20**年度物业秩序维护部工作计划
根据公司的发展需要与秩序维护部的实际情况，特制定20**年度的工作计划如下：
一、团队建设
团队建设的好坏，象征着一个企业后继发展是否有实力，也是这个企业凝聚力和战斗力的充分体现。，我们将从以下几点做好团队建设：
1.从员工做起，员工之间亲密团结，协作到位。
2.管理者心理始终装着员工，支持员工的工作，关心员工的生活，用管理者的行动和真情感染身边的每位员工，平时多与员工沟通交流，给员工以示范性的引导。
3.发现员工的闪亮点，激发员工的积极性和创造性，让员工参与管理，给员工创造一个展示自己的平台形成一个团结协作的氛围。
4.让员工感到家的温暖，在这个家里面分工不分家、有福同享有苦同担，个人的事就是团队的事，团队的事就是大家的事，对待每个人每件事都要认真负责。
二、专业技能、服务意识的提升。
物业管理安保服务为园区提升的治安防范、消防监控、存车管理、车辆登记、检查等，尤其是相应的消防演练和专业技能的学习。要求保安的服务质量和专业素养的提升。有预防处理治安事件、防范控制火灾事故、控制消除危机事件等，建立维护正常秩序、保护园区和业主利益安全。
三、岗位职责、对客沟通、品质提升
1.熟悉物业管理区域内的治安、消防、存车管理情况及业主情况。
2.根据物业服务合同及公司的管理要求，编制保安工作计划并组织员工加以实施。
3.根据保安工作计划，负责组织安排保安班组的日常工作。
4.监督、检查、指导保安班长的工作，全面掌握保安人员到岗和值勤情况。
5.关心保安队员的生活，了解保安队员的思想状况，对保安队员进行业务培训。
6.根据物业管理区域的治安情况，妥善安排保安队员的工作，以适应情况的变化。
7.根据公司制定的突发事件应急预案，合理安排保安人力，消除各种不安全因素。
8.按月检查各班组任务的执行完成情况，并给予相应的奖励处罚。
9.经常与当地的公安、交警、消防等部门联系，聘请他们给予业务指导和帮助。
10.注意降低无效成本、实施点滴节约，减轻公司的负担。
11.及时完成公司交办的其他任务和临时行工作。
12.确保物业管理区域内的治安、消防和存车的安全。
13.并且做好相应的登记记录和存档。
14.加强各园区巡逻的频率，对园区的死角、围墙四周、地下室等地方重点排查。
关键词：物流设备；管理；维护方式
物流设备的使用程度、完好度对于企业经济收效和整体服务水平等均有着直接影响。由于现代物流业发展，很多自动化和智能化的物流设备不断研发出来，促使对于物流设备管理方面也提出了更加严格的要求，怎样对其进行维护管理，确保物流系统能够正常运行，是物流企业设备管理的重点。为此，本文探讨了物流设备管理及维护方式。
1物流设备的重要性
由于时展速度不断加快，物流这个行业现代化程度不断提升，物流设备属于生产力要素，也是现代物流系统能够正常运行的主要物质保证。物流设备贯穿在物流系统当中的每一个时期，基于物流功能这个角度，物流系统重点包含了下面几个阶段，分别是包装运送和装卸以及储存，在这些流程当中，不同程度的运用到有关的物流设备，物流设备在当中发挥着十分主要的功能。物流设备属于有效增强物流系统效率的主要方式，实践表明，先进的物流设备以及管理能够有效提升物流能力，促进现代物流快速发展的要素，一个都不能缺少。物流设备属于构建物流系统的重点成本因素，其在物流系统的整个价值中，物流设备占据极大的比重，而物流设备费用对总体物流系统的投入以及产出分析有着决定性的影响，针对上面这些因素的研究，我们能够得出物流设备占有十分重要的地位，并且发挥着极大的作用，所以，一定要做好物流设备管理和维护的工作。
2物流设备管理方式
物流设备配置和使用拥有相应的规律性，针对配置来讲，必须要达到下面的要求：合理性，设备先进程度和数量的多少必须要满足合理性条件，让设备性能方面能够达到相应的条件，进而确保设备能够得到最大限度的利用，避免设备浪费和限制的情况，科学的配置应该将确保系统迅速精确及时当作目标。正规化，尤其是选择使用正规化的集装单元器具，对于装卸和搬运以及作业的一致性十分有利，能够从根本上减少设备购买和管理的花费。灵活性及适应性，也就是物流设备可以对于多种复杂的物流环境以及任务快速的使用，同时给使用提供便利，满足人体工程学原理等提出的条件。最大限度利用空间，在购置的过程中，必须要其空间利用率进行最大限度的思考。降低人力运输，购买的过程中就要思考是不是可以对于搬运和装卸，还有距离这些因素进行适当的减少，针对使用来讲，应该达到下面的要求，严格按照有关规定流程，根据正确的使用方式去进行操作，依照有关规定做好交接班记录，同时对于设备要定期进行维护及保养，针对物流系统当中重点物流设备，应该采取定人顶级教育培训，持证上岗，同时严肃处理设备事故这些手段。实施严格的奖惩机制，针对正确使用同时合理维护设备的工作者进行奖励，针对那些由于个人操作不正确，促使设备损坏的工作人员，必须进行惩罚。
3物流设备有效维护模式
3.1设备故障种类及维护方法
（1）故障种类（2）电路故障，物流设备特别是使用时间相当长的设备，因为电路故障属于时常产生的一种故障，设备陈旧，导致电路方面格外容易发生故障，缺少必要的配件，给设备维护工作带来很大的困难。（3）机械故障，这个种类的故障通常使用现场加工或者是更换的方法实施修理，这和电路故障比较，这种类型的故障处理起来相对容易，但是必须要配备加工设备，但是针对实际物流企业去看，这个种类的的加工设备较少。重新买入的物流设备，在维护阶段，因为设备的不同而不一样，通常是两年左右，主要依赖设备的制造商无偿提供维护服务。但是在多于维护时间之后，因为设备故障率持续提升，维修次数不断增多，企业若想确保生产，必须要建立属于自己的维护团队，进而达到企业生产的需求。但是这样的方式促使企业产生较大的维护成本，在物流企业固定资产当中，大多数的资产就是物流设备，想要确保物流设备都能够正常的运行，企业每年都需要花费大量的维护成本。
3.2维护手段
买相应的保修，在购买物流设备的时候，可以和设备提供商签署有效的保修合同，直到保修期完成，维修费用都是由设备的提供商承担的，这样方式不好的地方，就是设备产生故障之后需要很长一段时间响应，设备故障无法及时的解决，并且维护成本较多。临时购买保修，在设备发生故障之后，企业维护工作者无法解决的时候，邀请专业的维修企业进行维修。自主维护，企业安排专门的维修部门，配置专业的维护工作者，采取自主维护的方式，辅助临时购买，这样方式的不足之处就是必须要安排不一样的维护工作者，花费较多的成本。
4物流设备维护措施
4.1改变维护观点
改变注重使用而不重视维护的这个观点，树立维护优先于生产的安全生产观念，构建合理的物流设备维护规标准以及设备维护数据收集流程，建立高效的设备维护档案，给其提供数据上的支持。
4.2建立联合维护部门
在物流行业协会的帮助下，应该建立联合维护部门，这样每个物流企业相当于是将自己的维护业务外包给有关的物流公司，这样做的好处在于，维护能力较强，因为联合维护机构结合很多物流企业维护资源，具备强大的维护能力，可以短时间里解决设备故障问题。并且，其维护成本花费较少，这是因为联合维护部门一起对于较多物流公司的物流设备进行维护，可以制造规模收益，和一家物流企业设备维护成本相比而言，极低。同时设备维护程度较高，联合维护部门让物流公司由设备维护当中完全解脱，注重物流中心服务，对于企业增强物流服务能力有着一定的帮助。响应快速，联合维护部门和所有物流企业利益相关性较大，可以缓解外部维护服务供应商反映周期较长反映时间短等多种问题。新增加的设备进行维护，价格不高，联合维护机构根据行业当中很多家公司设备提出的要求，在采购新设备的时候，和一家企业比较，能够发现，其拥有良好的商务谈判能力，可以获取到更加低廉的设备价格以及更加优质的服务。
4.3构建区域备件企业
由于设备占用巨额的资金，其消耗存在一定的随机性，所以，想要减少成本的花费，行业当中的物流企业应该共同构建备件公司，这样才能解决物力设备采购的问题，促使区域备件公司不仅能够缩小库存，避免资金积压，同时还可以给设备维护提供相应的备件。
4.4维护服务外包
针对物流设备类型，公司真实情况，把设备维护委托给专业的维护公司，让其致力于物流重点业务，给其正常运行提供保证，特别是物流信息技术设备的维护和智能化。
4.5外包和自主维护融合
物流企业在发展的适合，部分已经具备一定的维护能力，维护人才较多，针对这样的企业必须要使用自主维护和外包融合的维护方式，即将淘汰的物流维护设备由公司维护工作者主要负责，将那些小的及新的物流设备外包给专门的维护公司对其进行维护。
5结束语
通过本文对物流设备管理及维护方式的进一步研究和阐述，使我们了解到物流设备管理及维护对于物流企业而言，是十分重要的工作之一。因此，必须要给予其高度的重视，做好物流设备管理及维护的工作，希望通过本文的阐述，能够给其提供一定的参考和帮助。
作者:许愿 单位:东华大学
参考文献：
[1]文艳娇.物流设备状态维护模型及其鲁棒优化[D].吉林大学，2015，（02）：14-15.
