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投资估值的方法优选九篇

时间:2023-05-30 14:35:02

投资估值的方法

投资估值的方法第1篇

1 500万上限法

这种方法要求绝对不要投资一个估值超过500万的初创企业。由于天使投资家投资时的企业价值与退出时的企业价值决定了天使投资家的获利,当退出时企业的价值一定的情况下,初始投资时的企业定价越高,天使投资家的收益就越低,当其超过500万时,就很难获得可观的利润。

2 博克斯法

这种方法是由美国人博克斯首创的,对于初创期的企业进行价值评估的方法,典型做法是根据公式来估值:即一个好的创意100万;一个好的盈利模式100万;优秀的管理团队100万~200万;优秀的董事会100万;巨大的产品前景100万;加起来,一家初创企业的价值为100万-600万。

3 三分法

是指在对企业价值进行评估时,将企业的价值分成三部分:通常是创业者,管理层和投资者各1/3,将三者加起来即得到企业价值。

4 200万-500万标准法

许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万~500万,这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万,那么或者是其经验不够丰富,或者企业没有多大发展前景;如果企业要价高于500万,那么由500万元上限法可知,天使投资家对其投资不划算。这种方法简单易行,效果也不错。但将定价限在200万~500万,过于绝对。

5 200万-1000万网络企业评估法

网络企业发展迅速,更有可能迅速公开上市,在对网络企业进行评估时,天使投资家不能局限于传统的评估方法,否则会丧失良好的投资机会。考虑到网络企业的价值起伏大的特点,即对初创期的企业价值评估范围由传统的200万~500万增加到200万~1000万。

6 市盈率法

主要是在预测初创企业未来收益的基础上,确定一定的市盈率来评估初创企业的价值,从而确定投资额。市盈率就是股票价格相当于每股收益的倍数,

7 实现现金流贴现法

根据企业未来的现金流,收益率,算出企业的现值作为企业的评估价值。这种方法考虑了时间与风险因素,但不足之处是天使投资家必须具有相应的财务知识,并且这种方法对要很晚才能产生正现金流的企业来说不够客观。

8 倍数法

用企业的某一关键项目的价值乘以一个按行业标准确定的倍数,即得到企业的价值。

9 风险投资家专用评估法

这种方法综合了倍数法与实体现金流贴现法两者的特点。具体做法:

(1)用倍数法估算出企业未来一段时间的价值。如5年后价值2500万;(2)决定你的年投资收益率,算出你的投资在相应年份的价值。如你要求50%的收益率,投资了10万,5年后的终值就是75.9万;(3)现在用你投资的终值除以企业5年后的价值就得到你所应该拥有的企业的股份,75.9÷2500=3%。这种方法的好处在于如果对企业未来价值估算准确,对企业的评估就很准确,但是其不足之处是比较复杂,需要较多时间。

10 经济附加值模型

表示一个企业扣除资本成本后的资本收益,即该企业的资本收益和资本成本之间的差。站在股东的角度,一个企业只有在其资本收益超过为获取该收益所投入的资本的全部成本时才能为企业的股东带来收益。这种估值方法从资本成本,收益的角度来考虑企业价值,能够有效体现出天使投资家的资本权益收益,一直很受职业评估者的推崇。

11实质CEO法

是指天使投资家通过为企业提供各种管理等非财务支持以获得企业的一定股权,这种天使投资家实际履行着企业首席执行官的智能,故称之为实质CEO法。

这种方法的好处在于,天使投资家只需要付出时间和精力,没有任何财务方面的风险。而且由于持有公司的股份,天使投资家往往被视为与创业者的利益一致而得到信任。不足之处在于,由于天使投资家对企业管理介入很深,介入之前,天使投资家应对企业和创业者做更多的了解工作。

12 创业企业顾问法

和实质CEO法很相似,不同之处在于天使投资家对企业介入没有那么深,提供支持没有那么多,相应的天使投资家所获得的股权也较低。这种方法更适合于企业尚未有多大发展,风险比较大时。

13 风险投资前评估法

是一种相对较新的方法,在这种方法中,天使投资家向企业投入大量资金,却不立即要求公司的股权,也不立即要求对公司估值。这种方法避免了任何关于企业价值、投资条款的谈判,不足之处是天使投资家无法确定最终的结果如何。

14 O.H法

投资估值的方法第2篇

关键词:企业估值 巴菲特护城河理论 艾略特波浪理论 估值方法体系

一、私募股权投资估值方法概述

私募股权投资行业对企业价值评估的方法主要分为两大类,一类为绝对估值法,主要采用折现方法,如现金流折现方法(DCF)、期权定价方法等;另一类为相对估值法,主要采用乘捣椒ǎ如P/E、P/B、P/S、PEG及EV/EBIT价值评估法。以下以投资机构对投资项目经常使用的估值方法进行概述。

(一)P/E法(市盈率法)

市盈率即市场价值与净利润的比值,或者说是每股股价与每股净利润的比值。投资机构是投资企业的未来,是对企业未来的经营能力给出目前的价格。企业价值=预测市盈率×公司未来12个月利润。由公式可以看出,市盈率法需要确定市盈率和目标企业的净利润。市盈率可以通过参考对标企业或竞争对手的市盈率或目标企业所处行业的平均市盈率,市盈率高低主要取决于企业的预期增长率。

(二)P/B法(市净率法)

市净率即市场价值与净资产的比值,或者说是每股股价与每股净资产的比值。市净率估值的主要步骤跟市盈率大体相同,只不过主要变量由每股收益变成了每股净资产。

(三)P/S法(市销率法)

市销率是市场价值与销售收入的比值。在成本、费用等相差不大情况下,企业价值主要取决于销售能力。用市销率作为估值的主要过程也跟其他相对法估值类似,主要变量变为每股销售收入。

(四)DCF法(自由现金流折现法)

自由现金流是指一个企业在满足了短期生存压力和长期生存压力之后可以自由支配的现金流。

二、私募股权投资传统估值方法论的局限性

私募股权投资行业并不存在放之四海而皆准的估值方法,根据笔者实际工作经验,投资机构甚至融资企业都存在片面使用单一估值方法的问题,融资过程中往往是以当年或者下一年度预测净利润数乘以一定P/E倍数进行估值,这种估值方法存在较大的局限性。

首先,企业估值是一个系统性工程,不能以单一维度进行判断。企业的价值不应只是体现在财务指标上,还存在于企业经过多年发展与积累所形成的护城河上,这是企业能够在竞争激烈的市场中占有一席之地的根基。一家能够产生良好盈利的企业,但没有形成足够的护城河使自身具有竞争优势与壁垒的,仍然无法长期生存。

其次,仅以财务数据作为指标静态地判断企业价值,而忽视了企业所生存的土壤――整个行业的周期波动性,将可能导致企业发展与投资预期严重偏离。光伏组件行业的发展就是最好的例子。事实告诉我们,任何只看到眼前繁荣的数据,而没有对整个行业周期的意识与判断,这样的估值以及投资是存在巨大的风险与不确定性。

最后,片面使用单一的估值方法存在较大的逻辑漏洞,甚至整个估值方法都不适用,这样通过单一估值工具形成的估值判断是远远偏离了真实的企业价值的。不同的估值方法存在不同的适用场景以及应用过程中的优势与劣势,应当区分不同的行业以及不同类型的企业,有针对性地适用某种估值工具,同时运用其他估值方法进行综合判断。

