时间：2023-10-10 15:57:56
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一、引言
伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展,我国房地产行业也发展迅速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈,税收是房地产项目开发成本的重要组成部分,为了能够更大限度的降低企业成本,如何进行科学有效的税收筹划引起了广大房地产企业的关注,因此,本文就房地产企业的税收筹划问题展开论述。
二、房地产企业税收筹划的必要性分析
(一)涉及税种范围较广,在开发成本中所占比例较大
就我国当前的税收体制来看,涉及到房地产企业的税种数量非常多,房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化,面对各项繁多的税种,房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。
(二)房地产市场竞争日趋激烈
由于房地产行业在我国的起步较晚,因此,我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全,这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处,将会极大的提高其进行税收筹划的水平。
(三)我国税收环境不断改善
伴随着我国税收法制的不断健全,我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范,各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础,也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。
基于以上分析可以看到,房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。
三、房地产企业各主要税种的税收筹划策略
就我国当前的税收制度来看,我国房地产企业应当缴纳的税种主要有以下八个类别:营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及印花税。其中,营业税、土地增值税、房产税和企业所得税是房地产企业应纳税额的主要组成部分,因此,本文就这四种主要税种的筹划措施进行分别论述与分析:
(一)营业税
营业税是房地产企业所应缴纳的一个主要税种,房地产企业在营业税的税收筹划策略应当从以下几个方面进行:
首先,有效运用企业相关合同。由于房地产企业同建筑施工单位之间签订的合同性质不同,因此也会产生不同的税收结果。如果签订的是服务业的合同,其营业税税率为5%,如果签订的是建筑类合同,其营业税税率则为3%。这一差异为房地产企业的税收筹划提供了较大的可操作空间。比如:甲企业有一个在2010年进行的建筑项目,工程价款为2000万元,但是由于某种原因需将该项目全部外包给乙建筑单位实施,甲企业负责其技术咨询服务,乙企业支付给甲企业200万元的服务费。基于这一事实,在甲乙双方签订工程外包合同的时候,倘若签订的是技术服务性质的合同,那么甲企业应当缴纳的营业税额为200*5%=10万元;倘若签订的是工程承包合同的话,那么甲企业应当缴纳的营业税额则为200*3%=6万元。
其次,科学确定纳税主体。我国税法明确规定,房地产开发企业代收项目也应当一并计入该房地产企业的营业额进行营业税的计算缴纳。然而,我国税法对服务性质的企业却没有类似规定。这样一来,房地产企业可以通过设置专门的独立核算的物业公司进行收费,以此实现企业营业税税额的降低。比如,2008年,甲企业开发了两处商品房,并且已经全部售出,这两处商品房的物业管理费按照每平方米1元钱的标准收取。甲企业将物业费放到了“其他业务收入”科目中进行核算。2009年全年收入共计200万元,在此基础上按照代收款项的3%收取手续费,手续费共计6万元。基于这一现实,如果甲企业不设置独立核算的物业管理企业,那么代收款项及手续费都应当合并计入甲企业的营业额计算营业税,甲企业应缴纳的营业税额为(200+6)*5%=10.3万元;如果甲企业设置了专门的独立核算的物业公司的话,那么该物业公司只需就手续费收入缴纳营业税即可,应缴纳的营业税额为6*5%=0.3万元。
(二)土地增值税
房地产企业关于土地增值税的税收筹划方式主要是利用土地增值税的临界点进行税收筹划。对土地增值税的税收筹划主要注重税基的筹划,这是由于土地增值税实行的是累进税制,只要税基发生变化,就会对纳税额产生明显的影响。房地产企业土地增值税的筹划手段主要是减税法以及税率差异法。除此之外,我国《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定:“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20%时,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额的20%时,应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额仅稍高于起征点就造成税负大幅度增加,导致税后收入降低的现象出现,这也就是税收筹划要研究的重要环节。
税法规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免缴纳土地增值税;建成后转让的,应缴纳土地增值税。例如,房地产企业自身拥有一块土地,拟与其他公司合作建造写字楼,资金由其他公司提供,建成后按比例分房。对房地产开发公司而言,作为办公用房自用,则不用缴纳土地增值税。
(三)房产税
房产税是以房产为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入,向产权所有人征收的一种税。房产税的计算方法有从价计征和从租计征两种形式。从价计征房产税的,依照房产原值,一次减除10%-30%后的余值作为计税依据,按照1.2%的税率计算征税;从租计征的,以房产租金收入为计税依据,按12%的税率计征。房产税存在两种计征方式,这两种方式的差异为税收筹划提供了空间。
(四)企业所得税
企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种,对企业净利润的影响是十分巨大的。所以,房地产企业所得税的税收筹划是整个企业税收筹划链条中的一个重要环节,本文认为应当从分析影响应纳税所得额的因素入手探讨企业所得税的税收筹划策略。
企业所得税的税收筹划方式多种多样,可以说涉及到企业财务核算的方方面面,比如选择不同的固定资产折旧方法、及时、灵活地计提存货准备金、选择不同的存货计价方法等等,同其他企业的税收筹划方式基本相同,本文不再赘述。
四、结束语
通过上述几个部分的分析论述,可以看到,运用一定的税收筹划措施能够科学、合法、有效的降低房地产企业的应纳税款,增强房地产企业的流动资金,最大限度的扩展企业的经营利润空间,为房地产企业日后的持续健康发展奠定了坚实的基础。
参考文献:
[1]李文,李畅.土地增值税纳税筹划――以房地产开发企业为例[J].会计之友(中旬刊),2010;4
[2]曾程.房地产开发企业税务筹划研究现状[J].湖南工业职业技术学院学报,2010;2
[3]周天海.房地产开发企业的税收特点与筹划措施[J].中国乡镇企业会计,2010;4
（西安市房地产经营二公司，陕西 西安 710003）
[摘要]随着经济的发展，我国房地产行业也得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，房地产企业税负过重是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。本文主要阐述房地产企业土地增值税纳税筹划的相关要点。
[
关键词 ]房地产；企业纳税；企业税；税率
随着经济的发展，人们住房需求的提高，我国房地产行业得到了很大了发展，近年来，房价突涨，致使一些工薪阶层住房困难，除了土地成本快速增长以外等因素，房地产企业税负过重也是一个重要的原因，而土地增值税又是其中重要因素。
1房地产企业土地增值税概念
土地增值税（land appreciation tax ），是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
2房地产企业土地增值税筹划现状