业主甲于2007年10月份购买位于××市××住宅小区的三室两厅楼房一处，次年3月份甲因其私有轿车在小区停放时遭损害，要求该小区物业服务公司乙承担轿车损害赔偿，乙以其无责任而拒绝赔付，双方发生争执后，协商无果。甲从此拒绝向乙缴纳物业服务费用。2009年2月乙向人民法院提讼，请求判令甲支付物业服务费用及滞纳金。庭审中，甲以乙未能如约履行小区物业服务义务(如小区所存在的保洁、保安等问题)为由，来支持自己的拒缴行为。那么，甲针对乙的诉讼请求而提出的抗辩理由能否得到法院的支持?
二、意见分歧
第一种意见：甲的抗辩理由应予支持。其理由为甲、乙双方形成物业服务法律关系，乙收取物业服务费用，是以其履行物业服务义务为前提的，如果其对小区的物业服务未能履行其义务，业主甲当然有权行使抗辩权，以维护自身的合法权益。
第二种意见：甲的抗辩理由不予支持。其理由是，物业管理的对象是小区的共有部分，乙所提供的物业服务，其受益人是小区的全体业主，而不仅仅是甲一人。相反，甲作为小区业主成员之一，当然享有对共有部分的使用、收益等权利，所以其应缴纳以维修养护共有部分为用途的物业服务费。
三、分析
在论证业主甲的抗辩权是否成立之前，我们先来明晰一下物业管理的特点，这将有助于探讨该问题。
(一)物业管理作为服务行为所具有的特点
物业管理是物业服务企业接受业主的委托，对业主所有的共有部分实施维修、养护的行为，其实质属于有偿委任行为。由于该行为所涉及业主的多人数以及共有部分的非独占性，其具有以下特点。
1 业主行为在物业管理中属于群体行为
物业管理产生的现实基础是建筑区分所有权这一复杂的产权关系。在这一法律关系中，业主在享有具有独占性的专有部分所有权的同时，彼此之间也对与其专有部分不可分离的共有部分形成共有关系。在选择如何有效地维修养护与每一位业主具有利害关系的共有部分时，出于效率及成本的考虑，物业管理制度逐渐成为享有建筑物区分所有权的业主的最佳选择。在物业管理中，作为物业服务法律关系的一方民事主体，业主选择物业管理的共同目标是共有部分能够得到及时、有效的维护，并以此形成一个利益团体，在这其中，明确业主成员的行为规范是业主公约，维系彼此关系的行为模式是业主议事规则。因此，多人数的业主在物业管理中，其行为具有群体行为的特征，属于群体行为，当然这也包括业主对共有部分的使用、收益以及对共有部分维护费用的承担。可是，在这个群体中，业主的行为并不是保持一致的，如业主何时缴纳物业服务费、每次缴纳费用的多少以及是否缴纳等都是由业主自己做出判断的。但是这些个体行为又因共有部分共有关系结合起来，反作用于物业管理的实施程度，即对业主共有部分的维修养护是否是由每一位业主所承担的，这涉及到业主之间的公平问题。因为，由于共有部分本身具有的非独占性，不缴纳(或少缴纳)物业服务费的业主与已缴纳物业服务费的业主一样享有使用、收益的权利。
2 物业服务企业提供的服务具有持续性、不易计量的特点
在物业管理中，物业服务企业提供的服务是以劳务为载体的，这种付出过程很难以一定的标准尺度衡量，因为具体实施服务行为的企业员工其技术能力、敬业程度等自身因素是参差不一的、不易被人(尤其对于业主而言)觉察的。另外，物业服务企业是针对共有部分为业主提供服务的，由于共有部分的非独占性以及业主的多人数，物业服务企业服务行为对每一名业主的影响程度也是难以做出客观评估的。唯一可以看到的只是服务结果(即共有部分的维修养护现状)，这种结果虽然可以作为衡量物业服务企业服务质量的客观表象，但其又会因每一名业主的主观需求不同而产生不同的结论。但这不能否定物业服务企业的付出过程中所含有的劳务支出，而这一支出又基于物业服务行为本身的特点具有持续性。所以，当业主向物业服务企业支付物业服务费时，并不是处于一次服务行为对应一次收费的计费模式。
(二)业主在物业服务纠纷中的抗辩权
物业服务合同作为双务合同，在其履行中，同样存在一方当事人行使抗辩权，即针对对方的请求权提出一定的事实理由以阻却其请求权实现的情形。根据我国《合同法》第66、67、68条规定，抗辩权可分为同期履行抗辩权、后履行抗辩权、不安抗辩权。由于物业服务合同具有履约期限长、履约行为持续的特点，物业服务企业提供服务、业主支付物业服务费的行为通常是没有先后顺序的。在物业服务纠纷中，业主最直接的自济手段就是拒缴物业服务费，并以一定的抗辩事由来支持自己的这种行为。最常见的是当物业服务企业要求业主履行缴纳物业服务费义务时，业主以其提供的服务不符合物业服务合同约定为由而拒绝其履约要求。这属于业主行使同期履行抗辩权的行为，如本文案例中的业主甲主张的拒缴事由。但是该抗辩权是否成立呢?
