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房地产企业会计论文优选九篇

时间:2022-07-23 23:24:50

房地产企业会计论文

房地产企业会计论文第1篇

战略成本会计和传统成本会计一样,都是由专业的财务人员或会计,在企业的生产经营环节如原材料采购、产品生产、存货管理与售后服务进行全面成本监控,并为企业的管理者或投资者提供投资决策的有效数据,为企业不断地适应市场环境,在其行业中保持一定的竞争地位,提供管理和评价企业的战略性论据。具体而言,战略成本会计是从成本的角度,将成本控制嵌入生产经营的各个环节,通过成本规划和控制手段,始终保持或降低企业的成本,提高企业的盈利能力,保证企业在市场竞争中始终获得高水平的竞争优势。因此,战略成本会计对于企业来说,将不仅仅是传统成本会计记账的功能,还有制定企业发展战略策略的功能,即通过成本分析与管理实现企业的竞争策略,使企业基于当前的生产经营流程,为进一步的发展预测未来市场的走势,针对企业自身存在的优势与劣势进行战略性改革转变,始终保持企业处于成本不断优化的进程中,最终实现企业竞争优势下的可持续发展。房地产企业不同于制造业的生产经营环节,产品性质也有别于一般企业,但是,通过战略成本会计在房地产企业的应用,无论是存货在建环节(商品房或投资性房产)还是在销售环节、售后服务等方面,均体现出对企业发展有战略意义的管理作用。

2房地产企业成本管理中的战略成本会计

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。

3战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

4战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

战略成本会计不同于传统成本会计的最明显之处,即在于其对于企业来说的战略意义。房地产企业需要时刻关注和了解市场动向,尤其是房地产行业的价格走势,战略成本会计通过市场调查、企业成本控制与市场未来走势预测为房地产企业提供多元化的信息,帮助企业高层制定有助于企业发展的决策,如有市场竞争力的价格决策或是商品房促销决策直接影响企业的经营;而关于房地产企业与竞争对手优劣势方面的比较研究,则有利于企业制定长远的发展规划;战略成本会计还能够帮助企业了解准购房者的需求方向,有助于房企制定有利于企业与消费者双赢的发展性策略。另外,对于企业生产经营过程中的战略性成本会计信息的使用,无论是企业经营决策管理人员这还是企业的投资者,是企业经营过程最为直观的状态描述与分析,有效的成本分析与管控将大大提高这方面信息的使用效率,有效服务于企业管理。

5结论

房地产企业会计论文第2篇

战略成本会计最直接的运用即在企业成本管理中,是对传统成本管理的再造与优化,是企业通过成本管理降低企业成本与发现企业发展战略的第一步。成本分析与管理可以通过成本核算找到降低成本的因素或生产经营环节,对于房地产企业来说,待销售的商品房即为房企的存货,一般企业通过存货成本核算与管理,发现采购原材料的价格、次数,安排采购周期实现对原材料采购环节的成本管理;而房地产企业一般而言在其商品房的建造过程中对建筑材料的购买也需要采用战略性成本管理法则,通过对原材料采购次数、平均采购成本进行核算,从而科学设计原材料采购周期与采购次数,结合不同时间段的原材料价格最小化其建筑材料的采购成本支出;另外对商品房存货的销售环节,根据房地产市场景气程度进行逐渐“放盘”实现对商品房存货销售有节奏的控制,可以发现房地产行业或市场目前出现的问题或影响因素,制定有效的价格策略或促销策略,配合发盘节奏实现房地产企业存货待销售费用的管理与控制,提高房企经营的绩效。因此,可以看出战略成本会计对于房企来说,是考虑将生产(建设)经营的某一环节联系全局,不仅将每一生产环节以成本控制作为量化手段与标准,更将每一生产环节在房企经营管理的整体系统中的成本优化因素予以研究发现,采取适当的成本核算方法将存货(待售商品房或投资性房产)成本价格分摊到各个环节,以发现各个环节成本改善的因素,最终从单一环节上升到全局成本优化的高度,体现了房企企业管理策略的战略性高度。

2战略成本会计在房企售前、售后服务管理中的应用

战略成本会计贯穿了企业生产经营的各个环节,而对于房企来说根据售前市场调查情况制定存货销售价格与销售策略,根据销售的实际情况对售后销售环节的反馈从而控制销售费用,能够实质性帮助房企降低销售成本、提高销售业绩。对于房地产企业的售后服务管理中,战略成本会计主要变现为适度服务质量控制、销售网点布局与路线设计、售后服务的完善三个方面。适度服务质量控制对于房企来说,销售环节的服务质量控制与成本挂钩,即有效的销售培训使销售人员能够提高房地产的销售业绩,销售培训费用与销售人员提成费用的控制,都是战略成本控制的适度服务质量控制的关注环节;销售网点布局则是通过市场调查设计房地产销售的主要售楼部与广告宣传投放地,通过合理的销售网络布局实现较小成本耗费下的高销售业绩与目标,这在房地产销售环节是十分重要的,合理有效的销售网络布局,如地铁进出站口的广告牌设计,能够在人流量的地方设置醒目的销售广告,战略成本会计能够权衡广告费用与销售业绩之间的关系;另外,旅游景区房地产在市区设立的售楼咨询中心,也需要考虑人流量与周围居民或市民的收入情况,战略成本会计即能够通过该环节的成本分析与控制实现对销售网点布局的优化升级;售后服务对于房地产企业来说,应该是越来越受重视的环节,因为房地产企业的销售团队具有较高的流动性,售后服务往往是房地产开发商移交到物业管理公司,业主对商品房售后的各种物业管理事务的预期感受与满意程度,这不仅仅是对房地产企业战略性发展的高要求,也是对与房地产休戚相关的物业管理方面提出了更高要求。战略成本会计要求房企在售后服务质量的管控,实际上对于房企改善服务质量并进一步提高销售量,有极大的促进作用。因此,对于房企来说,售前售后环节关系到房企销售业绩的可持续化与企业商誉或形象的进一步提高,要想将其做得更好,就要增加售后服务的设施和相应的售后服务人员。

