在目前的不动产登记实务中，日益增多的行政诉讼和随之而来的行政赔偿案例，让登记从业人员和业内专家开始反思登记行为本身存在的问题，这也正是当前不动产登记的主要风险之一。因此，如何在不动产登记中做到登记行为合法有效、登记服务优质高效以及有效预防和减少行政诉讼与行政赔偿风险的发生，已成为摆在不动产登记机构面前的重要课题。如果能够将合规管理模式引入不动产登记实务当中，或可对此类风险实施有效的规避、防范和控制，以达到最优化的服务与管理效能。
一、不动产登记合规管理的定义
所谓不动产登记合规管理，是指不动产登记机构通过主动发现登记程序各环节的内部违规情形来有效识别行政诉讼与行政赔偿发生的风险，并且及时采取适当措施予以纠正、中断、制止的行为。
二、不动产登记主要违规情形
从房地产登记涉讼案例来看，违规登记是不动产登记中损害登记申请人及利害关系人合法利益，最终导致行政诉讼与行政赔偿结果的主要原因。在实务中，违规登记的情形主要有两种：程序违规和实体违规。
1.程序违规
程序违规主要存在两种情况。（1）在受理之初因疏忽未鉴别出不动产登记机构颁发的权利证书（证明）的真伪，或会导致错误登记。（2）在之后的不动产登记程序各环节中，登记工作人员未严格依照相关规定进行当场一次性告知，仔细查验，实地查看，客观调查，审慎核查，准确、完整、清晰登簿，按照权限查询等而导致登记错误。
2.实体违规
实体违规主要指登记工作人员对现行不动产登记有关法律条文的理解和运用产生偏差或登记行为未有现行相关法律法规上的任何依据而导致的违规行为，主要表现为：（1）不作为，即应当登记的不予登记。（2）乱作为，即收件错漏的给予登记、法律法规明确规定不予登记的竟然登记。
三、构建不动产登记合规管理的路径
1.岗位合规手册
不动产登记机构岗位合规手册的制定和修改是关于不动产登记的一系列相关制度和相应操作的即时持续完善过程，是不动产登记机构建立有效内部控制机制的基础和核心。
不动产登记事务繁杂精细，稍有不慎就会操作失误，如未及时发现，最易导致行政诉讼与行政赔偿风险的发生。为理清各类业务头绪，便于记忆，让定期轮岗、交流岗位、调动岗位、新进岗位的登记工作人员能够较快胜任本职工作，构建登记安全“铁打的营盘”， 不动产登记机构应编撰岗位合规手册―― 《各类登记安全操作指南》，包括规章制度、简要说明、操作步骤、注意事项、快捷方式、关键点、易错点、小窍门、口诀等。
2.全程动态监管
不动产登记机构可设立由三位及以上单数的不动产登记专家组成审核委员会，平时可设合规管理部门，由审核委员会成员推荐或兼任专职合规管理人员，在接待申请-初审-受理-查验-登簿-发证各环节依次循环形成的不动产登记程序中定时定岗检查、随时随机抽查、定期全程排查，以期主动发现内部违规问题后及时采取适当补救措施加以纠正，并撰写合规岗位责任到人制度、月度年度合规报告、违规调查处理意见、合规改进措施、合规完善建议等。这一以服务不动产登记当事人为宗旨而实施的全程动态监管过程，首先可有效减少不动产登记机构各业务职能部门间相互推诿扯皮现象的发生；其次可促使不动产登记机构的工作人员自觉运用相关法律法规以及单位规章制度来严格约束自身的登记行为；再者可以为单位营造浓厚的合规氛围，对不动产登记机构逐步形成合规文化奠定良好的思想基础。
3.合规绩效考核
不动产登记机构可在现行的绩效考核机制中纳入合规管理奖惩制度，即增加绩效考核中合规管理的比重，也就是说在绩效工资中分配一定比例的合规考核工资，确立合规有奖、违规重罚制度，可有效激励登记工作人员防微杜渐、未雨绸缪、树立合规意识、严格依法办事、严谨合规操作、严守合规底线。
4.合规学习培训研讨
（1）可组织登记工作人员进行内部的法律法规、规章制度学习，并定期检验学习成果，比如通过考试或者内部技能竞赛等方式，让登记工作人员能在实践过程中不断地巩固和提升对合规登记的认识。
关键词：防范 化解 房地产市场 风险 制度机制
防范和化解房地产市场风险是房地产业健康发展必须面对和必须着力解决的重要问题。在国家对房地产市场的宏观调控和治理过程中，通过一定的法律制度安排，建构房地产市场风险防范和化解的法律制度机制便是解决上述问题的重要对策。在防范和化解房地产市场风险的法律制度体系中，房地产登记制度对房地产市场风险的防范和化解实际上是一个稳定的风险分配和处理规则体系，是防范和化解风险法律制度机制的支撑点和基础。对此，本文从法律经济分析的角度略作分析。
权属确认与权利公示机制
权属确认是市场交易的前提和基础，由于现代市场不仅是市场主体交易行为的过程，也是一个制度机制的运作过程，更是一个财产权利结构的动态转换和组合的过程。这个过程的展开和拓展是以产权界定为基础不断深化的。一方面，市场交易需要有分工和交换，而分工则意味着对资源的排他性占有与支配；交换意味着这种占有、支配与收益具有可转让性，产权正是将这两个方面有机融合在一起使得市场交易有序展开与拓展；另一方面，产权制度也是市场得以延续的必要条件，市场本是一把“双刃剑”，它需要一定的规则体系支撑，需要一个宽严适度、价值中立、能够适应市场规律、防范和化解市场风险的有效法律制度环境。而这一制度环境的核心就是界定产权、确认权属。因为如果市场交易的客体产权界定不清或者归属不明，市场交易的行为及相应的权利运行就会处于不稳定的状态，市场的这种不确定性也使得市场主体的交易预期难以实现，市场交易的结果也因此变得不确定，市场交易的风险就不可避免。
对于房地产市场来说，上述分析同样适用。房地产登记制度作为国家调控房地产市场重要手段，不仅通过法律制度安排使房地产不动产的权属状况明晰地列于国家设定的专门登记机关的登记薄上，而且通过登记以一定的法律制度安排使房地产的权属状况得以表征、公开和透明，房地产上的权利的归属及内容即房地产物权的变动与现状如何由此经由登记加以确认和公示。房地产市场以此为基础就会为当事人在交易中提供稳定的预期，就会提高和增强房地产市场交易中的确定性，节约当事人在房地产交易中的交易费用，这就为房地产市场交易中当事人防范和化解市场风险建构了一种权利确认和权利公示的法律制度机制。事实上，国家正是以登记的方式通过法律制度安排确认、彰显和公示房地产权属状况，并使外界通过这一方式足以辨明和信赖该状况，从而使房地产权属状况为公众所知悉并得到社会的认可，进而获得法律保护的绝对效力，这就以法律的制度安排确立了房地产交易中房地产权利的存在与变动，建构了房地产市场交易中的信用机制，为防范和化解房地产市场交易中的风险奠定了产权基础。
在我国，房地产的登记就是由法律授权的登记机构依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项重要法律行为。这种登记包括有两层意义：房地产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销及相应的确认权属的活动；已经进行记录，或者未记录的事实状态。我国的《城市房屋权属登记管理办法》第3条规定：“本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。”另一方面登记公示可以向公众展示并确定房地产物权的真正权利人，防止不具有支配权或者不再具有支配权的人进行诈骗，从而可以起到定分止争之功效。因为房地产市场交易中常常存在权利冲突，同一房地产之上可能存在着两个或两个以上的、在内容上相互矛盾的物权，这时应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权。按照物权法的一物一权原则，在一个标的物上设定两个以上相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。登记在先的权利优先实现。这就使物权的先来后到规则得以具体化，也使得房地产市场交易中房地产的权利的安排有了制度化、规则化、秩序化的保障。从而使房地产的市场交易稳定有序运行。可见，以登记作为房地产权利确认和公示方法，可以使房地产的产权状况得以明晰地列于登记薄之上而可以向公众公示、确立，确认房地产产权存在与变动的真实性、确定力。当事人—经采取法定方式登记，即便由此产生的法律效果与物权的真实状态不相符合，对信赖这种外部方式的人也不发生任何影响，即仍以此种外部方式表征的物权为准。据此，登记的公示、确认效力为房地产市场交易中防范和化解市场风险提供相应的法律制度机制。其一是房地产产权的设定和变动须采取法定的登记方式时发生相应的效力，才能获得交易中确定性；其二是对信赖房地产登记的当事人和善意第三人，国家法律通过制度安排保护其信赖利益。有了登记的这种真实性与确定力，就能扭转物权交易中的信息不对称局面，就能增进第三人对房地产交易客体——房地产权利状态的认识与信赖，减少物权交易中的不确定性及相应的风险。
交易安全保障机制
通过制度安排规范市场主体的各类行为，保障交易安全，构建安全的交易秩序为现代各国所追求。由于交易实际上是产权的移转，为了使这种移转正常进行，防止移转中的欺诈、信息失真等不安全行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况及相关的交易信息，这样才能较好的解决产权交易中的信息不对称带来的不确定性及相应的风险，当事人才能在掌握较为充分的交易信息基础上，决定是否从事交易或者交易以什么样的价格达成。如果不充分了解这些信息，不仅使交易受阻或交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供可乘之机，扰乱交易秩序。