三、私募股权投资系统性估值方法论

笔者通过所在投资机构的锻炼与培训,并在总结了上述估值方法的优劣势后,形成了一套较为科学、完整的估值方法体系。这套估值方法体系包括以下内容。

(一)基于巴菲特护城河理论,建立多维度估值体系

巴菲特曾说过:“在商业上,我寻求有着无法突破的‘护城河’保护的经济城堡。”巴菲特提出的护城河理论主要是指四个方面:无形资产、客户转换成本、网络效应、成本优势。具体来看,无形资产,是指带来定价权或促进客户购买力的品牌,多样性的专利与技术创新,限制竞争的法定许可、认证,评价无形资产最关键要素,是看它们到底能给企业创造多少价值以及能持续多久;客户转换成本,是指客户黏性,与客户的业务结合、财务成本和重新培训时间成本都会影响客户黏性;网络效应,是指随着用户人数的增加,产品或服务的价值也在提高;成本优势,是指低成本的流程优势、更优越的地理位置、独特的资源优势和相对较大的市场规模。

护城河之所以能增加企业的价值,在于它们可以帮助企业长时间地保持盈利状态。引入巴菲特护城河理论,就是要在基于财务数据的估值模型基础上,增加无形资产、客户转换成本、网络效应、成本优势四个方面的维度,综合多个维度识别并判断企业长期存续并保持盈利的能力,以及基于企业形成的护城河所推导出的合理估值。

由于护城河理论主要是定性描述,较难量化判断,可能无法做到像财务模型可以量化估值结果。但是可以通过横向与行业竞争对手进行比较,从而判定目标企业是具有宽护城河、窄护城河还是无护城河。

(二)基于艾略特波浪理论,判断行业周期节点

艾略特波浪理论是美国证券分析家艾略特针对股票交易市场的波动现象而提出的一套市场分析理论。艾略特波浪理论认为市场走势不断重复一种模式,每一周期由5个上升浪和3个下跌浪组成。艾略特波浪理论将不同规模的趋势分成九大类,最长的超大循环波是横跨200年的超大型周期,而次微波则只覆盖数小时之内的走势。但无论趋势的规模如何,每一周期由8个波浪构成这一点是不变的。

一般行业周期是简单地分为初创期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段,这种观点比较僵化地看待行业周期发展规律,忽视了行业发展过程中可能发生的波动问题。艾略特波浪理论同样可以适用于一级市场也就是私募股权投资市场,判断行业周期的发展规律,适时把握投资节点,以动态的方式看待企业价值变化,从而使得企业估值更加契合行业发展周期,也更具有长期的合理性。

为了更形象说明将艾略特波浪理论用于企业估值,笔者结合自身工作,以下以新能源汽车行业为例进行说明。下图是笔者及所在公司团队通过对我国新能源汽车行业长期的观察与研究所得出的行业周期图。

图1 我国新能源汽车行业周期图

如果在新能源汽车行业进行股嗤蹲剩在明确了整个行业发展周期的情况下,我们可以得出,在2007年7月份左右、2013年9月份左右、2017年1月份至2017年6月份左右,是投资新能源汽车行业比较合适的时间窗口,这个时点新能源汽车行业的企业经历了较长时间的蛰伏期,大浪淘沙,优胜劣汰,具有护城河优势的企业将在这个时点快速崛起,此时的估值更加具有合理性;如果错过了上述最合适投资的窗口期,而错误选择在2009年6月份左右、2016年1月份左右、2020年左右进行投资,一方面企业经历前一段上升浪的快速发展后,若仅仅以财务模型判断估值肯定畸高,而随后行业风向即快速下跌,基于财务模型的估值由于未预见到周期的波动性将无法撑起高估值,而导致估值泡沫破灭。

(三)综合利用多种估值方法工具

笔者结合自身工作经验,谈谈不同估值方法工具存在的使用误区,以及应该如何综合利用多种财务模型工具进行估值。

首先,不能简单地使用P/E作为估值指标。P/E=股价/ EPS(每股盈利),EPS容易存在很多一次性利润,P/E指标的逻辑是当投资机构收购一家企业时,愿意为企业现在的利润支付多少倍数,这个利润应该剔除所有非经营性、不可持续的利润,得到一个经营性可持续的利润。使用P/E进行估值时,若考虑的是企业的可持续盈利能力,则P/E是一个可用的比率。

其次,不能简单地使用P/B作为估值指标。P/B指标的逻辑是判断现在的股价占企业每股净资产多少比例,若股价低于每股净资产或虽然高出但溢价较少,投资机构对企业估值安全边际较高。但是需要考虑到管理层通过回购股权或分红的行为可以直接影响到企业净资产的大小。

再次,不能模型化地使用DCF(自由现金流折现)。几乎所有的自由现金流折现模型都需要预测3-5年的未来的自由现金流,然后出现一个“终止值”(Terminal Value)。预测3-5年的财务数据准确性非常低。在绝大多数情况下,自由现金流折现模型里的终止值占到了模型里股票价值的50%以上。因此,只要终止值发生一点变化,整个估值可能相差巨大。而且这个终止值对折现率比较敏感,将折现率下调1%,企业估值可能上升1倍。可以利用这个模型进行逆向思维,反推现在估值处于什么水平。

最后,综合利用多种估值工具判断企业价值,需要遵循以下逻辑:(1)企业目前资产值多少,利用P/B指标并辅以重置成本工具进行判断;(2)现在企业的正常化利润是多少,剔除一次性利润,利用P/E指标并辅以EV/EBIT工具;(3)企业成长性如何,需要判断企业的护城河以及行业的周期性。

参考文献:

[1]徐继凯.中国私募股权投资行业分析研究[D].中央财经大学硕士学位论文, 2012年

[2]李杰,杨波.VC、PE对投资项目进行估值的方法[J].产权导刊, 2009年9期

投资估值的方法第3篇

【关键词】 风险投资项目; 净现值; 价值评估

风险投资项目是指蕴含较大风险,可能为投资者带来高额收益或对投资者具有重大战略意义的投资项目。风险投资是在承担很大风险的基础上,将资本投资于具有高成长价值的固定资产项目或创业公司,促进企业快速发展,通过项目营运,而获取高额投资回报的一种投资方式。许多企业的风险投资项目经营实践表明,风险投资项目是推动企业技术更新、产业升级、结构调整的重要推动力量。但另一方面,风险投资项目因为其内在的风险性以及未来收益的不确定性,可能会给投资企业带来巨大损失。因此,风险投资项目既是企业发展的重要推动力,同时也可能成为导致企业经营发展失败的原因。

风险投资项目管理的关键在于投资决策问题,正确的投资决策在于两个方面:一是对投资项目的价值准确评估。二是对投资项目风险准确识别并加以测量。投资决策就是在收益和风险这一对相互关联、相互作用的矛盾统一体中寻求均衡。投资项目价值评估是在充分考虑各种风险的作用下,对投资项目收益与投资额的测算与比较,也就是对投资项目所具有的内在价值进行评估。风险投资项目的价值评估是投资决策的关键问题。

一、风险投资项目价值评估的现状及存在的问题

风险投资最大的特点在于其高收益、高风险性。正是由于高风险的存在,风险投资家在确定投资项目时必须进行科学的评估和严格的筛选,以尽可能承担较小风险。风险投资项目价值的评估关键在于对投资项目收益与风险的评估。目前,风险投资项目的评估一般以定性分析与定量分析相结合的方法进行,已形成了较为成熟的理论体系,定性方法主要以因素分析法为主,因素分析法是通过对投资项目的各种因素与投资项目收益的相关性分析,从而筛选出一些主要指标,形成评价指标体系,并利用相应方法对各指标赋于不同的权数,对各指标进行打分测评进行的投资决策。因素分析方法并不能对投资项目实际价值进行计算,仅是一种是否进行投资的决策方法,并未真正对投资项目的价值进行评估。定量的分析方法主要以净现值法(NPV)为主要方法,净现值法是根据投资项目从建设到终结的各时间期的净现金流量,按照一定的折现率来计算现值,从而对整个投资项目进行价值评估的方法。净现值法是一种最为传统,应用最为广泛的投资项目价值评估定量方法。现金流量贴现法将风险投资项目未来的现金流量贴现,仅适用于处于成熟阶段、现金流量稳定并可准确预测的风险企业,适用范围较小。净现值法是一种静态投资评估方法,局限性明显。

