房地产开发步骤第1篇

要使开发项目获得较好的投资经济效益，在进行开发项目经济效益评价以前，要认真做好以下几个方面的工作。

1. 认真做好净地产，场调查：和需求预测工作，了解今后一定时期内房地产的有效需求

我们搞房地产开发，首先要了解今后一定时期，市场对各类房地产的有效需求。只有在有购买能力的需求的情况下，才能使开发的房地产能够销售、转让、出租出去，才能使开发企业获得投资经济效益。如果市场已经供大于求，则在开发后不是销售、转让、出租不出去，将它空置，就是要降价处理，都会给开发企业带来经济损失。

2. 认真选择好房地产投资的类型

在房地产开发以前，除了预测房地产市场的有效需求外，还要选择好房地产的类型。因为不同类型的房地产投资，在盈利水平和开发经营风险方面存在很大的差异。目前房地产投资的类型，主要有以下几种。

2.1土地投资：

土地投资的目的是土地增值，而其增值往往又是由土地开发后使用价值预期或实际的改变造成的。例如，市郊耕地变为城市土地，市区旧房拆迁后土地变为商业用地等，都会使土地增值。不过土地投资也会遇到风险，当土地不能按预期用途或.按时开发时，不但不会增值，而且要承担土地投资利息和城镇土地使用税的损失。因此，要进行土地投资，必须针对土地的预期用地，选择好时机。一般来说，如能对土地改变的用途进行及时开发，大都能获得较大的土地增值收益。

2.2商业用房

商业用房的价格高于其他用房。它的价格除了取决于房屋所处地理区位外，还要看所在城市居民购买力和流动人口数量等因素。一般来说，当城市国民生产总值增长较快、城市常住和流动人口增加时，商业营业齊会相应增加，商业用房的价格也会随着其需求量的增加而上升。但当商业用房增长速度超过商业营业额的增长速度，或在经济不景气时，就会引起商业用房的空置，给开发企业或投资者带来损失。因为商业用房本文由收集整理的变现能力不如一般住房， 因而投资开发商业用房所遇到的风险要大于投资开发一般住房， 特别是一些高档商业大厦。

2.3办公楼

随着社会主义市场经济的发展，新组建的企业单位越来越多。不少企业单位如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等，都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金，与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关，有利的地理区位，方便的交通条件呼通信条件等，都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼，必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时，必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量，如办公楼的增长超过有效需求量的增长，也会引起空置，给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样，它的变现能力较差，我们不能只看到办公楼投资高收益的一面，而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准，还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应，在中小城市，其标准不能过高。

2.4居住用房

居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低，能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低，但其售价和租金要由政府规定，投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去，其投资开发风险也小，特别在房产市场不景气时，保障性住房的投资开发应作为首选的对象。

其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋，其售价和租金均按商品价格计算，不享受政府各种优惠政策，如地基都要批租，加上它的建筑、装饰标准较高，因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市，对商品住房的需求量会不断增加，在这种景气房产市场中，投资开发商品住房能获得较高的投资回报，但必须有良好的居住环境，方便的交通、通信条件，完善的配套设施和物业管理，在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施；否则，也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大，特别是在房产市场不景气时。

开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外，还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发，主要取决于工商企业有无仓储的需要，有无方便的交通条件，及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发，主要取决于能否招商引资使其落户，并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发，主要取决于

转贴于

能否使旅馆保持较高的客房率，能否使旅游设施保持较高的利用率。前者，要看今后一定时期旅游等流动人口进入本市的人数和在本市停留的时间；后者，要看本市居民和旅游等流动人口对娱乐设施消费支出的财力。特别是一些高级宾馆和大型娱乐设施其投资额很大，如果不能保持一定的客房率和利用率，投资开发的风险很大。

3. 选择好开发项目的基地

开发企业在进行房地产开发时，不论是土地开发，还是房屋开发，都要选择好基地。因为房地产具有位置固定性的特点，必须把它的基础扎根在土地上。在选择开发基地时，一方面要符合城市规划的要求；另一方面要考虑投资开发不同类型房地产的地理区位和环境等的客观要求。一般来说，选择区位、环境较好的开发基地，在开发后的房地产价格和租金较高，但它的批租地价也高。因此，必须权衡利弊得失，优选能使开发项目获得较好经济效益的基地。

根据房地产市场的有效需求，选择好投资开发的房地产类型和开发基地后，就可根据开发项目的要求，列出各种各样投资开发方案。当然，在提出各种投资开发方案时，都要考虑城市规划要求和购房者的需求，最大限度地提高项目投资经济效益。

房地产开发步骤第2篇

一、我国房地产企业资产规模估算步骤

估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是：

1　根据2004－2008年的数据，采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。

2　利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例；然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例，得到2009年各级或各类房地产企业数量。

3　利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速，推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。

4　将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。

二、我国房地产企业资产规模估算

1　我国房地产开发企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产开发企业总数

根据2004－2008年房地产开发企业总数，利用趋势移动平均法，令移动长度为2，计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式，如式(1)所示：

将表1的数值代入式(1)，可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。

(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量

2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi，如表2所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量，如表3所示。

(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值

首先，计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi，如表4所示。

其次，计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变，用这个平均资产值与Q相乘，得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。

最后，假设Pi不变，用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘，推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值，如表6所示。

(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值

将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值，如表7所示。

2　我国物业管理企业总资产值估算

(1)估算2009年我国物业管理企业总数

根据2004－2008年物业管理企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表8所示。

估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理，根据表8的数值，可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。