房地产登记制度通过登记不仅使当事人进行的房地产产权交易行为依法得以确认和公示，并赋予该产权变动具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外观形式向外界提供了经法律确证的有关房地产权利归属与变动的信息，从而使房地产交易的内部信息得以外化、透明、公开，这样以国家法律地形式通过制度安排有力地校正了房地产市场中的信息不对称状况，从而减少了房地产交易中的不确定性，使交易当事人能较为充分利用公开的房地产权属状况与变动信息进行交易机会的判断与抉择，在公开、公平的房地产交易中，实现房地产交易的规范化、制度化和有序化，进而实现交易的安全。
从静态交易安全角度看，房地产登记制度不论对房地产的所有权还是对房地产上的他物权而言，都会使义务人负有不侵犯房地产产权的法定义务，我国的《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“依法登记的房屋权利受国家法律保护。”我国《土地登记规则》第3条也规定：“依法登记的土地使用权、所有权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”房地产产权的这种登记公示制度所建立的权利归属宣示和信息公开机制，对于保护房地产产权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。同时，登记还使房地产物权权利人得以对抗第三人，无疑有益于静态安全的保护。从动态角度看，房地产物权登记公示制度使外界得以明了房地产物权上的权属状况，并可从官方不动产登记薄查悉不动产权属状况的变化，查知不动产物权的变动信息，从而对此变动予以认可和信任。房地产物权登记公示制度的这一变动宣示功能，对于保护相对人的利益，维护交易秩序，具有重要的安全价值。第三人对于信赖登记公示而为的交易，受到法律的保护，这无疑有助于动态交易安全。
静态安全和动态安全在现代市场经济的资源配置中都是法律所要保护的对象，当二者发生冲突时，就要求有适当的法律机制进行平衡和协调。房地产登记制度正是这样一种机制，是平衡静态安全和动态安全的调和点，在协调二者冲突中处于“枢纽”地位，房地产产权是否登记公示，决定着其变动是否具有确定力、对抗力和公信力，也是房地产权利人能否主张权利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量标准。登记公示制度的这一权利冲突平衡功能，使房地产权利人和善意第三人的利益冲突得以合理调控，对协调静态安全和动态安全的冲突，具有重要的公平和效益价值，这无疑有助于市场交易秩序的安全运行与良性拓展。
交易风险合理分担机制
市场交易中的风险是与不确定性密切相关的，在市场交易中，由于信息的不充分、不完备，加之市场的复杂性，交易主体及相关当事人对交易对象往往难以进行真实、准确、及时、全面的了解，进而对交易的对象缺乏足够的、充分信息进行认识、判断、选择，这样交易中就充满了不确定性及相应的风险。这种不确定性和风险又是决定着交易难易的程度和交易费用大小的关键因素。因此，如何通过法律制度安排建立一种机制，使交易当事人和参与者合理分担市场交易中的不确定性和风险，就成了现代市场经济发展中宏观调控必须要解决的难题之一。
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论文出处(作者): 现代房地产交易中，因房地产具有不可移性和内在质量的隐蔽性等，上述难题同样存在。解决这一难题的切入点理应从解决房地产交易中的信息不对称入手，因为信息不对称使房地产交易中的一些人拥有一些信息，而另外一些人不拥有这些信息，由于有限理性、技术条件、认知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本过高，拥有信息的人就可以利用自己所拥有的信息优势在交易中谋取私利，损害公共利益或不拥有这些信息的人的利益。面对房地产交易中信息不对称所带来的不确定及相应的风险，单个的个人、企业和经济组织通过私力显然难以胜任问题的解决，而只有通过公力，通过国家的制度安排才可能得以解决。国家可以通过制度设计和制度安排向人们提供一个稳定的交易活动规则体系来减少不确定性和风险，正如新制度经济学学家阐述制度时所分析的那样：“制度是社会或组织的规则。这种规则通过帮助人们在与别人交往中形成合理的预期来对人际关系进行协调。制度反映了在不同的社会中，有关人们自己的行为和他人的行为的个人和集体行为而演化出来的行为准则。在经济关系领域中，如在经济活动中使用资源的权利，如分割由经济活动产生的收入流，这些规则在建立有关这些活动的预期时起着十分关键的作用。制度提供了对于别人行动的保证，并在经济关系这一复杂和不确定的世界中给予预期以秩序和稳定性。”房地产登记正是在国家对房地产市场进行调控的过程中，通过制度安排为协调和合理分担交易当事人和参与人的风险提供了一种社会规则和准则。
首先，登记制度将房地产物权的得丧变更依法定的程序，以严格的格式和规定的内容登记于登记机关设定的登记薄上，房地产的权属状况由此得以明晰和界定，这便为房地产交易中风险的合理分担奠定了产权制度基础。
其次，登记制度有助于防范房地产交易中的风险。由于房地产的交易是一个博弈过程，而作为博弈的要素之一的信息是很难确定的，也很难达到完备的程度，因而房地产交易中因信息不对称而产生的风险不可避免地存在着，这样仅在当事人之间和当事人与第三人之间分担风险是不够的，更重要的是还要通过制度安排来防范这种风险。就所有权交易中的风险防范而言，一般说来，是实物而不是权利的控制者更能够成本较低地降低风险。在房地产的交易中，因房地产的特殊自然属性，房地产的所有者对交易的客体拥有信息上的明显优势，他比任何交易相对人和第三人都熟悉交易客体自然状况、权利状况、内在属性等重要的交易信息。因而在房地产交易中如何按照公平而有效率的标准通过制度安排促使房地产的所有人客观、真实准确和及时公开上述信息，建立风险防范机制便成了房地产立法中制度设计要着力解决的问题。当然，房地产交易中的风险防范有赖于一系列制度的支撑，但登记制度在其中发挥着至关重要的作用。因为风险问题实质上就是成本问题，防范风险说到底就是如何使信息更充分，并且使获取该信息的成本最小化，登记制度在相当程度上建立了这种有效率的风险预防机制。登记要求拥有信息优势方必须按法律规定的程序、内容准确、全面的将有关涉及房地产交易的重要信息记载在官方的登记薄上，并向社会公众公示。这对房地产交易中的信息不对称无疑是一个有力地纠正，实质上也是对风险承担不平等的有力纠正。同样登记公示的信息的真实性、准确性、确定性也有助于相关权利人或义务人减少交易中的不确定性，使他们依据登记的真实、准确、确定的房地产信息对自己的交易行为进行合理的预期，从而减少乃至防范交易中的风险。尤为重要的是，登记公示的信息可以有力地避免房地产交易中的道德风险，即拥有信息优势的一方利用信息优势，通过进行机会主义的行为给其他主体带来不确定性和风险。
再次，登记制度也可以使交易当事人和第三人了解房地产的负担。根据经济分析法学派的观点，所有的法律规范、法律制度和法律活动归根结底都是以有效的利用资源、最大限度的增加社会财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置，实现帕累托最优效益以解决因资源的有限性与需求的无限性而引发的矛盾与冲突。正因如此，现代物权法以效益作为重要的目标，并通过制度安排设计他物权的规则确定资源在交易中的流转，允许当事人设立越来越多的互不矛盾的物权，从而实现对物的全方位、多层次、宽领域的利用以实现对资源的优化配置，实现和激励人们对财产的多维动态利用。适应物权由归属转向利用的这一趋势，现代物权法逐渐地放弃了传统的注重对物的实体支配、注重财产的归属转而注重对物的多样态利用、注重财产的价值形态转化与利用。其突出的表现为，鼓励当事人设立越来越多但互不矛盾的物权形态，允许、鼓励多重抵押，最充分的利用物的交换价值、增值价值。这样不动产就负担了多种权利或利益，尽管这种多种权利或利益有利于提高不动产物权的利用效率，但却增加了交易中的风险。由于在一项不动产之上设立的物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权或者使用权的限制，因而也是在不动产之上所设立的负担及相应的交易风险。例如，某项房产设立了抵押，实际上就是在该房上设立了负担。这种负担的设立情况应当向公众公示。因为该房产一旦进入交易市场，有负担的房地产和没有负担的房地产在价值上是完全不同的。对买受人而言，购买了具有负担的房地产之后，有可能会受到第三人的追夺。登记制度依法要求房地产物权的权利人将房地产上设定的其他权利一一登记公示，不仅使房地产的负担信息公开化，使公众利用这些信息防范交易中交易客体权利不确定或有限制带来的风险，而且可以有效地约束房地产交易中机会主义行为带来的道德风险，为房地产交易当事人在房地产的多层次、多形式利用中间建立稳固、良好的信用关系，提供与之相应稳定的预期。
