房地产企业的税收筹划要点第1篇

一、房地产企业税收筹划的难点分析

从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析，房地产企业在使用税收筹划方法时，存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面，笔者对其展开具体分析。

(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集，其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广，同时还要受到国家宏观政策的影响，属于以政策为导向的产业类型，与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系；同时，还会受到外界环境变化的影响，且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性，这将会对其发展产生很大影响，增加财务人员实施税收筹划的难度，不利于保证税收筹划实施效果。

(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势，房地产企业的发展受到的影响越来越明显，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。近年来，我国先后出台了很多财税政策，这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法，也会影响税收筹划发挥作用，可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一，也只有解决这个难点，才能保证顺利实施税收筹划措施。

(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税，与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控，而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异，税率和财税的征收标准不同，地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差，这些因素都会影响房地产企业的税收筹划，但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。

(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划，更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施，故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时，房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等，涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税，其核算过程极为复杂，始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此，只有提高税收筹划的专业性，才能解决筹划中遇到的难题，保证筹划质量，增加企业的经济收入，促进房地产企业发展。

二、房地产企业税收筹划的对策分析

(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果，也是企业开展税务审核的关键性依据，而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况，就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响，导致企业需要承受超额损失。因此，在实施税收筹划的过程中，需要认真做好会计核算基础工作，并突出核算的作用与价值。

(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现，如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作；一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。

(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息，利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据，由此建立企业、行业的财务信息数据库，将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此，企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下，保证台账信息与备案资料等资料的口径一致，避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会，并且在信息跨部门共享的基础上，逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设，消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中，明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息，协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上，房地产企业有效运用税收筹划，有利于增加经济效益，实现其经营目标。

(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时，需要在项目立项以及研究可行性阶段，有机结合项目经费测算与税收筹划目标，实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体，综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性，制定最优的经济方案，需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外，在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据，也是税务稽查工作中检查的重点，通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间，如果在签订合同之后再开展税收筹划，那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险，不利于保证经济效益。因此，在使用税收筹划时，房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。

(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量，进而使其成为企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。

房地产企业的税收筹划要点第2篇

【关键词】 房地产企业； 税收筹划； 税负

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）26-0092-03

房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。

一、房地产企业税收筹划的理论基础

房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。

（一）税收筹划的含义

税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。

就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。

（二）房地产企业税收筹划的影响因素

当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。

1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响

2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。

2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响

（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。

（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。

（一）税收筹划意识薄弱

虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。

（二）进行税收筹划的组织机构不健全

税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。

（三）税收筹划内部管理缺乏

房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。

三、解决房地产企业税收筹划问题的对策

在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。

（一）树立正确的税收筹划理念

随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。

（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理

针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。

在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。

（三）加强税收法律和政策研究

为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。

四、结语

税收筹划关系着房地产企业的直接经济利益，通过合理的税收筹划，不仅可以减轻房地产企业的税负，还可以促使房地产企业进行合法经营。但房地产企业税收筹划工作是一项系统的工程，需要房地产企业提高重视，真正将税收筹划工作纳入企业的日常管理，才能使我国房地产企业走上健康、可持续发展之路。

【参考文献】

[1] 段九利，白秀峰.房地产企业全程纳税筹划[M].中国物价出版社，2011：102-103.

[2] 李临福.浅析当前房地产偷逃税问题及治理对策[J].学术论坛，2006（2）：70-74.

[3] 林松池.房地产企业税收筹划的风险与防范[J].商业时代，2010（28）：69-70.

[4] 李农.借鉴国际经验 重构我国房地产税制[J].北方经济，2006（20）：23-24.

[5] 李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）：174-175.