四、结论及理由
本文认为，甲的该抗辩权不成立，理由如下：
(一)从法理分析，该抗辩权的成立将成为业主规避法定义务的合法理由
业主的建筑物区分所有权属于权利束，是由业主对专有部分的专有权、共有部分的共有权、以及其成员权构成。其中对于共有部分，业主不仅享有对共有部分使用、收益等权利，而且还须承担维修、养护的义务。之所以明确业主对共有部分的维修、养护义务，是因为共有部分具有非排他性，每一名业主虽然对之享有所有权，但不能行使独占，从而业主对共有部分缺乏实施维修、养护的激励或约束。可是，由于共有部分与专有部分在物理形态上构成不可或缺且不可分离(割)的整体，共有部分对于专有部分的使用具有辅助作用，则共有部分的维修、养护直接关系到专有部分的利用程度，这对于业主而言是有利害关系的。同时，也为了防止个别业主在这群体性活动中采取“搭便车”行为。这一义务于业主享有建筑物区分所有权时产生，并伴随于权利持有期间，是业主对自己财产应尽的义务，属于业主的法定义务，不应以其他事由(如抛弃对共有部分的权利)规避。但是由于共有部分的非排他性以及业主的多人数等客观情况对业主自身实施共有部分维修、养护行为的限制，物业管理逐渐成为业主实施共有部分维修、养护的最经济选择，即业主通过建立一定的组织以形成具有约束力的共同意志来委托物业服务企业实施共有部分的维修、养护事务。在物业管理中，物业服务企业向业主提供的不是一件被物化的新产品，而是劳务，通过代替业主来维护业已存在的共有部分以获取一定的报酬，其实质为有偿委任行为。这不能说对共有部分的维修、养护义务就此转为物业服务企业承担，因为业主就物业服务企业维修、养护行为发生的费用(物业服务费)予以承担恰恰说明业主在履行其维修、养护义务，只不过是
具体实施行为人发生变化而已。如果业主以物业服务企业的维修养护行为未符合物业服务合同约定而拒绝承担物业服务费的抗辩权成立，其结果是为业主规避其法定义务提供了合法性支持。即无物业服务企业时，业主对共有部分的维修、养护义务是明确并必须履行的，当存在物业服务企业时，业主对自己的财产却可以不履行此义务。此外，在业主这一群体中，业主的行为是非一致的，当有些业主已缴纳了物业服务费，而个别业主却以上述抗辩事由拒缴物业服务费时，由于共有部分的非排他性，二者仍会毫无差别的利用共有部分，这时该抗辩权就成为了个别业主实施“搭便车”行为的合法理由，这对缴纳物业服务费的业主是不公平的。从这个角度而言，物业管理将成为一种脱法行为，这与物业管理制度的设计初衷明显是相违背的。
(二)从经济学角度分析，该抗辩权的成立将会产生不经济
如果业主甲的抗辩权裁判成立，其所维护的是个人权益还是共同权益呢?
1 作为业主甲而言，将其拒缴物业服务费界定为是对自身权益的维护，则该裁判对其他业主无约束力。但共有部分对于业主而言，是不可分割的共同权益，并且对该权益的享有并不以业主须承担维修、养护义务为前提条件的，那么，当业主甲以此合法事由不须支付共有部分的维护成本(物业服务费)，却与其他已缴纳该费用的业主一样享有共有部分权益时，这实际就从共有部分中“分解”出业主甲的利益，是最大化其个人利益，对其他业主产生负“外部性”，是不经济的。
2 由于业主甲作为业主群体中的一员，其拒缴物业服务费的行为应属于对业主共同权益的维护。物业管理中，业主的群体行为是以共有部分权益为核心而结合起来的，每个业主的行为不只是单纯的个人行为，而应是受制于有利于以共有部分权益为实现目标的行为，所以，业主的行为目标应是一致的。当业主甲的抗辩权成立，其维护的应是含有其权益(但不止其一人)的共有部分而产生的共同权益，其效力应及于其他业主。也就是说，其他业主也有权以此拒绝履行缴纳物业服务费义务。但由于业主缴费行为的非一致性，则存在以下问题：已缴纳的是否应予退还?业主缴费的期限不一致，是否界定一个拒缴费用的时间起点?这个时间点又如何来确定?能否以此认定在这个时间点之前，物业服务企业的服务是符合约定的，应予缴费；而在此之后，该服务则不符合约定，故业主有权拒缴，这种认定对于分割具有连续性的劳务行为，其客观性、合理性何在?另外，当全体业主以该抗辩权拒绝缴纳物业服务费，虽然该抗辩权属于一时性抗辩权，即在物业服务企业提供的服务达到合同约定时，业主方可缴纳物业服务费。但物业服务企业是否可以主张业主未缴纳物业服务费，其无能力提供服务，如果这样的话，将会进入因果循环的怪圈，双方渐渐形成僵持，那么，随着时间的持续，业主的生活、生产秩序就会受到消极影响，成为最大的受害者。上述这些复杂、不确定的因素使诉讼及执行过程中对于保障业主的共同权益产生极大的不可预测性，随之而来的不确定则需要司法机关及合同双方投入大量的精力来做定性、定量分析，以最大程度的维护裁判的说服力和公信力，这一实施过程将产生很大的成本。
五、其他情形
通过以上分析，业主甲的抗辩权在物业管理这一特殊民事活动中是不应成立的。在物业服务纠纷中，业主还可能于以下几种情形行使抗辩权。
(一)未签订物业服务合同
当物业服务企业要求业主缴纳物业服务费时，业主乙以其与物业服务企业未签订物业服务合同，故其无义务缴纳该费用。那么，业主乙的抗辩权是否成立呢?这里区分三种情况：
1 虽然业主乙与物业服务企业未签订物业服务合同，但其所在物业管理区域的业主已按《物业管理条例》第11、12条规定选聘物业服务企业。此时，业主乙的个人行为应服从业主的共同决定，即履行缴纳物业服务费。其以未与物业服务企业签订物业服务合同为由拒绝物业服务企业的履约请求是不成立的。
2 业主乙所在物业管理区域的业主未与物业服务企业签订物业服务合同，但物业服务企业是依据前期物业服务合同对该物业管理区域的业主提供服务的，业主乙的抗辩权则不成立。根据《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，并签订前期物业服务合同。当建设单位将物业逐渐转移至众多的业主时，接受服务的主体也随之变为业主。根据该条例第26条规定，在业主委员会未与其他物业服务企业签订正式物业服务合同的前提下，物业服务企业应继续提供服务，这是基于合法权源的履约行为，那么对应的，业主也须缴纳物业服务费。这主要是为了保证前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接。
3 物业服务企业在不存在任何合约的情况下，对业主乙所在物业管理区域的业主提供服务，从而以业主为实际受益人为由，要求业主缴纳物业服务费的，业主乙的抗辩权则成立。物业管理作为一种民事活动，它是以合同双方所达成的合约为基础的。当物业服务企业再无任何依据的情况下，来实施物业管理，已构成对业主自由支配其自有财产权利的干涉，从形式上看物业服务企业在维护业主的共同权益，但实质物业服务企业是在追求企业的自身利益――获取报酬。所以对于物业服务企业的这种单方面行为，业主当然有权拒绝。
(二)建筑质量问题
对于业主以物业存在建筑质量问题来拒缴物业服务费，该抗辩事由是不应支持的。建筑质量问题属于物的瑕疵，应由该物业的原所有权人(建设单位或其他出卖人)承担保证义务，这是物业买卖法律关系予以调整的内容，与物业服务法律关系没有任何关系。所以，这一责任转移至物业服务企业是没有依据的。
(三)抛弃共有部分权利
业主承担物业服务费，是以业主享有建筑物区分所有权为前提的。但是，业主能否以抛弃共有部分权利来规避其履行该义务吗?业主对共有部分的共有权，是其建筑物区分所有权不可或缺的组成部分，这是与物业的现实物理状态及使用关联性相对应的，即业主的专有部分与共有部分是统一的整体，业主须借助于共有部分的辅助，方能达到有效使用专有部分的目的。业主即使可以放弃共有部分权利，但无法放弃其对共有部分的利用。如果任由业主放弃共有部分权利而不承担维修、养护义务，势必产生其与其他业主一样利用共有部分的“搭便车”现象。那么，为了防止这种现象的发生，业主以其抛弃共有部分权利来拒绝承担维修、养护义务是不应成立的。因此，对共有部分承担维修、养护义务作为业主应尽的法定义务，业主是不应有任何理由予以规避的。
(四)物业服务企业擅自收费行为
业主与物业服务企业建立物业服务法律关系，双方应按照合同的约定履行。对于物业服务企业，其应严格按照合同约定的服务范围、及相应的收费标准向业主收取物业服务费。如果物业
服务企业擅自扩大服务范围、提高收费标准，这已构成违约。那么，业主以该违约行为为由拒绝物业服务企业的履约要求是成立的。
六、业主维权方式的完善
上述案例业主甲与物业服务企业的物业服务纠纷在现实中非常具有普遍性。业主甲行使抗辩权的目的是为了促使物业服务企业提供符合物业服务合同约定的服务，但从以上分析业主甲的抗辩权行使的效果具有不确定的风险和不可预测的成本支出等情形，故其抗辩权不应成立后，是否意味着业主别无其他相对应的有效的维权方式来制约、控制物业服务企业提供的服务质量吗?答案是否定的。可以选择其他替代方式，使物业服务企业为其未达到合同约定标准的服务行为承担责任，以维护业主的权益，从而使合同双方在权利、义务上处于相对平衡状态。
