度的相关配套制度没有跟进,应该进一步加强对预售的有效监管。

商品房预售管理办法第8篇

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。但是,该法对于商品房预售合同登记的效力没有提及,这在实践中产生了很多,对购房者利益的保护也显得苍白无力。因此,我们有必要借鉴国外成熟立法经验,完善我国的商品房预售合同登记制度。

我国改革开放以来,随着房地产市场的蓬勃和住房分配体制的改革,居民住宅投资和住宅建设有了长足的发展,商品房买卖也逐步深入到百姓的日常生活中。商品房预售作为一种重要的房屋买卖形式,对于加快发展商的资金回笼过程,减轻银行大额贷款压力以及稳定商品房销售市场起到了积极的作用。但是,由于商品房预售在我国还刚刚起步,现有的法规还很不完善,实践中也出现了许多亟待解决的问题,而商品房预售合同登记作为商品房预售制度的重要一环,对其进行完善因此也就具有了十分重要的现实意义。

一、商品房预售和商品房预售合同登记

商品房预售是我国近年来房地产市场发展的产物,它与成品房买卖已经成为我国房地产市场中两种主要的房屋销售形式。商品房预售,是指房地产开发将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为 。商品房预售方式首创于香港,香港立信置业公司于1954年最先推出楼宇"分层售卖、分期付款"。由于房屋尚在施工中便被"拆零砸碎",分期分批地预售给广大投资者,如落花片片坠落,故商品房预售又被称为"卖楼花” 。 商品房预售的交易方式和标的物具有特殊性,即交易时,交易的标的物——房屋尚在建设中,交易标的物所有权的转移是依合同中约定的期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或者失去法律效力的根据。因此,商品房预售行为是一种附期限的交易行为,购房者在期限到来之前拥有期待权,当期限届至并办理了房屋过户手续即拥有了房屋的所有权。

商品房预售合同登记是不动产登记的一种,是房屋产权、物业管理的一部分。很多国家和地区都有有关商品房预售合同登记的规定,如香港规定所有楼花买卖合约必须在签订后的三十天内在田土厅注册。根据《城市房地产管理法》第四十四条第二款的规定:“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定:“商品房预售,开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”因此,购房者与发展商签订预售合同后,为防止发展商“一女两嫁”,应及时督促发展商办理登记备案手续,否则,合同约定的期限届至,如果发展商不能交付房屋,购房者就不能取得房屋所有权,只能追究发展商的违约责任。

商品房预售管理办法第9篇

引起笔者思考的是这样一个案例:原告某公司作为预购人与被告某房地产开发公司,于1999年签订一份《房屋预售合同》,并到该市的房地产交易管理所办理了预售登记。后因该项工程长期停建,由该市政府有关部门按停缓建工程代为处置并拍卖给第三人。第三人投资续建竣工,但该市房产管理部门以原有预售登记为由拒办房产登记。原告被告要求交付房屋,认为该预售合同已办理了预售登记,具有对抗第三人的法律效力。第三人抗辩认为,该项登记违反法律规定,不能对抗政府的处置拍卖行为,并以政府房产管理部门违法不作为为由,提起行政诉讼。两案的争议焦点集中在《房屋预售合同》的预售登记是否具有法律效力上政府代为处置行为效力暂不论。

笔者认为,不论是民事行为还是行政行为,其行为效力都要依法认定。尤其是在事实清楚的情况下,正确理解和解释法律就成为正确适用法律的关键。

首先,国家立法规范商品房预售行为的本意,在于在建商品房的预售不同于商品房现房销售。无疑,这种售房方式对于搞活经营、广筹资金,活跃房地产市场,促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。但是,如果管理不善,极易导致“炒地皮”、“炒楼花”等投机行为发生,导致蓄意诈财或中途倒闭、偷工减料、延迟交房等损害消费者合法权益现象的发生。因此,法律对预售商品房应当具备的条件和监督管理措施都作了明确规定,以维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益。《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定了商品房预售的法定条件,第二款和第三款规定的是对预售合同的监督管理措施,共同构成了商品房预售行为的依法登记和依法监管制度。

其次,国家对商品房预售行为实行依法登记和监管制度,主要体现在该法第四十四条第一款第四项“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明”,和第二款“将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。办理预售登记是法定条件,申报登记备案是监管措施要求,都是依法登记制度的规定,均不得违反。

第三,该项依法登记制度,实行的是部门法定原则、职权法定原则和登记程序法定原则。非法定部门不得受理登记,无法律授权不得办理登记,非依法定程序登记无效。县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门,通过对商品房预售许可证的发放管理和对预售合同的登记备案管理,达到监督检查、宏观调控的目的,有利于这两个法定管理部门对不符合条件的预售行为予以纠正和查处,有利于掌握预售情况和商品房建成后产权转移登记发证工作,以切实保障房地产权利人的合法权益。

第四,《城市房地产管理法》第四十四条第二款对受理预售合同申报登记备案的法定部门,明确规定为房产管理部门和土地管理部门,并且必须是县级以上人民政府的这两个部门。除此之外的其他部门无权受理申报和登记备案。

第五,地方各级房地产交易管理所不是法律授权的受理预售合同申报登记备案的法定部门。其办理预售合同登记备案是违反法律规定的,当然不具有合法登记备案所预期的法律效力。除非其具备《城市房地产管理法》第六条第二款规定的授权,即“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”任何违反该规定的私下授权都是无效的。