交易秩序建构和保护机制
人类天然具有对秩序的需求，秩序的建构与存续是人类一切活动的必要前提，从最一般的意义上说，秩序是一个表征主体生存环境协调程度的概念。它有广义和狭义之分，广义的秩序概念是指客观事物自律的状态；狭义的秩序概念仅仅指人的活动依一定的规则或方式连结而成的状态。秩序总是意味着在社会中存在着某种程度的关系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、事件的可预测性、以及财产和心理的安全性。英国社会学家科恩认为：秩序与社会生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社会的某种稳定性，即在某种程度上长期保持这种形式。可见，秩序是对于有规则状态的一般概括，其蕴含着稳定性、连续性、规则性和可预测性。
由于人的本质在于它的社会性，而互动是人的社会化的条件，也是一定的社会关系的外在形式。人类行为的社会性及其互动关系，客观上要求人们的行为必须协调一致，然而各种差异乃至对立却容易导致社会运行过程中的一系列矛盾和冲突。因此，为避免或减少这些现象的发生，就需要通过权威性的、人们普遍接受制度安排对人们的社会关系予以界定，使人们在一种连续、稳定和明确的社会关系中从事活动，或者说要有一定的行为规则及其相应的机制来调适人们的行为。这说明秩序离不开法律制度，一定的社会秩序要由相应的法律制度来维护。
房地产登记就是以国家法律的形式通过一定的制度安排对房地产物权的设定及各种变动依法定程序在房地产所在地的专门机关(土地管理局、房地产管理局)所设立的专门簿册上予以记载并进而对土地和地上建筑物等不动产的所有权以及设定房地产他项权利加以确认，这不仅以法律的形式通过相应的制度安排明确了房地产的合法权利人，从而使房地产的交易和管理有了合法的起点。也使房地产的交易与房地产财产的利用有了普遍遵守的、统一适用的社会规则体系，这样就使房地产的交易处于一种有规则的状态，房地产交易的当事人也因此能在房地产交易中获得稳定的、连续的、规则的和可预测性的预期。房地产交易关系的这种制度化、规则化的机制就能有效地为房地产交易建立一种交易秩序，减少房地产交易中的不确定性及相应的风险。
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【关键词】期房 贷款 风险防范
一、期房按揭贷款概念
期房按揭贷款是指商品房预购人在支付首期规定的房贷后，由贷款银行代其支付其余的房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。期房按揭贷款在期房阶段并没有发生所有权转移，在性质上又不能和让与担保等同，此阶段贷款银行获得基于预购商品房预告登记的预购商品房抵押权预告登记保证；在期房交付办理房产证并办理抵押登记后，期房按揭贷款就相当于现房按揭贷款，此阶段在法律上转变为不动产抵押行为。以上特点决定了期房按揭贷款比现房按揭贷款涉及法律关系更复杂、风险也更多。
二、期房按揭贷款风险点
（一）借款人信用风险问题
信用风险指的是借款人无法按期偿还贷款本息的风险，包括客观上个人财务状况恶化无能力归还；主观上疏忽忘记还贷、期房产生问题而拒绝还贷或恶意拖欠等情况。
（二）楼盘交付问题
期房与现房相比，会受到多种因素影响，导致未能如期交房：一是存在相关手续缺陷、工程进度慢、房屋质量问题、房屋面积和格局与原规划不同、交付房屋与广告宣传不符等；二是楼盘因开发商被而被查封。如果遇到此类不利情况，银行的债权安全性可能受到严重影响，可能出现购房者拒绝还贷、拒绝交房或无法交房导致房产证无法办理及银行无法落实抵押等问题。
（三）预购商品房抵押权预告登记效力问题
由于期房阶段不能出房产证，期房按揭贷款一般会先进行预购商品房抵押权预告登记，待期房交付并办理房产证后，再正式办理抵押。这里存在两方面风险点：第一，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。第二，自能够进行房屋登记的三个月内，当事人未办理房屋登记，银行也未按期办理预抵押登记转为正式抵押登记的，银行是否会对房屋丧失优先受偿权，而现实中，银行超期未办妥正式抵押登记现象普遍存在，各家银行对预抵押转为正式抵押的贷后管理工作也表示非常棘手。
（四）“假按揭”风险
“假按揭”是指开发商以套取资金为目的，将手中持有的房屋以虚假买房人的名义向银行申请房屋贷款的行为。近年，“假按揭”案件频发，涉案金额高达数十亿元：一是开发商利益驱使；二是部分银行为争取房贷客户降低审批门槛甚至放弃原则未对客户信用基本情况进行审核就放款。
（五）开发商丧失担保能力
项目开发时限长，开发商资金投入较大，一旦出现开发商资金挪用，债务缠身等问题，开发商可能面临倒闭，那么开发商的担保能力也将丧失，那么银行的债权安全性将受到严重影响，甚至会出现项目烂尾、楼盘查封、购房者拒绝还贷等连锁反应。
（六）自然灾害风险
现实情况中，因为期房不同于现房，无法购买财产保险，倘若发生毁损，或者遇到自然灾害造成房屋摧毁等问题，因为房屋未购买保险，那么购房者将受到严重的财产损失，银行的债权安全性也相应受到威胁。
三、期房按揭贷款风险防范
（一）加强对第一还款来源的调查
第一还款来源的调查主要内容包括偿债能力、偿债意愿、资金用途真实合规性、风险缓释能力。其中，偿债能力可以通过收入证明、婚姻状况、工作单位情况等信息直接体现；偿债意愿则可以通过以往的信用记录情况、被执行信息等信息间接体现。
（二）严格准入，选择优质开发商合作
准入时，选择具有一定的开发经验、自身或其控股股东信用良好，无欠款记录，无虚假销售记录，开发项目无纠纷记录的开发商。
（三）重点关注楼盘整体配套情况
楼盘应进行整体性评估，最好要由具有房地产估价师或资产评估师执业资格的专业人士出具意见书，也可委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估。授信调点关注产权证能否顺利办妥、楼盘整体配套社区完善度等信息。
（四）加强贷后检查
检查方式包括现场检查与非现场检查。对按揭楼盘的检查，可结合项目抵押登记办理、工程进度、履约情况等风险因素，楼盘是否按进度施工，实际用途与规划用途是否相符；楼盘地段是否较好，与周边相比项目是否有竞争力。
（五）尽快实现抵押预告登记向正式抵押登记的转化
重点管理超期未办妥正式抵押登记以及已放款未办妥预抵押登记的按揭类贷款，要求客户经理定期了解贷款抵押登记办理进度，对于超期未办妥抵押登记的房贷业务，须及时采取贷后管理措施。
（六）引入保险机制
转移银行风险是各国商品房按揭的有效经验。一是期房阶段，让购房人投贷款保险；二是期房交付并办理房产证后，让购房人投房屋抵押贷款综合保险（简称房贷险），目前在期房阶段，很少有银行要求购房人投贷款险。所以，银行需要和保险公司根据房屋不同阶段向社会提供真正配套实用的保险产品和相关服务。
（七）加强与房产部门的沟通，及时了解产权证办理情况，避免信息不对称
作为信息不对称的一方，银行所掌握的期房房产证可办理的信息相对滞后，在实际的贷后管理工作中要加强与当地房产部门的沟通合作，建立信息共享机制，及时掌握楼盘项目产权证分割办理等情况。
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关键词：物权法；银行业机构；金融风险
文章编号：1003－4625（2007）10－0064－02中图分类号：F832.2文献标识码：A
2007年10月1日起正式实施的《物权法》对各微观经济主体的经济行为将产生重大影响。对于银行业机构最为关心的担保物权，《物权法》较《担保法》有很大突破和改进，对银行业机构开展业务既有有利的影响也有不利的因素。因此，研究和用好《物权法》，对银行业机构防范风险、促进业务健康发展具有重要现实意义。
一、《物权法》对银行业机构有利的影响
（一）确立不动产统一登记制度，完善担保物权实现方式，有利于银行业机构降低交易成本和资产保全。《物权法》第10条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产实行统一登记制度”。不动产统一登记制度的确立，为当事人办理物权登记提供了极大的便利，降低抵押人和抵押权人的交易成本和法律风险，方便银行查阅、复制有关不动产的登记资料，有利于银行业机构开展资产业务。《物权法》第195条规定，进一步完善了担保物权的实现规则，为债权人提供了申请求偿的选择权和法律保障，在债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人可以实现担保物权，且双方可以约定实现物权方式。这一规定增强了银行业机构的主动性，也为银行业机构保全资产创造有利条件。