业主将对共有部分的维修、养护委托物业服务企业实施，其目的是通过物业服务企业的专业化服务使共有部分得到更及时、有效的维护，为此，在双方签订的物业服务合同中，是明确物业服务范围及标准、收费标准等基本内容的。在履行中，虽然当物业服务企业提供的服务未达到合同约定的标准时，法院可以应业主的请求判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等责任，但这些补救行为同物业服务企业的履约行为一样，它是作用于共有部分的，由于共有部分是多人数业主的共同权益，物业服务企业往往比业主在共有部分是否维修、维修范围、开支多少、施工质量等信息的获取、甄别等方面更具有优势。再者，业主出于对共有部分维权成本、收益的考虑，也缺乏监督物业服务企业的激励。这同样不可避免物业服务企业在补救行为中“偷懒”。所以这些责任并不能成为物业服务企业实施符合合同约定的服务行为的有效激励措施。
当物业服务企业的服务行为物化于共有部分，形成服务结果，即共有部分的维修、养护现状是业主能切身体验的，并且以此现实与物业服务合同约定的服务标准相比较，来判断物业服务企业的服务行为是否满足业主所追求的合约目的是更具有可操作性的。如果物业服务企业提供服务的共有部分达不到物业服务合同约定的服务标准，那么物业服务企业的行为已构成违约。业主有权要求物业服务合同承担违约金的责任。根据合同法的规定，违约责任是无过错责任，只要物业服务企业提供的服务不符合合同约定标准的事实存在，业主便可主张违约金，该利益属于物业服务企业未对共有部分实施合乎约定的维修、养护而产生的共同利益，应归属于全体业主。另外，当物业服务企业面对这一直接、显性的经济责任时，其必将慎重履行物业服务合同。但由于物业服务合同具有履约行为持续、履约期限长的特点，以防业主滥用诉权、重复主张的发生，可以在业主主张违约金时前置一个程序，如经业主委员会向物业服务企业发出整改通知后，仍未履行等等。然而在现实中，由于业主的多人数因素，业主对合同的严谨性缺乏激励，物业服务合同往往未包含物业服务企业在提供的服务不符合合同约定标准时应承担违约金的规定，为了弥补这一合同漏洞，我们可在法律上明确法定违约金，以做为合同补充，维护广大业主的权益。
第一条 目的与依据
为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本物业管理区域内的业主公约（以下简称本公约）。
第二条 公约效力
本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均有约束力。
第三条 物业基本情况
物业名称：_________________________________________________；
座落位置：_________________________________________________；
总建筑面积：_______________________________________________；
国有土地使用证明文件政府批文号：___________________________；
土地用途：_________________________________________________。
第四条 管理方式
本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。
本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会设立业主委员会作为执行机构。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。
第五条 共有部分所有权
根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：
1．由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、_________等；
2．由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；
3．由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第六条 专有部分所有权
业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第七条 相邻业主
业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障住宅小区物业的合理使用和维护，提高居住环境质量，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于威海市城市规划区内经验收合格并实行物业管理的住宅小区。
住宅小区范围由物业管理主管部门会同有关部门划定。
第三条 本办法所称住宅小区，是指人口和住宅相对集中、配套基础设施和公用设施相对完善的居住区。本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及其配套的公用设施、设备和场地。本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 威海市房地产管理局是市人民政府实施住宅小区物业管理的主管部门（以下称市场物业管理主管部门），其主要职责是：
（一）贯彻执行住宅小区物业管理法规和政策，协调指导住宅小区物业管理工作；
（二）制定住宅小区物业管理具体规定和标准；
（三）审查住宅小区物业管理企业资质；
（四）管理、监督住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的投向和使用；
（五）市人民政府授予的其他职责。环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区房产管理部门（以下称区物业管理主管部门），负责本辖区住宅小区物业管理工作，其主要职责是：
（一）参与住宅小区物业验收，负责住宅小区物业接管；
（二）负责住宅小区物业管理企业资质初审；
（三）负责辖区内住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的筹措、管理；
（四）组织住宅小区物业管理企业的招标、选聘和订立合同；
（五）指导、监督住宅小区物业管理企业的管理服务活动；
（六）审批住宅小区物业重大维修项目及物业管理企业资金收支预、决算；
（七）查处违反住宅小区物业管理法规的行为。建设、财政、工商、公安、煤气热力、广播电视、民政以及供电、邮电等有关管理部门，应按照各自的职责，协同搞好住宅小区物业管理。
第二章 住宅小区物业管理机构
第五条 住宅小区设立业主代表大会，由住宅小区内业主及居委会推选的代表组成。住宅小区业主代表大会代表数额及产生和罢免办法，由市物业管理主管部门会同建设、民政、公安等根据住宅小区规模等情况确定。
住宅小区业主代表大会行使下列职责：
（一）选举、罢免住宅小区管理委员会（以下称管委会）的组成人员；
（二）批准管委会章程；
（三）听取和审查管委会的工作报告，监督管委会的工作；
（四）决定住宅小区内物业管理重大事项；
（五）制定和修改住宅小区物业管理公约。
第六条 住宅小区业主代表大会由管委会负责召集，每年至少召开一次。管委会负责在会议召开前15日内将会议日期及内容通知住宅小区业主代表大会各位代表。有20％以上业主代表提议，管委会应于接到该项提议后15日内召集住宅小区业主代表大会。住宅小区交付使用时的第一次业主代表大会，由区物业管理主管部门会同街道办事处、住宅小区开发建设单位组织召集。
第七条 管委会由住宅小区业主代表大会选举产生，每届任期3年，管委会委员一般为5－9人的单数。管委会委员由住宅小区业主代表大会在代表中选举产生。管委会也可聘请居委会、有关管理部门和服务单位的人员担任委员，但业主代表不得少于管委会委员总数的60％。管委会设立主任1人，副主任1－2人，由管委会在其委员中选举产生。
第八条 管委会在住宅小区业主代表大会的监督下，代表业主的合法权益行使以下职权：
（一）制定管委会章程和住宅小区物业管理目标，经业主代表大会批准后组织实施；
（二）以招标或协议方式，选聘或续聘物业管理企业，并与其签订住宅小区物业管理合同；
（三）审议住宅小区物业管理收费项目和标准；
（四）协助物业管理主管部门按合同约定条款处理业主对物业管理企业的投诉；
（五）监督住宅小区物业管理公约的实施；
（六）监督住宅小区物业重大项目维修及物业管理企业资金收支预、决算。
第九条 住宅小区物业管理与维护业务，由依法设立并取得物业管理企业资质证书的企业承担。物业管理企业及资质管理具体办法，由市物业管理主管部门制定。
第十条 物业管理企业应当与管委会签订住宅小区物业管理合同，报市和区物业管理主管部门备案。物业管理企业聘请有关专营企业或专业人员承担住宅小区物业管理合同规定的维修养护项目时，合同中规定的物业管理企业的责任，不随之转移。住宅小区物业管理合同文本，由市物业管理主管部门统一印制。
第三章 住宅小区物业验收与接管
第十一条 住宅小区竣工或完成整治改造后，由建设行政主管部门会同物业管理主管部门及其他有关部门对住宅小区进行综合验收。验收合格后，由区物业管理主管部门接管。已实施物业管理的住宅小区内新建单体工程竣工后，按前款规定进行验收接管。
第十二条 有关部门或开发建设单位移交住宅小区或单体工程时，应当向区物业管理主管部门移交下列工程建设资料：
（一）住宅小区建设各项批准文件；