(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量

2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi，如表9所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量，如表10所示。

(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值

2004年各资质等级物业管理企业平均资产值，如表11所示。

在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。

由相关研究报告查得2004－2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8％。假设M不变，用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8％)进行推算，得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值，如表12所示。

(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值

将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值，如表13所示。

3　我国房地产中介服务企业总资产值估算

(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数

根据2004－2008年房地产中介服务企业总数，计算各年企业总数的移动平均值，如表14所示。

估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理，根据表14的数值，可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。

(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量

2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi，如表15所示。

假设Xi不变，用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi，则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量，如表16所示。

(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值

2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。

销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。

由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004－2008年销售建筑面积年均增速是33.3％。假设N不变，用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3％)进行推算，得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值，如表18所示。

(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值

将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘，得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值，如表19所示。

三、我国房地产企业资产规模估算

房地产开发步骤第3篇

    1、签订认购书。签订认购书前，售楼人员必须将房屋有关情况告知购房者，如楼书、预售许可证、何时交房等。购房者根据自身的实际情况决定是否与开发商签订认购书。签订认购书时，购房者要向开发商支付一定数额的订金。此程序非必经步骤。

    2、签订预售或出售合同。如果是现房买卖，则由购房者和开发商签订出售合同。如果是预售商品房，则签订预售合同，目前本市采用的是2000版预售合同示范文本。

    3、办理合同登记备案手续。一般来说，预售合同或出售合同自签订之日起30日内向房地产交易中心办理登记备案手续。未经登记备案的合同尽管有效，但不得对抗第三人。

房地产开发步骤第4篇

地区房产局：

根据国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求，为促进我县房地产市场健康发展，整顿和规范市场秩序，优化我县房地产市场环境。我局按照省、地安排，联系实际，精心组织，大力开展了整顿和规范房地产市场秩序工作，并取得了阶段性成果。现将工作情况汇报如下：

一、开展整顿和规范工作的基本做法

（一）加强领导，建立健全组织机构。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立工作领导小组，抽派人员具体办公，并根据整顿和规范要求，出台了《自治县建设局〈关于房地产市场秩序整顿和规范实施意见〉的通知》，进一步明确了工作目标、重点和步骤。

（二）积极组织，精心安排，稳步推进。按照《实施意见》，我们确定以“七个重点、五个步骤”为内容，开展检查，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验备案制、违规中介行为、违法广告行为；“五个步骤”即宣传发动、自查自纠、专项督查、整改处理、总结验收。其次，针对当前房地产市场的具体情况，我们出台了相关政策，出台了《关于印发〈自治县房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻落实建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的通知》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》等文件，进一步规范房地产开发企业行为。

（三）联系实际，突出重点。我县除按照国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的要求对存在的七个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短、不手收。对无证销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。

（四）查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求抓了管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。

二、整顿和规范过程中查处情况

（一）房屋拆迁方面：由于我县尚未有拆迁资质单位，都是采取自行组织拆迁的方式，开展拆迁工作。房开企业能够及时办理拆迁许可证，按拆迁规范进行；拆迁资金没有发生拖欠、挤占、挪用现象，做到专款专用，保障了拆迁当事人的合法权益；

（二）房地产交易方面：各房开企业都能按规定办理预售（销售）许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为；能够使用规范化示范合同文本。

（三）房地产开发违法违规方面：经查发现未经许可擅自开工项目1个，已整改、补办手续；无证从事房地产开发经营1个,处罚5000元罚款，并责令停工。

（四）商品房面积计算方面：多计算面积116.9m2，已整改并退款。

（五）商品房竣工验收备案方面：未经综合验收就交付使用的项目1个，通过整改已合格；未提供《两书》的开发企业2家，已按要求进行了整改。

（六）房地产广告管理：都能兑现广告承诺内容，没有发生虚假和不实的广告行为。

（七）房地产中介服务：目前我县还没有中介服务机构。但房开企业的销售人员，已按规定要求参加培训，取得上岗证书。

三、存在问题

（一）物业管理工作滞后，需进一步加强房开项目的物业覆盖面。

（二）商品房合同签订上不规范，没有严格执行“一价清”和明码标价制度。

（三）外地评估机构不按实评估，造成契税流失。

四、下步工作打算

（一）继续加强商品房预售管理，继续执行国家、省有关商品房预售管理规定和我县颁布的《关于实行商品房预售资金监管通知》，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。

（二）继续执行商品房销售“一价清”制度和明码标价制度。

（三）继续加强房地产中介机构及评估机构的管理，严格条件，规范行为。加强评估价格管理，规范契税征管工作。

房地产开发步骤第5篇

一、指导思想、基本原则、总体目标及重点领域

（一）指导思想。

深入贯彻落实科学发展观，在党中央、国务院领导下，树立全国一盘棋思想，一方有难、八方支援，精心谋划、统一部署，统筹人力、物力、财力，努力把这场灾害造成的损失减少到最低程度，确保经济平稳运行，确保社会和谐稳定，为实现全年经济社会又好又快发展创造条件。

（二）基本原则。

1.规划先行，统筹安排。灾后重建工作要在全面掌握核实灾害损失情况的基础上，科学制订灾后重建规划方案。明确重建目标，落实分解责任，提出工作措施，加强协调配合，确保重建任务按期完成。

2.分清缓急，突出重点。要以修复重要基础设施、恢复农业生产、保障群众基本生产生活条件为重点，处理好灾后恢复重建与解决历史欠账及正常建设的关系，合理安排，分步实施，抓紧开展灾后重建。

