（征求意见稿）
为深入贯彻国家和省、金华市关于城镇老旧小区改造工作的决策部署，不断改善老旧小区居住品质，增强人民群众获得感、幸福感和安全感，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）、《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（浙政办发〔2020〕62号）等文件精神，结合我市实际，特制定本实施方案。
一、总体要求
（一）工作目标。以改造带动全面提升，实现基础设施完善、居住环境整洁、社区服务配套、管理机制长效、小区文化彰显、邻里关系和谐。到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
（二）基本原则。
——政府引导、共同缔造。加强政策引导和统筹协调，发挥居民主体作用，充分调动社会力量参与，实现共谋、共建、共管、共评、共享。
——因地制宜、精准施策。科学确定改造目标，尽力而为、量力而行。顺应群众期盼，以确保居住安全、改善人居环境、提升配套服务为重点，合理制定改造方案，建设美好家园。
——系统联动、整体推进。整合各方资源将城镇老旧小区改造与未来社区建设、美丽城镇建设、海绵城市建设、智慧安防小区建设、垃圾分类、“污水零直排”建设等有机结合，努力实现“最多改一次”。
——创新机制、优化治理。强化服务监管，推进多元化融资，鼓励以市场化运作方式实施改造。以基层党建为引领，创新社区治理模式，完善小区长效管理机制。
二、工作任务
（一）改造对象。城镇老旧小区是指建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全的住宅小区，不包括以自建住房为主的区域和城中村。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。
（二）改造类型。结合我市实际和群众需求，城镇老旧小区改造分为综合整治和拆改结合两种类型。综合整治型适用于房屋结构性能满足安全使用要求的城镇老旧小区，改造内容分为基础类、完善类、提升类。拆改结合型适用于房屋结构存在较大安全隐患、使用功能不齐全、适修性较差的城镇老旧小区。
1.基础类改造：为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，包括市政配套基础设施改造提升、建筑物改造提升等。
（1）路面改造。对小区路面进行修复或提升，有条件尽量拓宽道路及增设人行道，满足消防、救护等要求，打通局部瓶颈，畅通小区交通“微循环”。补充、新增标志标线，完善道路交通设施系统。
（2）管线改造。对小区内的雨水管、污水管、弱电管、强电管、供水管、燃气管、消防管等管线进行改造，满足污水零直排、雨污分流、管线扩容、消防安全等要求。对采用明线的管线进行统一布设、统一走向、统一标识，有条件的小区对架空电线进行下地改造，优化“空中蜘蛛网”的现状，美化小区整体环境。对于弱电管线，有条件的小区采取“多网合一”建设模式。
（3）垃圾分类设施改造。按照《浙江省城镇生活垃圾分类标准》要求规范设置垃圾投放点、垃圾集置点、特殊垃圾存放点。
（4）安防设施改造。对小区出入口门禁、单元门门禁、监控系统不完善的小区进行智能化改造，做到小区内监控全覆盖。
（5）楼道改造。对存在安全隐患、外表破损、照明不足等不良因素的楼道进行修缮。增加楼道内文明元素和便民设施，共建“美丽楼道”。
（6）消防设施改造。合理设置消火栓和消防设施，对消防管道老化、消防喷淋烟感失灵、消防高压泵系统损坏、消防管网渗漏水压不足、消防消控系统失灵等存在消防安全隐患进行大修。
（7）建筑外立面改造。对外墙面存在的渗漏水、粉刷材料剥落、瓷砖掉落、空调外机支架松动等问题进行修缮，结合实际需求对外墙进行翻新。对雨棚、落水管、防盗窗、晾衣架等立面附属物进行修缮或更换。
（8）建筑屋顶(面)改造。为提高建筑屋顶防滲漏能力、整体环境协调、美观，对存在渗水、漏水状况的屋顶进行修缮；结合实际需求对老化的平屋面改造为坡屋顶；有条件的也可规划在屋面增设雨水收集设施，进行雨水收集再利用。
2.完善类改造：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是小区内环境及配套设施改造提升、引入物业及物业用房建设、建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。
（9）违建拆除。主要整治违建形式的“大刀片”以及对屋顶、墙面、地面等侵占公共空间的违法建设进行拆除。
（10）绿化改造。对遮挡底层住户采光、通风的树木进行迁移或修剪；对绿化布局不合理的小区，结合小区居民业余生活、文体活动场所的要求，对现有绿化进行适当规划、调整及增设。
（11）亮化改造。对路面照明进行改造提升，按规范设置路灯，满足基本夜间照明；对景观照明进行改造提升，在不影响居民日常生活下进行点缀设置，丰富夜间景观效果。
（12）停车设施改造。主要设置路面划线停车位及改造和新建专用停车位，解决老旧小区日益突出的“车多位少”的矛盾。
（13）充电设施改造。合理确定充电设施个数及位置，满足相关规范要求，解决电动自行车以及电动汽车的充电难问题。
（14）公共服务设施改造。主要进行适老设施、无障碍设施改造提升，方便老年人、残障人士的生活出行；对文化休闲设施、体育健身设施改造提升，丰富社区文化，提升社区功能；建设智能快件箱、智能信包箱等智能配送终端，完善高效配送体系。
（15）物业管理用房改造。对于引入物业管理团队的老旧小区缺少管理用房的，可利用现有空置公房进行改造提升，或在满足相关要求的前提下适当新建部分管理用房，满足管理及办公要求。
3.提升类改造：为丰富社区服务供给、满足居民美好幸福品质生活需求、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要有改造或建设小区及周边公共服务设施、教育设施、专项服务设施。
（16）建筑节能改造。结合屋面改造提升，做好屋面保温隔热构造，推进太阳能、光伏等可再生能源在建筑改造中的应用，推动绿色建筑发展。
（17）加装电梯。以居民自主申请为主，按照《兰溪市既有住宅加装电梯工作的指导意见（试行）》实施。
（18）社区综合服务设施改造提升。新建或改造提升社区综合服务站，完善为老、为残、优抚、安全防范、卫生保健、社会保障等服务体系。新建或改造提升社区卫生服务站，完善医疗卫生服务体系。
（19）社区教育设施改造提升。新建或改造提升幼儿园、幼托班等学前教育设施，完善相关功能的服务半径，方便社区居民。
