关于房地产经济学论文范文一：房地产经济与建筑经济问题探析
一、建筑经济
建筑经济学的研究内容包括：建筑经济学的性质、理论、方法，建筑业的宏观经济问题，建筑企业的经济问题，建筑市场的建立与发展问题等。中国的建筑经济学已初步建立起学科基础，取得了一批比较好的研究成果，但无论从理论上还是从研究方法上，都需要进一步发展提高。研究建筑经济的目的在于探索建筑行业发展规律，在此基础上改善生产关系，最终为促进建筑生产技术的发展，更好地提升建筑行业活动的经济效果。
二、提出房地产经济和建筑经济的镜像关系
广义的房地产经济是指房地产相关经济范畴，其可以是独立的经济体，也可以与其他任何产业相互交叉和关联。建筑经济则是指在建筑领域，对建设项目经济方面做出的预测、分析、实施、决策、评估等各项活动。对房地产经济进行评价时，多从可建设用地面积、规划用地面积、地上或地下建筑面积、建筑密度、建筑层数、建筑高度、容积率、绿化率、停车位等主要建筑技术经济指标入手。为了方便讲房地产经济和建筑经济对比论述，把它们分别看做相对独立的整体。房地产经济与建筑经济之间的关系可以用镜像关系来形容。通俗一点讲，照镜子时，镜子内外的像很相似，但实际上，二者却截然不同，镜子外面是实实在在存在的实物，镜子里面是通过照镜子产生的影像。从这个角度上来讲，建筑经济是实在的、活动的人和物，而房地产经济则是产生的影像。可以从以下三个方面具体论述二者之间的镜像关系。
(一)房地产企业和建筑企业的关系
建筑企业是建筑产品生产环节的主体，而产品流通环节的主体则是房地产企业。一个完整的过程应该是，首先，房地产企业项目立项、批准，之后，建筑企业进行生产，接下来，转化为建筑产品乃至房地产产品，最终，房地产企业对建筑产品进行销售活动。
(二)房地产经营活动和建筑生产活动的特点
房地产企业的角色比较复杂，更像是一个整合商，将各种资源或者与资源相关的经济活动进行整合，房地产企业更多地是从事高端经营管理，通过前期业务人员、工程现场管理人员、销售人员以及会计人员共同完成房地产的开发经营活动。建筑企业却与之不同，建筑企业提供建筑生产活动，包括实实在在的劳动、架子工、瓦工以及木工等，最终将物资转化成建筑产品，成型的建筑产品再配上建筑企业的组织经营管理，最终构成建筑企业的日常生产活动。
(三)房地产业和建筑业紧密联系，息息相关
房地产业和建筑业二者既有独立生产活动部分，又有穿插交叉环节，其中，建筑业施工与房地产业开发是两大产业的交叉点。可以这样说，没有建筑业的生产活动就没有房地产业的经营活动，同时，没有房地产业立项，也就没有建筑业的生产，两者关系密切，共同承担起了国民经济中重要的一部分。
三、房地产经济和建筑经济汲水理论分析
房地产经济与建筑经济之间的关系不仅仅是镜像关系，还可以用汲水理论引出二者的关系。经济学中有个名词叫做汲水政策，是指经济萧条时，通过拿出一定的公共投资促使经济回复正常的一种活动政策，其是应对经济波动的一种财政政策。这里则引用汲水理论类比房地产经济和建筑经济。建筑经济好像是打井，而房地产经济及其产品好像是井中的水。下面可以运用汲水理论阐述一下二者之间的关系。
(一)优质资源有限，循环资源无限
一般情况下，不同城市的水，品质不同。同样的，不同城市房地产资源，表现价值不同。地段的好坏直接影响了房价，同样一套房子放在黄金地段可能3万，而放在郊区只值3千;水资源是循环的，虽然不停地汲取水资源可能会造成井中的地下水暂时性地枯竭，但通过人工回灌或者雨水渗透，同样是可以实现循环。与水资源类似，房地产产品类同。大规模开发销售可能会导致某个区域阶段性的饱和，但通过旧城拆迁改造、产品寿命到期再生产，同样可以达到循环;水被使用的时候才具有使用价值，而水的价值则是通过市场最终确定的，资本论中，价值规律指出，使用价值围绕价值上下波动，在相对时间单位内表现平稳。这个经济规律放在房地产方面来说，这个相对时间可能会比较长，而这个时间段内则表现出单边平稳上升，上涨。
(二)打井活动是实实在在的生产活动必然具有实实在在的内在价值
打井是人体力付出，是一种是实实在在的劳动，是创造价值的唯一源泉。同样的，建筑企业生产活动也具有同样的性质，建筑企业通过劳动创造了建筑产品，创造了价值，同时这种劳动是创造价值的唯一源泉。在后期的房地产销售中，建筑企业生产产品的价值就附加在房地产经济之中，通过销售得以实现;通货膨胀年复一年的积累也同样将累计价值附加到了房地产产品之中，表象为房地产价值在逐年升高。房地产经济和建筑经济存在的汲水理论具有其实际的应用意义。这个看似简单的打井取水的理论，来描绘相对复杂的房地产经济和建筑经济，会把繁琐复杂的问题变得简单。如果有人提出疑问：房价会不会出现暴跌现象呢?可以这样说，虽然优质水资源稀缺，但即使发洪水，带来的也只是短暂的波动，波动之后，还是会遵循物质守恒理论。水自身具有使用价值和价值，而打井这一活动又具有劳动的价值，那么，这一现象就必定会遵循价值规律。不管是国内市场还是国外市场，房地产经济和建筑经济一定遵循市场规律，并受到价值规律的支配和调节。中国是一个很大的房地产市场，在市场经济和农村人口城市化的背景下，取二十年不算太长也不算太短的相对周期，中国房地产市场表现为稳中有升，而投机者等待的逆转大调不会出现。尽管有时在人为的调控下会表现出一些假象，但真正尊重的还应是市场和价值规律这两只无形的手。
关于房地产经济学论文范文二：小议房地产经济与国民经济的作用因素
在经济运行的过程中，由于市场消费的需求而需要生产出大量的产品，那么生产量的提高就需要资金的投入，扩展到了投资的扩张，那么产品增加了，市场的销路好了产品所产生的效益就高了，这就扩张到了收入环节，收入的增加必将导致支出的增加，有扩张到了支出环节，这期间可能又会扩展到扩大再生产的环节，购进新的设备扩展生产规模等。所以说在整个经济发展的全过程，各个环节都是环环相扣的，每一个环节的发展变动都会引起其他环节的变动，通过因果链的运行不断的累积，是对自身的扩张。
当因果链在运行中，通过不断的自我累积而形成的一系列的扩张行为的过程中，会受到一定因素的阻碍。因为当这些因素发展到一定程度的时候，就会发展到一个瓶颈期，最终阻碍到这种扩张行为的继续。其中阻碍扩张发展的因素有来自外界的也有来自扩张行为本身的，当运行到一定程度的时候，就会自然的产生一种阻力，使得这种扩张不得不停止而发生了转折。那么对扩张行为产生阻碍的因素主要表现为以下几个方面：
1核心因果链自身结构的变化
在经济发展的过程中，各个环节的发展扩张共同组成了因果链，各个环节之间都是相互影响相互制约的，每个环节的发展都会其他环节产生不同程度的影响，所以这是一个有序的合理的连接过程。在因果链发展的过程中，发生在各个环节上的作用力应该是按照一定的比例来均匀分配的，每一个环节都有其自身的承受能力，当这种承受力超出了自身的承载范围的时候，就会发生逆反现象。所以说在因果链发展的过程中，如果作用在一个环节上的比例超出范围的时候，就会使这种比例严重失调，打破了因果链中的平衡协调的关系，从而使整个的因果链也就无从继续发展扩张，这就是来自因果链自身结构的阻碍因素。
2因果链的扩张运行中.会产生恶性循环
在国民经济周期波动的初期和中期，资源供给状况以及生产结构各状况都有序地发展，然而在波动的后期，随着资源供给的持续恶化，生产结构也逐步失调，在很大程度上增加了各部门对资源的竞争，同时也在一定程度上加重了资源供给的恶化程度，各个环节在波动后期恶性竞争现象出现。以上的分析不难看出，因果链的运行可以形成经济周期内在和基本的核心波动，最终导致扩张和收缩的重复交替进行。每一次经济周期波动又有其各自的特点，通过需求、生产、投入以及支出这叫个环节影响因果链的基本波动。
在总结房地产经济与国民经济波动时，可以看出政策的倾向对经济波动的重大影响。政府的各项政策对房地产经济增长和波动都产生着加强、阻碍的作用。因此，政府的各项政策都带有抑制波动和加强波动两个方面的作用。下面是本人总结的政策影响以及具体实施：
1政策波动的影响
在国家发展的过程中，国家政策会做出相应的调整，那么在政策调整的过程中，具有不规则调整的特性，而经济发展是具有一定的规则性的，所以国民经济和房地产经济的波动容易受到政策变化的影响。
关键词：地质 经济 发展
论文正文：
地质矿产经济发展
一、加强和重视地质矿产工作，确立矿业生产在地区经济发展中的基础地位
矿产资源是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础，是一个地区经济实力的重要标志.当今世界上95%的能源和80%以上的工业原料都是来自矿产资源，因而矿产资源被人们称之为工业的粮食。矿产资撅种类很多，涉及国民经济的各个部门。
例如:农业所需要的磷、钾、氮三大肥料及农药的生产，均需不同的矿石为原料;稀土元素在微量、高效化肥中得到应用，许多粘土矿在肥料、饲料添加剂工业中及改善农业生态环境中成效卓著。矿业生产在国民经济中的能撅、钢铁、有色、化工、建材等工业中占尤其重要的基础地位。因此，地矿工作与经济发展有着密切的关系，其基础地位和先行作用是显而易见的.
无农不稳，无工不富.根据现有资源，吐鲁番地区发展工业，以矿业为先导，是具有条件的，都善县的经济振兴.已经证明了这一点.为持续快速，健康地发展矿业生产，今后地区在重视矿业开发的同时，应重视地勘工作，以便找到更多更好的矿源地，为今后选项目，投资开发减少风险，为指导矿业生产提供依据.