房地产企业的税收筹划要点第3篇

摘要：房地产企业是国民经济的重要组成部分，其作为市场经济中的主要法人主体需要缴纳相关的税收，以便为企业的发展创造良好的外部环境。税务筹划工作是房地产企业财务管理的重要内容，土地增值税是房地产企业税务筹划的重点，直接影响到房地产企业的税前利润，进而影响到房地产企业的发展状况。因此本文将从土地增值税的优惠临界点入手，分析房地产企业税务筹划工作中存在的问题，进而分析房地产企业土地增值税税务筹划方法。关键词：房地产；税收筹划；问题；筹划方法近年来，国家加强了对房地产企业的宏观调控力度，并开展了一系列的税制改革措施，对房地产企业的运作有着直接的影响作用。国家为了规范房地产企业的发展，颁布了国五条，这一措施可以在一定程度上避免房地产企业投机行为的出现，但是加大了房地产企业的营运成本，房地产企业面临的经济环境和政策环境越来越复杂，高利润优势被削弱，行业竞争性不断增强。房地产企业要想在竞争日益激烈的市场经济中获得进一步的生存和发展，就要重视重视国家政策的变化，根据国家相关政策开展经济活动，并要充分了解国家土地增值税税务筹划工作要求，根据税务筹划要求做好土地增值税的税务筹划，合理降低房地产企业的营运成本。一、房地产企业在土地增值税税务筹划工作中存在的问题土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物以及其附着物并取得收入的单位和个人，税务机关就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。只要有转让房地产的行为，都需要按照国家的相关的税务规定征收土地增值税。房地产企业的日常经营管理活动的主要对象就是土地和建筑物，因此土地增值税是房地产企业开展税务筹划工作的重要内容。根据目前房地产企业关于土地税收筹划工作的实际情况来看，土地增值税税务筹划工作主要停留在个别实例筹划工作中，并没有根据不同房地产企业的实际情况开展税务筹划工作，每一例的税务筹划方案都忽视了房地产企业的实际业务性质和特点，并没有做到实事求是，忽视了房地产企业的个性。同时，部分房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，并没有根据实际情况和要求建立税务筹划模型，也没有将个体化的税务筹划方案公式化，税务筹划工作缺乏科学的量化分析，难以为土地增值税税务筹划工作提供必要的信息支持。再者，房地产企业在开展土地增值税税务筹划工作时，往往实行四级超率累进税率，按照增值额占扣除项目的比率划分税率累进级次。根据超率累进税率的相关内容可知，房地产企业可以根据规定对土地增值税进行税务筹划。房地产企业可以根据优惠政策的规定开展税务筹划工作，积极为房地产企业减少税负提供必要的基础，同时该项优惠政策也是房地产企业做好税务筹划工作的重要切入点。二、房地产企业土地增值税税务筹划方法（一）土地增值税税务筹划空间解析土地增值税是以房地产企业增值额作为计税依据，增值税主要涉及到收入和可扣除项目这两个主要的因素。房地产企业的收入和可扣除项目金额直接影响到其税率的高低，即影响到房地产企业的纳税金额大小，房地产企业开发过程比较复杂，涉及到的业务和合作单位比较多，工程建设需要的资金数额较大，项目开发过程时间较长，生产周期和生产规模较大，因此房地产企业在开展税收筹划工作时需要对自身的业务涉及范围进行明确的了解，同时要了解税务筹划空间边界，务必做好各项预算规划，从而为税收安排工作的顺利开展提供必要的依据。（二）筹划方法的介绍税务筹划工作的质量不仅取决于税务筹划空间的合理界定，同时还取决于税务筹划方法的科学性和合理性程度。因此，房地产企业要想做好土地增值税税务筹划工作，就要根据自身的实际情况和税务筹划工作要求选择科学合理的筹划方法。土地增值税有许多具体的筹划方法，从本质上看，主要的筹划工作就是为了控制增值额，并要充分了解增值额的影响因素，以控制增值额为基础找到合理的方法降低增值率，从而进一步降低应纳税额。房地产企业降低增值额，主要可以从分散收入法、增加扣除项目金额法和税率临界点法等入手，选择适合税务筹划工作需要的方法。分散收入法就是房地产企业在合理合法的前提下在两个或者多个纳税人之间分列应税所得或者应税财产，因此可以实现降低税负的目标，这是一种合法的税务筹划方式；增加扣除项目金额法是在合法的前提下适时增加增值税扣除额，从而实现直接节税或者调整各个计税期间的扣除额，从而实现节税的目的；比如：在订立不同销售合同时，房地产企业可以分别确认收入。在销售精装修住宅房产时应该分别与客户签订毛坯房销售合同和装修合同，并对销售毛坯房收入计缴土地增值税，装修收入则无需缴纳土地增值税，因此在很大程度上降低了房地产企业土地增值税应税金额。税率临界点是土地增值税税法中规定的一定比例标准，当应纳税额超过该比率标准时，房地产企业需要缴纳更高税率的增值税，因此房地产企业要重视应纳税额的临界点，将土地应纳税额控制在合理的范围内，以便实现税务筹划工作的目标。比如，根据房地产企业土地增值税的相关规定可知，土地增值税的税率临界点为20%，如果建造的是普通标准住宅增值率为20%以下，免征土地增值税。因此房地产企业要重视税率临界点。如果售价提高取得收入与增加税收相比，提高售价取得收入大于增加税收，则为可取，否则不可取。参考文献：[1]赵朝敏，刘拥军.营改增对土地增值税纳税方案优选的影响[J].财政监督，2016（17）.[2]陈梅.房地产企业土地增值税税收筹划的分析[J].企业导报，2016（10）.（作者单位：山西中裕恒会计师事务所有限公司）

房地产企业的税收筹划要点第4篇

关键词：房地产企业；税收筹划；误区

一、前言

税收筹划又被称为合理避税，是指企业在法律许可的范围内，对经营、投资和理财活动进行事先筹划及安排，以取得节税的经济利益。税收筹划的内容包括避税筹划、节税筹划、转嫁筹划、规避税收陷阱和实现零风险五方面，具有合法性、目的性、专业性、时效性和政策导向性等特点。在我国，税收筹划还处于发展阶段，特别是我国近年来对税收法的不断更新和改革，造成了房地产企业税收筹划的误区。因此，房地产企业必须加强对税收筹划的控制，规范税收筹划行为，以促进企业的经济增长。

二、房地产企业税收筹划的误区

1.利用投资或联营规避土地增值税《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中规定，投资或联营房地产时，投资或联营的一方要把土地或房地产作为入股投资或联营的条件，把房地产转让给所投资或联营的企业，并暂免土地增值税的征收。因此，大部分房地产企业在过去通常都以这一政策作为依据，通过成立项目公司或投资和联营房地产的方式进行经营，以规避土地增值税。2006年3月，国家税务总局及国家财政部为填补这一政策中的漏洞和缺陷，出台了《关于土地增值税若干问题的通知》等反避税政策和条款，规定了如果房地产企业以土地或房地产作为入股投资或联营的条件，或者以其建造的商品房进行了投资或联营的，均不满足《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对其暂免土地增值税征收的规定，明确了房地产企业即便使用投资和联营房地产的方式也必须缴纳土地增值税，间接造成了企业利用投资或联营规避土地增值税的误区[1]。

2.利用借款费用资本化减少土地增值额结合《房地产开发经营企业所得税处理办法》和新会计准则中的规定，企业在建造及开发产品时因借入资金产生的合法借款费用，可以直接归于符合资本化条件的资产购建或生产，并予以资本化，计入相关资产成本。因此，大部分的房地产企业都会把满足资本化的相关借款费用归入用于开发的成本中，但在进行土地增值税的计算时，这些房地产企业又会在加计扣除中把借款费用当做基数，这不但对20%的开发成本进行了加计扣除，还扣除了其在房地产开发费用计算中作为计算基数时的5%，极大地减少了土地的增值额，并降低了土地增值税的支出。这一做法大大增加了房地产企业的税收风险。

3.预售购房款挂在往来账面上部分房地产企业会把预售购房款挂在往来账面上，甚至有个别的企业还会采用体外循环的方法把售房的预收款挂在其他公司的银行账户上，或是违规为购房者开具收款收据来代替发票，以达到隐瞒收入、不进行申报纳税的目的，以此来延迟缴纳或偷逃土地增值税、企业所得税和营业税及其附加税[2]。