（20）养老、托育等专项服务设施改造提升。引入社会资本的养老、托育服务，着力解决“一老一小”的民生问题，扩大面向广大普通家庭老年人和婴幼儿的普惠性服务供给。引进有资质的餐饮企业或社会组织运营，对有助餐、配送餐刚性需求的老年人等群体提供相关服务。新建或改造提升家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等，补全社区自身运行功能，丰富社区服务供给、提升居民生活品质。
4.拆改结合改造：可对部分或全部房屋进行拆除重建，并配套建设面向社区（片区）的养老、托幼、停车等公共服务设施。推进片区联动改造，统筹实施城镇老旧小区改造与周边高度关联的城市更新、历史文化街区保护等项目，坚持去房地产化，原则上居民回迁率不低于60%。改建、新建基础设施和公共服务设施，完善社区基本服务功能，构建完整居住社区，打造“15分钟生活圈”。
（三）改造工作流程
1.编制规划建立项目库
科学编制老旧小区改造“十四五”规划和年度实施计划，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。综合考虑房屋安全状况、小区区位、群众意愿，合理确定改造类型。涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划应与规划有效对接同步实施，优先对存在C级、D级危险房屋的城镇老旧小区和居民改造意愿强、参与积极性高的老旧小区实施改造。
市旧改办牵头对全市符合老旧小区改造条件的小区进行摸底调查，相关街道、社区配合开展调查，充分吸收居民改造意愿，调查信息汇总后经相关社区、街道确认后纳入基础数据库。基础数据库内容包括小区的具体范围、栋数、户数、违法建设等基本信息及十四五期间的初步实施计划，原则上后续要求改造的老旧小区从基础数据库内选择。
2.确定年度改造计划
社区调查拟改造小区居民是否同意改造，并以菜单式改造调查表对拟改造小区居民进行拟改造内容调查，要求调查范围至少覆盖2/3户数以上，最后统计相关改造需求并结合小区现有环境及短板确定初步改造方案。街道汇总社区改造需求并确定下一年度改造小区，每年5月上旬前，由街道组织在改造小区范围内对改造模式、菜单式初步改造方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。公示无异议后，5月底前由街道向市旧改办报送下一年度的改造小区清单，包括每个小区的改造模式、菜单式初步改造方案等内容。
市旧改办会同相关部门对各街道提出的改造需求组织评审，编制年度改造计划，经市政府同意后，确定下一年度项目安排和资金预算。
3.改造项目实施
方案设计及审查。市建设局负责项目方案设计及审查等前期工作，委托有资质的设计单位开展方案设计，方案设计过程中开展不少于2次社区居民意见征求，召开居民代表会议，充分听取居民意见，完善方案内容。弱电、强电、供水、供气、消防、安防、路灯、绿化、垃圾分类、充电设施等相关专营单位在方案设计阶段明确各自实施的内容，并对相关工作内容融入老旧小区改造提出意见。由街道牵头，综合执法、自规、建设等部门配合开展违法建设摸底调查，普及违法建设拆除后的改造形式，并充分听取民意，作为改造方案意见，为后期顺利开展拆除工作做好准备。在方案设计末期，由街道组织在改造小区范围内对设计方案进行广泛公示，公示时间不少于5个工作日。最终方案由市建设局牵头会同相关部门进行联合审查，形成初步设计成果稿及概算书。
项目招投标。市城投集团为项目实施单位，负责项目委托施工图设计及招投标工作，考虑老旧小区改造项目特殊性，经批准可采用EPC模式招标。
项目实施。施工单位进场前，由社区召集召开居民代表会议，通报施工内容及施工组织方案，并对施工内容上墙公示。结合工程进度及施工要求，由街道牵头，综合执法等相关部门配合开展违法建设拆除工作。建设单位要严格按照相关法律法规和施工规范标准组织实施，旧改办根据施工进度及现场问题及时牵头召集相关部门协商解决，相关部门、街道、社区等要全力配合，为施工提供必要保障。
项目监管。市旧改办根据老旧小区改造工作的特点，对工程全过程进行监管，城投集团落实工程质量、安全生产、文明施工的管理要求。探索居民代表监督工作制度，有条件的社区可成立居民代表监督小组，参与实施过程监督协调，充分听取居民反映的整改意见，做好监管工作。
4.项目验收
项目完工后，由建设单位组织相关部门、参建单位、街道社区、居民代表等进行项目联合竣工验收。验收后，应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。
5.后续管理
根据计划申报阶段的菜单式初步改造方案内容，对居民意愿强烈、具备相应条件的老旧小区，街道牵头成立业委会，引入专业物业管理公司，完善小区日常维护及管理，实现良性循环，维持长效管理。其他小区改造成果，由街道制定长效管理方案，落实社区管理和服务，做到“成熟一个、改造一个、管好一个”。
三、工作举措
（一）加强组织领导
成立市老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，相关单位和各街道主要负责人为成员，负责统筹、协调、督查、考核等工作。领导小组下设办公室（设在市建设局），从全市抽调专职工作人员成立老旧小区改造工作专班，实行实体化运作，同时各街道落实专人专职从事老旧小区改造工作。
（二）强化要素保障
积极争取中央和省级相关政策支持和资金补助，市财政按照老旧小区改造计划给予一定保障，城投集团负责老旧小区改造资金筹措。
原则上居民应出资参与改造提升工作，有条件的可通过物业（房改）维修基金、小区公共收益、个人或单位捐资等渠道落实。探索引入市场化、专业化的社会机构参与老旧小区的改造和后期管理。支持对部分既有用房实施改(扩)建，可通过置换、转让、腾退、收购等多种方式，增加配套服务用房。可将老旧小区内或附近的闲置国有房屋，提供给街道、社区使用，用于老旧小区养老托幼、医疗卫生等配套服务。
（三）完善长效机制。
充分发挥社区党组织在协商、监督、评议等方面的作用，搭建沟通议事平台，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造，真正做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。发挥小区关联单位和社会力量的作用，完善社（小）区公约、章程，确定改造方案时应同步协商确定长效管理机制，鼓励实施专业化物业管理或准物业管理，鼓励以街道为单位，成立或明确物业服务企业提供基本的有偿服务。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。建立公安、生态环境、建设、卫生健康、应急管理（消防）、综合执法等部门联合执法机制，加强城镇老旧小区日常监管。
