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房地产公司优选九篇

时间:2022-05-16 12:03:19

房地产公司

房地产公司第1篇

2005年,是继2004年后的又一个房地产“政策年”,也是历年来国家实施房地产宏观调控力度最大的一年。为稳定房价,上半年,国家及地方接连不断地集中出台相关调控新政策(新老国八条及七部委意见等),房地产市场一度呈现持币观望,成交量大幅放缓的局面。面对风云变幻、市场动荡不安的2005年,在集团公司董事会的正确领导和决策下,全体同仁通过进一步转变观念,原创:认真分析当前的形势,努力克服各种不利因素,齐心协力,扎实工作,基本完成了年初工作目标计划。现将公司一年来的工作总结如下:

一、二五年主要工作情况:

(一)经济指标完成情况:

全年开发房屋建筑面积170000平方米,建成房屋面积150000平方米,完成房地产建设投资20300万元,实现销售23500万元,销售面积125000平方米。

(二)项目推进方面:

经过一年的艰苦工作,聚信广场完成了项目的前期策划及产品功能定位;完成了一期用地范围内所有建筑物的拆迁、高压线路的搬迁手续及规划方案的设计和审批、地质勘探等大量前期工作,并己进入土石方施工。龙头寺项目完成了项目的可行性研究、前期策划、控规调整及产品功能定位;协调好了用地范围内五回高压线的搬迁事宜;完成了项目土地手续并取得了部份国土证;完成了项目用地范围内各种构建筑物的拆迁;完成了现场施工围墙的修建及活动棚屋的搭建;完成了方案设计并通过了方案的审批;完成了项目融资7000万元,并己开始售楼部施工。

但对照年初工作计划,两个项目总体推进进展相对缓慢。究其原因,主要有以下方面:一是国家实行宏观调控,公司领导从战略上考虑有意放慢进度;原创:二是在高压线搬迁上,由于搬迁难度大,在实际运作中几经周折,影响了项目整体推进时间;三是在项目产品策划和产品定位上反复推敲,花费了时间;四是在方案的报审上,由于难度大,困难多,致使报审的方案几经反复才通过方案评审。

尽管项目整体推进时间有所滞后,但对项目下步的运作还是利大于弊。首先,项目的产品和功能定位更加准确,2006年整个房地产形势好转,将更利于项目的建设和销售。其次是通过努力,增大了项目建设规模,龙头寺项目通过控规调整,建设规模由原来的22万平方米增加到了33万平方米,增加了10余万方,聚信广场建设规模从18万方增加到了21万方左右,潜在经济效益可观。同时,龙头寺项目通过协调和利用政策还节省了土地成本。其三是基本扫清了前期主要大的工作障碍,为项目的下步运作奠定了坚实的基础。

(三)企业管理方面

在今年的工作中,我们对公司自成立以来在行政管理、机构设置、制度建设及运行机制等方面所存在的问题进行认真剖析,经过梳理,针对剖析出的主要问题及时采取措施加以整改。首先从理顺集团的薪酬体系入手,出台了适合公司发展并具有竞争力的薪酬分配方案,并及时制定和完善了员工绩效考核管理办法。同时,通过对公司现有的管理制度进行修改、补充和完善并及时组织全体员工集中学习,以及在工作中进一步加强了管理,对各种违规违纪行为严格按照制度进行认真处理,使企业管理水平有所提高。

经过公司全体同仁的共同努力,集团被授予“重庆市第二届五十佳诚信房地产开发企业”,同时以其较强的综合实力和良好的社会效益再次荣膺“重庆市第四届房地产开发企业50强”,并荣获市、区统计工作“先进集体”。集团所属项目也在今年先后获得渝北区“优秀住宅小区”、“园林示范小区”,“江北区十佳建设项目”,“渝北杯工程奖”等荣誉称号。聚信地产品牌正逐渐被业界和广大消费者所接受和认同。

上述成绩的取得,是公司全体同仁共同努力的结果,同时,还涌现出了一批爱岗敬业、成绩突出的先进集体和先进个人。

(四)存在的主要问题:

在客观总结成绩和经验的同时,我们也清醒地认识到,我们的工作中还存在许多问题和不足,主要是员工素质水平和业务技能参差不齐,团队整体创新意识不够,企业各项规章制度的贯彻执行力度不够。

以上问题必须引起高度重视,并在今后的工作中切实加以改进,籍以推进集团公司的全面工作。

二、二六年工作计划

2005年1-10月,全市整体房地产投资额340亿元,比去年增长27.8%,施工面积6466万平方米,比去年增长23.5%,新开工面积1561.43万平方米,比去年增长2.3%,竣工面积1083万平方米,比去年增长59.4%,虽然受4月房产新政影响,销售节奏一度明显放缓,成交量下滑,特别是4-7月更是相对平缓,但进入8月销售开始回升并呈逐步上升势头,销售均价保持稳中略升。2006年,宏观政策将继续调控房地产市场,政府亦将根据调控的效果适时推出跟进政策,以促进房地产市场健康、稳定的发展。但同时我们也清楚认识到,市场的发展及消费者的目趋理性,已经催生了品质时代的来临,只有以“品质”作为核心竞争力才能成为末来市场真正的赢家。面对激烈的市场竞争,能否在新的一年里继续保持强盛的发展势头,实现公司跨越式的发展,工作再上新台阶,将是对我们工作的严竣考验。为此,集团公司经慎重讨论,特提出2006年工作计划如下:

(一)指导思想

以经济效益为中心,通过认真研究产品、研究技术进步、研究市场,加大创新力度,使项目品质具有前瞻性和差异性,使公司的经济效益和社会效益得到提升。

(二)目标计划

计划全年新开工房屋总建筑面积约15万平方米(其中:聚信广场项目约8万平方米,龙头寺项目约7万平方米),计划实现销售2亿元。

1、聚信广场项目:

计划3月基础开始施工,12月底裙房部分竣工并交付使用,塔楼主体结构基本封顶。

计划全年完成一期商业总面积80%的招商量。

计划全年实现销售收入1.5亿元,其中:商业部分完成一期可售单位70%销售量,公寓部分完成可售面积50%的销售量,C栋住宅完成可售面积70%的销售量。

2、龙头寺项目:

计划3月开始土石方施工,6月开始土建基础施工,12月底前完成因高压线影响而不能施工外的大部分土建并交验,市政道路及中央景观公园形成,完成住宅部分的规划设计,并积极争取协调好高压线拆迁实施方案。

计划全年完成市场己建成部分80%的招商量。

(三)工作措施

1、进一步改革和完善企业管理体制和经营机制,根据项目及公司发展的需要,及时调整经营班子,合理调整和完善现行机构设置及人员力量的配置。

2、以市场为导向,强力推进项目运作。

“聚信广场”及“龙头寺”项目前期工作大的障碍已在2005年基本扫除。因此,在2006年的工作中,我们必须集中精力,将两个项目作为公司的形象工程进行打造,全力以赴抓好项目的建设、销售及市场招商工作,并力争运作出一两个亮点出来,使企业品牌及公司形象能得到较大提升。