3.自救为主，政府支持。有关企业要集中力量开展恢复重建工作，所需资金坚持通过自救投入、银行贷款、保险赔付、社会捐助等多渠道筹集。政府要调动社会各方面力量给予积极支持。

4.地方为主，中央补助。地方各级人民政府是本地区灾后重建的责任主体，要加强组织领导，统筹自身财力，调整年度安排，加大对灾后恢复重建的投入力度。中央给予政策支持和资金补助，优先支持修复受损严重的基础设施，优先支持保障群众生产生活条件的事项，优先支持灾情严重和财政困难的地区。

（三）总体目标。

全力以赴，尽快修复重要基础设施，实现电网、交通、通信、公用及社会事业设施正常运行；尽快修复农林水利设施，恢复农业林业生产；尽快修复灾害损坏的民房、城乡供水设施等，保障群众的基本生活需要。

（四）重点领域。

1.基础设施方面。

（1）电网、公路、铁路、民航、城镇供水和污水处理、通信、教育、广播电视、卫生设施等重要基础设施。

（2）因灾损毁倒塌民房的修建。

（3）灾后重建的其他重要设施。

2.恢复农业生产方面。

（1）农业、林业生产设施。主要包括蔬菜大棚和育苗场、畜禽水产养殖场舍、果树茶树场和良种苗木繁育场、森林防火设施、林业基层机构水电路通信设施等。

（2）水利、气象设施。主要包括乡村供水、灌溉排涝和气象台站等设施。

（3）支持恢复农业生产的其他措施。

二、主要任务

（一）电网设施。

1.重建任务及实施步骤。

2月底前恢复220千伏及以下电网运行，3月底前基本恢复500千伏主网架运行，4月份全部恢复。国家电网公司，3月底前全面恢复正常运行。其中，2月底前恢复湖北、河南、四川、重庆、安徽、福建6省市电网正常运行；3月20日前恢复跨区电网正常运行；3月底前恢复湖南、江西、浙江3省电网正常运行。中国南方电网有限责任公司，3月底前全面恢复正常运行。其中，3月5日前，广东、广西、云南恢复电网正常运行，贵州恢复220千伏和110千伏电网运行并基本满足用电需要；3月底前，力争恢复贵州500千伏骨干网架及西电东送主通道正常运行。受灾严重的地方电网，3月底前恢复正常供电。

2.责任主体。

国家电网公司和中国南方电网有限责任公司是各自电网灾后重建的责任主体，集中调配公司系统及有关方面人力、物力、技术资源，加强与有关各方沟通协调，确保重建进度和质量。省级人民政府是地方电网灾后重建的责任主体，有关地方电力公司负责具体实施。

3.中央支持政策。

对国家电网公司、中国南方电网有限责任公司，在国有资本经营预算支出中按重建投资适当比例注入资本金。对重灾区农网改造国债转贷资金，2008年应付的利息实行豁免。对灾情较重的地方自建自管小电网，在中央基建投资中调剂给予补助。

（二）交通设施。

1.公路。

（1）重建任务及实施步骤。“春运”期间，通过加大公路日常养护力度及时开展修复工作，重点完善公路交通安全设施；上半年，全面实施公路养护大中修工程，修复灾毁较轻的路段，重点是清理公路塌方、路基缺口及挡土墙修复、受损路面罩面；年底前，实施公路路网改造工程，力争受灾影响较重路段的技术状况基本恢复正常。

（2）责任主体。地方各级人民政府和交通主管部门、公路管理机构是本地区公路灾后重建的责任主体。交通部负责指导协调、监督检查。

（3）中央支持政策。从车购税中调剂给予补助。

2.铁路。

（1）重建任务及实施步骤。2月底前恢复和更换铁路损毁的接触网、电力贯通线、供水管线等生产设备设施；6月底前完成改造受损房屋建筑等生产设施；12月底前为2000个车站配备4000台发电机组。2009年底前在电气化区段储备内燃机车500台。

（2）责任主体。铁道部全面负责铁路灾后重建工作，有关铁路局负责具体实施。

（3）中央支持政策。从铁路建设基金和铁路运输企业收入中调剂安排。

3.民航。

（1）重建任务及实施步骤。4月底前，完成所有受损基础设施恢复重建，重点保证直接涉及飞行安全的受损严重机场飞行区等各类设施，修复和更换保障飞机地面运行的受损车辆设备，修复受损水、电、房屋等设施。下半年完成配备新增设备。

（2）责任主体。机场所在地人民政府及机场、航空公司、油料公司、空中管制机构等是责任主体。民航总局负责组织指导，民航地区管理局负责本地区的组织协调和监督检查。

（3）中央支持政策。从民航建设基金中调剂给予补助。

（三）农林水利气象。

1.农业。

（1）农牧渔业设施恢复与重建任务。种植业：重点恢复重建蔬菜育苗场、果茶良种苗木繁殖场以及蔬菜大棚；继续实施油料作物良种补贴，抓紧恢复油料生产；对灾后生产急需的种子、种苗、种畜给予补贴。畜牧业：重点恢复重建种畜禽场、各类养殖场以及畜禽遗传资源保护场。渔业：恢复重建因灾损毁的生产用房、水产原良种繁育场、温室大棚和网箱等渔业生产设施。农产品批发市场：恢复重建农产品批发市场大棚、水电等设施。