另一方面，我们要对已开采利用的矿产进行保护，合理规划，科学开采，节约利用.因为矿产资源不像其他自然资源，用一点，少一点，不可再生.各级领导一定要认清本辖区内的矿产资源形势，用法律规范我们的矿业行为，再不能乱批、乱挖、造成资源的浪费。要从思想上确立矿业活动在发展地方经济中的基础地位.
二、变矿产资源优势为经济优势，实现地区经济发展战略目标
地委提出充分依托资源优势，力争工业实现五大突破。其中有依托石油、天然气资源，力争在石油化工产业上有新的突破;依托矿产资源，力争在矿业开发和冶金工业上有新的突破;依托盐化工业的良好基础，力争盐化工业的更新改造和新产品开发上有新的突破。经过几年的努力，把我地区建成新疆的石油化工、冶金工业、盐化工业、棉纺和食品工业五大基地。不难看出，地委、行署建构我区工业发展的思路是依据我区资源优势，特别是矿产资源优势.我们要根据上述精神，加速吐鲁番地区矿产资源的勘查和开发。
1、要积极支持地质勘查工作，为矿业的全面发展创造条件
过去在计划经济体制下，国家先后在吐鲁番地区投入5亿多元，进行了大量的地质工作.过地矿工作者的辛勤努力，在我区找到和探明的矿种50多种，大小矿床超百处，矿点200多产为我们现在的开发利用提供了条件，基本保证了地区经济发展的需要。但是随着经济的发展，矿业资源开发利用的程度不断提高，资源耗竭加快，如芒硝矿、石棉矿、铅锌矿等耗量很大，其中已探明的铅、锌矿已耗竭完，现已无矿可采。
说明矿业高速发展，形成对矿产资源勘查的依赖，不少矿种急需后续矿源的补充.因此，对已找到和探明的矿产正在或有待开发利用的同时，急需寻找和评价新的矿源。特别是选择那些投资少、周期短、效益高的贵金属、有色金属和一些新型建材矿产和非金属矿产的评价.这需要各级领导重视、支持地勘工作.首先依据地区发展融合经济的指导思想，充分发挥本区两个地质队作用，在良好的成矿远景区进行找矿探矿。在这方面我们要应社会主义市场经济的需要，要认清单一由国家投入找矿、探矿的体制已不复存在.
今后除积沙、月州、支持地勘单位向国家立项外，我们要鼓励企业和有关单位自筹资金与地勘单位联合探矿、采矿，走自治区提出的依靠行业主力，依托社会基础，统筹规划，共同发展的正确办矿方针，为地区经济建设服务.
与此同时，我们要扩大改革力度，欢迎区内外地勘单位自带资金来吐鲁番找矿、探矿.找到矿后，本着谁找矿，谁受益，谁开发，谁受益的原则，合作开发，共同办厂，走勘查开发销售一体化和探、采、工、贸一条龙多元化联合经营之路.对难采、难选、难冶矿床和建材、非金属矿，欢迎区内外和外商独资建矿办厂。
其次是我们每年编制计划时，按地区发展经济的总体规划，向自治区编报地勘计划，争取自治区和地矿部在自治区设的拼盘地勘经费，完成一些急需项目的地勘任务。另外，我们在对地质勘查活动监督过程中，应及时解决勘查工作中存在的问题，有效地维护勘查秩序，为地勘工作创造良好的外部环境.
2、加强矿产资滚综合管理，大力促进矿产资源的开发利用
矿产资源的勘查目的，就是为了开发利用，为经济建设服务。对有一定规模，市场需求旺盛的矿种，要优先开发利用，形成象都善铁矿那样的产业群.我地区发现的50多种矿产中有30多种探明了一定的储量.潜在价值比较大的主要是能源矿产，如石油、天然气、煤炭，其次是铁矿、黄金、锡矿、钻矿、石棉、膨润土及其盐类矿产等.以上矿种都已不同程度的开发利用，且形成一定的经济优势。其中石油、夭然气年产百万吨，产值9亿元.其他矿产年产矿石量约25。万吨，产值1.5亿元左右.说明我区矿业生产已初具规模。
但由于受资金技术的制约，矿产资源的开发利用还存在着一些不可忽视的问题一是矿产资源开发利用不平衡，少数金属矿和化工矿产开发程度较高，而非金属、建材矿，无论其开发规模，利用程度，都与丰富的储量不相适应.二是矿产品的深加工，精加工产品少，程度低，产品附加值低，不少矿山仍停留于出卖原矿或粗加工阶段，如石青、硫铁矿、石棉、芒硝、大理石等。很多矿如果搞精加工，其产品效益会成倍增长.三是由于法制意识淡薄，生产技术落后，非法采矿和乱采滥挖浪费资源现象仍很严重，直接影响矿业持续、稳定的发展。
针对上述问题，提如下建议:
1、首先是加强宣传力度，提高各级领导和全民的执法意识.领导要带头学法、懂法、执法，不能搞以言代法，要依法规范矿业行为，严禁无证采矿、侵人合法矿区采矿和越界采矿.对于各种矿业纠纷，矿管部门要依法及时妥善查处。
2、要继续深化改革，促进矿业生产向统一规划，科学采矿的方向发展.
矿山生产规模要以矿床规模为依据，通盘考虑，合理布署.要做到大矿大开，小矿小开，以发挥其最大经济效益为原则.抑制分段、切块、小打小闹的作法，以免造成矿产资源的浪费和经济效益的低下。要集中资金上规模、上等级、上效益，主要矿山的开发利用不仅要有短期计划，而且要有中长期规划，不断积累资金，滚动发展。另外，地区煤炭资源丰富，已探明储量近20亿吨，但电力不足是今后工农业高速发展的制约因索之一因此，引进资金建电厂，变煤能为电能，为经济高速发展创造条件。
3、继续发挥乡镇集体、个体办矿的优势，促进农村奔小康.
要把埋藏浅、易采、易选的小矿就近分配各乡镇村民开采，走农矿结合之路，发挥其投资少、见效快、效益好的特点.有的矿产还可搞乡镇集体加工企业，以提高附加值.各级政府和领导要本着积极扶持，合理规划，正确引导，加强管理的方针，依靠本地资源，依法发展乡镇矿山企业，促进农村奔小康.
1.房地产经济宏观调控法制化路径的必要性
经济法是一门调整需要由公权力干预经济关系的独立法律，即凭借法制路径实现社会与经济的双重效益，其目标包含“社会经济稳定增长、结构协调”等各类经济总量与宏观指标。当前我国国民经济正处于高速发展向平稳发展转型过度的新阶段，房地产各市场载体竞相追逐利润最大化，加之市场信息不对称进一步诱使房地产市场经济法律关系混乱，这一系列问题严重影响了房地产行业乃至整个宏观经济体的健康发展。在市场经济与法治社会共建的今天，针对房地产经济运行的脉搏进行把脉已势在必行，而要进行宏观调控就需要以法律为依据，其中最为重要也是最切合实际的依据无疑是经济法，经济法作为国家宏观调控政策的法律，为上层政策思想的贯彻落实提供了法律程式与现实依据，是房地产市场宏观调控法制化的必需。
2.经济法价值理念的契合
利益冲突是法律的产生之源，所有的法律都是为了社会利益目的而产生。经济法的产生亦如此，为协调市场各类经济关系主体而产生，其价值理念强调要通过增进社会整体经济利益来带动社会成员个体利益的增进，利益保障的关键在于社会整体利益及利益的可持续。我国房地产宏观调控的目标是要实现房地产业平稳健康发展，其追求的也是一种社会整体利益。再者，在房地产调控过程中，不论是政府出台的政策还是房地产公司对暴利的追逐，由于缺乏经验、目光短缺，极易打破均衡市场原有的经济秩序进而导致各利益主体之间难以持久良性的发展，针对以上现实就有必要适时借助经济法可持续发展的理念来思考、分析房地产领域所衍生储的一系列问题，并提供针对性强且切实有效的解决路径。可见，房地产宏观调控与经济法在维护社会整体利益与可持续发展的价值理念上是一脉相承的，基于以上理念我们有必要且应当运用经济法的基本理论来深入剖析房地产经济宏观调控中所存在的诸多问题。
二、现阶段我国房地产经济宏观调控存在的缺陷
我国政府为解决房地产市场失灵，已陆续出台了一系列宏观调控的政策、措施，但其中一些关键性问题并未得到有效解决，房地产宏观调控收效不够明显且存在许多历史遗留问题。
1.房地产调控政策与法律法规的冲突与混乱
宏观调控的合法性是宏观调控政策的价值追求，但是当下调控政策与法律法规的冲突与混乱则是宏观调控运行的现实写照。首先，建设部、发展改革委员会等部门联合于2006年下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中的不少规范条文与现阶段的法律法规相悖。比如其中有规定说商业银行不得接受空置三年以上的商品房作为贷款抵押物，这不仅从某种程度上否定了高层级的法律规范赋予商业银行的自主经营权，同时也在一定程度上构成了对担保法的挑衅。其次，陆续出台的宏观调控政策在内容上违反《行政处罚法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等强制性法律规范达几十处之多，且调控政策内容存在一些模糊不清的口语化表达，欠缺法律应有的确定性和严谨性，在法律责任上很难界定。此外，历史数据显示国务院多次发文说调整房地产的交易营业税，对比发现新旧规范之间也存在不少抵触，房地产金融调控主体对课税要素的频繁修改，不仅降低了行业金融决策的权威性，也削弱了纳税人对所纳事项的合理预期，大大折损了政府金融调控中的实际绩效。
2.房地产决策的效力层次性不强
首先，在房地产税收调控法律上，目前我国的不少税种均以“暂行条例”的行政法规形式出现，其性质在本质上要比正常法律低一个位阶。回到问题点，不难发现房地产金融调控措施也大多以“通知”、“意见”等口吻出现，立法层次与效力层级不够突出，而且还缺乏针对商业银行违规处罚及责任承担的专项规定。其次，我国分模块的管理体制，使房地产内部调控机制普遍存在权责不清、相互推诿等问题。在贯彻落实各级政府和各部委的决策时，“上有决策、下有对策”的现象普遍存在，不少房地产调控政策在实际执行的过程中也往往成了一纸空文，难以付诸实施，更别说取得实际成效。最后，我国房地产经济的发育还不够成熟，缺乏战略抉择导向及理论指导规范，部分法律法规的出头过于仓促应付，没有经过严谨的实践论证，尤其表现在价格管理方面的规范性文件上，其法律效应、适用层面、严谨性、权威性等或多或少均存在一定的社会质疑，且文件来源不一，颁布部门各不相同，受职权限制或出于行业利益考虑，难以协调平衡各方利益，文件的执行效率不高。
3.政府决策的严重倾向性