首先是围绕项目品质的打造进一步加强对产品的研发工作,加大与设计单位的碰撞和沟通力度,并采取各种有效措施加强市场调研究及产品的自身研发,确保项目品质具有较强的市场竞争力;其次是要组织强有力的班子,加强项目施工过程各个环节的建设管理,保证项目高质、高效按计划推进;三是要加强和做好市场调研,制定切实可行的营销推广及市场招商方案,搭建好营销及招商队伍,加强营销及招商人员的业务培训,加大销售及招商工作力度,保证项目销售及招商计划的顺利实现。原创:

3、切实加强企业内部管理,提高企业整体战斗力。

进一步完善企业规章制度,加大企业各项规章制度的贯彻执行及监督检查的工作力度,使公司日常工作更加有序,更加有效。同时,继续强化对全体员工的教育和业务培训,切实提高员工的思想意识和业务技能水平。

房地产公司第2篇

    政府的宏观经济政策。房地产业是受政府的宏观调控影响比较大的行业,政策的出台直接影响到房地产企业的决策制定。几乎任何关于房地产的政策都会迫使房地产企业改变自身的资本结构。宏观调控政策控制了资金向房地产开发企业的流入,控制了信贷流入房地产开发企业的渠道,使开发商获得信贷的难度加大。利率水平。利率水平也是影响房地产企业资本结构的一个重要因素。如果贷款利率水平偏高,那就会增加企业的固定财务费用负担,所以企业只能选择比较低的负债比率;反之则会选择比较高的负债比率。

    公司内部因素房地产行业资本结构影响因素的选取与分析。在资本结构理论中,目前关于资本结构影响因素的研究有很多不同的观点,各个行业关注的因素都不完全相同,根据房地产的行业特征及其特殊性,我们主要围绕以下9个方面来对该行业的资本结构进行分析。

    盈利能力。自Modigliani和Miller提出MM理论以来,关于盈利能力和资本结构的关系有着大量的理论研究,但是不同的研究者对公司的盈利能力同财务杠杆的关系却有不同的看法。基于税收的理论模型认为,给定其他条件不变,高盈利能力的企业相应地有较高的负债,因为这样可以更好地利用债务合法避税。但是优序融资理论认为,公司倾向于首先采用内部筹资,如用留存收益来满足经营需要的资金,这不会产生任何对股价不利的信息,没有任何交易成本,也不会泄漏公司战略和投资项目的信息,其次才会选择债权投资。因此,高盈利能力的公司通常会选择较少的负债。

    偿债能力。债权人会根据企业的偿债能力是否给予贷款,企业的偿债能力越强,债权人的利益越有保障,企业的负债能力越强。

    营运能力。营运能力主要体现为公司对流动资产的管理能力。营运能力强房地产公司,应收账款的回收速度比较快,存货的周转时间比较短,流动资产的利用率比较高,可以缩短公司的营业周期,减少资金占用,降低信用风险,使公司能更好地利用负债经营。因此,较强的营运能力可以确保公司承担较高的负债经营风险,从而可以保持较高的负债比率。

    公司规模。一种观点认为,大公司具有较稳定的现金流,抗风险能力较强,不易受财务困境的影响,因而公司规模和资本结构正相关。大公司具有更低的杠杆水平,公司规模和资本结构应负相关。

    资产结构。资产结构是指资产的构成,主要包括流动资产与长期资产之间的比例关系,流动资产内部速动资产与非速动资产以及各项目比例关系。流动资产的多少,能够显着的影响企业的营运能力,进而对公司的偿债能力,影响公司的资本结构。流动资产越多,公司的偿债能力越好,正向影响公司的发展。

    公司成长性。资本结构理论认为具有高成长性的公司的,负债相比较而言应该更低。这是因为高成长性的公司较低成长性的公司对将来投资具有更多的选择权,如果要用外部权益融资来执行将来的选择权,高负债公司将更可能放弃这个机会。因此,成长性与杠杆水平负相关。

    股权结构。公司的股本结构决定了公司的治理结构。股本结构按其股票的流通性分为流通股与限制股,而限制股往往是大股东或是战略投资者持有,限制股的比例越大,证明股本的集中度越高,这样更能形成企业的稳定发展,可以更好的融资,所以,资本结构中负债比率较高,即流通股占总股本的比重与债务水平负相关。

    市场择机。市场择机与择机行为存在很强的正相关关系,市场时机较好时,对于IPO收益率明显增大。经研究择机行为对资本结构存在短期影响,以市净率(M/B)来衡量市场择机,其对于资本结构存在一定的影响。

    非负债税盾。税法规定,企业按规定所计提的折旧在企业上缴所得税之前可以作为成本费用予以抵扣,即折旧和债务利息一样具有节税功能。通常这些像折旧一样,虽然不是负债,但是同样可以享受免税作用的因素称为“非负债类税盾”。一般来说,公司的非负债类税盾越大,则越有可能选择较低的负债水平。

    房地产上市公司资本结构影响因素的实证分析

    假设研究我们根据相关理论分析提出以下假设:企业的盈利能力、营运能力、企业的资产结构、市场择机与企业资本结构负相关。企业的营运能力、公司的规模、公司成长性、企业的非负债税盾与企业的资本结构正相关。本文数据从选取出的69家房地产上市公司2006—2010年年度报告和财务报表中获得,为了克服短期测算的不稳定性和偏差,本文在分析中所采用的指标变量均以2006—2010年5个年度的平均指标表示。相关数据来源于财汇资讯数据库。

    变量设计基于本文上述对资本结构影响因素的理论分析,兼顾我国房地产上市公司的信息披露情况,本文在变量的设计过程中,将理论分析的可能影响因素和现实中信息获取的实际可行性有机地结合起来,力图使我们的实证分析比较全面地反映理论研究成果。

    被解释变量。为了比较全面地反映公司的资本结构,本文采用总资产负债率指标来衡量公司的资本结构,以Y来表示。资产、负债和所有者权益通常既有账面价值又有市场价值,使用帐面价值和使用市场价值计算资产负债率的结果肯定是不一样的。多数专家认为,同账面价值相比,市场价值更能真实地反映公司的内在价值。但是,由于股票市场的波动性,会造成以市场价值为基础计算的资产负债率发生大幅波动;而且尽管股权分置改革已经结束,但是由于股改承诺中限售条款的存在,中国股市仍有大量股份还没有取得真正意义上的流通权,无法计算其市场价值。因此,本文采用账面价值计算资产负债率。

    解释变量。对于每个解释变量,我们所选取的指标如表1。

    实证分析的方法资本结构的研究方法通常有时序分析和截面分析两种方法。由于我国的股份有限公司上市挂牌交易的历史比较短,尤其是房地产行业的上市公司时间序列的数据较少,无法有效地说明问题,可操作性比较差;而截面分析具有可操作性,能够反映目前影响房地产上市公司资本结构的主要因素,为优化房地产上市公司的资本结构指明方向。因此,本文采用截面分析方法。为了克服短期测算的不稳定性和偏差,本文采用2006—2010年5个年度的平均指标来表示解释变量,运用统计分析软件SPSS18.O进行逐步回归分析。