（二）住宅小区平面规划图、竣工总平面图；
（三）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；
（四）地下管网图；
（五）其他必要的资料。
第十三条 开发建设单位在住宅小区内承建的物业项目竣工验收前，可自行或者聘请物业管理企业承担前期物业管理。工程验收移交后，由中标物业管理企业承担物业管理。开发建设单位对承建的物业项目，应当自移交之日起一年内负责保修。
第十四条 开发建设单位和房屋所有权人办理出售、出租或分配房屋的手续时，在房屋出售或租赁合同中，应对购、租房者提出遵守住宅小区物业管理公约的约定。
第四章 住宅小区物业维护管理
第十五条 住宅小区物业维护管理按下列分工负责：
（一）住宅房屋（不含未参加房改售房的公房）室内维修，由业主负责；住宅楼外墙面、楼梯间、通道、屋顶等共用部位的维修及门窗油漆，由物业管理企业负责。非住宅房屋维修由业主负责。
（二）住宅楼供电总表（含总表）以外线路的维修养护，由供电部门负责；总表至分表线路的维修养护，由物业管理企业负责；分表（含分表）至住户室内线路的维修养护由业主负责。
（三）住宅楼自来水总表（含总表）以外管道的维修养护， 由自来水公司负责； 总表至住户室内管道的维修养护，由物业管理企业负责。自来水分表由业主负责。
（四）住宅楼化粪池至住户室内排污管道的维修养护及化粪池的清运与维修，由物业管理企业负责；化粪池以外污水管道的维修养护，由污水处理厂负责。
（五）将住宅楼袋装生活垃圾送到指定堆放地点，由业主负责；将垃圾由堆放地点集中到垃圾站，由物业管理企业负责；将垃圾由垃圾站外运，由环卫部门负责。
（六）住宅小区内非市政道路及公共场地的维修养护、清扫保洁和绿化管理，由物业管理企业负责。住宅小区内供热、供气、有线电视、通讯、消防、路灯、市政工程设施的维护养护，由有关专业部门按各自职能负责。各专业部门可根据需要将物业维修养护项目委托物业管理企业负责。住宅小区内应由专业部门负责维修养护的物业项目出现问题，物业管理企业应积极协助业主联系有关部门解决。
第十六条 住宅小区内的治安保卫，按照专业保安与群众自治防范相结合的原则，由物业管理企业配备保安人员，在公安机关的指导下做好治安保卫工作。
第十七条 住宅小区内机动车辆停车场，由物业管理企业负责管理。停车费用由物业管理企业按规定收取。
第十八条 住宅小区内业主应缴纳的水、电、煤气、有线电视费，由有关专业部门委托物业管理企业统一向业主收取。
第十九条 住宅小区内禁止下列行为：
（一）未经批准，凿、拆房屋内外承重墙、梁、柱、楼板或搭、占阳台、屋面、通道、楼梯间及墙体外空间；
（二）超过设计负荷使用房屋或者安装影响周围环境和房屋结构的动力设备；
（三）在住宅楼或草厦内开设餐饮、娱乐项目；
（四）将草厦用于居住；
（五）随意停放车辆；
（六）装饰装修房屋不及时清除渣土、垃圾；
（七）在公共场地、走廊、屋顶、楼梯内乱抛垃圾、堆放杂物；
（八）有碍市容观瞻的乱建、乱搭、乱挂、乱贴等；
（九）饲养禽畜；
（十）排放或存放有毒有害物品；
（十一）践踏、占用绿地、攀折花木；
（十二）占用公共场地，损坏公用设备和设施；
（十三）市人民政府规定禁止的其他行为。
第二十条 业主装修房屋，施工前应向物业管理企业缴纳装修保证金。装修结束后，业主应于3日内将装修垃圾清运干净。对按时清运装修垃圾、未破坏原建筑主体结构的，物业管理企业将保证金退还业主。装修保证金收取标准，由物业管理主管部门会同物价管理部门确定。
第二十一条 供电、供气、供排气、通讯及有线电视等部门在住宅小区内挖掘市政道路及公共场地，须按有关规定报批，并遵守住宅小区物业管理规定；按掘非市政道路及公共场地，须经物业管理企业同意，并在约定的期限内恢复原状；在楼顶或者墙面架设管线，须经物业管理企业同意，并按要求安装架设。
第五章 住宅小区物业管理费用
第二十二条 从开发建设单位新开工建设项目缴纳的市政基础设施配套费中提取10％，作为住宅小区物业管理启动基金，由财政部门按季度划转物业管理主管部门，主要用于购置物业管理用房和设施。
第二十三条 住宅房屋维修资金来源：
（一） 从房改售房收入中按规定比例提取的共用部位、共用设施维修基金的利息；
（二） 住宅用房业主按建筑面积每月每平方米0.10元缴纳的房屋共用部位、共用设施维修资金。
前款所列（一）项资金，由房改资金管理部门于每年年初划转物业管理主管部门。（二）项资金，由物业管理企业直接向业主（不含未参加房改售房的公房所有权人）收取，实行专户储存，单楼核算，专款专用，定期向业主公布使用情况。
住宅小区内未参加房改售房的公有住房的维修费用，由房屋所有权人从房租收入中将维修专项费用按季划转物业管理企业。
第二十四条 用于非市政道路及公共场地的维修养护、绿化管理、卫生清扫等所需资金，年初由物业管理主管部门会同财政部门商定后，从城市建设维护费中列支。
第二十五条 专业部门委托物业管理企业管理的项目，其维修养护费用从委托费中支付。
第二十六条 住宅小区物业管理公共服务费，由物业管理企业向业主收取； 代收代缴服务费，由物业管理企业向委托部门收取。具体收费标准由物价部门会同物业管理主管部门制定。
物业管理企业为业主提供的特约服务收费标准，由物业管理企业与业主商定。
第二十七条 房屋所有权与使用权分离时，所有权人应在租赁合同中明确规定使用权人须遵守住宅小区物业管理公约，并将应由使用权人缴纳的有关费用界定清楚。业主应将租赁合同副本交物业管理企业备案。
第二十八条 住宅小区物业管理启动基金和维修养护资金应专款专用，财政、审计部门应加强监督，任何单位和个人不得挤占或挪用。
第六章 罚则
第二十九条 违反本办法第十九条规定的，物业管理企业有权予以制止，并责令其限期改正；造成损失的，责任者应负责赔偿。情节严重的，由有关部门按规定给予行政处罚。
第三十条 违反本办法第二十条规定，业主装修房屋不及时清运垃圾的，由物业管理企业组织清运，费用从装修保证金中支付。支付后的剩余部分应于垃圾清运完毕后5日内退还业主。
第三十一条 违反本办法第二十一条规定，在住宅小区内开挖非市政道路及公共场地，在楼顶或墙面架设管线造成损失的，责任者应负责赔偿；不按要求安装架设管线的，物业管理企业责令其限期改正。
第三十二条 人为造成公用设施或公用部位损坏的，责任者负责修复或赔偿损失。
第三十三条 无物业管理企业资质证书从事物业管理的，由市物业管理主管部门责令其停止从事物业管理业务，并没收其非法所得；造成损失的，应负责赔偿。
第三十四条 物业管理企业违反本办法规定有下列情形之一的，业主及管委会可以投诉，物业管理主管部门可根据情节轻重予以警告、责令限期改正、赔偿损失；情节严重的，由有关部门按规定处以罚款：
（一）物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）乱搭、乱建、改变房屋和配套设施、设备用途的；
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第三十五条 违反本法办规定，挤占或挪用住宅小区物业管理启动基金、维修养护资金的，除限期退还挤占或者挪用资金外，按《国务院关于违反财政法规处罚的暂行规定》追究主要负责人或者直接责任人的责任。
第三十六条 妨碍物业管理工作人员正常管理，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法给予处罚；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第三十七条 物业管理企业及其他工作人员，应尽职尽责、热情为业主服务；对滥用职权、玩忽职守，给业主造成损失的，应负责赔偿；情节严重构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第七章 附则
第三十八条 各县级市住宅小区物业管理可参照本办法执行。
第二条 在本省城市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，公有住宅售后维修养护的管理，均适用本办法。
第三条 本办法所称出售的公有住宅，是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管全省的公有住宅售后管理工作，各市地、县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内的公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化的物业管理模式，采取业主自我管理和物业管理企业专业化管理相结合的办法。
第六条 单幢或组团公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应组织业主设立业主管理小组。一个住宅区内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导业主成立业主委员会。凡成立住宅区业主委员会的，单幢楼不再成立管理小组。原则上，业主管理小组由3？5人组成，业主委员会由7？11人组成。