无论是定性分析的因素分析法,还是定量分析的净现值法,从实践来看,现有投资项目评估方法都存在一定的问题。主要体现在以下几个方面:一是放弃对投资项目的价值评估,而把投资项目的价值评估转化为一种决策方法运用。二是在投资项目价值评估中注重投资成本而忽略了对投资项目未来收益的定量计算。三是在对投资项目收益计算时,以一种静态的观点,没有充分考虑在风险情况下,其收益的变化。尽管如此,净现值(NPV)法还是得到了广泛的应用,成为投资项目价值评估理论的经典方法。净现值法是一种静态分析方法,没有考虑投资项目本身所具有的选择权价值。实物期权评价法弥补了这一缺点,实物期权评价法是在考虑投资项目各阶段所具有各种选择权价值的基础上,对投资项目价值进行评估的一种投资项目价值评估方法。按照实物期权方法,投资项目价值为NPV与选择权价值之和。与传统的投资决策分析方法相比较,实物期权的思想方法不是集中于对单一的现金流预测,而是把分析集中在项目所具有的不确定性问题上,即现金流的所有可能变化范围,用概率的语言来描述,就是项目未来现金流的概率分布状况。实物期权是一种考虑投资项目柔性经营策略的动态投资项目价值评估方法,但实物期权的方法过于复杂,其应用受到极大限制。这是因为:第一,利用实物期权方法对投资项目价值评估时,很难识别投资项目具有的所有期权;第二,对各种选择权的价值难以准确评估。

如果不考虑投资项目的柔性经营策略价值,净现值法(NPV)是目前投资项目价值评估最为理想的方法,优于其它评估方法。但净现值法没有充分考虑风险的影响,以静态的观点对投资项目进行价值评价。如果在净现值法的基础上,充分考虑风险的影响,对净现值方法进行一定的修正,那么,利用修正的净现值法进行投资项目价值评估将更为准确与符合实际。目前,利用净现值修正模型进行风险投资项目价值评估的应用越来越广泛。

二、净现值法的调整方法分析

净现值法(NPV)是目前风险投资项目评价的主要方法。所谓净现值法是指将投资项目整个生命周期各个期间的净现金流,按一定的投资报酬率(折现率)进行折算,在投资项目起始点的现金流的折现累计值,并把折现累计值与项目初始投资额进行比较的评价方法。这种方法考虑了项目从起始点到终结点的现金流,并体现了资金的时间价值。

其表达公式为:

n:投资项目的寿命周期;

CFt:资产在t时刻产生的净现金流;

r:折现率,通常为项目的无风险折现率;

CF0:项目初始投资额。

投资估值的方法第4篇

目前,对投资性房地产进行评估,确定投资性房地产的公允价值已经成为我国资产评估界的一项新兴业务。本文就投资性房地产评估的背景、投资性房地产评估过程中的关键事项、不同会计准则下投资性房地产的评估谈谈看法。

【关键词】

投资性房地产;评估;背景;关键事项

1 投资性房地产的评估背景

随着经济的发展,我国的一些企业与很多发达国家企业一样,将房地产作为一种投资手段,一些企业甚至把这种投资行为作为新的经济增长点。

为了顺应经济发展的潮流,我国财政部借鉴《国际会计准则第40号―投资性房地产》(以下简称国际会计准则),了《企业会计准则第3号―投资性房地产》(以下简称国内会计准则),使我国投资性房地产的会计核算有章可循、有法可依。

国内会计准则借鉴了国际会计准则中的相关规定并在公允价值应用方面有限度地进行了创新。它的要点是:一将投资性房地产从固定资产或无形资产中分离出来单独核算并在报表中单独列示;二在满足一定条件的情况下,投资性房地产可以公允价值计量,在会计期末以公允价值在会计报告中反映。

投资性房地产在国际会计准则和国内会计准则中内容有所区别。国际会计准则中,投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括:为资本增值而长期持有的土地(正常经营中持有短期出售的土地不包括在内);未来用途尚未确定的土地;主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物;准备出租的空闲建筑物。在国内会计准则中,投资性房地产是能够单独计量、单独出售的为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。包括:已出租的建筑物,已出租的土地使用权,持有的准备增值后转让的土地使用权。而用于出租的土地使用权可以是通过出让方式取得的,也可以是通过转让方式取得;对于用于出租的建筑物,必须是企业拥有产权的。

“公允价值”这个概念,在国际会计准则和国内会计准则中有不同的表述。在国际会计准则中,“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在公平交易中进行资产交换的金额。在国内会计准则中,“公允价值”是指熟悉情况的交易双方在一项公平交易中自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。尽管表述有所区别,但两者在本质上是一致的。

投资性房地产有两种计量模式,成本计量模式和公允价值计量模式。对于采用公允价值模式计量的企业,首先要解决的问题就是怎样确定投资性房地产的公允价值。国际上流行的做法是借助于独立第三方――资产评估师的评估结果,这是大部分企业和注册会计师的首选。

为了对投资性房地产的评估行为进行规范,中国资产评估协会于2007年、2009年先后制定并了《以财务报告为目的的评估指南(试行)》和《投资性房地产评估指导意见(试行)》。这两部规章的实施,对于规范评估人员的评估行为,维护资产评估当事人的合法权益。

2 投资性房地产评估过程中的关键事项

下面是评估人员为满足某上市公司财务报告披露需要而进行的投资性房地产公允价值评估业务,我们以此为例,就评估范围的确定、评估基准、评估方法和评估假设及评估初稿的提交等问题进行探讨。该上市公司为基建行业企业,拥有多达近二千多项的物业,其中投资性房地产就有约50项,分布我国北京、上海、广州、深圳等一线城市和众多的二线城市。

2.1确定评估范围

在这项评估业务中,重要的环节之一就是确定投资性房地产的范围。投资性房地产本应由企业自行确定,但因为投资性房地产是新兴事物,企业对其认识不到位,所以投资性房地产范围往往由注册会计师协助确定。注册会计师会根据自己对投资性房地产的理解确定投资性房地产范围,但这个范围往往因为过大过多而不被企业所接受。企业认为持有房地产的目的不是赚取租金或资本增值,尽管目前正在出租,但这只是一个短期的行为。注册会计师则认为,他们的识别过程严格地遵循了会计准则的规定。双方博弈的结果是注册会计师做出了让步,将位于一线城市且全部或绝大部分已经出租的写字楼作为投资性房地产。

在确定投资性房地产范围的过程中,企业和注册会计师各有各的判断,评估人员本身没有太多的发言权,是被动的,但评估人员必须参与其中,并且了解双方对投资性房地产范围确定不一致并各自坚持的理由。客户认为自己是基建行业的上市公司,若持有大量的投资性房地产会被认为不务正业,而且投资性房地产在每年都需要评估太麻烦,但是注册会计师则认为自己有责任判断企业的分类是否合理,这是职责所在。所以要求评估人员要对会计准则的相关规定必须熟悉。

2.2明确评估基准、评估方法和评估假设

投资性房地产的评估基准是市场价值,虽然会计准则要求的是公允价值,对于本例中的投资性物业,市场价值与公允价值是一致的,市场价值就是公允价值,公允价值就是市场价值。

投资性房地产的评估方法可以是市场比较法,也可以是收益法。以市场比较法为主,兼顾收益法。

评估假设方面,主要问题是用收益法进行评估时租期内外租金如何确定问题,特别是如果租期内的租金与市场租金明显不同时如何处理的问题,这方面需要评估人员与注册会计师进行有效地沟通。

2.3提交投资性房地产评估初稿

评估人员在完成了评估过程之后,要将评估初步结果告知企业。因为评估结果对企业的利润有直接的影响,企业不愿意看到过高或过低的评估结果,所以需要评估人员与企业进行有效沟通。