    模型的建立逐步回归法是指在建立多元回归方程的过程中,按偏相关系数的大小次序将自变量系数逐个引入方程,对引入方程中的自变量偏相关系数进行检验,较显着的自变量留在回归方程内,由此继续遴选下一个自变量。如果效应不显着,停止引入新自变量。由于新自变量的引入,原已引入方程的自变量由于变量之间的相互作用其效应变得不显着,经统计检验确证后要随时从方程中剔除,只保留效应显着的自变量。直至不再引入和提出自变量为止,从而得到最优的回归方程。根据本节前几部分所述,本文选择9个影响房地产上市公司的因素,进行多元回归分析,回归模型构建如下:Y=-19.503-0.972X2+4.055X5-0.990X1-0.049X3(1)其中:Y为资产负债率,为常数项,为回归系数,为资本结构的影响因素,为随机误差项。

    回归结果及分析本文运用逐步回归法,进行5次的引入与剔除,最终得到了一个最优的方程。回归结果见表2。由表3我们可以看出,方程的拟合优度调整后的R2为0.995446,说明解释变量基本上可以解释被解释变量99.5%的变异性,模型的模拟效果很好;DW值为2.19,接近2,表明残差序列相互独立,基本不存在自相关现象。根据各自变量的共线性诊断指标———公差(Tolerance)基本符合要求,即认为变量之间共线性程度很小,可以进行方程模拟。所以多元回归方程是可以接受的。由此,可以得出的多元回归方程为:Y=-19.503-0.972X2+4.855X5-0.998X2-0.849X3(2)由以上分析可知,自变量X1、X2、X3、X5对因变量的影响是显着的;X4、X6、X7、X8、X9对因变量的影响不显着。也就是说,通过以上分析,可以得出以下结论:盈利能力、偿债能力、营运能力、资产结构的估计系数通过α=5%显着水平的检验。因此,就我国房地产上市公司而言,盈利能力、偿债能力、营运能力和资产结构是资产结构的显着影响因素。盈利能力、偿债能力和营运能力与资本结构显着负相关;资产结构与资本结构显着正相关。企业规模、成长性、股权结构、市场择机和非负债税盾等因素对我国房地产上市公司资本结构的影响不显着。

    结论房地产上市公司的盈利能力与上市公司的资本结构显着负相关,与研究假设不一致。按照优序融资理论,盈利能力越强的公司,利用留存收益进行融资的倾向性越强,负债融资的比例就会越低,我国房地产公司资本结构决策遵循了这一理论。也就是说房地产企业主要根据盈利能力决策融资比例。房地产上市公司的偿债能力与资本结构显着负相关,与研究假设相一致。这是因为如果房地产上市公司的资金变现能力比较强,那么就说明该房地产上市公司有能力满足短时间内的资金需求,而若要发行债券,就有一定的风险,此时当然可以少利用财务杠杆,这样就在一定程度上规避了企业的财务风险。房地产上市公司的营运能力与资本结构显着负相关,与研究假设不一致。这是因为房地产业不同于其他行业,其资金投入比较大、建设周期比较长,存货一般指建成房,如果营运能力比较强,那么资产管理效率就较好,存货的周转速度就较快,款项回收的速度就较快,公司有一定的能力满足自身的资金需求,自然借款就相对减少。房地产上司公司的资本结构与公司的资产结构显着正相关。即公司的固定资产与总资产的比率越高,资产负债率越高。因为,房地产行业是一个周期长,投入资金大的特殊行业,固定资产越多,相应的流动资产越少。

房地产公司第3篇

近年来,随着我国经济发展的速度越来越快,住宅、商业、工业的需求,房地产事业也得到了迅猛发展。而房地产企业工程建设和管理较为复杂,要想做好房地产企业的内部控制,管理好房地产企业,合同管理便显得尤为重要。

关键词:

内部控制;房地产;合同管理;方法

房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文将内部控制下的房地产公司合同管理方法作为主题,分别从房地产公司合同管理常见的问题以及如何完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析,希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用,有效地推动房地产事业的发展和进步。

一、房地产公司合同管理常见问题

(一)合同订立缺乏严格的审核程序,导致合同内容出现问题。目前,我国的经济发展速度越来越快,房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同,每一份合同的签订都和房地产公司的经济利益有很大的联系。由于近几年房地产市场比较火暴,企业利润可观,一部分房地产公司往往忽视合同的管理,觉得合同管理不是公司的重要经济行为,给予的重视度不够。殊不知合同一旦出现了问题,会给企业带来无法挽回的损失,对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难。究其原因,主要是合同管理不到位,在合同订立方面由于缺乏严格的审核程序,在具体操作中,工作人员容易忽视合同中的一些细节问题,而导致合同内容不严谨、合同条款不合理,缺乏完整性和严密性,漏洞百出,问题层出不穷。

(二)合同执行过程中监管不到位,导致合同执行不力。在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为,有专门人员处理、监督每一个环节,这样才可以保证合同的顺利执行,同时也可以降低房地产公司的潜在风险。在实际工作中,有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力,甚至出现合同违约的现象,给公司造成不必要的损失,对企业的形象造成了影响。所以,企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情,在监管的过程中需要许多的部门共同协作,相互配合完成,这样才可以保证合同及时有效地执行,确保公司的经济利益不受损失,树立良好的企业形象。

(三)对合同管理缺乏正确的认识。由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的后果,这给许多企业敲响了警钟,许多房地产公司才给予重视,大多都提高了对合同制定的重视程度。但是隐性的危机仍然存在,大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业,在合同制定并签订结束之后便认为结束了,对合同后期的管理欠缺统一的管理流程,仅仅只是将合同交给相关的人员,对合同未执行完毕的一些细节问题没有后续跟进,欠缺解决。同时更没有对合同进行复审的环节。这样除了制定和签订的人员之外,其他工作人员对合同的内容并不是很了解,很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象,给企业造成不必要的损失,或者牵涉经济纠纷。

二、完善房地产公司合同管理的方法

(一)建立一套完善的适合本公司的合同管理制度。在内部控制下的合同管理部分,房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导,并结合企业自身的特点和战略目标,制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定,对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定,做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制,保障相关企业与本公司的利益,切实维护企业经济利益不受损失,获得双赢。

(二)设立规范的组织机构。房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先,需要对相关员工进行必要的培训工作,要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视,时刻将合同的严谨性和条理化记于心中,作为标尺;其次,需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理,合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工,在实践中严格执行,保障制度的执行;最后,需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系,既从宏观把握全局,注重整个合同的完整性,又要注重合同中的每一个细节,着实处理合同签署后的每一个环节的工作,使企业的合同管理制度更加完善,为企业的发展在合同环节扫除障碍。

(三)加强对合同各个环节的监督管理。房地产企业想要加强对合同的管理,就必须加强合同各阶段的审核监督工作。1、加强合同制定前的管理。首先,需要对制定合同的规范非常熟悉,对合同的订立内容充分了解,把握每一个条款对双方的利害关系;其次,了解合同对方的各方面情况,确保对方当事人具备合同履约能力,签署的合同真实有效;最后,对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判,确保整个流程顺利进行。2、对合同制定中的监督,要对合同的细节部分加以重视,防止在合同中出现漏洞,给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行,相关部门及人员对合同按程序进行审核,特别注意合同的主体、内容和形式是否合法,合同内容是否符合企业的经济利益,合同各项条款是否签订明确,合同所涉及的双方权利义务是否对,等等。3、合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为,或国家政策变更、市场变化等客观情况发生,可能或已经对企业经济利益造成不利影响时,应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜;二是合同履行中有纠纷的,及时安排相关部门及人员与对方协商解决,协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼,通过法律途径获得最好的解决办法;三是加强合同登记的管理和监督,定期对合同进行统计、登记和归档,详细登记合同的订立、履行和变更情况,及时将变化的信息更新。另外,定期将相关员工集结起来,让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足,并确定改进方案,防止以后出现同样的问题,防患于未然。