（2）实施步骤。种植业：上半年生产设施全部恢复，下半年生产能力恢复到灾前水平。畜牧业：上半年恢复基础设施，8月底前全面恢复商品畜禽生产能力，12月前全面恢复种猪种禽生产能力。渔业：9月底前修复受损设施。农产品批发市场：3月底前完成各受损设施修复。

（3）责任主体。地方各级人民政府是责任主体，负责本行政区域农业灾情的核定、灾后重建规划的制订和组织实施等工作。农业部负责指导各地组织实施。

2.林业。

（1）恢复与重建任务。通过恢复重建受损基础设施，确保今年春季森林防火不出现大的问题，确保今年造林绿化种苗需求，恢复林业基层单位职工群众的正常生产生活秩序。通过补植补造，尽快恢复森林资源。主要包括：修复灾毁大棚、育苗和良种培育设施，以及采穗圃、种子园等良种基地；修复或重建火险预测预报系统、林火瞭望监测系统、扑火保障系统、防火隔离系统等森林防火基础设施；恢复重建基层林业机构基础设施和林业生态定位观测站等。

（2）实施步骤。5月底前修复或重建火险预测预报系统、林火瞭望监测系统、扑火保障系统、防火隔离系统等森林防火基础设施，6月底前完成基层重点林业机构基础设施恢复重建，9月底前完成森林防火道路修复，用1年时间基本恢复林木良种基地和苗圃的基础设施条件。

（3）责任主体。地方各级人民政府是责任主体。国家林业局负责指导各地组织实施。

3.水利。

（1）重建任务。乡村供水设施以恢复重建受损严重的水源工程及供水管道等设施为主；灌溉排涝设施重点要处理好受灾地区重点灌区的渠首、泵站、渡槽等出现的险情，恢复重建影响春灌用水的重点建筑物和渠道工程；水文设施重点是受灾严重地区和流域机构直属重要水文测站的站房及设备设施等；农村水电重点是受损的线路、杆塔等设施。

（2）实施步骤。春灌前完成灌溉排涝设施的恢复重建，5月底前完成乡村供水设施恢复重建，6月底前完成农村水电设施恢复重建，2008年汛前修复水文设施和其他水利设施。

（3）责任主体。按照隶属关系，地方各级人民政府和水利部相关流域机构是责任主体。水利部负责组织协调、监督检查。

4.气象。

（1）重建任务及实施步骤。5月底前全面修复受损的气象观测仪器以及配套设施，确保气象观测、预报、服务恢复正常。一是修复气象台站，主要是恢复供水、道路、供电线路设备和房屋等。二是修复气象观测网，恢复重建自动气象站，增加用于融冰的风传感器，更换常规地面气象观测设备，修复天气雷达观测系统等。

（2）责任主体。由中国气象局负责组织实施。

5.中央支持政策。

（1）对农业林业灾后重建和恢复生产补贴，由中央财政安排资金给予补助。

（2）对水利灾后重建在中央基建水利投资中调剂给予补助。

（3）气象灾后恢复重建所需经费由中央财政在现有渠道给予安排。

（四）城镇供水和污水处理设施。

1.重建任务及实施步骤。

修建受损供水管网、污水管网、水厂泵站设施、水箱水池，更换水表、阀门等，修复污水处理设备。2月底前，通过抢修和临时供水相结合，所有城镇停水区恢复供水，水厂恢复灾前供水能力，水质符合标准。优先安排受灾严重的中心城镇主管网和人口集中区域水厂、管网及其他设施的恢复建设。力争3月底前全面实现正常供水和污水处理设施稳定运行。

2.责任主体。

省（区、市）人民政府负总责，各城镇人民政府是第一责任人，城镇人民政府和供排水企业为实施主体。建设部负责组织指导并提供技术支持。

3.中央支持政策。

从中央基建投资中调剂给予补助。

（五）因灾损毁倒塌民房。

1.重建任务及实施步骤。

按照“政府引导、农民自愿，因地制宜、分类实施、经济实用”的原则，完成灾区毁损房屋的修复重建。2月底前摸清底数、核定灾情；3月底前制订方案、组织实施；6月底前完成重建和竣工验收工作。

2.责任主体。

因灾毁损房屋重建工作的责任主体是县级人民政府，实行政府行政首长负责制。各有关县级人民政府要成立灾区民房重建领导工作机构，民政部门统一组织，财政、建设、国土、水利、林业、工商、税务等有关部门参加，协调落实规划、选址、材料、税费等方面的优惠政策和措施。

3.中央支持政策。

在现行的因灾倒房家庭每户重建两间基本住房、每间补助1500元、每户补助3000元的基础上，对湖南、贵州、湖北、江西、安徽、广西、四川等7个重灾省区低保户、五保户、困难户给予重点保障，每户标准由3000元提高到5000元，并对灾损民房按每间200元标准给予补助。由中央财政安排资金给予补助。

