开发策划方案第1篇

旅游新商品开发大赛策划方案

根据区政府办公室（凉政办发［20xx］XX号）《关于印发凉州区20xx年旅游新商品开发大赛实施方案的通知》精神，为办好本次旅游新商品大赛，隆重推出我区旅游商品及旅游商品生产销售单位，特制定本方案。

一、活动目的和意义

通过本次旅游商品大赛，进一步挖掘和展示凉州旅游资源的文化内涵，使我区特色旅游资源尽快转化为富有市场竞争力的旅游商品，从而推出一批具有地方特色和一定品位的旅游新商品，不断丰富凉州的旅游商品市场，做大做强凉州旅游产业。

二、活动名称

凉州区20xx‘浙大杯’旅游新商品开发大赛

三、奖项设置及设计创意

1、本次大赛设一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名，新商品开发奖5名。

2、一、二等奖设水晶座铜奔马，由上中下三部分组成，上部为中国旅游标志铜奔马，中部为水晶地球，下部为水晶底座，寓意象征凉州旅游业象铜奔马一样，勇往直前，走向世界。

三等奖、旅游新商品开发奖设计为红木铜制奖牌。

四、活动内容

（一）、开幕式：

1、会场布置。

大赛开幕式设在浙江大厦楼前，铺设高60厘米长8米宽4米的主席台，上铺红地毯，台前放置气球拱门，上挂“凉州区20xx‘浙大杯’旅游新商品开发大赛开幕式”横幅，两边立气柱各一个。

2、氛围营造。

大厦前临街设置协办企业宣传促销台，共放置拱门三个，气柱六个，上书“某某企业预祝凉州旅游新商品开发大赛圆满成功”。协办企业负责散发宣传材料，展示新开发的旅游商品。主会场两侧各站4名礼仪小姐。大赛邀请市、区领导、知名人士、专家及有关企业老总参加。

3、开幕式于6月4日上午9：30分开始，由区委副书记XXX主持。

①、区委副书记XXX宣布大赛开幕式开始（鸣炮、奏乐）；

②、副区长XXX致开幕词；

③、浙江大厦代表讲话；

④、市上领导讲话并宣布大赛开幕。

⑤、礼仪小姐引领各位领导参观旅游新商品。电视台现场跟踪报道，并就此次大赛采访有关领导及浙江大厦代表、评委代表。

（二）、旅游新商品评比：

1、会场布置。

大赛会场设在浙江大厦七楼宴会厅。东面为主席台，台后为大赛会标背景图，背景为百塔寺，上方为第三届“天马”文化旅游节会徽，中间书写大赛全称“凉州区20xx‘浙大杯’旅游新商品开发大赛”，右下方依次为大赛主办、承办单位名称，左下方依次为大赛冠名、协办单位名称。南侧设评委席。中间为旅游商品展示区，包括文物复仿制品展台，展台中央摆放铜车马仪仗俑，两侧摆放铜奔马系列产品；工艺、纪念品展示台；绿色食品展示台及书画作品、图书、音像制品等四个展台。四周墙壁分区悬挂书画作品、挂毯、亚麻制品及手工编织品。查字典版权所有

2、评委组成情况。

本次旅游新商品大赛的评委由副区长张祥生、区旅游局局长李吉仁、文体局局长赵继洲、经贸局局长李长东、乡镇企业局局长叶考基、文化馆馆长冯天民、旅游局副局长王文明和文博研究馆员党寿山、胡宗秘及浙江大厦负责人组成。

3、6月4日下午2：30，旅游新商品评比活动开始。

①、由电视台主持人对各类旅游新商品进行简要的介绍；

②、请评委对参赛作品进行评审，主评委对重点旅游新商品创意构思及设计造型进行现场点评；

③、汇总评选结果。

（三）商品展览：

6月5日，对外展出旅游新商品，供社会各界参观指导。

（四）颁奖大会：

1、会场布置：

颁奖大会设在浙江大厦七楼商品评展会场，会场悬挂“凉州区旅游新商品开发大赛颁奖大会”横幅。会标前设主席台，市、区有关领导、评委组及浙江大厦代表在主席台就坐，台前摆放鲜花，台下设来宾席，参赛企业代表、记者、观众在来宾席就坐。

2、6月5日下午4：00召开大赛颁奖大会，颁奖大会由区上领导主持。

⑴、凉州区旅游局李吉仁局长介绍此次大赛的有关情况；

⑵、请区上领导宣布获奖旅游商品名单；

(3)、请区上领导为获奖者颁奖;

(4)、请大赛获奖单位代表发言;

开发策划方案第2篇

1、回眸15年——中国××经济技术开发区系列庆典活动启动新闻会

时间：2009年8月下旬

地点：人民大会堂

内容：通过媒体吹风会形式××经济技术开发区15周年庆典系列活动启动的消息。通过新闻会，由媒体广泛传递××经济技术开发区15周年庆典信息，形成集中影响，为后续活动营造关注气氛。拟邀请媒体100家。

责任人：吴春江

责任单位：党政办公室

2、中国胡润百强企业“转移经济”论坛

时间：9月中旬

地点：诺富特燕苑国际度假村

内容：结合胡润百强企业榜等资源，联合胡润机构邀请国内百强企业莅临××，共同探讨国内产业链价值转移的意义与趋势。通过论坛形式，形成专家、企业、开发区、业界、媒体等层面的互动，打造××开发区领先形象。论坛拟邀请世界经济大师、诺贝尔经济奖获得者蒙代尔，全国人大副委员长成思危，胡润等国内外政经名人和百余家知名企业代表参加。