3战略成本会计在房地产企业高层决策管理中的应用

房地产企业会计论文第3篇

(一)新会计准则对房地产企业存货计价方法、投资性房地产、固定资产计量的影响

新会计准则在存货计价方法上开始转变,规定《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有后进先出法,开始向加权平均法和先进先出法进行转变,此种计价方法的转变一定程度上会造成毛利的波动。该方法,尤其是在通货膨胀的市场背景下采取加权平均法和先进先出法会造成一定的税负增加。因为房地产企业自身具有建设的周期长,假设取消或限制存货后进先出的计价方法后就会直接影响着房地产企业的当期损益,对房地产企业税金和利润空间两方面造成影响。其次是投资性房地产方面的新规定,该规定指出为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。说明如果采用的计量方式为公允价值,摊销或计提折旧将无法再进行,企业税负将会有一定程度的增加。最后是新会计准则对固定资产计量的规定对房地产企业的涉税状况也是有影响的。该规定明确了固定资产的折旧方法、折旧年限,而在房地产企业中,主要是以固定资产的形式存在,而且成为企业资产方面的一个重要的组成部分,所以房产的结构与管理水平高低将会对房地产企业的竞争力有着巨大影响。

(二)新会计准则促进了房地产企业税收筹划空间的扩展

一是对公允价值加以利用进行税收筹划,在新会计准则中关于公允价值计量模式做了许多规定,从房地产企业负债与资产计量方面来分析,房地产企业的折旧、摊销和成本等损益的计算都会出现相应的变化,所以对于房地产企业而言,就需要利用公允价值进行合理有效的税收筹划。一方面要充分利用为房地产企业提供的专业会计政策。包括固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策,如果选择的会计政策不一样,就会造成所能取得的税收筹划效果不一样,使得面临的税负也差别很大。另一方面新业务的税收筹划。新的业务主要指企业年金和投资性房地产。在这些方便需要根据情况做好相应的税收筹划。二是新会计准则针对投资性房地产的会计处理相对旧会计准则限制的方面要多很多,这些限制,在很大的程度上将引起房地产企业的损益出现一些改变,这样房企税收筹划中就不得不让对当前的操作手段和方式做出相应的调整。

二、新会计准则下的房地产企业税收筹划对策

(一)加强关注税收政策,采取相应对策

在社会经济发展过程中,国家的税收政策都会做出相应的调整,相应地,房地产企在税收筹划方面,可以根据房地产企业特征构建相应的信息管理系统,利用有效方法掌握税收政策实际变动情况,这样才有利于房企有效、及时的制定问题解决对策。如《建造合同》准则是新会计准则的第15号准则,主要是对代建房的规范。税法对各种建房方式进行了界定,不同建房方式的税收待遇是存在差别的,而房地产企业存在自主开发、代建房和合作建房等多种多样开发。

(二)强化房地产对销售收入的税收筹划

房地产企业会计论文第4篇

【关键词】房地产企业;财务管理;内部控制;现状;改革

一、问题的提出

无论何种企业类型,会计内控都是企业财务管理的重点,同时也是企业内部控制的难点。会计内控是市场经济发展的产物,促进企业在新时代的背景下不断优化财务管理程序、合理配置资源、提高市场竞争力。会计内控是企业从财务视角对企业的内部管理程序、财务管理流程等方面的有计划的组织、协调、管理、监督等一系列方法和程序。会计内部控制是企业规范化、高效化的有效保证与基本条件。

近年来,随着市场经济的发展,人们的生活水平逐步提高,对住房等生活品质的追求也与日俱增。我国房地产企业获得了迅猛发展。然而,随着国家各项针对房产市场的宏观调控措施的出台,我国房地产企业的生存环境并不乐观。在此背景下,我国房地产企业唯有不断加强会计内控,积极改善内部管理,方能在激烈的市场竞争中实现长期而稳定的发展。

二、我国房地产企业实施会计内控的意义

不同于一般企业,我国房地产企业资金投入额大、施工周期长、企业风险较大。正是由于房地产企业的特殊性,使其更需要依靠会计内控机制来完善内部管理、规避风险。房地产企业实施会计内控的意义主要有以下几点:

1.实施会计内控机制是房地产企业实现未来发展战略的需要

随着市场经济的发展与社会的不断进步,电子信息技术被诸多企业引入到内部管理之中。传统的内部控制方法与财务管理程序已难以满足企业的发展需要。在原有基础上如何创新、改变、完善,使会计内控机制能够更加有效的帮助企业实现战略目标,是目前阶段每一个房地产企业的研究重点与追求的目标,而这也是我国房地产企业实现可持续发展的一种必然要求。

2.实施会计内控机制是房地产企业完善公司治理的内部要求

根据我国公司治理理论的要求,无论何种企业,都应建立健全而完善内部控制机制。而会计内控是企业内部控制的难点与重点。因此,建立与实施会计内控机制是完善我国房地产企业公司治理的内部要求。

3.实施会计内控机制是房地产企业提升内部管理水平的必然要求

除上述之外,会计内控机制还是我国房地产企业提升内部管理水平的必然要求。在一定程度上,会计内控机制的执行效果是企业内部管理水平的代表与展现,良好的会计内控能够有助于企业加强沟通与协作,加强配合,提高内部管理水平。

三、我国房地产企业实施会计内控的现状分析

1.房地产企业管理者等相关人员对会计内控的认知度不高

当前,我国房地产企业的管理者等相关人员对会计内控的认知度并不高。相较于内部管理,很多企业管理者更愿意花时间去研究如何能抢占地皮、获得高额利润。正因为如此,很多房地产企业的会计内控存在有章不循的现象。此外,还有些房地产企业的管理者认为会计内控只不过是一项财务管理活动,由财务部门负责。忽视了会计内控需要连接各个部门与全体员工的“全面性”要求。还有些企业管理者将会计内控简单等同于各种规章机制的“大汇编”,“束之高阁”,形而上学。还有些企业管理者对会计内控重视程度不足,即使有人违反会计内控的要求,也处理不及时,甚至无处理。房地产企业的管理者之所以对会计内控的认知度不高,很大一部分原因是很多管理者的传统思维过重,依然趋向于集权管理,对会计内控缺乏全面认识。