我国土地增值税自从开始征收到现在，虽然总额不是很大，但是增长的速度却是非常之快。据有关资料调查表明， 从1994 年到2006 年这十二年间，我国土地增值税的平均增长速度为每年百分之九十一。仅2006年～2008 年两年时间里，我国土地增值税收入就从原来的231 亿增长到537 亿元。从以上数据可以看出，土地增值税的缴纳存在很大的弹性。在当前大环境下，土地增值税清算工作障碍重重，不少地方政府出于一些小的个人的利益而忽略了大局，他们只想着自己的政绩和效益考虑，所以在清算意愿和执行力度方面存在着很大的问题。另外一方面，土地增值税存在征管难度大、税收成本高的问题，对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题尚不明确，导致土地增值税征管效果不甚理想，也给房地产企业带来了很大的税收隐患。为了解决这些问题，近年来国家税务总局相继出台了一些相关的税收政策，使得与房地产企业相互配套的税收法律法规日趋完善。特别是近些年政府不断出台新的法律法规规范房地产行业的纳税行为，许多原来合法的筹划方案成为违法行为，使纳税筹划的空间进一步缩小。
（1） 众所周知，过去我国大多数房地产企业都是采用设立项目公司方式进行经营，为了达到躲避税收目的，往往采用土地进行投资或联营。但是自我国于2006 年3 月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）法规，其中就有明确规定，房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。
（2） 第二个普遍运用的筹划方式就是一些房地产单位利用借款费用资本化进行加计扣除的方式减少土地增值额。我国于2009年了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号），根据规定，公司不能将借款费用作为计算土地增值税时加计扣除的基数，应将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用，作为房地产开发费用扣除。
（3） 第三类房地产企业普遍采用的躲避土地增值税方式是将开发的一部分房地产转为自用或用于商业型地产之后，把该部分房产的产权通过关系办到自己名下，从而达到免交土地增值税目的。但是随着我国法律不断完善，我国于2006年又频法了相应的法规，根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31 号）的规定，对转作自用部分的商品房应作为视同销售处理，计算缴纳土地增值税和企业所得税。
3我国房地产企业税收筹划的发展
在我国，企业的税收筹划活动还刚起步，一些理论还不够成熟，一些人士对税收筹划存在着一些不正确的看法和认识，总以为税收筹划等同于偷税。对一些概念的理解也有不同的看法和观点。同时，我国企业层次不均，企业财务管理水平也不一样，这些因素都使我国企业税收的筹划发展受到严重制约。所以，在一定程度上影响了企业竞争能力的提高。随着我国经济的高速发展，社会主义市场经济的进一步发展和完善，国家税后体系的日趋完善，企业税收筹划有了越来越重要的地位。我国房地产企业涉及的税种多、税负重，税收的现金流及税收成本很大程度上影响到企业的利润，税收筹划也成为房地产企业财务管理的重要内容之一。另外随着跨国房地产企业不断涌入中国市场，这给国内房地产企业带来很大的冲击力，90 年代后期到本世纪初更是发展迅速。
在现代社会经济生活中，房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一。随着国民经济的持续增长和居民消费水平的不断提升，这为房地产企业的发展提供了一个很好的一个机会。另一方面，在我国大环境的影响下，国家对房地产企业进行的宏观调控也使我国房地产企业面临更加激烈的竞争，房地产企业暴利的年代已经一去不返了，所以运用税收筹划科学合法的降低税收负担，，通过科学的税收筹划避免企业财务风险和实现利润最大化，已经成为我国房地产企业在市场经济中加强自身竞争力的重要手段之一。
4进一步加强房地产企业土地增值税纳税筹划的对策
4.1房地产企业应树立正确的纳税筹划观
将税收筹划认识贯彻到整个公司管理层，并上升到公司的决策层。房地产企业纳税应是企业领导层的一项决定，在纳税筹划过程更重要的是公司管理层的决策过程。房地产企业领导在做决策时要注重规范性、战略性的筹划，千万不可为单纯追求节税收益的增加而导致开发或经营成本的上涨。因此，房地产企业在纳税筹划时，企业管理层和财务部门不仅要关注财务、税务方面的事项，而且还要关注企业经营和战略管理的各个方面。
4.2加强税务学习、做好培训
企业在发展过程中，我们知道在大多数企业经营管理中都存在各种各样的问题，并且都与税收有一定关系。在现代企业中，有一大部分员工对税法是有些了解的。可绝大多数企业职员并不了解税法。所以，这就要求我们企业要定期的对员工进行税法宣传和税务培训。根据经验，通常我们对职工进行培训要经过这三个方面：（1）针对全体财务人员要进行定期的税法培训，一般每季度进行一次，不断更新税法知识（2）针对企业管理层的税法培训，一般每年进行两到三次，强化管理层的税务理念；（3）针对企业全体员工的不定期的税法知识普及培训。综上所述，遵守税法，有法可依，依法办事，不仅仅是税务管理人员或者财务人员的事，而需要企业全体员工共同遵守，同时需要公司管理层的大力支持，才能有效的贯彻税务筹划。
4.3树立依法纳税理念
以法律为准绳。现代房地产企业应该在国家法律条文的允许下结合相关税收法规政策根据自身的情况进行合理筹划。房地产企业必须具有风险意识，注重税收筹划风险管理，同时要依法树立税收筹划理念，我们一般在不违反法律法规的前提条件下，要通过对自身经营方式和投资方式等涉税事项作出事先安排，一般在企业纳税行为发生之前进行财务预算，正确计算税额以及合理规划完税期间，以达到少缴税或递延缴纳以实现企业税后利益最大化企业，强化税收筹划不是进行偷税，而是尽可能做到不多交税、不重复缴税，进而达到合理避税的程度。
5房地产企业的经营特征及土地增值税筹划的重要意义
因为土地增值税税额较大，如果不能合理规划成本，尽可能增加成本扣除比例，或者合理确定销售价格尽量减少增值额，从而降低税率，合理规划缴税期间，企业将会负担很承重的土地增值税及资金成本。近几年来，国家为控制地价过高、投资过热、房价疯涨等问题，相继出现了一些宏观调控的政策，在这样的大环境影响下，房地产开发企业经营环境差、投资成本大，融资难，许多小型的房地产企业因为资金链断裂已经破产，产生了许多新的烂尾楼项目，形成了许多呆坏账，给社会带来了一些新的不安定因素。那么如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能降低企业的纳税成本，通过合理的税收筹划，增加房地产企业的经营热情，使得房地产企业即能增加利润，实现利润最大化，又能依法纳税，承担社会责任，使得企业良性发展，对房地产开发企业而言具有更重要的现实意义，因此房地产企业通过合理合法的方式进行土地增值税纳税筹划变得非常重要。
参考文献：
关键词：营改增；房地产业；税收筹划
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02
作为我国结构性改革的重大举措，全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革，在“营改增”试点过渡期内，房地产企业必须抓住机遇，迎接挑战，把握“营改增”改革的契机，在进行管理变革、提升企业管理水平的同时，通过合理的税收安排降低企业的税收成本，如此，才能顺应政策变革，在国家结构改革的洪流中不被淘汰。
一、房地产业营改增政策规定
为进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，我国自2016年5月1日起，全面实施“营改增”，一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
在该政策背景下，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策，整理如下：
（一）房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法
（二）房地产企业销售不动产的计税方法
此外：1. 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间，由于房地产企业规模一般较大，故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形。“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税，抵扣进项，可以选择销售自建或非自建不动产，也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划。以下将从这两种筹划方向比较分析：
二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析
（一）房地产企业新老项目的税负比较分析
案例一：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，2016年3月拟自行建造普通住宅一幢，还未取得《建筑工程施工许可证》，根据近期销售的同类型，相近地段自建普通住宅的价款，成本状况及房地产市场发展趋势，拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元，土地价款为B万，进项税额为C万元，不考虑其他税费，假设该企业资金充足，该企业怎样做可减低税负？