责任人：刘伟吴春江

责任单位：招商合作局经济发展局党政办公室

3、中国百强杯××高尔夫邀请赛

时间：9月中旬

地点：京华或华堂高尔夫俱乐部

内容：转移经济论坛期间，邀请与会者参加首届××高尔夫球邀请赛。这个比赛可以融进庆典的概念、××开发区品牌、××开发区企业家。拟邀请张连伟或其他顶尖选手一名和王石、潘石屹等20名左右知名企业家。

责任人：刘伟吴春江

责任单位：招商合作局经济发展局党政办公室

4、迎接建区15周年环境整治大会战

时间：8月上旬—9月上旬

地点：全区范围，特别是死角死面

内容：全民动员，在全区范围内开展一次环境综合整治大会战。整治活动的重点区域是城市中心区、大型专业市场、商业聚集区、各建筑工地以及村街与城区的结合部等，主要任务是整顿市场经营秩序、清理各类违章建筑、规范主要街道广告牌匾、消灭所有张贴乱画的小广告、清理所有侵街占道的违规摆摊设点、进一步提高环境卫生标准、大力整治村街卫生等。活动要充分调动全区居民的积极性，要注重消除死角死面，要注重建立长效机制，通过一个月时间的集中整治，使全区形象得到整体显著提升，以整洁优美的环境迎接建区15周年。

责任人：崔浩泉

责任单位：××镇高楼镇东城街道西城街道规划建设局

综合执法局总公司

5、××企业开放日

时间：9月上旬

地点：驻区主要企业

内容：结合高校学生的就业和企业用人这两方面的需求，选择20家企业，在××开发区庆典期间对大学进行开放，凭票可以到这些企业进行参观。既能展示开发区招商引资成果、提高学生的认知度，又能扩大企业的影响、提高知名度。

责任人：王少龙

责任单位：人力资源局

6、“成长的××”、“我眼中的××”书画、摄影展

时间：8月下旬—9月上旬

地点：京东美术馆

内容：征集全区各单位、企业、学校、村街以及全体居民创作的书画作品和拍摄、收藏的历史照片，择优选用，分主题编排，集中展览。通过展览，展示我区多年来文化建设取得的丰硕成果和经济社会发展取得的巨大成就，回顾××开发区15年发展的历史场景，激发人们的爱区热情。

责任人：李化川

责任单位：文教卫生局

7、“燕美”艺术团、“春之恋”艺术团巡演活动月

时间：8月上旬—下旬

地点：北极星活动中心、××影剧院前广场、各居民小区和村街文化广场

内容：以建区十五周年为中心，汇集全区各文艺团体和文化组织的优秀节目，举办群众业余文化节目会演，集中展示××开发区人的良好风貌、文化素质和“和谐××、活力××”的迷人风采。

责任人：李化川

责任单位：文教卫生局××镇高楼镇东城街道西城街道

8、庆祝建区15周年“我爱××”创作征文活动

时间：7月上旬—8月中旬

内容：征集诗歌、散文、歌曲、曲艺等作品，从不同侧面展示××开发区精神文明建设取得的丰硕成果，现已征集作品15篇，歌颂××的歌集一部。

责任人：李化川

责任单位：文教卫生局

9、××中老年秧歌比赛

时间：9月下旬

地点：××影剧院广场

内容：组织11支秧歌队，600人参加比赛。

责任人：李化川

责任单位：文教卫生局

10、送电影、送文艺进村街进社区活动

时间：8月下旬—9月上旬

内容：组织开展建区15周年送电影、送文艺进村街进社区活动。

责任人：李化川

责任单位：文教卫生局××镇高楼镇东城街道西城街道

11、××开发区建区15周年成就展

时间：9月下旬

地点：××创业大厦一楼展厅

内容：制作高标准展板，以图片和文字相结合的形式，充分展示××开发区建区十五年以来所取得的辉煌成就。

责任人：崔浩泉吴春江

责任单位：经济发展局党政办公室

12、举办“放歌奥运·让世界充满爱”文艺演出

时间：9月下旬

地点：华北科技学院操场

责任人：崔浩泉李化川

责任单位：文教卫生局党政办公室二、宣传报道

1、充分借助平面媒体、电视电台媒体和互联网媒体，将宣传工作贯穿整个活动始终，打出××品牌，扩大知名度和影响力。

2、制作××开发区新的形象宣传片。三、组织领导

为确保活动取得圆满成功，特成立××开发区建区15周年庆典活动领导小组。

组长：

常务副组长：

副组长：

开发策划方案第3篇

今年是__开发区建区15周年,为充分展示发展建设成果,营造喜庆氛围,丰富品牌内涵,提升良好形象,扩大影响力,从而进一步促进招商引资和加快发展,拟开展庆祝建区15周年系列庆典活动。现将各项主要工作安排如下：

一、活动内容

1、回眸15年——中国__经济技术开发区系列庆典活动启动新闻会

时间：20__年8月下旬

地点：人民大会堂

内容：通过媒体吹风会形式__经济技术开发区15周年庆典系列活动启动的消息。通过新闻会，由媒体广泛传递__经济技术开发区15周年庆典信息，形成集中影响，为后续活动营造关注气氛。拟邀请媒体100家。

责任人：　吴春江

责任单位：党政办公室

2、中国胡润百强企业“转移经济”论坛

时间：9月中旬

地点：诺富特燕苑国际度假村

内容：结合胡润百强企业榜等资源，联合胡润机构邀请国内百强企业莅临__，共同探讨国内产业链价值转移的意义与趋势。通过论坛形式，形成专家、企业、开发区、业界、媒体等层面的互动，打造__开发区领先形象。论坛拟邀请世界经济大师、诺贝尔经济奖获得者蒙代尔，全国人大副委员长成思危，胡润等国内外政经名人和百余家知名企业代表参加。