2.我国房地产企业会计内控机制有待完善

在当前的社会市场经济环境下,我国的房地产企业基本都已建立了会计内控机制。但是大多是为了建立而建立,不仅缺乏主动性,在实际执行中执行效力并不高;而且所建立的会计内控机制在整体上缺乏系统性与科学性。与企业战略、会计内控目标等并未紧密关联。会计内控机制的不健全,很大一部分原因是当前房地产企业的财务人员水平有限,难以满足市场对企业的要求,无法制定出符合企业战略和发展需求的会计内控机制。此外,还有些企业的会计内控机制内容片面,程序与环节设定的衔接性不足,影响了会计内控机制的发挥。再者,还有些房地产企业并未建立相关的监督约束机制,使会计内控机制缺乏必要的审核。

3.我国房地产企业缺乏对会计内控机制执行效力的有效监督

无论何种制度,无论制度本身多么完善,倘若没有有效而严格的监督,那么再好的制度也将“空有其表”、流于形式。房地产企业的会计内控机制也不例外。因此,若要使其发挥效力,房地产企业需加强对会计内控机制的监督力度。当前,很多房地产企业的管理者或相关人员由于受到个人利益驱动,在企业运营中存在一定的弄虚作假的行为。不仅容易导致企业财务管理工作混乱,而且易造成企业会计信息失真,阻碍了企业的发展,影响了相关者的利益。我国学者曾在2011年在资本市场上选取了200家房地产企业做抽查研究。结果表明,近三成的企业存在资产不实的情况,近两成的企业利润额不真。这些结果无一不是由于会计内控缺乏有效监督所导致。

四、现阶段我国房地产企业应如何建立健全会计内控机制

1.从“环境”入手,做好会计内控的基础工作

就企业的内部控制而言,内部控制环境始终都是其前提与基础。因此,房地产企业若要从根本上改善会计内控的效果,首先应从“环境”入手,做好会计内控的基础工作。会计内控环境包含多种因素,比如人力资源、企业文化、公司治理结构等。因此,房地产企业应从多个因素同时入手,共同做好企业的会计内控基础工作。首先,我国房地产企业应进一步加强企业的公司治理结构。明确管理者既是企业的公司治理结构主体,也是会计内控机制顺利执行的保证人。从加强管理者的主观意识入手,积极发挥其模范带头作用,带动企业全体员工共同做好会计内控工作。其次,我国房地产企业应积极建设企业文化。明确优秀的企业文化是会计内控机制的肥沃土壤。以此为途径,通过企业文化的宣传与培养,进一步提高企业员工素质。再者,借助市场经济环境,选聘市场上的高素质、高能力的管理者。唯有具有较高专业水平与个人能力的管理者、唯有与时俱进的管理者,才能真正重视会计内控建设、才能通过自身不断带动企业上下全体员工共同加强对会计内控机制的有效执行。

2.我国房地产企业除了要从环境入手做好会计内控基础工作之外,还应做好会计内控的监督工作。对此,笔者建议我国房地产企业应进一步完善与严格内部监督机制。唯有严格而充分的监督,才能使会计内控机制有效执行。会计监督与会计内控相辅相成、相互联系。脱离了会计监督,会计内控就难以取得好效果。我国房地产企业应在会计内控的执行中实施有效的事前、事中、事后全面监督。同时,明确企业财务人员的权利与义务,提高监督的独立性与权威性。争取在会计内控的制度上、执行上,有效规范每一项经济业务,规避每一个潜在的财务风险,切实确保会计内控机制的有效执行。

3.从“效率”入手,健全资金使用与管理

房地产企业资金投入大、周期长,资金一旦断裂,后果不可估量。正是由于房地产企业的特殊性,资金对其具有重大意义。因此,笔者建议我国房地产企业在会计内控过程中,应格外关注对资金的管理,积极提高资金的使用效率与管理效果。而良好的资金管理,不仅能提高房地产企业的资金使用效率,还能大大节约资金成本。对此,我国房地产企业可从以下几点入手:首先,各部门之间通力协作,针对企业各个房产项目及时了解工程进度、付款方式、各期间的付款比例、余款情况、往来账项等,做好及时沟通与反馈。确保企业各项目在有限期间内都能获得高质量的产品与高流动性的资金。其次,由于房地产企业资金投入大、施工周期长等特点,笔者建议企业在房产项目投入前,及时做好资金的使用计划、合理配置每一笔有限资金。同时,风控部门应结合项目部、财务部共同对项目情况、期间费用、投资成本等做好充分的前期预测,合理编制好书面的资金使用计划。此外,企业还应充分考虑融资环境,以备资金不足的风险。

4.房地产企业还应积极促进企业内的信息流动

房地产企业除了要从环境、监督、效率入手做好会计内控之外,还应积极促进企业内的信息流动。当前,信息化飞速发展,无论是企业还是社会,都处于不断变化与进步之中,“信息化”已逐渐主宰了我们的生活与环境。就房地产企业的会计内控而言,准确而及时的信息,对其至关重要。唯有企业内部信息充分流动,各部门才能实现有效的配合与协作,才能实现真正的会计内控。对此,房地产企业可以借助ERP软件,开设多个模块,企业上下各部门、各人员的工作都在模块上予以反映,信息得以通过ERP实现流通与共享。同时,借助ERP系统,企业内的各类信息都能保证及时、准确。房地产企业的项目部、财务部、采购部、人力部等各个部门都能从“线上”实现沟通与协作。企业管理者都能从“线上”直接安排工作。会计内控也得以从“线上”被有效执行。

参考文献:

[1] 冯自臣. 浅谈企业会计电算化条件下的内部控制[J]. 华章. 2015 (11) .

房地产企业会计论文第5篇

关键字:房地产企业会计信息建立;企业会计信息披露

一 我国目前房地产企业会计信息体系建立的现状

真实性是对于会计信息的最原始的要求。信息有其特别的地位,掌握着信息意味着掌握着主动掌握者优势。社会经济的运行,房地产企业的有效运行也必须与它所反映的客观事实一致,信息与事实不一致意味着信息的真实性有了严重的偏颇,这就失去了信息应该起到的表明,警示的作用。

我国目前房地产企业蓬勃发展,然而中国模式下的房地产企业发展畸形也是显而易见的。国务院常务会议,在十年的房产调控中,扮演着房地产者风向标的角色。十年房产调控,十年政府将有形的手伸入市场,调控范围之大,程度之深可以说已经超越了政府职能。中国市场经济模式下的政府调控已经有一些失控,房地产企业会计信息的作用并没有完全体现,反之,也说明了房地产企业会计信息的重要性[1]。房地产企业的发展已经成为了一个社会性的话题 ,房地产企业中土地资源的流失、房地市场发育不良、房地产交易费用偏高、政府职能概念过强以及腐败问题等等,很大程度上都与房地产会计信息失真有关。