1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，即适用房地产新项目的税收政策，适用一般计税法。
该房地产企业销售该普通住宅应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，即适用房地产老项目的税收政策，可选用简易计税法或一般计税法。
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
当（A-B）*11% - C > A*5%，即当A>（11B+100C）/6时，若该企业现金流充足，不考虑预缴税款的资金压力，则选用老项目下的简易计税法，企业增值税税负较轻，选用一般计税法税负较重。故在企业现金流充足情况下，企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前。
当A
企业应综合考虑现金流及抵扣额，税负效应做出合理决策。
（二）房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析
案例二：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，预计销售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，预计收入总额均为A万元，自行建造房产的土地价款为B万元，非自建方式取得的房产购买价款为C万元，假设两种方式取得的房产进项均为D，若该企业资金充足，不考虑其他税费，两幢楼盘的应交增值税额为：
1.自建
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
2.非自建
（1）简易计税法
应交增值税=（A-C）*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
所以，一般计税法下，该房地产企业销售4月30日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同。而简易计税法下，销售4月30日前取得的非自建不动产的增值税税负较小。
案例三：
若某房地产企业预计销售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他条件同上。则无论取得自建或非自建不动产，都适用一般计税法。
应交增值税=A*11%-D（万元）
当A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6时，选用简易计税法销售4月30日前取得的非自建不动产比销售5月1日后取得的不动产的增值税税负后小。
综上，在自建和非自建方式取得的房产进项税额相同情况下，房地产企业一般纳税人选择简易计税法计算销售4月30日之前非自建方式取得的不动产相对较优。
从以上分析比较中可看出，房地产企业利用新老项目的不同计税方法及不同销售方式取得的不动产政策进行税收筹划方案的选择，与抵扣额有密切关系。根据全面推开“营改增”试点政策规定“允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣”，房地产企业应充分利用这一政策，结合“营改增”试点政策实施前后的业务特点及适用政策，合理安排采购业务，减少“营改增”前的不动产采购业务，采用“先租后买”的方式，将采购业务推至“营改增”后，利用融资租赁实现利息支出进项税抵扣；通过适当提高开发产品配套设施标准、扩大园林绿化范围等方式扩大扣除项目基数，从而减低企业税负。
上述案例分析只是在当前全面推开“营改增”试点背景下运用税制改革过渡期的税收政策对房地产企业所做的简单税收筹划。如果考虑企业的现金流与财务状况，应充分运用“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”；“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"等税收政策。此时，房地产企业采用一般计税法销售自建房产的预缴税款压力相对较小，特别是采取预售房款方式，可有效延缴税款，发挥资金的时间价值。
总之，企业应结合自身情况，合理合法增加进项税额抵扣，综合考虑各税种间的税负平衡，利用“营改增”过渡期税收政策的筹划点进行有效筹划，促进企业整体税负最小化。
三、结论与建议
综上，房地产企业应结合全面推开“营改增”试点政策，充分利用税制改革带来的机遇，有针对性的进行相关税收筹划，把握不同时期的税收筹划要点，提前做好税收安排和业务规划，减低企业税收负担，为企业创造价值。
参考文献：
[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）[Z].2016.
关键词：房地产税务筹划财务管理
一、房地产企业税务筹划的概念与特点
（一）概念：房地产开发企业税务筹划是房地产企业在一定的社会制度环境下，根据税法中的相关规定对企业涉税事项进行的旨在减轻税负，实现企业财务目标的谋划、对策与安排的活动。房地产企业税务筹划包括避税、节税、转税等多方面的内容。通过规避、优惠条款、提高或降低价格等方法达到减轻税负的目的。
（二）特点：
1、合法性。房地产企业税务筹划的具体措施都是在完全符合税法、不违反税法的前提下进行的，之所以能够做出缴纳低税负的决策是因为纳税义务没有确定、存在多种纳税方法可供选择。
2、筹划性。一般纳税义务通常具有滞后性，通常企业经营行为发生后，企业纳税义务才产生。税务筹划在充分了解现行税法、政策和财务知识的基础上，再结合房地产企业全方位的经济活动，有计划地进行规划、设计税负相对最轻和经营效益相对最好的决策方案的行为。这种行为的超前性决定了税务筹划性的特点。
3、目的性。房地产企业进行税务筹划产生的最初原因就是直接减轻税收负担，这也是纳税筹划的。其他如避免不必要的经济、名誉损失，实现涉税零风险等目标是在这个目标的延伸。
4、多维性。从时间上看，税务筹划贯穿于房地产企业生产经营活动的全过程，任何一个可能产生税金的环节，均应进行税务筹划。从空间上看，税务筹划活动不仅限于本企业，应同其他单位联合，共同寻求节税的途径。
二、房地产企业税务筹划的可行性
首先，企业在筹划税务方案前，要对资金、成本和利润这三要素进行细致合理的分析，制定出正确的财务决策，使整个企业的经营、投资行为合理、合法，财务活动和经营活动健康有序运转，实现良性循环。其次，在筹划税务方案时，企业精打细算、为了节约支出、减少浪费也不能一味地考虑税收负担的降低，而忽略因该筹划方案的实施引发的其他费用的增加或收入的减少。企业要达到合法“节税”的目的，必须遵循成本效益原则，依靠加强自身的经营管理、财务核算和财务管理，才能保证税务筹划目标的实现。更重要的是，由于税务筹划方案在很多情况下会企业生产经营的较长期间，存在着收益的不确定性和资金支付的时间性差异，因此在进行税务筹划成本和收益的比较时，必须考虑税务筹划决策的风险和资金的时间价值。最后，还应得到国家和政府反而支持，因为税法是企业执行税务筹划的法律之绳，企业的一切具体行为都离不开国家的宏观调控的政策。
三、房地产企业税务筹划的现实意义
（一）一定程度上能减轻房地产企业的税收负担
目前我国房地产企业涉及的税种数量繁多，房地产企业税收负担重。当前房地产企业所承担的税务不仅包括一般企业应付的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、还有房地产企业特殊适用的土地增值税、在各阶段还会涉及到契税、印花税、车船使用税、城镇土地使用税、房产税等等税种达有十余项之多。由此可见，当前房地产企业所承担的税收负担偏重，而包括避税、节税、转税等多方面的措施的税务筹划能合理有效地改变目前房地产企业的这种状况。
（二）帮助房地产企业尽早掌握最新财税政策法规
国家陆续出台针对房地产企业的一系列重要财税政策、法规以及越来越繁杂的税收政策体系、越来越复杂的企业交易行为和越来越严格的税务机关征管措施，导致企业的纳税问题变得越来越烦琐、多变。而且效力之间也频繁更替的情况的存在，必然要求房地产企业必须充分了解国家税收政策，并结合企业的自身情况进行税收筹划，从而降低涉税风险，实现涉税零风险，达到企业持续、健康发展的目的。
（三）有利于房地产企业长远发展的需要
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，为了实现这一目标必须降低税收成本。降低纳税成本的途径包括：偷税、避税、税务筹划。众所周知，偷税、避税是一种违法行为，这种行为不仅要受到法律的制裁，还将败坏企业的声誉，并对企业正常的生产经营百害而无一利；税务筹划是一种合法、合理、有效的手段，既不违反法律法规，又能获得“额外”收益，是一种完全符合房地产企业长远发展需要的有效途径。
四、房地产企业税务筹划中应注意的问题