（六）通信设施。

1.重建任务及实施步骤。

修复各类供电设施、外线设施，机房及应急车辆更新维修，恢复基础网络通信能力。5月底前完成受损设施恢复重建，通信恢复正常状态。

2.责任主体。

各通信运营企业是责任主体。信息产业部负责组织和指导。

3.中央支持政策。

对相关电信企业，在国有资本经营预算支出中按重建投资适当比例注入资本金。

（七）其他基础设施。

1.教育。

（1）重建任务及实施步骤。恢复重建农村中小学损毁校舍。上半年完成。

（2）责任主体。地方各级人民政府和教育主管部门、受灾学校是责任主体。

2.广播电视。

（1）重建任务及实施步骤。修复受损无线发射台站、有线网络和一批接收设施设备等。6月底前全面修复。

（2）责任主体。地方各级人民政府和广电部门是责任主体，各电视台、广播电台、发射台、有线电视网络中心等具体实施。

3.卫生。

（1）重建任务及实施步骤。恢复重建县乡两级医疗卫生机构的倒塌及损坏业务用房，更新部分设备。8月底前完成。

（2）责任主体。地方各级人民政府和卫生主管部门、受灾医疗卫生机构是责任主体。

4.环保。

（1）重建任务及实施步骤。修复受损水质、空气自动监测站，环境监察执法设备，在线监控仪器设备等。4月底前完成。

（2）责任主体。环保总局和各级地方人民政府是相关建设任务的责任主体。

5.地震。

（1）重建任务及实施步骤。修复地震监测台站受损设施、设备。6月底前完成。

（2）责任主体。省级地震局是责任主体。中国地震局负责指导、监督检查。

6.中央支持政策。

对教育、广播电视、卫生、环保、地震等恢复重建，中央财政在现有渠道给予补助和安排。

（八）工业生产。

企业要立足生产自救，保险公司要及时定损、理赔，金融机构要积极帮助解决资金困难。受灾严重、损失巨大的个别企业个案处理。

三、工作要求

（一）加强领导，明确责任。灾后恢复重建是一项重要任务，要条块结合，各司其职，分工合作，形成合力。地方各级人民政府是灾后重建的责任主体，要切实加强对灾后恢复重建工作的领导。各行业主管部门要按照各自职责，加强对灾后恢复重建工作的指导和监督检查，同时做好中央所属单位的恢复重建工作。各相关企业、机关事业单位要主动承担社会责任，集中力量按期完成任务。各级财政、发展改革、金融、保险等部门要做好资金和政策支持工作。

（二）完善规划，突出重点。各受灾地区和有关部门要在全面掌握和核实有关灾情的基础上，制订和完善恢复重建规划。按照重建规划指导方案明确的重点领域，结合本地和本部门的实际情况，进一步突出灾后恢复重建的重点任务和实施步骤。

（三）多方筹资，尽快拨付。要坚持通过自救投入、银行贷款、保险赔付、中央支持、社会捐助等多渠道筹集恢复重建所需资金。对灾后重建所需贷款，各级银行业金融机构要提高效率，加快审批。各保险公司要提高查勘定损速度，加快赔付结案进度，使受灾企业、受灾群众尽快拿到保险赔款。各级财政在资金安排上要突出重点，根据灾情和地区财力，重点支持重灾地区、重点领域和最困难群体。各级财政对已确定的救灾救济和恢复重建款项要及时下达。

（四）保障物资，确保供应。灾区各级人民政府要组织好恢复重建所需物资设备，铁路、交通部门要对救灾物资调运给予保障，生产、经营、使用单位要确保救灾物资的质量。各有关方面要积极向灾区提供技术支持与援助。

房地产开发步骤第6篇

当前，国内的房地产业很多都是采用的BSC。BSC也就是平衡计分卡，能够有效地平衡企业的整体战略、企业业绩等关联因素。然而，也有很多专家表示，BSC还是存在着一定的不足，其更加偏向于股东这一方，而极少肯定企业普通员工以及企业合作方的付出。这将会直接导致企业在实际的发展阶段侧重于对财报数字的考核，忽略了数字背后影响企业长远发展的重要问题，如此出现一些战略上的短视行为也就不足为奇了。

不过，行业景气的时候，快速的销售和资金回笼能够支撑起企业的快速发展壮大。发展的高速度推迟了问题的爆发，也掩盖了BSC为代表的绩效战略深层的不足。但是，自2010年至今受限购令下系列产业政策影响，房地产业的行业环境发生巨大变化。

行业大势调整已成定局，短期内恐难回复到以往高歌猛进的市场态势。在行业大势出现剧烈变化的今天，企业绩效战略带来的问题表现越发明显了。频频爆发的“建材质量门”“员工欠薪门”事件正是例证，且出现问题的不乏业内的一线大牌企业，而这些企业恰好是以BSC绩效战略管理而闻名业界的。其实早在1998年，Claude Lewy和Lex du Meel就注意到，70%的计分卡实施失败。所以，综上所述，无论从企业现实生存或者长远发展的角度来看，对传统的绩效管理战略进行变革完善迫在眉睫。

二、绩效棱柱模型简介

绩效棱柱模型的三个侧面分别代表企业战略、企业的业务流程以及企业的组织能力。基于模型结构，绩效棱柱模型主要包括五方面的内容：

利益相关者满意――认识到企业的利益相关者是谁，利益相关者的愿望是什么，利益相关者有什么样的需求。

利益相关者的贡献――企业自身希望利益相关者为企业做出哪些贡献。

战略――企业制定什么样的战略，才能够确保不仅能够达到企业利益相关者的需求，还能够达到自身企业发展的需求。

流程――企业战略在实施的过程当中，作为企业管理工作者而言，需要制定什么样的流程来执行。

能力――企业在执行相关流程的时候，需要做好哪方面的准备工作，企业自身需要具备哪些方面的能力。

需要注意的是，模型的五个方面之间有着紧密的联系，因为这种前后紧密联系，保障并匹配好这五个方面的质量，才能够确保战略目标的顺利实现。

三、基于绩效棱柱模型的房地产企业利益相关者满意的企业战略

对于房地产企业来说，其利益相关者为企业做出了很多的贡献。当然，作为利益相关者，在需求方面必然也存在着较大的区别。企业要满足利益相关者的需求，需要注意以下几个方面的内容：

