笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。
（一）投资性房地产的概念
通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。
（二）投资性房地产的会计核算
新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。
相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。
（三）投资性房地产的计量模式
新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。
通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。
二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响
新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：
（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系
新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。
（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系
新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。
（三）公允价值模式会影响企业的业绩
传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。
通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。
三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响
通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：
（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益
投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。
（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远
近日央行的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》明确指出，要严格限制信贷流向投资投机性购房。
这一表述显然与以往“严格限制信贷资金违规流入房地产领域”类表述有了较大的差异。其背后潜台词则是我们熟知的、典型的“既要......又要”句式：既要限制投资投机性购房，又要支持合理的自住性需求。
按照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定调，这一句式绝对正确。尽管笔者并不认为强调房子的居住属性就是对其金融属性的根本否定，但上述定调毕竟指明了中国房地产理性发展的基本定式，即引导房地产市场需求向注重消费属性的方向发展。
那么，问题来了。怎样算自住性购房需求，怎样又算投资、投机性购房呢？
顾名思义，自住性购房是指购买房屋是用来自住的购房行为，体现了房屋的消费属性。与之相对应的，投资投机性购房则指购买房屋意在获取未来的房地产资产增值或价差收益为目的的购房行为，体现了房屋的金融属性。从经济学意义上，房地产投资与投机在出发点、资金占用时间长短、操作手法等方面具有微妙的差异。房地产投资意在通过出租获取L期稳定的租金回报以实现资产的保值和升值，一般不受短期的利益冲突而迅速改变；而房地产投机着眼于通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快，属于短期的资本狩猎行为。但二者的本质相同，即都是依靠房地产价格的浮动和土地的增值获得预期收益，在实践操作中二者的界限并不明显，存在互相转换性。
显然，无论是自住性购房还是投资、投机性购房，在概念界定上并不存在太大的困难，但在在实际操作中，尤其是在信贷领域，所有概念上的差异性都被抽象为一个简单的行为：买与卖的行为。
所谓知易行难。单纯在购房这一环节、这一时间节点看，我们要分辨购房者的行为属于自住性购房还是投资投机性购房，其实并不容易。对于银行而言，要据此在信贷上做出不予准入的决定则更加困难。
尽管我们可以简单地把三套及以上的购房认定为投资投机性购房，――这一点似乎并无疑义，而且已在诸多城市的限购限贷政策中已经得到了体现，即三套以上的购房行为根本就不能获得银行贷款，自然也就不存在限制信贷流入的问题了；但在二套房购房买为认定上则显然会存在分歧，而且也并未被列为限购限贷对象。
毫无疑问，在二套房购房行为中，客观上有不少属于投资投机性购房行为。对于这类购房行为，现行的房贷政策，无论是统一的还是因城施策的政策，除了在贷款首付款比例、贷款利率等方面有差异化安排外，对购买二套房是否属投资投机性购房并无清晰界定。
我们凭什么认定某人购的二套房不是用于自住而是用于投资或者投机？事实上，无人能够也无权认定某人的购房行为是属于自住还是投资或者投机。即使自住性购房也有初次置业与改善型购房，以及在现行体制下存在的、为满足子女入学的“学区房”。如果我们连居民改善性购房、学区房需求都加以遏制，显然与社会主义发展的原则导向即满足人民群众不断丰富的物质文化需求之目标相背离的。
问题的关键在于，无论是自住性购房抑或投资与投机性购房，都只能是对事后行为的认定，而且具有相当的时间跨度性，而购房行为则是一个时点上的行为。显然，在购房及按揭贷款发生时这一切都是一个未知，是一个无解的问题。
从政策执行角度看，限制信贷流入投资投机性购房之政策的执行主体显然非银行机构莫属。但在缺乏相关行为界定标准的情况下，把这样一个棘手的难题交给银行来把关则显然勉为其难。
如果在贷款审批环节，银行因不能有效识别投资投机性购房行为，而将信贷资金“放进”投资投机性购房交易中，是否意味着同时也埋下了一颗颗合规性的“地雷”呢？权衡之下，银行机构要么在监管的喊话下打“球”，以至被监管问责；要么索性对房地产避而远之，把资金更多地投向基建项目、投向大企业，――在目前这种情况下，即使银行不投房地产，省下的钱也未必就是中小企业的“福音”。
不可否认，投资投机性购房是楼市虚热、房价非理性上涨的直接推手之一，其对房地产市场的“毒害”是毋庸置疑的。但是，投资投机仅是问题的表象，仅是资产荒背景下社会资金运动中所呈现的一种特征。其背后的深层次原因则异常复杂：既有土地供给方面的问题，包括土地财政、国有房企财务软约束等，也有房地产需求方面的问题；既有教育、医疗等社会资源配置不均衡所导致的区域差异问题，也有社会流动性充裕与资产荒、“投资理财慌”等交织问题。
抽刀断水水更流。如果为控房价而简单地限制信贷流入投资投机性购房，显然非治本之策。而且，由于存在上述行为界定上的模糊性问题，限制信贷流入投资投机性购房的政策能否切实落地、能否产生预期的效果，尚存不确定性。无论是从控房价的角度，还是引导资金“脱虚向实”的角度，我们均需对相关政策的可行性和实际效果作充分评估。唯有从问题的本源出发，对症下药，才是治本之道。
在资产荒依旧的状况下，让银行果真金盆洗手、彻底从房贷领域脱身显然不现实。那么，按照既定的政策方向，银行需要考虑的就是，如何兼顾房贷业务拓展与合规风险防范，如何避免“触雷”。
从避雷防险的目标出发，把关注与防范银行自身风险与配合宏观调控政策实施向结合，我们或许能找到政策落地的最佳基点。
目前，从账面数据看，商业银行房地产贷款不良比例与关注类比例远低于全部贷款，而居民按揭贷款不良比例和关注类比例又大大低于房地产贷款。因此，银行面临的居民住房按揭贷款风险并不大。总体看，居民按揭贷款发生“断供”的可能性并不大，特别是有着固定收入、“单位”背景的居民，其违约的显性和隐性成本较大，因此在信用方面的自我约束相对较强；需要警惕的是，由于实体经济困难、企业主经营失败形成的风险传导性。