（一）政府机关部门的决策对房地产企业税务筹划有很大影响。房地产经济越发达，竞争越激烈，企业就必须想方设法降低成本，对纳税筹划的需求就越大，从而对当地政府的影响就越大。政府对纳税筹划的政策就要决定如何引导和是否鼓励，这牵涉到政府各个职能部门，因为真正决定企业是否符合一定优惠政策所规定标准的，往往不只是税务部门，房地产企业还要充分利用其他职能部门的审批权，以获得享受减免税的资格。此外税务机关执法能力水平也对企业税收筹划有着很大的影响。
（二）忽视税务筹划方案有其两面性，一味追求税收负担的降低。如果单从税务筹划就是为了实现企业税收负担最小化这一层面来理解，虽然说这种理解抓住了税务筹划的一个关键方面，但这种理解不利于税务筹划方案的有效设计和整体权衡。任何一项筹划方案的实施，房地产企业在获取部分减轻税负利益的同时，还要兼顾经济活动参与各方的课税情况及其税负转嫁，当新发生的额外的费用或放弃其他方案所损失的相应机会收益小于取得的利益时，该项筹划方案才是合理的，反之，该筹划方案就是失败的方案。 一项成功的税务筹划应该是多种税务方案的优化选择，我们不能认为税负最轻的方案就是最优的税务筹划方案，这样不顾企业总体利益的下降，牺牲企业整体财务利益换取税收负担的降低明显是不可取的。
（三）税务筹划具有极强的适应性，因人、因时、因地，具体情况具体分析。情况的复杂决定在进行税务筹划时，不能生搬硬套别人的作法，也不能停留于固定的模式，而必须要意识到房地产企业在税务筹划时税法与会计制度适度分离的必然性。企业会计制度制定的根本点在于让投资者或潜在的投资者全面了解企业资产的真实性和盈利的可能性。而税法的着眼点在于对经济和社会发展进行调节。二者有时在对同一经济行为或事项做出不同的规范性要求、对收益、费用、资产、负债等的确认时间和范围有时也不相同。二不同是因为会计主体可以是一个法律主体，也可以是一个经济主体。三是遵循的原则不同。
五、房地产企业税务筹划的措施及发展趋势
（一）房地产企业在设立环节上的税务筹划
税务筹划是一种新型的企业经营管理理念，它要求企业经营决策者在谋划各项经营活动时，将税收作为重要的前置成本因素加以考虑。如合理选择注册地点、企业性质、组织形式、人员结构、出资方式等，为企业选择其在经营阶段所应承担的税负。
（二）房地产企业筹资环节的税务筹划
企业在筹集到所需要的足额资金的同时，还应该要实现筹资成本的最小化。认真考虑债务资本和股权资本之间的搭配比例，理搭配资本结构以及运用适当的方法进行筹资能减少借款利息、物业管理费用和其他费用等，节约大量的新的成本。
（三）房地产企业开发环节的税务筹划
房地产开发费用的扣除方法就有两不同的规定。规定的不同造成两种方法计算的“房地产开发费用”也存在差异。但税法规定房地产开发企业因分立发生的房地产转移不征收土地增值税、连体楼内不同类型房产适用一个增值率和税率，从而达到降低整个连体楼的土地增值税税负目的。
（四）房地产企业销售环节的税收筹划
企业可设立全资子公司或独立核算的二级法人机构去专门从事与企业自身经营无关的业务，就可以令这部分代收或代垫的费用从应纳税营业额中分离出去，使这部分业务能适用与之相适应和配套的税率，从而降低相关的税负。
总之，房地产开发企业税务筹划活动是一项涉及各种学科的高智商活动，应当有选择的引进既有专业技能又精通税法的税务、咨询机构为企业经济活动出谋划策。
六、结束语
房地产产业作为经济危机后拉动经济复苏的一个强力增长点，在国民经济中的地位日益突显。面对房价在蛰伏一段时间后新一轮的大幅飙升，房地产企业成为税收检查的对象，本文希望通过对房地产企业在税务筹划中几个方面的研究，明确房地产开发经营业务流程中各阶段的税务筹划要点，提高房地产企业的纳税意识、经营管理水平，以便有效防范涉税风险，实现房地产企业价值最大化。
参考文献：
一、房地产业税收风险事前控制要点
一般来说，一个房地产项目按时间流程主要包括：土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节，房地产企业或多或少都存在有各种税收问题及风险，只是程度不同而已。据笔者的实践来看，至少涉及以下多个风险点。
1.在土地取得环节存在4个风险点：（1）佣金等支出没有取得正规发票，导致利润虚增，税负加大；（2）没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；（3）虚增拆迁安置费，中介费逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（4）以收购股权方式取得土地使用权时，溢价部分无法列支土地成本。
2.在规划设计环节存在3个风险点：（1）总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；（2）虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；（3）境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
3.在融资环节存在6个风险点：（1）向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；（2）从信托或基金公司“名股实债”形式支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；（3）可控资金不够支付利息或其他开支；（4）支付的利息可能涉及代扣代缴税义务未履行；（5）与股东及其他关联方资金往来支付利息，存在偷逃税金问题；（6）借给自然人股东超过1年以上的借款，存在初认定为股息、红利分配需要缴20%的个税风险。
4.在工程建设开发环节存在4个风险点：（1）虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；（2）为少缴税，实际发生的工程支出，但不索要发票；（3）签订建安合同后未足额缴纳印花税；（4）不缴纳或者不足额缴纳，或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
5.在房屋预售环节存在9个风险点：（1）取得预售收入（包括定金）没有按规定及时申报纳税；（2）没有按规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；（3）预售合同没有足额及时缴纳印花税；（4）销售合同为阴阳合同，未如实申报收入；（5）售后返租时，按返租后金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；（6）返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；（7）以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；（8）装修收入没有申报纳税；（9）卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
6.在项目清算环节存在4个风险点：（1）取得发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；（2）购买虚假发票虚增成本；（3）企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；（4）关联方交易定价不合理等。
二、规避房地产涉税风险的途径
一般来说，公司所有经济活动都会对公司税收工作产生影响。税务工作有两个过程，即税收产生的过程和税收缴纳的过程。很多企业重视税收缴纳的过程而忽视税收发生的过程。结果，往往是到需要缴纳几千万元税款，或者在税收出现问题可能被税务处罚的时候，才开始重视税务工作并要求财务人员想办法。可问题是，税收发生的过程在前，税收缴纳过程在后，“事后诸葛亮”往往成为“马后炮”。
那么，有没有一条既能规避涉税风险，又能减轻纳税成本的途径？答案是有的。那就是在项目前期进行整体系统的税收筹划。何为整体系统的税收筹划？就是在项目开始之前，决策者通过精心安排和统筹规划来防范风险，并获取“节税”收益。因此，最佳的筹划时机在项目前期，即在项目实施之前，企业负责人就必须做好税收筹划工作。比如，在房地产项目的规划设计环节，经常会碰到这样的情况：样板房既可以建在主体建筑里，也可以临时修建在主体建筑之外，规划时不同的选择将导致不同的税负。如果选择临时建在外面，项目结束予以拆除，样板房的修建装饰费用在财务上应计入营销费用；如果选择建在主体建筑里，样板房的费用可以计入到开发费用中。这两种做法，费用虽然都可以在计算企业所得税时扣除，但营销费用不能在计算土地增值税时扣除，而开发费用则可以扣除。
由于房地产开发企业的开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、装修、营销等等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，因此，房地产税收筹划必须结合以上各个环节，提前进行系统的规划。具体来说，房地产企业在各个环节开始之前，需要重点关注的筹划节点有很多。如在土地获取环节，企业取得土地的方式有招拍挂、股权收购、合作开发等，不同的拿地方式税负差异很大；如果存在拆迁成本，就有选择拆迁方式的问题，回迁、货币补偿还是土地置换，都是涉及税务成本。在规划设计环节中，企业须考虑产品定位与产品类型的选择，以及住宅、商业等项目如何配置，才能做到财税成本最优。