（二）扩大担保物的范围和担保种类，有利于银行业机构拓展新的业务领域。同《担保法》相比，《物权法》扩大了担保物的范围，明确增加担保物种类：一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；二是原材料、半成品、产品；三是正在建造的建筑物、船舶、航空器；四是应收账款；五是依法可以转让的基金份额。另外，《物权法》第180条规定“行政法规未禁止抵押的其他财产都可以设定抵押”，进一步扩大了担保物权的范围。担保范围和担保种类的扩大将有利于促进资金的融通，银行业机构可以根据这些新的担保种类开发更多的融资产品。
（三）预告登记制度，保障物权实现，错误登记追责制度，有利于银行业机构索赔。预告登记具有排他效力，《物权法》第20条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，上述规定对于当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议的，可保障将来实现的物权，能切实保护购房者或银行业机构的合法权益。以往因登记机构错误办理登记而造成银行业机构贷款损失的纠纷时有发生，但银行业机构向登记机构索赔却很难。《物权法》第21条规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任”，这一规定为银行业机构索赔提供了法律依据。
（四）未办理物权登记的抵押合同，不影响合同的效力。《担保法》第40条规定“不动产抵押合同自登记之日起生效”，该条规定混淆了抵押合同的生效和抵押权的生效，不利于保护债权人的利益。根据《物权法》第15条规定，不动产抵押合同未办登记的，不影响合同效力，只是抵押权不发生效力，抵押合同仍然是自合同成立时即生效。因此，如果抵押人在银行业机构发放贷款后故意不办理抵押登记，则银行业机构可依据《合同法》要求抵押人承担违约责任。
（五）人和物的担保并存的法律规则，有利于银行提高担保物权的能力。《担保法》第28条规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，物的担保优先于保证，而《物权法》第176条规定“第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，也就是说，如果保证人和物的担保都是第三人所提供的，则债权人可以选择其一实现。这一点应值得银行业机构注意，银行业机构可以通过此条规则，有效的选择抵押人或保证人实现债权，从而提高实现担保物权的能力，有利于保障银行贷款的安全和实现贷款债权。
（六）设立最高额抵、质押权，有利于银行业机构提高抵、质押贷款效率。最高额抵、质押贷款是指不必每次交易都设定抵、质押权，借款人在一定期限内可在最高抵、质押权的限额内取得贷款。《物权法》增加了“抵押人（出质人）与抵押权人（质权人）可以协议设立最高额债权”条款，简化了频繁办理借贷时的抵、质押手续，满足借款人及时获得贷款需要，节省借款人交易成本，提高银行业机构贷款工作效率。
二、《物权法》对银行业机构不利的影响
《物权法》给银行业机构开展业务带来机遇的同时，也给银行业机构带来不利影响和挑战，因此，银行业机构应高度关注这些不利因素，加强风险管理，防控各类风险。
（一）缩短了担保物权行使时间。《担保法》规定“担保权人可在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权”，而《物权法》第202条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护”。这一规定将不利于银行业机构实现担保物权，因此，银行业机构在开展业务时应注意物权行使时间变化，并在规定的主债权诉讼时效期间届满前及时行使担保物权。
（二）怠于行使质权造成的损害，质权人应承担民事责任。《物权法》第220条规定“出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任”。也就是说，出质人请求银行业机构及时实现质权，银行业机构应及时去实现，否则因怠于行使质权造成损失的，银行业机构应承担赔偿责任。上述规定对银行业机构在实现质权方面提出了更高的要求，应引起银行业机构的注意，银行业机构要严格按照有关制度执行。
（三）以将来的动产抵押，银行业机构抵押权存在落实的风险。《物权法》第181条规定“经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押”，但是，第189条又规定“依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。银行业机构在办理企业、个体工商户、农村承包经营户以现有的以及将来拥有的动产抵押的，即使办理了登记，如果抵押人将其产成品销售并交付给了其他人，且该买受人已支付合理价款，则银行业机构的抵押人不能对抗该买受人。此时，银行业机构的抵押权将落空。因此，银行业机构对此类抵押物应更加全面客观地调查分析，审慎接受。
（四）同一抵押物可设置重复抵押，对银行业机构提出更高的要求。《担保法》第35条规定 “抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，而《物权法》认为抵押物的价值是不断变动的，且按照一个时点的抵押物价值抵押是不合理的。因此，《物权法》第199条规定可以设置重复抵押。这一规定对银行业机构的担保物权管理识别能力提出较高要求，银行业机构要独立判断是否可以重复抵押，因此，银行业机构要完善担保业务的相关内控制度，切实加强并提高对抵押物价值的评估能力和管理能力。
（五）异议登记的规定将使银行业机构面临更大的风险。《物权法》第19条规定“登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。上述规定对银行业机构办理抵押贷款提出了较高要求：一是银行业机构要对抵押物的权属进行深入和全面的调查，确保抵押人对抵押物享有所有权，因为一旦抵押后抵押物的所有权发生纠纷，银行业机构将面临物权的法律风险；二是不能接受异议登记期间的不动产作抵押物，因为银行业机构接受异议登记期间的不动产作为抵押物，一旦登记更正后的权利人不追认，则抵押不发生效力。因此，银行业机构在办理抵押贷款时要对不动产的权利状态进行深入调查，如发现处于异议登记期间的，则不应接受，应要求借款人更换抵押物，或待异议登记失效后再办理。
（六）以预告登记的不动产抵押，银行业机构抵押权面临落空风险。《物权法》第20条规定的预告登记制度给银行业机构带来有利影响的同时，也给银行业机构带来不利因素。如果银行业机构接受了预告登记的不动产为抵押物，而抵押人在“预告登记后，自能够进行不动产登记之日起三个月内”未申请登记的，银行业机构的抵押权将因抵押人的物权预告登记失效而面临落空的风险。因此，银行业机构在接受预告登记的不动产为抵押物的，应当及时督促抵押人及时办理正式登记手续，避免抵押权落空。
三、几点建议
（一）认真学习《物权法》，提高从业人员的法律意识，积极应对《物权法》带来的不利影响。各银行业机构要组织相关人员认真学习《物权法》，研究其可能给银行业机构业务带来的各种影响，分析资产业务办理过程中可能遇到的新情况、新问题，做好应对准备，制定切实可行的措施加以解决，防范各类风险。
（二）修改完善内控制度和业务操作规程。《物权法》的实施会影响银行业机构资产业务流程，因此，银行业机构要根据《物权法》有关规定重新梳理现有的相关制度和规定，将《物权法》新规定科学合理地融进各项规章制度当中，进一步完善内控制度。同时，规范业务操作流程，明确各部门的工作职责，合理调整授权范围层级，按照内控制度和业务流程进行严格执行，防止出现不必要的损失。要重新设计担保合同、借款合同等文本，并对照《物权法》来切实防范法律风险。
（三）加大风险管理力度，切实防范动产抵押、质押风险。银行业机构在办理抵押、质押贷款时要结合《物权法》有关规定，做好以下几方面工作：一是认真开展贷前调查，精选客户和担保种类；二是规范办理抵、质押担保手续，切实防范可能出现的各类风险；三是加强贷款管理工作，实行动态监测、及时预警机制，防范风险。
参考文献：
关键词应收账款质押；现状分析；风险分析；控制
应收账款质押是应收账款融资方式的一种。是指企业与银行等金融机构签订合同。以应收账款作为抵押品。在合同规定的期限和信贷限额条件下，采取随用随支的方式，向银行等金融机构取得短期借款的融资方式。2007年10月1日正式实施的《物权法》第223条扩大了可用于担保的财产范围，明确规定在应收账款上可以设立质权，用于担保融资，从而将应收账款纳入质押范围，这被看作是破解我国中小企业贷款坚冰的开始。
一、我国应收账款质押融资现状分析
应收账款质押担保在许多国家尤其是欧美等发达国家的融资体系中已占据重要地位。联合国国际贸易法委员会颁布了《2001年联合国国际贸易中应收账款让与公约》。各国商业银行还专门成立了应收账款担保(保理)联盟，制定共同的规则。促进应收账款融资。例如，美国《统一商法典》(UCC)建立了高效的动产担保制度，成为美国动产担保的核心法律，包括应收账款在内的动产质押融资已经占到了中小企业融资的70％。加拿大于20世纪60-70年代仿效美国UCC第九章建立了本国的动产担保法律制度。国际经验表明。应收账款质押融资是缓解中小企业融资难问题的有效途径。