4.虚列成本使企业亏损部分房地产企业会采用虚列成本的方式使企业处于亏损状态，从而避免企业所得税的缴纳。例如扣减售楼款中的手续费，直接以售楼款的收入抵减销售商的手续费支出，而把商交纳的楼款净增额作为计税营业额，进而减少了营业税的缴纳；或不把更名费等其他收入登记入账。

三、加强房地产企业税收筹划的策略

1.随税法的变化调整税收筹划税收筹划是以税收政策为基础的，税收筹划应根据税法的变化进行及时的调整。因此房地产企业的财务和会计人员需要对房地产行业的相关税收政策进行深入的了解和学习，掌握新的法律法规及税收政策的变化，以便及时做到税收筹划的调整，有效避免和防范税收筹划的涉税风险。这不但是对房地产企业财务人员和会计人员的要求，也是对企业领导人员的要求。

2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期的发展战略房地产企业的财务人员及领导人员必须对国六条和国八条等房地产相关调控政策进行仔细的研究和学习，时刻掌握行业政策导向，把握好时机进行产业链的拓宽，并不断挖掘新的利润增长点，制定税收筹划时必须使其符合企业长期的发展战略。

3.税收筹划要做到事前筹划、事中控制、事后总结如果房地产企业是集团公司，则企业应从集团的整体角度出发进行税收筹划方案的制定，动员各分公司及其各个部门积极参与筹划，以保证项目开展之前各成本数据和销售数据的准确无误，同时，财务部门应根据提供的数据准确计算预计的税收数据，并建立税种预算模块，做好事前筹划从而使税收筹划的目标得到有效的实现。税收筹划方案的执行过程中，策划、销售、采购、工程及成本控制等部门应按相关计划严格执行，并结合实际情况进行及时的调整，由财务部门进行监控。如出现特殊情况，各部门应及时整改并做总结[3]。

4.利用临界点进行纳税筹划

利用临界点进行纳税筹划指当纳税企业遭遇税收临界点的时候，采用增减支出或收入的形式实现减少税负。例如，税法中明确规定纳税企业建造普通标准的住宅并进行出售时，若增值额低于扣除金额的20%，可免缴土地增值税；若增值额高于扣除金额的20%，则应按规定对全部增值额进行计税。其中所说的临界点就是增值额的20%，房地产企业应据此制定纳税筹划的方案，出售其建造的普通标准的住宅时将增值率控制在20%的范围内，既能对商品房售价进行合理的控制，又能以精装房的形式对开发成本及价格进行控制，进而降低了增值率，实现了土地增值税的少缴或免缴。

四、结束语

当前，我国房地产企业的税收筹划还并不完善，实际的工作中仍然存在诸多误区。房地产企业必须从实际出发，根据税法的变化调整税收筹划，制定的税收筹划目标必须符合企业的长期发展，同时做好事前筹划、事中控制、事后总结的工作，利用临界点进行纳税筹划，以减少或免除相关税收的缴纳，使企业税收风险得到有效的控制，最终实现房地产企业经济效益的增长。

参考文献

[1]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013，12（14）：174.

[2]迟丽华，周小雪.房地产企业税收筹划风险的防范策略[J].中国房地产（学术版），2013，10（5）：44.

房地产企业的税收筹划要点第5篇

【关键词】房地产企业 税收筹划

一、房地产税收筹划的重要性

我国房地产行业的税负高于其他行业，特别是在行业快速发展的那些年表现的更为明显，相关数据显示，2009年我国税收总收入约为60亿元，较上年同期增加了5亿元，其中房地产行业税收增加1.75亿元，占税收增加总额的35%。此外，运作周期长、资金占用量大也是房地产行业经营的主要特点，对企业涉税业务进行税收筹划有利于企业的资金循环，在符合法律规定的前提下，企业应充分利用国家税收法规政策进行税收筹划，其重要性可概括为：第一，我国房地产企业整体税负偏高，并且涉及营业税、土地增值税、房产税等多个税种，企业客观上有较大的纳税筹划操作空间，纳税筹划可缓解企业经营压力;第二，行业竞争激烈，纳税筹划有利于房地产企业控制自身运营成本，提高在市场中的竞争力;第三，近些年来，地产行业的快速发展使其成为税务机关征缴稽查的重点对象，纳税筹划可有效降低房地产企业税务风险，规避违法行为的发生。

二、房地产企业税收筹划存在的问题

（一）法律意识淡薄、税收筹划意识薄弱

我国税收相关法律法规在不断的完善，并且呈现出细化的趋势，但从实际情况来看，一些房地产企业对税法及政策的了解程度不够，仅仅是掌握了法律对部分税种的规定，缺乏对税法殊规定和政策的认识，法律意识的淡薄导致企业无法对自身的涉税业务进行有效筹划和管理，甚至有可能产生漏税或重复缴税的情况。此外，我国税收筹划起步较晚，理论体系和实践经验均存在不足，这使得很多企业没有认识到税收筹划的重要性，甚至产生了税收筹划就是偷税、漏税的错误认识。房地产企业偷漏、漏税的情况时有发生，违法行为不仅严重影响了政府的税收收入，也不利于企业的长远发展，而实际上企业是可以通过提高税收筹划意识和能力来降低企业税负的，完全没必要铤而走险，走上违法的道路。

例如：某地产公司同时开发两个项目，其中A项目市场价格为1000万元，可以扣除成本费用为400万元，则该项目增值率为150%，土增税为240万元，同时还需缴纳营业税及附加%56万元;B项目市场价格为1500万元，可以扣除的成本费用为1000万元，则该项目增值率为50%，土增税为150万元，同时还需缴纳营业税及附加84万元。在不考虑其他费用的情况下，两个项目共缴纳税金530万元。如果企业将这两处房地产项目命名为同一小区，那么项目整体增值率为78.60%，土增税为370万元，同时缴纳营业税及附加140万元，相比之下便可节税20万元，可见企业应具有税收筹划意识，它与企业的经济利益息息相关。