评估人员应当明白,企业对其物业的了解有时比评估人员深刻。当然评估人员不能因为企业的特殊要求而影响评估结果的公允,要进行充分的市场调查,对于确实存在的客观事实必须保持评估的独立性。

3 投资性房地产在不同的会计准则下的评估

3.1国际会计准则下,评估范围、关键问题及解决方法

国际会计准则下,企业进行投资性房地产评估通常是出于以下五个方面的需要:一是企业在对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的情况下,注册会计师要确定投资性房地产的公允价值并在审计报告中加以反映;二是融资租入的投资性房地产要按照最小租金支出现值与公允价值孰低的原则来确定其初始成本时;三是以非货币易方式取得的投资性房地产需要以公允价值作为其入账成本;四是企业在采用公允价值模式进行后续计量的情况下,投资性房地产转为自用房地产或存货时应按转换之日的公允价值确定入账成本;五是企业采用成本模式对其投资性房地产进行后续计量的情况下,注册会计师的审计报告需要披露投资性房地产的公允价值或该公允价值无法可靠计量的原因。

在评估实务中,以第一项和第五项投资性房地产评估业务居多。为了顺利地进行评估工作,评估人员事前要与注册会计师进行有效的沟通,了解评估的目的;要熟悉会计准则的规定,具备相关的会计知识;要熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式;要与注册会计师进行沟通,选择恰当的评估方法及假设;要关注投资性房地产的产权情况;要了解投资性房地产实际出租情况及相关的租约条款。

3.1.1事前与注册会计师进行有效的沟通,了解评估的目的

评估人员在接受了业务委托之后,应提议召开注册评估师、委托人和注册会计师三方参加的沟通协调会,以了解评估报告需要满足的相关会计准则的规定。

3.1.2 熟悉会计准则的规定,具备相关的会计知识

随着新的会计准则的逐步实施,以财务报告为目的的评估业务会成为资产评估行来的一项新兴业务。所以评估人员应尽可能对相关会计准则进行深入研究,以便与注册会计师有“共同语言”。

3.1.3熟悉财务报表中投资性房地产的反映方式

注册会计师运用评估数据是为恰当地计量或披露,所以评估人员应该熟悉在财务报告中评估对象的原始数据内涵。比如,投资性房地产账面记录的数据是“房地合一”的价值还是仅仅是房屋或土地使用权的价值?只有弄清楚这一点,才不会简单地给出房地一体的评估结论,不会对报告使用者产生误导。

3.1.4要与注册会计师进行沟通,选择恰当的评估方法和评估假设

国际会计准则规定,财务报告中应披露投资性房地产公允价值的评估方法和重要的评估假设,需要说明所确定投资性房地产的公允价值是有充足的市场证据还是依赖了其他因素,即在财务报告中要将评估人员所采用的评估方法和所依据的评估假设都进行披露。所以,评估人员必须将评估方法和评估假设等内容与注册会计师沟通并在评估报告中披露,以便于注册会计师引用。

3.1.5要关注投资性房地产的产权情况

与企业的其他资产不同,房地产是需要产权登记来确定权属的资产。房地产的产权是否完整、是否有瑕疵对其公允价值会产生重大影响,所以评估人员必须弄清楚待估的投资性房地产的权属状况,以确定其在现况下的公允价值。

3.1.6了解投资性房地产实际出租情况及相关租约条款

一般情况下,投资性房地产均是有租约的,评估人员应了解现有租约中的租金是否公允。如果存在租约租金与市场租金相差悬殊的情况下,要分别租期内和租期外进行考虑,在租期内按照租约内的租金进行计算,在租期外则按市场租金计算。

3.2投资性房地产在国内会计准则下的评估

3.2.1国内会计准则与国际会计准则的区别

与国际会计准则相比,国内会计准则增加了采用公允价值计量模式的前提条件。企业只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

从投资性房地产采用公允价值计量模式需要满足的条件看,国内会计准则的规定在某种程度上限制了市场法以外的其他评估方法的使用。因为其他的评估方法通常有较多的假设,主观性较大,容易产生争议。所以,公允价值计量模式在使用条件上的限制一定程度上提高了采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的可靠性。

3.2.2对评估的影响

国内会计准则与国际会计准则的区别,在后续计量、评估方法和周期性评估等方面都会对投资性房地产的评估产生影响。

后续计量方面。对投资性房地产的后续计量,国际会计准则更倾向于公允价值模式,而国内会计准则以成本模式为基准模式,公允价值只有满足一定条件才可使用,是一种可选模式。其原因是公允价值下不计提折旧或摊销,变动直接进损益,容易带来利润操纵,进而影响所得税。

评估方法方面。在国内会计准则下,首选的市场比较法。而国际会计准则下,收益法也是常用的评估方法之一。

周期性评估方面。国内会计准则下,并不需要在每个会计期末都确认公允价值。但在国际会计准则下,投资性房地产需要每年评估一次,以满足会计报告计量或披露的需要。

【参考文献】

[1]《资产评估》 全国注册资产评估师考试用书 经济科学出版社.2013(05).

投资估值的方法第5篇

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,属于企业经营活动的范畴,主要包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物等,自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月,国际会计准则委员会(IASC)了《国际会计准则第40号――投资性房地产》(IAS 40),将投资性房地产定义为:为赚取租金或为资本增值,或两者兼有而持有的房地产,但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产,不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为,投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益,这些土地和建筑物必须是:已完成的在建工程和开发项目,是为投资目的而持有,并且其租金收益可以公平协商,不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切,尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入,国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流,以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广,同时这也促进了会计界对评估行业的认识,对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样,在制定评估准则时,国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势,对于以公允价值计量的部分关注度更高,比如投资性房地产评估准则的制定。

(一)国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则,即《IVS 233在建投资性房地产》,主要是针对在建情况,但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述:This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

(二)英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会(RICS)从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范,对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定,也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的,并没有专门的评估准则进行规范。

(三)中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产,是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分,是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要,进一步规范执业行为,保护各方当事人合法权益的需要,适应市场和提高执业水平的需要,中国资产评估协会(以下简称“中评协”)借鉴国际上的做法,同时结合实际情况,于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见(征求意见稿)起草项目组,收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料,对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究,总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果,形成自己的研究成果,最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见(试行)》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点,并参照相关会计准则的规定,满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

(一)相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则,不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时,IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则,在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的,在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见(试行)》第三条和第十条分别指出,“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算,并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明,“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则,市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见,国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估,即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种,市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言,因其自身的特殊性,投资性房地产不适用于成本法估值,市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值,而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述,而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用,在IVS 233注释6中指出,“在缺乏直接可比的销售证据时,评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值,很重要的一点是可比案例的选取,案例选取的越具有可比性,评估结果越接近资产的真实市场价值,对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性,并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定,方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样,在使用收益法对投资性房地产进行评估时,收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

(二)主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见(试行)》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。其中,“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金,资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑,不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述,而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼,相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议,而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上,我国《投资性房产评估指导意见(试行)》在有关概念的解释上较为详尽、具体,而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言,在运用收益法对投资性房地产进行评估时,关于对租约条款因素选取数据,IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算,而我国《投资性房产评估指导意见(试行)》则对租约条款的具体内容进行了规定,如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯,《投资性房地产评估指导意见(试行)》采用了与国内其他准则相似的结构体系,分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分,主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例,准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见(试行)》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定,例如在对土地使用权进行评估时,指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分,我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时,可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值,经委托方同意,还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值,得出价值分析结论,并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上,IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明,另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同,主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的,并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

(一)评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见(试行)》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等,而此时的投资性房地产处在在建状态,很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估,因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外,投资性房地产作为不动产的一部分,我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制,而实际上,投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件,笔者认为,我国的指导意见可以借鉴国际做法,放宽市场法的应用条件,以便更好地适应实际评估工作。