应收账款质押融资在我国的发展历程与我国相关法律的完善进程是一致的。《物权法》之前，由于抵押融资主要依赖和参照《担保法》和《合同法》等法律的相关规定。相应地，应收账款质押业务的开展也需要在此框架下讨论其可行性。长期以来，虽然商业银行等金融机构也一直在探索由不动产抵押到动产抵押融资的模式，但企业融资担保仍高度依赖于不动产。这也导致了不动产缺乏的中小企业从银行获得贷款日益困难。很明显，在原有的有关担保的法律框架下。房地产等不动产成为银行的主要间接资产，也加大了企业和银行的风险，而依据《物权法》大力发展应收账款质押融资，则可以在一定程度上缓解不动产担保贷款集中产生的影响，更重要的是为中小企业融资提供了一种新的融资方式。依据《物权法》的规定：债务人或者第三人有权处分的应收账款可以出质，以应收账款出质的。当事人应当订立书面合同，质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。特别是《物权法》借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验，确立了应收账款质权公示登记制度，这是我国物权担保法上的一大突破，为商业银行开展应收账款质押融资业务提供了法律保障。
但是。就截至目前对各商业银行开展应收账款融资业务的调查来看，应收账款质押融资业务的开展并不乐观。根据表1国内主要银行网站公布的融资产品统计资料可以看出。各银行应收账款融资业务主要还是集中在应收账款让售或保理(达到了100％)：对于应收账款质押业务。尽管《物权法》已经实行了近半年，但是各银行明确可以开展此项融资业务的只达到50％左右。而且，从目前开展此项业务的银行所规定的条件比如对融资企业信用等级的要求等来看，也还处于比较谨慎的态度。这种状况在一定程度上反映了银行对于应收账款质押风险的担忧，也体现了目前中小企业信用担保体系的不完善。
(说明：①表中资料根据各银行网站截至2008年2月14日的相关栏目融资信息整理得到，并未与相关银行信贷部门核实。表中打对表示该项融资业务在此行已经明确推出，但并不代表其实际开展的效果：错表示该项融资业务在此行截至目前尚未明确推出，但也并不表示在实际融资业务中没有开展。②表中“应收账款让售”与“保理”业务是一致的，分为有追索权保理和无追索权保理两类，打对表明该银行至少开展了其中之一的业务。这里未作进一步区分。)
二、应收账款质押融资风险分析
应收账款质押融资属于担保贷款的一种。与其他担保贷款的不同主要在于担保物的不同。应收账款质押一方面存在与其他贷款共同的风险特征；另一方面由于应收账款质押的权利质押的特殊性，使得其风险更具不确定性。
根据已往众多文献的分析，一般地。从银行等金融机构的角度可将应收账款质押融资所涉及的风险分为两类。一类属于商业风险。主要包括第三债务人履行能力的欠缺和可能行使的各种抗辩权和抵销权等。此类风险主要问题在于某种应收账款事前是否适合入质。这主要取决于银行等信贷机构自己的判断，其规避和消除也依赖于银行等信贷机构增强自身的风险管理能力以及对客户的信用评估和资金流动的监控能力。另外一类风险是法律风险，包括欺诈性风险、违约风险和判决执行风险等。对于法律风险，一方面可通过合同法中的代位权、撤销权、违约救济等债权保障制度；另一方面则要依赖于物权法中应收账款质押的公示等制度加以规制和解决(刘保玉、孙超，2007)。可以看出，无论是由应收账款质押融资行为引起的商业风险还是法律风险，一方面，融资企业如果具备足够的信用。则会从根本上杜绝风险的产生；另一方面，即使在融资企业信用不完备的情况下，信用担保体系的完善也可以从制度调整的角度来弥补和解决可能出现的风险。因此，应收账款质押登记制度的建设，是应收账款质押融资得以顺利实施的根本保障。基于此，2007年9月30日。为配合《物权法》的实施。央行公布了《应收账款质押登记办法》(以下简称《办法》)，央行征信中心建设的应收账款质押登记公示系统也于2007年10月8日正式上线运行。毫无疑问，《办法》在明确应收账款范围、统一征信登记机构以及采用形式审查提高登记效率、降低登记成本等方面，对促进应收账款质押融资业务都具有重要意义。《办法》的出台，在一定程度上解决了此前众多人士对应收账款质押融资如何设立、如何公示以及如何行使等涉及应收账款质押融资风险问题的担忧。但是，应该看到，《办法》在降低应收账款质押风险、提高效率的同时，却并不能完全杜绝风险。而且可能还会产生一些新的风险。这主要反映在两个方面：
一是形式审查导致的风险。《办法》规定质权人在办理质押登记时需要提交的资料仅是双方签订的协议，而登记内容由出质人自行填写，征信中心只审查形式要素是否完备。既不要求登记人提交质押合同。也不对双方主体的合法性、真实性进行审查，更不对权利范围的真实性、准确性进行审查。这样，由于登记机构只进行形式审查，相关登记风险全部由当事人自行承担。对质权描述的合法性、真实性、完整性，完全由质权人自行控制。登记机构不承担任何责任。对登记的变更或撤销。由质权人行使和控制，登记机构只负责对要素是否齐备进行审查，由此产生的操作风险和道德风险均由质权人自行承担。因此，金融信贷机构自身控制风险的能力要进一步提高。
二是网络安全风险。现行的应收账款质权公示登记制度是借鉴美国、加拿大等已建立应收账款担保交易登记体系国家的经验而建立的。应收账款质押登记公示系统是基于互联网的一种登记公示模式。该系统以电子互联网络为平台，将给当事人的登记和查询带来极大便利，也符合登记电子化和网络化的发展趋势。但是，登记系统在提供开放性、广泛性、便捷性等优点的同时，也为第三人的恶意登记、恶意注销、恶意异议等提供了方便，增加了质权人的风险。
所以，在《物权法》和《应收账款质押登记办法》实施及应收账款质押登记公示系统上线运行之后，应收账款质押融资的风险防范和控制仍旧不可忽视。
三、应收账款质押融资的风险控制
应收账款质押融资风险的控制应视应为解决中小企业融资的关键环节，这应该作为应收账款质押融资风险控制的总原则。为此，需要政府(征信部门)、金融机构(质权人)和中小企业(出质人)三方的共同努力。
(一)政府应进一步健全中小企业信用体系
应该认识到，我国中小企业信用体系建设仍处于较为落后的状态。为此，政府部门应该采取更加积极的措施完善对企业信用信息的管理，进一步完善企业征信和收账服务体系，为应收账款质押贷款提供全面、真实的咨询服务和专项信用调查。使应收账款质押融资的质权人能全面、真实地了解应收账款的债权人和债务人的信用状况及企业信用等级，以便决定是否进行应收账款质押贷款和控制风险。同时。为了控制应收账款等动产抵质押贷款的风险，银行监管当局还有责任尽快出台有关动产抵(质)押贷款的监管指引，以加强全社会的风险意识教育与指导，为应收账款质押融资创造良好的法律环境。
(二)银行应提高应收账款风险意识和评估控制能力
由于现行《办法》规定登记机构只进行形式审查，相关风险全部由质权人自行承担，因此，银行等信贷机构自身控制风险的能力必须要加以提高。这就要求银行等金融机构建立良好的贷款风险控制体系。加强与应收账款质押融资相关的各类风险的控制。一方面，各银行应尽快加入人民银行征信中心应收账款质押系统，统一运作，严格银行的内控制度，降低应收账款质押登记过程中可能产生的道德风险和操作风险；另一方面，在加强对债务人财务状况的分析，以综合评定债务人的相关风险的前提下，要认真审查应收账款的质量。考虑应收账款的现金折扣等因素合理确定质押率，防止企业利用大幅折扣率转嫁风险给银行。
内容摘要:我国商品房预售制度滞后且不完善,政府规制监管又缺少主动性,致使消费者权益受到侵害。建议最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,加大非法预售中开发商的责任承担,明确面积测量失误的开发商连带责任;加强政府补充规制,建立房屋预售制度的风险担保机制,建立统一登记制度;加强政府主动监管,加强对非法预售的有效监管,将预售款进行专户监管。
关键词:消费者权益 非法预售 公摊面积 监管
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。本课题组用一年多的时间,对河北省主要地区的商品房预售市场做了调查。社会调查发现,商品房预售市场中消费者权益严重受到侵害,本文对此进行了研究,并提出相关建议。
高院应出台司法解释完善相关条款以保护消费者权益
(一)加大非法预售中开发商的责任承担
根据《城市房地产管理法》第67条规定,采取行政处罚的种类只有责令停止预售活动、没收违法所得和罚款。没收违法所得,仅指在非法预售商品房过程中所获得的收入全部,是指违法行为人从事预售商品房活动获得的利益,而罚款的数额仅限定为已收取的预付款1%以下。并且行政处罚机关只能在法定幅度内决定罚款数额,不能有任何超越。课题组认为,最高院应尽快出台司法解释完善相关条款,提高罚款的数额百分比,或增加更加严厉的惩罚措施,遏制开发商诱发道德风险。