责任人：　刘　伟　吴春江

责任单位：招商合作局　经济发展局　党政办公室

3、中国百强杯__高尔夫邀请赛

时间：9月中旬

地点：京华或华堂高尔夫俱乐部

内容：转移经济论坛期间，邀请与会者参加首届__高尔夫球邀请赛。这个比赛可以融进庆典的概念、__开发区品牌、__开发区企业家。拟邀请张连伟或其他顶尖选手一名和王石、潘石屹等20名左右知名企业家。

责任人：　刘　伟　吴春江

责任单位：招商合作局　经济发展局　党政办公室

4、迎接建区15周年环境整治大会战

时间：8月上旬—9月上旬

地点：全区范围，特别是死角死面

内容：全民动员，在全区范围内开展一次环境综合整治大会战。整治活动的重点区域是城市中心区、大型专业市场、商业聚集区、各建筑工地以及村街与城区的结合部等，主要任务是整顿市场经营秩序、清理各类违章建筑、规范主要街道广告牌匾、消灭所有张贴乱画的小广告、清理所有侵街占道的违规摆摊设点、进一步提高环境卫生标准、大力整治村街卫生等。活动要充分调动全区居民的积极性，要注重消除死角死面，要注重建立长效机制，通过一个月时间的集中整治，使全区形象得到整体显著提升，以整洁优美的环境迎接建区15周年。

责任人：　崔浩泉

责任单位：__镇　高楼镇　东城街道　西城街道　规划建设局

综合执法局　总公司

5、__企业开放日

时间：9月上旬

地点：驻区主要企业

内容：结合高校学生的就业和企业用人这两方面的需求，选择20家企业，在__开发区庆典期间对大学进行开放，凭票可以到这些企业进行参观。既能展示开发区招商引资成果、提高学生的认知度，又能扩大企业的影响、提高知名度。

责任人：　王少龙

责任单位：人力资源局

6、“成长的__”、“我眼中的__”书画、摄影展

时间：8月下旬—9月上旬

地点：京东美术馆

内容：征集全区各单位、企业、学校、村街以及全体居民创作的书画作品和拍摄、收藏的历史照片，择优选用，分主题编排，集中展览。通过展览，展示我区多年来文化建设取得的丰硕成果和经济社会发展取得的巨大成就，回顾__开发区15年发展的历史场景，激发人们的爱区热情。

责任人：　李化川

责任单位：文教卫生局

7、“燕美”艺术团、“春之恋”艺术团巡演活动月

时间：8月上旬—下旬

地点：北极星活动中心、__影剧院前广场、各居民小区和村街文化广场

内容：以建区十五周年为中心，汇集全区各文艺团体和文化组织的优秀节目，举办群众业余文化节目会演，集中展示__开发区人的良好风貌、文化素质和“和谐__、活力__”的迷人风采。

责任人：　李化川

责任单位：文教卫生局　__镇　高楼镇　东城街道　西城街道

8、庆祝建区15周年“我爱__”创

作征文活动

时间：7月上旬—8月中旬

内容：征集诗歌、散文、歌曲、曲艺等作品，从不同侧面展示__开发区精神文明建设取得的丰硕成果，现已征集作品15篇，歌颂__的歌集一部。

责任人：　李化川

责任单位：文教卫生局

9、__中老年秧歌比赛

时间：9月下旬

地点：__影剧院广场

内容：组织11支秧歌队，600人参加比赛。

责任人：　李化川

责任单位：文教卫生局

10、送电影、送文艺进村街进社区活动

时间：8月下旬—9月上旬

内容：组织开展建区15周年送电影、送文艺进村街进社区活动。

责任人：　李化川

责任单位：文教卫生局　__镇　高楼镇　东城街道　西城街道

11、__开发区建区15周年成就展

时间：9月下旬

地点：__创业大厦一楼展厅

内容：制作高标准展板，以图片和文字相结合的形式，充分展示__开发区建区十五年以来所取得的辉煌成就。

责任人：　崔浩泉吴春江

责任单位：经济发展局　党政办公室

12、举办“放歌奥运·让世界充满爱”文艺演出

时间：9月下旬

地点：华北科技学院操场

责任人：　崔浩泉　李化川

责任单位：文教卫生局　党政办公室

二、宣传报道

1、充分借助平面媒体、电视电台媒体和互联网媒体，将宣传工作贯穿整个活动始终，打出__品牌，扩大知名度和影响力。

2、制作__开发区新的形象宣传片。

三、组织领导

为确保活动取得圆满成功，特成立__开发区建区15周年庆典活动领导小组。

组　长：

常务副组长：

副组长：

开发策划方案第4篇

 一、活动目的 通过本次旅游商品大赛，以市场为导向，以精品为目标，挖掘开发一批有较高品位、富含科技含量、独具地方特色、市场前景广阔的旅游商品，积极培育凉州旅游商品的客源市场，进一步完善旅游商品的研发、生产、销售及宣传等一条龙服务体系，不断壮大我区旅游商品的产销队伍，树立凉州旅游的品牌意识，做大做强凉州的旅游业。