在调控居民购房行为方面，银行可以有所作为的是，运用首付比、利率等手段加强对居民杠杆率的控制。首先是加强对首付款资金来源真实性的审查，从严控制个人债务收入比例（DTI）。这一点恰是当前银行所面临的难点问题，尤其是对自雇人士购房收入来源的审核方面存在较大的弹性。其次，是要加强对个人消费贷款、住房抵押贷款、个人经营性贷款等管理，防止居民借助这些形式加杠杆，导致信贷资金变相流入房地产领域。
关键词：房地产；装修项目投资；投资风险；风险控制
中图分类号：F293文献标识码： A
一、房地产项目投资风险概述
房地产装修项目投资是房地产项目投资的重要一环。房地产在开发建设楼盘的时候，会对已经建好的房子进行装修。根据统计表明，对于房子装修的投资大约占了整个投资的32%-34%，占据了房产销售的13%。因此，房子装修投资对于房地产项目投资风险的影响重大。在规划房产装修投资的时候就要优化投资方案，用最少的投入实现最好的装修效果。
二、房地产项目投资风险的特点
首先，房地产项目建设具有不可移动的特点。房地产投资项目的首要风险就是房地产项目的建设地点选择。房地产项目的价值在于其地理位置的好坏，位于交通通达的市中心，房地产项目的价值就高。而位于交通不便的市郊，其房地产项目的价值就不会很高。因此，房地产项目投资所面临的风险特点就是地理位置。
其次，一个地区经济发展的导向对于房地产建设而言是十分重要的。但是，由于房地产投资开发经历的时间较长，所以，对于经济导向的改变不能及时地做出应对。这就成了房地产项目投资建设的另外一个风险。因此，在房地产投资建设方面，必须加强对经济发展导向的预测。尤其是房地产项目开发投资较少的地区，必须加强对该地区经济发展方向的研究。这就是房地产项目投资风险的区域性特点。
最后，房地产项目投资具备长久性的特点。由于房地产项目建设材料的特殊性，其耐久性较好。一般房地产的使用寿命长达几十年甚至几百年。因此，房地产投资项目的风险也具备长久性。
三、房地产装修项目投资风险控制措施
房地产项目投资风险因素有很多，但是，最主要的风险和最需要控制的投资风险则是房地产装修项目的风险。本文将就房地产装修项目投资风险作简要分析并提出相关建议。
（一）在装修材料上，建议采用进团或区域采购，以此在确保品质的同时降低成本，减少材料成本过高带来的投资风险。同时，区域采购和集团采购也能满足不同装修的质量和档次。其中，如入户门、橱柜、龙头等建议采用区域采购。而涂料、开关、内墙砖等采用集团采购。但在目前大多数房地产装修项目的材料供应上，较少采用集团采购和区域采购。
（二）在进行房地产装修的设计上，为了更好地实现装修产品标准化，越早设计越有利于对房地产装修的成本控制。通常，很多房地产投资开发商等到房产已经基本建设完成后才进行装修设计。而这时候，通常会为了满足装修效果，对于已经建设好的工程进行拆改。这就直接导致了房地产整体投资的增加，投资的无意义增加就变相提高了装修项目投资的风险。因此，装修设计应该尽早开始。在建筑平面图基本绘制完成的时候，装修设计就应该介入。在满足装修效果的同时，尽量减少使用稀缺材料。同时，还要降低施工难度，以此降低装修成本。只有对成本进行良好的控制，才有利于进一步降低装修项目的投资风险。
（三）为了进一步控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险，在装修时，尽量采用简约的装修风格。在简约中突出装修的亮点，提高市场接受率。在整个装修过程中，要有重点地进行精装修，以控制装修成本，降低装修投资风险。对于客户主要关注的大堂、电梯、客厅、卫生间还有厨房灯进行重点精装修。在精装修上面突出装修的亮点。其它地方则尽量采用简约风格装修，使客户能够根据自己的想法去装修房间。按简约风格进行装修，可以有效避免由于装修的功能过剩而缺乏亮点，也能够在保障品质的情况下控制成本，从而降低装修项目的投资风险。
（四）为了更好地降低房地产装修项目的投资风险，还可以采取精装修样板房的方式。通过对样板房的精装修，可以有效地看出之前的设计在成本上是否在控制之内，装修成本投资是否超出了之前的预期以及通过客户对样板房的体验来进行返修或者预设计，从而有效避免了交楼时可能会产生的风险。同时样板房也能充分反映装修设计是否合理，营销时的承诺是否切合实际情况等。这样一来，通过样板房的精装修有效规避了大规模二次装修的风险，从而大大降低了装修项目投资风险。
（五）控制装修成本，降低房地产装修项目投资风险的措施就是强化装修过程管理。通过强化装修过程的管理，能够合理调配人员，提高工作效率，减少额外无用开支。在材料选购上，也能有计划地进行，减少了材料浪费。在装修过程中，由于工序问题，施工单位较多，协调起来相对浪费时间。然后，加强对装修过程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的发挥。因此有利于最大限度地降低房地产装修项目投资风险。
四、结束语
房地产在我国国民经济中所占的比重越来越高，重要性也越来越大。但是由于在投资房地产时的高回报带着高风险，所以，房地产项目投资的风险控制显得尤为重要。投资者只有在投资房地产时针对投资风险做一定预防，才有利于规避风险。而房地产装修是整个房地产较为关键的环节，因此对于装修项目的成本控制显得比较重要。其中，最需要控制的就是装修项目投资风险。本文在结合风险特点的基础上重点分析了装修项目投资风险，并提出了一些建议，以此推动房地产建设更加安全、可靠、高效。
参考文献：
[1]王炜.关于整个房地产全过程的风险识别[J].才智，2011(01).
【关键词】 投资性房地产；公允价值；后续计量；国际比较
投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济发展和投资观念的改变，目前在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，成为企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益、高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006 年2 月的《企业会计准则》第3号专门对投资性房地产进行了会计规范（以下简称CAS3），并适度、有条件地引入了公允价值计量模式。本文就投资性房地产的公允价值模式进行国际比较，明确差异，以期为我国公允价值模式的应用提供启示与借鉴。
一、公允价值定义的表述
在我国新会计准则体系中，对于公允价值计量属性的定义规范仅仅出现于《基本准则》第42条第（四）点，即：资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者清偿债务的金额计量。笔者认为，这一表述与国际财务报告准则（以下简称IFRS）术语汇编中对公允价值的定义基本一致，即：公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。然而，美国财务会计准则公告《公允价值计量》（以下简称FAS 157）对公允价值的定义表述为：在计量日，市场参与者之间进行的有序交易中出售一项资产时所收到的或转移一项债务时应支付的价格。FAS157强调的公允价值计量目标是从资产出售中收到的或转移债务支付的价格，即表达了“脱手价格”的观点。而我国会计准则（以下简称CAS）及IFRS并没有明确提及脱手价格观点，甚至IFRS中某些准则的计量目标与脱手价格目标也并不一致，比如《国际财务报告准则第3号――企业合并》规定，对于分配企业合并中购买方承担的负债及或有负债（如果有的话）的计量，按照初始确认时的公允价值计量。
2008年2~3月，国际会计准则理事会（以下简称IASB）公允价值计量项目组通过我国财政部以问卷调查的形式就公允价值计量目标这一问题对企业进行调研，旨在了解IFRS中使用的“公允价值”术语在会计实务中是被理解或运用为“进入价（entry price）”还是“脱手价（exit price）”或其他的计量基础，以及公允价值表述是否能被这些计量基础所替代等问题。可见，对于公允价值定义如何更精确的表述或被更准确的理解，国际上也正开展讨论、寻求意见。