（一）股东满意的企业战略

股东在企业当中的地位是众所周知的，其在一个企业当中是权重最大的，要想令股东满意，不只是为股东提供红利，更要注意企业价值的扩张。可以这样说，扩张才是让股东满意最为关键的一个战略。通常情况下，扩张包括两方面的内容，分别是对外扩张和内在扩张，具体对内对外扩张的策略有很多，选取哪种方式必须要进行科学化的评估。

（二）客户满意的企业战略

客户满意战略是将客户的满意作为工作的要点，真切了解客户的具体需求。通常情况下，主要包括以下几个方面的内容：对企业产品的满意、对价值的满意以及对企业服务的满意。对此，房地产企业的客户满意战略应包含以下几个方面的内容：对自身的产品进行清晰明确的定位，清楚地认识到自己的目标群体是哪些，对市场进行充分的评估，对产品价格的合理确定，以及销售方式的真诚化。

（三）员工满意的企业战略

员工满意战略指的就是在经营的策略方面需要对员工给予充分的关心与鼓励。对于房地产企业来说，建议实施的员工满意战略主要包括以下几点：首先，应该积极地组织员工进行培训，促进员工综合素质水平的不断提高；其次，应该尽可能为员工建立一个良好的工作环境，鼓励员工积极为公司服务；第三则应该结合企业的实际情况，制定科学合理的薪酬制度。对于一个企业来说，唯有让员工满意了，才可以为客户提供更好的服务。

（四）供应商满意的企业战略

要给予供应商的合理应收账款充分及时的保证，确保其整体利润得到相应的保证，促进企业与供应商之间的共同发展，两者共同壮大。

（五）债权人满意的企业战略

当前，我国房地产企业的债权人是银行。无论是房地产企业的贷款，还是买房人按揭贷款都要依赖于银行，可以这样说，房地产企业有70%的资金都来自银行系统，这也在一定程度上增加了银行的信贷风险。对此，企业可以采用的债权人满意战略主要包括以下几点：要保证企业自身有着良好的信誉，确保自己有着稳定的现金流；保持合适的资产负债率，尽可能地控制银行的信贷风险。

（六）政府满意的企业战略

众所周知，房地产开发项目的实施需要政府多个部门的共同审核，要保障与政府之间的良好合作关系，需要注意以下几个方面的内容：首先，作为房地产企业，应该积极纳税；保障房地产工程项目的整体质量；积极为当地人民提供可靠的工作机会，带动当地经济的发展。

四、房地产企业利益相关者满意的战略指标体系及体系的测量

需要注意的是，一个高质量的、有效的战略指标体系最为重要的一个特征，就是能够为企业行为提供正确的指引，这是开展良好绩效测量的初始工作。对于房地产企业的战略指标而言，相关性、全面性与可执行性这三方面特性，缺一不可。

对于房地产企业的管理来说，积极采取有效的措施进行绩效的测量是非常重要的。通常情况下，绩效管理分为以下几个步骤：第一个步骤为设计，第二个步骤是计划与创建，第三个步骤是实施与运作，第四个步骤则是更新。简单说来，设计的主要内容就是结合各个方面的因素进行尺度标准的合理确定。而计划与创建，就是对测量的整个系统与测量的目标进行确定，此外，此步骤还需要进行数据的搜集与整理，同时对信息进行处理，尽量使得信息能够图表化。实施与运作，顾名思义就是要保证其正常稳定地运作。而更新的主要内容，就是了解战略实施的动态，其主要目的就是为了确保战略实施的有效性。

五、结语

房地产开发步骤第7篇

我们通过“利润=销售收入-成本费用”这一简单的财务公式可看出成本管理的重要性。因为随着这一行业的不断发展，及这几年国家对房地产行业不断的进行宏观调控，提高售价已不被消费者所接受。各地产商只有通过内部挖潜，采取科学、系统的方法进行成本内部控制，通过精细化成本管理，使之企业利益最大化。 “省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，谁就在竞争中占据优势！

本文从房地产企业成本内部管理的几大步骤及有效利用成本管理软件以实现几大步骤的严密无缝对接，从而做好全成本内部控制；企业的财务部门在成本内部管理中所起到的作用，这几方面来作阐述。

1. 房地产企业所成本内部管理的几大步骤是制定目标管理成本、跟踪执行动态成本、最后进行业绩评估，并将此过程与结果中的得与失在企业成本库中进行沉淀，以为下一个项目的成本管理汲取经验。

1.1制定目标成本

目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。

目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。

在目标成本的具体制定中，常因项目为了赶进度达到预售节点，未等设计完成应开始匆忙招标、施工，造成在项目前期无法对目标成本进和准确测算。企业应该认识到“欲速则不达” ，不能因为进度就牺牲了成本。应严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，通过制定统一的流程与标准，保证目标成本的准确性。

在制订目标成本时，企业应综合公司开发项目的特点，提炼出一套能兼容所有项目的全成本树，作为目标成本制订的基线，使目标成本的准确度不因项目差异而不同并作为招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管理的指导。

1.2在过程中作好动态成本的跟踪执行与控制。

对目标成本执行过程的跟踪——动态成本，这一步骤在成本管理是最重要的一步。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，以实现对成本的控制。