二、活动名称 2010年凉州区“xx杯”旅游商品开发大赛

三、主办单位 凉州区人民政府 凉州区旅游局 凉州区文体局 凉州区经贸局 凉州区广播电视局 中国共青团凉州区委

四、协办单位（待定）

五、组织机构 大赛设组委会，组委会下设评委组、办公室。

组 长：张祥生

凉州区人民政府副区长

副组长：李吉仁

凉州区旅游局局长

赵继洲

凉州区文体局局长

李长东

凉州区经贸局局长

杨新年

中国共青团凉州区委书记

陈德正

凉州区旅游局副局长 评委组：张祥生

凉州区人民政府副区长

李吉仁

凉州区旅游局局长

赵继洲

凉州区文体局局长

李长东

凉州区经贸局局长

杨新年

凉州区团委书记

冯天民

凉州区群艺馆馆长

王金城

凉州书画院院长

王文明

凉州区旅游局副局长

胡宗密

凉州区博物馆馆员

党寿山

凉州区博物馆馆员

黎大祥

凉州区博物馆馆员 办公室设在凉州区旅游局，主任由陈德正同志担任，陈耿、许天才同志具体负责落实活动的各项工作。

五、组织实施

1、旅游商品的范围： 文物复仿制品：在遵守国家关于文物复仿制有关规定的前提下，开发、设计、制作的凉州各历史时期文物的复仿制品及设计样品。 工艺品、纪念品：立足多种材质开发的雕塑、编织、镶嵌、刺绣、饰品、剪纸、根雕、奇石等具有纪念意义和鉴赏收藏价值的各类工艺品、纪念品（包括纪念币）。 服装、生活用品：具有凉州地方特色的服装制品、生活用品及设计样稿等，包括亚麻、地毯等系列产品。 绿色食品：围绕凉州农副产品开发的保健品、营养补品、绿色饮品、名优土特产品。 书画作品：反映凉州悠久历史和深厚文化的各类书法、绘画、篆刻、刻字作品。 图书、音像制品：反映凉州历史文化、民俗风情、旅游资源的书刊、画册、邮票、明信片、歌曲、光碟等公开出版发行或内部印制的各类图书、音像制品。

2、评奖办法： 本次旅游商品大赛设以下奖项： 特等奖1名，奖人民币1000元； 一等奖1名，奖人民币800元； 二等奖2名，奖人民币500元； 三等奖5名，奖人民币100元； 另外，设优秀奖20名，最佳创意奖1名，最佳组织奖10名，均颁发给凉州区人民政府验印的获奖证书。

3、参赛要求：

（1）参赛作品应能够体现凉州文化特色、地域特色和人文特色；

（2）参赛作品应能够代表本类产品，且具有一定的知名度和品牌价值； 〖1〗

（3）参赛作品或设计稿应具备较强的创意，富含文化内涵。

 （4）凡参赛作品，要按统一要求，保送实物及设计创意说明，并填写旅游商品开发大赛报名表一式二份。说明材料要求文字精练，要点清晰，说明作品的设计构想及创意，字数不超过400字，用二号楷体字打印在a4纸上。

4、宣传报道及后续工作：

 （1）大赛将采用电视全程采访报道的形式，对作品征集、评奖及参赛作品进行全方位、多层次的宣传报道。

（2）凡获奖作品，将由区旅游局负责向辖区各旅游景区（点）、旅游商店推荐销售。

（3）对获奖作品的生产单位，将由区旅游局报请省旅游局批准定为旅游定点单位，并将其获奖作品向市“节会”组委会推荐作为2010年“天马”旅游节指定旅游商品。

5、经费来源： 此项活动以社会化方式运作，以赛养赛为原则，具体采用以下办法运作。

（1）、凡参赛商品及设计样品，收取参赛评审费20元，贵重金属制品、书画作品、宝石制品等除收取参赛评审费外，另收作品保管费及保险费10元。

（2）、拍卖大赛冠名权，采用竞标方式向社会公开拍卖，底价为15000元； 对取得大赛冠名权的企业，定为本次活动协办单位，企业董事长或总经理可作为特邀佳宾参与旅游商品评定工作，企业参赛产品由区旅游局向市“节会”组委会推荐作为旅游节指定旅游商品。

（3）、寻求企业赞助，凡愿意赞助此次旅游商品大赛的企业或单位，视情况收取1000-XX元的赞助费； 凡赞助单位并免收参赛评审费，在电视宣传报道中打出赞助单位名称字幕，并由区旅游局发给旅游定点单位铜牌。

6、工作进度安排：

（1）XX年11月25日—XX年12月31日，拿出切实可行的大赛实施方案，经区政府审批印发，并在电视、报纸等新闻媒体上启事，广泛宣传发动社会各界参与本次大赛；

（2）2010年1月1日—2010年3月20日，确定大赛场地，邀请专家评委，联系大赛冠名单位及赞助单位，征集各类参赛作品，借第三届“天马”旅游节展开强大的宣传攻势，对活动进行全程宣传报道，对参赛企业和个人就参赛作品进行电视专访。

（3）2010年3月21日—2010年4月5日，进行参赛作品初步筛选、分类，做好会场布展等工作，

（4）2010年4月6日—2010年4月10日，组织参赛作品的评审工作。

（5）2010年4月11日—2010年4月18日，进行参赛作品分数统计、奖项分配、文件印刷、证书制作及推荐上报工作，4月18日召开电视颁奖大会。

开发策划方案第5篇

一、 目的及意义：

十周年是一个企业发展的里程碑，恰是时候回顾历史，展望未来。而且借此契机提升企业知名度，大力打造企业和品牌形象，可谓师出有名，机遇难得；借助活动平台，宣传xx总经理荣获“中国mba英雄”，塑造公司管理层的统帅风范和领导魅力；促进公司和俱乐部目标会员的感情交流，为即将成立的俱乐部奠定基石，对俱乐部的传播和推广大有裨益；为xx现代城网罗人气和客户资源，以便顺利打开市场；高尔夫是健康时尚的体育运动，历来为高端人士所推崇，举办高尔夫球比赛能够充分彰显xx公司和xx城的不凡品位。

二、 主题和口号：

主标语：网聚现代商务英雄——采用的标语与xx现代城推广主题语相互呼应，突现与会者在现代商界的尊贵地位，同时表明这是一次精英的会聚。

参考标语：1、商务英雄 聚精之源

2、重塑现代商务文明

三、 时间：200x年7月25日（有待最后确定）；

地点：xx高尔夫球场，xx宾馆（新闻会及联谊会地点）

四、 活动对象和规模：

本次活动的主要对象是在xx商界出类拔萃的高层人物和具备消费能力及购买能力的客户。为了发挥媒体和口介的传播作用，邀请一定数量的新闻记者和原xx公司所开发项目的业主（如xx湾、xx花园、xx等）。