二,企业会计信息对投资者、政府、消费者的作用

第一,对于房地产企业的投资者或是贷款人来说。房地产会计信息能够帮助其合理的决策。市场经济,掌握有效及时的信息,对于无论是现在的或是潜在的投资者来说,依据及时有效的房地产会计信息,做出合理敏捷的决策从而从中获得收益。这是了解以投资或是计划投资企业的财务状况、生产成本、人力资源、经营成果的最好方式。第二,房地产会计信息是评估和预测未来现金流动的有效指标。资金的流动、趋势,对于稍纵即逝的商机的把握,十分关键。房地产企业内外使用者,无论是开发商本身,抑或是想要采取宏观调控的政府,又或是投资者、购房人。他们的需求是利用信息,帮助对于未来的经济决策起到辅助作用,能够犹如天气预测一样起到预测企业未来经济状况的、经营活动的作用。投资者受利益趋使,政府是公共服务职能所趋,开发者本身作为另类的投资者也要维稳并获益。其中房地产企业会计信息的内容偏重于财务状况的预测,例如现金流量、偿还债务的能力、支付能力、购买力等等。通常来说,以过去经营的活动为基础,来对未来的经营方向、状况、前景做出预测,从而能做出迅速有效的投资决策或是应对政策。通常,财务报告扮演者提供关于企业过去财务经营状况和业绩信息的角色,从而以此为依据做出预测。第三,对于政府来说,政府部门实现自己的职能,实行宏观调控,中国政府无论是地方又或是中央,对于房地产市场的宏观调控从未间断,如限购、加强对中小企业的贷款融资的监督、国五条,国八条的出台等等。国家财政部门根据房地产企业的披露的会计信息,特别是会计报表的审查,监督房地产企业的财务状况,对于不合标准的企业予以警告处分,产生威慑力,及时掌握不良信息,加强对企业监管,预防经济风暴,及时采取应对之策。税务部门检查房地产企业的会计报表,阅读其会计资料,深入了解其税收状况,税收执行状况。第四,对于房地产企业本身,会计信息有利于其全面掌握企业运行流程、成本、收入,资金动向,加强和改善企业的经营管理。房地产企业本身有其特定的运行流程,他通过各个部门的相互配合,整合、处理,将各个部门的信息资料汇总又分发,不断反复,这一过程在整个生产过程中都不间断,又相互提高完整[2]。传递给各个部门的信息资料能够让原本相互独立的机关部门相互了解,相互改进,良性竞争。

三,建立完整准确的房地产企业会计信息体系

房地产行业的大多数上市公司建立了较为完善的内部控制制度,但依旧存在内部控制披露不详细、董事会对内部控制评价的积极性远大于监事会及独立董事、外部审计机构对被审计公司的内部控制关注度不高等现象。无论是对于投资者或是贷款人,又或是政府,普通的消费者都不能从中得到真实性准确的信息。这无疑对整个房地产企业的社会经济运行已经其影响的社会经济关系及人都是不利的。2006年6月5日上海证券交易所了《上海证券交易所上市公司内部控制指引》,2006年7月财政部发出了《关于成立企业内部控制标准委员会的通知》。制定统一的房地产企业会计信息的披露制度,加强对房地产企业内部会计信息的披露建议,改善上市公司信息披露的情况。对于风险投资、内部控制、宏观调控、房产交易都十分有利。特别是在目前中国房地产市场泡沫显现、政府宏观调控效果不明显、整个市场大环境信息不健全的房地产市场来说十分重要。房地产企业会计信息的公开,是整个房地产市场开发商、政府、消费者博弈的结果。三者达成均衡,对于投资者管理层而言;通过会计信息披露,可以帮助企业本身发现内部控制的设计缺陷与运行缺陷,提高企业抗风险能力;对于政府而言,健康监管整个房地产市场,加强财政和税收控制,实现宏观调控的职能,调控房价,把握整个宏观的经济运行方向,维护经济秩序。对于消费者,能够通过真实有效的会计信息的了解,掌握企业资金流向,企业生产方向,整个房地产市场的走向,从中投资,抓紧机会,获得利益[3]。房地产企业的会计信息体系的建立,是对整个房地产市场信息健全的良好表现。房地产企业的会计信息无论是对于房地产开发者本身、政府、抑或是房地产消费者都有十分关键的作用。这三者对于房地产会计信息的把握有赖于房地产企业会计信息制度体系的建立、披露、完善。

参考文献

[1]崔丽;房地产企业社会责任信息披露明显不足[N];中国青年报;2011,08,29

房地产企业会计论文第6篇

【关键词】公允价值 投资性房地产 应用

一、公允价值理论的主要内容

在国际会计准则将公允价值计量做为重点研究的一项会计计量方式后,各个国家也纷纷制定了相应的公允价值会计准则,亦或将公允价值计量引入到现有的会计准则内容中去。2009年金融危机爆发后,众多人士将矛头指向公允价值准则。国际会计准则委员会最终认为:公允价值不是金融危机的罪魁祸首,现有公允价值准则有其不完善之处需要改进,但公允价值的计量方式仍然是符合当今世界经济发展趋势的。

FASB在各个阶段中对公允价值的下定义是不尽相同的,2006年FASB将公允价值定义为“在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时市场参与者在计量日支付的价格”。

IASB从上世纪80年代就开始使用公允价值的概念,它对公允价值的定义为“在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额”。由此可得出,所谓公允价值实际上就是现时的市场交易价格。

我国在2006年新颁布的会计准则中对公允价值的定义为:在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

从以上各个对公允价值给出的定义中不难看出,公允价值是一个比较宽泛的概念,与其他计量属性相比,公允价值计量能够更真实的反映出企业资产负债的价值、市场的需求,更符合当代信息使用者对信息质量的要求。但公允价值计量的合理运用也依赖于一个有序的市场经济环境、公平的交易以及公开透明的信息交换空间。

二、公允价值理论在投资性房地产中的应用

(一)投资性房地产的定义与范围

我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》中指出:投资性房地产,是指为赚取租金收入或资本增值,或者两者兼而有之而持有的资产。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地的使用权,因此,投资性房地产中的地是指的土地的使用权,房是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。作为投资性房地产的土地使用权与房屋、建筑物应当能够单独计量和出售。