在房地产开发领域，土地财政极容易成为地方财政收入的主要突破口和地方GDP的重要拉动杠杆，具体在执行中央政策上，“上有政策，下有对策”，所作出的地方决策往往不是根据本地社会或市场需要，而是根据本地政府财政或GDP增长需要，具有严重的倾向性。房地产开发的土地、资金，甚至劳动力基本上非市场化，而建筑材料、商品房销售则完全市场化。影响房价的本质要素土地的价格完全由各级政府根据实际需要自由调控。政府为了使地方GDP数量快速上升而对土地进行完全的垄断，土地招标拍卖大多流为形势，不少则是以指定划拨、双方议价等非市场方式进行的。以上行为使得国内商品房基础定价缺乏统一的计算标准，基本只好由开发商来主导，炒高房价、过度投机等行为油然而生。公权力与开发商的联姻，造就了地方政府与地产开发商共同分配楼市财富的畸形局面，短期内虽然经济拉动作用显著，但长期不利于宏观经济的合理发展，给经济结构的优化配置埋下了隐患。
4.房地产宏观调控法律体系的不完善
首先在房地产税收调控法律体系方面，有很多不合理的地方，例如租、税、费在设计与征收方面都暴露了各自的问题，以税代租、以费代税、以税代费、税费倒挂等问题非常严重。众所周知我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税，却要改缴土地使用费，这便是典型的税费并存现象。其次在房地产金融调控法律体系方面，我国目前尚未颁布有关规制房地产金融的法律规范，只有极少数商业银行出台了有关房屋抵押贷款的相关规定。同时，房地产金融业缺乏行之有效的科学运作体系，银行等金融机构的信贷审查制度和信息披露制度不够健全。再次关于房地产土地调控的法律体系，我国房地产业现实中存在有“灰色土地”，开发商容易打“球”。例如按照规定商业、娱乐等经营性用地中适用招标、拍卖、挂牌的方式出让，而该用途以外的其他土地在特定情况下也允许复制该类模式，这种单一的土地供应设计模式，使某些地方政府和不法房地产商有空可钻。与此同时，不规范的土地交易、不充分的信息披露和监督制度的存在也导致了房地产经济中的一系列问题。例如，开发商与某些政府官员勾结共同经营土地，由此出现政府官员的“寻租”问题。
三、经济法视野下我国房地产经济宏观调控路径
我国房地产经济尚未步入良性发展的轨道，为保证政府在地产经济中的理，我们应在明确调控方向、目标和重点的基础上，根据房地产经济现实发展需要制定既具有科学性，又符合客观实际，并逐步完善的房地产经济宏观调控体系。
1.提高房地产立法的法律位阶
我国《立法法》明文规定，“财政、税收、海关、金融等基本制度”只能以一般法律的形式规定，否定了以行政法规、地方性法规、规章等渠道规定的合法性。显然，各级政府不得以行政法规的形式对以上基本制度做出规定，而法院判决、部门规章等更是不得越雷池半步。法律对基本制度的规定应当是占主导地位的，而行政法规、地方性法规、规章等，不过是对法律的细化或说明，仅占辅助的或次要的地位。行政法规、地方性法规都不能脱离法律规定的范畴。首先，提高立法的位阶，统一由全国人大及其常委会颁布施行。就拿房地产调控税收来说，目前大多数宏观调控税种依旧停留在“暂行条例”阶段，立法层次低，亟待转型成法律形态的正式规范。其次，明确实施细则的制定权限，即授权省一级人大制定税法的具体细则，从省际实际出发，一定程度赋予地方政府拓展新税种的立法权。由此，在发挥地方房地产调控积极性的同时，更好地确保宏观调控立法的合理性、权威性及可操作性。
2.建立健全房地产宏观调控法律法规
(1)建立金融调控的法律法规
我国尚未建立一套完整的房地产金融法律体系，已出台的《基金管理法》、《担保法》、《证券法》虽然在一定程度上催化了房地产宏观调控法治的健全，但由于它们在具体领域的实际针对性较差，内部一致性不够，因此我国应加强房地产金融法律体系的建设。首先，国家相关立法机关应出台高效力的金融调控法律来实施统一规范，打造房地产金融的有效平台。其次，以法治为依托完善制度建设。切实做好住房储蓄管理、住房融资的税收管理、公积金管理、低收入者的住房补贴等房地产金融活动相关制度，实现房地产金融市场的高效率运作。再次，打通新的融资渠道，推出更多与之匹配的金融服务，使资本运作渠道多样化，降低经营成本。最后，要确立房地产信贷的合法地位，建立科学有效的风险保障机制。作为房地产投资者，仅有投资动机是不够的，还需要雄厚的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产，如果失去银行的支持，房价的上涨趋势就会失去源源不断的动力。所以，确立房地产信贷的合法地位，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。
(2)完善税收调控法治体系
税收作为国家宏观调控的重要手段，有着社会财富再分配、财政资金筹措等重要功能。因此，我们要尽快完善税收调控法律体系，发挥国家对房地产经济的引导作用。通过对房产税设置分段函数，高征低补，以合理调配市场资源的自由流通。一方面增加了资本的流动性和土地供给的有效性，另一方面也抑制了高房价背后的囤房行为。具体来说，第一，统筹落实原有税种与新税间的转化工作。期限内，将原本规定一笔缴纳的房地产税款，改为在房地产保有环节分期缴纳，切实减轻工薪阶层在购房交易环节中的税收负担，吸引潜在消费者。其次，在缴纳序位上，将原来需要在购买环节缴纳的税款推迟到房地产保有环节缴纳，从而让地方政府在土地审批环节和土地开发环节财政不至于过度吃紧，防止“拆东墙补西强”的粗放行为方式。
(3)完善土地调控法律法规的建设性探索
在地产经济中，政府的职权范围往往过于宽广，“手”伸得太长，常常过度干预房地产经济活动。因此，以法律条文为准则，进一步明确政府在房地产宏观土地调控中的职能范围和角色定位，改善行政权力过度膨胀的问题显得十分必要。首先，转变国有土地供应方式，在土地审批环节上推陈出新，注重综合考量，并规定土地价格的上限标准，防止地方政府过度追求经济增长而与开发商缔联，通过私下协调及非法手段操纵土地出让，哄抬地价。其次，建立法制化的地价调控体系，设立公示地价制度，明确房产价格与土地使用权租用价格两者的设定标准，完善房地产土地监督管理体系。最后，统一土地储备立法，通过统一土地储备立法实现土地“前期开发、整理、储存环节”的程序化和法治化，真正意义上将土地储备制度的运作推向正轨，建立有效的权力运行约束机制。
3.明确宏观调控权限，提高房地产宏观调控法律实效
1、交易费用原理
房产交易费用是房地产进行交易所需的成本。交易双方欲达成房屋买卖协议，必须相互了解，将可能提供的交易机会告诉对方，这种信息的获得和传递需要耗费时间和资源。如果这样的专用资产能在一个很长的时期内不受干扰地运营，这些投资就一定会带来预期的回报。客户关系管理正是从长期的投资回报考虑，架构企业与客户不可或缺的相互关系，这种依赖关系越持久双方从此获得的收益也越大。
2、收益递增原理
经济学中有一条重要的原理即收益递增原理，亚当。斯密认为，当分工与专业化的深度和广度增加时，劳动生产率（即斯密说的“平均收益”）随之增长；而分工与专业化的发展带来创新机会的增长，又促进新工具的设计和推广。这又进一步导致了分工与专业化……这一“收入与分工”共生演化的过程，这一原理同样可以用来解释客户关系管理的赢利原理。
二、从战略管理学角度看房地产客户关系管理
在任何一种特定的行业里，拥有竞争优势的企业比起他们的竞争对手来，更能吸引顾客，赚取更高的利润。客户能够判断企业从什么时候起不再能满足他们的需求，他们是促使企业更新的催化剂。与客户建立良好的合作关系是企业保持竞争优势的基础。根据迈克尔。波特的竞争战略理论，企业欲保持竞争优势有三种战略可供选择：差别化战略、低成本战略以及目标集聚战略。这些战略也是企业实施客户关系管理的理论依据。
三、对客户关系管理的理解
客户关系管理是指以客户为中心的包括销售、市场营销和客户服务的企业业务流程自动化并使之得以重组。客户关系管理不仅要使这些业务流程自动化，而且要确保前台应用系统能够改进客户满意度、增加客户忠诚度，以达到使企业获利和发展的最终目标。
1、客户关系管理完善客户体验，将企业的资源最大化
客户关系管理不是产品，也不是一个产品组合，而是触及到企业内许多独立部门的商业理念，它需要一个“新的以客户为中心”的商业模式，并被集成了前台和后台办公系统的一整套应用系统所支持。这些整合的应用系统确保了更令人满意的客户体验，而客户满意度直接关系到企业能否获得更多的利润。企业已有资源（房地产业主）毫无疑问是企业最大的资产之一，因而需要细心管理。对现有客户和潜在客户的培养和挖掘则被认为是企业获得进一步成功的关键。有资料显示，发展一个新客户要比保留一个老客户多付出5倍的投入。投资于现有客户，使其满意度增加会对客户忠诚度有直接的影响，进而影响到企业的最终效益。
2、服务客户的观念——客户关系管理成功的核心
企业要得到持续的发展，拥有忠诚的客户是最重要的。根据美国营销学者赖克海德和萨瑟的理论，一个公司如果将其客户流失率降低5%，利润就能增加25%——85%.房地产企业已经认识到保持现有顾客的重要性。建立一套完善的客户关系管理体系，建立房地产客户数据库，并有效地运用所储存的资料，能通过研究客户、开发客户、与客户沟通，有效留住客户，赢得客户的信赖与拥护。
四、房地产企业战略发展需要客户关系管理
随着客户关系管理系统的推出，一种全新的“营销观念”逐渐形成。客户被作为一种宝贵的资源纳入到企业的经营发展中来了。企业把任何产品的销售，都建立在良好的客户关系基础之上，客户关系成为企业发展之本质要素。如此一来，正在流行的很多新营销概念，如一对一营销、数据库营销等，实际上都可以纳入客户关系管理营销的范畴。
客户关系管理实施的目标与企业的战略发展目标的契合点：
1、解决产品的销售问题
据国家统计局公布的统计资料显示，2003年全国商品房空置面积同比增长14.1%，空置一年以上的商品房面积近4400万平方米。可以说，对于许多开发商而言，来自一线的销售压力、资金回收的压力仍然较大。企业急需借助导入客户关系管理，提升企业客户关系能力，提高一线销售人员对于客户跟踪、客户服务的能力。
2.提升客户满意度
当企业发展到一定规模，积累了大量的老客户，客户投诉会大幅增加、甚至发展到一系列业主维权事件，如何快速提高客户满意度，完善企业对于突发事件的应急机制，建立统一调度的客户投诉处理系统，是这些房地产企业面临的当务之急。