（四）健全监督机制
面对两种不同反映，如何开展好这项惠民之策、利民之举，工作摆在政府和居民面前，危旧房改造如何得到居民的理解和支持、怎么改？一些群众对《实施意见》制定目的不理解不支持，主要是希望危旧房改造享受与一般征收同等补偿、补助和奖励标准；危旧房改造还继续实行现在的工作模式，即先由政府指定某小区进行危旧房改造并纳入年度征收计划，然后再征询业主意愿。
笔者认为，要把危旧房改造的民生实事办好，政府应改变意向性指定的工作模式，放权给业主决定。因为，从实体上说，房屋属于业主所有，业主享有房屋的占有、使用、收益和处分的权利，享有是否决定改造的权利；从程序上说，90%以上的小区业主同意就能申请危旧房改造，实行先征询后申请。如果业主不同意改造，再好的政策也只能空转；如果业主“要改造”的民意得不到倾听，再诚恳的请愿也只能落空。为此，可以采用以下工作模式。
拓渠道，听取业主意见。以江东区为例，据粗略统计该区房屋总体质量较差，属于《危险房屋鉴定标准》中C、D等级的共有10个小区，这些小区的房屋是亟需改造的。江东区政府可以在区政府网站、宁波电视台、宁波日报、宁波晚报等媒体上登载10个小区改造的公告，在各小区居委会设立投票点，让业主自己投票决定是否进行改造。设定投票时间为公告发出之日起一个月，投票的表格中包括业主姓名、家庭地址以及是否同意改造、怎么改等信息。总之，征求意见的渠道越多越好，征求意见越多越好。
勤梳理，整合群众意见。区政府可以会同旧改办、征收办、街道办事处每周对投票箱进行开箱检验，并邀请公正处人员现场公正，业主代表、区人大和政协代表等有关人员现场监督。之后，区政府在网站、电视、报纸等媒体上公布每周投票结果。总之，梳理意见的频率越高越好，整合的意见越精确越好。
扩宣传，反馈群众意见。区政府、旧改办、征收部门、街道办事处应当加强对《实施意见》的宣传，宣扬“小房换大房、旧房换新房、危房换安房”的改造目的和政策，公示10个小区的投票结果、排名以及不同意改造的业主名单。业主也可以通过政府网站、小区现场公告栏、触摸屏等时时了解小区改造的各类信息，以法说理，以情动人，发动业主自主性，改变部分业主不同意改造的思想，努力促成危旧房改造的民生好事。总之，宣传的面越广越好，促成改造的意愿越高越好。
摘要：
江苏省如某市地处长江下游平原，面积1477平方千米，人口140万，素有长寿之乡、花木之都美誉。近年来，在加快经济社会发展和城市现代化的进程中，如某市始终把改善群众居住条件、提高群众生活水平摆在十分重要的位置。从2013年开始该市全面推进老旧小区综合整治工作，改造好的小区由物业公司接管，推行“三基本”物业化服务管理，使老旧小区环境管理驶入了常态化管理轨道，实现了物业服务与管理效益的最大化。本文对该市老旧小区实施物业化管理的做法和经验进行简要梳理，供物业管理行业同仁参考。
一、老旧小区管理存在的问题
如某市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
政府主导实施。2013年起，如某市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。 发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如某市修订完善了《如某市物业管理暂行办法》，出台了《如某市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如某市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。建立管理机构。如某市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。
（三）构建物业化管理长效机制
政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得成效
居住环境大幅提升。三年来，如某市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。
四、老旧小区物业化管理启示
危旧小区改造是关系广大群众切身利益的“民心工程”，是建设现代化滨湖大城市的重要组成部分。近年来，在市委、市政府的重视下，我市危旧小区改造的呼声依然很强烈。为此市政协主席会议决定由余成培、李晓梅副主席牵头，市政协联合瑶海区政协组织部分委员，在去年调研的基础上，继续围绕我市危旧小区改造开展调研。市和区政协调研组听取了市建委、瑶海区政府的情况通报，召开了四个城区危旧房改造办公室负责人座谈会、危旧房改造工程在建项目单位负责人座谈会，实地考察了瑶海区危旧房改造工程，调研组经过研讨，形成以下调研报告。
一、我市危旧小区改造工作的基本情况
近年来，在市委、市政府的重视下，各区和有关部门的共同努力，全市已实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米，近8000户居民住房条件得到了改善。从近几年危旧小区改造的实施情况来看，取得了一定成效，但总体状况仍不容乐观。据20xx年四个城区调研摸底，全市待改造危旧小区共214处，需拆除房屋建筑面积376.7万平方米，拆迁户5.75万户，涉及人口18.9万人。扣除中央驻肥单位和省属单位项目，市属待改造危旧小区仍有155处，需拆除房屋建筑面积301万平方米，拆迁户4.7万户，涉及人口15.83万人。我市的危旧小区，主要分布在老城区、工厂区和城郊结合部，房屋破旧且不成套，户均居住面积狭小且各类设施陈旧不全，居住环境差且安全隐患重，与现代化滨湖城市建设的要求不相符合，与全市跨越式发展的形势不相适应。
造成我市存在较多危旧小区和众多危旧房屋的原因：我市国有集体老企业于50年代、60年代建造的职工生活区，由于使用年限长、建造标准低、长期失修，基本上已成为危旧房；相当一部分直管公房，使用年限较长且多年失修，也成为危旧房；城市经多年扩张以及进行区划调整，市区面积不断扩大，一部分乡镇划入市区，危旧房较多的“城中村”与城市老旧生活小区混杂一起；有一些危旧房是历年积累的棚户区。