三、结束语

随着房地产行业的快速发展,企业管理方面便会出现各种各样的问题,人事、财务、风险等各个部门都会存在不同的问题。但是比较重要的一点就是合同管理问题。合同管理在公司中举足轻重,关乎企业的长远发展和经济利益,以及潜在的风险问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题,分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析,提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法,对解决该问题时可以给予相应的借鉴,希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助,解决了房地产公司中存在的潜在问题,解析了本领域的疑难杂症,从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的,促进房地产事业的可持续发展。

主要参考文献:

[1]余宜林,张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化,2004.10.

[2]邓亚吴,张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代,2015.S1.

房地产公司第4篇

2006年是公司董事会向全体员工发出二次创业号召的第二年。众所周知,在过去的一年里,国家进一步采取了遏制房地产业出现泡沫经济的宏观调控措施,导致国内房地产业销售额大幅下降。北京、上海、广州等大城市房价相继跌落。我省我市房地产经济虽无泡沫,但也不可避免的受到上述全国性大环境、大气候的冲击。普遍出现销售不旺的困难局面。但是,我公司全体员工,在这种严峻形势下,能够紧密团结在公司董事会周围,在董事会正确领导和党支部、工会有力配合下,发扬了敢于拼搏的精神,克服了重重困难,和本地区同行业,同类型企业相比,仍然取得了销售额全市最高的成绩。因此,我代表公司董事会,在此向全体员工、各级领导干部表示由衷的感谢!现将上述情况分别报告如下:一、各生产、销售、物业服务部门完成年度主要工作情况:1、××销售部全年共计销售××商品房建筑面积约2万平方米。××销售部全年共,计销售××商品房建筑面积约4万平方米。我公司去年全年共计售出商品房建筑面积约6万平方米。××和××销售部还积极组织内外销售人员,完成了大量外宣工作,有效提高了公司形象、知名度和销售效果。2、××工程部:全年共计完成建筑面积7.9万平方米。经过一年的建设,××如期实现2006年年底全面竣工、业主回楼。××工程部:全年共计完成建筑面积6.4万平方米,××2006年年底实现一期23栋楼主体工程全部结顶。以上,我公司去年全年共计完成建筑面积14.3万平方米。××和××工程部还完成了相应的工程管理和质量管理工作,××工程部荣获省建设厅颁发“省级建设科技示范先进单位”,××楼盘被评定为“省级优质结构主体小区”和“省级建设节能专项示范工程”;××工程被评定为“省级首家节能65%试点小区”。郭##被授予省级“节能工作先进个人”称号。3、##物业服务公司去年全年物管费收缴率完成87%以上。##物业公司各服务站,在加强为业主服务,提高各服务小区人居环境质量上,紧密围绕公司领导提出的“小区绿草如荫、有树、有草、有水;小区内干净卫生、无字纸;小区内安全、舒适、不丢车辆”的三项基本管理目标,做到了花大力气,下大功夫。##世纪新城被市政府授予“市优秀小区称号”,明日新城被授予“市优秀物业管理小区”称号。4、经纪公司全年完成二手房中介和××商品房、××商品房代售工作。二、其他部门完成任务情况1、策划部:该部配合××销售部和××销售部销售工作完成了在《××日报》、《汴梁晚报》、《东方今报》组织报导和广告80余篇宣传任务;完成《##生活》第8、9、10期编辑出版任务;与《××日报》、《汴梁晚报》等媒体协作完成“##杯爱××100个理由”、“##之夜”、“炮团联谊”等外宣活动四十余次,有力宣传了公司对外形象,推介了公司新产品,提高了公司销售效果。2、财务部:该部去年全年为××工程和××工程建设及时拨付工程款,回收各种款项。完成了纳税申报和各种财务、报表,被省工商行评定为2006年2a级信用单位,为公司完成全年工程建设计划进行了有力的财务支持,并实现全年无差错,确保了资金运作的安全。3、人力资源部:人力资源部在人手少、任务重的情况下,克服重重困难,去年全年共代表公司参加省、市人才招聘会6场。共招聘员工56名,其中行管人员10名,技术人员8名,销售人员20名,物业保安、保洁人员27名,确保了各部门工作的正常运行。4、开发部:该部在宋效孔经理的直接主持参与下,不畏困难,勇于创新,认真编写了在××市房地产业界颇有影响的《房地产开发报建工作程序》,为报建工作的有序高效开展奠定了基础,受到××市房地产业界的一致赞扬。同时,该部按董事会要求,克服了重重困难,及时完成了“××”、“××”从征地到领取商品房予(销)售许可证等各项报批申办工作。为我公司房地产开发和商品房销售的合法性做出了贡献。5、办公室:办公室是在董事会直接领导下,从事公司各部门行政管理、法律事务、后勤保障和对外联络、协调的重要机构。办公室去年全年共主持总经理办公会并编写《会议纪要》27期,编写督察工作简报48期,回楼简报17期。审核公司各种合同500余份,接待并处理各种法律、行政事务数十起;对保障公司的合法权益,维护公司声誉,协调公司各部门工作,维持公司正常运作秩序,正确处理与业主和其他部门纠纷,做出了显著贡献。在全体员工共同努力下,一个“比、学、赶、帮”的风气正在形成。2006年,经全体员工民主评议,评先领导小组和董事会批准,共产生先进员工19名,他们是:售楼状元1名;优秀员工5名;优秀部门2名;成绩突出团队1名;优秀经理2名;先进员工11名。他们在各自不同的岗位上,为公司的发展做出了优异的贡献。在这里,我代表公司董事会和全体员工,向他们表示诚挚的祝贺,并向他们的辛勤劳动表示衷心的感谢!三、2006年的主要经验与教训:1、在销售方面的主要经验与教训是:①一个销售活动策划好后,往往急于兑现,造成实行早,宣传晚,效果差,形成宣传滞后于促销局面。今后应注意销售策划不要轻易出台,出台后一要加大促销宣传力度,二要适当延长兑现时间,动员一切力量充分发挥外宣作用。②加强对销售和策划人员业务知识技能技巧培训工作。不仅要使每个销售和策划人员懂推销技术、技能和技巧,而且应当懂相关产品工程技术常识和相关纠纷处理法律常识,以应对今后销售业务中可能出现的各种问题。③要更加重视客户服务部和宏客会在扩大销售方面的作用。我们公司关于客户服务部和宏客会的政策是正确的,只是工作力度还不够。今后两个销售部和物业公司要认真抓好老客户带新客户的宣传组织工作,实现新老客户两条销售渠道并举。而这样做的关键,是客户服务部和物业公司要真正搞好对老客户的服务。2、工程技术方面:①“××”商品房在竣工交付使用后,常见的几大质量通病发生率虽然比过去大大降低,但仍多多少少存在。工程技术总监秦海汐已就此问题向董事会专门撰写了《房屋质量及防范措施》等报告,客观、扼要的说明了上述质量通病发生的原因及防治办法。我认为写的很好,但重在狠抓落实。②要进一步加强工程质量管理,建立、建全工程质量管理制度与质量管理监督体系,做到责任明确,分工具体,奖罚分明。关于工程质量存在的问题,必须重点研究,重点把关,近期要出台更为有效的质量管理措施,限期上报。③我公司在2005年五月,编制了《住宅工程质量通病防治实施细则(草案)》,经一年多的实践,效果很好。建议结合××和××具体实践,重新审定后升级为我公司本企业技术标准。今后在与设计单位、建筑单位和质量监理单位签订设计合同、建设合同和监理合同时,与国家技术标准明确规定同时执行。3、行政管理方面:在行政管理方面,公司仍然存在人浮于事,效率不高的弊病。2007年,要求办公室和人力资源部继续加强对员工的业务培训工作,努力迅速的提高员工素质,以应对房地产行业更加激烈的竞争。同时要加强公司管理制度的完善与修订。继续为提高公司工作效率,加强后勤保障,多作贡献。四、参加社会公益活动方面我公司全体员工,在积极完成全年生产计划保证自身健康发展的同时,没有忘记现今社会仍存在迫切需要救助的困难群体。本年度公司向××市希望工程办公室捐款10万元,使接受“##奖学基金”的贫困学生人数达到300余人次。特别是2006年年初,河南大学召开“百名贫困大学生受助##奖学金”大会,社会效果很好。2006年我公司出资40余万元全面整修了××市国际sos儿童村前至18路公交车站12米宽市政道路及两旁环境。彻底改变了该条道路及周遍环境脏、乱、差面貌,受到社会、##世纪新城业主及苹果园小区居民普遍赞扬。最近,我公司又出资近8千元,为××市##希望小学无偿捐助课桌、椅一百套,改变了该校教学设备老化,影响学生学习问题,受到了全校师生好评。今年,当我公司员工郭宏波之妻不幸罹患癌症,员工郭中华不幸罹患白血病时,消息传来,全体员工立即在工会、办公室组织下,伸出无私救援之手,两次发起无偿捐款,共筹资约1万元,同时公司启动互助保障基金,不仅解决了他们的经济困难,而且充分体现了我公司员工大公无私、乐于助人的高尚品质,大大提高了公司集体的凝聚力,以实际行动使广大员工深信,我们这个团队是可以信赖,可以依靠的。五、2007年工作计划1、××要力争全部售完。2、××,一期要按计划于2007年6月30日全部交工并售完。3、××二期主体工程(剩余42栋楼,建筑面积81894平方米)全部完工。4、九鼎风园开始建设并销售;5、加强在员工中企业文化建设,开展“创新##”活动;6、加强团队建设和各部门的管理,要从团队凝聚力着手,考核的方法应以团队最差的员工能力为标准;加强团队间的交流、互助活动;7、加强客户服务中心工作的建设。2007年面临着华庭、颂园大批回楼。不仅要做好客户投诉的前台工作,还要变被动为主动,发挥宏客会的优势。主动作一些走访、慰问、联欢等互联工作,真正做到为客户服务;8、要狠抓产品质量更上一层楼。2006年华庭回楼工作中总结出的质量及管理存在的问题,一定要在2007年颂园的建设中全部消除,同样的问题在颂园的回楼工作中不允许再出现。同志们、同事们:2006年已成为历史,新的一年已经开始。我相信,在认真总结过去经验教训的基础上,我们公司全体员工会继续改正工作中的缺点,以崭新的工作面貌和更大的干劲去迎接新的战斗。在新的一年里,工作任务仍很繁重,但对我们来说,既是挑战,又是机遇。根据国家房地产研究会权威人士估计,我国房地产宏观调控活动,在过去两年里,取得了很大成绩,房地产市场已经基本稳定。今年国家不再出台大的调控措施,2007年将是中国房地产业大发展的一年。我认为,我们##公司在过去两年政府宏观调控和中国房地产业界重新大洗牌的严峻形势下,不仅没有被击跨,反而挺直了腰,在各方面都变的更加成熟、更加强壮,本身就是一个了不起的成就和胜利。2007年的曙光已经在向我们招手,让我们团结起来,去迎接新的更大的胜利吧。