3.提升企业的服务品质和能力
房地产企业面对激烈的市场竞争，认识到个性化客户增值服务的重要性，很多企业逐渐向服务型企业过渡，成立了专门的客户服务组织，希望能够将分散的、点滴的服务资源进行整合，不断推出针对客户的服务新手段，力争为客户提供一站式服务。
4.提升品牌形象
基于以客户为中心的思想，房地产企业要树立全员客户服务的企业发展战略。在企业内部建立完善的客户服务体系，对外的服务准则、服务口号、承诺服务水准一致，并依托于客户服务部，形成一条以客户为导向的企业服务运作链。企业全体员工都在不同岗位上全心全意服务于客户，从而在企业内部形成以服务为核心的品牌企业文化。
五、现行客户关系管理存在的问题及改善步骤
1.交流方式的分离使用造成服务效率降低问题
目前电话、传真、面对面等交流方式的分离使用在降低服务效果的同时，造成人员的服务效率不高，并且不利于客服人员的管理。
2.各实体部门服务的分离造成资源的浪费
由于没有统一的客服中心，客户往往要多次交涉才能找到适合问题解答的部门，而各部门信息共享程度低，交流不顺，所以回复结果也出现不统一现象，由此造成资源浪费的同时又降低了服务效果。
3.现有客户资源无法有效利用的问题
企业积累了大量的客户资料，但由于缺乏对其潜在需求的分析和分类，而且此客户资源库没有实现共享，利用率低，造成资源浪费。
企业在导入客户关系管理前，必需先诚实地作一次全面体检，了解自身的优势与缺点，进而倾听客户的声音，确实了解所有与客户互动的管道，开始规划整体的客户管理架构。
一个执行良好的客户关系管理实施方案分以下几步骤进行，这对提高顾客忠诚度是至关重要的：
1）区分目标顾客，对企业所有客户的关键信息进行有效的整合；
2）确定目标顾客，瞄准最有价值的客户，制定可行的方案以增加他们对企业的忠诚度；
3）满足目标顾客需求，为每一客户提供量身定做的服务和产品
4）与目标顾客达成利益共同体，企业管理层即时了解市场情报，深入地了解个别顾客的行为、新兴需求和消费形态。
六、房地产行业建立客户关系管理的措施
1.客户关系管理如何同公司整体战略融合在一起
建立客户关系管理系统，首先需要确认公司对项目的期望和业务目标，同时要考虑现有业务环境以及公司的战略优先层次。需要回答的问题包括：
（1）企业的市场份额是保持稳定，还是在下降？
（2）企业目前最紧迫的问题是什么（如，降低成本比提高市场份额更重要吗）？
（3）争取客户、发展客户、挽留客户和为客户服务的成本哪个相对更重要一些？
（4）同客户交流和服务的过程中，哪些渠道最重要？
（5）如何平衡“以产品为中心”和“以客户为中心”？
（6）企业认为最有价值的客户是哪些？为什么？
回答上述问题，将帮助房地产企业确定客户关系管理的投资，并寻求公司和业务部门的支持。
2、建立个性化的客户关系管理体系
客户关系管理必须根据房地产行业和企业的实际情况，配合企业的发展战略有步骤、有节奏地建立和实施。
（1）事先建立可量度、可预期的企业商业目标
企业在导入客户关系管理之前，必须事先拟定整体的客户关系管理蓝图规划，制定客户关系管理的预期、短期、中期的商业效益。切不可一次性盲目追求大而全的系统、或听从客户关系管理厂商一味的承诺，毕竟它不是万能的，企业应更多地借鉴国内外其他企业、尤其是同行业的应用成效，并从本企业的实际情况出发，客观地制定合理的商业目标，并制定可对其进行度量的指标工具。
（2）行业领域应用的深入研究
客户关系管理最早是从国外引入中国的，当时的客户关系管理更多的是采用国外应用比较成熟的理念。国内厂商在此基础上，单纯从软件功能本身进行效仿，而对中国企业的行业特点理解、分析、结合的不够，从而导致研发的产品有闭门造车的感觉，不能与企业具体实际相结合。如何将国际通用的理念与中国房地产行业的特点相结合，形成独特的体系，是目前所有国内客户关系管理厂商、咨询公司、企业需要深入思考的问题。
（3）为企业把脉、对症下药
目前，许多销售客户关系管理的厂商其实并不善于运用客户关系管理理念去推广它，拿着通用版的软件到处安装，丝毫没有客户关系管理所提倡的“一对一”服务理念，其最终效果可想而知。只有对企业的管理现状充分了解，才能推出符合客户需求的、独特的客户关系管理解决方案。通常做法是，聘请具有客户关系管理实践以及行业经验的咨询团队对其进行诊断，通过问卷调查、座谈沟通、流程重组等方式进行企业的咨询诊断工作。通过企业咨询诊断，期望发现企业现存的管理上、流程上、架构上、信息化等方面的主要问题，对企业导入客户关系管理的可行性进行论证，并为未来实施客户关系管理系统进行整体规划和设计。
营销的一对一和“个性化”的特色是客户关系管理的重要要素。它必须是针对企业的个性化定制，根据不同的客户、不同的行业特点和企业的发展特色，为企业量身定做出系统的解决方案。从企业的实际情况出发，首先要经过充分的调研，明确企业目前所处的地位；其次是将企业当前的操作方式与最好的操作方式作一番比较和研究；最后要提供提高销售额的方法。
3、给客户关系管理一点成长的空间和时间
纵观全球施客户关系管理的企业，由于总体开发周期过于漫长、工作量过大而导致最终失败的案例比比皆是。客户工作往往是客户关系管理实施推广过程中，最昂贵、最费时也是最复杂的一环。因此，通过选用切实可行的方案，并将最终的应用搭建在成熟的案例之上，企业将会大幅减低客户化的需要，也会大大降低实施过程的整体风险。
大部分成功的客户关系管理案例均采用分阶段实施方案。每一阶段则侧重与特定客户关系管理目标，从而达到快速制胜的效果。换句话说，企业可于合理的时间内（一般为三至四个月）取得一定的成果，定期量度、追踪系统成效并保持持续推广。
（1）为了更好地在企业内部推行客户关系管理，在企业人力资源部门的配合下，必须制定相关的员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来。
（2）为了能够便于企业定期进行客户关系管理应用效果的评估，系统在设计初期要增加一些度量、评估系统本身的量化分析指标，以便进行前后对比。
（3）客户关系管理导入决非一朝一夕就能完成的，定期评审与回访至关重要。其目的主要是为了及时了解系统上线运行后，企业在使用过程中遇到的困难和问题；针对这些情况，提出明确的改进方案，从而促进客户关系管理系统在企业中能够得到更加深入的应用。
由于客户关系管理对房地产企业的重大影响，实施客户关系管理项目时需要整个企业范围的信息传达与责任承担。为保持竞争优势，企业必须投资于客户关系管理技术，同时要建立新的业务模型。所有客户信息的集中是成功实施客户关系管理的核心。这一强有力的企业策略将提高企业的销售额、客户忠诚度和企业的竞争优势。
当房地产产品品质日趋成熟、均好性成为同质化的近义词时，房地产企业开始重视客户关系管理与服务工作，将其与产品开发、销售、物业管理摆到同等重要的位置。这些企业都意识到：房地产品牌建设与营销推广不再局限于物业本身，以商业联合、资源整合为特征的全天候、全方位的客户关系管理与服务之门已经打开。客户服务作为当今全球性的商业术语，预示着单独的产品买卖时代已经面临终结。未来房地产品牌竞争的趋势，正逐渐过渡到客户信息库、客户满意度、客户服务手段的竞争层面。
以客户为本的观念将贯彻房地产开发、策划、销售、服务的全过程。这在市场细分、竞争激烈的今天将成为提高竞争力和实现发展战略的重要手段。
［摘要］近几年来，房地产持续升温，国家出台了一系列宏观经济调控政策对其进行调控，对构建和谐的房地产行业起到了非常重要的作用。文章从理论出发，结合当前政策，详细分析了国家经济政策对房地产行业的影响。
［关键词］经济政策房地产宏观调控影响
近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。在此形势之下，有必要用宏观经济调控来控制房地产业的泡沫成分。
一、金融政策对房地产业影响分析
1）对房地产企业的影响
加息会增加房地产企业的融资成本，但对于不同的房地产企业来说，影响也不尽相同。负债结构不同，融资渠道不同以及资金实力不同的房地产企业受加息的影响也不同。对于那些负债率较高，融资渠道单一，经营业绩较差的房地产企业，加息后企业的经营要面临强大的压力。
2）对消费者的影响
加息无疑会增加其还贷压力，促使某些消费者提前还贷或部分提前还贷。据新浪财经的一项调查显示，有七成左右的被调查者认为央行未来还将继续加息，而央行的连续加息，利率所提高的累积幅度让消费者的还贷成本增加了许多。
3）对房价的影响
房价在短期内受加息影响较小，但未来房价增长将趋于本文来源：文秘站 平缓。宏观金融政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
1、存款准备金率政策
根据经济学原理，上调法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应：当提高存款准备金率时，货币乘数减小，商业银行可运用的资金减少，贷款能力下降，货币流通量相应以一定比率减少。但是据商业银行的数据显示，个人住房贷款并未因房价上涨、加息等因素影响而大幅减少。另一方面，随着房地产企业的资金渠道目益多样化，对银行贷款需求的占比逐步减少，因此通过提高法定准备金率从而使银行减少贷款来间接调控房地产市场可能收效甚微。
1） 积极影响
上调存款准备金率是直接作用于商业银行的政策措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的政策效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产调控政策的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种调控政策的政策效率。
2）消极影响
调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 2、汇率调整
我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。