笔者认为，投资性房地产的公允价值应当以资产的脱手价格为目标，但公允价值这一表述不能以脱手价格来替代。投资性房地产的公允价值应以脱手价格而非进入价格为计量目标，不仅因为这一目标体现了从房地产市场交易者角度对资产未来流入和对负债未来流出的当前预期，与IASB在《财务报表的编制和列报框架》第49段中以及FASB第6号概念公告《财务报表要素》中对资产和负债的定义一致，同时，从财务报告的角度上讲，脱手价格目标也更为合理。另外，从概念上讲，进入价和脱手价是不同的，某一房地产的市场价格，对出售者来说是脱手价，对购买者来说却是进入价。交易主体可能在一个市场购买房地产，而到另外的市场去出售或转让。财务报告应当致力于对主体当前持有房地产而不是欲购置房地产的情况进行“公允表述”，从而从出售者或转让者的角度考虑投资性房地产的公允价值计量。但是，“公允价值”又不能完全被“脱手价”替代。因为公允价值计量的适用性可以是非常广泛的，在当前市场条件受到限制时，应当接受符合公允价值计量目标的其他计量属性或某些估价技术的计量结果作为投资性房地产的公允价值。然而，若使用“脱手价格”这一表述，计量属性的应用范围就会受到较大限制。
综上所述，笔者认为CAS可借鉴FAS 157中公允价值的表述，对我国准则中的公允价值的定义表述作进一步改善，明确计量目标，并就其定义内容补充更多相关的解释说明。
二、公允价值模式的应用条件
我国CAS3允许企业在两种后续计量模式中做出选择，并在第10条中提出，采用公允价值模式计量应当同时满足下列两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。由于我国整体资本市场还欠成熟，CAS3虽然引入了公允价值，但对公允价值模式的应用有严格的限制。
尽管美国会计在公允价值计量方面的研究走在世界的前列，但是美国一般公认会计原则（US GAAP）并没有将公允价值计量模式应用到投资性房地产中，只是要求企业采用历史成本法，同时提取折旧和减值。
《国际财务报告准则第40号――投资性房地产》（以下简称IAS40）中则允许企业在成本模式与公允价值模式之间做出选择，从而扩展了公允价值会计的新领域，促进了公允价值会计在其他非金融资产中的应用。IAS40采用公允价值模式以企业能够持续获得公允价值为条件，并鼓励企业优先采用此计量模式。这一优先选择性在IAS40 2003年修订的结论基础第12段中可见一斑。第12段指出，IASB保留了对投资性房地产采用公允价值模式或成本模式核算的选择，一方面是给编制者和使用者时间以获得使用公允价值模式的经验，另一方面也是给房地产市场和评估行业不发达的国家留出时间以发展成熟。
三、公允价值模式的涵盖范围
CAS3中公允价值模式所适用的范围包括三类：一是已出租的土地使用权（我国土地归国家所有，因此企业仅拥有土地使用权，IAS40中的土地指土地所有权）；二是持有并准备增值后转让的土地使用权；三是已经出租的建筑物。而IAS40规定，除包括上述内容外，还包括承租人融资租赁方式租入再以经营性租赁的方式租出的建筑物、闲置的以备出租的建筑物以及正在建造或开发的将用作投资性房地产的房地产。投资性房地产的最大特点是可以独立产生现金流量。我国会计实务中，融资租赁的对象主要是动产，房地产等不动产的融资租赁很少见。但是，随着我国银行业资产证券化业务的不断发展及市场主体投融资方式的渐变，我国会计准则将与国际准则进一步趋同。
四、公允价值的确定依据
以公允价值作为会计计量属性，首先要解决的问题就是公允价值的确定问题。我国CAS3对投资性房地产公允价值的确定规范就比较简单。虽然CAS3也提出了“企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计”，但是笔者认为，准则对“其他价格信息”的表述是模糊的，应当适当给出一些便于理解的举例，并且，准则也没有详细介绍会计人员应如何运用这些价格信息去做出所谓的合理的估计。
IAS40第38段明确提出，投资性房地产的公允价值应反映资产负债表日的市场状况，即从市场角度确定投资性房地产的公允价值。第45段阐明公允价值最好的证据是活跃市场中具备相同地理位置和相同条件资产的现时价格，或者类似的租赁合同和其他合同中确定资产的现时价格。第39至55段详细规范了确定投资性房地产公允价值时需要考虑的各种情况或注意事项，包括对公允价值定义中“熟悉情况的、自愿的当事人”及“公平交易”等的解释分析、缺乏活跃市场的现时价格情况下可选择的信息、不应对某些单项资产或负债进行重复计量的举例以及对处于无法可靠确定公允价值情况下的处理等等。可以说，IAS40这些详细、具体、周全的规范条款对于实务操作有较大的指导性。此外，IAS40允许对公允价值采用预测现金流量如未来取得租金等的折现等方法的估价；而CAS3则规定不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。总而言之，笔者认为，我国会计准则应借鉴国际财务报告准则，在公允价值的确定问题上提供更具体、更全面的操作规范。
五、公允价值模式与成本模式的转化
CAS3第12条规定“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。”IAS40中对相关转换的规定体现在《国际会计准则第8号――当期净损益、重大差错和会计政策变更》中：“只有能够在企业财务报表中对事项或交易进行更恰当的列报的情况下，才能自愿变更会计政策。”IASB认为，“从公允价值模式变更为成本模式不大可能导致更恰当的列报”，可见IASB并没有完全禁止企业进行这种变更，“不大可能”的表述留有余地。
六、转化为公允价值模式投资性房地产的会计处理
CAS3规定，无论是将自用房地产还是将存货转换为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。 见图1。
IAS40中对非投资性房地产转换为按公允价值模式计量的投资性房地产的会计规范，区分被转换对象是存货还是自用房地产进行不同处理：（1）将存货转换为投资性房地产，转化日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；（2）将固定资产转为投资性房地产，企业应在用途改变之日，对根据《国际会计准则第16号》核算的该项房地产账面金额与其公允价值之间的任何差额，采用与《国际会计准则第16号》中价值重估相同的方式进行处理，见图2。
从图2可以看出，IAS40充分考虑了资产转换的商业实质，认为非同类转换具有商业实质，可以视同销售实现和确认资产价值的实现，从而将转换产生的差额全部计入当期损益。IAS40对会计实务处理的严密性和周全性可见一斑；而CAS3则是“一刀切”，不管非投资性房地产转为投资性房地产是否具有商业实质，只要产生增值额就全部记入所有者权益，不过这样的会计处理杜绝了企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表、虚增账面利润或每股收益的可能。
七、投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用及影响
对我国来讲，投资性房地产准则中采用公允价值计量模式，是会计实务发展的一大进步。但作为一项新兴事物，企业会如何选择，并将带来怎样的影响，都是值得关注的问题。
（一）投资性房地产计量模式的选择
企业在决定是否对投资性房地产选择公允价值模式时，考虑的主要因素包括：
1．准则所规定公允价值计量模式的适用条件。主要是前面所述的准则对投资性房地产公允价值计量模式的适用条件是否满足。由于我国目前许多地方还缺乏活跃的房地产交易市场，企业难以持续取得投资性房地产的公允价值信息。
2．企业持有投资性房地产的目的。投资性房地产的持有目的主要是赚取租金和资本增值。笔者认为，以赚取租金或赚取租金与资本增值兼有的投资性房地产，因其受益期较长，属于非流动资产，资产价值可以通过租赁政策来实现，其后续计量可以比照固定资产或无形资产的方法而采用成本模式；以资本增值为目的的投资性房地产具有一般金融资产投资的性质，则可以采用公允价值模式进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。