(二)注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语,也是会计行业的常用概念,并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求,而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议,这一点上,国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见(试行)》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来,随着公允价值计量在会计行业中的兴起,评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估,比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务,但是目前我国《投资性房产评估指导意见(试行)》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明,指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

(三)完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比,我国《投资性房产评估指导意见(试行)》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明,指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估,并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而,随着经济的发展,我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生,对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要,我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订,将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中,以使指导意见更好地指导评估实务。

投资估值的方法第6篇

1.1选题背景

私募股权投资是指通过非公开方式募集的基金针对私有企业,即非上市企业进行增资或股权受让的方式进行的权益性投资。通常而言,私募股权投资在实施的过程中经常附带考虑了该笔投资未来的退出方式,即通过投资企业上市,并购或企业管理层回购等方式,出售持股,通过股份转让时价值增值的部分而获利。根据不同的被投资企业的发展阶段划分,私募股权投资主要可以分为以下几类:专注于企业初创期进行投资的创业风险投资,专注于企业成长中早期的进行投资的成长资本,专注于企业并购交易进行投资的并购资本,专注于IPO前成熟企业进行投资的Pre-IPO投资以及针对上市公司增发股权进行投资的上市后私募投资等等。

1.1.1股权投资行业过去十年间在中国快速发展

自上世纪90年代开始,股权投资行业在我国资本市场中逐步发展,在过去的十多年间,已经由一个以外资机构为主导,十来家市场参与者,规模不过百亿元人民币的小众行业发展成为了一个近万个活跃市场参与主体,控制了数万亿人民币投资额度的庞大产业。目前国内资本市场中的股权投资机构主要以针对处于中早期的非上市企业投资的创业风险投资机构和针对处于成熟期非上市企业投资的Pre-IPO私募股权基金为主。

自2006年以来,股权投资机构在中国国内资本市场中异常活跃,取得了较为快速的发展。2006年,中国国内资本市场中,活跃的私募股权投资机构数量大致在500家左右。当年39支创业风险投资基金募集资金总额约为40亿美元,同期投资总额不到18亿美元;同年,40支Pre-IPO私募股权基金募集资金总额约为142亿美元,同期投资总额不到130亿美元。在五年后的2011年,国内私募股权投资市场已经发展成为了一个由6000多家主体参与,年募资总金额超过670亿美元,年投资总金额超过420亿美元的大市场,国内市场规模在短短的五年内增长了三四倍。

1.1.2行业竞争加剧导致股权投资企业投资项目回报率下降

伴随着国内股权投资市场的发展与逐步成熟,国内股权投资市场买方的竞争也日益加剧。传统的粗放式的经营已经无法适应目前的市场环境。举例来说,2012年5月,国内知名股权投资机构九鼎投资早前投资的项目中盛资源(0.2623.HK)赴港上市,据常理而言股权投资机构在项目成功推出后应能获得不菲的投资收益,然而,九鼎投资在该项目中最终仅取得取得-0.22倍、亏损近300万美元的账面回报,其主要原因就在于九鼎投资投资前对中盛资源股权价格评估过高;无独有偶,2012年1月10日,上海秉原安股权投资发展中心和北京华云股权投资中心在2010年底所投资的温州宏丰成功登陆深圳交易所创业板。

1.2研究意义

本文从传统金融学股权估值理论入手,结合一个国内市场上具体的股权价值评估案例,综合讨论了不同的股权估值模型之间的区别以及他们各自的适用性。基于本文的结论,我们希望能够为今后的金融从业者在现实中操作股权价值评估的过程中带来一些启示和帮助。

第2章相关理论综述

2.1企业股权价值评估方法综述

企业资产价值主要体现在两个方面,即企业的市场价值和账面价值。首先,市场价值方面,主要是用来体现企业未来收益的多少。例如:股票的现时市值、兼并收购过程中支付的对等价格等。账面价值主要用来反映历史成本,主要是指即企业资产负债图表上真实反映的企业总资产、净资产。在现实评估实例中,由于账面价值和市场价值存在较大差异,因此在大多情况下,账面价值是无法真正真实反映企业的未来收益。

2.1.1企业股权价值评估方法简介及理论

  进化经过多年的发展演变,企业股权价值评估已经趋于成熟。在西方成熟的资本市场中,企业价值评估是建立以企业所属大部分资产可以通过合理评估得出具体价值的基础上的进行的。因此,基于在实施过程中的基本原理,存在差异的各种类型的资产,都可以通过一定方式进行价值评估。在这个过程中,主要包括了实体资产和金通资产。以此假设为评估前提,在现实商业行为中,价值评估百家争鸣,发展涌现了大量的各具特色的评估模型。这些评估模型,依照本质差别,大体可分为以下三类。第一,折现现金流量法,也被称做DCF法。这一方法主要是以企业未来持续发展过程中产生的自由现金流量的净现值为依据来对一项资产或公司的价值进行评估。第二,相对比较法。这类方法首先应找到与被评估资产可比较的,市场上存在可量化价值的可比较资产。通过比较不同资产之间的现金流量和账面价值以及销售收入等财务等相关指标变量,参考可比较资产的实时市场价值。第三,期权定价法,该方法主要对具有期权特性的资产通过期权定价模进行价值评估。

企业估价理论的思想源于20世纪初艾尔文费雪的资本价值论。1906年,费雪发表出版着作《资本与收人的性质》,系统完整的论述了资本与收入之间的关系以及价值的源泉问题,为现代企业估价理论的发展和丰富奠定了坚实的基础。次年,费雪在他的另一部专着《利息率:本质、决定及其与经济现象的关系》一书中,较为详细的分析了利息率的本质以及决定利息率的相关因素,并且进一步深入研究了资本收入与资本价值的相关关系,因此,一套完整并且很系统的资本价值评估框架应运而生。费雪提出并且丰富发展的净现值法到目前为止仍是为大众所公认的最优秀的资本预算决策方法。在之后的半个世纪的时间内,费雪的资本预算理论得到了充分的发展与推广。但是,在这段时间的发展的过程中,企业估价理论发展缓慢,究其原因在于费雪的资本价值评估思想在现实实践中很难得到应用。

2.2国内外研究现状

20世纪初,艾爱尔文费雪提出了资本价值论,源于这一思想,企业价值评估应用而生。继而《资本与收入的性质》等着作的相继发表以后,资本价值评估体系得到了进一步的丰富和完善,进而形成了一个完整、系统的资本价值评估体系。随着经济的快速发展,费雪提出的相关理论广为流传,但是由于这种思想与现实实践脱节,没有能够很好的促使企业价值评估理论快速发展。1958年,想有盛誉的理财学家莫迪格来尼和米勒发表了相关文章,着重研究了融资决策、投资策略与企业价值相互之间的关系,第一次全面系统的把不确定性引入到企业价值评估理论的相关系当中,准确论证了企业价值与企业资本结构之间的相关关系,进而现代企业价值评估理论应运而生。随后,两位学者在他们前期工作的基础上提出了MM定理,并且全面深刻的探究了这一定理的适用性。他们的相关工作为企业价值评估理论的进一步推广与应用起到了重要的推动作用。

从20世纪50年代至今,折现率的相关理论与应 用在理论界对取得了高速的发展。其中,资本资产定价理论和套利定价理论充分揭示了金融风险与收益之间的联系,方便快捷的促进了人们对企业资本化率的精确估算,从而,进一步丰富完善了原本粗糖的现金流贴现法(DCF),促使此方法得