（二）缺乏纳税筹划能力及管理体系

目前，很多地产企业税收筹划工作都交给财务部门完成，但部门内部却没有专门的税收筹划人才，其他人员的税收筹划能力有限，整体上缺乏完善的纳税管理体系，也缺少其他部门和人员的支持与配合。因为企业的税费缴纳工作均是由财务部门完成，所以企业的管理者往往也会将多缴税费、受到税务机关处罚等情况归咎为财务部门的工作失职，但针对这种现象却也没有人能够提出更好的建议，这实际上本身就是对税收筹划工作认识上的错误。企业财务人员在办理纳税业务时确实会与税务机关产生互动，但却仅仅是将企业生产经营中产生的税款缴纳给税务机关，完成纳税义务，并没有真正涉及到企业经营过程中的税收决策，从实际工作情况来看，房地产企业很多业务都由企业决策人、市场部门、销售部门、策划部门完成，这些业务在开展过程中都有可能产生纳税义务，税收筹划工作需要有这些部门的合作与支持。从目前情况来看，房地产企业将税收筹划工作机械的让财务部门独立负责，又没有给财务部配备专业人才，显然是不合理、不科学的。

（三）缺乏税收筹划事前管理

管理者对税收筹划没有正确的认识，以及对此项工作重视程度不够都导致企业的后知后觉，通常都是在事后发现税收负担过重时才要求财务部门使用账务处理手段做应急处理，然后此时极端的操作往往会与税收法律法规冲突，这也是房地产企业税收方面经常出现偷税、漏税的主要原因之一。实际上，企业的纳税义务一旦发生，再通过其他的手段去处理为时已晚，这时再进行税收筹划则更是不可能的事情了。可见，纳税筹划的应该是一种事前筹划，同时也要求税收筹划人员对法律法规、政策动态及时掌握，否则纳税筹划就不能有效实施。

三、税收筹划问题的解决路径

（一）提高税收筹划意识

积极转变思维观念，树立科学的税收筹划意识是房地产企业要做好税收筹划工作的基本前提。企业不能将税收筹划工作硬性的安排给财务部门，要把工作重点放在建立与完善的税收筹划机制上，管理层要给予税务筹划工作高度的重视，企业各部门开展业务也要与税收筹划工作相配合，并在业务开展前便做好税收筹划。房地产企业还要鼓励税收筹划人员积极学习政策法规，全面掌握国家税收政策动态，提升自己的法律意识及纳税成本节约意识，在涉税工作上加强税主动性，最大程度的减轻纳税负担。

（二）提高税收筹划能力

房地产企业税收筹划负责人的专业能力直接影响到税收筹划的效果，所以企业在人员招聘时就应该倾向于有税法专业知识的人，并采取适当激励手段来鼓励财务人员加强税务法规学习，不断更新专业知识，从而提高其税务筹划能力，降低企业的各种经营风险。在外联工作上，企业应加强和主管税务机关的沟通，了解税务机关的工作程序，特别是对于一些模糊事项和新兴业务的处理，一定要得到税务机关的认可后再实际操作。如果企业存在一些内部员工无法胜任的岗位或无法完成的税务工作，企业可以考虑在外部聘请税收筹划专家来企业做顾问，例如注册税务师、理财规划师等，这样可以大大的提高企业税收筹划工作的权威性且降低操作风险。

（三）强调做好事前筹划

房地产企业应该清楚的认识到，税收筹划的重点是在事前筹划，且其灵活性对事前筹划也是至关重要。国家税收相关税收法律法规、优惠政策都在不断的变化、调整、改进，企业想要做好事前筹划就必须用发展的眼光看待问题，主观上保持积极思考的状态，预测政策调整的方向和时间，为日后的税收筹划操作做好准备，增强方案的灵活性和可操作性。对于较难预计的政策变化，税收筹划决策者要加强与企业各部门、税务机关、企业管理者之间的沟通，以便制定全面的筹划方案。

参考文献

[1]朱丽春.房地产开发企业税务筹划若干问题研究[D].厦门大学，2010.

房地产企业的税收筹划要点第6篇

【关键词】房地产企业 税务筹划 营业税

一、我国房地产企业的税收现状

税务筹划是指在纳税行为发生以前，在不违反法律、法规的前提下，通过对纳税主体的经营活动或投资行为等涉税事项做出的事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。而我国房地产企业的税务筹划工作主要有一下内容：避税、节税、转税等多方面的工作，这些内容具有一定的合法性、筹划性、目的性、以及专业性等特点。根据目前我国的市场经济发展情况来看，房地产业是我国市场经济的新兴经济增长点，同时也是我国国家财政收入的重要来源之一。作为不动产的内容之一，房地产的价格昂贵是很容易受人们所理解的，而在石灰中常见的大宗房地产交易更是涉及了高额的税金，令交易双方的税收负担都比较重，久而久之，这种税收金额就成为了房地产企业的行业压力。根据我国税法的规定，房地产企业在开发、建造、销售等整个经营周期内涉及的税种主要有营业税、耕地占用税、城镇土地使用税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税和教育费附加等。因此，对房地产开发商来说，通过合法合理的方式减轻房地产企业的税负是十分重要的。在达到这一目标的过程中，税务筹划起着举足轻重的作用，尤其是真的房地产企业涉及的税种多，更是为房地产企业进行税务筹划工作提供了广阔的发展和完善空间。

二、房地产企业税务筹划工作中存在的问题

（一）房地产企业的税务筹划风险意识不强

房地产企业在进行税务筹划的过程中，税务筹划是存在这一定的风险，极有可能会直接影响房地产企业的未来发展前景。所谓税务筹划风险，是指房地产企业在实际的税务筹划活动中，由于外部因素导致税务筹划活动的实际收益与预想收益有所出入。一般的税务筹划风险有四种，分别是外部风险、内部风险、税收政策风险和经营风险。许多房地产企业的领导层和管理人员在开展税务筹划工作的过程中，并没有足够的风险意识，对税务筹划工作中所存在的风险并没有给与足够的重视，导致企业在遇到税务筹划风险的时候，并未能够及实地采取相关的解决措施规避风险。