我市危旧小区改造工作主要经历了两个阶段：一是20xx年以前，出台了相关政策，通过项目合作、集资、招标、招商等多种方式，推动了无为路生活小区、自行车二厂生活区、钢铁新村、巢三付、航运南村、东区“八百户”等危旧小区的改造，实施改造危旧房屋建筑面积约70万平方米。二是20xx年以来，市政府出台了合政[20xx]50号文件、[20xx]32号文件，进一步推进危旧小区改造工作，全市共有27个项目通过向社会招标（公示）的运作方式落实了开发建设单位，占地1106亩，房屋建筑面积约69万平方米，涉及居民住户约9215户。目前有9个项目已开工建设，有12个项目已动迁或办结拆迁手续，还有6个项目正在办理规划方案的调整及用地和拆迁手续。
二、影响我市危旧房改造工作的主要问题
虽然我市危改工作取得了一定成绩，但仍有一些问题影响着危改工作的推进。
（一）认识问题
一是参与指导和推动危改工作的众多政府部门，对危改工作的重要性、迫切性和艰巨性的认识参差不齐。二是改造范围内房屋产权人认识差异大，多数产权人在满足其合理补偿要求的前提下，能够理解和支持危改工作，但也有少数产权人认为“开发商赚钱，不要白不要”，以不愿改造为由或提出过高附加条件，致使危改项目迟迟不能动迁。
（二）体制问题
近年来，我市的危旧小区改造分别由各区政府、市工司及市房产局三方分头实施，由于缺少市级强有力的组织领导机构和工作协调机制，三方实施主体在政策和规划的相互统一、资金和安置用地的切实保障等方面，协调难度很大，不利于危旧小区的成片改造、城市总体规划的实施以及旧城改造目标的实现，负面作用直接影响危改工作的推进。
（三）政策问题
一是合政[20xx]50号文件规定危改项目享受九项优惠政策，在实际运作中或是与其他现行政策有所抵触、或是有关部门认识不统一，存在难落实或不能落实的情况。据座谈会上开发建设单位反映，政策兑现手续繁琐且时间长，尤其是土地出让金先征后返政策的落实，由于种种原因迟迟未能兑现。二是按照原地安置要求，多数危改小区实施改造，只有在较高的容积率下才能自求平衡，但又面临日照要求（2小时日照）、车位要求（1:1配置）与容积率之间难以调和的矛盾。三是现行拆迁货币化补偿标准较低，给拆迁工作带来较大难度。近两年瑶海区住房拆迁货币化补偿，均价高于2700元/每平方米，商业用房拆迁货币化补偿均价在7000元至8000元之间/每平方米，都高于现行政策规定的补偿标准。
（四）拆迁问题
一是危改项目采取的是现状招标、毛地供应方式，拆迁工作由开发建设单位承担，拆迁过程中不可预见因素较多，投资风险较大，开发 建设单位参与危改的积极性不高。二是多数危旧小区原先建筑密度高、户均居住面积小、每户人口多、房屋产权复杂，住户、产权人以及产权单位对安置补偿的要求不尽统一，违章建筑和搭盖很难按照现行规定无偿拆除，安置补偿矛盾非常突出。由于开发建设单位和被拆迁方的利益难以取得一致，拆迁阻力较大，势必加大危改成本、延长改造周期。三是拆迁与土地审批手续在办理程序上存在相互制肘问题，一些已落实开发建设单位的项目因拆迁问题处于停滞状态。
（五）用地问题
一是有的危旧小区内夹杂已经撤队转户的零星土地，按照现行政策规定需要报批征用，使得项目不能及时动工。二是对于原地安置项目，存在着用地范围内出让与划拨土地的分割问题。三是对被拆迁户原房屋性质为商品住房的，在安置时按照划拨用地安置，不尽合理，极易引发矛盾。
三、几点建议
近期，市委、市政府高度重视危改工作，多次召开会议专题研究危旧小区改造问题；市第八次党代会提出了在“十一五”期间危旧小区改造基本结束的总体要求；市委、市政府主要领导多次亲临危旧小区现场实地考察调研，有关领导率队赴沈阳、抚顺、长春、成都等地考察危改工作；成立了由市委书记任组长、市长任副组长、四个城市区和市直相关部门主要领导为成员的市危旧小区改造领导小组；按照市委、市政府的部署要求，各区政府对辖区内危旧小区进行了新一轮调查摸底，市规划部门编制了专项概念性规划，市建委完成了对全市危旧小区改造项目进行整合、打捆、经济分析及异地安置点选择等工作；市建委代拟的《关于进一步加强危旧小区改造工作的意见》和《合肥市危旧小区改造实施方案》，已经市危改专题会议原则同意，修改完善后将予以实施。即将实施的《意见》，对危旧小区进行了界定，提出了“六个统一”的具体做法，对实施主体、责任主体、资金筹措、安置用地保障、政策措施、组织领导和协调机制等重要问题予以明确；《实施方案》提出了具体计划安排，明确了操作程序、安置用房建设标准及资金筹措方式等。较之以往的政策，《意见》和《实施方案》更全面、更有针对性且具有操作性，必将有力地推动我市的危旧小区改造。为使我市的危改政策更加合理完善，更有力地推动危改工作，调研组经过讨论，提出以下几点建议：
1、尽快完善城市拆迁安置政策法规。拆迁安置是危改工作的难点和重点，为了切实维护被拆迁群众利益、操作中更多地体现以人为本、更好地坚持依法行政、多方面加强拆迁安置监管工作，建议尽快出台《合肥市危旧小区改造土地转拍卖管理办法》、《合肥市危旧小区改造房屋拆迁纠纷仲裁程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁安置方案听证程序》、《合肥市危旧小区改造拆迁房屋评估办法》、《合肥市危旧小区改造行政强制执行程序》等地方性政策法规，以配合《意见》和《实施方案》更好更快地推动全市的危改工作。建议在瑶海区和庐阳区先行试点，取得成熟经验再全市推广。
2、切实保证危改政策的统一和连续。已落实在建的27个危改项目作为我市危改工作的一部分，市里应给予足够的重视和关心，推动项目尽快建成；市里承诺的优惠政策，应加大落实力度。凡政府部门直接推动、参与操作的危改项目，应注重与《意见》和《实施方案》规定政策的衔接和统一，否则不利于危改工作的推进，很难说服被拆迁群众按照《实施方案》开展动迁。与危改小区联为一体，且有条件实行一并改造的“城中村”，可纳入危改工作计划，按照统一政策实施改造。
3、危改拆迁安置方式以异地安置和货币化补偿为主，辅以原地安置。一是实行异地安置可适当加大安置系数。为鼓励被拆迁群众选择异地安置，可适当加大拆迁异地安置系数。有关部门在群众中深入调研之后，认真加以测算，根据不同区域提出相应安置系数，对被拆迁群众应具有相当的吸引力，让被拆迁群众感到选择异地安置在经济上更合算。二是实行货币化补偿可按照评估价标准。如拆迁户不愿意到安置点，则由相关单位委托中介机构对拆迁户的合法房屋进行评估，评估价参照同等地区的商品房（或二手房价格），按评估价向拆迁户支付货币补偿款，拆迁户自行购房。三是在尊重多数群众意愿和征求各方面意见的情况下，也可对有条件的危改小区实行原地安置。
一、目前我区旧住房改造工作的现状
旧住房综合改造主要包括：旧小区平改坡综合改造、旧住房成套改造、旧小区综合整治等。基本情况如下：
1、旧小区平改坡综合改造。自年平改坡试点工作开展以来，我区经过了试点探索期、工作推进期和全面提升期三个阶段。-年共计完成平改坡综合改造232.19万平方米，受益居民3.97万户，现尚余可实施平改坡综合改造的旧住房542.45万平方米。