3．公司管理层的意图。这包括：（1）规避市场管制。近年来房地产价格一涨再涨，对投资性房地产采用公允价值模式调增账面利润，已成为一些经营不善被“ST”的上市公司避免退市的“救命稻草”。（2）防止政策应用出错。CAS3对投资性房地产采用公允价值模式的条件有严格的规定，尽管新准则应用指南中对“同类或类似的房地产”做了补充说明，但由于地段、楼层、朝向不尽相同，上市公司要找到每一处房地产的活跃市场，实属不易，或者即使已找到这样的价格，也不知道是否可以使用，为了避免在政策运用中出现偏差，往往对新政策不予考虑。此外，公允价值模式是条“单行道”，新准则规定，一旦某项投资性房地产采用了公允价值模式，就不能再转回成本模式，也使上市公司管理层对公允价值模式持谨慎观望态度。
（二）采用公允价值模式对企业的影响分析
1．对会计信息的影响。投资性房地产采用公允价值模式后，利润的信息含量更加丰富。对于上市公司而言，不仅增强了会计信息的相关性，也大大提高了A股企业的会计信息与境外市场的可比性，从而更有利于境外投资机构对国内上市公司投资价值的评判与认可。此外，对于上市公司股东而言，丰富的利润信息也可以反映企业管理层受托责任的履行情况，检验其做出持有和处置房地产决策的适当性。
2．对财务指标的影响。公允价值模式下房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，加大企业的经营和财务风险，同时也会影响到许多重要的财务指标的变化，尤其是涉及评定企业盈利能力的指标。这些都会影响报表使用者对企业价值变化的判断，增加其分析财务报告的难度。公允价值上升对企业重要财务指标的影响，见表1。
笔者选取了房地产类 “A+H 公司”――北京北辰实业股份有限公司2007年度境内外财务报告中的数据加以比较。该公司在按境外会计准则所编制的财务报告中对投资物业按“公平值”列账，“公平值收益”计入当期收益，而在境内执行新《企业会计准则》后，境内财务报告中仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。通过比较可以明显看出，在公司按境外会计准则编报即对投资物业按“公平值”列示的情况下，“投资性房地产”、“净利润”、“股东权益”三个项目所披露的金额都较按境内会计准则编报即采用成本模式的情况下所披露的各个项目的金额大，见图3。
3．对融资的影响。公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。
4．对经营决策的影响。这主要体现在：（1）税盾效应弱。与成本模式下抵税的效果相比，由于投资性房地产采用公允价值模式不再计提折旧或进行摊销，不能享受税前扣除。（2）信息成本高。确定投资性房地产公允价值的首选条件是活跃的公开市场报价，但由于我国房地产市场的不完全和不成熟，公开市场报价难以取得，为此上市公司需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这无疑要花费更多的代价，在很大程度上抑制了企业选择公允价值模式的积极性。（3）分红政策难。公允价值模式下, 投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。
5. 对盈余管理的影响。CAS3规定，企业可以在成本模式和公允价值模式两者之间做出选择，这为企业进行盈余管理带来了更大的空间。以ST华侨（600759）为例，其2007年年报显示，投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，其2007年度新增13.181亿元投资性房地产，当年公允价值上升580万元，年末投资性房地产公允价值为13.239亿元。与投资性房地产公允价值增值给ST华侨带来的收益580万元相比，由于其无需计提折旧而增加的利润5 270万元（按取得成本13.181亿元和折旧年限25年估计）更加可观。
公允价值模式对企业经营产生的利弊影响可作如下归纳整理，见表2。
八、结束语
综上所述，由于会计准则的导向作用以及对采用公允价值计量模式经济后果的考虑，绝大多数上市公司都选择历史成本模式对投资性房地产进行后续计量。根据上市公司2007年年报披露，沪深两市1 570家上市公司中，有630家拥有投资性房地产，其中仅有18家采用公允价值进行后续计量，只占到有此类业务公司数量的2.86%。但就是这18家公司对房地产公允价值的计量方法也不尽相同：有10家采用房地产评估价格,2家采用第三方调查报告，1家采用与拟购买方初步商定的谈判价下限，2家参考同类同条件房地产的市场价，还有3家未披露其投资性房地产公允价值的确定方法。可见，对公允价值的运用尚需进一步规范：对公允价值属性的表述需更加明确，以有利于实务界理解和执行；对投资性房地产公允价值的计量规范需更加细化，给予实务界更多的操作指南；对公允价值有关信息披露的要求需更加严格，以利于加强监管，有效防止公允价值的滥用。
【主要参考文献】
[1]财政部会计司. 关于我国上市公司2007年执行新会计准则情况分析报告[N]．中国财经报，2008-06-27．
2005年，受中国香港领汇、广州越秀房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，REITs）在中国香港上市的影响，中国大陆（以下简称“中国”）出现了第一次讨论房地产投资信托的热潮。为解决保障性住房尤其是公共租赁住房建设资金问题，2010年以来房地产投资信托再次被热议，发改委等部门已确定北京、天津与上海作为试点城市，但目前试点工作进展并不顺利。中国发展房地产投资信托尚有障碍，亟需寻找突破口。国际上典型的房地产投资信托发展模式是“美国模式”与“亚洲模式”，亚洲以中国香港为典型。美国模式为税法约束下的市场化模式，中国香港为专项立法模式，各国和地区的发展经验表明运行模式与制度设计是设立房地产投资信托的基石与核心。基于此，本文借鉴美国与中国香港的运行模式与制度设计，结合房地产信托发展现状，探索中国发展房地产投资信托的路径。
2美国模式与中国香港模式分析
2.1美国模式经济环境的变化与税收优惠制度的变革，是推动美国房地产投资信托发展的主要驱动力。其特点主要表现为受税收制度推动的非专项立法型和组织结构不断变异。
2.1.1税收优惠制度推动的非专项立法制度1960年美国颁布了《1960年国内税收法典》，明确了房地产投资信托的内涵、外延与制度框架，包括组织结构、资产配置、投资者结构、收入来源以及收入分配等制度，满足上述五项要求的基础上，可以享受特定的税收优惠。1976年美国颁布了《1976年税制改革法》，调整了针对房地产投资信托的纳税条款，以助其渡过70年代遭遇的巨大困难。《1960年国内税收法典》规定房地产投资信托需要雇用外部顾问公司制定管理与投资策略，问题随之产生。为了缓解外部顾问导致的问题，《1986年税制改革法》开始允许房地产投资信托进行“积极”的内部管理，允许其采取“公司”的形式实行自我管理和经营，提高了经营决策效率，促进了房地产投资信托在美国的繁荣。1999年美国通过了《REIT现代化法》，在组织结构上，肯定了UPREIT（伞形合伙房地产投资信托）与DOWNREIT（下属合伙房地产投资信托）的合法地位；授予房地产商将所持有房地产组建UPREIT与DOWNREIT的免税资格；允许REIT100%持有REIT子公司股份。至此，UPREIT与DOWNREIT组织结构创新得到了美国法律和税收制度的认可。综上所述，美国房地产投资信托发展主要法律依据是与其相关的税法，税法的演变是决定组织结构、发展规模与绩效的主要因素。
2.1.2多样化的组织结构自1960年诞生以来，美国房地产投资信托组织结构有诸多变异，在契约制、公司制与有限合伙制的基础上，衍生出多种组织结构，如UPREIT与DOWNREIT、双股（Paired-share）与合订（Stapled）结构、纸夹（Paperclip）结构等，其中以UPREIT与DOWNREIT最为典型。《1960年国内税收法典》通过了将房地产投资信托作为利润传递工具的特殊税收条例，因此，发展初期多采取契约制的商业信托。《1986年税制改革法》允许房地产投资信托采取公司制的形式，管理和经营收益性的房地产。20世纪90年代之后，在美国金融创新的带动下，房地产商将房地产投资信托与有限合伙制结合起来，组建UPREIT和DOWNREIT，充分发挥信托税收优惠与有限合伙制有限责任的优点，1992年之后在美国迅速发展起来，成为房地产投资信托市场的主流。为了获得UPREIT的税收优势，1992年之前设立的传统结构的房地产投资信托，通常设立下属合伙人实体，由下属合伙人实体直接拥有新购入地产，传统结构演变为DOWNREIT。UPREIT与DOWNREIT的出现，使得房地产投资信托的组织结构实现了历史性变革，促进了房地产投资信托市场的繁荣。