（二）税务筹划人员素质综合素质过低

税务筹划人员的专业素养和综合素质过低，将会直接导致房地产企业的税务筹划管理工作不到位，部分税务筹划人员对税务筹划都是纸上谈兵，实际的工作能力却未能够达到要求。税务筹划人员对税法或者相关的税务规定不熟悉，导致房地产企业的税务筹划工作脱离实际，与房地产企业的实际发展情况和经营情况不符合。足以可见，房地产企业的税务筹划人员的综合素质过低，将会令房地产企业出现税务筹划工作不到位、工作效果不明显等情况的出现。

（三）社会因素对房地产企业税务筹划工作的影响

近几年来，我国针对房地产企业税务筹划工作的相关法律制度在不断完善，税法也在不断完善整改中，但是在实际的运行过程中，税法还是存在着部分不合理的地方，导致房地产企业开展税务筹划工作遇到了一定的障碍。另一方面，我国的税收政策和相关的反避税政策的经常发生变动，这一举动也会增加房地产企业开展税务筹划工作的风险，不利于房地产企业税务筹划工作的开展。

三、完善房地产企业税务筹划工作的措施

（一）增强房地产企业领导人和管理人员的税务筹划风险意识

房地产企业的税务筹划是一种预测的行为，其本身具有一定的风险性，加上在我国市场经济的发展大环境中，信息在每一刻每一秒都在发生变化。随着我国经济形势的不断发展，法律政策的不断完善，这些外界的因素都会对我国的房地产企业税务筹划管理工作带来一定的风险。为了解决这一问题，房地产企业领导人和相关的管理人员必须要增强自身的税务筹划风险意识，进行税务筹划的过程中预先做好风险预警工作，建立风险监督机制，对房地产企业的税务筹划风险管理进行评估，才能应对不断变化的市场环境。同时，房地产企业的领导人还应该以身作则，为企业内部的员工做好榜样，培养员工的税务筹划风险意识，才能够营造和谐的税务筹划工作氛围，顺利完成企业的税务筹划工作。 （二）提高税务筹划人员的综合素质

税务筹划工作是房地产企业财务管理中的重要组成部分，所以，税务筹划人员的专业技能和综合素质将会直接影响税务筹划工作的质量和成果。房地产企业在招聘相关工作人员的时候，要重视应聘人员的专业技能，并对企业的员工定期进行相关的专业技能培训，提高相关工作人员的税务筹划工作井水平，培养员工的职业道德和爱岗敬业的思想。加强税法知识学习，增强依法纳税、合法节税的理财观念。而税务抽换人员也应该在房地产企业的各项财务活动中，充分体现税务筹划节税意识。

（三）房地产企业的税务筹划工作要与时俱进

二十一世纪是信息爆炸的时代，房地产企业需要学会关注经济形势的变化和国家政策的变动，随时调整房地产企业的税务筹划工作，与时俱进，才能减少房地产企业税务筹划工作产生的风险。企业的税务筹划工作紧紧跟随相关的法律政策作出调整，提高了房地产企业税务筹划工作的灵活性，从而降低企业的税务筹划风险，扩大企业收益。

四、结言

房地产企业的税务筹划不仅仅是通过虚报成本、支出等犯法、违法的手段来进行偷税、漏税。更多的是，房地产企业的税务筹划工作，是统筹各种税种，通过详细的研究和分析，采用多种的方法，在房地产企业不违反我国现行税收体系法律规范的基础下，对经营活动和财务活动进行科学、合理的安排，达到减轻税负的目的，并与此同时，提高房地产企业利润。总的来说，当房地产企业重视、并能够高效地开展房地产企业在税务筹划工作，不仅能够提高企业的收益，甚至可以帮助普通的购房者降低购房的成本，达到双赢的局面。

参考文献：

[1] 张新红.试论房地产企业的税收筹划[J].北方经贸.2011（07）

房地产企业的税收筹划要点第7篇

Abstract： Provision about inventory valuation method， investment real estate and fixed assets in the new accounting standards of China affects the tax planning work of the real estate business to a certain extent. Based on problems in real estate business tax planning in China， it is the requirement for the healthy development of real estate business under the new situation to eliminate the negative impact of the new accounting standards for the real estate business.

关键词： 新会计准则；房地产企业；税收筹划；影响

Key words： new accounting standards；real estate business；tax planning；impact

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）11-0201-03

0 引言

针对我国企业频繁出现会计舞弊的现状，为了不断提高企业会计信息质量，加强企业会计控制，财政部于2006年2月了新会计准则，其中包含了38项具体的会计准则，并于2007年1月1日正式实施。新会计准则的实施，使得我国会计体系建设走上了新的道路。当前，新会计准则已经实施5年有余，其不仅仅对企业经营战略、财务报告、会计控制产生了深远影响，对于企业税收以及税收筹划也产生了深远影响。立足于新会计准则的基本内容，分析在新会计准则的背景之下，我国房地产企业税收筹划可能受到的影响，这对于我国房地产企业采取正确的应对方案具有重要的现实意义。

1 我国房地产企业税收筹划的现状及存在的问题

1.1 我国房地产企业税收筹划的现状 作为市场经济发展的必然产物，税收筹划顺应了我国经济改革与发展的要求，虽然与国外相比，我国企业税收筹划工作起步较晚，但我国也在经济不断的发展过程中，为房地产企业进行税收筹划创造了一系列条件。依托这些有利条件，我国房地产企业税收筹划亦取得了一系列成就。概括来讲，我国房地产税收筹划工作取得的成绩主要包括两方面，一方面，房地产企业财务会计核算逐渐规范化，这使得其具备税收筹划的前提条件；另一方面，由于房地产企业经营过程中涉税资金较多，这决定了其自身有着开展税收筹划的强烈愿望与要求。与一般企业相比，房地产企业具有经营对象的不可移动性、业务形态的服务性、经营活动的资金和人才密集性等方面的特点。房地产企业之所以要进行税收筹划，这与其自身的涉税特点密切相关。当前我国房地产企业税收筹划可以分为三大类型，一是企业所得税的筹划；二是土地增值税的筹划；三是营业税的筹划。而当前我国房地产企业也将税收筹划的重点放在了这三类税种的筹划之上，采取的税收筹划方法主要有组织形式选择法、税收优惠筹划法、递延纳税筹划法以及临界点筹划法四种。