1）对房地产业发展资金的影响
汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。
2）对房价的影响
供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。
3）对房地产自身价值的影响
在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。
3、税收政策
清算土地增值税给开发商带来的最大变数是因为拿地时间不同，成本不同，导致的税款额度不同。拿地时间较早的项目因差额巨大将支付巨额增值税成本，且拿地越早和捂地时间越长税费越高。一旦清算土地增值税开始执行，一些以长期囤积土地为获利方式的地产企业因为持有土地时间较长，差价较大，可能遭遇较大的税负压力。
4、调整住房贷款政策
这属于选择性货币政策工具中的不动产信用控制工具。常见的控制方法有：规定金融机构房地产贷款的最高限额、最长期以及首期付款和分期还款的最低金额。
二、房地产企业应对对策
1、转换市场机制，开拓资金资源渠道
资金是房地产开发的首要因素，迫切需要通过多渠道的融资活动来满足房地产企业对资金的需求，房地产开发企业可以利用加入世贸组织和金融市场多元化的机会寻求银行以外的融资渠道。上市是理想的融资渠道，通过资本市场融资或再融资，可缓解房地产项目资金需要压力。
2、走联合开发，合作经营，集中和规模化道路
房地产业作为一个高投入，高风险的行业，特别需要房地产开发企业进行规模化、集团化经营，以提高其抗风险的能力。
3、改善经营管理，消除短视观念，提高核心竞争力
房地产企业需要完善内部机制，规范企业的经营管理。从长远放眼，做好项 目的长期规划，提高企业开发效率，提高创新能力，把观念由做“项目”、做“产品”转到做“企业”上来。
参考文献：
［1］朱崇实. 金融法教程［m］. 北京：法律出版社,
近年来，我国经济飞速发展，人民生活水平也不断提高。随着人们对商品房地产关注度的不断提高，商品房经济的概念逐渐走入了人们的生活当中。相应的商品房地产经纪不是一成不变的事物，其有着自己的发展规律呈现一个周期性的波动状态。我们把这个这个现象称之为商品房地产经济的周期波动性。严格来讲，商品房地产经济是宏观经济形式的一种。这这是知己关乎民生要点部分所在，所以研究商品房地产经济波动性是保持我国商品房地产经济的关键所在。众所周知，房地产业在我国国民经济体系中所占据的重要位置。我们可以这么理解，它所具备的产品的基础性以及创造的社会大额财富性的特点都成就其在国民经济的主体地位。作为一种产业，它必然具备一定的产业周期，产业周期的规律受到宏观经济发展规律的制约。在我国，商品房地产的整个发展过程就是一个从萌芽到壮大的过程。然而这个发展过程也不是一个平稳的直线而是一个波动的曲线。特别值得一提的就是，房地产行业经济波动性曲线能够客观反映我国房地产事业的兴盛程度。本文将详细论述房地产波动理论的研究内容和研究方法，进一步从理论和实际上把握市场机制的健全方案和政策调整，以确保我国房地产经济能够平稳有序的发展。
二、商品房地产波动理论研究
首先，关于经济的波动与经济的周期理论研究。纵观整个人类社会发展史，人类经济的发展也是上下波动的。在这种波动的作用下，人类社会的经济或者出现了进步或者出现了灾难式样的倒退。这种关于经济周期波动的理论，西方经济学家在很早之前就已经有了系统的理论记载。在这种理论中所带来的波动曲线当中，我们不难发现人类社会的经济在不同时期增长的速度也不一样。同时，实际的增长曲线也于所期望的曲线存在着偏差。要知道，只有缩小这种偏差才能够达到我们预期的稳定的经济增长模式。特别值得一提的是经济周期的概念从不同的角度来看可以由不同的理解，比如说有的学家按照逻辑的理论来分析，那么经济周期的波动性就是一种偏离均衡性质的体现，也有学家从经济的收缩与扩张角度出发，得出的结论也不尽相同。本文在这里就不加赘述了。其次关于商品房地产周期与房地产波动理论研究。我们可以这么理解，商品房地产的经济周期主要包括四个阶段：1、繁荣阶段；2衰退阶段；3、复苏阶段；4、萧条阶段。这四个阶段放到宏观经济的运动过程中，就可以看出我国房地产经济不规则的波动性。还有就是，房地产经济波动的不规则所表现来的经济增长状态表现出一种连续的和动态的特点。通过对该种特点的研究我们不难发现，房地产经济增长曲线与实际曲线的偏差程度的研究更能够实际的反映出房地产经济增长的特征。房地产经济实际增长曲线与趋势增长曲线的偏离程度越大，那么房地产经济波动幅度也就越大，房地产增长的稳定程度就越差，反之，房地产增长的稳定程度就越好。最后，我们来谈谈商品房地产周期波动与经济周期波动的关系。商品房地产周期波动与经济周期波动总的发展来说是密切相关的，也可以分两个不同层次来分析房地产周期与宏观经济周期的关系。因为，一方面房地产周期波动是经济周期波动这个大范畴的一部分，是房地产行业的经济周期波动；另一方面，房地产周期波动是房地产行业运行过程中经济周期波动，也就是说房地产周期波动是经济周期波动在房地产行业经济运行过程中表现出来的运动形态。
三、新时期如何防止我国商品房地产经济大幅波动
我国房地产的周期性波动，其波动的幅度不尽相同，我国地方经济目前是典型的土地财政经济，因此房地产的剧烈波动会明显降低百姓的购房意愿，造成房地产的价格上涨乏力，并最终造成政府卖地价格较低，使得地方政府失去GDP的有效获取手段。在地方财政吃紧后，又会造成地方的基础设施投入不足，造成宏观经济的普遍衰退。因此，减少房地产的剧烈波动是关系到国计民生的重要课题，应尽可能的减少房地产的系统性风险和周期风险。第一，稳定房地产尤其是商品房的价格。房价作为房地产景气程度的一个重要指标，其稳定性是房地产的重要基石，因此应该从内部和外部两个方面减少商品房价格的剧烈波动。在供求关系出现重大转变时，应考虑采取政策法规等强制性手段稳定房价，避免房价的剧烈下跌。同时应利用房价的波动周期，最大限度的挖掘出让土地的价值。对土地价格和商品房价格的双向控制也是保证降低房地产波动的必要手段，在宏观调控方面，中央的政策在地方的可变性较小，但是地方的微观调控往往能够起到重要的稳定效果。因此对商品房的价格的调控应坚持中长期执行国家宏观政策，短期调控作为辅助的策略。第二，促进居民的商品房消费能力。作为商品房的购买主力，居民的购买能力和购买欲望也是房地产走向的重要因素。随着居民消费水平的提高，购买需求会由刚需转向改善性住房，这一改变也就带来了房地产的二次价值挖掘。由于改善性住房需求的不断增强，也减少了居民购房的盲目性和投机性，从而从根本上减少了房地产价格剧烈波动的因素之一。同时，对于低收入人群，政府应积极开发廉租房和经济适用房等保障措施，控制商品房与保障性住房的比重完善房地产行业的供求关系和供求机制，通过多点开花、多渠道解决的方式，完善房地产市场的解决方案，从而减少房地产的剧烈周期性波动。
四、结束语
引言
20世纪90年代中后期，国务院了一系列深化我国住房制度改革的文件，提出了促进住房商品化和住房建设发展的详细政策措施，房地产业从此进入了良性发展的轨道，并逐渐成为各城市尤其是大中城市的先导产业和支柱产业。
在此背景下，西安市房地产业发展迅速，房地产开发完成投资额（RI）从1996年的24.66亿元上升到2007年的387.33亿元，这期间西安市的国内生产本论文由整理提供总值（GDP）从406.95亿元上升到1763.73亿元，那么究竟西安市房地产投资对经济的拉动作用有多大？在一定时期内，是房地产投资促进了经济增长？还是经济增长促进了房地产投资？本文运用时间序列计量经济模型从量化角度对二者的关系进行实证研究，以期为西安市政府相关部门制定房地产业与经济协调发展的政策提供理论依据。
2实证研究
2.1数据选取及处理选取西安市国内生产总值（GDP）反映经济增长，房地产开发完成投资额（RI）反映房地产开发投资状况，以1996-2007年的年度数据为原始数据，为消除数据中异方差的影响，对两个数据序列同时取自然对数（LNGDP和LNRI），这种变换不会改变变量间的长期均衡关系和短期调整效应（见表1）。
本文中的计算采用计量经济学软件EViews5.1。表11996-2007年西安市GDP和RI序列单位：亿元
2.2平稳性检验在实际中我们遇到的时间序列大多是非平稳时间序列，若直接将其用于计量经济建模，容易产生“伪回归”等问题，因此有必要对时间序列数据进行平稳性检验，目前最常用的检验方法为单位根检验。一个非平稳时间序列的一阶自回归模型的特征方程含有单位根，这样对时间序列平稳性的检验即转化为对单位根的检验。如果序列Yt通过本论文由整理提供d次差分成为平稳序列，而差分d-1次时却不平稳，则称Yt为d阶单整序列，记为Yt~I（d）[1]。同阶单整是多个时间序列存在协整关系的必要条件。采用单位根检验中的ADF检验法对表1中的LNGDP、LNRI以及它们的一阶差分LNGDP、LNRI进行平稳性检验，结果见表2。
表2各变量的平稳性检验结果
注：检验类型（C，T，K）中的C、T分别表示是否还有常数项、时间趋势项，K表示滞后阶数。从表2可看出LNGDP、LNRI没有拒绝单位根假设，是不平稳的，而它们的一阶差分序列LNGDP、LNRI在5%的显著水平上拒绝原假设，是平稳的。因此序列LNGDP、LNRI均为一阶单整，表示为LNGDP~I（1）、LNRI~I（1），满足协整检验的前提条件。2.3协整检验协整是指多个非平稳经济变量的某种线性组合是平稳的[2]。具有协整关系的多个非平稳序列建立的回归模型可用来描述原变量之间的均衡关系，并可以用来建立误差修正模型。目前对协整性的检验主要有两种方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于回归残差的协整两步检验法，二是Johansen&Juselius(1990)提出的基于回归系数的完全信息协整检验。本文采用EG两步法对LNGDP和LNRI进行协整检验。首先，用OLS法对LNGDP和LNRI进行回归估计，得到回归方程：LNGDPt=4.517960+0.490382LNRIt+εtt=(60.67050)(29.88506)R2=0.988927从结果可看出，所有参数的t检验值显著，R2在0.98以上，接近1，说明模型整体上对样本数据拟合较好。残差序列et的估计值为：et=LNGDPt-4.517960-0.490382LNRIt其次，采用ADF检验法对残差序列的平稳性进行检验，结从表3可看出et的ADF检验值小于1%显著水平的临界值，至少表明可以在99%的置信水平下拒绝原假设，et是平稳的。用EG两步法本论文由整理提供检验的结果说明国内生产总值（GDP）和房地产开发投资（RI）之间的协整关系是正确的，所建立的协整回归方程反映了它们之间的长期均衡关系。