1、 xx商界领袖人物（人数）

2、 意向大客户（人数）

3、 xx湾业主（人数）

4、 新闻媒介记者(人数)

5、 xx公司企业员工（人数）

6、 商工作人员（人数）

总计：若干人

五、 活动组织及内容：

活动安排大致分为三个部分，即上午举行新闻会，下午高尔夫比赛，晚上举行宴会。形式多样。内容丰富。

1、出于提高权威性、扩大影响力的考虑，建议本次活动中的高尔夫球赛由xx企业家协会作为主办单位，xx公司作为承办单位。

2、本次活动面向xx商界领袖人物、意向大客户、业主、新闻媒介朋友、开发商工作人员和商公司员工

3、活动采用新闻会、户外高尔夫球竞赛活动、联谊宴会三种形式贯穿进行：

a． 新闻会：邀请xx企业家协会领导致辞，由开发商代表回顾企业十年成就，并对xx项目和xx俱乐部做宣传介绍,建议邀请有广东知名俱乐部组建经验的权威人士或是属于某俱乐部成员的名流畅谈俱乐部。

b． 高尔夫球赛：高尔夫运动具有浓烈的商务性质和绅士气质，能够完美地诠释本活动对象的不凡品质。参赛者在挥杆比赛激烈角逐中，深化友谊，促进交流，览尽xx山迷人风光。凡是对高尔夫感兴趣的活动参与者特别是意向大客户都可以报名参加比赛，此次球赛意在为俱乐部成立和项目销售做好铺垫。

c． 联谊宴会：宴会目的在于在轻松的氛围中拉近感情距离.宴会上由企业领导对比赛颁奖，推荐xx项目。企业家协会成员、媒体记者等与会者在会上自由交流沟通。

4、 活动大体流程如下：

参与人员报到（xx宾馆）新闻会（xx企业家协会领导致辞、开发商代表发言、项目推荐、广东嘉宾论俱乐部，xx宾馆）中午作息（xx宾馆）高尔夫比赛（xx高尔夫球场）联谊宴会（领导总结陈述、宴会联欢，以上活动中穿插颁奖和项目推荐，xx宾馆）全天活动结束

六、 组织渠道：

xx企业家协会发函召集会员参加的方式是本次活动主要的组织途径，除此之外，补充采用其它方式。

1、 以xx企业家协会名义通过直邮向协会成员、媒体记者发放本项目概念楼书及邀请函。

2、 开发商以信函、电话等方式邀约其商界友人、xx湾客户。

七、 宣传方式：

本次活动主要选择xx房地产界著名杂志《xx》，和xx发行量最大影响力最大的报纸《xx早报》两大平面媒体，结合电视台节目夹送折页现场推广等方式进行有效推广。

1、 活动前期宣传：

a、 《xx》活动预告，采取软文形式全面介绍xx公司、公司总经理“中国mba英雄”xxx、xx俱乐部，重点提及xxx现代城。

b、 结合项目形象宣传，《xx早报》底版预告，图文结合简介xxx总经理、xxx现代城。

c、 以直邮方式发放销售楼书和邀请函。

2、现场推广：

a、 新闻会：陈述业绩以表明企业的雄厚实力；广东嘉宾动员与会者加入俱乐。，现场布置喜庆又不失庄重、气势宏伟，与企业的文化底蕴相结合。企业领导对项目和俱乐部作引见。

b、 高尔夫竞赛：球赛场地通过拱门，悬挂项目和俱乐部的宣传布幅、双叶广告，重点投放，少而精，避免喧宾夺主，重在烘托高雅严肃的休闲活动氛围；

c、 联谊宴会：发放项目以及俱乐部相关宣传资料。现场宣传营造出喜庆活跃、大气蓬勃的气氛，象征企业十年的辉煌以及蒸蒸日上的成绩，预示活动的顺利圆满。

3、活动后期宣传：

a、《xx》报道活动开展情况，公布获奖名单。

b、《xx早报》底版整版文章结合图片报道活动情况，公布名单，介绍xx现代城。

d、 xxx高尔夫俱乐部配赠一次电视台节目，节目中引导观众关注xxx现代城。

八、 物料筹备

项目 内容 要求及说明 完成时间 执行和跟踪 负责人 备注

1 新闻会 邀请函

场地布置 拱门、横幅、背景等

2 高尔夫球赛 接送车

场地布置 拱门、双叶易拉宝等

奖品 奖章、证书

茶点

3 联谊会 场地布置 背景、横幅等

4 其他物料 折页

海报

楼书

俱乐部资料

（具体操作时间和数量视情况而定）

九、 费用预算

项目 内容 单价 数量 金额 备注

1 新闻会 邀请函

国大宾馆会议室

记者邀请

场地布置

媒体广告

2 高尔夫球赛 场地租借

奖品

接送车

场地布置

3 联谊会 国大宾馆宴会厅

场地布置

4 其他物料 折页

楼书

俱乐部资料

海报

总计：——

（具体金额视操作实施待定）

十、 效果评估：

1、 新闻会是新闻抄作的有力手段，能体现号召力和权威性，易制造声势、吸聚眼球，而且依托这一平台，广交传媒介的朋友，能为企业发展和项目启动培育良好的舆论环境。

2、 高尔夫球赛时尚高雅，采用竞赛形式更添加了趣味性，相信不少人都乐于参与其中。这次比赛是为俱乐部发展会员服务，参赛者在活动中体会俱乐部的高尚格调，以及组织活动的卓越能力。