2.2中国香港模式
2.2.1专项严格立法在充分借鉴美国成熟经验的基础上，2003年中国香港通过修改投资法与信托法等相关法律，设立《房地产投资信托基金守则》，明确规定房地产投资信托设立条件、组织形式、财务杠杆、资产结构、收入来源结构与红利分配等。因而是专项立法模式。由于发展之初中国香港对房地产投资信托持审慎态度，如表1所示，与美国相比，中国香港立法与监管更为严格、细致，严格立法对控制风险有积极的作用，但也一定程度上限制了发展速度。在税收优惠方面，由于中国香港税负较轻，因而没有给予房地产投资信托特殊的税收优惠。近年来，随着房地产投资信托的逐渐成熟，出于刺激金融市场发展的需要，中国香港的相关法律呈现出越来越宽松的趋势：如允许海外投资等。
2.2.2本土化特色由于不同国家与地区经济发展状况、法律体系与设立初衷不同，使得房地产投资信托制度移植后呈现出本土化的特色。中国香港的诸多规范与制度采用英美体制，但为防范风险，2003年设立房地产投资信托之初，限定仅能采取信托形式（2006年后允许采用公司形式）；中国香港设立目的在于丰富金融投资产品种类，加强国际金融中心地位，因而允许进行海外投资；由于中国香港本身税赋很低，对房地产投资信托没有特殊的税收优惠。
2.2.3组织结构形式单一根据中国香港《房地产投资信托基金守则》的规定，房地产投资信托的基本结构如图1所示。由于中国香港在美国成熟经验的基础上进行了专项、严格且较为完善的立法，其房地产信托投资的形成是满足法律要求的结果，且发展历史较短，所以组织结构形式单一，没有形成由市场环境所致的结构变异。
3中国房地产信托发展现状
目前在中国没有真正意义上的房地产投资信托基金，与之最相似的是房地产集合信托计划产品（简称房地产信托）。中国房地产信托发展现状如下：
3.1相关法律制度尚不完善目前我国还没有针对房地产投资信托的专项法律，相关的法律制度有《信托法》与《信托公司集合资金信托计划管理办法》（以下简称《管理办法》）等。《信托法》规定，能取得受托人资格的法人主要是信托投资公司，即信托只能由信托机构发行，将房地产投资信托限定为信托型。《管理办法》于2009年进行了修订，扩张了信托计划的规模，增强了流动性，但是与房地产投资信托对流动性与投资规模等的要求相距甚远。如《管理办法》对“合格投资者”进行了严格的规定；此外，规定不可公开营销宣传信托计划，使得信托计划处于非公开发行的范围内。税收优惠是国际上房地产投资信托蓬勃发展的源动力，而目前中国政府在基金与证券方面的税收一向以临时文件出现，税收政策具有不稳定性。
3.2以信托公司为主导，以信托型、封闭式为主如前文所述，信托公司是《信托法》规定的开展信托业务的法人单位，因而目前多数房地产信托产品由信托公司与投资者订立信托合同，信托公司以发起人与受托人双重身份募集资金，管理与处置信托财产。投资者作为委托人与受益人，监督信托资金的使用，房地产信托以信托型为主。此外，中国当前房地产信托不能上市交易，也没有相应的二级交易市场，因此在信托存续期内，投资者无法通过转让信托份额的方式退出投资。
3.3以“融资理念”为基础目前房地产信托的运作多数是房地产商有资金需要，由信托公司设立信托，向投资者筹集资金，专项用于房地产开发，实质上具有融资贷款的性质。因此，当前房地产信托是一种融资工具，而非投资工具。
4中国发展房地产投资信托的路径选择
目前中国在国家层面上频繁提出要发展房地产投资信托，目的在于：第一，促进房地产行业的健康发展，化解银行信贷风险，利用金融促进经济发展；第二，解决公共租赁房等保障性住房建设的资金问题。为了缓解“公屋计划”所带来的巨大的财政压力，2005年中国香港将公屋商业物业和停车场设立领汇房地产投资信托基金，在中国香港交易所上市，第一轮筹集资金25亿美元，中国目前面临相似的环境。因此，中国发展房地产投资信托，应在美国和中国香港的成熟经验的基础上，以中国香港制度与发展模式为主要参考，形成适合中国国情的公共租赁住房投资信托制度。
4.1运行模式设计国际上房地产投资信托的物业标的主要为成熟的商业物业，而公共租赁住房多为新建住房，且租金较低，需要政府财政补贴，因此应在参考中国香港运行模式的基础上有所创新。如图2所示，首先，设立公共租赁住房投资信托，作为委托人，发行受益凭证，委托信托公司管理信托财产，分配投资收益；信托公司作为受托人，持有、管理信托财产，代表投资者处理相关事务；物业管理人接受信托公司的委托，管理投资信托所持有物业；选择商业银行作为基金托管人，依法持有并保管基金财产、代为收取政府补贴与公共租赁住房租金
4.2组织结构设计在组织形式上，虽然公司型比信托型的房地产投资信托业绩更好，但是美国与中国香港在发展之初均只允许设立信托型，原因在于公司型房地产投资信托委托链条更长；此外，发展信托型在我国需要突破的法律制度障碍相对较少。基于此，本文建议在发展初期设立信托型，发展相对成熟后再引入公司型。从资金投向来看，本文建议设立权益型房地产投资信托。原因在于，第一，权益型的主要收入来源于租金，这正符合公共租赁住房的特性；第二，抵押型将主要资产配置在抵押贷款上，财务杠杆较高，当市场不景气时财务风险更高；同时抵押型受利率变动的影响更大，发展权益型有助于规避利率风险；第三，从国际发展经验来看，在美国，在资产规模方面，权益型占91%，债权型占7%，混合型占2%；在中国香港只允许设立权益型。因此，建议设立权益型房地产投资信托。
4.3专项立法，严格立法，逐渐放松中国发展房地产投资信托，可在美国与中国香港成熟经验的基础上，专项立法，对从业人员资格、组织结构、参与人资格、权利与义务、投资标的选择、资金来源及红利分配等重要问题作出全面、细致、明确规定，一来可以节约立法成本，加快立法进程；二来便于操作，利于金融监管。由于房地产投资信托涉及银行、信托公司、保险公司等金融行业与房地产业，在制定制度时，最为可行的办法是由证监会、银监会等联合相关部门共同制定具体内容，由国务院专项行政法规，最为理想的是在现有《公司法》、《信托法》、《证券基金法》、《税法》等的基础上，制定房地产投资信托专项行政法规。不论以何种形式确立房地产投资信托法律或法规，都应与现有法律制度对接。从美国与中国香港的发展历程可以看出，房地产投资信托制度均呈现先“严”后“宽”的特征，设立之初立法严格，以控制运行风险，进入成熟发展阶段后，逐渐放宽组织结构、经营范围、投资标的等方面的限制。因此建议我国也要从严立法，将投资标的限定在公共租赁住房或廉租房，待发展成熟之后，再扩展到商品房或商业地产。
4.4制定并落实税收优惠制度税收优惠是房地产投资信托发展的巨大推动力。房地产投资信托的交易环节较多，使得税负增加，美国通常限制房地产投资信托经营业务在房地产的租赁与买卖，按利润传递征税，以避免重复征税。在中国设立房地产投资信托时，建议对合格房地产投资信托免征所得税，减免营业税与土地增值税；在物业交易环节仅对相同物业的交易征一次税，避免重复征税；对房地产买卖行为免征印花税；同时也可以考虑在发展初期对投资者减免所得税以培育房地产投资信托投资群体。
楼市投资性需求骚动
“客观地讲,今年楼市的快速回暖超出了很多人的预料。”一位接近住建部的专家向记者表示。
据透露,近期住建部有关部门完成了对今年上半年全国主要城市房地产市场运行情况的调查报告,其大体的判断是:今年3、4月份房地产业开始回暖,刚性需求成交量反弹;5、6月份,一些投资性的需求(包括部分海外投资资金)不断入场,随之投机性需求也在骚动,楼市泡沫苗头显现。
上述专家表示,房地产回暖对于我国经济保增长无疑是好事,但房价上涨过快过高,会带来很多风险,必须引起关注。该专家同时指出,今年下半年房地产市场走势还不明朗,因此“目前有关方面所做的是密切关注房地产市场的变化。”