业主管理小组或业主委员会负责维护本幢（组团）住宅或本住宅区内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售时，要严格界定住宅的自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。公有住宅出售后，售房单位要有一定的保修期限，一般掌握在半年到1年。
第八条 自用部位和自用设施设备指户门以内的部位和设施设备，包括水、电、气户表内的管线、暖气片和自用阳台等。其维修养护责任和费用由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。
第九条 共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、共用的屋顶水箱、上下水管道、供水供暖管道、落水管道、烟囱、中央空调设备与管道、消防设施、电梯及管线阀门等。
公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立之前，共用部位和共用设施设备维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组或业主委员会成立后，其维修养护由选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。费用从共用部位和共用设施设备维修养护基金利息中列支，不足部分按住宅区统算（未建住宅区业主委员会的按单幢楼或组团住宅统算），由业主根据占有的住宅建筑面积比例分担。
住宅区服务配套设施的维修养护责任由设施产权人承担，费用在其经营收入中列支。
第十条 要建立售后公有住宅共用部位和共用设施设备维修养护基金，多层住宅按20％、高层住宅按30％的比例从售房款中提取，存入银行专户，所有权归售房单位。其利息收入用于共用部位和共用设施设备维修养护，保修期满需要使用时，由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位应定期对住宅自用部位、自用设施设备和共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设施设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 任何人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设施设备。如发生上述行为造成损失的，当事人应负责修复或赔偿。
业主使用住宅的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他业主的权益。侵害行为一旦发生，要立即停止，并负责赔偿由此造成的损失。
第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合。维修人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修或进行中修以上维修的，分别按照国家有关规定执行。
第十五条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应协商解决，协商不成的，可向住宅所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。
第十六条 公有住宅售后再转让的，其维修养护管理参照本办法执行。
第十七条 公有住宅售后应积极推行物业管理，实行物业管理的，按照《山东省城市住宅小区物业管理办法》执行。
第十八条 本办法委托省城乡建设委员会负责解释。
关键词：社区管理；房屋维修；房屋修缮
Abstract: to the community property, such as a house of maintenance and repair, the community is an important work of property management, the quality of the work directly affect the life of the people in the community. Therefore, property managers have to do the work.
Keywords: community management; Building maintenance; The home improvement
中图分类号：TF576.7 文献标识码：A 文章编号：
由于一些自然、人为的原因，房屋等物业在使用过程中，会出现破旧、老化或破损等现象，从而对房屋等物业的安全性、耐用性等造成损害，从而导致房屋等物业的价值降低。因此，为了保持或恢复房屋等物业的使用功能和安全性，就必须要经常进行维护与修缮。这也就是说，在社区物业管理中，维护管理和修缮是最基本的工作，同时也是物业管理的重要目标之一。通常情况下，物业的维和修缮主要是指为保证房屋设计的使用寿命所进行的必要工作，包括周期性的和不定期的检查、调整、上油、涂漆、某些部件的更换、小的修理，同时也包括修复由于自然因素、人为因素造成的房屋损坏，维护和改善房屋使用功能，而采取的各种养护维修活动。
一、维修程序
(1)查勘、鉴定房屋质量，确定维修任务
为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居住安全的基础上，尽可能地提高房屋的使用价值并合理延长房屋的使用寿命，物业管理公司必须做好房屋的查勘、鉴定工作。
(2)房屋维修计划管理
计划是企业管理的重要职能之一，它是在经营决策的基础上，对企业生产经营活动的事先安排。计划管理是为了使企业的生产活动能够达到预期的目标所开展的综合管理，其目的是按计划对企业的各项生产活动经营的合理安排和有效协调，充分利用企业人力、财力、物力，调节好生产、供应和销售的关系，使企业生产有秩序、有步骤地进行。
(3)维修工程预算与维修工程项目招标
投标维修工程预算是物业管理公司开展企业管理的一项十分重要的基础工作，同时也是维修施工项目管理中核算工程成本，确定和控制维修工程造价的主要手段，通过工程预算，可以在工程开工前事先确定维修工程招标投标并鉴订施工承包合同，在此基础上，一方面物业管理公司可据此编制有关资金、成本、材料供应及用工计划，另一方面维修工程施工队伍可据此为标准进行成本控制，从造价管理的过程看，维修工程最终造价的形成是在其预算造价的基础上，依据施工承包合同及施工过程中发生的变更因素，通过增减调整后决定的。
(4)房屋维修成本管理
成本管理是物业管理公司为降低企业成本而进行的各项管理工作的总称，房屋维修成本管理是物业管理公司成本管理的重要组成部分，房屋维修成本是指耗用在各个维修工程的人力、材料、机具等要素的货币表现形式，即构成维修工程的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。房屋维修成本管理是指为降低维修工程成本而进行的成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检验等工作的总称。维修成本管理工作的好坏直接影响到物业管理公司的经济效益和业务质量。
二、社区房屋维修与日常养护
房屋的日常养护是为了确保房屋的完好和正常使用所进行的经常性的日常修理、季节性预防以及房屋的正确使用维护管理等工作，是物业管理企业房屋修缮管理的重要环节。通过对房屋的日常养护，可以维护房屋和设备的功能，使发生的损失能够及时得到修复；对于一些由于天气的突发或隐蔽的物理、化学损坏导致的猝发性损失，不必等大修周期到来就可以及时处理。同时，经常检查房间完好状况，从养护人手，可以防止事故发生，延长大修周期。同时不断地改善房屋的使用条件，包括外部环境的综合治理。
1．养护的原则
房屋养护的原则是：因地制宜，合理修缮，对不同类型的房屋要制订不同的维修养护标准；定期检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全，保证正常使用；最有效地合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的有效使用功能。
2．房屋养护的内容
房屋养护的内容包括房屋的日常养护和房屋的季节性预防养护两个方面。房屋的日常养护的来源有两个方面：一是住用户临时发生报修的零星养护工程(包括对业主或使用人进行的房屋二次装修的管理)；二是物业管理公司通过平常掌握的检查资料从房屋管理角度提出来的养护工程。因此，房屋的日常养护包括房屋的零星养护和房屋的计划养护，房屋的季节性预防养护的来源，主要有防台风、防汛、防梅雨和防冻防寒。
(1)零星养护房屋的零星养护要结合小修同时进行，结合实际情况确立或因突然损坏引起的小修，主要通过维修管理人员走访住户和业主或住户的随时报修两个渠道来收集。零星养护的特点是修理范围广，项目零星分布，时间紧，要求及时，具有经常性的服务性质。