我们强调“在项目执行过程中”能对项目的全成本进行实时测算，只有这样才能控制成本、辅助营销决策。如果只是在项目结束时得到相关成本数据，实际上只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制却没有任何帮助。

在执行过程中可以“一个中心，三条主线”来实现动态成本的跟踪。

动态成本=合同性成本+非合同性成本+待发生成本。合同性成本是动态成本中变动性最大的部分，其“高变动性”决定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府报批报建费用”等，则相对容易控制。正是因为工程合同的不确定性，导致了成本控制的复杂性，反映在实际业务中，就表现为“变更黑洞”、“款项超付”等成本失控现象频频出现。所以，我们在成本管理中必须“以合同为中心”。

三条主线：“动态成本”、“实际发生成本”、“实付成本”。“动态成本”反映任意时段项目的综合成本及结构分布：“实际发生成本”指的是项目当前已审定的工程量，与“动态成本”对比可反映出项目整体进度：“实付成本”指的是实际已支付的款项，与“实际发生成本”对比反映出款项的支付进度，包括应付、实付的情况。这三条主线可以很好的反映项目成本执行的全貌。

1.3业绩评估

在完成前面的步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平；将执行过程“实际完成的经济技术指标”与“责任成本体系”中的“评价指标”做比较，我们就可以很好的对部门/岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到“优奖劣罚”拿数据说话。

通过评估，我们可以找出差距，分析原因，制定改进措施。

2. 在成本管理中，企业选择一套适合于自己经营模式的成本系统管理软件可有效有实现上述步骤的顺利开展及对项目的监控。

为了能实时得到动态成本相关数据，实现成本核算、成本控制的目标，企业借助信息化手段提高企业成本管理水平。成本管理系统其实是一个能够实时反映出项目成本的信息平台，它可以辅助我们建立成本结构体系、规范操作流程、实时记录跟踪核心业务进展，实现业务、财务、资金管理的有机结合。整个系统的核心是围绕合同管理进行的，包括了估算成本、目标成本、合同台帐、合同变更、合同结算、付款管理、资金计划、动态成本等功能。各部门可通过系统共享成本控制中一系列数据，大量的基础工作能够依靠成本管理来简化，减少重复工作，大大提高工作效率并且对项目进行监控。系统通过即时反应目标成本和动态成本的差异，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。

企业通过成本管理系统建立起自己的成本数据库，可对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将之与项目“目标成本数据”、“动态成本数据”一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的“成本数据库”。通过“成本数据库”的建立，所有项目的关键成本数据都沉淀下来，并对未来业务的开展发挥重要的指导作用。

企业在选择成本管理软件前要对自己企业的成本管理模式有所规划，目前国内的房企成本管理模式可供参考的有龙湖的合约规划模式，万科、中海等目标成本管理法。大概的框架相差不大，都是确定目标成本，进行动态成本检测，责任成本考核等步骤。企业可根据自己的发展战略及管理方式选择一套行之有效的成本管理系统。

3. 房地产企业的财务部门在成本内部管理各环节中的作用

3.1参与项目前期招标工作及合同签订工作。

成本管理是以合约为主线的……..

3.2把握和控制好资金支付节奏。

3.3参与对工程结算的审计。

工程结算要以我方掌握的设计变更和现场签证为准，施工单位提供的设计变更和现场签证，一般只能作为参考。

3.4正确进行项目的成本核算，合理进行竣工项目的成本结转。以全面正确地反映所开发产品的成本全貌，也为项目的务清算打好基础。

3.4.1对项目部形成的竣工动态成本，形成项目决算成本

房地产开发步骤第8篇

家庭理财就是要把有限的金融资产分成以下九个部分并在相应的规划上留足金额，逐步实现家庭梦想。

收入的钱放对地方――做好税务规划。在我国，税负较重，并且针对高收入群体的税目较多，如何合理有效地避税，实现收入最大化，需要规划。节税重于投资，对于个体工商户及企业经营者，都应该通过规划来节税，小至所得税、营业税及考虑到长远的赠予和遗产税，每个人的一生都跟税收离不开关系。做好税务筹划以合理地避税，实现当期收入最大化。

节余的钱放对地方――做好储蓄率设置。储蓄是理财的基础，要做到有财可理，必须要有一定的储蓄积累。每个家庭、个人都应养成良好的储蓄习惯，不储蓄就谈不上理财，收入的20%～40%应作为储蓄。简单来说应该有收入四分的概念，将当期收入在个人储蓄、保费支出、投资性资产、生活消费支出四个方面做好配置。

风险管理的钱放对地方――做好保险规划。保险就相当于是家里的备用印钞机，当家庭主要收入提供者发生人身风险不能为家庭提供足够的持续收入来源时，保险理赔资金能够为家庭理财目标提供财务保障。保险规划的简便方法就是“双十法则”，用收入的10%购买到年收入10倍左右的保额。可以用生命价值法或遗属需要法测算家庭需要的保险金额。依所需要的保额去选择购买合适的保险品种，保费预算应控制在收入的10%以内，才不会负担过重；保额必须达到家庭年收入的10倍才能享受到比较充分的保障，在遇到困难时让家庭有足够的经济调整期。

增值的钱放对地方――选择好投资工具并做好投资性资产配置。投资是为了让资产快速增值以实现未来目标的一个重要手段。长期投资、价值投资、定期定额投资是必须坚定不移执行的理念。除了满足未来目标以外，从理财角度来讲，应该是不断地积累资产，让钱生钱，追求理财的最终目标――财务自由，做好资产配置，使理财收入达到工作收入或是生活支出以实现财务自由。