1.2 我国房地产企业税收筹划存在的问题

1.2.1 房地产企业税收筹划方法不正确 当前很多房地产企业在税收筹划之时，没有树立正确的税收筹划观念，采取了不正确的税收筹划方法，只是简单地将税负高低作为税收筹划的要素，而忽略税收筹划的其他要素，这在本质是没有树立正确的税收筹划观念。一方面，有些房地产企业将税收筹划和偷税、漏税混淆，将税收筹划误认为是偷税、漏税的方式之一，进而采取了不法的方式进行税收筹划。另一方面，有些房地产企业只是较为单一地从年度税负最低的角度进行税收筹划方案设计，而忽略本年度税收筹划方案对其他年度的影响，最终使得企业的总税负不但没有降低，而且还有所增加。

1.2.2 财务核算不规范 当前房地产企业财务核算存在不规范的问题，严重阻碍着房地产企业进行税收筹划，其财务核算不规范主要表现在以下几个方面：一是建账不规范。有些房地产企业当前会计科目设置没有严格按照国家规定进行设置，使得会计核算程序不规范，存在一定的漏洞，这难以为企业进行税收筹划提供支撑。二是有些房地产企业在财务管理中对于国家会计制度执行不严格，房地产企业的当期收入不能及时确认，使得税收申报总是往后拖延。比如，对当期收取的商品房定金，不做预收账款处理，存在一定的违规现象。三是发票管理不规范。还有的房地产企业没有及时向客户出示商品房预收款的收据，将预收款挂在企业内部往来的账面上，将全部款项收齐之后，才开具专门的房地产专用发票，这使得公司在进行税收申报时，也面临着一定的困难。

2 新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

2.1 新会计准则 在新会计准则实施之后，与房地产企业税收筹划密切相关的内容主要有三个方面：一是关于存货计价方法的规定；二是关于投资性房地产的规定；三是关于固定资产计量的规定。

2.1.1 关于存货计价方法的规定 《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始转向加权平均法和先进先出法转变，此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会造成一定的税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比，具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响着房地产企业的当期损益，进而对于房地产企业税金和利润空间都会有所影响。

2.1.2 关于投资性房地产的规定 《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。①从该新准则可以看出，对于房地产企业的会计准则，我国采取了严格的计量属性规定。因此，如果没有真实而准确的证据表明公允价值能够持续可靠的取得，那么在对投资性房地产进行计量的过程中，仍然不能采用公允价值进行计量，而只能采用历史成本的计量方法。此条新会计准则规定，采用公允价值计量的投资性房地产，不能再进行摊销或计提折旧，这项规定将造成房地产企业税负的增加。②

2.1.3 关于固定资产计量的规定 《企业会计准则第4号――固定资产》中对固定资产的计量作出了规定，固定资产是企业资产的重要组成部分，房地产企业的大多数资产都是固定资产，房产的结构和管理水平都将直接影响着房地产企业的竞争力。③因此，此条新会计准则对房地产企业也有重要影响。新会计准则中的固定资产的折旧方法、折旧年限，都直接影响着房地产企业的涉税状况。

2.2 新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

2.2.1 新会计准则扩展了房地产企业税收筹划的空间 从新会计准则的规定来看，房地产企业税收筹划空间在以下几个方面得到一定程度的扩展。一是利用公允价值进行税收筹划。从新会计准则的内容可以看出，其中对于公允价值的计量模式有较多的规定，这对于房地产企业负债和资产计量来讲，会有较大的影响，使得房地产企业在折旧、摊销以及成本等损益的计算发生相应的变化。④因此，房地产企业必须合理利用公允价值来进行税收筹划。二是利用会计政策进行税收筹划。新会计准则为房地产企业提供了固定资产折旧方法、存货计价方法等多种会计政策，而房地产企业选择的会计政策不同，那么所能取得的税收筹划效果也将有较大区别，由此而面临的税负也会有所差别。充分利用会计政策，房地产企业可以达到节税之目的。三是新业务的税收筹划。新会计准则中提出了一些新的业务，比如企业年金、投资性房地产，特别是投资性房地产准则的提出，这为房地产企业带来的新的业务范围，但目前并未完全明确此类准则的税务处理，属于空白领域，这必然也涉及到较多的税收筹划空间。

2.2.2 会计准则的变化引起房地产企业税收筹划的变化 与原来的会计准则相比，新会计准则针对很多会计事项进行了修改，此次修改意味着房地产企业不能再继续沿用原来的会计方法，在新会计准则背景之下，房地产企业将面临着更为严格的资产减值损失的确认和计量准则，针对投资性房地产的会计处理限制，新会计准则比旧会计准则限制也较多。这些变化将引起房地产企业的损益变化，也必然引起税收筹划的操作手段和方式的变化。概括来讲，新会计准则背景之下，我国房地产企业在业务核算和损益方面都将发生一定的变化，而这些变化也将直接影响着我国房地产企业纳税额度的计算。与此同时，收益的增加也将引起房地产企业税收的增加。