(二)明确面积测量失误的开发商连带责任
最高院虽出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其第14条规定了建筑面积误差的处理原则,但业主是否有权选择测量单位,测量失误的责任是否开发商承担连带,面积测量报告是否应当附图等具体问题,该解释都没有说清。课题组认为,开发商之所以在此设定陷阱,关键因素是开发商不承担连带责任,可以推卸责任一走了之。如果最高院出台司法解释增加开发商的连带责任,将会有效遏制开发商设定欺诈陷阱。
加强政府规制补充以保护消费者权益
(一)建立统一登记制度,使相关信息真实可靠
我国部分省市已规定统一登记,即房产由建设部门的房地产主管部门负责登记,地产由国土主管部门负责登记。分别登记不利于公示和查询,而不动产登记发挥其强大公示功能的途径就在于给第三人提供权威的登记信息。就目前状态而言,第三人因多头登记而难以判断信息的真实可靠性,使个别不诚信房地产商有可乘之机。依据《物权法》第246条又规定:法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。在《物权法》中完善不动产登记制度,建立不动产的统一登记制度,应当是我国未来不动产登记制度的发展方向。
(二)借鉴多边投资担保机构公约,建立房屋预售制度的风险担保机制
鉴于商品房预售单边风险承担的危害,课题组赞同易宪容的观点,如果允许预售制度的存在,就必须建立救助机制,其核心在于建立风险担保基金。课题组认为,借鉴《多边投资担保机构公约》(MIGA),建立房屋预售制度的风险担保机制刻不容缓。MIGA机制不同于任何国家官办担保机制的突出特点,在于它对吸收外资的每一个发展中国家会员国,同时赋以“双重身份”:一方面,它是外资所在的东道国,同时又是MIGA的股东,从而部分地承担了外资风险承保人的责任。借此,可由政府或者政府委托相关部门成立中介咨询企业监督指导,建立房屋预售制度的风险担保基金。借鉴MIGA中的“双重身份”:参加房屋预售制度的房地产开发商,按营业额缴付一定的保险额。一旦出现风险,开发商既是被该机构追偿的人,又是该机构的股东,需承担部分风险承保人的责任。
加强政府监管的主动性以保护消费者权益
加强对非法预售的有效监管,减少社会净福利损失和消费者损失。由于我国相关法律还不完善,使得法律监督还不能完全有效,因此,更应当强调行政主管部门工作的主动性,加强动态跟踪、完善惩处机制。
借鉴香港经验和美国法,将预售款进行专户监管。为了控制开发商挪用资金引发建设风险,应该借鉴香港经验,将预售款进行专户监管。其核心理念是,预售款的主要目的在于确保其购买物业的顺利建设,以及其后产权的顺利转移,预售款的使用必须符合项目建设的需要。另外,根据美国法律,开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金,但这部分订金并不直接交给开发商,而是由第三方来保管,第三方包括具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司等,都值得借鉴。
参考文献:
1.刘成林,叶永祥.房屋买卖争议处理法律依据与案例指导[M].中国法制出版社,2009
2.王静.房屋买卖纠纷案例答疑[M].中国法制出版社,2008
【关键词】 抵押房地产 转移登记 信息化
抵押房地产的转让，是指基于抵押人的意思表示而将抵押物的所有权让与第三人的行为，包括以买卖、互换、赠与、清偿、以物抵债、出资入股等让渡抵押物所有权的行为。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
一、抵押房地产转让的作用和意义
通过抵押房地产流转实现物尽其用，充分发挥抵押房地产的利用效能，以实现社会利益最大化。这有两层含义：首先，通过抵押房地产流转可以充分满足各方主体的需求。对买房人而言，能够通过抵押物转移登记实现住房需求的满足；对卖房人而言，能够将还有抵押在身的房屋转让出去。其次，有利于保持房地产市场上供给和需求在特定时期内的相对平衡，对于房地产市场的发展和繁荣具有重大的意义。
二、设定抵押权的不动产转移登记存在的主要风险
1、抵押房地产转移登记流程
抵押房地产转移登记主要包括申请、业务受理、审核、登记于登记簿、发证等五个环节，具体流程如图1所示。
2、抵押房地产转移登记存在的主要风险
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”一方面，这一规定并未禁止抵押人转让已办理登记的抵押物，只是对抵押物的转让做出了一定的限制；另一方面，该规定要求抵押人转让抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。但在抵押房地产转移登记过程中，容易出现抵押人未告知抵押权人或故意不告知抵押权人，或抵押人未告知受让人或向受让人隐瞒转让物已经抵押的情况，从而产生抵押房地产转移登记风险。
抵押人提供资料不全、不实影响转移登记效力，从而产生转移登记风险。在转移登记过程中，抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为以下情形：抵押物存在权利争议；提供虚假证明，如虚假的抵押权人的身份证明或抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件或他项权利证书；隐瞒实情，未通知抵押权人或未告知买受人。
房地产登记机关对提交的资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。如审查不严对不实资料予以登记的，将导致该登记无效，甚至要追究登记机关相应责任。
具体来说，抵押房地产转移登记存在的风险主要是房产证的真实性及是否存在查封、异议登记等限制；抵押信息的真实性；其他登记要件的真实性。
三、规避抵押房地产转移登记风险的解决办法
1、规范作业要求，加强收件管理
抵押房地产的转移登记必须符合《房屋登记办法》有关抵押房地产的转移登记的各项规定，抵押房地产的转移登记必须向房屋登记机关提交下列文件：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；抵押权人的身份证明；抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件；他项权利证书；其他必要材料。证明房屋所有权发生转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者是其他证明房屋所有权发生转移的材料。
登记机关应查验：申请材料是否齐全、完整；房地产权属证书或登记证明是否真实、有效；有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料是否在规定的有效期限内且属依职权出具等。
2、进行业务流程重组，促进各房管登记业务信息的集成，推进信息化建设
登记资料不真实，尤其是房屋产权证书或他项权利证不真实会导致登记无效的结果。传统的方法是通过查阅纸质档案核实，以确定是否能办理转移登记。这种方法存在周期长、准确度低、效率低等缺点。随着抵押房地产转让在经济生活中的作用越来越重要，传统的作业模式已远远不能满足需要，为此必须进行信息集成和共享，将分散在不同业务部门的信息如产权人信息、房屋状况信息、限制信息和抵押信息等进行集成。在信息集成共享的基础上进行业务流程重构，利用计算机大容量存储和快速计算能力，发挥计算机智能功能，提高办件的准确性，可有效地避免工作人员的主观性和随意性，大大提升办件质量和工作效率。通过业务流程重构，增加计算机的预审功能，一方面，可大大增强办件的准确性和提高办件的工作效率，另一方面，又可以发挥人的主观能动性，有利于抵押房地产转移登记工作的开展。传统房屋登记方法、房产登记信息化方法对抵押房地产转移登记要件真实性的审查对比如表1所示。
3、具体实例
在受理环节，房屋登记人员通过查阅房屋电子登记簿，对房屋所有权证书等登记要件进行比照核对，具体如图2所示。
在审查环节，系统自动对房屋产权证书和他项权证的真实性进行预审，并弹出提示，如图3所示。
在审查环节，如果房屋产他项证书真实，系统自动进行预审，并弹出提示，如图4、图5所示。
通过登记流程的预审，能有效降低抵押房地产转移登记工作的风险。
物权保险是指被保险人支付给保险人一定数量的保费，保险人承诺当投保标的物，即房地产的物权出现纠纷或瑕疵并导致被保险人发生损失时，由保险人赔偿其经济损失。由于物权保险的标的是房地产产权，所以在大多数情况下，我们都可以把物权保险理解成房屋产权契约保险。
物权保险的最初形式是1868年在美国的宾西法尼亚州出现的“房地产物权摘要和律师意见书”。发展到今天，物权保证经历过多种形式，包括：房地产物权摘要和律师意见书，物权担保，物权保险等。全球最大的物权保险业公司是“第一美国物权保险公司”。它成立至今已有一百多年的历史。每年年收入超过20亿美元，并在业内保持着最长的业绩成长记录。