房地产公司第5篇

2008年是我们××地产公司发展非常重要的一年,对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说,也是一个充满挑战,机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识,充分认识并做好厂房中介的工作。为此,在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下,我逐步认识本部门的基本业务工作,也充分认识到自己目前各方面的不足,为了尽快的成长为一名职业经纪人,我订立了以下年度工作计划:

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工,本人通过对此业务的接触,使我对公司的业务有了更好地了解,但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷,希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训,以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度,以业务学习为主,由于我们公司正值开张期.间,部门的计划制定还未完成,节后还会处于一个市场低潮期,我会充分利用这段时间补充相关业务知识,认真学习公司得规章制度,与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘,以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网,电话,陌生人拜访多种方式联系客户,加紧联络客户感情,到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候,公司已正式走上轨道,工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期,在对业务有了一定了解熟悉得情况下,我会努力争取尽快开单,从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工,让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节,还有2008奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端,。并且,随着我公司铺设数量的增加,一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了,为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期,加之我们一年的厂房推界、客户推广,我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作,并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面,不断调整经营思路的工作,学习对于业务人员来说至关重要,因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容,知己知彼,方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

房地产公司第6篇

现如今,不论是在北京,上海等大城市还是国内的二,三线城市,人们总能在店铺林立的繁华商圈看到麦当劳那个红黄相衬醒目的大M招牌。自1 990年麦当劳在深圳建设第一家餐厅进入中国市场以来,二十年间其店铺在中国可谓遍地开花,麦当劳目前在中国开店总数已超过1000家,不断抢占中国商业市场中的黄金码头。

我们一起来分析一下麦当劳公司的商业模式。

麦当劳的商业模式在过去的二十年,在未来的二十年,都基本保持稳定不变或变化很小。因为麦当劳商业模式的本质是一家房地产公司。我们看到麦当劳的主打产品也是吸引我们走进麦当劳的,无疑是它的汉堡包,但麦当劳是靠汉堡包赚钱吗?尽管麦当劳的汉堡包卖12元人民币,但我们要注意,这种汉堡其实利润非常微少,甚至不赚钱。因为这么大的汉堡,要用最好的牛肉,最好的面包,面包里的气泡在4毫米时口感最佳,这样的面包,只能用最好的油,而且,十分钟以后不卖掉的话,只能扔掉。这么高的成本,加上房租、人员费用,推广费用,麦当劳的汉堡包其实并不赚钱,但汉堡包恰恰是吸引我们去麦当劳的一个主要原因。