到了业界的普遍认同,成为当今流行的主流评估方法。1974年,梅耶斯教授提出的调整现值法(APV),对比于DCF法是一个进步,拥有更加好的应用,但是该方法比较繁琐和复杂,从而限制了该方法的实际应用效果。1987年,特里乔斯基和马森对DCF方法进行改良,得到了DFC动态方法(DDCF),该方法相比较DCF法更加实用高效,但是该方法的执行需要相当的专业技巧,故而此方法在股权价值评估理论个实践中应用较少。1991年,斯特提出了经济附加值的概念,这种新方法以股东利益最大化为研究操作基础,在欧美等国家收到广泛关注与发展,但是由于该方法本身不具备一套成熟完整的理论体系和被大众认同的操作方法,从而该方法的应用和进一步的推广发展受到了很大的制约。 至今,企业价值评估方法已经得到了很大的发展和丰富,在美国至少有种官方推荐的评估法。这些受到推荐的方法可以细分为三种基本方法,分别为加合法、比较法和现金流贴现法。以这三种方法为基础可以演变出其他多种价值评估方法。首先,加合法指的是加和构成企业的各种要素资产的评估值到企业整体的价值体系之内,该方法釆用了相对比较客观的价值类型,但是由于该方法缺少前瞻性,不能够准确的把握一个可持续经营企业价值的整合效应。因此这个方法不能够得到有效的推广应用,该方法仅仅适用于清算企业的价值评估。

3西安博深股权投资项目信息介绍......15

3.1企业基本背景......15

3.2企业经营现状分析与评估......35

3.3企业股权投资项目现状与问题........37

4企业股权价值评估过程及结果分析......39

4.1企业股权价值综合评估模型介绍及设计思路........39

4.2基于DCF法对企业股权价值的评估.......39

4.3基于横向比较法对企业股权价值的评估........50

5西安博深股权投资价值的调整........53

5.1西安博深股权投资方案设计.......53

5.2投资收益预测.......53

第6章股权价值综合评估法实施流程与风控

6.1实施流程

我们计划采用的企业股权价值综合评估模型将以横向比较法为主,并参考DCF估值模型的评估结果,结合对企业经营团队状况和企业所处行业的未来发展预期进行调整。具体实施过程如下:

第一步,在前期的尽职调查中,针对企业经营现状,企业历史沿革,行业发展趋势,行业竞争情况等一系列问题进行调查,并形成对未来行业发展及未来企业发展趋势的初步判断;

第二步,基于尽职调查结果以及目前获知的行业资料和企业资料,针对企业未来3年(2012-2014)的经营情况做出预测;

第三步,基于对企业经营情况的预测结果,使用DCF估值模型基于未来3年(2012-2014)公司的经营性现金净流入来评估企业目前的股权价值;

第四步,基于对企业经营状况的预测结果,基于3年(2012-2014)后公司的经营情况,使用横向比较法来评估企业届时的股权价值。之后,在以我司风险投资的预期年化收益率(50%)进行贴现,得出当前公司股权的评估价值;

第五步,比较公司股权价值在使用DCF模型评估结果与使用横向比较法评估时得到的结果之间的差异,并依据前期尽职调查过程中对企业合规经营,潜在法律风险,经营团队能力,经营团队稳定性等非量化指标的判断,对计算出的公司股权价值进行修正。

最后,在得到修正后的企业评估值之后,参考融资企业具体的融资需求,计算出该项投资在投资项目中合理的占股比例,并据此与融资企业大股东展开合作谈判。

6.2风险控制

业绩保障条款的设计

我方对融资企业的价值评估均基于该企业未来的经营业绩,因此,企业未来实际的经营业绩对公司估值水平将存在重大影响。企业实际经营者,大股东和财务投资人之间存在明显的信息不对称现象,同时也为了降低经营管理层和大股东可能出现的道德风险,财务投资方通常会要求参与公司重大决策。以我司投资西安博深项目为例,我方在投资后要求获得一名董事,一名监事的任免权,以便监督公司的运营状况。另外,我方还要求融资企业大股东对我方做出企业未来业绩承诺,以便我方控制潜在的投资风险。业绩承诺条款具体如下:

第7章结论与建议

与国际主流的DCF估值模型相比,横向比较法是一种更加适用于当前我国资本市场的企业估值方法。尤其在风险投资领域,使用DCF估值模型评估初创期企业可能将会低估企业的真实价值。但是我们也注意到,横向比较法同样也存在着其自身的局限性。当前国内资本市场尚未成熟,二级证券市场中存在着可选的可比样本企业较少,样本企业的估值水平不一致等问题,均有可能导致横向比较法估值结果与企业的真实价值出现偏差。我们承认,基于企业未来净现金流贴现价值这一思路的估值模型是由其合理性的,在目前国内资本市场中可以作为横向比较估值法的有效补充。深圳创新投资集团投资西安博深这一投资案例验证了这种以横向比较法为基础,使用DCF估值模型作为辅助,并依据企业经营团队能力,企业经营团队稳定性等方面对公司价值评估结果进行调整的股权价值综合评估法在国内资本市场中的适用性和科学性。

投资估值的方法第7篇

卢凤菊

(上海海事大学 经济与管理学院,上海 200135)

[摘要]战略性新兴产业具有高风险、高投入、高收益特征,并在成长与发展过程中存在潜在的不确定性,但其对经济社会的发展具有重要作用。传统的风险投资价值评估方法如风险因素、折现现金流量、比率评估都无法对战略性新兴产业的投资做出准确预测和价值评估。运用实物期权方法契合了战略性新兴产业投资潜在不确定的特征,适合战略性新兴产业无形资产的价值评估,能更好地体现战略性新兴产业种子期、起步期、成长期、成熟期、重建期五个发展阶段的特性,有利于实现风现投资项目的价值最大化。

[关键词]战略性新兴产业;风险投资价值评估;实物期权

[中图分类号]F [文献标识码]A

当今世界新技术、新兴产业迅猛发展,孕育着新一轮新产业革命。新兴产业正在成为引领未来经济社会发展的重要力量,世界主要国家纷纷调整发展战略,大力培育新兴产业,抢占未来经济科技竞争的制高点。对于我国来说加快培育和发展战略性新兴产业更是时不我待,意义重大。2010年10月国务院出台了《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》,确定了战略性新兴产业将成为国民经济的先导产业和支柱产业,为我国战略性新兴产业发展指明了方向。

一、战略性新兴产业的定义与特征

战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础,对经济社会全局和长远发展具有重大引领作用,知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业,主要包括节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料和新能源汽车七个战略性新兴产业 ,具有3个特点:

一是成长性,新兴产业往往有着良好的成长预期,发展速度一般快于传统产业;二是新颖性,技术新、形态新、结构新(包括产品结构、产业结构、组织结构等);三是不确定性,因为用户的需求市场条件、未来的进步等尚存在着很多未知因素,新的业态新的技术能不能形成规模,能不能成为未来的主导产业,存在着很大的不确定性,而且前期的高额投入具有较大的风险。因此,战略性新兴产业具有高风险、高投入、高收益的特征。在未来的发展具有不确定性。其在发展过程中需要投入大量资金的同时,也面临着巨大的风险,传统的信贷方式根本无法满足企业对资金的需求。风险投资作为一种新兴的投融资工具,成功解决了这一问题。所以,在现实环境下,风险投资的定位与功能正好契合了战略性新兴产业的特点。而项目价值评估是风险投资过程中非常重要的一个环节,准确的估计可以为风险投资家的投资决策提供强有力的支持。

二、传统风险投资价值评估方法及在战略性新兴产业应用中存在的缺失

传统的风险投资价值评估方法有很多种,比如:投资回收期法,会计收益率法,内部收益率法,风险因素评估法,折现现金流量法和比率估价法等,本文主要介绍风险因素评估法、折现现金流法和比率估价法在战略新兴产业应用中存在的不足。