实务中，房地产项目开发周期往往很长，不少项目有一期、二期、三期之分，从成立公司项目立项开始，到最后的税收清算，少则三年，多则十年，甚至更长。时间一长，当初哪怕一个小小的错误决定，可能会酿成一个大的税务问题。因此，事前的合理安排对房地产企业规避纳税风险，降低税收成本，显得至关重要。
参考文献
【关键词】 房地产企业； 税务风险； 实证分析
国家税务总局于2009年5月了《大企业税务风险管理指引》，国家税务总局首次在正式文件中提到“企业税务风险”这个概念。该指引目的是提高企业税务风险意识，引导大企业加强税务风险管理。随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）日益规范和严格。根据《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号），房地产业仍然是税务稽查的重点行业，房地产业成为唯一一个自2002年起连续多年被列为税务专项稽查的行业。由于政府税收监管力度的增强，且房地产企业涉税事项较多，其税务风险日益增大。基于上述背景，本文依据风险管理理论与财务分析理论，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。
一、房地产企业税务风险界定
澳大利亚的Michael Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。
国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。
根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。
二、房地产企业主要税种税务风险评估分析
（一）主要税种选择
房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。
（二）评估指标的建立
依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下：
指标一：TRB=BT/IN×100%
指标二：TRL=LVAT/TP×100%
指标三：TRI=[ITE-（DITL-DITA）]/TP×100%
其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（DITL-DITA）是本期递延所得税费用，DITL是本期递延所得税负债变动额，DITA是本期递延所得税资产变动额，分别用资产负债表中递延所得税负债期末余额与其期初余额的差和递延所得税资产期末余额与其期初余额的差表示。
（三）样本的选取
本文以湘财金禾投资软件划分的行业板块标准，从127家房地产企业上市公司中剔除具有如下特征之一的上市公司：1.数据有缺失的公司；2.利润总额小于零（即亏损）的公司；3.资产负债率大于1的极端值，选取了70家房地产企业上市公司作为实证分析的样本。从上海、深圳证券交易所公布报告中，搜集样本公司2010年和2011年两个年度的财务报告。根据税务风险评估指标，从财务附注中选取整理相关数据，分别计算三个税种的税负率，进而计算各样本公司三个税种的税负差异率以评估税务风险。其中，税负差异率=（企业评估的税负率-行业上一年税负率）/行业上一年税负率×100%。一般情况下，税务机关通过各行业上一年的各种税收、相关的收入和利润测算各行业的税负率，测算结果仅供内部使用，很少予以对外公布。因此，本文采用类似税务机关测算行业税负率的方法，测算出房地产业三个税种税负率（见表2）。采用税负对比法，测算各样本企业的税负差异率（见表3）。
（四）主要税种税务风险的评估结果分析
企业税负差异率大于零，意味着评估的该企业对应税种税负率高于行业对应税种税负率，企业可能未能准确理解、掌握、运用税收法规，或者可能没有利用好应有的税收优惠政策，或者没进行合理的纳税筹划而面临承担较大税款负担的风险；企业税负差异率小于零，意味着评估的该企业对应税种税负率低于行业对应税种税负率，企业可能面临因违反税法的规定，或利用了不应利用的税收优惠政策，或者采取了不合理的纳税筹划而被税务机关罚款甚至缴纳滞纳金的税收违法风险。企业某一税种税负差异率绝对值越大，其面临的税务风险越大，并且根据税务机关规定，公司税负差异率的绝对值大于等于30%时，对应税种税务风险比较大。表3中营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果可分别用
图1、图2和图3表示。
根据表3中房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税税务风险评估结果，我们可通过统计各个税负差异率区间上房地产企业数占整个样本的比重，分析得出整个房地产企业税务风险状况。统计结果分别见表4、表5和表6。
首先，从图1和表4可知，小部分房地产企业（2010年为31.43%，2011年为37.14%）营业税税负差异率绝对值大于30%，说明仅有小部分房地产企业可能存在营业税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为87.14%，2011年为91.43%）营业税税负差异率小于零，其中小部分房地产企业（2010年为28.57%，2011年为32.86%）营业税税负差异率小于-30%，说明我国房地产企业营业税税务风险类型为税收违法风险，并且仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。此外，房地产企业涉及营业税的事项相对单一，主要涉及销售不动产而缴纳营业税，对应的房地产企业营业税税率一般为5%，意味着房地产企业营业税的计算和申报相对简单，税务风险相对较小。由于房地产企业收到销售款后，即应按收到的房款缴纳营业税，而现实中小部分房地产企业收到房款时可能因未及时申报缴纳营业税，存在违法纳税的可能性。因此，我国房地产企业营业税税务风险相对较小，仅有小部分房地产企业存在营业税违法风险。
其次，从图2和表5可知，绝大部分房地产企业（2010年为81.43%，2011年为77.14%）土地增值税税负差异率绝对值大于30%，说明我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为61.43%，2011年为60%）土地增值税税负差异率大于零，其中大部分房地产企业（2010年为54.29%，2011年为47.14%）土地增值税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业土地增值税税务风险类型为税收负担风险。此外，土地增值税是我国唯一一个采用超率累进税率的税种，计算相对复杂，并且有关土地增值税税前扣除项目的规定比较多而严，我国房地产企业可能没有采取有效的纳税筹划策略增加税前扣除项目，以致多缴纳了土地增值税。因此，我国绝大部分房地产企业可能存在土地增值税税收负担风险。
最后，从图3和表6可知，大部分房地产企业（2010年为48.57%，2011年为52.86%）企业所得税税负差异率绝对值大于30%，说明我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税务风险；绝大部分房地产企业（2010年为68.57%，2011年为70%）企业所得税税负差异率大于零，其中部分房地产企业（2010年为35.71%，2011年为37.14%）的企业所得税税负差异率大于30%，说明我国房地产企业的企业所得税税务风险类型为税收负担风险。此外，我国大部分房地产企业纳税筹划意识比较淡薄，企业财务、税务人员专业素质较低，申报缴纳企业所得税时很可能出现少计税前扣除项目或多计收入，因而多缴企业所得税。因此我国大部分房地产企业可能存在企业所得税税收负担风险。
综上分析知，小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险；绝大部分房地产企业可能面临较大的土地增值税税收负担风险；大部分房地产企业可能面临较大的企业所得税税收负担风险。
三、影响房地产企业税务风险因素的实证分析
我们一般通过分析企业资产负债率、资产周转率和投资报酬率来判断企业的偿债能力、营运能力以及盈利能力。笔者考虑到企业偿债能力、营运能力和盈利能力可能会对企业税务风险有一定的影响，能在一定程度上反映企业税务风险，因此本文选取代表三大能力的三大主要指标——资产负债率、总资产周转率和总资产收益率作为解释变量对企业税务风险进行实证回归分析。
（一）模型设定与数据来源
本文借鉴谭光荣等《汽车制造业税务风险的实证分析》一文中用实际税负率来衡量税务风险的水平，以财务分析指标资产负债率、总资产周转率、总资产收益率和企业规模作为解释变量。具体回归模型如下：