(2)计划养护房屋要按一个特定的周期进行整修，制订大中小维修养护的计划和制度，原因是房屋的各种构件、部件均有其合理的使用年限，超过这一年限一般就开始不断出现问题。例如，房屋的纱窗每三年左右就应该刷一遍铅油；门窗、壁橱、墙壁上油漆、油饰层一般五年左右重新油漆一次，外墙每十年应彻底进行一次检修加固；照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况，必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。
(3)季节性养护房屋的季节性预防养护，关系着业主或使用人的居住和使用安全以及房屋设备的完好程度，所以，季节性预防养护也是房屋养护中的一个重要方面。季节性养护主要是对房屋做好季节性的预防保养工作。例如，防汛、防梅雨、防冻、防白蚁等。房屋养护应注意与房屋建筑的结构种类及其外界条件相适应，木结构的防潮、防腐、防蚁蛀，砖石结构的防潮，钢结构的防锈等养护，都必须结合具体情况给予重视。
三、社区公共设施的维修与养护
社区公共设施的管理在整个物业管理工作中，处于最重要的地位，它是向住户提供良好的工作、学习、生活环境的基础。因此，物业公司为了做好公共设施管理，特别设置了专门部门进行管理与操作。主要由公共设施设备的运行与维修和保养管理两大部分组成。
为了方便住户的居住与使用，物业公司在公用设施方面设置有给排水系统、供电系统、供暖系统、电梯、娱乐设施、电子监控系统等。在给排水方面，经常对水泵设备、水池、水箱及供水管路进行维护、清洗、保洁、消毒，防止二次供水污染。限水、停水提前通知，使住户预先做好准备。定期对排水管路进行养护、清通，防止跑、冒、滴、漏现象发生。在供电系统方面，建立严格的管理制度，实行24小时值班制，发现故障，及时排除。同时加强日常供电设施的维护、检修，合理分配用电，停电、限电预先通知，使住户合理安排生活，避免发生事故。在供暖系统维护方面，定期检查锅炉用水量、压力状况、清洗保养、软化用水装置。停炉期间，对锅炉进行全面养护，彻底清除水垢及杂质，保障供暖期安全运行。在供暖期，随时对管路进行维修。
四、水暖系统养护与管理
1．给排水系统的养护管理
(1)房屋给排水设施设备系统房屋给排水设施系统是指房屋建筑内部附属设施中各种冷水、热水、开水供应和污水排放的工程设备设施的总称。它包括房屋给水和房屋排水设备及房屋热水供应设备等。
①房屋给水设备是指用人工方法提供水源的设施。按整个供水环节可分为供水箱、供水泵、水表、供水管4个方面的设备。按其用途可分为生产、生活和消防给水设备3种。3种给水系统一定需要单独设置，可按照水质、水压、水温等相互组成不同的共用系统。比如生产用水和消防用水对水量水压方面的要求较高，有些生产用水和生活用水对水质要求较高，而消防用水对水质要求不高。房屋给水设备设施的设置管理，应根据不同的要求进行不同的管理。
②房屋排水设备设施是指用来排除生产、生活污水和屋面雨雪水的设备设施，它包括排水管道、通气管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。按所排放污废水的性质又可分为生活排水管道、工业废水管道和室内雨水管道。排水系统按照所接收的污废水的性质不同，分为生活污水、工业废水、雨水管道3类。排水体制有分流制和合流制，3类水共用一套管网排放叫合流制，3类水分别排放叫分流制。
(2)给排水系统设备设施管理给排水系统设备设施管理主要针对给排水系统中所涉及的各种设备及管道等的日常操作运行、维护等的管理活动。包括物业管理公司对所管辖区内给排水系统的计划性养护、零星返修和改善添装。如检查井、化粪池的定期清掏，消防水箱定期调水放水，以防出现阻塞、水质腐臭等现象，消防泵定期试泵等都属于给排水设备设施管理范畴。给排水设备设施管理的内容涉及很多，根据具体的给排水系统及设备种类而定。
五、结语
总而言之，在社区物业管理中，管理人员必须要根据本社区的实际情况，根据具体的物业，采用合理的维护和修缮手段，保证相关物业的正常使用，也为社区生活提供更好，更多，更安全的保障。
参考文献：
1章文．物业管理公司安全责任探讨[J]．中国物业管理，2011年01期
一、房屋养护：
1、房屋外墙脱落、防水、管道老化等问题应怎样解决？
解答：超出《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》要求的服务及改造，应由使用单位报机关事务服务中心基建科，纳入房管维修的流程，其费用应纳入办公用房专项支出。
2、高空坠物问题应该如何处理？物业公司应该承担那些责任？
解答：物业公司应负责定期对办公用房进行巡检，并建立健全完善的巡查记录，发现危险（如：高空坠物隐患）应标识提醒，必要时做划线、围栏等安全防护措施；同时应及时上报使用单位和机关事务服务中心。
3、大院及办公楼内地砖、瓷砖破损、更换及室外井盖破损更换的问题，应该由谁负责？
解答：参照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》中房屋养护服务标准执行。其中材料费在单次500元以内由物业公司负责维修;超出的维修或改造，应由使用单位报机关事务服务中心基建科，纳入房管维修的流程，其费用应纳入办公用房维修支出。
4、办公楼的相关图纸、资料、档案的管理由谁负责？
解答：办公楼的相关图纸、资料、档案由机关事务服务中心统一管理，原使用单位应协助整理资料并办理移交手续。物业公司可借阅。
二、给排水及供暖设备运行维护
5、由于管道老化等问题造成经常性堵塞，疏通费用较高，产生费用如何界定？
解答：参照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》的要求，物业公司应承担单次维修300元以下疏通的费用。由于管道老化或未接市政污水管网等原因造成的经常性疏通费用及改造费用的问题，应由使用单位报机关事务服务中心物业科，物业科现场勘察后再做决定。
6、办公楼在物业服务承接验收前查出的问题及维修应由谁负责？
解答：原则上承接验收前的问题由使用单位负责。
三、供电设备监控维护
7、门禁系统、自动推拉门、道闸杆、监控等专用设备的维修由谁负责？
解答：参照“谁的资产谁维修”的标准执行。物业公司应协助使用单位维护好专用设备的运行。大型维修及更换应报机关事务服务中心基建科审批。
8、食堂、餐厅的水电维修及保洁是否由物业公司负责？
解答：单位食堂、餐厅的维修及保洁不在物业公司服务范围之内，由食堂经营单位负责。
四、消防系统维护
9、办公楼消防主体责任是谁？相关消防设施、设备及消防器材的维修、更换费用问题如何解决？
解答：依据《安全生产法》《消防法》以及公安部第61号令《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》消防责任主体为楼房使用单位。物业公司应负责关消防设施、设备及消防器材维护保养的职责。
办公楼已有设备的维护、保养（如：灭火器干粉、冲气等）的费用都包含在消费系统维护服务费中。承接验收前发现的问题原则上应由使用单位负责。
五、保洁服务
10、高空玻璃幕墙的清洗；公共区域内需高空作业更换的灯具的费用问题如何解决？
解答：为响应中央号召“过紧日子”的精神，除特殊情况外，玻璃幕墙不做清洗。如有特殊情况，由办公楼使用单位申报物业科。其他公共区域灯具更换由物业公司负责。
11、办公室内部设备设施更换及保洁由谁负责？
解答：公共区域内的设备设施及保洁由物业公司负责，办公室内的设备设施及保洁由使用单位负责，物业公司可以协助更换维修或提供有偿服务。
12、垃圾清运的费用及院内垃圾桶谁负责？
解答：垃圾清运工作属于保洁服务的一部分，其费用在物业保洁服务费之中，包括公共部位垃圾桶的维修、更换。
13、单位积雪清扫由谁负责？融雪剂及清雪工具的配备、储存问题由谁负责？
解答：积雪清扫工作的主体责任为办公楼使用单位。物业公司的职责是积极协助、配合。融雪剂及清雪工具配备由办公楼使用单位提供，物业公司承担存放、保养的义务。
六、安保传达
14、办公楼使用单位要求增加安保人员的要求应如何解决？
解答：物业公司应按照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》的要求提供安保传达的服务，超出统一物业服务标准的安保需求应向机关事务服务中心物业科单独申请。
七、电梯、中央空调的运行维护
15、电梯、中央空调零配件的更换维修，物业公司应承担哪些？
解答：物业公司应承担：①维保服务②卫生清洁、日常维护③需要定期更换易损易耗品等零部件的维修。
八、绿化服务
16、绿化枯死，需清理补种，产生费用如何处理？名贵树木怎样维护保养？
解答：根据《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》的要求绿化枯死，清理及补种由物业公司负责。物业公司应根据物业绿化实际情况，订制年度维护、保养计划。
对部分价值较高的名贵树种，物业公司需订制年度保养计划，由使用单位确认审核并监督执行。如遇病死或更换应报机关事务服务中心物业科现场勘查后决定。
17、公共区域盆景的养护责任划分，出现枯死、冻死等情况的处理程序
解答：室内花盆及盆景由办公楼使用单位自行养护。不在全市物业统一服务标准之中。
九、会议服务
18、服务单位会议较多，频率较高，服务费用可否适当增加？
解答：物业公司应参照《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》中会议服务中标价格和标准与使用单位签订会议服务补充协议，费用由使用单位自行缴纳。