子女教育的钱放对地方――做好教育规划。在家庭教育、购房、退休三大希望工程中，教育是许多家庭摆在第一位的理财目标。望子成龙、望女成凤是每个父母的期待，无论是新婚尚未生育子女的家庭，还是已经生育的家庭，任何时候规划都不嫌晚，尤其是高等教育金和出国留学准备金都应该提前规划。如果自小孩出生后开始每月存200元，选择6%收益率的产品18年以后可以积累77470元，大学期间每年近2万元的学费便准备充足。

养老的钱放对地方――做好退休规划。确保有足够的退休金以安享晚年，选择年金类保险理财产品是不错的选择。

幸福生活的钱放对地方――做好购房规划。买房租房，在资金不充裕时，购房不宜过早，应该及早规划，延迟购房时机，让资产有足够的时间增长，甚至在资金买得起房的情况下，也应该测算购房后的自有资产与投资性资产的持有比率，购房后自有资产比率过高，投资性资产比率会不足，资产增长趋缓，不能够发挥出资产快速增值的效益，可以通过租购试算，规划出最合适的购房时机。

紧急备用的钱放对地方――备足应急基金。通过有计划的理财及资产配置后，每个家庭都应该备有三到六个月固定支出的现金存放于活期存款或货币基金中，用于应付紧急医疗或是其他紧急支出。

支出的钱放对地方――做好消费支出预算。没有理财计划的收支平衡式是：收入-支出=储蓄，有理财计划的收支平衡式是：收入-储蓄-保险-投资-教育金-退休金-购房资金-应急基金=支出，把钱放对地方之后剩余有限，所以通过记账来编制家庭预算是每个家庭必须培养的习惯，正确分辨“需要”和“想要”。购买需要的，抑制想要的。生活当中真正的需要其实不多,而是想要的太多。为了达成理财大业――财务自由，还是年轻时控制一下自己的“想要”，满足自己及家人未来的需要吧!

要实现以上九个目标必须顺利完成以下九个步骤。

第一个步骤是将理财目标数据化，将要达成的理财目标变成一个个具体的财务数据。不管是购屋、创业、子女教育或退休规划，都必须以几年以后要准备多少钱来设定目标，如5年以后购买现值100万元的住宅，10年以后准备20万元子女教育金，20年以后准备200万元的退休金等。所谓心想事成从财务的角度讲就是将抽象的梦想蓝图变成一个个具体的财务数据。

第二个步骤是摸清家底，衡量自己的财务状况。养成记账的习惯是积极理财的重要步骤，一方面能让你找到开源节流的方向，另一方面可以清楚有多少净资产与储蓄可以用于积极投资。目前有多少金融性资产与不动产，有多少长短期负债，以市价衡量的资产扣除负债后的净值剩余多少，每月收入与支出的现金流量如何，学会定期编制家庭资产负债表与现金流量表是一个很好的方法。

第三个步骤是认清自己的投资性格和风险承受能力来试算较有可能达成的投资报酬率。在各种收益率与风险的投资性资产上做好比例配置。积极理财的努力重点应放在提高收入增加储蓄额上，要积极理财就不能把钱全部放在银行存款上面，更不能把所有的闲钱都拿去买股票，进行高风险投资。投资的过程会影响到投资的成果，心理无法忍受净值剧烈波动的投资人，风险性高的股票或基金不要超过30%，可忍受净值上下起伏波动的投资人可把三年内不用的钱放在基金上。

第四个步骤是综合前三个步骤调整试算出应有的储蓄额目标。如20年后退休想要有200万元的退休金，目前有10万元可供投资，月收入6000元，依投资个性可达成的投资报酬率是10%。10万元本金以10%复利累积20年以后的本利和是67万元，还有133万元要靠储蓄来累积，以年金终值换算每月要储蓄1931元，储蓄率须达32%。若此时发现原目标设想的太高，储蓄率要达50%以上才能达成时，有必要回过头来调整目标，在梦想与现实中取得平衡。

第五个步骤是搜集投资信息了解投资工具特性，选择投资标的与市场进出时机。存款、债券、股票、黄金、不动产等投资工具风险各异，安全性、收益性、流动性各不相同。只有认识清楚各种投资工具特性才能根据自己的投资风格规划出较有机会达成预定报酬率的投资组合。

第六个步骤是计算支出预算。如前例的支出预算是每月4069元。最好的方式是在发薪时就将储蓄目标额以定期定额投资长期很有机会达到预定报酬率的国内外基金，这部分是为未来理财准备的，剩下的钱都可以用来满足目前的消费需求。

第七个步骤是依据国内外经济环境变化，定期检视投资组合并做必要的调整，此举对整笔投资而言更为重要。积极理财就必须投入一些时间与精力，来提高你的投资报酬率。个股换股波段操作或基金适时转换都不是很容易的事，最好能把投资当做一个学习的过程，在尝试中不断提高自己投资判断的准确度。

第八个步骤是在积极理财的过程中设置一个家庭财务安全网，也就是适当的保险规划。因此将一部份储蓄用来缴保费投保失业险及寿险，保障家人财务安全可让你在积极理财的过程中无后顾之忧。

房地产开发步骤第9篇

关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资

房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。

一、经济分析的内涵剖析

第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。

第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。

二、房地产项目的投资估算

第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。

总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。

第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。

通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：

比价价格=■①

在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。