2.4建立误差修正模型若变量间存在协整关系，即表明这些变量间存在着长期稳定的关系，而这种长期稳定的关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的[2]。误差修正模型（ECM）反映了这种短期偏离向长期均衡修正的机制。误差修正模型的一般表示形式为：Yt=β0+βtXt+λecmt-1+εt，其中，ecm反映了变量在短期波动中偏离它们长期均衡关系的程度，称为均衡误差[3]。用OLS法进行估计得到LNGDP和LNRI的误差修正模型：LNGDPt=0.099899+0.125305LNRIt-0.644907ecmt-1+εtt=(3.216782)(1.080561)(-2.117311)R2=0.409034从结果可看出，虽然R2较低，但各参数的t检验值显著，仍然能够表明其经济意义。2.5Granger因果关系检验协整检验可得出时间序列之间是否存在长期的均衡关系，序列之间的因果关系可用Granger因果关系检验法。其基本思想是：如果变量Xt是Yt的原因，则Xt的变化应先于Yt的变化。超级秘书网
因此，在做Yt对其他变量的回归时，如果把Xt的滞后值包括进来能显著地改进对Yt的预测，则称Xt是Yt的Granger原因，否则称Xt不是Yt的Granger原因[4]。对LNGDP和LNRI进行Granger因果关系检验，结果见表4
3结论
通过运用时间序列计量经济模型对西安市1996-2007年的GDP和房地产开发投资的年度数据进行分析，我们可以得到以下结论：
3.1西安市1996-2007年本论文由整理提供间的房地产开发投资与经济增长之间存在着长期稳定的均衡关系，由协整方程知，西安市房地产开发投资对经济增长的弹性系数是0.490382，即房地产开发投资每增加1%，GDP增加0.490382%，可见西安市房地产开发投资对经济增长的促进作用是非常明显的。
3.2西安市1996-2007年间的房地产开发投资与经济增长之间长期稳定的均衡关系是在短期动态过程的不断调整下得以维持的，由误差修正模型知，经济增长的波动取决于两点：一是房地产开发投资短期波动的直接影响，LNRIt的系数是0.125305，即短期内房地产开发投资每增加1%，GDP增加0.125305%；二是上一年房地产开发投资对均衡水平的偏离，误差修正项ecmt-1的系数-0.644907体现了对这种偏离的调整力度，即当短期波动偏离长期均衡时，经济系统将以0.644907的调整力度将非均衡状态拉回到均衡状态，该系数为负符合反向修正机制。
3.3西安市1996-2007年间房地产开发投资和经济增长的Granger因果关系检验结果显示，当滞后期为1年时，在94.892%的概率水平下，房地产开发投资是GDP的Granger原因，在99.93%的概率水平下，GDP是房地产开发投资的Granger原因，可以认为二者之间具有双向因果关系，即西安市房地产开发投资促进了经济增长，同时，经济增长又促进了房地产开发投资；当滞后期为2年时，房地产开发投资是GDP的Granger原因的概率值较低，而GDP是房地产开发投资的Granger原因的概率值为89.379%，可以认为二者之间具有单向因果关系，即西安市经济增长促进了房地产开发投资；当滞后期为3年时，二者之间的Granger因果关系并不显著。
以上研究结果从量化角度揭示了西安市房地产投资与经济增长之间的关系，相关数据说明西安市房地产投资在经济增长的过程中扮演着十分重要的角色，同时在短期内经济增长又促进了房地产投资。房地产业与金融、钢铁、水泥、玻璃、家电等众多上下游行业具有高度的相关性，西安市政府相关部门应在深化体制改革和推进产业结构优化升级的同时，根据宏观经济的发展形势合理控制房地产投资规模，促进房地产业与经济的协调发展。
参考文献：
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【论文摘要】着重从房地产项目的可行性研究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手，对新经济时代房地产开发企业管理进行了深入探讨。
房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点。每一个房地产项目的开发都是一个系统工程，具有很强的综合性。无论是单体开发还是小区综合开发，都要经过很多程序：选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理，每一环节都包含许多工序，而且都需要依靠特定的专业人士完成。这要求房地产开发企业不断加强管理，成立各个事业部，去完成各个阶段的任务。
1可行性研究是房地产开发的先决条件
在做出投资决策前，先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证，对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价，据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。
2项目建设全过程的管理
2．1建立项目品质管理体系
(1)进行小区整体规划及单体方案招标，从中选择最佳方案，由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些企业往往利用设计招标选择好的方案，再委托另外的设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性，不利于知识产权的保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，由不同单位设计会影响整体效果。
(2)组织设计人员踏勘现场，提高对现场的感性认识，同时避免设计图纸脱离实际、与现场环境不协调。
(3)设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位改变设计方法，由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行，根据预算调整设计。在设计阶段控制投资最有效的方法是利用优化设计，国内最常用的方法是在方案设计阶段进行多方案比较来对方案优化，而国外最常用的优化设计方法是业主在施工图纸完成之后，再聘请另外一个设计公司或者就由原来的设计公司从控制投资的目的出发，以第一次的设计图纸为基础，再对建筑物结构的选型、材料设备的选择、施工方案及施工的可行性等方面进行详细的分析和论证，然后由原设计公司或者另外聘请的设计公司对第一次的图纸进行二次优化设计，这样做可能会增加项目的工期，但是进行二次优化设计给业主带来的收益要远高于由于工期的延长带来的损失，因此可以大大节省项目的造价。
(4)组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核，评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成，对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见，由领导拍板，这样缺乏科学性。
(5)合理安排设计进度，使出图的时间与招标、施工计划吻合。
(6)通过合同明确规定设计的职责，规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导。
2，2建立完善的进度计划管理体系
(1)设计报建进度计划：主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度；
(2)施工准备阶段进度计划：主要内容包括工程招投标、材料设备、分项工程招标、施工临时水电安装和施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划；
(3)施工进度计划：主要包括土建施工和水电设备安装、材料定板定货计划、铝合金门窗工程和木门及防火门工程进度计划等；
(4)配套设施工程进度计划：主要包括永久供水供电报装及施工、电信工程、防盗系统工程、有线电视工程、煤气工程、市政工程和绿化园林工程进度计划等。
2．3建立完善的项目投资管理体制
(1)建设用地成本：土地有偿使用费、征地拆迁费等；
(2)工程建设成本：土建费、水电设备安装费、市政永久水电、电信、煤气、防盗、天线、道路、绿化等配套工程费、设计监理费、向政府交纳的配套设施建设费、人防易地建设费、档案保证金、劳动保险金等；
(3)销售费用：销售营业、售楼中介费、广告宣传费等；
(4)财务费用：贷款利息、资金运作利息等。
(5)工程计量控制；主要负责工程的预算与结算工作，审核工程量及工程价款，编制工程招标文件及标底，编制工程款支付计划，控制工程款的支付。计量工作是成本控制中最繁琐的工作，这要求计量人员有丰富的经验及专业知识。此外还应做到：
(1)了解施工现场、了解工程量实际发生变化情况，及时对工程量的变化进行核实。
(2)要参与材料设备的定货洽商，据市场价格变化情况来确定材料设备预算价，不能盲目照搬定额或文件价。另外，地产公司可以委托有资质的监理公司履行工程计量职责及工程执法招标工作，地产公司只需负责对其结果审核及支付工程款。