3、 联谊会气氛轻松愉悦，最易培养情谊、挖掘客户，更进一步深化前面两项活动的效果。

开发策划方案第6篇

文种特征

1．概念

营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。

2．作用

营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。

3．特点

营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致、周到具体，一事一策，简易明了”的要求。 结构模式

1．种类

商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。

2．结构

营销策划方案的基本结构是：

第一部分：营销策划方案封面

在这部分内容中,策划者需分项简要概述以下内容:

（1）营销策划的全称。

基本格式是:××银行关于××××营销策划书

（2）营销策划的部门与策划人。

营销策划:××银行××分（支）行客户部

主策划人:×××、×××、×××

（3）营销策划的时间。

××××年×月×日

第二部分：营销策划主题和项目介绍

根据不同的营销策划对象(即营销策划项目),拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核,是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。 第三部分：营销策划分析

营销策划分析可以是逐项分类分析,也可以作综合分析,视策划的具体情况来定。

（1）项目市场分析。

宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。

项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。

同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。

各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的,要根据营销策划需要去搜集,并在营销策划中简要说明。

(2)基本问题分析。

营销策划所面临的问题和所要解决的问题,这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定,出发点是什么?通过何种途径,采取什么方式解决?等等。

(3)主要优劣势分析。

主要优势分析：围绕营销策划主题,将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等),拥有哪些方面的优势,主要是自身优势(即自身的强项)分析,也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素,发挥出自身优势。分析优势应冷静客观,既不能“过”,也不能“不及”,要实事求是。

主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素,如何弥补自身的不足，.错开自身的弱项。

主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件,逐一列出,逐一分析,以求得资源的最佳利用与组合。

第四部分：营销策划目标

不同项目的营销策划,有各自不同的营销策划目标,而营销策划目标大多由一些具体的指标所组成。拟订营销策划目标,要实事求是,经过努力能够达到。

第五部分：营销执行方案（即保障措施）

制订营销执行方案,是营销策划的重头戏,是对市场营销活动各道环节、各个方面工作的精心设计、周密安排和逐一布置与落实,是营销活动组织、开展的脚本。

制订营销执行方案应考虑以下问题： (1)理顺本次营销活动所涉及的各种关系;(2)把握本次营销活动的重点和难点;（3）确定本次营销活动应采取的策略；

（4）弄清楚开展本次营销活动可利用的人、财、物等方面的资源与条件，确定好策划预算:(5)本次营销团队人员的组成，各参与部门及人员在本次营销活动中所应完成的任务、所应承担的责任和所应充当的角色;(6)开展本次营销活动 的监控、反馈机制和传导系统;（7）完成本次营销策划任务的时间安排（分阶段任务）；(8)开展本次营销活动可能出现的突发问题与应急措施;(9)对本次营销活动的考核奖惩方式。

写作指要

撰写营销策划方案，应注意把握以下几个要点：

1．要突出买点。说服是策划方案的本质特征。每个策划方案一定要有独特的买点，让读者一看就明白，一看就心动，以说服领导采纳。

开发策划方案第7篇

在这里我们不去探讨商业地产策划案的大纲格式和写作风格，而是分析一份成功商业地产策划案的核心应该是怎样的呢？什么样的策划案可以顺利通过商业地产开发商的审核？

首先，要规范、简洁、易懂。

大多数策划公司往往认为一本厚厚的案子更有说服力，更可以显示自己的高超水平和雄厚的实力。的确，一份厚厚的文字是很有气势的，并且可以证明自己付出了很多的辛劳。但是真正需要靠这份策划案来答疑解惑的人们却往往被其中错综复杂的分析和论证弄的头晕眼花，不知所云，说白了就是仍然不知道怎么办。

其实造成这种现象正好说明了策划公司自己在面对项目时，心中并没有良好、成熟的方案，不敢轻易下结论。就象民间老中医一样，开一大堆子的药方，治好了是自己的功劳，治死了，那是说明你没有把握好，与本策划公司无关。

我们承认面对SHOPPINGMALL这个庞然大物，要涉及的内容、方面非常多，几页纸肯定是说不清楚的，但是，即便无法削减策划案的物理厚度，却应该可以看到清晰的思路、分明的条理，准确知道现在应该做什么，未来应该做什么，该如何精确实行（实现）。

其次，有较强的可操作性。

开发商花钱请策划公司，是希望能够获得解决实际问题的指导性方法和步骤。那么这份东西不需要多少引经论典的内容。开发商需要的是有较强的操作性、解决问题的办法或者指明发展方向的内容，要看到通过怎样的操作流程让他们可以最终赢利。而策划公司提交的策划案多是格式化的框架内容和无关痛痒的分析，究竟怎样执行，仍然不明所以。因此，策划公司在作商业地产案子之初，就要分析开发商究竟最关心的是什么，并明确解决方法，确定以后，要把它做透、做深，可执行性要强，便于开发商在实际运用中的操作。

再次，策划公司一定要真正懂得商业地产的运营、操作。

现在大多数从事商业地产的策划公司并没有本方面的专业人才，多是从住宅、写字楼方面转来的人员。这些人在住宅、写字楼等传统地产方面可能经验丰富，况且住宅、写字楼在中国10年了，他们可以去借鉴。但是面对商业地产呢？难道去借鉴超市、百货大楼的运营可操作模式吗？再或者把超市、百货大楼、住宅、写字楼等这些东西拼凑一下吗？所以策划公司必须要有一批从商业地产策划实践中磨练出来，或者实实在在操作过这类项目的精英，他们要对商业地产的操作流程了如指掌，懂得商业地产如何规划、怎样运营、以及解决企业发展过程中的危机应对策略等问题。