其中，i表示第i家公司，t表示从2006到2011的不同年度，β表示以面板数据回归的系数估计值，ξit为误差项。其中，Rtax为房地产企业的实际税负率，为本模型的被解释变量，用70家房地产企业上市公司财务报表所得税费用、营业税金及附加之和与营业收入之比表示；β0为常数，为纵截距；RAL为资产负债率，用资产负债表期末负债总额与期末资产总额的比值表示；RAT为总资产周转率，用利润表中当期营业收入与资产负债表中期末资产总额的比值表示；ROA为总资产收益率，用利润表中当期净利润与资产负债表中期末资产总额的比值表示；SIZE系企业规模，用资产负债表中的期末资产总额表示，ξit为随机误差项，表示模型设定、数值观测等随机因素对被解释变量的影响。以本文选取的70家上市公司2006—2011年6年的数据为有效样本，运用Stata11.0进行回归分析。
（二）实证结果
本文分别采用模型1和模型2（其中模型2中删去变量RAL），利用Stata11.0综合各年度样本进行面板数据回归分析。本文试图通过变量之间差异的比较分析，测出税务风险与四个解释变量之间的相关性。回归结果如表7所示。
1.模型1的回归结果
（1）税务风险与资产负债率（RAL）存在正相关。回归显示，解释变量资产负债率对数的系数0.1855，但不够显著（t值仅为1.54，对应p值为0.124）。这说明房地产税务风险与资产负债率相关性不大，即企业的长期偿债能力高低对企业税务风险的影响不大。因为资产负债率反映企业的财务决策、财务杠杆水平，并且负债具有抵税效果，但是这种抵税效果并非一直发挥作用，当负债资本成本大于投资收益率时会减少企业价值，尤其对于房地产企业来说，负债费用一般需要资本化，对企业当期税负率影响不大，进而对税务风险影响不大。
（2）税务风险与总资产周转率（RAT）存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3382，并且非常显著（t值为-6.55，对应p值为0.000）。总资产周转率反映企业营运能力，资产周转快慢影响企业收益，一般来说，资产周转变快时企业收入多而固定成本费用并未增加，税负率会相应降低，对应税务风险小。正是由于房地产企业资产周转慢，所以其面临的税务风险相对较大。
（3）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关，即总资产收益率越大，税务风险越大。解释变量总资产收益率对数的系数0.2620，且非常显著（t值为6.90，对应p值为0.000）。正满足高风险、高收益的原则。要取得较高的盈利需承担较大的税务风险。总资产收益率反映企业盈利能力，当企业获利能力增加时，相对固定的抵税金额都无法与当期所得等比例增加，会有较高的税负率，税负风险会较大。此外，ROA高的企业，征税当局的监督强度越大。
（4）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关，即企业规模越大，税务风险越大。解释变量企业规模对数的系数为0.1441，并且较显著（t值为2.77，对应p值为0.006）。企业规模变大时，财务事项增加，核算难度增加，申报的税务资料不够准确，对应的企业税务风险相应增加。
2.删掉变量资产负债率（RAL）后的模型2的回归结果
（1）税务风险与总资产周转率（RAT）仍存在非常显著的负相关。此解释变量对数的系数为-0.3375，并且非常显著（t值为-6.52，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步验证总资产周转率与税务风险是负相关。
（2）税务风险与总资产收益率（ROA）存在显著的正相关。解释变量总资产收益率的系数0.2535，且非常显著（t值为6.73，对应p值为0.000）。与模型1的回归结果非常接近，进一步说明总资产收益率与税务风险是正相关。
（3）税务风险与企业规模（SIZE）存在显著的正相关。解释变量企业规模的系数为0.1765，并且非常显著（t值为3.70，对应p值为0.000）。同样与模型1的回归结果较接近，进一步说明企业规模与企业税务风险是正相关。
（三）稳健性检验
把模型1中的资产负债率变量去掉后得到模型2，实际上是通过换取解释变量检验其他解释变量与被解释变量之间相关性的稳定关系。通过模型1和模型2的比较发现，总资产周转率、总资产收益率和资产总额与企业税务风险存在稳定的相关性，只是显著性有微小变动。具体结果见表7。
（四）实证结论
通过多元回归分析知，企业税务风险与资产负债率相关性不大，因为负债的抵税效果并非总是有效，当收益率低于债务资本成本时，负债不再具有抵税作用；而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模有关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。房地产企业总资产周转率变小、总资产收益率变大，而税负率变小，或者总资产周转率变大、总资产收益率变小，而税负率变大，都说明房地产企业可能存在税务风险，前者可能存在税收违法风险，后者可能面临税收负担风险。RAT、ROA与Rtax变动步伐越不一致，房地产企业税务风险越大。
四、结论
通过分析房地产企业2010年和2011年主要税种税务风险可知，房地产企业营业税税务风险较小，只有小部分房地产企业可能存在营业税税收违法风险，而绝大部分房地产企业可能面临土地增值税税收负担风险，大部分房地产企业可能面临企业所得税税收负担风险。房地产企业可重点预防土地增值税和企业所得税两个税种的税务风险，以此来预防企业整体税务风险。比如注重会计核算的准确性、合理性，保证纳税申报时可扣除项目金额真实合理存在，同时准备充足的资料证明企业建设的普通标准住宅符合要求，及时进行土地增值税清算；注意企业所得税纳税所得额的调整。回归分析表明，企业税务风险与资产负债率相关性不大，而与总资产周转率、总资产收益率和企业规模相关，且分别是显著负相关、显著正相关和显著正相关。因此，房地产企业可通过比较分析总资产周转率、总资产收益率和税负率的变动方向、变动步伐来识别、评估企业税务风险。当企业总资产收益率较大时，说明企业可能存在较大的税务风险，这恰好符合风险—收益对等原则，高收益，高风险。我们可通过提高总资产周转率，降低企业税务风险，比如增加销售收入或减少资产投资。
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关键词：建筑施工企业 房产开发企业 财务管理 差异性
一、经营对象
建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。
建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。
与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。
举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。
项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。
为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。
二、上下游企业
建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。
房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。
三、行业特点
房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。
而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。
四、纳税主体
由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。
在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。
由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房a开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。
五、适用税收征管文件
房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。
而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。
六、税种与税负
建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。
土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。