据透露,近日国务院研究室也组织了数位业界人士就当前房价、地价、房地产投资等热点话题进行了座谈,“最终大多数专家得出‘密切关注形势变化’,政策保持稳定等意见。”该专家说。
值得关注的是,上述调研报告中所做的“近期楼市投机性需求骚动”的判断,在国务院研究室组织的座谈会上也被提及。有专家表示,要针对投机性购房需求的入场进行限制。
根据记者的观察,北京、上海等房地产一线城市的成交量和房价都在近几个月创出新高,且各地“地王”频现,这一现象也引起了国土资源部的关注。
“目前部里还无意出台相关政策,但部里曾专门就地价与房价问题召开过讨论会,以明晰两者之间的关系。”一位接近国土部的人士向记者透露。
另外,记者还注意到,包括北京、上海,以及武汉市的住房管理部门相继发出通知,警告开发商不得捂盘惜售或哄抬房价。事实上,以北京为例,上半年二手房成交量新历史新高,达到9.95万套左右,且6月下旬北京二手房成交均价突破万元,达到今年以来最高点的10189元/平方米,这些都难以用“刚性需求”进行解释。
三大政策将维持稳定
据了解,在上述相关部门的调研座谈会上,针对局部地区房价上涨过快、某些城市“地王”频出、住房供给结构性失衡等问题都做了讨论。
“例如,上半年某些地方楼市回暖较快,但开工面积及投资锐减,加上此前调控政策造成一些项目开发放缓,这可能导致未来有效供给不足。”上述专家向记者直言,除了要考虑上述行业具体问题外,还要综合当前经济的大背景进行分析思考。
【关键词】 房地产投资信托基金 房地产业 物业估价
一、房地产投资信托基金简述
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将投资综合收益按比例分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益的一种依托基金。REITs具有专业化管理、变现性能力强、流动性佳、投资风险分散、收益能力稳定等特性。目前美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已经有REITs上市，少数属于私募，但绝大多数属于公募，近年来这些国家都针对REITs制定专门的立法，推进了REITs的发展。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、REITs产品的分类
根据REITs的投资类型不同，可以分为三大类。一是权益型：也称收益型REITs，属于直接投资并拥有房地产，靠经营房地产项目来获得收入。根据各自经营战略的差异，权益型REITs的投资组合有着很大不同，但主要经营购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产项目。投资者的收益来源于租金收入和房地产项目的增值收益。目前的正在运行的REITs主要以权益型为主。二是抵押型：这类REITs主要从事金融中介的角色，将所募集的资金用于向房地产项目持有人及经营者提供各种房地产抵押贷款。其主要收入来自其发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益。三是混合型：这类是伴随着抵押型REITs和权益型REITs的产生而发展起来的。混合型REITs即可以投资于房地产资产，也可以投资于房地产抵押贷款，是权益型和抵押型REITs的混合体。因此，这类房地产投资信托基金会投资一系列的资产，包括实物物业、按揭或其他有关的金融工具类别。
三、我国REITs产品发展情况
从2008年底国务院决定上海、北京、天津三地作为REITs的试点城市后，REITs已经在悄然试水。目前REITs项目涉及两种产品：一是抵押投资型REITs产品，二是权益投资型REITs产品。抵押投资型的REITs，主要由央行和银监会主管，参与方为有稳定租金收益的物业业主和信托公司。业主将其持有的物业抵押给信托公司，信托公司将物业租金收入作为信托收益在银行间市场发行产品，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，对于该类型REITs而言，主要的优点是简单易操作，银行间有现成的机构客户可以购买相应的产品。另一种权益投资型的REITs，主要由券商或基金公司发起，证监会监控模式下运行，参与方为有稳定租金收益的物业业主、信托公司。业主将物业过户给信托公司，获取现金或基金份额，信托公司再将其租金收益权发起设立基金并在证券交易市场发售、流通。
四、REITs物业估价
上海作为REITs试点城市近期已进入实际操作阶段，两种REITs产品正在紧锣密鼓地运行中，根据《房地产投资信托基金物业评估指导意见（试行）》，信托物业评估分为物业状况评价、物业市场调研和物业价值评估，同一评估对象宜分别由不同的评估机构独立完成。笔者所在的上海东洲房地产估价有限公司作为物业价值评估机构参与了前期工作。此次打包的信托物业有工业房地产及商业房地产，物业本身品质较高、有稳定的租金收入、租户的质量及物业管理公司的素质均比较优质，其中较多物业与国际知名品牌签下了长期租约。上海东洲房地产估价有限公司作为参与配合前期工作的各方中介公司其中之一，与其他各个机构互相协作，主要负责信托物业价值评估的工作，本文针对该类物业房地产价值评估中需要注意的一些问题及关注点进行了讨论。
1、房地产投资信托估价思路及估价方法的确定
信托物业房屋用途主要为工业、商业类房地产，估价对象均为收益型物业，有较为稳定的租户和租金收入，市场上与之类似的同类型物业也有较多的租赁实例，因此估价对象各类型物业首选收益法进行估价，市场上与之类似的房地产整体出售的交易实例较多，也适宜采用市场比较法进行估价。分析认为，评估此类物业多采用收益法与市场比较法综合得出评估价值。
企业兼并、资产重组乃市场经济之常态，也是市场发挥资源配置作用的具体表现方式之一。房地产项目收购，又称房地产项目转让，其实就是房地产行业内的企业兼并、重组等。所谓房地产项目收购是指，转让方将自己的房地产项目以一定的市场价格转让给受让方的一种商业行为，项目转让后，受让方成为该房地产项目的所有人（或者国有土地使用权人），转让方在取得了一定的转让价款的同时也随即失去了被转让项目的各项开发权益。广义的房地产项目收购可分为项目资产收购（即在建工程收购或者烂尾楼盘收购）和项目公司的股权收购两种方式，其中按照收购股权的比例和方式的不同，项目公司股权收购又可分为全部的股权收购、部分股权收购以及增资扩股等三种形式。为方便讨论，本文将重点讨论资产收购和项目公司全部股权收购（以下简称“项目公司股权收购”）的情况。
顾名思义，项目资产收购就是受让方以一定的市场价格购买转让方尚在开发中的在建工程（通常是烂尾楼盘）的一种市场交易行为。资产收购后在建工程即剥离了原来的项目公司（即转让人），同时受让人成为了被转让项目新的开发主体，简而言之，项目资产收购的结果就是被转让项目的开发主体发生了变更。就房地产开发市场而言，若不对房地产项目转让加以限制，则很容易滋生“炒卖地皮”的违法投机行为，从而会严重干扰房地产市场的健康发展。因此，政府对项目转让尤其是资产收购规定了一定的限制条件，根据《城市房地产管理法》第38条规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。
对于上述两个项目资产转让条件，值得一提的是，项目资产转让时必须“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，其中，“开发投资总额”是否包括土地出让金，曾经引起了不小的争议。笔者认为，这里的“开发投资总额”不应包含土地出让金，因为就目前的房地产市场而言，土地出让金占房地产开发总成本的比重不断增加，土地成本已达总成本百分之50%左右的观点业已成为业界共识。也就是说，仅仅土地出让金一项就远远超过了开发投资总额的百分之25%，故若“开发投资总额”包含土地出让金的话，则投资者只要交纳了土地出让金也就满足了转让条件，显然不能有效制止“炒卖地皮”现象的发生，这明显与立法目的不符。