十、其他
19、服务单位办公室的调换、办公用品及家具的搬运，是否在物业公司服务范围之内？
解答：办公室内部调换与搬运工作不在《威海市市级机关事业单位购买物业服务目录》内，应由使用单位自行解决。物业公司可依据自身的经营范围提供有偿服务（如：室内玻璃清洁、家具搬运等家政服务），其费用由使用单位自行承担。
第一条 本合同当事人
根据有关法律、法规，通过招投标方式（或协议选聘方式），甲方将_________（物业名称）委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。
委托方（甲方）：_________
法定代表人：_________
受委托方（乙方）：_________
法定代表人：_________
物业类型：_________；
第二条 物业基本情况
座落：_________；
四至：_________；
占地面积：_________；
总建筑面积：_________。
第二章 物业服务内容
第三条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；_________。
第四条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
第五条 共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、（停车场、库）、_________等。
第七条 公共绿地的养护与管理。
第八条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第九条 维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
第十条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
第十一条 消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。
第十二条 电梯的运行和日常维护管理。
第十三条 房屋装饰装修管理服务。
第十四条 其他委托事项_________。
第三章 物业服务质量要求
第十五条 服务质量要求：
1．房屋外观：_________；
2．设备运行：_________；
3．房屋及设施设备的维修养护：_________；
4．急修：_________；
5．小修：_________；
6．绿化维护：_________；
7．环境卫生：_________；
8．公共秩序维护：_________；
9．停车管理：_________；
10．消防管理：_________；
11．电梯运行维护：_________；
12．装饰装修管理：_________；
13．其他：_________。
第四章 物业服务期限
第十六条 物业服务期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第十七条 合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第五章 物业服务费用
第十八条 物业服务费价格
1．物业服务费价格为_________，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________；由乙方按年／季向业主收取；物业服务费价格的调整，按政策规定／_________调整。
2．业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之_________。
第十九条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1．露天车位：_________；
2．车库车位：_________；
3．_________。
第二十条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
第六章 双方权利义务
第二十一条 甲方权利义务
1．审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。
2．合同生效之日起_________日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于：_________；管理用房位置：_________；管理用房由乙方按下列第_________项方式使用：
（1）无偿使用；
（2）按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。
3．甲方应在合同生效之日起_________日内向乙方移交以下资料：
（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）各专业部门验收资料；
（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；
（6）物业管理所必须的其它资料。
4．当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。
5．协调、处理本合同生效前的遗留问题：_________。
6．协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。
7．其他：_________。
第二十二条 乙方权利义务
1．根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务；
2．向业主和物业使用人收取物业服务费。
3．有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；
4．对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理；
5．对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、_________等措施；
6．选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；
7．负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施；
8．向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定；
9．每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查；
10．_________。
第七章 其他事项
第二十三条 物业入住前的物业服务内容为：_________；服务要求为_________。
第二十四条 物业入住前的物业服务费用为：_________，由甲方向乙方支付。
第二十五条 保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：
1．委托乙方返修，甲方支付全部费用；
2．甲方负责返修；
3．_________。
第八章 合同变更、解除和终止的约定
第二十六条 本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。
第二十七条 业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起_________日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条 本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等；乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条 其他条款_________。
第九章 违约责任
第三十条 因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十一条 乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十二条 其他条款_________。
第十章 附则
第三十三条 双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。
第三十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条 本合同正本连同附件共_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第_________方式解决。
1．提交_________仲裁委员会仲裁；
2．依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。
第三十八条 本合同自_________起生效。
甲方（盖章）：_________乙方（盖章）：_________