两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。
七、税务筹划的作用
税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。
由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。
而房产开发企业由于土地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。
在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。
八、经济合同类型
建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同， 房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、（甲供材/设备）采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售（预售）合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。
九、营销推广费用
在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式，让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。
而房产开发公司的营销推广费用可以说是金~大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。
十、财务核算方面
（一）财务核算的集中程度
由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。
而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。
（二）成本的计划与控制方式
建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。
房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用 “项目全成本管理”，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响；项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。
（三）经营成果的确认方式
由于建筑施工企业的施工周期比较长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。
而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2009】31号保持一致，依据2009年第多少号文件，在签订《商品房预售合同》后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时，确认收入、结转成本。
参考文献：
[1]绿城房产建筑管理有限公司企业标准GCS――项目全成本管理手册
关键词：房地产 成本管理 成本控制
随着我国社会主义市场经济的不断发展和企业改革不断深化，房地产企业的市场竞争变得越来越激烈，如何加强房地产企业成本控制，切实降低房地产企业的开发成本，以低成本运营来保持企业的竞争优势，是目前房地产企业急需解决的问题。
一、强化成本管控对于房地产企业所具有的积极意义
第一，设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。只有加强房产企业的成本管控才能实现自身的利润目标。营业利润是收入抵扣成本、税金、费用以后的结余。从这个利润的公式，我们可以看到，在收入保持不变的前提下，压缩成本是确保利润空间的有效手段。只有确保一定的利润空间才能确保房产企业有足够的竞争力。因此，房地产企业自身所房地产企业自身所设定的利润目标，只有通过成本管控这一手段才能实现，如果成本管控不到位，利润目标的实现就无从谈起。
第二，只有加强房产企业的成本管控才能有效增强自身的竞争力并最终实现可持续发展。2OlO年5月31日公布的 国务院批转发展改革委关于2OlO年深化经济体制改革重点工作意见的知）中，“逐步推进房产税改革”这一表态，充分的说明了国家对于房产调控的决心与力度。今年以来金融机构频频颁布一些信贷制约措施，因此，可以肯定的说房产价格的适度回调
是在所难免的。在当前的经济形势下，加强成本管控才能从根本上提升房产企业的竞争力只有竞争力增强了，房产企业的市场份额才会进一步的扩大，房地产企业才能真正实现平稳、
健康、可持续发展。
二、房地产企业强化成本管控的对策与建议
房地产要做好成本控制，首先要树立“全成本观”，只有围绕成本的全生命周期进行精细管控，方能真正从各个环节管控成本，真正做到在满足产品品质前提下的处处节流。成本管理必须是基于“全成本视野”，即将整个成本的范围划分为控设计、控开发成本和控开发费用。
（一）控设计
房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键，尽管设计费占建筑工程总成本仅仅1.5%-3%，却直接决定了整个项目成本的70%甚至更多，因此专门针对设计进行成本视角的管控系统往往是房地产企业成本管理要点也是难点所在。房地产企业首先需要明确产品限额设计的关键技术经济指标，指标的数据化、明晰化往往能够使得成本、设计及其他相关部门统一语言，实现成本、设计深度沟通和有效协同。另一方面关键技术经济指标本身也是抓大放小、聚焦重点，相对容易推行和落地。其次房地产开发企业需要根据明确的关键技术指标分阶段进行落实和监控，在设计过程中选择合适设计单位并充分沟通和严格管控与评估，最终确保设计能够按照关键技术经济指标实现产品的限额设计。
（二）控开发成本
控制开发成本重点体现在目标成本的渐进明细的多版本管控、采购与供方的精细管控、合约执行的过程控制以及景观装修成本的控制。具体从以下几个方面进行管控：
1、建立目标成本
目标成本管理是成本控制的基础。目标成本是地产企业基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本目标。从测算成本开始，在方案设计、初步设计和施工图设计相应完成后，最终确定该项目的目标成本。
目标成本具体在什么阶段确定根据每个公司的管理水平而定。一般而言，大多数房地产企业都是在施工图纸出来之后确定目标成本；但一些管理水平比较高的企业也将目标成本的确定前置到了扩初阶段甚至是方案阶段，并在不同阶段形成不同的版本。
2、通过合约规划将目标成本分解
合约规划是指将目标成本按照“自下而上、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程结算整个过程的合同签订及执行。
通过合约规划，在项目启动阶段预计项目在开发过程中会发生多少合同大类和每类合同所发生的金额，后期在合同签订时，与合约规划金额进行对应，就能及时反映项目成本是否和目标成本有偏差。此时，成本控制载体由对明细费项的控制转为对合约规划对应合同的控制，合约规划成为连接目标成本和合同执行的枢纽。在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，可以引入规划余量的概念，作为费项的蓄水池，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同。
3、通过月度资金计划进行成本资金控制
地产企业月度资金计划的范围主要包含项目成本类的资金计划，即合同付款及其他费用计划。合同付款分为计划内付款和计划外付款。付款计划走月度资金计划，即计划内付款；付款计划没有走月度资金计划，直接走付款审批流程的就是计划外付款。
月度资金计划是成本实际支付的控制前提，只有和实际项目运作相关联并经过确认的付款计划，才会形成月度资金计划，经过对企业内部的资金进行有效预估和合理按排之后才能实际支付。月度资金计划是成本资金控制的关键。
4、通过动态成本执行对目标成本控制进行预警和强控
为了对动态成本的执行与目标成本的差异进行实时监控并干预，需要从总量上将动态成本与目标成本基准值进行对比，并在目标成本级别上设定预警指标和强控指标。预警指标是指，当该级别动态成本超过目标成本预警指标一定范围（比如2%或者某个具体金额）时，需要向相关负责人（比如项目成本经理）发出报警，但可以继续签订合同。强控指标是指该级别动态成本超过目标成本强控指标（比如3%或者某个具体金额）时，需向个关负责人（项目负责人）发出报警，并且经过审批流程调整目标成本后，方可继续签订合同。
企业一般可以采用绝对值和相对值两种维度对成本超额进行双重监控。通过预警或强控手段，项目各项成本管控就有了一道“高压线”。
5、做好成本月度回顾是成本管理保障
成本月度回顾是成本控制的重要保障。成本经理在月度总结回顾时，需要思考如下几个重要方向：动态成本有没有超标？未来发生的合约规划有没有问题？已经发生的合同成本会不会变化？成本需不需要追加？