(一)风险因素评估法

风险因素评估法是一种定性的方法,通过评估投资项目的风险因素指标用合理的方法赋予权重比例以期从总体上把握投资项目的风险因素指标的高低次序,并评估与项目价值的联系。

新兴产业在发展过程中,会受到各种风险因素的影响,从产品的研发到投入生产都要面临各种投资风险,而风险投资的各个阶段其风险特征也不相同,这就需要风险投资者有效地评估各种风险因素并建立相应的价值评估体系。而风险因素评估法是一种定性的风险投资价值评估方法,指标的选取和权重的确定需要较多的人为判断,这对新兴产业的价值评估不利;而且风险因素评估法的评价体系中的许多数据来源于历史数据,而新兴产业具有高风险、高投入、高收益的特征,它的许多数据都需要预期而无历史数据可查,且其未来的发展具有极大的不确定性,所以风险因素评估法在实际运用中很难对新兴产业的投资作出准确的预测不利于新兴产业的风险投资价值评估。

(二)折现现金流量法

折现现金流量法是由美国西北大学的阿尔弗雷德· 拉巴波特于1986年提出的,是一种定量的方法,其核心是净现值法(NPV)。 所谓净现值是将整个寿命周期内发生的现金流入量和现金流出量的差额,按照一定的贴现率分别折现而得到的净现值。计算净现值的公式为:净现值NPV=未来现金流入的现值—未来现金流出的现值。

折现现金流量法考虑资金的时间价值,但是战略性新兴产业大都处在成长阶段,其未来发展存在巨大的不确定性,如果项目经营失败,运用折现现金流量法就要选择放弃,这会带来很大的损失;其次折现现金流量法从项目开始时就开始预测未来各年的现金流,并根据事先确定好的折现率对未来各年的现金流进行折现。新兴产业的新颖性决定了很难对未来的现金流其准确的预测;最后新兴产业无形资产比重大,而这些无形资产多半在账面上体现不出来,具有隐形性,按照折现现金流量法无法准确评估战略性新兴产业无形资产的价值,这样就很容易造成项目价值被低估,将可能导致投资者错过投资机会。

(三) 比率评估法

比率评估法是一种定量的方法,对于经过综合指标计价法评价的风险投资项目,可进一步进行评价。其中,市盈率估价法是评价风险投资项目的有效方法。市盈率以企业所属行业平均市盈率来评估该企业的价值,即:

修正的市盈率=可比企业实际市盈率/(可比企业预期增长率*100);

每股价值=修正市盈率*目标企业预期增长率*100*目标企业每股收益。

但是由于战略性新兴产业的创新性,很多项目都是近几年才发展起来的,很难找到具有相同特征的可比企业;而且市盈率指标无法反映战略性新兴产业潜在的增长能力,也无法反映战略性新兴产业所面临的风险程度,所以采用比率估价法也很难对战略性新兴产业进行准确的价值评估。

三、实物期权法再战略性新兴产业中的应用

综上所述,传统的风险投资价值评估方法很难适应处于不确定环境中的战略性新兴产业的风险投资价值评估,而运用实物期权法正好契合了战略性新兴产业发展的特点。实物期权的概念最初是由Myers(1977)在麻省理工学院所提出的,他提出一个投资方案其产生的现金流所创造的利润,来自于目前所拥有资产的使用,再加上一个未来投资机会的选择。战略性新兴产业的价值就等于净现值与实物期权价值之和。净现值部分可以运用传统的净现值法,实物期权价值部分可以运用B-S模型或二叉树模型。与传统方法相比,实物期权法应用于新兴产业风险投资的价值评估中,有不可比拟的优势。

(一)更加符合新兴产业不确定性的投资环境。新兴产业具有高度的不确定性,这些不确定性给新兴产业风险投资带来风险的同时,也带来了投资机会。由于不确定性的存在,对战略性新兴产业的风险投资可以看作看涨期权,即:投资者获得了一项对未来进行投资的权利,为下一阶段的投资创造了机会。在投资环境好的情况下,可以选择执行期权,否则就不执行。这样即使前期投资不产生现金流,也为后期的投资创造了投资机会。

(二)有利于对战略性新兴产业无形资产的价值进行评估,新兴产业拥有很多无形资产,而按照传统的价值评估方法会低估企业的价值,运用实物期权法,新兴产业拥有的这些无形资产,使得企业拥有了一种在未来使用这些无形资产的权利,同时也拥有放弃使用这些无形资产的权利,企业考虑这些权利时,项目的价值就能公正地体现出来。

(三)能更好地体现新兴产业多阶段的特性。新兴产业一般有种子期、起步期、成长期、成熟期、重建期五个发展阶段,中国创业风险投资项目所处阶段的总体分布(见表1):

从表1可以看出风险投资机构的投资重心主要集中在后期,对种子期投资的金额仅为10.2%,投资项目仅占19.9%。这说明在种子期风险比较大,风险投资的价值评估也比较困难,许多评估都是基于经验判断,这样用传统的价值评估方法对其作出的评估就会不准确,忽视了项目后期投资者的选择权,而实物期权法考虑到了各个阶段投资所具有的选择权,这样更能体现新兴产业多阶段的特性,从而更好地预测新兴产业的价值。

(四)有利于实现风险投资项目的价值最大化。风险投资项目的价值是由未来的增长权决定,而不是由现在的现金流所决定。对于新兴产业来说,企业进行的投资活动并不能立即获得收益,而投资的目的不是为了获得短期的收益,从长远来看企业前期投入的资本是为了占有更多的市场份额,取得某种专利权或者进入市场的潜力。传统的风险投资价值评估方法,忽视了风险投资项目的期权特性,使得投资者低估了项目的价值,导致投资者会做出不利于企业的决策,不利于实现风险投资项目的价值最大化。

四、结语

战略性新兴产业是目前我国大力发展的产业,也是提升我国综合国力的关键,对其进行风险投资价值评估具有重大的意义。而实物期权方法正好与战略性新兴产业的特点相吻合,这不是对传统的风险投资价值评估方法的否定,而是在传统方法的基础上,找出更适合战略性新兴产业价值评估的方法。如果能同时正确的使用实物期权法与传统的价值评估方法,将会得到更好的效果。

[参考文献]

[1]王元,张晓原,赵明鹏.中国创业风险投资发展报告2011[M].经济管理出版社,2011.

投资估值的方法第8篇

关键词:投资性房地产;公允价值;评估

中图分类号:F233 文献标识码:A 文章编号:1674-7712 (2013) 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认,并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式,关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段,采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估,关键是怎样确定投资性房地产的公允价值?笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设,保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看,中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》和《以财务报告为目的的评估指南(试行)》,财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》(财政部令第64号)等规定,规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法,规定了资产评估机构审批和监督管理办法,但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度,建议不断完善相应的规章、办法,健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统,服务于相应的财务报告

目前,许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的,很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此,大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以,利用现代化的设备和科学的方法,对信息进行加工整理,建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库,向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务,企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据,使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时,更具有依据,并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系,确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估,笔者认为,首先,政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系,加强对评估工作的监督,禁止公司自己出具评估报告,对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价,可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次,由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的,因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响,受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究,因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果,所以,必需加强资产评估师的队伍建设。最后,加强资产评估机构的管理,有关部门应严格对评估公司的资质进行审查,并对其评估工作予以监督,对公允价值确认依据进行严格检验,杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为,确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提,评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务,必须理解相关会计准则的要求,与委托方及会计师进行充分沟通,了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法,应优先采用市场法与收益法,当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时,也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用,应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用,应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配;需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性,并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制,评估从业人员要有实事求是的态度,严格按照评估程序,广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度,深入实际搜集资料,根据科学的方法,认真地进行核实、研究、分析判断,最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则,坚持独立自主地做出决定,公正执业,保证其专业判断不受影响,保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境,构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值,需要一个公平、公开、公正的市场环境,因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动,尽快制定、完善相关法律法规,为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示,从投资性房地产公允价值的确定方法看,有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格,8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定,1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见,我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时,多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度,加强对公允价值计量模式的监督,比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成,通过互相监督,来保证财务报告的真实可靠,以满足财务报告使用者的需要。

参考文献:

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横,2009(3).