最后，以实际调查数据为基础，不可闭门造车。

开发策划方案第8篇

在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念

日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。

（一）委托人的义务

房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二） 受托人的义务

1、依约完成策划方案

受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研

A区域房地产市场调研

B类比竞争楼盘调研

C各类物业市场调研

D项目功能与主题定位分析

E目标客户定性调查

F目标客户定量调查

G市场定位分析和项目价格定位分析

F项目可行性总评估分析报告

（2）项目投资策划

A宏观经济和本区域城市市场调研

B项目所在地环境、现状及发展趋势判断

C项目开发方式和开发节奏建议

D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E项目投入产出分析及资金运作建议

（3）项目规划策划

A项目背景分析

B项目名称和标志

C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D单体主力户型组合概念方案

E整体建筑风格定位、色彩计划

F室内布局、装修概念提示

G环境规划及艺术风格提示

H公共家具设计概念提示

I公共装饰材料选择指导

J灯光设计及背景音乐指导

K项目建成后未来生活方式指引

依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。

咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。

受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。

对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。

如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。

依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：

（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。

房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。

由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。

（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。

开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。

对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。

笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

8、明确违约救济方式

开发策划方案第9篇

关键词：前期策划；市场调查；产品定位，实施管理

一 前言

伴随经济发展和城市建设的提升，城市建设的规模越来越大，从而使得房地产业成为国民经济的支柱产业，面对人们对房屋居住的需求，国家宏观经济政策、土地政策、银行贷款政策的调整理，使得开发商面临的开发较大风险并伴随着房地产业存在着激烈的竞争。竞争带来了挑战也提供了午台，在市场竞争中，若开发商市场定位不准，投资不准，眼光不高，开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难．房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻．土地现状条件不太优越的地区，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段．还与项目的定位、文化氛围、周边环境等有关，而这些因素与项目开发前期和规划设计及物业管理的定位策划有直接的关系。

近几年本人有幸参加几个公交场站项目的前期策划和一个开发项目的全过程策划。这是两类不同性质的项目建设。对市政基础设施项目公交场站，项目建设流程为：策划设计实施交付使用。公交场站策划操作是以项目建议书展开―确定建设的必要性；以初步设计为主线―确定建设规模和投资额度；以工程施工管理为控制―完成总目标，取得社会效益。对开发项目建设流程为：土地摘牌策划设计实施销售物业和商业管理，开发项目操作则是从市场调研开始，通过专业的咨询策划―选择项目商住体态和投资行动方案；以土地增值和规划设计条件为前提策划―确定项目的建设规模和建设标准；以实施蓝图为条件策划―定义主体建筑风格、投资造价、建设工期、环境景观；以销售的市场策略、招商策略策划―完成价值变现总目标；以物业及商业管理运营策划―展示良好居住生活、休闲娱乐、投资购物的环境。两类项目所不同的是公交场站土地为划拨用地，策划过程中不以土地增值为前提；开发项目是以土地的价值最大化为核心前提。

综合的看一个建设项目的成功取决于项目的良好策划和后续的实施。事实上，对建设项目来说，一个良好的策划往往对整个项目的成败至关重要。无疑，作好项目的前期策划工作，为项目开发定下良好的决策，是项目开发成功的重要因素。

二 项目前期策划的含义

1、项目策划的概念：

项目前期策划是在建设领域内根据建设项目的总目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建设项目进行系统分析， 对建设活动的整体战略进行运筹规划， 对建设活动的全过程作预先的考虑和设想， 以便在建设活动中选择最佳的结合点， 重组资源和展开项目运作， 为项目的投资决策和保证项目在完成之后获得满意可靠的经济效益、 环境效益、 社会效益提供依据。因此，一个成功的开发项目首先来源于策划，科学、合理、有效的判断，市场的调查、系统分析的提出正确投资方向，就能推动项目的进程，获得较高的投资回报。

2、策划是项目全部活动的基本组成部分。

项目策划贯穿于项目建设全过程，对房地产项目的顺利进展程度及效果有着重大影响。这个策划的过程是一个由浅入深、不断深化的过程，依着阶段的不同策划的实质内涵不同。项目的实施过程以阶段可分为：策划阶段、设计阶段、建造阶段和投付使用阶段。而策划在不同的阶段中可分为：设计策划、专业策划、合同策划、价值策划、管理策划、营销策划。例如：在策划阶段---初步策划，根据地块的自然环境状况、规划设计条件、市场细分需求，确定项目规模和发展方向，描绘项目最基本的轮郭；而在设计阶段---实质策划，根据项目的定位层次和建设原则，确定建筑的风格和建设标准，组成项目最基本的形态。在建造阶段---关键策划，根据限额设计和投资方案及控制工程造价，确定土建工程、配套工程、环境保护、园林景观质量效率，打造项目最基本的形象。可以说项目的进程是以策划为基础展开的。

3、项目实施过程中策划是最重要的阶段。

策划是通过实践活动获取更佳成果智能创造行为。一个项目的成功就在于开发商取得有效土地权的同时，要谋略、构思、设计怎样才能使土地增值的效益最大化，怎能样才能使建筑功能高效性，怎样才能使实施的成果以某种特别的方式“打动”所有用户。策划就是在各阶段中根据现实中各种情况与信息判断事物变化趋势，围绕活动的任务或目标中心去完成任务和目标。因此，项目策划在整个工程建设中显得格外重要。一般来说，项目策划的任务主要集中在定义开发或建设什么，项目的效益和意义，制定并督促项目的规划和设计工作，从而勾画和展现出一个具体的项目计划。

三 项目策划阶段的关键工作

项目的成功策划以及的方案设计，离不开全面细致、深入的市场调查和分析研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状情况以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的正确定位，方案设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