房地产项目收购的另一种模式———项目公司股权收购，是指受让方通过收购项目公司股权的方式达到控制被转让项目的目的，收购完成后，项目公司原股东（即转让方）获取股权对价后撤出项目公司，受让方依法取得项目公司股东地位，从而控制项目公司的运营管理。这种转让模式的最大特点在于，项目股权收购只是项目公司的股东发生变化，而法律意义上的开发主体并没有发生变更。由于项目公司股权收购并不影响项目公司的开发主体地位，项目开发中的各种证照、法律文件等，只要在有效期内均无需进行任何变更，因此可以为项目开发节省大量时间，不但有利于投资者迅速回笼资金，而且也有利于开发产品尽早上市，赢取市场先机。此外，项目公司股权收购模式，在一定意义上规避了房地产项目转让需“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定，对于完成投资较少又急需转让项目的投资者来说，无疑是一个不错的选择。
二、房地产项目收购模式的利弊及风险防范
首先，一般来说，房地产项目收购的实质是国有土地使用权或者在建工程的转让，因此资产收购是房地产项目收购最直接的方式。这种收购模式的优点至少有以下三点：第一，不收购项目公司股权只收购项目资产，可以最大限度地避免项目公司或有债务的影响。由于项目资产收购不涉及股权变动，只是项目公司对其资产（土地或者在建工程）出售，项目公司的一切债务仍由原项目公司承担，对于受让人来说，项目公司资产收购不会因原项目权利人或项目公司的债务或潜在债务（如担保等）而影响、妨碍、拖累项目过户后的开发行为，无疑可以降低商业风险。第二，项目资产收购可以使受让人少交企业所得税。由于资产收购费用可以计入被收购项目的开发成本，受让人在缴纳企业所得税时可以事前扣除，因此减少了受让人需要缴纳的企业所得税。第三，项目资产收购有利于树立受让人的企业形象和良好的商业信誉。项目资产收购后是以受让人的名义进行后期开发及销售工作的，这样一方面可以充分利用受让人的商业信誉进行后期经营，另一方面开发项目的不断增加又可以提升受让人的品牌信誉等。
项目资产收购方式存在上述优势的同时，还存在以下劣势：一是，如前所述项目资产转让会受到投资规模的限制，若未完成总投资额的百分之25%，按照法律规定禁止项目资产转让。二是手续复杂、耗时较长。由于项目资产收购实质是开发主体的改变，因此收购完成后要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险。三是交易费用较高，项目资产收购属于不动产交易，买卖双方需要缴纳一定数额的税费，例如增值税、契税、印花税、营业税等。
其次，项目公司股权收购是通过收购股权的形式达到控制项目资产之目的，因此其与资产收购相比具有以下特点。项目公司股权收购的优点主要有四个方面：第一，可以规避项目资产转让中要求完成投资总额百分之25%的法律规定，有利于投资者尽早转让项目；第二，收购手续简单，与资产收购相比无需办理土地或者在建工程的过户和各种证照的更名手续，只需交易双方签订股权转让合同，并办理相应的工商登记变更手续，收购手续相对简单；第三，节约时间、缩短了开发周期，由于项目公司股权收购只是投资者（股东）发生变化，开发主体并未发生改变，故办妥股权转让手续后，新投资者只需要实际出资便可继续开发经营，既方便又快捷，尤其是对于不具备房地产开发资质的投资者来说，不但省去了办理土地或者在建工程的过户手续，而且避免了重新成立项目公司的繁琐过程，无疑会节省时间、缩短开发周期；第四，节省交易税费，由于项目公司股权收购不涉及开发主体的变更无需办理资产过户手续，因此收购项目公司股权也无需缴纳不动产交易的契税。
虽然项目公司股权收购具有上述优点，但我们还必须清醒认识到，项目公司股权收购方式亦有利有弊，其不足之处有二：一是与资产收购方式相比受让方的交易风险加大。项目公司股权收购完成后，原股东（即转让方）获得转让金后撤出项目公司，新股东（即受让方）进入项目公司并继承原股东的权利义务。若原股东故意隐瞒项目公司或有债务，对新股东来说极为不利，稍有不慎很有可能陷入项目公司或有债务纠纷的陷阱。二是不利于树立新股东的品牌效应，众所周知，目前我国房地产公司的开发资质与该公司完成开发总量密切相关，完成开发总量越多房地产开发公司的资质也就越高。由于项目公司股权收购不改变原开发主体，虽然新股东实际完成了被收购项目的开发工作，但仍不能计入新股东的开发业绩，所以不利于新股东商业信誉的提升。
最后，对于参与房地产项目收购的房地产开发企业而言，房地产项目收购既存在机遇也充满挑战。毋庸讳言，如何扬长避短、趋利避害完成房地产项目收购，是摆在每一个参与房地产项目收购企业面前的重大难题。笔者认为，房地产项目收购最大的商业风险来自于被收购项目的或有债务和转让人的欺诈行为两个方面。
或有债务主要是指尚未到期的债务或者将来债务发生的可能性非常大，如无意外将来一定会发生的债务，只是这类债务的数额尚未最终确定。由于或有债务是未来发生的债务，在房地产项目转让时尚未发生，所以极易在项目收购中遗漏或者被转让人隐瞒，倘若受让人稍有差错就可能在项目收购后陷入无休止的债务纠纷之中。或有债务的处理通常有以下两种方式：一是在房地产项目收购的前期筹备阶段，聘请律师、会计师等专业人员对待收购项目进行收购前的尽职调查，以摸清被收购项目的真实财务状况；二是起草完备的项目收购合同，尤其要注意的是在收购中明确约定转让人对或有债务承担连带担保义务，尽量采取受让人预留履约保证金的方式以制约转让人。
转让人欺诈行为是房地产项目转让中又一个重要的法律风险，其主要表现为以下三个方面：一是转让人故意隐瞒现存债务；二是利用曾经控制项目公司公章及财务资料的便利虚构债务；三是假冒项目公司印章伪造项目公司债务。笔者认为，针对上述情况最好的应对办法主要有以下两个方面，一方面完善收购合同条款，增加转让人恶意违约的成本；另一方面加强对项目公司印章的管理，在签订收购合同的同时就共管公司印章，或者销毁原印章重新启用新印章，同时在收购合同中约定，除印章共管前或者启用新印章启用前已经发生的所有债务外均由转让方承担。
三、房地产项目收购中的税务筹划
房地产项目收购税务筹划就是指在项目收购中合法避税而非逃税，以达到尽量减少交易成本的目的。
欲通过税务筹划达到在房地产项目转让中合理避税之目的，首先，必须了解房地产项目转让中的税种，通常来说，房地产项目转让可能涉及的税种有增值税、所得税、营业税、契税、印花税等。其次，之所以存在合理避税的空间主要是因为我国现行税法存在不合理的双重征税现象。例如，在项目资产转让中，项目公司收到资产转让款后要缴纳企业所得税，在项目公司将这笔转让款向其股东分配时，股东还需缴纳个人所得税，从某种意义上说具有双重纳税之嫌。最后，值得注意的是，通过税务筹划工作可以使纳税主体在交易双方之间发生变化，虽然在项目收购中纳税总额并未减少，但是这样就可以使特定交易主体达到合理避税之目的。
为了进一步说明该问题，笔者特引述以下具体案例来介绍房地产项目收购中税务筹划的操作方式：
甲房地产公司（以下简称“甲公司”）欲收购乙公司持有的A公司100%股权。A公司为房地产开发企业，总资产6000万元，净资产5000万元，应收账款4000万元，2011年主营业务收入5000万元。主营业务利润-10万元。根据评估公司的评估，A公司总资产1.1亿元，总负债1000万元，净资产1亿元，总共增值5000万元，增值率100%。在此案中，若甲公司按公允价格（即A公司评估价值）收购A公司，则乙公司首先交股权转让的所得税，同时按税法规定吸收合并视作子公司按公允价值出售转让全部资产，被吸收合并的A公司也需对增值部分缴纳所得税。这样就产生了双重征税问题，交易成本中就增加了一次所得税纳税额。
【关键词】：建设工程项目、项目筹建、建筑设计、方案设计
中图分类号： TU2 文献标识码： A
一、什么是建筑方案设计
设计(Design)，是指把一种计划、规划、设想通过视觉的形式传达出来的活动过程。设计是造物活动进行的预先计划，任何造物活动的计划技术和计划过程都可以理解为设计。
建筑设计(Architectural Design)，指为满足一定的建造目的(包括人们对它的使用功能的要求、对它的视觉感受的要求)而进行的设计，它使具体的物质材料在技术、经济等方面可行的条件下形成能够成为审美对象的产物。
方案设计(Scheme Design)，是设计中的重要阶段，它是一个极富有创造性的设计阶段，同时也是一个十分复杂的问题，它考验和体现着设计者的知识储备、经验、灵感、和想象力。
二、建筑方案设计为什么重要、怎么重要