根据投资性房地产的定义,可以得出投资性房地产的范围包括:已出租的土地使用权;

持有并准备增值后转让的土地使用权;已经出租的建筑物。

(二)投资性房地产的计量

1。投资性房地产的初始计量

一项投资性房地产只有在符合定义的前提下,同时满足下列条件才能予以确认:与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业;该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对已出租的土地使用权、已出租的建筑物,其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日,即土地使用权、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。对持有并准备增值后转让的土地使用权,其作为投资性房地产的确认时为企业将自用土地使用权停止自用,准备增值后转让的日期。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

2.投资性房地产的后续计量

投资性房地产后续计量,通常采用成本模式,只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足下列条件:①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值计量模式的条件下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量,对已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转变为成本模式。

采用成本模式进行后续计量的投资性房地产,按月计提折旧或摊销;存在减值迹象的,经减值测试后确定发生减值的,应当计提减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复,不得转回。投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销,应当以资产负债表日的公允价值计量,同时不再对投资性房地产计提减值准备。

(三)公允价值在投资性房地产中的应用

根据现行企业会计准则规定,公允价值在投资性房地产中的应用主要在两部分:一是后续计量中,满足条件的投资性房地产可以采用公允价值计量;二是投资性房地产可以在公允价值模式下进行转换。

1.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的核算与交易性金融资产的核算有相似之处,也是按资产负债表日的公允价值计量,公允价值与账面价值之间的差额记入“公允价值变动损益”。

例如:一从事房地产经营开发的A企业,2010年3月与B公司签订租赁协议,约定将其开发的一栋写字楼于开发完成时租赁给B公司使用,租赁期10年。当年6月1日该写字楼开发完工开始起租,写字楼的总成本为9000万元。至2010年12月31日,有数据表明该写字楼的公允价值为9200万元。

若A公司对这栋写字楼采用公允价值进行计量,则在2010年6月1日开发完成起租时确认投资性房地产的成本9000万元,而至2010年12月31日资产负债表日,应按照公允价值调整其账面成本,借记投资性房地产――公允价值变动200万元,借记公允价值变动损益200万元。至此完成了投资房地产按公允价值计量的要求,同时A公司当期损益中也增加了200万元。

对已采用成本模式讲量的投资性房地产变更为公允价值模式讲量时,以变更时的公允价值调整投资性房地产的初始成本,并按公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

例如:2008年A公司将自行开发的一栋写字楼出租,采用成本模式计量。2010年1月1日,假定A公司持有的投资性房地产满足条件,公司决定采用公允价值模式计量,该写字楼的成本是9000万元,已提折旧270万元,未提取减值。当日,该字写楼的公允价值为9500万元,A公司按净利润的10%提取盈余公积。假定不考虑所得税,则该投资性房地产在2010年1月1日,按公允价值借记投资性房地产――成本9500万元,按已提折旧借记投资性房地产累计折旧270万元,按原成本贷记投资性房地产9000万元,将公允价值与原账面价值之间的差额770万元作留存收益处理,其中按10%贷记盈余公积77万元,剩余693万元贷记利润分配――未分配利润。

2.在公允价值模式下的投资性房地产的转换

以成本计量的非投资性房地产转换为以公允价值计量的投资性房地产时,根据谨慎性原则的要求,应按账面价值与公允价值之间的差额进行处理。如果是借方差,计入公允价值变动损益,将公允价值小于账面价值的损失反映到当期损益中去;如果是贷方差,应计入资本公积――其他资本公积,将公允价值大于账面价值的收益不反映到当期损益,而是反映到所有者权益中,待该项投资性房地产处置时,再将已经计入资本公积中的部分转入当期损益。

例如:A公司是从事房地产开发业务的企业,2010年3月10日,A公司与B公司签订租赁协议,将其开发的一写字楼出租给B公司使用,租赁期开始日为2010年4月15日,该日写字楼的账面价值是6000万元,未计提减值,公允价值是7000万元,A公司对投资性房地产采用公允价值计量,则应按照公允价值借记投资性房房地产――成本7000万元,贷记开发产品6000万元,差额1000万元记入资本公积――其他资本公积。

又如:A公司将一租赁期满的写字楼收回,作办公楼使用。2010年5月1日该办公楼正式自用,相应由投资性房地产转换为自用房地产,当天的公允价值为8000万元。该投资性房地产转换前采用公允价值计量,成本为7000万元,公允价值变动为增值200万元,则需借记固定资产8000万元,贷记投资性房地产――成本7000万元,公允价值变动200万元,差额800万元记入公允价值变动损益。

在我国当前房地产交易价格持续上涨的情况下,通常账面价值与公允价值之间的差额会反映到资本公积中,等到处置投资性房地产时再稳妥的转入当期损益。如直接反映到当期损益中,会过激的增加企业当期利润水平,成为某些企业调整利润的工具,而反映到当期的所有者权益中还有利于增加企业的规模。

三、公允价值理论对投资性房地产准则的影响

(一)能更好的反映投资性房地产的价值

投资性房地产按公允价值进行计量能更真实的反映出投资性房地产的价值,近年来我们国家的房地产市场发展的很快,近五年来有数据表明,投资性房地产的价值往往都要高于其账面价值,因此,采用公允价值模式对投资性房地产进行核算,更符合投资性房地产的特征,更好的反映出投资性房地产的市场价值、增值潜力和盈利能力。

(二)使“隐性”的所有者权益变为“显性”

在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下,将按成本模式计量的投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产,使得企业的所有者权益大大增加,这使得企业的所有者权益由“隐性”转变为“显性”,大大提高了企业的规模。

(三)公允价值对企业利润的调控

企业在采用公允价值对投资性房地产进行计量时,能真实的反映出投资性房地产的价值,更好的体现出其增值与盈利的能力,同时会使企业的利润产生较大的波动,增大企业的风险。从长远来看,若今后投资性房地产减值,前期确认的大量收益需要后期确认大量的减值损失,这使得企业的经营业绩处于极不平稳的状态。我国的房地产市场还不够成熟,信息的公开透明度还远远不够,也很容易使得公允价值变得人为化,成为企业修饰业绩的工具。

参考文献

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[2] 张兴,《公允价值计量模式在投资性房地产中的应用――以房地产类上市公司为例》,硕士学位论文,2009年.