2、旧住房成套改造。-年我区共计完成旧住房成套改造13.43万平方米，受益居民3889户，现尚余可实施成套改造的旧住房400多万平方米。由于受法规政策的制约和居民矛盾等因素的影响，成套改造工作曾一度处于停滞状态。年初，市政府下达了《市旧住房综合改造管理暂行办法》（沪府发[]37号），我区成套改造工作开始有了新的进展，今年，日晖二村和肇嘉浜路669弄5号改造项目将相继启动。
3、旧小区综合整治。本着“对民负责，为民服务”的精神，统一规划、分步实施，努力解决居民在住房方面的“急、愁、难”问题，-年共完成旧小区综合整治228.7万平方米，受益居民约4.1万余户。
二、政府推进改造工作面临的问题和困难
1、代表、居民的强烈呼声与改造速度反差较大。去年，政府克服各种困难，实施平改坡综合改造数量由前年的20万增加到60万，在改造速度方面了一个大台阶，但是全区还有542.45万平方米旧住房需要改造，按每年60万平方米的改造速度来讲，还需要9年多时间。需要成套改造的旧住房还有400多万平方米，由于受多方条件制约，改造速度更慢，任务更艰巨。代表、居民的强烈呼声与改造速度形成了鲜明的反差。
2、旧住房综合改造经费比较紧缺。主要表现在平改坡改造方面，往年，我区平改坡改造经费来源主要是“三、三、四”格局，即市房地局有30%的资金补贴、区财政出资30％、平改坡改造受益人出资40％。今年起，市房地局停止了对各区县进行平改坡改造30%的资金补贴，而区财政预算事先没有考虑这部分的财政支出，要让平改坡改造受益人再大幅度地增加出资比例也有困难。有些小区本来维修基金不足，经费困难更大。
3、居民对旧住房综合改造意见难以统一。一是一些旧住房是否实施改造居民意见不统一，使政府难以列入改造计划；二是居民对旧住房实施综合改造的方案和计划意见不一致，使工程难以实施；三是施工过程扰民的矛盾也较大，影响工程进度。
4、节能降耗的新规定为改造工作提出了新要求。本市“十一五”规划确定了到年万元GDP能耗比“十五”期末下降20%的核心约束性指标，其中建筑节能15％。区委、区政府也明确要求我区在深化推进住宅节能工作要力争走在全市的前列。这些新要求增加了旧住房综合改造工作的难度。同时，在改造中使用节能材料，在一定程度也会增加旧住房综合改造的经费压力和居民的经济负担，居民支持配合有一定困难。
三、我们的几点建议
1、积极整合条块资源，加力推进改造速度。政府要善于整合和借助各方力量，加大和加快旧住房综合改造的速度。一要借助“块”力量加以推进。目前，各街道对旧住房综合改造工作积极性非常高，要充分发挥街道的作用，在人力和财力得到支援和帮助；二要借助“条”力量加以推进。目前，市房地局对部分旧住房改造项目还有一些资金补贴，要争取并用好市房地局的有关经费补贴；三要借助重大活动加以推进。每年我区都要承办全国或全市的一些重大活动，如今年的特奥会、女足世界杯等，政府要把这些重大活动中市容环境整治等资源整合起来，共同推进旧住房综合改造工作。
2、加强对新情况的调研，尽快形成良好的工作机制。随着旧住房综合改造的不断推进，新情况、新问题将会不断出现，如今年起市房地局停止了对各区县进行平改坡改造30%的资金补贴、在旧住房综合改造中推行节能降耗的新要求等，政府主要职能部门要在各相关部门的协助下，组织力量，加强对新情况、新问题的调查研究：一要加快制定符合区情的3－5年旧住房综合改造工作计划；二要加快构建持续推进旧住房综合改造工作的运作机制；三要加快形成改造经费来源的新的格局，确保经费按时足额到位。
3、正确处理好各种关系，健康有序地推进改造工作。旧住房综合改造工作关系到政府在群众心目中的形象，政府在推进改造工作中要在确保重点的基础，兼顾面，正确处理好三种关系：一是政府制定工作计划与考虑代表、群众呼声的关系；二是改造的重点地区与一般地区计划安排的关系；三是财力较好的街道与财力较差的街道改造计划分配平衡的关系，确保旧住房综合改造工作健康有序地推进。
通过调研更加坚定了为共产主义和中国特色社会主义奋斗终身的理想信念，更加明确了“全心全意为人民服务”的人生目标。
一、老旧小区基本情况
1. “物业”自身因素
中心宿舍院、刚玉小区等房屋大多是上世纪70年代至90年代所建，因年代久远房屋老化严重，很多没有办理房产手续，也没有维修基金，无人修缮，道路因基础本来落后又年久失修，破损严重，没有路灯和庭院灯，垃圾收集容器缺失、破损，公共管网老化，污水管道、化粪池堵塞，缺少健身器材，通信、消防、设施损坏，无充电设施等大量问题存在。
2.“人”的因素
按照《物业管理条例》规定：“业主应按时缴纳物业服务费”，以用于小区公共部位、公用设施设备等的维护。”但目前中心老旧小区居住人口特征是“人口杂、人心散”。大部分是经济能力有限的老年人及租房户，并且租房户流动性大，对社会工作配合度也低每月垃圾清运费都难以收缴，无人配合。业主缴纳物业费意识欠缺，而引导和转变业主物业费缴费意识又需要一定的过程；加之老旧小区由于人心不齐，也没有成立业委会，形不成共识。
3.“制度”的因素
中心属于全额拨款事业单位，无资金对宿舍等老旧房屋进行支持，政府也投入了一定的资金去改善老旧小区的基础设施，但后期对老旧小区管理上的政策资金支持和奖补机制并没有及时跟上，由于老旧小区状况的特殊性，推进老旧小区专业化物业管理缺乏后续动力和支持。
二、加强老旧小区物业管理的实践
1.全力配合基础设施升级改造
积极联系自来水公司对中心宿舍院等老旧小区进行一户一表改造，配合社区对公共区域地面进行硬化铺设面包砖，对小区热力管网进行了更换，对破旧围墙进行了修缮并粉刷。积极联系天然气公司对中心宿舍院19#楼无天然气问题进行沟通推进，对中心办公楼墙体掉落进行了加固改造，在行人通过上方加装了防护网。通过各项升级改造，提升了城市功能、优化了人居环境、改善了环境状况，积极配合市政府创城工作。
2.积极牵头组织物业公司和业主代表进行对接
中心面临搬迁问题，对中心宿舍进行物业托管势在必行。近期中心组织业主代表和物业公司进行了对接，对业主代表提出的意见与建议进行采纳，结合老旧小区情况制定符合实际的物业管理制度。
3.积极推进宿舍院二期房产证办理事宜
行政科、离退人员管理科等部分科室努力客服困难，积极联系市房管局对二期为办理房产证等遗留问题进行解决，目前已完成建设工程竣工规划许可证，其他事宜正在稳步推进中。
4.加强基层组织建设
一是加强基层群众组织建设，倡导宿舍院等老旧小区依法依规成立业主委员会，引导业主提高法律意识，自觉行使业主的权利和义务，达到自我管理的目的。二是加强社区对老旧小区业委会、物业管理工作的日常监督管理。