3 消除新企业会计准则对房地产企业负面影响的措施

3.1 加强对销售收入的税收筹划 对于房地产企业来说，不动产销售是其主要的收入来源，而新的会计准则中对于企业销售收入规定了较为严格的确认要求，因此，房地产企业需采取积极的措施应对此点，以避免负面影响。从房地产的销售情况分析，房地产企业在销售过程中要求客户一次性付清房款具有很大的难度，因此，采取分期付款往往成为房地产销售的重要策略。基于此，为了遵循新会计准则中的严格收入确认原则，房地产企业应积极按照与客户合同约定的收款时间分次确认收入，结转相应的成本，以达到延迟收入确认时间，并由此而获得延迟纳税。同理，对于房地产企业的预售房款的会计处理，也应该按照此种方式。如此以来，不仅仅可以在一定程度上缓解房地产企业开发过程中的资金紧张问题，同时也可以延缓纳税时间，且没有违反新会计准则的规定。

3.2 加强预售房款的税收筹划 在房地产企业经营的过程中，为了化解资金不足的问题，房地产企业也常常使用预收房款的销售收入形式。依据我国税法和相关会计准则的规定，如果房地产企业采取预收房款的方式销售房地产，那么在向客户收取预收款的当天就会产生相应的营业税纳税义务。但与之不同的是，房地产企业收到与之有业务往来单位的归还借款时，当天却不会发生营业税的纳税义务。因此，房地产企业可以充分利用此点，针对预收的房款，房地产企业可以与顾客商量或签订相关协议，将预收款在账上处理为相关单位的垫付款。由此，房地产企业就可以有效地推迟营业税纳税义务的确认时间，从而获得税款资金的时间价值。

3.3 《投资性房地产》准则下房地产企业的税收筹划

要正确应对《投资性房地产》准则的规定来看，房地产企业只要控制好房地产增值额，就能在很大程度上消除《投资性房地产》准则对纳税额的影响。因此，房地产企业可以通过调整商品房销售价格和扣除项目金额的方式，来进行税收筹划。具体来讲，有以下几种方法：①确定合理的商品房售价，在售价处于纳税之时，可以采取一定的降价方式，以摆脱纳税，如此可以减少不必要的税收支出；②可以采取方法提高扣除项目的金额，与降低商品房售价意义一样，此种方法的目的也在于摆脱纳税，但在增加具体扣除项目之时，应注意不能违反我国税法的基本规定。

4 结语

我国房地产行业发展潜力较为巨大，然而，在复杂的国内外经济环境之下，我国房地产企业的发展也面临着巨大的挑战。因此，房地产企业只有不断降低税收成本和费用，提高竞争力，才能在不确定的经济环境中占有一席之地。站在税收筹划基本方法的角度，会计是房地产企业开展税收筹划的基础，税收筹划体现了房地产企业应对涉税风险的能力。由此，新企业会计准则的出台对我国房地产企业的税收筹划产生了重大的影响。房地产企业只有顺势而为，积极研究各项新会计准则，才能在税收筹划中做出正确的方案选择。

注释：

①财政部关于印发《企业会计准则第3号――投资性房地产》具体准则的通知，2006年2月15日 财会[2006]3号.

②汤青慧，于水，朱珊.房地产税制改革研究综述[J].经济与管理，2006年01期第65-68页.

③刘琼琼.房地产行业税收筹划问题探究[J].技术与市场，2009年01期第68页.

④庄粉荣.房地产企业财税筹划实务[M].中国经济出版社，2011年版，第330页.

参考文献：

[1]汤绍强.企业税收筹划分析[J].经济研究导刊，2013（21）：155-157.

[2]周晓蓉，赵树高，姚涛.我国房地产业税负比较探究[J].税务研究，2013（02）：53-56.

[3]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）：174-175.

[4]丁芸.论我国财产税制的重构[J].税务研究，2006（06）：31-34.

[5]袁少莉.探析新会计准则对房地产企业的影响[J].财经界，2008（03）：117-118.

房地产企业的税收筹划要点第8篇

2011年以来，我国房地产行业的利润率越来越低，与2011年前十年的高利润率相比，房地产行业逐渐出现了各种微利项目，甚至是出现了一些亏损项目。从近期公布的房地产行业的142家上市公司2015年中期年报中可以看出，超过四成上市房地产企业的负债率超过了70%。房地产企业的净利润率仅仅有9%。上市公司的经营压力已经如此明显，中小型房地产企业更是处于生存的艰难期。在这种严峻的背景下，房地产企业应该考虑如何降低自身经营成本。然而，现阶段，无论是土地成本，还是劳动成本以及建筑成本都缺乏下调的空间，因此，通过纳税筹划来减少纳税成本成为了房地产企业提高竞争力，提高企业利润率的重要手段。随着我国经济发展趋于稳定，我国税收制度也逐渐完善起来。税收筹划这个概念渐渐为大众所熟悉起来，然而我国的税收相关法律法规也在不断的完善，对房地产企业纳税筹划的限制越来越多，如何合法的进行纳税筹划，是房地产企业需要重点研究的问题。

二、我国房地产企业纳税筹划目前面临的困境

（一）房地产企业纳税筹划人员素质不足

虽然纳税筹划这个概念已经深入房地产企业管理者心中，然而，很少有房地产企业有具备完善专业素质以及综合能力的纳税筹划人员。一般，房地产企业的纳税筹划人员仅仅由财务主管甚至是简单的财务会计人员、办税员兼任。这些人员虽然可能具备足够的财务知识，对税务条款也有一定的认识，但是由于综合能力不足，无法宏观调控企业的发展与目前税务的节约两方面的利益情况，很可能造成目光短浅，为了短期节税而影响企业战略发展的情况。房地产企业缺乏高素质的纳税筹划人员，是局限房地产企业纳税筹划的重点问题之一。

（二）房地产企业纳税筹划缺乏必要的配合机制

在大多数人眼中，税务问题仅仅和财务部门有关，是财务部门一个部门的事情。因此，在房地产企业中，税务筹划工作全权交予财务部门负责。财务部门单纯的依靠手中的账目和报表进行纳税筹划工作，与其他部门缺乏必要的沟通和配合。这样的纳税筹划方案在一定程度上可能无法与企业实际情况相匹配，在实施筹划方案的过程中也较难完全精准的实施。