每月成本汇报前，合同责任人负责对未发生合同进行清理、预估，对已发生合同金额调整（如合同预算调整、合同变更调整）进行确认，并汇总提交给项目成本经理审核，确保当期实施的合同所发生的金额、变更及签证以及预估变更和待发生的合约规划，必须及时反映在《项目动态成本汇总表》中。
成本经理每月最后一个工作日前，编制《项目成本月度回顾报告》，并将分析报告向公司管理层汇报，在企业内部设立相关审批流程，报相关领导审批确定。成本回顾时，对比、考核均以最新经过调整审批的目标成本为基准值。
（三）控开发费用
控开发费用也是全面成本管控的一个体现，房地产开发企业要针对营销费用、财务费用和税费三大环节进行管控。
营销费用占比销售额2%到5%甚至更多，但很多时候营销费用尤其是营销推广费用都存在很大程度的浪费，比如从所周知的广告投放中50%都是浪费的，营销费用管控中，可能需要针对销售佣金完善制度，做好规范精细的管控，针对因为卖场营造面修建的售楼处、样板间及展示区费用进行控制，而针对营销推广费用则需要通过注入到访成交率、单位到访交成本、单位成交成本等量化的推广效果指标实现营销推广费用每分钱都花得更合理、更有效果。
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低。因此应当通过分阶段控制开发强度、缩短开发周期、降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。
关键词：目标成本；建安成本；资金成本；管理费用；施工招标
一、事前成本控制
成本的事前控制主要进行成本预测和成本计划即制定项目的目标成本。它对企业成本控制的整体效果起着重要的作用，可以为成本费用管理工作提供明确的奋斗目标，增强预见性，减少盲目性，从而有利于企业建立成本费用管理责任制和实行目标管理。事前控制主要包括项目决策阶段成本预算和设计阶段的成本控制。
1.首先建立可操作的成本控制依据，在项目决策阶段编制成本预算，为投资决策提供经济效益分析，并作为后续各项工作的成本控制目标。成本管理的本质是人，在确定成本控制目标后，应把总目标进行层层分解，落实到每一部门的每一个人，通过每个指标的完成来保证总目标的实现。成本估算要求房地产企业的相关部门包括产品开发部（提品定位）、工程部（提供建设周期及主要施工方法）、设计部（提品设计资料）、成本部（提供建安成本估算）、财务部（测算财务、管理、税金等税费，项目税收筹划等）、营销部（测算营销费用及销售价格、进度）等参与，尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、建安成本、资金成本及管理费用、销售费用等可能发生于项目开发全过程中的费用，让决策层事先了解完成该项目的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。
2.做好设计阶段的成本管理与投资控制坚持限额设计。
建设项目设计的节约是最大的投资节约，设计确定工程建安成本，预算、结算只能计量而并不能改变工程建安成本。因此房地产企业的工程建安成本控制要以设计阶段为重点，这是最直接、有效控制建设项目投资的根本所在。首先应选择综合素质高的优秀设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性。应组织对设计方案进行经济评估，在保证工程建安成本不变的情况下提高功能，或在建安成本支出相对增加的基础上，大大增强工程的有关功能，从而提升设计质量，将功能和造价有机结合起来。在符合功能条件的基础上，减少成本支出。其次，需加大对图纸进行审核的力度。号召企业有关部门认真地对工程图进行审核，对设计方提出相应的意见建议，防止返工，导致出现资金浪费的情况。
二、事中成本控制
主要是指从施工招标直至项目建设完成阶段的成本控制，包括施工招标阶段、施工阶段的成本控制。
1.招标过程中的成本控制。
这个环节成本控制的要点主要是承包单位的选择、招标文件的编制、评标、定标和施工合同签订。
（1）确定合理招标范围，采用总价包干形式，有利于造价的控制。应重视招标范围的确定。确定招标范围是招标活动中较为复杂的一项工作，应当综合考虑招标项目的专业要求、管理要求、对工程投资的影响、各分项工程的衔接、专业分包项目、甲供材料设备等因素，权衡利弊，科学合理地确定招标范围，减少交叉、重复工作。
（2）最大程度上选用信用情况比较好、施工时间短、技术力量雄厚、建设质量比较好、造价切合实际的施工企业。所以，要加大对投标者项目管理层的多方位深层次考察的力度，从而从中选择能力比较高的人以及项目管理层进行竞标，保证项目质量。如果条件允许，最大程度地建立长期合作关系。
（3）确定切合实际的低价中标，防止投标方出现不能覆盖成本的恶性竞标行为。唯有对投标企业进行全面深入的了解，并在相互信任的基础上，方可实施低价中标方案，在中标的基础上，不可再进行压价。原因是，从长期角度来看，低价中标对管理、造价等方面的控制，都会产生负面影响。
（4）对承包协议进行签署过程中，需充分考虑建筑领域的实际情况，以及相关规范，对施工过程也许会出现的职责模糊、扯皮、对造价产生不利影响等事项做好提前谋划，从而对双方履行合同提供强有力的保障。
（5）在完成风险评估的基础上，拟定工程担保等方面的控制性方案，从而让风险进行合理的转移与分散，有效规避风险，这是对工程造价进行控制的切实可行的一种方法。
（6）材料设备采购分3种方式：甲供、乙供、甲定乙供，应综合考虑供方的内部和外部条件以及资金、质量、管理、技术条件，并非甲供材越多越好。应尽可能地争取采取战略采购方式，既可以降低成本、提升效率、统一品牌、保证品质，同时提升了企业的品牌影响力。
2.施工过程中的成本控制。
在施工过程中，因为处于设计阶段之后，工程量已经确定，同时招标已结合，并签署了相关承包协议。从相关统计数据可知，施工阶段对工程造价产生的影响比较低，占总工程造价不到1/10的比例。不过，在此过程中，会投入额度不菲的建设经费，出现浪费投资的概率比较高。综上所述，对施工阶段的成本进行控制时，一个最为关键的事项是，对设计变更、现场签证、供货等进行动态式管理，从而避免出现投资浪费的行为。
（1）进一步增强现场工作者的成本控制思想，将工管及成本控制思想融入到项目施工的所有环节，拟定成本计划，以及制定具体的作业步骤，确保达到经济最优的目的。
（2）最大程度上避免对设计情况进行变更。项目施工时，出现对设计情况进行变更的原因多种多样。如，设计不够精细，实际情况与设计图纸存在较大差异；供货原料质量不达标等。怎样降低变更的概率？第一步，需进一步提高设计质量，扩大建设范畴，非特殊情况不能对设计情况进行变更。第二，对确有必须进行变更的项目进行谨慎处理，对与投资相关的设计变量，一定要得到设计方、施工方、监理方三方签字才行。与此同时，对房地产企业而言，其成本管理机构一定要安排专职工作者到施工一线办公，动态了解工程造价的实际情况。
（3）对现场签证进行严格控制。进一步完善现场签证有关管理规定，对不同部门的职责予以确定，从而做到相互约束，实现科学、规范、有序的管理。在工程施工时，现场签证是不可或缺的常项工作之一，大部分项目因为现场签证的控制不够严格，导致出现了许多麻烦，甚至导致出现了严重的经济亏损。加大签证的管理力度，第一步，就是技术工作者一定要与经济管理者进行良好地沟通联系，一方面确保“随到随签”，另一方面必须明确：一定要对签证进行量化管理，签证中的所有字迹、字母一定要能够看得清楚，且不能出现错误；签证的内容一定要和实际相一致，且不可越权签证。
（4）选定一个时间把工程实际造价和预算价格作出对比，对两者的差异进行分析，对潜在的成本增加进行预警，同时制定相应的策略进行调整。
三、事后成本控制
重点是对工程完工结算时期的成本进行控制，对成本后项目进行评估。
1.竣工结算阶段的成本控制
（1）这个阶段对成本进行控制，难度最大的地方是，相关资料是不是全面、及时及有没有错误。就工程结算成本控制而言，其重点是对承包方呈报的结算文件进行审核，对出现的差价作出调整处理，以及对变更签证的资金支出进行控制，对违反合同规定及进行经济赔偿等作出控制。
（2）对结算进行再次审核，以及对工程最后阶段的费用进行会签，通过这样的方式保证结算质量。授权富有实践经验、专业性强、信用度高的工程造价单位对工程初审资料进行复核，从而进一步确保结算具有较好的质量。
（3）认真贯彻落实合同及有关制度性文件，对技术、工期奖励与惩罚等方面的费用进行科学的确定。
2.对工程项目进行成本后评估。
制定项目成本后评估机制，进一步建立健全信息化管理体系。既能够总结经验教训，又能够获取部分富有参考价值的指标、技术性数据，为未来进行同类项目研发时，对起始阶段的进行成本评估与控制提供翔实的数据参考。
结语
房地产企业的成本管理是全员的、全过程的管理。房地产企业必须强化成本意识，建立完善的成本管理体系，建立成本控制的运行机制和激励机制，健全全过程、全面的动态成本管理，使成本管理成为房地产项目管理绩效评价的客观、公正的标尺，从而促进企业管理水平的提升，使企业获取良好的经济效益和可持续发展能力。
参考文献