三、改善老旧小区物业管理的建议
1.提升老旧小区物业管理投入效果
老旧小区难以依赖居民出资或者物业公司入驻实现老旧小区规范化物业管理。因此，政府应该“精准滴灌”，提升对老旧小区物业管理的投入效果。改善小区的基础设施状况，一方面要通过拆迁重建、危房改造等民生工程，全方位改善老旧小区居住环境;另一方面，对目前还不能拆迁的老旧小区，加大资金投入，加强老旧小区改造力度，要以规范化物业管理需要的条件为导向，更新、维护老旧小区基础设施。鼓励物业公司入驻老旧小区。对进驻老旧小区的物业公司每年划拨一定的物业管理补贴，用于弥补经营亏损，提高物业公司服务的质量和积极性。发放老旧小区物业费用补贴。完善物业费用补贴相关制度，形成居民花钱买服务的意识。
2．探索准物业管理模式
未选聘物业服务企业且无法选举产生业主委员会的老旧小区，可以由社区牵头组织召开业主大会，客观收集业主意见，实现由业主共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，根据需求提供菜单式物业管理有偿服务。实现外包式半专业化物业管理，做到低标准收费，高标准管理，满足居民需求，逐步得到居民共识，使得居民适应现代化物业管理模式，从而为过渡到标准化物业管理打好基础。
3．促进小区居民依法自治
一、明确旧区改造总体要求和工作原则
（一）明确总体要求。总体要求是：全面贯彻落实科学发展观，以加快推进“四个率先”、加快建设“四个中心”和筹办2010年*世博会为契机，在总结历年旧区改造工作经验的基础上，坚持从实际出发，动员社会各方力量，实事求是，尽力而为，积极探索适合特大型城市发展规律的旧区改造新机制，全力推进本市旧区改造工作。
（二）确定工作原则。具体为：坚持创新机制、完善政策。建立与尊重民意、住房保障、多渠道安置相结合的旧区改造方式，并注重政策的连续性、稳定性、操作性。
坚持公开透明、公平公正。进一步突出旧区改造公益性的特征，努力形成居民主动参与、操作规范有序、社会广泛支持的良好局面。
坚持点面结合、突出重点。在积极推进已启动旧改项目改造的同时，加大力度，重点推进中心城区成片、成规模和群众改造意愿强烈的二级旧里以下房屋改造。
坚持政府主导、以区为主。市政府负责统筹、协调、推进和政策制定等工作，有关区政府作为旧区改造的责任主体，具体承担组织实施和推进工作。
二、积极探索旧区改造新机制
（三）扩大旧区改造事前征询制度试点。在试点地块启动改造前，按照市建设交通委、市住房保障房屋管理局制定的旧区改造事前征询制度的规定，开展两轮征询，充分听取市民群众对旧区改造意见。第一轮，征询改造区域居民意愿，同意改造户数超过规定比例，办理地块改造前期手续；第二轮，征询居民房屋拆迁补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数超过规定比例，进入实施改造阶段。
（四）完善居住房屋拆迁补偿安置办法。居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴的办法。对补偿安置后居住仍然困难的被拆迁人，符合本市住房保障条件的，可申请保障性住宅解决居住困难。具体办法由市住房保障房屋管理局另行制定。
（五）实行多种安置方式。在居住房屋拆迁实行货币补偿或跨区域异地安置的基础上，增加本区域就近安置方式。货币补偿、就近安置和跨区域异地安置的补偿安置标准基本等同。
三、加大旧区改造政策扶持力度
（六）加大市、区财力支持力度。对市、区合作，纳入年度土地储备计划的旧区改造项目，市发展改革、财政、土地部门在审核市土地储备专项资金年度收支计划时，按照不低于项目总投资的30%安排改造资金。有关各区在编制年度财政预算时，相应增加对旧区改造资金投入。
（七）实行旧区改造土地储备资金先行拨付办法。对出让的土地储备旧改地块，在取得土地出让收入后，按照市发展改革委批准的土地储备投资总额90%的比例，先行拨付部分土地储备资金，在核定土地储备成本后再予以清算。
（八）优先供应配套商品房和就近安置房建设用地。市、区有关部门要进一步落实配套商品房和就近安置房建设用地，确保土地供应。在符合城市规划情况下，企业提供自有土地建设就近安置房，且就近安置房建造面积比例不低于可建面积50%的，土地管理部门采取招标方式确定建设单位。
（九）建立旧区改造审批绿色通道。按照“精简、高效、规范、透明”的原则，完善旧改项目审批方式，优化办理流程，提高审批效率。
（十）引进社会资金参与旧区改造。积极探索选择有品牌、有实力、有经验的开发企业参与旧区改造的途径。
（十一）鼓励和引导金融机构加大对旧区改造的信贷支持力度。金融机构根据信贷原则和监管要求，对土地储备机构和房地产企业参与旧区改造，提供融资支持和相关金融服务。探索通过信托、债券等金融工具，拓宽旧区改造融资渠道。
四、多渠道筹措动迁安置房源
（十二）积极推进就近安置房建设。有关各区根据市建设交通委制定的保障性住宅建设技术标准，在本区域范围内建设适配的紧凑型、小户型就近安置房。就近安置房建设、销售、管理等，参照本市配套商品房有关规定执行。
（十三）加快配套商品房建设。市、区相关部门根据旧区改造计划和动迁房源需求情况，抓紧推进配套商品房建设，加大供应力度。同时，继续完善配套商品房基地市政、公建、公用、公交等配套设施建设。在配套商品房大基地内，积极引进优质的教育、卫生、商业等社会资源。
（十四）收购中低价普通商品住宅。有关各区政府根据房地产市场发展情况和动迁居民实际需求，可收购适配的中低价普通商品住宅，供动迁居民选择安置。
五、继续坚持“拆、改、留”多种改造方式
（十五）进一步推进旧住房综合改造。对部分结构相对较好、但建筑和环境设施标准较低的旧住房，按照“业主自愿、政府主导、因地制宜、多元筹资”的原则，通过成套改造、综合整治、平改坡以及拆除重建等方式，多渠道、多途径地改善市民群众居住质量和环境。
（十六）继续推进历史文化风貌区和优秀历史建筑整治。在严格执行*市历史文化风貌保护区规划和《*市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》有关规定的情况下，继续推进历史风貌保护区和优秀历史建筑保护整治试点，在有效保护历史建筑风貌的同时，努力改善居民的居住条件。
六、进一步完善组织协调机制和工作制度
（十七）建立旧区改造工作协调机制。成立*市旧区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，分管副市长担任副组长，市建设交通委、市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市发展改革委、市经济信息化委、市国资委、市财政局、市公安局、市监察局、市民政局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办、市办和中心城区10个区为成员单位。领导小组办公室设在市建设交通委。