那麦当劳靠什么赚钱?是那些小小的不被人注意的可乐,薯条等小产品,这就是他赚小钱的方法。一杯可乐6块5,可能毛利4块5,这是他赚小钱的地方。

麦当劳怎么赚取中钱呢?就是供应链。很多经理人都可以想到,麦当劳可以做。集中采购,当麦当劳把全球几万家门店所用的牛肉,所用的面粉,所用的土豆集中采购时,他的利润一下就出来了。但是麦当劳的供应链高明之处还远远不止如此,如果麦当劳只想到集中采购,那就不是今天的麦当劳,就无法成为全球单一品牌最大的快餐连锁企业,全球拥有3万家以上的门店。

麦当劳不仅通过集中采购来获取稳定的利润,同时,麦当劳积极参与到供应链的改造之中,通过改造供应链来降低供应链的成本,在所降低的供应链成本中与合作者分享,但最大的收益者肯定还是麦当劳。我们举一个例子,假设过去亩产一斤土豆卖5块钱,亩产只有6000斤,那么麦当劳怎么做呢?麦当劳公司给农场提供土豆种植改良技术,免费的。当农场拿到免费的土豆种植改良技术后,亩产从6000斤涨到2万斤。这种情况下,单价5元亩产6000斤,现在亩产达到2万斤以后,可以让农民把价格降到每斤2元,这样亩产总收入达到了4万,比过去的3万元增长了1万元,这样农民很开心,农场企业很开心。但最大的受益者是谁?毫无疑问是麦当劳公司。因为它从5元钱的单价变成2元钱的单价,单位成本大幅度降低。

因此,麦当劳从供应链中获取中利,并不是单纯依靠集中采购,而是同时积极而深入地参与到供应链改造之中,通过改造供应链,使得整个价值链上的整体收益大幅度增加,而他获得其中最大最多的一部分。可能有读者说这样不公平,是不是麦当劳欺负农民7其实不尽然。因为这里最大的贡献者还是麦当劳,所以它获得这里面最大的利润合情合理。

如果只有供应链的“中利”,麦当劳公司还走不了那么远,还无法形成今天如此明显的竞争优势。麦当劳靠什么赚大钱呢?答案是麦当劳公司的房地产。麦当劳主要利润来自于房地产,很多读者的第一反应是麦当劳专业的选址能力,麦当劳看中的地段房价往往都会涨,所以麦当劳靠房地产来赢利,注意了,这句话又只对了一半。

如果麦当劳只是像普通的企业或者普通的投资者那样,通过专业选址能力获取房产增值,这还不是麦当劳的高手所为,这还只是普通的投资者。麦当劳的独特之处或者高明所在,就是体现在它不仅有专业的选址能力,同时通过辛辛苦苦地卖汉堡包,通过辛辛苦苦建立麦当劳的餐饮文化,建立起麦当劳的商圈,通过麦当劳商圈不断拉动海量的人流量来到麦当劳以及附近的商圈。这种做法就会主动地直接地催动房产价格的提高,这是麦当劳之所以成为“史上最牛的房地产公司”的秘密所在,它不是被动地等待房产升值,并不是单纯依靠所谓的专业选址能力,而是积极而主动地长期拉动房产价格的增长。

麦当劳,或者跟原来的土地拥有者签署20年到30年的长期租约,或者自己买断整个土地建造房屋,或者是长期持有,或者转租加盟商,这样房地产有升值的巨大利润。麦当劳公司的财务报表体现其主要的资产之一就是房地产。麦当劳公司三分之一收入来自于直营,三分之二的收入来自于加盟。在加盟费里收取的重要收入就是房产增值的收益。从这个角度来讲,麦当劳外在看来是卖汉堡包的快餐连锁企业,但它的企业本质,它的核心价值却是房地产。

中国房地产公司的商业模式是简单而粗暴的,但是,反过来看,全球超过40%的项目最终依靠房地产成为主要的赢利点或支撑点。麦当劳公司非常精彩地诠释了这个观点。

通过麦当劳案例,对于企业应该怎么去获取收入,相信大家都有了进一步的了解。麦当劳的商业模式其实也是属于我们概括的商业模式六式中的收入倍增模式。收入倍增模式里,我们要对企业的赢利来源于不同的阶段、不同的产品线,不同的方式进行布局,以长期可持续地获取高额利润,并给竞争对手获利制造障碍,给后来模仿者制造进入的障碍。

房地产公司第7篇

公司增长及其管理是财务计划殊的难题,部分原因在于许多高级管理人员把增长视为某些必须达到最大化的事情。然而从财务角度看, 快速增长会使一个公司的资源变得相当紧张, 甚至导致企业破产。另一个方面, 增长太慢的公司也会有同样紧急的财务利害关系。如果公司没有意识到缓慢增长的财务意义, 他们将成为一些敏锐收购者收购的猎物。所以假设企业销售可以得到增长,然后根据预计的增长得到需要资产,股权资本,负债的增加额,得到融资需求,最后根据“资产=负债+所有者权益”等式推导增长率的表达式。

具体模型如下:设计一家房地产公司的增长率,M表示该公司的总资产,S表示该公司的销售收入,M/S表示该公司的资产与销售比率,P表示基期的销售净利率,S0表示基期销售收入,B/E表示公司的负债权益比,Eq0表示公司基期的权益资本,Eqn表示当期新筹措的权益资本,d表示股利支付率,DIV表示全年的股利支付额,g表示公司的目标销售增长率,A表示基期周转率,T表示基期权益乘数。

一、自由增长率

假设该房地产公司现有楼房销售已处于饱和状态而没有任何可供销售的楼盘,并且公司的生产过程没有规模效应。此时公司的销售净利率和资产销售比率等指标保持相对稳定(假设保持不变)。此外假设公司的资本结构为发生变化。公司为实现销售增长需要新投入的固定资产数为 ,加上公司原有资产,可以得到为实现销售增长期末需要的总资产为:

此时得到的增长率是该公司在自由融资政策下的增长率,既可以利用内部资金增长又可以利用外部资金增长。因此称它为“自由增长率”。表示公司在自由融资政策下可以实现的最大房屋销售增长边界。此时对企业的融资方式、融资规模和股利政策没有做任何的限制,因此具有广泛涵盖性。

二、内部增长率

内部增长率是完全依靠内部资金增长。如果不能或不打算从外部融资,则只能靠内部积累。从而限制了销售的增长。此时的销售增长率称为“内含增长率”,也就是外部融资销售增长为0时的增长率。内部的财务资源是有限的,往往会限制企业的发展,无法充分利用扩大企业财富的机会。那么公司为实现销售增长需要增加的资产投入为 ,此时实现销售增长后的权益资本。 因为不进行任何外部融资,负债增加额为0,再根据“资产增加=负债增加+权益增加”可以得到“资产增加=权益增加”,所以:

由于企业没有外部融资,且在计算(8)式时还隐含“可以动用的金融资产为0”的假设,故负债没有增长,而此时权益资本的增加额等于留存收益的增加额,因此净经营资产等于增加的留存收益,所以“经营资产―经营负债”等于(7)式中的A。至此已经得到内部增长率的公式(7)。

三、可持续增长率

当该房地产公司在不增发新股并保持目前的经营效率和财务政策条件下公司销售所能增长的最大比率。并基于以下假设:公司想以市场条件允许的速度来发展;管理者不可能或不愿意筹集新的权益资本,即企业发行在外的股票股数不变;公司要继续维持一个目标资本结构和目标股利政策。其基本思想是资产的增加等于负债的增加和股东权益的增加之和。此时,为了实现该公司的销售增长,需要增加的资产为, 因为不对外股权融资,因此权益增加 ;因为要保证资本结构不变,需要增加的负债为,