（三）纳税筹划中可能面临一定的风险

纳税筹划具有一定的风险性，可能因为企业内外因而导致失败。一是由于企业纳税筹划人员对税收政策解读错误，与税务主管部门沟通失败，以致于纳税筹划成为了偷税漏税的行为，最终将导致房地产企业受到税务部门的处罚。第二，房地产企业可能无法彻底执行和运用税务相关的各种优惠政策，导致纳税筹划方案不完善。第三，房地产企业对税收政策分析过于片面，无法系统的理解各项优惠的政策，最终造成纳税筹划方案失败。第四，企业在进行纳税筹划的过程中，忽略了权衡纳税筹划的成果和成本，最终可能造成成本超过收益的尴尬局面。

（四）营改增给房地产企业纳税筹划带来难度

我国房地产企业营改增推行的时间还不长，现阶段，还存在很多不明朗的情况，无论是税率还是抵扣项目都还不是很清晰。因此，目前很多房地产企业无法确定自身营改增后税负的变化情况。由于目前情况的不确定，给房地产企业纳税筹划带来了一定的困难。

三、对房地产企业纳税筹划的建议

（一）选择合适的纳税筹划人员

纳税筹划是一项对专业素质要求非常高的工作，成功的纳税方案，不仅可以使得房地产企业的税负最小，而且能够顾全企业发展战略全局，因此，专业的纳税筹划人员首先必须具备专业的纳税筹划水平，对收税政策要有绝对的了解，能够有效地分析收税政策背后的每一个细节；还需要有良好的筹划业务能力，依靠扎实的筹划理论基础以及丰富的筹划经验来制定筹划方案。其次，专业的纳税筹划人员还需要具备良好的沟通人力，保障纳税筹划方案可以得到主管税务机关的认可。最重要的是，纳税筹划人员，必须要有高尚的职业道德，坚持纳税方案合法、合规，节税不可凌驾于法律之上。

（二）整合企业各个部门进行纳税筹划

因为税务产生于房地产企业的日常经营，所以，为了确保纳税筹划工作的真实、可实施，房地产企业在进行纳税筹划应该从生产经营的角度进行。企业的不同的经营战略，需要匹配不同的税务筹划方案，因此，纳税筹划要需要从企业的预算、决策、执行、采购、生产、销售、监督、核算等等各个工作环节中进行，并且需要企业各个部门协调统一。一个完善的纳税筹划方案，首先需要通过财务部门完成整体方案的思路设计，然后提拆分并发放到各个具体的部门的主管手中进行实际情况的调整。调整后的各个子纳税筹划方案，需返回财务部门整合协调，再交给企业的管理层审核，确定是否与企业长期经营战略匹配后确定实施。在实施的过程中，还需要企业监督管理部门进行协调，保障房地产企业的营销部门、工程部门以及财务部门能够准确的实施筹划的内容。

（三）尽量规避税收筹划的风险

纳税筹划的风险性是无法消除的，但是房地产企业可以尽可能的规避纳税筹划过程中产生的风险。首先，企业应该加强房地产行业相关的税收政策的学习和解读，尽可能的全面了解政策的内容，及时与相关税务部门沟通，避免因为解读错误造成纳税筹划的失败。其次，纳税筹划人员应该积极学习，加强风险意识，不断的更新自身税务相关的知识，及时了解最新税收政策，避免因为信息之后造成纳税筹划的失败。房地产企业也应该加强对纳税筹划的重视，不间断的对纳税筹划人员进行相应的培训，提高纳税筹划人员的基本素质。此外，房地产企业的纳税筹划方案还应该尽可能的灵活，以便适应环境的转变。

（四）针对营改增做好纳税筹划的基础工作

营改增工作给房地产企业税务带来了很多的不明确，但是，在营改增试点初期，政府通常会对进项抵扣不足，资金周转存在问题的企业一些扶持。在试点的过程中，房地产企业应该做好万全的准备，尽快适应营改增这一政策。房地产企业应该尽可能的索要增值税发票，保障进项税额可以抵扣。例如，房地产企业可以通过增加精装修房的比例来获得增值税发票，增加抵扣额。

四、结论

房地产企业的税收筹划要点第9篇

【关键词】房地产开发企业；土地增值税；税收筹划；分析

随着时代不断发展，我国税收也发生了一系列的变化。土地增值税是其中的一种。在房地产脚步飞速前进的影响之下，它在我国经济中的地位逐渐突显。随之，对于房地产企业来说，土地增值税税收成为了关键的内容。很显然，这已成为了新时代下社会谈论的焦点。因此，本文作者站在房地产开发企业的角度，对其土地增值税税收筹划进行了相关的探讨。

一、土地增值税税收筹划概述

从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。

二、房地产开发企业土地增值税税收筹划策略

就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说，它主要包含了这几个方面。比如，对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。

1.在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划

在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用20%之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。

2.在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划

一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面，可以把它作为其中独立的部分，对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。

3、对于房地产开发企业来说，可以借助利息费用来进行科学的筹划

在土地增值税制度方面，房地产开发企业可以对这两种利息支出的方法进行充分的利用。第一，在房地产开发方面，那些可以在房地产建设项目的基础上，进行一定的计算分摊，还有金融机构对应的证明部分，可以根据实际情况来扣除。但是，扣除的金额并不是随意的，它是有一定限度的，不能高于商业银行相关方面计算之下的金额，即同类并且同期贷款利率计算的金额。第二，对于房地产某些方面的土地增值税，相关的开发资金需要在上述合计金额10%以内正确计算予以扣除。在这方面，主要包括了两个方面：一是那些没法根据转让房地产项目对分摊利息支出给与对应的计算；二是没有相关金融机构提供的有力证据。所以，针对这个情况，房地产开发企业一定要预先进行有效的筹划，避免多交税情况的出现。

总之，对于房地产开发企业来说，土地增值税税收筹划有着不容忽视的重要作用。同时，房地产企业一定要充分利用它的优势，减少企业税收，增加经济效益。

参考文献：

[1]焦风霞. 浅谈房地产开发企业土地增值税税收筹划[J]. 中国集体经济，2013，36：45-46.