有关各区政府要成立相应机构，负责本区域范围内旧区改造组织实施工作。有关街道（镇）要全力配合，协同推进旧区改造，并做好社会稳定和居民思想工作。
（十八）落实工作责任。有关区政府主要领导是本区旧区改造工作的第一责任人，实行目标责任制管理，纳入政绩考核范围，并接受人大、政协的监督以及社会各界、市民群众的监督。
一、建立三方联动机制，创新工作方法
一是统一思想，形成工作合力。旧住房改造是一项综合性系统工程，需要有关部门通力合作，共同推进。在改善社区居民居住环境的急难愁问题上，**社区、区房地局和徐房集团充分认识到：只有三方联动，充分整合社区的党建资源、行政资源和社会资源，才能形成新的合力，获得1＋1＋1>3的效应。为此，三家单位都把这项民生工作列入到今年的重点工作任务，认真调研、摸清底数、充分协商，并有计划地进行阶段性研究和推进。按照区委、区政府的要求，**社区将旧住房改造作为改善民生工作的重中之重、推进物业管理党建联建的一项实事项目来抓，并制定了四项工作原则，即以民为本，又好又快原则；以项目为抓手，联手推进原则；以党的建设为保障，党建联建原则；以联席会议为载体，协商协调原则。
二是建章立制，加强组织保障。为确保三方联动机制有效运作，成立了由**社区（街道）党工委、区房地局党组和徐房集团党委三方主要领导和分管领导组成的党建联建工作领导小组，建立了《**社区旧住房改造“三方联动”党建联建工作联席会议制度》，加强对相关工作的组织、领导、协调和实施。联席会议由社区（街道）党工委负责牵头召开，原则上每季度召开一次，共同研究解决**社区旧住房改造过程中的相关问题。各成员单位在会后及时根据会议决定，结合自身工作职责，采取具体措施，积极开展工作，推进项目实施。
三是各司其职，稳步有序推进。街道主要职能部门对旧住房改造进行了深入的调查摸底和专门的技术以及施工方案的研究，形成了《**社区旧住房改造三年行动计划》，明确提出力争在20**至20**年，完成社区内10**户的卫生设施改造、6万平方米的旧小区平改坡改造、18万平方米的旧住房综合整修等项目，切实让居民群众实实在在共享社区发展的成果。为了稳步推进三年行动计划，联席会议决定分别成立卫生设施改造、旧小区平改坡改造、旧住房综合整修工作推进小组，由三方共同派员参加，并明确各自分工。其中，**社区主要负责提出旧住房改造建设项目的建议，并为旧住房改造做好居民宣传发动及提供配套资金等。区房地局主要负责对建设项目实施论证、报送、审批和督促，对改造过程中的技术和施工提供指导等。徐房集团主要负责具体实施旧住房改造建设项目及建成的改造项目后续管理等。
二、加强党的建设，充分发挥党建联建的组织优势和工作优势
旧住房改造与老百姓的生活息息相关，但是在推进的过程中，关系到居民切身利益的矛盾也层出不穷。**社区不断发挥党组织的领导核心作用，激活党员和居民群众的主体参与作用，及时化解各类矛盾，使这项民生工作得以有效推进。
一是支部建在工地上。为在推进旧住房改造行动计划的过程中，切实加强和发挥基层党组织的领导核心作用，联席会议在各改造工地成立临时党支部，并制定了《**社区旧住房改造三方联动党建联建“支部建在工地上”工作细则》。临时党支部成员由所属居民区党组织、业主委员会、街道房地办、工地所属物业公司和建筑工程队的党员组成。工地临时党支部由**社区（街道）党工委负责领导，设支委3至5人，书记由工地所属居民区党组织书记担任，负责支部日常党建工作。同时，明确了临时党支部的主要任务，即做好居民群众的宣传发动和思想政治工作，及时化解居民中各类矛盾和不稳定因素，保证旧住房改造工程顺利开展；全面收集掌握工程进行过程中的各种动态情况，定期向联席会议汇报。
二是发挥党支部和党员的主体作用。在社区（街道）党工委的领导、协调下，工地临时党支部充分发挥党组织的领导核心作用和战斗堡垒作用，坚持在实践中把实事做实、好事做好，注意发扬党密切联席群众的优良传统，随时听取群众意见，及时调处化解矛盾，保证改造工作顺利进行。工地党员发挥模范带头作用，积极开展思想政治工作，带动居民群众主体参与。今年5月，首期进行卫生设施改造的南昌路615弄的每一户居民都收到了一份关于小区改造的告居民书，这份告居民书透明、公开、规范地向居民群众告知改造的范围、内容，改造资金的组成，包括居民应自行承担部分的内容，改造工程的施工时间，以及居民对于改造应有的配合和支持。告居民书公示后，紧接着有关部门又专题召开了居民听证会，当面听取居民的意见，使改造行动计划从最初的“三方联动”到“四方参与（再加上居民）”，广大居民的积极性被调动起来、组织起来，改造的热情空前高涨，他们主动配合工程实施，亲身体验、实践民生工程，从被动接受者成为和谐社区建设的重要参与者、重大实践者。
致力于打造“生活品质之城”的杭州，继大规模的背街小巷改造工程后，如今又开始了一项新的惠及百姓的工程――危旧房改善。杭州老城区现有危旧房面积156万平方米，涉及住户2.84万户。
据统计，杭州现有人均住房建筑面积已接近30平方米，可很多老房子居民户均面积还不到这个水平。而且这类老房子大多没有卫生间或者多家共用厨房、卫生间，住户年龄大、收入低，生活条件困难。
中共杭州市委认为，杭州要打造全民共建共享的“生活品质之城”，不能忘记居住在老房子里的这些弱势群体。为此，杭州市将每年至少筹措3.3亿元资金，按“鼓励外迁、允许自保”原则，通过外迁和原地自保两种方式改善老城区居民的居住条件。
6月27日，杭州市又召开了一次危旧房改善工程动员大会，并提出5年任务力争3年完成的新目标。
5年改造，惠及8万居民
上城区邮电路32号，6户居民共用两个卫生间，他们“白天跑公厕，晚上蹲马桶”。还有，上城区缸儿巷14号的14户住户，也是三四户人家共用一个厨房，他们每天都得等所有人吃完饭，然后再轮流拿脸盆到厨房接水洗澡。
在旁人看来，这些都显得不可思议。不过，对于上城区危旧房改善指挥部的沈武洪来说，早已司空见惯。
杭州市上城区是杭州名副其实的老城区，像这样急需改善的危旧房，建筑面积达94.3万平方米，住户16301户。这些房子设施简易、结构简陋、外形破旧、公建不配套、居住人口密集，可以用4个字概括：超(超使用期限)、改(擅自改变住宅性质)、缺(缺少公建设施)、隐(安全隐患)。