[3]王春霞,《公允价值在我国会计中的应用》,硕士学位论文,2010年.

[4]任晶,《公允价值计量在投资性房地产中的应用》,硕士学位论文,2010年.

房地产企业会计论文第7篇

关键词:企业会计准则;投资性房地产;重要意义

中图分类号: F235.91 文献标识码: A 文章编号:1671-1297(2008)09-153-01

随着经济的发展和投资观念的改变,目前西方国家的企业中,将房地产作为一种投资手段,已是非常普遍的经济现象。近年来,这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行,甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征,为了顺应我国经济发展潮流,本着与国际会计惯例趋同的精神,我国财政部于2006 年2月15日了《企业会计准则第3号――投资性房地产》。此准则对于公允、客观地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文结合自己的理解,就如何更好地实施新准则谈一谈一己之见。

一、投资性房地产的概念

房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营活动场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营性活动,主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为。房地产租金就是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,其目的是为了增值后转让以赚取增值收益。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》,投资房地产的范围包括:1、已出租的土地使用权;2、持有并准备增值后转让的土地使用权;3、已出租的建筑物。并明确规定,下列各项不属于投资性房地产:①自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;②作为存货的房地产。在会计实务处理中,投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同,例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等,确定一项房地产是属于自用房地产还是作为投资性房地产,关键在于确认其持有房地产的目的。

二、投资性房地产准则的显著特点

(一)将投资性房地产与固定资产分账列示

固定资产是企业为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用寿命超过一个会计年度的有形资产。长期以来,我国企业会计准则将投资性房地产作为固定资产来进行确认、计量和披露,并按其使用年限计提折旧,而现实中,投资性房地产经过若干个会计年度后,其市场价值不仅高于其账面原值,而且往往是其账面价值的数倍。此外,企业持有投资性房地产的目的在于赚取租金或资本增值或两者兼有,即为投资而持有,因而,将投资性房地产视同一般固定资产,无论在理论上还是实务上都显得不太适宜。基于此,新准则将投资性房地产与固定资产分账列示,记入“投资性房地产”科目进行反映,涵盖了已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物,从目的和归属上将两者加以区分,从而体现了投资性房地产的现值,有利于提升会计报表的科学性与可理解性。

(二)引入公允价值计量模式

投资性房地产准则引入了公允价值计量属性。所谓公允价值,是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。新准则对投资性房地产的后续计量有条件地采用了公允价值模式,指出企业应于资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,同时,如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。投资性房地产准则中引入公允价值模式,实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值,增加报表信息的相关性,为报表的使用者提供对决策有用的信息,这样对企业本身、投资者、债权人、企业主管部门及社会公众都有益。

三、投资性房地产准则的应用

投资性房地产是我国会计领域的新生事物,尤其是公允价值计量属性的引入,由于估计公允价值时存在复杂性、不确定性,势必带来操作上的困难。为了更好地运用新准则,从国家、企业、投资人、债权人等多方利益出发,站在真正如实反映会计信息的角度,笔者认为应着手做好以下几个方面:

(一)加强公允价值计量的理论研究

我国理论界对公允价值计量属性的研究尚不深入,当务之急,我们需要加强公允价值计量的理论研究,借鉴国外公允价值计量先进的研究成果,结合我国实际情况,制定符合我国国情的公允价值准则框架,在此基础上制定逻辑一致的公允价值计量具体会计准则。另外,我国也迫切需要制定一项专门和系统的公允价值审计具体准则,这对提高公允价值计量的可靠性有重要作用。

(二)完善我国的市场体系

公允价值是通过市场确认的,但市场环境是复杂多变的,房地产市场交易价格是多变的,尽管近几年在持续攀高,也因此带来高度的市场泡沫风险,因此,只有不断完善的市场体系,让房地产市场价格理性回归,这样市场交易价格才能成为真实的、准确的市场信号。

(三)提高会计、审计执业人员素质

新会计准则的实施,需要企业的财务人员更多地运用职业判断,也更需要审计人员提高业务知识和职业判断力,才能有效起到审计监督作用。为了节约实施新准则的运行成本,更重要的是为了更好掌握新准则,企业应该为财务人员提供培训,让他们尽快熟悉新制度的运作。越领先做好各项培训工作,就越能降低企业成本,也就越能适应新准则并找到解决问题的对策。

参考文献

房地产企业会计论文第8篇

关键词:战略成本管理;房地产企业;企业管理

现今市场经济中使用的战略成本会计与传统成本会计相比具有较强的优势,特别是以目前信息技术为不背景的信息集成平台系统的研发和应用,为了使成本会计更适应现代企业制定管理制度和企业的发展,应对传统的成本会计进行升级,在本文中研究的战略成本会计,应用在企业管理中能打破企业原有的生产和经营顺序,将成本会计理念贯穿在整个生产和经营的每个环节中,使现代企业能在社会主义市场经济中占据优势地位,进而增强企业的核心竞争力,推动企业的长远发展。

一、战略成本会计的基本概念与作用

(一)战略成本会计概念简述

战略成本会计指的是企业通过完成投资决策、研发与设计、原料采购、商品生产、销售与售后服务予以全面的监管,将监管贯穿于整个经营过程中,从战略的角度而言,其影响着成本每一个环节,规划和控制成本使其保持在适当的水平,有助于企业在市场占据更多的市场份额,进而保障企业实现发展的战略目标。由于现今市场中企业管理制度逐渐完善,企业生产和经营环境不断变化,以往的成本会计无法满足新经济体制下对成本管理的需求,传统成本会计的缺陷逐渐显现出来,这严重地影响着企业稳定的经营。现代企业经营和者在企业管理中应从自身出发,采用管理理论和方法,改善传统陈旧的成本会计,予以创新进而形成新的战略成本会计,使之适应新成本会计环境。随着经济不断发展与企业管理能力的提高,战略成本会计理论概念不断丰富,应用范围逐渐扩张。