因此，对美国物权保险发展进行系统的研究，特别是分析和比较其经营的环境、构成要素、特殊性和成因等，对尚未起步的我国物权保险业具有重要的理论和现实意义。
一、美国物权保险的构成要素、特殊性及成因
（一）构成要素
1.物权保险的保险人包括商业性的物权保险公司、物权保险人、与律师有关联的物权保险组织。其中最主要的形式是物权保险公司。
2.物权保险的被保险人
一般说来，凡是对于房地产的物权拥有保险利益的法人或自然人都可成为被保险人。物权保险主要发生在房地产的物权发生变更的过程中，比如在房地产的购买过程中，或者是房地产抵押贷款过程中。
3.物权保险的保险责任
物权交易者为了保证房地产的物权没有纠纷或瑕疵，会为被交易的房地产的物权进行保险。这里所说的纠纷、瑕疵是指抵押、留置权、费用、未了诉讼、未付税金、遗嘱、附加用途限制、地役权等，这后两项仅与地产有关。保险人只根据所有权转让的连锁纪录来保险。保险人将不去察看购买的房屋或土地。简单地说，保险公司只是担保房地产转让记录形式上的准确性。
4.物权保险的除外责任
任何在登记之外的转让或债务（如抵押），保险公司均不承担责任。标准的美国物权保险合同通常不包括如下不能从公共记录检索出的风险，如，有关建筑、规划、土地使用和环境保护的法律，政府的规章，行使一般政府职能的后果，以及土地征收；出贷方违反州立公司法规或禁止高利贷的法律；建筑施工方对被兴建或修缮改造的建筑物的法定优先抵押权；提供购买贷款的出贷人；未登记的占有人的权利与未登记的地役权；边界纠纷等本应当由实地勘察或测绘即可发现的事由；保险合同生效后产生的权利制约；由投保人导致的或投保人所遭受的损失，投保人对此知情但是却没有反映在公开记录中。
最近由两家美国保险机构推出的标准国际物权保险合同对以上事项也不负赔偿责任外，同时还包括如下除外责任：土地所在地政府收回土地，除非在保险生效日已经得知该情形；取水权与其它和自然资源有关的权利请求；由居于财产所在地以外的第三国的人提出的权利请求或由保险人所在国之外的法院或裁判机构解释、执行保险合同而导致的损失；战争、叛乱、暴动、内战、传染病、政府限制、国有化、不可抗力和其它类似原因造成的损失。
由上述可见，美国物权保险合同本身不能被直接移植到我国。美国保险机构的有些除外风险可能恰恰是我国投资者最希望获得保护的风险。因此在我国适用的保险合同应当反映中国的实际情况，在我国的不动产法律体系和土地登记制度的框架内，应妥善地处理购买方、承租人、出贷人和其他投资者的利益期待。
（二）特殊性
美国物权保险与其它保险产品有以上形式上的共同点，但是由于美国物权保险产生于房地产交易与融资贷款的独特背景之中，它在本质上又有区别于其它险种的特殊性。主要表现在：
1.在承保方面
物权保险人在收到一份投保申请书以后，首先查阅一切公开的登记记录，调阅与宗地有关的各项合同、文书和法律文件，由此决定宗地权属和宗地所担负的债务。然后保险人便召集宗地的出让方和受让方，一同商议起草文件或提讼，以消灭存留在宗地上的债务、击败其他人声称享有的对宗地的所有权。
2.在保费构成上
物权保险人拨出90％的保费用于调查和准备这些工作，这一切都发生在宗地交易完成之前，也就是受让方接受土地所有权之前、承租方或贷款机构对宗地享有占有使用权、担保债权之前。至于剩余的风险，保险人将剔除那些超过可接受范围的风险，其它则纳入保险合同的保赔范围内。
3.在保险性质上
最显著的性质差异在于物权保险机制主要涉及为消除风险的机制而非注目于风险承担。物权保险人的职责远远超出一般的保险人尽量售出更多保险合同的任务。
4.在理赔方面
理赔合同生效前的风险。物权保险合同与其它财产险、汽车险和人寿险不同，它对保险合同生效后才开始发生的风险不负责理赔。它的保险对象仅限于在保险合同生效后提起的物权或债权请求权，并且这一请求权还必须是基于合同生效之前已经存在的事实提出的。保险人的调查工作和风险除斥工作预防了已知风险在将来被提起的可能性，这不仅保护了保险受益人的投资，还为保险人控制经营风险提供了保障。
可见，美国物权保险业务在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估方式运作的担保业务。严格地说，按照传统保险的含义，美国物权保险本质上不算是一种保险业务。
（三）成因
美国物权保险上述运作模式的形成，主要在于：
1.复杂的法律法规
来源于英国封建时期地产法的美国财产法，与现代资本主义的一些财产原则相结合，其中的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，形成比较复杂的法律规定。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续。
2.发达的房地产市场与频繁产权交易
发达的房地产市场是美国物权保险的重要基础之一，而且与欧洲国家相比，美国的房地产换手率较高，交易频繁，这使得购买者会产生许多担心：购买的房地产可能转让过多次，故其他人有可能对该房地产有所有权之争，该房地产也可能被抵押出去或被其他人作为债务的留置物，该房地产还有可能卖给别人地役权，或者因为政府的管理使得该房地产的使用受很大的限制，这些因素都是房地产购买人的障碍。为了消除这些障碍，物权保险业务就应运而生。
3.严格的房地产登记制度
美国多数州所采用的房地产登记制度属于契据登记制度。该制度的特点在于登记机关对于其所应登记的房地产物权变动没有实质的审查权限，即进行形式审查主义；登记没有公信力，当登记事项在实体法上不成立或无效时，可以对抗善意的第三人；登记簿的编例是以地产权利人为标准按登记先后顺序编排的，而不是以房地产为标准。在严格的登记制度下，每一块地、每一处房产都应当形成一条连续的产权链。如果产权链中有断头，就要由地方法院判决断头时的产权归属，使其恢复为一条连续的产权链。
二、我国物权保险运作方式的选择
根据以上研究，结合我国实际，我国宜按照传统保证保险业务模式运作物权保险业务。采取这一运作思路主要是考虑到：
（一）美国物权保险运作模式的特殊成因
美国物权保险公司在很大程度上是按一个产权调查、咨询、评估公司的角色在运作物权保险业务。
它选择这样一种特殊的运作模式的外部因素是美国复杂的法律法规、频繁的产权交易、严格的契据登记制度使它不得不将主要精力用于查阅一切公开的登记记录；将保费的90％用于调查；采取消除风险而非注目于风险承担的机制；理赔合同生效前的风险。
其内因是采取这种模式可以实现其母子公司的收益最大化。美国第一公司的主业是从事房地产经纪、咨询评估、消费者信誉和房产信息调查等业务，因此可以说，物权保险业务是其母公司的副产品，其所谓的用于调查的保费收入的90％正是其母公司利润的重要来源。
以上两方面因素使其形成了有别于传统保险业务的运作模式。
（二）我国具体的国情、法律制度、市场环境、登记制度
1.我国完全不同的法律制度
美国与我国的法律制度分属于两个完全不同的法系。我国是大陆法系国家，美国法律规定的所有权、抵押权、典质权和留置权等相互交错，比较复杂，而我国的相对简单。
2.两国产权登记制度的巨大差异
我国房产产权属登记简单，登记手续简便，这与美国有很大不同。在美国，地产购置的登记程序比较复杂，产权的取得往往需要经过许多法律手续，我国有关权属证书、手续易于核对。
3.我国房产产权风险危险程度低
产品定位在房产产权以后，危险程度、技术难度大大降低。与美国的私有土地制度不同，我国的土地所有权是国家的。产品定位在房产产权以后，涉及宗地产权的复杂的法律关系和纠纷等造成的风险就可以避免了。
4.我国产权变更率低，产权关系相对明了
我国房地产二级市场刚刚起步，主要是一级市场活跃。一级市场产权关系简单，而且受经济水平、户籍制度、传统习惯以及二级市场不发达等因素的影响。我国居民的房产主要是自用或作为资产的存放形式，房地产的投资融资功能还没有发挥。因此产权变更比率低，产权关系相对明了。我们此时切入的难度系数不大。
（三）可以更好地利用自身的经验和优势
我们开办保证类业务的经验、借鉴别人成果的后发优势、与房地产产权登记机关等政府机构的良好关系和熟悉国情市场而形成的地缘优势等为此项业务的开展创造了条件。
我在局党组的正确领导下，在各个股室大力配合和不动产登记中心全体同仁的协同努力下，全面落实从严治党主体责任，认真履行一岗双责，持之以恒深入推进作风建设，切实推进登记中心各项工作落实。根据2019年述责述廉工作部署要求，现结合本人一年工作实际，就履行工作职责和个人廉洁自律等方面情况向组织报告如下：
一、党建工作
1、突出政治导向，抓实学习教育，着力抓好登记业务的规范化管理。我县不动产登记工作基础薄弱，人员不够、工作量大、信息化较差、历史遗留问题突出，给不动产登记规范化管理带来较大挑战。我们立足现实，不等不靠，通过建章立制、加强协作、强化学习、精简流程、严检质量等针对性强的管理措施，逐步实现了防风险、强能力、提效率，确保了我县不动产登记高质高效。一年来，我县共颁发各类证书证明28625本，其中《不动产权证书》16462本，《不动产登记证明》12163本。查封登记356件，解封登记46件，注销登记1850件。发布登记公告1187件，推送登记办结信息3720次。提供不动产查询3286件。收取登记费394.88万元。协税护税10.25亿元，协助社会和企业融资贷款36.09亿元。为保护权利人利益，服务地方经济发展做出了积极贡献。