房地产公司第8篇

房地产的持续低迷也影响了国家经济的发展,所以很多 地产商在投资的时候更加谨慎了,一般的地段是不会再投资了,不过已经盖好的楼房却需要销售,我做房地产策划工作已经很多年了,奉命写出了房地产公司营销策划书。

一般说来,“营销策划书”并没有统一的格式和内容,但是,大部分的“营销策划书”都是针对发展商的需要而撰写的,通常包括下列内容: 

一、研展部分  

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。 

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。 

3、swot分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(strength)、弱点(weakness)、机会点(opportunist)及存在的问题(threats)。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析,从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示,较直观。 

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议,在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。  

二、企划部分  

包括:  

1、广告总精神。  

2、诉求重点。  

3、np稿标题初拟。  

4、媒体计划。

三、业务部分  

主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分:策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。 

完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后,一份提案报告书基本上出来了,但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及,那就是与开发商的“合作方案”,营销公司一般可以有三种的方式:

(1)纯;

(2)(即包括广告);

(3)包销。这三种方式的价格与佣金提取方式都是不同的,可以在报告书中罗列出来,由发展商去选择,双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后,做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉,使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的,也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。 

总之,撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售权,让开发商觉得“非你莫属”。 

“以正合,以奇胜”房地产策划之体会 

成功的房地产策划最重要的不是靠什么高招奇招,最重要是靠踏踏实实的规范操作;只要在每一步的操作都到位的基础上,再加上一些突破之举,策划才能绽放异彩,取得成功!策划工作中应把握以下关键要点:

 

一、 定位(市场定位、产品定位及规划设计等) 

     

你的市场定位是否适应市场的需求,产品定位是否满足目标客户需求,这是项目成败的关键所在。“金×豪园”失败的定位是一个有力的反面例证。

二、 时机(投资开发的时机) 

     

投资时机的决定是建立在房地产市场把握的基础上。如果对投资开发时机的决策失误,则你所策划的项目很可能在未出世前已注定失败。“汇展阁、东海一期”的成功正是很好地把握时机的结果;“爵×大厦、中×时代广场”的失败正是生不逢时的例证。对时机的把握关键的要点是你要清楚在什么时候应投资开发什么类型的房地产,还要清楚在不同的时期,房地产投资的利润水平会有所不同。因此,做好项目的前期分析是策划的第一步工作。

三、 位置(项目开发所在的地理位置) 

     

位置的选择取决于发展商的投资眼光。同样一块地,对于不同的投资者有不同的价值;不同位置的地块,其地价水平也不同,在选择位置时要清楚地价成本是楼宇总建造成本中决定的因素,能否取得物有所值的地块将直接影响着投资的利润水平。因此,了解发展商地价水平,做好项目的可行性分析是策划的第二步工作。“罗湖商业城”地块是物业集团在90年以4亿2千万的天价投标所得,这在当时被认为是一个失败的投资项目,但现在看来,再没人怀疑其敏锐的投资眼光了。 

 

在接受楼盘时,发展商往往会要求其写出“营销策划书”。根据“提案报告书”的好坏,发展商决定由哪一家营销公司来其楼盘,所以,“提案报告书”制作的好坏,基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“营销策划书”,必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作,才能很好地完成。撰写“营销策划书”来时,首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图,以及其他相关资料。在此基础上,再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时,还要收集该个案区域市场的市场调查资料表,作为“营销策划书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

 

房地产公司第9篇

尊敬的各位来宾、各位同仁、各位员工:

今天我满怀感激与喜悦之情,站在这里代表沈阳置业有限公司总结已经过去的一年多的工作。

首先,感谢公司的股东。是公司股东的高瞻远瞩,以战略投资的眼光投资1亿7千万元成立了这个具有巨大发展潜力和光明前景的公司,非常感激股东一年多来给予了我们以充分的信任、理解和全力的支持。

在这里我也要感谢公司的全体员工及各位员工家属,是大家共同的辛勤努力,创造了“河畔新城”这一沈阳房地产界新品牌,树立了沈阳房地产界一面大旗。面对未来,我为公司拥有这样优秀的干部和员工更加充满信心。

同时也要感谢政府、社会各界朋友对我们的大力支持。需要提及的是营销合作伙伴广州凌峻房地产咨询有限公司;项目总设计师,沈阳华新国际工程设计顾问有限公司总建筑师马涛先生;“”色彩主设计师,中国美术学院副院长宋健明教授;“”园林景观主设计师,清华大学章俊华教授。正是我们的这些真诚合作者认真负责的工作态度与敬业品行,为项目的顺利发展奠定了牢固的基础,使我们的产品性能别具一格、脱颖而出。

下面我代表沈阳华新联美置业有限公司做过去一年多来的工作报告。

中国教育资源网点处于方案设计阶段。

3、景观设计已经开始。

4、色彩设计处于方案设计阶段。

营销进展情况:

1、完成对沈阳市竞争对手的全面调查,形成市场调查分析报告;

2、组织开展二期建议征集及意向登记活动;

3、制订二期销售人员的管理方案;

4、二期营销策略基本形成。

七、有待进一步加强的工作

1、服务观念、服务意识需进一步强化

员工还没有从思想上树立起“客户至上”的服务观念,主动服务意识不强,使得我们在服务工作中较为被动。

2、干部、员工专业化水平有待进一步提高

我们的干部、员工具有较强的敬业精神和奉献精神,但部分干部缺乏管理经验,专业水平不高,工作计划性不强。河畔新城作为大型的房地产综合开发项目,开发过程复杂,开发标准较高。尤其二期工程开工后,在建工程将达到30万平方米,对我们的干部、员工提出更高的要求。

3、售后服务工作要加强管理

在今后的售后服务工作中,公司将围绕“合同签署”、“工程变更”和“客户投诉”三大售后服务工作重点,规范售后服务管理制度、工作程序和工作方法,牢固树立起“客户至上”的服务观念,使服务意识深入到每位员工的思想意识中,并体现在实际工作中。

中国教育资源网工程

电力管网管道工程20*年6月中旬完成;

弱电综合管网工程20*年7月中旬完成;

污水、热力、给水、雨水、煤气等管道工程7月中旬完成。

3、电力设备安装及供电

今年6月上旬完成俱乐部内中心开闭站和变电所供电设备安装,6月中旬正式送电;7月底完成园区内供电设备安装和电力电缆敷设,8月中旬接通户内用电。

4、景观、绿化及道路工程

今年8月底完成基本绿化和主要景观建设,9月底基本完成道路建设,保证园区内及园区与市政道路的良好衔接与畅通。11月底完成大树栽植和景观细雕等完善工作。

二期建设工程:

1、样板间

4月中旬完成土建工程,5月底完成精装修工程,确保6月中旬对市场开放。

2、建筑工程

今年3月中旬完成建筑放线工作,开始土建施工,7月中旬完成多层主体工程,10月底完成小高层主体工程,至年底多层部分土建工程全部完成,达到精装修条件。

3、学校、公建工程

今年3月中旬开始施工,6月中旬完成主体工程,7月底完成内、外粉饰施工,8月份交给政府进行内部装修。

四、营销工作的计划安排

实现销售回款4.37亿元人民币。预计在20*年6月开放二期样板房,20*年5月份认购,7月份开始签约。

第三部分企业总体目标以及企业对员工的要求

一、总体目标

1、牢固树立起河畔新城的品牌

沈阳房地产市场高速发展的同时,也使得消费者日趋成熟和理性。房地产品牌作为信誉的标签、身份识别和情感归属,已经成为消费者购房时考虑的重要因素。

目前,浑南、和平和沈河区整个房地产竞争尚处于初级阶段,低价、恶意甚至诽谤等不良现象司空见惯,未来几年市场发育成熟,品牌竞争将是市场竞争的最高形式。从现在开始,我们全体干部与员工要有清醒的认识:愚者想今天的钱,智者想明天的钱。我们要为未来做好充分准备。

品牌是什么?品牌是一种标志,是在客户心中建立的长期的信赖,品牌是对客户的忠诚,是客户在长期消费过程中体验到的企业责任感。创立品牌不是百米赛跑,更多的表现为马拉松,表现为一点一滴的内功。我们必须要接受客户漫长甚至是残酷的反复检验,我们要不断地吸收、充实、改进、完善、提高。我们要做的是不断打动客户的心灵,推动客户生活质量的提升。竞争对手可以模仿我们的户型,可以模仿我们的理念,我们必须创造别人无法模仿的品牌,只有这样,才能立足于不败之地。

2、对股东有良好的、长期的回报

企业创造价值并使之最大化地回报给股东是天经地义的,也是我们经营管理者的责任与义务。股东投资办企业的目的也是希望能够带来长期与稳定的回报,我们必须小心翼翼地经营这个企业,预测与抵御各种风险,不辜负股东对我们这个团队的信任、理解与支持,实现公司持续、健康、良性的发展,对股东有良好的长期的回报。

3、建立起良好的社会形象,成为沈城房地产界的一面旗帜

信守对社会和客户的承诺。做企业如同做人,讲品质,讲信誉。河畔新城在客户心中建立了很高的期待,有的客户甚至把一生的梦想和财富寄托在我们身上,我们必须承担起这份责任,做的要比说的好,甚至比客户想象的要好。要坚持两条腿走路的方针,一是狠抓工程质量管理。质量是百分之百的指标,百分之一的缺陷也是对消费者的不负责任,最终可能葬送自己。二是牢固地建立“客户是上帝”的服务观念和服务意识。东北和沈阳是老工业基地,长期受计划经济体制的影响,大工业生产的传统意识根深蒂固,国家计划、统购统销带来的劣性影响了几代人,服务意识与观念淡薄。在我们今天销售态势良好的状况下,在建立品牌过程中,我们必须清醒地认识到,未来的竞争就是质量和服务的竞争。质量与服务必须深深地刻在每位员工的心中,我们一定要常抓不懈。

虽然,这个企业组建仅仅一年多,但是我们主要干部和骨干员工都拥有本地区的开发经验和全国视野,我们有信心、有条件、有能力在一期成功的基础上,使“河畔新城”成为沈阳乃至东北房地产界的一面旗帜,在市场中领跑。

4、规范管理,运作有序

随着企业地发展,我们要进一步完善各项规章制度和企业业务流程,注意监督、检查制度的执行情况,建立部门间、部门内的沟通机制,提高团队间的协作能力。

5、员工能随企业的成长而成长

河畔新城作为一个超大型楼盘,给我们的员工提供了一个弥足珍贵的锻炼学习的机会,一个展示自己才能的舞台。公司确信发展的企业会不断地给员工带来发展的空间,有才能的员工必然随着企业的成长而成长。

二、产品售后服务及品牌建设是今后工作的重点

一期取得的营销佳绩,主要依赖强势的品牌附加值、优越的产品力与先进的营销手法,而在竞争对手纷纷改良与克隆我们的产品,模仿与抄袭河畔新城的营销手法的态势下,河畔新城产品的个性化的优势不复存在。

面对竞争对手的亦步亦趋,要跳出同质化竞争、价格竞争,实现二期的持续热销,必须在其他竞争对手无法复制的方面下功夫,即狠抓售后服务,加强品牌建设,这是今年公司工作的重点。

着力作好以下几方面工作:

1、坚持以“国际化生活”为核心价值的品牌形象推广;

2、通过产品持续的领先和创新,巩固市场领导者地位;

3、打造可靠的工程质量,提升品牌美誉度和忠诚度;

4、依靠精致细致的物业管理服务,将“客户是上帝”的开发理念坚持到底;

5、通过高质量的售前、售中、售后服务,为客户提供愉悦的品牌体验;

6、加大力度宣传“守诚信、重承诺”的企业品牌形象。

三、对员工的要求

1、对企业要忠诚,热爱企业,关心和维护公司的利益不受侵害。房地产行业投入大,每位干部手中都握有一定地权利,支配着公司的资产。希望每位干部、员工都要慎用手中的权利,替公司负起责任。我们也要进一步加强防范,坚决杜绝社会上不正之风、不良习气侵害公司健康的肌体。

2、有事业心、进取心和责任感,要勇于挑战,保持积极进取的心态。保持积极进取心态对企业和个人是非常重要的内在因素,可以化不利为有利,化危机为商机。从繁杂的事务中看到希望与曙光。面对困难有二种态度:一种是积极的克服困难,跨越障碍,坚韧不拔,不达胜利不罢休;一种是唉声叹气,怨天尤人,束手无策。我们每位干部要注意平时培养进取心,有预见性、有工作能力和方法、有信心,独立解决问题,在困难中不动摇。竞争既是残酷的,也是快乐的。通过市场的竞争我们能够更加成熟,增长才干,创造财富,体验人生的美好。

3、工作要有计划性,每个阶段有每个阶段的重点,根据各阶段的不同侧重点,制定每个阶段的工作计划,督促自己不断完成设定的目标,对自己的工作做到心中有数,按部就班,脚踏实地,跟上公司整体的发展步伐。

4、自觉遵守企业的规章制度,廉洁自律。只有每位员工在平时工作中自觉的按照公司制度办事,才能形成一只规范、高效的队伍,面对任何竞争、任何挑战,也能从容不迫,取得胜利;

5、不断学习,不断提高自己的专业技术水平和专业化能力,在各自的领域成为独当一面的专家。不断积累自己、完善自己,以适应公司不断发展的需求,在工作中体验自身的价值。新晨

6、有真诚为客户服务的观念,牢固树立“客户至上”的服务意识。将服务真正融会在日常的工作中,真心的为客户服务,在实际行动中树立河畔新城品牌。

过去一年,我们走过了从艰辛起步到初创成功的历程,我们也体会到了这一过程带来的快乐。今天,当我们站在一个新的起点,面对明天更严峻的挑战。我们依靠什么?我们领先一步的产品,一流的工程质量,先进的营销理念,良好的客服意识和优秀的干部、员工队伍。

也许摆在我们面前的是一条并不平坦的路,但我们坚信这条道路注定是充满机遇、充满挑战、充满希望。