(3)建立完善的合同管理体系。在项目的开发实施工程中，开发公司会与设计院、监理公司、施工单位、材料设备供货等单位发生合同关系。通过合同形式来约束双方的责任、义务与利益关系，共同完成项目建设过程。开发公司通过合同对各单位进行监控，以保证项目按计划完成。同时，对违约方要依据合同进行索赔。
(4)组织对各单位的协调工作。开发公司必须在项目进展的各个阶段都真正起组织者作用，通过组织召开定期例会的方式，加强各方的沟通。例如，在设计阶段要定期组织设计例会及方案讨论会，通过例会协商解决设计中出现的问题。在施工阶段，项目经理应组织工程例会，及时解决工程有关问题。项目经理亲自组织召开例会，是督促各方的工作进度最有效方法，是一种主动监控方式，但开发公司的组织作用应与监理公司的组织作用明确划分开来，监理公司的工作应着重在对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等的组织协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。而开发公司着重对整个项目全面管理，使项目的品质、进度及总成本满足计划的控制目标。所以对施工单位的管理应委托监理公司负责，而开发公司应着重在对设计的监控，使整个项目的策划意图通过图纸表达出来。(5)负责申请并获取项目开发建设工程中的有关批文及许可证等。如土地规划许可证、土地使用证、建设规划许可证、建筑施工许可证等。
(6)负责有关配套设施的报装工作。如电信、煤气、公共天线、门牌、施工临时水电及永久生活水电等报装工作。
(7)组织项目的有关验收工作。如竣工验收、建管验收、小区综合验收等工作。
3房地产企业必须重视品牌发展战略
当前，我国房地产行业正处于高增长、高需求、高品位的发展阶段。未来房地产市场，只能靠精品和品牌来占领，品牌是房地产市场发展到一定程度的产物。随着中国正式加入WTO，外国房地产名牌企业对中国市场虎视眈眈，有的公司甚至规划要每年开发上千万平米。中国的房地产企业必须加快品牌化的步伐，把房地产品牌做好，牢牢扎根在中国大地，迎接新的挑战。
决策者应对企业品牌进行长期性、全面性和总体性的谋划和运筹。品牌策划有其自身的规律，其策划者必须树立创新意识，在经营管理上要有超前意识、运作和实施过程中必须具备高超的组织协调能力、资源统筹能力、挖掘和吸引顾客能力、综合市场竞争能力。要提升企业核心、房地产企业竞争力，就必须牢固地树立品牌意识，并按照品牌策划的自身规律运作。
4高素质人才至关重要
新经济时代的市场竞争，归根结底是人才的竞争。对人才的重视和开发，是新经济时代的重要特征之一，搞好人才资源开发，是新经济时代的客观要求。但在大多数房地产开发企业的人力资源管理工作中仍存在着下列的问题和误区：
(1)人力资源管理者的素质低，管理理念落后。许多企业的领导尚未充分认识到人力资源管理在现代企业管理中的核心地位。
(2)缺乏完善、科学、规范的人力资源体系。没有从开发人的能力的角度，制定出符合企业未来发展需要的系统的人力资源管理制度，人力资源管理工作缺乏制度性和规范性。
(3)人力资源开发工作不力。一般来说，人力资源开发是考虑个人的个性特征、性格、气质、能力等内在素质如何配合组织的发展需要，简单地说，就是事得其人，人尽其才，才尽其用。
在新经济时代，针对人力资源开发出现的新问题，只有采取新的人力资源开发方式，才能取得成效。
首先，提高人力资源管理者自身的知识水平。要实现从传统人事管理到现代人力资源管理的转变，只有依靠一批既懂理论又有实践经验的人力资源管理专门人才才能完成。
其次，完善激励机制。今天社会经济生活较以往已发生了重大的变化，单纯应用传统的激励方式已不能满足需要。只有树立以人为本的思想，建立起多维交叉的员工激励体系，给员工发挥潜能、施展才能提供舞台，并将企业的奋斗目标和员工的个人目标相结合，从而让员工同企业一起成长，使员工能够分享企业成长所带来的好处，感受到成功的幸福，他们才能自觉自愿开拓创新，敬业敬职。
第三，建立科学严谨的员工培训体系，真正实现由传统企业向学习型组织的转变。在新经济时代，企业人力资源的开发应着眼于人的健康人格的培养，包括持久的工作热情、坚韧不拔的意志力、人际关系的协调和团队合作精神等。
第四，营造良好的企业氛围，加强企业文化的建设。企业文化是全体员工衷心认同和共有的企业核心价值观，它规定了人们的基本思维模式和行为模式。在我们所面临的新经济时代，企业人才资源管理的核心对象将是层次较高的知识工作者，企业在实践中只有塑造以尊重人、关心人、信任人、培养人为核心的企业文化，才能集聚人才，从而在经济竞争中成为赢家。
1.（1）后向关联效应后向关联是从投入角度考虑流通服务业与其他产业部门的关联影响，指该产业（作为下游产业部门）对那些向其供应产品作为其中间消耗的产业或部门（作为上游产业部门）的影响。后向关联指标包括直接后向关联指标（用直接消耗系数表示）和完全后向关联指标（用间接消耗系数表示）。①直接消耗系数：又叫投入系数，记为aij，其经济含义为生产单位j产品所直接消耗的i产品的数量，它反映了该产业和其他产业之间存在的相互提品的技术依赖关系。其中，xij指第j产业对第i产业的消耗量；Xj指第j产业的总投入。全部直接消耗系数aij所组成的矩阵，称为直接消耗系数矩阵，记为A。直接消耗系数反映了某产业对其他产业产品的依赖程度。流通业对其他产业的直接消耗是指其他产业为流通业服务的生产所提供的各种原材料、燃料、动力和各种服务等；其他产业对流通业的直接消耗是指流通业通过批发或零售服务活动，以支持这些产业的正常运行，这是专业化分工和市场经济发展的结果。②完全消耗系数：国民经济各部门之间除了直接消耗方面外，同时还存在着由于产业之间的关联导致的间接消耗方面的联系。第j产品部门每提供一个单位最终使用时，对第i产品部门货物或服务的直接消耗和间接消耗之和，称为完全消耗系数，记为bij。利用直接消耗系数矩阵A计算完全消耗系数矩阵B的公式为：其中，(I-A)-1称为里昂惕夫逆矩阵，它表示生产一个单位的最终产品，除了直接消耗和间接消耗各部门的产品外，还包括本部门的一个单位最终产品在内，反映了生产一个单位最终产品的完全需求。完全消耗系数能更全面地反映产业之间的经济技术联系。（2）前向关联效应前向关联是从产出角度来说明流通服务业与其他产业部门的关联影响，是某产业对那些将本产业的产品或服务作为中间投入的部门的影响。前向关联指标也包括直接前向关联指标（用直接分配系数表示）和完全前向关联指标（用完全分配系数表示）。①直接分配系数：直接分配系数是第i部门产品分配给j部门作为中间产品使用的数量占该产品总产出量的比，记为hij。用公示表示为。其中，xij指第j产业对第i产业的消耗量；Xi指第i产业的总产出。全部直接分配系数hij所组成的矩阵，称为直接消耗系数矩阵，记为H。直接分配系数反映了流通业对其他产业的支撑程度，直接分配系数越大，说明其他产业对流通业的直接需求越大，流通业的支撑作用越明显。②完全分配系数：完全分配系数是i部门单位总产出直接分配和全部间接分配给j部门的数量，是i部门对j部门的直接分配系数和全部间接分配系数之和，它反应i部门对j部门直接和通过别的部门间接的全部贡献程度。（3）中间需求率和中间投入率中间需求率Gi是指第i产业对某产业的中间需求量（中间产品或者中间使用）与该产品的总需求（中间需求量与最终需求量和）之比。中间投入率Fj是指第j产业的中间投入与总投入之比。中间需求率反映了各产业部门的产品有多少作为中间投入为其他产业所需求，由于任何产品不是作为中间产品（生产资料），就是作为最终产品（消费资料），故有中间需求率+最终需求率=1，一个产业的中间需求率越低，则最终需求率越高，从而这个产业就越具有提供最终产品的性质，反之，则该产业具有原料产业的性质。中间投入率反映该产业的总产值中外购的实物产品和服务产品（即中间产品之和）所占的比重，由于中间投入率+附加值率=1，因此，中间投入率越高，则该产业的附加值率就越低，反之则反是。根据钱纳里、渡边等经济学家的产业划分方法，按照中间投入率和中间需求率的差异，以高于或低于50%为标准，把产业部门划分为4个不同的产业类型，见表1。（4）感应度系数和影响力系数感应度系数是指国民经济各个部门每增加一个单位最终产品，某产业因此而受到的需求感应程度，也就是需要该产业部门为其他部门生产而提供的产出量，它量化地表示了某产业部门与其他产业部门间的后向关联。当感应度系数大于l时，我们认为该部门所受到的感应程度高于社会平均感应程度，其对国民经济各部门生产的提供作用就越大，后向关联就比较强。影响力系数是指当某产业增加一个单位最终产品的使用时，对国民经济各个产业部门所产生的生产需求的波及程度，是衡量某产业与各后续生产部门的关联程度的指标，体现产业的前向关联。当影响力系数大于1时，表明该部门生产对其他部门所产生的波及与影响程度超过社会平均的影响力水平，也就是说该部门对国民经济各部门产出的拉动作用很大，对社会生产的辐射能力也就越大。
2.宏观经济效应分析投入产出模型不仅深刻揭示了产业之间的技术关联关系，而且通过投入产出表，还可以反映各个产业对整个宏观经济的不同影响。文章在揭示甘肃商贸流通业与其他产业之间的关联关系的基础上，进一步分析甘肃商贸流通业的宏观经济效应。（1）就业效应就业效应衡量产业发展对就业的带动作用，也说明该产业的劳动密集型程度，以一个部门的总投入中劳动投入所占的比重来衡量，该比重越高说明该行业对于劳动力需求越大，就业效果也就越明显。测量就业效果具体指标包括直接劳动报酬系数和完全劳动报酬系数，直接劳动报酬系数的计算公式为.其中，avj为第j部门的直接劳动报酬系数，vj为第j部门的劳动者报酬，Xj为生产第j部门产品的各部门的总投入。完全劳动者报酬系数矩阵为：BV=AV(I-A)-1(10)其中AV为直接劳动报酬系数矩阵。（2）出口和消费效应消费和出口效应分别衡量产业对消费、出口的影响程度，用最终消费系数、出口系数来表示。最终消费系数的计算公式为：ei表示第i部门的出口系数，Ei表示第i部门提供的产品和服务为国外消费者所消费的部分，Yi表示第i部门的总产品。该系数越大，表明总产品用于出口的部分越多。