(二)战略成本会计在企业管理中的作用2300

企业作为现今市场经济的主体,生产产品的质量和服务应在市场中进行准确的定位,才能为企业存在的价值提供保障。现代企业在对产品生产和提供服务之前,战略成本会计能收集市场发展趋势、消费者需求、原材料质量以及价格等信息;然后现代企业会按照内部资源与外部环境,对信息予以筛选和整合,制定出优质的发展方案;最后,现代企业从营利的角度选择最适合企业目前发展的最佳的方案。基于战略成本会计通过对商品销售反馈信息予以分析,明确各个部门的责任所在,协同合作避免了无效的生产环节与资金成本。

二、房地产企业成本管理当中战略成本会计分析

战略成本会计在房地产企业中的应用主要是在企业成本管理当中,属于对传统成本管理模式进行优化的过程,同时也是企业通过完善对成本管理的模式,来降低企业成本和制定新发展战略的第一步。其中成本分析和管理能通过成本核算来降低成本因素和与生产经营环节,这样的发展状况,对现今房地产企业而言,代销售的商品是房产企业的存货。通常情况系企业通过存货成本核算和管理,通过对采购原材料各方面属性的了解,来实现对原材料采购环节爱好难的成本管理。在房地产企业中,其商品在建造的过程中,对建筑才来哦的采购的周期、次数和平均采购成本进行计算,从而计算出较为合理的投资方式,尤其是针对不同阶段施工的状况,结合不同时间段的原材料价格,在最大程度上降低采购的成本。

另外,在对商品房存货的营销阶段,应按照房地产市场发展的程度展开相应的销售活动,进而实现对商品房存货销售有节奏的控制,在这样的过程中能清楚地掌握房地产市场当下存在的问题和影响的因素,进而制定有效的价格策略和促销的政策,再配合发盘的节奏,实现房地产企业自身存货待售费用的管理和控制,进而提升房地产企业经营的绩效。所以,从这一角度而言战略成本会计对于房地产企业而言,是将生产经营和全局进行紧密的联系,在此过程中不仅要将每一个生产环节在房地产企业的经营管理中整个系统中的成本进行优化,同时还对房地产企业自身经营产生的经济效益进行整合,这样才能更好地为房地产企业的发展起到促进的作用。基于这样的状况,适当的采用的成本核算的方式,将存货和成本价格分摊到不同的环节中,能发现当中成本改善的因素,以便从单一的环节来上升到全局成本优化的层次,充分地体现了房地产企业管理策略的战略性高度。从上述的分析得知,将战略成本会计理念充分的应用到房地产企业中,能在很大程度上提升房地产企业的经济效益,并为房地产企业制定长远的发展战略提供真实和明确指导建议。

三、战略成本会计在房地产企业管理中的应用分析

(一)在房地产企业房产销售中的应用

采用战略成本会计理论销售前对销售人员培训费用的控制,属于战略成本控制和管理的适度服务质量控制的关键环节,销售网点的安置则是在开展市场调查后对设计广告宣传投放地进行选择。通过对销售网络进行合理的布局,进而实现低成本的资金投入来换取搞销售业绩,这在房产销售阶段具有重要的位置,在对销售网络进行合理时,应在人流量较大的地方设置广告牌,例如在公交站对广告牌进行设计和安放,这一环节中应用战略会计能更好地权衡广告费用和销售业绩间的关系。

对于房地产行业而言,房产商品售后的服务对房地产企业的经营和发展具有深远的影响,通常情况下售后服务在完成房产销售后,开发商将房产所有物业管理事务移交到相应的物业公司,而房产业主对商品房售后物业管理的满意度通常不高,这样就严重地影响了房地产开发公司的企业形象。为了给业主提供良好的售后服务,提高物业管理质量实在必行。将战略成本会计理念应用到房产商品售后的服务环节要求房地产企业对售后提供的服务智力那个进行严格的管理,但是在提升售后服务质量时,需要耗费大量的资源和资金成本。因此,应严格按照实际的状况,对物业管理公司和售后服务人员进行培训,进而有效提升售后服务的质量和水平,这对进一步提升销售业绩和树立良好的品牌形象具有重大的意义。从销售的角度进行分析得知,战略性成本会计理念的应用,能在很大程度上提升房地产企业销售的业绩,同时在保障业绩的状况下,逐渐提升企业的品牌形象,这对房地产企业长远的发展具有重大的意义。

(二)在房地产决策管理中的应用

战略成本会计和传统成本会计最大的差异性是对企业的战略意义,房地产行业的发展具有较强的实时性,基于这样的发展状况,房地产应时刻关注市场环境的变化,特别是房产商品的价格走势,战略成本会计在完成市场调研和市场未来发展方向预测之后,能为房地产提供丰富的信息,进而辅助房地产企业制定优质的发展战略方案,提升房地产企业的核心竞争力。另外,战略成本会计能够辅助企业掌握购房者的实际需求,这样有助于实现企业和消费者双赢的战略发展目标。应用战略成本会计是对企业运营时最直观的分析,基于这样的状况,对项目投资成本有效的控制和分析,能增强战略成本会计应用后得到的效果,进而更好的辅助房地产管理的工作。另外,对房地产企业生产经营的过程中,经营战略性成本会计会计信息的应用方面,若要充分的发挥其应有的效能,无论是企业经营决策管理人员,或是房地产企业的投资者,是企业在展开自身经营活动过程中其经营状况能直观的描述出经营战略的有效性,合理的成本分析和管控能在极大程度上提升该方面信息的使用效率,进而辅助房地产企业的管理工作。从这一角度进行分析得知,战略性成本会计方面管理理念的应用,能辅助房地产企业的稳定经营和长远的发展,尤其是在经济体制逐渐转型的环境下,凸显出战略性成本会计管理的优势。

结论

通过本文的论述中得知,战略成本会计的应用贯穿于企业整个运营的环节中,其对市场环境、消费者需求和价格等市场信息的搜集,对房地产企业的经营和发展而言具有重要的作用。在对房产商品进行销售之前,应根据战略成本会计采集的市场信息和房产商品销售后的反馈信息,对销售的价格和销售模式进行调整,能更好地辅助房地产企业提升其核心竞争力。

参考文献:

[1]翟旭.战略成本会计在企业价值链管理上的应用[J].现代商业,2015,09(05):243-245.