2、全力落实省委巡视交办工作。年初，我中心受理巡视组交办的群众反映办证难事项5件，均为10余年前的楼盘，即县畜牧食品站旧城改造项目、基督教27户住户违建项目、县三力公司WJ4旧城改造项目、信合尚都大楼商住房项目、锦尚铭城商住楼项目。根据承办事项情况复杂、时间较长、维稳压力大等情况，我中心会同法规股制定了周密的工作方案，多措并举，通过部门协调、制订一事一清单、与住户和开发企业面谈等方式，在巡视组规定时间息访1件，答复4件，接访372人次，办理结果获巡视组通过并肯定。
3、聚焦群众办事的“堵点”和“痛点”，深入解决不动产登记遗留问题。牵头协调八个部门，就我县不动产登记历史遗留问题形成《关于积极稳妥解决不动产登记中涉及历史遗留问题的意见》，报县政府常务会审议通过，城区21处问题楼盘1.1万户购房群众办证难问题有了解决出路，为进一步落实落地，积极配合住建等部门商议，报政府办形成《关于分解21个“问题”楼盘产权办理工作任务的通知》，目前已经办结2个楼盘，另4个楼盘2500余户已开始申报办理。
4、深化“放管服”改革，优化营商环境工作。为贯彻落实《优化营商环境条例》（国令第722号），构建“便捷高效、便民利民”的不动产登记工作体系，结合我县实际，在政府办领导下，牵头与司法、税务、房管会商并起草形成《安岳县不动产登记“一个窗口受理、部门并行办理”工作实施方案》。2019年底实现了不动产登记、交易、税务一窗受理、并行办理，实现了“受理找一窗、资料交一份、全程见一面”和五个工作日办结的工作目标。
5、优化政务服务，加强银证合作，推进延伸服务，切实便民利企。按照上级要求，参照兄弟市县的工作经验，在局党组行政的大力支持下，2019年10月中旬，我县以农商行为试点，抵押登记实现了“一站式服务”，在银行即可即时办结，实现不见面审批，“零跑路”，目前邮储银行也已筹备完备，预计6月初即可运行。中行、建行、工行正在准备，力争11月运行。
6、积极开展“送服务、帮企业、送温暖、解难题”活动，对园区企业推行定制服务，根据实际情况定制《办事指南》，落实专人服务，推行上门服务，建立服务回访和监督机制。为进一步方便企业，下一步拟推行园区受理办理机制，企业逐步实现出门即办，推行“互联网+”，逐步实现网上受理办理，降低成本，高效便捷，以切实提高社会公众的满意度和获得感。
7、全力做好涉访涉诉等工作。通过建立信访诉讼综合应对机制，完善工作制度，落实岗位责任，涉诉涉访全部依法办结。登记中心全年收到和处理信访39件，涉诉3件，行政复议1件。信访件全部办理完毕，杨德珍、天宝纸厂和蓝太阳公司土地权属争议行政诉讼均已结案，全部胜诉。康家桥水库25亩果园权利归属行政复议案市政府行政复议完毕。已通过协调息访。二、党风廉政建设在平时的工作中，我严格遵守党的政治纪律和政治规矩，严格执行党的政治纪律、组织纪律、廉洁纪律、群众纪律、工作纪律、生活纪律，坚持民主集中制，对出现的疑难件解决办法制定了《集体会审制度》，通过召开业务会审会集体讨论决定。
认真落实中央八项规定和实施细则精神以及省、市、县实施细则和《党政机关厉行节约反对浪费条例》。公务用车统一由办公室调度，无公车私用现象。现办公用房使用面积符合相关规定。公务接待严格按照规定的标准和要求由局办公室统一安排，没有人情消费、职务消费等违规接待的情况。全年没有因公因私出过国（境）。
发挥表率作用，践行《中国共产党廉洁自律准则》，坚决杜绝参与任何可能影响公正执行公务的旅游、娱乐、健身、宴请等活动，没有违反规定收送礼品、礼金、有价证券、支付凭证和会员卡等情况。严格执行个人有关事项报告制度，定期、如实向组织报告个人有关事项。对亲属及身边工作人员的教育管理常抓不懈，从未利用职权或影响力谋取利益。妻子从事医务工作，儿子高三，女儿读幼儿园，没有在我职责范围内从业、经商，不存在参与经营名贵特产类特殊资源等谋取私利的情况。
三、意识形态责任制
1、执行党的政治建设情况。作为一名党员干部，我积极参与全党全县开展的“不忘初心，牢记使命”主题教育，坚决贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和党的十九大、四中全会精神，以及中央和省委、市委、县委重大决策部署。工作中我严格执行党的政治纪律，坚持中国共产党的领导，坚定地与党中央保持高度一致,始终忠诚于党、忠诚于国家、忠诚于人民。讲政治、守规矩,坚定地在思想上、政治上、行动上与以习近平同志为总书记的党中央保持高度一致。
2、履行廉政建设政治责任情况。一是在廉洁自律上做好表率，自觉以党性原则和道德规范衡量。用平常心看待职位，用责任心看待和运用职权，做到立党为公、执政为民，切实履行不动产登记中心党风廉政建设第一责任人责任。在日常的工作和生活中，我严格按照党风廉政建设责任制、《廉政准则》和十九大从严治党的各项要求来约束自己的一言一行，全面落实《党风廉政建设责任书》要求，以高标准要求自己，凡是要求别人做到的，自己率先做到，要求别人不能做的，自己首先不去做。顾全大局，严于律己。自觉接受群众监督，起好模范带头作用。二是认真抓好党风廉政建设工作，加强登记中心廉政风险防控机制建设，抓早抓小，防微杜渐。制定了《不动产登记中心党风廉政建设制度》《集体会审制度》《问责办法》等十个制度，对廉政风险点制定了可操作的风险防控措施。做好不动产登记中心每个岗位每个人员的风险点排查，时刻提醒、监督、抽查。防止工作人员利用制度制定不严谨、制度执行不严等从中牟取私利。坚决履行反腐监督责任，要求中心干部职工积极参加局组织的警示教育活动，从中吸取教训，做到自重、自省、自警，警醒全体人员不敢腐，不能腐，不想腐。
四、安全生产
1、开展专项行动，切实抓好岗位风险防控
持续深化“改进作风、服务群众”，开展“亮利剑、出重拳、斩病根”等专项行动。一方面，死盯不动产登记风险岗位和关键环节，认真排查廉政风险点，排查风险点13项。并针对岗位风险，落实对应防控措施13条；另一方面，在专项行动中，要求全体党员干部带头遵守中央八项规定，坚决杜绝“吃拿卡要”、“不作为、慢作为、乱作为”等损害群众利益的不正之风和腐败现象发生；
2、强化制度建设，规范权力运行
坚持以深化“改进作风、服务群众”活动为契机，建立健全中心管理和党风廉政建设各项制度，主要是一次性告知制度、责任追究制度等制度。不断优化工作办事流程，落实各项不动产登记办事服务指南，进一步规范权力运行，做到用制度管人管事，树立良好窗口形象。
五、存在的问题和今后努力的方向
1、存在的问题
一年来，在局党组关心关怀下，在同志们共同努力下，我在工作中虽然取得了一些成绩，但是与组织的要求和群众的期盼，还存在一定的差距和不足，主要表现在：一是在理论的学习和认知方面有差距，具体表现在想得多、做得少，每天忙于处理具体业务工作，对不动产登记工作中出现的新情况、新问题研究和准确把握不够，忽视系统学习提高政治理论水平，导致自我提升缓慢，判断和认识事物的高度和深度不够，视野不宽。二是缺乏开拓创新意识。工作上求稳怕乱的想法还不同程度的存在，按部就班的时候多，思路不宽，缺乏创新精神，在思维方式上，有时习惯于凭经验考虑问题，立足实际、大胆探索的方式方法比较少。三是在服务群众方面有差距，有服务群众的热情，但“立竿见影”广泛见效的措施和方法仍有欠缺，具体表现在接待群众咨询、办件时，主要从政策方面做解释，过多强调客观原因和历史因素，没有换位思考群众疾苦、群众难处，为群众想办法、解难题的实际效果与群众要求有差距。
2、今后努力方向
⑴、加强理论武装。一是把加强学习作为头等大事，不断总结工作的经验和不足，进一步提高业务水平，更好地服务群众。深入学习领会党章和习近平总书记系列重要讲话精神，学以致用，不断用科学的理论武装头脑，树立正确的三，提高自身的政治理论素养；加强法律和专业知识的学习，认真学习《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》等法律法规，并将学习内容与实际工作相结合，指导好实际工作。
⑵、增強宗旨意识。不动产登记中心作为局的服务窗口单位，搞好服务是应有之义。我将按照习总书记提出的“多干群众急需的事,多干群众受益的事,多干打基础的事,多干长远起作用的事”的要求进行扎实推进，精益求精。进一步改进工作作风，勇于担当，大胆创新，简化办事程序，提高办事效率。一是心里装着群众,把群众需要作为第一选择。二是密切联系群众,真正沉下去,摸实情,出实招,为办事群众解决实际困难;三是全力服务群众,群众利益无小事。想群众之所想、急群众之所急、帮群众之所需,真正把群众的事当成自已的事。
⑶、强化遵规守纪。严格执行党的各项纪律,守住各条防线,管住行为、守住清白。一是筑牢思想防线,切实增强纪律观念,自觉遵守国家法律法规;二是强化行为规范,将纪律要求贯彻到自已的一言一行中,自重、自省、自警、自励,坚决做到自觉抵制歪风邪气。是认真履行岗位职责和党风廉政建设责任制，自觉遵守党风廉政建设和领导干部廉洁从政的规定。