建筑方案设计，是建筑设计中最关键的一环，也是建筑设计中最令人操心的一环。它关系到项目是否能向下继续进行的关键。有的设计院还专门为此成立“方案组”，组内成员往往都是被院里公认的最有灵气的设计好手。
建筑方案设计，一般包括“设计要求分析、系统功能分析、原理方案设计”几个过程。它是每一项建筑设计从无到有、去粗取精、由表及里的最具体化、形象化的表现过程，是建筑设计中最为关键的一个环节。这阶段主要从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步评价。
建筑设计的范围一般指：民用建筑、工业厂房、仓库、及其配套工程。
建筑设计的确定依据和步骤，一般分为根据建设工程相关的依据性文件：“选址、环评报告、用地红线图、项目可研、政府主管部门立项批复、及设计任务书和协议”；根据建设单位委托设计的内容、范围及明确的工程规模：“总建筑面积、总投资、总容纳人数”，明确项目设计规模等级、标准：“结构的设计使用年限、建筑防火类别、耐火等级、装修标准”，明确主要技术经济指标：“总用地面积、总建筑面积、及地上地下各分项建筑面积、建筑基底总面积、绿地面积、建筑密度、绿地率、容积率、停车泊位数，及主要建筑和核心建筑的层数、层高、总高度；根据不同的建筑功能，表述能反映工程规模的主要技术经济指标。
初步设计阶段：为“建筑、结构、水暖、电气”各专业设计文件，包括“设计说明书、设计图纸、设计计算书”阶段，属于建筑方案设计的进一步细化。建筑方案设计：为“平面、剖面的构思绘制”，主要解决建筑形体、立面造型、平面功能布局，红线退让、总平面定位等大轮廓问题。
三、建设工程项目筹建过程中的方案设计
建设工程项目筹建过程中的方案设计，主要解决包括建筑物与周围环境、各种外部条件的协调配合，建筑物内部各种使用功能和使用空间的合理安排，内部和外表的艺术效果，各个细部的构造方式，建筑与结构、建筑与各种设备等相关技术的综合协调，及如何以更少的材料和劳动力、更少的投资和时间来实现上述各种要求。
建筑方案设计的步骤：
1.任务分析。设计要求的分析、内外环境条件的调查分析、经济技术因素分析、相关资料的调研与搜集。
2.构思。设计立意、方案构思、多方案比较。
3.方案设计及调整。深化方案，然后再深化、再调整，如此往复。
这只是简单的流程，主要是看建筑的性质，越是带有文化类的，前期的调研收集就越重要。
一般性的商业，居住建筑要考虑的东西反而没有那么复杂，因为这方面考虑的都是以人为本，以物为本。这在日常的生活中，我们都比较熟悉。而一个设计要做出建筑的内涵，建筑的文化，这些考虑的就要比较多，同一个东西，能上到艺术的层次，那意义就完全不同。
无论是建筑规划还是景观设计，在研究完场地特性后，方案设计的方向无非就两个选择：
1、如果场地是一块没有任何特点的平地，那设计师就要依据项目，创立设计主题。
2、如果场地本身就有一定的特点，比如是山地、或者是有一定的高差、或者天然山景水景等特点，遇到这样的场地，那设计师要做的无疑就是尊重场地的特点，将其场地优势加以利用改造，做出有地块特色的设计方案。
再者，场地本身有一定的特点，但这些场地优点不足以做方案设计的支撑点的话，那我们就需要把创意和地块特征结合起来。这样的场地其实也属于文中说的第二种场地。而这类的设计思路也是用得比较多的。
1、建筑方案设计的考虑问题
建筑方案的设计构思和特点。
建筑群体和单体的空间处理、平面和竖向构成、立面造型和环境营造、环境分析。
建筑的功能布局和各种出入口、垂直交通运输设施(包括楼梯、电梯、自动扶梯)的布置。
建筑内部交通组织、防火和安全疏散设计。
无障碍和智能化设计方面的简要说明。
当建筑在声学、建筑防护、人防地下室等方面有特殊要求时，应作相应说明。
2、结构设计方案考虑问题
工程概况：1)工程地点、工程分区、主要功能；2)各单体(或分区)建筑的长、宽、高，地上与地下层数，各层层高，主要结构跨度，特殊结构及造型，工业厂房的吊车吨位等。
上部结构及地下室结构方案：1)结构缝(伸缩缝、沉降缝和防震缝)的设置；2)上部从地下室结构选型概述，上部及地下室结构布置说明(必要时附简图或结构方案比选)；3)阐述设计中拟采用的新结构、新材料及新工艺等；简要说明关键技术问题的解决方法，包括分析方法(必要时说明拟采用的进行结构分析的软件名称)及构造措施或试验方法；4)特殊结构宜进行方案可行性论述。
基础方案：有条件时阐述基础选型及持力层，必要时说明对相邻既有建筑物的影响等。
主要结构材料：混凝土强度等级、钢筋种类、钢绞线或高强钢处种类、钢材牌号、砌体材料、其他特殊材料或产品(如成品拉索、铸钢件、成品支座、阻尼器等)的说明等。
3、建筑电气设计考虑问题
工程拟设置的建筑电气系统，变、配、发电系统：1)负荷级别以及总负荷估算容量；2)电源，城市电网提供电源的吧压等级、回路数、容量；3)拟设置的变、配、发电站数量和位置；4)确定自备应急电源的型式、电压等级、容量。
4、给水排水设计考虑问题：
给水：1)水源情况简述(包括自备水源及市政给水管网)；2)用水量及耗热量估算：总用水量(最高日用水量、最大时用水量)，热水供应设计小时耗热量和设计小时热水量，消防用水量(用水量标准、一次灭火用水量)；3)给水系统：简述系统供水方式；4)消防系统：简述消防系统种类、供水方式；5)热水系统：简述热源、供应范围及系统供应力式；6)中水系统：简述设计依据、处理水量及处理方法；7)循环冷却水：重复用水及采取的其他节水、节能减排措施；8)饮用净水系统：简述设计依据、处理方法等。
排水：1)排水体制(室内污、废水的排水合流或分流，室外生活排水和雨水的合流或分流)，污、废水及雨水的排放出路；2)估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等；3)排水系统说明及综合利用；4)污、废水的处理方法。
5、采暖通风与空气调节设计考虑问题：1)工程概况及采暖通风和空气调节设计范围；2)采暖、空气调节的室内设计参数及设计标准；3)冷、热负荷的估算数据；4)采暖热源的选择及其参数；5)空气调节的冷源、热源选择及其参数；6)采暖、空气调节的系统形式，简述控制方式；7)通风系统简述；8)防排烟系统及暖通空调系统的防火措施简述；9)节能设计要点；10)废气排放处理和降噪、减振等环保措施；11)需要说明的其他问题。
6、热能动力设计考虑问题
供热：1)简述热源概况及供热范围；2)锅炉房及场区面积、区域供热时换热站的面积；3)供热负荷估算；4)供热方式及供热参数；5)热力管道的布置及敷设方式；6)水泥、水质、水压要求。
燃料供应：1)燃料来源、种类及性能要求；2)燃料供应范围；3)燃料消耗量估算；4)燃料供应方式；5)废气排放、灰渣储存及运输方式。
其他动力站房：1)站房内容、性质；2)站房的面积及位置；3)简述工艺系统形式；4)用量估算。
7、投资估算文件一般由编制说明、总投资估算表、单项工程综合估算表等内容组成。
投资估算编制说明：1)编制依据；2)编制方法；3)编制范围(包括和不包括的工程项目与费用)；4)主要拄术经济指标；5)其他必要说明的问题。
总投资估算表。由工程费用、其他费用、预备费(包括基本预备费、价差预备费)、建没期贷款利息、铺底流动资金、固定资产投资方向调节税组成。
其他费用、预备费、建设期贷款利息、铺底流动资金、固定资产投资方向调节税编制内容可参照相关概算文件的规定。
单项工程综合估算表。由各单位工程的建筑工程、装饰工程、机电设备及安装工程、室外工程等专业的工程费用估算内容组成。
在国家经济蓬勃发展的今天，建筑业是一个重要的基础产业，然而，建筑不同于其他工业产品可以不断重复制造，而是需要不断创新。这不但因为建筑具有艺术属性，艺术品是不能重复的，而且也由于建筑具有社会文化属性，各种不同的人、家庭，各种不同的公共活动，需要有各种不同的建筑形态，各种不同的地点，更需要有各种不同的建筑形态。随着时代的变化，也要求建筑形态不断更新，考虑到建筑建造的体量大、造价高、开建后的不可调整，因此项目投建前的方案设计、做为一个项目的发起，意义重大、责任重大。
参考文献：
[1] 郁有西 建筑模型设计（高等教育艺术设计规划教材）.中国轻工业出版社.2007.
[2]黄亚平.城市空间理论与空间分析[M].东南大学出版社，2002，
[3]刘延杰.后现代商业空间[J].时代建筑，2005(2)，