房地产企业会计论文第9篇

关键词:房地产企业会计 收入 成本

一、房地产企业会计实务中存在的主要问题

会计核算主要是反映会计主体资金的运转情况。虽然我国的房地产业经过这一时期飞速的发展,已经达到了一定的水平,到目前也制定了一系列相关的法律法规,但是由于我国的房地产企业起步晚,存在的问题也很多,相关的法律法规不是十分的健全,因此,房地产开发企业收入的确认、竣工验收后成本结转的会计核算中还存在许多问题。限于篇幅,本文主要从以下几个方面进行阐述。

(一)房地产企业收入确认存在的问题

房地产企业经营方式呈多元化特点,其企业的收入确认存在其自身的特点。在房地产企业项目建设中成本费用要大于当前确认的收入,房地产企业一般采用预售和分期付款的办法。房地产企业收入确认方面,在会计务实中,针对不同的房地产企业,基本对于收入的确认有以下几个方法:①在签订预售合同后收预售房款确认收入;②在签订预售合同后以合同金额确认收入;③在房地产项目验收后,开具销售发票确认收入;这样就造成了房地产企业会计务实中收入确认的随意性较大。大部分房地产企业在销售收入确认原则问题上,被注册会计师出具保留意见审计报告,这样就造成了房屋所有权报酬是否转移的风险。

(二)地产企业成本结转存在的问题

土地的经营,开发、房屋的经营,开发、城市基础设施公共设施的开发等都是房地产业的经营的范围。所以,土地购置、土地开发,房屋建筑,安装工程等的成本,以及管理费用,销售费用等等都是房地产业成本核算的内容。

总所周知,房地产企业开发的周期长,投资的风险大,所需要的资金非常多。所以,对于房地产企业成本的管理非常重要。由于房地产企业在成本核算上存在很多问题:①没有形成完整的成本控制体系。在市场竞争日益加大的情况下,企业在成本控制上没有明确的体系,缺乏战略指导性,从而造成了成本管理的盲目性,有些情况下,甚至使得管理目标难以实现。②房地产企业的利润率很高,对于成本核算以静态成本管理方式为主,缺乏竞争意识。一般情况下,财务人员根据合同控制款项的支付,却很少关注对成本的控制,从而造成了大量的浪费现象,加大了成本的投资

二、房地产企业会计存在问题的原因分析

(一)房地产企业收入确认存在的问题分析

商品所有权的风险和报酬依据转移给买方,由买方对产品进行控制,并同时拥有对商品的管理权,而卖方不在对商品产生影响,这是房地产企业收入确认的原则和条件。

实际上,房地产企业会计核算收入的关键是收入的确认和计量。确定确认收入以及入账金额的时间。在房地产企业的会计务实中,在房地产企业竣工并通过验收以后,办理了移交手续,此时确定房地产收入。在某些房地产企业中,预售款是一种暂收款,因为风险没有转移,成本没有最后核算,因此预售款只作为企业的预收账款,在完全竣工后,才确认收入;某些房地产企业在竣工前的销售款作为确认收入,在竣工并收到部分房款后确认;对于分期房款方式来说,按照合同规定的时间确认收入,实际上也是分期结转成本的过程;有些房地产企业在房地产转移时,已经按照回收或可能回收的价款确认;某些房地产企业收取的房款代表已发生销售业务,按预售合同价款中己经收取的价款分期确认收入。

(二) 房地产企业成本的问题分析

在我国的房地产企业成本问题中存在一定的问题,由于房地产企业需要资金多,开发周期长,使得其风险较大,那么房地产企业成本的问题显得十分重要。

造成这些问题的原因有以下几个方面:①伴随着中国城市化建设的不断深入,经济水平的不断提高,人们对生活质量的要求越来越高,中国的房地产企业竞争也越来越激烈。某些房地产企业抢市场和工期,在过程中造成了一定的盲目性;②在我国传统观念中,房地产企业是高利润回报的企业,受此影响,忽视了成本的动态管理和控制,造成了不必要的浪费;而房地产企业本身开发中周期长,造成了管理人员对成本缺乏控制的意识。③房地产企业在项目做规划的时候,有些房地产企业事先并没有对成本进行认真的估计和预测,在经营过程中,对成本的控制重视不够,或者即使进行了成本预测,但是不够规范,不够系统,不够全面,仅仅是对事后进行控制核算,没有进行全程的跟踪控制和管理。

三、房地产企业会计实务存在问题的解决方案

(一) 建立和完善的房地产企业财务制度,尤其是会计规范体系。

房地产企业会计务实活动,如成本结算,收入确认等都有着自身的特性。但是还存在着不够系统和完整的问题,目前房地产企业会计的自身特点还没有相应的会计制度进行指导和规范,这样,会计核算就不一致,影响了房地产企业财务状况。房地产企业缺乏规范的制度的指引,使得房地产企业会计人员按照需要做出处理。因此,在目前实行的会计相关的规范和制度的基础上,不断完善房地产企业的会计业务制度,制定的这些房地产企业相关的会计准则,为房地产企业会计的发展提供了制度依据和基础。

(二) 建立和完善房地产企业收入与成本费用确认原则

房地产企业收入的随意性比较大,因此,房地产企业可以延迟和提前确认收入。建立针对房地产企业的会计准则,使得所有的房地产企业有统一的标准作为收入的确认准则。房地产企业的成本要有明确的规定,并应该细化到有可操作性。收入和成本费用的差是利润,细化成本费用和确认收入的准则可以减少房地产企业会计确认的随意性,可以减少房地产企业会计政策的自由,这样可以大大提高会计信息的真实性。

(三)完善房地产企业的公司治理,提高会计人员的素质

完善房地产企业的公司治理结构。房地产企业从所有者入手,形成对经营者的监督机制,通过对公司各个相互利益相关之间相互协调,合理分配权力,形成完善科学的公司治理结构,这样可以减少房地产企业会计信息失真问题。

对于会计信息的技术规范就是会计制度。不管是会计制度或是会计规范,都是面向会计人员的,其实施的对象就是会计人员。所以,会计人员是不是能够正确了解熟悉运用会计制度或者规范,是非常重要的。提高房地产企业会计人员的素质,既包括专业素质,文化修养,也包括房地产会计人员的诚信和职业道德。提高房地产企业会计人员的专业素质,可以提高房地产企业会计信息的真实性,可靠性。如果房地产企业会计人员的专业素质不够,那么会造成会计信息质量的下降。做好房地产企业会计工作的前提是会计人员的职业诚信,提高会计人员的道德素质,使得会计人员尽职尽责,做好本职工作。

参考文献:

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