杭州市规划局用地处相关工作人员告诉记者，纳入本次改造范围的危旧房分3类：砖木结构的危旧住宅建筑；厨房、卫生间和阳台不全的住宅建筑；其他符合危旧房改造条件的危旧住宅建筑。有4类住宅建筑不列入本次危旧房改造范围：集体土地上的各类危旧住宅建筑；已确定改造单位或各级政府近期建设地块内的危旧住宅建筑；厨房、卫生间和阳台等设施基本齐全、结构安全，仅面积偏小或日照间距不足的住宅建筑；已列入各级历史保护建筑和历史文化街区重点保护区范围的危旧住宅建筑。
沈武洪介绍说，这次改造除了改善老百姓室内生活环境外，还将改善该区块内的立面、绿化、道路等环境，改善所在区块的居住安全、消防安全等。据他介绍，在这次改造中，上城区将危旧房改善到哪里，拆违拆到哪里；背街小巷改善、截污纳管、小区整治、“平改坡”等工作在制定计划时，也将以危旧房改善为中心。
记者从相关部门多方了解到，杭州对老城区这些危旧房主要将采取维修、拼接、重建、项目带动等4种方式加以改善。其中，57万多平方米进行维修，更新老化的水、电设施，每户有独立使用的厨、卫设施；14万平方米进行拼接改善，有条件的还要屋面坡化；13万平方米将进行重建，预计单套建筑面积不小于48平方米；70多万平方米根据城市规划项目进行配套重建，没有拆迁之前政府落实维修单位，确保不漏、不倒。具体的改造方式大致可分为两类：一类是仅进行修缮，补建厨房、卫生间、阳台；另一类危旧房，则包括房屋属危房无法修缮或因为如进行上述修缮，会产生不满足消防间距的情况，对此类危旧房将进行整体改造，重新翻建。
据记者了解，杭州市政府计划在5年内基本完成这一系列的改造，改善老城区内8000多座危旧房，让居住其间的8万名低收入群众提高生活品质。而上城区政府也已向市民立下“军令状”：到今年年底，保证2000多户居民告别“早上抢厕所、夏天排队等洗澡”的历史，并力争3年内基本完成危旧房改善。
怎么改造：问计于民三部曲
危旧房改善的出发点和终极目标，都是改善群众居住条件，群众的满意度是评价该项工作的最重要指标。所以，老房子要改成什么样，政府首先要尊重群众意愿。
一直参与五一新村4幢改造方案征集意见工作的社区工作人员张女士告诉记者，该幢住宅楼共有9个单元，分3面围成一个长方形的院子，其中住户面积最小的不到18平方米，最大的也不超过35平方米，每个单元每层楼三五户居民共用一个卫生间。“这次改造除了为每户拼接一个卫生间外，还包括整治临街墙面和加固地基。”最初设计人员的方案是在院子里为每户拼建卫生间，结果遭到了几十户住家的强烈反对，因为这样不仅遮住了中间一户住家的阳光，而且让其房门正对着三个厕所。最终，设计人员听取了居民的意见，修改了方案，决定将卫生间拼接到每户人家的房屋内，不占用院子的公共空间。
为了最大程度地了解民意，各级危改办也都想尽办法，其中最常用的就是入户调查和沟通会（听证会）。像上城区横河新村的危旧房改造项目，小营街道工作人员与志愿者共40多人，加班加点串门入户7个工作日才完成入户调查，平均每户上门次数是2.5次，最多的一户上门次数竟达6次。再比如拱墅区小河直街危旧房改造项目，他们就在改造现场公示了设计的四五种“样板房”，让准备留下来的住户自由发表意见，哪种类型群众认可度高就选哪种。
为此，上城区政府还确定了“问计于民”三部曲――入户调查、设计方案公示和召开住户听证会，最大可能地实现“三问四权”。所谓“三问”，就是“问需于民”、“问情于民”、“问计于民”，“四权”则是确保群众知情权、参与权、选择权和监督权。
据了解，按照《杭州市区危旧房近期改造规划编制和管理暂行办法》的规定，一般情况下在危旧房改造工程经计划立项后，改造工程方案必须得到同片区域内所有住户的同意方可进行。也就是说，如果同片改造区域内有40户居民，那必须这40户居民全部同意，同时符合市政府关于危旧房改造相关政策的，申报人方可向规划部门申请规划选址意见书。
对危旧房改善来说，资金问题也是一个不可回避的问题。
横河新村1幢共有3个单元，100多户人家，其中80%是60岁以上的老人；五一新村4幢共有81户人家，其中61户是退休老人。在最让人关心的改造费用上，五一新村试点的改造费用由杭州市及拱墅区政府承担，而横河新村试点的改造费用则由市、区两级以及杭州房管局、住户共同分摊，个人承担费用有限。其中，如果是维修改善，那么其所需费用要由房屋产权人承担。如因特殊原因，产权人承担维修改善资金确实有困难的，可向政府申请维修改善经费补助。
其中政府出资的费用，将由市、区两级政府按照各50%的比例分担。市、区财政部门将根据危旧房屋改善年度计划将危旧房屋改善资金列入当年财政预算，确保资金及时到位。
难点问题:遇上满足不了的“建议”
一家三口挤在杭州五一新村4幢8号楼一间不到20平方米的房子里30多年，今年70多岁的王老伯终于可以在明年初有一间独立的卫生间了。近日，记者来到试点小区五一新村，王老伯乐呵呵地说，希望能够早点改造完。
毋庸置疑，这次杭州市大规模的危旧房改造，对于住在这些老房子里的居民来说，肯定是件好事，不仅今后再也不用排队上厕所、洗澡，而且这次改造后立面、周边绿化、道路等环境也能改善不少，更主要的是解决了安全问题。
不过，好事不一定好办。上城区危旧房改善指挥部有关负责人告诉记者，如果一个区块的施工需要两个月时间，那做通这一区块所有群众思想工作，并最终敲定一个改造方案，估计也需要两个月时间。目前，随着改造住户对危旧房改造期望值的不断提高，沟通难度也在不断增加。
上城区三元坊也是上城区危旧房维修改善项目之一。然而，仅这一个项目，就召开了4次协调会，邀请了三元坊住户代表、市危改办、市历保办、区危改办、区规划分局、区局、湖滨街道等相关单位参加。因为该区块属于历史保护区块，不能进行大规模扩建，可如果在原地复建又很难确保每户住户都能有48平方米以上的住房面积，为此上城区提出了“原地复建、部分外迁、有条件可增设厕所和厨房”的改善方案，外迁的居民按照相关政策执行安置，这样腾出来的老房子就可以让愿意留下来的群众“舒展手脚”。
可当危改办将这一改善方案与三元坊住户沟通时，有两户住户提出了异议。其中一户住户的原有住房面积在40平方米左右，共住有7口人。该住户提出，如果要外迁，就必须给他家安排三套48平方米以上的住房，否则只能按照48平方米的标准在原地复建。然而，他的两个选择，前者违反了安置政策，后者又是不符合城市规划的。为此，上城区危改办伤透了脑筋。
除此之外，有些小区建筑间距很小，但住户却一定要求把厨房加建在两楼之间；一些临街的住户，非得要求把卫生间或厨房加建在道路上方等等。
“没办法，我们除了做好协调工作，还是做好协调工作。”沈武洪说，危旧房改造虽然得尽量满足住户意愿，但个别“建议”不是违反历史建筑保护规定，就是有悖城市整体规划，所以根本满足不了他们的要求。而做好这些住户的协调工作，成了推进危旧房改造工程的主要难点之一。