投资估值的方法第9篇

关键词 价值投资 内在价值 绝对估值法 相对估值法

中图分类号:F830.59 文献标识码:A

The Discussion of Value Investing Theory

PAN Lihua

(Guangzhou College of Commerce, Guangzhou, Guangdong 511363)

Abstract If the investor want to get more profits in the stock market, the investment ideas and investment strategies is very important. Value investing strategy is a successful investment strategy. When the stock price below the intrinsic value ,investors can be gradually buy and hold; and the stock price higher than the intrinsic value, investors can be gradually sell. Valuation of the company's intrinsic value is particularly important on the market. This paper summarizes various valuation methods, and advocate avoiding speculation. It's useful to the investor in the long run.

Key words value investing; intrinsic value; absolute value assessment model; relative value assessment model

0 引言

价值投资是一种成功的投资理念,它又被称为内在价值理论。它的思想在于通过对股票的分析,估计上市企业股票的内在价值,并通过对其内在价值和市场价格的比较,找到内在价值高于市场价格的股票。价值投资的理论认为:股票价格总是围绕其内在价值上下波动,而内在价值是可以估计的;长期来看,股票价格会向其内在价值回归;当股票被低估时,出现投资机会,内在价值与市场价格间的差值越大,预期的收益就越高,投资者承担的风险就越小。所以,价值投资策略的关键是找到股票的内在价值,并利用其决定对该股票的买卖策略。

1 我国股票市场的价值投资策略

西方发达国家的证券市场上,股票的价格与股票的内在价值表现出高度的一致性,价格能够及时反映价值的变化。但在我国证券市场上,普通投资者不作分析、盲目跟风的风气比较严重,价值投资理念仍然不足,从长远看来价值投资策略有助于改变这种跟风炒作的风气,以期待短时间内获得高额收益的不良风气;可以帮助投资者及时发现可以避免的风险、锁定盈利,进行积极有效的投资;有助于规范我国证券市场的秩序,促进中国证券市场的健康发展,充分发挥股票市场功能。在中国证券市场上,投资者采用价值投资策略,可以充分利用中国经济持续增长的机会,以获得的超额收益。

为进行价值投资,必须确定企业的内在价值。采用合适的估值方法尽可能准确地估计上市公司价值的近似值,目前,股票市场的估值方法有股票绝对估值法和股票相对估值法两种。

2 股票估值方法比较

2.1 绝对估值法

绝对估值是通过对上市公司历史财务数据及当前经济数据和对未来反映公司经营状况的财务数据的预测估计上市公司股票的内在价值。

绝对估值法中最常用的估值方法是现金流贴现定价模型, 现金流贴现模型是在西方证券市场上被广泛应用的一个企业价值评估模型,其基本原理是:对各种资产未来的收益按照一定的折现率折现为现金流的现值。其一般的模型为: =

式中,表示上市企业的价值,表示在时刻股票的现金流量,表示折现率。

企业的价值实质上是由预期现金流的大小,贴现时间和贴现率决定的。先常用的贴现方法有三个:股权自由现金流贴现模型(FCFE);公司自由现金流贴现模型(FCFF);红利贴现模型(DDM)。这三个不同的模型不同点在于现金流的定义不同。在FCFE模型中,扣除增加运营成本、偿还债务等指出后余下的现金流,在FCFF模型中,现金流是包括股东、债权人在内的现金流的总和,在DDM模型中现金流为股票持有者预期能得到的现金流的现值即红利。每个模型都具有相应的推广,在证券市场上应用最多的贴现模型是公司自由现金流贴现模型。

该方法的优点是:(1)贴现现金流法可以反映一个企业的综合情况;(2)现金流法的估值结构可以反映公司的持续盈利能力。

该方法的缺陷:(1)估值方法计算复杂,数据量大;(2)较难找到合适的短期盈利机会。

2.2 相对估值法

相对估值法认为是同行业的公司之间有较大可比性,只有相对价值才有现实意义。通过估值水平的相对比较,来判断公司股票是否具有相对投资价值。常见的相对估值法主要有市盈率法(PE)、市净率法(PB)、市销率法(PS)等。

2.2.1 市盈率法

市盈率估值法是指以行业平均市盈率(PE)来估计企业价值。将市盈率指标与公司的市场价值建立联系,即股票价格相对于公司每股收益(EPS)的比值,即: = 。

每股股票价格可以表示为市盈率和每股收益的乘积。每股收益为净利润与发行在外的总股本的比值决定。市盈率经常采用行业平均市盈率,将由此算出的价格为股票的内在价值。

市盈率估值法法主要用于估计股票的投资价值与投资风险,衡量上市企业的盈利状况。

其优点是:(1)市盈率简单清晰,数据容易计算;(2)能把价格和企业盈利结合起来,直观地反映了投入和产出的关系;(3)市盈率可以包含公司经营的风险、增长、未来盈利与当前盈利的差异等丰富的内容。

其缺点是:(1)此方法算得市盈率为静态市盈率,它只能反映公司过去的估值水平,不能体现公司的成长性;(2)每股收益是容易作的财务指标,在反映公司收益方面局限性较大。

2.2.2 市净率法

市净率(PB)是指股票市场价格与每股净资产的比率。即: = 。

其中每一股股票代表的公司的净资产。

此种估值方法适用于拥有大量资产并且净资产为正的公司。上市公司的经营状况决定了企业的净资产的多少,该方法认为企业经营效益越好,公司资产价值增值越快,股票的净值就越高,股权价值就越大。一般来说:市净率越低的股票,投资价值越高;市净率越高的股票,则投资价值较低。市净率PB既可以从经济基本参数中估计出来也可以与类似企业比较得到。

其优点是:(1)净资产的数据容易取得且易于理解;(2)赢利为负的公司无法可以使用市净率法;(3)PB法提供了合理的跨行业的估值比较标准;(4)市净率变化可以直观反映公司价值变化,净资产账面价值比较稳定。

其缺点是:(1)不适用于会计制度不同的公司之间的比较;(2)净资产为负值的公司不可用;(3)对净资产不太多的服务型行业和高科技公司无实际意义。

2.2.3 市销率法

市销率法主要用来评估已经有销售收入,但是还未盈利的一类公司。市销率(PS)是公司股票市价与每股销售收入的比值,即: = 。

它能告诉投资者单位销售收入反映的股价水平。市销率是通过计算企业的股价除以每股销售收入,来判断企业的价值是被低估还是高估,同行业的公司相比,市销率越小,表明公司价值被低估,投资的优势更大。因此,该项指标既能考察公司的收益的稳定性和可靠性,又能有效把握其收益的质量水平。

使用市销率的主要原因是:相比于净利润,销售收入更加稳定,如果公司因为财务杠杆或者其他因素导致净利润发生变化,市销率指标能够克服相应的问题。

2.3 两种估值方法比较

相对估值法因为简单,比较容易使用,在资本市场发达的国家和地区被广泛应用,对于没有较深专业知识的投资者而言不失为估值的好方法。

绝对估值法的现金流贴现法,专业性更强是一种面向未来不确定的现金流的估值方法,企业的现值、预测期、贴现率等都是不可控的,都需要主观判断,所以对普通的投资者而言比较困难,但对专业人士是估值的好方法。

3 结束语

股票各类估值的方法都不是万能的,不同的估值方法适用于不同类型和行业的企业,不同公司要具体问题具体分析,多种估值方法比较之下可能会有比较好的效果。为贯彻价值投资理念进行的估值投资者若要盈利,整体的估值过程中还要兼顾政策因素、资金因素、宏观经济走势、上市公司业绩等多方面因素,综合评判,做出正确的投资策略,以保证能够在股市中尽可能地规避风险,获取利润。

参考文献

[1] 潘丽华.基于价值投资理念的定期定额投资策略之研究[D].广州:广东工业大学,2012.

[2] 田增润.企业估值方法比较分析[J].中国外资,2013(8):145-146.