1、市场调查

项目策划首要解决的是项目的市场定位，这要通过市场调查取得第一手资料，展开当地城市房地产市场的调查、基础资料的收集工作，建立起动态的资料补充和修正机制，以期随时准确反映房地产市场的变化趋势和发展特点，并能及时反映到项目的方案设计中，在实施前或实施中能快速适应市场的细微变化。市场调查要着重于检查资料的全面性、来源的可靠性、时间性、细节的准确性。当地城市的房地产市场状况，包括各地产公司的实力、开发楼盘、经营业绩、品牌和知名度、销售率、消费群认可度、市场份额以及经营战略、经营手段和竞争优势等等。要弄清房地产市场上的产品类型和百分比，以及市场发展的趋势和市场的细分情况，分析公司应进入哪个领域或者将计划在哪一块细分的市场上博得消费者的欢迎和认可。从哪一个地方打入和突破，并能很快立住脚跟，推出新产品，引起消费者的注意，刺激消费者的购买欲望，完成第一阶段的工作：突击入城，偏居一角。市场调查的意义是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪华住宅，还是普通住宅，还是小户型住宅等，至少要有几套比较成熟的项目选择方案，便于下一步决策时进行判断。

2、市场定位

市场调查的目的是为项目准确定位服务的，解决项目定位中的较高性价比和利益最大化，赢利可能性和实施的可行性的问题。因此，项目定位必须符合经济性原则、适应性原则、目标的风格。要满足于当地政府和规划的要求，树立公司品牌和美誉度，控制风险并追求合理利润，与经济发展消费水平、区域市场档次标准品质、目标客户群体的特点能力相适应。

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。有了准确的市场定位，后期楼盘推广才能有的放矢。

前面谈到本人参与的一个开发项目---中央大街项目全过程策划，项目位于武汉市江夏区，建设用地50亩，建筑总面积12.9万方（商业4万方二栋建筑，住宅9万方四栋22-30层建筑），投资近4个亿。当初土地挂牌前通过市场调查我们了解到项目处于未来新城区的中心，地块平整、临街面宽、交通便利，区域内有4个项目正在开发，高层建筑不多，土地摘牌后结合规划设计条件和江夏区市民购买力和生活娱乐需求及商业投资理念，给项目的市场定位是商业街加高层住宅，风格定位是生态社区、现代简约，价值定位是打造江夏高品质、人性化的高档城市综合体。目前，一期商业体施工已基本完成，由于商业部分定位准确，功能划分和业态布局比较完美，招商工作进展顺利、楼盘销售火暴。成为江夏区一个新城市一站式、全天侯，休闲、购物、娱乐消费中心；商业的典范项目，江夏时尚的风向标。

3、建设方案比选

美国一位杰出的建筑师和教育家说过“策划就是设计”。一个好的方案设计，必须在深入细致的市场调查，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能逐渐达到所定目标，其中，方案设计是龙头，是关键。设计应因地适宜，发挥个性，体现自然的、地方的、民族的、文化的、传统的特色，彰显项目形象。尤其是大型项目的方案设计，更应重视。大型项目的方案设计，要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行方案设计，将方案设计的目标逐步进行深化和细分，。所以，对于一个大型项目的方案设计首先要有一个整体的清晰的概念，而后要清楚开始做什么，中间做什么，实施时做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中去，并逐步进行落实和反馈。

在本人经历的项目---中央大街的方案设计前，首先通过招标选择一家有实力且思想前卫、观念新颖的设计单位。重点从三方面考虑：一是方案的整体布局和框架。二是经济技术指标。三是方案的风格和创新。每出套方案就汇集各方人士分析比较，有时回到市场再调查，对环境发展趋势再预测，调整方案组成结构。多重反馈的过程中我们进行了四轮比选，第一轮方案比选的成果与最后一轮方案比选的成果，在谋略构思、设计概念、销售策略方面有着许多理念上的不同，建筑由商业夹住宅过渡到商业街加住宅群。通过不断地进行调整、修改、优化。比选后选择的设计方案在实践中检验是最佳的。

四、项目的实施管理

所谓“实施管理”，是以项目为对象的系统管理，是对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化，在项目的生命周期内，不断进行资源的配置和协调，不断作出科学决策，从而使项目执行的全过程处于最佳的运行状态，产生最佳的效果。实施的过程就是策划调整实施策划调整实施完成的过程。有了好的项目、好的策划、好的设计这还只是成功的一半，它还不保证使项目获得最佳收益，达到预测目标。真正的成功还要取决于后期的实施管理，也就是工程的实施管理，专业的配合协调，配套工程的规划统一，招商业态的功能调整理。一个项目能按策划的方向和思路良好的发展涉及施工中的执行力问题，也就是说必须全面贯彻策划的精随和所包含的内涵及准确的定位。

值得思考的几个问题

1、策划和设计与审批问题：我们在项目实施的过程中会发现，策划的理念落实到方案设计上有时会出现差异，方案设计落实到施工图设计时也会因为地域受到限制要调整设计方案。施工图完成进入规划审批时会因为市政管网而调整总平面。另一方面开发商都希望尽可能缩短投资回收期，要求所有工作用最短的时间完成，往往开始施工图设计时，施工的前期准备工作就开始了，给予施工图设计的时间很紧张，在报审查时会发现图纸存在许多问题，比如出现的设计错误修改，规范与设计的冲突的修正，特殊功能与环保、消防、规划排斥修改，每一环节的审查都要占用了一定的时间，影响到工程预期开工。这就要求策划与设计相互光绪通，方案设计时按策划方案考虑周全，施工图设计时按规范要求考虑精细。

2、设计与商业业态问题：由于项目的招商和业态的定位滞后于设计，不同的业态对建筑有不同要求，为满足功能需求往往出现必须变更的情况，对投资控制和工期控制不利。在方案设计时虽然有大体业态策划思路，但业态对建筑的特殊要求仅靠发设计变更单是不能直接施工的，有些变更涉及房屋结构的变更，需要修改相关审批的文件，重新申办报审查。最好的状况是首先做好商业需求定位，施工图设计可以按商业专项要求进行施工图设计，避免出现施工中的停工设计、加固处理。