二、实证分析
1.数据预处理为了有利于揭示流通产业在国民经济中的作用，借鉴前人研究方法[15]，文章将商贸流通业从传统的第三产业中独立出来，将第一、二产业各细分产业进行归并，从而对原始的投入产出表进行了调整。调整遵循两个原则：重点突出原则和三次产业划分原则。根据流通经济学理论，判定一个行业（企业）是否属于流通产业，一是看其是否专门从事商品流通；二是看其是否专门为商品流通服务。根据这一划分，文章中计算的商贸流通业数据包括交通运输及仓储业、邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮业。第一产业为广义农业部门，包括农业、林业、畜牧业、渔业以及农林牧渔服务业5个部门；第二产业包括工业各部门和建筑业；其他第三产业为除上述流通业所含部门以外的其余部门。基于上述划分，文章把2002年和2007年的甘肃省投入产出表分别归并为四部门投入产出表。调整后的投入产出表包括第一产业、第二产业、商贸流通业、其他第三产业（简称其他三产），如表2、表3所示（数据均按当年价格计算）。
2.甘肃商贸流通业产业关联度测算及比较（1）后向关联效应表4为商贸流通业作为产出对其他各产业的直接和间接消耗情况。由表4可以看出，2002年甘肃省流通业对第一产业、第二产业、流通业本身和除流通业以外的第三产业的直接消耗系数分别是0.04149、0.22453、0.13984、0.12809，表明流通业每产出1万元产品，需要直接消耗上述五大产业部门产品414.9元、2245.3元、1398.4元、1280.9元，流通业对第二产业的依赖程度最高，其次是流通业本身和其他第三产业，受农业的影响很小。2007年上述数据分别为457.2元、2150.3元、708.4元、904.9元，流通业对农业直接消耗有所上升，对第二产业、流通业本身和其他第三产业的直接消耗都出现了不同程度的下降。尽管如此，制造业仍然是流通业的主要投入要素，其次是其他第三产业和流通业本身。由此，我们可以看出，甘肃流通业发展主要依靠制造业的产品和原材料投入，以及仓储运输、餐饮住宿和其他服务业的消费需求，这反映出甘肃流通业正处于资本与技术大量“数量扩张”的发展阶段，同时也表明流通业发展与包括金融保险、社会公共服务等在内的其它服务业密不可分。当考虑不同产业间的间接消耗时，2002年流通业每增加一个单位最终使用对第二产业带动作用最大，其次为流通业本身和其他第三产业，对农业的依赖最弱。2007年这一顺序依次为第二产业、其他第三产业、流通业、农业。流通业发展对第二产业的带动作用有上升趋势（2002年为0.77171，2007年增加到0.80392），而对流通业自身、其他第三产业和农业的带动作用有所下降，分别从2002年的0.26138、0.22532、0.69694，下降到2007年的0.10642、0.14514、0.07710。说明随着经济的发展，流通业对上游产业，尤其是第二产业的拉动作用越明显。（2）前向关联效应表5为商贸流通业作为中间投入对其他产业部门的支撑情况。结果显示2002年第一产业、第二产业、流通业、其他第三产业每生产1万元产品需要直接消耗流通业产品（服务）375.5部门感应度系数影响力系数2002年2007年2002年2007年第一产业0.636340.545550.86420.81906第二产业1.897962.286571.217521.34367商贸流通业0.767630.551250.984480.88637其他三产0.698070.616630.93380.8509表7各产业的感应度系数和影响力系数部门直接消耗系数完全消耗系数2002年2007年2002年2007年第一产业0.037550.005980.113770.03406第二产业0.068190.021120.219560.07760流通业0.139840.070840.261350.10642其他三产0.127380.073020.241820.10821表5甘肃各产业对商贸流通业的消耗系数元、681.9元、1398.4元、1273.8元，流通业作为中间投入，与流通业本身的关联最紧，其次是其他第三产业、第二产业、与农业的关联最弱。2007年这一数据分别为59.4元、211.2元、708.4元、730.2元，与2002年相比，各产业对流通业的直接消耗均有所减少。这一现象表明其他产业的发展并没有带来对流通业更多的消耗，其他三次产业对流通业的依赖程度有所下降，作为社会生产与消费的媒介，流通服务投入量理应随社会生产力的提高而增加，当前出现的此种状况充分揭示出甘肃商贸流通业发展不足，流通力已日益成为制约当地经济发展的瓶颈，尤其是流通业对农业发展支持不足，农产品流通渠道不畅。考虑产业之间的间接消耗，则每增加一个单位的最终使用，2002年对流通业消耗最多的是流通业本身(0.26135)，接下来依次是其他第三产业(0.24182)、第二产业(0.21956)、农业(0.11378)；2007年这一排序分别为其他第三产业(0.10821)、流通业本身(0.10642)、第二产业(0.07760)和农业(0.03406)，均体现为不同程度的下降。（3）中间需求率和中间投入率比较表6为甘肃商贸流通业和其他产业的中间需求率和中间投入率，基于此我们可以判定甘肃商贸流通业的产业属性。结果显示，甘肃流通业的中间需求率在2002年为57.50%，低于第二产业，高于农业和其他第三产业。2007年中间需求率下降为30.36%，仅次于第一产业，而高于第二产业和其他第三产业。这一变化表明甘肃商贸流通业从生产业性质在逐渐向最终消费功能转变。从产业的中间投入率指标来看，2002年甘肃流通业中间投入率为53.40%，2007下降为42.21%，表明经过几年的发展，甘肃流通产业的增加值率有所提高，流通产业的宏观绩效有所改善，商贸流通业的基础性产业特性凸显。由此，可以得出结论：甘肃流通产业由中间产品型产业正逐步转变为最终需求型基础产业，其功能由主要服务于生产者向服务于最终消费需求转变，产业增加值率提高，产业绩效获得改善。（4）感应度系数和影响力系数比较表7显示了甘肃商贸流通业和其他产业的感应度系数和影响力系数。可以看出，第二产业的感应度系数在两个时点上都较大，且高于社会平均水平（数值大于1），表明国民经济增长受到来自第二产业的制约最大，这一结论再次证明了工业化是实现我国经济发展的必由之路。商贸流通业的感应度系数在两个时点上均低于社会平均水平，分别为2002年的0.76763，2007年的0.55125。这一结果表明商贸流通业对甘肃经济发展很敏感，或者说在经济发展中，流通产业通过后向关联作用对经济的贡献较大，虽低于社会平均水平，但远高于农业和其他第三产业对国民经济的贡献。但应该看到的是，这一影响水平在2007年有所降低，表明近几年甘肃商贸流通业发展不足，流通产业的战略性地位正受到挑战。影响力系数的分析可以得到类似的结论：第二产业仍然是拉动国民经济增长的主要力量，且主导地位有所增强，流通业对国民经济的波及影响程度弱于第二产业，但高于其他第三产业和农业。因此，可以看出甘肃省目前仍处于工业化的过程中，流通业对国民经济的推动作用尚不及工业那么明显，但从发展趋势和发展潜力来看，随着流通产业的快速发展，其影响力也必然增强。因此，可以考虑作为先导产业来大力推进。
3.甘肃商贸流通业的宏观效应分析（1）就业效应表8为甘肃商贸流通业及其他各产业的就业效应测算结果。直接劳动报酬系数指标显示：2002年商贸流通业的劳动投入占总投入中比例为28.03%，2007年这一比重为14.5%，分别位于其他第三产业和第一产业之后，高于第二产业，表明甘肃商贸流通业的劳动密集型程度比较高，对就业的带动作用相对较强，但是劳动投入的占比有下降趋势，这说明当前甘肃商贸流通业的就业吸纳能力还有待增强。相比较而言，由于考虑到产业间的间接联系，完全劳动报酬系数比各产业相应年份的直接劳动报酬系数要高，但是仍然可以看出商贸流通业的就业带动作用下降很快，相对位次也从2002年的第三位下降到2007年的第四位（甚至低于第二产业）。（2）出口和消费效应由表9可以看出，同其他部门相比，2002年商贸流通业最终消费系数为0.2926，即每10000元总产品中有2926元用于消费，这一比例高于第二产业，与第一产业接近，但是远低于其他第三产业；2007年商贸流通业的最终消费系数为0.179，比2002年有所下降，仅高于第二产业，远远低于第三产业和第一产业。这一研究结果表明，第三产业是拉动消费的最重要部门，扩大内需，刺激消费要以第三产业为着力点，表明甘肃商贸流通业在促进消费方面仍有待进一步加强。由于2002年投入产出表没有单独列出出口一栏，因此出口系数指标缺失。2007年的出口系数显示甘肃商贸流通业的出口值为零，表明甘肃服务业发展仍以国内市场为主，服务贸易极度匮乏。
三、结论与政策建议
1.结论第一，产业关联分析结果表明：首先，甘肃商贸流通业发展与其他经济部门具有较强的联系，其中对第二产业的依赖度最高，对农业的依赖度最低。从商贸流通业的支持服务对象来看，流通业主要为工业和第三产业服务，对农业的支持很弱。其次，甘肃商贸流通业服务于生产的中间需求功能有弱化趋势，正逐渐向消费者服务转化；流通产业的增加值率有所提高，流通产业的宏观绩效有所改善。最后，流通产业的感应度和影响力系数表明，商贸流通业发展对国民经济的拉动作用（影响力系数）大于国民经济对流通业的推动作用（感应度系数），因此，应通过主动发展流通业来带动国民经济的发展，并考虑在制定产业政策时把商业作为一个先导产业来发展。第二，产业的宏观经济效应表明：商贸流通业为劳动密集型产业，对就业具有较强带动作用，但当前甘肃商贸流通业的就业吸纳能力不足，有待增强。商贸流通业对消费的促进作用与其他第三产业相比还有较大差距，有待进一步加强；其出口效应不明显，表明甘肃商贸流通业开放度比较低，仍以内向型发展为主。
